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小寓主委小廈

我們都是好厝邊… 公寓大小事，找我準沒錯！

如何使用本手冊HI，各位看官們，讓我帶您翻閱本手冊我們一起輕輕鬆鬆走進社區…

新北市政府

小寓

主委

小廈

主管機關公寓法規問題，

歡迎諮詢！

小廈我的問題一籮筐，

事事都得問清楚。

幸福的一家阿公阿嬤加孫女，

開開心心每一天！

主任委員公寓大小事，

找我包打聽。

小寓剛搬來什麼都不懂

的新鄰居。

人物介紹人物介紹

新北市政府

讓我們幫助您解決問題

在本手冊裏，我們首先介紹社區的管理範圍，再以住戶常

見的疑義整理了 10 個疑義事項，管理委員會成立組織等相

關事項，共整理了 8 項，每項子題除了介紹法令依據與基

本觀念外，還有為您蒐羅範例說明、常見疑義、貼心小叮

嚀等豐富的內容，以方便您尋找必要的協助訊息，倘若本

手冊的內容仍無法解決您的疑義，各項子題後，亦收錄我

們的連絡方式，歡迎您與新北市政府工務局聯繫。

1【章節架構】

本手冊，主要由 4 個章節組成，為了讓您快速的分

辨翻閱內容，各章節分別以淺紅、淺綠、淺橘、

淺藍等不同的色系編輯。

第貳章住戶不可不知的

十件事

住戶不可不知的

十件事

第叁章輕鬆管理社區之

天龍八部

輕鬆管理社區之天龍八步

第肆章點亮心城市

點亮心城市

第壹章公寓大廈管多大 ?

公寓大廈

管多大 ?

小寓

主委

小廈

主管機關公寓法規問題，

歡迎諮詢！

小廈我的問題一籮筐，

事事都得問清楚。

幸福的一家阿公阿嬤加孫女，

開開心心每一天！

主任委員公寓大小事，

找我包打聽。

小寓剛搬來什麼都不懂

的新鄰居。

人物介紹人物介紹

新北市政府

2【統一編輯順序】

為了讓您在沒有壓力的過程中，享受閱讀的樂趣，

本手冊的各項子題皆以漫畫單元為序曲，以圖領

文，由「章節及內容說明」、「讓專家告訴

您！」、「貼心小叮嚀！」、「常見的疑義」、

「範例說明！」、「您可以這麼做」、「

讓我幫助您」等 7 個小節，依序有 22 個單元，

讓您輕鬆有趣的閱讀。

小寓小廈

搬進公寓社區，有這麼多的雜事，…我要找工務局。

這裡有一本「住在公寓大廈您不可不知的幾件事知識+Ⅱ」。

我們自己就可以管理好自己的社區了。

主委

公寓小劇場公寓小劇場

3【出發…】

新北市政府感謝您對「住在公寓大廈您不可不知的幾件事知識 + Ⅱ」議題感興趣。

讓專家告訴您！

( 法令依據及觀念釐清 )

貼心小叮嚀！

( 建議或提醒事項 )

您可以這麼做

( 方法指引 )

讓我幫助您！

( 服務資訊彙整 )

公寓大廈管理指引手冊

序

市長的話...................................... 8副市長的話.................................... 9序言......................................... 10

公寓大廈管多大 ? .............................13

住戶不可不知的十件事............19

2-1.家裡陽台可以設置鐵鋁窗嗎？............... 202-2.地下室停車位後方還有一些空間，可以拿來. 放置家中不用的物品嗎？................... 32

2-3.剛好買到較大的停車位，我可以多停一部汽. 車或是其他交通工具嗎？................... 36

2-4.回到家發現車位被其他住戶誤停了，該如何. 處理？................................... 40

2-5.住家大門外面可以擺個鞋櫃方便使用嗎？..... 42

2-6.隔壁鄰居總在陽台抽菸，氣味令人受不了，. 應該怎麼辦呢？........................... 48

2-7.家裡發生漏水狀況，我該怎麼辦？........... 54

2-8.聽說市政府有設置調處委員會，那跟區公所. 的調解委員會有什麼不一樣呢？............. 58

2-9.最近社區 1樓店面大肆裝修，貼出卡拉 OK(. 或餐廳 )即將開幕的海報，請問該行為需要. 申請嗎？涉及哪些規定？未來若產生噪音 (. 或油煙 )問題，又能如何尋求協助？......... 64

2-10.樓上住戶正在進行室內裝修，好擔心會影響. 到建築物的結構安全？若因此發生施工損害. 又能如何尋求協助？....................... 70.

輕鬆管理公寓大廈之天龍八步 ..................77

3-1 會議召集人的產生......................... 78

3-2 會議通知或公告、受委託人身分.、有效出席. 與表決權人數和區分所有權比例的規定....... 82

3-3 會議主席的身分及管理委員的身分與任期..... 86

3-4 會議決議成立的規定....................... 90

3-5 報備事項................................. 96

3-6.管理委員會的職務及委任或僱傭公寓大廈. 管理維護公司及管理服務人員和保全業業. 務公司的規定事項.......................100

3-7 規約約定事項............................110

3-8 公寓大廈的點交及公共基金提撥事項........114

點亮心城市......................................... 119

4-1.優良公寓大廈評選活動....................120

4-2.高風險家庭通報..........................126

4-3.幸福捕手................................130

「2017」立倫盼社會有更多的善、有更多正面的思考。

新北市將近 400 萬人口，都市型態複雜，如果能從社區開始「有良善的關懷、互動」，就能成為社會善的基礎。

在這個社會結構及家庭型態急遽變遷的時代，住戶之間的權利義務關係日趨複雜，彼此會因為觀念、生活習慣和法令常識差異，容易產生誤會，如何協助市民解決在居住社區面臨的爭執 ? 讓雙方達成共識、促進社區的和諧，一直是我所期盼。我們於 101 年開始受理辦理社區爭議事件調處，協助住戶間之協調促成雙方共識，為社區和睦努力，且持續辦理「新北市優良公寓大廈評選」活動，增進社區住戶間參與互動，頒發得獎社區獎項，讓住戶同享社區榮譽促進和諧，「為市民做對的事情」是市府團隊最大的堅持。

105 年我們出版「新北市建築物安全指引知識 +」手冊，將正確的觀念、好的事例主動公開，為新服務思維的團隊努力的作為，此次再將社區住戶常見疑義、社區管理維護上容易產生爭議的事項集結成冊，出版「住在公寓大廈您不可不知的幾件事知識 + Ⅱ」手冊，藉由圖文協助市民釐清觀念、習得正確知識，讓社區簡易獲知解決爭議的方式，是市府團隊努力打造宜居城市的新思維與方向。

中華民國 106 年 3 月 30 日

以民為本的新思維Ⅱ

家，是避風港，是休息放鬆的角落，也是孕育愛的

地方。

家的聚集，形成社區，都市型態的社區，住戶的日

常生活有非常緊密的連結，也因為家的存在對我們很重

要，所以社區的安全與和諧，絕對值得投注時間心力來

維護，我們一起努力，提升居住品質。這本手冊的編印，

是希望每一位朋友了解身邊的人事物，彼此多點尊重和

同理心，付出的同時也是得到，可以讓家庭生活更美好，

讓城市風貌更良善。

宜居城市，需要從家開始！

宜居城市，從家開始

新北市副市長

副市長的話

李永然律師永然聯合法律事務所所長

中華人權協會名譽理事長

都會區居住在公寓大廈的人日益增多，不論是區分所有權人或住戶均有遵守《公寓大廈管理條例》及其相關法規的義務；同時也可以運用該條例中的相關規定行使權利。新北市政府工務局基於便利民眾及服務市民的立場，將公寓大廈專有部分、共用部分、外牆、區分所有權人會議、管理委員會、規約及罰則等問題。以實用、活潑、通俗的範例予以解說，彙編成「公寓大廈管理指引手冊」，民眾易於理解。相信民眾閱讀、運用後，必有助於公寓大廈社區的管理運作及保障住戶應有之合法權益；余有幸得以先睹為快，特為本手冊撰序，用以肯定新北市工務局的積極、睿智作為！

林旺根理事長

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長

公寓大廈的權利義務關係、使用管理組織運作、專用的約定、違規使用及糾紛的處理等等問題錯綜複雜，而且理論深奧一般市民難以理解，新北市政府卻能以深入潛出、口語化的解說，並輔以輕鬆的圖解，讓民眾一

目了然，使得本手冊更具 < 指引 > 的效果，值得推薦。

黃世孟理事長台灣物業管理學會理事長

本手冊圖文並茂、印刷精美，主要內容在第貳章「公寓住戶不可不知的十件事」，介紹社區管理範圍，輔以住戶常見十項疑義事項 ; 第叁章「輕鬆管理社區之天龍八部」，整理八項管理委員會成立組織等相關事項。每項子題除了介紹法令依據與基本觀念外，還蒐羅範例說明、常見疑義、貼心小叮嚀等豐富的內容，方便尋找必要的協助連絡方式訊息，對於住戶的日常生活，提供充分的資訊與便利性。手冊單元皆以漫畫表達，對於一般住戶而言，確實可以享受閱讀的樂趣。然而主任委員如何督導公寓大廈維護管理公司與總幹事，是公寓大廈集合居住品質良窳的關鍵。建議主任委員、擔任會議召集人或管委會委員們，需熟讀本手冊，才有專業知識，知道辦事要領。以此互勉。

劉智園律師弘義法律事務所

有幸得閱『公寓大廈管理指引手冊』草稿，內容設計充滿巧思，藉由圖片、漫畫淡化法令條文之艱澀，取例淺顯易懂，引介社區管理相關法令，提供住戶爭議解決之思考途徑，有利化解住戶不解法令所生齟齬，有助形成住戶共識而臻社區和諧。

序言

新北市政

府

感謝感謝

戴東雄教授前司法院大法官公寓大廈管理條例起草人台灣大學名譽教授

公寓大廈管理條例對都市民眾的生活息息相關，而稱為都市居民生活的憲法。新北市工務局為使台灣都市居民相互間能和諧生活，花費心思，編製「公寓大廈管理指引手冊」。本手冊以鮮明不同的色系，輕鬆風趣的人物漫畫，淺簡易懂的文句，並以一問一答的方法，將公寓生活常見的疑義、開會的流程及相關應注意事項，一五一十在本手冊中都有滿意的答案。人人一冊，都市生活和諧健康。新北市工務局的這種善行，實為難得

