ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

KHOA ĐỊA LÝ

-------o0o-------

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn : TS. Phạm Thị Phin

Học viên thực hiện : Đinh Thị Nguyên

Hà Nội - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và

chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích

dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Người thực hiện luận văn

Học viên

Đinh Thị Nguyên

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình,

nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Địa lý

trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội và đặc biệt của TS. Phạm

Thị Phin đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thiện

luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Hoài

Đức, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký

đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công

tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.

Xin trân trọng cảm ơn!

Học viên

Đinh Thị Nguyên

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

GCN

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG

TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

VỚI ĐẤT .............................................................................................................. 4

1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .................................................. 4

1.1.1. Những khái niệm cơ bản ........................................................................ 4 1.1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................... 4 1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất ...................................................................................... 9 1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................... 10 1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................... 11 1.2. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............... 13

1.2.1. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

Trung ương ..................................................................................................... 13 1.2.1.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................... 13 1.2.1.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................... 14 1.2.1.3. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................. 15 1.2.2. Hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà

Nội và huyện Hoài Đức .................................................................................. 21 1.2.3. Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013 ............ 23

1.3. Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội ................................................................................................................. 25

CHƢƠNG 2. NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG

KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI

HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ... Error! Bookmark not defined.

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hộiError! Bookmark not

defined.

2.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................... Error! Bookmark not defined. 2.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................... Error! Bookmark not defined. 2.1.1.2. Địa hình, địa mạo .............................. Error! Bookmark not defined. 2.1.1.3. Khí hậu .............................................. Error! Bookmark not defined. 2.1.1.4. Thuỷ văn ............................................ Error! Bookmark not defined.

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ......................... Error! Bookmark not defined. 2.1.2.1. Dân số ................................................ Error! Bookmark not defined. 2.1.2.2. Lao động, việc làm và thu nhập ........ Error! Bookmark not defined. 2.1.2.3. Cơ sở hạ tầng .................................... Error! Bookmark not defined. 2.1.2.4. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .... Error! Bookmark not

defined. 2.1.3. Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất ............................... Error! Bookmark not defined. 2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại huyện

Hoài Đức, thành phố Hà Nội ................................ Error! Bookmark not defined.

2.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai tại huyện Hoài Đức ............. Error!

Bookmark not defined. 2.2.1.1. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

........................................................................ Error! Bookmark not defined. 2.2.1.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất .......................................................... Error! Bookmark not defined. 2.2.1.3. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... Error! Bookmark not

defined. 2.2.1.4. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..... Error! Bookmark

not defined. 2.2.1.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ... Error! Bookmark not defined. 2.2.1.6. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai

........................................................................ Error! Bookmark not defined. 2.2.1.7. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện

Hoài Đức và những tác động đến công tác đăng ký, cấp GCN ............ Error!

Bookmark not defined. 2.2.2 Thực trạng và biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức ................ Error!

Bookmark not defined. 2.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 ...... Error! Bookmark not defined. 2.2.2.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 . Error! Bookmark not

defined.

2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Hoài Đức ..................................................... Error! Bookmark not defined.

2.3.1. Thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho công tác

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................... Error! Bookmark not defined. 2.3.1.1 Hiện trạng cở sở vật chất ................... Error! Bookmark not defined. 2.3.1.2. Nguồn nhân lực ................................. Error! Bookmark not defined.

2.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu ................ Error!

Bookmark not defined. 2.3.2.1. Những văn bản hướng dẫn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

........................................................................ Error! Bookmark not defined. 2.3.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất .................. Error! Bookmark not defined. 2.3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

.............................................................................. Error! Bookmark not defined. 2.3.3. 1. Thuận lợi .......................................... Error! Bookmark not defined. 2.3.3.2. Khó khăn ............................................ Error! Bookmark not defined.

2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức

................................................................................. Error! Bookmark not defined.

2.4.1. Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai Error!

Bookmark not defined. 2.4.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai ........... Error! Bookmark not defined. 2.4.3. Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

.............................................................................. Error! Bookmark not defined. 2.4.3.1. Thuận lợi ........................................... Error! Bookmark not defined. 2.4.3.2. Khó khăn ............................................ Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not

defined.

3.1. Các nhóm giải pháp chung ............................ Error! Bookmark not defined.

3.1.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .......... Error! Bookmark not defined.

3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Error! Bookmark not

defined. 3.1.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính .... Error! Bookmark

not defined. 3.1.4. Giải pháp về tài chính ............................... Error! Bookmark not defined.

3.2. Giải pháp cụ thể đối với huyện Hoài Đức .... Error! Bookmark not defined.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................. Error! Bookmark not defined.

1. KẾT LUẬN ........................................................ Error! Bookmark not defined.

2. KIẾN NGHỊ ....................................................... Error! Bookmark not defined.

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 32

PHỤ LỤC ............................................................... Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2011 – 2015

Bảng 2.2. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2010-2015

Bảng 2.3. Diện tích tự nhiên của huyện Hoài Đức năm 2015

Bảng 2.4. Bảng biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức giai đoạn 2010 – 2015

Bảng 2.5. Bảng kê tài sản cố định

Bảng 2.6. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu

Bảng 2.7. Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân (cấp

GCN lần đầu)

Bảng 2.8. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính xã

Bảng 2.9. Bảng tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Bảng 2.10. Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đăng ký biến động đất đai

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong giai

đoạn hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đai của con người ngày càng tăng, kéo theo đó là

yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng

hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này. Do đó, để kiểm soát được tình

hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là

giấy chứng nhận - GCN). Tuy nhiên, hiện nay tình hình cấp GCN đang gặp nhiều khó

khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Chính vì vậy việc đánh giá đúng

thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp

thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của thủ

đô. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thị trường

và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, quỹ đất có

nhiều biến động, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn ít. Trong khi công tác quản lý

Nhà nước về đất đai tại huyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình

trạng vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp

về đất đai trên địa bàn huyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi

thường khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Do vậy, việc đăng ký lần đầu và đăng

ký biến động trên địa bàn huyện phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khai chậm so

với kế hoạch đề ra.

