renovation territory development catalyst

Реновация территорий -катализатор развития

промышленных зон городаДоклад

Директор Real estate development company "M7"Директор по девелопменту компании «БИ‐Недвижимость»Член экспертного совета по редевелопментуРоссийской гильдии управляющих и девелоперовПерепелица ВикторТел. +79178032909E‐mail: [email protected]: www.mfk‐kondi.ru

ОРГАНИЗАТОРЫ, ИНИЦИАТОРЫ, УЧАСТНИКИ

Фонд развития городских проектов

UrbanБайрам-2016 ver.4.0. Градостроительный форум

Экспертный совет по редевелопменту

НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»

Real estate development company "M7"

БашИндустрия-Недвижимость

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ, СТАТУС

• Доклад:Реновация территорий ‐ катализатор развития промышленных зон города.На примере: реновации промышленной территории квартала, ограниченного улицами Пархоменко, Кировоградской, Большой Гражданской, бульваром Ибрагимова ‐ОАО «УЗЭМИК» (Уфимский завод эластомерных материалов и конструкций), промышленной территории квартала ограниченного улицами Менделеева, Г. Горбатова, Обской ‐ ЗАО «Конди» (Кондитерская фабрика), ОАО «БЭТО» и потенциальных площадках для развития ‐ трамвайное депо им. Зорино, АО «НИИ «Солитон».• По заказу: Экспертного совета по редевелопменту Российской гильдии управляющих и девелоперов , в рамках практических конференций по редевелопменту, реконцепции и реновации, градостроительного форума «UrbanБайрам ‐16 ver. 4.0.».

Площадь промышленных и депрессивных территорий

47 483,1 га; 63%

22 373,9 га; 30%

5 513 га; 7%

60 га; 0,1%

7%

По данным: натуральных исследований

• Уфа — четвёртый по протяжённости город России после Сочи, Волгограда и Перми, протяженность с севера на юг более 53 км. Площадь города составляет около 753квадратных километра – ветхое жилье, промышленные, коммунальные, складские, заброшенные и депрессивные территории занимают более 27 886 га или около 37% общегородской площади. В соответствии с правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа, к промышленным зонам, относятся 5513 га или, чуть более 7% всей территории города, из них, только 60 га или 0,1% от всей территории находятся в активной фазе реновации и реабилитации.

Площадь промышленных зон по районам города

Орджоникидзевский 3180 га

Калининский; 896 га

Октябрьский; 340,7 га

Советский; 252 га

Ленинский; 251 га

Кировский; 257 га

Демский; 336,7 га

По данным: натуральных исследований

• Пространства промышленных зон уже существуют в структуре города, а суть любой реабилитации заключается в максимально эффективном использовании возможности территории, обеспечении ее устойчивого развития, повышении конкурентоспособности и развитии социально-экономического потенциала.

• Каждый город, и Уфа не исключение, определяет в своей стратегии об освоении новых территорий, рост вширь, совершенно не учитывается значительный потенциал существующих промышленных зон, внутри Уфимского полуострова. Освоение территорий «Забелья» - «Зауфимья», не самый дешевый путь, требуется построить-создать или реконструировать множество объектов инженерной инфраструктуры: водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и электроснабжение, отсыпка территории, на всё требуется значительные средства, но в то же время вполне логичный путь в долгосрочной перспективе.

Направления концепций застройки промзон в ПФО

24%

11%

17%

28%

12%8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Жилищное строительство Социальная инфраструктура

Коммерческая недвижимость Промышленность и модернизация

Рекреационно‐культурная инфраструктура Спортивная инфраструктураПо данным: ЕАЦ ФГИК «Размах»

• Бывшие промышленные территории во многих случаях используются нерационально, а иногда и совсем не вовлечены в функционирование города. Возможно, городу стоит пересмотреть свои планы и предложить новые подходы в социально-экономическом развитии города (в том числе на основе приостановки от его роста вширь), стратегия должна определять организацию промышленно-индустриальных парков-кластеров, и создания новых высокотехнологических, научных, опытно-конструкторских производств и перевода существующих предприятий из центра города. Нужно уходить от оставшихся от Советской эпохи стереотипов и перейти на путь серьезных преобразований, активно ликвидировать устаревшие функции и концентрироваться на развитии тех, которые сделают наш город конкурентоспособным. Все преимущества очевидны – не нарушается баланс сохранение многопрофильной экономики города, как основы ее устойчивого функционирования при сбалансированном развитии социальной и производственной сферы.

ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ПКТ

ДЕГРАДАЦИЯ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ

ТРАНСПОРТНАЯ НЕПРОНИЦАЕМОСТЬ

ДОСТУПНОСТЬ ПАССАЖИРСКОГО ТРАНСПОРТА –МАЯТНИКОВАЯ МИГРАЦИЯ

БОЛЬШОЕ КОЛИЧЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ

САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫЕ ЗОНЫ

ОБЪЕКТЫ КУЛЬТУРНОГО И ИСТОРИЧЕСКОГО НАСЛЕДИЯ

ХАОТИЧНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИЙ (ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЕ)

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ РАЗВИТИЯ ПКТ

СОХРАНЕНИЕ•РАЗВИТИЕ

ЧАСТИЧНОЕ СОХРАНЕНИЕ

• РАЗВИТИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИЙ

РЕНОВАЦИЯ• ПОЛНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИИ

Главной и актуальной проблемой на сегодняшний день является

преобразование промышленных территорий, сохранение их культурных ценностей и

предоставление городу новой жизненной среды.

ТЕРРИТОРИИ В АКТИВНОЙ ФАЗЕ

КВАРТАЛ ОГРАНИЧЕННЫЙ УЛИЦАМИ Б. ИБРАГИМОВА, ПАРХОМЕНКО,

КИРОВОГРАДСКАЯ, Б. ГРАЖДАНСКАЯ

•30 га

КВАРТАЛ ОГРАНИЧЕННЫЙ УЛИЦАМИ МЕНДЕЛЕЕВА, Г. ГОРБАТОВА, ОБСКОЙ

•30 га

• Реконструкция современного города, в первую очередь, связана с изменением функционального содержания территории. Только две площадки на территории города Уфы находятся на начальной стадии по изменению вида и функционального значения. Это площадки бывших промышленных предприятий: территория квартала Пархоменко, кировоградская, б. Гражданская, б. Ибрагимова (завод УЗЭМИК, множество других собственников) и территория квартала Менделеева. Г. Горбатова, Обской (КОНДИ-БЭТО), на примере которых отчетливо видны все преимущества комплексного развития промышленных территорий.

ТЕРРИТОРИЯ КВАРТАЛА Б. ИБРАГИМОВА, ПАРХОМЕНКО, КИРОВОГРАДСКАЯ, Б. ГРАЖДАНСКАЯ

ТЕРРИТОРИЯ ДО РЕНОВАЦИИ

СОСТОЯНИЕ ДО РЕНОВАЦИИ

• Как мы видим, территория квартала ограниченная улицами Пархоменко, Кировоградская, б. Гражданская, б. Ибрагимова, состоящая из всех типов промышленно-коммунальных территорий обладает всеми болячками и проблемами, которые так пугают владельцеы. Это и огромное количество собственников, санитарные зоны, памятники культурного наследия, хаотичное перепрофилирование. В квартале располагается территория бывшего завода УЗЭМИК (само производство перенесено в Нефтекамск), коммунальная зона котельного цеха БашРТС, гараж ФСИН, бессистемный Кировоградский рынок. Территория стала оживать, после начала разработки проекта планировки и проекта межевания квартала, даже Советская атрибутика, не смогла пережить время.

• Преображения еще не столь существенны, фактически запущен только один корпус МФК «ЯЙ», но и эта часть территории уже вовлечена в структуре города, позволила улучшить качества среды обитания горожан. Уже ощущается вся привлекательность и целесообразность реновации. На этом слайде мы видим возможный вариант развития квартал, где будет построены общественно-деловые здания, жилой фонд и апартаменты.


Фотоматериалы с портала Яндекс

СУЩЕСТВУЮЩЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ

Фотоматериалы с портала Виртуалгид

ИЗМЕНЕНИЯ

Обоснование

Проектирование

РеконструкцияСтроительство

АНАЛИЗ

ИЗМЕНЕНИЯ

ВОЗМОЖНОЕ РАЗВИТИИ ТЕРРИТОРИИ

ТЕРРИТОРИЯ КВАРТАЛА МЕНДЕЛЕЕВА, Г. ГОРБАТОВА, ОБСКОЙ (КОНДИ, БЭТО)

МФК «КОНДИ»

