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目 次

財團法人現代財經基金會……………………………1

台灣綜合研究院金融證卷投資諮詢委員會…………3

壹、企劃緣起…………………………………………5

貳、會議議程與規則…………………………………7

參、貴賓簡歷…………………………………………9

肆、會議內容

（壹）上半場次

一、主持人致詞…………………………………………………15

二、引言人報告………………………………………17

（貳）下半場次

一、主持人致詞…………………………………………………33

二、引言人報告………………………………………35

伍、採訪記者與報導媒體……………………………59

陸、照片集錦…………………………………………61

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財團法人現代財經基金會 「現代財經基金會」（英文譯為 Contemporary Taiwan Development Foundation

簡稱 CTDF），創辦於 1990 年代；是經中央政府主管部門正式核定成立的公益性

財團法人；是由學術界、企業界、政治界有關人士共同組織成立的非營利公共團

體；是從事國家政策研究、交流和諮詢服務的現代化智庫，是廣泛聯繫與整合產

官學研界專業人士的知識交流平台。

基金會的目標是，面對二十一世紀劇烈變遷發展的嶄新世界，以及世界與台

灣緊密聯繫互動的嶄新情勢，廣泛結合各個領域有識之士，基於對斯土斯民之終

極關懷，立足實際，著眼理想，群策群力，科學創新，致力台灣總體經濟社會環

境不斷完善進步，推動思想理念、政策方針、制度機制不斷與時俱進，為全球化

時代台灣建設發展，全面增強驅動力、凝聚力、競爭力。

經濟是引領台灣發展的核心命脈，政策是主導公共活動的根本動力。當前全

球化日益普及深入，國際國內環境複雜變化，科技創新帶來無比活躍多元的發展

機遇，而各種前所未見的重大風險持續構成嚴峻挑戰，台灣唯有求真務實、宏觀

長遠，在全面融入全球化的過程中，確立自身的系統性發展政策與策略，不斷優

化體質，強化動力，有所創新、有所提升、有所進步。

本基金會設有：產業、金融、財稅、環境、兩岸關係等五個委員會，分別組

織一大批學有專精的學者專家群，選定重要議題，分類進行研究，經常性舉辦產

官學研討會，或透過發表會、記者會、交流訪問、論文專稿，對外傳播正確政策

觀念，理性辨析重要議題關鍵爭點；並接受政府與民間機構委託，進行專案研究，

或提供專業諮詢。

本會網址 : http://www.ctdf.org.tw

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台灣綜合研究院 ─金融證券投資諮詢委員會

台灣地狹人稠、資源有限，卻能從戰後舉目廢墟、百業蕭條下，在極短期間

中成長、繁榮，創造各國所欽羨的「經濟發展奇蹟」，甚至被譽為落後國家經濟

發展之學習典範，除了各界的努力與人民之付出之外，政府從 1950 年代初期起，

配合經濟情勢變化與產業結構調整需要，積極推動各項經濟建設計畫，使得台灣

經濟能夠不斷升級與產業得以快速轉型。

其實，台灣過去每一階段經濟升級與產業轉型過程，政府正確的政策引導與

適宜之措施配合，是重要的因素，研究機構的參與規劃與各界業者之輿論反映，

更是其關鍵所在。爰此，本院乃於民國 86 年 9 月，在各界菁英倡議與不吝贊助

經費下設置「金融證券投資諮詢委員會」，以作為產官學研交流溝通之平台。

目前委員會之下，除了定期召開諮詢委員會議訂定運作方向與工作內容，以

及設置研究小組進行「台灣經濟動向」調查與發表之外，特別以關懷社會與投入

公益為宗旨，敦邀產官學研專家學者成立「財金論壇」，定期針對財金相關政策

法規議題辦理公開研討與評論，並且提出具體結論與可行建議，以提供政府相關

部門作為調整政策或增修法規之參考。經過多年運作之後，其活動內容頗受到各

界之嘉許，諮詢委員會議通過，決定自民國 98 年元月起增設「產經論壇」，俾以

擴大活動範圍。此外，前揭成果另又編印出版專輯，分享各界，希望對台灣財金、

產經之發展，有所助益。

展望未來，本院金融證券投資諮詢委員會在產官學研各界先進人士支持與贊

助下，仍將本著「回饋社會」理念與「參與公益」初衷，透過公開辦理與財金、

產經議題有關的公益講座活動，以及從事各項研究調查，期能提供各界人士吸收

更多新知或趨勢，以充分扮演民間智庫之角色與功能。

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壹、企劃緣起

雖最近行政院主計總處概估今年台灣第 1 季經濟成長率為 1.54%，遠不如預

期，但反觀台灣房屋市場在實施奢侈稅衝擊下，歷經一年餘低迷之後，隨著實價

登錄實施、民眾保值心理與台商資金回流，加上證所稅上路等因素相互作用，使

得房市自去年冬季起，不但推案、成交數量大幅增加，而且預售、成交價格亦是

不斷上揚，南北似乎均是高檔盤整反彈復甦格局，再度出現熱絡現象。此外，金

融監督管理委員會又於 4 月 30 日同意備查壽險公會所提報的「投資不動產自律

規範」，將箝制保險業界投資不動產的七條禁令加以鬆綁，至少增加 1000 億元以

上資金活水。在此一背景下，是否已意味著台灣房市業已擺脫之前「打房政策」

陰霾，或者僅是短期回溫現象，未來是否可能引發泡沫危機，已成為各界所關心

的議題。

另一方面，放眼國際，在量化寬鬆貨幣政策及低利水準下，主要國家房市最

近亦出現反彈跡象，例如：經濟泡沫結束之後已沉寂多時的日本房市，開始有上

揚之趨勢；至於中國大陸方面，過去數年所實施的各項打房政策，儘管抑制部分

炒作，然而在積極推動城鎮建設發展政策下，二、三線城市房市價格屢創新高，

其未來動向頗受重視。

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貳、會議議程與規則

一、會議議程

時 間 議 程

13:40 ~ 14:00

14:00 ~ 14:05

14:05 ~ 14:35

14:35 ~ 15:05

15:05 ~ 15:20

15:20 ~ 15:25

15:25 ~ 15:55

15:55 ~ 16:25

16:25 ~ 16:40

報到

主持人致詞：朱雲鵬（財團法人保險安定基金會董事長）

引言人報告：

議題一：都市更新的結與解

王進祥（中國土地改革協會理事長）

議題二：實價登錄的是與非

李同榮（房仲公會全國聯合會理事長）

Q&A

主持人致詞：鄭 優（現代財經基金會董事）

引言人報告：

議題三：北、中、南區房價漲中帶憂？

倪子仁（住展雜誌研發長）

議題四：主要國家房市漲聲響起？

莊孟翰（淡江大學產經系所副教授）

Q&A

二、會議規則

（一）會議程序安排

1.主持人：每人 5分鐘

2.引言人：每人 30分鐘

3.問與答：10 分鐘（每人發言 2分鐘為限）

（二）會議發言規定

1.引言人在報告時間屆滿 25分鐘時響鈴一聲， 30分鐘則響鈴二聲，並請引言

人結束發表。

2.「問與答」討論時，每位發言人發言時間 2 分鐘為限，於時間屆滿前 30 秒

響鈴一聲，2分鐘響鈴二聲，並請發言人結束發言。

3.「問與答」討論時，如因會議時間所限不及發言者，或於發言後仍未盡意者，

煩請提出書面意見，送交服務人員彙整。

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參、貴賓簡歷

黃輝珍 董事長 現任：台灣綜合研究院董事長

學歷：政治大學法律學系學士

美國華府亞洲基金會國會運作研究（AsiaFoundation）

經歷：中國時報副總編輯兼副總主筆

國家政策研究中心執行長

中央日報社發行人兼社長

中國國民黨中央新聞黨部主任委員

中國國民黨中央委員

總統府國家統一委員會委員

中國國民黨中央文化工作會主任

中華文化復興運動總會秘書長

行政院政務委員

行政院防治登革熱疫情總指揮官

行政院抗 SARS南部地區總指揮官

行政院新聞局局長

總統府國策顧問

財團法人中國技術服務社董事長

中鼎工程公司常務董事

財團法人海峽交流基金會董事

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張平沼 主任委員 現任：總統府國策顧問

燿華企業集團總裁

台灣服務業聯盟協會創會理事長

中華民國全國商業總會理事長

財團法人海峽兩岸商務發展基金會董事長

中華文經協會理事長

中華金融業務研究發展協會理事長

財團法人中華民國商品條碼策進會董事長

宏都拉斯共和國駐華名譽總領事

金鼎文教基金會董事長

台灣綜合研究院金融證券投資諮詢委員會主任委員

學歷：中興大學法律系學士

經歷：中華民國第 1、2、3屆立法委員

光華投信董事長

中國國民黨第 13、14、15、16屆中央委員

世界龍岡親義總會主席

金鼎證券股份有限公司董事長

台灣彰化、新竹、台中地方法院法官/檢察官

行政院顧問

台灣省商業會理事長

金鼎燿華企業集團總裁

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主持人：朱雲鵬 董事長 現任：財團法人保險安定基金董事長

中央大學經濟系所教授

台灣大學經濟系兼任教授

學歷：美國馬里蘭大學經濟學博士

經歷：行政院政務委員

行政院公平交易委員會委員

景文技術學院校長

中央研究院中山人文社會科學研究所副研究員/研究員/所長

中央大學台灣經濟發展研究中心主任

中央大學產業經濟研究所教授

財團法人消費者文教基金會副秘書長

引言人：王進祥 理事長 現任：中國土地改革協會理事長

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長

中華民國不動產估價師全國聯合會秘書長

德霖技術學院不動產經營系副教授

中國文化大學土地資源學系講師

學歷：美國懷俄明州普斯頓大學企管所碩士

中興大學地政系學士

經歷：台北大學第七屆傑出校友

中華民國第二屆地政貢獻獎

中華民國第一屆傑出企業領導人

中華民國消基會房屋委員會召集人

引言人：李同榮 理事長 現任：中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長

社團法人中華民國網路消費協會理事長

吉家網股份有限公司董事長

亞矽氏資訊顧問股份有限公司董事長

樂屋國際資訊股份有限公司董事

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學歷：政治大學電子化顧問師碩士學程

經歷：台北市不動產仲介經紀商業同業公會榮譽理事長

台灣不動產交易中心總經理

駿達房屋仲介股份有限公司創辦人

台灣十大傑出資訊人才獎當選人

經濟部中小企業處營運診斷及 E化應用輔導顧問

台灣經濟部工業局認證合格顧問師

主持人：鄭 優 董事 現任：財團法人現代財經基金會執行董事

工商時報總主筆

中國國際商銀文教基金會董事

台灣綜合研究院金融證券投資諮詢委員會委員

學歷：美國普林斯頓大學國際關係學院(Woodrow Wilson School)研究

政治大學企業管理研究所碩士

台灣大學經濟系學士

經歷：中華電信股份有限公司第五屆董事(交通部派任)

