A member of

Một số điều cơ bản về

Đầu tư Bất động sản

Tháng 8 năm 2015

Phần 2: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Một số loại hình bất động sản chủ yếu

2. Ba cách thông dụng đánh giá bất động sản

2

3

1. Một số loại hình bất động sản chủ yếu

Nhà phố đơn căn Chung cư

Bất động sản nghỉ dưỡngBất động sản thương

mạiĐất nền

4

Nhà ở - nhà phố đơn căn (1/2)

Đứng ở góc nhìn đầu tư cá nhân, loại hình nhà phố đơn cănthông thường luôn được coi là sự lựa chọn tốt, và thường luôn làsự lựa chọn cho căn nhà đầu tiên, dù là để ở hay để đầu tư.

Loại hình bất động sản này trong dài hạn có nhiều khả năngmang lại lợi nhuận tốt hơn các loại hình căn hộ với một số lý do như sau:

• Nhà ở đơn căn có xu hướng hấp dẫn người tiêu dùng hơn, hầu hết người tiêu dùng khi có đủ khả năng, sẽ thích một cănhộ đơn căn độc lập với tính riêng tư rất cao.

• Căn hộ chung cư thường có giá thấp hơn và tương đối dễ xâydựng, vì thế, nguồn cung cho loại hình này dồi dào hơn so vớinhà phố đơn căn. Vì thế, trong thị trường giá tăng, giá của cănhộ chung cư sẽ tăng chậm hơn một chút với nhà phố.

Nhà ở - nhà phố đơn căn

5

Nhà ở - nhà phố đơn căn (2/2)

Trong phân khúc nhà ở, bạn tương đối dễ dàng tìm được những cănnhà với vị trí tốt nhưng lại trong tình trạng tương đối tệ (dù vẫn có thểở được).

Bạn có nhiều khả năng sẽ mua được nó với giá rẻ, sau đó sẽ tiến hànhcải tạo nó và tiền thuê nhà theo đó mà tăng lên. Khi tiền thuê nhà tănglên, trong khái niệm của tỷ lệ vốn hóa (sẽ được đề cập ở phần sau), giátrị của căn nhà sẽ tăng lên.

Ngoài những điểm nêu trên, chúng tôi cũng muốnthảo luận một số đặc điểm của nhà phố đơn căn:

Nhà phố đơn căn chỉ có một người thuê, điềuđó sẽ dễ dàng hơn cho bạn để quản lý và giaodịch, tuy nhiên, nếu không có người thuê, nghĩa là bạn không có một nguồn thu nhậpnào. Nói cách khác, bạn không thể phân tánrủi ro (trừ khi bạn có nhiều căn nhà phố).

Với nhu cầu rất lớn và sức hấp dẫn đặc thùcủa nhà phố, trong một số giai đoạn thịtrường, giá nhà có thể lên quá cao vượt mứchợp lý so với mức tiền thuê mà nó mang lại, những cơn sốt nhà đất này sẽ nhanh chóngđược điều chỉnh sau đó với những đợt hạ giá.

Là chủ của một căn nhà phố, bạn cũng làngười phải tu sửa và bảo trì căn nhà của mình. Tuy bạn có thể thuê ngoài các công ty chuyênnghiệp, nhưng người quản lý và điều phối vàđảm bảo các hoat động của các công ty phốihợp tốt với nhau vẫn là bạn. Hơn nữa, ngườithuê có thể sẽ ko có cùng tâm lý giữ gìn và bảoquản như bạn có đối với căn nhà của chínhbạn.

6

Căn hộ chung cư, từ ý nghĩa của tên gọi đã cho thấymột đặc điểm cơ bản của loại hình bất động sản này, đó là tính chia sẻ và sở hữu chung. Khi bạn mua mộtcăn hộ, bạn không chỉ sở hữu phần diện tích bêntrong căn hộ của mình, mà bạn còn quyền sử dụngcác tiện ích khác như: hành lang chung, hồ bơi, v.v…. Bạn có toàn quyền sử dụng những phần diện tích kểtrên, quyền sở hữu thật sự nằm trong tay của chủ cảtòa nhà.

