jakie prawa mają konsumenci kupujący mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego?
TRANSCRIPT
Jakie prawa przysługują konsumentom przy zakupie
domu lub mieszkania
BezpiecznyZakupNieruchomosci.pl Pomagamy osobom i firmom kupującym nieruchomości w całej Polsce. Nasz zespół to doświadczeni specjaliści o komplementarnej wiedzy.
Bezpieczeństwo to spokój – wiemy jak je Tobie zapewnić.
PRAWO TECHNIKA FINANSE
JAK SKORZYSTAM Z PREZENTACJI? Każdy ma tyle praw ile zna
1. prawo do informacji 2. prawo do ochrony wpłaconych środków pieniężnych 3. prawo do odstąpienia od umowy 4. prawo do odbioru nieruchomości 5. prawa wynikające z rękojmi
GDZIE SĄ UREGULOWANE PRAWA KONSUMENTÓW NABYWAJĄCYCH NIERUCHOMOŚĆ?
• Ustawa "deweloperska" • Ustawa o prawach konsumenta • Kodeks cywilny
USTAWA DEWELOPERSKA Obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, - wprowadzono mechanizm ochrony wpłaconych przez nabywców środków pieniężnych w postaci mieszkaniowych rachunków powierniczych
CO JEST CELEM USTAWY? Celem ustawy jest wzmocnienie i ochrona pozycji konsumenta w sytuacji zawierania umowy z deweloperem, której przedmiotem jest nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
1. obowiązki dewelopera w zakresie informowania konsumenta o warunkach inwestycji i treści zawieranej umowy
2. instrumenty ochrony prawnej środków finansowych przekazanych przez konsumenta na realizację inwestycji w razie upadłości dewelopera
3. obowiązki dewelopera związane z odbiorem lokalu i zgłaszaniem przez nabywców jego wad
PRAWA KONSUMENTÓW SA RÓŻNE NA KAŻDYM ETAPIE ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI
ETAP WYBORU NIERUCHOMOŚCI
ETAP UMOWY DEWELOPERSKIEJ
ETAP PO UMOWIE
DEWELOPERSKIEJ
ETAP ODBIORU NIERCHOMOŚCI
ETAP UMOWY SPRZEDAŻY
ETAP PO UMOWIE
SPRZEDAŻY
PRAWO DO INFORMACJI Prawo do informacji: A. O realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim B. O oferowanym lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym C. O sytuacji prawno-finansowej dewelopera
SPOSOBY REALIZOWANIA PRAWA DO INFORMACJI Prawo do informacji realizowane jest na dwa sposoby:
A. Poprzez prospekt informacyjny
B. Poprzez umożliwienie konsumentowi zapoznania się z określonymi
dokumentami w siedzibie dewelopera
PROSPEKT INFORMACYJNY
Prospekt informacyjny składa się z dwóch części:
A. Ogólnej
B. Indywidualnej
CZĘŚĆ OGÓLNA PROSPEKTU INFORMACYJNEGO Część ogólna zawiera informacje:
A. O deweloperze (jego dane i doświadczenie)
B. O nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim
Warto sprawdzić w tej części m.in.
- Przewidziane inwestycje w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości
- Termin do którego nastąpi przeniesienie praw
- Informacje dotyczące środków ochrony wpłacanych pieniędzy
CZĘŚĆ INDYWIDUALNA PROSPEKTU INFORMACYJNEGO Część indywidualna– odnosi się do konkretnej nieruchomości
Warto sprawdzić w tej części m.in.:
- Cena za 1 mkw. powierzchni
- Standard prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego
- Liczbę lokali w budynku a zarazem liczbę miejsc garażowych lub postojowych
- Dostępne w budynku media
WAŻNE INFORMACJE Warto pamiętać, że:
-w razie zawarcia umowy deweloperskiej PI będzie stanowił jej część. –
- deweloper ma obowiązek nie tylko sporządzić prospekt informacyjny, ale także
bezpłatnie go doręczyć osobie zainteresowanej
- zmiany w treści prospektu informacyjnego muszą być wyraźnie zaznaczone w umowie
- przy pomocy prospektów informacyjnych konsument ma możliwość porównania ofert
deweloperów.
