rsredovisning 990220 (page 1)reports.huginonline.com/hugin/754383.pdfvisionen är att pandox skall...

MARKNADSSTRATEGI

MARKNADSANALYS

HOTELLFASTIGHET

Pandox Hotellfastigheter ABÅrsredovisning 1998

Innehåll

VERKSAMHETEN

Det här är Pandox 2

VD har ordet 4

Pandoxaktien 6

Aktuellt projekt 8

Avtalstyper 10

Miljöpolicy 12

År 2000 13

MARKNADEN

Marknadsbeskrivning 14

Hotellmarknaden i Sverige 1998 16

FASTIGHETERNA

Pandox Hotellfastigheter 21

Fastighetsförteckning 30

ANALYS

Fyraårsöversikt 32

Finansiell översikt 35

Faktorer som påverkar Pandox 36

Pandox skattesituation 38

Fastighetsbeståndets värde 39

RÄKENSKAPER

Förvaltningsberättelse 40

Resultaträkning med kommentarer 42

Balansräkning med kommentarer 44

Finansieringsanalys med kommentarer 46

Redovisningsprinciper 47

Noter 48

Förslag till vinstdisposition 52

Revisionsberättelse 53

STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 54

DEFINITIONER 56

KALLELSE TILL BOLAGSSTÄMMA 57

TIDPUNKTER FÖR EKONOMISK INFORMATION

Ordinarie bolagsstämma 25 mars 1999

Delårsrapport, 3 mån 27 april 1999

Delårsrapport, 6 mån 24 augusti 1999

Delårsrapport, 9 mån 22 oktober 1999

Pandox Hotellfastigheter AB (publ)Org nr 556030-7885Styrelsens säte: Stockholm

Pandox i korthet

Pandox är ett renodlat hotellfastighetsbolag

och är sedan den 23 juni 1997 noterat på

Stockholms Fondbörs O-lista.

Pandox affärsidé är att äga, utveckla och hyra

ut hotellfastigheter. Målet är att genom specifika

kunskaper om hotell, hotellfastigheter och

affärsutveckling uppnå en optimal avkastning

och värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet.

Visionen är att Pandox skall vara det ledande

och lönsammaste hotellfastighetsbolaget i

Norden samt att Pandox aktie skall vara ett

konkurrenskraftigt placeringsalternativ på

kapitalmarknaden.

Pandox fastighetsbestånd är koncentrerat till

större hotell i storstäder och regionsstäder.

Vid årsskiftet ägde Pandox 28 hotellfastigheter

till ett bokfört värde inklusive inventarier av

2 085 Mkr.

• Resultatet efter skatt blev 61,5 miljoner kronor,

motsvarande 4,10 kronor per aktie.

• Kassaflödet från rörelsen blev 98,2 miljoner kronor,

motsvarande 6,55 kronor per aktie.

• Nyemission om 210 miljoner kronor före emissions-

kostnader genomfördes under januari 1998.

• Pandox förvärvade och tillträdde totalt nio hotellfastigheter

för 260 miljoner kronor. Vidare träffades överenskommelse

om rätt att i januari 1999 förvärva hotellfastigheten

Provobis Star Hotel i Lund för 101 miljoner kronor.

• Styrelsen föreslår bolagsstämman att en utdelning om

2,00 kronor per aktie skall lämnas.

• Hotellmarknaden i Sverige har fortsatt att utvecklas

positivt under 1998. Antalet sålda rum ökade med

5,1 procent till 14,4 miljoner sålda rum vilket motsvarar

en beläggning på 46 procent. Beläggningen i Pandox

prioriterade marknadssegment uppgick till 61 procent (58).

Beläggningen i Stockholm ligger på 72 (68) procent och i

Malmö på 55 (52) procent. I Göteborg har beläggningen

ökat till 62 (60) procent.

Året i korthet

AFFÄRSIDE, MÅL OCH VISION

Pandox affärsidé är att äga, utvecklaoch hyra ut hotellfastigheter. Måletär att genom specifika kunskaper omhotell, hotellfastigheter och affärsut-veckling uppnå en optimal avkastningoch värdetillväxt i hotellfastighetsbe-ståndet. Visionen är att Pandox skallvara det ledande och lönsammastehotellfastighetsbolaget i Nordensamt att Pandox aktie skall vara ettkonkurrenskraftigt placeringsalter-nativ på kapitalmarknaden.

FINANSIELLT MÅL

Pandox soliditet skall uppgå tillminst 35 procent. Soliditetskravetska bland annat ses mot bakgrund avPandox förvärvsstrategi och skatte-situation. Soliditetsmålet ska löpandeprövas i syfte att uppnå en optimalavkastning för aktieägarna. Styrel-sens avsikt är att utdelningen skalluppgå till 30-50 procent av resultatetefter skatt från den löpande verksam-heten. Styrelsen kommer att beaktaPandox utvecklingsmöjligheter,investeringsbehov och finansiellasituation i övrigt vid framtida utdel-ningsförslag.

STRATEGI

För att Pandox ska uppnå de målsom har ställts upp har ett antalstrategier formulerats.

Fokusering mot typ av fastighet

Pandox huvudstrategi är att fokuse-ring skall ske mot en typ av fastighet– hotellfastigheter.

Portfölj- och expansionsstrategi

Pandox stärker fokuseringen ytter-ligare genom inriktningen mot ettprioriterat marknadssegment. Hotell-fastigheterna ska vara större hotellmed mer än 75 rum, centralt belägnai Sveriges största hotellmarknaderStockholm, Göteborg och Malmösamt i svenska regions- och univer-sitetsstäder där förutsättningar fören stabil hotellrumsefterfrågan finns.Förvärv kan också komma att ske ihuvudstäder och andra större städeri övriga Norden.

Strategi för aktivt ägande

Pandox är en aktiv hotellfastighets-ägare. Allt arbete syftar till attoptimera kassaflödet från hotell-fastigheterna. Pandox för därför enkontinuerlig dialog med sina sam-arbetspartners i avsikt att utvecklakassaflödet från hotellfastigheternasom sedan skall fördelas mellanparterna.

Strategi för samarbetsformer

Pandox tillämpar en situationsanpas-sad strategi och träffar alla former avavtal med samtliga konkurrenskraftigaaktörer på hotellmarknaden. Avsik-ten är att kunna välja den bästakombinationen av avtal och samar-betsformer.

Kassaflödesstrategi

Hotellfastigheterna skall kontinuer-ligt utvärderas med särskild fokus påmarknadsförändringar, yteffektivitet,distribution och val av samarbets-

partners. Pandox system för arbetetmed att optimera kassaflödet kallas –Pandox-modellen.

PANDOX-MODELLEN

För att en hotellfastighetsägare skakunna agera aktivt krävs insikt ochkunskap om operatörens marknadoch verksamhet. Pandox skaffar sigdetta löpande genom att utvärderaalla hotellfastigheter med hjälp avPandox-modellen. Modellen omfattarfyra områden. Dessa är marknads-analys, marknadsstrategi, lönsam-hetsoptimering och avtalsstruktur.Varje hotellfastighet utvärderas kon-tinuerligt inom de fyra områdena. Påsamma sätt föregås varje investering,förvärv och avyttring av utvärdering.

Marknadsanalys

Först analyseras den lokala hotell-marknaden avseende efterfrågan ochutbud i samtliga pris- och produkt-segment. Intäkter från alternativaanvändningsområden jämförs mothotellintäkter. Konkurrerande hotellanalyseras. Marknadsanalysen gersvar på vilka typer av intäkter ochderas storlek i en specifik marknad.

Marknadsstrategi

Efter marknadsanalysen fastställs enstrategisk plan för varje hotellfastig-het. Den strategiska planen tar hänsyntill hotellets specifika förutsättningaroch marknadsprofil. Vilken pris- ochproduktprofil som bör eftersträvasavgörs bl a av hotellets fysiskautformning och lokala konkurrens.

VERKSAMHETEN

MARKNADSSTRATEGI

MARKNADSANALYS

AVTALSOPTIMERING

HOTELLFASTIGHET

LÖNSAMHETSOPTIMERING

Det här är Pandox

Pandox är ett renodlat hotellfastighetsbolag.Fokusering på utvalda marknadssegment ochspecialistkompetens skapar förutsättningar förhög lönsamhet och tillväxt.

2

Val av varunamn, marknadssegmentoch hotellprodukt är nyckelfrågorsom Pandox ägnar speciell uppmärk-samhet åt. Fastighetens fortsattaanvändningsområden och marknads-strategi utvärderas kontinuerligt.

Lönsamhetsoptimering

Utifrån genomförd marknadsanalysoch fastställd marknadsstrategi skahotellverksamheten drivas på effekti-vast möjliga sätt av hotelloperatören.Operatörens ansvar är att upprätt-hålla marknadsandelar, ha en kost-nadseffektiv drift samt att uppnåuppställda kvalitetsmål. Med insik-ten att hotellrörelsens lönsamhetdirekt påverkar hotellfastighetensvärde framstår operatören somPandox viktigaste samarbetspartner.