Một trong những lợi thế của căn hộ chung cư đó làbạn không cần phải đứng ra thực hiện bảo trì, công tyquản lý chung cư sẽ có trách nhiệm thực hiện bảo trìkết cấu, mái, hệ thống điện, nước, điều hòa không khí, v.v… Tuy nhiên, việc trang trí và giữ gìn phần khônggian bên trong căn hộ vẫn là trách nhiệm của bạn.

Căn hộ chung cư (condominium)

Căn hộ chung cư (condominium)

7

Dành cho những nhà đầu tư giàu có, sau khi đã có một cănnhà để ở đầu tiên, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ làngôi nhà thứ hai - phục vụ cho nhu cầu giải trí cuối tuần hoặc vào các kì nghỉ. Thông thường, các căn biệt thự tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường có giá bán dao động từ 250.000 USD đến 2 triệu USD/căn.

Bất động sản nghỉ dưỡng là hình thức chủ đầu tư triển khai xây dựng những căn biệt thự, căn hộ tại các khu nghỉ dưỡng để bán. Người đầu tư biệt thự, hoặc căn hộ tại các khu nghỉ dưỡng sau khi mua có thể ủy quyền cho chủ đầu tư kinh doanh, cho khách thuê như mô hình khách sạn thường thấy và được nhận một tỷ lệ phần trăm nào đó – tùy theo thỏa thuận của từng đơn vị.

Bất động sản nghỉ dưỡng là sản phẩm được đầu tư từ vài nămtrở lại đây với các sản phẩm như Hyatt Regency Danang (Đà Nẵng) do Indochina Land làm chủ đầu tư, Cát Bà Amatina (Hải Phòng), Flamingo Đại Lải, FLC Samson Golf Links & Resort, Sonasea Villas & Resort của CEO Group...

Bất động sản nghỉ dưỡng (Vacation home)

Bất động sản nghỉ dưỡng (Vacation home)

8

Bất động sản thương mại chiếm một phần tương đối lớntrong thị trường bất động sản, chỉ sau phân khúc lớn củaNhà ở. Bất động sản thương mại bao gồm: các trung tâmmua sắm, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn và khu nghỉ dưỡng và một số hình thức khác.

Một bất động sản thương mại thường có diện tích lớn, vớigiá trị tài sản lớn và một danh sách dài khách thuê với thờigian thuê khác nhau. Thông thường các bất động sảnthương mại được đầu tư và quản lý trong một thời gian rấtdài bởi những công ty chuyên nghiệp.

Có khá ít cơ hội cho những nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ để cóthể bắt đầu đầu tư trực tiếp vào những tài sản có giá trịnhư vậy. Tuy nhiên, vẫn có những công cụ đầu tư gián tiếpcho phép nhà đầu tư có thể nắm giữ một phần những bấtđộng sản đang đẻ trứng vàng đó với số tiền đầu tư ít ỏi ban đầu. Chúng tôi sẽ trình bày một công cụ như vậy trongphần cuối của tài liệu này.

Bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại

9

Hình thức đầu tư Bất động sản này có rủi ro rất cao chodù với ý định xây dựng nhà cho thuê trên mảnh đất hay là bán lại mảnh đất khi giá cao lên. Trong trường hợpđầu tiên, trong ít nhất là một năm đầu, bạn sẽ không cóthu nhập, trái lại, còn là những khoản đầu tư lớn cả vềcông sức và tiền bạc để cho căn nhà mới xây và có thểcho thuê.

Trong trường hợp thứ hai, nếu như bạn mắc sai sóttrong phân tích nhu cầu tương lai của mảnh đất, hoặc cónhững thay đổi trong quy hoạch tổng thể toàn thànhphố, có thể bạn sẽ không tìm được người mua với giá kỳvọng và phải chấp nhận chôn vốn đầu tư một thời giandài.

