penta-uniÓ zrtmoklasz.hu/wp-content/uploads/2016/01/bodo_borbala_szakdolgozat1.pdf · pl.: az...
TRANSCRIPT
PENTA-UNIÓ Zrt
Ingatlanok értékesítésének adójogi
kezelése az Irányelv és a tagállami
szabályozások tükrében
NÉV: BODÓ BORBÁLA
Szak: Okleveles forgalmiadó-szakértő
Konzulens: Nyári Zsolt
TARTALOM
1 BEVEZETÉS ............................................................................................................... 1 2 INGATLANOK ÉRTÉKESÍTÉSÉVEL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK A HÉA
IRÁNYELVBEN ................................................................................................................... 2 2.1 INGATLAN FOGALMA ÚJ ÉS „RÉGI” ELHATÁROLÁSA ..................................................... 2 2.2 ÚJ ÉPÜLETEK ÉS ÉPÜLETRÉSZEK ÉRTÉKESÍTÉSE FORGALMI ADÓ SZEMPONTJÁBÓL ..... 5 2.3 .„RÉGI” ÉPÜLETEK ÉS ÉPÜLETRÉSZEK ÉRTÉKESÍTÉSÉNEK KEZELÉSE FORGALMI ADÓ
SZEMPONTJÁBÓL ....................................................................................................................... 6 2.4 ÖSSZEFOGLALÁS ........................................................................................................... 8
3 INGATLANOK ÉRTÉKESÍTÉSÉVEL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK AZ ÁFA
TÖRVÉNYBEN .................................................................................................................. 11 3.1 INGATLAN FOGALMA, ÚJ ÉS „RÉGI” ELHATÁROLÁSA .................................................. 11
3.1.1 INGATLAN FOGALMA ........................................................................................................ 11 3.1.1 ÉPÍTÉSI TELEK .................................................................................................................. 12 3.1.2 LAKÓINGATLAN ............................................................................................................... 12 3.1.3 ÚJ ÉS „RÉGI” INGATLAN ................................................................................................... 13 3.1.4 ÖSSZEGZÉS ....................................................................................................................... 15
3.2 ÚJ BEÉPÍTETT INGATLAN ÉS HOZZÁ TARTOZÓ TELEK ÉRTÉKESÍTÉSE AZ ÁFA
TÖRVÉNYBEN .......................................................................................................................... 15 3.2.1 SOROZAT JELLEGŰ ÉRTÉKESÍTÉS ...................................................................................... 16 3.2.2 ÉPÍTÉSI SZERELÉSI MUNKÁVAL LÉTREHOZOTT INGATLAN ................................................ 17 3.2.3 SAJÁT BERUHÁZÁS KERETÉBEN LÉTREHOZOTT INGATLAN ............................................... 18 3.2.4 ADÓLEVONÁS ................................................................................................................... 19
3.3 „RÉGI” ÉPÍTMÉNY ÉRTÉKESÍTÉSE AZ ÁFA TÖRVÉNYBEN ............................................ 21 3.3.1 LAKÓ ÉS NEM LAKÓ INGATLANOK .................................................................................... 21 3.3.2 ÁLTALÁNOS SZABÁLYOK SZERINTI ADÓZÁS VÁLASZTÁSA ............................................... 23 3.3.3 ADÓFIZETÉSRE KÖTELEZETT ............................................................................................ 24 3.3.4 ADÓFIZETÉSI KÖTELEZETTSÉG KELETKEZÉSE ................................................................... 24 3.3.5 ADÓLEVONÁS ................................................................................................................... 25
3.4 A MAGYAR INGATLANSZABÁLYOK ÖSSZEFOGLALÁSA A HÉA IRÁNYELV TÜKRÉBEN 27
4 EU KITEKINTÉS ...................................................................................................... 29 4.1 FRANCIAORSZÁG ......................................................................................................... 29 4.2 LUXEMBURG................................................................................................................ 31 4.3 CSEHORSZÁG ............................................................................................................... 32 4.4 BULGÁRIA ................................................................................................................... 33 4.5 ÖSSZEGZÉS .................................................................................................................. 34
5 AZ INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS MAGYAR SZABÁLYOZÁSÁNAK PROBLÉMÁI ............. 35 5.1 VÁLASZTÁS MEGTÉTELÉNEK IDŐPONTJA .................................................................... 35 5.2 ÁFA NYILATKOZAT ELMULASZTÁSA ........................................................................... 38 5.3 ÖSSZEGZÉS .................................................................................................................. 39
6 ÖSSZEFOGLALÁS .................................................................................................... 41 7 IRODALOMJEGYZÉK ............................................................................................... 42
8 MELLÉKLET ........................................................................................................... 44 8.1 A MAGYAR INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS SZABÁLYAINAK ÖSSZEFOGLALÁSA .................. 44
1
1 Bevezetés
A társaságok életében vagy így vagy úgy, de valamilyen formában szinte mindig
megjelenik az ingatlan. Lehet ez ingatlan bérlet, adás-vétel, agy akár saját
beruházásként létrehozott ingatlan. Mindemellett azonban kevesen vannak azzal
tisztában, hogy a forgalmi adó szempontból történő kezelése ezeknek az ügyleteknek
mennyire komplex. Az ingatlanokra vonatkozó szabályok a legtöbb esetben kivételt
jelentenek a fő szabályokhoz képest, és azon belül is gyakran további részlet szabályok
teszik még összetettebbé az adott tranzakció megítélését. Mindemellett az ingatlanokkal
kapcsolatos ügyletek jellemzően nagy volumenűek, így a nem megfelelő
körültekintéssel való kezelése az adott tranzakciónak komoly áfa kockázatot jelenthet a
gazdasági élet szereplőinek.
Jelen dolgozatnak célja, kifejezetten az ingatlan értékesítésre vonatkozó szabályok
ismertetése, különös tekintettel arra, hogy hogyan változik az értékesítés adókezelése
attól függően, hogy az ingatlan újnak, vagy „réginek” minősül. A tanulmány ennek
szellemében az alábbi felosztást követi:
először bemutatásra kerül a HÉA irányelv1 vonatkozó szabályozása, illetve azok
a pontok, ahol a tagállamok részére a HÉA Irányelv választási lehetőséget ad
saját rendszerük kialakítására.
ezt követően ismerteti a magyar Áfa törvény2 ingatlan értékesítéseikre
vonatkozó szabályait, hogy Magyarország hol és hogyan valósította meg a HÉA
Irányelv által tagállami döntéskörbe helyezett kérdéseket.
majd négy másik tagállam ingatlanszabályozásainak főbb pontja kerülnek
bemutatásra,
s végül a magyar szabályozási rendszer kritikus pontjaira reflektálok.
1 Tanács 2006/112 EK Irányelve a közös hozzáadottértékadó-rendszerről (továbbiakban HÉA Irányelv)
2 2 Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban Áfa törvény)
2
2 Ingatlanok értékesítésével kapcsolatos szabályok a HÉA
Irányelvben
Ez a fejezet az új és nem új ingatlanok forgalmi adó kezelésének uniós szabályozási
hátterét mutatja be. Ennek keretében először az ingatlan meghatározása, majd az új és
nem új ingatlanokra vonatkozó előírások, választási lehetőségek kerülnek ismertetésre,
végül annak meghatározására kerül sor, hogy a HÉA Irányelv alapján hogyan válik szét
a két ingatlantípus adózási kezelése.
A fejezet célja annak bemutatása, hogy az új és nem új ingatlanok áfa kezelése
mennyire jelentősen eltér egymástól már a HÉA Irányelv szintjén is, ezáltal miért
lényeges egymástól elválasztani a régi és új ingatlanokat, valamint hogy a HÉA
Irányelv számos ponton a tagállamok hatáskörébe rendeli egy definíció vagy egy
választás meghozatalát.
2.1 Ingatlan fogalma új és „régi” elhatárolása
A HÉA Irányelv nem definiálja külön az ingatlan fogalmát. A Tanács a 282/2011/EU
végrehajtási rendeletnek a szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő
módosításáról szóló 1042/2013/EU végrehajtási rendelete már tartalmaz az ingatlanokra
vonatkozó meghatározást, ez azonban csak 2017. január 1-től lesz alkalmazandó3. Maga
a HÉA Irányelv csak az építési telekre illetve az épületekre ad iránymutatást.
3A Tanács 1042/2013/EU végrehajtási rendelete a 282/2011/EU végrehajtási rendeletnek a
szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő módosításáról 1.cikk 2.pont:
13b. cikk
A 2006/112/EK irányelv alkalmazásában az alábbiak tekintendők ingatlannak:
a) a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog
tárgyát képezheti és amely birtokba vehető;
b) bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és
amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;
c) az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és
amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és
liftek;
d) az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy
gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.
3
HÉA Irányelv 12. cikk (3) bekezdés alapján
„...”építési teleknek” kell tekinteni minden közművesítetlen vagy közművesített
földterületet, amelyet a tagállamok ennek minősítenek.”
A HÉA Irányelv tehát tagállami hatókörbe helyezi annak meghatározását, hogy mi
minősül építési teleknek, s ezen kategórián belül már nem részletezi tovább, illetve nem
fűz joghatást ahhoz, hogy az adott építési telket mikor vették használatba, illetve hogy
az újnak vagy réginek számít-e.
HÉA Irányelv 12. cikk (2) bekezdés alapján pedig
„…„épület” minden, a földhöz rögzített vagy a földön létesített építmény”
Annak eldöntésében, hogy mit lehet épületnek, s ezáltal ingatlannak tekinteni az
Európai Bíróság ítélkezési gyakorlata további fogózkodókat nyújt (pl.: C-315/00
Maierhofer; C-532/11 Leichenich;). Elsősorban a Maierhofer ügy kapcsán
megállapítható,
- hogy ahhoz, hogy valamely építményt a HÉA szabályok alkalmazása
szempontjából ingatlannak lehessen tekinteni, nem szükséges, hogy azt
elválaszthatatlanul hozzáépítsék a talajhoz (lehet lebontható és újraépíthető),
- fontos azonban, hogy rögzítésének eszközei ne lehessenek könnyen
eltávolíthatóak, azaz erőfeszítések és nem elhanyagolható költségek nélkül.
Az építési telektől eltérően az épületeknél a HÉA Irányelv már differenciál, és eltérő
joghatást fűz ahhoz, hogy az épület új vagy „régi”. A HÉA Irányelv 12. cikkének (1)
bekezdése meghatároz egy olyan viszonyítási pontot, melynek a későbbiekben, az
épület értékesítése szempontjából már jelentősége lesz, ez pedig a használatba vétel
időpontja. A használatba vétel időpontjáig az épület „újnak” minősül és a forgalmi adó
szempontjából – ahogy azt a későbbiekben látni fogjuk - teljesen más megítélés alá fog
esni mint a használatbavételt követő értékesítése.
A HÉA Irányelv bár kimondja, hogy egy épület épületrész újnak minősül a használatba
vétel időpontjáig azonban a tagállamok részére nem teszi kötelezővé, hogy az új
ingatlanokat ez alapján határozzák meg. HÉA Irányelv 12. cikkének (2) bekezdése
széles mozgáskört biztosít a tagállamoknak annak eldöntésében, hogy meddig, és
4
pontosan mit tekintenek új épületnek, épületrészeknek valamint a hozzájuk tartozó
földrészletnek:
„A tagállamok megállapíthatják az (1) bekezdés a) pontjában említett kritérium
alkalmazásának feltételeit az átalakított épületekre és a hozzátartozó telekre
vonatkozóan.
A tagállamok alkalmazhatnak az első használatbavételtől eltérő követelményt is, mint
pl.: az épület befejezése és az első értékesítés időpontja közötti időtartamot, illetve az
első használatbavétel és a rákövetkező értékesítés közötti időpont közötti időtartamot,
feltéve, hogy ezen időtartamok az öt, illetve két évet nem haladják meg.”
Ezáltal a tagállamok dönthetnek, hogy
- az átalakított épületekre és a hozzátartozó telekre vonatkozóan is alkalmazzák-e
az eltérő szabályozásokat attól függően, hogy az új vagy sem, illetve
- a tagállamok meghatározhatnak az első használatba vételtől eltérő
követelményeket, eltérő viszonyítási pontokat (pl.: épület befejezése) valamint
kiterjeszthetik annak időtartamát is, hogy meddig számít egy épület újnak.
