訂 定 彰 化 市 都 市 計 畫

（土地使用分區管制要點）書

彰 化 縣 政 府

民 國 九 十 六 年 六 月

彰 化 縣 擬 定 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都 市 計 畫

名 稱 訂定彰化市都市計畫（土地使用分區管制要點）案

擬定都市計

畫法令依據 都市計畫法第二十二條

擬 定 都 市

計 畫 機 關 彰化縣政府

自擬細部計

畫或申請變

更都市計畫

之機關名稱

或土地權利

關係人姓名

公 開 展 覽

彰化縣政府民國府建城字第 0950204212Ａ 號府建城字第0950204212Ａ號文公告公開展覽，公告地點於彰化縣政府及彰化市公所，公開展覽期間自民國 95 年 10 月 20 日起至 95 年 11 月 20 日止，合計 30 天。 （刊登台灣時報民國 95 年 10 月 20 日第 14 版、台灣時報民國 95 年 10 月 21 日第 23 版、台灣時報民國 95 年 10 月22 日第 18 版）

本案公開展

覽起迄日期

公開說明會 民國 95 年 11 月 8 日上午 10 時 30 分假彰化市公所舉行。

人民團體對

本案之反映

意 見 無

本案提交各

級都市計畫

委員會審議

結 果

縣 級 彰化縣都市計畫委員會民國 95 年 12 月 27 日第 173 次會議、民國 96 年 5 月 10 日第 174 次會議審議通過。

I

【 目 錄 】

壹、緣起 ............................................................................................ 1

貳、法令依據................................................................................... 1

參、計畫範圍及面積 ..................................................................... 2

肆、現行都市計畫概述 ................................................................ 2

伍、土地使用分區管制要點 ................. 錯誤! 尚未定義書籤。

II

【 圖 目 錄 】

圖 一 彰化市都市計畫示意圖......................................................... 8

【 表 目 錄 】

表 一 第一次通盤檢討暨後續個案變更歷程一覽表 .................... 2

表 二 彰化市都市計畫土地使用面積分配表................................. 7

1

壹、緣起

彰化市都市計畫區原未訂定土地使用分區管制要點，為促進土地合理

之利用，彰化縣政府於辦理「變更彰化市都市計畫(第一次通盤檢討)案」時，始研擬彰化市都市計畫區土地使用分區管制要點條文，並依都市計畫

法定程序提經彰化縣都市計畫委員會92年3月28日第152次會議、92年4月25日第154次會議審議通過。

案經內政部都市計畫委員會93年3月2日第580次會議審議決議略以：「按都市計畫法第二十二條規定，土地使用分區管制係屬細部計畫事項，

查本計畫種類性質為市計畫，主要計畫與細部計畫依法應分別辦理檢討變

更，且91年5月15日總統令公布修正都市計畫法第二十三條已明定由直轄市、縣（市）政府核定實施細部計畫，本案應退請彰化縣政府本於職權依

法自行核定」。

期間為配合「都市計畫法台灣省施行細則」之執行，於89年6月27日以89彰府工都字第114406號文公告「變更彰化市都市計畫(工業區分類專案通盤檢討)書」中已訂定工業區之土地使用分區管制要點，復於91年7月24日府城計字第09101336010號文「變更彰化市都市計畫(工業區分類第二次專案通盤檢討)案」修正之。

爰此，為落實彰化市都市計畫之管理，擬定機關遂依據彰化縣政府93年8月2日府城計字第0930144905B號文公告「變更彰化市都市計畫(第一次通盤檢討)案計畫書、圖」內容，擬具土地使用分區管制要點，以資遵循。