Đất nền

Đất nền

10

2. Ba cách thông dụng đánh giá bất động sản

Thị trường Thu nhậpChi phí

11

a. Thị trường (1/3)

Chúng ta xem xét một ví dụ nhỏ sau:

Bạn đang cân nhắc một căn nhà nhỏ với 2 phòng ngủ, 2 phòng tắm đang được rao bán với giá 13 tỷ VND, căn nhàxây đã được 10 năm, ở trong tình trạng tốt và có lợi thế hai mặt đường. Nhờ quan hệ tốt với người môi giới, bạnbiết thêm được một số thông tin của một số căn nhà khác tương đương như sau:

Sử dụng thông tin thị trường và so sánh – Ví dụ minh họa

Hạng mục Bất động sản quan tâm Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C

Giá 13.328.895.000 11.053.230.000 13.003.800.000 14.304.180.000

Tuổi thọ 10 năm 9 năm 14 năm Mới xây dựng

Vị trí Lô ở góc Lô ở giữa Lô ở góc Lô ở giữa

Tình trạng Tốt Trung bình Tốt Xuất sắc

Điểm nổi bật Có đầy đủ trang bị nộithất phòng tắm loại tốt

Không Không Có đầy đủ trang bị nộithất phòng tắm loại tốt

Ngày giao dịch được thực hiện

10 tháng trước Tháng trước 2 tháng trước

12

a. Thị trường (2/3)

Với thông tin thị trường đã thu thập, bạn lập tức cân nhắc một số yếu tố sau:

Bất động sản A có thể tương đương về tuổi so với bất động sản bạn đang quan tâm nhưng rõ ràng kém hơn ở nhữngmặt khác. Nó không có vị trí ở góc cũng như không có phòng tắm tiện nghi, tình trạng sử dụng chỉ ở mức trung bình. Bấtđộng sản này được bán 10 tháng trước và tìm hiểu của bạn cho thấy giá của những bất động sản tương đương trong khuvực đã tăng 5%-6% trong năm qua. Về tổng thể, bạn kỳ vọng nếu bất động sản này được bán ngày hôm nay trong tìnhtrạng tốt, có vị trí ở góc và với trang bị tốt ở phòng tắm, nó sẽ được bán với với giá cao hơn giá 10 tháng trước 1,9 tỷVND, tức ở mức giá 13.003.800.000 VND. Bạn đã điều chỉnh giá cho vị trí ở góc (VND 975.285.000), tình trạng sử dụng(VND 325.095.000), trang bị phòng tắm (VND 325.095.000), và thời điểm bán (VND 325.095.000), tức điều chỉnh tổngcộng 1,9 tỷ VND để có thể so sánh được với bất động sản bạn đang quan tâm.

Bất động sản B cũ hơn một chút, nhưng do được bảo quản cẩn thận và vẫn trong tình trạng sử dụng tốt, không cần thiếtphải điều chỉnh cho yếu tố này. Nó cũng nằm ở vị trí góc toà nhà và mới được bán tháng trước, vì thế cũng không cầnđiều chỉnh cho những yếu tố đó. Tuy nhiên, bất động sản này không có trang bị tốt cho phòng tắm (có giá trị khoảng VND 325.095.000). Nếu có những trang bị đó, bất động sản này có thể được bán với giá 13.328.895.000 VND.

Bất động sản C mới được hoàn thiện, có trang bị nhà tắm tiện nghi và đã được bán hai tháng trước. Điểm bất lợi duynhất của bất động sản này khi so sánh với bất động sản bạn đang quan tâm là vị trí của nó nằm ở giữa dãy nhà. Về tổngthể, những tìm hiểu của bạn cho thấy những bất động sản mới hoàn thiện thì có giá cao hơn một bất động sản tuổi đời10 năm khoảng 1.100.000.000 VND; nhưng với vị trí ở giữa khu nhà, giá của bất động sản này lại thấp hơn 975.285.000 VND. Vì thế, bạn cần điều chỉnh giá bất động sản C ít đi 1.100.000.000 VND cho tuổi của nó và cao lên 975.285.000 VND cho vị trí kém hấp dẫn, tương đương với mức điều chỉnh tổng cộng là giảm đi 124.715.000 VND. Giá trị sau điều chỉnhcủa bất động sản C là 14.179.465.000 VND.