För att säkerställa en positivutveckling av hotellverksamhetenoch därmed av hotellfastighetensvärde utvärderas operatören konti-nuerligt. Uppnår operatören intebedömd lönsamhetspotential kan ettalternativ för Pandox vara att själv taöver driften av hotellverksamheten.För att klara detta finns det i Pandoxorganisation kompetens att drivahotellverksamhet.

Avtalsstruktur

När förutsättningarna för ett optimaltkassaflöde skapats i en hotellfastighetfördelas detta mellan Pandox, opera-tören och övriga berörda parter.Hyresavtalen formuleras så att samt-liga parter ges motivation för attkontinuerligt förbättra hotellfastig-hetens lönsamhet. Pandox användersig av omsättningsbaserade, resultat-baserade och fasta hyresavtal ellerkombinationer härav.

OPERATÖRSVERKSAMHETEN

Ett kännetecken för Pandox är denspecifika kunskapen om hotell ochhotellfastigheter. Pandox kan drivahotellverksamheten i egen regi.Avsikten med detta är att när så krävsskapa handlingsfrihet för att kunnabesluta om och genomföra resultat-höjande åtgärder i en hotellfastighet.När sådana åtgärder genomförts ochresultatet höjts är det Pandox avsiktatt åter teckna hyresavtal med enextern hotelloperatör.

ORGANISATION

Pandox organisation är liten ochspecialiserad. I organisationen finnsspecialistkompetens inom områdenahotell, hotellfastigheter och affärsut-veckling. I koncernen arbetar cirka12 personer med hotellfastigheterna.

Verksamheten är uppdelad i tvåaffärsområden vilka leds av affärs-områdeschefer. Dessa ansvarar fördriftsöverskottet från varje hotellfas-tighet. En viktig del i arbetet är denkontinuerliga utvecklingen av kassa-flödet i respektive hotellfastighet.Ansvaret för uthyrning ligger ocksåhos affärsområdeschefen. Av Pandoxtotala hyresintäkter kommer cirka90 procent från hotellverksamhetervarför det är naturligt att affärsom-rådescheferna har en bakgrund frånhotellverksamhet. Allt arbete skerenligt metodiken i den så kalladePandox-modellen.

Koncentrationen till hotellfastig-heter ställer speciella krav på inrikt-ningen av arbetet. Pandox analytikerföljer därför kontinuerligt utveck-lingen i de egna hotellfastigheternaoch den verksamhet som bedrivsdäri. Vidare läggs stor vikt vid att

systematiskt följa utvecklingen ihotellbranschen och att bevakautvecklingen i omvärlden. Analyti-kern ansvarar också för utvecklingenoch underhållet av IT-system förmarknadsinformation (MIS), hotell-fastighetsinformation (HFD), media-information (MIF) m.m.

I organisationen finns en fastig-hetschef som arbetar med tekniskförvaltning, fastighetsutveckling,projektering samt med upphandlingoch genomförande av investeringar.Arbetet sker i nära samarbete medde affärsområdesansvariga. Fastig-hetsskötsel upphandlas externt.

Den ekonomiska styrningen ochrapporteringen, administrativa ruti-ner samt finansiering samordnascentralt på Pandox. Bland gemen-samma funktioner kan också nämnasatt Pandox har en egen jurist specia-liserad på fastighetsjuridik, hyreslag-stiftning och hotellhyresavtal.

Affärsutveckling genom förvärvoch försäljningar sker oftast somprojektarbeten och involverar allatyper av personal; affärsområdeschefer,analytiker, fastighetschef, jurist ochfinansdirektör.

VERKSAMHETEN

3

Övre raden från vänster: PG Wahlqvist, Niklas Berglund, Nevio Kucic, Salme Olsson, Anders Nissen ochClaes Livijn. Nedre raden från vänster: Peter Tengström, Louise de Verdier-Madden, Folke Holmqvist,Marina Karlsson och Nils Lindberg.

BÄSTE AKTIEÄGARE

1998 var ett spännande och aktivt årför Pandox. Året präglades av ettstort arbete i samband med tillträdeav förvärvade hotellfastigheter.

Pandox affärsidé är enkel – vi ärett renodlat hotellfastighetsbolag. Vi har en fokuserad strategi motutvalda marknadssegment som kom-bineras med specialistkunskap inomhotell, hotellfastigheter och affärsut-veckling. Detta ger oss goda förut-sättningar att utveckla kassaflödetoch värdet på våra hotellfastigheter.

Vid utgången av 1998 bestodPandox av 28 hotellfastigheter iSverige. Pandox hotellfastigheter ärav hög kvalitet inom ett väldefinieratmarknadssegment. Detta segment ärhotell med mer än 75 rum i Sverigesoch Nordens större städer, med cen-tralt läge och affärsreseprofil.

FÖRVÄRV

Under 1998 tillträdde Pandox åttahotellfastigheter som förvärvats frånTornet. Vidare förvärvades hotellfas-tigheten Radisson SAS Hotel Luleå.I linje med Pandox fokusering påhotellfastigheter avyttrades Källha-gens Wärdshus samt en kontors-fastighet. Efter försäljningarna ägerPandox enbart hotellfastigheter.

I slutet på året träffades också ettavtal om rätt att i januari 1999 för-värva hotellfastigheten Provobis StarHotel i Lund.

Samtliga förvärv bidrar direkt tillökad vinst och ökat kassaflöde peraktie. Då förvärven följer vår strategiatt fokusera på större hotellfastigheteri citylägen på större orter har ävenkvalitén på beståndet förbättrats.

SPECIALISTKOMPETENS OCHARBETSMETODIK

För att vara en framgångsrik hotell-fastighetsägare krävs specialistkom-petens inom hotell, hotellfastigheteroch affärsutveckling. Pandox har

därför byggt upp en liten organisa-tion med djup och bred kunskapinom dessa områden. För att behållaoch säkerställa hög precision i detdagliga beslutsfattandet har vi utveck-lat en arbetsmetodik, den så kalladePandox-modellen. Inom ramen förmodellen formuleras strategi ochbeslut samt skapas handlingsplanerför varje hotellfastighet. För attskapa ytterligare konkurrensfördelarhar Pandox utvecklat IT-system förmarknadsinformation, hotellfastig-hetsregister och IT-baserade kassa-flödesmodeller som underlag vidförvärv- och avyttring samt föroperativa frågor.

En viktig arbetsuppgift är attkontinuerligt utveckla och förädlavåra fastigheter. Under 1998 har ettstort arbete lagts ner på att, medutgångspunkt från Pandox-modellen,starta utvecklingen av alla hotellfas-tigheter som förvärvats 1997 och1998. Som hotellfastighetsägare ärdet viktigt att ha en öppen dialogmed sina samarbetspartners och attvara engagerad i driften av hotelletför att öka kassaflödet. Exempel pååtgärder som genomförts under årethar varit byte av operatör och varu-namn, nya avtal, investeringar för attstärka och utveckla hotellprodukten,konvertering av ineffektiva ytor tillnya hotellrum. Samtliga åtgärder ärkassaflödesstyrda och ger resultat-tillväxt.

HOTELLMARKNADEN

Hotellmarknaden i Sverige har fort-satt att utvecklas positivt under 1998.Antalet sålda rum ökade med 5,1procent till 14,4 miljoner sålda rumvilket motsvarar en beläggning om46 procent för hela riket. Bakomdenna statistik döljer sig många olikageografiska delmarknader som i sintur är segmenterade i olika produkteroch prisnivåer.

Stockholms kommun är Sveriges

största marknad med 2,7 miljonersålda rum under 1998. Detta mot-svarar en beläggning om 72 procent.Inom Stor-Stockholm finns ca tiogeografiska delmarknader med storavariationer i beläggning. I dessa olikaavgränsade marknader utkristalliserasolika produkt- och prissegment sominnehåller betydande skillnader ieffektivitet och lönsamhet. Informa-tionen som krävs för att bedöma enhotellfastighet är därför omfattandeoch inkluderar förutom hotellmark-nadskunskap kännedom om varu-namn och distribution av hotellrum,ytlayout, hotellprodukt och prisseg-ment samt val av operatör, samar-betspartner och samarbetsform. Valav prioriterat marknadssegment ärdärför en nyckelfråga.

Hotellen i Pandox marknadsseg-ment är större hotell på orter med godhotellrumsefterfrågan och centralalägen som ger goda förutsättningaratt konkurrera. Av Sveriges 1 697hotell finns 207 inom Pandox mark-nadssegment. Beläggningsgradeninom segmentet är drygt 61 procent,det vill säga 15 procentenheter högreän genomsnittsbeläggningen för helaSverige. Större hotell efterfrågas avde flesta operatörerna vilket innebäratt vi alltid har valmöjligheter när viträffar nya hotellhyresavtal. Pandoxprioriterade marknadssegment växerför närvarande med drygt 6 procentvilket innebär att tillväxten är denhögsta i branschen både i absolutaoch relativa tal.

VAL AV PARTNER OCH AVTALSTYP

Operatörens förmåga att skapa lön-samhet i sin verksamhet är avgörandeför värdet av en hotellfastighet. Där-för har Pandox valt en situationsan-passad strategi. Pandox tecknar allakända avtalstyper och samarbetarmed samtliga större operatörer ochvarunamn. Detta ger oss många olikaaffärsmöjligheter.

