2 0 2 0年中期业绩推介

雅居乐雅生活服务股份有限公司 3319.HK

呵护你一生

2

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本简报日期后出现的重大发展而更新。构成本简报一部分的投影片仅为协助口头报告有关本公司的背景资料而编制。本简报同时包含有关中国及房地

产开发业的资料及统计。本公司乃自非官方来源取得该等资料及数据,事前并未经独立核证。本公司并不能确保有关来源已符合其它行业以相同基准或

相同程度的准确性或完整性得出的该等数据。阁下请勿过度依赖本简报中有关房地产开发业的陈述。本公司并不就本简报所载任何数据或意见的公平

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员、雇员、代理或顾问概不就本简报的内容,或因使用本简报所载内容或因本简报的内容而引致的任何损失承担任何形式的责任。本简报并不能视为投

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免责声明

业绩亮点

01

4注：截至2020年6月30日止六个月，货币单位人民币^剔除收并购带来的无形资产摊销影响 *剔除中民物业并表影响后 #含中民物业控股公司，未经审计

业绩亮点

业绩跨越增长

收入结构改善

管理驱动效益

管理规模突破六亿

全国化、全业态发展

广受市场认可

• 收入 40.0亿元 +78.5%

• 毛利 12.8亿元 +53.8%

• 净利润 8.7亿元 +53.6%

• 本公司股东应占核心利润^

7.8亿元 +41.1%

• 物业服务 26.2亿元 占总收入65.5%

• 业主增值 4.2亿元 占总收入10.5%

• 外延增值 9.6亿元 占总收入24.0%

• 期内完成对中民物业的收购，多区域及业态突破，第三方拓

展合约面积新增2,302万平方米，第三方合约面积占比提升

至74.3%

• 总合约面积6.87亿平方米，总在管面积5.48亿平方米*

• 覆盖全国29个省、市自治区，完善全国化布局，一线、新一线

城市项目占比高达55%

• 业态涵盖住宅、商业办公、公共建筑、产业园区等，公建业态占

比提升至44.4%

• 成立第五大产业板块，布局城市服务，竞逐万亿蓝海

• 精细化管理，大数据支撑运营分析，原有项目经营效能同

比显著提升，净利润率同比提升0.7个百分点*

• 通过系统性投后整合和针对性赋能，股权合作企业上半年

加速拓展，经营净利润率同比提升1.5个百分点#

• 中国物业百强企业TOP4，跻身行业前五

• 形成十八大品牌矩阵，其中九个全国百强品牌；荣获公建类综合服务领先品牌

• 纳入恒指综合小型股指数成分股、港股通合资格股份、MSCI中国指数成分股

*含新中民物业，参股及咨询顾问面积

业绩摘要

02

人民币’000 2020年1-6月 占收入比 2019年1-6月 占收入比 变动

收入 4,001,627 2,241,228 +78.5%

销售成本 (2,726,261) (68.1) (1,411,776) (63.0%) +93.1%

毛利 1,275,366 829,452 +53.8%

毛利率 31.9%^ 37.0% (5.1个百分点)

销售及营销开支 (28,991) (0.7%) (18,173) (0.8%) +59.5%

行政开支 (221,059) (5.5%) (124,737) (5.6%) +77.2%

期内利润 873,184 568,391 +53.6%

净利率 21.8%# 25.4% (3.6个百分点)

本公司股东应占利润 757,954 541,314 +40.0%

本公司股东应占核心利润*

778,615* 552,012* +41.1%

每股盈利(人民币/股)

0.57 0.41 +40.0%

6

财务摘要

^剔除股权合作企业带来无形资产摊销影响的核心毛利率为33.1%#剔除股权合作企业带来无形资产摊销影响的核心净利润率为22.8%*剔除股权合作企业带来的无形资产摊销影响