Sử dụng thông tin thị trường và so sánh – Ví dụ minh họa

13

a. Thị trường (3/3)

Kết quả được tổng hợp trong bảng sau:

Kết quả ước lượng đã cho bạn thấy rằng giá bán hiện tại của căn nhà bạn quan tâm là khá tương đồng với những căn nhàtương đương với nó, nếu không muốn nói là đang thấp hơn một chút so với giá “thị trường”. Từ đó bạn có thể có nhữngquyết định riêng cho mình.

Hạng mục Bất động sản quan tâm

Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C

Giá 13.328.895.000 11.053.230.000 13.003.800.000 14.304.180.000

Điều chỉnh 1.950.570.000 325.095.000 -124.715.000

Giá sau điều chỉnh 13.328.895.000 13.003.900.000 13.328.895.000 14.179.465.000

Sử dụng thông tin thị trường và so sánh – Ví dụ minh họa

14

Phương thức tiếp cận chi phí trong đánh giá bất động sản là một biến thể củaphương thức thị trường vừa được giới thiệu, hữu dụng khi bạn không có nhiều sốliệu về các giao dịch gần đây để so sánh. Phương thức tiếp cận này thường đượcdùng trong đấu thầu xây dựng, cho những tài sản mới và những tài sản không manglại thu nhập (bao gồm trường học, bệnh viện, những toà nhà công cộng hay nhữngtoà nhà tôn giáo).

Khi sử dụng cách tiếp cận này, bạn đánh giá từng phần — đất và toà nhà — riêngbiệt. Sau đây là những bước thực hiện:

1. Ước tính giá trị mảnh đất khi bỏ trống và khi được sử dụng nhiều nhất vàtốt nhất. Nhà định giá sẽ tìm hiểu những mảnh đất trống đang được rao bántương tự ở khu vực lân cận.

2. Ước tính chi phí hiện tại để xây mới lại toà nhà sẵn có

3. Ước tính tất cả hình thức chi phí khấu hao dự kiến và trừ khoản khấu haonày vào kết quả ước tính ở bước 2 để có được chi phí xấp xỉ để xây dựnglại toà nhà trong tình trạng hiện tại của nó. Chi phí khấu hao dự kiến thườngphát sinh do ba nguyên nhân sau:

a. Hư hỏng về mặt cấu trúc:

b. Lỗi thời về mặt chức năng:

c. Lỗi thời do những yếu tố bên ngoài:

4. Cộng giá trị mảnh đất và giá trị của toà nhà sau khi khấu hao, bạn sẽ nhậnđược tổng giá trị bất động sản.

b. Chi phí (1/2)

15

b. Chi phí (2/2)

Sử dụng ví dụ căn nhà từ phần trước, bạn tính toán giá trịcủa một lô đất trống tương đương là 10.000.000.000 VND.

Sau khi kiểm tra lại với nhà thầu địa phương, chi phí đểxây dựng một căn nhà mới sẽ là 14.000.000VND/m2. Tuynhiên, bởi vì toà nhà này đã 10 năm tuổi, sẽ có những chỗhỏng hóc cần sửa chữa. Vì thế, bạn ước tính chi phí xâydựng lại căn nhà này trong tình trạng hiện tại của nó sẽ làVND 10.000.000/m2. Căn nhà này có tổng diện tích sànkhoảng 216 m2, vậy tổng giá trị của căn nhà sau khấu haolà 2.160.000.000 VND.

Cộng với giá trị mảnh đất là 10.000.000.000 VND, tổng giátrị bất động sản sẽ là 12.160.000.000 VND, theo phươngthức chi phí.

