淺談租屋問題 主講人:馮麗芳 網址: 簽約前準備工作 一、資訊如何取得?...
Post on 22-Dec-2015
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淺談租屋問題
主講人:馮麗芳 網址: WWW.TMM.ORG.TW
簽約前準備工作
一、資訊如何取得?
1. 親友 / 學長姐介紹
2. 學校資訊 ( 租屋博覽會 )
3. 租屋網站、 BBS 站
4. 紅紙條
5. 報紙、仲介公司
6. 大樓管理員
如何看屋?
資料來源:東海大學 2005 年學生校外租屋快訊
提醒:
不同時段看屋租所週邊環境觀察公共空間觀察多打聽設備檢查、測試通風採光問題
居住 /消防安全
一、居住安全‧頂樓加蓋的門戶安全‧隨手關門‧加裝設備是否影響逃
生‧熱水器擺放位置‧更換或加裝門鎖‧車停明亮處‧陌生人進入前驗明正
身
二、消防安全‧滅火器的使用‧逃生口 /防火巷‧電箱檢查
決定租屋後 ~
定金收據參考範例:
茲收到
(
租屋人)
租屋定金新台幣
元整,並保
留至
年
月 日止。
此
據
出
租人簽章:
承
租人簽章:
中
華
民
國
年
月
日
狀況:
A :付了定金,能拿得回來嗎?
關於定金民法 249條定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一
部二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致
不能履約時,定金不得請求返還三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致
不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之
私法自治原則私法自治—私人間之權利義務關係,由私人間自行決定,政府及法律 原則上不強制涉入• 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法 153 條﹚
• 房東自書局購得之契約可否修改。• 未成年人—法定代理人之同意• 原則的例外—
•違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚
• 超過一年的房屋租約應以書面訂立之(民法 422 條)
•民法 440條第2項「租賃物為房屋者,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止租約」
• 房屋有重大瑕疵(危及安全或健康)時,得解除之(民法 424 條)
• 買賣不破租賃(民法 425 條規定,承租後房屋 賣給第三人,承租人 仍得向新屋主主 張)
• 誠信原則﹙民法 148 條規定,權利之行 使,不得違反公共利益,或以 損害他人為主要目的。 行 使權利,履行義務,應依 誠實及信用方法。 ﹚
• 違約金過 高(可請求法院酌減)。
市售版本契約書導讀
-簽約要注意的陷阱
房屋
租
賃
契
約
書
立房屋租賃契約出租人
(
以下簡稱為
甲方)
承租人
(
以下簡稱為乙方)
乙方連帶保證人
(
以下簡
稱為丙方)
租賃契約條件列明於左:
第一條:甲方房/店 屋所在及使用範
第二條:租賃期限經甲乙雙方洽訂為
年
個月即自民國
年 月
日起至
民國
年
月
日止
第三條:租金每個月新台幣
元正(
收款付據)
乙方不得藉任何理由
拖延或拒納(
電燈費及自來水費另外)
第四條:租金應於每月
日前繳納,每次應
繳
年
個月份,乙方不得藉詞拖延。
第五條:乙方應於訂約時,交於甲方新台幣
萬
仟元正作為押租保證金,乙方如不
繼續承租,甲方應於乙方遷空、交還房/店
屋後無息退還押租保證金。
第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續
出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,
如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙
方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之
日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。
第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不
得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何
名目之權利金,而應無條件將該房/店屋照
原狀還甲方,乙方不得異議。
第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房
/店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓
或以其他變相方法由他人使用房/店屋。
第九條:房/店屋有改裝設施之必要時,乙方取
得甲方之同意後得自行裝設,但不得損害有
原有建築,乙方於交還房/店屋時自應負責
回復原狀。
至下頁
第十條:房/店屋不得供非法使用或存放危險
物品影響公共安全。
第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房/
店屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,
因乙方之過失致
房/店屋毀損,應負損害賠
償之責。房/店屋因自然之損壞有修繕必要
時,由甲方負責修理。至下頁
第十二條:乙方若有違約情事,致損害甲方之
權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉及
訴訟所繳納之訴訟費律師費用,均應由乙方
負責賠償。
第十三條:乙方如有違背本契約各條項或損害
租賃房/店屋等情事時丙方應連帶負賠償損
害責任並願抛棄先訴抗辯權。
第十四條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規
定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約
收回房/店屋,因此乙方所受之損失甲方概
不負責。
第十五條:印花稅各自負責,房/店屋之捐稅
由甲方負擔,乙方水電費及營業上必須繳納
之捐稅自行負擔。
第十六條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,
若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應
由乙方負責補貼乙方決不異議。
第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢
俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論,
任憑甲方處理,乙方決不異議。
第十八條:特約應受強制執行之事項:1.
租
賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應
賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.
