行业研究 深度报告 街区漫谈：...
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•研究报告•
房地产行业 2016-2-28
行业研究(深度报告)
街区漫谈： 从孤立“围合”到共享“开放”
评级 看好 维持
[Table_Author] 分析师 蒲东君
（8621）68751692
执业证书编号：S0490511090002
联系人 赵超
(8621)68751692
联系人 吴海健
(8621)68751692
联系人 杨靖凤
（8621）68751636
[Table_Company] 行业内重点公司推荐
公司代码 公司名称 投资评级
000926 福星股份 买入
600748 上实发展 买入
[Table_QuotePic] 市场表现对比图（近 12 个月）
-42%
-21%
0%
21%
42%
63%
84%
105%
2015/3 2015/6 2015/9 2015/12
房地产 沪深300
资料来源：Wind
[Table_Doc] 相关研究
《长江地产每日行业资讯》2016-2-25
《长江地产每日行业资讯》2016-2-24
《长江地产每日行业资讯》2016-2-23
报告要点
渐破自古之围合，漫谈街区之本色
国务院相关意见印发表明国家层面城市规划理念已开始转换，社会各界对“开
放”还是“围合”的讨论如火如荼。研究“开放式街区”与“围合式社区”，首
先需要厘清两者的含义，对比两者的特点，梳理两者的发展历史。
我们认为两者具有各自不同的特点：围合式社区私密性强、安全感高、物业管
理方便，但容易阻碍交通网络、土地资源利用率低；开放式街区有助于缓解交
通压力、提高资源利用率，但静谧性差、安全要求高。两种规划理念本身并无
优劣之分，“开放”还是“围合”都需要结合时代发展需求进行判断。
案例漫谈：国内外典型开放式街区
受传统封闭式城市规划理念影响，我国居民对“围合式社区”比较熟悉，国内
的“开放式街区”并不常见，我们通过对美日中等国共四个开放式街区的案例
进行梳理，总结其开发背景、规划理念、社区特点。
虽然不同项目有各自特点，需要具体分析，但据我们总结开放式街区主要特点
如下：（1）开放式街区规划理念的兴起经济发展多处于由粗放高速进入精细平
稳的过渡期；（2）开放式街区尤其注重公共空间的打造，鼓励邻里氛围的回归；
（3）大型地块往往被分割成若干小的组团，私密性与开放性共存；（4）合理
规划道路体系，甚至通过道路分级实现缓解交通压力、提高社区商业氛围的双
重效应。
展望未来：机会与挑战并存
若原则上不再建设封闭住宅小区能够顺利实施，小区尺度将大幅缩小，地块出
让有望细化。土地出让金规模有望下降，招拍挂门槛降低，经营风险下滑，有
利于小型开发商加入竞争。再者，相对来说小地块的建设周期较短，开发商资
金回流更快，进一步降低资金压力。另一方面，竞争的加剧也可能进一步提升
土地成交单价，而企业是否能从高昂的地价中攫取开发利润建立在其成本管控
及运营效率水平之上。同时，小区开放后，将吸引大量人流和车流，充分利好
社区商铺，对于商业运营经验不足的纯住宅开发企业来说降低了经营难度。
对物业公司来说，社区尺度下降后，其管理模式受到较大的冲击，物业成本或
有提升，且难以转嫁至业主，倒逼物业公司加大智能化、信息化和机械化投入
以降低成本。另一方面，社区开放后，物流最后一公里将被彻底打通，小区入
口价值或将重估，业主的个性化需求有进一步幅释放，提升物业增值服务空间。
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行业研究(深度报告)
目录
渐破自古之围合，漫谈街区之本色 ............................................................................................... 5
围合式社区 VS 开放式街区简介 .............................................................................................................................. 5
“围合”存静谧，“开放”尽融合 ........................................................................................................................... 5
围合式社区 ...................................................................................................................................................................... 5
开放式街区 ...................................................................................................................................................................... 6
国际城市规划发展梳理 ............................................................................................................................................ 7
美国：从现代主义到新城市主义 ...................................................................................................................................... 7
日本：80 年代开始街区式规划 ........................................................................................................................................ 8
中国：封闭式规划传统浓厚，开始尝试开放式街区 ......................................................................................................... 8
案例漫谈：国内外典型开放式街区 ............................................................................................. 10
佛罗里达州滨海城 ................................................................................................................................................. 10
项目简介 ....................................................................................................................................................................... 10
规划理念 ....................................................................................................................................................................... 10
社区特点 ....................................................................................................................................................................... 11
日本幕张滨城住区 ................................................................................................................................................. 12