的創舉，令人敬佩。

蕭德銘理事長新北市公寓大廈維護商業同業公會理事長

市政府編印「住在公寓大廈您不可不知的幾件事」，透過生動活潑深入簡出的說明，詮釋住戶常見的疑義與管理組織運作要務，結合法令規範與實務運作指引，將常見的社區管理問題整合彙編，系統化法條說明及引用釋義，透過實務案例處理分析，有效且直接將社區常見管理疑義，明確詳細的告知大眾解決的方法，更主動明列相關公部門主管機關協助資訊，讓市民大眾能擁有安心、放心的生活環境，本人身為新北市大家庭的一份子，實在佩服與感謝市政團隊的用心。透過本手冊的宣導與指引，落實住戶自治管理更臻建全，生活環境品質更為提昇，確保住戶宜居安全防護推廣，我們是城市永續的種子，讓我們一起為這臻愛的家園營造幸福、平安、樂活的新北市。

朱惕之局長

新北市政府工務局局長

同仁們彙整公寓大廈業務上民眾最常詢問的問題，以淺顯易懂的呈現方式，將法規用語轉化為生活常識，希望能協助居住在公寓大廈內的市民朋友，共同建立安全和諧的居住環境。

感謝李永然律師、林旺根理事長、黃世孟理事長、劉智園律師、戴東雄教授、蕭德銘理事長（以上編排皆按筆畫順序）在百忙中為本書著序及 105 年得獎的 2 社區林佳慧主委與陳日春主委對本書肯定支持的鼓勵，新北市政府工務局在此向您們深表感謝。

12小寓主委小廈

幸福新北市幸福新北市踏出提升自我健康的第一步

新北市政府

出發囉！

13

管理範疇

01

您知道公寓大廈的管理範疇的範圍嗎？社區的管理委員會可以管理隔壁的社區事務或住戶的行為嗎 ? 本節將一一全都報給您知 ! 讓我們一起看下去 !

公寓大廈管多大？

新北市政

府

14

【公寓大廈建築物標的分為】

1 專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所

有之標的者。

2 共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建

築物，而供共同使用者。

3 約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

4 約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

公寓大廈管理範疇

一、公寓大廈的管理範疇，在所居住處的公寓社區，依建築執照設計圖樣標有明確界線範圍內。

二、規範之約束對象，亦在於所居住處的公寓社區範圍內之住戶喔。

我們住的是公寓。不論您是住社區或是公寓，都屬於公寓大廈管理範疇喔。

我們住的是社區。

15

管理範疇

01

圖例 :. .專有部分. .共用部分. .共用部分得約定專用部分

A宅

B宅

C宅

梯廳

走道

樓梯間

樓梯間

露台

陽台

陽台

陽台

陽台

水箱

機房

梯廳

車道

樓梯間樓

梯間

專有部分

共用部分

法定停車位

共用部分

法定停車位

共用部分得約定專用部分

共用部分得約定

專用部分

社區的專有部分及共用部分須依社區的建物測量成果圖、竣工圖等相關資料為依據。

16

就算在規約約定為專用部份，也不會生效喔。

1. 公寓大廈本身所占之地面。

2. 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

3. 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

4. 約定專用有違法令使用限制之規定者。

5. 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

【相關法規資料查詢】

尋找「公寓大廈管理條例」或「公寓大廈管理條例施行細則」請至新北市政府工務局首頁，點選「法令專區」/「公寓大廈管理類」查詢。或請至內政部營建署首頁，點選「最新消息」/「法規公告」查詢。

【內政部營建署公寓大廈管理條例法令疑義諮詢】

地址：台北市松山區八德路二段 342 號

電話：02-87712345

【新北市政府工務局公寓大廈管理科相關業務諮詢】

地址：新北市板橋區中山路一段 161 號 5 樓電話：02-29603456 分機 7760、7761、7889、7890

小寓主委小廈

MEMO

工程圖輯隊

新北市政府工務局FB粉絲專頁

新北市政府工務局

新北市政府工務局City my line

新北市政

府

17

管理範疇

01

小寓主委小廈

MEMO

工程圖輯隊




新北市政

府



新北市政府讓我們繼

續看下去

19

住戶不可不知的十件事

02

大家同住在一個屋簷下，為了讓大家相處更和睦，我們為大家介紹一些生活在公寓大廈中，您不可不知的大小事 !! 讓大家能有更好的生活品質，還請大家多多配合相關規定喔～


小寓主委小廈


小寓

20

2-1 家裡陽台可以設置鐵鋁窗嗎 ?

這要請大家先行檢視一下自己社區的規約內容或是區分所有權人會議的決議，針對大樓外牆設置鐵鋁窗的部分，有沒有明確的規定喔！！

您好，我是新搬進來的住戶，想在房子窗戶外設置鐵鋁窗，請問社區有什麼規定嗎？

主委

主委

這樣啊，這裡是社區的規約，請您參考第12條的規定處理，謝謝！

剛買了新房子的小寓，正思索著要在窗戶外設置鐵鋁窗，向主委詢問是否可以設置。

規

約

規約小寓

小寓

小寓

21


02

大致上可以分成以下兩種狀況：

1 有成立管理組織的社區：

必須受到規約或區分所有權人會議決議的限制，而且要

注意社區規約或區分所有權人會議決議必須向主管機關

報備有案，才能對住戶產生限制；也就是說，如果規約

的訂定或區分所有權人會議的決議是在住戶設置之後的

話，不能要求已經設置的住戶拆除喔！

若是透過區分所有權人會議決議的方式訂定，建議相關規定也要納入規約，讓住戶便於遵循；而且規定的內容要明確喔！

社區若是後來才訂定相關規定，建議將之前已設置的住戶建立清冊，方便管理。

住戶若是違反社區規定，要由管理組織先制止違規住戶，經制止不從時，再報請主管機關處理喔！

22

2 沒有成立管理組織的社區：

沒有規約或區分所有權人會議決議的限制，住戶自然可

以設置鐵鋁窗，但也要注意設置的大小不能增加室內使

用面積，反而造成有違建的疑慮喔！

違建部分可以參考「新北市合法建築物增設一定規模以下構造物處理要點」的相關內容喔！

但是家中有老人、小孩，如果沒有設置鐵鋁窗，如何保障家中老小的安全呢？？

別擔心！

根據法令規定，若是家中有 12 歲以下兒童或 65 歲

以上老人，可以依規定設置防墜設施喔！但是當設

置理由消失時，請大家要記得自行改善或恢復原狀

喔。

23


02

小廈

讓我們一起來守護居家安全！

24

1 窗戶

一、水平式推拉窗戶 :

1. 設置鋁窗檔塊或兒童

安全鎖等開啟停止之

裝置，限制窗戶之開

啟寬度不超過 10 公

分。( 圖 1、圖 2)

2. 全部開啟或開啟超過

10 公分者，得於開口

處設置固定式防墜格

柵，其格柵間隔最大

拉寬不超過 10 公分。

( 圖 3)

圖 1 加裝鋁窗檔塊

圖 2 加裝鋁窗檔塊

限制開啟寬度或加裝防墜格柵，寶貝好安心 !

不超過 10 公分

25


02

二、外推式窗戶 :

1. 設置開啟停止之裝置，

限制窗戶之開啟寬度小

於 10 公分。( 圖 4)

2. 開啟寬度超過 10 公分

者，得設置折疊固定式

防墜格柵，其間隔不超

過 10 公分。

圖 3 加裝防墜格柵

圖 4 裝設連桿窗止器

新北市政

府

防墜格柵於緊急逃生或救援時，能以簡易方式破壞才安全 !

不超過 10 公分

26

2 樓梯間

1. 樓梯扶手無老舊、生

鏽掉漆、鬆動搖晃等

情形。

2. 總高度低於 100 公分

的樓梯，仍有意外墜

落受傷的危險，應設

置扶手。

3. 樓梯扶手的欄杆間格

如超過 10 公分，或

樓梯與階梯間的縫隙

超過 30 公分，應加

裝防墜安全網。

. ( 圖 5、圖 6)

樓梯處處有防護，走路好放心 !

圖 5 樓梯加裝防墜網

圖 6 樓梯加裝防墜網

27


02

3 陽台、露臺

1. 加高陽露臺之欄桿扶

手或女兒牆高度 : 居家 9 樓 ( 含 ) 以下，

至少達 110 公分；10樓以上，至少達 120公分。建議透過加裝

防墜設施，將高度提

高至 140 至 150 公分

為宜。例如透過加裝

欄杆、強化玻璃等方

式。( 圖 7)

2. 陽露臺應為直式欄杆 : 不得設有可供直徑十

公分物體穿越之鏤空

或可供攀爬之水平橫

條。( 圖 8)

圖 8 加裝防墜網

圖 7 加高陽台高度，應設直式欄杆不易攀爬，間距不超過 10 公分

不超過 10 公分

加高

28

3. 加裝防墜圍籬 : 陽露臺之欄杆間隙或底部與地面間隔超過 10公分者，

建議加裝。( 圖 8)

4. 避免堆置雜物而提供攀爬的方便性 : 如花盆、傢俱、櫃子等，應加以移除。( 圖 9)

小寓

共同加強頂樓公共空間之安全維護，你我居住不憂心 !