貳、法令依據

都市計畫法第二十二條。

2

參、計畫範圍及面積

本計畫區西起西勢庄、洋子厝溪，東至八卦山培元中學、台化公司旁

，北迄彰化紗廠，南達南興里產業道路邊界，計畫總面積為1234.6952公頃。

肆、現行都市計畫概述

一、 發布實施經過

彰化市都市計畫於44年發布實施，嗣後於59年4月完成修訂並公告實施。歷經二次公共設施通盤檢討、第一次公共設施保留地專案通盤檢討及

數次個案變更後，甫於93年8月2日完成第一次通盤檢討並公告實施。本計畫自第一次通盤檢討後迄今辦理二次個案變更，且均已擬定細部計畫。其

變更歷程詳表一第一次通盤檢討暨後續個案變更歷程一覽表。

表 一 第一次通盤檢討暨後續個案變更歷程一覽表

編號 變更計畫名稱 內政部核定日期文號 發佈日期文號

一 變更彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）案

內政部 93.7.27 台內營字第 0930085094 號函

彰化縣政府 93.8.2 府城計字第 0930144905B 號函

二

擬定彰化都市計畫（原

「公（兒）一」鄰里公

園兼兒童遊樂場變更為

住宅區）細部計畫案

彰化縣政府 94.12.19 府城計字第 0940245567 A號函

三 變更彰化都市計畫主要

計畫（倉儲批發專用區

為乙種工業區）案

內政部 94.12.22 內中營字第 0940087931 號函

彰化縣政府 95.1.2 府城計字第 0940252434A 號函

四 擬定彰化都市計畫（倉

儲批發專用區為乙種工

業區）細部計畫案

彰化縣政府 95.1.2 府城計字第 0940256119A 號函

資料來源：本計畫整理

3

二、 計畫年期

計畫年期為民國114年。

三、 計畫人口及密度

計畫人口為20萬人，居住淨密度為每公頃313人。

四、 土地使用計畫

（一）住宅區

住宅區面積為569.1946公頃，佔計畫總面積46.10％。

（二）商業區

核心商業區主要集中分佈於火車站站前地區，其餘鄰里性商業中心

則散佈於各鄰里住宅單元內，合計商業區面積為69.4064公頃，佔計畫總面積5.62％。

（三）乙種工業區

乙種工業區主要劃設於東北隅省道台一號線(中山路)北側及縱貫鐵路西側，面積為74.5696公頃，佔計畫總面積6.04％。

（四）文教區

本計畫劃設二處文教區，文教一供私立精誠中學使用，文教二供私

立建國技術學院使用，合計面積為13.6129公頃，佔計畫總面積1.10％。

（五）保存區

「文高十八」用地左側之白雲寺劃設為保存區，面積為1.8302公頃，佔計畫總面積0.15％。

（六）古蹟保存區

彰化孔子廟、彰化慶安宮、南瑤宮、開化寺、元清觀、定光佛廟、

彰化關帝廟、彰化西門福德祠、聖王廟、彰化懷忠祠、節孝祠及彰

化扇形車庫等十二處劃設為古蹟保存區，合計面積為3.5288公頃，

4

佔計畫總面積0.29％。

（七）車站專用區

劃設一處車站專用區，面積為0.5334公頃，佔計畫總面積0.04％。

（八）加油站專用區

加油站專用區係提供公、民營加油站及其附屬設施使用，規劃面積

為0.4496公頃，佔計畫總面積0.04％。

（九）農業區

農業區主要分布於計畫區西南側高速高路兩側與大埔山區截水溝北

側，面積為29.5574公頃，佔計畫總面積2.39％。

（十）風景區

風景區面積為2.2346公頃，佔計畫總面積0.18％。

（十一）保護區

保護區面積為2.5015公頃，佔計畫總面積0.21％。

五、 公共設施計畫

（一）學校用地

劃設國小用地十處，國中用地六處，高中用地五處，大專用地一處

，學校面積共計85.9083公頃，佔計畫總面積6.96％。

（二）機關用地

劃設機關用地二十五處，面積共計20.6052公頃，佔計畫總面積1.67％。

（三）公園用地

劃設公園用地四處，面積共計60.9339公頃，佔計畫總面積4.94％。

（四）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

劃設鄰里公園兼兒童遊樂場用地十三處，面積共計11.9531公頃，佔計畫總面積0.97％。

5

（五）廣場兼停車場用地