7

收入 净利润 净利润率

25.4%

26.1%

中民物业并表影响分析

2,241

2,890

1,112

4,002

78.5%

2019年上半年 2020上半年

中民物业并表贡献

原有业务

568

753

120

873

53.6%

2019年上半年 2020上半年

中民物业并表贡献

原有业务

剔除中民物业并表原有业务净利润率

2019年上半年 2020上半年

0.7个百分点

（人民币百万元）

1,227

808

206

2,620

959

423

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

物业管理服务 外延增值服务 业主增值服务

2019年上半年2020年上半年

8

三大业务细分数据

326 398

106

574 469

232

26.6%

49.2%51.4%

21.9%

48.9%

55.0%

0

500

1,000

1,500

物业管理服务 外延增值服务 业主增值服务

2019年1-6月毛利 2020年1-6月毛利

2019年上半年毛利率 2020年上半年毛利率

54.8%

16.9%

19.1%

9.2%

物业管理服务

案场物业管理服务

其他外延增值服务

业主增值服务

2019年上半年 2020年上半年

65.5%10.7%

13.3%

10.5%

收入及其增长率（按业务划分） 毛利及毛利率（按业务划分）

收入结构显著改善

428b

380a 428a

531b

a案场物业管理b其他外延增值

（人民币百万元） （人民币百万元）

人民币'000 2020年6月30日 2019年12月31日 变动% 其中中民物业剔除中民物业

变动

资产总值 12,830,250 9,387,515 +36.7% 2,836,013 +6.5%

负债总值 5,213,768 2,881,830 +80.9% 1,824,726 +17.6%

权益总额 7,616,482 6,505,685 +17.1% 1,011,287 +1.5%

商誉 2,133,170 1,370,928 +55.6% 762,242 -

贸易及其他应收款 3,211,934 2,189,347 +46.7% 1,280,829 (11.8%)

贸易及其他应付款 3,280,099 1,756,980 +86.7% 1,129,303 +22.4%

经营现金流 1,099,223* 537,028^ +104.7% 250,562# +58.0%

现金及现金等价物 4,882,015 4,207,260 +16.0% 782,855 (2.6%)

9

*截至2020年6月30日止六个月^截至2019年6月30日止六个月#中民物业现金流为3-6月

其他财务指标

业务回顾

03

11

差异化发展，弯道超车

大平台多品牌

全业态先发优势

市场化拓展力强

精细管理提质增效

• 积极进行行业整合，确立行业领先地位，成为面积规模超过6亿的大物业服务平台，享有规模经济效应

• 形成雅生活集团军作战，旗下拥有18大品牌覆盖全中国、各业态

• 9大品牌位列全国百强，拥有极大的市场影响力

• 把握行业发展趋势，提前布局非住宅业态，已建立高门槛各细分市场的先发优势，拓展收入来源

• 公建、住宅、商办在管面积占比44%，41%，11%，均衡业态布局，非住宅业态转化快，具有更强抗周期性

• 公建特色增值服务与社区增值服务相互渗透，打造城市全产业链增值服务

• 多年市场化运营，拥有丰富的市场拓展经验

• 多品牌、多业态协同拓展，优势凸显，上半年第三方项目拓展新增合约面积2302万平米，第三方合约面积占比显著提升至74.3%

• 投拓一体，拥有灵活的拓展及合作模式，匹配具竞争力的的激励机制

• 围绕“品质、规模、效益、资金”四大抓手

• 通过信息化智能化系统，标准化输出，精细化管理

• 建立股权合作企业投后赋能体系，效益提升显著

• 集团架构不断优化，扁平化管理，降本增效，管理费用率控制得宜

41.0%

44.4%

11.2%

3.4%

住宅 公建 商业及综合体 其他

按业态分布

37.2%

26.7%

10.2%

8.0%

2.8%

2.7%12.4%

长三角 大湾区 成渝 兰西

哈长 北部湾 其他

按区域分布

在管面积 （百万平方米） 合约面积 （百万平方米）

在管面积细分

12

物业管理服务收入人民币26.2亿元，同比增长113.4%，占总收入65.5%；毛利率21.9%，同比下降4.7个百分点

物业管理服务

298.8

181.7

77.1 40.1

491.3

364.8

78.1 48.4

0

100

200

300

400

500

600

31/12/2019 06/30/2020

176.6

114.2 53.8

8.6

353.4

286.3

57.0 10.0

0

100

200

300

400

500

31/12/2019 30/06/2020

第三方(含收并购) 雅居乐 绿地在管面积合计(81.1%) (16.1%) (2.8%)(64.7%) (30.5%) (4.8%)(在管面积占比)

雅居乐 绿地合约面积合计(15.9%) (9.8%)(25.8%) (13.4%)(合约面积占比)

第三方(含收并购)(74.3%)(60.8%)