项目简介 ....................................................................................................................................................................... 13
规划理念 ....................................................................................................................................................................... 13
设计亮点 ....................................................................................................................................................................... 14
宜宾莱茵河畔 ........................................................................................................................................................ 16
项目简介 ....................................................................................................................................................................... 16
规划理念 ....................................................................................................................................................................... 17
社区特点 ....................................................................................................................................................................... 17
上海翡翠公园 ........................................................................................................................................................ 19
项目简介 ....................................................................................................................................................................... 20
规划理念 ....................................................................................................................................................................... 20
社区特点 ....................................................................................................................................................................... 21
展望未来：机会与挑战并存 ........................................................................................................ 24
地块细化，门槛下降，开发市场竞争加剧 ............................................................................................................. 24
社区分割，模式改变，物业管理何去何从 ............................................................................................................. 25
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行业研究(深度报告)
图表目录
图 1：江西土楼............................................................................................................................................................. 5
图 2：我国现代围合式社区 .......................................................................................................................................... 5
图 3：开放式街区全景 .................................................................................................................................................. 5
图 4：开放式街区街道 .................................................................................................................................................. 5
图 5：美国开放式街区——公寓 ................................................................................................................................... 7
图 6：美国开放式街区——别墅 ................................................................................................................................... 7
图 7：日本开放式街区——住宅 ................................................................................................................................... 8
图 8：日本开放式街区——街道 ................................................................................................................................... 8
图 9：我国围合式社区——绿化为社区私有 ................................................................................................................. 8
