擬定彰化市都市計畫（西門口段 428 地

號等 10 筆土地）細部計畫書

擬定機關彰化縣政府

中華民國 103 年 06 月

擬定彰化市都市計畫︵西門口段4

28

地號等1

0

筆土地︶細部計畫書

擬定機關彰化縣政府

彰化縣擬定都市計畫摘要表

項 目 說 明

都 市 計 畫 名 稱 擬定彰化市都市計畫（西門口段 428 地號等 10 筆

土地）細部計畫案

擬 定 都 市 計 畫

法 令 依 據

一都市計畫法第 24 條

二都市計畫農業區變更使用審議規範

擬 定 都 市 計 畫 機 關 彰化縣政府

申請擬定細部計畫之

機關名稱或土地權利

關 係 人 姓 名

洪秋玉

公 開

展 覽

自民國 99 年 3 月 15 日起至民國 99 年 4 月

15 日止公開展覽 30 天

（刊登於太平洋日報民國 99 年 3月 15 日 5

版3月 16 日 5 版3 月 17 日 5 版）

本 案 公 開 展 覽

起 迄 日 期

公 開

說 明 會

民國 99 年 3 月 30 日上午 9 時 30 分於彰

化市公所會議室舉行

人 民 團 體 對 本 案

之 反 映 意 見 無

本 案 提 交 都 市

計畫委員會審核結果 縣 級

民國 99 年 6 月 30 日彰化縣都市計畫委員

會第 193 次會議 審議

民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫

委員會第 196 次會議 審議通過

民國 102 年 2 月 27 日彰化縣都市計畫

委員會第 212 次會議 審議

民國 102 年 5 月 22 日彰化縣都市計畫

委員會第 214 次會議 審議通過

I

目 錄

第一章 緒論 1-1

一計畫緣起 1-1

二擬定法令依據 1-1

三計畫範圍及面積 1-2

四主要計畫對細部計畫之指導內容 1-7

第二章 細部計畫區發展現況分析 1-8

一土地權屬及土地使用分區 2-8

二基地環境調查 2-3

三土地使用現況 2-6

四交通運輸系統現況 2-10

五公共設施現況 2-12

第三章 實質發展計畫 3-1

一計畫目標 3-1

二計畫年期及計畫人口 3-1

三土地使用計畫 3-2

四道路系統計畫 3-9

五都市防災計畫 3-13

六土地使用分區管制要點 3-24

七都市設計準則 3-27

第四章 事業及財務計畫 4-1

一開發方式 4-1

二回饋內容 4-1

三實施進度 4-2

四經費來源 4-3

五社區管理 4-4

附 錄 彰化縣都市計畫委員會會議紀錄

II

圖目錄

圖 1-1 地理位置示意圖 1-3

圖 1-2 細部計畫位置示意圖 1-4

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖 1-5

圖 1-4 變更主要計畫示意圖 1-6

圖 2-1 土地權屬圖圖 2-1

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖 2-2

圖 2-3 土地使用現況圖 2-7

圖 2-4 基地周邊農業設施現況 2-8

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖 2-9

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖 2-11

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖 2-13

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖 2-14

圖 3-1 土地使用計畫示意圖 3-7

圖 3-2 建築配置示意圖 3-8

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖 3-9

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖 3-10

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖 3-11

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖 3-12

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖 3-14

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖 3-16

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖 3-17

圖 3-10 水土保持設施配置圖 3-23

附圖 住宅區退縮位置示意圖 3-26

III

表目錄

表 1-1 土地清冊表 1-2

表 2-1 土地權屬表 2-8

表 2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表 2-9

表 2-3 彰化縣斷層分佈表 2-4

表 2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表 2-6

表 3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表 3-4

表 3-2 計畫區公共設施明細表 3-4

表 3-3 本計畫區公共設施需求檢討表 3-5

表 3-4 基地降雨強度表 3-19

表 3-5 開發前中後逕流量差異表 3-19

表 3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表 3-22

表 3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表 3-22

表 4-1 土地分配表 4-1

表 4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表 4-3

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本細部計畫位於彰化市都市計畫區內西南側原為都市計畫農

業區範圍依「都市計畫農業區檢討變更審議規範」之規定辦理

個案變更案經民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫委員會第

196 次會議及民國 101 年 6 月 19 日內政部都市計畫委員會第 782

次審議通過其變更事涉細部計畫之擬定以利據以執行因此依

主要計畫變更內容及範圍擬定細部計畫

二擬定法令依據

(一) 都市計畫法第二十四條

(二) 都市計畫農業區變更使用審議規範

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

擬定彰化市都市計畫︵西門口段4

28

地號等1

0

筆土地︶細部計畫書

擬定機關彰化縣政府

彰化縣擬定都市計畫摘要表

項 目 說 明

都 市 計 畫 名 稱 擬定彰化市都市計畫（西門口段 428 地號等 10 筆

土地）細部計畫案

擬 定 都 市 計 畫

法 令 依 據

一都市計畫法第 24 條

二都市計畫農業區變更使用審議規範

擬 定 都 市 計 畫 機 關 彰化縣政府

申請擬定細部計畫之

機關名稱或土地權利

關 係 人 姓 名

洪秋玉

公 開

展 覽

自民國 99 年 3 月 15 日起至民國 99 年 4 月

15 日止公開展覽 30 天

（刊登於太平洋日報民國 99 年 3月 15 日 5

版3月 16 日 5 版3 月 17 日 5 版）

本 案 公 開 展 覽

起 迄 日 期

公 開

說 明 會

民國 99 年 3 月 30 日上午 9 時 30 分於彰

化市公所會議室舉行

人 民 團 體 對 本 案

之 反 映 意 見 無

本 案 提 交 都 市

計畫委員會審核結果 縣 級

民國 99 年 6 月 30 日彰化縣都市計畫委員

會第 193 次會議 審議

民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫

委員會第 196 次會議 審議通過

民國 102 年 2 月 27 日彰化縣都市計畫

委員會第 212 次會議 審議

民國 102 年 5 月 22 日彰化縣都市計畫

委員會第 214 次會議 審議通過

I

目 錄

第一章 緒論 1-1

一計畫緣起 1-1

二擬定法令依據 1-1

三計畫範圍及面積 1-2

四主要計畫對細部計畫之指導內容 1-7

第二章 細部計畫區發展現況分析 1-8

一土地權屬及土地使用分區 2-8

二基地環境調查 2-3

三土地使用現況 2-6

四交通運輸系統現況 2-10

五公共設施現況 2-12

第三章 實質發展計畫 3-1

一計畫目標 3-1

二計畫年期及計畫人口 3-1

三土地使用計畫 3-2

四道路系統計畫 3-9

五都市防災計畫 3-13

六土地使用分區管制要點 3-24

七都市設計準則 3-27

第四章 事業及財務計畫 4-1

一開發方式 4-1

二回饋內容 4-1

三實施進度 4-2

四經費來源 4-3

五社區管理 4-4

附 錄 彰化縣都市計畫委員會會議紀錄

II

圖目錄

圖 1-1 地理位置示意圖 1-3

圖 1-2 細部計畫位置示意圖 1-4

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖 1-5

圖 1-4 變更主要計畫示意圖 1-6

圖 2-1 土地權屬圖圖 2-1

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖 2-2

圖 2-3 土地使用現況圖 2-7

圖 2-4 基地周邊農業設施現況 2-8

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖 2-9

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖 2-11

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖 2-13

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖 2-14

圖 3-1 土地使用計畫示意圖 3-7

圖 3-2 建築配置示意圖 3-8

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖 3-9

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖 3-10

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖 3-11

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖 3-12

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖 3-14

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖 3-16

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖 3-17

圖 3-10 水土保持設施配置圖 3-23

附圖 住宅區退縮位置示意圖 3-26

III

表目錄

表 1-1 土地清冊表 1-2

表 2-1 土地權屬表 2-8

表 2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表 2-9

表 2-3 彰化縣斷層分佈表 2-4

表 2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表 2-6

表 3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表 3-4

表 3-2 計畫區公共設施明細表 3-4

表 3-3 本計畫區公共設施需求檢討表 3-5

表 3-4 基地降雨強度表 3-19

表 3-5 開發前中後逕流量差異表 3-19

表 3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表 3-22

表 3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表 3-22

表 4-1 土地分配表 4-1

表 4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表 4-3

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本細部計畫位於彰化市都市計畫區內西南側原為都市計畫農

業區範圍依「都市計畫農業區檢討變更審議規範」之規定辦理

個案變更案經民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫委員會第

196 次會議及民國 101 年 6 月 19 日內政部都市計畫委員會第 782

次審議通過其變更事涉細部計畫之擬定以利據以執行因此依

主要計畫變更內容及範圍擬定細部計畫

二擬定法令依據

(一) 都市計畫法第二十四條

(二) 都市計畫農業區變更使用審議規範

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

彰化縣擬定都市計畫摘要表

項 目 說 明

都 市 計 畫 名 稱 擬定彰化市都市計畫（西門口段 428 地號等 10 筆

土地）細部計畫案

擬 定 都 市 計 畫

法 令 依 據

一都市計畫法第 24 條

二都市計畫農業區變更使用審議規範

擬 定 都 市 計 畫 機 關 彰化縣政府

申請擬定細部計畫之

機關名稱或土地權利

關 係 人 姓 名

洪秋玉

公 開

展 覽

自民國 99 年 3 月 15 日起至民國 99 年 4 月

15 日止公開展覽 30 天

（刊登於太平洋日報民國 99 年 3月 15 日 5

版3月 16 日 5 版3 月 17 日 5 版）

本 案 公 開 展 覽

起 迄 日 期

公 開

說 明 會

民國 99 年 3 月 30 日上午 9 時 30 分於彰

化市公所會議室舉行

人 民 團 體 對 本 案

之 反 映 意 見 無

本 案 提 交 都 市

計畫委員會審核結果 縣 級

民國 99 年 6 月 30 日彰化縣都市計畫委員

會第 193 次會議 審議

民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫

委員會第 196 次會議 審議通過

民國 102 年 2 月 27 日彰化縣都市計畫

委員會第 212 次會議 審議

民國 102 年 5 月 22 日彰化縣都市計畫

委員會第 214 次會議 審議通過

I

目 錄

第一章 緒論 1-1

一計畫緣起 1-1

二擬定法令依據 1-1

三計畫範圍及面積 1-2

四主要計畫對細部計畫之指導內容 1-7

第二章 細部計畫區發展現況分析 1-8

一土地權屬及土地使用分區 2-8

二基地環境調查 2-3

三土地使用現況 2-6

四交通運輸系統現況 2-10

五公共設施現況 2-12

第三章 實質發展計畫 3-1

一計畫目標 3-1

二計畫年期及計畫人口 3-1

三土地使用計畫 3-2

四道路系統計畫 3-9

五都市防災計畫 3-13

六土地使用分區管制要點 3-24

七都市設計準則 3-27

第四章 事業及財務計畫 4-1

一開發方式 4-1

二回饋內容 4-1

三實施進度 4-2

四經費來源 4-3

五社區管理 4-4

附 錄 彰化縣都市計畫委員會會議紀錄

II

圖目錄

圖 1-1 地理位置示意圖 1-3

圖 1-2 細部計畫位置示意圖 1-4

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖 1-5

圖 1-4 變更主要計畫示意圖 1-6

圖 2-1 土地權屬圖圖 2-1

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖 2-2

圖 2-3 土地使用現況圖 2-7

圖 2-4 基地周邊農業設施現況 2-8

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖 2-9