当期收并购158.9

当期收并购160.1

超过5.48亿^超过6.87亿^

*不含咨询顾问面积^含新中民物业、参股公司及咨询顾问面积

*

*

*

*

13

物业管理服务-拓展全面突破

甘肃文旅雅生活物业大体量项目突破

东北亚国博城：突破大体量国博城产品类型

宁波杭州湾：世界级城市群、宁波第一大盘

京沪高速宣堡服务区

中标“京沪高速宣堡服务区”项目，实现此类业态新突破，为后续拓展、研发“物业+高速”产品提供参考

拉萨海关

中标“拉萨海关”项目，雅生活基本实现大陆地区省级行政区域全覆盖

混改再升级，与甘肃文旅集团合资成立甘肃文旅雅生活物业，搭建智慧文旅物业综合服务平台

青岛青旅城市服务

大规模、新高度

刷新城市高度

西安国际能源中心B地块301m漯河中央广场200m西安国际能源中心D地块150m

实现业态、区域突破 参与国企混改

多元化面积增长来源，全面发力市场拓展。第三方合约面积新增超过2,300万平方米，拓展新增年化合同金额超过6.9亿元

与青岛文旅集团成立混改公司，提供城市环卫、城市园林、城市美化亮化等城市服务，覆盖上合组织示范区内不同业态的城市地标项目

14

物业管理服务-发力非住宅业态上半年发力公建、商办及各细分市场，新增千万级项目超过10个，

股权合作企业拓展合约新增面积达1,259万平方米，拓展新增年化合同总金额约4.1亿元

青岛国际会议中心5.9万平方米

深圳福田公安分局19.2万平方米

上海中国太平保险办公园区3.0万平方米

中国农行研发大楼2.7万平方米

深圳大运AI小镇60.1万平方米

深圳笔架山公园147万平方米

广西医科大学第一附属医院16.0万平方米

合肥轨道交通5号线

广州增城区图书馆3.3万平方米

政府办公

公众场馆

产业园区

商写办公

医疗机构

公园景区

院校

交通设施

15

业主增值服务-升级运营模式

业主增值服务收入人民币4.23亿元,同比增长105%,占总收入10.5%,毛利率55%,同比上升3.6个百分点

社区资源

停车场运营/社区广告/会所经营/租售服务等

生活及综合服务

• 定制化方案，打通线上线下广告及空间资源

• 深耕渠道合作，升级运营模式，享有运营溢价

家装宅配

拎包入住/家具配套/毛坯装修/房屋翻新等

“小雅”系列家居服务/“乐享荟”系列零售团购服务等/协同发展非住宅特色增值服务

• 加速孵化居家事业部，多元化合作模式，完善灵活用工机制

• 引入京东联盟、维达集团等优质品牌，形成战略合作，共同挖掘社区经济空间

• 为政企提供餐饮、后勤等特色增值服务

• 拎包入住-家电软装-升级翻新，业务贯穿房屋全生命周期

• 创新采用线上直播销售，提前锁定业主，实现流量转化

家装宅配

社区金融

租售服务

居家服务

社区新零售 空间服务

360度社区增值服务O2O全渠道深度融合

收入95.1百万，同比增长9.3%，分部收入占比22.5%

收入2.7亿元，同比增长270%，分部收入占比63.9%

收入57.5百万，同比增长24.5%，分部收入占比13.6%

16

业主增值服务-构建经济生态圈

全面发力社区新零售

打造居家服务品牌

• 成为京东联盟官方合作伙伴，雅管家APP全面接入京东商城，为业主提供更精准、更实惠、更便捷的购物体验

• 从衣食住行游购娱的需求出发，打造社区生鲜、季节食品、定制酒类、鲜花等团购商品

• 升级汽车服务，为业主打造专享加油折扣福利

深度运营社区空间

• 轻资产模式引入优质社区幼托品牌，解决需求痛点

• 开展社区二手租售业务，区域试点业绩卓越

• 提供最后一百米的便民服务，引入快递柜、饮水机、智能零售设备等

• 加速孵化居家事业部，升级居家产品品牌

• 联合家电维修知名品牌啄木鸟，提升家居专业服务能力

• 丰富产品类型，推出多种入户清洁服务，广受业主欢迎

探索非住宅特色增值

• 为2B，2G客户提供个性化增值服务

• 公建增值服务发力团餐、通勤、物资采购

• 商写项目探索商企定制服务、会务服务、新零售团购、车后服务等

合作品牌

17

外延增值服务收入人民币9.59亿元,同比增长18.8%,占总收入24%,毛利率48.9%,同比下降0.3个百分点