財團法人中央廣播電台董事長

中華民國電視學會理事長

台灣電視事業股份有限公司總經理

行政院公平交易委員會第二、第三屆委員及第四屆副主任委員

工商時報記者、主任、總編輯、副社長、主筆

引言人：倪子仁 研發長 現任：住展雜誌研發長兼新聞部召集人

學歷：淡江大學產業經濟系學士

經歷：太聯不動產市場周報主編

淡江大學建教中心不動產投資班講師

台北區房地產市場調查聯誼會理事長

非凡新聞台地產組組長

經濟日報地產記者

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引言人：莊孟翰 副教授 現任：淡江大學產業經濟系所兼任副教授

學歷：文化大學經濟研究所碩士

經歷：中華民國不動產協進會教育委員會主任委員

中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人/委員

中華民國不動產交易安全策進會理事長

中華民國土地估價學會理事/常務理事

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肆、會議內容 (壹) 上半場次 一、主持人致詞

朱雲鵬 (財團法人保險安定基金會董事長)

各位貴賓午安，在此感謝大家在百忙中前來參與「台灣及主要國家房市動向

」論壇，今天很高興地邀請兩位具有非常專業的專家前來分享其心得，尤其他們

熱心為謀公益發聲，個人非常敬佩。首先，由中國土地改革協會王理事長來為大

家將都市更新癥結進行說明，以及提出建議。接著，由房仲公會全國聯合會李理

事長針對實價登陸政策做一分析，以及說明美國實價課稅與台灣的差異。事實而

言，房地產市場交易正常化與價格合理化，是民眾期待的方向，長期對於建築業

者的經營發展，或是地政資料之資訊透明，都是有其正面之影響。由於時間關係

，在此我們以熱烈的掌聲歡迎兩位專家。謝謝各位！

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二、引言人報告

都市更新的結與解

王進祥 理事長

中國土地改革協會

一、前言

台灣過去三十多年來，人口急速由鄉村轉移至城市，造成都市居住人口飽和

與居住品質降低，鄉村地區則因人口外移及居住人口老化，面臨欠缺發展規劃與

生活機能不足之問題。為了改善都市人口之過度集中及改善都市機能與居住環境

，增進公共利益、公共建設品質等，是有舊都市急需都市更新（Urban Renewal

）或都市再生發展之問題與需要。

二、都市更新之處理方式

都市更新制度的設計理念著重以實踐為目的，同時賦予實施者關鍵的決策權

，以調合各方利益及衝突。其作法包括規範公有土地及建築物之強制參與都市更

新、私有財產權運用多數決強制參與、由實施者執行規劃分配、委託鑑價查估、

提列更新成本等決策及對於權利價值的異議，透過「都市更新單元之劃定」、「

都市更新事業計畫概要之擬定」、「都市更新事業計畫」、「權利變換計畫」等之程

序及調解、調處的協調方式，在體制與行政執行及都市發展上，確屬都市計畫與

公共建設及追求公共利益之重大變革。

依都市更新條例第 4 條規定，都市更新之處理方式，區分為下列三種：

（一）重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築並安置住戶，改進區

內公共設施，及變更土地使用性質或使用密度者。

（二）整建：係指改建、修建更新地區內建築物之一部或充實其設備，並改進

區內公共設施者。

（三）維護：係指加強更新地區內土地使用及建築物之管理、修繕，改進區內

公共設施、以保護或維持其良好狀況者。

三、都市更新多數決之意義

都市更新條例自民國 87 年 11 月 11 日公佈施行後修正 9 次，堪稱台灣地區

修法最頻繁之法律，綜觀歷次修法之目的，旨在提高都更之效能與時程。是以，

每次修正方向，幾乎都是朝向限制之鬆綁，因為舊都市、舊社區之居民，要其遷

建或改建，涉及人文、地緣、情感、念舊等習性，若要全部地主同意都市更新確

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有極大難處，是有以「多數決方式」解決之規範。只是，人民財產權之保障涉及

憲法之保護，絕非一般強制執行所得處理。也因此，每次修法最爭議的就是「多

數決」同意戶之門檻比例應否降低或提高！亦即，多數決都更制度之建立，係基

於公共利益之增進與提昇，因而不得不對「不同意」戶採多數決，甚至強制執行。

惟，前述立法意旨，並未排除都更範圍內的私有獨立產權（土地與建物），

是否仍適用「多數決」之規範。且，欠缺一套具體評估公共利益之指標，導致都

市更新之實施難於認定有無增進「公共利益」？也不知如何與「公共政策」接軌？

政府的公共政策又在哪裡？增進公共利益，又如何滿足公共區域內，民眾公共空

間之需求？均值得商榷！

四、文林苑都市更新案之盲點

2012 年 3 月 28 日震驚全台「文林苑都市更新案」抗爭，歷經上千名警力驅

離現場抗議民眾，及後續抗爭群眾再與建商之現場工人發生衝突，引發全台灣社

會輿論之關注與批評。本次文林苑都市更新案之抗爭，突顯都市更新實施是否欠

缺公共利益性質之問題，尤以，獨立建物產權之強制參與都更是否涉及違憲？經

查，都更條例之立法目的：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機

能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。」旨在落實「增進公共利益」，

此部分台北市政府審議過程似乎未見「公共利益」之「正當性、公益性與必要性」

之審議，且仍欠具體可行之指標，加以，審議過程仍欠公開、透明，當然倍受質

疑。

換言之，「文林苑都更案」造成之社會衝擊、社會成本與人民對政府行政之

無力感及無奈等情事，卻在無意間演變成一場抗爭鬧劇。當然，除了台北市政府

「都更審議」之行政與程序，應負最大責任外，實施者（建商）之協調過程亦未

曾公開透明，尤以同意戶地主相互間之合建利益是否隱藏私相授受之補償或補貼

等情事，甚或實施者與台北市政府在協商過程中，有無動用對於不同意戶地主，

有親情或具影響力之地方仕紳介入調解等事宜，均未見昭示。加以，不同意戶地

主（王家）之獨立建物產權，為何未尊重其不拆除之意願，改為要求整棟挪移至

都更單元之某角落；或要求其配合「整建、維護」（如：外牆拉皮），與其他同意

戶地主之都更重建計畫，能有合一之建築規劃機會，也受質疑！

五、都市更新法制之盲點

都市更新的實施過程，從整合地主、辦理說明會、公聽會、擬定更新事業計

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畫（概要）與計畫內容審議、計畫發布實施、建物施工到權利變換與產權移轉等

階段，政府均扮演著政策宣導、審議法令程序、監督都更事業之實施，並在都市

更新審議中秉持公平、公正、公開原則審理案件，隨時管控計畫實施情形與進度，

確保計畫之執行及產權變換登記等。惟，法制上最大的盲點與爭議，即在容積獎

勵過於表面，且所謂增進公共利益也未具體及權利變換機制涉及不公……等等，

最被詬病。

前述都市更新程序中之權利變換機制，更是利益糾葛之引爆點。法制上，權

利變換，理應公開、透明，且公平合理評估土地所有權人、實施者及相關權利人

之價值權利後，轉換為更新後建物產權之登記。是以，制度上，建構在三位不動

產估價師，予以公允之估價，並再經都更審議會之審議與核定，體制上難謂不允

適；但問題出在，完全由實施者單獨委託，形成不動產估價師之估價技術、專業

之公允性，極易備受土地所有權人之質疑與爭議！茲分述都市更新法制已知之盲

點如下：

（一）增進公共利益之未落實：

綜觀台灣地區都市更新的發展歷程，從早期到開始適用《都市更新條例》的

都更案件，可以發現越是近期完成的都市更新基地面積反而越小，僅限縮在實質

環境層面的改善，而且其所達到之最大樓地板面積開發，亦有越來越多之趨勢。

亦即，都市更新所帶來的公共效益變得十分狹隘，僅著重在提供各建築開發個案

或都市更新單元內之實質層面的公共利益，對於其他：諸如社會層面、經濟層面、

環境保護層面等之公共利益維護或增進，似乎還有很大距離。

經查，至民國 102 年 2 月底止，已知之都市更新案件數，合計 950 件，但已

完工者，僅台北市 36 件，新北市 10 件，台中市 54 件，台南市 66 件。不知每個

個案所增進之「公共利益」為何？所提昇之「公共建設」又指那些週遭環境？亦

不知因此有哪些「公共建設」被提昇？

尤以，政府為鼓勵老舊都市、社區，參與「都市更新」，又給予實施者「都

更容積獎勵」（50%以內）之空間，若加上「容積移轉」（30%以內）與其他之「容

積獎勵」（30%以內）及建築個案不計入建築容積部分與附屬建物（12.5%）及公

共設施虛坪與登記建物產權至壁外緣（建築設計圖說只計算至壁中心）之差額面

積，似乎現行建築開發個案，參與都市更新後，有可能將法定容積登記成 1.8 倍

至 2.1 倍間之建物面積。此乃現行都市更新公共利益增進之最大諷刺。

（二）落實地主委任不動產估價師：

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現行都市更新之核心價值，即在權利變換都市更新前後價值之評估。亦即，