Xuất phát từ những vấn đề trên, luận văn đã lựa chọn đề tài "Nghiên cứu thực

trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Hoài

2

Đức, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công

tác này trên địa bàn nghiên cứu.

3. Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và tính pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài

Đức. Từ đó, rút ra những điểm mạnh, những vấn đề còn khó khăn và tồn tại, đồng thời

tìm hiểu những nguyên nhân của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu: Nhằm thu thập các số liệu

về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất

đai, tình hình kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính

tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

- Phương pháp so sánh: Phân tích, so sánh số liệu về thực trạng biến động của

công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, từ đó rút ra những

mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn.

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ thu thập số liệu và so sánh, tiến

hành tổng hợp phân tích số liệu và làm rõ thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Xây dựng phiếu

điều tra và điều tra 160 phiếu. Trong đó 120 phiếu điều tra lấy ý kiến người dân về công

tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất lần đầu (thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, thông tin

về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời gian thực hiện thủ tục hành

chính đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận, thái độ phục vụ của cơ quan chức năng

có thẩm quyền, sự hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai có liên quan, nguyện

vọng và kiến nghị của người dân với các cơ quan có thẩm quyền…); 20 phiếu điều tra

3

người dân đến thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh văn phòng

đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (hiểu biết quy định pháp luật về thủ tục đang cần làm,

sự hướng dẫn của cán bộ hướng dẫn tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ, thời gian giải quyết thủ

tục hành chính, thủ tục hành chính trong thực hiện đăng ký biến động…)

Điều tra 20 phiếu cán bộ tham gia thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận ở địa phương (cán bộ địa chính cấp xã). Những nội dung điều tra gồm:

Những khó khăn của công tác này tại địa phương (khó khăn trong việc xác định nguồn

gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lưu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch…); những vướng

mắc trong việc áp dụng chính sách, pháp luật của thành phố Hà Nội và của Trung

ương vào địa phương, trình độ chuyên môn, kiến nghị với cấp có thẩm quyền…

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiến

Ý nghĩa khoa học:

Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN là bước đầu tiên

quan trọng phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải

pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng và cải cách thủ

tục hành chính nói chung.

Ý nghĩa thực tiễn:

Với kết quả đề tài nghiên cứu là bước đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết

hồ sơ đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hơn nữa vai trò của nhà nước

trong công tác quản lý đất đai. Đề ra kế hoạch cấp GCN hàng năm, giải quyết một số

vấn đề vướng mắc trong công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu.

6. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn

gồm 03 chương:

Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Nghiên cứu thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện

Hoài Đức, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

4

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.1.1. Những khái niệm cơ bản

1.1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với một tài sản bất kỳ, người sở hữu (quyền sở hữu) có ba quyền: quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đối với đất đai cũng vậy, tuy nhiên ở

nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu,

Nhà nước đóng vai trò quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho người dân.

Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nhất

định theo quy định của pháp luật.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật. Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có

Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô cùng quan trọng, là

điều kiện cần để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.

Điều 46, Luật đất đai năm 2003 [12] quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật này;

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử

dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

5

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.

Luật đất đai năm 2013 [13] đã có một số nội dung đổi mới cụ thể như sau:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận

tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa

hoặc được mô tả trên hồ sơ.

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và

tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để

phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá

nhân có liên quan.

Trong đó:

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất

để quản lý

- Đăng ký quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo

yêu cầu của chủ sử hữu.

- Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản

lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có

giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký thì

đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai hình thái:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu)

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)

a. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền

quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ

địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ

điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu được thực hiện trên phạm

vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:

6

Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay

từ cấp cơ sở.

Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp

xã, phường, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.

Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán

bộ cấp cơ cở.

Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ

địa chính.

* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải

thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải

quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất,

diện tích thửa đất…

Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định

của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các

quan hệ đất đai.

Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ đạo

chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan.

Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đo đạc,

lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất

đai... để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.

Đăng ký lần đầu được hoàn thành trong một thời gian nhất định.

* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất

trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy

định của pháp luật.

* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký.

7

* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác so với

đăng ký biến động

Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với

trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đất đối

với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần

đầu cơ quan nhà nước phải thẩm tra xác minh rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy

định pháp luật về đất đai để công nhận và xác nhận chế độ sử dụng đất đối với thửa đất

(xác định diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng, nguồn

gốc sử dụng, mục đích sử dụng), quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sử hữu

có nhu cầu trên GCN.

Kết quả của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ

địa chính của Nhà nước và được cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản

gắn liền với đất có đủ điều kiện.

b. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để

ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính theo

quy định của pháp luật

Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực tiếp

là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm

bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ

sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản

lý, sử dụng đất đai.

* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc

đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất;

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Chuyển mục đích sử dụng đất;

8

Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang

hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao

đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu

tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung

của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử

dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả

hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;

thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án

của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi

vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật

đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến

động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử

dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo

quy định. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào sổ địa chính.

* Đăng ký biến động có những đặc điểm khác so với đăng ký lần đầu

Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã

xác định một chế độ sử dụng nhất định, sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan

đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất đều phải phù hợp với quy định của pháp

9

luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội

dung đã đăng ký theo quy định.

Vì vậy quá trình đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi

theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và

chỉnh lý hoặc thu hồi GCN đã cấp.

1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

a. Khái niệm

Theo Luật đất đai năm 2003 [12], Khoản 20, điều 4 quy định: “Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.

Theo Luật đất đai năm 2013 [13], Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp

lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài

sản khác gắn liền với đất”.