图 10：我国围合式社区——设有门禁 .......................................................................................................................... 8
图 11：滨海城位于南海岸佛罗里达州的西北部郊区 .................................................................................................. 10
图 12：滨海城全景鸟瞰图 .......................................................................................................................................... 10
图 13：美国二战后的快速城镇化导致社区规模巨大、功能单一 ................................................................................ 10
图 14：滨海小镇所处年代处于美国高速城镇化后的反思阶段 .................................................................................... 10
图 15：公共空间优先布置于整个地块最优质的地段 .................................................................................................. 11
图 16：中央广场集聚多种公共服务设施，为居民生活、社交提供便利 ..................................................................... 11
图 17：滨海小镇街区规模大约为 50m×100m，布局紧凑 .......................................................................................... 12
图 18：滨海城小镇通过降低路网等级增加路网密度 .................................................................................................. 12
图 19：低等级的密路网增强街区的开放性，各家庭均与与外界直接相通.................................................................. 12
图 20：幕张新城位于日本千叶市西端（距东京都中心约 30km）.............................................................................. 13
图 21：幕张新城全景鸟瞰图 ...................................................................................................................................... 13
图 22：幕张滨城规划于日本二战人口快速增长后期 .................................................................................................. 13
图 23：幕张滨城位于千叶市西端，东京都市圈内 ...................................................................................................... 13
图 24：各协调建筑师和住宅建设者负责的街区分布图............................................................................................... 14
图 25：地区的功能分区和立地相对应的沿街景观 ...................................................................................................... 15
图 26：沿街公共服务设施，为居民生活、社交提供便利 ........................................................................................... 15
图 27：住区空间构成图：正方形+交流带 .................................................................................................................. 15
图 28：人车共行的道路 .............................................................................................................................................. 16
图 29：宜宾莱茵河畔小区的建筑风格一览 ................................................................................................................. 16
图 30：德国南部小镇美因茨一角 ............................................................................................................................... 16
图 31：莱茵河畔社区主干道与市政道路直接相连，实现社区公共资源共享 .............................................................. 17
图 32：莱茵河畔社区被分为若干个相对较小的居住组团 ........................................................................................... 17
图 33：组团规模较小，个别组团仅有 3 栋住宅楼 ...................................................................................................... 17
图 34：对外封闭的雪绒花园入口，保证了居民的私密性和安全性 ............................................................................ 18
图 35：莱茵河畔的规划设计实现了私密性与开放性共存 ........................................................................................... 18
图 36：莱茵河畔社区被分为若干个相对较小的居住组团 ........................................................................................... 18
图 37：莱茵河畔社区商业街人气很高 ........................................................................................................................ 18
图 38： 莱茵河畔社区主干道人车分行，可缓解交通压力 ......................................................................................... 19
图 39：次要街道适宜步行，街区氛围浓厚 ................................................................................................................. 19
