1

HØRINGSNOTAT LOKALPLANFORSLAG nr. 440 for Frederiksborg Gymnasium og HF og Frederiksborg Byskole

2

INDHOLD • Samlet indstilling • Oversigt over indkomne høringssvar og forslag • Resumé af høringssvar og forslag samt By og Miljøs vurdering • Kort, hvor høringspartens adresse er markeret med nr. svarende til

nummeret på høringssvaret. • Kopi af indkomne høringssvar og forslag

3

SAMLET INDSTILLING Det indstilles at der foretages følgende ændringer i forhold til det lokalplanforslag, der var fremlagt i høring. Tilføjelser er markeret med kursiv. I redegørelsen tilføjes følgende under afsnittet ”Lokalplanens område”.

Mod det nordlige skel grænser lokalplanområdet op til eksisterende

boligområder. Der gives mulighed for at bygge i enkelte byggefelter mod de

nordlige skel. Skovfløjen er en eksisterende bebyggelse som ligger i det

nordøstlige byggefelt på kortbilag C, hvor der gives mulighed for en højere

bebyggelse. Mellem byggefeltet og naboskel er et eksisterende hegn med store

træer og buske. Afstanden til skel på det korteste stræk er ca. 5,7 meter.

Det nordlige skel med det brede levende hegn

I redegørelsen tilføjes følgende under afsnittet ”Lokalplanens idémæssige indhold”.

Boliger mod nord

Mod nord ligger et boligområde, som er nabo til det nordøstligste byggefelt, som

kan ses på kortbilag C. I dette byggefelt ligger den bebyggelse, der i daglig tale

kaldes Skovfløjen. Der foreligger et ønske om at få mulighed for at opføre en

bebyggelse i op til 3 etager. Dette er samme etageantal, som i den gamle

lokalplan 363, som erstattes af nærværende lokalplan. Som det ses på

visualiseringen herunder ligger skovfløjen på et areal med meget stor

terrænforskel. Således vil den 1. etage blive en parterreetage, som kun har facade

ud mod nord. Den 2. og 3. etage vil set fra syd blive 1. og 2. etage.

4

Visualisering af det mulige byggeri, der skal udgøre den nye Skovfløj. Som det ses udføres der ikke udvendige

altangange.

Under afsnittet ”Sol- og skyggediagrammer”, tilføjes skyggediagrammer for det nordlige byggefelt, der skal rumme en evt. ny ”Skovfløj”. Der er desuden foretaget en vurdering af skyggeeffekterne.

Sol- og skyggediagrammer Det er med Kommuneplan 2017 muligt at bygge i op til 4 etager i

lokalplanområdet.

I forhold til nabobebyggelse vurderes den eneste byggemulighed, der evt. kan give

skyggegener at være bebyggelse i det nordøstlige byggefelt, der rummer

”Skovfløjen”. Der er her tale om bebyggelse i 3 etager, hvoraf den ene etage er

en parterreetage. Dette er derfor undersøgt med skyggediagrammerne herunder.

Bebyggelsen holder sig inden for de rammer, som kommuneplanen har udstukket

for planlægning i området.

I forhold til sol og skygge vurderes bebyggelsen ikke at ville give

skyggepåvirkninger på bebyggelse og tilhørende udearealer uden for

lokalplanområdet, der ligger ud over hvad der kan forventes fra bebyggelse i

bymæssig bebyggelse.

På de følgende sider er de mulige skyggegener belyst på skyggediagrammer, der

viser jævndøgn og solhverv. Skyggediagrammerne viser både den eksisterende

situation og en mulig fremtidig situation. Det kan ses, at bebyggelsen i det

nordligøstlige byggefelt vil give skygge internt i lokalplanområdet, men at den

også vil kaste mindre skygger mod tilgrænsende naboområder, som tilfældet også

er i dag. Det kan ses ved sammenligning, at det er minimalt, hvad en mulig

bebyggelse vil forværre de eksisterende forhold. Det tidspunkt, hvor en mulig

bebyggelse forværrer de eksisterende forhold en smule, er i tiden omkring årets

korteste dag i december hen imod solnedgang. Her vil der komme lidt tidligere

5

skygge på opholdsarealerne for to til tre af nabobygningerne mod nord. Dette kan

ses på skyggediagrammerne på side 25.

