東海大學高階經營管理碩士在職專班(研究所)

碩士學位論文

不動產租賃市場商業模式創新

Exploring business model innovation for the real estate rental

market

指導教授：金必煌博士

研究生：魏嘉榮 撰

中華民國 106 年 07 月

論文名稱：不動產租賃市場商業模式創新

校所名稱：東海大學高階經營管理碩士在職專班 (研究所)

畢業時間：2017 年 07 月

研 究 生：魏嘉榮 指導教授：金必煌

論文摘要：

台灣之房價持續攀升，現今房價所得比已達 9.32 倍，相較其他先進國家高出許多，

反觀台灣之不動產租賃市場比例實則不高，本研究欲瞭解針對此現況探討現今台灣

不動產租賃市場比例偏低之原因，進而比較用國內外租賃市場服務模式，並且提出

對於台灣現今不動產租賃市場創新商業模式。為達上述研究目的，本研究利用文獻

比較研究法、個案研究法與國外案例進行研究分析。根據研究發現，台灣人深受傳

統文化「有土斯有財」觀念影響，而台灣持有稅於相較國外低甚多，導致產生囤房

之行為，使先進國家住宅發展三引擎中，台灣不動產市場比例失衡。因此，本研究

提出以下相關政策建議：一、建議台灣政府不需要興建大量社會住宅 、二、學習

新加坡「可購可租」的公民住宅 三、縣市政府設立「公民住宅租賃服務中心」四、

租賃政策與租賃專法之改革等四項建議，並藉由提出不動產租賃市場創新商業模

式，可以使台灣之不動產租賃市場發展更加完善。

【關鍵字】不動產租賃市場、租賃市場、商業模式創新、智慧科技管理

I

Title of Thesis：Exploring business model innovation for the real estate rental market

Name of Institute：Tunghai University

Executive Master of Business Administration Program

Graduation Time：07／2017

Student Name：WEI, CHIA-JUNG Advisor Name：JIN,BIH-HUANG

Abstract： Real estate prices in Taiwan continues to rise; current real estate prices are 9.32 times higher than that of developed countries. On the other hand, the proportion of the market that consists of real estate rental is not high. This study aims to uncover the reason behind the relatively low proportion of the real estate rental market in Taiwan and then compare the service models of the domestic and international real estate rental markets in order to propose an innovative business model for the current Taiwanese real estate rental market. In order to achieve this objective, this study will utilize comparisons of related literature, case studies, and international cases for analysis. Researching findings indicate that Taiwanese people are influenced by the traditional notion of “with land comes wealth” which they still hold on to. At the same time, taxes in Taiwan are relatively lower compared to other countries which has given rise to real estate hoarding, thus resulting in the rental marketing, one of the drivers of real estate development in developed countries, having an imbalanced proportion. As such, this study has proposed the following policy recommendations: (1) to recommend to the Taiwanese government that there is no need to construct a large amount of social housing, (2) learn from the Singaporean “Buy or Rent Option” for social housing, (3) county governments should set up “social housing service centers”, and (4) reform rental policies and laws. Implementing the proposed innovative business model will enable the Taiwanese real estate market to develop more comprehensively.

Key words: real estate market, rental market, business model innovation, smart

technology management

II

http://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/ccd=xEXSPk/search?q=ade=%22JIN%2CBIH-HUANG%22.&searchmode=basic

目 次

第一章 緒論 ......................................................... 1

第一節 研究動機 .................................................... 1

第二節 研究目的 .................................................... 5

第二章 文獻探討 ..................................................... 8

第一節 國內外租賃市場比較分析 ...................................... 8

第二節 其他現有商業模式比較 ....................................... 12

第三節 社會住宅 ................................................... 14

第四節 商業模式創新 ............................................... 15

第三章 研究方法 .................................................... 23

第一節 文獻比較研究 ............................................... 23

第二節 個案研究法 ................................................. 23

第三節 研究流程圖 ................................................. 37

第四章 不動產租賃商業模式 .......................................... 38

第一節 現況痛點觀察與分析 ......................................... 39

第二節 問題定義 ................................................... 62

第三節 解決方案 ................................................... 63

第五章 研究結論 .................................................... 72

第一節 研究結果 ................................................... 72

第二節 實務建議 ................................................... 74

第三節 研究限制 ................................................... 77

參考文獻 ........................................................... 78

III

表 次

表 1-1 民國 105 年第四季房價負擔能力指標房價所得比 .................... 2

表 2-1 相關研究整理 ................................................. 11

表 2-2 其他現有商業模式比較 ......................................... 13

表 2-3 商業模式的定義 ............................................... 17

表 3-1 商業模式九宮格重點考量因素 ................................... 26

表 4-1 台灣低度使用(用電)住宅資料 ................................... 39

表 4-2 現在房屋利率 ................................................. 41

表 4-3 台灣現有房屋稅率 ............................................. 42

表 4-4 各國比較表 ................................................... 58

表 4-5 出租方同理心地圖思考 ......................................... 60

表 4-6 承租方同理心地圖思考 ......................................... 61

表 4-7 估計一個月營運費用 ........................................... 68

表 4-8 預估整年營運費用 ............................................. 69

表 4-9 預估整年收入 ................................................. 70

IV

圖 次

圖 1-1 2010~2016 年台灣全國與六都房價指數 ............................. 1

圖 1-2 先進國家住宅發展成展三引擎 .................................... 6

圖 1-3 不動產租賃顧問公司關係圖 ...................................... 7

圖 3-1 商業模式圖 ................................................... 25

圖 3-2 同理心地圖(EMPATHY MAP) ................................... 34

圖 3-3 研究架構 ..................................................... 38

圖 4-1 美國 GDP 成長率 .............................................. 50

圖 4-2 德國 GDP 成長率 .............................................. 51

圖 4-3 法國 GDP 成長率 .............................................. 51

圖 4-4 英國 GDP 成長率 .............................................. 52

圖 4-5 日本 GDP 成長率 .............................................. 52

圖 4-6 不動產租賃市場商業模式圖 ..................................... 63

圖 4-7 關鍵夥伴關係網絡圖 ........................................... 65

圖 4-8 舊有模式監控系統示意圖 ....................................... 66

圖 4-9 新模式監控系統示意圖 ......................................... 66

圖 4-10 新模式-繳納租賃相關費用 ..................................... 67

圖 4-11 管理規劃之流程設計........................................... 67

V

VI

第一章 緒論

第一節 研究動機

近年來台灣房價高漲，而在台灣生育率下降、進入超高齡化社會的趨勢影響

下，台灣青年需要扶養父母，對下則是需要扶養小孩，經濟負擔沉重，青年

人口的購房能力一直是台灣討論的熱門議題，針對台灣五都地區居高不下之

房價(圖 1-1)，許多青年人覺得買房子是一件遙不可及的事。

圖 1-1 2010~2016 年台灣全國與六都房價指數

資料來源：內政部不動產資訊平台

台灣政府基於居住正義，協助青年減輕居住負擔，政府也提供購屋貸款利息

補貼及規劃青年生活住宅，來協助青年購屋。青年生活住宅是參考新加坡模

式，初步構想設定為一個提供中低所得青年家庭具生活機能理想且總價低，

但只能賣回政府的地上權住宅。而值得探討的是，興建的社會住宅，是否能

真正解決台灣住宅市場的根本問題。

1

表 1-1 民國 105 年第四季房價負擔能力指標房價所得比

資料來源：內政部不動產資訊平台網站

對台灣居民而言，房價所得比仍高於合理房價所得比(表 1-1)，台灣國人受「有

土私有財」的觀念影響下，買屋的比率與租屋的比率相差甚遠，買賣房屋仍

是現今台灣最主要的交易模式。

根據內政部不動產資訊平台的房價所得比中，在民國 105 年第四季台灣人民

需要無任何花費 9.32 年才負擔得起一棟房子。

房價所得比逐年攀升的情況下，根據行政院經濟建設委員會的《中華民國

2012 年至 2060 年人口推計》的報告中，出生數與出生率是從 2012 年出生數

約介於 22.4 萬人至 23.3 萬人之間，至 2060 年中推估計將分別降為 11.5 萬人，

2060 年中推估計將出生率分別降為 6.1‰，從推計中可以發現出生率是逐年

降低，代表未來台灣的人口結構會漸漸由蛋頭型結構變為倒三角形結構，領

2

3

固定薪水之年輕人不再輕易有能力負擔買房這件事情，由長輩買房養老之觀

念逐漸在現代社會中式微。如表 1-1 所見，台灣國人之工作所得沒有其他花

費下，完全不吃不喝 9.32 年才能買一棟房子，而沒有辦法負擔買屋的人數則

是逐年增多。

目前政府對高房價的市場，針對不同的族群做出不同之規劃，其中一項即為

社會住宅。

社會住宅(Socialhousing)是指政府直接或補助興建民間擁有之合居住標準的

房屋，已低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱是對象的住

宅(陳致堯，2016)，在《住宅法》第四條法條中有提供照顧對象與規範社會

住宅，在實務上可分為：

1.社經弱勢（在社會中，因種族、職業、性別、性取向...等，因此於經濟上

較無法支持目前租賃或購置住宅的民眾，如中低收入者、原住民)