INFORMACJE DOSTĘPNE W SIEDZIBIE DEWELOPERA Informacje które deweloper ma obowiązek udostępnić konsumentom w lokalu
przedsiębiorstwa to informacje o charakterze prawno-finansowym:
- Stan księgi wieczystej
- Kopia pozwolenia na budowę
- Projekt architektoniczno-budowlany
- Kopia odpisu z KRS lub CEIDG
- Sprawozdanie finansowe za okres ostatnich dwóch lat
CO POWINNA ZAWIERAĆ UMOWA DEWELOPERSKA? - Określenie stron, miejsce i data zawarcia umowy, - Informacje o nieruchomości, jej stanie prawnym, ewentualnych obciążeniach - Określenie powierzchni i układu pomieszczeń - Standard wykończenia - Termin przeniesienia praw - Zobowiązanie dewelopera do wybudowania lokalu czy domu i wyodrębnienia lokalu lub przeniesienia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na nabywcę. - Wysokość, termin i warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera
ELEMENTY CHARAKTERYSTYCZNE DLA UMOWY DEWELOPERSKIEJ TO INFORMACJE O: - mieszkaniowym rachunku powierniczym - gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej o ile deweloper oferuje ten środek ochrony - numerze pozwolenia na budowę terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych - warunkach odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków pieniężnych - terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu
WARTO WIEDZIEĆ, ŻE Postanowienia umowy deweloperskiej, które są mniej korzystne niż te które przewiduje ustawa deweloperska są nieważne i stosuje się w takim przypadku postanowienia ustawowe. Nieuzgodnione z konsumentem postanowienia umowy deweloperskiej, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, czy też w rażący sposób naruszają jego interesy mogą zostać uznane za niedozwolone i tym samym nie będą wiązać konsumenta.
WARTO WIEDZIEĆ, ŻE Postanowienia przewidujące modyfikacje umowy bez wskazania ważnych przyczyn mogą stanowić niedozwolone postanowienia umowne. Nie ma obowiązku ponoszenia kosztów związanych z nieruchomością, np. podatku od nieruchomości, czy opłaty za użytkowanie wieczyste przed przeniesieniem własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Nabywca musi wyrazić zgodę na włączenie do umowy zmodyfikowanych lub nowych postanowień, które wynikają ze zmian treści prospektu informacyjnego lub załącznika.
PRZYKŁADY NIEDOZWOLONYCH PRAKTYK Konieczność zawarcia umowy z określonym ubezpieczycielem Konieczność wykończenia lokalu w określonym terminie np. pod groźbą kary umownej, albo odstąpienia od umowy przez dewelopera Konieczność partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości w części należącej do dewelopera Konieczność poniesienia kosztów aneksu do umowy
FORMA UMOWY DEWELOPERSKIEJ Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że niezachowanie tej formy powoduje jej nieważność W konsekwencji takiej formy, umowa ta może być zmieniona również wyłącznie w formie aktu notarialnego. Wszelkie inne formy (np. telefonicznie, pisemnie – listownie, ustnie) będą nieskuteczne.
UPRAWNIENIA ZWIĄZANE Z FORMĄ AKTU NOTARIALNEGO Taka umowa jest podstawą do wpisu roszczeń nabywcy do działu III księgi wieczystej nieruchomości, na której deweloper buduje lokal czy dom. Wniosek powinien być zawarty w akcie notarialnym.