VERKSAMHETEN

VD har ordet

Verksamhetsåret 1998 kännetecknades av hög tillväxt förhotellbranschen, fortsatt strukturomvandling och kraftigresultattillväxt för Pandox.

4

HOTELLFASTIGHETSMARKNADEN

En hotellfastighet har särdrag somskiljer den från andra fastigheter. Enhotellfastighet är en produktions-enhet där kassaflödet skapas. Detfinns ett dubbelt marknadsberoende.Fastigheten bedöms både efterintresset för fastighetsaktier ochefter hotellmarknadens utveckling.Andra särdrag är att hyresgästen,operatören, har ett avgörande infly-tande på fastighetens värde via sinförmåga att producera kassaflöde. Imånga fall har dessutom operatöreninitiativet i nyckelfrågor trots attfastighetsägaren svarar för mer än 90procent av investerat kapital ochdärmed tar den största risken.

ÖKAT KRAV PÅ RENODLING

Fastighetsbranschen präglas alltmerav renodling. En kartläggning visaratt merparten av fastighetsägarnafokuserar på geografisk renodlingeller mot typ av fastighet. Idag ägs17 procent av de 300 största hotelleni Sverige av fastighetsbolag som inteär renodlade. En konvertering till ettindirekt ägande i hotellfastigheter viaPandox kan ge flera positiva effekterför både säljare och köpare. Säljarenskulle kunna öka sin likviditet ochminska sin risk. Vidare skulle deerhålla bättre operationell och finan-siell effektivitet genom att fokuserasig mot sina prioriterade marknader.Pandox tillväxt skulle öka och bola-gets marknadsposition stärkas.Likviditeten i aktien skulle öka ochge en effektivare prissättning.

FÖRTROENDE FÖR PANDOX

Pandox är ett ungt företag. Attbygga ett långsiktigt förtroende förbolagets affärsidé och strategi är ennyckelfråga för styrelse och ledning i Pandox. Vi har valt en öppen ochrak dialog med kapitalmarknaden,där vi får tillfälle att förklara ochargumentera för våra ståndpunkter.

De områden som ägnas speciell upp-märksamhet är att vinst och kassa-flöde per aktie ska öka vid förvärvoch investeringsbeslut samt viainternt arbete med befintliga hotell-fastigheter.

Bolaget skall också vara tydligtoch konsekvent i sin kommunika-tion med sina prioriterade markna-der, hotelloch kapitalmarknaden,samt infria lämnade prognoser. Detär glädjande att detta arbete möts avmarknadernas uppskattning. Underåret har Pandox fått Deloitte &Touche pris för bästa årsredovisningbland fastighetsbolagen och i enundersökning som Dagens Industrilät genomföra bland Sveriges analy-tiker utsågs Pandox till bästa fastig-hetsbolag.

HOTELLMARKNADEN 1999

Utsikterna för hotellbranschenunder 1999 är positiva, speciellt iPandox prioriterade marknadsseg-ment. Ekonomisk aktivitet på enfortsatt hög nivå tillsammans medlågt kapacitetstillskott och en för-väntad ökad privatkonsumtion ska-par förutsättningar för fortsatt godefterfrågan på hotellrum. I Pandoxprioriterade marknadssegment för-väntas tillväxten fortsatt överstigarikets genomsnitt. En hotellfastig-hetsportfölj med starka varunamnoch på rätt orter har också bättreförutsättningar för ett uthålligt drift-söverskott över en konjunkturcykel.Pandox har därför goda möjlighetertill fortsatt resultattillväxt.

PROGNOS FÖR 1999

Med nuvarande hotellfastighets-bestånd bedöms Pandox resultatför-bättring för 1999 uppgå till cirka 10procent.

Anders Nissen

Verkställande Direktör

ANDERS NISSEN

Verkställande direktör

Anders har en gedigen bakgrundfrån hotellbranschen. Totalt har hansnart varit verksam i branschen i20 år. Han har bland annat operativerfarenhet från arbetet som hotell-direktör på flera olika hotell iSverige. Under perioden 1988-1992 hade Anders ledande befatt-ningar inom hotelloperatörenRESOs koncernledning blandannat som affärsområdeschef förden svenska hotellverksamheten.

I början av 1993 anställdesAnders som verkställande direktörför Securum Hotel & Turism ABoch ledde arbetet med att struktu-rera Securums hotellengagemang.Anders var en av initiativtagarnatill Pandox bildande och har varitbolagets verkställande direktörsedan starten 1995.

5

KURSUTVECKLING

Sedan börsintroduktionen i juni1997 har Pandoxaktiens värde ökatmed 21,6 procent, från 47,7 kronor(omräknat för nyemission) till 58kronor den 30 december 1998.Under samma tid har AffärsvärldensGeneralindex gått upp med 11,5procent, Carnegie Real Estate Indexökat med 6,9 procent och CarnegieSmåbolagsindex minskat med 1,3procent. Pandox har under året somgått högst betalts med 75,5 kronoroch som lägst med 50 kronor. Underåret har 40 procent av antalet aktieromsatts. Vid utgången av 1998 varPandox börsvärde 870 miljonerkronor.

NYEMISSION

Som ett led i finansieringen av dehotellfastigheter som förvärvadesfrån WASA genomförde Pandox ijanuari 1998 en nyemission med

företrädesrätt för Pandox aktieägare.Emissionen fulltecknades vilket inne-bar att det egna kapitalet ökade med205 Mkr efter emissionskostnader.

AKTIEKAPITAL

Nyemissionen i januari innebar attaktiekapitalet i Pandox ökade med75 miljoner kronor och antalet aktier

ökade med 5 miljoner till totalt 15miljoner. Aktiekapitalet i Pandoxuppgick per den 31 december 1998till 225 miljoner kronor fördelat på15 miljoner aktier. Samtliga aktieräger lika andel i bolagets tillgångaroch vinster. Varje aktie har ett nomi-nellt värde på 15 kronor.

AKTIEÄGARE

Antalet aktieägare i Pandox uppgickvid årsskiftet till 2 221 (2 675). Detinstitutionella ägandet i Pandox upp-går till ca 90 procent (83) och ande-len utländska ägare uppgår till 15procent (14,7). 71 procent av antaletaktieägare ägde mindre än 500 aktiervardera.

UTDELNINGSPOLITIK

Styrelsens avsikt är att utdelningentill aktieägarna ska uppgå till 30-50procent av resultatet efter skatt frånden löpande verksamheten. Styrelsenkommer vid framtida utdelningsför-slag att ta hänsyn till Pandox utveck-lingsmöjligheter, investeringsbehovoch finansiella situation.

VERKSAMHETEN

Pandoxaktien

Pandox aktie är noterad på StockholmsFondbörs O-lista sedan den 23 juni 1997.

6

35

40

45

50

55

60

65

70

75

Carnegie Real Estate Index

Carnegie SmallCap Index Affärsvärldens generalindex

Pandoxaktien

decnovoktsepaugjuljunmajaprmarfebjan1998

decnovoktsepaugjul1997

Kronor

Ägarstruktur

NILS LINDBERG

Ekonomi- och finansdirektör

Nils har lång erfarenhet från arbetemed ekonomi och finansfrågor.inom industri och bank. Han hararbetat som Controller ochTreasurer för Dow ChemicalNordic Region. Vidare har hanvarit bankdirektör på Nordbankenoch arbetat som kundansvariginom avdelningen Stora Företag.Därefter arbetade Nils som affärs-ansvarig inom Securum Finans.Nils anställdes på Pandox i mittenav 1995

Nils ansvarar för ekonomi ochfinansfrågor i koncernen. Ekono-misk styrning och rapporteringinklusive rapportering till kapital-marknaden samt koncernens finan-siering är centrala arbetsområden.Aktiv ekonomisk uppföljning påhotellfastighetsnivå i samarbetemed affärsområdescheferna är enannan viktiga arbetsuppgift. Nilsdeltar också vid analys och utvär-dering av förvärv och avyttringar.