劃設廣場兼停車場用地四處，面積共計1.1973公頃，佔計畫總面積之0.10％。

（六）綠地

本計畫劃設綠地主要功能為隔離不相容之土地使用、道路槽化及塑

造藍綠帶空間，面積共計5.9582公頃，佔計畫總面積0.48％。

（七）市場用地

劃設市場用地十一處，面積共計2.3669公頃，佔計畫總面積0.19％。

（八）體育場用地

劃設體育場用地一處，面積為15.2378公頃，佔計畫總面積1.23％。

（九）醫院用地

劃設醫院用地一處，面積為1.4040公頃，佔計畫總面積之0.11％。

（十）電台用地

劃設電台用地一處，面積為0.1261公頃，佔計畫總面積0.01％。

（十一）變電所用地

劃設變電所用地四處，面積共計2.4654公頃，佔計畫總面積0.20％。

（十二）溝渠用地

計畫區內溝渠用地面積共計12.2783公頃，佔計畫總面積之0.99％。

（十三）人行廣場用地

劃設人行廣場用地一處，面積為0.1561公頃，佔計畫總面積之0.01％。

（十四）廣場用地

計畫區內於火車站前後劃設二處廣場用地，面積共計2.0239公頃，

6

佔計畫總面積0.16％。

（十五）停車場用地

劃設停車場用地六處，面積共計2.8298公頃，佔計畫總面積0.24％。

（十六）社教用地

劃設社教用地二處，面積共計5.1166公頃，佔計畫總面積之0.41％。

（十七）綠園道用地

劃設綠園道用地七處，面積共計17.4533公頃，佔計畫總面積1.41％。

（十八）污水處理廠用地

劃設污水處理廠用地一處，面積為6.8576公頃，佔計畫總面積0.56％。

六、 交通系統計畫

（一）鐵路用地

計畫區內鐵路用地面積為20.6027公頃，佔計畫總面積1.67％。

（二）高速公路用地

計畫區內高速公路用地面積為17.6395公頃，佔計畫總面積1.43％。

（三）道路用地

道路用地共計劃設174.1622公頃，佔計畫總面積14.10％。

表二為彰化市都市計畫土地使用面積分配表。

圖一為彰化市都市計畫示意圖。

7

表 二 彰化市都市計畫土地使用面積分配表

項 目 計 畫 面 積

（ha） 佔 計 畫 面 積

百分比（％） 佔都市發展用地

百分比（％）

住 宅 區 569.1946 46.10 47.42

商 業 區 69.4064 5.62 5.78

乙 種 工 業 區 74.5696 6.04 6.21

文 教 區 13.6129 1.10 1.13

保 存 區 1.8302 0.15 0.15

古 蹟 保 存 區 3.5288 0.29 0.29

車 站 專 用 區 0.5334 0.04 0.04

加 油 站 專 用 區 0.4496 0.04 0.04

學 校 用 地 85.9083 6.96 7.16

機 關 用 地 20.6052 1.67 1.72

公 園 用 地 60.9339 4.94 5.08

鄰里公園兼兒童遊樂場用地 11.9531 0.97 1.00

廣 場 兼 停 車 場 用 地 1.1973 0.10 0.10

綠 地 5.9582 0.48 0.50

市 場 用 地 2.3669 0.19 0.20

體 育 場 用 地 15.2378 1.23 1.27

醫 院 用 地 1.4040 0.11 0.12

電 台 用 地 0.1261 0.01 0.01

變 電 所 用 地 2.4654 0.20 0.21

溝 渠 用 地 12.2783 0.99 1.02

鐵 路 用 地 20.6027 1.67 1.72

人 行 廣 場 用 地 0.1561 0.01 0.01

廣 場 用 地 2.0239 0.16 0.17

道 路 用 地 174.1622 14.10 14.50

停 車 場 用 地 2.8298 0.24 0.24

社 教 用 地 5.1166 0.41 0.42

高 速 公 路 用 地 17.6395 1.43 1.47

綠 園 道 用 地 17.4533 1.41 1.45

污 水 處 理 廠 用 地 6.8576 0.56 0.57

.都 市 發 展 用 地

小 計 1200.4017 97.22 100.00 農 業 區 29.5574 2.39 - 風 景 區 2.2346 0.18 - 保 護 區 2.5015 0.21 -