Solen leverer således dagen igennem lys til de tilstødende nabobebyggelser og

deres opholdsarealer hele året rundt.

I bestemmelsesdelen tilføjes følgende bestemmelse:

9.5 Altan- og svalegange

Der må ikke opføres bebyggelse med altan- eller svalegange.

På kortbilag C ændres det maksimale etageantal for det nordøstlige byggefelt fra 4 til 3 etager.

OVERSIGT OVER INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG

Nr. 1 Kaj Holdt Nr. 2 Susanne og Jens Borchmann Nr. 3 Pia og Jens Peter Stenvang Nr. 4 Lene Anette Andersen og Henrik Grimmig

Christensen Nr. 5 Robert Martins Nr. 6 Hanne og Niels Madsen

6

Nr. 7 Marianne og Jørn Gravesen Nr. 8 Merete og Jørgen Slottved Nr. 9 DSB Kortet viser høringsparternes adresse på udsnit af lokalplankort. Tallene der står med rødt henviser til høringssvarets nummerering. Skovfløjen som høringssvarene henviser til er markeret med blåt.

7

8

RESUMÉ OG VURDERING Høringssvarene 1 – 8 omhandler alle det byggefeltet, der er markeret med blåt på kortet på side 4. Så når der henvises til det ”nordlige byggefeltet” er det dette byggefelt, der omtales. Nr. 1: Kaj Holdt Resumé: 1) Høringsparten er imod planen om at forhøje højden af alle eksisterende bygninger til over 2 etager, da det synsmæssigt vil få stor indflydelse på den nordlige nabobebyggelse. 2) Høringsparten mener, at et nyt byggeri kan forøge støjniveauet fra skolen ind mod naboskel. Vurdering: Ad 1) Det er forvaltningens vurdering, at det er muligt at reducere antal etager fra 4 til 3 i hele det norlige byggefeltet, uden at fjerne muligheden for at opføre en bygning, der kan anvendes til det ønskede formål. Et etageantal på 3 vil samtidig være det samme, som den eksisterende lokalplan nr. 363 giver mulighed for. Grundet det store terrænspring på grunden – se kortet side 7 - regnes etageantallet fra niveauet i skolegården nord for byggefeltet. Dette giver således mulighed for at bygge i 2 fulde etager samt en parterreetage / kælderetage, som kun vender ud mod nord = i alt 3 etager. Det eksisterende terræn på skolens areal og nabomatriklen mod nord betyder ligeledes, at det nordlige byggefeltet ligger 1 til 2 meter under det laveste terræn på nabomatriklerne, samt 2 -3 meter under terrænet på de private haver på nabomatriklerne, hvilket næsten er en hel bygningsetage. På kortet på side 5 er afstande til skel på det nordlige byggefelt og nabomatrikler angivet. Her kan det ses, at minimumsafstanden til skel er 5,7 meter, men den forøges hurtigt, da skel og byggefelt ikke er parallelle med hinanden. Det er således forvaltningens vurdering at byggefeltet er placeret, så det ikke giver gener for de nordlige naboer, ud over hvad det kan forventes i en bymæssig bebyggelse. Således er 3 etager i den viste afstand til skel et etageantal og en højde, som efter forvaltningens vurdering ikke giver gener til naboerne mod nord, ud over hvad det kan forventes i en bymæssig bebyggelse. Afstanden til skel og placeringen af den del af byggefeltet, som kunne opføres i op til 4 etager var efter forvaltningens vurdering ligeledes en højde som ikke ville give gener til naboer ud over hvad der kan forventes i en bymæssig bebyggelse.