图 40：莱茵河畔道旁布置车位，增加停车容量 ......................................................................................................... 19
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行业研究(深度报告)
图 41：上海翡翠公园坐落区位示意图 ........................................................................................................................ 20
图 42：翡翠公园规划设计效果图 ............................................................................................................................... 20
图 43：上海翡翠公园的设计蓝本：纽约炮台公园 ...................................................................................................... 20
图 44：翡翠公园整体规划设计思路............................................................................................................................ 20
图 45：翡翠公园的五重公园体系具有鲜明的层次感 .................................................................................................. 21
图 46：翡翠公园的自持商业位置优越 ........................................................................................................................ 21
图 47：自持商业的业态丰富齐全 ............................................................................................................................... 21
图 48：街区道路属于市政所有，万科承担绿化保洁服务 ........................................................................................... 22
图 49：翡翠公园的睿管家物管体系提供定制化服务 .................................................................................................. 22
图 50：万科机器人保安“大白” ............................................................................................................................... 22
表 1：围合式社区与开放式街区的对比 ......................................................................................................................... 7
表 2：滨海城小镇的规划设计概览 .............................................................................................................................. 10
表 3：幕张新城的规划设计概览 .................................................................................................................................. 13
表 4：宜宾莱茵河畔的规划设计概览 ........................................................................................................................... 17
表 5：上海翡翠公园的规划设计概览 ........................................................................................................................... 20
表 6：当前拿地成本较高，风险较大 ........................................................................................................................... 24
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行业研究(深度报告)
渐破自古之围合，漫谈街区之本色
围合式社区 VS 开放式街区简介
围合式社区，顾名思义，是一种建筑围绕环境而设计，以实体围合的方式封闭起来的社
区。社区大部分拥有严格的门禁，运动场和公园等空间都为内部居民私有。该种住宅方
式与我国传统的院落式布局相似，我国过去的住宅区基本都是围合封闭式的，如北京的
四合院、南方的天井式住宅、江西的土楼等。围合式社区实现了内部建筑、环境的整合
统一，能够创造出良好的私密性生活空间，是近 20 年来我国住宅开发的主导模式。
图 1：江西土楼 图 2：我国现代围合式社区
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
开放式街区是一组建筑物与周边或其中的广场、 街道、小公园、绿地等实体或空间的
总称，由城市道路围合而成。其正式的应用和提出源于欧美。开放式街区具有小尺度、
开放性的特点，在欧美国家的居住模式中比住宅本身还重要。他们往往规模不大，尺度
相近，社区网络完全融入城市道路体系中，没有明确的入口大门限定，社区内的景观建
筑物、花园等公共场所/设施为城市居民所共享。开放式街区是城市整体功能和空间构成
的基本单位。
图 3：开放式街区全景 图 4：开放式街区街道
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
“围合”存静谧，“开放”尽融合
任何一种居住呈现方式都有其诞生和存在的理由和合理性，当然也一定不会极尽完美。
下面我们将针对“围合式”社区和“开放式”街区的主要优劣势进行简要对比。
围合式社区
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行业研究(深度报告)
√ 提供良好的私密性和安全感。
围合式社区具有有效的社区实体边界，能够创造出一种真实存在的领域感及和谐的氛
围，满足住户对于安静居住环境的需求。围合式社区的门禁对外来人员和车辆有一定的
限制，能够杜绝一些不法人员的进入，儿童和老人也可在社区内自由活动，既符合我国
传统生活习惯，在安全性上也具有一定的保障。
√ 便于管理，更好的迎合居住需求。
从开发商的角度而言，围合式社区的空间利用和设计可以完全自主，可更好的迎合居民
对景观和布局的偏好。另一优势在于其便于管理，开发商可对小区的各项物业需求进行
统一的标准化的服务，节省大量的管理成本，更能够保证服务的质量，满足住户的各项
需求。
× 阻碍城市交通的顺畅。
围合式社区内部道路是不向城市道路开放的，如果社区规模较大，一定会导致城市路网
的密度降低，效能低下。城市交通只能够依靠城市级别的主干路和分支，承载能力有限，
并且随着我国城市化发展速度的加快，车辆不断增加，对道路的要求越来越高，因此交
通拥堵和障碍会时常发生。
× 资源不能共享，利用率低。
围合式社区在建设过程中为了吸引购房者，都会配备很多的景观建筑以及一些公共的健