7

Analytiker som kontinuerligt följer Pandox

Företag Namn Telefon

Alfred Berg Fondkommission Lars-Åke Bokenberger 08-723 58 00Carnegie Fondkommission Fredrik Grevelius 08-676 86 84Cheuvreux Nordic Tomas Ramsälv 08-723 51 00Hagströmer & Qviberg FK Peter Wallin 08-696 18 19Handelsbanken Hans Derninger 08-701 10 00Norske Bank Lars Karlsson 08-440 58 62Nordbanken Stefan Albinsson 08-614 85 27

Största aktieägarna i Pandox per 1998-12-31

Namn Antal aktier %

Brummer & Partners, Zenit fonden 2,356,000 15.7%Skanska AB 1,500,000 10.0%Ratos Förvaltnings AB 1,499,500 10.0%Hagströmer & Qviberg aktiefonder 705,000 4.7%SPP 690,500 4.6%Nordbanken aktiefonder 648,900 4.3%Sjätte AP-Fonden 551,450 3.7%Wasa aktiefonder 465,100 3.1%Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 320,000 2.1%Svenska Industritjänstemannaförb. 300,000 2.0%Banco fonder 298,300 2.0%Svolder AB 278,000 1.9%Union Bank of Norway 251,800 1.7%Pictet & Cie 230,000 1.5%Sabis Invest 196,100 1.3%Övriga utländska ägare 1,798,046 12.0%Övriga 2,911,304 19.4%

Totalt 15,000,000 100.0%

Totalt antal aktieägare: 2 221

Aktiernas fördelning

Antal aktier Antal ägare Antal aktier Andel aktier, %

Mer än 100.000 26 11,759,220 78.4%50.001 - 100.000 12 903,759 6.0%20.001-50.000 19 708,122 4.7%10.001-20.000 19 282,151 1.9%5.001-10.000 26 199,420 1.3%2.001-5.000 74 264,336 1.8%1.001-2.000 160 254,946 1.7%501-1.000 297 224,370 1.5%0-500 1,588 403,676 2.7%

Summa 2,221 15,000,000 100.0%

Aktiekapital

År Händelse Förändring i antal aktier Antal aktier Aktiekapital, Kr

1994 Bildande 2,500 150,0001995 Nyemission 1,250,000 1,252,500 75,150,0001995 Fondemission 1,247,500 2,500,000 150,000,0001997 Split 4:1 7,500,000 10,000,000 150,000,0001998 Nyemission 5,000,000 15,000,000 225,000,000

Pandox förvärvade Radisson SASGrand Hotel inklusive rörelse ochinventarier vid årsskiftet 1994/1995.Arbetet med att ta fram en strategiskplan enligt vår arbetsmetodik Pandox-modellen påbörjades omgående.Nedan beskrivs detta arbete.

MARKNADSANALYS

Hotellmarknaden i Helsingborguppvisade vid förvärvstillfälletrelativt låg beläggning, 45 procent.Efterfrågan hade minskat som enföljd av en svag hotellkonjunktur.Ny kapacitet hade också tillförts imarknaden vilket förstärkte belägg-ningsnedgången och skapade nyapris- och produktsegment. Vårmarknadsanalys gav följande läges-beskrivning:- Överkapacitet i samtliga pris-

och produktsegment iHelsingborg.

- Vikande genomsnittspriser ochsjunkande beläggningsnivåer.

- Lönsamhetsproblem för opera-törerna.

- Fallande hyresnivåer för butiks-och kontorsytor p g a lågkon-junktur.

Lägesbeskrivningen för Grand Hotelvar följande:- Hotellet hade tappat sin position

som Helsingborgs ledande hotell.- Operatörsverksamheten hade

bytt ägare några gånger p g a avkonkurser.

- Hotellprodukten var i behov avuppgradering och produktut-veckling.

- Grands Hotels välkända restau-rang uppvisade stora förluster.

- Investeringar i fastigheten kräv-des för att få den modern.

- Hotellet saknade både operatöroch distributör.

MARKNADSSTRATEGI

Utifrån marknadsanalysen fastslogsen strategi innehållande flera del-moment och handlingsplaner somskulle implementeras samtidigt. Tvåmånader efter övertagandet drabbadeshotellet av en brand som försenadeoch försvårade omvandlingen.

Strategi för distribution:Sammankoppla det lokalt välkändaGrand Hotel med ett riksomfattandevarunamn.

VERKSAMHETEN

Aktuellt projekt – så här ökar vi värdet på våra hotellfastigheter

För att illustrera vår specialistkompetens ochvår arbetsmetodik – Pandox-modellen –presenteras ett exempel. Omvandlingen avRadisson SAS Grand Hotel Helsingborg frånett gammaldags och anrikt hotell med lön-samhetsproblem – till ett modernt hotell medgod underliggande verksamhet och ökandehyresintäkter för fastighetsägaren.

8

Åtgärd: Ett franchiseavtal upprättadesmed Radisson SAS.

Strategi för yteffektivisering: Ytor med befintliga intäkter skulleeffektiviseras och ytor utan intäkterskulle minskas

Åtgärd: Konvertering av ytor tillhotellrum. Ökning av antalet dub-belrum för att stärka weekendbe-läggningen. Ny lobbybar.

Målgruppsstrategi:Ökad fokus på affärsresenärer.

Åtgärd: Nytt varunamn inklusivenytt gästprogram.

Strategi för hotellprodukten:Uppgradering och utveckling avhotellprodukten med bibehållenklassisk stil.

Åtgärd: Samtliga rum renoverades,korridorer fick ny design. Publikaytor förädlades och receptionen ficken ny klassisk stil. Ny bastu/relax-avdelning.

Strategi för restaurangprodukten:Minimera förlust och skapa enmodern restaurangprodukt.

Åtgärd: Restaurangen delas upp ifler nischade produkter som breddargästunderlaget. Vissa restaurangytorkonverteras till annan verksamhet.Ny frukostprofil.


För att öka fokuseringen på fastställdastrategier träffades initialt ett manage-mentavtal med extern operatör.Parallellt med genomförandet avbeslutade åtgärder pågick arbetet

med att söka, utvärdera och för-handla med en framtida samarbets-partner.

AVTALSOPTIMERING

Efter ett års verksamhet träffades ett omsättningsbaserat avtal medgarantihyra med en privat operatör,Sverigeråd AB, vilken vi tidigarearbetat med och kände väl. Tillsam-mans med Sverigeråd AB slöts ettfranchiseavtal med Radisson SASHotels. Detta resulterade därefter iett managementavtal för att ytter-ligare stärka banden mellan operatöroch distributör.

Utvärdering efter genomfört åtgärdsprogram:

- Radisson SAS Grand Hoteltillhör åter Helsingborgs ledandehotell.

- Grand Hotel har i en växandemarknad ökat sin marknadsandelmed mer än 40 procent.

- Hotellfastigheten och hotell-produkten är i gott skick.

- Lönsamhetsproblemen i restau-rangen är eliminerade.

- Operatören bedriver en lönsamverksamhet.

- Hyresintäkterna som vid Pandoxövertagande var mycket låga harökat väsentligt och ligger idag påen god marknadsmässig nivå.Hyresintäkterna förväntas ha enfortsatt tillväxt 1999.

Hotellet fick i januari 1999 i DagensIndustris test 20 poäng för serviceoch komfort vilket är ett mycket braresultat då hittills högsta uppnåddapoäng är 21 av 25 möjliga.

CLAES LIVIJN

Affärsområdeschef

Claes är utbildad inom hotell-industrin i Schweiz. Han har långbranscherfarenhet av anställningarbl a från Hilton i Amsterdam,Sheraton i Stockholm samt SASInternationals Hotels och SaraHotels i Sverige. Han har i dessaanställningar haft befattningar somhotelldirektör, etableringsansvarigför nya hotell och förvaltning avhotell. Under 1993 började Claespå Securum Hotel & Turism ABsom projektledare. Claes var medom bildandet av Pandox 1995 ochhar varit anställd sedan dess.

Som affärsområdeschef harClaes resultatansvar för en del avhotellfastighetsportföljen. Detdagliga arbetet innebär framföralltkontakter med hotelloperatörernaoch att samordna Pandox specia-listkompetenser inom hotell, fas-tigheter, juridik och analys i syfteatt optimera hotellfastigheternasdriftsnetto. Affärsområdeschefenansvarar också för uthyrningen avhotellfastigheterna och för plane-ring av investeringar

9

HOTELLAVTAL

Att konstruera ett hotellhyresavtalär komplicerat. Förutom juridiskkompetens krävs omfattande insikt ihotellbranschens villkor. Kunskapom hur den värdeskapande processenser ut och förmågan att förstå ochutnyttja särdragen i hotellfastighetenär mycket väsentlig. Utgångspunk-ten är att en hotellfastighetsägarealltid måste ha initiativet i de frågorsom skapar kassaflöde.

En hotellfastighet har specifikasärdrag. Liksom kontorsfastighetenåterfinns hotellfastigheten oftast icentrala lägen. Fastighetens värde ärdock i högre grad än industrifastig-heten beroende av verksamhetenslönsamhet. Hyreskostnaden utgören stor del av hotellrörelsens kost-nader då fastigheten är råvaran i denförädlade produkt som hyrs ut iform av hotellrum. Vidare har hotell-fastigheten i allmänhet endast enhyresgäst, hotelloperatören.

Sammantaget innebär dessa sär-drag att mycket stora krav ställs påhotellhyresavtalets utformning dåhyresintäkten i hög utsträckning styrfastighetens värde. Varje avtal är enkonsekvens av en omfattande mark-nadsanalys som inkluderar mark-nadsförändringar och olika aktörerskonkurrenskraft på kort och långsikt. Våra avtal reglerar en stormängd frågor mellan fastighetsägareoch hyresgäst och är ofta mycketomfattande. Utformningen av vårahyresavtal är situationsanpassad ochspeglar Pandox arbete som aktivägare.

Hyresintäkter kan minska bero-ende på att hotellmarknaden vikereller att operatörens betalningsför-måga försvinner. Med olika teknikerkan vi begränsa vår risk i en fallande

marknad samtidigt som vi får del ien stigande. Skulle operatörensbetalningsförmåga försämras har vikompetens att driva hotellrörelsensjälva. Därmed reduceras den opera-tiva risken.