WYBÓR NOTARIUSZA, KOSZTY UMOWY Konsument ma prawo swobodnego wyboru notariusza – kancelarii notarialnej w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego. Wybór może być podyktowany wieloma czynnikami, jak np. cena, lokalizacja, czy w końcu polecenie. Warto zapytać znajomego prawnika o poleconego notariusza! Nabywca i deweloper pokrywają koszty aktu notarialnego w częściach równych. Chodzi tu zarówno o wynagrodzenie notariusza jak i wszelkie koszty sądowe (np. związane z wpisem roszczeń)
MODYFIKACJA LUB NOWE POSTANOWIENIA UMOWY DEWELOPERSKIEJ Nabywca musi wyrazić zgodę na włączenie do umowy zmodyfikowanych lub nowych postanowień, które wynikają ze zmian treści prospektu informacyjnego lub załącznika. Jeżeli nabywca nie wyrazi zgody na takie zmiany, to ich treść nie wiąże nabywcy.
PRAWO DO ODSTĄPIENIA OD UMOWY Głównym celem ustawy deweloperskiej jest zabezpieczenie interesów nabywcy lokalu mieszkalnego czy domu. Te interesy zostały zabezpieczone poprzez wprowadzenie określonych uprawnień, o czym powiedziane było wcześniej. Ich nierespektowanie jest obarczone sankcją. W tym zakresie nabywca na tym etapie ma przede wszystkim ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia, przy czym nie jest to uprawnienie bezwarunkowe. Może ono zostać wykonane wyłącznie wtedy, gdy spełnione zostaną określone przesłanki.
PRZESŁANKI ODSTĄPIENIA OD UMOWY Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę: - Umowa deweloperska nie zawiera elementów wymaganych przez ustawę - Informacje zawarte w umowie nie są zgodne z prospektem informacyjnym lub załącznikach do niego - Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami - Prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych w ustawowym wzorze prospektu - Informacje zawarte w prospekcie lub jego załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym
KONSEKWENCJE NIEDOTRZYMANIA TERMINU PRZENIESIENIA PRAWA WŁASNOŚCI Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku nie przeniesienia na niego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Niemniej jednak przed skorzystaniem z tego prawa musi wyznaczyć deweloperowi co najmniej 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa i dopiero w razie jego bezskutecznego upływu ma możliwość odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji nabywca zachowuje roszczenie o zapłatę kary umownej za okres opóźnienia."
PRAWO DO ODSTĄPIENIA OD UMOWY PRZEZ DEWELOPERA Należy jednak pamiętać, że deweloper również ma prawo do odstąpienia od umowy, przy czym podobnie jak w przypadku nabywcy powiązane jest to z określonymi okolicznościami, tj.: - niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, przy czym konieczne jest najpierw bezskuteczne wezwanie nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania (nie stosuje się w przypadku siły wyższej) - niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni (nie stosuje się w przypadku siły wyższej)
SKUTKI ODSTĄPIENIA PRZEZ KONSUMENTA Należy pamiętać, że w wyniku odstąpienia od umowy przez konsumenta nie może on być obciążany żadnymi kosztami a bank po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej zobowiązany jest niezwłocznie wypłacić nabywcy przypadające mu środki pozostałe na rachunku powierniczym. W takim przypadku stopień bezpieczeństwa określa rodzaj wybranego przez dewelopera środka ochrony środków finansowych przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia.
SPOSOBY ZABEZPIECZENIA WPŁACANYCH ŚRODKÓW Ustawa deweloperska przewiduje 4 dopuszczalne możliwości zabezpieczenia wpłacanych środków: - Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa - Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa - Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
MIESZKANIOWE RACHUNKI POWIERNICZE Zamknięty i otwarty rachunek powierniczy zamknięty - bank wypłaca deweloperowi zgromadzone przez nabywcę pieniądze jednorazowo - po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej. otwarty - bank wypłaca pieniądze zgromadzone przez nabywcę na rachunku etapami, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie.
WARTO WIEDZIEĆ, ŻE: Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej nie daje gwarancji zwrotu 100% środków w przypadku upadłości dewelopera Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa nie obejmuje odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści Koszty prowadzenia rachunku powierniczego pokrywa deweloper Dokonanie wypłaty deweloperowi zgromadzonych przez nabywców na mieszkaniowych rachunkach powierniczych środków finansowych wbrew postanowieniom ustawy deweloperskiej stanowi przestępstwo zagrożone m.in. karą pozbawienia wolności do dwóch lat.