身、娱乐等设施，由于其封闭性，这些设施只能由本小区内的居民所使用，利用率低，
造成重复建造的现象，无法实现资源的集约。
开放式街区
√ 极大缓解了城市交通压力。
开放式街区可以将小区内的道路也延伸到城市道路中，使得城市道路结构上升到三个级
别，大大提高了城市道路的承载能力。由于实现了道路的连通性，街区和整个城市融为
一体，成为城市最基本的组成单位，也更加方便了居民的日常出行。
√ 景观以及公共设施更具共享性。
开放式街区会将原本属于围合式社区的设施和绿化共享给整个城市，政府也可通过集中
提供这些公共基础设施来避免每个小区都重复建设的资源浪费，提高公共设施的利用
率。
× 居住环境静谧性较差。
由于开放式街区与城市的连通性，车辆可在街区内正常行驶，相较于围合式社区而言会
显得喧闹一些。此外，失去了围墙和栅栏的隔断，住宅完全暴漏在城市当中，私密性会
相对减弱。
× 安全性上要求更高。
由于开放式街区完全的开放性，对于一些陌生人和陌生车辆的随意穿梭是存在一定的安
全隐患的。并且由于住宅直面公路，一些老人和儿童在住宅附近行走时不得不面对车辆
行驶带来的危险。
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行业研究(深度报告)
表 1：围合式社区与开放式街区的对比
围合式社区 开放式街区
呈现方式 以实体方式围合起来，独立于城市中 以街区为单元完全融入到城市中
居住氛围 安静祥和，安全性高，私密性强 是城市道路重要的组成部分，呈现网络状结构
道路情况 社区内的道路不对外开放，不参与城市道路功能 是城市道路重要的组成部分，呈现网络状结构
配套设施 社区内的配套设施为居民所私有，不能共享 设施对外开放，为城市所有居民所用，使用效率更高
景观绿化 独属于社区，不对外开放 是城市绿化的一部分
资料来源：长江证券研究所
国际城市规划发展梳理1
美国：从现代主义到新城市主义
现代主义小区时期（20 世纪 20-70 年代）：美国在上世纪 20 年代诞生了现代主义小区，
采用标准化模式化的设计方式，得到了欧美住宅市场的高度认可。但是在 1972 年，随
着美国圣路易市的普鲁伊·埃戈住宅区的爆破拆除，现代主义小区也宣布终结。这种按
照现代主义设计的“公园中的高楼”导致了居住的隔离，给人以单调冷漠的感觉，并且
犯罪频发，小区全方位衰败后不得不面临着被迫拆除的命运。
郊区运动时期（20 世纪 70-90 年代）：现代主义终结后，美国随之而来的是一场郊区运
动，很多的住宅社区开始向郊区转移和发展。由于城市中心的大量社会资源不断流向郊
区，郊区得到了快速的发展和蔓延，但也因此严重蚕食了农田等，不断遭到各种质疑。
而到了 90 年代，新社区理论不断的发展和普及，使美国的城市规划进入新阶段。
新社区时期（90 年代-至今）：美国新社区的典范当属建于上世纪 80 年代的纽约巴特利
公园城。此社区不是封闭独立的城中城，而是曼哈顿自身的延伸，是传统的方格网和长
方形街道街区形式的延续。该社区是以街区为单位融入到城市中，将原本大的地块划分
为小尺度的街区，改变了与城市相隔离的封闭式社区的模式，创建了美国开放式街区的
先例。
如今的美国，封闭式住宅小区依然存在，但是占比不足全美家庭总数的 1/6，大部分是
开放式的街区制。诞生于美国的街区制无疑在这里得到了最好的体现和发展。
图 5：美国开放式街区——公寓 图 6：美国开放式街区——别墅
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
1引自《城市街区型住区开放性设计研究》
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行业研究(深度报告)
日本：80 年代开始街区式规划2
封闭式时期（二战-80 年代）：日本早期的住区形式主要以独立式为主，与我国的封闭式
小区相似。小区与周边的环境是相隔离的。二战之后，日本由于处于经济恢复时期，人
口快速增长，对住房的需求日益严峻，于是日本政府主导开发建设了一大批新城，这些
新城的建设与探索在一定程度上推动了日本城市住宅模式的向前发展。
街区性住区时期（80 年代-至今）：至上世纪 80 年代，日本经济高速发展，居民对居住
环境和品质拥有更高的要求，日本便开始对之前的封闭式社区存在的问题进行不断的反
思。由此，日本的住区规划模式发生了重要的转变，密度高层数低的街区性住区逐渐成
为主流。该种住区将小区作为城市街区来设计，打破原本的封闭性，设计成具有开放性
和复合性的城市街区空间。如今，无论是日本政府建设的小区还是开发商开发的小区，
都没有过往封闭性的阻碍。
图 7：日本开放式街区——住宅 图 8：日本开放式街区——街道
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
中国：封闭式规划传统浓厚，开始尝试开放式街区 3
“闾里”时期（先秦-秦汉）：我国在周期，围合式的居住区便与《周礼·考工记》中匠
人营国的规划理念同时诞生。周期的“闾里”是最基层的居住和管理单位，“里域不可
横通，闾门不可以毋阖”，“里尉”掌管里门的钥匙，设“闾有司”监视出入。
“里坊”时期（秦汉-民国）：到了秦汉时期，居住区依旧是墙垣围绕，宵禁闭户。隋唐
时期，住区从闾里制变更为里坊制，坊里四周均有封闭的坊墙，不允许直接临城市干道
开门。这种封闭的里坊制度在唐、宋之交被打破，所有的居民市坊不再以墙垣围合，但
对居民的管制并没有取消。这种严格的管理制度一直延续到明、清甚至民国时期
20 世纪 90 年代：封闭式的居住观念一直持续到新中国成立后的单位大院。从 20 世纪
90 年代开始，封闭式社区在我国大量崛起，单位福利制不断向私人化转型，居民可以
根据价格的偏好随机组合形成一定的小区，使空间分布更加的广泛，封闭程度和社区管
理也变的松散。小区设施逐渐现代化，拥有门禁式的管理，居民对小区内的景观和绿化
要求也越来越高。
图 9：我国围合式社区——绿化为社区私有 图 10：我国围合式社区——设有门禁
2 引自《城市街区型住区开放性设计研究》
3引自《中国与欧洲街区层面住宅封闭性的比较》
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行业研究(深度报告)
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
新世纪至今：20 世纪末我国经济快速发展，城市迅速扩张，封闭社区也更加蓬勃的发
展。2000 年伊始至 2007 年是我国房地产高速成长的时期，在一些经济发达的省份和大
城市，封闭式社区发展的更加迅速。2000 年的上海已经有 83%的居住小区是封闭式的，
同年的广东省，封闭社区数量也高达高达五万多个。
围合式社区出现和发展的根本在于我国社会经济结构的转变以及社会阶层的分异。我国
的城市规划发展到今天，围合式社区已经成为了小区住宅的主流模式。但在发展期间，
也不乏个别半开放半封闭式的社区出现，各地开始尝试进行开放式街区的规划设计。
纵观古今中外城市规划的发展历程，我们可以清晰的感受到，居住形式是随着国家社会
和经济的不断发展而逐渐调整改变的，每一发展时期都有自己的居住特色，是传统居住
思想和时代发展需求相结合的产物。“开放”还是“围合”，需要结合当地经济社会发展
阶段与时代需要进行考虑，不可一概而论。
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案例漫谈：国内外典型开放式街区
佛罗里达州滨海城
谈到开放式街区，首要提及的应该是佛罗里达州的滨海城小镇，它可以说是现代开放式
街区的鼻祖，即最早采用开放式概念进行规划设计的社区，曾被美国时代周刊列为美国
整个 80 年代“十大设计成就”之一。
项目简介
滨海城小镇位于美国佛罗里达州西北部郊区的海岸地带，是一个集居住、旅游度假为一
体，同时具有美国南部城镇风情的海边小镇。滨海城始建自 1981 年并一直处于建设发
展中，被认为是最早采用开放式街区概念的社区，滨海城模式在 20 世纪 90 年代后被不
断推广和复制，设计理念逐渐获得了高度评价。
图 11：滨海城位于南海岸佛罗里达州的西北部郊区 图 12：滨海城全景鸟瞰图
资料来源：Google map, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
表 2：滨海城小镇的规划设计概览
设计年代 开发商 设计师 占地面积
规划概况 1981年 罗伯特 戴维斯 杜安伊夫妇 32.40万平
设计容纳人数 独栋住宅 公寓 酒店客房
规划概况 2000人 350套 200套 200间
资料来源：互联网资料，长江证券研究所
规划理念
滨海城小镇始建年代处于 20 世纪 80 年代，当时美国刚结束二战后的高速城镇化，美国
城镇化率从 50 年代的 64%快速提升至 70 年代的 74%。当时，美国粗放式郊区化的城