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác,

rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở

hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

b. Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng

đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

10

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;

theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan

thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các

thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử

dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1. Yêu cầu của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất đai, làm cơ sở để

nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhà nước có

đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng

hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải chấp hành

đúng luật đất đai và các quy định của ngành quản lý đất đai, cụ thể:

- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời

hạn sử dụng đất và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.

- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định.

- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội

dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài

liệu có liên quan.

Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện

đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.

11

Đăng ký đất đai phải có tính kế thừa, có quan hệ với các nhiệm vụ quản lý nhà

nước về đất đai, các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan.

Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở cần thiết

cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện trạng,

vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết tranh

chấp đất đai.

Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là cơ sở thiết lập mối quan hệ

pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước

xác nhận quyền hợp pháp của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đó

cũng là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên này.

1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt động

này giúp cơ quan nhà nước nắm chắc được quỹ đất, tình hình biến động về đất đai.

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà

nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc

giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng hệ thống

thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai.

Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch và dân

chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không đăng ký

dẫn tới tranh chấp đất đai.

Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất là:

- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trong

quá trình sử dụng như nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử

dụng đất.

- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ,

giữ đất.

12

- Xác định được mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất.

- Xác định được thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất

- Xác định được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù

hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất.

- Xác định được các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng

sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với người sử

dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của UBND các

cấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực.

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp

vụ trong lĩnh vực đất đai.

- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai đúng đối tượng đã đăng ký đất đai,

cấp GCN.

- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai xác định được khi có thay đổi về

ranh giới thửa đất.

- Xác định được thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong công tác thống kê đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác thống kê đất đai:

- Là cơ sở để tiến hành thống kê cho các đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

- Là cơ cở phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.

- Là cơ sở cho việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất.

Trong việc tham gia thị trường bất động sản

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong việc tham gia thị trường

bất động sản:

- Đây là điều kiện cần và đủ để quyền sử dụng đất trở thành hành hóa lưu thông

trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn …

- Là căn cứ quyết định chính sách tài chính về đất đai.

- Ổn định thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản được công khai,

minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh các giao dich ngầm.

13

1.2. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương

1.2.1.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của người sử dụng đất đối với

một thửa đất nhất định, đó là công việc mang tính chất pháp lý cao, do đó cũng có

những nguyên tắc nhất định.

Điều 98 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định những nguyên tắc cấp giấy chứng

nhận:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp có nhiều thửa đất nông nghiệp

trong cùng một xã, phường, thị trấn thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các

thửa đất đó.

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử

dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người

01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận

Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ

nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận

Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào

Giấy chứng nhận trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

14

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ

hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận khác để ghi cả họ, tên vợ và họ,

tên chồng nếu có yêu cầu.

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu

ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng

nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa

đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những

người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được

xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng

đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa

đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều

hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều

hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định và người sử dụng đất

phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

1.2.1.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận là công việc mang tính chất pháp lý, là

sự công nhận về mặt pháp luật quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất. Dó đó

chỉ có cơ quan nhà nước bằng thẩm quyền của mình thực hiện việc đăng ký và cấp

giấy chứng nhận.

Điều 105 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng

nhận lần đầu:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường

cùng cấp.

15

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử

dụng đất ở tại Việt Nam.

Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy

định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện

quyền của mình và trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận:

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên cơ

sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và

các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi

trường thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất,

chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các

trường hợp sau:

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;

+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp

Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn

giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân

nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền

với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

1.2.1.3. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của

các cơ quan có liên quan, đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cấp trung

ương là Bộ Tài nguyên và môi trường, cấp tỉnh, thành phố là Sở Tài nguyên và môi

trường, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và môi trường, cấp xã trực tiếp là Cán bộ địa

chính xã. Do đó quá trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận có trình tự, thủ tục

16

nhất định, trong đó quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có liên quan.

Cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ tai:

* Nơi tiêp nhân hô sơ:

Điêu 60, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy đinh:

- Đối với nơi đã thành lập Văn phong đăng ky đât đai (VPĐKĐĐ) môt câp trưc

thuôc Sơ t ài nguyên và môi trường theo quy định tại Điều 5 Nghị định số

43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ.

- Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (quy ước là

nhóm đối tượng 1) nộp hồ sơ tại Văn phong đăng ky quyên sư du ng đât

(VPĐKQSDĐ) câp huyên.

+ Ngươi sư dung đât , chủ sở hữu tài sản là tổ chức trong nươc, cơ sơ tôn giao ,

tô chưc nươc ngoai, cá nhân nước ngoài, ngươi Viêt Nam đinh cư ơ nươc ngoai vê đâu

tư tai Viêt Nam (quy ước là nhóm đối tượng 2) nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ câp tinh.

- Ngươi sư dung đât , chủ sở hữu tài sản l à hộ gia đình , cá nhân, công đông dân

cư, ngươi Viêt Nam đinh cư ơ nươc ngoai đươc sơ hưu nha ơ tai Viêt Nam có thể lựa

chọn nộp hồ sơ tại UBND câp xa.

Nơi đa thanh lâp bô phân tiêp nhân va tra kêt qua (Bộ phận môt cưa ) thì

VPĐKĐĐ, VPĐKQSDĐ, UBND câp xa tiêp nhân thông qua bô phân môt cưa .