A HÉA Irányelv tehát széles mozgásteret és döntési jogot biztosít a tagállamok részére
az új ingatlanok fogalmi rendszerének kialakításában.
Összefoglalóan a HÉA irányelv alapján az ingatlanok értékesítése szempontjából három
kategória különíthető el, ezt mutatja be az alábbi táblázat.
1. Táblázat: Ingatlanok elkülönítése a HÉA Irányelv alapján
Ingatlan típus Új és nem új elkülönítése
1. épület, épületrész és hozzá tartozó telek Új és régi elkülönítése az értékesítés
adójogi megítélésére hatással van.
2. építési telek Értékesítésre nincs hatással, az
elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad
meg ismérvet.
3. egyéb ingatlan (nem építési telek és
nem épület épületrész, pl.: építési
területnek nem minősülő földterület)
Értékesítésre nincs hatással, az
elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad
meg ismérvet.
A továbbiakban az 1. pont alá tartozó új és régi épület illetve épületrész értékesítésének
adókezelése kerül bemutatásra. Az építési telek értékesítésének adójogi megítélése az új
5
épület, épületrész megítélésével egyezik meg, míg az egyéb ingatlan értékesítésének
adókezelése a „régi” épület és épületrész értékesítésével azonos.
2.2 Új épületek és épületrészek értékesítése forgalmi adó
szempontjából
Az új épületek, épületrészek értékesítésére a HÉA irányelv nem fogalmaz meg több
különleges szabályt, az a tranzakció jellemzőinek megfelelően fog adózni. Ennek
értelmében a teljesítési hely az ingatlan fekvése szerinti tagállam, az adó alapja a
pénzben kifejezett ellenérték, amennyiben nem ingyenes átadásról van szó vagy az
ügylet nem kacsolt felek között jön létre, ahol is az egyik fél adólevonási jogát
tevékenysége tekintetében nem teljes mértékben tudja gyakorolni. Az adófizetési
kötelezettség időpontját szintén a tranzakció jellemzőire vonatkozó szabályok szerint
kell meghatározni, és az adó összegét az általános forgalmi adó kulcs alkalmazásával
kell megállapítani. A tranzakció nem élvez mentességet. Az adó fizetésére kötelezett az
ingatlant értékesítő adóalany lesz.
Ahogyan az előzőekben szó volt róla a HÉA Irányelv az új épületek, épületrészek
értékesítésére nem fogalmaz meg további speciális szabályt, azonban a tagállamok
részére nyitva hagy két lehetőséget melyekkel azok döntésük szerint élhetnek, s ezáltal
az új épületek épületrészek adózása az egyes tagállami szabályozásokban további
speciális elemekkel bővülhet.
Az első ilyen lehetőséget a HÉA Irányelv 12. cikk (1) bekezdés a) pontja fogalmazza
meg:
„(1) A tagállamok adóalanynak tekinthetnek bármely olyan személyt, aki a 9. cikk (1)
bekezdésének második albekezdésében meghatározott ügyletek valamelyikét eseti
jelleggel folytatja és különösen a következő ügyletek valamelyikét végzi:
a) épületek, illetve épületrészek és a hozzátartozó telkek első használatbavétele előtti
értékesítése;”
Vagyis a HÉA Irányelv lehetővé teszi a tagállamok számára az új épületek épületrészek
eseti értékesítésének adóztatását. Az eseti értékesítés adókötelessé tétele az ügylet
6
további, előzőekben leírt adó kezelését nem befolyásolja, hatása abban érvényesül, hogy
olyan értékesítéseket is bevon az adóztatandó tranzakciók közé, amely alapesetben a
forgalmi adó hatályán kívüli ügyletek lennének.
A második lehetőség a HÉA Irányelv 14. cikk (3) bekezdése tartalmazza:
„ A tagállamok bizonyos építési munkák elvégzését termékértékesítésnek tekinthetik.”
A dolgozat témájának szempontjából ebbe a körbe beletartozhatnak olyan építési
munkák is, amelyek során egy új épület, vagy építmény jön létre. A bizonyos építési
munkák elvégzésének termékértékesítéssé való minősítésének adókezelése azonban
némileg eltér az előzőekben bemutatottaktól. Amennyiben ugyanis ezen pont alapján
válik egy ügylet adókötelessé, úgy annak adókezelése során a HÉA Irányelv lehetőséget
ad a tagállamoknak, hogy döntsenek az adófizetésre kötelezett személyéről. Ennek
értelmében lehetőséget kapnak arra, hogy azt tegyék adófizetésre kötelezetté, akinek a
termékértékesítést teljesítették4.
2.3 .„Régi” épületek és épületrészek értékesítésének kezelése forgalmi
adó szempontjából
A régi épületek és épületrészek értékesítésével kapcsolatban a HÉA Irányelv két ponton
fogalmaz meg egyedi szabályokat. Az első pont annak kimondása, hogy az ilyen típusú
ügyletek fő szabály szerint adómentesek, kivéve, ha a tagállam biztosítani kíván
adóalanyai számára egy olyan opciót, mely alapján adókötelessé tehetik ezt az ügyletet.
A második speciális szabály ez utóbbival áll összefüggésben. Ha ugyanis a tagállam élt
ezzel a lehetőséggel, akkor megválaszthatja ki lesz az adófizetésre kötelezett az
ügyletben, a termék értékesítő, vagy a termék vásárlója. Az alábbiakban ezek a
szabályok kerülnek bemutatásra.
A „régi” épületeknek és épületrészeknek az érétkesítése adómentes tevékenységnek
minősül, csakúgy mint minden egyéb – építési telken kívüli - ingatlan értékesítése is. Ez
az ingatlanokra vonatkozó főszabály amit a HÉA Irányelv 135 cikk (1) bekezdés j) és
k) pontja fogalmaz meg:
4 HÉA Irányelv 199. cikk (1) a)
7
„(1) A tagállamok mentesítik az adó alól a következő ügyleteket:
…
j) épület vagy épületrész, és a hozzá tartozó telek értékesítése, a 12. cikk (1)
bekezdésének a) pontjában említettek kivételével;
k) beépítetlen földterület értékesítése, a 12. cikk (1) bekezdésének b) pontjában említett
építési telkek kivételével;
…”
A HÉA Irányelv azonban lehetőséget ad a tagállamoknak, hogy ezeket az
értékesítéseket – amennyiben az adóalany úgy dönt – adókötelessé tegyék a HÉA
Irányelv 137. cikk (1) bekezdés b) és c) pontja szerint:
„(1) A tagállamok engedélyezhetik adóalanyaiknak az adózás lehetőségének választását
az alábbi ügyletek esetében:
…
b) épület vagy épületrész, és a hozzá tartozó telek értékesítése, a 12. cikk (1)
bekezdésének a) pontjában említettek kivételével;
c) beépítetlen földterület értékesítése, a 12. cikk (1) bekezdésének b) pontjában említett
építési telkek kivételével;”
Vagyis bár a HÉA Irányelv fő szabályként kimondja a „régi” épület, épületrész és a
beépítetlen földterület értékesítésére az adómentességet, azonban tagállami hatáskörbe
rendelve lehetőséget nyújt arra, hogy amennyiben az adott ország úgy kívánja,
opcióként bevezesse az ingatlan értékesítés adókötelessé tételét.
Amennyiben pedig egy adott tagállam él ezzel a lehetőséggel, úgy a HÉA Irányelv
ismételten, egyedi szabályokat, illetve a tagállamok részére választási lehetőséget
fogalmaz meg. Amennyiben ugyanis az egyik tagállam választotta azt a lehetőséget,
hogy az adóalany döntése szerint adókötelessé teheti az ingatlan értékesítését, úgy HÉA
Irányelv 199. cikk (1) bekezdésének c) pontja alapján a tagállam számára lehetővé teszi,
hogy azt tegye adófizetésre kötelezetté, aki számára az értékesítést teljesítették:
„(1) A tagállamok előírhatják, hogy a HÉA megfizetésére azon adóalany kötelezett, aki
részére a következő termékértékesítések vagy szolgáltatások bármelyikét teljesítették:
8
…
c) a 135. cikk (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett ingatlan értékesítése,
amennyiben az értékesítő a 137. cikk értelmében az értékesítésre adófizetési
kötelezettséget választott;”
A fordított adóztatással jellemzően a magas adókockázatú ügyletek esetében élnek a
tagállamok, vagyis amikor az adó megfizetését az ügylet valamely jellemzője miatt
kétségesnek érzik. Az ingatlan esetében fordított adózás a tagállam szempontjából azért
előnyösebb, mert a vevő – épp az ingatlan megvásárlása miatt – biztosabb pont mint az
eladó, illetve az ingatlannal szemben egy esetleges adótartozás is könnyebben
érvényesíthető. Mindemellett a fordított adózás az adóalanyok szempontjából is
kedvezőbb, hiszen az adásvétel során nem kell az adó összegét is megfinanszírozni.
2.4 Összefoglalás
Ahogyan arról a 2.1 fejezet végén már szó volt a HÉA irányelv alapján az ingatlanok
értékesítése szempontjából három kategória különíthető el, ezt mutatja be az alábbi
táblázat.
2. Táblázat: Ingatlanok elkülönítése a HÉA Irányelv alapján
Ingatlan típus Új és nem új elkülönítése
1. épület, épületrész és hozzá tartozó telek Új és régi elkülönítése az értékesítés
adójogi megítélésére hatással van.
2. építési telek Értékesítésre nincs hatással, az
elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad
meg ismérvet.
3. egyéb ingatlan (nem építési telek és
nem épület épületrész, pl.: építési
területnek nem minősülő földterület)
Értékesítésre nincs hatással, az
elkülönítéshez a HÉA Irányelv nem is ad
meg ismérvet.
A HÉA irányelv alapján az új épületek, épületrészek, illetve az építési telek
értékesítése mindig adóköteles ügylet. Az értékesítést az ügylet egyéb jellemzői alapján
az általános szabályok szerint kell kezelni, és az adófizetésre kötelezett a terméket
értékesítő lesz. Ez alól csak az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan képezhet
kivételt, amennyiben az adott ország élt ennek termékértékesítésként való
megítélésének lehetőségével. Ekkor ugyanis a tagállam választhat ki lesz az adófizetésre
kötelezett, a terméket értékesítő, vagy a terméket beszerző adóalany.
9
Az új épületek, épületrészek adózásával kapcsolatban a tagállamok az alábbi
kérdésekben illeti meg döntési jog:
- eseti jellegű értékesítések adókötelessé tétele;
- bizonyos építési munkák elvégzését termékértékesítésnek minősíthetnek
o amennyiben pedig éltek ezzel a lehetőséggel úgy választhatnak, hogy a
tranzakcióra az egyenes adózás vagy a fordított adózás szabályait
alkalmazzák.
A régi épületek épületrészek, illetve az egyéb ingatlanok értékesítése ellenben fő
szabály szerint adómentes ügylet. Tagállami döntés alapján az ügylet adókötelessé
tehető az adózó választása alapján. Amennyiben pedig az adott ország élt ezzel a
lehetőséggel, úgy meghatározhatja, hogy az ügylet egyenes vagy fordított adózású
legyen.
A tagállamokat ebben a körben tehát az alábbi választási jogok illetik meg:
- dönthetnek arról, hogy választási lehetőséget adjanak adózóik számára az
ingatlan értékesítés adókötelessé tételére
o amennyiben pedig éltek ezzel a lehetőséggel úgy meghatározhatják hogy
ki legyen az adófizetésre kötelezett, a terméket beszerző, vagy a terméket
értékesítő.
Amint az előzőekben bemutatottakból látszik jelentősen változik az értékesítési ügylet
megítélése attól függően, hogy
- új épület, épületrész, illetve az építési telek értékesítéséről vagy
- régi épület épületrész, illetve az egyéb ingatlan értékesítéséről van-e szó.
Ezáltal a két terület pontos elhatárolása egymástól igen fontos.
Mindemellett a HÉA irányelv széles mozgásteret engedett a tagállamoknak saját
ingatlan értékesítési rendszerük kialakítására . Ezáltal az ingatlanok értékesítésének
szabályai jelentős eltéréseket mutathatnak tagállamonként.
Így a fentiekkel összhangban a továbbiakban a hazai szabályok kerülnek bemutatásra,
az, hogy Magyarország hogyan élt a HÉA Irányelv nyújtotta lehetőségekkel, illetve
10
hogy mi a hazai szabályozás legnagyobb problémája. Ezt követően pedig négy másik
tagállam főbb ingatlan értékesítési szabályait kerülnek összevetésre a magyar
szabályokkal.