2.身心弱勢（於精神上、生理上、心理上有障者，如智慧障礙、肢體障礙、

精神障礙者等）

3.階段性的弱勢（如家暴婦女、災民、遊民等，在有些國家對象甚至擴大

至青年、學生等）。

政府需要兼顧不同族群（如老人、身障、原住民等）之需求，現今台灣社會

常採用解決居住問題的方式，即是興建社會住宅，但是，興建社會住宅是否

可以真正解決民眾居住需求，達到張金鶚教授所提到的居住正義，讓每個人

皆能安居樂業，這也是本研究需要去探討的議題之一。

目前臺北市、新北市廣建社會住宅規畫，臺北市預計興建 9,000 多戶、新北

市 7,000 戶。行政院先前透過核定，宣告未來 10 年內要讓全國社會住宅從目

前 6,800 戶提高 5 倍至 3.4 萬戶，全國住宅租金補貼將從目前補助 2.5 萬戶倍

增到 6.5 萬戶，身障法補貼會增加到 1.5 萬戶，預估計算至民國 112 年，將提

供社會住宅超過 10 萬戶。

4

值得探討的是，當前台灣政府對新房屋市場政策訂定三個方向：房市將回歸

正常化「都市更新、物業管理、租屋市場及社會住宅」、「8 年內興建 20 萬戶

只租不賣的社會住宅」、「房屋稅、地價稅、持有稅、租屋專法等全面同時制

訂」，改革結果與方向是否正確，是否能確實解決台灣人民居住需求等議題。

藉此，根據德明財經科技大學花敬群教授在工商時報說明，105 年針對房屋

租賃市場推估，全台住宅租屋市場每年約有 100 萬戶，相當於 1,000 億元的

規模。台灣房屋租賃公司推估調查台中市套房租賃市場每年達 10 萬戶以上，

以此推估全台中租屋市場規模，估計約有 10 萬戶的租賃需求，每戶年租金平

均 10 萬元估計，符合花教授推估台中每年約有 1,00 億元租屋規模。

針對先進國家，如：歐美與大陸一線城市統計，在經濟發達及常住人口增長

熱門地區，租房戶數占城市之 40%-50%左右；但在台灣，購屋市場高達 79.2

％，租屋市場才佔 10.9％。

根據台灣房屋租賃公司推估調查，全台住宅租屋市場目前每年約有 100 萬

戶，相當於 1,000 億元的規模，台灣房屋自有率將近 9 成，房屋租賃市場只

占 1 成，反觀歐美先進國家，以德國來說，房屋租賃比例高達 46.7％，在德

國的經濟繁榮大城市，例如：柏林、漢堡等，租屋比例高達 80％以上，中國

大陸一線城市租賃市場約占購屋率 40-45%。依照各國數據統計，在經濟發達

及常住人口增長熱門地區，租賃房屋戶數占購屋率 40%-45%左右，而現今台

灣房屋租賃市場只有購屋率的 5-10%，嚴重落後於先進國家，房屋租賃市場

還有 30-40%市占率，未來將有 3000-4000 億非常大經濟規模。因此，未來台

灣在不動產租賃市場將有極大潛力之成長空間。

個人從事房屋不動產相關產業，從以上數據與新政府的房屋政策，看到在未

來台灣房屋租賃市場與新建 20 萬戶社會住宅租賃商機，看見台灣在租賃新興

市場之潛力，透過新的商業模式以顧客價值管理觀點設計一套租賃市場商業

模式，對解決台灣人民居住需求得以滿足，並且滿足台灣社會居住正義，為

本研究之主要目的。

5

第二節 研究目的

本研究將針對不動產租賃商業模式進探討與研究分析，瞭解現今台灣不動產

租賃市場比例偏低之原因，用文獻比較研究法、個案研究法與國外案例進行

研究分析，進而比較國內外租賃市場服務模式，並且提出對於台灣現今不動

產租賃市場創新服務商業模式，進而提出對現今不動產相關政策建議。有鑑

於以上之研究背景與動機，歸納下列為主要研究目的：

一、 瞭解台灣租賃市場比例偏低因素

根據崔媽媽基金會的資料顯示國家住宅發展應有三個引擎(圖 1-2)，包括購屋

市場、租屋市場、以及公共住宅。在先進國家的三引擎，崔媽媽基金會的例

子中以購屋市場 50%-65%、租屋市場 25%-40%、公共住宅 5%-25%。其重點

在於市場發展相對均衡，但因台灣目前住宅三引擎現況是購屋市場 79.2%、

租屋市場 10.9%、公共住宅 0.08%，比重明顯偏於購屋市場。

租賃本來就是居住消費的替代性選擇，租賃在先進國家之經濟體，是常見的

選擇，自置房產的比率只占一半，更甚至不到，在其他國家，選擇租賃並不

會代表社經地位之高低，國外有許多高收入的白領階層終生租賃房屋，將更

多的擁有付出至提升生活品質和旅遊，反之，台灣的租賃市場大不相同。

根據第一章節動機與背景，將會蒐集更多相關文獻，針對國內租賃市場，在

第二章文獻探討部分，做更詳盡之描述。

圖 1-2 先進國家住宅發展成展三引擎

資料來源：崔媽媽基金會

二、 比較國內外租賃服務模式

台灣住屋市場面前為高達八成來自購買，一成多是來自不動產租賃市場，公

共住宅只占 0.08%，反觀國外住宅租售比例通常約為 6 比 4，其中的四成租

賃供給中，每個國家有不同之比重，有偏向公共出租住宅，也有的是著重於

民間租屋市場。當購屋市場出現問題，仍有四成租賃市場可起緩衝作用，台

灣狀況則是相反，無緩衝作用可言。

透過文獻之蒐集分析，瞭解國外現有租賃服務模式，與針對台灣現有租賃市

場找出現有問題點，參照各國租賃模式之案例，找出共同點與差異性，針對

台灣不動產租賃市場，參考國外案例之適用於台灣不動產租賃市場之政策與

方式，進而在第四章提出不動產租賃市場創新商業模式。

6

三、 構思創新服務模式

根據內政部營建署民國 102 年的住宅需求動向調查的報告中，租屋狀況有

83%因買不起房屋只好租屋，在未來購屋意願有 25%在五年內擬購屋，對住

宅市場價格看法有 56%以上認為房價不合理或非常不合理。

在因應消費者需求、習慣轉變得前提之下，實需思考如何將租屋需求與租屋

情形做比較與改善來滿足房屋市場中租賃需求與改善租賃比率較低之情形。

現今，科技 IT 產業法展越來越迅速，智慧型產品與科技服務也越來越眾多與

完善，透過構思描寫創新服務商業模式，加入智慧科技管理之因素，進而能

解決台灣房屋市場之供需不平衡之需求，並且能有效將租屋率提升，針對台

灣不動產租賃市場供給方與需求方之痛點問題解決，進而解決台灣房屋租賃

居住正義之議題。

圖 1-3 不動產租賃顧問公司關係圖

資料來源：本研究繪製

四、 提出政策建議

透過比較相關文獻，瞭解台灣不動產市場之問題點，並與國外不動產市場之

比較，找到台灣不動產租賃市場之機會點，預測台灣不動產租賃市場仍有一

定之潛力，透過本研究提出之商業模式，解決台灣不動產租賃產業之問題點，

並且對於台灣現有政策與稅金制度等提出改善建議。

7

8

第二章  文獻探討 

本研究將發展租賃市場的因素，歸納為三類，分別為國內外租賃市場比較分

析、社會住宅及商業模式創新，將逐一探討其相關文獻。

第一節 國內外租賃市場比較分析

一、 台灣房屋租賃市場現況

劉忠諭(2016)與陳靖琪(2016)中研究當中，資料証實：房價所得比越高，年輕

族群越是沒有機會購買房子。而特別在陳靖琪(2016)的文獻中可以發現，國

民所得與高房價是目前最大的問題，即高收入遇上高房價時，是不一定要買

房子。

張清和、李巧琳、陳健良(2016)指出台灣家戶所得分配自 1980 年以來，愈趨

向不均，2000 年後急遽惡化，同一期間住宅自有率持續上升，房價指數也經

歷多次大幅波動。近年來，台灣的所得分配和住宅分配同時出現 M 型化(大

前研一，2006)。顯然，所得不均與住宅不均彼此密切相關而可能互為因果。

台灣從 1980 年以來經濟快速成長，社會人口特性劇烈變化，各項所得、利益

與資源的分配不均惡化持續受到經濟學者之關注，其中，住宅分配不均之議

題，為長期受到忽略。

在劉忠諭(2016)指出，而一般購屋的人民大多數為有錢之消費族群，1%對 99%

的貧富不均，代表其餘人民想要購屋之難度越來越高，推估大多數人民之購

屋的決策，將會轉變為租屋。

住宅學報中，花敬群(1989)提到目前房屋自有率是 82%，而空屋率有 17%，

在空屋率低的這會是租賃市場切入市場的一個機會點，增加租賃率減少空屋

率，幫助社會能夠以現有房屋下做租賃房屋這一部分之提升。

自我國經濟起飛後，國內住宅供需失調，房屋價格起伏與薪水不成正比，以

及住宅市場資訊不透明、不公開，民眾對於提升居住環境品質與各項居住需

求，逐日新加坡組屋政策之研究－兼論對台灣社會住宅的參考意義有殷切的

9

期盼。依我國《住宅法》第一條「為健全住宅市場，提升居住品質，使全體

國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，特制定本法」。本法乃基於憲

法保障國民基本人權之精神，結合政府與民間資源，在完整的住宅市場、合

宜居住品質之規劃下，達到依國民所得水準、身心機能、族群文化、年齡、

家戶、性別組成等不同條件，均能擁有適宜且有尊嚴之居住環境之目標，因

此制定該法。

預期能達到的效果包括：

(一) 將只租不售的「社會住宅」法制化，提供租戶更高保障。

(二) 訂定國民基本居住水準。

(三) 住宅市場資訊透明化、健全化。

(四) 提供住宅補貼方式。

(五) 激勵民間主動興辦社會住宅。

(六) 確保民眾居住權利。

若能徹底實施《住宅法》，則民眾住的權利即可得到應有的保障。

綜合以上幾點，雖然目前的房價在統計資料中是屬於低房價，市政府與市場

機制在拼命壓低價格後所呈現的結果，不過房價對於國人來說仍屬偏高，即

不合理價格，所以租賃市場的現況從高房價:由購買轉租，所得不夠支持購買

房屋，離婚率與單身族群越來越多的情況下，使得未來房屋租賃市場有發展

空間。

二、 台灣與國外租賃市場比較

從歐美代表性國家的不動產租賃市場相關做比較。英國租賃市場與台灣租賃

市場的最大差異是在英國透過對租賃住宅補貼轉為自有住宅補貼的方式，對

