les marchés immobiliers dans la tourmente de la crise financière
TRANSCRIPT
Les marchés immobiliers dans la tourmente financière
Palais Brongniart – 24 mars 2009
• Les facteurs de structuration des territoires- Dynamisme et démographie, - Attractivité des territoires, - Aménagement des territoires
Conséquence de la mauvaise connaissance de ces facteurs, la fracture
• Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs
- Investisseurs , Promoteurs, Constructeurs et Collectivités locales
Les Facteurs structurants, indicateurs de la capacitéde résistance et de rebond des marchés
3 grandes originalités :
Un caractère très opérationnel(analyse d’opérations de financement)
Une implication directe dans la politique de maîtrise des risques immobiliers du Crédit Foncier
L’appui d’un réseau composé d’une centaine d’experts régionaux (Foncier Expertise)
La Direction des Etudes et de l’Observatoire Immobilier
Classement des agglomérations étudiéespar classe de cotation générale
5
4
3
2
1
Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez
Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, St Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne
Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon,
Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval
Paris/1ère Couronne , Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, Genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne-Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers
Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes
Légende cotations : A Excellent - B Bon (B+ ou B-) - C Moyen (C+ ou C-) - D Médiocre
Les facteurs structurants, indicateurs de la capacitéde résistance et de rebond des marchés
Une vision innovante de l’appréciation immobilière
Une nouvelle approche de l’économie Immobilière
• Création d’indicateurs économiques, démographiques, sociologiques, etc…, caractérisant les marchés
• Appréciation des composantes du dynamisme économique des régions
• Analyse de la capacité de résistance des marchés
Le dynamisme démographique :
Dont les 2/3 de l’accroissement des ménages se concentreront sur 1/3 des départements d’ici 2010
Accroissement fort
Stagnationou diminution
Taux de croissance annuelmoyen du nombre des ménages
Une démographie régionale recomposée
Flux migratoires intenses
Source : Chaire Ville, Science Po
Dynamisme économique
Emploi salarié et PIB(évolution 1999-2005)
Croissance forte
Croissance moyenne
Croissance modérée
L’attractivité des territoires
Source : DIACT
Pôles immobiliers d’entreprises les plus dynamiques depuis 2000
Croissance de l’emploisalarié privé la plus forte (1999-2005)
Emploi et grands pôles d’entreprises
Source : CFF
L’attractivité des territoires
L’aménagement du territoire
Réseau TGV
Toulouse intra-boulevard :
≤ - 5%
2ème périphérie :- 10 à - 25%
1ère périphérie :- 10 à - 15%
Qualité du centre ville ou de l’agglomérationImpact sur l’évolution des prix : l’exemple de Toulouse
Source : CFF
L’aménagement du territoire
Les dysfonctionnements
• Surproduction
• Insuffisance de production
• Production inadaptée
Surproduction ou risques de surproduction à court terme
ENTREPOTS LOGISTIQUES
Risque nul
Risque moyen
Risque important
Les conséquences d’une mauvaise connaissance de ces facteurs
BUREAUX
Source : CFF
➨ depuis 1O ans un déficit cumulé de 1.700.000 logements
e
Insuffisance de la production de logements
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
1800000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Mise en chantierDéficitDéficit cumulé
Source : MEDDAT
Les conséquences d’une mauvaise connaissance de ces facteurs
Une production partiellement inadaptée Les dérives du Robien
Marché dynamique ou prometteur
Marché équilibré
Marché sur offreur ou mis sur surveillance
Source : CFF
Les conséquences d’une mauvaise connaissance de ces facteurs
Capacité de résistance
Brive, Limoges,Périgueux,…
+ +
+ +
+
+-
-Capacité de rebond
Troyes, Calais,St Etienne,Dunkerque, Angoulême,...
Le Mans,Laval,Toulon, Belfort, Nancy, Besançon, Clermont-FD,...
Metz, Brest, Reims, Rouen,Rennes, Le Havre, Nice, Paris/1ère Couronne,...
Lyon, Toulouse, Nantes, Strasbourg,Lille, Bordeaux, Marseille,...