11
3 Ingatlanok értékesítésével kapcsolatos szabályok az Áfa
törvényben
Ez a fejezet az új és „régi” ingatlanok értékesítésével kapcsolatos hazai szabályozást
mutatja be elsősorban az új és „régi” ingatlanok fogalmának bemutatásával, majd a két
kategória eltérő áfa kezelésének ismertetésével.
3.1 Ingatlan fogalma, új és „régi” elhatárolása
3.1.1 Ingatlan fogalma
Az Áfa törvény értelmező rendelkezési között nem található általános ingatlanfogalom.
Ezért áfa szempontjából ingatlan alatt a Ptk5 szerinti ingatlant kell érteni. Azonban a Ptk
sem határozza meg az ingatlan pontos definícióját, csak a földről illetve az épületről
tesz említést6, valamint kimondja, hogy az épületekre vonatkozó rendelkezéseit más
építményekre is megfelelően kell alkalmazni7. Az építmény fogalmát egy további
törvény, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII.
törvény (továbbiakban Étv.) 2. § 8.11 pontja határozza meg8. Ezért az általános forgalmi
adó rendszerében nem csak az épületek, de minden egyéb építési tevékenységgel
létrehozott és helyhez kötött építmény is ingatlannak tekinthető.
Gyakorlatilag elmondható hogy az Áfa törvény rendszerében az ingatlan fogalma
magába foglalja a földet és mindent, amit arra építettek oly módon, hogy az alkotórészi
kapcsolatban áll a talajjal, vagyis nem lehet tőle eltávolítani úgy, hogy eredeti
funkcióját el ne veszítse.
5 A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban Ptk)
6 Ptk 5:17§ és 5:18 §
7 Ptk 8:1. §
8 Építmény: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, -
rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül -
minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve
azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és műtárgy
gyűjtőfogalma).
12
Az Áfa törvény csak az építési telek és a lakóingatlan fogalmát9 definiálja tételesen
illetve meghatározza a különbséget új és régi ingatlan között.
3.1.1 Építési telek
Az építési telek fogalmának meghatározása azért is fontos, mert ennek definiálását a
HÉA Irányelv egyértelműen tagállami hatókörbe helyezi. Mindemellett az építési telek
adózása (az új ingatlanokéval együtt) alapvetően eltér az ingatlanokra meghatározott
szabályokétól. Az építési telket az Áfa törvény 259. § 7. pontja definiálja10
.
3.1.2 Lakóingatlan
Fontos megjegyezni, hogy a HÉA Irányelv ellentétben a magyar Áfa törvénnyel nem
tesz különbséget a lakó és nem lakóingatlanok között, ez kifejezetten magyar sajátosság.
A két ingatlan típusnak főként a régi Áfa törvény11
szempontjából volt jelentősége. A
jelenleg életben lévő Áfa törvény 2008. január 1-től azonban - a levonási tilalomra
vonatkozó rendelkezések kivételével - megszüntette a lakóingatlanokra vonatkozó
eltérő áfa rendelkezéseket, azaz a lakóingatlanok adózására egységesen ugyanazokat a
szabályokat rendelte alkalmazni, mint az összes többi egyéb ingatlanéra.
A pontos körülhatárolásának a levonási tilalmak terén illetve az ingatlan érétkesítés
adókötelessé tételénél való választáskor lesz jelentősége. A lakóingatlant az Áfa törvény
Áfa törvény 259. § 12. pontja definiálja12
.
9 Áfa törvény 259. § 7. és 12. pont
10 építési telek: az olyan
a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a
közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi
előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül,
zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal
közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,
b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési
terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak; 11
Általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény 12
lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel
nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás
rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült,
így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület;
13
3.1.3 Új és „régi” ingatlan
A továbbiakban az kerül bemutatásra, hogy a magyar Áfa törvény miként határozza
meg az új és a „régi” ingatlan közötti különbséget. Az Áfa törvény az új ingatlant
beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlannak nevezi és annak értékesítését két helyen
is definiálja13
, azonos szövegezéssel. Az Áfa törvény 86.§ j) pontja alapján:
„annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az
értékesítését, amelynek
ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági
engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a
használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem
telt el 2 év;”
Ez alapján új ingatlan alatt
- azt az építményt és a hozzá tartozó földrészletet kell érteni, melynek jogerős
rendeltetésszerű használatbavétele vagy használatbavétel tudomásvételi eljárás
esetén a használat hallgatással történő tudomásvétele nem történt meg vagy
- amelynek értékesítése és első rendeltetésszerű használatbavétele vagy
használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással
történő tudomásul vétele között még nem telt el két év.
A „használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással
történő tudomásul vétele” fordulat csak 2013. április 21-től kezdődően került bele az
Áfa törvénybe. Ennek oka, hogy az építési szabályok változtak, és az addigi építésügyi
hatósági eljárások egy új ponttal bővültek mégpedig a használatbavételi tudomásulvételi
eljárással14
. Ennek keretében a legtöbb ingatlan esetében már nem szükséges a
használatbavételi engedély, elegendő a hatóság hallgatással történő tudomásulvétele.
Amint látszik Magyarország élt a HÉA Irányelv adta lehetősséggel és az első használat
időpontja mellett egy másik ismérvet is beépített, így Magyarországon az az ingatlan is
újnak számít, amelynek az első jogerős használatba vétele (vagy a hatóság hallgatólagos
1313
Áfa törvény 6.§ (4) b) és 86.§ j) 14
Étv 34.§ (2) h)
14
tudomásulvétele) és értékesítése között még nem telt el két év. (A HÉA Irányelv ezen
ponttal kapcsolatban maximum két év időtartamot tett lehetővé.)
Az Áfa törvény a rendeltetésszerű használatba vételt egy hivatalos aktushoz köti: vagy
egy hatósági engedély kiállításához, vagy a hatóság hallgatólagos tudomásul vételéhez.
Fontos azonban meghatározni azt, hogy pontosan mit hívunk első rendeltetésszerű
használatnak. Egy újonnan létrehozott ingatlannál, jogerős használatba vétele (vagy
hatósági engedéllyel, vagy tudomásul vétellel) egyértelműen ebbe a pontba tartozik.
Mindemellett azonban további kérdések merülnek fel arra vonatkozóan, hogy hogyan
kell megítélni az ingatlan rendeltetésének megváltozást, vagy hogy az ideiglenes
használatba vételi engedélyt kell-e a tényleges használatbavétel időpontjának tekinteni.
Rendeltetés változás esetében (pl.: üzlethelyiség lakóingatlanná történő átminősítése
esetében) az új használati engedély (hatóság hallgatólagos tudomásul vétele) jogerőre
emelkedése minősül az első rendeltetésszerű használatba vételnek
[Pénzügyminisztérium Forgalmi adók, vám és jövedéki főosztály 3734/1/2008].
Mindemellett azonban meg kell jegyezni, hogy abban az esetben, ha olyan munkát,
átalakítást végeznek egy már használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlanon,
amely ugyan új használatbavételi engedély kiadását eredményezi, de nem jár az ingatlan
rendeltetésének, funkciójának megváltozásával, akkor az nem számít első
rendeltetésszerű használatba vételnek (pl. szállodaingatlan szerkezetet is érintő
felújítása, ha az épületet a felújítást követően is szállodaként veszik használatba).
[Farkas; 2015]
Szintén kérdésként merülhetett fel még 2012. december 31. előtt, hogy abban az
esetben, ha az ingatlan ideiglenes és végleges használatbavételi engedéllyel is
rendelkezett, akkor mely időpont számít az első használatbavétel időpontjának.
Adóhatósági álláspont szerint első rendeltetésszerű használatbavételi időpontnak a
végleges használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja tekinthető.
[Önadózó; 2013] 2013. január 1-ét követően azonban az ideiglenes használatbavételi
engedély megszűnt, az már csak a kihirdetett veszélyhelyzet folytán bekövetkezett
építménykárok helyreállításával összefüggő kivételes építésügyi eljárásban adható ki.
15
3.1.4 Összegzés
Összefoglalóan a magyar Áfa törvény a HÉA irányelvvel összhangban az ingatlanok
értékesítése szempontjából szintén három kategória különít el, ezt mutatja be az alábbi
táblázat.
3. Táblázat: Ingatlanok elkülönítése az Áfa törvény alapján
Ingatlan típus Új és nem új elkülönítése
1. beépített ingatlannak (ingatlanrésznek)
és hozzá tartozó földrészlet (ezen belül
lakóingatlan is)
Új és régi elkülönítése az értékesítés
adójogi megítélésére hatással van.
2. építési telek Értékesítésre nincs hatással, az
elkülönítéshez az Áfa törvény nem is ad
meg ismérvet.
3. egyéb ingatlan (pl.:föld, ami nem
minősül építési teleknek)
Értékesítésre nincs hatással, az
elkülönítéshez az Áfa törvény nem is ad
meg ismérvet.
A továbbiakban az 1. pontban meghatározott beépített ingatlan és hozzá tartozó
földrészlet adókezelését mutatjuk be attól függően, hogy az új, vagy régi ingatlannak
minősül-e. A HÉA irányelvvel összhangban az Áfa törvény alapján is az építési telek
érétkesítésének adójogi sorsa azonos az új ingatlan érétkesítésével, míg a 3. pontban
szereplő egyéb ingatlan értékesítésének adókezelése a „régi” ingatlan adókezelésével
fog megegyezni. Ezért a továbbiakban a nem új illetve „régi” ingatlan kifejezésekbe
az egyéb ingatlant is beleértem.
3.2 Új beépített ingatlan és hozzá tartozó telek értékesítése az Áfa
törvényben
Az Áfa törvény alapján az új ingatlan értékesítése mindig adóköteles az általános
adómérték szerint. Az áfa megfizetésére a termékértékesítést megvalósító adóalany a
kötelezett, tehát az ügylet az egyenes áfás tranzakció lesz. Teljesítés helye az ingatlan
fekvése lesz. Az adó alapja a pénzben kifejezett ellenérték, amennyiben nem ingyenes
átadásról van szó vagy az ügylet nem kacsolt felek között jön létre, ahol is az egyik fél
adólevonási jogát tevékenysége tekintetében nem teljes mértékben tudja gyakorolni Az
adófizetési kötelezettség keletkezésének az időpontja a teljesítés napja lesz, ami
jellemzően az ingatlan birtokbaadásával, átadásával esik egybe.
16
3.2.1 Sorozat jellegű értékesítés
Az új építményekkel kapcsolatban fontos, hogy Magyarország élt a HÉA Irányelv által
biztosított lehetősséggel és az új beépített ingatlanok (valamint az építési telek) sorozat
jellegű értékesítését is gazdasági tevékenységnek minősítette. Ez azt jelenti, hogy
függetlenül attól, hogy az ingatlant valamely személy vagy szervezet nem az Áfa
törvény szerint általánosságban meghatározott gazdasági tevékenység keretében
értékesíti, ha az értékesítések száma egy bizonyos mennyiséget elér, akkor az adott
személy vagy szervezet adóalannyá válik és adókötelezettsége keletkezik.
A sorozat jellegű értékesítést az Áfa törvény 259. § 18. pontja definiálja. Ez alapján
sorozatjellegű az az értékesítés, melynek során két naptári éven belül négy vagy több
építési telket vagy új építményt és hozzá tartozó földrészletet értékesítenek.
Amennyiben ez megtörténik, úgy a negyedikként értékesített ingatlant már
adókötelezettség terheli. Ezt követi egy három éves figyelési periódus. Amennyiben
ebben az időtartamban egy újabb építési telek vagy új építmény kerül értékesítésre úgy
az adóköteles lesz. Azonban ha a három év alatt nem történik további értékesítés, úgy az
adóalanyiság megszűnik. Az Áfa törvény pontosan meghatározza, hogy mit és hogyan
kell az értékesítések számánál figyelembe venni15
.