镇发展使得社区规模巨大、功能单一，各功能区间距遥远，居民外出消费、休闲严重依
赖汽车，交通拥堵、出行不便等城市病不断出现，这种城市规划发展模式不断受到质疑
批判，开始有声音提出复兴美国传统“邻里街区”。
图 13：美国二战后的快速城镇化导致社区规模巨大、功能单一 图 14：滨海小镇所处年代处于美国高速城镇化后的反思阶段
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行业研究(深度报告)
60.00
65.00
70.00
75.00
80.00
85.00
1950
1953
1956
1959
1962
1965
1968
1971
1974
1977
1980
1983
1986
1989
1992
1995
1998
2001
2004
2007
2010
2013
城市化率:美国
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：Wind, 长江证券研究所
在这种时代背景下，规划设计师杜安伊夫妇提出了“新城市主义”的理念，提倡构建具
有文化气息的紧凑性邻里社区，认为理想的城市规划模式应具备以下几大特点：（1）公
共空间突出，功能区集聚；（2）社区尺度小、路网密度高；（3）亲近于行人。正是在“新
城市主义”规划理念的启发下，杜安伊夫妇开始接受滨海小镇规划设计工作。
社区特点
1、优先规划公共空间，营造开放街区氛围。
首先，滨海城选取地块最优质的海滩地段，规划了中央广场作为公共空间作为居民公共
社交场所，增强社区整体的开放性氛围。中央广场集聚了生活日常需要的多种公共服务
设施，包括邮局、商店、市政厅、俱乐部、社区中心、学校、剧院等。其次，滨海城在
住宅节点处设置大量商业设施、凉亭等公共设施，保证所有居民都能公共使用，为邻里
间社交提供便利条件。滨海城优先规划公共空间的设计体现了“新城市主义”对公共价
值高于私人价值观点的认同。
图 15：公共空间优先布置于整个地块最优质的地段 图 16：中央广场集聚多种公共服务设施，为居民生活、社交提供便利
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
2、社区规模布局紧凑，适宜步行
居住街区呈格子状排布，街区大小一般为 50m×100m，各邻里街区与中央广场的距离
也被控制在 400m 以内，保证大部分居民步行 5min 以内可以到达中央广场。这种设计
使得居民更多选择以步行方式出行，减少了住户对小汽车使用的依赖。
滨海城小镇的规划设计增加了路网密度，一方面整个街区的开放性增加，另一方面它鼓
励步行的出行方式，增加了社区居民在公共空间区域进行的社交、消费活动，社区商业
氛围增强，修复了二战后郊区化造成的邻里关系缺失。
城镇化高速期 城镇化缓慢期
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行业研究(深度报告)
图 17：滨海小镇街区规模大约为 50m×100m，布局紧凑
资料来源：Google earth, 长江证券研究所
3、道路等级降低，路网紧密性提高，与城市道路开放衔接
滨海城通过降低道路等级增加路网密度，大多数道路宽度也因此不会超过 6m，但是这
样的设计思路提高了各个家庭与外界的连通性，每个住户均可通过密集的路网直接与中
央广场或者外界相通，抛弃了原来将私人空间和公共空间严格分开的设计理念，而是将
两者紧密结合融入为和谐整体，总体上增强了社区开放性，与城市道路紧密衔接。
图 18：滨海城小镇通过降低路网等级增加路网密度 图 19：低等级的密路网增强街区的开放性，各家庭均与与外界直接相通
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：Google earth 长江证券研究所
小结
滨海城小镇是首个现代意义上的“开放式街区”，是“新城市主义”对美国城市化发展
过快导致一些问题思考的的首个应用。滨海城小镇通过优先打造公共空间、降低社区规
模尺度、增加路网密度大大增强了社区的开放性，同时鼓励步行的出行方式，倡导邻里
间活跃的社交氛围。滨海城小镇建成后逐渐受到市场与社会认可，不仅房价一路上升，
而且被时代杂志评为 80 年代十大设计成就之一。
日本幕张滨城住区
日本与中国同属于亚洲，具有相似的东方文化。日本幕张滨城位于日本东京湾大都市区，
规划起始于 20 世纪 90 年代，其建设初衷是为了缓解东京的人口和交通压力，解决经济
社会发展集中于东京一级的问题。历经 30 年的建设，幕张滨城形成了一个包含基础设
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施建设、教育、会展、商务等多功能的综合开放式社区，其中幕张滨城住区更是具有复
合性、开放性和场所性的特点。
项目简介
幕张滨城位于日本东京湾大都市圈内，千叶市西端，距东京都中心约 30km（电车 30
分钟），是一个集居住、办公、研究开发、学术教育功能为一体海滨小镇。幕张滨城住
区规划于 80 年代末 90 年代初，位于幕张新城的东南角。西面临接城市中心、南面是海
滨公园、北面是文教区。住区模仿了源于欧洲的“沿道中庭式“的住宅布局模式，打破
了日本惯有的封闭式住宅模式。
图 20：幕张新城位于日本千叶市西端（距东京都中心约 30km） 图 21：幕张新城全景鸟瞰图
资料来源：Google Map, 长江证券研究所 资料来源：Google Map, 长江证券研究所
表 3：幕张新城的规划设计概览
设计年代 总体规划 协调建筑师
规划概况 1989年 千叶市企业厅 小泽明等
占地面积 规划人口 规划户数
规划概况 84万平 26000人 8100户
资料来源：互联网，长江证券研究所
规划理念
19 世纪 50 年代二战后，日本在经济恢复期城市人口快速增长，对住宅的需求也日益严
峻。自 20 世纪 50 年代开始，日本政府开始规划东京都市圈。最终确定以东京市区为中
心，半径 80 公里，构建了东京都市圈，用以缓解日本第一大城市东京的人口和交通压
力，千叶市就位于这一都市圈内。在这种背景下，20 世纪 90 年代在千叶市政府和开发
商的联合推动下，幕张滨城住区采用了街区型住宅模式和协调建筑师设计体制，这是当
时日本首次尝试这种新的住宅和设计模式。
图 22：幕张滨城规划于日本二战人口快速增长后期 图 23：幕张滨城位于千叶市西端，东京都市圈内
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行业研究(深度报告)
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日本人口(亿）
资料来源：Wind, 长江证券研究所 资料来源：互联网, 长江证券研究所
日本幕张滨城住区的规划理念是把都市住区当做开放式的都市街区，而不是封闭式小
区，构筑具有人气的都市街区以及统一且多样的城市景观。创建能适应多样化生活方式
的都市型住区，并注重于自然的融合。住区规划具有三个特点：（1）复合性，通过住宅
附带多种功能、创造出居住活动和娱乐混合式的都市空间；（2）开放性，通过把建筑单
体尽可能沿街布置、创造出和新都心的一角相吻合的开放型街道；（3）场所性：通过规
划、设计条件体制的多样化、赋予多种立面造型、创造出给人们留下印象的场所。
设计亮点
1、 划分建设片区，多方合作，打造住区建筑风格的多样性。
幕张滨城住区历经三次总体规划，最终确定了住区建设规划和住区城市设计导则。以千
叶市企业厅为总体规划，在设定了分配给住宅建设者的用地（街区）不集中在一处而是
分散在不同的建设地区内的前提下，规定了包含建设地区、建设地区负责人、协调建筑
师、住宅建设者（公共建设者和民间建设者）等多方合作的规划体系，以及规划设计流
程。建筑师们以设计导则为大方针，不同建筑师设计风格不同，这样既增加了建筑风格
多样性，又有利于住区形成统一且多样的居住环境。
图 24：各协调建筑师和住宅建设者负责的街区分布图
资料来源：互联网, 长江证券研究所
2、地区的功能分区和立地相对应的沿街景观。
首先，在功能区分方面，幕张滨城住区以核心居住区，即城中心为基点，外围为内城，
由城市大街和沿街型多层住宅单体构成；北面为都市侧，即办公区域；南面为海滩，主
要作为有休假感觉的居住区；西边为公园侧，主要为居民休闲、外出就餐使用；东边是
人口高速增长期
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河边，主要作为清净、舒展的居住区。其次，不同的功能分区拥有相位对应的沿街景观。
另外，幕张滨城住区在不同的功能分区设置大量商业设施、凉亭等公共设施，保证所有
居民都能公共使用，为邻里间社交提供便利条件。
图 25：地区的功能分区和立地相对应的沿街景观 图 26：沿街公共服务设施，为居民生活、社交提供便利