消費者利益上得讓步，使得擁有房屋住宅的英國人們在選擇購屋與租屋間，

自然就會選擇購買房屋，當然也有很多社會問題，包括貧富差距、居住水準，

深深影響到英國民生與住屋安全問題(張金鶚，1994)。

10

而在住宅自有比率上，1991 年僅 61.7%，明顯得可以感受到在英國擁有房子

是與台灣上有明顯文化上得差異。

根據 Whitehead and Scanlon(2014)的研究中荷蘭有超過三分之一的住宅單位

是出租式社會住宅（台灣目前不到 0.1%），發展歷史已超過 150 年，制度上

相對完善，荷蘭政府視居住權為每位公民的基本權利，而且近年來也成為其

他國家社會住宅政策發展上的重要借鏡對象。

台灣社會通常會認為中產階級是有能力負擔一般商業住宅，但是在荷蘭不會

限定申請社會住宅資格，不是只鎖定在低收入戶或者是弱勢族群，荷蘭政府

許早即意識到社會住宅之受益對象之族群，可以是長青族、社會新鮮人、孩

子較多家庭、教育費用較高之家庭，當然也有收入戶、身心障礙及單親家庭，

揭示可申請之範圍族群，從荷蘭的案例來看，社會住宅之租戶僅有 5%是提

供給無家可歸或經濟能力較弱之荷蘭人居住的。

更多各國相關國情比較將在第四章節討論描述。

三、 相關學者研究方向

台灣產學界針對不動產市場相關代表研究，房屋與居住正義議題一直是值得

討論的議題，關係到台灣社會發展與人民民生，社會穩定度與台灣之社會正

義，以下針對相關研究為本論文之參考。

11

表 2-1 相關研究整理

作者 年份 論文名稱 摘要

劉忠諭 2016 房價與所得不均 運用房價指數並和吉尼係數和所得五

位法為分析數據，在藉由美國、英國、

日本及台灣做實證比對瞭解所得與房

價之關聯性

陳靖琪 2016 以實質選擇權探討購

屋決策 -以臺北市為

例

將實質選擇權的觀念應用於購屋決

策，以 2004 年臺北市時價登陸交易資

料為例，將淨現值法、二項式選擇權

評價模式及實質選擇權評價模式應用

於投資不動產效益評估

張清和

李巧琳

陳建良

2016 住宅不均與所得不均 本研究關照台灣經濟成長三十年期間

所得不均與住宅不均現象，透過模型

估計低所得(所得貧窮)和高住宅負擔

(住宅貧窮)兩種狀態聯合機率。

花敬群 2001 自有率、空屋數量與

住宅市場調整

因住宅供給大量增加，使住宅市場陷

入研究供過於求，此研究修改自然空

屋率購成因素的理論基礎，見購自有

率、空屋數量與住宅價格的聯合估計

模型。

第二節 其他現有商業模式比較

本研究提出之商業模式與其他相關不動產租賃產業之比較。

本公司提供一貫專業服務，省去出租者之困擾，相對於承租者也會有一定之便利

性與安全保障，所有流程與作業全部經過合約保障，價格比國內其他公司收費為

高，但是房屋管理、房屋修繕與行政事項處理等皆可以一併處理解決，相較於其

餘管理公司收費也是國內較高，但只有單純之出租事宜，無額外之房屋管理。

國外不動產租賃市場發展完善，本研究之商業模式服務模式比照國外租賃公司，

估計此商業模式可以帶動台灣不動產市場發展之成長，與改善台灣人民對於不動

產租賃市場之擔憂與疑慮。

12

表 2-2 其他現有商業模式比較

本公司 管理公司 私人管理 仲介公司 國外租賃公司 備註

合約/管理 合約/一貫作業 有 無/口頭-沒有保障 有/無-層次不一 有 管理公司-有戶數限制

租金收取 1個月 1個月 1個月 1個月 1個月

管理費 7%-15% 7%-15% 7%-10% 無 10%-15%

房屋管理 有 無 無/有 無 有

房屋清潔 有 無 無/有 無 有 合同廠商

房屋修繕 有/長期合約收費低 無/收費高 無/有-收費高 無/收費高 有/長期合約收費

房屋點交 有 有 無 無 有

行銷費用 無 無 屋主負擔 無 無

租金調整 有 無 無 無 有 市場分析/資料建檔

糾紛處理 有 有 無 無 有 人身安全問題

訴訟處理 有 有 無 無 有 專業一貫性處理

行動監控 有 無 無 無 無

所得稅申報代理費 有 無 無/有 無 有 提供報稅資料

出售洽談 有 無 無 有 無

資料來源：本研究整理繪製

13

第三節 社會住宅

鄭安志、杜功仁（2012）為照顧弱勢家庭居住需求，臺北市規畫公營出租住宅，

採只租不售策略，出租予青年族群、弱勢者、中低收入家庭。對於舊有類似型態

出租國宅、平宅等，住戶其感受就是建築品質低落、室內外髒亂及住宅單元較小，

導致出租國宅住戶居住在品質低落的住宅，怨聲連連。且部分室內格局大小的部

分，顯示不符合期望。針對臺北大龍峒公營出租住宅室內裝修、室內格局大小、

建築物物理環境等滿意度面向進行問卷調查，研究結果發現承租戶對於住宅設計

滿意度表示尚可，但近六成認為住宅單元臥室缺乏足夠收納空間；對於住宅單元

主臥室空間大小滿意度僅為尚可；對於建築物物理環境面向部份，樓地板及牆面

隔音效果滿意度僅落在普通，顯示承租戶所期望住宅居住品質有所落差。

王怡勛（2001）從文獻與相關研究認為居住環境品質是建立在二大面向：一面向

為個人或家庭對其生活條件滿意度與認知的情況；二面向為居住環境品質必須就

整體社會的資源與居住活動設施作有效分配，提昇居住環境品質。在二面向相互

作用結果，個人對居住環境的需求，影響政府在環境資源與設施的分配與提供，

環境設施的服務水準再度影響個人滿意度，因此居住環境品質在概念上應含蓋於

二者，並對於居住環境品質之特性與趨勢做以下結論：

一、 認為居住環境品質評估指標應隨著時代的變遷，而有不同的訂定標

準，如過去重於量的需求，現今重於質的需求。

二、 居民「價值觀」與居住環境需求之關聯性，如社經地位較高者，對

居住環境需求的標準高於社經地位較低階者。

三、 居住環境品質未來發展趨勢走向「國際化」、「永續性」、「資訊化」、

「高齡化」、「休閒化」。

根據以上資料，能夠瞭解目前台灣在規劃公營住宅的部分除了規模大小以及居住

品質環境安全都不是那麼盡善盡美，而在未來將租賃市場的房屋規劃好，那麼也

14

可以用較便宜的價格出租給消費者，居住品質、環境、需求量，都可以滿足消費

者，讓消費者埋單。

綜合上述資料顯示，目前規劃公營住宅勢比相對較慢，如研究動機所言，房價所

得比高、所得收入不夠購買房、真正需要公營住宅的弱勢團體沒有真正被保護到，

而本研究若將租賃市場研究的完善，符合社會期待與解決社會問題的話，那麼公

營住宅在未來會是與租屋的其中一環，以較低的價格居住環境不差、安全沒問題

的房屋，那麼對於房東也是會有既得利益，對雙方都是雙贏。

第四節 商業模式創新

Afuah and Tucci(2003)認為商業模式指一間企業找出自己的營運架構思考，並且提

供比競爭對象更好的價值或者是服務給消費者，而 Zott and Amit(2008)認為商業模

式是權變因素，商業模式有助於瞭解企業跨領域的交易關聯架構，並且探討企業

商業模式與產品在企業的市場策略互相作用下，會使廠商的競爭之優勢產生。

所謂商業模式(Business Model)乃係描述一個組織如何運用有系統的方式創造、傳

遞及獲取價值的方法，藉此瞭解一個組織創造價值的內外部因素組成；此外，組

織可能同時存在數種商業模式，而不同商業模式協作的關鍵在於不同商業模式的

有效管理。簡言之，商業模式是指企業在其既有產業範圍框架中，與彼此的利害

關係人以及顧客產生互動的各種活動，透過這樣的商業模式運作可以幫助企業聚

焦在某些特定目標族群之需求，進而創造極大化的顧客價值。

過去組織設計相關研究主題主要聚焦在設計議題，有關組織設計的議題包括集權

式組織、控制幅度、個人特質之衡量，以及職權指揮鏈等 (Nystrom and

Starbuck,1981)。然而，一些研究學者觀察組織開始採用其它不同的管理機制，運

用一些新方法來建構組織(Foss,2002)。企業進行商業模式設計可能在企業與產業內

或產業之間進行。Brynjolfsson and Hitt(2004)在研究中指出，商業模式設計的方法

15

包括企業以及供應商間，以及企業與顧客間的交易範圍，皆屬組織外部的營運範

圍。

此外，商業模式的創新對於既有廠商的轉型或是新創公司而言皆是一個新興議

題，通常這類廠商比較勇於改變及接受新觀念，這些類型的廠商在商業模式上，

比較不會受到過去舊有經營模式及組織慣性影響(Stinchcombe,1965)。有關創業及

組織理論的相關議題，對於新創公司在創業過程中皆扮演重要角色

(Romme,2003)，然而相對較少研究探討不同商業模式型態對績效的實質意涵，而

這樣的議題對新創事業的經營所帶來的影響是具體的。

Zott and Amit(2007)將 IT 視為一個成功跨越組織邊界之工具，並將跨越組織邊界的

交易認為商業模式的創新設計，並進一步尋找不同類型之商業模式如何衡量對組

織績效的影響。

綜合上述有關學者針對商業模式的定義，本研究認為商業模式乃是企業如何過內

部資源的整合，將公司具有競爭力的一系列產品或服務，結合外部合作夥伴的資

源，推廣到目標市場及目標顧客群，以滿足其價值主張，進而創造實質的獲利。

而過去有關商業模式的定義非常多元，以下整理不同學者針對商業模式的定義內

容(表 2-2)。

16

表 2-3 商業模式的定義

作者年代 定義

Timmers(1998) 商業模式是一組產品、服務及資訊流的架構，該架構描

述在模式內的各類型企業行動者及其角色，潛在獲利，

以及主要收入來源。

Amit and Zott(2001) 企業運用各種商業機會，設計各種交易模式，以創造顧

客價值。商業模式是關於這種交易模式的具體內容、結

構及統治的陳述。商業模式也是一種相互依賴的活動組

成系統。

Chesbrough and

Rosenbloom(2002)