權利變換制度之設計，乃在透過三位不動產估價師對都市更新單元內之更新前舊

建物價值，與都市更新審議會所審議通過之建築成本、費用及更新後新建物之總

價值等，據以評估，並「交換分合」變換不動產之標示與所有權，而分配更新後

新建物之權利。惟自文林苑都更案發生後，拙見認為：為何不能全由地主自行委

任（自行負擔委任費用）來杜絕少數地主之疑慮與固執呢？實施者，為顯示開發

整合為公平、合理，亦無理由堅持掌握三位不動產估價師之委任，否則被誤會是

「暴利與奸商」，這又何苦？

（三）估價師評估與協同地政士之簽證：

都市更新地區之地籍零散、產權複雜，尤其老舊社區之土地權屬更為零亂，

包含：基地持分不足、建物與土地不同所有人或法定空地未過戶，甚或屋頂及一

樓後側建有違章等等錯綜複雜之權利，導致土地權利之不完整或有所負擔，此皆

非單純之土地估價而得讓土地所有權人滿意其「更新前」之權利與價值，難免造

成不動產估值的差異與爭議。加上，更新後權利價值之評估，又係建構在「假設

性」之新建建物予以評估，更無法讓人放心與滿意，此也間接造成都更審議會委

員最常挑戰與質疑之處。試想：審議時之容積獎勵值並未被確定，新建物之建築

規劃圖說（含位置圖、平面圖），亦未經申領建造執造並經核定其公共設施之範

圍，更無法就其實際使用情形，劃分為大公、小公或車公。是以，建物產權面積

之主建物、附屬建物及地下室、屋頂突出物等面積，均屬未定，其估值怎會公平、

合理？加上，一樓法定空地或庭院有無約定專用權？地下室車道為大公或小公？

不得銷售但存在價值之露台、後院空地……等等，均或多或少增減其建物之價值

權利。如此，尚未確定產權與面積之建物或有無負擔、有無收益，均屬未定之權

利，其在尚未明確產權登記前所估定之價值，怎能讓所有人於分配權利時認定是

公平與合理？此在在突顯，都更後之建物產權面積與使用權、公共設施分配及基

地持分之多少，均攸關不動產估價師評估價值之變數，是有，引入地政士代為簽

證「更新後建物權利與產權」之必要。

（四）強制拆除與違憲之問題：

憲法第 10 條及第 15 條分別規定：人民有居住、遷徙之自由，及人民之財產

權應予保障。另依據都市更新條例第 36 條、第 25 條之 1，實施者得予代為或請

求當地主管機關代為拆除或遷移之義務，此依台北市政府 2009 年 8 月發布都市

更新條例第 36 條強制拆遷的補充規定，實施者可要求市政府代為拆除十五戶以

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下的未同意住戶，強制拆除法令是否侵害人民財產權，有無違憲之疑慮？大法官

釋字第 709 號，仍未觸及！亦即，爭議仍在，文林苑都更案之爭議仍有的談！

（五）審議程序冗長：

都市更新過程中，若涉及權利變換計畫之審議時，因涉及人民之權利義務，

是以，都市更新審議會基本上都會力求公平、合理處理，尤其是對少數不服、不

配合地主之要求，亦會遷就並建議實施者說明或協商。加以，現行法令並未對審

查時程有所限制，變成都市更新審議程序過於冗長，而且曠日廢時之無奈！

（六）實施者合法利益偏低，造成取巧：

實施者合法利潤（風險管理費），依現行規定僅為 12%，其權益過於僵化且

似有保障不足之嫌。是有實施者想盡辦法取巧圖利之問題（如：高估開發成本或

低估更新後權利價值，變相增加其利益）。加以，制度上規定，由實施者掌握權

利價值之評估及成本提列的權利，因此實施者浮列成本，變相分配較多更新後的

房地權利，反而變成常態。

（七）權利變換之不切實際：

現行都更審議過程中，權利變換計畫與更新事業計畫併行送審時，「獎勵容

積值」尚未審議通過。此時，建物面積、設計圖、公設分配、停車位數，皆處於

不確定狀態；亦即，權利變換之更新後價值評估基礎尚無法確定。即使都市更新

事業計畫經審議確定後，雖其容積與建築設計之方式已定，但不表示爾後建築施

工過程中，不會涉及建築設計變更，而設計圖即使小幅度修正，亦涉及部分建物

面積之連動（尤其是公共設施範圍與面積），此時，雖可透過面積釐正方式，釐

正其分配值並進行找補作業，但該分配取得建物之所有權人會否同意或接受，均

屬變數，多少造成申請使用執照，甚或交屋後之紛爭與困擾。

（八）真合建、假權利變換之不良現象：

現行都市更新之實施，實施者與地主相互間，基本上均以「權利變換方式」

或「協議合建方式」分別訂立契約為之。以協議合建方式進行都市更新，實施者

所提出之合作條件攸關所有權人參與都市更新之意願，其與「權利變換機制」二

者間之最大差異，乃在權利變換同意比例較低，且享有稅捐之減免，表面上係依

公平合理之估價機制予以分配其更新後之權利價值。惟以「權利變換」實施都市

更新者，時程較長；而以「協議合建」實施都市更新者，在時程上較為迅速，造

成開發商私下與土地所有權人協商合建條件，再合意透過權利變換之評估，享受

稅費減免之優惠，形成現行都市更新已完成實施之個案中，幾乎為「真合建、假

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權利變換」之現象。

六、都市更新的問題癥結

前述「真合建、假權利變換」之合建個案，倘若發生少數地主（如：不同意

地主所要求之合建條件與權利變換價值差距過大，且實施者未予同意時）抵死不

從反對時，主管機關手足失措之無能表現，似乎成為不正常之正常。也因此，終

於爆發全台灣有始以來最大之抗爭個案（文林苑都更案）。

文林苑都更案之抗爭，突顯都市更新實施欠缺公共利益之本質，且未能在多

數決強制執行之餘，兼顧少數不同意地主之權益。尤以，獨立建物產權之強制參

與都更，即使不一定違憲，但仍有所爭議，更是問題之焦點。其結果造成民眾對

「都市更新」嫌惡不良之印象，尤其對台北市政府之無能表現，更是沸騰！茲以

文林苑為例，列出都市更新之問題癥結如下：

（一）不同意住戶（5%~王家）：

不知反對參與都更，可能會付出被拆除之代價？

為何肆無忌憚不參與都更，不怕爾後無法單獨改建而有所困擾？

自認實施者涉及違憲，卻不知申請釋憲，還須付出被拆除房屋之命運？

若屬反對，怎會態度消極不聞不問，且僅在最後階段才提出書面異議？

為何對政府會有信心，不怕堅持不參與都更會有後遺症？

若對政府沒有信心，何苦損人而不利己？

有無特定人士搧風點火，因而神勇之對抗不當之都更法令？

（二）同意住戶（95%）：

有無參與王家之協商？

有無運用任何方式或特定人脈去說服王家？

有無誤信或高估實施者或台北市政府之協調與整合能力？

有無建議實施者，尊重不同意住戶（王家）之權利與意願？

有無只顧己私之合建契約條件，而不顧王家參與都更之困楚？

（三）實施者：

為何一定要將王家（獨立建物產權）劃入都更單元？

有無其他替代方案？

有無盡到協商之可能？

有無釋出利益與善意？

為何未在抗爭之始，召開記者會說明並提供說帖？

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為何未在台北市政府代為拆遷及王家提出行政救濟或行政救濟程序終結之