租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,
任憑甲方處理,乙方決不異議。
至下頁
第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向
稅捐稽征機關負責繳納。
上開條件均為雙方所同意,恐口無憑
爰立本契約書貳份各執乙份存執,以昭信守。
立契約人(甲方)
簽名蓋章
身份證字號:
電話:
地址:
立契約人
(
乙方)
簽名蓋章
身份證字號:
電話:
地址:
乙方連帶保證人(
丙方)
簽名蓋章
身份證字號:
電話:
地址:
單槽洗衣機
書桌 傢
俱名
稱
壹台
壹張 數量
八年舊品,堪用
狀況良好
簽收前使用狀
況
□房東
□房客
□房東
□房客
維修責任權
責
無(
壞掉就淘汰)
由房客負擔
修繕費用分
擔
淘汰後,房東不提供新
品 壞掉要負責賠償
備註
房東提供之傢俱清
單
出租人簽收:
承租人簽收:
提醒:
返還原狀,原狀→房 子經過使用後的自然耗損下 的狀況。
若需 改裝或加裝物品 (釘子、掛勾 ) ,需徵求房東同意
徵求同意下,儘量爭取以現狀反還,否則 仍需返還原狀
協議達成事項列於租約中回前頁
狀況:
A :搬進去 後才發現門鎖太簡陋、門鈴不會響、燈不會亮、浴缸破了還用膠帶貼起 來… .
提醒: 民法 423出租人應以 合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係 存續 中保持其合於約定使用、收益之狀態。 民法 429租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有 習慣外,由 出租人負擔 。出租人為保 存租賃物所為之必要 行為,承租人不得拒絕 。 民法 430租賃關係存續 中,租賃物如有修 繕之必要 ,應由出租人負擔 ,承租人得定相當 期限 ,催告出租人修 繕。如出租人於期限內 不為修繕者,承租人得 終止契約 或自行修繕而請求出租人 償還其費用,或於 租金中 扣除之。
至下頁
善良 管理人之責任:
善盡維護 責任發現問題儘早告知,請房東處理。
不告知而致事態嚴重,房東可要求房客分擔費 用
回前頁
租金扣抵 所得稅:
應準備文件:1. 契約書 (影本 或正本皆 可 )
2. 入籍證明 ( 或切結書 )
3. 付款證明
報稅的提醒:
1.告知房東
2. 契約中有 無約定稅金轉嫁 條文
3. 契約公證是較佳的選擇
回上頁
提醒:
若無 約定,提前 解約須徵 得雙方同意
若只約定一方,另一方 要提前終止租約,則 須徵 得對方同意,方可提前終止租約。
違約金及 損害賠償須視 契約書中有無約定
提前一個月告知。
問題討論
狀況:
A:契約已經簽了,租期還沒開始,也都還沒搬進去 ,可以 要求房東還我錢嗎?
提醒:
簽約開始,即代表履行的責任開 始
住或不住的事實與契約無關
狀況:
A:我花了一萬元租了一個房間,但是房東卻臨時規定了洗衣機使 用的時間,為 什麼我付了這麼多的錢還要被限制何時能洗衣 服?房東可以臨時定公約嗎?
生活公約打掃責任公共物品使 用時間及管理進出時間朋友進出狀況、可否留 宿消耗品的分攤方式費用分攤、計算、繳交 方式可否養寵物易影響他 人部份之行為約束違約之罰則
狀況:
A:房東說:我要賣房子了……
提醒:
民法 425(所有權移轉 不破租賃 )
例外 :查封、賣屋在租屋之前,不適用
超過五年未經公證的定期租約或不定期租約
狀況:
A: 3個人一起承租,同學 派我出來簽約,結果其中一個同學 跑掉了,房東 說:你的同學不租了,跟我有什麼相關?你還是要給我整戶的錢… .. 真的是這樣嗎?
提醒:
一人代表簽約,則 需承擔所有的責任
各別和房東簽約最保險多人並列,並 標示清楚各人承租範圍及金額
成為二房東 ( 被逼的 ~)
狀況:
A:可以換鎖嗎?
提醒:
保障個人隱私及安全,可 換鎖房東進出需事先告知避免衝突,宜先告知解除房東疑慮搬走時,恢復原狀
【存證信函】* 至郵局購買或至中華郵政網站下載
*一式三份 (郵局、房東、房客各執一份 )
*以雙掛號寄送
寫存證信函的原則 :
1.時間、地點、發生何事
2.主張之權利,或 是房東應盡的義務
3. 勿有模糊籠統要求
4. 勿做情緒上的宣洩
解決方式及求助管道《解決方式》情理法, 90% 以上糾紛解決均靠協商勿惡言相向、互放狠話勿用法條來壓房東回學校尋求教官支援《求助管道》學校 ( 生輔組、住宿組、軍訓室 )當地縣市政府、鄉市鎮公所崔媽媽基金會 (02)2365-8140網址: www.tmm.org.tw
E-mail: [email protected]
THE END