9

I skellet står et fuldt udvokset levende hegn med både buske og store træer, som er suppleret med et trådhegn på en del af strækningen. Dette reducerer indblikket fra skolen til nabomatriklerne betragteligt. Der er udarbejdet skyggediagrammer efter borgermødet, og på baggrund af disse samt ovenstående vurderinger er det forvaltningens klare vurdering, at en bebyggelse på 3 etager ikke giver anledning til skyggegener eller indbliksgener, ud over hvad det kan forventes i en bymæssig bebyggelse. Ad 2) I forhold til støjgener fra skolen, så gives denne bekymring videre til skolen samt den rette afdeling, men det vurderes at problemet kan afhjælpes lidt ved at tilføje en bestemmelse om, at der ikke må opføres altangange på en ny bebyggelse, som det ellers er tilfældet i dag. Dette vil også medvirke til at nedbringe muligheden for indblik til naboskel. Indstilling: På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. Det indstilles desuden, at det indskrives i lokalplanens bestemmelser, at der ikke må opføres altangange eller svalegange på bygningskroppen mod det nordøstlige naboskel, som tilfældet er i dag. Nr. 2: Susanne og Jens Borchmann Resumé: 1) Høringsparten ønsker muligheden for 4 etager i det nordlige byggefelt fjernet, da det vil være til stor gene for dem som naboer. 2) Høringsparten mener at en forøgelse af højden vil betyde en værdiforringelse af deres ejendom. Vurdering: Ad 1) Se vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 1)”. Ad 2) I henhold til Planloven er lokalplanlægning et udtryk for erstatningsfri regulering, hvis den ikke er særdeles intensiv i forhold til én konkret grundejer. Det er forvaltningens vurdering, at dette ikke er tilfældet, og som det er anført under punktet ”Ad 1)” vil højden på en mulig bebyggelse ikke blive øget væsentligt, ud over hvad den eksisterende lokalplan 363 giver mulighed for. Derudover vil en reduktion af etageantallet samt et forbud mod altangange betyde, at der ikke vil kunne forekomme skyggegener eller indbliksgener, ud over hvad det

10

kan forventes i en bymæssig bebyggelse, som beskrevet under punktet ”AD 1”. Indstilling: På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. Det indstilles desuden, at det indskrives i lokalplanens bestemmelser, at der ikke må opføres altangange eller svalegange på bygningskroppen mod det nordøstlige naboskel, som tilfældet er i dag. Nr. 3: Pia og Jens Peter Stenvang Resumé: 1) Høringsparten mener, at kommunen skal overholde den eksisterende lokalplan, som var plangrundlaget for området, da høringsparten købte sit hus. 2) Høringsparten ønsker, at etageantallet for det nordlige byggefeltet ikke øges, da det vil være til stor gene for dem som naboer herunder indbliksgener både inden for og uden for på deres ejendom. 3) Høringsparten mener at en forøgelse af højden vil betyde en værdiforringelse af deres ejendom. 4) Høringsparten mener, at det vil være bedre for børnene, hvis legepladsen mod det nordlige skel flyttes, da der ikke er sol på legepladsen, så derfor er placeringen usund for børnene. Vurdering: Ad 1) Hvis muligheden for at opføre bebyggelse i 4 etager i det nordøstlige byggefelt fjernes med vedtagelse af den endelige lokalplan, så svarer den fremtidige byggemulighed til byggemuligheden i den eksisterende lokalplan. Ad 2) Se vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 1)”. Ad 3) Se vurdering under høringssvar 2 punkt ”Ad 2)”. Ad 4) Planmæssigt er det forvaltningens vurdering at arealet er egnet til ophold. Bemærkningen vil blive givet videre til skolen samt den rette afdeling. Indstilling:

11

På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. Det indstilles desuden, at det indskrives i lokalplanens bestemmelser, at der ikke må opføres altangange eller svalegange på bygningskroppen mod det nordøstlige naboskel, som tilfældet er i dag. Nr. 4: Lene Anette Andersen og Henrik Grimmig Christensen Resumé: 1) Høringsparten ønsker at al bebyggelse mod dem ikke bliver højere, da det vil betyde store skyggegener og indbliksgener for dem som naboer. 2) Høringsparten mener, at støjniveauet er højt og vil forøges med en forøgelse af bygningshøjden. 3) Høringsparten foreslår at gøre skoledistriktet for Frederiksborg Byskole mindre og tilstødende skoledistrikter større. 4) Høringsparten mener at en forøgelse af højden vil betyde en værdiforringelse af deres ejendom. Vurdering: Ad 1) Se vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 1)”. Ad 2) Se vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 2)”. Ad 3) Punktet er ikke relevant for lokalplan 440, men vil blive givet videre til den rette afdeling. Ad 4) Se vurdering under høringssvar 2 punkt ”Ad 2)”. Indstilling: På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. Det indstilles desuden, at det indskrives i lokalplanens bestemmelser, at der ikke må opføres altangange eller svalegange på bygningskroppen mod det nordøstlige naboskel, som tilfældet er i dag.