任一時間，召開記者會公開說明？

有無真合建、假權利變換之事實？

合建之條件，有無特殊利益之交換或有不公平之補償或補貼？

（四）台北市政府：

為何從頭至尾，看不到市長或副市長之親自溝通與協調？

為何都更審議會，仍未公開透明相關資訊？

為何網站上仍查不到相關都更審議之過程與記錄之資訊？

承辦之市府同仁，有多少人參與或協助協商？

為何不會善用地方士紳或承辦繼承登記之地政士或參與其裝潢之建築師等

專業人士參與協商！

有無具體落實告知，如何落實附近地區之公共建設與公共利益之增進？

為何未要求實施者將其舊屋整建或維護外牆，而不予拆除舊屋？

為何未研議或協商滾動舊有房屋至都更單元之某一角落之可行性？

為何就不同意戶抗爭之都更個案中，僅選擇文林苑個案予以先行強制執行？

倘若顧慮涉及違憲，為何不在都更審議同時申請釋憲？

為何王家之行政救濟終結後，實施強制執行時，仍推拖為中央法令之不健

全？

為何強制執行後，都更現場經違法占用，仍無計可施？

為何公權力無從協助實施者開工興建？

曾經作過那些維護已同意都更，且信任政府之 95%同意戶地主之權益？

七、都市更新可待解套之建議方案

（一）建構「明確而具體」認定公共利益有無增進之指標。

（二）針對少數獨立建物且不同意參與都更者，不予強制拆除重建，但強制其

配合都更計畫為整建與維護。

（三）責成實施者配套提出（公有土地）合宜住宅之興建計畫，方便同意戶之

搬遷居住或實施者之投資興建。

（四）結合鄰近縣市，執行“經建會”所提：「跨域加值公共建設財務規劃方案」。

（五）高度獎勵容積於實施者，但需落實公共利益與公共建設之配套措施與回饋。

（六）突破建築高度並縮小建蔽率，落實開放空間與社區公共設施之同步建置。

（七）適度提高參與都更之門檻，並針對二個以上實施者之個案，建構協商其

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合作或合夥之機制。

（八）分別規範並獎勵由地主委任估價師、會計師、地政士及實施者委任建築

師、結構技師等共組團隊，協助監督都更計畫與程序之實施。

（九）都市更新審議之過程與內容，開放民眾參與，完全公開與透明，並將資訊公

開上網。

（十）都市更新審議之行政程序應標準化作業，且限時限期完成。

（十一）建構一套公開透明之「合建與權利變換」交相運用之機制。

（十二）配套「實價登錄」政策之施行，落實建物產權與房地產價值連動之價值觀。

八、結論

都市更新「權利變換」的目的，旨在兼顧實施者之合理成本、費用負擔與保

障各權利人相互間財產之分配利益。但是，都市更新推動權利變換的結果，卻造

成各權利人利益關係的改變，而且重新界定財產價值，甚至，重新分配其財產之

權利。雖然，採取強制性的多數決，確可提升都市更新的效能，但不宜因此忽略

了公平與正義之原則與公共利益之增進，因此如何增加民眾、政府及實施者與地

主相互間之溝通協調管道，實屬當務之急。

本次「文林苑」都更案，社會氛圍已然解讀為「官僚、奸商、刁民」之紛爭，

加上都更開發涉及龐大利益，必然需要政府政策與立法之配套措施及對社會大眾

作好機會教育，始有機會予以弭平爭議。是以，「文林苑都更案」地主應學習到

如何將消極之迴避態度轉為積極參與？如何正視並尊重多數決之民主過程？如

何不為反對而反對？如何強化居民自決與公權力之適度介入或仲裁？如何落實

「公共利益」之實現？如何將政府官僚、自保之心態，轉化為獎勵容積，增加都

更個案公共設施之動力？如何在強化居住品質之餘，增進鄰近地區之公共建設？

或許都是本次「文林苑都更抗爭」落幕後，帶給社會之正面貢獻與啟示。

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實價登陸的是與非

李同榮 理事長

房仲公會全國聯合會

2012 年十月十六日內政部正式開放民眾查詢不動產交易成交行情，這是台

灣不動產交易透明化的重要旅程碑。而首天內政部網站就被迫不急待的民眾擠爆

當機，顯見消費者對實價揭露交易透明化的熱烈期盼。但民眾真有能力從此揭開

國王的新衣？從政府已經揭露中的交易數量與呈現出的揭露品質，我們發現不少

缺失值得政府改善：

一、不動產實價登錄資訊公開後，真能揭開國王的新衣？

（一）實價登錄三法齊修倒頭栽，讓地政士當登錄前鋒，責任風險需釐清，房價登

錄的真偽要加諸買賣權利人責任，才是實價登錄成功與否的關鍵所在

只靠實價登錄其實很難稽核房價的真偽，因為政府說目前登錄與課稅脫鉤，

買賣當事人就沒有登錄真偽的利害關係，解決房地產課稅問題最需要是提出一套

全面性與公平性的賦稅革新方案，在擴大稅基以及降低稅率的前提下（讓民眾不

會感受加稅的壓力），未來只有在資本利得實價課稅的基礎下，提出一套短中長

期執行的完整配套措施，買賣屋交易雙方才會因牽涉前次交易移轉與後次交易移

轉的稅賦權益而相互監督並誠實登錄，實價登錄也才不會有因要高貸而高報，因

要避稅而低報的隱瞞行為。實價登錄政策，雖是全面性與公平性的交易制度革新

，但也是一項相當艱鉅的龐大改革工程，更是未來實價揭露與資本利得課稅的重

要依據，其規劃與執行都需要有相當的行政魄力與抗壓力，必須花較多的時間研

議與溝通，然而現在實價登錄三法齊修，但方向卻是倒頭栽，讓地政士當登錄前

鋒，責任風險需釐清，未來房價登錄的真偽才是實價登錄成功與否的關鍵所在。

（二）政府初期公布的數量與實際成交數量比例明顯偏低，影響資料判讀正確性

以台北市而論，2012 年八月份移轉件數為 3317 件，但真正揭露的數量只有

919 件，占全部移轉件數只有 28%，這樣的數量比例明顯偏低，讓人不禁懷疑篩

選資料是否黑箱作業或是程式設計的資料庫出了問題，在整個資料庫的蒐集與篩

選未準備好的狀況下，少數揭露的資訊不足以取信民眾當作買賣房屋的判斷與參

考。至於當機後，政府應徹底追究真實原因，依專業人士根據當天內政部網站流

量研判，除了當局未考慮流量與頻寬問題外，最重要引起當機的因素，根本就是

前台主機與後台資料庫主機無法負荷所致，若是純粹頻寬問題，只要放寬頻寬就

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可迅速解決，事實上在內政部放寬頻寬後，除了查詢成交行情查詢的頁面仍然停

擺以外，其他行政作業的頁面就恢復正常，可見頻寬雖是問題，但主機的無法負

荷才是真正的原因。幸好經過二個星期的緊急處理，總算能讓民眾順利上網查詢

。這凸顯政府在總統大選前經不起民怨壓力匆促通過立法，而行政部門對預算不

足與專業執行力顯然面臨重大考驗。

（三）政府已經公布的資料品質實在有待加強

在政府已經公布的資料中，明顯可看出諸多行情錯亂的物件到處夾雜，這不

是資料庫稽核除錯的機制設計不健全，就是稽核的人員不夠專業。另外對揭露之

比例，政府一定要重新研究一套機制，行政主管機關應走出市場多徵詢民間有經

驗的業者，避免不必要的錯誤發生。

以過去數年來【台灣不動產交易中心】公開的成交行情公報為例，資料的篩

選方式，除了異常的物件必須由熟悉市場的專業人士篩選與刪除以外，沒有異常

的物件，盡量要達到 100%的揭露比例，但為了顧及統計均價時的正確性，頂多

是在做分析的時候，會去頭去尾 3%，藉以確保資料分析的準確度，但政府卻在

初期揭露時，刻意去除掉頭尾的 3%，就很容易漏失各區成交價之最高與最低價

指標，譬如說台北市較稀有的豪宅，假如每坪超過兩百萬以上，就很容易被篩選

刪除，這樣的揭露就有盲點，房價的真實性也會遭到質疑，這不免也會被質疑政

府掌控資訊卻又操作資訊而刻意做空。

（四）【租賃物件】屋主不透過仲介經紀即可不用登錄，這會是實價登錄的最大敗筆

總統選舉前執政黨因都會房價居高不下，民怨排山倒海，因此在匆促的修法

過程中，並未考慮屋主只要不透過仲介經紀業就可不必登錄，這個後果造成打擊

合法經紀業卻縱容非法業者協助屋主逃漏稅，合法房仲業的租賃業績迅速萎縮一

半，這代表有一半以上的租賃成交物件是登錄作業的漏網之魚，租賃的實價登錄

等於是虛有其表，準確度遭質疑。這樣惡法，無形中鼓勵民眾大剌剌的逃漏稅，

而合法產業卻在這惡法中遭受無情打擊，屢次陳情，政府仍然沒有任何感受，難

怪最近政府施政的滿意度屢創新低。

二、實價揭露讓成交資訊趨向透明化，但『民眾』真能揭開

國王的新衣嗎？

實價揭露後，有人認為從此揭開國王的新衣，房價從此無法炒作，甚至會從

此下跌反轉，也有人認為退潮後終於可以看清誰在裸泳。但事實可能不是如此，

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因為實價初期是去識別化，民眾無法判讀房價差異的理由，其中包括車位的登記

方式，內涵與外加的區別就會影響房價，裝潢與坐向、增建與平台、甚至格局與

景觀都是房價差異的重要因素，民眾還是要依賴專業的房仲經紀人員解讀分析甚

至幫忙調查，而房仲人員對市場的精耕與專業度也要相對提升，才能發揮實價揭

露後的專業效能與競爭優勢，市場的交易速度也會慢慢加快。但這一切都有賴政

府揭露的數量比例與品質迅速改善與提升，否則反而誤導民眾做出錯誤的判斷，

後果不堪設想。而實價登錄讓成交資訊趨向透明化，對不動產房價的穩定性有幫

助，但無法期待房價就會因而下跌，因為房價漲跌因素很多，市場價格仍然決定

在供需。我們非常贊成如李鴻源部長提出的「擴張都會」「人口疏移」以及「運

輸費補貼」之治本之道，才能徹底解決都會房價問題。其實政府很多部門的主管

都是相當優秀的管理人才，但無奈基層人員服務的心態不一，部份公務人員關心

的是自己的升遷之路，懷著不做不錯的心態，也難怪不管產業的興衰。

三、實價揭露後，我們終於如學者所說，真正看清楚退潮後

誰在裸泳：

（一）政府單位在裸泳

因為我們看清楚他們沒有準備好，首日公開就大當機。

（二）看跌的專家在裸泳

因為數字呈現出來的是奢侈稅課徵後一年間房價仍然在漲，而一向鼓吹不要

看房子不要買房子的專家，又再次傷害首購族，平白看房價高漲而他們的自備款

又縮水了。

（三）財政官員在裸泳

因為他們運用錯誤的資料來源，說今年六月的房價比去年跌 4%。明明台北

市增值稅收萎縮 35%，還說稅收在成長，企圖掩蓋奢侈稅失靈的窘境。

（四）漫天喊價的屋主或投機客在裸泳

因為漫天喊價的屋主或投機客，終於看清自己開價太高，根本賣不出去，最

後只好降價求售。

四、去識別化實價揭露，民眾只有閱讀能力，卻沒有解讀能力

實價登錄上路後，成交資訊對於購屋者來說，只有閱讀能力卻無解讀能力，

最終還是要依賴專家做好解讀功課，消費者有權利要求房仲業者提供詳盡的成交

行情與分析資料，才足以做正確的購屋判斷。

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資訊透明固然重要，但實價登錄上路後，購屋者只有閱讀能力卻無解讀能力

，最終還是要依賴專家做好解讀功課，消費者有權利要求房仲業者提供詳盡的成

交行情與分析資料，並靠自己智慧判斷市場價格真偽，才能避免資訊透明化所帶

來的錯誤判斷與購屋陷阱。我們要提醒購屋大眾，無論成交行情如何透明，資訊

只供閱讀，最好是要經過專家協助解讀，在買屋的同時，要清楚的要求不動產經

紀業提供更詳盡的物件細項資料與不動產說明書，例如前置移轉的時間、次數、

屋主的身份、土地持分大小、附近成交的價格等，都是經紀人應該如實告知的基

本義務，因為在短期間內多次移轉，就可推斷該房屋是短線炒作的標的，根據不

動產經紀業管理條例規範，不動產經紀人有義務提供銷售物件附近的成交行情，

只是大數購屋者不會主動要求，有些經紀人也不會主動提供，或提供的只是片段

的或篩選過的片面資訊，因此，購屋者應多找幾家不動產經紀業，多比較幾個經

紀人所提出的資訊可信度，就能選出可依靠的專家，成為你的購屋顧問，並能專

門站在買方立場，協助你解讀與評估不同的區段與不同的物件之成交價落差的因

素何在，更重要的是消費者要勤做功課，多主動到各網站搜尋資訊，以自己的智

慧與蒐集的資訊加以判斷，才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷

阱。

五、【實價登錄】與【去識別實價揭露】後，【實價揭露】與

【資本利得課稅】的腳步應該不遠了!