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖 2-11

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖 2-13

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖 2-14

圖 3-1 土地使用計畫示意圖 3-7

圖 3-2 建築配置示意圖 3-8

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖 3-9

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖 3-10

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖 3-11

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖 3-12

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖 3-14

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖 3-16

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖 3-17

圖 3-10 水土保持設施配置圖 3-23

附圖 住宅區退縮位置示意圖 3-26

III

表目錄

表 1-1 土地清冊表 1-2

表 2-1 土地權屬表 2-8

表 2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表 2-9

表 2-3 彰化縣斷層分佈表 2-4

表 2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表 2-6

表 3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表 3-4

表 3-2 計畫區公共設施明細表 3-4

表 3-3 本計畫區公共設施需求檢討表 3-5

表 3-4 基地降雨強度表 3-19

表 3-5 開發前中後逕流量差異表 3-19

表 3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表 3-22

表 3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表 3-22

表 4-1 土地分配表 4-1

表 4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表 4-3

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本細部計畫位於彰化市都市計畫區內西南側原為都市計畫農

業區範圍依「都市計畫農業區檢討變更審議規範」之規定辦理

個案變更案經民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫委員會第

196 次會議及民國 101 年 6 月 19 日內政部都市計畫委員會第 782

次審議通過其變更事涉細部計畫之擬定以利據以執行因此依

主要計畫變更內容及範圍擬定細部計畫

二擬定法令依據

(一) 都市計畫法第二十四條

(二) 都市計畫農業區變更使用審議規範

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

I

目 錄

第一章 緒論 1-1

一計畫緣起 1-1

二擬定法令依據 1-1

三計畫範圍及面積 1-2

四主要計畫對細部計畫之指導內容 1-7

第二章 細部計畫區發展現況分析 1-8

一土地權屬及土地使用分區 2-8

二基地環境調查 2-3

三土地使用現況 2-6

四交通運輸系統現況 2-10

五公共設施現況 2-12

第三章 實質發展計畫 3-1

一計畫目標 3-1

二計畫年期及計畫人口 3-1

三土地使用計畫 3-2

四道路系統計畫 3-9

五都市防災計畫 3-13

六土地使用分區管制要點 3-24

七都市設計準則 3-27

第四章 事業及財務計畫 4-1

一開發方式 4-1

二回饋內容 4-1

三實施進度 4-2

四經費來源 4-3

五社區管理 4-4

附 錄 彰化縣都市計畫委員會會議紀錄

II

圖目錄

圖 1-1 地理位置示意圖 1-3

圖 1-2 細部計畫位置示意圖 1-4

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖 1-5

圖 1-4 變更主要計畫示意圖 1-6

圖 2-1 土地權屬圖圖 2-1

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖 2-2

圖 2-3 土地使用現況圖 2-7

圖 2-4 基地周邊農業設施現況 2-8

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖 2-9

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖 2-11

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖 2-13

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖 2-14

圖 3-1 土地使用計畫示意圖 3-7

圖 3-2 建築配置示意圖 3-8

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖 3-9

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖 3-10

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖 3-11

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖 3-12

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖 3-14

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖 3-16

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖 3-17

圖 3-10 水土保持設施配置圖 3-23

附圖 住宅區退縮位置示意圖 3-26

III

表目錄

表 1-1 土地清冊表 1-2

表 2-1 土地權屬表 2-8

表 2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表 2-9

表 2-3 彰化縣斷層分佈表 2-4

表 2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表 2-6

表 3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表 3-4

表 3-2 計畫區公共設施明細表 3-4

表 3-3 本計畫區公共設施需求檢討表 3-5

表 3-4 基地降雨強度表 3-19

表 3-5 開發前中後逕流量差異表 3-19

表 3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表 3-22

表 3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表 3-22

表 4-1 土地分配表 4-1

表 4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表 4-3

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本細部計畫位於彰化市都市計畫區內西南側原為都市計畫農

業區範圍依「都市計畫農業區檢討變更審議規範」之規定辦理

個案變更案經民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫委員會第

196 次會議及民國 101 年 6 月 19 日內政部都市計畫委員會第 782

次審議通過其變更事涉細部計畫之擬定以利據以執行因此依

主要計畫變更內容及範圍擬定細部計畫

二擬定法令依據

(一) 都市計畫法第二十四條

(二) 都市計畫農業區變更使用審議規範

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

II

圖目錄

圖 1-1 地理位置示意圖 1-3

圖 1-2 細部計畫位置示意圖 1-4

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖 1-5

圖 1-4 變更主要計畫示意圖 1-6

圖 2-1 土地權屬圖圖 2-1

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖 2-2

圖 2-3 土地使用現況圖 2-7

圖 2-4 基地周邊農業設施現況 2-8

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖 2-9

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖 2-11

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖 2-13

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖 2-14

圖 3-1 土地使用計畫示意圖 3-7

圖 3-2 建築配置示意圖 3-8

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖 3-9

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖 3-10

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖 3-11

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖 3-12

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖 3-14

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖 3-16

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖 3-17

圖 3-10 水土保持設施配置圖 3-23

附圖 住宅區退縮位置示意圖 3-26

III

表目錄

表 1-1 土地清冊表 1-2

表 2-1 土地權屬表 2-8

表 2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表 2-9

表 2-3 彰化縣斷層分佈表 2-4

表 2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表 2-6

表 3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表 3-4

表 3-2 計畫區公共設施明細表 3-4

表 3-3 本計畫區公共設施需求檢討表 3-5

表 3-4 基地降雨強度表 3-19

表 3-5 開發前中後逕流量差異表 3-19

表 3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表 3-22

表 3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表 3-22

表 4-1 土地分配表 4-1

表 4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表 4-3

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本細部計畫位於彰化市都市計畫區內西南側原為都市計畫農

業區範圍依「都市計畫農業區檢討變更審議規範」之規定辦理

個案變更案經民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫委員會第

196 次會議及民國 101 年 6 月 19 日內政部都市計畫委員會第 782

次審議通過其變更事涉細部計畫之擬定以利據以執行因此依

主要計畫變更內容及範圍擬定細部計畫

二擬定法令依據

(一) 都市計畫法第二十四條

(二) 都市計畫農業區變更使用審議規範

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

III

表目錄

表 1-1 土地清冊表 1-2

表 2-1 土地權屬表 2-8

表 2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表 2-9

表 2-3 彰化縣斷層分佈表 2-4

表 2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表 2-6

表 3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表 3-4

表 3-2 計畫區公共設施明細表 3-4

表 3-3 本計畫區公共設施需求檢討表 3-5

表 3-4 基地降雨強度表 3-19

表 3-5 開發前中後逕流量差異表 3-19

表 3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表 3-22

表 3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表 3-22

表 4-1 土地分配表 4-1

表 4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表 4-3

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本細部計畫位於彰化市都市計畫區內西南側原為都市計畫農

業區範圍依「都市計畫農業區檢討變更審議規範」之規定辦理

個案變更案經民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫委員會第

196 次會議及民國 101 年 6 月 19 日內政部都市計畫委員會第 782

次審議通過其變更事涉細部計畫之擬定以利據以執行因此依

主要計畫變更內容及範圍擬定細部計畫

二擬定法令依據

(一) 都市計畫法第二十四條

(二) 都市計畫農業區變更使用審議規範

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本細部計畫位於彰化市都市計畫區內西南側原為都市計畫農

業區範圍依「都市計畫農業區檢討變更審議規範」之規定辦理

個案變更案經民國 99 年 12 月 24 日彰化縣都市計畫委員會第

196 次會議及民國 101 年 6 月 19 日內政部都市計畫委員會第 782

次審議通過其變更事涉細部計畫之擬定以利據以執行因此依

主要計畫變更內容及範圍擬定細部計畫

二擬定法令依據

(一) 都市計畫法第二十四條

(二) 都市計畫農業區變更使用審議規範

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

1-2

三計畫範圍及面積

(一) 計畫範圍

本計畫區位於彰化市都市計畫區西南側行政區屬於彰化市

平和里基地西側鄰近國道 1 號彰化交流道東側為住宅區南

側為新平路(主要畫道路編號 40M-2)及部分農業區建物北側為

農業產銷設施建築計畫範圍為本案主要計畫變更範圍變更後

土地使用分區包括住宅區公園用地鄰里公園兼兒童遊樂場

用地停車場用地溝渠用地道路用地等

(二) 計畫面積

本細部計畫區包括彰化市西門口段 422-3415-4427-65

428428-12433-33433-34663-12（部分）415-8416-2

地號等 10 筆土地面積 37419 公頃

表1-1 土地清冊表

土地標示 編

號

土地使用

分區 鄉鎮

市區 地段 地號

地目謄本面積

(M2)