Amennyiben egy személy vagy szervezet a sorozat jellegű értékesítés miatt válik
adóalannyá, úgy az ügylet áfa kezelése megegyezik azzal mintha tényleges gazdasági
tevékenység folytán értékesítette volna az új építményt vagy az építési telket, azzal a
különbséggel, hogy ez esetben az adóalany bejelentése alapján az adóhatóság
határozattal állapítja meg a fizetendő adó mértékét16
. Az ingatlan sorozat jelleggel
15
Áfa törvény 259. § 18. pont: …hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy
beépített új ingatlant értékesítenek,
a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
b) amelynek szerzése az értékesítőnél - az illetékekről szóló törvény alapján - öröklési illeték tárgyát
képezte,
az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek,
továbbá azon - lakóterület besorolású - építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon
építési telekből (telekrészből) alakítottak ki - darabszámtól függetlenül - az előzőekben említett
darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be; 16
Áfa tv. 154. § (1) bekezdés, és Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban Art.)
176. § (2) bekezdés:
17
történő értékesítése esetén az adóalanynak az adó fizetési kötelezettsége mellett
adólevonási joga is keletkezik. A levonható adó legfeljebb az ingatlan értékesítését
terhelő (fizetendő) adóval megegyező összeg lehet, vagyis a levonható adó nem lehet
nagyobb a fizetendő adónál17
. Az adólevonási jog az adófizetési kötelezettséggel azonos
időpontban keletkezik.
Az adókötelezettség kivetéssel történő megállapításához a TSI B jelű, „Bejelentőlap
ingatlan sorozat-jellegű értékesítéséhez kapcsolódó áfa-kötelezettség megállapításához”
megnevezésű nyomtatványt szükséges benyújtani, az adófizetési kötelezettség
keletkezését megalapozó ingatlan értékesítésének időpontját követő 30 napon belül.
Ezen a bejelentőlapon nem csak a fizetendő adó megállapításához szükséges adatokat,
de az adott ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő, az előzetesen felszámított és
levonható adó megállapításához szükséges adatok is szerepeltetendőek.
3.2.2 Építési szerelési munkával létrehozott ingatlan
Szót kell még ejteni az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlanról. Az
előzőekben bemutatottak alapján a HÉA Irányelv lehetővé teszi a tagállamok számára,
hogy bizonyos építési szerelési munkákat termékértékesítésként azonosítsanak. Ezzel az
opcióval Magyarország élt is, és termékértékesítésként adóztatja az építési szerződés
alapján ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadásokat még akkor is, ha a
teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a megrendelő bocsátotta
rendelkezésre18
. Ezek az ingatlanok is újnak minősülnek, tekintve, hogy a felek épp
azok létrehozására szerződtek le. Azonban fontos, hogy ezek áfa kezelése némileg
különbözik az előzőekben leírtaktól. Ezek a termékértékesítések is adókötelesek
lesznek, azonban változik az adó fizetésére kötelezett személye. Ebben az esetben
Ha az adózó kizárólag a beépített ingatlan (ingatlanrész) és ehhez tartozó földrészlet, illetve építési telek
(telekrész) értékesítése miatt válik az általános forgalmi adó alanyává, az állami adóhatóság határozattal
állapítja meg az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti adókötelezettséget (kivetéses adózás). Az
adózó az értékesítésről az adóhatóságnál e célra rendszeresített nyomtatványon az általános forgalmi
adóról szóló törvény szerinti teljesítés időpontját követő 30 napon belül bejelentést tesz. A bejelentés a
jogkövetkezmények szempontjából az adóbevallással egyenértékű. 17
Áfa törvény 122. § 18
Áfa törvény 10. § (1) d):
Termék értékesítésének minősül továbbá:
…
d) az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a
jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a
jogosult bocsátotta rendelkezésre.
18
ugyanis a fordított adózás szabályai fognak érvényesülni tekintve hogy Magyarország
élt a HÉA Irányelv által biztosított lehetőséggel, így az ingatlan, ingatlanrész vásárlóját
tette meg adófizetésre kötelezettnek19
.
Azonban meg kell jegyezni, hogy a fordított adózásnak vannak egyéb feltételei úgy
mint hogy az ügyletben részvevő felek
belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok legyenek és
ne legyen olyan jogállásuk, ami alapján áfa fizetése ne legyen tőlük
megkövetelhető.
Amennyiben ezek a feltételek nem teljesülnek, úgy az adózás nem fog tudni átfordulni,
és az ügylet egyenes áfás lesz.
Ez az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan esetében azért is érdekes, mert az
adófizetés időpontja eltérő lesz az alapján, hogy egyenes áfás, vagy fordított áfás
ügyletről van-e szó.
Egyenes áfás ügylet esetében az áfa fizetési kötelezettség a teljesítés időpontjában
keletkezik. A teljesítés időpontja az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan
esetében az átadás napja.
Amennyiben azonban fordított áfás ügyletről van szó ott az áfa fizetési kötelezettséget
már nem a teljesítés időpontja. A fizetendő adót20
:
- az ügylet teljesítését tanúsító számla vagy egyéb okirat kézhezvételekor, vagy
- az ellenérték megtérítésekor, vagy
- a teljesítést követő hónap tizenötödik napján
kell megállapítani, attól függően, hogy melyik következik be hamarabb.
3.2.3 Saját beruházás keretében létrehozott ingatlan
Szintén speciális esete az „új ingatlan” értékesítésnek a saját beruházás keretében
létrehozott ingatlan. Az Áfa törvény 11. § (2) a) pontja alapján termékértékesítésnek
minősül az adóalany vállalkozáson belül végzett beruházása, ha ennek eredményeként
19
Áfa törvény 142. § (1) a) 20
Áfa törvény 60. § (1) és (2)
19
tárgyi eszközt állít elő. Az Áfa törvény értelmében tárgyi eszköz az az ingó és ingatlan,
amely rendeltetésszerű használata feltételezhetően meghaladja az egy évet21
. Ezért
amennyiben az adózó saját beruházás keretében ingatlant hoz létre, az adóköteles
termékértékesítésnek fog minősülni. Azonban meg kell jegyezni, hogy az Áfa törvény
értelmezésében – ellentétben a számviteli előírásokkal - a már meglévő tárgyi eszköz
bővítése, rendeltetésének megváltoztatása, átalakítása, élettartamának növelése nem
keletkeztet adókötelezettséget, kizárólag azok a beruházások tartoznak ide, melyek
során új tárgyi eszköz jön létre. [Dr. Farkas; 2014]
A saját beruházáson belül létrehozott ingatlan esetében az adófizetési kötelezettség a
teljesítés időpontjában keletkezik22
. Tekintve, hogy az adóalany csak a rendeltetésszerű
használatbavételt követően tudja meghatározni, hogy az Áfa törvény szerinti tárgyi
eszköz meghatározásnak az ingatlan megfelel-e, ezért a teljesítés időpontja a rendeltetés
szerű használatbavételkor keletkezik, ami –az Étv vonatkozó szabályaival összeolvasva:
- a használatba vételi engedély jogerőre emelkedésekor (vagy használatbavétel
tudomásvételi eljárás esetén a használat hallgatással történő tudomásvételekor),
vagy,
- a tényleges használatbavétel napján keletkezik
attól függően melyik időpont valósul meg elsőként.
Adó fizetésére kötelezett értelemszerűen a saját rezsis beruházást megvalósító adóalany
lesz, az adó alapja pedig az ingatlan előállítási értékével fog megegyezni23
.
3.2.4 Adólevonás
Az adókötelezettség kimondása mellett az Áfa törvény biztosítja a levonási jogot is. Az
adóalany levonásba helyezheti azon beszerzései áfáját, amelyet rá az adókötelesen
értékesített ingatlanhoz kapcsolódóan rá áthárítottak.
Ez alól azonban kivételt képeznek a lakóingatlanok. A lakóingatlan beszerzéséhez,
építéséhez, fejújításához kapcsolódó input áfa összegére alapvetően levonási tilalom
21
Áfa törvény 259. § 21. 22
Áfa törvény 55.§ (1) 23
Áfa törvény 68. §
20
vonatkozik24
. Az áfa törvény előírásai ugyanakkor egyes speciális esetekben mégis
megengedik a lakóingatlanokkal kapcsolatban a bejövő áfa levonhatóságát. Ezek a
megengedő feltételek az ingatlan értékesítése szempontjából az alábbiak. Ha a
lakóingatlant
- továbbértékesítési céllal veszik meg, építik, vagy újítják fel25
, és azt
adókötelesen értékesítik tovább, vagy ha
- az új építménynek minősülő lakóingatlan sorozat jellegű értékesítés miatt válik
adókötelessé26
.
Az említett esetekben a lakóingatlant beszerző és értékesítő adóalany a kapcsolódó
input áfa összegét - a fő szabályban előírtak ellenére - levonásba helyezheti.
Jelen fejezetben az új építmények (és építési telkek) adókezelésének kérdéseit
tárgyaljuk. Azonban az előzőekben, a lakóingatlanokra vonatkozó levonási tiltás
szabályok a régi ingatlanra vonatkozó lakóingatlanokra is érvényesek.
A saját beruházás keretében létrehozott ingatlanos esetében azonban a levonási
szabályok kissé bonyolultabbak. Egyrészt egyedi szabályok vonatkoznak az ingatlan
létrehozásával kapcsolatban felmerült termék beszerzések és szolgáltatás
igénybevételek áfa tartalmának levonhatóságára, másrészt a rendeltetésszerű
használatbavételkor a megállapított és fizetendő áfa levonhatóságára vonatkozóan.
Az építés során más által rá áthárított adót teljes egészében levonásba helyezheti,
függetlenül attól, hogy az ingatlant a későbbiek során adóköteles vagy adómentes
tevékenységhez fogja használni. Az adómentes vagy adóköteles tevékenységséghez
való felhasználás csupán a levonhatóság időpontját határozzák meg:
Ha a beruházás során létrehozott ingatlan csakis adóköteles gazdasági
tevékenységet fog szolgálni, akkor a termék beszerzések és igénybevett szolgáltatások
áfája a beruházás folyamatában levonhatóak.
Amennyiben azonban az adóalany akárcsak részben is adómentes
tevékenységhez fogja az így létrehozott ingatlant használni (pl.: egy bank), akkor a
24
Áfa törvény 124. § (1) h) és i) valamint (2) c) 25
Áfa törvény 125 (1) b) 26
Áfa törvény 125 (1) c)
21
beszerzések és igénybevett szolgáltatások áfája kizárólag az ingatlan rendeltetésszerű
használatbavételekor vonhatóak le27
.
Amikor az adózó az ingatlant rendeltetésszerűen használatba veszi, akkor áfa fizetési
kötelezettsége keletkezik, amivel kapcsolatban adólevonási jog is megilleti28
, olyan
mértékben, amilyen mértékben azt adóköteles tevékenységéhez használja.
3.3 „Régi” építmény értékesítése az Áfa törvényben
A „régi” építmények, - csakúgy mint az építési telek és az új építmények kivételével
minden további ingatlan - értékesítése adómentes29
. Az Áfa törvény azonban
alkalmazza azt a HÉA Irányelv biztosította lehetőséget, amely megengedi a
tagállamoknak, hogy amennyiben az adóalany kívánja akkor adókötelessé tehesse az
ingatlan értékesítést. Így az Áfa törvény 88.§ (1) bekezdés a) pontja illetve (3)
bekezdése alapján az adóhatóságnak tett előzetes bejelentés alapján az adóalany az
ingatlan értékesítését adókötelessé teheti. Ezen belül az Áfa törvény elkülöníti a
lakóingatlant és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlant, és választási lehetőséget ad
az adózónak, hogy
- vagy csak a lakóingatlannak nem minősülő értékesítéseit teszi adókötelessé (de a
lakóingatlanokat továbbra is adómentesen értékesíti),
- vagy minden ingatlan értékesítését adókötelessé teszi.
Amennyiben az adózó élt az adókötelezetté tétel lehetőségével, úgy attól a választását
követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
3.3.1 Lakó és nem lakó ingatlanok
Ahogy arról a korábbiakban már szó volt, a magyar Áfa törvény – eltérően a HÉA
irányelvtől - különbséget tesz a között, hogy lakó vagy nem lakó ingatlanról van-e szó, s
ennek a levonási jogok gyakorlásában, illetve amennyiben „régi” ingatlanról van szó,
úgy az adókötelezettség választásában van jelentősége.