商業模式是將技術與經濟價值實現加以結合營運邏輯。

Magretta(2002)

商業模式乃是說明企業如何創造獲利的邏輯，好商業模

式必須能夠回答顧客是誰、顧客價值主張為何、如何為

企業創造獲利、運用合理成本傳遞價值給顧客經濟原則

為何等問題。

Morris, Schindehutte and

Allen(2005)

商業模式是一組陳述說明要如何製訂與投資及產品架構

的相關決策，以便於在特定市場創造持續性的競爭優

勢。商業模式的組成共有六個構面，包括價值主張、顧

客、內部流程、外部市場定位、獲利模式、人才佈局等。

Johnson, Christensen

and Kagermann(2008)

認為商業模式的組成必須考量以下四個構成要素

包括顧客價值主張、創造獲利的途徑、關鍵資源及關鍵

流程。

Casadesus, Masanell

and Ricart(2010)

認為商業模式乃係說明足以支援一項顧客價值主張有效

呈現的邏輯及資料收入結構，以及傳遞價值所形成的成

本結構。

17

資料來源:Zott, Amit and Massa(2011)

而本研究使用的是 Osterwalder and Pigneur (2010)在其所著的「Business Model

Generation」(獲利世代)一書中提出的商業模式九宮格概念。兩者在定義上是相同

的，相異處在於延伸出的架構不同，Mark Johnson 的架構較偏概念模型，

Osterwalder and Pigneur (2010)的架構較符合企業營運現況。

其認為商業模式可從 9 個模塊來進行拆解，此有助於瞭解商業模式形成的邏輯及

其完整性，9 個模塊分別包括顧客價值主張、目標客層、通路、顧客關係、關鍵資

源、關鍵活動、關鍵合作夥伴、獲利來源及成本結構。

以下分別從 9 構面分別說明商業模式的分析框架。

一、 顧客價值主張(Customer Value Propositions)

所謂顧客價值主張乃係指公司透過提供的產品或服務，所能向消費者傳遞的價

值，以及協助消費者解決什麼樣的問題或滿足消費者的特定需求。每個價值主張

皆包括了一套完整的產品或服務模式，以迎合某個特定目標顧客群的特定需求(未

被發掘的潛在需求)。有時顧客價值主張的述求可能是目前市場上尚未有完整的解

決方案可供滿足，而這往往是市場進入利基及差異化的關鍵。

對於商業模式討論之前，有關顧客價值主張的構面必須思考以下幾個問題，包括

公司能傳遞給消費者的價值為何?公司能夠幫助顧客解決哪些他們所關心的問題?

公司目前滿足了顧客哪些需求?哪些潛在需求尚無法被滿足?公司提供給每個目標

顧客群什麼樣的產品或服務?是否符合他們的實際需求。

簡言之，顧客價值主張乃係顧客針對特定需求及目的所真正關心的問題，且未被

真正發掘的潛在元素。這些價值可能和數量、品質、價格、功能、服務、交期等

因素有關，亦或是和品牌形象及長期累積的顧客關係有關。具體的價值元素包括

新穎的、產品效能、客製化、效率、設計、品牌、價格、成本、可及性、便利性

及易用性等。

二、 目標顧客群(Customer Segments)

18

即企業所聚焦的特定消費者群體。這些群體具有某些共通性，從而讓企業能夠針

對這些共通性創造價值，推出符合這些群體需求的產品或服務。而定義消費者群

體的過程也被稱為市場劃分(Market Segmentation)，通常這是展開商業模式分析架

構的最主要工作。

顧客乃係商業模式啟動的核心，為了讓顧客滿意，通常可以根據不同的顧客需求

分為不同的目標族群，而每個不同群的顧客皆有其共同的需求、行為或特性。在

目標顧客群選定過程中，必要的是選擇服務哪些目標族群，選擇不服務哪些族群，

而一旦決定鎖定的目標族群，即可針

對鎖定的特定目標顧客群的需求，投入相對應的資源及流程，以創造符合目標族

群需求的產品或服務內容。

一般而言，目標顧客群可分為不同的型態，包括大眾市場、利基市場、區隔市場、

多元化市場及多邊平台市場。

三、 通路(Channels)

通常乃係公司用來接觸目標消費者的各種途徑，通路的結構說明瞭

公司如何開拓市場，並涉及到企業的市場和行銷通路策略。通路往往是顧客與公

司的接觸點，在顧客體驗中扮演很重要的角色，尤其是實體通路的佈局。

在商業模式之通路的佈局思考方面，通常會考量到以下幾個問題，目標顧客群希

望我們透過何種通路管道與他們接觸?現在我們通常如何與他們接觸?我們的通路

如何有效整合?哪個通路最符合成本效益?我們應該如何配合顧客的狀況來整合這

些通路?

對於一家要在市場上傳遞其價值主張的公司而言，很重要的便是找到正確的通路

組合，以確保能夠依照顧客想要的方式來與其接觸，例如 O2O 乃係近來通路佈局

的新趨勢，藉由線上和線下的整合，提供給客戶更多元購物的管道，以滿足其便

利性及體驗上的需求。因此，通路佈局的關鍵在於正確的平衡並加以整合，同時

創造出顧客最佳的體驗價值，同時達到收益極大化之目的。

四、 顧客關係(Customer Relationships)

19

顧客關係乃係指公司與特定目標顧客群所建立的關係型態。顧客關係的範圍從個

人關係到群體關係皆有可能，建立顧客關係之目的主要是為了獲得顧客認同、維

繫顧客與提高營業額。例如行動網路業者建立顧客關係的機制乃是透過免費手機

之提供，來藉此積極獲取得顧客數，待初期市場飽和後，再將焦點轉移到維繫顧

客，同時拉高平均每個顧客的貢獻度。

思考如何與目標顧客群建立特定的顧客關係時，通常會思考我們的目標顧客希望

我們跟他們建立或維繫什麼型態的關係?哪些關係型態是已建立的?需要投入多少

資源?以及這些關係如何融入到現有的商業模式中，顧客關係的運作機制為何?以上

各種因素皆是維持公司商業模式

永續成長之關鍵。

一般而言，顧客關係可以分為好幾種不同的類型，而一家公司可能同時與某個特

定的目標顧客群建立起多種不同的顧客關係，包括全方位的解決方案、個人化的

服務、個人專屬的服務(VIP)、自助式的服務、線上自動化服務、社群互動關係、

邀請顧客共同創造價值等。

五、 關鍵資源(Key Resources)

關鍵資源乃係指公司提供符合價值主張述求所需投入的重要資源，關鍵資源的類

型包括實體資源、財務資源、智財專利資源或人力資源等方面。關鍵資源可能是

自有、向他人租賃或從關鍵合作夥伴中獲得。這些資源讓企業得以創造並提供價

值主張、接觸新市場，同時與目標顧客群維繫關係，藉此獲取利益。

而不同型態的商業模式，由於滿足的目標顧客群有所差異，因而所需要具備的關

鍵資源也將有所不同。例如半導體製造商需要是精密先進製程的設備、IC 設計廠

商及生技製藥業者需要的則是高階的人力資源。

此外，關鍵資源的取得除了是公司本身外，也可透過外部關鍵合作夥伴取得。一

般而言，要取得什麼樣的關鍵資源必須要思考商業模式中所聚焦的價值主張為何?