POROZUMIENIE O ROZWIĄZANIU UMOWY W kontekście ograniczeń wypowiedzenia umowy deweloperskiej (okoliczności uzasadniających wypowiedzenie) należy pamiętać, że Strony umowy deweloperskiej mogą zgodnie rozwiązać ją, składając oświadczenie woli w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji bank powinien niezwłocznie dokonać wypłaty zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym środków pieniężnych. Dokonuje tego na podstawie przedstawionego mu zgodnego oświadczenia woli stron umowy o sposobie podziału tych środków.
ODBIÓR NIERUCHOMOŚCI Przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzedzone jest jego odbiorem w obecności nabywcy lub jego pełnomocnika. Z odbioru sporządza się protokół. Odbiór lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego nie może zostać dokonany przez dewelopera jednostronnie, tzn. bez obecności nabywcy (lub jego przedstawiciela).
ZGŁASZANIE USTEREK Deweloper ma 14 dni na uznanie wskazanych przez nabywcę w protokole wad lub odmowę ich uznania, wraz z uzasadnieniem. Jeżeli deweloper uznał wskazane przez nabywcę wady, powinien je usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Nabywca ma prawo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu przez okres 5 lat od jego wydania. Po tym czasie możliwe jest dochodzenie tych roszczeń, jeśli deweloper zataił wady budynku.
BEZPIECZEŃSTWO Zawarcie umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu to ostateczne finalizowanie zakupu Państwa wymarzonego mieszkania i często wiąże się z ogromnymi emocjami. Ważne jest jednak, żeby zachować czujność i zagwarantować sobie maksimum praw, gdyż będzie to rzutować na Państwa zadowolenie z zakupionego mieszkania. W umowie należy zweryfikować m.in. bezpieczeństwo ustanowienia odrębnej własność lokalu bezpieczeństwo płatności, a także sprawdzić zapisy dotyczące warunków rękojmi, czy ewentualnie gwarancji.
WNIOSEK WIECZYSTOKSIĘGOWY Analizy wymaga również wniosek wieczystoksięgowy zawarty w akcie notarialnym, w szczególności w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego gdyż wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Pamiętać należy również o bardziej prozaicznych kwestiach, jak rozliczenie dostaw wody, gazu, czy energii elektrycznej, oraz terminie i warunkach przekazania lokalu
CO POWINNA GWARANTOWAĆ UMOWA SPRZEDAŻY? Umowa przeniesienia prawa własności domu lub ustanowienia odrębnej własności lokalu powinna gwarantować: - Bezpieczeństwo przeniesienia praw - Bezpieczeństwo płatności ceny, - Prawa nabywcy w zakresie gwarancji - Prawa nabywcy w zakresie rękojmi - Postanowienia rozliczenia dostawy wody, gazu, energii elektrycznej, oraz usług telekomunikacyjnych - Postanowienia dotyczące przekazania lokalu
RĘKOJMIA ZA WADY FIZYCZNE Podstawowym prawem na tym etapie jest przysługująca każdemu rękojmia za „wady fizyczne” sprzedanej nieruchomości.. W przypadku nieruchomości termin odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi wynosi 5 lat. Wada fizyczna polega na niezgodności z umową. Sprzedana nieruchomości jest niezgodna z umową w szczególności, jeżeli: - nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia - nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór - nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia - została kupującemu wydana w stanie niezupełnym
UPRAWNIENIA Z RĘKOJMI Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o: - obniżeniu ceny albo - odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca: niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
OGRANICZENIA RĘKOJMI Konsument może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.
BezpiecznyZakupNieruchomości.pl /blog
W trakcie spotkań z osobami zainteresowanymi bezpiecznym zakupem nieruchomości (np. w trakcie seminariów na targach mieszkaniowych) spotykamy się z szeregiem pytań, które
grupujemy i umieszczamy na naszej stronie internetowej w zakładce pytania:
Zgromadzone tam informacje stanowią zatem wartościowe, bo praktyczne źródło wiedzy nt. procesu nabywczego nieruchomości. Zachęcamy do odwiedzenia i zadawania pytań.
