老師：陳育毅報告人：資管三 4098029009 鄭立民

前言幸好我有想起來有這份報告要交…口頭敘述的部分不太適合就這樣貼在 PPT 上，但我

實在不會把 WORD 檔跟 PPT 檔結合。以上

五力分析潛在新進者

供應商 顧客

替代品

現有競爭者

潛在新進者劣勢：1.服務容易模仿。2.網站架設非難事。

優勢：1.廣告行銷所打出來的知名度、現有顧客的忠誠度。2.多角化經營，整體的服務。

潛在新進者的口頭敘述 關於這點在就產業來說，跟其他房屋相關業者 ( 像是房仲公司 ) 是差不多的。 一部分因為這行業一般需要有品牌、口碑、形象及顧客，所以對沒有相關產業背景的人

來說，進入的成本過高。 但若是有相關產業背景的人，本身不用花太多時間重新了解，對業務也有一定認識，甚

至可能擁有過去的人脈 ( 顧客 ) ，這行業的服務大多還算容易模仿，因此需要的只是資金與技術 ( 像是 591 網站，也許我們都能做出來，但我們若沒特殊法子吸引人也沒轍就是 ) 。

雖然大多服務容易模仿，不過不管怎樣如果先開始做，且做得好也可以帶給想進入者一點壓力，畢竟就算模仿得一模一樣，舊有的顧客也通常不會因此跳槽才是。但若是新進者縮小範圍，做專業的行銷，像是結合地域 ( 房屋算是地域性的 ) ，或者專賣豪宅賺有錢人的錢，也是容易分佔市場利益的作法。

若單看像電子商務網站的潛在新進者可能就更多了。畢竟架網站需要的成本可能比其他房仲業便宜 ( 無須實體店面 ) ，又資訊業與網路的發達，使得架網站非難事。

因此在防範新進者這點是不容易做到的，最好時常關心業界消息，搶先一步開始做，而且必須做好以免讓新進者有機可乘，守好自己的優勢，想辦法做別人做不到的 (別問我是什麼，我知道就發了 ) 。

對供應商的議價能力優勢：1.流量高、高曝光率、買家多。2.免去房仲業者的剝削，相對便宜多了。

供應商議價能力的口頭敘述 房屋 (物件 ) ，多半來自屋主及建商，房屋為人類基本需求之一，因此只要能有良好吸

引顧客的管道 (良好的口碑形象及售後服務之類的 ) ，多半不怕沒人供應。當然，若是新進者，如何讓供應商願意到你這就是重要的問題了。

電子商務網站吸引人的重點在於流量，如何使介面與功能讓使用者喜歡，且願意一來再來，當然也是與供應商談價的重要籌碼， 591 在這方面看來很威。

591租屋網相較於一般房仲業者的優勢在於，其收取的費用為固定，且相較為低廉( 其餘房仲買賣方收取的利潤有的高達 5%) ，不會經過仲介商的剝削，這樣供應商又多了一筆價格可以壓低，也算議價能力提高吧。

最重要的還是其方便又快速， 591 結合了相關產業，使用多角化經營，服務內容廣泛，從搬家、二手家具、裝潢服務都有，也是一個吸引供應商來的地方。

較為不足的部分為沒有實體店面，在買屋賣物這種程序其實有點複雜的部份，沒有像房屋仲介那樣有專業人員指導，良好親切的售前、售後服務。

但其實這部分看起來還算是容易模仿。 (EX ：奇集集是免費的，也有多角化經營。太平洋房屋甚至比你多了線上看屋。 )

對顧客的議價能力優勢：1.流量高、高曝光率、賣家多。2.免去房仲業者的剝削，相對便宜多了。3.提供良好的服務：經紀人、搬家、裝潢、非常棒的條件搜尋、成交紀錄。劣勢：爛客服、不實廣告、手續費太高。

顧客議價能力的口頭敘述 在現代資訊透明化的時代，顧客想要了解房產知識已非難事。 ( 只要有心，也許不用房

仲業者專業服務也能安全地完成一筆交易。 顧客若是有空，多半也願意多花點時間貨比三家，盡可能獲取更多資訊。而 591 也吸

引了大量的供應商，至少不論做房東還是房仲的，大部分都會想 PO 廣告到 591 來。 591租屋網有提供最近每一筆成交案例的查詢 ( 不過不給我做篩選有點爛 ) ，顧客可以