都市侧
城中心
内城
河边
海边沿道商業・業務等施設美浜散步道
商業施設等
文化施設
核型商業施設
街角商業・業務等施設
资料来源：互联网, 长江证券研究所 资料来源：互联网, 长江证券研究所
3、住区规模布局恰当，有利于营造良好邻里氛围
滨江住区空间主要由一个正方形和交流带构成。其中，正方形包含幕张滨城住区的城中
心和内城。这一正方形将住区布置在中心部和周边明确区分，并给住区整体赋予位置感
觉和方向性，形成了明确的都市形态，又给住区创造出良好的氛围，方便街坊邻里交流
并留下印象。其次，住区内还规划了三条交流带，沿富士山与海的轴线，连续性布置公
园、绿化、中小学等交流设施及开放空间。这一正方形和三条交流带的空间构成方式，
将住区打造成为一个拥有复合型功能、注重开放空间、以居住为中心的近邻的社区。非
常有利于住区营造良好邻里氛围。
图 27：住区空间构成图：正方形+交流带
正方形
资料来源：Google earth, 长江证券研究所
4、适宜步行并具有热闹气氛的街道空间
为了塑造适宜步行和具有热闹气氛的街道空间，幕张滨城住区内部的道路和街区在设计
时采用了人车共行的道路模式。通过使用不同的路面形态和铺路材质，对车辆通行为主
的通行路和住区居民生活、交流空间为主的街道加以区分，通过限制车速用以保证步行
的安全。
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图 28：人车共行的道路
资料来源：Google earth, 长江证券研究所
小结
幕张滨城住区作为日本国内首个摒弃日本原相对封闭、功能单一的住区形态，采用规则
城市路网结合住宅沿街的较为开放式的住区模式，通过多方建筑师和住宅团体合作的模
式，共同打造了住区统一且变化丰富的居住风貌。其次，采取功能分区和沿街布景的方
式，可以保证所有居民都能享受公共资源。最后，采用人车共行和街区型住宅模式，为
住户提供了适宜步行和邻里社交的便利条件。
宜宾莱茵河畔
宜宾市莱茵河畔因为开放式街区一夜之间爆红网络，但有人质疑莱茵河畔并不是真正的
开放式街区。我们认为莱茵河畔符合现代意义上开放式街区的设计理念，而且是运用比
较成功地一个案例。
项目简介
莱茵河畔位于四川南部的宜宾市，是一个占地面积超过 30 公顷的大型社区，规划上采
纳了英国合乐集团的设计方案，使用对外开放的社区道路将大型社区分割成若干居住组
团，同时社区道路、沿街道路两边布置大量商业设施。在建筑风格上，莱茵河畔整体设
计灵感来源于欧洲莱茵河边上的德国小镇，具有明显的南欧古典主义风情。
图 29：宜宾莱茵河畔小区的建筑风格一览 图 30：德国南部小镇美因茨一角
资料来源：百度地图, 长江证券研究所 资料来源：蚂蜂窝，长江证券研究所
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表 4：宜宾莱茵河畔的规划设计概览
设计年代 设计方 开发商 占地面积
规划概况 2005年 英国合乐集团 宜宾丽雅置地 32.33万平
规划建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 总投资
规划概况 80万平 64万平 14万平 20亿元
资料来源：互联网，长江证券研究所
规划理念
莱茵河畔规划设计理念追求社区与城市的深度融合。社区主干道将地块划分为若干尺度
较小的邻里街区，营造适宜步行的社区氛围，社区商业价值提升；同时，内部公共空间
通过主干道直接对外开放，实现交通、商业、绿化等社区资源与城市的共享，实现了社
区与城市融为一体。
图 31：莱茵河畔社区主干道与市政道路直接相连，实现社区公共资源共享
资料来源：百度地图, 长江证券研究所
社区特点
1、大社区变身小组团，提升邻里氛围
莱茵河畔是一个占地面积超过 30 公顷的大盘，但内部被分为多个相对较小的居住组团。
其中，一期由五个组团组成：翠兰花园、玫瑰花园、香梅花园、银杏花园、雪绒花园；
二期目前有西湖湾、御龙湾、丽江湾等组团。这些组团面积小，比较大的组团大概在
150m×200m 左右，符合“新城市主义”中邻里街区的尺度。
图 32：莱茵河畔社区被分为若干个相对较小的居住组团 图 33：组团规模较小，个别组团仅有 3 栋住宅楼
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资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：百度地图, 长江证券研究所
2、私密性与开放性共存
同时，每个组团的私密性和安全性较高，拥有互不相通的门禁系统，居民安全得以保证。
相对封闭的居住组团与对外开放的社区街道连通，每一块地块尺度变小的同时，增强了
社区对外开放的程度，485 亩的总土地面积上有近 100 亩的公共使用面积，达到了私密
性与开放性共存。
图 34：对外封闭的雪绒花园入口，保证了居民的私密性和安全性 图 35：莱茵河畔的规划设计实现了私密性与开放性共存
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：百度地图, 长江证券研究所
3、多种商业模式共存，社区商业打通整个地块
莱茵河畔开放式街区的一大亮点是商业氛围的打造，不仅在部分布置了商业裙楼、集中
商业、景观商业等形式，更是通过“三纵三横”的社区商业干道将整个小区打通，同时
囊括了餐饮、购物、影城、俱乐部等多种商业业态，整体商业氛围迅速提升，以社区本
身人气为基础吸引外部人流，人气集聚能力甚至超过普通商业广场。
图 36：莱茵河畔社区被分为若干个相对较小的居住组团 图 37：莱茵河畔社区商业街人气很高
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资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
4、两级次道路体系，主干道与次要街道功能互补
莱茵河畔的道路体系主要分为两个等级，分别是主干道和次要街道，两级次的道路设计
实现了内部道路的功能互补。社区主干道采用人车分行的功能设计，可以缓解城市交通
压力，也增加了社区停车容量；次要街道采用了步行街的功能设计，主要用于增强社区
商业氛围。
图 38： 莱茵河畔社区主干道人车分行，可缓解交通压力 图 39：次要街道适宜步行，街区氛围浓厚
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
5、次要街道布置停车位，缓解停车压力
次要街道由于主要承担的功能是步行而不是车行，莱茵河畔还在不妨碍社区商业开展的
前提下，在这些街道上布置了停车位，一定程度上缓解了社区停车压力，社区乱停车等
现象比较少见。
图 40：莱茵河畔道旁布置车位，增加停车容量
资料来源：百度地图, 长江证券研究所
小结
莱茵河畔采用英国合乐集团开放式街区的设计方案，现在社区整体上已经比较成熟。莱
茵河畔的规划使得开放性与私密性和谐共处，社区道路布置多种商业业态将整个地块打
通，营造类似于巴黎街头的购物体验；同时，两级次的道路设计实现了道路功能的互补，
也使得对外开放层次分明。
上海翡翠公园
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上海翡翠公园坐落于上海市浦东新区张江高科技园区，是万科对开放式街区的尝试性作
品，也是万科开发的高端产品“翡翠系”的代表作。我们结合实地调研的结果对翡翠公
园开放式的规划设计特点进行简介。
项目简介
翡翠公园是一个占地面积达到 10 公顷的集商业、住宅、主题公园于一体的综合性社区，
总建筑面积超过 30 万平，其中住宅和商业分别约为 20 万平和 10 万平。在总体规划上，
翡翠公园采用了美国炮台公园的设计理念，力图将社区内的各个组团打造为一个开放、
融合的城市。
图 41：上海翡翠公园坐落区位示意图 图 42：翡翠公园规划设计效果图
资料来源：百度地图, 长江证券研究所 资料来源：房天下，长江证券研究所
表 5：上海翡翠公园的规划设计概览
设计年代 设计方 开发商 占地面积
规划概况 2013年 纽约炮台公园设计团队 上海万科 10万平
规划建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 容积率
规划概况 30万平 20万平 10万平 2.88
资料来源：互联网，长江证券研究所
规划理念
翡翠公园的规划设计团队是来自于美国纽约炮台公园的原班人马，注重公共空间的营
造，追求社区对整个城市的包容与开放，但同时也注意保护居民适当的私密性。翡翠公
园实现了城市界面、社区界面、群体界面的三层公共空间，通过这三部分实现社区与城
市的共享；家庭界面和私密界面则保证了居民的生活应有的安全性的私密性。
图 43：上海翡翠公园的设计蓝本：纽约炮台公园 图 44：翡翠公园整体规划设计思路