小廈

圖 9 移除方便攀爬之雜物

29


02

4 頂樓

1. 加高頂樓女兒牆之高度 : 居家 9 樓 ( 含 ) 以下，至少達 110 公分；10 樓以上，

至少達 120 公分。建議透過加裝防墜設施，將高度提

高至 140 至 150 公分為宜，例如以欄杆加高。( 圖 10)

2. 避免堆置雜物而提供攀爬的方便性。( 圖 9)

3. 增加攀爬難度、減少靠近翻落之危險，如在牆內擺設

懸掛式花盆。

4. 裝設監視器並落實管理機制 : 如加強管理或保全人員之巡邏、住戶間彼此守望相助。

( 圖 10)

圖 10 女兒牆高度建議達 150 公分加裝監視設備

30

居

家

防

墜

安全檢

核

表

裝置物空間名稱

設置原則符合○不符╳

防墜設施符合○不符╳

窗

窗臺高度≧ 110cm(10 樓以上≧ 120cm)

限制開啟寬度 10cm以下

開啟寬度應≦ 10cm開啟寬度大於 10cm 者應設置防墜設施

樓梯樓板開口

樓梯扶手欄杆間距應≦ 10cm

樓梯扶手欄杆間距大於10cm 者應設置防墜設施

樓梯與階梯間縫隙應≦ 30cm

樓梯扶手欄杆間距大於30cm 者應設置防墜設施

陽 /露臺

欄杆扶手或女兒牆高度應≧ 110cm(10 樓以上≧ 120cm)

透過加裝防墜設施提高女兒牆高度至140~150cm

欄杆扶手間隔應≦ 10cm 且不得設置橫向易攀爬之構造

欄杆扶手間隔大於 10cm者應設置防墜設施

頂樓女兒牆高度≧ 110cm(10 樓以上≧ 120cm)

透過加裝防墜設施提高女兒牆高度至140~150cm

設置監視設備

31


02

網址：http://www.publicwork.ntpc.gov.tw/

有關公寓大廈防墜設施設置原則

新北市政府工務局官方網站

法令專區

公寓大廈管理類

請找新北市

政府

32

2-2 地下室停車位後方還有一些空間，可以拿來放置家中不用的物品嗎？

不可以，這是違反法令規定的喔！

78

7 68

空

這樣啊！我知道了，真抱歉！

有許多暫時用不到的東西，把它拿去車位後面放好了！

小寓

主委

小寓

哎呀！小寓，依法令規定，停車位可以停車使用，可不能當倉庫堆雜物喔！請您收回家中吧！

33


02

1 依現行登記法令，地下室應該都是登記為社區的共用部分，產權是屬於全體區分所有權人的，您

所買的只是「使用權」，而不是「所有權」。

2停車場依其設置目的為停放車輛使用，請勿放置車輛以外的物品。而社區為了管理維護需求，可

以在規約內訂定「停車場管理辦法」，規範社區

內停車事宜，但仍然不能違反相關法令規定喔。

11 有關產權登記部分，建議您可向地政機關調閱建物登記謄本或以權狀釐清。

2 有關規約訂定的部分，就要透過區分所有權人會議，由大家共同討論，決定管理方式喔。

34

雜物堆置禁止法令宣導

依《公寓大廈管理條

例》第 9 條第 2 項規

定，住戶對共用部分

之使用應依其設置目

的及通常使用方法為

之（例如：停車空間

應為停車專用，停車

格線內外皆不得堆置

其他雜物）。

但另有約定者從其約

定。違者經制止不依

法改善，將依同法第

49 條第 1 項第 2 款，

處新臺幣四萬元以上

二十萬元以下罰鍰，

得連續處罰。

小寓主委小廈

MEMO

工程圖輯隊




新北市政

府

35


02

小寓主委小廈

MEMO

工程圖輯隊




新北市政

府

36

2-3 剛好買到較大的停車位，我可以多停一部汽車或是其他交通工具嗎？

遇到一位多停或是另外停放機車、腳踏車等這樣的情況，建議社區要以「規約」來限制住戶的停放行為，或是利用下述的 3 個原則來檢視喔。

78

7 68

車位不能放東西，但後面空間這麼大，多停一部機車總可以了吧？車位不能放東西，但後面空間這麼大，多停一部機車總可以了吧？

主委

依照我們社區的規定，一個車位停放1部汽車加1部機車是OK的喔！

小廈

小廈

37


02

在規約尚未規定時，請用以下的原則進行檢視。

1 有無妨礙出入口

小廈

38

2 有無妨礙車道

3 有無妨礙其他車位使用

89

車道

小廈

89

車道

小廈

碰碰

39


02

1. 停放交通工具雖然沒有違反法令規定，但請大家要為了其他使用人著想，畢竟生活空間是需要大家共同維護的，不要為了一己之私，影響到公共安全或是其他人的使用喔！

2. 另外為了安全起見，在相關法令未有規範前，若是機械停車位，不得停放機車或是重型機車，以確保機械正常運作喔。

為社區…添加一點溫暖的色彩！

40

2-4 回到家發現車位被其他住戶誤停了，該如何處理？

請大家要發揮同理心，不要造成其他人的困擾喔！

789是誰停了我的8號停車位啊？！

小廈

41


02

由於此類事件是發生在社區基地範圍內，沒有辦法像

路邊違停一樣，請警察機關進行拖吊或是其他行政機

關處理，必須仰賴社區自治管理，透過開會程序於規

約內訂定適當的「停車場管理辦法」，由管理委員會

據以執行，也呼籲各位住戶依規定停放車輛，不要造

成鄰居的不方便，大家將心比心，共同營造優質的居

住環境。

透過規約裡訂定停車場管理辦法，請住戶共同遵守；

如社區條件允許，可規劃臨停區，方便訪客或住戶臨

時使用。

如果住戶有誤停的情形，可以請管理委員會協助住戶

改善。

如情況嚴重，可透過司法程序訴請法院處理。

42

2-5 住家大門外面可以擺個鞋櫃方便使用嗎？

不可以！不可以！！不可以！！！ ( 很重要，所以講 3 次 )

廈宅寓宅

廈宅寓宅

主委

小寓

哎呀！小寓，出了大門就是共有的空間，不能放鞋櫃喔，麻煩您收起來吧！

小寓

家裡整理得差不多了，大門…來放個鞋櫃吧！

家裡整理得差不多了，大門…來放個鞋櫃吧！

這樣啊！我知道了…

43


02

為了避免意外發生時造成逃生阻礙，依法令規定，在

私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空

地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所，皆不

得堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設

置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入喔。

不管有沒有成立管理組織，住戶都不可以在列舉地點

有上述的行為！違反規定可是要裁罰 4 萬元 ~20 萬元

的罰鍰！！

為社區…　添加一點和諧的色彩！

44

建築物之間的巷道一定就是防火巷嗎？

我只是在自家大門擺花盆美化也不行嗎？

大門外的梯間就剛好有個凹槽可以放鞋櫃，這也不行嗎？

不行喔！如果為了貪圖一時的方便，卻在災害時變成逃生

的阻礙，可是得不償失呀！在法令規定的場所請大家保持

淨空，確保建築物公共安全喔！

1 私設通路：

於社區基地範圍內，

依法令規定留設，為

建築物之主要出入口

或共同出入口至建築

線間之通路。可看社

區竣工時的圖說確認

位置。

私設通路道路

圖說

建物範圍

道路

私設通路

基地範圍

45


02

2 防火間隔、防火巷弄：

自民國 71 年之後，建築法

已無防火巷之留設規定，

而改以防火間隔稱之；設

置目的是為了防止火災發

生時，造成火勢的延燒。

若要確定自家社區是否有

留設，要依使用執照的竣

工圖說為主喔！

3 開放空間、退縮空地：

在基地範圍內，依據建築

法、都市計畫法等相關規

定所留設，作為供民眾通

行、休憩等場所，雖然產

權是屬於社區的，但不能

隨意封閉喔！

防火巷

道路

騎樓

圖說

建物範圍

騎樓

道路

防火巷

基地範圍

道路

開放空間或退縮空地

道路

圖說

建物範圍

開放空間或退縮空地

道路

基地範圍

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4 樓梯間、共同走廊、防空避難設備：

出了自家大門後，連接

至電梯、樓梯間等空間，

都是社區的共同走廊，

屬於社區的共用部分，

不可隨意設置門扇或是

擺放鞋櫃等物品，阻礙

逃生動線喔！

如果您要確認社區空間是否為公寓大廈管理條例第

16 條列舉處所，要以社區使用執照中的竣工圖說為

依據，您可以向社區管理委員會調閱圖說，或是至

工務局調閱也可以，絕不是誰說是就是喔！

調閱圖說

工務局施工科 - 電話：02-29603456 分機 5853

專有部分共同走廊

A宅

廳梯樓梯間

B宅

C宅

圖說專有部分

共用部分

47


02

48

2-6 隔壁鄰居總在陽台抽菸，氣味令人受不了，應該怎麼辦呢？

生活在大樓中總會因生活習慣的不同，遇到一些無法忍受的現象，例如小孩玩鬧的吵雜聲、煎煮的油煙味、抽菸的菸味等等，應該要怎麼處理呢？

小廈

隔壁人家在陽台抽菸，煙味飄進小寓家中…隔壁人家在陽台抽菸，煙味飄進小寓家中…

菸味

菸味

小廈

唉，樓下鄰居人是不錯，但就是喜歡在陽台抽菸，這可怎麼辦才好？

49


02

依照公寓大廈管理條例第 16 條第 1 項規定：「住戶不

得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生

喧囂、振動及其他與此相類之行為。」

但是您注意到了嗎？在條例的規定中，並沒有針對上

面這些行為有訂定標準，為了社區的和睦，建議先請

管理委員會向住戶溝通，如果仍未改善這樣的情況，

則必須經由其他機關的法令規範來處理喔！就讓我來

一一告訴您。

1 有關棄置垃圾、污染物、惡臭物質、喧囂、振動之管制標準

環境保護局 - 廢棄物清理法、噪音管制法

透過其他法令的認定或是量測分貝數，確認已達到相關標

準之後，才能依照公寓大廈管理條例相關規定進行裁罰

喔！

50

在家中養鴿子…

新北市曾經發生一個案例，住家中住的不是人，而是一群鴿

子！由於鴿子所排放出的排泄物等，其臭味已飄散至屋外，

並嚴重影響社區的居住環境，經過工務局、環保局等相關單

位完成法定程序後，裁罰屋主 4 萬元罰鍰並限期改善，還給

社區一個乾淨整潔的居住品質。

2菸味擾鄰

衛生局 - 菸害防制法

依目前菸害防制法的規定，由於住宅社區屬於私人空間，

並非法令規範之禁菸場所，建議您可這樣處理：

1. 如所居住處設有管理委員會，可先與管理委員會反

映，透過良性道德勸說，請住戶改善。

51


02

※ 成功案例可參考臺灣臺北地方法院

101 年度店簡字第 999 號簡易民事判

決。

2. 如仍無法改善，可經由社區區分所有權人會議，訂定

相關生活規範落實禁菸管理。

3. 逕洽所在地區公所調解委員會申請調解作業或洽法律

專業人士尋求私法上的協助。

如欲循法律途徑，可記錄以下相關資料：

1. 對方吸菸頻率及持續期間。

2. 所受到之損害及不適程度。

3. 與對方溝通過程或對方曾允諾改進之事項。

4. 拍下家中飄入之菸味及空氣清淨機變色指標等相關資

料，以利舉證。

52

3 打架滋事、偷竊、半夜吵鬧、疑似聚賭、吸毒等其他緊急事件

警察局 - 社會秩序維護法

如果遇到類似情況，請馬上拿起電話，撥打 110 報警，請

警察機關協助處理喔！

新北市政府環境保護局

新北市板橋區民族路 57 號電話：(02)2953-2111 分機 9

新北市政府衛生局

新北市板橋區英士路 192-1 號電話：(02)22577155菸害申訴服務中心：0800-531-531

新北市政府警察局

新北市板橋區府中路 32 號....報案電話：110

小寓小廈

主委

MEMO

工程圖輯隊




53


02

小寓小廈

主委

MEMO

工程圖輯隊




54

2-7 家裡發生漏水狀況，我該怎麼辦？

請先尋找專業的公會協助找出漏水原因，釐清責任後，再針對原因進行相關的修繕作業喔。

55


02

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若是針對責任方面無法釐清，可以藉由市政府的調處委員會居中協調喔！