27
Áfa törvény 134. § 28
Áfa törvény 120.§ e) 29
Áfa törvény 86. § (1) j) és k)
22
Az értékesítésre vonatkozó adókötelezetté tételénél eredetileg nem lehetet különbséget
tenni lakó- és nem lakóingatlan kötött. Aki élt ezzel az opcióval, annak egységesen
kellett azt alkalmaznia minden ingatlan értékesítésére, amelyre eredendően az
adómentesség vonatkozott. A törvény csak 2010 óta nyújt lehetőséget arra, hogy az
adózó eldönthesse, hogy csak a nem lakó ingatlanok értékesítését kívánja adókötelessé
tenni, vagy minden ingatlan értékesítését. Az adózók, akik korábban már választották
ingatlan értékesítéseikre az adókötelezettséget, korábbi nyilatkozatukat 2010. január 31-
ig tudták módosítani arra vonatkozóan, hogy a lakóingatlanok értékesítését nem
kívánják adókötelessé tenni. A módosító nyilatkozat elmulasztása esetén továbbra is
minden ingatlan értékesítésük adókötelezett maradt30
.
A lakó és nem lakó ingatlanokkal kapcsolatos választási lehetőség szétválasztása főként
azoknak az adóalanyoknak lényeges, akik vegyes ingatlanállománnyal rendelkeznek
(pl.: önkormányzatok, de ingatlan beruházásokkal foglalkozó egyéb társaságok is
ilyenek lehetnek). Ekkor ugyanis a lakóingatlanokra kedvezőbb az adómentességet
választani, tekintve, hogy ezeket jellemzően magánszemélyek vásárolják meg, így az
áthárított áfa jelentősen megdrágíthatja az értékesítést. Mindemellett azonban a nem
lakóingatlannak minősülő ingatlanok esetében az adókötelezettség választása lehet
előnyösebb, mivel
- egyrészt a vásárlói oldalon is adóalanyok állnak, akik attól függően, hogy
adóköteles tevékenységükhöz használják-e az ingatlant vagy sem, de
valószínűleg tudnak a levonási joggal élni,
- másrészt az ingatlan beszerzésével és értékesítésével kapcsolatos input áfát
maga az értékesítő cég is le fogja tudni vonni.
Így gyakorlatilag ezekkel a vegyes ingatlanállománnyal rendelkező cégek nem kerülnek
hátrányba azon versenytársaikkal szembe, akik vagy csak az egyik, vagy csak a másik
ingatlantípus értékesítésére specializálódtak.
További fontos új szabály volt a 2014. november 28-i hatályú módosítása az Áfa
törvénynek. A módosítás a 290. §-t érintette és arra vonatkozott, hogy amennyiben az
adózó korábban minden ingatlan értékesítésére, így a lakóingatlanok értékesítésére is az
30
2010/1 Adózási kérdés
23
adókötelezettséget választotta, úgy ezt a választását 2015. február 28-ig módosíthatja az
adóhatóság részére benyújtott nyilatkozattal. Ebben az esetben – függetlenül attól, hogy
az eredeti választását követő öt éves periódusból mennyi telt el - 2015. január 1-től
kezdődően lakóingatlant adómentesen értékesíthet. Amennyiben az adóalany megtette
ezt a nyilatkozatot, az nem befolyásolta sem a nem lakóingatlanra vonatkozó eredeti
választását sem azt az öt évet, amíg ebben hozott döntését nem változtathatja meg.
3.3.2 Általános szabályok szerinti adózás választása
Az ingatlanok értékesítésével kapcsolatos adókötelezettség választására vonatkozó
szabályok eltérőek attól függően, hogy az adózó már megkezdte ingatlan értékesítési
tevékenységét (pl.: korábban már értékesített ingatlant) vagy sem31
.
Ha ingatlan értékesítéseit a társaság csak most kezdi meg, úgy az adókötelezettség
választására vonatkozó döntését be kell jelentenie az adóhatósághoz32
(csakúgy mint az
ilyen irányú tevékenységének TEÁOR kódját) az erre szolgáló nyomtatványon
(cégbejegyzésre jogosult társaságok esetén T201T nyomtatvány) és a bejelentést
követően már áfa kötelesen értékesítheti az ingatlant. Fontos, hogy amennyiben az
adóalany az egyéb ingatlan érétkesítésének megkezdésével egyidejűleg nem jelenti be
az általános szabályok szerinti adózás választását, akkor az értékesítést adómentesen
tudja csak megtenni, és csak az adóévet követő évtől lép életbe az adókötelezettségre
vonatkozó választása.
Ha az ingatlan értékesítési tevékenységét már korábban megkezdte a társaság, akkor az
áfa kötelezettség választása erre a tevékenységre már egy módosításnak számít. Ebben
az esetben, ha az adott adóévben bejelenti választása módosítását (cégbejegyzésre
jogosult társaságok esetén T201T nyomtatvány), akkor az már csak az adott évet követő
év elejétől lép életbe, és csak ezt követően fog tudni adókötelesen ingatlant
értékesíteni33
.
31
2007/58. Adózási kérdés 32
Art. 22.§ (1) b) 33
Art 22. § (2)
24
Tekintve, hogy a vevő szempontjából lényeges kérdés az, hogy az eladó adókötelessé
tett-e az értékesítést, ezért az Áfa törvény 142.§ (5) és (6) bekezdése alapján a vevő
kérheti az adóhatóságtól, hogy tájékoztassa arról, hogy az eladó választotta-e és ha igen
milyen mértékben az adókötelezetté tételt. Ennek a kötelezettségének az adóhatóság
2012-től kezdődően honlapján tesz eleget.
3.3.3 Adófizetésre kötelezett
Az általános szabályokhoz képest további eltérés az adófizetésre kötelezett személye.
Amennyiben az adózó adókötelessé tette az ingatlan érétkesítést, úgy arra a fordított
adózás szabályai fognak érvényesülni, így az adófizetésre az a személy lesz kötelezett,
akinek az ingatlan értékesítést teljesítették. Ez az adózók számára általában kedvező,
hiszen ha adóköteles tevékenységéhez fogja felhasználni az ingatlant, úgy nem kell az
áfát megfinanszírozni. Ha azonban a fordított adózás további feltételei (ügyletben
részvevők belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok, akiknek nincs olyan jogállásuk,
ami alapján az áfa fizetés ne lenne megkövetelhető) sérülnek, úgy az ügylet egyenes
áfás értékesítéssé válik. Az Áfa törvény 142.§ (5) és (6) bekezdése alapján az ügyletben
érintett bármely fél kérheti a többi felet arról, hogy nyilatkozzon, illetve az
adóhatóságot arról, hogy tájékoztassa őt, vajon a fordított adózás feltételei fenn állnak-
e.
3.3.4 Adófizetési kötelezettség keletkezése
Ahogy arról már az építési szerelési munkával létrehozott ingatlan esetében már szó
volt, fordított adózás esetében a fizetendő adót34
:
- az ügylet teljesítését tanúsító számla vagy egyéb okirat kézhezvételekor, vagy
- az ellenérték megtérítésekor, vagy
- a teljesítést követő hónap tizenötödik napján
kell megállapítani, attól függően, hogy melyik következik be hamarabb.
34
Áfa törvény 60. § (1) és (2)
25
Amennyiben az ügyletre a fordított adózás egyéb feltételei nem teljesülnek, úgy az
egyenes áfássá válik, és ebben az esetben ismét a fő szabály lép életbe, vagyis a
teljesítés időpontja lesz az adófizetési kötelezettség időpontja is.
3.3.5 Adólevonás
Minden ingatlan értékesítés, amely nem minősül új beépített ingatlan (ingatlanrész) és
ahhoz kapcsolódó földrészlet illetve építési telek értékesítésnek főszabály szerint
adómentes. Ezáltal a beszerzéséhez kapcsolódóan felmerülő előzetesen felszámított adó
nem levonható.
Ha az ingatlan tárgyi eszköznek minősült, akkor a figyelési szabályok35
alapján az
adózónak meg kell vizsgálnia, hogy az ingatlan beszerzésekor, rendeltetésszerű
használatbavételekor gyakorolt-e áfa levonási jogot:
• amennyiben nem, mert az ingatlant nem adóköteles tevékenységéhez használta,
úgy a 240 hónapos figyelési periódusból még fennmaradó áfa is véglegesen le nem
vonhatóvá válik, ezáltal az adózónak nem szükséges korrekcióval élnie.
• ha igen, mert az ingatlant adóköteles tevékenységéhez használta, úgy a figyelési
periódust figyelembe véve időarányosan meg kell határoznia a még fennmaradó
időszakra jutó áfa összegét, és ezzel az összeggel korrigálnia szükséges adóját, tekintve,
hogy az véglegesen le nem vonható áfának fognak minősülni. A levonható adó
csökkenését abban az adómegállapítási periódusban fogja fizetendő adót növelő
tételként figyelembe venni, amikor a különbet alapjául szolgáló okirat (adásvételi
szerződés) a rendelkezésére áll, de nem később mint az okirat kibocsátását követő hó
15. napja.
Azonban az adózót megilleti az a jog, hogy az ingatlan értékesítését adókötelessé tegye.
Ha ezzel élt, úgy az értékesítésére beszerzések input áfáját.
Amennyiben az ingatlan tárgyi eszköznek minősült nála, akkor ez a figyelési
szabályokkal egybeolvasva azt jelenti, hogy
35
Áfa törvény 135. § és 136.§
26
• ha az ingatlannal kapcsolatban korábban adólevonási jogot gyakorolt, mert azt
adóköteles tevékenységének érdekében használta, akkor a fennmaradó időszakra jutó
előzetesen felszámított áfa összege most végérvényesen levonhatóvá vált, így
korrekcióra nincs szükség.
• ha az ingatlannal kapcsolatban a vásárlás vagy a rendeltetésszerű igénybevétel
során nem gyakorolt áfa levonási jogot, mert azt nem adóköteles tevékenységéhez
használta, úgy a fennmaradó időszakra időarányosan jutó áfa összegét az adózó
levonásba helyezheti. Ezt a levonható áfa növekedést abban a bevallási periódusban
jogosult először figyelembe venni, amikor a különbözet alapjául szolgáló okirat
(számla) a személyes rendelkezésére áll.
Az ingatlanok jellemzően tárgyi eszköznek minősülnek egy társaságnál. Amennyiben
egy vállalat ingatlan értékesítést tervez, az adókötelezettség választásának
megfontolásakor elsősorban arra érdemes figyelemmel lenni, hogy az ingatlan
beszerzésekor, rendeltetésszerű használatba vételekor gyakorolt-e adólevonási jogot a
társaság vagy sem. Ha igen, úgy mindenképpen az adóköteles értékesítés mellett
ajánlott dönteni.
Azonban az adólevonási jog speciális a lakóingatlanok esetében, tekintve, hogy a
hozzájuk kapcsolódó input áfa levonhatóságára egyedi szabályok vonatkoznak. A
lakóingatlan beszerzésének, építésének, fejújításának input áfája alapvetően levonási
tilalom alatt áll36
, függetlenül attól, hogy az ingatlant adóköteles tevékenységhez
használják-e. Az Áfa törvény csak speciális esetekben engedi meg ezek bejövő áfájának
levonását. Ezek az ingatlan értékesítése szempontjából releváns esetek:
- ha a lakóingatlant továbbértékesítési céllal veszik meg, építik, vagy újítják fel37
,
és azt adókötelesen értékesítik tovább, vagy ha
- az új építménynek minősülő lakóingatlan sorozat jellegű értékesítés miatt válik
adókötelessé38
.
A kivételektől eltérő esetekben a lakóingatlan értékesítéséhez kapcsolódó bejövő áfa
nem levonható.
36
Áfa törvény 124. § (1) h) és i) valamint (2) c) 37
Áfa törvény 125 (1) b) 38
Áfa törvény 125 (1) c)
27
3.4 A magyar ingatlanszabályok összefoglalása a HÉA irányelv
tükrében
Amint látható az ingatlan értékesítésre vonatkozó szabályok egy komplex rendszert
alkotnak, ahol az adómentesség, fordított adózás, illetve egyenes adózás is megjelenik
különböző kombinációkban és az egyes alrendszerek esetében is figyelemmel kell lenni
egy sor egyéb tényezőre, amely befolyással bír az ügylet adóztatására. Ezáltal amikor
egy személy vagy szervezet ingatlant kíván beszerezni, vagy értékesíteni egy bonyolult
szisztémával találja magát szemben, s ebben kell eligazodnia ahhoz, hogy az ingatlan
adásvételt áfa szempontjából helyesen kezelje. Ezért fentieknek kíván egy rövid
összefoglalót adni az 8.1. számú melléklet részét képző táblázat.
