Čo netreba podceniť pri revitalizácii bytových domov...Čo nás čakápre dobrý koniec 1....

Čo netreba podceniťpri revitalizácii

bytových domov

ENERMA, s.r.o. ŽilinaIng. Peter Mančík

e S ENERGIOU EFEKTÍVNE V BYTOVÝCH DOMOCH

ING. PETER MANČÍK, 20. 10. 2011 - TRNAVA

Čo nás čaká pre dobrý koniec

1. NÁPAD 8. VÝBER STAVEBNÉHO DOZORU

2. PRIORITY 9. VÝBER ZHOTOVITEĽA

3. ZÍSKANIE ODBORNÍKA 10. ZMLUVA O DIELO

4. ZADANIE ROZSAHU 11. REALIZÁCIA STAVBY

5. VÝBER PROJEKTANTA12. PREBRATIE STAVBY OD

ZHOTOVITEĽA

6. VYPRACOVANIE PD 13. KOLAUDÁCIA + EC

7. PREHODNOTENIE / POTVRDENIE PRIORÍT

14. VYHODNOTENIE PRÍNOSOV

e

e

NÁPADAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY

3. ZÍSKANIE ODBORNÍKA

4. ZADANIE ROZSAHU PD

5. VÝBER PROJEKTANTA

6. VYPRACOVANIE PD


8. VÝBER STAVEBNÉHODOZORU

9. VÝBER ZHOTOVITEĽA

10. ZMLUVA O DIELO

11. REALIZÁCIA STAVBY

12. PREBRATIE STAVBY OD ZHOTOVITEĽA

13. KOLAUDÁCIA + EC


Impulzy pre zváženie revitalizácie:

• poruchy (zatekanie, opadávanie omietky, trhliny a pod.),

• vysoké náklady na energie,• plesne• kladné poznatky z iných BD.

Plesne

e

NÁPADAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD


8. VÝBER STAVEBNÉHO DOZORU


10. ZMLUVA O DIELO


12. PREBRATIE STAVBYOD ZHOTOVITEĽA


14. VYHODNOTENIEPRÍNOSOV

Zatekanie cez škáry

Zatekanie cez detaily

e

PRIORITYAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





• Zateplenie strechy?• Zateplenie obvodového plášťa?• Zateplenie stropov nad technickým podlažím?• Výmena výplní otvorov?• Rekonštrukcia lodžií a balkónov?• Hydraulické vyregulovanie vykurovacej

sústavy?• Rekonštrukcia TZB?

Jednoznačná odpoveď je – čím viac bodov naplníme, tým bude naša spokojnosť a kvalita bývania lepšia.

e


1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD


8. VÝBER STAVEBÉHO DOZORU


10. ZMLUVA O DIELO





• Vlastné investície z fondu opráv• Úvery a dotácie od štátu

• ŠFRB• Vládny program zatepľovania• Dotácie na odstránenie systémových porúch

• Stavebné sporenie• Úvery z bánk• Iné programy (Ekofond, SLOVSEFF)• Úver od iného subjektu splácaný úsporami

Kde na to vziať?

Získanie ďalších obyvateľov bytového domu pre myšlienku revitalizácie.

e


1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Trochu teórie do rozhodovania

tep. tok Q

37,4W/m´ = 54 %

tep. tok Q

68,9W/m´= 100 %Tsi = 13,7 °C

Pre tepelnú pohodu platí: Ti + Tp = 38 °C,čo znamená pri Ti = 20 °C teplotu povrchov 18 °C.Zateplením dosiahneme zvýšenie teploty nielen kútov, ale aj stropov a stien priliehajúcich k exteriéru.

Tp = 18,0 °C Tp = 13,7 °C

po zateplení jestvujúci stav

Tsi = 9,2 °C

Zvýšením teploty povrchov môžeme znížiť teplotu vzduchu pri tej istej tepelnej pohode (ďalšie úspory).

e


1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Po zateplení nasleduje úprava priorítZateplením je možné výrazne znížiť potrebu energie na vykurovanie a do popredia sa dostanú potreba energie na prípravu teplej vody a potreba elektrickej energie.

e

ZÍSKANIE ODBORNÍKA -PORADCU

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Skúsený odborník by mal spĺňať nasledovné:• preverený z iných stavieb,• s kladnými referenciami z prípravy a realizácie,• nemať vzťah s určitým zhotoviteľom,• neosvedčilo sa „použiť“ niekoho priamo z BD,• chybou je v tejto etape priamo oslovovať

dodávateľov (vzniká chaos a nemožnosťporovnať ponuky),

• vhodnými osobami sú osoby s oprávnením na stavebný dozor, alebo projektanti.