看看市場現在成交大概的價格，顧客議價能力上升，這我目前看過去好像沒多少人做，不知道為啥，總之 ~ 好好把握吧。 ( 太平洋房屋也有過去成交的資料，但其算出來的是某區域的平均成交價什麼的，好像不是一筆一筆的 )

優於房仲的還有不用被房仲從中剝削。顧客買屋租屋基本上應該是不用額外花錢的吧。 當然，如何做好完善的電子商務交易機制，讓民眾感到安全 ( 甚至跟房仲業專人指導一

樣安全 ) ，也是重要吸引顧客的方法。 ( 報告裡還是有顧客被騙，但其實網站的使用規範也已經夠多了，看來電子商務要做好還是有難度的 )

但 591 也是有被民眾批評有不實廣告，甚至使用對岸的人員當客服，這樣實在很不好。至於有人抱怨手續費，但比起房仲業的抽%，這已經相對便宜很多了，你有錢租房子而不用露宿街頭，應該就不比較不計較這小錢了吧。

替代品或服務房仲類共通：親切的服務、專業的人員、有實體店面。法拍屋、銀拍屋…等。

替代品或服務的口頭敘述同樣都是賣房子那些人都是威脅，一些專於小範圍的

店你很難打垮他，而只要其他業者都比你便宜或者賣的物件優良，也都不一定比你差。

591 網站是 C2C 的，你也沒辦法決定要賣些什麼以及他們多便宜，唯一的優勢就是在網站上除了使用費用以外，剩餘的就是自由市場了。

所以我看 591 的戰術應該放在維持顧客的滿意度與忠誠度，以防顧客轉去其他業者那裡，也就是提高顧客的轉換成本，做出讓他人無法替代的服務，這樣才能確保網站的流量，畢竟這是讓這家企業營運的基礎。

現有競爭者劣勢：1.太平洋房屋的影音看屋。2.某些服務上可能沒做得比人家好甚至爛。優勢：1.特殊的服務：新建案與預售屋。2.某些服務上可能做得比人家好。

現有競爭者的口頭敘述591 其很多的服務是可以模仿的，把握好自己的優勢是很重要的，在

我仔細逛一逛，似乎跟去年學年長報告的時候差不多，人家現在奇集集刊登租屋廣告還不用錢，一樣有圖有 google ，還有雖然比較不詳細但還是有的篩選，其他房仲也開始架網站，也有網路看屋 ( 太平洋房屋甚至有網路看屋 ) ，歷史交易紀錄也一些也有。

在我看來 591 的服務幾乎都可以模仿，當然有一部分依舊做得比人家好 ( 交易紀錄、篩選、建案 ) ，但有些地方則是沒有或者沒辦法有( 人家有影音看屋、人家也有多角化了 )

再不加油是會輸的阿… .。其實總體來說他做的不錯啦，阿但是分析不就主要找出它可以改進的

地方嗎 (總不會這套系統還需要我來推給老闆吧，它就已經成功了阿 ) ，至少他網路速度還算穩，奇集集我點老是當機 (儘管它免費，但跑起來有點困難，的確…我是 591 就一直去 PO垃圾廣告弄死它，反正不用錢 ) 。

總結守住優勢創造優勢改變劣勢掌握趨勢

心得與老師評語部分我的報告時間有點緊湊，甚至吃到了下課時間，不過我還

是盡力快了，大家抱歉。然後似乎也是時間不太夠，老師也不想耽誤大家下課，所

以並不是對我的報告敘述太多。最重要的部分是老師認為替代品與服務的威脅應該是要分

析未來可能有哪些新的技術或者新的服務方式可能會威脅到目前的產業的。 ( 雖然我說了我的切入角度後，老師給了我半肯定的回答 !? 但如果我真的知道要怎麼去威脅到人家，那我肯定偷偷做，才不報告出來，也許這樣我就發財了… )

以上

參考資料591租屋網 http://www.591.com.tw/奇集集 http://rent.kijiji.com.tw/老師的網站

http://chenyuyi.mis.nchu.edu.tw/drupal-6.16/index.php

( 其他組的 PPT 還有 PTT 上面的參考資料 )

差不多這樣了謝謝大家