Le classement des agglomérations face à la conjoncture
DémographieAttractivité économique
Aménagement des territoires
Appartements anciens de bon standingPrix € au m² / Valeur dominante
Strasbourg2600
Bordeaux2600
Clermont-Ferrand2000
Dijon2250
Rennes2400 Tours
2700
Reims2600
Montpellier2350
Limoges1600
Toulouse2600
Lille2700
Rouen2800
Nantes2300
Marseille3200
Lyon3300
Panorama des prix – Mars 2009
Source : CFF
Paris6600
La fracture
70 % des loyers de bureaux en IDF sont inférieurs à 400 euros/m²
On communique généralement sur des loyers
entre 600 et 800 euros/m²
La fracture
Pouvoir d’achat immobilier en résidentiel neuf
€
Offre : 3000 – 3500 €/m2
Demande exprimée : 2300 – 2500 €/m2
Logements anciensde bon standingPrix € / Valeur dominante
Strasbourg370850
Loyers mensuels
studio
Loyers mensuels T4 Bordeaux370 820
Dijon320640
Rennes360780 Tours
360730
Reims350625
Montpellier340900
Limoges330800
Toulouse300660
Lille400715
Rouen290665
Nantes390870
Paris500
1600
Marseille420960
Lyon400900
Panorama des loyers – Mars 2009
Source : CFF
« Seuls les leviers démographiques, économiques et politiques de l’offre et
de la demande locale permettent d’expliquer et de prévoir les évolutions des marchés »
Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs
Investissements 2008
~ 12,5 milliards d’€Institutionnels privésImmobilier d’entreprise
> 15 milliards d’€Particuliers
~ 1 milliard d’€Bailleurs sociaux
~ 1,5 milliards d’€Institutionnels privés
Immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel soutient la comparaison
Les investisseurs : un rôle moteur
Niveau de performance globale 2008
- 2 à + 9,5 %0 %Habitation
0 à + 10 %- 8 %Commerces
- 3 à + 12,3 %- 15 %Bureaux
Principales agglomérations
Province
Paris1ère couronne2008
(rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%) biens de standing en situation recherchée)
Les investisseurs : un rôle moteur
Performance globale 2008(rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%) biens de standing en situation recherchée)
+ 11,4 %Aix-en-Provence
- 15 %Paris 1ère couronne
- 2,5 %Lyon- 1,5 %Toulouse
+ 11 %Nancy
+ 11,5 %Nantes
+ 11,8 %Orléans
+ 12,3 %Le Mans
Performances en bureaux exemples d’ agglomérations
Performances en habitation exemples d’ agglomérations
0 %Paris 1ère couronne
+ 2,5 %Lyon
+ 3,6 %Toulouse
+ 5,8 %Aix-en-Provence
+ 6 %Le Mans
+ 5,5 %Bayonne-Anglet-Biarritz
+ 6,7 %Poitiers
+ 9,5 %Strasbourg
Les investisseurs : un rôle moteur
Les promoteurs face à la crise
Principales mesures pour maîtriser leurs charges :
• baisses des prix limitées et avantages commerciaux pour réduire la progression des stocks
• renégociation ou abandon des charges foncières
• révision des contrats avec les entreprises de construction
• ajustement des effectifs
• cession en bloc auprès des investisseurs et en particulier des bailleurs sociaux
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
Année 2005 Année 2006 Année 2007 Année 2008
Mises en vente Ventes
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
2005 2006 2007 2008
Logements autorisés Logements commences
Les promoteurs face à la crise
Mises en venteVentes
Logements autorisésLogements commencés
Source MEDDAT
Eviter une offre excessive de logements face à une demande en réduction et une baisseaccélérée des prix de vente
600 000
0
300 000
2005 2006 2007 20082005 2006 2007 2008
160 000
0
80 000
Coûts de promotionLe renchérissement du coût de construction sur une opération logements en IdF et en province
Les entreprises BTP
FoncierConstructionFrais annexesMarge promotion
1999 2009
23 %47 %
18 % 12 %
21,5 %55,5 %
15 %8 %
(en pourcentage du prix de vente TTC)
Source CFF
Les collectivités territoriales enrichissent leur palette d’aide à l’accession
Le rôle des collectivités locales et de l’Etat
Dispositif d’aides pour le PASS FONCIERau 29 janvier 2009
Aide suffisante pour la mise enoeuvre du PASS FONCIER
Aide partielle nécessitant l’aideconjointe d’une autre collectivité
Source Direction Habitat CFF
Mesures de court terme