16

c. Thu nhập (1/2)

Giá trị tài sản= NOI/Tỉ lệ vốn hóa

1. NOI ( Net Operating Income) là lợi nhuậnthuần từ hoạt động kinh doanh nhà. NOI được tính bằng thu nhập có từ bất độngsản sau khi trừ đi các chi phí để tạo ra thunhập.

2. Tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) diễn tảmối quan hệ giữa Lợi nhuận hoạt độngthuần trong năm (NOI) và tổng giá trị củatài sản.

Tỷ lệ vốn hóa thông thường rơi vào khoảng từ6% đến 12%. Tỷ lệ vốn hóa càng cao, tài sảncàng rủi ro.

Giá trị tài sản

VND

Tổng tiền thuê tiềm năng (1) 25.000.000

Trừ tổn thất (3% tổng tiền thuê tiềm năng) (2) (750.000)

Lợi nhuận hoạt động gộp (GOI) (3) = (1)+(2) 24.250.000

% GOI

Chi phí hoạt động (4) (6.992.500) 27,97%

Chi phí bảo hiểm (1.075.000) 4,30%

Chi phí sửa chữa (335.000) 1,34%

Thuế (1.705.000) 6,82%

Chi phí điện (187.500) 0,75%

Chi phí nhiên liệu (3.422.500) 13,69%

Chi phí sử dụng nước (267.500) 1,07%

Lợi nhuận hoạt động thuần (NOI) (5) = (3)+(4) 17.257.500

17

c. Thu nhập (2/2)

Tỷ lệ vốn hóa

Chú ý: Người bán có khá nhiều cách để thổi phồng con số NOI.

Thuyết phục bạn về tương lai tăng trưởng NOI; chỉ cần một chút lạc quan trong lúc xác định các giả định của mô hình là kết quảtrong tương lai sẽ rất khác biệt. Ngay cả trong trường hợp mô hình dự phóng là đáng tin cậy, thì bạn cần nhớ rằng chính bạnmới phải là người bỏ thời gian, công sức, tiền bạc (để cải tạo và duy trì hoạt động bất động sản) và kinh nghiệm quản lý nhằmđạt được tương lai tươi sáng đó – chứ không phải là người bán.

Thao túng (manipulate) NOI hiện tại: Trong thực tế, người bán thường yết giá căn nhà của họ dựa trên NOI gần nhất, với chứngminh bằng sổ sách. Tạm cho rằng sổ sách ghi chép là đúng, bạn cần biết rằng thông thường những người chủ muốn bán bất độngsản thường đã có sự chuẩn bị trước đó khoảng một năm. Trong thời gian đó, người chủ sẽ làm nhiều cách để tối đa hóa NOI (một cách tạm thời) như:

Trì hoãn ghi nhận các khoản thu nhập và chỉ ghi nhận trong khoảng thời gian 12 tháng gần nhất, động tác này làm thổi phồngNOI trong 12 tháng gần nhất trước khi bán một cách đáng kể.

Thực hiện một khoản đầu tư khá lớn vào cơ sở hạ tầng của căn nhà, do đó, chi phí bảo trì sửa chữa trong 12 tháng gần nhấttrở nên rất thấp, nhưng những chi phí này sẽ tăng cao trở lại sau khi bạn mua nó. Một ví dụ tiêu biểu là bảo trì các thiết bịtrong tòa nhà. Trong giai đoạn đầu, các thiết bị trong tòa nhà rất ít khi cần bảo trì. Tuy nhiên, sau này các thiết bị sẽ bị hưthường xuyên và chi phí bảo trì sẽ rất cao.

Hoặc có thể họ sẽ tìm cách phân loại một số chi phí ra khỏi chi phí hoạt động để cải thiện kết quả tính của NOI.

18

Danh mục tài liệu tham khảo

Foldvary, F. E. (1991) Real Estate and Business Cycles: Henry George’s Theory of the Trade Cycle. Đăng tải tại địa chỉ: http://www.foldvary.net/works/rebc.html.