* Hô sơ đê nghi câp GCN lân đâu gôm co :

Theo Điêu 8 – Thông tư sô 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi

trường [2] Quy đinh vê hô sơ đia chinh, hô sơ gôm cac loai giây tơ sau:

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Nếu có nhiều người sử dụng chung thửa đất , chủ sở hữu chung tài sản gắn liền

vơi đât thì kèm theo danh sách người sử dụng chung thửa đất chủ sở hữu chung tài sản

gắn liền với đất (mâu 04b/ĐK) cùng với đơn

17

- Nếu cấp nhiều thửa đất nông nghiệp vào 1 GCN thì kèm theo danh sách các

thửa đất nông nghiệp cấp chung 1 GCN (mâu 04c/ĐK) cùng với đơn

- Nêu đăng ky quyên sơ hưu nhiêu tai san trên cung môt thưa đât vào 1 GCN

thì kèm theo mâu 04d/ĐK cùng với đơn

- Nêu đăng ky quyên sư dung đât cho tô chưc : Báo cáo kết quả rà soát hiện

trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo (mâu 08a/ĐK)

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18

của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số

43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (nếu có).

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với

đất (nếu có).

- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nêu co nhu câu chưng nhân quyên sơ

hưu nha ơ hoăc công trinh xây dưng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu

nhà ở , công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở , công trình đã

xây dựng). Sơ đô nha ơ hoăc công trinh xây dưng phai co xac nhân cua UBND câp xa

(đôi vơi chu sơ hưu la nhom đôi tương 1); VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ (đôi vơi chu

sơ hưu la nhóm đối tượng 2);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức

trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Nêu

viêc ra soát hiện trạng sử dụng đất thực hiện cho nhiều thửa đất thì kèm theo bảng thống

kê các thửa đất vơi Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất (mâu 08b/ĐK)

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm

nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc

phòng, an ninh phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công

an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng

Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên

địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng,

trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy

chứng nhận;

18

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải

có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc

xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích

thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng

hạn chế.

h) Ngoài ra còn có chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);

2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có

nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e,

g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ của mục 1 nêu trên.

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản

gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung

đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận

gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm

nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà

nước giao đất để quản lý gồm có:

a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

19

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý

(nếu có);

c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).

Bước 2: Kiểm tra, xác nhận thực trạng hồ sơ của UBND cấp xã

2. Trường hợp hô gia đinh , cá nhân, công đông dân cư, ngươi Viêt Nam đinh cư

ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã , thị trấn thì

Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh

chấp quyền sử dụng đất , quyên sơ hưu tai san găn liên vơi đât ; trường hợp không có

giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoăc

giây tơ vê quyên sơ hưu tai san găn liên vơi đât thì kiểm tra , xác nhận về nguồn gốc và

thời điểm sử dụng đất , sơ hưu tai san; tình trạng tranh chấp sử dụng đất , quyên sơ hưu

tài sản; sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt.

Đối với trường hợp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất , quyên sơ hưu tai san

cân co phiêu lây y kiên khu dân cư vê nguôn gôc va thơi điêm sư dung đât theo mâu

số 05/ĐK.

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại

điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn

trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai

theo mẫu 06/ĐK.

c) Gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ hoăc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có

đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d mục 3 dưới đây.

Bước 3: Thẩm tra, xác nhận hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ

3. VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thực hiện các nội dung công

việc sau:

a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai

kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b mục 2 nêu trên đối với trường hợp

nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ;

20

b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ

điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyên sơ

hưu tai san vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận .

- Trường hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý

kiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp.

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý

kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp có

trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Mẫu

phiếu lấy ý kiến.

- Đối với những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN : trả hồ sơ cho người

sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại đây ); gửi trả hồ sơ cho UBND cấp xã để xã trả cho

người sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại xa).

- Đối với những trường hợp đủ điều kiện để cấp GCN thì VPĐKQSDĐ, làm

trích lục bản đồ địa chính thửa đất (hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa

có bản đồ địa chính).

+ Đối với những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì gửi số liệu địa

chính sang cơ quan thuế . Cơ quan thuế xác định mức nghĩa vụ tài chính mà người sử

dụng đất phải nộp , sau đó gửi thông báo nộp tiền cho VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ .

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chuyển thông báo nộp tiền cho người sử dụng

đất. Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền tại kho bạc hoặc nộp tại cơ quan thuế,

và lấy chứng từ xác nhận đã nộp tiền. Người sử dụng đất nộp chứng từ xác nhận đã

nộp tiền tại nơi nộp hồ sơ.

+ VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ lập danh sách , in giấy chứng nhận cho những

trường hợp đủ điều kiện cấp GCN.

+ VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ c huẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa

chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính ), trình cơ

quan Tài nguyên va Môi trường

Bước 4: Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, lập tờ trình tại cơ quan Tài nguyên và Môi

trường

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra , thẩm định hồ sơ, lập tờ trình gửi

UBND cung câp hoăc Sơ Tai nguyên va Môi trương ký Quyết định cấp GCN và ký GCN.

21

- Trả lại cho VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ những tr ường hợp không đủ điều

kiện và thông báo rõ lý do.

Bước 5: Ký quyết định cấp GCN và ký GCN tại cơ quan co thâm quyên

- Lãnh đạo UBND huyện , tỉnh, Sơ Tai nguyên va Môi trương xem xét , ký

Quyết định cấp GCN, ký GCN cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của mình và

chuyển GCN cho VPĐKĐĐ hoăc VPĐKQSDĐ đất đối với trường hợp đủ điều kiện .

- Đối với trường hợp không đủ điều kiện thông báo rõ lý do.

Bước 6: Trao Giấy chứng nhận, trả hồ sơ

Những trường hợp được cấp GCN thì được trao GCN, những trường hợp

không đủ điều kiện cấp GCN thì trả lại hồ sơ và nói rõ lý do không được cấp. Người

sử dụng đất nộp hồ sơ ở đâu thì sẽ được trao GCN hoặc trả hồ sơ tại đó.