非都 市發

展用

地 小 計 34.2935 2.78 - 合 計 1234.6952 100.00 - 註：表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準。

8

圖一 現行彰化市都市計畫示意圖

9

伍、土地使用分區管制要點 一、 本要點依都市計畫法第二十二條訂定之。

二、 住宅區之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於200％。

三、 商業區之建蔽率不得大於80％，容積率不得大於280％。此外，為獎勵商業區開放空間留設，其土地使用強度及獎勵基準如下：

建蔽率 容積率 ≤ 70％ 300％ ≤ 60％ 330％ ≤ 50％ 360％

前項因獎勵所增加之開放空間一律留設於建築基地前院，以改善都

市景觀。

四、 乙種工業區之建蔽率不得大於70％，容積率不得大於210％。

乙種工業區得依都市計畫法台灣省施行細則第18條規定申請公共服

務設施與公用事業設施暨一般商業設施之容許使用，但彰化縣政府

應依都市計畫法台灣省施行細則訂定相關規定據以執行。

五、 文教區之建蔽率不得大於50％，容積率不得大於250％。

六、 保存區之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於160％。

保存區內各種建築物之修建、改建、增建、新建等建築行為均應經

都市設計審議委員會核可，依法進行建築管理。

七、 古蹟保存區之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於160％。

古蹟保存區內土地倘需建築，其建蔽率、建築外觀造型、開口部份

處理、材料、顏色、比例等應配合古蹟形貌，並應經古蹟主管機關

同意。

古蹟保存區除供原劃設目的使用外，並得作小型商店及飲食店使用

，但不得超過總樓地板面積50％，且不得超過300平方公尺，且其建築之使用不得破壞古蹟風貌。

10

八、 車站專用區供交通轉運相關設施使用之基地面積不得少於20％；其餘部分得供下列使用：

（一）停車場。

（二）一般辦公處所、公務機關。

（三）住宅。

（四）資源回收站。

（五）電信、有線、無線設備、機房及天線。

（六）變電所及其必要之機電設施。

（七）集會所、藝文展覽表演場所。

（八）休閒運動設施：游泳池、溜冰場、保齡球場、撞球場、舞蹈社

、極限運動場、健身房（體適能中心）、桌球館、羽球場、排

球場、籃球場、網球場、壁球場、相關道場及其他經中央主管

機關會商中央目的事業主管機關認可之項目。

（九）郵政及電信服務。

（十）旅遊服務。

（十一） 銀行及保險服務。

（十二） 餐飲服務。

（十三） 特產展售及便利商店。

（十四） 補習班。

（十五） 百貨商場、商店街、超級市場。

（十六） 旅館、觀光旅館、國際觀光旅館。

車站專用區供交通轉運相關設施使用部分之建蔽率不得大於70％，容積率不得大於250％。

車站專用區作其他使用部分之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於200％。

11

九、 加油站專用區之建蔽率不得大於40％，容積率不得大於120％。

加油站專用區之使用項目得準照加油站用地依「都市計畫公共設施

用地多目標使用辦法」使用。

加油站專用區之使用管理依「加油站設置管理規則」管理。

十、 醫院用地之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於250％。

十一、 電台用地之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於250％。

十二、 污水處理廠用地之建蔽率不得大於15％，容積率不得大於15％。

十三、 建築物提供部分樓地板面積供下列使用者，得增加所提供之樓地 板面積。但不超過基地允建樓地板面積之30％為限。

（一）私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少