所有權人 持分比例 變更面積

（）

1 農業區 彰化市 西門口段 415-4 田 563 洪秋玉 全部 563

丁建源 310

陳煥新 310 2

農業區 彰化市 西門口段 422-3 建 2778

施能振 410

2778

3 農業區 彰化市 西門口段 427-65 建 117 洪秋玉 全部 117

4 農業區 彰化市 西門口段 428 建 23023 洪秋玉 全部 23023

5 農業區 彰化市 西門口段 428-12 建 1632 洪秋玉 全部 1632

6 農業區 彰化市 西門口段 433-33 田 4696 洪乙彥 全部 4696

7 農業區 彰化市 西門口段 433-34 田 2500 沈文梂 全部 2500

8 農業區 彰化市 西門口段 663-12 水 1768彰化農田

水利會全部 1344

洪榮華 12

郭淑娥 16

洪瑞鴻 16 9 農業區 彰化市 西門口段 415-8 田 336

洪莎惠 16

336

10 農業區 彰化市 西門口段 416-2 田 430 洪榮華 全部 430

合 計 37419

1-3

圖 1-1 地理位置示意圖

1-4

圖 1-2 細部計畫位置示意圖

圖1-2 細

部計

畫位

置示

意圖

1-5

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖

建地目範圍（27550 公頃）

佔變更面積 7363

1-6

圖 1-4 變更主要計畫示意圖

1-7

四主要計畫對細部計畫之指導內容

本案細部計畫係配合「變更彰化市都市計畫（部分農業區（西

門口段 428 地號等 10 筆土地）為住宅區公園用地（兼供滯洪池

使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地溝渠用地道

路用地）案」範圍所擬定依該案對本計畫之指導內容說明如下

（一）變更使用回饋及代用地

本案變更範圍應另擬細部計畫為實施依據並依「都市計畫

農業區變更使用審議規範」有關「參土地使用與公共設施計

畫」「肆附帶條件」之各點規定為細部計畫辦理依據及回饋

標準

其中本案變更範圍主要係以變更為住宅區無商業使用土

地依主要計畫內容指導變更範圍應已劃設 40之公共設施

以滿足全部或局部都市計畫地區使用之公共設施及公用設備需

求無須另外提供代用地區內之公園用地（兼供滯洪池使用）

鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地等公共設施

用地開闢完成後應捐贈予彰化縣政府

（二）協議書應載明事項

1具結保證依核准之都市計畫實施進度及事業財務計畫開發建

設辦理其變更為住宅社區使用者並切結依核准之社區經營

管理計畫實施

2自願捐贈之公共設施用地座落面積

3若未依協議內容執行彰化縣政府得廢止開發許可並公告之

並限期依都市計畫法定程序將土地變更為原使用分區或其他

適當分區已完成所有權移轉登記之公共設施用地代用地及

提供之現金不予發還

1-8

第二章 細部計畫區發展現況分析

一土地權屬及土地使用分區

（一）土地權屬

本案申請開發土地登記地號為彰化市西門口段 422-3

415-4427-65428428-12433-33433-34663-12（部分）

415-8416-2 地號等 10 筆土地計畫面積共 37419 公頃土

地權屬皆屬私有(含一筆彰化農田水利會所有之土地)

表2-1 土地權屬表

土地權屬 面積() 百分比

私有 37419 100

小計 37419 100

資料來源本計畫整理

（二）土地使用分區

本基地範圍屬「彰化市都市計畫」內包括彰化市西門口段

422-3 地號等 10 筆土地皆為本案主要計畫變更為住宅區公

園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車

場用地溝渠用地道路住宅區面積 22451 公頃佔計畫總

面積 6000公共設施用地小計為 14968 公頃佔計畫總面積

40土地使用分區詳表 2-3

1-9

表2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表

項 目 面積（公頃） 百分比（）

住宅區 22451 6000

鄰里公園兼兒童遊樂場 03713 992

公園用地（兼供滯洪池使用） 02580 690

停車場用地 02180 583

溝渠用地 00189 050

道路用地 06306 1685

公共設施

小計 14968 4000

面積總計 37419 10000

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

1-4

圖 1-2 細部計畫位置示意圖

圖1-2 細

部計

畫位

置示

意圖

1-5

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖

建地目範圍（27550 公頃）

佔變更面積 7363

1-6

圖 1-4 變更主要計畫示意圖

1-7

四主要計畫對細部計畫之指導內容

本案細部計畫係配合「變更彰化市都市計畫（部分農業區（西

門口段 428 地號等 10 筆土地）為住宅區公園用地（兼供滯洪池

使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地溝渠用地道

路用地）案」範圍所擬定依該案對本計畫之指導內容說明如下

（一）變更使用回饋及代用地

本案變更範圍應另擬細部計畫為實施依據並依「都市計畫

農業區變更使用審議規範」有關「參土地使用與公共設施計

畫」「肆附帶條件」之各點規定為細部計畫辦理依據及回饋

標準

其中本案變更範圍主要係以變更為住宅區無商業使用土

地依主要計畫內容指導變更範圍應已劃設 40之公共設施

以滿足全部或局部都市計畫地區使用之公共設施及公用設備需

求無須另外提供代用地區內之公園用地（兼供滯洪池使用）

鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地等公共設施

用地開闢完成後應捐贈予彰化縣政府

（二）協議書應載明事項

1具結保證依核准之都市計畫實施進度及事業財務計畫開發建

設辦理其變更為住宅社區使用者並切結依核准之社區經營

管理計畫實施

2自願捐贈之公共設施用地座落面積

3若未依協議內容執行彰化縣政府得廢止開發許可並公告之

並限期依都市計畫法定程序將土地變更為原使用分區或其他

適當分區已完成所有權移轉登記之公共設施用地代用地及

提供之現金不予發還

1-8

第二章 細部計畫區發展現況分析

一土地權屬及土地使用分區

（一）土地權屬

本案申請開發土地登記地號為彰化市西門口段 422-3

415-4427-65428428-12433-33433-34663-12（部分）

415-8416-2 地號等 10 筆土地計畫面積共 37419 公頃土

地權屬皆屬私有(含一筆彰化農田水利會所有之土地)

表2-1 土地權屬表

土地權屬 面積() 百分比

私有 37419 100

小計 37419 100

資料來源本計畫整理

（二）土地使用分區

本基地範圍屬「彰化市都市計畫」內包括彰化市西門口段

422-3 地號等 10 筆土地皆為本案主要計畫變更為住宅區公

園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車

場用地溝渠用地道路住宅區面積 22451 公頃佔計畫總

面積 6000公共設施用地小計為 14968 公頃佔計畫總面積

40土地使用分區詳表 2-3

1-9

表2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表

項 目 面積（公頃） 百分比（）

住宅區 22451 6000

鄰里公園兼兒童遊樂場 03713 992

公園用地（兼供滯洪池使用） 02580 690

停車場用地 02180 583

溝渠用地 00189 050

道路用地 06306 1685

公共設施

小計 14968 4000

面積總計 37419 10000

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

1-5

圖 1-3 細部計畫範圍地籍示意圖

建地目範圍（27550 公頃）

佔變更面積 7363

1-6

圖 1-4 變更主要計畫示意圖

1-7

四主要計畫對細部計畫之指導內容

本案細部計畫係配合「變更彰化市都市計畫（部分農業區（西

門口段 428 地號等 10 筆土地）為住宅區公園用地（兼供滯洪池

使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地溝渠用地道

路用地）案」範圍所擬定依該案對本計畫之指導內容說明如下

（一）變更使用回饋及代用地

本案變更範圍應另擬細部計畫為實施依據並依「都市計畫

農業區變更使用審議規範」有關「參土地使用與公共設施計

畫」「肆附帶條件」之各點規定為細部計畫辦理依據及回饋

標準

其中本案變更範圍主要係以變更為住宅區無商業使用土

地依主要計畫內容指導變更範圍應已劃設 40之公共設施

以滿足全部或局部都市計畫地區使用之公共設施及公用設備需

求無須另外提供代用地區內之公園用地（兼供滯洪池使用）

鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地等公共設施

用地開闢完成後應捐贈予彰化縣政府

（二）協議書應載明事項

1具結保證依核准之都市計畫實施進度及事業財務計畫開發建

設辦理其變更為住宅社區使用者並切結依核准之社區經營

管理計畫實施

2自願捐贈之公共設施用地座落面積

3若未依協議內容執行彰化縣政府得廢止開發許可並公告之

並限期依都市計畫法定程序將土地變更為原使用分區或其他

適當分區已完成所有權移轉登記之公共設施用地代用地及

提供之現金不予發還

1-8

第二章 細部計畫區發展現況分析

一土地權屬及土地使用分區

（一）土地權屬

本案申請開發土地登記地號為彰化市西門口段 422-3

415-4427-65428428-12433-33433-34663-12（部分）

415-8416-2 地號等 10 筆土地計畫面積共 37419 公頃土

地權屬皆屬私有(含一筆彰化農田水利會所有之土地)