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02

若是針對責任方面無法釐清，可以藉由市政府的調處委員會居中協調喔！

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2-8 聽說市政府有設置調處委員會，那跟區公所的調解委員會有什麼不一樣呢？

兩者的性質類似，都是提供一個平台讓有爭議的雙方可以理性溝通，並借助專家學者的專業知識，提供雙方找出解決問題的方式，弭平紛爭。差別在於完成之後的效力喔！

市政府 - 調處委員會

委員會組成：7-21 人

案件受理方式：臨櫃填寫或郵寄

法源：公寓大廈管理條例第 59 條之 1

直轄市縣 ( 市 ) 公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則

新北市政府公寓大廈爭議事件調處委員會設置要點

公寓住戶不可不知的十件事

02

59

公寓住戶不可不知的十件事

02

61

62

區公所 - 調解委員會

委員會組成：7-15 人

案件受理方式：臨櫃填寫或郵寄

法源：鄉鎮市調解條例

調解服務項目：

1. 民事糾紛案件方面(1) 債權、債務之清償(2) 房地產之購置、租賃、佔用(3) 家庭糾紛、繼承(4) 房屋漏水(5) 商事買賣(6) 其他有關民事事件

2. 刑事糾紛案件方面(1) 妨害風化、婚姻、家庭(2) 妨害自由、名譽、信用及秘密(3) 傷害、毀棄、損壞(4) 親屬間財產犯罪(5) 交通事故(6) 其他告訴乃論之刑事事件。

3. 不得聲請調解案件：

(1) 婚姻無效或撤銷、請求認領、協議離婚、收養等(2) 租佃爭議、畸零地糾紛事件

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02

各區公所服務時間不同，建議先至各區公所網站查詢後，再

以電話洽詢或是前往。

(3) 違背強制或禁止之規定，公共秩序或善良風俗的事項(4) 假扣押、假處分、公示催告、宣告死亡、禁治產宣告、

公證等(5) 訴願、國家賠償等行政救濟及行政爭議事件(6) 民、刑案件已在第一審法院辯論終結者

調解的效力：

1. 調解經法院核定後，當事人就事件不得再行起訴、告訴或自訴。

2. 經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力。

3. 經法院核定之刑事調解，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，其調解書具有執行名義。

4. 民、刑事已繫屬於第一審法院者，如調解成立，經法院核定後，視為撤回起訴、告訴或自訴。

5. 告訴乃論之刑事事件，經調解不成立者，區公所依被害人向調解委員會提出之申請，將調解事件移請該管檢察官偵查，視為於申請調解時已經告訴。

64

2-9 最近社區1樓店面大肆裝修，貼出卡拉 OK( 或餐廳 ) 即將開幕的海報，請問該行為需要申請嗎？涉及哪些規定？未來若產生噪音 ( 或油煙 ) 問題，又能如何尋求協助？

我詢問過那位剛搬來社區的年輕老闆了，1樓店面因為受到「住宅區」的使用分區管制，無法作為「視聽歌唱業(即卡拉OK)」使用，所以將會轉型為小型餐廳，未來也已承諾會做好油煙控管，看來是位好鄰居呢！

主委

主委

咦…卡拉OK要在社區營業啊，雖然休閒娛樂多了好選擇，但如果產生噪音問題怎麼辦呢？

咦…卡拉OK要在社區營業啊，雖然休閒娛樂多了好選擇，但如果產生噪音問題怎麼辦呢？

小廈

小廈

小廈

這樣啊，那我就安心了！

65


02

您知道嗎？建築物興建完成時，已賦予了原申請的使

用用途（例如：住宅、店舖或辦公室），因此當建築

物欲「變更 ( 類組 ) 用途」時，即需要按照相關規定提

出「變更使用」申請。那申請變更時該把握哪些重點

呢？讓我們繼續看下去吧。

1 查核重點一：瞭解建築物的原申請用途

如果對於建築物的原申請用途有疑義，您可以透過查閱

「使用執照」來確認喔。

2 查核重點二：查詢自己的房子可作為何種其它用途使用。( 注意喔：並非想做甚麼都可以 )建築物欲變更使用，應符合該土地使用分區容許使用之項

目。例如：住宅區為了保護居住環境而劃定，即無法變更

作為視聽歌唱業使用喔 ( 詳細規定可洽「新北市政府城鄉

發展局」查詢。)

66

3 查核重點三：申辦變更使用執照時，建築物需要符合哪些法令規定呢？

（1）各目的事業主管機關之相關規定。

（2）都市計畫法令 ( 土地使用分區管制規則 )。

（3）建築法令。

（4）消防法令。

1 如果建築物的「新」使用項目不符合都市計畫法令( 土地使用分區管制規則 ) ，會有什麼行政責任？

如經民眾檢舉，主管機關將派員現地查勘，如涉及違反都

市計畫法令，即發文通知限期改善或停止使用或恢復原狀

（無法補辦變更使用手續），如未依規定辦理，將面臨 6萬元至 30 萬元罰鍰。

2 如果建築物的「新」使用項目符合都市計畫法令( 土地使用分區管制規則 )，卻未依規定申請變更即先行使用，會有什麼行政責任？

如經民眾檢舉，主管機關將派員現地查勘，如涉及違規使

用，即發文通知限期改善或補辦手續，如未依規定辦理，

將面臨 6 萬元至 30 萬元罰鍰。

67


02

3 如何申請建築物的變更使用執照？

確認符合土地使用分區管制規定後，請委託依法登記開

業的建築師辦理檢討簽證，向本局建照科櫃檯申請。

4 因建築物用途（例如：燒烤店、補習班）所衍生的日常使用行為（例如：噪音、油煙、垃圾）如果造成社區困擾應向甚麼單位反映？

建築物的使用用途雖然符合規定，但是如果有違反正常

使用的行為，仍可向新北市政府有關單位反映，各局處

將協助依社會秩序維護法、噪音管制法、廢棄物清理法、

或其他相關法規處理。

為社區… 添加一點熱心的色彩！

68

新北市政府工務局 ( 建築物變更使用執照業務諮詢 )地址：新北市板橋區中山路一段 161 號 5 樓電話：(02)2960-3456 分機 5851

新北市政府城鄉發展局 ( 土地使用分區管制諮詢 )地址：新北市板橋區中山路一段 161 號 11 樓電話：(02)2960-3456 轉都市計畫科 / 計畫審議科

新北市政府環境保護局 ( 噪音及空汙管制諮詢 )地址：新北市板橋區民族路 57 號電話：(02)2953-2111 分機 3269

新北市政府警察局 ( 社會秩序維護 )地址：新北市板橋區府中路 32 號電話：110

建築物變更使用執照( 書面審查 )

建築物變更使用執照( 竣工審查 )

城鄉發展局土地使用分區系統

69


02

小寓主委小廈

MEMO

工程圖輯隊




新北市政

府

70

2-10 樓上住戶正在進行室內裝修，好擔心會影響到建築物的結構安全？若因此發生施工損害又能如何尋求協助？

小寓

小寓主委

自從樓上王先生半年前完成室內裝修後，客廳天花板開始出現漏水的情形。

自從樓上王先生半年前完成室內裝修後，客廳天花板開始出現漏水的情形。

主委您幫我評評理，自從樓上王先生半年前完成室內裝修後，我家的客廳天花板開始出現漏水的情形，但是王先生卻拒絕負起修繕責任，您一定要幫幫我！

這樣啊！我知道了⋯我來想想辦法吧！

71


02

您知道嗎？供公眾使用建築物及經內政部認定有必要

之非供公眾使用建築物，其室內裝修行為皆應申請審

查許可。若未依規定申請，情節嚴重者將處 6 萬元至

30 萬元罰鍰並強制拆除喔。那哪些行為是室內裝修？

什麼又是供公眾使用建築物呢？別急別急讓我們繼續

看下去吧。

72

什麼是供公眾使用建築物？

是指建築物的功能及規模，達到一定程度以上，由於使用

強度變高、公安需求提升，因此由內政部頒布「供公眾使

用建築物之範圍」以強化建築管理。市民朋友可以至內政

部營建署首頁，點選「最新消息」/「法規公告」查詢到相

關資訊。

按依規定「5 層以下之集合住宅 ( 公寓 )」非屬供公眾使用建

築物之範圍，因此無需申請室內裝修審查許可，惟內政部自

96 年 2 月 26 日起，指定非供公眾使用之集合住宅及辦公廳，

除建築物之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外，

其任一戶有下列情形之一者：「一、增設廁所或浴室。二、

增設 2 間以上之居室造成分間牆之變更。」則仍應申請建築

物室內裝修審查許可喔。

73


02

1 如果社區住戶未依法提出申請，擅自室內裝修，會有什麼行政責任？

如經民眾檢舉，確認屬於供公眾使用建

築物 ( 即 6 層樓以上集合住宅 )，或經舉

列具體事證，證明該建物係 96 年 2 月 26日之後始施工進行室內裝修而有前述內

政部規定之適用時，主管機關將派員現

地查勘，如涉及違反室內裝修管理規定，

即發文通知恢復原狀或補辦手續，如未

依規定辦理，將面臨 6 萬元至 30 萬元罰

鍰。

小寓

小廈

2 因為鄰居或建商的施工行為所造成的私權損害，可以如何尋求協助呢？

1. 可至所屬轄管區公所申請調解或訴請法院裁定。

2. 若屬消費爭議事件且已向企業主申訴而未獲妥適處理時，也可以向本府消費者保護官（市話直撥1950）提出申訴。

74

3 依照建築法的規定，建築物所有權人或使用人或利害關係人對於建築物結構安全有疑慮時，得委託具有公信力之鑑定單位鑑定（如相關公會或學術研究機構）；經確認有影響結構安全之虞時，則可提供相關鑑定資料，報請主管機關依建築法相關規定辦理。