外延增值服务

案场物业管理

营销验房、科技及其他

• 礼宾接待

• 保安服务

• 场地保养

• 展示设备维护

• 精细化管理再提升品质

• 延伸服务范围，拓展至公区检验及增加竣工备案前检验

• 加速智慧社区建设服务

• 产品定位及营销方案咨询

• 地产销售代理

• 推出引荐营销服务，充分利用渠道资源，帮助开发商去化

为后续承接物业管理服务提供了前期基础及优势

为雅居乐及第三方项目提供房地产全方位整合营销服务

为开发商不同类型的项目提供案场物业管理服务

提升开发商、物业公司及业主三方的协同效应

全周期管理 轻资产模式 一站式服务

占外延增值收入44.6%同比增长12.8%

占外延增值收入41.2%同比增长16%

占外延增值收入14.2%同比增长55.9%

运营回顾

04

19

四大抓手，提质增效

以品质立根基

• 服务品质精益求精，三级品质管控机制，标准化输出

• 定制不同业态特色服务产品，提升客户粘性

以规模谋发展

• 持续加强第三方市场拓展能力，投拓一体

• 全国市场一盘棋，十八大品牌联动，协同市场资源

向管理要效益

• 升级信息化平台、智能化管理，控制管理费率

• 通过集中采购、灵活用工、成本共享产生规模效应

• 优化绩效考核体系，提升人均效能

重资金控风险

• 以收定支，提前筹划，动态监控现金情况

• 加强内控，风险预警，提升企业管治水平

服务品质 管理

规模

经营效益 资金

回笼

20

精细化管理，狠抓回款

业务全覆盖

全维度呈现

数据反映业务问题

以结果为导向的过程控制

规模拓展面积规模合同金额

费用管控成本分析费用管控

资金回款收缴率、清欠率销售回款现金流

运营效益经营收入净利润

区域维度/时间趋势/排名分析…

精细化管理

可视化数据监控

项目利润率明显改善

严格管理现金流，上半年经营性现金流近11亿元，同比增幅104.7%

定期现金分析报表

资金周报机制

管理现金流量表

568

873

537

1,099

2019年上半年 2020年上半年

净利润

经营性现金流

（人民币百万元）

21

投后整合，成效显著

公共服务板块管理平台

市场协同投资拓展

信息系统规划布局

财务分析考核体系

增值服务效率赋能

激励机制文化融合

标准制定经验分享

市场机制对接项目

需求调研系统实施

业财一体滚动预测

管家植入产品布局

人力盘点品牌策略

品质提升标准输出

全面赋能股权合作企业

权责分明

专业对接

激励绑定

全面考核

顶层架构设计，构建管控制度体系，梳理授权架构，明确重大管理事项管理边界，日常管理扁平化

通过公共服务投后管理平台各职能部门对股权合作企业进行专业条线对接

设置长期激励机制，绑定股权合作企业核心管理层与雅生活利益一致，对标薪酬体系

建立全面绩效考核体系，开展每月经营情况汇报及季度业绩分析会议

期内股权合作企业

合约新增1,259万平米

在管新增1,026万平米

续约率 95%

到期项目平均提价幅度7.2%

净利润提升1.5个百分点*

*含中民物业控股公司，未经审计

22

匹配激励，管理创新

长期激励机制绑定长期利益

合伙人机制明确发展路径

• H股全流通获批，落实高管长期激励计划

• 绑定团队核心高管及企业长期利益

• 多层次激励机制，覆盖股权合作企业高管及业务骨干

• 明确事业合伙人机制，推行投拓一体，确保质、量齐升

• 共享利益、共担责任，提升竞争力

• 设置片区分管，为业务骨干明确发展路径

• 设置吸引、灵活、市场化的薪酬体系，调动团队积极性

• 推行灵活用工及专业外包，降本增效，着力提升人均效能

市场化薪酬体系提升人均效能

绑定长期利益，激发团队潜能，提升人均效能，打造狼性团队

23

全国物业百强

TOP4

公建类

综合服务

领先品牌

旗下九大

品牌位列

全国百强

MSCI

ESG-A级恒指、港股通

MSCI中国指数

成分股

品牌实力，备受认可

2020年中国物业服务百强企业TOP42020年中国物业服务百强企业成长性领先企业TOP1

旗下九大品牌位列全国百强，品牌综合实力卓越

2020年中国特色物业服务领先企业——公建综合服务领先品牌