表2-1 土地權屬表

土地權屬 面積() 百分比

私有 37419 100

小計 37419 100

資料來源本計畫整理

（二）土地使用分區

本基地範圍屬「彰化市都市計畫」內包括彰化市西門口段

422-3 地號等 10 筆土地皆為本案主要計畫變更為住宅區公

園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車

場用地溝渠用地道路住宅區面積 22451 公頃佔計畫總

面積 6000公共設施用地小計為 14968 公頃佔計畫總面積

40土地使用分區詳表 2-3

1-9

表2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表

項 目 面積（公頃） 百分比（）

住宅區 22451 6000

鄰里公園兼兒童遊樂場 03713 992

公園用地（兼供滯洪池使用） 02580 690

停車場用地 02180 583

溝渠用地 00189 050

道路用地 06306 1685

公共設施

小計 14968 4000

面積總計 37419 10000

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

1-6

圖 1-4 變更主要計畫示意圖

1-7

四主要計畫對細部計畫之指導內容

本案細部計畫係配合「變更彰化市都市計畫（部分農業區（西

門口段 428 地號等 10 筆土地）為住宅區公園用地（兼供滯洪池

使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地溝渠用地道

路用地）案」範圍所擬定依該案對本計畫之指導內容說明如下

（一）變更使用回饋及代用地

本案變更範圍應另擬細部計畫為實施依據並依「都市計畫

農業區變更使用審議規範」有關「參土地使用與公共設施計

畫」「肆附帶條件」之各點規定為細部計畫辦理依據及回饋

標準

其中本案變更範圍主要係以變更為住宅區無商業使用土

地依主要計畫內容指導變更範圍應已劃設 40之公共設施

以滿足全部或局部都市計畫地區使用之公共設施及公用設備需

求無須另外提供代用地區內之公園用地（兼供滯洪池使用）

鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地等公共設施

用地開闢完成後應捐贈予彰化縣政府

（二）協議書應載明事項

1具結保證依核准之都市計畫實施進度及事業財務計畫開發建

設辦理其變更為住宅社區使用者並切結依核准之社區經營

管理計畫實施

2自願捐贈之公共設施用地座落面積

3若未依協議內容執行彰化縣政府得廢止開發許可並公告之

並限期依都市計畫法定程序將土地變更為原使用分區或其他

適當分區已完成所有權移轉登記之公共設施用地代用地及

提供之現金不予發還

1-8

第二章 細部計畫區發展現況分析

一土地權屬及土地使用分區

（一）土地權屬

本案申請開發土地登記地號為彰化市西門口段 422-3

415-4427-65428428-12433-33433-34663-12（部分）

415-8416-2 地號等 10 筆土地計畫面積共 37419 公頃土

地權屬皆屬私有(含一筆彰化農田水利會所有之土地)

表2-1 土地權屬表

土地權屬 面積() 百分比

私有 37419 100

小計 37419 100

資料來源本計畫整理

（二）土地使用分區

本基地範圍屬「彰化市都市計畫」內包括彰化市西門口段

422-3 地號等 10 筆土地皆為本案主要計畫變更為住宅區公

園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車

場用地溝渠用地道路住宅區面積 22451 公頃佔計畫總

面積 6000公共設施用地小計為 14968 公頃佔計畫總面積

40土地使用分區詳表 2-3

1-9

表2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表

項 目 面積（公頃） 百分比（）

住宅區 22451 6000

鄰里公園兼兒童遊樂場 03713 992

公園用地（兼供滯洪池使用） 02580 690

停車場用地 02180 583

溝渠用地 00189 050

道路用地 06306 1685

公共設施

小計 14968 4000

面積總計 37419 10000

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

1-7

四主要計畫對細部計畫之指導內容

本案細部計畫係配合「變更彰化市都市計畫（部分農業區（西

門口段 428 地號等 10 筆土地）為住宅區公園用地（兼供滯洪池

使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地溝渠用地道

路用地）案」範圍所擬定依該案對本計畫之指導內容說明如下

（一）變更使用回饋及代用地

本案變更範圍應另擬細部計畫為實施依據並依「都市計畫

農業區變更使用審議規範」有關「參土地使用與公共設施計

畫」「肆附帶條件」之各點規定為細部計畫辦理依據及回饋

標準

其中本案變更範圍主要係以變更為住宅區無商業使用土

地依主要計畫內容指導變更範圍應已劃設 40之公共設施

以滿足全部或局部都市計畫地區使用之公共設施及公用設備需

求無須另外提供代用地區內之公園用地（兼供滯洪池使用）

鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地等公共設施

用地開闢完成後應捐贈予彰化縣政府

（二）協議書應載明事項

1具結保證依核准之都市計畫實施進度及事業財務計畫開發建

設辦理其變更為住宅社區使用者並切結依核准之社區經營

管理計畫實施

2自願捐贈之公共設施用地座落面積

3若未依協議內容執行彰化縣政府得廢止開發許可並公告之

並限期依都市計畫法定程序將土地變更為原使用分區或其他

適當分區已完成所有權移轉登記之公共設施用地代用地及

提供之現金不予發還

1-8

第二章 細部計畫區發展現況分析

一土地權屬及土地使用分區

（一）土地權屬

本案申請開發土地登記地號為彰化市西門口段 422-3

415-4427-65428428-12433-33433-34663-12（部分）

415-8416-2 地號等 10 筆土地計畫面積共 37419 公頃土

地權屬皆屬私有(含一筆彰化農田水利會所有之土地)

表2-1 土地權屬表

土地權屬 面積() 百分比

私有 37419 100

小計 37419 100

資料來源本計畫整理

（二）土地使用分區

本基地範圍屬「彰化市都市計畫」內包括彰化市西門口段

422-3 地號等 10 筆土地皆為本案主要計畫變更為住宅區公

園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車

場用地溝渠用地道路住宅區面積 22451 公頃佔計畫總

面積 6000公共設施用地小計為 14968 公頃佔計畫總面積

40土地使用分區詳表 2-3

1-9

表2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表

項 目 面積（公頃） 百分比（）

住宅區 22451 6000

鄰里公園兼兒童遊樂場 03713 992

公園用地（兼供滯洪池使用） 02580 690

停車場用地 02180 583

溝渠用地 00189 050

道路用地 06306 1685

公共設施

小計 14968 4000

面積總計 37419 10000

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

1-8

第二章 細部計畫區發展現況分析

一土地權屬及土地使用分區

（一）土地權屬

本案申請開發土地登記地號為彰化市西門口段 422-3

415-4427-65428428-12433-33433-34663-12（部分）

415-8416-2 地號等 10 筆土地計畫面積共 37419 公頃土

地權屬皆屬私有(含一筆彰化農田水利會所有之土地)