成交資訊的公開對民眾而言只有閱讀能力，但無分析能力，只有信賴專業才

有解讀的能力。最後，還是會步上實價揭露的更透明時代，我們還是肯定實價登

錄對資訊透明化的階段性任務之貢獻，但政府不應再欺騙民眾，刻意隱瞞實價登

錄後未來實價課稅的真正企圖，而現在政府再三說實價登錄與稅絕對脫鉤，未來

在談資本利得課稅時，民眾一定對政府失望到極點。未來這兩三年買賣房子的人

，將會因土地公告現值的不斷調高接近市價，而付出高額的增值稅，這簡直就是

不符合公平正義的實價課稅。誠實與認錯是我們從小學開始的基礎教育，但政府

卻經常犯下欺瞞民眾的錯誤，而且一錯再錯，死不認錯，奢侈稅如此，證所稅也

如此，短線治標不治本的政策，終究只有短線效果並導致長線遭殃的惡果，知錯

再錯，這正是執政黨民調低落的主因。

六、資訊透明化不等於房價合理化，供需是因，房價是果，只有

『健全稅制』才能導正房市，也才能防止房價的不正常炒作！

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政府偏頗的房地產政策，創造了房地產短線炒作的環境，供需是因，房價是

果，但政府卻倒果為因，不但不強化供給，反而因噎廢食，以為停售國有財產土

地，就能防範土地飆漲，這種不做不錯的心態，讓政府成為囤積可建土地的最大

元凶，所以我們要問：奢侈稅打房，真的打中要害嗎？我們很擔心最終結果是蒼

蠅倒地而老虎發威，抑制房價效果卻非常有限。我們過去一再呼籲政府，健全房

市要先健全稅制，健全稅制要先落實資本利得『實價課稅』，而實價課稅要能降

低民間抗性且能徹底執行，只有政府啟動稅制改革，並且在擴大稅基的基礎原則

降低稅率，讓民眾在沒有增稅疑慮下放心的實價申報，這樣才能建構實價登錄的

基礎建設，一旦實價登錄制度啟動後，資本利得實價課稅制度就要迅速規劃接軌

，未來才會在買賣方相互監督之下，建立起實質獲利者必須課稅的健全稅制基礎

，這才是解決房市投機者逃稅的根本辦法，房市也就會在資訊透明化的架構下，

以及社會公平面的基礎上，建立起勿枉勿縱，並避免錯殺無辜的房市健全方案。

七、長遠健全的稅制革新與具體的配套措施，才能達到公平

正義的資本利得課稅

（一）消除民眾與業者增稅疑慮：稅制改革後，擴大稅基就必須降低稅率。

（二）採用資本利得為實價課稅的基準原則：交易實價課稅必須建立在資本利

得的基礎下，讓賺錢的人合法繳稅。

（三）區分出自用與非自用不同的課稅方式：非自用稅率較高，自用稅率較低。

（四）區分持有年限長短：成屋持有年限較長者稅率應較低，反之，持有年限

較短者稅率越高，取代現有的奢侈稅

（五）廢止增值稅，以土地交易稅取代：精華地區土地為防止土地囤積，持有年

限較長者稅率反而應該較高，取代原有徵收的空地稅，同時現行土地增值

稅制也可一併廢除，以後就沒有不合時宜的公告現值，地主也沒被重複課

稅的疑慮。

（六）廢除地價稅與房屋稅，以房地稅取代：每年一般住戶所有權人需繳持有的

房屋稅與地價稅，則統一歸納為房地稅，依實價登錄的總價核定合理對等

的稅率，以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。

（七）減低自住房屋持有年限越長者房地持有稅越低，並加重第二戶以上持有

房屋之持有稅，第二戶以上房屋持有年限越長者房地稅也逐年加重。

（八）在實價登錄資料庫未累積到足夠量體時，採取雙軌並行之資本利得課稅制

，第二次交易之課稅採區新制，第一次交易可採取舊制，這就可降低民眾

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對持有多年從未交易的房地被課以重稅的恐慌與反彈。

（九）實施資本利得課稅必須從長計議與規劃，絕對不能不上證所稅匆促成案之

弊病與後塵。訂定新制之日出條款，與舊制之落日條款，實價登錄達四年

以後才能較完整的資料庫，因此資本利得課稅必須訂定日出條款，讓所有

房地產交易者有緩衝期，同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款

？沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得？奢侈稅、空地稅、增值稅如

何訂定日落條款？等配套措施，都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。

（十）創造政府、消費者、業者三蠃空間～可預見的未來，政府若能針對實價課

稅制度，採取全面性的稅制革新，依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑

慮下，擴大稅基降低稅率，政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加，稅

收也同時遽增，民眾因資本利得課稅，買賣雙方相互監督，實價登錄就不

會因真假合同的混淆資訊而失真，房地產經紀行業在資訊透明化的交易環

境下，也較能獲取買賣雙方顧客的信賴，這樣的房地產交易制度就能朝向

公平公正公開的大道前進，豈不是創造了政府、消費者、業者三蠃的空間！

綜上所述，只要一整套革新稅制，就能取代以往繁複的土地公告地價、公告

現值、房地評定現值與公告現值，以及多重的稅制困擾，讓健全的稅制革新帶動

實價登錄，並啟動資訊透明化的良好交易環境。

八、從【城市改造】與【都會擴張】的面向為規劃之出發點，

提出治本的解決方案

眾所皆知，短線人為炒作是房價高漲的原因之一，但卻不是主要的原因，短

線炒作與房價高漲有連帶關係但沒絕對關係，房價漲跌的核心因素是『供需』，

短線炒作必須要有供需失衡的有利環境才有生存條件，所以調解供需才是真正的

治本解決之道。我們一再強調房價反應的結構因素是土地、人口、產業、資金、

國民所得……等，而都會區具有與全球化連結的效應，所以資金集中、產業集中

，自然高所得人口也集中，但在土地稀少的前提限制下就產生供需失衡現象，當

然就容易提供短線炒作的有利環境與機會，使得房價不斷的水漲船高。未來，我

們不得不重視一個問題，就是當市場無疆域化、資金移動全球化的時代來臨，尤

其是近年來全球熱錢流入加速，加上 ECFA 啟動元年的預期效益，陸資對台灣不

動產市場的投資有利環境早已垂涎三尺。所以當今之際，抒解房價的根本解決方

案要從供需的面向為策略思考之起點，從城市改造與都會擴張的面向為執行規劃

之出發點，我們要再三重複的提出以下四點治本的解決方案：

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（一）城市改造面向～加速促進『都市更新』，在有限空間『解決供需失衡』之

現象，將城市拉高空地加大，創造國際化新都會風貌。

（二）都會擴張面向～加速完成大台北『三環三線』捷運系統，在既定範圍『擴

充都市商圈』之榮景。唯有加速大台北三環三線交通建設連結的執行效能，

並克服都市更新執行的重重障礙，才能有效擴張大台北都會腹地與商圈，

甚至配合航空城計畫，將大台北都會延伸到桃園地區。而台北都會將在人

口成長趨緩與都會商圈擴大的環境下，達到調解房地產供需與解決高房價

的長期功效。

（三）開放大都會區國有土地，由民間出資興建只租不售的社會住宅，利用租金

回收做為建商合理的投資報酬率，這樣就能解決短期大量興建社會住宅所

缺乏的營建資金，可謂一舉數得

（四）大力開放陸資來台投資公共建設與交通建設以及觀光資源，藉以加速公共

建設與交通建設的速度，迅速擴大都會商圈抒解供需，並發展中南部觀光

資源與提高就業機會，南北落差才有縮短的機會。我們非常贊成李鴻源部

長對於都會建設與住宅政策所提的【引導、創造、供給、與稅制改革】四

大理念，我們也認同朱立倫市長『三環三線＋都市更新』的房地產長期有

效政策，但『速度』與『效能』才是真正考驗政府的執政能力，期盼執政

者不要讓長期政策成為政治虛晃的口號！

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(貳) 下半場次 一、主持人致詞

鄭 優 (現代財經基金會執行董事)

在座各位貴賓大家好，在此感謝大家的參與，今天「台灣及主要國家房市動

向」論壇，上半場次由王理事長及李理事長針對近來大家較關心的都市更新與實

價登錄等房地產政策，進行極為深入的探討。下半場次則是針對房地產市場行情

變化與趨勢來跟大家介紹，我們很榮幸地邀請到兩位引言人，第一位引言人是住

展雜誌研發長倪子仁先生，他不但是一位對於房地產實務經歷相當豐富的專家，

而且是新聞界的行家，今天將針對台灣北中南區房價的漲跌變化提出報告；第二

位則是邀請到淡江大學產經學系教授莊孟翰先生，他是一位對於產業經濟相當有

研究的學者，同時是長期關心國內、外房地產業發展的專家，今天將針對主要國

家房地市場行情變化進行分析，在此我們以熱烈的掌聲歡迎兩位專家。

34

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二、引言人報告 北、中、南區房價漲中帶憂？

倪子仁 研發長

住展雜誌

一、台灣三大都會區房市

329 黃金檔期 4,300 億鉅量登場

農曆年後，各指標工地人氣陸續回籠，住展風向球連續 4 個月出現代表”復

甦安全”的綠燈燈號。房市更在股市直逼 8,500 點大關下，使股市與房市的人氣

持續加溫，建商看機會不可失、『景氣應不可能再壞』，於是在今年度第一大黃金

推案檔期 329 檔全力衝刺，使得今年 329 檔的推案出現石破天驚的鉅量，噴出比

2008 年馬英九當選總統更大的量體。

住展雜誌發佈今年 329 檔的推案狀況，從 3 月 1 日至 4 月 30 日的所謂 329

檔期，北台灣總出推案量高達 2,939 億元，直逼 3,000 億元歷史天量。2,939 億元

的量體是 2008 年 6 年來的最大量體（見附表），推案量比 2008 年馬英九第一次

當選總統，房市上演『和平紅利』時的噴出行情量體再增加了三成二。

2939 億元的量體，足足比 2011 年奢侈稅打房時的 1,050 億元，多出 2.8 倍，

今年明顯出現爆紅的火紅推案。北台灣 2,939 億的案量，加上大台中都會區的 850

億，及大高雄的 500 億，使北台灣加台中、高雄都會區的推案量達 4,289 億元。

台中都會區去年 329檔的推案量約 700億，今年 329檔的推案量再放量至 825

億元。台中 329 檔推案的熱區，除了豪宅大本營的七期新市政中心與國美館特區

外，今年首購族的產品也是市場的主流之一，北屯區及高鐵烏日區都有指標性的

建案推出。

高雄 329 檔房市，今年的推案量體約 500 億，較去年同期的量體增加了約二

成，推案熱區為高美館周邊及農 16 重劃區的豪宅產品，另外高鐵左營、鳳山、

壹、 哪些地區房市熱過頭?