配銷通路為何?顧客關係為何?主要創造收入來源為何。

六、 關鍵活動(Key Activities)

20

關鍵活動乃係指一家公司要如何建立適切的流程來維持商業模式的運作，並有效

運用資源來執行組織內外的相關活動。如同關鍵資源一樣，必須要有關鍵活動的

規劃及運作，一家企業才能創造價值主張、進入目標市場、顧客關係維繫，進而

創造收益。而不同型態之商業模式，其所需要建立的關鍵活動也將有所不同，例

如微軟其關鍵活動即包括了軟體程式的開發。

關鍵活動的主要方向包括生產作業活動、提供全方位的解決服務方案、產品領導

創新設計及鎖定平台/網絡策略等。

七、 關鍵合作夥伴(Key Partnership)

即企業與其他外部單位為有效創造符合顧客需求的價值所形成的合作關係網路，

尤其是當公司內部缺乏要維持商業模式運作所需要的關鍵資源。形成夥伴關係的

原因有許多，不外乎包括外部關鍵資源的取得、降低營運風險、讓商業模式順利

運作等。

一般而言，商業模式運作下所建立的合作夥伴關係型態可分為以下幾種：合作關

係之聯盟、既競爭又合作之聯盟、合資發展新事業及供貨與採購的合作夥伴關係。

在進行商業模式整體分析的過程中，針對關鍵合作夥伴的形成必須要思考以下幾

個問題，包括在現有的商業模式下，關鍵的合作夥伴是誰、關鍵的供應商是誰、

哪些關鍵資源必須從合作夥伴處取得、哪些關鍵活動必須由合作夥伴來執行。

再者，在思考選擇關鍵合作夥伴之動機目的時，通常有三個主要的判斷方向，包

括：最適化與規模經濟之目的(例如採購與供應之關係)、降低營運風險與不確定性

(可以是合作關係或是競合關係)與取得關鍵策略性資源。

八、 主要獲利來源(Revenue Streams)

獲利來源係指各種營業收入的來源。每家公司必須深入瞭解顧客真正願意付錢買

的是什麼價值主張，從中找到各種創造收益的來源。每種獲利來源都有可能存在

不同的訂價機制，例如統一訂價、議價、拍賣、市場供需決定等。一個商業模式

可能同時存在數種不同的獲利來源，例如從一次性客戶的付費，所因而產生的收

21

益；或是提供售後服務，使得客戶持續付費所產生的持續性收益；或是透過平台

提供的一次性服務，所產生的收益等。

商業模式的構思組成往往會有很完整明確的價值主張、目標顧客群、流程、資源、

通路及特定的外部合作夥伴等，然後實務上卻許多公司在思考商業模式時欠缺思

考如何運用這樣的商業模式來創造多元的收益來源。一般而言，獲利來源主要有

幾個可依循的方向，包括產品銷售、服務銷售、使用費、會員費、租賃費、授權

費、仲介費、廣告費、利潤共用機制等。

九、 成本結構(Cost Structure)

成本結構乃係指在現有商業模式的運作之下，所投入之各項資源及營運活動所可

能產生之各項成本。例如創新服務、維繫顧客關係、新產品開發、解決方案的提

供等都會產生成本，因此，若能夠明確清楚的界定關鍵資源、關鍵流程、關鍵合

作夥伴，則成本結構的組成將更容易估算。

在運作商業模式前除了瞭解主要獲益來源之外，更重要的是瞭解可能的成本，哪

些關鍵資源的取得很昂貴，執行哪些關鍵流程最花費成本。雖然每個商業模式都

該把成本降至最低，但仍須回歸最初鎖定的顧客價值主張，若顧客所最關心的是

產品是否能為其創造獨一無二的價值，那麼成本不再是最重要考量，研發及設計

投入反而是關鍵。

22

第三章  研究方法 

在本研究以商業模式分析為主軸，透過對於國內外租賃市場文獻比較分析研究，

反觀台灣租賃市場之潛力有多少機會，將透過個案研究法，發現台灣租賃市場參

與者之現況與需求，利用商業模式設計法，針對台灣租賃市場現況提出改善建議，

並針對台灣不動產租賃市場設計商業模式。

第一節 文獻比較研究

透過文獻資料分析蒐集，客觀界定證明過去事件的確定性與結論之正確性，主要

目的為瞭解過去、觀察現況與盤點未來，本研究在文獻收集方面，主要針對研究

題目相關議題的期刊論文、博碩士論文、研究報告、網路資源等資料，進行比較

分析，以瞭解國內外不動產市場，作為個案研究法與商業模式設計法之基準。

比較研究是經由兩個或多個現況進行分析與比較，確定其差異性與組成因素，進

而分析背後之現況因素。本研究針對國內與國外不動場租賃市場之背景進行文獻

資料比較，期能得出不動場租賃市場背後差異之關鍵因素，進而提出最適台灣不

動場租賃市場之商業模式設計。

第二節 個案研究法

個案研究（Case Study）歸屬於描述研究（Descriptive Study），即是描述和形容某

些特殊事物和特徵的研究設計。對研究想探討之問題有確切深入的認識，並探討

有限數目的資料和情況及其相互關係，以確立問題所在，進而找出解決方法。

Yin（1983）認為當研究者無法主導事件的發生時、且研究的主題是現實生活中正

在發生的事情時，此時研究者適合透過「個案」的方式進行研究。

Benbasat, Goldstein & Mead (1987)認為個案研究使用多種資料收集方法收集相關

資訊，並在自然環境中審視單一現象，研究最初其環境界限，是

並不清楚顯著的，且沒有對實驗控制。

23

Eisenhardt(1989)認為個案研究法將專注於研究單一背景下的動態狀態，也特別適

用於新研究主題的領域。

Yin(1994)認為個案研究是一個實證性的研究，在實際生活環境中研究當前的現

象，並使用多種資料來源來做研究分析。

根據劉璁翰(2002)研究中提到，整理出個案研究法具有下列幾項重要特質:

1. 在自然環境(natural setting)中從事現象研究

2. 使用多種的資料收集方法

3. 分析單位(收集的對象)可能是一個(單一個案)或是多個(多個案)實體

4. 對於每一個實體都深入瞭解其複雜性

5. 個案研究比較適合運用在問題仍屬探索性階段，尚未有前人研究可循的情況

下，甚至分類性研究及假設或命題的提出

6. 沒有變數操弄(manipulation)、實驗設計或控制

7. 研究當前的現象，解決當前的問題

8. 個案研究比較適合研究「為什麼」或「如何做」的問題，並且可以做為未來

相關研究的基礎

9. 改變研究對象與資料收集方式可以發展一些新的假說

10. 個案法不預設研究變數及何者為自變數、應變數。

24

一、九宮格商業模式

商業模式在《Business Model Generation》(譯名：獲利世代) (Osterwalder、Pigneur，

2010)一書中提出之定義為，描述一個組織如何創造、傳遞及獲取價值的手段與方

法。商業模式圖( Canvas )，便是適用於描述分析與設計商業模式的工具，廣泛運

用於創新產業策略思考工具之一，目的為找出企業最為關鍵核心資源為何，進而

發展為企業獲利之商業模式。

商業模式圖中，涵蓋九個關鍵要素，包含價值主張與目標客層、顧客關係、通路、

收益流、關鍵活動、關鍵資源、關鍵合作夥伴與成本結構九大要素。

商業模式圖，九格要素中央之核心關鍵，就是「價值主張」，接著右半部是在描述

價值主張與目標客戶之間的關係與連結，透過產品如何服務市場與顧客。左半部

是有關於達成價值主張所需的各種關鍵資源、關鍵活動、與合作夥伴。

圖 3-1 商業模式圖

資料來源：《Business Model Generation》

25

表 3-1 商業模式九宮格重點考量因素

目標顧客／目標客層

（Customer Segments, CS）

定義： 1. 商業模式核心，沒有客戶買單就沒有商業營收。2. 旨在達到或服務不同人或組織。 3. 任一商業模式可以決定一或多個目標客群。

型態： 1. 大眾市場 針對大眾市場的商業模式，沒有特別區分客層。在價

值主張、通路或顧客關係的設計，都是針對所有人適

用，以取得便利性為主軸。

2. 利基市場 會特別迎合某種明確特性的顧客族群，需求鮮明可定

義。在價值主張、通路或顧客關係的設計，為該族群

量身打造。

3. 差異化市場（區隔市場） 有的客層需求本質相同，但仍可以進一步分出需求或

問題的些微差異。在價值主張、通路或顧客關係的設

計，則針對差異來區分。

4. 多邊市場（多邊平台） 服務的對象具有至少二個互相依賴的目標顧客，可能

包含上下游。於是，在商業模式設計上，則必須兼顧

雙方的供需。

5. 多元化市場 服務的對象具有至少二個無關的目標顧客，各自的需

求與問題皆不相同。因此，在價值主張、通路或顧客

關係的設計，則必須考慮相異需求間的共通性以簡化

提供服務的流程增加效率。

關鍵問題： 公司要為誰創造價值？

重要的客戶是誰？

可根據客群共同需要與特質，將消費者市場區隔為不

同市場，以便選擇目標客群。

深入瞭解特定目標客群為商業模式設計之基礎。

價值主張（Value Propositions, VP）

定義： 為選定客戶提供或創造價值產品服務或組合。滿足客

戶的需求並為客戶解決問題。價值可以是量化或質化

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標準相關，量化標準為價格或服務速度，質化標準則

是有關設計本身或者是客戶體驗。

型態： 1. 創新的 一個全新的需求滿足，顧客並未接觸過的產品或服

務。通常會發生在科技進步或政策開放時，所發展的

新體驗。

2. 客製化／專屬感 指針對個別客戶或特定目標顧客之特定需求，量身打

造產品或服務內容，以滿足顧客需求，並營造價值的

專屬感。

3. 解決問題 對顧客而言，需求被滿足有可能來自於問題被解決，

因此，能夠解決顧客煩惱或問題的價值，也是一種價

值主張。

4. 價格優勢／成本優勢 包含了取得（滿足）的代價降低，卻能獲得相對的需

求填滿。對於價格敏感度高的顧客族群，創造價格優

勢的價值主張，確實可以帶來直接又明白的效益。

5. 風險性／轉換成本 顧客在選購產品或服務時，也會考慮轉換時可能會產

生的成本或風險，而評估轉換後所獲得的與應承擔的

風險之間，是否具備足夠的轉換價值。

6. 便利性／容易上手 降低顧客使用產品或服務的門檻，藉以擴大或創造適

用顧客的範圍。並以產品或服務更容易使用或取得為

主要價值訴求。

7. 性能績效／技術 從改善產品或服務效能，除了產品或服務本身，也包

含流程或製程的改善等，藉以創造更佳的價值表現。

8. 無形的價值（品牌／身份／地位等） 對顧客而言，只要與某些品牌或形象產生連結，即有

獲得價值的感受。而某些榮譽或認同感的累積，也會

成為一種價值感。

9. 可及性 有些產品或服務對顧客而言可能不在標準需求考量

中，然而卻在價值主張設計中強調其可接近的可能，

拉進與需求距離，如此顧客的需求可能因此被開啟。

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關鍵問題： 企業可以給與客戶那些價值？

能夠協助客戶解決什麼問題？

能夠滿足客戶那些需求？

顧客關係（Customer Relationships, CR）

定義： 企業希望與目標客群建立的關係樣貌。

企業與顧客之關係會影響到客戶在購買過程中的體驗

與感受。

型態： 1. 客製化服務（專人／專屬） 專人或專屬服務通常建立在人際關係上，在銷售的過

程或完售之後，都有專屬的人員提供全程及售後服

務。而服務的內容與方式也因為顧客的需求不同而有

所不同。

2. 自助式服務 有些服務的流程行之多年，可能是顧客日常、可能是

再精簡不過的需求滿足，對顧客而言已經可以完全自

助完成。而在自助式服務的狀態下，是與顧客產生關

係最少連結的一種方式。

3. 自動化服務 通常是將自助式服務的模式更加細緻化的一種方式。

近似自助式的服務但結合更多個人化的判斷，讓顧客

可以自訂所需求的服務。讓顧客關係可以維持在既自

助又能個人化。

4. 價值共創（共同創作） 顧客發表意見的管道與意願隨著網路發展而更趨開

放，鼓勵顧客發表評論或參與意見，所創造出來的新

的協作關係。

5. 社群 與顧客的關係在社群中公開互動，一方面促成顧客與顧客之間的關係建立維繫，一方面藉此培養

潛在顧客。讓顧客與潛在顧客之間互動、交換資訊且

互相影響。

關鍵問題： 目標客群期待與企業維持哪種關係？

維持特定客群間關係需花費多少成本？

顧客關係要如何與商業模式結合運用？

通路（Channels, CH） 定義： 企業要如何運用溝通、配送、銷售等管道向目標客群

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溝通並提供他們所需要之價值方案。

可以接觸客戶並提供價值提案的任何管道。

型態： 1. 自有店舖或管道 自行建置的銷售或溝通管道，通常為實體的店面、櫃

檯等，可以與顧客直接接觸及面對面溝通。

2. 平台 藉由協力廠商的銷售或溝通管道，間接達到與顧客接

觸或達成銷售。通常會是在平台本身與顧客的接觸流

程或各方面的服務都勝過於企業的狀況下，選擇以平

台的方式提供並傳遞產品與服務。

3. 合作夥伴或聯盟 與其他供應鏈中的夥伴形成聯盟，形成完整的服務通

路，以增加接觸顧客的範圍及可提供的產品與服務範

圍。

關鍵問題： 客戶希望透過那些方式或通路接觸到企業？

哪種通路最有效果、效率最佳，達到最佳成本效益？

需要如何做才能使客戶體驗最佳？

收益流（Revenue Streams, R$）

定義： 商業模式的動脈，沒有了營收的支持，整個公司與商

業模式就無法運行。

支出必須低於收入才能創造營收。

每個目標客群可以有一或多項營收來源。

每種營收來源可擁有不同之定價模式。

型態： 1. 產品／資產銷售 這是目前大眾最熟悉的方式，也就是實體產品銷售。

經由產品所有權的銷售轉移，取得買賣交易的收益。

2. 會員費 銷售服務持續使用權所產生收益，顧客支付費用取得

使用資格。

3. 租賃 顧客支付費用，以取得某項特定資產的獨家使用權而

產生的收益。對顧客而言，可能產生無須支付較高的

代價購買資產的全額成本。

4. 使用付費 因為顧客使用了某種特定的服務而產生收益，且依據

29

顧客使用的量、時間或其他計算的基準而收費。

5. 廣告收費 與授權或租賃的方式有些雷同，但通常收費的方式必

須依據該資產所處環境下能，或宣傳結果所創造的廣

告成效而產生收益。

6. 授權 由顧客支付一筆費用取得使用產品或服務的使用權

利。通常用於取得某項專利或智慧財產權的權限。而

權利持有人通常可以不必製造產品或服務，或商品

化，就能持續產生收益。

7. 經紀／仲介服務費 所提供的服務來自於媒合，協助並成功促成供需雙方

交易後產生的收益。

關鍵問題： 目標客群願付價格是多少？

目標客群願意用何種方式付款？

每項營收對企業整體營收及獲利貢獻度如何？

關鍵活動（Key Activities, KA）

定義： 可使商業模式順利運作之所需重要之活動事項。

重要活動可以幫助企業創造客戶價值、成立有用通

路、維持與顧客關係，更重要的是可以產生營收。

型態： 1. 產品製造 這類的活動，是指設計、製造產出及傳送某個數量的

實際產品。

2. 問題解決 針對顧客的問題，提出解決方案。

3. 接觸平台 在商業模式中與顧客接觸時，必須進行的關鍵活動，

才能與顧客產生連結。例如網站經營者，必須持續開

發網站及維運，而軟體公司則必須相容於市場的系統

平台等。

關鍵問題： 什麼重要活動可以幫助企業創造客戶之價值？

什麼重要活動分別可以幫助企業建立通路、維護顧客

關係及創造營收？

關鍵資源（Key Resources, KR）

定義： 可讓企業之商業模式成功運行之重要資源。

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這些重要資源能協助企業創造客戶價值、成立有效通

路、維持顧客關係與產生營收。

型態： 1.資金 擁有財務資源及財務保障，例如現金、信用額度等資

金支持。

2. 人力資源 所有的公司都需要人力資源，在某些商業模式下人力

的因素特別重要。例如在知識密集或創意產業中，人

力資源就是關鍵。人力資源必須仰賴某些具備條件、

經驗或知識的人力，才能夠支撐。

3. 行銷資產（顧客資料庫／品牌／內容等） 銷售過程累積的品牌認同、顧客資料、行銷管道與影

響力等形成資產。行銷資產也必須花費時間培養與累

積。

4. 硬體設備 包含各種實體資產資源，例如車輛、空間、建築等

等。這類的資源通常需要大量的資本投入，獲取這類

資源也能提高資金需求門檻。

5. 知識性資產（專利／授權／合作關係等） 對於一個強大商業模式而言，專業知識、專利、夥伴

關係、等智慧資源或知識性資產都是相當重要的元

素。這類的資源不容易開發，甚至需要費時建置與累

積，但ㄧ旦創造成功，則可能帶來非常大的價值。

關鍵問題： 什麼重要資源可以幫助企業創造客戶價值、建立通

路、創造及維護顧客關係與創造營收？

關鍵合作夥伴（Key Partnership, KP）

定義： 商業模式成功運作所需之重要供應商及合作夥伴彼此

之間所形成之網絡。

型態： 1. 策略聯盟夥伴 指非競爭者之間的策略夥伴關係，通常用來擴大彼此

的能力範圍。建立策略聯盟夥伴關係的動機，可能包

含知識需求、授權或拓展顧客接觸點。

2. 競合關係 指競爭者間的協議性之夥伴關係。或者，在階段性的

策略決定下，與第一市佔率以外的競爭者聯盟，以阻

31

止市場被壟斷。

3. 合資關係 共同投資以發展新的事業或產品線。合資關係的建立

動機也發生在新的或未來趨勢下，需要更多的知識與

經驗交換。

4. 投資者 出資但不參與營運的夥伴關係。

5. 供應商 採購商與供應商之間的合作是最基本的夥伴關係，為

了讓資源與活動的配置達到最適化。也能確保關鍵活

動過程資源的充足與準時。

關鍵問題： 誰是企業之重要合作夥伴與供應商？

能夠從重要夥伴得到何重要資源或協助？

成本結構（Cost Structure, C$）

定義： 操作商業模式過程中所產生成本。

從商業模式運作中，各項所需之資源、活動、夥伴可

以大致上推算出此商業模式所需之成本。

型態： 1. 驅動模式（成本驅動／價值驅動） 每個企業都應該追求最小成本，但在釐清成本結構之

前，會先區分成本驅動模式與價值趨動模式。

成本驅動：焦點在將任何可能的成本最小化。

價值趨動：焦點放在創造價值。

2. 固定成本 不論產品或服務的產量，成本都是固定的。

3. 變動成本 成本會隨著產品或服務的產量而變動。

4. 規模經濟 因為產量達到一定規模而想有價格優勢，產量增加

時，單位成本則降低。

5. 範疇經濟 由於營運的範圍大，因此共同的流程得以取得較佳的

成本。

關鍵問題： 成本驅動與價值驅動商業模式之選擇。

商業模式中那些是運行過程當中所需產生最高之話費

成本？

32

資料來源：《Business Model Generation》，本研究整理

以商業模式圖為分析工具，設計思考新型態之企業的商業策略。本研究藉由商業

模式，找出不動產租賃市場機會的核心價值，並藉由價值主張找出最合適將價值

傳遞給目標顧客，並讓此企業在此新形態之商業模式當中獲利。

二、同理心地圖

透過《獲利世代》書中所描寫的同理心地圖(Empathy Map)，來瞭解本研究之顧客

---不動產租賃市場之出租方與承租方真正的需求，從顧客之角度出發，設計出最

符合顧客理想之商業模式。

簡單來說，所謂的「同理心」就是「換位思考」，藉此可以幫助企業主或產品經理

人思考顧客，尤其是目標客戶的想法和感受。透過同理心地圖(Empathy Map)可以

幫助企業主、產品經理及行銷人員在設計發想初期，即同理消費者或使用者的思

考與分析，而要做到真正的同理，最重要的是傾聽與觀察。

同理心地圖分為上下兩部份，上半部分為以下四個面向：

1. Think & Feel：勾勒出目標客戶的想法、態度、立場與觀點。

2. See：目標客戶所看到的人、事物與環境。

3. Hear：目標客戶受(聽)到周遭人或環境的影響。

4. Say & Do：目標客戶可能會說什麼或做什麼。

上述四個問題可協助企業主、產品經理或行銷人員釐清接受到的訊息，接著將所

見、所聞加以歸納分類，以得到下半部兩點結論：

1. Pain：目標客戶真正感到煩惱、痛苦或困擾的痛點，例如恐懼、挫折、

障礙等。

33

2. Gain：目標客戶內心真正想要的東西、想做的事、想獲得的價值，

例如期待、需要、成就等。

圖 3-2 同理心地圖(Empathy Map)