表2-1 土地權屬表

土地權屬 面積() 百分比

私有 37419 100

小計 37419 100

資料來源本計畫整理

（二）土地使用分區

本基地範圍屬「彰化市都市計畫」內包括彰化市西門口段

422-3 地號等 10 筆土地皆為本案主要計畫變更為住宅區公

園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地停車

場用地溝渠用地道路住宅區面積 22451 公頃佔計畫總

面積 6000公共設施用地小計為 14968 公頃佔計畫總面積

40土地使用分區詳表 2-3

1-9

表2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表

項 目 面積（公頃） 百分比（）

住宅區 22451 6000

鄰里公園兼兒童遊樂場 03713 992

公園用地（兼供滯洪池使用） 02580 690

停車場用地 02180 583

溝渠用地 00189 050

道路用地 06306 1685

公共設施

小計 14968 4000

面積總計 37419 10000

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

1-9

表2-2 土地使用分區及公共設施用地面積表

項 目 面積（公頃） 百分比（）

住宅區 22451 6000

鄰里公園兼兒童遊樂場 03713 992

公園用地（兼供滯洪池使用） 02580 690

停車場用地 02180 583

溝渠用地 00189 050

道路用地 06306 1685

公共設施

小計 14968 4000

面積總計 37419 10000

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-1

圖 2-1 土地權屬圖

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-2

圖 2-2 變更後主要計畫示意圖

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-3

二基地環境調查

（一）自然環境

1地形與地勢

彰化市位於臺灣本島中西部彰化縣的東北部地形分為

兩部一為東南部的八卦台地區又稱八卦山脈海拔約 232

公尺到了西北角的八卦山則降為 97 公尺另一為西北東

北部是地勢低平的平原區屬於彰化隆起海岸平原的一部

分為全新世的沖積扇氾濫原與海埔地地形

本開發基地略成方形基地南北長約 220 公尺寬約 180

公尺由於基地為原舊廠房拆除基地現況大致為閒置空地

地形平坦中間及東側略高臨高速公路之西側略低高程

差距僅約 1 公尺

2地質與土壤

本基地位為大肚溪及濁水溪所夾彰化平原區域所出露之

地層主要為沖積層由濁水溪大肚溪八卦台地之新沖積

物再蓋於其上而形成的蒐集基地鄰近富麗大鎮及鹿港民俗

體育公園現地鑽探資料基地鄰近在地表下 50 公尺範圍內

並未見有岩層分佈的跡象基地鄰近近代沖積層之厚度大於

300 公尺因此可推論基地在 200 公尺深度範圍內應無

岩層分佈

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-4

3地震及斷層

依據資料顯示彰化地區共有 8 條斷層目前已確定之活

斷層有彰化員林田中豆周寮西斷層其中彰化斷層

位在基地東側約 35 公里左右地方為活動斷層初步推估

該斷層對本基地及鄰近區域不會造成直接錯動之影響

表2-3 彰化縣斷層分佈表

斷層名稱 長度

（公里） 分布範圍 斷層地形

彰化斷層 58 彰化至花壇橋子頭南北走向 斷層崖 斷層小崖 員林斷層 82 三家村至員林百果山西北走向 三角切面地層頃斜

田中斷層 108 由百果山東南方的出水至田中東方的東源里走向北北東

三角切面地層頃斜

赤水斷層 34 平行於田中斷層東方約 500 公尺處屬田中斷層之副斷層

斷側丘斷側窪 斷層露頭地層急斜直線谷

豆周寮西斷層 08 反斜斷層小崖小地塹背斜

豆周寮東斷層 08

豆周寮西方走向北北西

斷層小崖小地塹背斜 豆周寮西線層 豆周寮東斷層

04 在豆周寮東西斷層之間與其平行 反斜小崖

4氣候

彰化市地區屬於亞熱帶季風氣候區全年氣溫以 7 月為最

高1 月最低年平均溫度約在 23左右氣候溫和怡人

冬季為乾季以東北季風為主夏季西南風盛行由於位居

侵台颱風主要路徑地區7～9 月常有颱風侵襲故降雨量以

8 月份降雨量最多其次為 6 月份

5水文

彰化縣由烏溪濁水溪兩大主要河川北南環抱其餘區內

河流皆為源自八卦山麓之次要河川由北至南包括洋仔厝

溪漢寶溪後港溪二林溪與魚寮溪等而本計畫區係屬

洋仔厝溪水系流域洋仔厝溪發源於員林至彰化間之八卦山

台地東起八卦山西臨台灣海峽形成兩邊寬約十五至二

十公里底長約二十七公里之三角形流域在鹿港北方約五

公里處之頂洋仔厝附近入海

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-5

（二）人文環境

1人口分析

本都市計畫區所在彰化市（98 年底）人口數 237160 人

歷年呈現成長趨勢較民國 87 年底 226151 人增加 11009

人十年來的人口成長數約 463平均每年約 05成長

率主要人口成長屬生育自然增加呈現穩定成長趨勢其

中都市計畫區內各里之人口數約佔彰化市 7506約為

177627 人依都市發展用地計算人口粗密度為每公頃 148

人

2地方產業特色

彰化地區為早期農村聚落發展密集區域在台灣經濟發展

一級產業至二級產業轉型過程中小型工廠特別多且蔓延

在整個郊區及田間農村兼業情況普遍

基地鄰近彰化市二級產業及三級產業位居彰化縣各縣市

之首主要產業以金屬加工食品化學紡織機械制

材等業別較為發達另外在三級產業方面一般服務業及金

融服務業也皆為地方產業之特色

2區域景觀資源

基地位於彰化縣彰化市地處台灣西部平原要衝西臨台

灣海峽區內氣候溫和蘊育出多樣化的自然景觀且由於

彰化開發甚早亦擁有豐沛之人文資源及產業資源皆是觀

光吸引力的來源全市文化景觀資源包括八卦山大佛風景

區八卦山健康步道賞鷹平台綠色學習營地古月民俗

館南北管音樂戲曲館等著名景點

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-6

三土地使用現況

（一）基地土地利用

本細部計畫區範圍總面積為 37419 公頃土地使用分區為

住宅區但因早期台灣經濟起飛期間工業發展政策中小型企業

工廠林立基地原為榮裕機械廠及倉庫等廠房使用本區地籍地

目亦為建地目近十年間因產業外移工廠設施陸續遷移拆除

目前土地使用現況為空地使用基地範圍內目前並無建物使用

為閒置之雜草叢生空地

表2-4 細部計畫區土地使用現況面積統計表

土地使用

現況 面積（公頃） 百分比（） 備 註

空 地 37419 100

合 計 37419 100

（二）周邊商圈發展情形

本基地鄰近地區舊稱「三塊厝」由地籍地段名稱「西門口」

亦可知本區域原為彰化舊城西門外之市集及居住場域區域內夾

雜傳統三合院平房及近 30 年間開發興建之連棟透天房屋居

住人口相當密集彰化市西門市場及精誠中學等設施皆位於計畫

區鄰近周邊 500 公尺範圍土地使用包括住宅區商業區市場

用地機關用地等分區

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-7

（閒置空地）

圖 2-3 土地使用現況圖

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-8

（三）農業設施現況

申請變更基地因早期為工廠及倉庫設施區內並無農業使用

狀況周邊既有農田水利會農水路亦早為高速公路開闢截流取

直基地週邊除部分排水溝渠外已無現存農業設施

圖 2-4 基地周邊農業設施現況

農用溝渠

排水箱涵

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-9

圖 2-5 基地周邊土地使用說明圖

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-10

四交通運輸系統現況

基地位於彰化交流道東側主要聯外道路為基地南側之 40 公

尺寬新平路由彰化交流道下高速公路接省道台 19 線往東行約 3

公里車程即可到達彰化市區行車時間約 10 分鐘

（一）公路交通

1中山高速公路

中山高速公路於彰化市設有彰化交流道由彰化交流道下

高速公路往彰化方向可銜接至本基地

2省道台 1 線(中山路)

省道台 1 線為彰化市南北交通動脈的主軸北接臺中南

則可聯絡本市以南各鄉鎮及雲林縣由省道台 1 線經中央陸

橋銜接新平路即可到達本基地

3省道台 19 線

省道台 19 線銜接中山高速公路往北可通往台中縣市往

南則通往雲林縣銜接縣道 142 號往西則通往鹿港鎮由省道

台 19 線接新平路即可到達本基地

（二）大眾運輸

1公車路線

彰化客運市區往鹿港之班車於基地鄰近之中央路設有公車

站牌公車班次每日約有 6班鹿港-彰化-草屯之班車於省道

台 19 線設有公車站牌公車班次每日約有 12 班

2縱貫鐵路

縱貫鐵路彰化站距離本基地約 36 公里每日有多班級列

車停靠但搭乘鐵路客運須另轉乘接駁工具

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-11

圖 2-6 基地聯絡交通狀況示意圖

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-12

五公共設施現況

（一）公園綠地設施

基地鄰近公園設施包括公兒二（中正公園16285 公頃）

及公兒十二（08567 公頃）皆已開闢完成

（二）停車設施

基地鄰近停車設施用地為停四（原廣停十03949 公頃）

目前已徵收未開闢

（三）市場及商業活動設施

基地鄰近包括位於中央路之市六用地已開闢完成

（四）機關用地

基地鄰近之機三用地為中央路之郵政大樓

（五）國民教育設施

基地鄰近劃設有文小七（2006 公頃）及文小八（17864 公

頃）之小學用地皆已徵收未開闢目前學區以平和國小及彰安

國中為學區

基地所在為平和里屬平和國小建和校區(新設置小學文小

七由平和國小代管)及彰安國中學區由於彰化市西區原有文

中小用地近幾年已陸續開闢完成包括文小七新設置平和國小

(建和校區)文小八新設置信義國中小學皆為彰化市區最新設

置之國中小學

依基地計畫人口 700 人預估按彰化市人口年齡組成比例

國中小就學人口約為 110即 70 人左右分散 9 學年每年學

童數約 7-8 人既有中小學足以容納

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-13

圖 2-7 變更基地學區範圍示意圖

（六）道路用地

基地鄰近已開闢道路包括新平路（40 米）中華西路（40

米）中央路（30 米）等主要幹道系統以及既有平安街崙美

路等現有巷道系統計畫道路已開闢系統僅有崙平南北路平

和街等道路其餘皆為中華西路兩側巷道

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

2-14

圖 2-8 基地鄰近公共設施現況圖

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-1

第三章 實質發展計畫

一計畫目標

本計畫區依主要計畫變更內容為配合都市整體發展及鄰里單

元發展之需要乃擬定以下目標為本規劃所遵循最高指導方針

1遵循彰化市都市計畫之主要計畫之發展指導原則改善本細部

計畫區土地利用促進計畫區及其鄰近地區之整體正常發展

以增進全市正常之發展

2劃設適宜完善之公共設施用地改善細部計畫區之居住品質創

造寧靜舒適之生活環境

3研擬具體可行之開發策略及方式提高細部計畫區內土地利用

價值並爭取建設開發之實效以加速計畫目標之達成

4透過本區土地之適當利用來促使土地增值以加速本市建設

5為本區規劃完善之公共設施用地提高生活品質創造一舒適

安全衛生寧靜之實質生活環境

6建立本計畫區與周圍社區的聯繫關係使計畫區成為鄰里發展

重心

二計畫年期及計畫人口

(一) 計畫年期

配合彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）之計畫年期計畫

年期訂為民國 114 年

(二) 計畫人口與密度

1計畫人口

彰化市都市計畫（第一次通盤檢討）計畫人口為 20 萬人

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-2

居住淨密度約為313人公頃計畫人口以細部計畫範圍37419

公頃變更應提供至少 40之公共設施用地後推估容納計畫

人口為 700 人

37419（公頃）times60times313（人公頃）≒700 人

2居住密度

按計畫人口 700 人除以細部計畫後住宅區面積 22642 公

頃居住淨密度為 309 人公頃

700 人22451 公頃≒309 人

三土地使用計畫

本細部計畫區內各項土地使用分區與公共設施用地之劃設除

增設綠地一處外以主要計畫變更內容為主茲將各土地使用分區

計畫內容說明如下述

（一）住宅區

本細部計畫區主要計畫劃設住宅區 22451 佔計畫總面積

之 60經本細部計畫規劃後住宅區為 22262 佔計畫總面

積 5949本基地設置 4處住宅街廓以提供住宅建築開發使用

採大街廓方式開發以符合建築開發集中配置之原則並留設建

築基地內通路及開放庭園等空間以符合都市計畫農業區變更使

用審議規範建蔽率不得超過 50容積率最高不得 200以及

整體基地較高綠覆率及生態建築等需求

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-3

（二）公共設施用地

本計畫範圍共規劃公共設用地 15157 佔全區 4051

符合審議規範留設 35以上公共設施之要求並依各級都市計畫

委員會審議決議 5代用地亦留設為公共設施開闢完成後捐贈

其中留設之溝渠用地係配合現況保留維持既有農水路現況

並由彰化農田水利會管理及使用公共設施項目及面積說明如下

1鄰里公園兼兒童遊樂場用地主要計畫劃設做為居民舉辦活

動休閒遊憩之開放場所外亦可提供做為範圍外現況住宅區

之居民共同使用規劃面積為 3713 佔全區 992

2公園用地（兼供滯洪池使用）主要計畫規劃面積為 2580

佔全區 689驟雨時做為滯洪設施功能平時則開放為公園

設施使用以低窪親水設計暴雨時則兼具滯洪效果惟該設

施於大雨時為禁止進入

3停車場用地主要計畫規劃 1 處停車場用地規劃面積共 2180

佔全區 583供社區居民及訪客臨時停車空間之用

4溝渠用地主要計畫配合計畫區西北側之現況溝渠劃設 2 公

尺寬之溝渠用地以維持現有灌溉溝渠之功能規劃面積為 189

佔全區 051

5綠地細部計畫劃設一處綠地規劃面積為 189 佔全區 051

6道路用地提供區內建築用地之對外連接道路供居民車輛通

行使用與社區外圍交通路網連接主要計畫規劃面積為 6306

佔全區 1685

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-4

表3-1 計畫區土地使用計畫面積分配表

主要計畫 細部計畫 項 目

面積（）比例（）面積（）比例（） 備註

住宅區 22451 6000 22262 5949

鄰里公園兼兒童

遊樂場用地 3713 992 3713 992 2 處

公園用地（兼供

滯洪池使用） 2580 689 2580 689 1 處

停車場用地 2180 583 2180 583 1 處

溝渠用地 189 051 189 051 1 處(彰化農田水利

會所有)