恒指综合小型股指数成分股港股通合资格股份MSCI中国指数成分股

MSCI ESG评级-A级行业内最高评级

大规模

优品质

强品牌

好口碑

24

疫情防控，凸显价值

立即响应，三级防控机制

• 联合七大区域、十八大品牌，立即成立疫情防控专项小组，建立三级疫情防控机制

• 设置疫情信息反馈机制，区域总裁及项目经理24小时实时汇报

• 制定标准、实地巡查，确保防疫一线落实到位

行业担当，守护防疫一线

• 牵头编写由中物协发布《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，成为行业操作指引范本

• 严守社区，试行封闭式管理，加强清洁消杀、社区宣传，守护广大业主生命健康

• 业主对疫情防控满意度高达93.5%

积极应对，控成本、挖潜能

• 联手优质供应商，提前恢复生鲜配送，提供个性化服务满足业主生活所需

• 通过集中采购、优化成本，深挖盈利提升空间，积极筹划税保减免

• 积极铺排拓展，猛追拓展进度，力争实现目标

未来展望

05

全产业链战略升级

26

住宅类综合服务 公建类综合服务 高端商写综合服务 社区360度增值服务 综合城市管理平台

完善业态及产业链布局，形成五大产业板块、十八大品牌的服务平台

雅生活智慧城市服务股份有限公司股份代码：3319.HK

27

城市智慧管理平台

市场潜力

• 正处于市场化、整合阶段，城市综合管理平台企业稀缺，万亿市场蓝海亟待开放• 城市综合管理向专业化、精细化、市场化发展，口碑好、业态全的领先物管企业具有

进入该领域的绝对优势

行业特点

• 轻资产属性，收缴率较高，项目合同期长，单项目年化合同金额高• 通过集中采购、灵活用工、市场资源共享可与物业管理业务产生协同

拓展策略• 寻求领域内的政企合作、国企混改，以及战略合作机会• 收购区域性领先、成长性强的市政环卫、城市服务企业• 设立业务板块，打造团队，从而实现有机增长

发展目标

• 及早进入城市业务板块，把握行业整合机遇，打造新增长点• 实现快速增长，成为城市综合管理市场的领先企业

业务范围

• 以信息化数据管理平台作为支撑，将城市的公共资源、公共空间、公共设施进行统筹管理

• 覆盖市政环卫、道路设施设备管理、城市秩序维护、居住环境综合治理、公共场所、设备管理、城市便利服务等

智慧城市服务运营

城乡环卫一体化

物联网+垃圾分类

城市环境产业投资建设

生态综合治理

28

全渠道加速拓展

新产业 多渠道

大整合 重协同优选好标的行业整合

持续寻找可填补区域及业态不足的优

质企业，重点寻求细分行业门槛高、

品牌护城河宽的优质标的

打造新产业城市服务

突破服务边界，探索城市服务蓝海，

雅生活升级成为智慧城市综合服务运

营商，设立第五大产业板块，打造全

新增长点

构建多渠道资源整合

顺应行业趋势，积极参与国企混改，

以引入政府、国企资源；

利用开发商资源网络，形成产业联动，

寻求业务机会

全业态拓展赋能协同

加速提升各细分市场的领先优势，全

面赋能旗下品牌，加强市场协同，助

力各股权合作企业高速发展

29

内生聚力，管理求精

聚焦内生增长

精细管理提升效益

• 对品质精益求精，务求提升服务体验，加强客户粘性

• 梳理项目，充分准备，有序提价

• 纵深构建增值服务平台，多业态协同提升渗透率

• 全维度精细化管理，提升项目利润水平

• 人力密集型向科技化、智能化升级

• 成本集约化，灵活用工，发挥规模经济效应

流量平台

社区通道

6亿平米社区生态圈流量入口，变现人口流量，区域内资源整合迈向跨区域规模化发展

打通2C，2B，2G增值服务产业链，协同发展不同业态增值服务

业态联动

战略合作

充分利用社区需求及信息资源，享有物流成本集约及便捷优势，向上打通供应链，产品直供社区；品销一体，资源联动

灵活合作形式，引入知名品牌及战略合作方，轻资产模式撬动社区经济

30

美好生活创造商

社区增值服务商

轻资产、平台化生活服务平台

城市服务平台

创新孵化平台

创新运营社区经济

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