1.2.2. Hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và

huyện Hoài Đức

Trên cơ sở quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP,

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, UBND thành

phố Hà Nội ban hành Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 quy định các

nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật đất đai năm 2013 và các

Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất,

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng

đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công)

sang là đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó quy định về nguyên tắc cấp

GCN, thẩm quyền cấp GCN theo đúng quy định của Luật đất đai năm 2013 và nghị

định số 43/2014/NĐ-CP, tuy nhiên về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN có

một số điểm cụ thể hóa như sau:

Thứ nhất: quy định rõ thời gian giải quyết đối với từng cơ quan, trong đó thời

gian giải quyết tại UBND xã không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp

lệ; tại VPĐKQSĐ cấp huyện không quá 07ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ từ

UBND cấp xã; tại phòng Tài nguyên và môi trường không quá 03 ngày làm việc kể từ

khi tiếp nhận hồ sơ từ VPĐKQSĐ cấp huyện; tại UBND huyện không quá 03 ngày

22

làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ từ phòng Tài nguyên và môi trường; tại Chi cục

thuế không quá 03 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ từ VPĐKQSĐ cấp huyện.

Thứ hai: Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định và ký GCN thì VPĐKQSĐ

cấp huyện gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất đến Chi cục thuế để xác định

nghĩa vụ tài chính, đây là một điểm khác so với quy định của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP, khẳng định đủ điều kiện cấp GCN (đã có Quyết định và GCN) thì

mới phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên điểm đổi mới này cũng gây ra một bất

cập đó là trường hợp người dân đã được cấp GCN nhưng không có khả năng thực hiện

nghĩa vụ tài chính dẫn đến việc rất nhiều GCN đã được cấp mà không thể trao cho

người sử dụng đất, vẫn được cất trữ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Trong quá trình thực hiện Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND đã phát sinh một

số bất cập, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND

ngày 18/12/2015 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền

kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà

Nội, trong đó trình tự, thủ tục cấp GCN đã có sự thay đổi, được chia làm 02 giai đoạn:

giai đoạn công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện tại cơ quan Tài nguyên và môi

trường và giai đoạn cấp GCN được thực hiện tại Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND

xã hoặc Văn phòng UBND cấp huyện. Phòng Tài nguyên và môi trường thẩm tra hồ

sơ trình UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, và chuyển thông

tin địa chính sang Chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cấp GCN thì Phòng Tài nguyên và môi

trường luân chuyển hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để

lập tờ trình và dự thảo Quyết định kèm theo GCN đã viết trình UBND huyện cấp GCN

hoặc người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ cấp GCN tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

thuộc Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất.

Những điểm đổi mới trong quy định của UBND thành phố Hà Nội về cấp GCN

đang dần hoàn thiện, quy định ngày càng cụ thể chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan

liên quan trong việc thực hiện công việc, xác định ngày càng rõ chức năng quản lý nhà

23

nước về đất đai của cơ quan tài nguyên và chức năng đơn vị dịch vụ công của Chi

nhánh VPĐKĐĐ.

1.2.3. Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013

Trước Luật đất đai năm 1988 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà

nước quan tâm tổ chức thực hiện theo Quyết định 201 – CP ngày 01/7/1980 của Hội

đồng chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và công tác quản lý ruộng đất

trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng chính phủ về công

tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Hệ thống hồ sơ

đăng ký theo quy định này khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà

nước về đất đai trong thời gian đó.

Năm 1987 Luật đất đai ra đời, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết, là cơ sở để tổ

chức thi hành Luật đất đai, đến năm 1993 Luật đất đai đã sửa đổi, bổ sung, nhà nước

ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai đăng

ký, xây dựng hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật đã nhanh chóng đi vào hiện

thực tạo ra khung pháp lý có tính khả thi cao, có tác động mạnh mẽ và góp phần quan

trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội trong thời gian qua.

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các mối quan hệ về

đất đai ngày càng phức tạp, Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập:

- Pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan đến đất đai còn chồng chéo,

không thống nhất; một số nội dung chưa được quy định đầy đủ, rõ ràng và chưa phù

hợp; vai trò của Nhà nước với chưa phát huy được đầy đủ chức năng quản lý, giữa giải

quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư, việc phân

cấp trong quản lý đất đai chưa đảm bảo sự thống nhất từ Trung ương; các quy định

liên quan đến biện pháp bảo đảm cho thi hành luật còn chưa đầy đủ, chưa phù hợp với

thực tiễn.

- Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy, tiền thu từ đất còn thấp; nhiều

trường hợp còn để hoang hóa, chậm sử dụng hoặc sử dụng lãng phí, hiệu quả thấp,

việc thu hồi đất vi phạm còn chậm.

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế, bất cập, kém hiệu quả thể

hiện ở bốn nội dụng: quy hoạch sử dụng đất còn chậm, chưa đồng bộ, chất lượng chưa

cao, quản lý thực hiện quy hoạch còn hạn chế; tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai

24

còn nhiều, chậm được xử lý; việc chấp hành pháp luật đất đai còn chưa nghiêm; tình

trạng giao dịch đất đai ngầm không đăng ký còn phổ biến.

- Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp, nhất

là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thực hiện các dự án đầu tư.

- Thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất còn bộc lộ

những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm khá phổ biến.

- Thủ tục hành chính về đất đai còn phức tạp, thiếu minh bạch, thời gian giải

quyết còn dài.

- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng

yêu cầu nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở. Đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục

vụ công tác quản lý đất đai còn hạn chế.

Chính vì vậy, Luật đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/4/2014 đã

có những điểm đổi mới quan trọng trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất:

Thứ nhất: Hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với đất nông nghiệp theo

hướng quy định ngày càng chặt chẽ hơn trong việc chuyển đất nông nghiệp, đất lâm

nghiệp sang mục đích khác đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ

môi trường; người được giao đất lúa sử dụng vào mục đích khác phải nộp một khoản

tiền để nhà nước bổ sung diện tích đất lúa bị mất. Mở rộng thời hạn giao đất nông

nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất

nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Luật

cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hướng hiện

đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn.Cho phép hộ gia đình, cá

nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).