AVTALSTYPER

Det existerar ett antal typavtal somhar helt olika egenskaper. Pandoxarbetar i huvudsak med fasta ochomsättningsbaserade avtal eller enkombination av dessa.

Fasta avtal är oftast inflations-säkrade genom att de är kopplade tillKPI-utvecklingen. Avtalsformenanvänds på mogna marknader och iväl etablerade produkter. Vidare kanden lokala konkurrenssituationenomöjliggöra andra avtalsformer. Ettfast avtal begränsar både vår avtals-risk men också vår potential. AvPandox totala hyresintäkter utgörfasta hotellhyresavtal 36 procent.

Omsättningsbaserade avtal ärknutna till hotellrörelsens försälj-ning. Avtalsformen ger Pandox del itillväxt, både i marknaden och imarknadsandel. För att begränsa vårrisk är avtalen oftast försedda meden minimihyra (golvhyra). Dettainnebär att operatören garanterar enlägsta hyra. Olika intäktsslag harolika marginaler, varför våra omsätt-ningsbaserade avtal oftast är differen-tierade. Detta innebär att hyran utgårmed olika procentsatser baserat påde olika intäktsslagens bärkraft. Av Pandox totala hyresintäkter utgöromsättningsbaserade avtal 54 pro-cent varav 63 procent med golvhyra.

Resultatbaserade avtal innebäratt hotellfastighetsägaren får del avoperatörens driftsresultat. Drifts-resultatet skapas av marknadsläget,andel av marknaden samt opera-

VERKSAMHETEN

Avtalstyper

Hotellhyresavtalets utformning styr i högutsträckning hotellfastighetens värde.

10

Fasta avtal övriga lokaler

Fasta avtal

Omsättningsbaserade avtal med golv

Omsättningsbaserade avtal

Resultatbaserade avtal

Egna operatörsbolag

Hyresintäkter per avtalstyp 1998

törens förmåga att driva verksam-heten effektivt. Avtalsformen ställerhöga krav på att hotellfastighetsäga-ren både förstår hotellbranschensfundamentala frågor och har förmågaatt bedöma ifall operatören har kun-skap att konkurrera på en specifikmarknad. Denna typ av avtal förut-sätter också att ägaren har kunskaperom ekonomistyrning av operatörs-bolaget. Resultatbaserade avtal kanibland kombineras med olika formerav golvhyra. Avtalskonstruktionenär lämplig i marknader med snabbtillväxt alternativt i samband medförändringar i verksamheten somskapar kraftig resultattillväxt.

Managementavtal innebär attfastighetsägaren också har operatörs-rollen men köper managementkun-skap. För detta betalar man en avgiftsom kan vara uppdelad i flera delarkopplad till omsättning och resultatför att båda parter skall få motivationatt driva en effektiv verksamhet.Avtalen som är vanliga i USA förut-sätter ett aktivt ägande och stor kun-skap om hotellbranschen. Manage-mentavtal kan vara lämpliga förhotellfastighetsbolag med specialist-kompetens då man kan integreraoperatörens verksamhet med sittägande och få större andel av drifts-resultatet.

Egna operatörsbolag. I vissa fallkan det vara motiverat att somhotellfastighetsägare ha en maximalkontroll även över hotellrörelsen.Exempel på detta kan vara att verk-samheten är i ett uppbyggnadsskede

eller som en tillfällig lösning medanman genomför ett operatörsbyte.Att driva verksamheten i egen regiger också full flexibilitet, t ex infören försäljning. Pandox har egenkompetens att driva hotell. Hyres-avtal som upprättas med egetoperatörsbolag är normalt omsätt-ningsbaserat utan golvhyra.

PANDOX AVTALSSTRUKTUR

Pandox avtalsstruktur speglar vårtaktiva och situationsanpasssadeägande. Avtalskonstruktionen styrsav faktorer som förväntad mark-nadsutveckling, lokal konkurrens,planerade investeringar samt val avoperatörer och distributörer. Genomatt kombinera olika avtalstyper harvi fått en avtalsstruktur som till 63procent är rörlig och ger oss ökatkassflöde i en marknadsuppgångsamtidigt som vi genom fasta avtaloch garantihyror är skyddade till 70procent i en marknadsnedgång.

Hyresintäkter 1998 fördelade efteravtalstyp.

Mkr %

Egna operatörsbolag 3,4 2Resultatbaserade avtal 16,6 8Omsättningsbaserade avtal 44,2 20Omsättningsbaserade avtal med golv 74,4 34Fasta avtal 57,9 26Fasta avtal övriga lokaler 22,0 10

Totalt 218,5 100

NEVIO KUCIC

Bolagsjurist

Nevio har efter avlagd juristexamenvid Lunds Universitet och studiervid University of Montreal tjänst-gjort på tingsrätt samt arbetat påadvokatbyrå. Nevio anställdes påPandox 1996.

Som bolagsjurist bistår Neviokoncernen med juridisk sakkun-skap. Det innebär främst utform-ning och upprättande av hotell-hyresavtal och andra hyresavtalsamt arbete med Pandox avtals-optimering. Vidare arbetar Neviomed avtal och juridisk due dili-gence i samband med förvärv ochavyttring av fastigheter och fastig-hetsbolag.

11

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2005 och

senare

200420032002200120001999

Hyresavtalen förfallostruktur

Mkr

MILJÖPOLICY

Pandox skall aktivt arbeta för enverksamhetsstyrning som säkrar enmiljöriktig och bärkraftig förvalt-ning. Miljöarbetet skall bedrivas somen integrerad del av det löpandearbetet med hotellfastigheterna.

Pandox skall arbeta för att hotell-fastighetsägare och hotelloperatörergemensamt utvecklar metoder ochsystem för ett ekologiskt hållbartsynsätt.

Den grundläggande tanken iPandox miljöarbete är att genomanvändning av förnyelsebara resurseri ett kretslopp minska utsläpp ochförbrukning av naturresurser.

Pandox skall i första hand anlitaleverantörer, entreprenörer och kon-sulter som har en uttalad miljöpolicy.

MILJÖMÅL

De övergripande målen för miljö-arbetet har konkretiserats i följandedelmål:- Systemen för uppföljning av

vatten och energiförbrukning skallvidareutvecklas för att möjliggörafortsatta energibesparingar.

- Pandox hotellfastigheter skallanslutas till fjärrvärmesystem närså är möjligt.

- Pandox skall aktivt verka för attminska antal typer och mängderav kemiska produkter i sin för-valtning.

- Pågående konvertering av kylan-läggningar till andra miljöriktigaköldmedium skall snarast slutföras.

- Vid projektering och upphandlingav om – och tillbyggnad skall miljö-märkta, kretsloppsanpassade ochenergisnåla lösningar prioriteras

- Den pågående miljöinventeringenav fastighetsbeståndet skall slut-föras under 1999.

VERKSAMHETEN

Miljöpolicy

12

Hotellmarknaden satsar på en miljöprofileradverksamhet. Tyngdpunkten i miljöarbetetligger på fastighetsförvaltningen och i samar-betet med hotelloperatörerna. För att hanterafrågorna har Pandox utformat en miljöpolicy.

Pandox arbete med att åtgärdaidentifierade problem relaterade tillmilleniumskiftet har påbörjats ochkommer att slutföras under förstahalvåret 1999. Det är primärt inomtre områden Pandox påverkas.- Egna affärssystem- Tekniska installationer i egna

fastigheter- Kunder/leverantörers beredskap

Vad avser affärssystem använderPandox idag två system som ärväsentliga för driften:Hyresadministration och ekonomi-system. Båda dessa system kommerunder första halvåret 1999 att ersättasmed system som är 2000 års certi-fierade.

Tekniska installationer i egnafastigheter har kartlagts och ett åt-gärdsprogram är inom kort slutfört.Därvid har de system som är väsent-liga för fastighetens tekniska drift ochfunktion identifierats och fortsattaundersökningar koncentrerats till:

- Brandlarmsanläggningar- Hissar - Styr- och övervakningsanlägg-

ningar för ventilation, kyla, ochvärme.

För att säkerställa drift av realtids-styrda styr- och övervakningssystempågår inventering med målsättningatt inventeringen och eventuellanödvändiga modifieringar skall varaavslutade andra kvartalet 1999.

Vid årsskiftet hade ca 90 procentav systemen kontrollerats och ingafelaktigheter konstaterats.

Vad avser kunder/leverantörerpågår en fortsatt dialog och genom-gång av de viktigaste motparternamed målsättningen att senast perhalvårsskiftet 1999 erhålla en bekräf-telse på att de har säkerställt sinasystem.

Sammantaget är det Pandoxbedömning att riskerna förknippademed milleniumskiftet är små förPandox verksamhet.

FOLKE HOLMQVIST

Fastighetschef

Folke är i grunden byggnads-ingenjör och har tjugofem årserfarenhet från entreprenads-branschen samt fem år somVerkställande direktör för etthotellbolag. Därefter var hanfastighetschef på Securum Hotel& Turism AB. Folke var med om bildandet av Pandox 1995 och har varit anställd sedan dess.