貳、 奢侈稅打到房價了?

參、 近期創新高房價建案

肆、 房市價與量的變化

伍、 台中、高雄房市

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三民及楠梓的推案量亦有增溫的趨勢。

在北台灣部分，2013 年 329 檔指標個案一覽表中，超過 10 億元以上的指標

個案達 66 個，總推案量為 2,261 億元，以 2,261 億元加乘三成（10 億元以下的推

案總數），得到今年 2,939 億元的總推案量。

北台灣五大區塊中，台北市的推案量為 364 億元，新北市的推案量為 1,135

億元，桃園地區的推案量為 1,247 億元，新竹地區的推案量為 181 億元。台北市

加新北市的推量為 1,499 億元，佔總量體 2,939 億元的 51%。

值得特别注意的是，桃園地區的推案量高達 1,247 億元，佔總量體 2,939 億

元的 42%。會出現如此的大量，自然與桃園航空城計劃及桃園升格直轄市，使大

批建商轉往桃園地區搶地推案有直接的關係。

從推案的分佈地區來看，北台灣五大區塊中，台北市以内湖區及北投區最熱

門，房價居高不下的台北市，位於内湖區美國在台協會旁，由文心建設投資興建

的總銷 90 億元新成屋案「文心 AIT」，開出每坪 120 萬的高價面市，開價與成交

價的高低，再度成為市場矚目的焦點。另外，位於北投奇岩重劃區的「華固奇妍

NO.1」，及永陞建設總銷 45億的「藍田陞玉」案，也是台北市 329 檔的房市焦點。

不讓台北市專美於前，新北市也有多個重案出擊，包括遠雄人壽 100 億新莊

副都心案「遠雄國都」、五股區森聯機構的 100 億「上河圖」，旺洲建設位於林口

的 50 億「旺洲極品」，及淡水 50 億「宏盛新世界」等指標案，都將在 329 檔粉

墨登場。

明年 12 月 25 日升格直轄市的桃園房市，在利多不斷下，推案量持續放大。

加上位於桃園龜山的合宜住宅案量體有 365 億之多，使桃園地區房市成為全國最

熱、最夯的推案與購屋置產地區，而成為全國房市的新焦點。

329 檔的推案，大型建商可說是全力強打，遠雄企業團的推案量為 298 億元

、皇翔建設有 140 億元、麗寶機構有 130 億元、森聯機構有 100 億元、宜誠機構

有 69 億元，其他還包括國建、旺洲、宏盛與全坤等知名建商，也都有代表性個

案推出。

從各種層面來看今年房市，奢侈稅議題，政策面應不至於再下猛藥打房。再

就房地產基本面來看，今年 329 檔的價與量自是觀察重點，市場不應一出大量就

斷言房市恐又衝過頭了，應該是在六、七月左右，從實際的銷售數字來分析今年

329 檔的買氣如何，如果相對的買氣不錯，價與量也配合得宜，整體銷售能提升

至五、六成左右的水準，那應該說，329 檔通過了市場的考驗，2013 年房市自然

37

沒有看壞的理由。 表 1 2008~2013 年北台灣「329 檔」推案量

年度 合計

2008 2,220

2009 1,045

2010 1,937

2011 1,050

2012 2,020

2013 2,939 單位：億元◎計算時間為每年 3 月 1 日至 4 月 30 日止。 資料來源 ： 住展雜誌

二、520 檔房市爆 1,800 億元大量

桃園取代北市成主戰場

520 馬總統就任 5 週年前夕，以北台灣地區推案為主的建商或房屋代銷公司

，見打房逐漸淡定處理，房市並陸續回歸市場基本面，營建業不再淡定，開始全

力作多衝刺，於是在 520 前後，沿續 329 檔銳利的買氣，使今年 520 檔期的短短

一個月內，房市再度異軍突起，爆出 1,795 億元的大量。

住展雜誌發佈今年 520 檔的推案狀況，從 5 月 15 日至 6 月 15 日的一個月期

間，總推案量為 1,795 億元，較去年 520 檔的 1,180 億元推案量增加了 52.1%。雖

然有 16 個建案是 329 檔應推未推或延後推案者，但一個月內將推出 1,795 億元的

量體，也是 2008 年本刊統計 520 檔以來的最大量（見表 2），顯示建商已擺脫奢

侈稅陰霾，以強勁的推案力道重返房市。

從附表 3，520 檔指標個案一覽中可看出，超過 10 億元以上的指標個案有 39

個，總推案量為 1,381 億元，以 1,381 億元加乘三成（10 億元以下的推案總數）

，得到 1,795 億元的總推案量。

統計亦顯示，總銷售金額超過 50 億元的超大型建案有 7 個，總案量 575 億

元，占北台灣總推案量 1,756 億元的 32.7%。其中新北市推案數 3 個，3 案合計的

總案量 310 億元，另外桃園地區推案數有 3 個，3 案合計的總案量為 215 億元。

大台北區房市中，指標建案包括北市中正區的「夆典首都門」、北市北投區

華固建設的「華固奇妍二期」、北投區遠雄建設的「遠雄山綺」，及新北市林口的

「旺洲極品」、五股的百億重案「上河園」，及淡水台灣川普建設的「川普 G3 棧

」等指標案，都已續勢待發。

台北市指標建案的推案量為 187 億元、新北市的推案為 675 億元，桃園地區

38

指標建案的推案量 440 億元、新竹地區的推案為 79 億元。新北市及桃園地區指

標建案的加總推案量達 1,115 億元，佔 520 檔指標建案總案量 1,381 億元的 80.7%

。從占合計指標案量 1,381 億元超過八成的新北市與桃園地區推案量來看，台北

市第一次被擠出熱門推案區，改以桃園地區取代，成為全國推案的主戰場。

520 檔的推案，大型建商再度全力作多，合環建設有 160 億元、森聯機構有

100 億元、桃大機構有 70 億元、遠雄建設有 65 億元、炎洲建設有 50 億元，其他

還包括全坤建設、華固及寶佳等公司也都有代表性建案推出。

從北台灣推案的分佈地區來看，台北市熱門推案地區為北市的北投區，新北

市則為三重、新莊、五股及淡水，桃園地區為桃園市及八德市，新竹地區則集中

在竹北市。

為平抑房價，政府祭出奢侈重稅打房即將滿 2 年，對於政府祭出奢侈稅 2 年

後，是否應該廢除奢侈稅的議題，再度成為社會關注的焦點。從內需的角度來看

，政府要拼經濟，火車頭產業的房地產，似乎不宜再出力道打房，否則政府拼經

濟的成果恐將難達成。

對於 520 檔期再爆出大量，財政部與央行是否又會有房市再度被炒熱起來的

疑慮呢?本刊以為，房市只是奢侈稅成交量急凍後的回溫，特別是雙北市，因為

「文林苑」而全面停擺的都市更新腳步，因為都更條例的違憲，使原本有機會透

過都更而釋出的土地更少了，土地的嚴重供需失衡，只會愈來愈嚴重，這或許就

是當前房市，之所以會火紅的轉進低總價新北市淡水及桃園地區的主要原因之一

吧！ 表 2 2008~2013 年「520 檔」推案量

年度 合計

2008 1,182

2009 655

2010 1,586

2011 631

2012 1,180

2013 1,795

說明：「520 檔」時間為 5 月 15 日至 6 月 15 日。

39

表 3 2013 年「520 檔」推案一覽

行政區 建案名稱 總銷金額 （億元）

建商 說 明

北市中正區 中正晏京 40 永揚建設 ▲329 延後公開

北市中正區 夆典首都門 50 夆典科技

北市北投區 一豐洲 12 興達公司

北市北投區 森原六十六 20 森原建設

北市北投區 遠雄山綺 30 遠雄建設

北市北投區 華固奇妍二期 35 華固建設

新北市新店 合環御寶 160 合環建設

新北市新店 碧潭觀邸 40 合康工程 ▲329 延後公開

新北市店 ●博覽天下（高更區） 12 銘德建設

新北市三重 東村時代 10 東村建設

新北市三重 東煒欽品 40 東煒建設 ▲329 延後公開

新北市三重 翔譽 A﹢ 25 翔譽建設 ▲329 延後公開

新北市新莊 V-HOUSE 10 國鉅開發

新北市新莊 宏盛帝境 15 宏盛建設

新北市蘆洲 ●寶石上品苑 35 寶石機構

新北市林口 旺洲極品 50 旺洲建設 ▲329 延後公開

新北市五股 上河園 100 森聯機構 ▲329 延後公開

新北市五股 璀璨之都 NO.2 30 茂德機構

新北市五股 全坤尊峰（世紀館） 40 全坤建設 ▲329 延後公開

新北市五股 傳奇大院 30 麗寶機構

新北市淡水 川普 G3 棧 30 台灣川普建設 ▲329 延後公開

新北市淡水 托斯卡尼 A 區 14 佳晟建設 ▲329 延後公開

新北市淡水 佳昂晴海 34 寶佳機構

桃園市 百川晶硯 25 百川機構 ▲329 延後公開

桃園市 葛理法五世 85 連億國際開發 ▲329 延後公開

桃園市 華爾道夫 60 嘉璟建設 ▲329 延後公開

桃園市 美麗邦城 NO.2 15 佳瑞建設

桃園市 皇璽 35 濟弘建設

桃園市 杜拜美學 40 璟都建設

桃園龜山 國際湯城 3 30 嘉駿建設

桃園中壢 遠雄龍岡 NO.2 35 遠雄建設 ▲329 延後公開

桃園平鎮 文華匯 10 寶佳機構 ▲329 延後公開

40

桃園八德 三本和平路案 20 三本建設 ▲329 延後公開

桃園八德 美樹館 NO.2 15 寶佳機構

桃園八德 桃大 NO.21 70 桃大機構

新竹竹北 坤山君峰 21 坤山建設 ▲329 延後公開

新竹竹北 親親人子 18 新家華建設

新竹竹北 天琚 28 名發建設

新竹新豐 RICH 計劃 12 富旺國際