Ez a szintű komplexitás többek között annak is köszönhető, hogy Magyarország élt a
HÉA irányelv által biztosított minden lehetséges opcióval és választási lehetőséggel.
Kezdve azzal, hogy az új és régi ingatlan megkülönböztetésére vonatkozóan egyedi
szabályokat alkotott és a jogszerű használatbavételt fogalmazta meg mint viszonyítási
pontot, valamint kiterjesztette a jogszerű használatba vételtől még két évig az ingatlan
újnak minősítését.
Az új beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészlet
valamint az építési telek értékesítésével kapcsolatban
- élt eseti jellegű értékesítések adókötelessé tételével, azonban ebben az esetben is
egyedi szabályokat fogalmazott meg, és önmagában nem az első új ingatlan
vagy építési telek értékesítés keletkeztet adókötelezettséget. A magánszemély
vagy a nem adóalany szervezet csak akkor válik adóalannyá, ha két naptári éven
belül négy vagy több építési telket vagy új építményt és hozzá tartozó telket
értékesít.
- termékértékesítésnek minősítette az építési szerelési munkával történő ingatlan
létrehozását, és azzal a lehetőséggel is élt, mely alapján a tagállam ebben az
esetben a terméket beszerzőt nevezheti meg mint adófizetésre kötelezettet.
28
A régi beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az egyéb ingatlanok
értékesítésére vonatkozóan a tagállamokat két ponton illeti meg választásai lehetőség.
Magyarország ebben az esetben is kihasználta mindkét opciót, s szabályait ezek alapján
alakította ki. Ezáltal:
- választási lehetőséget adott az adózók számára az ingatlan értékesítés
adókötelessé tételére vonatkozóan, illetve
o ebben az esetben is élt azzal a lehetőséggel mely szerint a tranzakció
adókötelessé tehető.
Tekintve hogy a HÉA irányelv nem csak Magyarországnak, de minden tagállamnak
biztosította fenti lehetőségeket, ezét a továbbiakban vizsgáljuk meg, hogy más
tagállamok hogy éltek ezzel.
29
4 EU kitekintés
A magyar Áfa törvény szerinti ingatlan értékesítésre vonatkozó szabályok teljes
egészében a HÉA irányelven alapulnak. A HÉA irányelv azonban ezen a téren sok
ponton tágan fogalmaz, a tagállami hatáskörébe rendeli bizonyos definíciók tisztázását
(pl.: „új ingatlan”), valamint választást biztosít a tagállamoknak bizonyos kérdésekben.
Így például a „régi ingatlan” esetében bár meghatározza fő szabályként az
adómentességet, de amennyiben a tagállamok úgy döntenek, lehetővé tehetik saját
jogszabályaikban azt, hogy az adózó adókötelessé tehesse az ingatlan értékesítését.
Ezért tagállami szinten jelentős eltérések mutatkozhatnak az ingatlan értékesítések
kezelésében. Az alábbiakban pár uniós ország esetében fogom bemutatni azt, hogy az
adott tagállam hogyan élt a HÉA Irányelv által biztosított lehetőségekkel. A fejezet
megírására az EU VAT Compass 2012/2013 alapján került sor, és a továbbiakban
Franciaország, Luxemburg, Csehország és Bulgária szabályai kerülnek kivonatosan
bemutatásra.
4.1 Franciaország
Új épület és épületrészek
Az új épület és épületrészek tekintetében Franciaország élt a HÉA Irányelv 12. cikk (2)
bekezdésében foglaltakkal mely szerint
„…A tagállamok alkalmazhatnak az első használatbavételtől eltérő követelményt is,
mint pl.: az épület befejezése és az első értékesítés időpontja közötti időtartamot, illetve
az első használatbavétel és a rákövetkező értékesítés közötti időpont közötti időtartamot,
feltéve, hogy ezen időtartamok az öt, illetve két évet nem haladják meg…”
Ez alapján Franciaország, az épület befejezését határozta meg mint viszonyítási pontot
és az ingatlan befejezését követő 5 éves időtartamot definiálta, mint ameddig egy
ingatlan újnak nevezhető. Az ezen időtartamon belüli összes értékesítése az ingatlannak
adóköteles lesz.
30
Ez összehasonlítva a magyar szabályokkal már ott eltér, hogy Franciaország a befejezés
időpontja előtti időszakot, illetve az ott történt értékesítéseket nem emeli be az új
ingatlan fogalmába. Mindemellett az időkorlátok különbözősége mellett (Magyarország
2 év, Franciaország 5 év) eltérés van abban is, hogy mi a kiindulási pont alapja.
Magyarországon ez a jogerős használatba vétel időpontja, míg Franciaországban az
épület befejezésének időpontja. Véleményem szerint ez a kettő olyan jelentősen nem tér
el egymástól tekintve, hogy a magyar szabályok jogerős használatbavételre
hivatkoznak, (építési engedély vagy építési hatóság hallgatólagos tudomásulvételéhez
kötött), ami pedig egyértelműen csak az ingatlan elkészültekkor, befejezésekor adható
ki.
Álláspontom szerint a magyar szabályok praktikusabbak a franciánál. Az, hogy a
magyar szabályok egyértelműen egy hivatalos aktushoz kötik az új ingatlan
meghatározásának a viszonyítási alapját, könnyebbé teszi az adózók számára a konkrét
időpont meghatározását. Ezzel ellentétben a francia szabályok alapján, ha egy befejezett
ingatlant öt év alatt többször is értékesítenek, soron következő értékesítőnek nehézséget
jelenthet annak meghatározása, hogy az ingatlan pontosan mikor készült el, és pontosan
honnan kell számolnia az öt évet.
Eseti értékesítések
Eseti értékesítések tekintetében Franciaország élt a HÉA irányelv által megfogalmazott
lehetőséggel. Ezáltal amennyiben egy nem adóalany akár egyszer is új épület és
épületrészt illetve telket értékesít, abban az esetben adóalannyá válik ezen ügylet
tekintetében.
Magyarország ezzel szemben azonban hagy némi mozgásteret. Az egy új ingatlan vagy
telek értékesítés önmagában még nem keletkeztet adóalanyiságot, csak amennyiben ezt
valaki sorozatjelleggel teszi, azaz két naptári éven belül négy vagy több építési telket
vagy új építményt és hozzá tartozó telket értékesít. Ezáltal a magyar szabály
véleményem szerint rugalmasabb, ezáltal praktikusabb is, hiszen egy nem adóalany
személyt – aki valószínűleg amúgy sincs tisztába az áfa szabályokkal - nem von azonnal
a hatálya alá.
31
Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése
Franciaország – Magyarországhoz hasonlóan – szintén lehetővé tette az adózó számára
azt a lehetőséget, hogy az adómentesség helyett az adókötelezettséget válassza a régi
épületek és épületrészek értékesítésének tekintetében.
4.2 Luxemburg
Új épület és épületrészek
Luxemburg esetében nincs jelentősége annak, hogy új az ingatlan vagy sem, tekintve,
hogy annak értékesítése alapvetően adómentes tevékenység. Az adómentességet a HÉA
irányelv 371. cikke alapján gyakorolhatják, amely azokra a tagállamokra vonatkozóan
fogalmaz meg speciális szabályokat, amelyek 1978. január 1-jén már a Közösséghez
tartoztak. Ez alapján:
„Azok a tagállamok, amelyek 1978. január 1-jén mentesítették a X. melléklet B.
részében felsorolt ügyleteket, az egyes érintett tagállamokban az említett időpontban
fennálló feltételek mellett továbbra is mentesíthetik azokat.”
A X. melléklet B része pedig a HÉA irányelv alapján új épület, épületrészként definiált
ingatlanokat is tartalmazza.
Amint az látszik a luxemburgi rendszer alapjaiban tér el a magyar szabályoktól.
Gyakorlatilag annak komplementere olyan értelemben, hogy amelyik személynek
szervezetnek az egyik ország szabálya kedvező, annak a másik ország szabályozása
kedvezőtlen lenne.
32
Eseti értékesítés
Luxemburgban az új ingatlanok eseti jellegű értékesítése sem értelmezhető. Azonban a
magánszemélyek és egyéb nem adóalany szervezetek választhatják az adókötelessé
tételét az új ingatlan értékesítésnek bizonyos feltételek mellet.
A magyar szabályok – tekintve, hogy teljesen más a kiindulópontjuk – természetesen
ebben az esetben is teljesen eltérőek. Azonban figyelemre méltó a Luxemburgi
szabályozásban az a gondolat, amely a nem adóalanyok részére is lehetővé teszi az
adókötelezettség választását.
Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése
Luxemburg a régi épületek és épületrészek valamint az egyéb ingatlanok
vonatkozásában szintén lehetővé tette az adóalanyok számára az adókötelezettség
választásának lehetőségét, csakúgy mint Magyarország. Azonban alkalmaz egy kitételt:
csak abban az esetben illeti meg az adóalanyt a választás joga, amennyiben a korábban
adólevonásra jogosító tevékenységhez használta az ingatlant.
Ezáltal a két tagállamot összehasonlítva elmondható, hogy a Magyarország sokkal
tágabb rétegnek biztosítja az ingatlan értékesítés adókötelessé tételét.
4.3 Csehország
Új épület és épületrészek
Csehország is alkalmazta a HÉA irányelv által biztosított lehetőséget mely alapján a
tagállamok az első használatbavételtől eltérő követelményt is megállapíthatnak
viszonyítási alapnak az új épület és épületrész megítélésekor39
.
39
HÉA Irányelv 12. cikk (2)
33
A cseh szabályok alapján ez a viszonyítási alap az elő használatba vételi engedély vagy
az ingatlan első rendeltetésszerű használatának megkezdése. Az ezt követő három évben
az épület és épületrész újnak fog minősülni.
A cseh szabály - ellentétben a magyarral, de hasonlóan a franciához – nem minősíti új
ingatlannak a használatba vételi engedély, illetve az első használat előtti épületeket,
épületrészeket. Mindemellett a magyar szabályokhoz képest szofisztikáltabban
fogalmaz mivel nem csak a használatbavételi engedély, de az első használat időpontját
is beemeli, mint viszonyítási pontot. A magyar szabály viszont egy egzakt időpontot ad
meg, amelyet az adózóknak könnyebb lekövetni, ezáltal gyakorlati szempontból jobb.
Különbség még a két rendszer között, hogy a magyar szabály két évet, a cseh ellenben
három évben határozza meg azt az időpontot ameddig egy ingatlan újnak minősíthető.
Eseti értékesítés
Csehország – ellentétben Magyarországgal - nem élt az eseti értékesítés lehetőségével.
Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése
Csehország nem élt azzal a lehetőséggel sem, ami az adózók részére választást biztosít
az ingatlan értékesítések adókötelessé tételére vonatkozóan. Ez az ingatlan adásvétel
rendszerét nagymértékben leegyszerűsíti, aminek pozitív hozadéka, hogy az adózók
könnyen át tudják látni és el tudják sajátítani, viszont az értékesítő ingatlannal
kapcsolatos beszerzéseinek adója nem lesz levonható.
4.4 Bulgária
Új épület és épületrészek
Az új épületek és épületrészek tekintetében Bulgária is élt a HÉA Irányelv által nyújtott
lehetőséggel40
, és az első használatbavételtől eltérően - Franciaországhoz hasonlóan –
az épület befejezését határozta meg kiindulási pontnak az új épületek és épületrészek
40
HÉA irányelv 12. cikk (2)
34
minősítése szempontjából. Ez alapján az ingatlan befejezését követő 5 éves időtartamot
definiálta, mint ameddig egy ingatlan újnak nevezhető.
Az előzőekben bemutatott országokhoz hasonlóan ez a típusú minősítés is eltér a
magyar szabályoktól, már azon a ponton is, hogy nem sorolja az új ingatlanok közé a
befejezés előtti periódusát az ingatlannak. Hosszabb időszakot határoz meg mint a
magyar szabályok (Bulgária öt év míg Magyarország két év), mindemellett viszonyítási
pontnak az épület befejezését tekinti, míg a magyar szabályok a jogerős
használatbavétel időpontját. Ahogy azt már a francia szabályoknál leírtam, ez a két
időpont lényegesen nem tér el egymástól, figyelembe véve, hogy a magyar szabályok
jogerős használatbavételre hivatkoznak, ami pedig egyértelműen csak az ingatlan
elkészültekkor, befejezésekor adható ki. A jogerős használatbavétel időpontja azonban
az adózók számára előnyösebb, mert könnyebben definiálható.