12

Nr. 5: Robert Martins Resumé: 1) Høringsparten er imod al ny bebyggelse på over 2 etager i det nordlige byggefelt, da han mener, at det vil være til stor gene for ham som nabo, da det vil:

• afskære udsigt mod skoven • Bebyggelsen vil virke voldsom i forhold til den nuværende lave

bebyggelse • Der vil komme indbliksgener

2) Høringsparten mener, at de geotekniske forhold betyder et dyrere byggeri. Vurdering: Ad 1) Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelse i det nordlige byggefelt ikke vil afskære udsigten mod skoven, hvis etageantallet sættes til 3 etager for hele byggefeltet. Se herudover vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 1)”. Ad 2) Da der i givet fald bygges ovenpå eksisterende fundament betyder det ikke så meget. Indstilling: På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. Det indstilles desuden, at det indskrives i lokalplanens bestemmelser, at der ikke må opføres altangange eller svalegange på bygningskroppen mod det nordøstlige naboskel, som tilfældet er i dag.

Nr. 6: Hanne og Niels Madsen Resumé: 1) Høringsparten er imod, at bebyggelse i det nordlige byggefelt kan opføres i flere etager end den nuværende bygning. De mener, at det vil give dem indbliksgener og forringede lysforhold. 2) Høringsparten mener, at en høj bygning vil betyde værdiforringelse for deres ejendom. Vurdering: Ad 1) Se vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 1)”. Ad 2)

13

Se vurdering under høringssvar 2 punkt ”Ad 2)”. Indstilling: På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. Nr. 7: Marianne og Jørn Gravesen Resumé: 1) Høringsparten mener at en mulighed for at bygge i 3 og 4 etager er en væsentlig udvidelse i forhold til den nuværende højde, og at dette vil betyde gener for de nærmeste af naboerne mod nord. 2) Høringsparten mener, at bebyggelsen i det nordlige byggefelt overskrider skovbyggelinjen mod Præstevangskoven og at det overskrider bygningshøjden imod Præstevangskoven. 3) Høringsparten mener, at bebyggelsen bør placeres i et andet byggefelt i lokalplanområdet i byggefeltet ud mod Præstevangskoven. Høringsparten foreslår desuden at højden i et byggefeltet mod skoven øges fra 2 til 3 etager. 4) Høringsparten ønsker, at der bliver opsat et fast hegn mellem skolen og den nordlige nabomatrikel. 5) Høringsparten fremfører at forslag til lokalplan 440 har for kort høringsperiode, og at borgermødet lå for sent i processen. 6) Høringsparten mener at lokalplanen ikke lever op til kravet om at være detaljeret nok til, at parter kan sætte sig ind i hvad det betyder for dem. Høringsparten finder processen omkring forslag til lokalplan 440 som svært utilfredsstillende, og mener at forslaget bare skal skubbes igennem systemet, og at alt er besluttet på forhånd. Vurdering: Ad 1) Se vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 1)”. Ad 2) Det er ikke tilfældet, at byggefeltet overskrider skovbyggelinjen. Der er tale om en eksisterende skovbyggelinje og et etageantal, der allerede er tilladt med den eksisterende lokalplan 363.