主委

我想諮詢：

75


02

新北市政府工務局 ( 室內裝修相關業務諮詢 )地址：新北市板橋區中山路一段 161 號 5 樓電話：(02)2960-3456 分機 5852

尋找專業廠商辦理室內裝修

請至全國建築管理資訊系統入口網，點選「便民服務專區」/「建管資訊查詢」/「室內裝修」/「室內裝修業登記」查詢。

新北市政府法制局 ( 消費爭議事件申訴 )臨櫃申訴：請至新北市板橋區中山路一段161號1樓 (聯合服務中心 )。傳真申訴：(02)8953-6837線上申訴：請上行政院消費者保護會網站 (http://www.cpc.ey.gov.tw/)

尋找專業檢查機構或人員協助

單位名稱聯絡資訊

新北市建築師公會地址：新北市板橋區中山路一段 293 之 1 號 6 樓電話：02-89534420

新北市結構技師公會地址：臺北市中正區南昌路二段 206 號 9 樓之 2電話：02-23621056

臺灣省結構技師公會地址：新北市板橋區文化路一段 266 號 21 樓之 2電話：02-22547419

新北市土木技師公會地址：新北市板橋區民生路一段 33 號 21 樓之 3電話：02-29572300

臺灣省土木技師公會地址：新北市板橋區三民路二段 37 號 12 樓電話：02-29542266；02-89613968

室內裝修業登記



新北市政府讓我們繼

續看下去

77


03

小寓主委小廈


小廈

輕鬆管理公寓大廈之天龍八步您知道公寓大廈的區分所有權人會議的規定及管理委員會應執行的事務嗎 ? 委任或僱傭好的公寓大廈管理維護公司及管理服務人員是促進社區和諧與社區事務推動的助力嗎 ? 應備哪些文件至所屬轄管的區公所報備嗎？公寓大廈點交有疑義的處理及管理委員會應備哪些文件才能提撥公共基金呢？

本節將一一全都報給您知 ! 讓我們一起看下去 !

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3-1 會議召集人的產生

第一次召開區分所有權人會議之召集人如何產生呢 ?

召集人是區分所有權人會議開始之召開者，其身分有另外的規定喔。

當社區的召集人資格不符時，所召開會議之決議，自不生效力喔。

【社區未成立管理委員會之召集人的產生】

1 您的社區是新建完成，如何成立管理委員會？

起造人在建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，應於 3 個月內召集召開區分所有權人會議，成立管理委員會（管理負責人），並向所屬轄管區公所報備。

2 您是舊社區要成立管理委員會之召集人如何產生？

1. 由社區具有區分所有權人身分者互推 1 人為召集人。

2. 應有區分所有權人 2 人以上書面推選，經公告 10 日後生效。

小廈

外面的對講機故

障了。

小寓

是啊，地下室的抽

水馬達也故障了。

住戶是不是該開個會

，協商如何處理呢?

小廈

誰來召集呢?

79


03

【社區已成立管理委員會擬改選委員之召集人的產生】

1 目前社區管理委員會之委員仍在任期內之召集人應為誰擔任呢？

召集人由具有區分所有權人身分的主任委員 ( 管理負責人 ) 或其他具有區分所有權人身分的委員擔任。

2 目前社區管理委員會之委員任期已屆滿之召集人應如何產

生呢？

1. 由社區具有區分所有權人身分者互推 1 人為召集人。

2. 應有區分所有權人 2 人以上書面推選，經公告 10 日後生效。

1. 起造人在建築物所有權登記之區分所有權人及其區分所有權比例合計未達半數時，所召開的區分所有權人會議是不生效力的。

2. 當社區的召集人資格不符時，社區所召開會議之決議，自不生效力喔。

起造人為建造該建築物之申請人，在社區使用執照有載明喔。

80

1 哪些是住戶 ?( 以下 4 種身分都稱為住戶喔 )1. 區分所有權人

2. 承租人

3. 經區分所有權人同意之使用人

4. 取得停車空間建築物所有權者

2 具哪些要件才是區分所有權人 ?( 有 2 要件喔 )

1. 專有部分 ( 持分 ) 所有權人

2. 共用部分按其應有部分有所有權者

3 主席或主委 ( 管理負責人 ) 與召集人之差別

1. 如果會議未特別規定主席的身分或社區規約未特別規定主任委員( 管理負責人 ) 的身分，住戶也可被推選為主席或主任委員 ( 管理負責人 ) 。

2. 召集人一定要具有區分所有權人身分才可被推選。

召集人至少要具備哪種身分呢？

???

我是承租人

房子是我先生的名字，我是區分所有權人的配偶

我無區有權，但我有取得停車空間建築物所有權者

我是區分所有權人

81


03

1 我們社區的規約規定，主任委員為當然召集人，但主任

委員沒有區分所有權人身分，該如何處理 ?1. 應由其他具有區分所有權人身分之管理委員互推 1人當召集人喔。2. 如果社區管理委員都沒有區分所有權人的身分，由社區具有區

分所有權人身分互推 1 人當召集人。（應有區分所有權人 2 人

以上書面推選，經公告 10 日後生效）

2 區分所有權人會議，召集人可以不出席嗎 ?區分所有權人會議當天，召集人如因故無法出席時，可以不出席或以書面委託具有受委託資格者代為出席喔。( 具有受委託資格者

詳見 3-2 章 )


尋找「公寓大廈管理條例」或「公寓大廈管理條例施行細則」請至新北市政府工務局首頁，點選「法令專區」/「公寓大廈管理類」查詢。

或請至內政部營建署首頁，點選「最新消息」/「法規公告」查詢。



電話：02-87712345



82

3-2 會議通知或公告、受委託人身分、有效出席與表決權人數和區分所有權比例的規定

召集人產生後，通知召開區分所有權人會議有哪些規定呢 ?

如果無法出席會議，委託要有哪些作業才符合規定呢 ?

哪些人才可以受委託出席會議呢 ?

同一區分所有權人，擁有區分所有權的比例超過 1/5 時，有效出席與表決權為何呢 ?

召開區分所有權人會議通知單

一、謹訂於 105 年 12 月 25 日 ( 星期日 )

晚上 7時 30 分於 1樓交誼廳召開。

二、開會內容：

(一 )選任管理委員。

(二 )農曆春節發放住戶紀念品事宜。

(三 )臨時動議。

三、有疑義者請洽召集人：

小廈 (電話：29603456)

小廈

妳弟弟代替妳出席 ?不行!不行!受委託人有限制規定喔!而且要書面委託書喔!

小廈!12月25號，我人在國外 !區分所有權人會議，我委託我弟弟代我參加喔!

小寓小廈

不行!不行!我受委託已經有1/5區分所有權及人數比例了 ! 小寓小廈

那請你代我參加，可以嗎?

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03

1 召開區分所有權人會議是以通知或公告的方式呢 ?

1. 應由召集人於開會前 10 日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。

2. 但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於 2 日。

＊管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動

議提出喔 !

2 委託與受委託的規定及受委託人的身分規定

委託與受委託的規定

1. 要以書面委託喔 !2. 任一受委託人於受委託之區分所有權人數及區分所有權均不得超

過社區全部的 1/5，超過部分不予計算喔 !

受委託人的身分規定 (僅 4種身分喔 !)

1. 配偶 2. 承租人

3. 其他區分所有權人

4. 有行為能力的直系血親

同一區分所有權人擁有多戶的區分所有權時，於會議有效

出席與表決權數的規定

同一區分所有權人，擁有多戶的專有區分所有權時，有效出席與表決權數以社區全部區分所有人及其區分所有權的 1/5 計算，超過部分不予計算喔 !

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社區總計 100 戶 ( 假設：每一戶的區分所有權都一樣，且一戶為一個區分所有權人所有 )，其中建商有 30 戶，其他不同之區分所有權人計有 70 戶，建商出席會議，幾戶是有效出席人數與表決權呢 ?有效出席人數與表決權應為 : 社區全部 100 戶×1/5=20 戶

所以建商出席會議時，僅有 20 戶為有效出席人數與表決

權，超過部分不予計算喔 !

超過部分為 :30 戶 ( 建商全部戶數 )-20 戶 ( 有效出席人數

與表決權數 )=10 戶

超過部分不予計算 : 係指計算區分所有權人出席人數與表

決權之比例時，應同時扣除超過部分 ( 即分子數與分母數

均扣除 )。

例如 :該社區其他不同之區分所有權人與建商全部都出席，

則出席人數之比例為 :

分母也須扣除超過不予計算的 10 戶

70+(30-10)=90100-10=90

×100%

85


03

我想諮詢：






電話：02-87712345



工程圖輯隊



新北市政府工務局 City my line

86

3-3 會議主席的身分及管理委員的身分與任期

區分所有權人會議開始囉 !

主席的身分有規定嗎 ?何時清點人數呢 ?

管理委員會委員的身分和任期有何規定嗎 ?

1 主席是誰呢 ?如會議或規約未規定，應由出席人於會議開始時推選，如有必要，並得推選副主席 1 人或數人。

會議規範

主席的產生

要開會了，沒有主席怎麼開呢?

開會囉!!沒有主席時，由在場的人來推選主席喔。

選我選我…

我來當！

1

23

87


03

管理委員的身分

接下來，開始推選委員了，請提名。

13

24好啊!

太好了!

我推薦161號5樓的住戶!! ，她是電機技師，社區的電機設備非常清楚，而且常常撥空服務社區。

可是她是承租戶，可以當委員嗎?好啊!好啊! 她可以當

委員嗎???

???

?

?