Nepripravujte svoju zásadnú investíciu bez podpory odborníka. Nie každý stavbár je odborník na revitalizáciu a kompletný cyklus a realizáciu!

e

VYPRACOVANIE ZADÁVACÍCH PODMIENOK PRE PD

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





V spolupráci s vybratým odborníkom nasleduje zosumarizovanie potrieb používateľov BD do zadania pre projektovú dokumentáciu (PD):

• rozsah prác po jednotlivých konštrukciách,• rozsah rozpočtov v podobnom členení,• názor na farebné riešenie,• prípadné alternatívy v hrúbkach tepelných

izolantov a type výplní otvorov,• termíny ukončenia PD.

Odporúčam do projektu zadať viac požiadaviek, ako je predpokladaný rozsah investície.

e

VÝBER PROJEKTANTAAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD


8. VÝBER STAVEB. DOZORU


10. ZMLUVA O DIELO





Druhou úlohou odborníka - poradcu je výber projektanta. Ten musí byť:• preverený z iných stavieb,• s kladnými referenciami z prípravy projektov,• nemať vzťah s určitým zhotoviteľom,• neosvedčilo sa „použiť“ niekoho priamo z BD,• veľmi dobré je, ak vybratý odborník – poradca už

má kladné skúsenosti s projektovým tímom,• projektant – vedúci projektového tímu má mať

autorizáciu na „Komplexné architektonické a inžinierske služby“, t.j. červenú pečiatku,

• je ochotný realizovať autorský dozor pri výstavbe.

Už veľakrát sa potvrdilo, že „lacný“, alebo skopírovaný projekt nenavrhol dlhodobo

funkčné a vhodné riešenia.

e

VYPRACOVANIE PROJEKTOVEJ DOKUMENTÁCIE

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Projektová dokumentácia nie je len výsledkom práce projektového tímu, ale i investora a jeho poradcu. Je vhodné, ak projektant:• navrhuje a diskutuje o variantných riešeniach,• dáva návrhy na doplnenie a spresňuje zadávacie podmienky,

• vie poradiť pri štruktúrovaní PD,• ovláda stavebnú sústavu BD a jej nedostatky,• nepracuje na projekte „od stola“, ale realizuje diagnostiku priamo na objekte, vrátane posúdenia prípadných systémových porúch,

• pravidelne konzultuje rozpracovanú PD,• je ochotný realizovať vybavenie stavebného povolenia a autorský dozor počas výstavby.


AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Diagnostika musí stanoviť príčiny porúch, aby sa predišlo prekrytiu prípadných iných ako tepelnotechnických porúch.

e

e


AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Orientačný rozsah PD:

• sprievodná a súhrnná technická správa (SaSTS),• tepelnotechnický posudok,• správa požiarnej ochrany,• statické posúdenie priťaženia konštrukcií(v SaSTS),

• nakladanie s odpadmi (v SaSTS), • stavebno-konštrukčná časť (výkresy pôdorysov, rezov, vrátane farebných pohľadov, detailov),

• výkresy TZB (pokiaľ ich rozsah stanovuje),• rozpočtová časť (ak je potrebné, tak delená podľa dohody), výkazy výmer – zadanie.

e


AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





VYPRACOVANIE PD A INŽINIERSKA ČINNOSŤ

PRE STAVEBNÉ POVOLENIE

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Po spracovaní PD je potrebné vybaviť stavebnépovolenie. Táto časť nie je priamo projektovou činnosťou. Je vhodné ju zadať projektantovi (vyhneme sa problémom s nekompletnou dokumentáciou). Nie je to však podmienkou. Pri žiadaní o SP je potrebné dokladovať, okrem PD:

• vlastnícke vzťahy a súhlas vlastníkov,• stanovisko hasičského a záchranného zboru,• stanovisko hlavného architekta,• stanovisko OÚ ŽP,• ďalšie, podľa požiadaviek stavebného úradu.

e

e

PREHODNOTENIE PRIORÍTAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Po odovzdaní PD projektantom je vhodnéprehodnotiť pôvodné priority. Porovnaťmožnosť získania úverov s rozpočtovou časťou PD. Následne v spolupráci s poradcom stanoviť ďalší postup:

• potvrdiť pôvodný zámer a prejsť na výber stavebného dozoru (ak ním nie je poradca), resp. na výber zhotoviteľa stavebných prác,

• prehodnotiť pôvodný zámer s tým, že sa stanovia etapy podľa možností získania investičných prostriedkov.

e

VÝBER STAVEBNÉHO DOZORUAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Odborník na stavebný dozor musí, okrem vlastnostíspomenutých v časti 3 (odborník - poradca), vedieťzabezpečiť:• prípravu podkladov a zmluvných vzťahov, pri výbere zhotoviteľa stavby,

• pri výbere zhotoviteľa vie posúdiť navrhovanériešenia súťažiacich,

• pozná cenové a rozpočtové pravidlá,• pozná požiadavky BoZP a vyžaduje ich,• pozná legislatívu potrebnú ku kolaudácii stavby a vyžaduje jej plnenie od zhotoviteľa.