14

Ad 3) Det er muligt med lokalplanen at placere bygningsmassen i andre byggefelter. Lokalplanen giver kun mulighed for byggeretter og giver ikke pligt til at bygge i byggefelterne. Det er ikke nødvendigt at øge etageantallet fra 2 til 3 etager i byggefeltet ud mod Præstevangskoven for at give mulighed for at bygge det nødvendige antal etagemeter – også selvom det skulle vise sig, at det ikke er nødvendigt at bygge i det nordlige byggefelt. Ad 4) Det er ved udarbejdelsen af lokalplanen blevet vurderet at det eksisterende trådhegn samt det brede beplantningsbælte er tilstrækkeligt som fælles hegn, men ønsket videregives til skolen. Ad 5) Det er et selvstændigt formål med planloven, at offentligheden i videst muligt omfang bliver inddraget i planlægningsarbejdet, jf. planlovens § 1, stk. 2, nr. 6. Det er ikke bestemt med Planloven, at der skal afholdes borgermøde i høringsperiode. Forvaltningen har vurderet, at i forhold til indholdet i lokalplanen, så var 4 uger tilstrækkeligt til at inddrage offentligheden. Efter proceduren i § 24, stk. 5 og 6 kan kommunen fastsætte en frist for at fremsætte indsigelse over for forslag til lokalplaner på 4 uger. Ad 6) Det er forvaltningens vurdering, at lokalplanforslaget er detaljeret nok i forhold til de muligheder, der gives med lokalplanforslaget. Det er forvaltningens vurdering at placeringen af det nordlige byggefelt og det etageantal, der blev givet med forslaget ikke nødvendiggjorde yderligere materiale for at gøre lokalplanforslaget tilpas detaljeret. Indstilling: På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. På baggrund af høringssvaret og borgermødet indstilles det, at lokalplanen suppleres med visualisering af et muligt projekt for det nordlige byggefelt samt skyggediagrammer for etageantallet på 3 etager.

15

Nr. 8: Merete og Jørgen Slottved Resumé: 1) Høringsparten er imod, at bebyggelse i det nordlige byggefelt kan opføres i flere etager end den nuværende bygning. De mener, at det vil give dem indbliksgener. 2) Høringsparten mener, at en høj bygning vil betyde værdiforringelse for deres ejendom. 3) Høringsparten er bekymret for om det smukke egetræ vil kunne blive bevaret ved anlægsarbejde. Vurdering: Ad 1) Se vurdering under høringssvar 1 punkt ”Ad 1)”. Ad 2) Se vurdering under høringssvar 2 punkt ”Ad 2)”. Ad 3) Egetræet er ligesom flere andre træer i lokalplanområdet blevet erklæret bevaringsværdigt og må ikke fældes uden byrådets tilladelse. Hvis det fældes eller på anden måde dør skal det erstattes af et træ af samme art. I forbindelse med byggeri skal der opstilles trådhegn ved de bevaringsværdige træers drypzone. Der må ikke inden for træernes drypzone etableres byggeplads, kørevej, parkering og / eller oplagsplads. Der må ligeledes ikke udføres gravearbejde inden for træernes drypzone. Indstilling: På baggrund af høringssvaret indstilles det, at antal etager reduceres fra 4 til 3 for hele det nordøstlige byggefelt. Det indstilles desuden, at det indskrives i lokalplanens bestemmelser, at der ikke må opføres altangange eller svalegange på bygningskroppen mod det nordøstlige naboskel, som tilfældet er i dag. Nr. 9: DSB Resumé: 1) Høringsparten ønsker at parkeringspladsen på Frederiksborg Byskole vil kunne bruges til pendlerparkering til brugere af Hillerød Station, da de mener, at der ikke er ledig kapacitet i området, og at parkeringen ved Teglgårdssø parkeringsplads er opbrugt.

16

Vurdering: Ad 1) Det er forvaltningens vurdering, at parkeringspladsen skal være forbeholdt brugere af Frederiksborg Byskole og tandplejefunktionen. Parkeringspladsen anlægges udelukkende for at dække matriklens eget behov. Der er kapacitet til pendlerparkering på Teglgårdssø parkeringsplads. Dette er tidligere blevet undersøgt og belyst af forvaltningen. Indstilling: Det indstilles, at der ikke ændres på lokalplanforslaget på baggrund af høringssvaret.

17

KOPI AF INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27