如規約未規定委員的身分，住戶是可以被選任、推選喔!＊住戶的定義在

3-1章說明(有4種身分喔)

2 何時清點人數 ?1. 主席在會議開始，即可宣布停止簽到，開始清點人數後報告出

席人數，並宣布開會。

2. 會議進行中，經主席或出席人提出數額問題時，主席應立即按鈴，或以其他方法，催促暫時離席之人，回至議席，並清點在

場人數。

會議規範

3 誰可被選任、推選為管理委員呢 ?1. 一般社區規約會規定主任委員 ( 管理負責人 )、財務管理委員、

監察業務之管理委員須具有區分所有權人的身分。

2. 如果社區規約未規定委員身分時，住戶得被選任、推選為管理委員喔。

88

1 管理委員會的委員任期是幾年呢 ?主任委員、財務管理委員、監察業務管理委員，連選得連任1次；其餘管理委員連選得連任。

2 管理委員會的委員可否請領薪資嗎 ?實務上，管理委員是無報酬的義務職居多，如經社區區分所有權人會議決議，同意給付，並載明於規約中，給付方式如下：

1. 所得報酬

因管理委員屬委任關係，受任人即管理委員處理受委任事務，應負與處理自己事務為同一之注意義務，違反者即具體之輕過失責任。如果要給付報酬，應載明於規約或組織章程中，有些管理委員雖謂義務職，但有以交通費、出席費、車馬費、津貼等名目實質給付，其實已經構成所得；一旦構成所得，在法律上就會產生對價關係的責任，此種受有報酬之委任，受任人應以善良管理人之注意為之，即對於抽象之輕過失亦應負責，故若有業務過失，其責任較重。

2. 替代報酬

管理委員不支領任何名目的給付，而以特別的權利作為替代或補償管理委員的為公付出，雖不屬所得，但仍屬受有報酬之委任。較常採用的方式如下：

咦！他是在講我嗎？

為何我們社區都是萬年主委呢？

89


03

(1) 管理費折扣 (2) 公共設施的優惠 ( 折扣或免費 ) 使用或優先使用(3) 憑單據限用途及限額報銷

公寓大廈自治管理手冊

【相關法規資料查詢】尋找「公寓大廈管理條例」或「公寓大廈自治管理手冊」請至新北市政府工務局首頁，點選「法令專區」/「公寓大廈管理類」查詢。

或請至內政部營建署首頁，點選「最新消息」/「法規公告」查詢。尋找「公寓大廈自治管理手冊」或請至內政部營建署首頁，點選「最新消息」/「業務新訊」/「建築管理組」/「發布日期 2012-02-22 」查詢。

尋找「會議規範」請至內政部民政司首頁，點選「民政法令」/「民政業務行政規則」/查詢「會議規範 (54.7.20)」。

【內政部營建署公寓大廈管理條例法令疑義諮詢】地址：台北市松山區八德路二段 342 號

電話：02-87712345

【新北市政府工務局公寓大廈管理科相關業務諮詢】地址：新北市板橋區中山路一段 161 號 5 樓電話：02-29603456 分機 7760、7761、7889、7890

工程圖輯隊




90

3-4 會議決議成立的規定

區分所有權人會議決議如何成立呢 ? 要注意哪些事項呢 ?

1 會議議案之出席及同意之人數和區分所有權比例應多少才達成決議呢 ? ( 一次會 )應有 2/3 以上出席 ( 區分所有權人和區分所有權比例 ) ，以出席的 3/4 以上同意。( 如規約另有規定出席及決議人

數和區分所有權比例時，依規約規定。)

2 召開的會議 ( 一次會 ) 如流會，重新召開的會議 ( 二次會 ) 出席及同意議案之人數和區分所有權比例應多少呢 ?同一議案重新召集會議，應有區分所有權人 3 人並 1/5以上 ( 區分所有權人和其區分所有權比例 ) 出席，以出

席的半數以上同意作成決議。( 此決議為假決議，尚未成

立喔 ! )

3 假決議如何才能成立呢 ?1. 假決議之會議紀錄須於 15 日內送達各區分所有權人。

2. 並於 7 日內以書面表示反對意見，統計反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，

該決議才視為成立。

91


03

會議決議紀錄未送達會影響效力嗎 ?

(一次會 )的會議紀錄，於會後 15日內送達各區分所有權人，

屬會議附隨之通知義務，非該會議決議成立之構成要件，與

該會議決議之效力無涉。

( 二次會 ) 的會議紀錄，有兩次送達，第一次於會後 15 日內

送達各區分所有權人為假決議必要踐行之程序；當該假決議

成立後 10 日內送達各區分所有權人，則屬會議附隨之通知

義務。

為社區… 添加一點親切的色彩！

93


03

94

以一次會說明，如社區規約未規定出席及決議人數和區分所有權數，為何下列會議決議的議案事項不能成立呢 ?社區有 100 戶 ( 假設：社區每一戶的區分所有權都一樣，且一戶為一個區分所有權人所有 )，出席戶數為 80 戶，同意議案事項的戶數為 55 戶。

依規定最少出席及決議數：

依規定最少出席戶數為 67 戶。

全部 100 戶×2/3 至少應出席的規定比例 = 67 戶 ( 至少應出席數 )

依規定最少同意議案事項戶數為 51 戶。

最少出席戶數戶 67 戶×3/4 至少應同意比例 = 51 戶 ( 至少應同意議案事項戶數 )

出席數：

全部 100 戶×2/3 至少應出席的規定比例 = 67 戶 ( 至少應出席數 )

本次出席有 80 戶 > 67 戶 ( 規定的最少戶數 ) ----

決議數：

以實際出席的數 80 戶×3/4 至少應同意比例 = 60 戶 ( 至少應同意議案事項戶數 )

本次同意議案事項決議有 55 戶 < 60 戶 ---------

結論：

會議未達成決議 ! ( 因決議數 55 戶 < 60 戶 )。

注意事項：

同意議案事項之決議人數並非以 67 戶 × 3/4 = 51 戶，而應以實際出席人數 80 戶計算，所以 80 戶× 3/4 =60 戶，須 60 戶以上同意議案事項，該決議才成立喔 !

95


03

我想諮詢：






電話：02-87712345



工程圖輯隊




96

3-5 報備事項

會議從召集至會議決議成立，都依規定完成程序後，就可以備妥下列的相關文件，送到所屬轄管的區公所辦理報備業務喔！

這會議紀錄是偽造，你們還同意備查。

會議紀錄有沒有偽造，不是誰說「是」就「是」啊!

文件齊全

抖抖

主委

這文件經主管機關同意備查的。

報備資料服務櫃檯服務櫃檯

新北市政

府

1主管機關對於報備文件之審查，僅作「形式審查」喔 !所謂「形式審查」是指社區報備申請案之審查，依據內政部營建署訂定「公寓大廈管理報備事項處理原則」辦理，審查文件等是否備齊，而不

進行內容實質的審查。

2報備文件的內容如有偽造不實的情事，該如何處理呢 ?1. 申請人如有偽造文書、侵害他人權利等情事，由申請人依法負其責任。

2. 報備事項如涉及實質效力疑義，應由利害關係人循司法途徑處理。

97


03

附件一：申請報備書

真誠公寓大廈（社區）申請報備書

申請日期： 104 年 07 月 01 日

文號： 104 真字 0001 號

報備事項：

一、本公寓大廈（社區）經依規定檢附應備文件，申請下列報備事項。

▓管理組織報備事項

（公寓大廈管理條例第二十六

條、第二十八條、第五十三條或

第五十五條）

▓管理委員會

□管理負責人

▓第一次管理組織報備

□變更主任委員

□變更管理負責人

▓本處理原則第三點第二款報備事項

(公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有

部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告

物、鐵鋁窗或其他類似之行為，該公寓大廈規約另有

規定或區分所有權人會議已有決議)

▓規約另有規定報備事項第一次報備

□規約另有規定報備事項變更報備

□本次報備無變更

□本處理原則第三點第三款報備事項

(公寓大廈管理條例第十八條第二項完成公寓大廈管理條例第五十七條規定點交公共部份、約定共用部份及其附屬設施設

備後報備事項)

二、本申請案係依本處理原則規定向主管機關申請報備；申請人如

有偽造文書、侵害他人權利等情事，由申請人依法負其責任。

三、報備事項如涉及實質效力疑義，應由利害關係人循司法途徑處理。

此致

新北市【板橋區公所】

公寓大廈（社區）名稱：真誠公寓大廈管理委員會

申請人：曾幸福（簽章）

代辦人：（簽章）

代辦人：（電話）（通訊地址）

福曾印幸

新北市政

府

98

1報備事項如下：

1. 成立管理委員會或推選管理負責人。

2. 改選、變更管理委員會 ( 管理負責人 ) 時。

3. 依公寓大廈管理條例第 8條規定新訂、增訂、修改規約。

2所需表單文件：

1. 申請報備書

2. 申請報備檢查表

3. 區分所有權人名冊

4. 區分所有權人會議紀錄

5. 區分所有權人會議出席人員名冊 ( 簽到簿 )6. 推選管理負責人公告 ( 成立報備管理委員會者免附 )7. 建物使用執照存根影本或建物合法證明文件

若是以 (2 次會 ) 召開的話，需加附 2 個文件：

1. 重新召集區分所有權人會議決議成立公告。

2. 重新召集區分所有權人會議決議反對意見統計表。

如有依公寓大廈管理條例第 8條規定新訂、增訂、修改規約，

需加附 1 個文件：

1. 公寓大廈共用部分變更或設置限制規定。

99


03

【相關業務諮詢】

可洽當地的區公所工務課諮詢



3表單文件可至新北市政府工務局網頁：

點選表單下載 / 區公所服務 / 工務類 / 公寓大廈管理報備

事項下載。

我想諮詢：

100

1 執行區分所有權人會議決議事項。

2 共有、共用部分清潔、維護、修繕和一般改良。

3-6 管理委員會的職務及委任或僱傭公寓大廈管理維護公司及管理服務人員和保全業業務公司的規定事項

管理委員會的職務事項有哪些呢 ?

社區委任或僱傭公寓大廈管理維護公司及管理服務人員和保全業務公司有哪些規定呢 ?

主委，屋頂漏水，你要請人來修啊！

主委，財務收支情形，是不是該定期公告?

小寓

我們社區這麼多戶，問題一堆，委員都有自己的工作，要不要請個總幹事來協助?

主委，社區大門最近常關不了，是不是該請人來修?