綠地 0 0 189 051 1 處

道路用地 6306 1685 6306 1685 12 米 1 條8米 2條

公

共

設

施

用

地

小 計 14968 4000 15157 4051

總 計 37419 10000 37419 10000

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

表3-2 計畫區公共設施明細表

項 目 編 號 面積（） 位 置 備註

公兼兒 18 2389 計畫區東側臨新平路 主要計畫劃設 鄰里公園兼兒

童遊樂場 公兼兒 19 1324 計畫道路 4-19-8m 東側 主要計畫劃設

公園用地（兼

供 滯 洪 池 使

用）

公(滯) 2580 計畫區西側 主要計畫劃設

停車場用地 停七 2180 計畫區東側 主要計畫劃設

溝渠用地 溝 189西北側之彰化農田水利會

現況溝渠 主要計畫劃設

綠地 綠 189 計畫區西南側 細部計畫劃設

道路用地

4-17-12M

4-18-8M

4-19-8M

6306 - 主要計畫劃設

註所列面積應以未來分割後地政機關釘樁鑑界測量結果為準

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-5

依據「都市計畫農業區變更使用審議規範」「都市計畫定期

通盤檢討實施辦法」「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

等規定本計畫應檢討公共設施標準如表所示

表3-3 本計畫區公共設施需求檢討表

公共設施

項目 檢討標準 本計畫規模 需求數量 規劃數量 檢討

公園

人口在一萬人以

下且其外圍為空曠

之山林或農地得免

設置

-- 依使用需求

檢討 2580 符合

兒童遊樂場

每千人 008 公頃

每處最小面積01公

頃

700 人 1000 3713 符合

停車場

按範圍內居住規模

或服務人口車輛預

估數 20設置足夠

之公共停車場

約 250 戶 50 輛

2180

（約可停

70 輛）

符合

滯洪設施 依100年暴雨頻率留

設滯洪設施 37419 10613m

3 1484 times

1m 深 符合

公共設施及公用設備用地及代用

地其面積合計不得低於申請變更

使用總面積 40

37419 149676 15157 符合

變更使用範圍內依規定設置之公

園綠地廣場兒童遊樂場等面

積合計不得低於申請變更使用總

面積 10

37419 37419 6481 符合

資料來源本計畫整理

（三）因應「彰化市鐵路高架化」規劃路線及對策說明

彰化市鐵路高架化建設係由彰化縣政府於民國 102 年 6 月

提送可行性研究其中規劃路線包括原地高架及路線西移 2 項可

行規劃路線其中西移路線規劃利用中山高速公路東側土地部

分將位於計畫區範圍內惟該建設案尚於可行性評估階段於主

管機關核定及定案前仍無法視為重大建設配合辦理都市計畫變

更經彰化縣都市計畫委會審酌為避免本案開發可能影響重大建

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-6

設實施並兼顧土地所有權人土地利用之權益於建築配置酌予

調整即可兼具兩者需求因此依彰化縣都市計畫委員會第 214

次會議決議在細部計畫範圍內納入建築配置示意圖並說明如

下

1彰化市鐵路高架西移可能路線（如

圖 3-2）其路權規劃範圍為西側滯

洪公園8m 計畫道路及部分住宅區

範圍（深度 0~2m 不等）公共設施

用地開闢後係捐贈予彰化縣政府

由政府另行規劃設計並無影響可能

利用住宅區部分因本區建築須臨

路退縮 5m亦不影響建築本體惟

考量建物進出動線本區建築配置

除臨路退縮 5m 之外應於另側（建

築物東側）留設私設通路為建物主

要出入口

2南側住宅區建築除須臨路退縮 5m

外各區建築配置邊間應與彰化市

鐵路高架化可能路權線退縮 3m 之

距離以免未來建物對該建設產生

影響

3建築開放空間配置盡量留設於西

側以降低高架鐵路可能之衝擊

4因應高架鐵路及高速公路可能之噪

音影響計畫區內建築物窗戶應以

氣密窗設計以提昇隔音效果

5於建物都市設計審查應納入以上檢

討內容為審查要項

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-7

圖 3-1 土地使用計畫示意圖

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-8

圖 3-2 建築配置示意圖

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-9

四道路系統計畫

（一）進出道路系統

細部計畫範圍申請變更基地直接面臨新平路為單行道為降

低對周邊交通路口產生交通衝擊基地開發後進出車輛將透過

12 公尺寬之進出道路由新平路側車道進入由西側之高速公路

旁既有道路銜接北側林森路出臨新平路出入口以順行為主以

減少路口衝擊

圖 3-3 新平路路口交通動線示意圖

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-10

（二）區內道路系統

區內設置 1 條東西向 12 米寬道路作為主要對外聯絡道路與

區外新平路連接並規劃 2 條 8 米寬道路於道路端點設置迴車

空間供居民車輛通行使用並串聯區內公共設施以便利居民

生活所需

（三）生態自行車道系統

基地北側西門排水系統已規劃為都市園道系統並可銜接至

洋仔厝溪水系旁之景觀道路因此本案利用臨接高速公路側之生

態綠帶設施可設置自行車道系統及服務設施提供可往西連接

鹿港往東串聯彰化市區古蹟巷弄的生態文化自行車道系統

圖 3-4 地區生態自行車道路網示意圖

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-11

（四）區內自行車道系統

本基地為都市發展過程難得大面積可發展用地也必須肩負

紓解都市居住空間狹小壓力因此本案基地內主要利用環繞之綠

帶及公園系統透過自行車道加以串連並可透過棧道綠廊及

親水景觀設施提供自行車道路線豐富之景觀特色引導居民多

加利用自行車達到健康環保及節能減碳之多贏目標提供引導

都市朝向永續健康方向發展之良好居住環境

圖 3-5 區內自行車道系統構想示意圖

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-12

（五）區內步行動線

計畫區內道路系統將區分車行交通動線及步行動線空間

以基地整體開發方式將車道出入口設於 12 公尺道路一側8 公尺

道路則提供為步行為主並儘量減少車行與步行交織以鋪面的

改變及標示之設置明確區分車行通行之空間並利用區內公共

設施規劃成社區環狀休閒散步道滿足社區居民休閒使用連接

區外既成巷道系統形成學童通學安全巷道

圖 3-6 基地內車行與步行動線規劃示意圖

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-13

五都市防災計畫

（一）防災原則

台灣地區的都市災害大致可分為自然災害（如水災風災

地震坡地地質災害等）與都市社會災害（如火災工業災害

公害施工災害戰爭人為災害等）分析區內之災害原規劃

防(救)災系統以防止災害原的產生災害的蔓延及二次災害的

衍生並在災害發生時能作最迅速有效之防災與避難措施因

此都市防災計畫應著重幾項原則

1降低災害的風險程度

2防止災害源的產生

3防止災害蔓延及複合災害狀況產生

4強化災害一旦發生時之應變措施

（二）都市防災計畫構想

本基地位於平地地區由於地形地勢變化不大所在之中部

地區於氣候及地理上天然災害較少故研擬下列防災策略

1區內應提供順暢之疏散空間並規劃適當之火災延燒防止地

帶消防救災路線

2依開放空間之劃設區位配置適當的防災避難場所據點例如

以區內之停車場及公園作為疏散空間

3為防患水患發生基地應依法規規定設置滯洪池建築基地並

採較高高程設計

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-14

（三）消防救災路線系統

在平時或災害發生時防災道路系統擔任重要的運輸功能

在災害發生當時防災道路系統直接影響前往避難場所民眾的生

命安全災害發生後救災人員前進災區或運送救災資源都需

要緊急避難防災道路系統的連繫始能完成救災工作

1救災援送動線

以新平路及計畫區區內 12M 道路為救災援送動線其於災

害發生時必須保持暢通以作為消防及便利車輛輸送物資至

災害地點或避難場所使用

2避難逃生動線

以新平路計畫區區內 8M 道路及鄰近道路為避難逃生動

線作為輔助性路徑以連接救災援送動線與避難處所

圖 3-7 鄰近防災疏散避難據點示意圖

（四）防災避難場所設施規劃

1臨時避難場所

供災害發生時避難民眾緊急性避難使用其空間以公園

基地位置

彰化消防分隊 刺桐派出所

信義國中小

南北管樂戲曲館

精誠中學

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-15

兼兒童遊樂場及停車場等公共開放空間為主平時作為居民

之休憩活動空間災害發生時則提供緊急避難場所與防災據

點之功能室內避難場所則以彰化市各村里指定之處所為

主其中以南北管樂戲曲館及信義國中小為鄰近本計畫區之

室內避難場所

2避難收容場所

以計畫區周圍之學校用地機關用地及公園兼兒童遊樂場

用地等為避難收容場所其目的在於提供災後城市復建完成

前臨時庇護場所而各避難收容場所在機能上應具有災民

臨時收容醫療緊急救護區域物資及飲水之轉運發放醫

療及生活必需品的儲備等功能並且在防災生活圈中應具有

正確資訊之傳達供應必要生活設施自主消防能力擁有

完善且供庇護的設施等功能之場所

3中長期收容場所

以提供災後都市復建完成前提供避難生活及各種情報資

訊之場所因此必須擁有較完善之設施及可供庇護之空間

本計畫指定東北側之精誠中學作為中長期收容場所

4警察據點

主要係以派出所為據點進行情報資訊蒐集及災後秩序維

持本計畫區屬莿桐派出所之管轄範圍故指定莿桐派出所

為警察據點

5消防據點

消防據點之劃設主要係以消防分隊為據點本計畫區屬

彰化分隊之服務範圍故指定彰化分隊為消防據點

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-16

圖 3-8 區內防災疏散避難據點示意圖

圖例

救災援送動線

避難逃生路線

臨時避難場所

12M 救災援送動線

8M 避難逃生路線

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-17

(五)消防栓及埋設管線計畫

依消防法第 17 條規定（設置消防栓）「直轄市縣 (市) 政

府為消防需要應會同自來水事業機構選定適當地點設置消

防栓所需費用由直轄市縣 (市) 政府鄉 (鎮市) 公所酌

予補助其保養維護由自來水事業機構負責」

本計畫範圍為提供區內適當消防防護措施除建築物興建依

消防法規留設必要消防設施之外戶外消防栓部分內應依「各類

場所消防安全設備設置標準」規定預留設置消防栓及管線空間

圖 3-9 消防管線規劃及消防栓位置示意圖

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-18

（六）滯洪設施

本案入流量依全區集水面積計算並依「都市計畫農業區變

更使用審議規範」第二十二點規定應以一百年發生一次暴雨強

度之計算標準提供滯洪設施而排水溝因採全區路邊側溝排水系

統規劃故將細分為五個小集水分區計算且為滿足區內高保護

標準之要求有關區內排水系統均採頻率 25 年發生一次之暴雨

強度規劃

1滯洪池規劃設計原則

依水土保持技術規範規定滯洪設施之滯洪量依三角形單

位歷線法計算

( ) 36002

121 times

minus=

QQtV bs

( ) 36002

132 times

minus=

QQtV bs

式中

tc = 開發前集水時間(min) tp = 洪峰到達時間(hr)

tb = 基期(hr)基於安全考量設計降雨基期至少應採一

小時以上之設計(不足一小時仍以一小時計算)