I Folkes ansvarsområde ingårdrift och underhållsfrågor samtteknisk förvaltning i övrigt förkoncernens samtliga hotellfastig-heter. Han ansvarar också förplanering och genomförande avom- och tillbyggnad av hotell-fastigheterna samt för myndig-hetskontakter. Folke ansvarar vid förvärv av hotellfastigheter för besiktningar och tekniskutvärdering.

År 2000

13

Risker förknippade med milleniumskiftetbedöms som små för Pandox verksamhet.

PANDOX MARKNAD

Pandox prioriterade marknadsseg-ment är hotellfastigheter större än 75rum, i centrala lägen och med inrikt-ning på affärsresande. Hotellen skavara belägna i större orter i Sverigeoch övriga Norden. Detta segment

omfattar i Sverige 168 hotell medsammanlagt 24 900 rum. Dessa hotellhar 30 procent av samtliga hotellrumi Sverige och en genomsnittlig stor-lek om 148 rum. Övriga 1 529 hotellhar sammanlagt 60 400 rum och engenomsnittlig storlek om 38 rum.

Av de 28 hotellfastigheter Pandoxäger uppfyller 21 samtliga dessakriterier. Detta ger en andel om 13procent av kapaciteten i marknads-segmentet.

HOTELLMARKNADENS AKTÖRER

Den totala hotellmarknaden omfattarett antal större aktörer, som harolika prioriteringar och olika aktivi-tetsnivåer beroende på konjunktur-läge. Dessa aktörer skapar dessutomsin lönsamhet med olika metoder.Detta gör hotellbranschen komplexoch har en direkt påverkan på värdeti en hotellfastighet. De större aktö-rerna är byggare, ägare av hotellfas-tigheter, operatörer som driver ochäger verksamheten samt marknads-förings- och försäljningsorganisa-tioner (distributörer) som via sinavarunamn och försäljningsinsatserförser hotellen med gäster.

BYGGARE

Byggarna initierar nya hotellprojekt.Deras motiv är främst att få bygga,inte att vara långsiktiga fastighets-ägare. De är ofta mer aktiva i hög-konjunktur.

HOTELLFASTIGHETSÄGARE

Det finns olika typer av ägare tillhotellfastigheter:

Operatörer – Hotellbolag som ägerbåde fastighet och rörelse.

Diversifierade fastighetsägare –Dessa äger flera typer av fastigheteroch saknar ofta specialistkompetensinom hotell.

Renodlade hotellfastighetsbolag –Dessa äger endast hotellfastigheteroch kan genom specialkompetens

MARKNADEN

Marknadsbeskrivning

14

För att förstå och analysera hotellfastighetsmarknaden är det viktigtatt känna till hur hotellmarknaden fungerar, vilka olika aktörer somfinns och hur dessa agerar. I Sverige finns 1 697 hotell som ägs, drivsoch distribueras på många olika sätt.

Fördelning av hotell i Sverige

Antal Antal Genomsnittligthotell rum antal rum

Samtliga hotell 1 697 85 300 50

därav belägna på Pandoxprioriterade orter 397 35 200 89

varav hotell med 75 rum eller fler 207 32 100 155

och med inriktning mot affärsresenärer 183 26 600 145

samt med mer än 50% hotellrelaterad yta 168 24 900 148

Källa: Pandox.

Svenska hotellfastighetsägare

Antal hotell i Sverige, jan 1999 Kategori

Capona 37 Renodlad hotellfastighetsägarePandox 29 Renodlad hotellfastighetsägareHotellus 14 Renodlad hotellfastighetsägareFirst Host 12 Renodlad hotellfastighetsägareChoice Hotels 10 OperatörWihlborg 9 Diversifierad fastighetsägareBalder 9 Diversifierad fastighetsägareSkandia 8 Diversifierad fastighetsägareSSRS Holding 8 Operatör Nordisk Renting 4 RentingbolagCA Bygg 4 Byggare / Diversifierad fastighetsägareFolksam/AMF-S 3 Diversifierad fastighetsägareNCC 2 Byggare / Diversifierad fastighetsägare

Källa: Pandox.

aktivt äga, förvalta och vid behovdriva hotell.

OPERATÖRER

Om ägaren av hotellfastigheten väl-jer att inte driva verksamheten självär ett alternativ att hyra ut fastighe-ten till en operatör. Operatören blirdå ansvarig för att hotellet drivs påett effektivt och rationellt sätt.Fastighetsägaren kan knyta till sigoperatören via olika typer avtal, t exfasta eller rörliga hyresavtal baseradepå verksamhetens omsättning ellerresultatbaserade avtal.

Ett annat alternativ är manage-mentavtal där hotellfastighetsägarenäven äger hotellverksamheten ochköper hotellmanagementkunskap.

DISTRIBUTÖRER

En distributör har till uppgift attmarknadsföra ett hotell, framför alltpå dess fjärrmarknader. Detta sker ihuvudsak genom tillhandahållandeav varumärke, säljorganisation,reservationscentral, samt marknads-aktiviteter, t ex lojalitetsprogram.Viktiga egenskaper är god mark-nadstäckning och väl utvecklade IT-system.

Vissa bolag, t ex Scandic Hotels, ärbåde operatörer och distributörermedan andra, t ex Best Westernenbart är distributörer.

UTHYRNING AV HOTELLRUM

Ett hotell omfattar ofta flera olikaverksamheter, t ex restauranger ochkonferenslokaler. Det viktigasteintäktsslaget är dock alltid försälj-ning av hotellrum då detta ger dehögsta marginalerna.

Det faktum att efterfrågan starktvarierar mellan olika säsonger, menäven under en vecka innebär att etthotell i allmänhet arbetar med ettstort antal pris- och produktkombi-nationer. Förmågan att kunna ut-nyttja dessa, d v s att sälja rätt pro-dukt till rätt kund och till rätt prisför att därigenom skapa en optimalbalans mellan volym och pris brukarkallas yield management.

Distributörens förmåga att gene-rera intäkter kombinerat med opera-törens förmåga att skapa lönsamhetär helt avgörande för fastighetensvärde. Det är därför av störstabetydelse att man som hotellfastig-hetsägare har insikt i och kunskapom denna process.

NIKLAS BERGLUND

Affärsområdeschef

Niklas är civilekonom frånHandelshögskolan i Göteborg.Han har tidigare arbetet somBusiness Controller på PolicyManagement och Grand Hôtel iStockholm. Därefter arbetadeNiklas som Business Controlleroch projektledare på SecurumHotel & Turism AB. Niklas varmed om bildandet av Pandox 1995och har varit anställd sedan dess.

Som affärsområdeschef harNiklas resultatansvar för en del avhotellfastighetsportföljen. Detdagliga arbetet innebär framförallt kontakter med hotellopera-törerna och att samordna Pandoxspecialistkompetenser inom hotell,fastigheter, juridik och analys isyfte att optimera hotellfastig-heternas driftsnetto. Affärsom-rådeschefen ansvarar också föruthyrningen av hotellfastigheternaoch för planering av investeringar.

15

Större operatörer verksamma i Sverige

Antal hotell i Sverige, Jan 1999 Varumärken/Distributörer

Scandic Hotels 57 ScandicFirst Hotels 23 FirstProvobis Hotels 14 Provobis/SupranationalSSRS Elite Hotels 11 Elite/Best WesternSoftware Hotels 10 Software Choice Hotels 9 ChoiceSAS Hotels AB 7 Radisson SAS Hotels Worldwide

Källa: Pandox.

Större distributörer verksamma i Sverige

Antal hotell i Sverige, Jan 1999

Sweden Hotels 93Scandic Hotels 60Best Western Hotels 47First Hotels 35Provobis Hotels 14Radisson SAS Hotels Worldwide 12Choice Hotels 9Sheraton Hotels 2

Källa: Pandox.

KAPACITET

I Sverige finns 1 697 anläggningarvilka SCB anser definierbara som”hotell”. SCBs definition omfattaraffärshotell, turisthotell, konferens-anläggningar och kursgårdar. Stati-stiken omfattar anläggningar med enstorlek från två till 465 rum och medett genomsnitt på cirka 50 rum.Hotell som ligger i Pandox priorite-rade orter samt är större än 75 rumuppgår till sammanlagt 207 styckenmed tillsammans 32 100 rum. Dettager en genomsnittlig storlek om 155rum.

BELÄGGNING

Under 1998 såldes totalt 14,4 mil-joner rumsnätter i Sverige, vilket ären ökning om 5,1 procent jämförtmed 1997. Kapacitetsutnyttjandet(beläggningen) uppgick till 46 pro-cent.

Nedan till vänster visas utveck-

lingen av beläggningsnivån underperioden 1989–1998 i Sverige samtför Stockholm, Göteborg ochMalmö. Diagrammet visar att kapa-citetsutnyttjandet är fortsatt stark påsamtliga storstadsmarknader.

Nedan till höger visas belägg-ningen i Sverige totalt, på hotellstörre än 75 rum i Pandox priorite-rade orter samt på resterande hotell iSverige.