小廈主委

101


03

3 社區及周圍之安全、環境維護。

4 住戶共同事務應興革事項之建議。

5 制止住戶違規情事及相關資料之提供。

6 住戶違反公寓大廈管理條例第六條第一項規定之協調。

7 公共基金、管理費等經費收支及保管，必要時提供住戶調閱。

8 規約、會議紀錄、財務等相關資料、使用執照等相關資料及圖說、公共安全檢查、消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件

之保管。

9 管理服務人之委任、僱傭及監督。

10 定期公告財務等資料及其他管理事項之提出及公告。

11 共用部分、約定共用部分、其附屬設施設備之點收及保管。

12 依規定應由管理委員會申報公共安全檢查、消防安全設備檢修及改善之執行。

13 其他依公寓大廈管理條例或規約所定事項。

14 住戶經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性、易燃性物品者，未依規定金額

投保公共意外責任險時，經催告於 7 日內仍未

辦理，管理委員會應代為投保；其保險費、增

加其他住戶投保火災保險之保險費者，其差額

補償費及其他費用，由該住戶負擔。

主委

102

1 住戶不按期繳交管理費，公寓大廈管理條例有何

規定呢？

如果有區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分

擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當

期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法

院命其給付應繳之金額及遲延利息。

2 管理費跟公共基金有什麼差別？在使用上有什麼要注意的呢？

1. 管理費：由區分所有權人依共有之應有部份比例分擔，

若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定喔。

2. 公共基金：由起造人於使用執照申請時，按工程造價一

定比例提撥至公庫；在社區成立管理組織，並與建商完

成公共設施設備移交後，由市府撥付給社區，作為後續

管理維護使用。

3. 使用方式：

公共基金需要設置專戶儲存，其運用要依區分所有權人

會議決議為之。

管理費則是用於社區日常維護使用，依社區規約等相關

規定動支。

103


03

社區委員

住戶

鄰居出門都將他家的小狗放在社區的會議室，你們應該來管管吧！

社區委員

住戶住戶不繳管理費，你們來催他繳交吧！

我們A棟的委員都選不贏B棟的委員，你們來處理一下，讓B棟的委員自動放棄參選吧！

我們家的馬桶阻塞，你們來通一下吧！

小廈

主委

這些大小事應該是管委會的職務，是不是請主委協助改善啊？

我正在協助改善了。

104

1 住戶於樓梯或共同走廊置放雜物時，管理委員會應如何處理呢？

1. 管理委員會應制止住戶違規的事項，不然則違反公寓大廈管理條例第 36 條第 5 款之規定喔。

2. 經社區管理委員會制止後仍不改善時，管理委員會將制止住戶限期改善等相關資料提供市府工務局，後續將由市府工務局依規定對住戶限期改善喔。

2 住戶需要閱覽或影印規約、社區財務等相關資料、

管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄時，管理委員會應如何處理呢？必要時，管理委員會須提供社區利害關係人，閱覽或影印規約、社區財務等相關資料、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，不然則違反公寓大廈管理條例第 35 條之規定喔。

3 住戶不按期繳交管理費，管理委員會應如何處理呢 ?1. 請以「書面」催告，建議使用存證信函，明確給予住戶說

明違規事項、期限等。

2. 經催告仍不給付者，訴請法院執行。

105


03

1 公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之規定

1. 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。

2. 管理服務人員應領有認可證，依核准業務類別、項目執行管理維

護事務。

2 保全業務公司及保全人員之規定

保全業務公司的規定：

1. 經營保全業務者，應向中央主管機關申請許可，於取得許可證後，始得申請公司設立登記。

2. 保全業應自開業之日起 7 日內報請當地主管機關備查。

3. 保全業僱用保全人員應施予職前專業訓練及現職人員的在職訓練。

保全人員的規定：

1. 保全人員於執行保全業務時，應穿著定式服裝，避免與軍警人員之服裝相同或類似，並隨身攜帶身分證明文件及通訊、安全防護裝備。

2. 須年滿 20 歲至 65 歲以內，且不得有案底 ( 前科 ) 等相關規定。詳「保全業法」第 10-1 條

主委

保全人員和社區管理服務人員的業務是不同的。

小廈保全保全

可是…，我是保全人員耶。

社區的總幹事最近離職，你來接總幹事的職務吧。

106

社區應定期檢查公寓大廈管理維護

公司及管理服務人員的登記證或認

可證資料有否逾期的情形。

【領有登記證之公寓大廈管理維護公司之資料查詢或領有認可證的管理服務人員資料查詢】

主委

我們要怎麼挑選好的管理維護公司或管理服務人員呢?

在契約上建議，請管理維護公司提供公司登記證及管理服務人員認可證資料給社區備查。

可以上網至「全國建築管理資訊系統」內查詢管理維護公司是否有登記證或管理服務人員是否有認可證喔。

新北市政

府

新北市政

府

管理維護公司資料查詢

管理服務人員資料查詢

107


03


尋找「公寓大廈管理條例」或「公寓大廈管理服務人管理辦法」請至新北市政府工務局首頁，點選「法令專區」/「公寓大廈管理類」查詢。或請至內政部營建署首頁，點選「最新消息」/「法規公告」查詢。

尋找「保全業法」請至內政部首頁，點選「法規及訴願」/「主管法規查詢系統」/「保全業法」整合查詢 /「法規查詢」 /「法規內容」查詢。

【公寓大廈管理維護公司及管理服務人員登記證及認可證資料查詢】

尋找「全國建築管理資訊系統」點選「建築資訊查詢」/「公寓大廈」/「公寓大廈管理資訊查詢」/ 「管理維護公司資料查詢」或「管理服務人員資料查詢」查詢。

【保全業者公司設立登記查詢】

尋找「經濟部商業司全國商工行政服務入口網」點選「工商查詢服務」/「公司登記查詢」/「公司及分公司基本資料查詢」查詢。

管理維護公司資料查詢

管理服務人員資料查詢

保全業者公司設立登記查詢

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地址：台北市松山區八德路二段 342 號電話：02-87712345



【查詢社區保全業者是否有報備】

請洽本府警察局刑事警察大隊洽詢電話：02-80243033

我想諮詢：

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03

小寓小廈

主委

MEMO

工程圖輯隊




110

3-7 規約約定事項

規約的效力範圍有哪些呢 ?

規約約定事項，可以違反法令嗎 ?

規約約定事項有爭議時該如何處理呢 ?

有些事項須經規約約定，才生效力喔。

1規約的效力範圍

規約為「經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」，其效

力範圍包括：

1. 對象：區分所有權人 / 住戶 / 無權占有人 / 繼承人

2. 標的：建築基地 / 建築物 / 附屬設施設備

公寓大廈自治管理手冊

法律位階：憲法＞法律＞命令>自治條例>自治規則及委辦規則

憲法

社區規約社區規約僅規範社區住戶的規定，不能牴觸上位法令之規定，牴觸者無效喔。

公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法、建築法…等

111


03

2 區分所有權人會議決議事項或規約約定事項，不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，違反者無效。

3 區分所有權人會議決議事項或規約約定事項涉及私權爭議時，應如何處理呢 ?1. 可向本府工務局公寓大廈管理科申請調處。

2. 或至所屬轄管區公所申請調解。

3. 或訴請法院裁定。

4 下列事項須經規約約定，才生效力喔！

1. 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

2. 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

3. 禁止住戶飼養動物之特別約定。

4. 違反義務之處理方式。

5. 財務運作之監督規定。

6. 區分所有權人會議決議出席、同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

7. 糾紛之協調程序。

公寓大廈管理條例所訂定內容，涉及授權「規約另有規定者，從

其規定」時，則規約效力優於區分所有權人會議決議的效力喔。

新北市政

府

112

我想諮詢：


尋找「公寓大廈管理條例」或「公寓大廈自治管理手冊」請至新北市政府工務局首頁，點選「法令專區」/「公寓大廈管理類」查詢。或請至內政部營建署首頁，點選「最新消息」/「法規公告」查詢。

尋找「公寓大廈自治管理手冊」或請至內政部營建署首頁，點選「最新消息」/「業務新訊」/「建築管理組」/「發布日期 2012-02-22 」查詢。



電話：02-87712345



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03

小寓主委小廈

MEMO

工程圖輯隊




新北市政

府

114

3-8 公寓大廈的點交事項及公共基金提撥事項

社區點交有爭議時該如何處理 ?

當社區已完成點交，管理委員會應備哪些文件才能提撥公共基金呢 ?

1 點交有爭議時，如有涉及公寓大廈管理條例第 57條時

可報請本府工務局命起造人負責修復改善。

2 非公寓大廈管理條例第 57 條之項目，例如：磁磚損壞、漏水、與廣告不符…等等

1. 可向本府工務局公寓大廈管理

科申請調處。

2. 或至本府法制局提出消費爭議

聲請。

3. 或訴請法院裁定。主委

115


03

117


03

【提撥公共基金應備文件】

1 當社區已完成點交，管理委員會備妥下列文件，就可向新北市政府工務局公寓大廈管理科申請提撥公共基金囉 !1. 新北市政府公庫代為撥付公寓大廈公共基金申請書。

2. 保管公寓大廈公共基金印領清冊 ( 一式二份 )。3. 公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備移