Việc tăng thời hạn và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp càng làm

cho nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và nhu cầu chuyển

quyền sử dụng đất nông nghiệp tăng cao.

Thứ hai, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật đất đai năm 2013 là

quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất. Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và

người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và quy định cụ thể về các

trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động đất đai, đăng ký đất đai trên mạng; bổ

25

sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp cho mỗi người một giấy chứng

nhận hoặc cấp chung cho nhiều người và trao cho một người đại diện. Luật cũng quy

định những trường hợp có thể cấp Giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về

quyền sử dụng đất.

Thứ ba, điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ sung

các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách

công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn

dân. Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất

đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.

Thứ tư, Luật đất đai năm 2013 đã chú trọng việc củng cố, kiện toàn và phát

triển tổ chức dịch vụ công và tạo điều kiện cho hình thành và phát triển hệ thống của

các tổ chức dịch vụ hỗ trợ cho quản lý đất như: Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức

phát triển quỹ đất, tổ chức định giá đất, tổ chức đấu giá đất. Việc thành lập Văn phòng

đăng ký đất đai một cấp tạo điều kiện cho việc quản lý thống nhất từ cấp cơ sở, khẳng

định rõ chức năng dịch vụ công của hệ thống văn phòng đăng ký đất đai trong công tác

đăng ký đất đai.

1.3. Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội

Kết quả đạt được tính lũy kế đến ngày 22/9/2016: Thành phố đã cấp cho gần

1,5 triệu thửa đất, căn hộ. Trong đó, 100% các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện và

kê khai đăng ký đã được cấp Giấy chứng nhận, đạt 90% hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất trong các khu dân cư; Đối với Dự án phát triển nhà ở (nhà ở Thương mại, nhà ở tái

định cư, nhà ở xã hội) đã cấp được 138.887/178.278 căn, đạt 77,9%; Cấp được 12.481

thửa đất do các tổ chức sử dụng, đạt 64,9%; Cấp được 358 thửa đất do các cơ sở tôn

giáo, tín ngưỡng sử dụng.

Ngày 17/5/2016, Chủ tịch UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 11/CT-UBND

về các nhiệm vụ và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức hộ gia đình, cá

nhân; trong đó nêu cụ thể nhiệm vụ, giải pháp, trách nhiệm của các Sở, ngành, UBND

quận, huyện, thị xã phải thực hiện để hướng dẫn đôn đốc, hướng dẫn, rà soát lập hồ sơ

đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận. UBND Thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và

26

Môi trường điều chỉnh, bổ sung các quy định thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố

được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký đất đai, tài sản

găn liên vơi đât; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội với tinh thần cải cách, tinh giảm thủ tục

hành chính.

UBND Thành phố đã ban hành Quyết định 2102/QĐ-UBND ngày 28/4/2016

thành lập Tổ công tác liên ngành xử lý tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để lập hồ sơ

đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho các thửa đất còn tồn đọng trên địa bàn Thành phố

Sở Tài nguyên và Môi trường (cơ quan thường trực) đã thành lập Tổ giúp việc

với thành phần gồm các cán bộ, chuyên viên của Sở : Tài nguyên và Môi trường, Nông

nghiệp và phát triển nông thôn, Tài chính, Xây dựng, Quy hoạch - Kiến trúc; Cục Thuế

Hà Nội, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội,

Thanh tra Thành phố, Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy thành phố triển khai làm việc

với 30/30 quận, huyện, thị xã để tổng hợp, phân lại các trường hợp còn tồn đọng

vướng mắc, kết quả tổng hợp đến ngày 30/7/2016 trên địa bàn Thành phố còn hơn

146.189 thửa đất, gồm: các thửa đất chưa kê khai đăng ký cấp Giấy và các thửa đất

còn tồn đọng, khó khăn, vướng mắc như: tranh chấp khiếu kiện, nằm trong quy hoạch,

trong kết luận thanh tra…). Trên cơ sở rà soát, phân loại các khó khăn vướng mắc, Tổ

công tác liên ngành đã thống nhất để đề xuất UBND Thành phố tháo gỡ khó khăn

vướng mắc làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp sử dụng đất có

nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, do các nguyên nhân: lấn, chiếm; cấp trái thẩm quyền;

chuyển mục đích sai quy định; tranh chấp, khiếu kiện; do không phù hợp với quy

hoạch…

Sở Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng kế hoạch thực hiện Chỉ thị 11/CT-

UBND của Thành phố, đã tham mưu UBND Thành phố điều chỉnh, bổ sung các quy

định thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng

nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội với tinh thần cải cách, tinh giảm thủ tục hành

chính; kịp thời đề xuất, báo cáo UBND Thành phố chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng

mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận; chủ trì cùng các thành viên Tổ công tác liên

ngành làm việc với quận, huyện, thị xã để tổng hợp, phân lại các trường hợp còn tồn

27

đọng vướng mắc để trực tiếp hướng dẫn, tháo gỡ hoặc đề xuất UBND Thành phố chỉ

đạo; xây dựng quy chế liên thông giữa Cục Thuế Hà Nội, Kho bạc Nhà nước và cơ

quan đăng ký đất đai đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

trong quá trình giải quyết thủ tục đất đai; thực hiện nhiều giải pháp khác trong việc cải

cách thủ tục hành chính.

Các quận, huyện, thị xã đã xây dựng Kế hoạch thực hiện theo chỉ đạo tại Chỉ thị

11/CT-UBND, đã thành thành lập Ban chỉ đạo, các Tổ công tác để rà soát, tháo gỡ khó

khăn vướng mắc, đôn đốc thực hiện các nội dung của Chỉ thị 11/CT-UBND; đã tổng

hợp rà soát, phân loại cụ thể các trường hợp còn tồn đọng khó khăn, vướng mắc đến

từng phường, xã, thị trấn; Giao chỉ tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp năm 2016 cho các xã, thị trấn; Chấn chỉnh ý thức trách nhiệm của đội ngũ cán

bộ, công chức nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm phục vụ nhân dân khi thực thi

nhiệm vụ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân thực hiện kê khai, đăng ký đất đai, cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc

chấp hành pháp luật đất đai.