Av diagrammet framgår att be-läggningen på de större hotellen iPandox prioriterade orter liggerklart över rikets genomsnitt. Belägg-ningen för dessa hotell uppgår till 61procent i genomsnitt. Beläggningenför övriga hotell uppgår till 38 pro-cent i genomsnitt.

Inte bara den lokala marknadenär viktig, utan även läget inom orten.Detta kan belysas med beläggnings-utvecklingen i de tre storstädernaStockholm, Göteborg och Malmö.

Den totala beläggningen i dessa orteruppgår till 66 procent. Pandoxbedömning är att anläggningar icentrala lägen har en beläggning omca 75 procent medan mindre centralalägen ligger under 55 procents belägg-ning. Skillnaden i intäkter blir ännustörre då motsvarande differenseräven finns vad gäller genomsnittligarumspriser.

MÅLGRUPPER

I den offentliga statistiken definierasalla resenärer som turister, oavsettsyftet med resan/övernattningen.Dessa delas sedan upp i företags-marknad och privatmarknad.Företagsmarknaden delas i sin turupp i enskilda affärsresenärer ochkonferensresenärer. Privatmark-naden delas upp på motsvarande sätti gruppresenärer och enskilda fritids-resenärer.

MARKNADEN

Hotellmarknaden i Sverige 1998

Under 1998 såldes totalt 14,4 miljoner rumsnätter i Sverige. Detta ären ökning från 1997 med 5,1 procent

30%

40%

50%

60%

70%

80%

MalmöGöteborgStockholm Sverige1998199719961995199419931992199119901989

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Övriga hotellHotell > 75 rum i Pandox prioriterade orterSverige199819971996199519941993

16

Fördelning per målgrupp 1997–1998samt förändring i 1 000-tals över-nattningar och i %

Belagda rum (1 000-tal) %

Enskilda +481 +7Konferens -29 -1

Företagsmarknad +452 +5Grupp +61 +5Enskilda +135 +5

Privatmarknad +196 +5

Summa +648 +5

Källa: SCB.

Tabellen visar att den huvudsakligamarknadstillväxten sker i segmentetföretagsmarknad. För att erhålla enoptimal beläggning behövs docksamtliga målgrupper då de komplet-terar varandra väl. Under de perioderaffärsresandet är lågt ökar fritids-

resandet. Detta är en av förklaringarnatill att hotell i storstäder har högrebeläggning än hotell på mindre orter.

KONJUNKTURBEROENDE

Hotellbranschens utveckling följernormalt utvecklingen av det allmännaekonomiska klimatet i landet.Diagrammet nedan visar hur antaletbelagda hotellrum och bruttonational-produkten (BNP) i Sverige utveck-lats under perioden 1984–1998. Avdiagrammet framgår tydligt hur denlåga ekonomiska aktiviteten i börjanav 1990-talet avspeglade sig i hotell-branschens utveckling.

En ytterligare korrelation mellanhotellbeläggning och BNP kanförklaras av tabellen nedan där detframgår att majoriteten av gästernaär inrikes affärsresenärer vilket visaratt beroendet av näringslivet ärpåtagligt.

17

PETER TENGSTRÖM

Analytiker

Peter är utbildad inom hotell-industrin både i Schweiz ochUSA. Han har en Bachelor ofScience in Hotel administrationfrån Cornell University 1997.Peter har arbetat på hotell i bådeSchweiz och Sverige. Vidare harhan arbetat på konsultfirman HVS International i London medmarknads- och lönsamhetsstudierför hotell.

Efter sin examen arbetadePeter hos hotellfastighetsmäklarenHotel Partners International iLondon med försäljning ochstrategiplanering för internationellahotellkedjor. Peter anställdes hosPandox i augusti 1998.

Som analytiker arbetar Petermed utvärdering och analys avden löpande verksamheten samtav investeringar och utvecklings-projekt i den befintliga hotell-fastighetsportföljen. Detta sker inära samarbete med affärsområdes-cheferna. Vid förvärv och avytt-ringar av hotellfastigheter ansvararPeter för operatörskalkyler samtkassaflödesvärderingar. Han ärockså ansvarig för utveckling ochunderhåll av Pandox IT-systemför marknadsinformation m m. I detta ansvar ingår att systematisktsamla in, bearbeta och samman-ställa information om hotell-branschen.

Antal belagda hotellrumBNP i fasta priser

90

95

100

105

110

115

120

125

130

135

140

19971996199519941993199219911990198919881987198619851984 1998

Andelen hotellövernattningar efter nationalitet och segment

Ursprungsland % Segment %

Sverige 78 Affärsresenärer 52Övriga Norden 6 Konferens 17Övriga Europa 11 Turist 10Övriga världen 5 Grupp 21

Källa: SCB.

17

HOTELLMARKNADEN I STOCKHOLM

Då Stockholm 1998 var Kultur-huvudstad har efterfrågan på hotell-rum varit fortsatt stigande. Under1998 sattes ett nytt rekord med när-mare 2,7 miljoner rumsnätter vilketgav en beläggning om 72 procentoch därmed den högsta i Sverige.

Stockholms hotellmarknad bestårav ett antal geografiska delmark-nader samt olika marknadssegment.Variationerna mellan dessa är stora.Intressant att notera är att Arlanda-marknaden är Sveriges fjärde störstahotellmarknad efter de tre stor-städerna.

Under 1998 svarade affärsrese-närer för 66 procent av det totalaantalet hotellövernattningar i Stock-holmsområdet. Den totala ökningenav hotellövernattningar i Stockholmunder de tre senaste åren uppgår till14 procent både för företagsmarkna-den och privatmarknaden. Dock ärföretagsmarknadens tillväxt en vikti-gare faktor då intäkterna generellt ärhögre i detta segment. Under 1998var 41 procent av hotellgästerna iStockholmsområdet utländska gäster.Motsvarande siffra för landet somhelhet är 22 procent.

Stockholmsmarknaden omfattar105 hotell med en sammanlagd kapa-citet om ca 10 350 rum. Den genom-snittliga storleken uppgår således tillca 100 rum per hotell. Många avhotellen är små, endast 40 hotell har75 rum eller fler. Stockholms trestörsta hotellanläggningar är Sheratonmed 459 rum, First Hotel Amarantenmed 410 rum och Provobis SergelPlaza Hotel med 406 rum.

Då Stockholm är Sveriges isärklass viktigaste marknad finnssamtliga svenska distributörer repre-senterade där. Antalet internationellaaktörer är dock lågt. Utöver Sheratonfinns Radisson, genom samarbetetmed SAS, representerat med femhotell.

HOTELLMARKNADEN I GÖTEBORG

Göteborgs hotellmarknad är Sverigesnäst största. Efterfrågan under 1998var drygt 1,2 milj rumsnätter, enökning med 6 procent sedan 1997.Beläggningen uppgår till 62 procent,landets näst högsta.

Ökningen av hotellövernatt-ningar i Göteborg de tre senaste årenuppgår till 16 procent. Under 1998svarade affärsresenärer för 69 pro-cent av hotellövernattningarna.

Göteborgsmarknaden omfattar52 hotell med sammanlagt ca 5 560rum varav 23 stadshotell med till-sammans 4 500 rum. Göteborgs femstörsta hotell är Provobis HotelEuropa med 465 rum, Sheraton med347 rum, Panorama Hotel med 339rum, Scandic Crown Hotel med 320rum och Radisson SAS Park Avenuemed 318 rum (ägs av Pandox). Ettflertal nya projekt är under projek-tering i city bland annat ett nytt 140-rumshotell mitt i city. Ett kapacitets-tillskott av denna storlek sänkerbeläggningen i Göteborg med ca 1 procentenhet.

Beläggningsnivåer i procent1992–1998

Göteborgs Göteborgs kommun centrum

1992 50 551993 53 601994 55 611995 61 671996 58 651997 60 671998 62 71

Källa: SCB.

HOTELLMARKNADEN I MALMÖ

Malmö är Sveriges tredje störstahotellmarknad. Efterfrågan 1998 varstrax över 550 000 rumsnätter, vilketgav en beläggning om 55 procent.Tillväxttakten i antalet hotellöver-nattningar planade ut under 1997men fortsatte uppåt under 1998.Under perioden 1993–1998 ökadeantalet övernattningar med 43 pro-cent. Ökningen är till stor del hän-förlig till segmentet affärsresenärer.

Under 1998 var 24 procent avhotellgästerna i Malmö utländskagäster vilket är nära snittet för riket.Malmömarknaden (Malmö kom-mun) omfattar 29 hotell med ensammanlagd kapacitet om ca 2 700rum varav 14 stadshotell med till-sammans 1 984 rum. Malmös trestörsta hotell är Scandic Hotel S:tJörgen med 265 rum (ägs av Pandox),Radisson SAS Hotel med 223 rumoch Scandic Hotel Triangeln med208 rum.


Malmö Malmö kommun centrum

1992 42 481993 41 461994 48 521995 52 541996 54 581997 52 561998 55 61

Källa: SCB.