Q1 = 開發前25年頻率洪峰流量(cms)

Q3 = 開發後100年頻率洪峰流量(cms)

到達洪峰流量時間tp可由下式求得

ccp ttt 60+=

本案集水區 tc=385(min)故 tb=267tp=0779(hr)故以 1 小時計

永久性滯洪設施所需最小滯洪量為Vsd=11Vs

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-19

2沉砂池規劃設計原則

(1)永久性沉砂池容量計算

依據水土保持技術規範沉砂池之容量應為預估泥砂生

產量之 15 倍以上

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度及覆蓋情形予以估算其有關規定如下

a設計永久性沉砂池時其泥砂生產量採用通用土壤流失公

式估算值但不得小於每公頃 30 立方公尺

b設計永久性沉砂池時應每年至少清除一次每次暴雨後

以人工配合小型機械再清除

c滯洪沉砂池除每年定期派員採人工方式進行清淤除砂等養

護工作外於雨季前後亦將加強清淤及維護以確保雨季

期間適時發揮功能亦不致造成環境髒亂

(2)開發前中後洪峰逕流量比較

若以開發前 25 年頻率之洪峰逕流量與開發中後 100

年頻率洪峰逕流量比較可得表 3-4表 3-5 之結果

表3-4 基地降雨強度表

集水 面積

集流時間

(min) I25

(mmhr) I100

(mmhr)

37419 385 13536 16141

表3-5 開發前中後逕流量差異表

集水面積 (ha)

開發前 逕流量

Q25（cms）

開發後 逕流量

Q25（cms）

開發中 逕流量

Q100（cms）

開發後 逕流量

Q100（cms）

37419 1055 1337 1678 1594

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-20

由表 3-5 開發中逕流量開發後逕流量與開發前逕流量

比較開發後增加之逕流量需以滯洪池調節所增加之逕流

量而滯洪池排放出口乃以開發前 25 年洪峰逕流量為設計

依據

3永久性水土保持設施

(1)永久性排水設施

由於基地四周皆由現有排水溝匯集放流故基地可自成

一完整集水區之排水區域於規劃排水系統時應予分別考

慮作完善之規劃以滿足區內能安全排水區內道路以設計

兩邊排水溝為原則其排水溝設計規則詳前述之排水計畫

(2)永久性滯洪沉砂池

a永久性滯洪池估算量

依排水分區計算各區滯洪量滯洪池容量計算以開發

中及開發後洪水量減去開發前洪水量求得因開發所增加

之洪水量再以三角歷線求得暴雨延時即可求得依據水

土保持技術規範第 96 條規定暴雨延時不足一小時者仍

依 1 小時計算

開發後之出流洪峰流量至少應小於入流洪峰流量(Q100)

百分之八十並不得大於開發前(Q25)之洪峰流量故集水

區滯洪池出流量限制如下

基地集水區面積為 37419ha

全區開發前 Q25=1055cms

全區開發後 Q100=1594cms

Q100 times08=1594 times 08=1275 cms

故永久性滯洪池出流量需小於 1275 cms

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-21

(a)排放孔徑計算

滯洪池矩形排放孔流量以下列公式計算

式中 Q放流量(cms)

C放流常數取 06(一般為 05～06)

W排放孔寬度(m)

D排放孔深度(m)

H池頂至排放孔孔底之距離(m)

g重力加速度採 981

依據上述公式以試誤法可求得

設滯洪池深度 08m排放孔採 075m(寬)times085m(深)的矩

型排放孔

Q＝06times075times085(2times9806times(08-0425))05

＝1037 (cms)＜ 1055 (cms) OK

(b)滯洪池容量計算

依據水土保持技術規範第 96 條之規定滯洪池之大小可由

下列公式計算得

36002

)( 13

2 timesminus

=QQtV b

S

其中 VS2 滯洪量(m3)

Q3開發後之洪峰流量 Q100 (cms)

Q1開發前之洪峰流量 Q25 (cms)

tb基期 (hr) 應大於 1(hr)

Q3=1594 cms (全區開發後入流量 Q100)

Q1=1037 cms (滯洪沉砂池排放孔放流量)

Vs2 ＝ 1 times (1552-1019) times 3600 2 ＝10026（msup3）

永久性滯洪池滯洪量為 Vsd = 11VS2

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-22

VSd = 11 times 10026＝ 11029 (msup3)

滯洪沉砂池設置於基地西側詳圖 3-9 水土保持設施配置

圖所示滯洪沉砂採共構設計池頂面積為 11714m2池深為

12m池牆厚為 03m池牆牆身採重力式基地經滯洪沉砂池

放流進入集水池後直接流至西南側之地下排水箱涵再匯入

洋仔厝溪排水

b永久性沉砂池估算量

泥砂生產量應考量集水區降雨地形面積地質開

發程度覆蓋情形予以估算由於基地地勢平坦未來

為建築使用故其泥砂生產量採每公頃 30 msup3其估算值如

表 3-6永久性沉砂池容量為泥砂生產量之 15 倍

表3-6 永久性泥砂生產量及沉砂池規劃容量表

集水面積 （ha）

開發後年泥砂生

產量（m3） 永久性沉砂池最小

容量(m3) 37419 459 16839

表3-7 永久沉砂及滯洪池規劃尺寸表

項 目 永久沉砂及滯洪池 滯洪池面積(m2) 17114 滯洪高度(m) 08 滯洪量(m3) 13691 所需滯洪量(m3) 11029 沉砂池面積(m2) 17114 沉砂高度(m) 02 沉砂量(m3) 3423 所需沉砂量(m3) 1684 溢洪高 02 構築總高度(m) 12

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-23

圖 3-10 水土保持設施配置圖

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-24

六土地使用分區管制要點

（一）本要點依都市計畫法第二十二條都市計畫農業區變更使用審

議規範及本案主要計畫變更內容指導訂定之

（二）本計畫區內之建築及土地使用應依本要點之規定管制本要

點未規定者適用有關法令之規定

（三）本計畫區住宅區之建蔽率容積率及建築高度等規定詳如下表

分 區 建蔽率

（）

容積率

（）建築高度

住宅區 50 200 建築物簷高不得超過 4 層及 15 公尺

（四）本計畫區不得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法作多目

標使用以供作非營業性之公共使用者為限

（五）為考量都市發展本計畫區訂定退縮建築標準如下

1住宅區

分區 退縮建築規定 備註

自道路境界線至少

退縮5公尺建築

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留

設無遮簷人行步道其餘退縮建築

之空地應植栽綠化不得設置圍籬

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓 住宅區

臨計畫範圍界者

至少退縮3公尺建

築

詳附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-25

2公共設施用地

用地別 退縮建築規定 備註

公共設施

用地

自道路境界線至

少退縮5公尺建

築如有設置圍

牆之必要者圍

牆應自道路境界

線至少退縮4公

尺

1臨道路境界線2公尺範圍部分應留設

無遮簷人行步道其餘退縮建築之空

地應植栽綠化

2退縮建築部分均得計入法定空地

3退縮建築後免再依彰化縣建築管理

自治條例之規定留設法定騎樓

（六）本計畫區建築物附設停車空間每一住宅單元（住戶）至少應

設置一路外汽車停車位其餘依建築技術規則停車空間相關規

定辦理

（七）為維護景觀並加強綠化有關景觀與綠化應依左列規定辦理

1建築基地之法定空地應以集中留設為原則且該空地綠覆率

不得低於 50

2公園用地（兼供滯洪池使用）鄰里公園兼兒童遊樂場用地

綠地所留設之人行步道其舖面應以植草磚或透水性材質之地

磚舖設

3公園用地（兼供滯洪池使用）之綠覆面積不得低於 60其

中有床基之花台面積不得超過綠覆面積 10公園用地應植

生長高度 3 公尺以上之喬木面積不得低於 15且根部應

保留適當之透水性表面

4鄰里公園兼兒童遊樂場用地之綠覆率不得低於 60

5停車場道路綠地公園用地（兼供滯洪池使用）及鄰里公

園兼兒童遊樂場用地應以整體規劃設計為原則並應先經各主

管機關同意始得施工

（八）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（九）本計畫區建築基地不得適用「建築技術規則」及其他有關容積