- Production en masse de logements
- Affirmer le rôle social des bailleursPréserver l’équilibre entre locataires et propriétairesAdapter les systèmes fiscauxRéduire les taux de mutation des opérations locatives
- Restaurer la confianceAméliorer la transparence des marchésCréer des instances paritaires de développement immobilier
- Améliorer la fluidité du marché
Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs
Mesures de moyen terme
- Réorienter l’offre immobilièreRationaliser les implantationsMieux s’attacher aux besoins des PMEAdapter les règles de gouvernance
- Débloquer le marché du foncierCréer des coefficients planchers d’occupation du sol Lever les contraintes architecturales excessivesRelancer la création de quartier et de villes nouvelles
- Réduire les coûts de constructionAdopter de nouveaux matériauxMettre au point de nouveaux procédés constructifs
Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs
Les perspectives d’évolution de marché en 2009
Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs
- 10 % à - 20 %Marché des biens courants en situation dépréciée
- 5 % à -15 %Marché des biens de standing en situation banale
0 % à -5 %Marché des biens de standing en situation recherché
stabilitéMarché des biens d’exception
évolution des prix de vente
à court termeMarché résidentiel
Evolutions des prix attendues en 2009
Perspective d’évolution des marchés 2009
- 5 % à - 15 %Boutiques centre-ville
- 7 % à - 15 %Entrepots neufssecteurs recherchés
- 15 % à - 25 %Bureaux anciens Autres secteurs
-5 % à -15 %Bureaux neufs secteurs recherchés
évolution des prix de vente à court
termeMarché immobilier
d’entreprise
- 3 % à + 5,5 %- 2 %Habitation
- 5 % à + 4 %- 3 %Commerces
- 5 % à + 3 %- 8 %Bureaux
Principales agglomérations
Province
Paris/ 1ère
couronnePrévisions
2009
Niveau de performance globale attendue en 2009Rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%)
Perspective d’évolution des marchés 2009
biens de standing en situations recherchées
Annexes
Annexe cartes
Charges foncièrespour collectifPrix/m² SHON
Lille500
Rouen550
Nantes450
Reims380
Poitiers420
Bordeaux450
Montpellier380
Clermont-Ferrand
500
Lyon700
Dijon420
Nancy400
Strasbourg500
Amiens250
Besançon285
Limoges350
Marseille700
Brest400
Orléans850
Mars 2009
Annexe cartes
Terrains à bâtir individuelsValeur dominante / prix par lot
Strasbourg100 000 €
600 m²
Nancy100 000 €
600 m²
Bordeaux100 000 €
500 m²
Clermont-Ferrand75 000 €750 m²
Dijon80 000 €800 m²
Rennes57 000 €550 m²
Orleans90 000 €750 m²
Reims90 000 €750 m²
Besançon62 000 €800 m²
Montpellier160 000 €
450 m²
Limoges50 000 €700 m²
Metz105 000 €
700 m²
Toulouse100 000 €
800 m²
Lille130 000 €
600 m²
Rouen70 000 €750 m²
Nantes60 000 €650 m²
Amiens70 000 €600 m²
Poitiers57 000 €700 m²
Marseille200 000 €
800 m²
Lyon180 000 €
800 m²
Mars 2009
Annexe cartes
Appartements anciens de bon standingPrix € au m²
Strasbourg2600
Bordeaux2600
Clermont-Ferrand2000
Dijon2250
Rennes2400
Tours2700
Reims2600
Besançon1500
Montpellier2350
Limoges1600
Metz2000
Toulouse2600
Lille2700
Rouen2800
Nantes2300
Amiens1750
Poitiers1900
Marseille3200
Lyon3300
Mars 2009
Annexe cartes
Appartements neufs de bon standingPrix € au m²
Strasbourg3400
Bordeaux3300
Clermont-Ferrand2900
Dijon3000
Rennes3200
Tours2700
Reims3250
Besançon2700
Montpellier3300
Limoges2700
Metz2000
Toulouse3200
Lille3300
Rouen3200
Nantes3200
Amiens2800
Poitiers2400
Marseille3600
Lyon3900
Mars 2009
Annexe cartes
Logements anciensde bon standingPrix €/m²
Strasbourg370850
Loyers mensuels studio
Loyers mensuels T4 Bordeaux370 820
Clermont-Ferrand260680
Dijon320640
Rennes360780 Tours
360730
Reims350625
Besançon320620
Montpellier340900
Limoges330800
Metz320690
Toulouse300660
Lille400715
Rouen290665
Nantes390870
Amiens325660
Poitiers300600
Marseille420960
Lyon400900
Mars 2009
Bordeaux
Clermont-Fd
Dijon
Rennes
Tours
Montpellier
Nancy
Toulouse
Lille
Rouen
Nantes
Nice
Marseille
Lyon
16 implantations régionalesde l’Expertise
126 experts et évaluateurs
Foncier Expertise
Paris
Chambery