資料來源：《獲利世代 Business ModelGeneration》

34

根據研究相關之需求，本研究針對不動產租賃市場相關產業界領導人及出租方與

租賃方提出相關之訪談，以下為訪談者相關基本資料：

1. 不動產租賃市場相關產業界領導人

訪問對象為不動產租賃市場相關職業人員，針對不動產租賃市場，從他們

在業界觀點，提出對於此研究欲瞭解不動產租賃市場的看法。

表 3-2 不動產租賃市場相關產業界領導人基本資料

受訪者 職稱 職稱 公司名稱 年資 成立時間 服務

區域

服務項目

謝坤志 專業經

理人

總經理 21 年 聯勤不動產經紀有

限公司

1995 年 大台中地

區

房屋買

賣、租

賃、房屋

建設公司

劉品辰 專業經

理人

董事長 35 年 钜虹建設股份有限

公司

1991 年 大台中地

區

建設公司/

營造業/土

地開發/房

地產行銷

許峯銘 專業經

理人

協理 26 年 中國信託 1966 年 大台中地

區

房屋貸

款、個人

信貸、企

業融資貸

款

35

2. 不動產租賃市場供需者

針對不動產租賃市場的供給者與需求者填答問卷，從供給與需求的層面，瞭

解他們在擔任出租方與承租方時，所遭遇到的困擾與困難。

表 3-3 受訪出租者基本資料

代號 性別 年齡 出租類型 租金 出租時程 全/兼職

45~54 8000-11000/間

6 個月 A 男 雅房套房 (6 間)

兼職

25~34 5000/間 6 個月 B 男 雅房套房 (1 間)

全職

25~34 6~12 個月 C 23000 男 透天住宅 兼職 D 女 45~54 辦公室 36000 1~5 年 兼職 E 男 55~64 5000-6000/

間

6~12 個月 雅房套房 (100 間)

全職

55~64 雅房套房 (30 間)

5000-6000/間

6~12 個月 F 女 全職

表 3-4 受訪承租者基本資料 代號 性別 年齡 工作狀態 租屋類型 租屋時間

男 18-24 A 在學 套房 1~5 年內 18-24 待業 B 男 套房 3-6 個月

C 男 18-24 在學 套房 6~12 個月 D 18-24 男 在學 雅房 3-6 個月

18-24 E 女 在學 套房 1-3 個月 男 25-34 在職/餐飲業 套房 3-6 個月 F

35-44 1-5 年 G 女 在職/服務業 透天

36

第三節 研究流程圖

藉由以上三種研究方法，以下為初本研究之研究流程：

37

圖 3-3 研究架構

第四章  不動產租賃商業模式

是闡述一個企

 

商業模式主要 值的原理   (Osterwalder  & 

igneur, 2010)，根據前面的研究背景與文獻資料之探討分析，找出現有問題，發現

動產產業當中房東與顧客之間之痛點，進而找出解決方法，提出創新商業模式，

業創造、傳遞與獲取價

P

不

38

針對台灣不動產租賃市場，找出其創新價值。

第一節

一、 台灣現有不動產租賃市場現況結果

(一) 空屋率

利用台灣低度使用用電住宅資料(包含新建餘屋待售住宅)，推估計算台灣

現有空屋比率，低度使用用電住宅代表房屋稅籍住宅類數量中，可供住

用，但使 (用電)頻率偏低之住宅。

由表 813,925 戶，至 104

82 戶房屋未經常使用，

比率仍是不慎足夠，房屋呈現供過於求之狀態，台灣租

表 4-1 台灣低度使用(用電)住宅資料

現況痛點觀察與分析

使 用

4-1 可知，從 100 年度全國低度用電使用住宅為

年度末，增加約 5 萬戶之空屋數，台灣共有 862,6

台灣房屋之利用

賃市場仍有一定之成長空間。

資料來源：內政部營建署

(二) 房屋稅種類

房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅

率計算得來。計算公式如下:。

房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×街路等級調整率×適

用稅率＝應納房屋稅

39

稅率：

1. 住家用

值課徵 1.2%

(2) 其他供住家用者按房屋現值課徵 . %

2. 非住家用

(1) 團 非營業用者按房屋現值課徵 2%

(2) 其他供住家用者按房屋現值課徵 1.5%

(1) 供自住或公益出租人出租使用者按房屋現

1 5

供人民 體等

40

表 4-2 現有房屋貸款利率

資料來源：臺灣銀行網站

105 年 12 月 指數：1.089% 21 日起適用利率一個月調整指數一次

貸款

項目

性質 經權最

元)

最 作業成 適用利率(

成本+

其它個別加碼)

關費用

總金額

分率 高額度

(新台

長

期

本 指數+作業

幣萬 限

利率 各項相 總費用年

百

(新台幣

元)

無自用

住宅

2000 30

年

1.619% 2.708%

3.108 3.13%

至

%

3300 2.73%至青年

房屋

購置

貸款

一般住

宅

2.708% 至

3.108% %

2000 30 1.619% 5300 2.74%至

3.14年

無自用

住宅 年

708%

3.108% 3.13%

600 30 1.619% 2. 至 3300 2.73%至購屋

儲蓄

貸款 一般住

宅

600 30

年

1.619% 2.708% 至

3.108

5300 2.74%至

% 3.14%

房屋

貸款

- 80 15

年

1.675% 2.764%

3.164

2.79%至

修繕

至

%

5300

3.19%

41

表 4-3 台灣現有房屋稅率

稅 應繳稅費 賣屋應繳稅費 費種類 買屋

地價稅

◎自用住宅、國宅、勞工住宅：公告

地價總額 × 0.2%。

◎私有一般、營業：按公告地價總額

累進計算 ×1%至 5.5%

◎工業用地：公告地價總額 × 1%

◎自用住宅、國宅、勞工住宅：

價

額

公告地價總額 × 0.2%。

◎私有一般、營業：按公告地

總額累進計算 ×1%至 5.5%

◎工業用地：公告地價總

× 1%

房屋稅

◎住家：房屋現值 × 1.2%%

◎營業：房屋現值 × 3%

◎非住家營業：房屋現值 × 2%

◎住家：房屋現值 × 1.2%%

◎營業：房屋現值 × 3%

◎非住家營業：房屋現值 × 2%

契稅 契價 × 6% 免計

土地增值稅

進

土地稅率：20%、30%、

)

免計

計算方式：土地漲價總數額累

計算 × 稅率。

1.一般

40%(長期持有可享打折優惠

2.自用住宅稅率：10%

印花稅 ◎建物契價 × 0.1%

◎土地公告現值 × 0.1% 免計

財產交易所得稅 免計 房屋交易所得 × 6%至 40%

營利事業所得稅 房屋交易所得 × 0%，15%，25%免計

營業稅 免計 房屋交易所得 × 5%

42

資料來源：本

二、 各國

(一) 文化

2.

境以及居住方面的差距很小，美國人就業，基本上是全國

老年人為了生活的更好一些，把原來居住的別墅賣

。

研究整理與歸納

租賃相關背景比較

觀念

1. 台灣：

從以前到現在東方社會長保有「有土斯有財」的購屋置產觀念。

現處這個世代，長輩認為必定得靠購買房產土地，才算是真正擁有

自己的財富，才有財產可以傳承下一代，長輩們經歷千辛萬苦，省

吃儉用，憑藉努力和辛苦，人生目標就為了賺到一棟房子，而也在

此「有土斯有財」的文化與風氣當中，普遍存有不能隨意變賣房產

之隱性到道德觀。

美國：

自經濟大蕭條以後，美國人就傾向於租屋，而非買房，2015 年舊金

山的置業率目前只有 63.7%，快接近 48 年來的新低，主要是因為：

美國人流動性比較強，沒有故鄉的概念。美國的城市之間在教育、

醫療、環

跑透透，如果選擇租房，移動起來更方便，不需要花費大量精力賣

房，當然也不需要交 1%至 2%的房地產稅。

美國的房屋租賃市場非常發達，提供的各項服務也十分到位，由於

美國住商分離，租房的地方往往是居於市中心或較熱鬧的地方，食

衣住行較方便；而住宅區多半位於郊區或小鎮，無論是購物或看病，

都必須開車前往。當然，這些對年輕人來說，根本沒有辦法負擔。

美國人婚前同居和離婚現象十分普遍，租房居住在財產分割方面更

為容易，有一些

掉租房住

43

美國租屋和買房享有的權益，是一樣的。如果想要就近入學好學區，

只要在該區租屋就可以，而且法規上也非常保障租屋者的權益，不

必擔心有太多變數。

德國：

德國不同於東方社會之政策，法規是較有利於承租方，相較

3.

於購屋

於租屋市場是有較多的優惠。得過的租賃管理制度，是只

4.

-35 歲

次的房屋購買力降幅更大，1998 年能夠購買符合自己所需的

的比例為 32%，12 年之後只有 7%，買房越來越困難，法國

5.