Eseti értékesítések
Eseti értékesítések tekintetében Bulgária – ellentétben Magyarországgal - nem élt a
HÉA irányelv által megfogalmazott lehetőséggel..
Régi épületek és épületrészek valamint egyéb ingatlan értékesítése
Bulgária, csakúgy mint Magyarország, lehetőséget biztosít az adózó számára, hogy a
régi épületei és épületrészei tekintetében az adókötelezettséget válassza az
adómentesség helyett.
4.5 Összegzés
Ahogyan az előzőekben bemutatott négy ország példájából is jól kitűnik, a tagállamok
rendkívül változatos szabályokat alkalmaznak az ingatlanokra vonatkozóan, így
lehetetlen egy fő irányvonalat meghatározni. A HÉA irányelv több pontot, választási
lehetőséget is a tagállamok hatáskörébe rendel, és az országok ki is használják ezeket a
lehetőségeket. Ezáltal a magyar szabályozáshoz képest sokszor végletesen ellentétes
rendszerek alakulnak ki.
35
5 Az ingatlan értékesítés magyar szabályozásának problémái
Korábbi fejezetekben bemutatottak megismerhettük a HÉA Irányelv ingatlan
értékesítésre vonatkozó részeit, a magyar szabályokat és azt, hogy Magyarország
hogyan alkalmazta az ingatlan értékesítésre vonatkozó lehetőségeket, valamint
kitekinthettünk más tagállamok szabályozására. Mindezek tükrében vizsgáljuk meg mik
azok a pontok amelyek a magyar szabályozásban a leg problematikusabbak.
Ahogy arról már sokszor volt szó, a „régi” ingatlanok értékesítése főszabály szerint
mentes tevékenységnek minősül, amit azonban az adózó választása alapján adókötelessé
tehet. Az adókötelessé tételnek elsősorban akkor van jelentősége, amikor az ingatlan
beszerzésével, létrehozásával kapcsolatban az adózó áfa levonási joggal élt vagy élni
kíván, vagyis amennyiben az ingatlan beszerzése, létrehozása áfa köteles ügylet volt.
A magyar szabályozás legnagyobb problémája ezzel a bejelentési kötelezettséggel, és
ennek kezelésével kapcsolatos. Ez a probléma kétirányú. Egyrészt nem teljesen világos
a rendszerben, hogy pontosan mikor kell az adóalanynak a választást megtennie, az
mikortól válik élővé, mikor minősül választásnak és mikor a választás módosításának
másrészt pedig mi történik azokkal az adóalanyokkal, akik úgy jártak el, mintha az
értékesítés adóköteles lett volna, azonban a választásukat adminisztratív szempontból
nem kezelték és nem jelentették be. Tekintve, hogy a választás befolyásolja a
felszámított áfa levonhatóságát, ami ingatlanok esetében jellemzően magas összeg, ezért
ezeknek a kérdéseknek a jelentősége nem elhanyagolható.
5.1 Választás megtételének időpontja
Az első problémakör a választás megtételére és annak időpontjára illetve életbelépésére
vonatkozik, hogy pontosan meddig teheti meg az adózó az ingatlan értékesítésre
vonatkozó választását ahhoz, hogy az ingatlant adókötelesen tudja értékesíteni. Az Art.
22.§ (1) b) pontja alapján
„(1) Az általános forgalmi adó alanya az adóköteles tevékenysége megkezdésének
bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy
36
….
egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenység esetén az adókötelessé tételt
választja,
…”
Ehhez kapcsolódik még az Art. 22. § (2) bekezdése mely alapján
„(2) Az (1) bekezdés szerinti nyilatkozat megváltoztatását - az e)-g) és j) pont kivételével
- a változtatást megelőző adóév utolsó napjáig kell bejelenteni…”
A két jogszabály részt egybeolvasva tehát megállapítható, hogy adózó választhatja év
közben az ingatlan értékesítés adókötelessé tételét azonban csak akkor, ha gazdasági
tevékenységét még nem kezdte meg. Ha ezt nem tette meg, úgy adómentesen köteles a
tranzakciót kezelni, és általános szabályok szerinti adózást – választása bejelentéséve –
már csak a következő évtő kezdheti meg adókötelesen.
Azonban rendkívül sok problémát okoz a rendszerben, az, hogy nem egyértelmű mit is
jelent pontosan a tevékenység megkezdése fordulat. Az Art. maga nem ad támpontot
ebben a kérdésben, ami rendkívül sok bizonytalanságot eredményez. Ezáltal
tevékenység megkezdése alatt érthetjük azt:
- amikor az adózó létrejöttekor és megkezdi gazdasági tevékenységét,
- amikor megköti az ingatlan értékesítési szerződést vagy amikor
- ténylegesen eladja az adott ingatlant és azt a vevő azt birtokba veszi.
Eredendően a szabály bevezetésekor még az sem volt tisztázott, hogy amikor egy adózó
létrejön, és megkezdi tevékenységét – függetlenül attól, hogy abba ingatlan értékesítés
nem is szerepel -, úgy már azzal egyidejűleg kell-e ezt a választását megtennie, illetve,
ha ezt nem tette meg, akkor az is választásnak minősül-e, amit már csak módosítani tud.
Nézzük meg mi történne, ha ez így lenne, és az adóalany a létrejöttekor nem gondolt
volna erre a lehetőségre, vagyis nem választja az ingatlanok tekintetében az általános
szabályok szerinti adózást. Tételezzük fel, hogy két évig egyáltalán nem végez
semmilyen ingatlan értékesítési tevékenységet, majd a harmadik év júniusában egy
„régi” ingatlant kíván értékesíteni. Ekkor, még ha az adóhatósághoz azonnal be is
jelenti azon választását, hogy az ingatlan értékesítésre az általános szabályokat kívánja
37
alkalmazni, azon évben már jogszerűen nem tudná az ingatlant adókötelesen
értékesíteni. Ennek oka, hogy ilyen irányú bejelentése az adókötelezettségre vonatkozó
nyilatkozatának a megváltozását jelentené. Ez a valós gazdasági élettől egy teljesen
életidegen struktúrát eredményezne.
Mára már nagyjából elfogadott az az álláspont, amely szerint a tevékenység
megkezdése nem az adózó létrejöttét és gazdasági tevékenységének megkezdését
jelenti. Azonban továbbra sem egyértelmű, hogy az ingatlan értékesítési szerződés, vagy
az adott ingatlan fizikai átadása jelenti-e a tevékenység tényleges megkezdését. Az
2007/58. Adózási kérdés alapján arra lehet következtetni, hogy az ingatlan birtokba
adása fog ennek az időpontnak minősülni.
Tehát amint látszik már annak eldöntése is sok kérdést vet fel, hogy mi minősül a
tevékenység megkezdésének időpontjának. Az Art azonban nem csak annyit ír, hogy az
adózó a tevékenység megkezdésekor nyilatkozik, hanem konkrétan úgy fogalmaz, hogy
„adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével” nyilatkozik arról, hogy az
általános szabályokat kívánja-e alkalmazni. Így a tevékenység megkezdésének
időpontjait kombinálva azzal, hogy az adóhatósághoz az adott tevékenység egyáltalán
be lett-e jelentve vagy sem, illetve hogy melyik az erősebb kitétel a tevékenység
bejelentése, vagy a tevékenység megkezdése még több problémát vet fel. Szükséges-e
mindkét feltételnek fennállnia (tevékenység megkezdése illetve tevékenység
bejelentése) ahhoz hogy az adózó meghozza döntését? Ha nem, akkor melyik a
mérvadó?
Például mi történik abban az esetben, ha a tevékenység már be van jelentve az
adóhatósághoz, azonban azt az adózó ténylegesen még nem kezdte meg. Ez mit jelent
az adózó számára, olyan mintha már gyakorolta volna választását a tevékenység
bejelentésekor vagy sem? Ha olyan mintha már gyakorolta volna választási lehetőségét,
akkor ezen nyilatkozatát ugyan megváltoztathatja, azonban az csak a következő év
elejétől fog életbe lépni. Ez azt jelenti, hogy ha az adott év júniusában kívánja az
ingatlant értékesíteni, akkor azzal várnia kell a következő év elejéig ha azt korábbi
„választásától” eltérő módon kívánja eladni.
38
Amennyiben olyan mintha nem gyakorolta volna a választási lehetőségét, akkor
elméletileg az adott évben megteheti nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy az általános
szabályok szerint kívánja az ingatlan érétkesítést kezelni. A gyakorlatban jelenleg
azonban ez a következő problémákkal járna. Ha már be van jelentve az ingatlan
értékesítési tevékenysége – bár a tevékenységét nem gyakorolta a társaság - úgy ha év
közben bejelenti az adóhatósághoz az adókötelezettség választását, azt már csak a
következő év kezdetétől fogja az adóhatóság átvezetni. Ennek ellenére azonban ha a két
feltételnek együttesen kell teljesülnie, akkor az adózó a bejelentést követően már
jogszerűen értékesíti az ingatlant adókötelesen. Viszont amióta az adóhatóság honlapján
az adózók ilyen irányú választásait közzéteszi, a vevő könnyen le tudja ellenőrizni,
hogy ténylegesen helyesen akarja-e az eladó áfa kötelesen számlázni az ingatlant.
Tekintve, hogy az adóhatóság viszont csak a következő évtől fogja az eladó státuszát
változtatni, a vevő nyilván nem fogja elfogadni az adóköteles értékesítést.
5.2 Áfa nyilatkozat elmulasztása
A második nagy problémakör azokkal az adózókkal kapcsolatban jelentkezik, akik
választásukat késve, utólag vagy egyáltalán nem tették meg, azonban az ingatlan
érétkesítést adóköteles értékesítésként kezelték. Ebben az esetben ezek a társaságok
jogtalanul helyezték levonásba az ingatlan input áfáját. Gyakoriak voltak azok az
esetek, amikor ezt egy ellenőrzés során az adóhatóság feltárta, és jelentős áfa hiányt,
adóbírságot valamint késedelmi pótlékot vetett ki az adózóra. Vajon helyes megoldás-e
egy adózót ilyen szinten szankcionálni, azért mert egy jogszerűen hozott választása
alapján járt el, csupán adminisztratív szempontból követett el mulasztást.
A fenti problematikát a törvényalkotás is felismerte és erre vonatkozóan 2014. január 1-
jétől bevezette az Art. 34/A. §-át. Ez alapján:
„Ha törvény az adózó számára választási lehetőséget biztosít, az adózó
kezdeményezheti - az adó megállapításához való jog elévülési idején belül - a választása
módosítását, az adóhatósághoz benyújtott kijavítás iránti kérelem útján, amennyiben a
módosítás az adó, adóalap, költségvetési támogatás összegét - a beadott bevallását
figyelembe véve - nem érinti.”
39
A rendelkezés tehát lehetőséget biztosít az olyan választások korrekciójára, amikor az
adózó eleve egy általa választott módon teljesíti az adókötelezettségeit, ugyanakkor az
ehhez kapcsolódó bejelentési illetve változásbejelentési kötelezettségének nem tett
eleget. Ezáltal, ha az ingatlan értékesítésre vonatkozóan az adózó hivatalosan nem
jelentette be az adókötelezettség választását, azonban ennek megfelelően járt el, úgy
utólagosan lehetővé vált számára, hogy hivatalosan is bejelentse ezt az adóhatóság
részére.
2015. január 1-től kezdődően azonban már nem minden választási lehetőségre lesz
alkalmazható a fenti tétel. Kizárólag az áfa nyilatkozatok kapcsán és a bevallások
utólagos ellenőrzésének megkezdéséig nyújtható be kijavítási kérelem az Art. 22. § (17)
bekezdése alapján:
„Az adózó a bevallások utólagos adóellenőrzésének megkezdését megelőzően, az adó
megállapításához való jog elévülési idején belül, az adóhatósághoz benyújtott kijavítási
kérelem útján kezdeményezheti az (1) bekezdés b)-d), valamint h)-i) pontja szerinti
választása módosítását, amennyiben a módosítás az adó, adóalap, költségvetési
támogatás összegét - az adózó benyújtott bevallását figyelembe véve - nem érinti.”