獎勵相關法規之規定

（十）本要點未規定事項應依其它法令規定辦理

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-26

附圖 住宅區退縮位置示意圖

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-27

七都市設計準則

都市設計乃為美化市容規定有關建築物設計開放空間設

計交通系統設計及廣告招牌街道傢俱之景觀設計等茲將本計

畫區之都市設計準則說明如下

（一）依都市計畫法臺灣省施行細則第 35 條規定訂定之

（二）本計畫區屬整體開發地區開發行為應進行都市設計審議

（三）公共開放空間系統配置與管制事項

1為形塑社區公共開放空間之整體性區內 800 平方公尺以上公

共開放空間應設置公共藝術並應將設計圖樣列入審查圖說

一併審查

2公共藝術之設置應與當地社區發展相互結合以強化地區環

境的獨特風格

3公共開放空間須綠美化供作休閒遊憩使用並應配置座椅

垃圾桶等必要街道家具

（四）人行空間或步道系統動線配置事項

1建築退縮留設之無遮簷人行步道設計應配合周圍環境選用適

當之色彩質感與形式的舖面材料以塑造生動活潑的步行空

間應選擇透水性之材質並須以磚紅色系為限不得設置變

電箱電信箱

2舖面以不滑易於行走及方便保養維護的材料為主離開主要

步行道之處可選用較粗糙的材質

3步道邊緣應有適當的收邊處理如利用暗色之混凝土板條卵

石或紅磚等為收邊材料若與綠地連接則可順其坡度自然排

水

4車道出入口跨越計畫道路或自設之人行道時應考量路緣石及

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-28

鋪面之變化或設置其他警示設施以保障行人之安全

（五）交通運輸系統配置及管制事項

1整體規劃設置停車空間之車道出入口不得設置於計畫道路交

叉路口 10 公尺範圍內

2停車場空間應以集中設置出入口為原則以避免與交通系統之

衝突並儘量採植栽綠化考量與整體景觀相協調

3計畫區內道路兩側禁止停車訪客車輛限停社區停車場以免

阻礙交通

4於區內道路 4-18-8m（北端及東端）4-19-8m（北端）等交通

節點除以留設區內道路銜接之外應依「建築技術規則」規定

留設迴車道

（六）建築量體公共設施及公用設備之配置高度造型色彩與

風格等管制事項

1為塑造景觀風貌區內面臨 12 M 路寬建築物以留設前院方

式建築留設前院之建築物應自道路境界線退縮 5M 為牆面

線建築立面不得設置垂直型之招牌若設置垂直式招牌應以

齊一形式整體設置

2建築樓高基地內建築樓高限制以不超過 4 層樓(15 公尺)為

限建築型態以斜屋頂為主

3建築色彩建築色彩設計宜考量與鄰近已建築完成建築物之

協調性並考量不同使用類型之特性以及建築主要量體建

築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特性

4色彩與外牆材料密切關連應使用綠建材為主

5為維持街道寧適之整體意象燈具設置高度於 12M 道路應不低

於 8 公尺可行車之巷道內應不宜低於 35 公尺燈具之傾斜

角以在五度以下為原則

6計畫區內建築附設之廣告物招牌不得妨礙都市防災救援逃生

之主要路線

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

3-29

7建築物之附屬設施物應考量整體景觀規劃配置不得直接曝露

於道路及開放空間之公共視野內須予以細部設計處理或植栽

作有效的遮擋

（七）環境保護設施配置與管制事項

1建築省能管制計畫區內建築應遵循建築技術規則綠建築相關

規定

2空地綠覆率建築基地之法定空地綠覆率不得低於 50法

定空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木一棵覆土深度草

皮應至少 30 公分灌木應至少 60 公分喬木應至少 120 公分

3透水率公共設施及建築基地整體透水率應達 40以上以

滿足基地保水功能避免過多人工鋪面影響環境生態

（八）綠化植栽及景觀計畫

1植栽綠化內容宜利用喬木灌木草花地被植物及草坪且

以複層式植栽方式綠化為原則

2計畫區內人行步道分隔島及公園綠地等區域可選擇誘蝶

誘鳥植物以增加生態棲地與生態島使本區之生態富多樣性

3植栽之落果或落葉(花)大小以不影響騎乘或人行安全為宜

4道路兩側人行步道宜選擇深根性枝幹強韌且根系垂直之樹

種以減少根系破壞舖面或枝幹折損以致發生危險之現象樹

穴如側臨人行步道鋪面時應與人行道鋪面平整植栽穴沃土土

層深度必須大於 90 公分

（九）本準則未規定事項適用其他相關法令之規定

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

4-1

第四章 事業及財務計畫

一開發方式

本細部計畫土地產權單純相關整地工程及公共設施開發範

圍內所有權人皆簽署同意以協議方式由本案申請人採自行開發方

式辦理並以協議交換方式進行地籍調整公共設施開闢完成土

地捐贈並交換後由土地所有權人依地籍範圍及土地使用管制規

則申請建築開發

表4-1 土地分配表

項

次 所有權人

參與變更面積

(公頃)

變更分配面積

(公頃) 備註

1 私有 36075 21645 60

2 水利會 01344 00806

60(含溝渠用地

00189 公頃)該溝渠

之規劃係供既有溝渠

改道使用配回水利會

以利日後管理維護

小 計 37419 22451

3 彰化縣政府 - 14968 計畫總面積 40

合 計 37419 37419

二回饋內容

本案變更範圍主要係以變更為住宅區及公共設施用地無商業

使用土地依主要計畫內容指導回饋內容如下

(一)回饋金

依都市計畫農業區變更使用審議規範第 40 點「申請變

更使用範圍內規劃做為商業使用之土地應提供都市計畫變

更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

4-2

乘積之百分之五金額其中二分之一撥中央農業主管機關供

農業建設二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方

鄉村建設及辦理農地使用管制經費」規定本案無變更為

商業使用之土地故應繳納回饋金金額為 0 元

變更後第一次土地公告現值商業使用之土地面積5

(二)公共設施用地及代用地

本案依相關規定提供總面積百分之四十之公共設施用地

（14968 公頃）項目包話公園用地（兼供滯洪池使用）鄰

里公園兼兒童遊樂場用地停車場用地道路用地及綠地由申

請人自行開闢完成後捐贈予彰化縣政府無須另外提供代用地

三實施進度

(一)公共設施興闢

本案變更後由申請人自行開發開發時程分五階段執行

1第一階段為都市計畫釘樁

2第二階段為地籍協議交換

3第三階段為雜項設計審查

4第四階段為整地施工

5第五階段為工程驗收移交

本計畫案變更後未來由申請人自行開發開發期限訂於細部計

畫發布實施起三年內開發完成公共設施之興闢本案「道路」「停

車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公園用地（兼

供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰化縣

政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後移交給彰

化縣政府「溝渠用地」則由彰化農田水利會管理使用逾期未開

發者經彰化縣政府查明得廢止其開發許可並依法定程序恢復

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

4-3

原使用分區或其他適當分區已完成移轉登記之自願捐贈土地及已

提供之現金不予發還

(二)建築開發建設

1土地協議交換調整應於公共設施興闢驗收後一年內完成

2申請建築執照應於前項完成後一年內完成三年內完成管委會

設置

四經費來源

本變更案開發所需經費由申請開發者自行籌措

（一）整地及公共設施之興闢

1開闢成本

本案配合擬定細部計畫開發基地建築前之整地及擬定細

部計畫公共設施興闢所需費用約 10800 萬元其開闢經費均

由申請人負責籌措支應

（二）管理及維護費用

本案公共設施開闢完成後應捐贈予彰化縣政府由社區管理

委員會管理維護

1公共設施之管理及維護費用概估約 180 萬元年

2前述公共設施應供公眾使用開發者應將供公眾使用及管理維

護之條文列入土地及建物買賣契約中並應於社區公寓大廈管

理規約中載明

3公共設施開闢完成至社區管理委員會接管前各項設施應由申

請人負責管理維護

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

4-4

表4-2 整地及公共設施開闢實施進度與經費表

土地取得方式 開闢經費（單位萬元）

項目 面積 ()

徵購或 撥用

市地重劃

區段徵收

其他 整地費用

工程費用

合 計

主辦單位

預定完成期限

經費來源

道路用地 6306 500 4500 5000 停車場用地 2180 150 1000 1150 鄰里公園兼兒童遊樂場 3713 200 1300 1500

公園用地（兼供滯洪池使用）

2580 110 950 1060

溝渠用地 189 10 50 60 綠地 189 10 20 30

申 請人洪秋玉

細部計畫發布實施後三年內完成公共設施之興闢

自有資 金及銀行貸款

小 計 15165

ˇ (自行開發)

980 7820 8800 住宅區 22263 自有 2000 0 2000 合計 37419 2980 7820 10800

註1本表所列之面積以擬定細部計畫配合都市計畫椿位測量後為準

2投資經費係屬概估未來應以實際發生費用為準

3道路費用含公用設備管線等費用

4本案「道路」「停車場用地」「鄰里公園兼兒童遊樂場」「綠地」及「公

園用地（兼供滯洪池使用）」應擬具整體規劃設計及興闢等計畫報由彰

化縣政府(目的事業主管機關)審查同意及施工並完成驗收後無償移交給

彰化縣政府

五社區管理

本計畫未來將由當地居民自組社區住戶管理委員會管理委員

會之成員將由居民自相選任申請人依建築使用執照之樓地板面積

隨量提撥二年之社區管理維護基金其中住宅及非營業用公共設施

樓地板面積為每年每平方公尺提撥三百元將其維護基金經費及其

孳息專款專用以有效增進公共設施之使用年限與效能

申請人於社區開發完成後社區住戶管理委員會成立時一次提

撥全數之社區管理維護基金並將社區管理維護基金金額提撥及支

用之範圍明定於買賣雙方房地買賣契約書其支用範圍如下

（一）公共及公用設施管理及維護

（二）社區指標街道傢俱公共景觀及植栽

4-5

（三）公用水塔水池及輸水管線

（四）社區內一般廢棄物清除處理之運輸貯存之工具及設施

（五）其他維生必要公用水電電信設備

• 附
• • 212pdf
  • • 1020311-212會議紀錄函
    • 0彰化縣都市計畫委員會第212次會議議程
    • 1審議案第1案決議
    • 2審議第2案決議
    • 3審議第3案決議
    • 4審議案第4案決議
    • 5審議案第5案決議
    • 6審議案第6案決議
    • 7報告案第1案決定
    • 8-01020315_依副座意見修_-報告第2案決定-再修