交紀錄 ( 一式三份 ) 。4. 公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備點

交表 ( 一式三份 ) 。5. 禁止二次施工切結書 ( 起造人 )。6. 禁止二次施工切結書 ( 公寓大廈 )。7. 公所核予公寓大廈管理組織報備之公文影本。

8. 公所核予公寓大廈管理組織報備證明之影本。

9. 使用執照之影本。

10. 公庫代收證明影本。

11. 金融機構帳戶存摺影本。

12. 統一編號編配通知書。

2 表單文件可至新北市政府工務局首頁：點選表單下載 / 公寓大廈管理科 / 公庫代為撥付公寓大廈

公共基金，下載使用。

118



我想諮詢：

小寓

工程圖輯隊




119

點亮心城市

04

點亮心城市您知道除了社區自治管理，政府各局處還提供許多協助公寓大廈的措施嗎？

如何可以幫助公寓大廈更加友善、宜居，公部門也是竭盡心力、絞盡腦汁在策畫推動，這邊就讓我們為大家一一介紹！

主委

120

4-1 優良公寓大廈評選活動

優良公寓大廈評選活動每年都會舉辦一次，除了選出優良的社區，還會有各種不同的獎項，獲選的社區有獎金可以拿唷！

先來為您介紹──「新北市優良公寓大廈評選活動」

報名階段

•5月份

初選階段

•6月~7月

複選階段

•8月~9月

決選階段

•10月

頒獎階段

•決選後60日內

主委

主委

幸福

主委

幸福主委，早啊！

你們社區真是太完美了！！

好！明年我們社區也要參加！！

幸福

主委

我們社區每年參加公寓評選活動，都有委員來給我們建議啦！

121

點亮心城市

04

報名階段

•5月份

初選階段

•6月~7月

複選階段

•8月~9月

決選階段

•10月

頒獎階段


1 報名會不會很麻煩？

社區只要將評選需要的資料準備好，檢送至新北市政府工

務局（新北市板橋區中山路一段 161 號 5 樓公寓大廈管理

科），報名完全不需要任何費用喔！

2 不知道要怎麼準備報名的資料怎麼辦？

工務局在報名前及複評前，各會舉辦一次說明會，來幫助

社區做評選的準備，社區的夥伴們可以常常關注新北工務

局網站的活動訊息來獲得資訊唷！

3 如何獲得活動的資訊？

新北市政府工務局網站 /活動訊息http://www.publicwork.ntpc.gov.tw/

新北市政府工務局 FB 粉絲專頁https://www.facebook.com/twinklecity/

122

1 評選作業如遇有爭議事件……

事後發現社區於評選名次前 18 個月內發生重大爭議事件

且尚未獲得有效解決者或提供虛偽不實文件時，主辦單位

得經評選委員會決議後調整或追回社區得獎獎項。

2 政府保留異動的權利……

活動計畫內容項目（含評選獎項及獎勵項目等），政府保

留異動的權利，得獎名額由評選委員視參選社區等情形提

請評選委員會會議決議。

報名階段

•5月份

初選階段

•6月~7月

複選階段

•8月~9月

決選階段

•10月

頒獎階段


評選活動過程中最辛苦的一群人───評選委員會，

評選委員會是由市長指派市府工務局局長擔任召集委員，

另遴聘政府機關、學術團體、專家學者若干人而組成，

評選委員們在評選的過程中，

除了有許多會議要開，

還會拜訪所有進入複選的公寓大廈社區唷！

評選委員會

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點亮心城市

04

報名階段

•5月份

初選階段

•6月~7月

複選階段

•8月~9月

決選階段

•10月

頒獎階段


圖片 3-2 評選委員會議中

圖片 3-4 評選委員實地複評

圖片 3-3 社區全面性動員參與評選

圖片 3-5 評選委員實地複評

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各參選社區應事先擬定獎金運用計畫，並於獲獎時獎金核發前

提出社區環境改善報告或計畫書送交本府及該社區管理組織，

由管理組織監督辦理。

進入複選之公寓大廈（國宅）社區，如果沒有得到獎項也請不

要灰心，我們會發予感謝狀，給參與評選的社區一個肯定，並

鼓勵社區下一個年度能再接再厲獲得新北市的榮耀。

報名階段

•5月份

初選階段

•6月~7月

複選階段

•8月~9月

決選階段

•10月

頒獎階段


圖片 3-6 得獎社區精心佈置頒獎典禮會場

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點亮心城市

04

主委

恭喜得獎社區，請愛心主委代表社區上台領獎！市長

主委

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4-2 高風險家庭通報

到底什麼是高風險家庭呢？要符合哪些要件才是高風險家庭呢？趕緊來看專家怎麼說！

我家隔壁的那個小孩昨天居然跑來問我有沒有東西可以給他吃！而且他看起來又變瘦了…衣服看起來也髒髒的…

聽說他家人有憂鬱症還常常鬧自殺！

真可憐，他今年才剛上小學而已呢！

小寓我們趕緊來通報吧！

咦？聽起來有符合高風險家庭的三要件喔！

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點亮心城市

04

★高風險家庭定義：

指因遭遇經濟、教養、婚姻、醫療等問題，致兒童及少年有

未獲適當照顧之虞之家庭

★高風險家庭三要件：

要件一：家中有 18 歲以下兒童少年

要件二：有以下情事 ( 六項指標 )1. 家庭成員關係紊亂或家庭衝突 2.主要照顧者罹患精神疾病、酒癮、藥癮並未 (持續 )就醫者

3. 主要照顧者為自殺風險個案

4. 因貧困、單親、隔代教養或有其他不利因素

5. 非自願性失業或重複失業者

6. 負擔家計者死亡、出走、重病或入獄服刑

要件三：致影響兒童少年食、衣、住、行、育、醫等生活照顧困難者

同時符合以上三要件的

就是高風險家庭喔！

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雞婆多一點，社會問題少一點

透過及早篩檢發現遭遇困難或有需要之兒少高風險家庭，轉介

社政單位提供輔導，可降低家庭風險因子，確保兒少獲得適當

照顧，以預防兒少遭遇家庭暴力、虐待及性侵害事件發生～

家庭關係不良

家庭衝突

家庭結構

其他因素

健康虧損

經濟困頓

精神病

藥酒癮

自殺

貧窮

家庭變故

失業

小廈小寓

酒

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點亮心城市

04

有你救有希望！如果您發現有滿足高風險家庭三要件之家庭，

以下介紹三種通報方式，或許您的一念之間、一個小小的舉動，

就可以拯救一個家庭！

通報方式一：網路通報

衛福部關懷 e 起來 http://ecare.mohw.gov.tw

通報方式二：傳真通報

※傳真後請來電中心確認，以利案件接收

通報方式三：電話通報

※遇到不確定之案件亦可來電高風險中心與值班社工討論

如有任何高風險家庭的問題可聯絡：

【新北市高風險家庭服務管理中心】

電話：02-29506801傳真：02-29506802

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4-3 幸福捕手

你是否曾經注意到我們周遭的家人、鄰居、朋友透露他們對生命倦怠的訊息 ? 你是否知道如何察覺異樣呢 ?

你知道如何適時伸出援手嗎 ? 自殺意念並非突發，約有 6 成想自殺的人在行為前曾發出警訊。當身邊有心情低落的人，我們可以成為一個伸手拉他一把的人。一句話、一個微笑、一聲問候，都可能可以讓他改變心情，解開心結。

「看」Looking-- 觀察

觀察自殺危險性，注意他有沒有

與平常不同。

我有個朋友，我很擔心他，他每天都悶悶不樂..常常說些喪氣的話…最近還有在吃藥…他會不會想不開啊？

我教你，只要記住並實踐這五個口訣，或許可以救他一命唷！

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點亮心城市

04

「聽」Listening—傾聽

訓練聆聽技巧，做一個好的傾聽者

「轉」Learning—轉念

學習轉念及正向思考技巧，在傾聽

完心中苦水後，如何個個擊破、換

個念頭。

「牽」Loving—牽起人際網絡

建構幸福捕手安全網，給予支持和

陪伴。

「走」Living—嘿皮（Happy）人生齊步走

給予人生的其他選擇、選項、協助

規劃新的方向、尋找新的生命重

心。

我心情不好，我好想哭啊…

小廈

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透過「看、聽、轉、牽、走」( BHC-5L，Being Happiness Catchers)

五大口訣，讓你我成為「生命守護天使」，自助助人～

如果心理有疑惑、困擾等可撥打以下諮詢專線

★ 24 小時免付費安心專線：0800-788-995★ 24 小時新北市國際生命線協會專線直撥 1995★張老師基金會專線直撥 1980★內政部男性關懷專線 0800-013-999★馬偕醫院協談中心平安線專線 (02)2531-0505、(02)2531-8595

如果有家庭關係疑惑、困擾等可撥打以下諮詢專線

★全國婦幼 24 小時保護專線直撥 113★內部部外籍配偶保護諮詢專線 0800-088-885★新北市家庭教育服務中心諮詢專線 (02)2272-4885★新北市單親家庭服務中心專線 (02)8911-5527

如果有失業、債務及經濟問題等可以撥打以下諮詢專線

★新北市新希望關懷中心專線直撥 1957★法律扶助基金會卡債諮詢預約專線 (02)3322-6666★新北市板橋區社會福利服務中心專線 (02)2969-6161、(02)2960-3745

如果有長期照顧服務問題可以撥打以下諮詢專線

★新北市長期照顧管理服務專線 (02)2254-8382

如果有物質濫用問題可以撥打以下諮詢專線

★ 24 小時免付費戒毒成功專線 0800-770-885★新北市戒酒醫療服務諮詢專線 (02)2257-2623

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點亮心城市

04

小寓小廈

主委

MEMO

工程圖輯隊





社區的資料…主委電話：

新北市政府工務局公寓大廈管理科相關業務諮詢地址：新北市板橋區中山路一段161號5樓電話：02-29603456分機7760、7761、7889、7890


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點亮心城市

04公寓小劇場公寓小劇場

《劇終》

昨日的努力，是我們今日的成果！

幸福、安定、和諧的社區是我們一起努力、共同的目標！

住在這裡，真得很快樂！

小廈小寓

小廈小寓

美好的清晨…

幸福社區第一名

主委

主委

小寓主委小廈

社區的資料…主委電話：

新北市政府工務局公寓大廈管理科相關業務諮詢地址：新北市板橋區中山路一段161號5樓電話：02-29603456分機7760、7761、7889、7890


住在公寓大廈您不可不知的幾件事

發行人：朱立倫

總策劃：朱惕之、郭俊傑、吳世瑋、祝惠美、江南志、康佑寧

總編輯：陳德儒、邱柏霖、賀世中、陳曄亭、羅淑雲

顧問：李冠德

文字編撰：丁璇、李侑宸、吳宗龍、陳曄亭、羅淑雲 ( 以上編撰者皆按筆畫順序 )美術編輯：大銘彩色印刷有限公司、王瓊儀、富登國際行銷有限公司、

劉學霖 ( 以上編輯者皆按筆畫順序 )插畫繪製：大銘彩色印刷有限公司、王瓊儀

發行單位：新北市政府工務局

地址：22001 新北市板橋區中山路 1 段 161 號

電話：(02)29603456網址：http://www.publicwork.ntpc.gov.tw/出版年月：中華民國 106 年 3 月初版

定價：新台幣 99 元

G P N：1010600393ISBN 978-986-05-2103-0

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