A jogszabályoknak az előzőekben bemutatott módosítása mindenképpen üdvözlendő,
hiszen kiutat ad azoknak az adózóknak a lehetséges szankciók alól, akik bár jogszerűen
éltek választási lehetőségükkel, azonban ezt adminisztratív szempontból azt nem
kezelték. Kérdés azonban az, hogy ez a kitétel a jövőben minden esetben alkalmazható
lesz-e, így például akkor is, ha egy társaság például csak késve, az adás-vételt követően
nyújtja be az adókötelezettségre vonatkozó nyilatkozatát. Ha igen, akkor pedig
kérdésként merül fel, hogy az előzőekben bemutatott, amúgy is kissé homályos
bejelentési szabályoknak a továbbiakban van-e létjogosultsága.
5.3 Összegzés
A választási lehetőség, mely alapján egy ingatlan értékesítés adókötelessé tehető
tagállami döntésen alapul, a HÉA irányelv alapján. Véleményem szerint Magyarország
40
ezt nem a legpraktikusabb módon alakította ki. Alapvetően a piaci szereplők egymással
folytatott tranzakciói piac és nem Áfa törvény vezéreltek. Vagyis ingatlan
adásvételeiket a piaci folyamatok szerint alakítják, és így érthető, hogy áfa szempontból
mondjuk így „adminisztratív” szempontból már nyilván csak akkor akarják kezelni,
amikor van mit kezelni, vagyis az ingatlan adásvétel után, vagy közvetlenül előtte. A
bejelentéssel kapcsolatos anomáliák már csak azért is érthetőek, mivel az ingatlan
adásvétel alapvetően nem szokott a gazdasági szereplők normál üzletmenetéhez
tartozni, nincs rá egy kialakított rutinjuk, nem kellően tájékozottak. Ehhez képest
viszont az ingatlanértékesítés szabályai meglehetősen komplexek, és az ingatlan
értékesítések pedig jellemzően nagy értékűek.
A fentiek alapján ezért álláspontom szerint a jelenlegi, az ingatlanértékesítés
adókötelezetté tételére vonatkozó szabályok nem kellőképpen egzaktak és eléggé
idegenek a való élet folyamataitól. Ezt az is alátámasztja, hogy az adózóknak is a
legtöbb problémája ebből fakad. Márpedig ha Magyarország lehetővé kívánja tenni az
ingatlan értékesítések általános szabályok szerint adózását, amit a kialakított
jogszabályok alapján meg is akart tenni, akkor nem túl ésszerű ezt egy adminisztrációs
lépéssel az adózók számára jelentősen megnehezíteni, vagy akár elérhetetlenné tenni.
Rendkívül jó lépés volt a kijavítási kérelem bevezetése, ami azt jelzi, hogy a
törvényalkotás is felismerte az ezzel kapcsolatos problémákat.
Véleményem szerint azonban a rendszert alapjaiban kellene módosítani. Például
érdemes lenne annak a lehetőségét megvizsgálni, hogy mi lenne akkor, ha az
adókötelezettség választását nem kötnénk bejelentéshez vagy nyilatkozathoz. Így az
minősülne választásnak, hogy az adózó az első adóköteles érétkesítését – a
lakóingatlanokat különkezelve – milyen szabályok alapján valósítja meg. Ha
adómentesen értékesítette, akkor ezek szerint kell eljárnia a további ingatlan
értékesítései tekintetében is legalább az adott naptári év végéig. Amennyiben azonban
az általános szabályok szerint jár el és az ügylet egyéb körülményeitől függően egyenes
vagy fordított áfás számlát állít ki, úgy az ezt követő öt évben csak adókötelesen
értékesíthet ingatlant. Nem feltétlenül ez a tökéletes megoldás, azonban álláspontom
szerint ez a metódus rugalmasabb és a választási lehetőséget nem adminisztratív
szabályoknak veti alá.
41
6 Összefoglalás
A HÉA Irányelv az ingatlan értékesítés tekintetében mondhatni rendkívül széles
mozgásteret biztosít a tagállamok számára, már kezdve az egyes meghatározások
tisztázásától, kialakításától a teljes szabályozási rendszeren keresztül. Három pont
biztos:
hogy az új ingatlanokat el kell különíteni valamely ismérv alapján, - de bizonyos
kereteken belül - a „régi” ingatlanoktól, illetve külön meg kell határozni az
építési telket.
az építési telek, valamint az új ingatlanok értékesítése mindig adóköteles ügylet
lesz,
míg a régi és egyéb ingatlanok adásvétele főszabály szerint mindig adómentes
tranzakciónak fog minősülni.
Azonban ezeken kívül, egy sor kérdés eldöntését a HÉA Irányelv a tagállami hatókörbe
helyezi.
A magyar ingatlan értékesítés szabályozása rendkívül komplex, ami többek között
annak is köszönhető, hogy hazánk az összes, HÉA Irányelv által adott választási
lehetőséggel élt. Ezt összevetve másik négy tagállam főbb adózási pontjaival, látható,
hogy az országok teljesen eltérő utakat választottak az ingatlan értékesítésének
adóztatására, és nincs egy egységes sablon, ami a legtöbb tagállamra ráhúzható.
A magyar ingatlan értékesítési szabályok legnagyobb problémája azonban nem a
mögötte lévő bonyolult rendszerben csúcsosodik ki, hanem egy adminisztratív lépésben.
Mégpedig azon nyilatkozat megtételében, amely során az adóalany a „régi” és egyéb
ingatlanok értékesítésére vonatkozóan adókötelezettséget választ. Ezen pont
megreformálásával az ingatlan érétkesítéseknek sokkal kevesebb buktatója lenne a
magyar adóalanyok számára.
42
7 Irodalomjegyzék
Felhasznált jogszabályok:
Adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény
Általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény
Épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény
Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény
Tanács közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK IRÁNYELVE
Tanács 1042/2013/EU végrehajtási rendelete a 282/2011/EU végrehajtási rendeletnek a
szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő módosításáról
Tanács közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK IRÁNYELVE
Könyvek
Corput W.; Annacondia F. (eds.) (2012) EU VAT Compass 2012/2013 IBFD
Adózási kérdések
2010/1 Adózási kérdés: tájékoztató az ingatlan - különösen a lakóingatlan - értékesítés
adókötelessé tételére vonatkozó áfatörvénybeli előírások változásával összefüggő, a
2010. január 1-jétől február 1-jéig terjedő időszakban nyitva álló bejelentési
lehetőségről
2007/58. Adózási kérdés: az egyéb ingatlan bérbeadására vonatkozó adókötelezettség
választásának bejelentése, az egyéb ingatlan beszerzéséhez, létrehozásához kapcsolódó
adólevonási jog
Cikkek internetes anyagok
Farkas Alexandra dr (2015) Ingatlan az általános forgalmi adó rendszerében – I. rész
http://ado.hu/szaklap/afa-kalauz/2015-1-1/ingatlan-az-altalanos-forgalmi-ado-
rendszereben-i-resz
Az ingatlanértékesítés adókötelezettségének részletszabályai (2013) Önadózó újság
2013/2. száma
43
http://www.onadozo.hu/hirek/az_ingatlanertekesites_adokotelezettsegenek_reszletszaba
lyai
NAV (2008) Új lakóingatlan fogalmának értelmezése
http://www.nav.gov.hu/magan/print/nav/ado/afa080101_hatalyos/ingatlan_080610.html
NAV (2009) Saját vállalkozásban végzett beruházás utáni adófizetési kötelezettség és
adólevonási jogosultság keletkezése
http://nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos/sajat_vall_beruh.html?query=ing%C3%
B3%20%C3%A9rt%C3%A9kes%C3%ADt%C3%A9s
NAV (2013)Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó
jövedelmek 2013. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai
http://nav.gov.hu/data/cms278813/09_IF_Ingatlan_ertekesites_2013.pdf
Jogeset
C-315/00 Maierhofer;
C-532/11 Leichenich;
44
8 Melléklet
8.1 A magyar ingatlan értékesítés szabályainak összefoglalása
Ingatlan
értékesítése
Adófizetésre
kötelezett
Adófizetés
keletkezésének
időpontja
Adólevonás
értékesítőnél
É
P
Í
T
É
S
I
T
E
L
E
K
Adóalany értékesítése Adóköteles Értékesítő Teljesítéskor
(jellemzően birtokba
adás napja).
Beszerzés input áfája
levonható.
Tárgyi eszköz esetén
figyelési szabályok
(ha NEM adóköteles
tevékenységhez
használta addig).
Esetleges
arányosítás.
Lakóingatlanok
esetében levonási
tiltás. (kivéve
speciális eseteket)
Nem adóalany sorozat
jellegű értékesítése
Adóköteles Két naptári éven belül
negyedik értékesítés
teljesítési
időpontjában.
Beszerzés input áfája
levonható.
Ú
J
I
N
G
A
T
L
A
N
Adóalany értékesítése
Adóköteles
Értékesítő Teljesítéskor
(jellemzően birtokba
adás napja).
Beszerzés input áfája
levonható.
Tárgyi eszköz esetén
figyelési szabályok
(ha nem adóköteles
tevékenységhez
használta addig).
Lakóingatlanok
esetében levonási
tiltás. (kivéve
speciális eseteket)
Nem adóalany sorozat
jellegű értékesítése
Két naptári éven belül
negyedik értékesítés
teljesítési
időpontjában.
Beszerzés input áfája
levonható.
Építési
szerelési
munkával
létrehozott
ingatlan
Fordított
adózás
egyéb
feltételei
teljesülnek
Beszerző A fizetendő adót:
- az ügylet teljesítését
tanúsító számla vagy
egyéb okirat
kézhezvételekor, vagy
- az ellenérték
megtérítésekor, vagy
- a teljesítést követő
hónap 15. napján
kell megállapítani,
attól függően, hogy
melyik következik be
hamarabb.
Előállításhoz
kapcsolódó input áfa
levonható.
Lakóingatlanok
esetében levonási
tiltás. (kivéve
speciális eseteket)
45
Ingatlan
értékesítése
Adófizetésre
kötelezett
Adófizetés
keletkezésének
időpontja
Adólevonás
értékesítőnél
Fordított
adózás
egyéb
feltételei
NEM
teljesülnek
Értékesítő Teljesítéskor (átadás
napja).
Saját beruházás
keretében létrehozott
ingatlan
Saját rezsis
beruházást
megvalósító
Teljesítéskor
(rendeltetésszerű
használatbavétel
napja).
Előállításhoz
kapcsolódó input áfa
levonható.
"Termékértékesítés"
áfája annyiban
amennyiben
adóköteles
tevékenységhez
használja.
Lakóingatlanok
esetében levonási
tiltás. (kivéve
speciális eseteket)
N
E
M
Ú
J
I
N
G
A
T
L
A
N
Fő szabály Adómentes - Beszerzés input áfája
nem vonható le.
Tárgyi eszköz esetén
figyelési szabályok,
(ha adóköteles
tevékenységhez
használta addig)
esetleges
arányosítás.
Választás
alapján
eltérés a
fő
szabálytól
Fordított
adózás
egyéb
feltételei
teljesülnek
Adóköteles Beszerző A fizetendő adót :
- az ügylet teljesítését
tanúsító számla vagy
egyéb okirat
kézhezvételekor, vagy
- az ellenérték
megtérítésekor, vagy
- a teljesítést követő
hónap 15. napján
kell megállapítani,
attól függően, hogy
melyik következik be
hamarabb.
Beszerzés input áfája
levonható.
Tárgyi eszköz esetén
figyelési szabályok
(ha NEM adóköteles
tevékenységhez
használta addig).
Esetleges
arányosítás.
Lakóingatlanok
esetében levonási
tiltás. (kivéve
speciális eseteket) Fordított
adózás
egyéb
feltételei
NEM
teljesülnek
Adóköteles Étékesítő Teljesítéskor
(jellemzően birtokba
adás napja).
46
Szerzői Nyilatkozat
Alulírott Bodó Borbála felelősségem tudatában kijelentem, hogy az „Ingatlanok
értékesítésének adójogi kezelése az Irányelv és a tagállami szabályozások tükrében”
című, az Penta Unió Zrt. oktatási intézményhez benyújtott jelen szakdolgozatomban
foglaltak más személyek jogait nem sértik, dolgozatom önálló szellemi tevékenységem
eredménye.
Ezennel hozzájárulok ahhoz, hogy a fenti oktatási intézmény a dolgozatom egy
példányát őrizze.
Budapest, 2015, május 25
………………………………………….
Bodó Borbála