ZNAJDŹ NAS W SOCIAL MEDIA Zapraszamy do śledzenia Nas w mediach społecznościowych. Dokładamy staranności, żeby nasze fanpage dostarczały szeregu ciekawych informacji nt. rynku nieruchomości i były wartościowym źródłem wiedzy dla osób zamierzających nabyć nieruchomość.
DO KOGO ZWRÓCIĆ SIĘ PO POMOC?
BezpiecznyZakupNieruchomości
Oferujemy kompleksową pomoc dla rynku nieruchomości w zakresie spraw prawnych, technicznych i finansowych.
Pomożemy dochodzić Twoich praw na każdym etapie z drogą sądową włącznie.
Najlepiej jednak jest zapobiegać a nie leczyć, dlatego przygotowaliśmy modele
współpracy przy zakupie nieruchomości
DLACZEGO WARTO WSPÓŁPRACOWAĆ Z BZN?
OSZCZĘDZASZ CZAS Pomagamy na każdym etapie zakupu. Reprezentujemy Klientów w negocjacjach oraz przy tworzeniu aktu notarialnego. W rezultacie cały proces postępuje sprawnie, nie wymagając od Ciebie nadmiernego zaangażowania.
ŚPISZ SPOKOJNIE Kupno nieruchomości to ważna życiowa decyzja. Korzystając z naszego kompleksowego wsparcia, ten krok będzie możliwie uproszczony i dopasowany do Twoich oczekiwań.
OSZCZĘDZASZ PIENIĄDZE Nasz zespół składa się z fachowców o wzajemnie uzupełniającym się doświadczeniu i kompetencjach. Dzięki temu, chronimy naszych Klientów przed poniesieniem dodatkowych kosztów transakcji.
ZAJMUJESZ SIĘ TYM CO WAŻNE Kupując nieruchomość nie warto ryzykować. Z pewnością cenne jest obiektywna ocena i wsparcie fachowców. Zaufaj naszej wiedzy, nie tracąc czasu na wątpliwości.
KROK PIERWSZY
Klient zainteresowany nabyciem konkretnego mieszkania już po negocjacjach z deweloperem. Klientowi bardzo zależy na czasie, uważa, że deweloper udzielił mu świetnego rabatu, więc nie ma na co czekać.
KROK DRUGI
Sporządziliśmy audyt nieruchomości i zasugerowaliśmy, że cena za mieszkanie jest zawyżona. Klient zdecydował się na powierzenie nam dodatkowych negocjacji z deweloperem.
KROK TRZECI
Przedstawiliśmy argumenty, których dostarczył nam audyt nieruchomości.
HISTORIA KONKRETNEGO KLIENTA
EFEKT
Cena ostatecznie jest mniejsza o 10% Klient zyskuje w tym konkretnym przypadku:
40.000 zł
KROK PIERWSZY
Zgłosił się do Nas klient zainteresowany audytem nieruchomości. Powierza to zadanie nam.
KROK DRUGI
Dokonujemy audytu. Okazuje się, że część nieruchomości gruntowej przeznaczona jest na budowę jednej z przelotowych ulic Warszawy. Na nieruchomości nie będzie żadnych dostępnych miejsc parkingowych dla mieszkańców a dodatkowo nieruchomość będzie na skrzyżowaniu dwóch ruchliwych ulic i w miejscu gdzie będzie wjazd i wyjazd z tunelu.
KROK TRZECI
Klient rezygnuje z zakupu nieruchomości ponieważ nie miał świadomości istniejących zagrożeń. Powierza nam poszukiwanie nieruchomości, która spełni wszystkie jego oczekiwania.
HISTORIA KONKRETNEGO KLIENTA
EFEKT
Ostatecznie klient kupuje podobną nieruchomość w lepszej cenie a dodatkowo dzięki naszym negocjacjom otrzymuje miejsce parkingowe w garażu podziemnym gratis