Giải pháp thực hiện trong thời gian tới:

- Yêu cầu các quận, huyện, thị xã xây dựng kế hoạch đăng ký, cấp Giấy chứng

nhận theo từng tháng, quý cho từng xã, phường, thị trấn cho đến tháng 6/2017 để đảm

bảo cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận.

- Các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm quy định của pháp luật

về đất đai, sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch được duyệt, thuộc các trường

hợp đã được tháo gỡ, giải quyết tại Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày

18/12/2015 của UBND Thành phố và các văn bản hướng dẫn của các sở, ngành

Thành phố: đề nghị UBND quận, huyện, thị xã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi

trường chủ trì, phối hợp với UBND các phường xác định số lượng cụ thể tại từng

địa phương, thông báo đến các hộ dân và hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc giải quyết

dứt điểm trong năm 2016.

- Đối với các trường hợp tồn đọng vướng mắc khác trong thời gian tới, UBND

Thành phố chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc đối để thực hiện đăng ký, cấp

Giấy chứng nhận cho các trường hợp sau:

28

+ Các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai đã bị Tòa án nhân dân có quyết

định xử lý hoặc có kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân, cơ quan công an, Thanh

tra và UBND các cấp có Văn bản về việc xử lý quyền sử dụng đất, nhưng đến nay

chưa thực hiện được:

Đối với các trường hợp bị yêu cầu thu hồi đất theo Kháng nghị của Viện Kiểm

sát nhân dân (Kháng nghị số 712/KSTC-KSTTPL ngày 15/5/1995, số 01/VKS ngày

14/01/2002 về khắc phục xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn Thành phố Hà

Nội); các trường hợp cơ quan Thanh tra, cơ quan Công an kiến nghị thu hồi đất; các

trường hợp có quyết định thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền, nhưng chưa thực hiện quyết định, kháng nghị, kiến nghị, các hộ

gia đình vẫn đang sử dụng phù hợp với quy hoạch thì xét cấp Giấy chứng nhận và thu

nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với các trường hợp có Bản án của Toà án nhân dân tuyên thu hồi đất do vi

phạm pháp luật đất đai trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, nhưng

đến nay chưa thi hành án, hộ gia đình, cá nhân đó vẫn đang sử dụng đất ổn định, phù

hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, khiếu kiện thì UBND các quận, huyện, thị xã

chủ trì, phối hợp với Chi cục Thi hành án dân sự cấp quận, UBND các phường rà soát

cụ thể từng trường hợp để làm việc với Tòa án nhân dân cấp cao theo hướng: đề nghị

Tòa án nhân dân cấp cao xét xử giám đốc thẩm đối với nội dung thu hồi đất, giao

UBND Thành phố, UBND cấp huyện xem xét, xử lý theo quy định của Luật Đất đai.

Trường hợp sử dụng đất phù hợp quy hoạch thì được xét cấp Giấy chứng nhận và thu

nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Vướng mắc do không phù hợp với quy hoạch

UBND cấp huyện chỉ đạo rà soát đến từng thửa đất, đối chiếu với quy hoạch

được duyệt. Trường hợp không phù hợp với quy hoạch thì thông báo đến từng hộ gia

đình, cá nhân và yêu cầu thực hiện đăng ký đất đai để quản lý theo quy định.

Trường hợp đất đã sử dụng trước thời điểm quy hoạch được phê duyệt và không

vi phạm pháp luật đất đai:

Trường hợp tại thời điểm xét, cấp Giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không

phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa

có thông báo thu hồi đất; đối với trường hợp sử dụng đất trước 15/10/1993 thì người

29

sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định, trong đó có ghi hạn chế về

quyền sử dụng đất vào mục ghi chú trên Giấy chứng nhận;

Trường hợp tại thời điểm xét, cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù

hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và đã có thông báo thu hồi đất thì người sử dụng đất

không được cấp Giấy chứng nhận, nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có

quyết định thu hồi đất, nhưng phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định;

Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

điều chỉnh hoặc có quy hoạch tỷ lệ lớn hơn quy hoạch được phê duyệt mà toàn bộ

hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó hoặc phù hợp với quy

hoạch tỷ lệ lớn hơn hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định huỷ

quy hoạch thì người sử dụng đất được xét, cấp Giấy chứng nhận theo quy định;

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được

công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà

sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử

dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải

điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển

mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất và cấp Giấy chứng

nhận cho người đang sử dụng đất.

Trường hợp đất sử dụng sau thời điểm quy hoạch được phê duyệt:

Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp

với quy hoạch đã được phê duyệt thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận,

nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi, nhưng phải

thực hiện đăng ký đất đai theo quy định;

Trường hợp đất (trừ trường hợp phải di dời mà đã có quyết định di dời hoặc

quyết định thu hồi đất) nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng (hệ

thống giao thông, thuỷ lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống

xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc,….) hành

lang phân lũ đã được công bố, cắm mốc, và người sử dụng đất không có hành vi lấn,

chiếm đất, người đang sử dụng đất có nguồn gốc, giấy tờ hợp lệ, hợp pháp được pháp

luật thừa nhận; đã sử dụng trước thời điểm công bố, cắm mốc thì được xét duyệt cấp

Giấy chứng nhận theo đúng mục đích đã được xác định và ghi chú: không được xây

30

dựng công trình gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình công cộng, hành lang

phân lũ đã được công bố, cắm mốc, trường hợp phải di dời để đảm bảo an toàn hành

lang công trình công cộng, hành lang thoát lũ thì bải bàn giao lại và được bồi thường

theo quy định của pháp luật hiện hành.