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资料来源：百度地图, 长江证券研究所 资料来源：房天下，长江证券研究所
社区特点
1、富有层次感的公共空间：五重公园体系
正如其名，翡翠公园具有非常具有特色的五重公园体系：庆典公园、体育公园、四大街
心公园、组团公园、屋顶公园。五重公园体系并不是简单的重复叠加，而是具有明显层
次感。
这种层次感主要体现在开放性上：庆典公园、体育公园、四大街心公园等最为开放，直
接与城市共享，为市民提供休闲、娱乐、健身场所；组团公园相对私密，可以为组团内
居民提供社交场所，屋顶公园的功能则提供有机农场、悠闲木栈道等休闲设施。
图 45：翡翠公园的五重公园体系具有鲜明的层次感
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
2、自持商业位置优越、业态齐全，集聚社区内外人气
万科自己持有的商业中心 2049 位于整个社区位置最佳的中心地段，组团内大部分居民
步行 5min 之内即可到达；此外，自持商业业态规划齐全，包含家庭生活消费、亲子消
费、餐饮美食、休闲服务等多种业态，对周围社区居民也有一定吸引力。
图 46：翡翠公园的自持商业位置优越 图 47：自持商业的业态丰富齐全
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资料来源：百度地图, 长江证券研究所 资料来源：房天下，长江证券研究所
3、街区道路全归市政所有，万科承担绿化保洁服务
翡翠公园内的道由万科代建并交付市政使用，但万科承担了基础性的绿化、保洁服务，
但是万科对道路规划设计保留了一定的权利，例如市政灯光如果影响到住户，万科可向
政府反映争取业主权益。
图 48：街区道路属于市政所有，万科承担绿化保洁服务
资料来源：互联网资料, 长江证券研究所
4、物业服务升级为“睿管家”，物管自动化程度或将提高
翡翠园是万科高端系的产品，所以提供的物业也和之前不同。解决这种开放式物业难度
的方式是通过一些现代化的措施，例如手机、微信等的即时沟通来解决居民的特色物管
需求，例如酒店问询、代办等服务。因为翡翠公园是万科高端系产品，物业收费比其他
小区贵，但提供的服务要更加全面及时。
此外，万科董事长王石先生曾表示，未来十年万科员工的 40%将由机器人代替，解决人
力成本逐渐上升、劳动力开始短缺的问题。万科机器人保安“大白”（无人驾驶汽车）
已经开始在某些园区试用，未来或将逐步投入翡翠公园等社区使用，提高物业管理自动
化程度。
图 49：翡翠公园的睿管家物管体系提供定制化服务 图 50：万科机器人保安“大白”
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资料来源：互联网资料, 长江证券研究所 资料来源：新浪房产，长江证券研究所
小结
上海翡翠公园是万科以美国纽约炮台公园为蓝本对开放式街区开发的重要尝试，在公共
空间/自持商业的打造、公共区域管理以及物业管理自动化方面为未来开放式街区开发提
供了重要借鉴意义。
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展望未来：机会与挑战并存
地块细化，门槛下降，开发市场竞争加剧
在当前一二线城市楼市火热，三四线城市低迷的背景下，发达城市土地交易价格越来越
贵，成交总价屡创新高，中小城市土地市场萎缩，拿地风险加剧。以绿地集团在北京新
拿的大兴区地块为例，楼面价已达 3.23 万元/平，与周边房价相差不多，成交总价 39
亿。庞大的土地成交金额对小型房企来说，既有较大的资金压力，也有较强的经营风险，
而对中大型房企来说，高价拿地风险同样不低，导致当前不少地块招拍挂均由几家地产
开发商共同组成的联合体进行竞拍，以降低风险和资金压力。
表 6：当前拿地成本较高，风险较大
时间 拿地公司 城市 项目位置 建筑面积(万平) 容积率 楼面价 成交总价（亿）
2016/2/23 绿地集团 北京 北京市大兴区黄村镇四街、五街、
六街村项目 12.06 2.67 32339 39.0
2016/2/3 中交+绿地+九龙仓 北京 驼房营村地块 12.40 2.03 41417 51.4
2015/12/25 福建中维 深圳 宝安尖岗山片区A122-0352、
A122-0345两宗地块 9.20 1.88 62000 57.0
2015/12/23 碧桂园+东原+平安
不动产 上海
奉贤区南桥新城16单元32-04区
域地块 15.82 1.8 14597 23.1
2015/11/27 时代地产 广州 番禺桥南街宅地 15.48 3.4 15947 24.7
2015/1/7 华润首开+平安 北京 南四环丰台白盆窑地块
(1516-0665地块) 41.87 2.69 20599 86.3
2016/2/3 杭州融创 宁波 东部新城核心区H1-3#/4#地块 22.15 2.11 12656 28.0
2016/1/30 上海建工 南京 河西中部地块G68 15.23 2.2 42561 64.8
2016/1/8 河南正商置业 郑州 郑东新区龙湖区域郑政东出
[2015]12号地块 17.08 2.5 11065 18.9
2015/12/21 鲁能集团 福州 北三环外的五四北区域原天宇开
关厂地块 21.64 3.4 14926 32.3
2015/9/28 龙湖地产 厦门 马銮湾西部片区H2015P05商住
地块 28.70 2.33 15679 45.0
资料来源：公开资料、长江证券研究所
若原则上不再建设封闭住宅小区能够顺利实施，那么以后的新建小区将以开放式街区为
主，小区尺度将大幅缩小，对应的土地使用面积也将大幅减少，地块出让有望细化。土
地出让金规模有望下降，招拍挂门槛降低，经营风险下滑，有利于小型开发商加入竞争。
再者，相对来说小地块的建设周期较短，开发商资金回流更快，进一步降低资金压力。
另一方面，竞争的加剧也可能进一步提升土地成交单价，而企业是否能从高昂的地价中
攫取开发利润建立在其成本管控及运营效率水平之上。
同时，小区开放后，其配套公共设施及资源，比如花园、健身器材、座椅等向大众开放，
将吸引部分居民散步、逛街，叠加小区道路转变为市值道路后将会分流部分交通量，充
分利好社区商铺，对于商业运营经验不足的纯住宅开发企业来说降低了经营难度，减少
风险。
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行业研究(深度报告)
社区分割，模式改变，物业管理何去何从
开放式小区与封闭式小区最大的不同在于社区尺度大小，并非拆除围墙。社区尺度下降
后，将对物业管理模式造成较大的冲击。现有大盘式的管理模式已相对成熟和固化，停
车位、商铺管理、公共设施、安保维护等业务或将面临较大程度的改革，同时，社区的
入口价值也将重新定义。
开放型街区使得社区住宅变得碎片化，单栋住宅或几个单元组成的小型组团或将成为常
态。以往一个大社区仅需要在出入口以及小区内部若干地点处设立保安，未来或需要在
每个组团均安排安保人员。另一方面，道路、绿化等公共资源对外开放后，人流量和车
流量将大幅提升，公共区域的环境卫生、道路及设施维护难度加大(不过，公共区域的
维护未来或由政府立法明确权责利关系，由政府和物业共同承担)。总体来说，物业成
本相对过去或有一定提升。然而，物业费上涨难度很大，成本上升难以转嫁至业主，基
本只能由物业公司承担，对其成本管控要求大大提升，倒逼物业公司加大智能化、信息
化和机械化投入以降低成本。
另一方面，社区开放后，物流最后一公里将被彻底打通，小区入口价值或将重估，业主
的个性化需求有望大幅释放，提升社区增值服务空间。
风险提示：政策风向改变
重要声明
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投资评级说明
行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深 300 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：
看 好： 相对表现优于市场
中 性： 相对表现与市场持平
看 淡： 相对表现弱于市场
公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期沪深 300 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：
买 入： 相对大盘涨幅大于 10%
增 持： 相对大盘涨幅在 5%～10%之间
中 性： 相对大盘涨幅在-5%～5%之间
减 持： 相对大盘涨幅小于-5%
无投资评级： 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使
我们无法给出明确的投资评级。