年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用

；其集中留設之面積在100平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。

（二）建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通

主管機關核准者。

十四、 為考量都市發展，訂定退縮標準如下。但基地情形特殊經提縣都

市設計審議委員會審議同意者，從其規定。

（一）實施區段徵收或市地重劃地區及1,000平方公尺以上基地由低使用強度變更為高使用強度之整體開發地區，其退縮建

築應依下表規定辦理。

分區及用地別 退縮建築規定 備註

住宅區

商業區

自道路境界線至少

退縮 5 公尺建築（如屬角地且兩面道

路寬度不一時，應

以較寬道路為退縮

面，兩面道路寬度

相同者，擇一退縮

）。

1. 臨道路境界線2公尺範圍部分應留設無遮簷人行步道

，其餘退縮建築之空地應

植栽綠化，不得設置圍籬

。 2. 退縮建築部份均得計入法

定空地。 3. 退縮建築後免再留設法定

騎樓。

12

乙種工業區

自道路境界線至少

退縮 6 公尺建築（如屬角地且兩面道

路寬度不一時，應

以較寬道路為退縮

面，兩面道路寬度

相同者，擇一退縮

）。

1. 臨道路境界線2公尺範圍部分應留設無遮簷人行步道

，其餘退縮建築之空地應

植栽綠化。 2. 退縮建築部份均得計入法

定空地。 3. 退縮建築後免再留設法定

騎樓。

（二）非屬前款之乙種工業區，其退縮建築應依下表規定辦理。

分區及用地別 退縮建築規定 備註

乙種工業區

1.前院自道路境界線至少退縮 4 公尺建築（如屬角地且兩

面道路寬度不一時

，應以較寬道路為

退縮面，兩面道路

寬度相同者，擇一

退縮）。 2.如有設置圍籬之必要者，前院圍牆應

自基地境界線至少

退縮 4 公尺，側院免退縮。

1. 臨道路境界線2公尺範圍部分應留設無遮簷人行步道

，其餘退縮建築之空地應

植栽綠化。 2. 退縮建築部份均得計入法

定空地。 3. 退縮建築後免再留設法定

騎樓。

（三）公共設施用地及公用事業單位使用之土地，其退縮建築應

依下表規定辦理。

分區及用地別 退縮建築規定 備註

公共設施用地

及公用事業單

位使用之土地

自道路境界線至少

退縮 5 公尺建築，如有設置圍牆之必

要者，圍牆應自道

路境界線至少退縮 4公尺。

1. 臨道路境界線2公尺範圍部分應留設無遮簷人行步道

，其餘退縮建築之空地應

植栽綠化。 2. 退縮建築部份均得計入法

定空地。 3. 退縮建築後免再留設法定

騎樓。

（四）前三款以外地區，依彰化縣建築管理自治條例規定辦理。

(五) 住宅區臨道路境界線2公尺範圍退縮建築部分應留設無遮簷人行步道，其餘可供停車使用。

13

十五、 4M道路(人行步道)得供車輛出入使用，但建築基地鄰接4M道路(人行步道)部分應至少退縮2公尺建築，不得設置圍籬。

十六、 為維護景觀並加強綠化，有關景觀與綠化應依左列規定辦理：

（一）建築基地之法定空地，應以集中留設為原則，且該空地綠覆

率不得低於50％。

（二）公園用地、鄰里公園兼兒童遊樂場用地、綠地及體育場用地

內所留設之人行步道，其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設。

（三）公園用地之綠覆面積不得低於60％，其中有床基之花台面積不得超過綠覆面積10％。公園用地應植生長高度3公尺以上之喬木，面積不得低於15％，且根部應保留適當之透水性表面。

（四）鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於60％。

（五）公園用地、鄰里公園兼兒童遊樂場用地、綠地應以整體規劃

設計為原則，並應先經主管機關同意。

十七、 為提昇都市環境品質及增加綠地空間，「綠園道用地」應綠化部

分以延續、連貫為原則，綠化面積不得小於綠園道總面積的三分

之一。

十八、 本要點未規定事項，適用其它法令之規定。