Gallinelli, F. (2003) What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow...And 33 Other Key Financial Measures: Guidelines, Formulas, and Rules of Thumb for Making Money in Real Estate. New York: McGraw-Hill Companies.

Hoyt, H. (1970) One hundred years of land values in Chicago. New York: Arno Press.

Lindahl, D. (2009) Trump University Commercial Real Estate 101: How Small Investors Can Get Started and Make It Big. New York: John Wiley & Sons.

Nicolais, T. (2014) How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble. Đăng tải tại địa chỉ: http://www.dce.harvard.edu/professional/blog/how-use-real-estate-trends-predict-next-housing-bubble.

Tyson, E. and Griswold, R. S. (2009) Real Estate Investing For Dummies®. 2nd edn. New York: John Wiley & Sons.

Một số số liệu được trích từ Bloomberg

Những thông tin trong đây do Công ty cổ phần quản lý Quỹ VinaWealth (“Công ty”) soạn thảo và có thể được cập nhật, hoàn chỉnh, sửađổi, điều chỉnh và xác nhận thêm mà không cần phải thông báo.

Các thông tin trong tài liệu này không có bất kỳ hàm ý hay chỉ dẫn là đã được phê duyệt bởi bởi cơ quan có thẩm quyền. Thông tinkhông cấu thành hoặc hình thành nên một phần của bất kỳ chào bán nào hoặc gạ gẫm mua hoặc đăng ký mua bất kỳ cổ phiếu nàocũng như không tạo thành cơ sở hoặc liên quan đến hoặc hành động như là sự thuyết phục tham gia vào bất kỳ hợp đồng hoặc camkết dưới bất kỳ hình thức nào. Đối với những thông tin dự báo dựa trên việc ước lượng hoặc ý kiến của Công ty tại thời điểm thông tinđược đưa ra, Công ty sẽ không có nghĩa vụ xác nhận hoặc cập nhật những thông tin trong tương lai nếu sự ước lượng hoặc ý kiến vềtình huống hoặc quản lý thay đổi.

Không có bất kỳ sự cam đoan, cam kết, bảo đảm hoặc chắc chắn nào dù là rõ ràng hay ngụ ý được đưa ra bởi hoặc thay mặt Công tyhoặc các giám đốc, nhân viên, đối tác, người lao động, đại lý hoặc bên tư vấn hoặc bất kỳ người nào khác về sự chính xác hoặc hoànchỉnh của những thông tin và ý kiến nêu ra tại đây và những người nói trên cũng sẽ không có bất kỳ trách nhiệm hoặc nghĩa vụ nàođối với những thông tin hoặc ý kiến này hoặc đối với bất kỳ lỗi, thiếu sót, tuyên bố sai, bất cẩn hoặc vấn đề nào khác đối với bất kỳthông tin liên lạc nào bằng văn bản hoặc bằng cách khác.

Những thông tin này không được sao chép, chuyển giao lại cho bất kỳ người nào hoặc phát hành toàn bộ hoặc một phần vì bất kỳ mụcđích gì. Thông qua việc chấp nhận văn bản này, Quý khách hàng đồng ý bị ràng buộc bởi những hạn chế nêu trên.

Không có trang nào hoặc bản sao nào được thực hiện hoặc chuyển đi hoặc giao trong phạm vi bất kỳ quyền tài phán nào nơi mà việcchuyển giao những tài liệu đó bị cấm theo luật chứng khoán hiện đang áp dụng. Việc không tuân thủ những hạn chế này có thể dẫnđến việc vi phạm luật chứng khoán quốc gia.

19

5th Floor, Sun Wah Tower115 Nguyen Hue, District 1, HCMC, Vietnam

P: (84 8) 3827 8535 F: (84 8) 3827 8536

Email: ir@vinawealth.com.vn

Website: www.vinawealth.vn