合 計 1,381

總 計 1,795

說明： 1.「520 檔」時間為 5 月 15 日至 6 月 15 日。

2. 案名前有● 符者為新成屋。

3. 總案量 1,795 億元，為 1,381 億元加乘三成（10 億元以下的推案量）。

資料統計： 住展雜誌

三、桃園房價 3 年漲 65.5%首購族何去何從？

看準桃園航空城及桃園縣升格利多，包括青埔、南崁及八德等地成為購屋者

購屋的新標的。根據住展雜誌統計，329 檔期全台推案高達 4,300 億元，其中桃

園地區便占 1,247 億元，超越新北市的 1,135 億元，更占北台灣推案量的 42％，

桃園房市是否過熱，而成為新的房市炒作區，央行高度的關切。

根據住展雜誌統計近 3 年第一季桃園地區的推案量，100 年第一季的推案量

為 330.5 億元，101 年第一季的推案量為 306.65 億元，102 年第一季的推案量為

562.4 億元。今年第一季的推案量明顯放大，102 年第一季的推案量較 101 年同期

成長了 83%，出現『價量齊揚』的多頭走勢。

在房價上，桃園地區的房價，99 年第一季的房價為每坪 12.2 萬元，100 年第

一季的房價為每坪 14.7 萬元，101 年第一季的房價上揚至每坪 17.6 萬元，102 年

第一季的房價再上揚至每坪 20.2 萬元，等於 3 年漲了 65.54%。

被央行點名的中壢、蘆竹及八德等區，中壢市的房價，99 年第一季的房價

為每坪 13.0 萬元 100 年第一季的房價為每坪 15.3 萬元，101 年第一季的房價上揚

至每坪 18.1 萬元，102 年第一季的房價再上揚至每坪 19.8 萬元，等於 3 年漲了

52.3%。

蘆竹鄉的房價，99 年第一季的房價為每坪 13.4 萬元，100 年第一季的房價為

每坪 15.8 萬元，101 年第一季的房價上揚至每坪 19.4 萬元，102 年第一季的房價

再上揚至每坪 22.5 萬元，等於 3 年漲了 67.9%。

八德市的房價，99 年第一季的房價為每坪 12.5 萬元，100 年第一季的房價為

41

每坪 15.0 萬元，101 年第一季的房價上揚至每坪 17.7 萬元，102 年第一季的房價

再上揚至每坪 19.5 萬元，等於 3 年漲了 56%。三個區域的漲幅以蘆竹鄉的漲幅最

大，中壢市的漲幅最小，漲幅都超過五成之多。至於桃園市的房價，則從 99 年

第一季的每坪 16.9 萬元，上揚至 102 年第一季的每坪 28 萬元，漲幅為 65.6%。

對照央行要打桃園房市的消息，交通部宣佈面積達 470 公頃的桃園機場海軍

基地，今年 6 月將搬遷，機場南側航高限制解禁。包括到高鐵站區共七、八百公

頃土地，周邊開發大利多，大園地區有可能成為下一個青埔新興商業區，交通部

並強調此舉將使桃園航空城計畫大步向前走。

對於中央各部會與桃園地方政府全力作多桃園航空城，建商於是跟著政府的

政策與腳步前進桃園地區買地與開發，如今卻出現央行要將桃園地區列入房市管

制區，將對建商與民眾的土建融及房貸做出管控，中央各部會『各唱各的調、各

吹各的號』，真是讓建商與民眾看得『霧煞煞』！

奢侈稅滿 2 年，被央行欽點為『重災區』的新北市林口、三峽及淡水等地區

，是首次購屋者購屋的重點區域之一，然卻被央行認為供過於求、有炒作之嫌，

而將房貸限縮至六成，奢侈稅此舉根本沒有打到投機客，卻對首購族造成嚴重的

衝擊，首購族因限縮了銀貸的 2 成貸款，最後變成更買不起這些地區的房子而痛

苦莫名。

台北居大不易，使台北市人口逐漸外移，這些大台北區新移民，移居的地方

自然包括了利多不斷的桃園地區。首購族為本的桃園地區房市，如受央行對桃園

房市再出手重擊，對這些因買不起大台北高房價，而必需出走桃園地區買屋的消

費者而言，真是情何以堪！英明的政府能不小心再小心出手嗎？

表 4 桃園地區近年推案一覽

42

表 5 桃園地區近 4 年房價一覽

四、奢侈稅屆滿 2 年

大台北房價怒漲逾 2 成

奢侈稅 100 年 6 月實施至今將屆滿 2 年，關於奢侈稅控管房市的成敗，各界

說法與褒貶不一；但可確定的是，奢侈稅只達到『抑量不抑價』之效，因為從這

兩年的大台北房價來分析，漲幅不僅沒有收斂，甚至有部份行政區大漲 6 成多……

從表 6 來看，在奢侈稅實施兩年以來，大台北地區房價依然驚驚漲，漲幅都

超過 2 成之多；顯示房價並未因量能緊縮而止漲，這點奢侈稅上路前學者預測房

價將下修說法大相逕庭，因此又有學者轉而提出『奢侈稅成功轉嫁買方』論。

（一）奢侈稅失效房價漲更多

若以同樣兩年期時間作比較基準，據《住展雜誌》先前統計民國 97 年至 99

年大台北房價變動概況，2 年之間台北市平均房價漲幅約 17.6%，新北市則上漲

30％。

比對之後，結果顯而易見，北市近兩年房價漲幅擴大，新北市則確實受到壓

抑；不過若考慮基期墊高因素，雖然新北市漲幅縮小，但每坪上漲的單價卻更多。

當然，這兩個時間點有不同外部因素影響房價。97 至 98 年間最大的衝擊，

乃是雷曼兄弟引發的全球金融海嘯，拖累全球經濟陷入衰退；不過近兩年歐債風

暴與美國財政懸崖同樣牽動國際經濟，其實都不平靜。總而言之，若扣除外部因

素，奢侈稅上路後的兩年間，新北市房價漲幅稍有收斂，但北市漲幅卻更高。

促使大台北房價持續走升的因素，經濟面肇因於全球各國盛行的貨幣寬鬆，

我國自是無法免除在外，從央行每月公布的貨幣概況，可窺見資金氾濫的問題依

舊存在；尤其在國內投資管道有限的情況下，導致相對保值的不動產成為資金最

43

好的去處，催生出置產行情。政策面則是不動產稅制長期扭曲、持有稅偏低，以

及遺贈稅調降的後遺症，這點可從創高的贈與移轉數量得到驗證。

（二）置產抗通膨首選市中心

台北市既為首善之都，就是置產保值的首選；用白話來說，北市的房子已不

是買來住的，而是用來置產抗通膨。因此房價非旦未被奢侈稅打扁，漲幅反逆勢

擴大。從表 7 觀察，漲幅前三名松山、信義與中正均為市中心核心地段。

其中松山區房價一飛沖天的主因，除松山機場開發案、捷運松山線等題材帶

動外，近年推案多集中在菁華地段，亦是推升房價的重要理由，如「敦南樞苑」

開價 220 萬／坪、敦璽開價 175 萬／坪，都是一等一的地段。

近兩年房價表現相對弱勢的士林與北投區，箇中則另有原因。房價負成長的

士林區，因近年房價相對便宜的地段，如社子與社子島等邊陲地段供給量增，加

上房價較高的正天母推案疏稀少，所以才會拖累平均房價。另北投今年在奇岩重

劃區（奇岩新社區）首宗推案「華固奇妍」開出 85 萬／坪帶動下，據悉其他個

案多會超過八字頭，恐怕會把北投下半年的房價從半山腰推上外太空。

（三）新北低基期區八里五股暴漲

新北市表現也不遑多讓，八里房價在兩年內大漲逾 5 成，助漲動力來自於『

台北港特定區』開發案、『綜合娛樂園區』，以及新北市爭取把台北港列入自由經

濟示範區等題材；更重要的是，由於開發遠景激勵，目前八里地價還在快速飛漲

當中，漲勢尚未停歇。

五股則因洲子洋重劃區開始推案，加上高房價推擠效應與投資客湧入，拉出

一波長紅走勢。至於新莊則是受到頭前段與副都心重劃區供給量過大、市場消化

速度緩慢影響，又遭逢機場捷運線通車跳票扯後腿，房價表現相對疲弱，惟目前

市場已有顯著好轉，可能會再重拾漲勢。

綜上所述，奢侈稅顯然無法對房價構成壓力，尤其市場資金充沛，手頭上物

件去化壓力低，房價還是易漲難跌；更有甚者，今年 3、4 月大台北房屋買賣移

轉數量，已漸步貼近奢侈稅實施前水準，隨著奢侈稅限制成為常態，若奢侈稅檢

討案進一步放寬管控，恐怕未來對成交量的抑制效果也將頓化。

44

表 6 100 年 6 月迄今雙北市新成屋、預售屋平均行情

100 年 6 月

（單位：萬／坪）

102 年 5 月

（單位：萬／坪）

漲幅

台北市 67.6 81.6 20.71%

新北市 31.5 39.1 24.13%

製表：《住展雜誌》

表 7 100 年 6 月迄今台北市房價漲幅前三名與末二名

行政區 100 年 6 月 102 年 5 月 漲幅

松山區 75 123 64.00%

信義區 95 130 36.84%

中正區 85 111 30.59%

北投區 59 63 6.78%

士林區 81 70 -13.58%

製表：《住展雜誌》

表 8 100 年 6 月迄今新北市房價漲幅前三名與末二名

行政區 100 年 6 月 102 年 5 月 漲幅

八里區 17 26 52.94%

五股區 22 32 45.45%

中和區 36 51 41.67%

鶯歌區 20 27 10.52%

新莊區 49 48 -2.04%

製表：《住展雜誌》

表 9 近期房價創區段新高代表建案

行政區 個案名稱 工地位置 開價

（萬元/坪）

北市大同區 言葉 萬全街 115

北市内湖區 基泰御峰 成功路四段 130

北市南港區 宏普柏金苑 經貿二段 110

北市北投區 藍田陞玉 文林北路、明德路口 120

新北市五股 全坤尊峰（微風館） 新城八路 43.5

新北市土城 國美 A1 中央路四段 38

新北市汐止 ●仰大湖 湖前街 55

新北市三重 ●千江月 集賢路 78

新北市八里 ●左岸丰帆 觀海大道 45

桃園市 乾坤 同德六街 50

新竹竹北市 國泰 TWIN PARK 復興三路二段 50

說明：有”●”標示者為新成屋案。