БЭТО

Арена‐3000

Котельная

БЭТО

• Второй проект территория квартала ограниченная улицами Менделеева, Г. Горбатова, Обской (КОНДИ, БЭТО, котельная, Фитнесс-Арена-3000 и много других собственников) общей площадью около 30 га. Катализатором развития всей промышленной зоны данного квартала стала начало разработки территории бывшей кондитерской фабрики «Конди» (производственные мощности сейчас готовятся для переезда на новую площадку в г. Уфа), были проведены комплексные исследования по анализу и обоснованию развития территории, где учитывались транспортные и пешеходное потоки, предпочтения населения по функционалу и району проживания, успешно применена ГИС система-Магистро, для расчета зоны охвата проекта и маркетинговой модели. В процессе анализа, были разработаны около 20 промежуточных вариантов концепций, одни из основных вы видите на слайде. Уже запустилась уникальная для города площадка Фитнес-арена 3000, ко дню городу труба котельного цеха преобразиться в привлекательный элемент промышленной архитектуры–градусник, в виде светодиодной подсветки.

СОСТОЯНИЕ ДО РЕНОВАЦИИ


АНАЛИЗ ТЕРРИТОРИИ

ВАРИАНТЫ КОНЦЕПЦИИ

ЭТАПЫ РЕНОВАЦИИ ТЕРРИТОРИИ

• На этом слайде вы видите известного Уфимского Архитектора Дмитрия Винкельмана, который ест в простой Чебуречной. В то же время, Чебуречная не совсем простая она стала Культовым местом. Что я хотел сказать, что все сложное в простоте и многие сложные процессы, гораздо проще, чем они кажутся.

ДАЖЕ ГЕНИАЛЬНЫМ СВОЙСТВЕННО ТЯНУТЬСЯ К ПРОСТОТЕ

Дмитрий Винкельман ‐ известный уфимский архитектор, заслуженный архитектор РБ, член союза архитекторов РБ, член Градостроительного совета.

Знаменитая московская Чебуречная «Дружба» на Сухаревской

• В городе огромное количество потенциальных площадок, которые после проведенного анализа и разработки концепции, можно будет включить в работу по комплексному развитию и реновации.

• С вступлением в силу 1 января 2017 года закона 373 ФЗ «о комплексном развитию промзон», позволит законно заняться и этими территориями. Главное конечно, желание властей и возможности инвесторов. После реновации, редевелопмента промышленных зон, городская инфраструктура приобретет дополнительные общественные пространства, жилые площади, объекты соцкультбыта, дороги и парковки, которые расположатся на бывших промышленных территориях, таким образом будет улучшиться экологическая ситуация в городе. Благоприятная и безопасная городская среда, кроме улучшения качества жизни, влияет на общий инвестиционный климат. Как правило, увеличение миграционных намерений населения, происходят именно из депрессивных промышленных зон.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ТЕРРИТОРИИ

РЕНОВАЦИЯ

КОНЦЕПЦИЯ

АНАЛИЗ

• В Центре города Уфы значительное количество практически не действующих предприятий. Два из них я хотел отметить в качестве примера для первоочередной реновации. Это квартал ограниченный улицами Чернышевского, Айская, Кирова, Ленского, НИИ «Солитон» (общей площадью 3,2 га), лицо-визитная карточка города и

• Квартал Пр. Октября, Бессонова, Комсомольская, бульвар Х. Давлетшиной Трамвайное «депо им. Зорино» (площадью 5 га). Данные территории, можно назвать некими нарывами в структуре города, они закрыты от города, в прямом и переносном смысле. Окруженный со всех сторон общественно-деловыми пространственными и жилым фондом, фактически тормозят дальнейшее развитие города.

• При удачно сложившихся обстоятельствах, переносе «Депо Зорино», на территории гармонично впишется жилой квартал с развитой инфраструктурой. Все преимущества обновления промышленных зон города центральной части города, очевидны.

НИИ «СОЛИТОН»


СОВРЕМЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

3.25 га

ОБЗОР ОКРУЖЕНИЯ

Фотоматериалы с портала Виртуалгид

ТРАМВАЙНОЕ ДЕПО ИМ. ЗОРИНО


СОВРЕМЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

5,05 га

ОБЗОР ТЕРРИТОРИИ


ВОЗМОЖНОЕ РАЗВИТИЕ

ПРИМЕР ЗОНИРОВАНИЯ

АНАЛОГ ПРОЕКТА

РЕНОВАЦИЯ=КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ=№373-ФЗ от 3 июля 2016 г.

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!

Перепелица Виктор ВладимировичТел. +79178032909

E-mail: [email protected]: www.mfk-kondi.ru

renovation territory development catalyst

Real Estate