Zástupcovia BD musia rešpektovať názory odborníka na stavebný dozor, ktorého si vybrali.

e

VÝBER ZHOTOVITEĽAAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Tento krok je dobré realizovať až po ujasnení si financovania stavby a rozsahu diela. K tomu je potrebné: • stanoviť presné zadávacie podmienky v zmysle PD, rozpočet je nedeliteľnou súčasťou PD,

• stanoviť podmienky – kritériá súťaže (referencie, doba výstavby, počty vyškolených zamestnancov, licencia na práce, cena a platobné podmienky, záručná doba), nutnosť obhliadky,

• na výbere by sa mal podieľať, okrem stavebného dozoru, aj projektant a zástupca bytového domu.

Opäť upozorňujem, že nie najlacnejší zhotoviteľje najlepší. Referencie je dobré si preveriť!

e

ZMLUVA O DIELOAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Výsledný dokument prípravy môže zásadne ovplyvniťzáverečný výsledok. Preto je vhodné zapracovaťdo ZoD najmä:• kontrolu kvality (skúšobný plán je prílohou),• harmonogram prác s čiastkovými termínmi, ktorémôžu byť sankcionované,

• kontrolu BoZP a zodpovedných pracovníkov,• možnosti využitia priestorov v BD ako zariadenia staveniska + poskytovanie médií (voda, EI),

• platobné podmienky, odporúčam bez záloh,• zádržné po ukončení stavby.

Je vhodné, aby návrh, okrem technikov ZoD, preveril aj právnik so skúsenosťami v stavebníctve!

e

REALIZÁCIA STAVBYAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Dôsledný stavebný dozor sleduje a zabezpečuje:

• odovzdanie staveniska,• kontrola kvality (skúšobný a kontrolný plán),• kontrola prác,• kontrola vedenia stavebného denníka a BoZP,• kontrola vykonaných prác a fakturácie,• vedenie kontrolných dní za účasti projektanta, dodávateľa a zástupcov investora.

Pripomíname: Osobu stavebného dozoru a jeho technické názory musí akceptovať kontrolný orgán BD.

e

REALIZÁCIA STAVBYAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





e

PREBRATIE STAVBY OD ZHOTOVITEĽA

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Prakticky posledná možnosť zaistiť, aby aj nedokončené práce boli podchytené a dokončenév určenom čase. Nezastupiteľná je úloha SD, môže byť doplnená aj obyvateľmi BD. Ak sa vymieňali oknáalebo opravovali lodžie, mali by obyvatelia identifikovať prípadné nedostatky a konzultovať ich so SD. Úlohou preberacieho konania je:• zhodnotiť kvalitu prác a vytipovať všetky nedorobky – preberací protokol,

• zhromaždiť potrebné doklady, atesty, certifikáty, revízie ku kolaudácii,

• zabezpečiť záverečnú fakturáciu, uvedenie staveniska do pôvodného stavu.

KOLAUDÁCIAAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Vhodné je poveriť stavebný dozor aj zabezpečením kolaudácie. Má k tomu takmer všetky doklady a informácie. Navyše je potrebné:

• zabezpečiť spracovanie energetického certifikátu,• spracovať návody na používanie diela vrátane návodov na údržbu a kontrolu realizovaných častí(vhodné riešiť ešte v spolupráci zhotoviteľa a SD, resp. vybratého poradcu),

• zabezpečiť u príslušnej firmy doregulovanie vykurovacej sústavy,

• zabezpečiť záverečné vyúčtovanie všetkých nákladov.

e

e

VYHODNOTENIE AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





• získať spotreby energie pred realizáciou obnovy,• zhromaždiť údaje o spotrebe energie po realizácii

obnovy,• zhodnotiť aspoň jedenkrát ročne stav,

revitalizovaných konštrukcií a prípadné nedostatky dať ihneď odstrániť v rámci záruky,

• aj po záručnej dobe bezodkladne odstraňovať, prípadné poruchy a poškodenia, aby nedochádzalo k ďalším následným škodám,

• pokračovať v znižovaní spotrebovanej energie a v revitalizácii TZB a konštrukcií,

• zadržané čiastky zhotoviteľovi vyplatiťv dohodnutých termínoch.

ENERMA, s.r.o., ŽilinaIng. Peter Mančí[email protected]

0905 35 85 93

e

Ďakujem za pozornosť

Čo netreba podceniť pri revitalizácii bytových domov...Čo nás čakápre dobrý koniec 1....

Documents