資料來源：住展雜誌／住展房屋網

45

表 10 北台灣近年推案一覽

表 11 近 10 年台北市預售屋價格變化

表 12 近 10 年新北市預售屋價格變化

46

一坪?基地 2,468 坪，21F/B4。台中市豪宅房價

表 13 豪宅成交價表

表 14 近年五都房價走勢

47

圖 1 豪宅購買目的比例 圖 2 豪宅成交客源比例

表 15 5 大豪宅區成交單價

表 16 近年五都房價走勢

48

圖 3 台中重大建設分布圖

49

圖 4 高雄市重大建設與豪宅分布圖

50

51

主要國家房市漲聲響起？

莊孟翰 副教授

淡江大學產經系所

一、台灣逐漸邁向香港化？

房價的漲跌，其最大責任在於政府的貨幣政策。台灣是否存在整體住宅政

策體系？房價高漲原因是什麼造成的？是否逐漸邁向香港化？台北市精華地段

是否可能泡沫化，均是大家所關心的議題。今天台灣房價高漲所存在的問題點

乃是，資金從哪裡來？依據資料統計顯示，近十年來，存款增加約十三兆，相

對 GDP 卻僅有十四兆三百多億。政府整體住宅政策，如果沒有辦法以都市更新

的模式處理，其問題將越來越嚴重，甚至引發社會問題。其實，不僅台灣而已

，對中國大陸的政策方向亦要掌握，亦即是否能讓大陸人士大量來台購屋置產

問題。由於現行有為數不少的大型開發個案，若是商辦，以目前需求來評估，

在二十五年內可能無法消化，若讓大陸企業來台置產，已開發完成的商辦可能

面臨全面買空，甚至租賃一空也將不是問題，所以訂定台整體住宅政策體系非

常重要，避免台灣房市邁向香港化或造成泡沫化。

二、兩岸政策及對房地產業之影響

從 2001 年到 2013 年，包括全球金融危機，海峽兩岸政經情勢變化對房地

產業之影響，可以列出以下幾項重要事件：

2001 年 10 月雖允許大陸企業來台從事房地市場投資，但來台投資不多。

2009 年將繼承稅削減至 10%、贈與稅從 50%降到 10%；但是，對於一般民

眾並無影響。

2009年 6月開放中國來台投資製造業和服務業，到 2012年已達到 100多家，

是否引發對商辦之需求，猶待觀察。

2010 年開放中國大陸觀光客來台自由行，店面及商辦價格是否連帶上漲，

猶待評估？

從 2008 年到 2012 年，來自 QE 熱錢多少？

2013 年 3 月央行提升房貸利率，對房價之抑制似乎不太明顯。

另一方面，再談豪宅課稅，其實目前不論中國大陸、香港、南韓、新加坡

，均有針對豪宅課稅，台灣實施迄今即將二年，其成效與預期有落差。若能增

加三十億稅收，其稅收增加之後應該用在哪裡？是否必須追蹤？或是應該用來

補貼低收入者？從公平正義的觀點，課稅理應幫助窮人；但是，需要訂定較完

52

善的政策，始有其意義及成效。

台灣從開始實施奢侈稅至實價登錄，此一期間房價雖回跌但復又回升，成

為一個 V 型，造成 V 型原因乃是，來自缺乏較明朗的政策，使得房價隨波逐流

，資金進進出出。換句話說，在一個極低利率下，無法解決投機問題，很多投

資者為了避開奢侈稅，將其轉變為購物資產，購買房屋之後放置。此外，則是

供應不足，雖無法調降豪宅價格，但若以郊區來看，例如淡水新市鎮或林口新

市鎮等地，其實還有許多是政府利用政策可以介入的地方，俾讓民眾知道房屋

供應數量很大，不必追高搶購。由於台灣人口數量成長不再，到 2060 年時人口

數量可能剩下一千七百多萬人，所以屆時是否還有存在龐大需求？

三、香港及台灣房市的比較

表 1 2012 20World's most expensive cities

比較香港與台北房市之差異，依據 20112 年 Global Property Guide 針對全球

94 個城市房價調查顯示，台北市租金報酬僅有 1.57%，敬陪末座；房價與租金的

比例是 64 倍，則是全球最高。其答案是房價的漲幅太多，尤其房價與所得的比

例高達 13.1 倍，遠遠超過一般國家合理比例 3 至 5 倍正常水準。

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表 2 Taipei, New Taipei City house prices and GDP growth comparison table

台灣房價在基本上呈現上揚，雖之前曾經下跌，但幅度不高。其實，台灣

房價從 2002 年起一路上漲，漲幅相當明顯；反觀，同一期間 GDP 只有 51%，薪

資所得呈現倒退。

圖 1 Hong Kong Housing Price index

在此同時，檢視香港房市，其實，香港房市變化有兩個重要的關鍵時間，

分別是在 1997 年與 2003 年，香港在 1997 年時回歸，2003 年之前都是呈現跌落

；之後，在中國大陸資金流入下將其往上拉升，從 2008 年金融海嘯前的 20%，

至之後的 40%，亦即代表中國大陸資金進入之後開始上揚。

亦即中國大陸到香港投資設立子公司、分公司至建設商業大樓，造成近年

香港商業大樓價格大幅上漲。其實，在 1990 年時，台灣房價曾經超越香港，但

是目前香港房地價格是越大的坪數漲幅越高。至於未來，都市更新是不忽略的

方向；不過，其應該著重的是，政府該如何照顧飢餓貧窮等邊際民眾，尤其稅

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制部分，也應逐步建構完善。

四、主要國家股價與房價指數之比較

最近幾年，中國大陸房價不斷上漲，雖然採取各種政策措施手段壓制，但

其效果不彰，目前中國大陸城市人口約在 52%左右，台灣則是 79%已經達到極

限，未來在十二五期間將推動城鎮化政策，在此一計畫目標下，若將農村大量

人口移往都市，其城鎮化政策對房地價格之影響，值得重視。

圖 2 台灣房價指數

圖 3 日本房價指數

日本經濟歷經失落十年，雖目前略為好轉，但若要投資日本房產，還是需

要小心謹慎，切莫急切。新加坡房價其實也是起起落落，資金流動有不太規則的

高低起伏，與其他國家不同的地方，是其一直採取壓抑的措施，此一政策並非

上策，應該透過稅制調節較為適宜。馬來西亞目前不太適合投資，因為其設置

給海外人士的房價，相較本國國民高出許多，而且通膨也是很高。

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圖 4 新加坡房價指數

圖 5 馬來西亞房價指數

英國是已開發的國家，其漲跌之間幅度不會太大，最好狀況僅是回到六年

之前。法國房價於 2008 年時曾經下跌，復又慢慢回升，表示其經濟有相當的穩

定程度。為何加拿大房價一直無法壓低？一個原因是許多亞洲人口的湧入，例

如中國大陸、香港移民前往發展。荷蘭也有受到 2008 年金融風暴影響；挪威雖

然經濟體不是很大，但是相當穩定；瑞典看似福利好、所得高，其實隱藏著許

多微小問題；西班牙跌幅很大，乃因失業率高達 25%左右。

至於愛爾蘭則是大幅下降，在 1970 年代時其經濟狀況不佳，GDP 約在 5000

美元左右，其解決的方式是降稅，降至 12.52%，相對當時歐洲稅率約為 30%左

右，所以吸引很多國家前往該國投資，引發房地價格上揚。冰島之前跌幅很大

，近期開始上揚。南非相對來講，其所得基礎較低，上揚部分還是有所起伏。

葡萄牙是典型的持續下跌，對於個人財產可能瞬間降值兩成、四成，若貸款七成

而房價下跌三成，幾乎歸零。

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圖 6 英國房價指數

圖 7 法國房價指數

圖 8 加拿大房價指數

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圖 9 愛爾蘭房價指數

整體而言，台灣房價稅制應該如何訂定？目前尚未看到較完整的整體方

案。現今台灣房價所得比較兩三年前還要低，而且全台房貸比例平均則是 34%。

一般而言，房貸佔家庭收入比以三分之一為理想，這是未來台灣需要優先調整

之處，亦即需要一個較完善的房地產業政策體系作為依歸。

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伍、採訪記者與報導媒體

王革強 新紀元

林上祚 中國時報

林洧楨 財訊雙週刊

陳雲上 聯合晚報

陸永寶 新紀元

游筱燕 商周媒體集團

黃惠聆 工商時報

萬文隆 台灣商報

鄒永福 台灣商報

趙芷菱 新紀元

薛宇珊 年代電視台

顏嘉瑩 蘋果日報

(依姓名筆劃順序排列)

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陸、照片集錦

與會貴賓

參加研討會各界人士

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上半場次主持人：財團法人保險安定基金會 朱雲鵬董事長致詞

引言人：中國土地改革協會 王進祥理事長報告

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引言人：房仲公會全國聯合會 李同榮理事長報告

下半場次主持人：現代財經基金會 鄭 優執行董事致詞

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引言人：住展雜誌 倪子仁研發長報告

引言人：淡江大學產經系所 莊孟翰副教授報告