+ Vướng mắc về nghĩa vụ tài chính:

Vướng mắc do còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước:

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho người dân thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo quy định. Trường hợp hết thời hạn nêu trong thông báo mà người dân

chưa thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính, thì cho phép ghi nợ trên Giấy chứng nhận (thời

hạn trả nợ dần trong thời gian tối đa là 05 năm kể từ ngày có Quyết định cấp Giấy

chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) và thông báo cho người dân đến

nhận Giấy chứng nhận. Khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải nộp đủ

số tiền sử dụng đất đã ghi nợ.

Đồng thời yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã chỉ đạo UBND phường, xã,

thị trấn thông báo đến tứng hộ gia đình, cá nhân về chính sách pháp luật đối với việc

thực hiện nghĩa vụ tài chính; Trường hợp sau 05 năm của thời hạn ghi nợ nếu hộ gia

đình, cá nhân mới thực hiện nghĩa vụ tài chính thì vẫn cho phép áp dụng thu tiền sử

dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và tính tiền chậm nộp kể từ

ngày quá hạn thời hạn trả nợ theo quy định của Luật Quản lý thuế.

+ Giải quyết vướng mắc do cấp trái thẩm quyền:

Tại Điều 8, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính,

quy định Giấy tờ chứng minh về việc nộp tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối

với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 (ngày

Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành): Đây là trường hợp vướng mắc của rất nhiều

quận, huyện trên địa bản Thành phố Hà Nội, tuy nhiên đa số các hộ gia đình, cá nhân

đều không có các chứng từ theo quy định.

Yêu cầu UBND các quận, huyện có trách nhiệm rà soát, thống kê, báo cáo cụ

thể các trường hợp còn vướng mắc để làm cơ sở thống kê, báo cáo, làm cơ sở tổng hợp

báo cáo Bộ Tài chính thống nhất thực hiện theo hướng: Đối với trường hợp không còn

giấy tờ chứng minh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp cho cơ quan, tổ chức hoặc

có phiếu thu nhưng không theo quy định thì cho phép thực hiện lấy ý kiến cộng đồng

31

dân cư và UBND cấp xã xác nhận người sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất

hoặc xác nhận của cơ quan, tổ chức đã thu tiền hoặc cơ quan, tổ chức khác có liên

quan.

+ Vướng mắc do chia, tách thửa đất không phù hợp với quy định: khi xác định

hạn mức thửa đất có nguồn gốc cha ông để lại nhưng không có giấy tờ hiện đã chia

tách cho các con ăn, ở ổn định, không tranh chấp khiếu kiện từ trước ngày 15/10/1993,

thì xem xét công nhận hạn mức đất ở cho các thửa đất theo hiện trạng.

+ Giải quyết vướng mắc do tự ý chuyển mục đích sử dụng đất: Chỉ tiến hành

thanh tra, xử lý đối với các trường hợp đã vi phạm từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày

01/7/2014 là đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư (loại đất quy

định tại khoản 3 Điều 34 Quyết định 37) để làm căn cứ xem xét cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất. Đối với các trường hợp đã vi phạm trên đất vườn, ao liền kề với đất

ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (loại đất quy định tại khoản 1, 2 Điều 34) và

vi phạm trên đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư trước ngày

01/7/2004 thì UBND cấp huyện chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, xử

lý vi phạm theo quy định trước khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

+ Khi thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất và cho hộ gia đình, cá

nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (khoản 3 Điều 29 Quyết định số

37/2015/QĐ-UBND), Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện phối hợp với Chi

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội tại cấp huyện thực hiện việc liên thông: tích

hợp nội dung quyết định công nhận quyền sử dụng đất và nội dung quyết định cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào một bản quyết định, trình UBND cấp huyện

ký quyết định, đồng thời ký Giấy chứng nhận.

32

TÀI LIỆU THAM KHẢO

01. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.

02. Bộ Tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Hà Nội.

03. Báo cáo số 72/BC-TK ngày 31/12/2015 của Phòng Thống kê huyện Hoài Đức về

giá trị sản xuất và tốc độ tặng trưởng của huyện giai đoạn 2011-2015, Hà Nội.

04. Báo cáo số 91/BC-TNMT ngày 26/12/2015 của Phòng Tài nguyên và Môi trường

huyện Hoài Đức về tình hình kiểm kê đất đai của huyện năm 2015, Hà Nội.

05. Báo cáo số 42/BC-CNHHĐ ngày 31/5/2015 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký

đất đai huyện Hoài Đức về tình hình cơ sở vật chất và nguồn nhân lực của Chi

nhánh, Hà Nội.

06. Báo cáo số 95/BC-TNMT ngày 31/10/2016 của Phòng Tài nguyên và Môi trường

huyện Hoài Đức về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn huyện, Hà Nội.

07. Báo cáo số 87/BC-CNHHĐ ngày 31/10/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký

đất đai huyện Hoài Đức về tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện.

08. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về

quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013, Hà Nội.

09. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

quy định về giá đất, Hà Nội.

10. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

11. Phạm Thị Phin (2015), Bài giảng hệ thống đăng ký đất đai. Trường Đại học Khoa

học Tự nhiên Hà Nội, Hà Nội.

12. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai năm

2003. Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.

13. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2013), Luật đất đai năm

2013. Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.

33

14. Trần Văn Tuấn (2010), Bài giảng Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai, Trường

Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội, Hà Nội.

15. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 22/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của

UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dụng thuộc thẩm quyền của

UBND thành phố được Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn

mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối

thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hà

Nội.

16. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 37/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của

UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng

đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

người Việt Nam định cư ở ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất

vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn

thành phố Hà Nội, Hà Nội.