，英國政府為了保持不動產市場之均

市場，對

要承租方按時繳納房租，幾乎可以擁有無限期承租權，至於房屋之

修繕則是由出租方全部承擔，或者是不用繳納全額房租，致使出租

方提升住屋品質之目的。租金雖由市場機制決定，但是得過政府有

限制，房租不得比同區的相似條件房屋高過 20%，且也不能在三年

內調漲超過 20%，成功控制租金的漲幅速度。

因為擁有這些規定，使德國租賃市場得以穩定供應，德國房產價格

漲幅相對緩慢，因為政府限制房租漲幅時限，使競爭不動產買賣市

場價格不會隨意波動，使德國人更有意願以租賃取代自己持有房產。

法國：

根據數據統計顯示：在 1998 年和 2010 年間，法國能夠購買符合自

己所需要的一套房產的家庭的比例從 44%降到 27%。尤其 30

年齡檔

一套住房

年輕人有錢不買房不是因為不想買，而是因為「太貴所以不買了」。

另外，在法國沒有房子，拿著收入證明就可以申請住房補貼；而且

法國政府對房租的控制很嚴厲，也建了許多廉租房，租房的壓力遠

遠小於買房。

英國：

英國人認為人少與環境優雅區域是房產之好地段，英國人所認為的

好地段皆是私人房區域，不過

44

衡，防止社會分化過於嚴重，在大部分區域皆會有些政府救濟房。

英國挑選房產之細節多於台灣，因為不同地區會影響以後相關需

保險費用。英國的土地少人多，所以區域之劃分非常仔細，

6.

試算投資報酬

慮能否接受這樣投資報酬率，而非一味殺價。他們喜歡一

(二) 房價

1.

元，但 2014 年受到政府擴大房貸管制範圍、針對預售屋交易

、以及下修豪宅的認定標準與貸款成數等一系列的打房措

施，房價增加的幅度趨緩。

在

要繳納之

有時隔一條街就有可能產生價差極大之地段價格，許多英國人之觀

念為寧願買較好地段區域的差房，不願買地段差的好房。

日本：

日本人因為民族性使然，不習慣將價格提高讓人來議價，因此投資

東京不動產，首先應以投資金額扣除所有費用後，去

率，再考

次簽長期的租約，對房東來說有保障，因為日本是個不愛搬家的民

族。房東第一次把房屋出租給租客，租客會奉上「禮金」（一般為一

個月的房子）以表示感謝；當然除了「禮金」之外，還必須支付房

東押金及租金，一次租屋時就須支付龐大的金額。退租時又需將房

屋歸復原狀，這些費用會從房客的押金中扣抵一部分，扣除這些零

零總總的開支，房客最後拿回的押金所剩無幾，算一算，在日本搬

家及租屋的開支真的很大，因此房客對屋況的維護也令人放心。所

以像小型物件，一般日本不動產基本的合約是一次簽兩年。

波動

台灣：

全台房價所得比持續攀升，平均房價突破千萬，根據內政部營建署

的最新資料，全國房價所得比，從 2009 年的 6.67 倍上升到 8.41 倍，

表示民眾要擁有自己的房子，不吃不喝的時間要多出 1.74 年。再進

一步觀察貸款買房的數據，全台灣房屋的平均鑑估價格在 2013 年突

破千萬

加強查稅

45

美國：

美國房價經歷了次級房貸危機之後的下跌，自 2012 年開始反彈，持

續至今，剛剛趕超 2006 年二季度高點，再創歷史新高！而美國之所

以敢於進入加

2.

息周息，也與美國樓市的持續復甦有關。在美國，房

是影響經濟的最重要的幾股力量。美國政府除了對就業率

3.

。去年房租上漲的頭

是在：Greifwald(10.4%)、Bremen(8.8%)和 Freiburg (8.1%)。

中物價的上漲大概在 2.3%左右。東

比，東德的房租平均上調了 3.5%，西德的房租平均上調了

全德國 412 個縣裡面，318 個縣的房租都上漲了超過 0.5%，

%漲

4.

地產仍然

高度滿意之外，其次對於房價上漲，也樂見其成。

德國：

德國房租在過去的 2000 到 2010 年中都沒有出現太大的變化，而在

近兩年，租房的人都發現房租在慢慢的往上爬

三名分別

而如果您想直接買房的話， 類似漢堡、穆尼黑、法蘭克福、杜塞爾

多夫、柏林這樣的超大型城市，房價的上漲都在 7%-9%左右。德國

目前所有房地產加起來的市場價格大概是在 100 億左右，按照目前

的數量和規模來看，專家們都不認為德國目前的房地產存在泡沫的

問題。按照德國聯邦統計局的數據，相對 2011 年，房子冷租的價格

平均上漲了 1.2%。而在這一年當

西德相對

2.7%。而

而其中 29 個縣的房租上漲超過了 5%。德國房租上漲的城市都幾乎

是的大學城，德國 20 個大學城的房租價格上調都在 5-10%左右。而

其餘半數左右的德國人所生活的城市大概房租價格都維持在 2

幅。

法國：

46

當談起房產泡沫的時候，法國人就會回想起 1991 年的房產泡沫破

裂，但與日本房產泡沫破裂後不同，法國從 1998 年房產跌入穀底後

開始回升，然後到 2004 年才重新回到 1991 年的價格，而日本至今

回天無力。法國地產與日本地產最大的不同是，在法國一些古老的

建築，比如 1900 年的石頭房，會價值很高，而日本卻不同，舊房不

具有價值。

英國：

倫敦核心地帶與外圍地帶住宅叫價頗為參差，核心地帶住宅叫價持

續高昂，達 83.29 萬英鎊（約 800 萬港元），按月微漲 0.4%，按年無

起跌。外圍地區住宅叫價 52.71

5.

萬英鎊（約 506 萬港元），按月增

年上升 1.9%，跑贏倫敦大市升幅。

6.

(三) 房價

1.

顯示了從 2013 年第一季度到 2016 年第四季度的美國房價

2.

2.6%，按

日本：

日本地價開始飆升是從 80 年代中期之後開始，大量之資金投入日本

的房地產產業。自 1985 年起，主要城市：東京、京都、大阪、名古

屋、神戶、橫濱等六大城市之土地價格，每年以兩位數直線上升，

1990 年，此六大城市中心的地價指數與 1985 年相比，已經上漲了

90%，以東京市中心為例，重直式上漲狀況之高峰期為 1990 年，當

時地價約為 1983 年的 2.5 倍。

所得比

美國：

統計數字

收入比。這個比例是通過將名義房屋價格除以名義可支配收入來計

算的。在 2016 年第四季度，美國的房屋收入比率為 105.4％。

德國：

德國 1940 年代中期戰後重建，經濟民生全數停擺，如果要讓德國人

民有地方居住，當時只能藉由國家政策。德國在失業率極高的情況

47

下，也因為是戰爭過後，也需要防範共產黨，那時，德國第一任房

屋部長提到人民只要有地方住、有工作，共產黨勢力就難以成長。

有這樣的政治背景之下，西德在設計房屋政策時，希望所有的人民

3.

房從來都不是成家立業的先決條件。男方是否有足夠家産

置業。另外，法國年輕人視自由為生命，相較其

父輩，更願意保持生活的流動性。在一些法國年輕人認為「買房像

是給自己畫地為牢，將自己困在其中」。

4. 英國：

據《衛報》報導，英國住房擁有率滑落至 30 年來最低。由於英國人

收入與房價間差距越拉越大，住房危機已從倫敦輻射到英國其餘城

市。據英國決策基金會發布的一項最新報告顯示，英國住房擁有率

在 2003 年 4 月達到峰值， 71%的英國人擁有住房（包括貸款買房的

情況），而到今年 2 月，英住房擁有率下落到 64%。如今，英住房擁

都可以獲益，1949 年後，推動房屋法，鼓勵建造符合大眾需求之房

屋，在政府補助與稅收減免之餘，德國房屋短缺情況大幅下降，而

大部分之新房為提供出租式，銀行針對買房房貸之條件嚴苛，無法

一次負擔較多之房屋購買費用，且德國法律限制租金漲幅三年內不

得超過 15%，且不能以房屋貸款抵稅，所以，至那時候到現在的德

國房屋擁有率為 43%，是已開發國家中排名最低，這就是德國戰後

重建時實施房屋政策之結果。

法國：

在法國買

和經濟實力，對於女方及其家庭而言並非重要考量。其次，法國父

母很少干涉孩子的住房選擇。結婚生子後，夫妻租屋的人口仍然不

少。再有，晚婚已成為法國普遍的社會現象，男性平均結婚年齡為

32.3 歲，女性為 30.5 歲，且還有不斷延後的趨勢。對於不到 30 歲的

法國年輕人而言，愛情、工作仍然存在很大變數，不太傾向在不穩

定的狀態下就買房

48

有率是 1986 年以來最低值。回看 1986 年，英國房地產市場還是一

片繁榮景象，這很大程度上緣於當時柴契爾夫人領導的政府既對貸

款行業實施寬鬆管理，又出臺政策，支持英國人購買統建住房。

金會 嚴峻程度，英國住

房問題無疑是首相特蕾莎·梅眼前棘手的問題之一。她曾表示，住房

問題如果不解決 。家境優渥者和家境

， 年初英國大曼徹斯特郡僅有 的人

口擁有住房，而在

年

5. 日本：

日本房地產景氣自泡沫化後一路大跌，6 大都會區房價在 15 年內慘

跌 76%，目前，日本住宅自有率平均為 60%，在房價最高之東京，

住宅自有率只有 42%，住宅自有率不高，就代表租賃需求之提升，

在日本的企業會依照員工職位高低而提供租賃津貼，即便是房價下

跌，租金仍