MARKNADEN

18

Beläggningsnivåer i procent 1992–1998

Stockholms Stockholms Stockholm Stockholmkommun centrum norr söder Arlanda

1992 53 60 42 36 441993 58 66 43 37 441994 63 73 48 43 481995 67 76 55 52 591996 67 77 56 51 601997 68 78 59 51 631998 72 81 64 57 68Källa: SCB.

REGIONS- OCH UNIVERSITETSSTÄDER

I Sverige finns cirka 35 universitets-och regionsstäder. Av dessa harPandox identifierat 20 orter somingår i Pandox prioriterade segmenttillsammans med storstädernaStockholm, Göteborg och Malmö.Dessa 20 orter har valts då man kanpåvisa att de har en underliggandestabil marknad, där den lokalaBNP:n under de senaste åren harvuxit starkt och förväntas göra detäven i fortsättningen.

Hotellmarknaden i dessa orter ärväl segmenterad vilket skapar godaförutsättningar för operatörerna attöka sin beläggning och snittpriser.Denna potential är mycket viktig förde nationella och internationellaoperatörer som Pandox arbetar med.Dessa orter sammanfaller dessutommed större operatörers strategiskamarknader vilket skapar god efter-frågan att driva Pandox hotellfastig-heter. I nedanstående tabell kanutläsas att den genomsnittliga belägg-ningen för dessa 20 orter höjdes meden procentenhet under 1998.Generellt kan man säga att utveck-lingen var positivt med undantag förKalmar. Detta berodde på att 1997var ett rekordår då Kalmar bl a firadesitt 600-års jubileum. Det samman-lagda utbudet i Pandox prioriteraderegions- och universitetsstäder om-fattade ca 17 500 rum med en årligefterfrågan om ca 310 000 rums-nätter.

Under 1998 och i början av 1999har Pandox förvärvat hotellfastig-heter i ytterligare två prioriteradeorter där man tidigare inte var repre-senterade, Luleå och Lund. Nedanlämnas en detaljerad beskrivning avdessa för Pandox nya orter.

HOTELLMARKNADEN I LULEÅ

Luleå hade en efterfrågan om 147 000rumsnätter 1998. Beläggningen 1998uppgick till ca 44 procent och har desenaste åren varit mycket stabil.Luleåmarknaden omfattar 10 anlägg-ningar med sammanlagt drygt 900rum. De större hotellen är RadissonSAS Luleå med 217 rum (ägs avPandox), Scandic Hotel (159 rum),och Luleå Stads Hotell (135 rum).


Luleåskommun

1992 441993 431994 491995 451996 431997 431998 44

Källa: SCB.

HOTELLMARKNADEN I LUND

Lund är en av landets största univer-sitetsstäder och har under de senasteåren haft en stark industriell tillväxt.Lund hade 1998 en efterfrågan om136 000 rumsnätter. Beläggningen1998 uppgick till ca 58 procent ochhar under de senaste tre åren ökatmed 18 procent. Lundamarknadenomfattar 11 anläggningar. Bland destörre hotellen kan nämnas StarHotel med 196 rum (ägs av Pandox),Lundia Hotel (97 rum), GrandHotel (80 rum) och Good MorningHotell med 69 rum.


Lundskommun

1992 431993 431994 501995 531996 551997 551998 58Källa: SCB.

MARKNADEN

19

Beläggningsnivåer i procent 1997 1998

Pandox prioriteradeRegions- och universitetsstäder 48 49Uppsala 47 50Linköping 47 49Helsingborg 50 52Jönköping 45 47Karlstad 50 50Kristianstad 37 42Östersund 49 52Luleå 43 44Kalmar 49 43Skövde 41 42

PROVOBIS HOTEL KRAMER

Pandoxhotellfastigheter

PANDOX HOTELLFASTIGHETER

Guldgränd 8, Stockholm, 08-517 35 300

Operatör: Scandic Hotels

Distributör: Scandic Hotels/Holiday Inn

Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat

Hotellet är ett förstaklasshotell beläget vid Slussen icentrala Stockholm. Scandic Hotel Slussen riktar sigtill affärsresenärer, konferensgrupper och turister.Hotellet har 292 rum, kongressal, konferenslokaler,två restauranger, bar, motionsanläggning och pool.

Byggnationen utgörs av två nyare hotellbyggnaderuppförda 1989.

Scandic Hotel Slussen

Benstocksvägen 1, Stockholm-Arlanda, 08-593 618 00

Operatör: SAS International Hotels

Distributör: Radisson SAS Hotels Worldwide

Hotellhyresavtal: Fast

Radisson SAS Arlandia Hotel är ett av två flygplats-hotell i direkt anslutning till Arlanda flygplats.Hotellet riktar sig främst till affärsresenärer, konfe-rensgrupper och charterturister. I hotellet, som är ettav Sveriges största, finns 343 rum, två restauranger,bar, 30 konferens- och grupprum samt swimming-pool och motionsanläggning.

Byggnaden utgörs av fem våningsplan uppförda 1979och tillbyggda 1989. På fastigheten finns även tvåmindre träbyggnader som används till kontorrespektive konferenslokaler

Radisson SAS Arlandia Hotel

Aniaraplatsen 8, Sollentuna, 08-92 01 00

Operatör: Provobis Hotels

Distributör: Provobis/Supranational

Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med golvhyra

Hotellet ligger i direkt anslutning till Sollentuna-mässan i norra Stockholm. Provobis Star Hotel är ett fullservicehotell med en omfattande konferens-verksamhet och har 269 rum varav 204 är sviter.Hotellet var Sveriges första svithotell. Provobisövertog driften av hotellet i mars 1998.

Byggnaden uppfördes 1985/1988. Fastigheten ägs till50 procent av Pandox och resterande del ägs av JMByggnads och Fastighets AB. Ägandet sker genomdelad lagfart varför varje delägare direkt erhåller sinandel av resultat och kassaflöde.

Provobis Star Hotel

Hotellvägen 1, Upplands-Väsby, 08-590 931 00




Hotellet är beläget längs E4 i Upplands-Väsby mel-lan Stockholm och Arlanda flygplats. Scandic Hotelhar 150 rum samt restaurang och konferenslokaler.Hotellet erbjuder en prisvärd produkt i bra läge bådeför centralorten Upplands-Väsby och den bilburnegästen.

Byggnaden uppfördes 1986.

Scandic Hotel Upplands-Väsby

22


Mässvägen 1, Älvsjö, 08-99 02 20

Operatör: Cadhotels AB

Distributör: First Hotels


Hotellet är beläget intill Stockholms största mäss-anläggning, Älvsjömässan, cirka 15 minuters resvägfrån Stockholms centrum. First Hotel Royal Star har103 rum samt restaurang och konferenslokaler.Hotellet är ett mellanklasshotell som främst riktarsig till mässbesökare, affärsresenärer och konferens-grupper.

Byggnaden uppfördes 1973. På tomträtten finnsoutnyttjad byggrätt om cirka 5 000 kvm hotellyta.

First Hotel Royal Star

Stora Nygatan 5, Malmö, 040-773 00




Hotellet som är centralt beläget är Malmös störstahotell. Scandic Hotel S:t Jörgen är ett förstaklass-hotell med 265 rum, konferenslokaler, restaurangoch barer. Hotellet riktar sig till affärsresenärer,turister och konferensgrupper.

Byggnaden uppfördes 1967 och renoverades delvis1995.

Scandic Hotel S:t Jörgen

Stora Badhusgatan 2B, Göteborg, 031-17 40 50

Operatör: Samhall Restaurang

Distributör: –


Hotellet är beläget inom vallgraven i Göteborg ochhar 52 rum, frukostmatsal och konferenslokaler.Hotell Bohème är ett budgetklasshotell som riktarsig till affärsresenärer och turister.

Byggnaden uppfördes 1929 som bostadshus ochkonverterades till hotell 1987.

Hotell Bohème

Kungsportsavenyn 36-38, Göteborg, 031-17 65 20

Operatör: SAS International Hotels AB


Hotellhyresavtal: Resultatbaserat med golvhyra

Radisson SAS Park Avenue Hotel är ett av Sverigesmest välkända hotell och är beläget i bästa läge iGöteborg på Kungsportsavenyn. Hotellet har 318rum, restaurang, bar och en omfattande konferens-och bankettverksamhet.

Byggnaden uppfördes 1950 och tillbyggdes 1974. Enstörre renovering genomfördes i början av 1990-talet.

Radisson SAS Park Avenue Hotel

23


Stortorget 1, Malmö, 040-20 88 00


Distributör: Provobis Hotels/Supranational


Hotell Kramer är ett av Sveriges mest klassiska hotellbeläget vid Stortorget i centrala Malmö. Hotellet har113 rum, restaurang, bar och konferenslokaler.Provobis Hotel Kramer är av internationell standardoch riktar sig främst till affärsresenärer.

Byggnaden uppfördes 1875 och genomgick en total-renovering 1994.

Provobis Hotel Kramer

Jörgen Kocksgatan 3, Malmö, 040-10 18 00

Operatör: First Hospitality



Hotellet är centralt beläget med gångavstånd tillflygbåtarna och centralstationen i Malmö. FirstExpress Malmö har 101 rum, frukostmatsal ochlobbybar. First Express Malmö erbjuder ett limiteratservicekoncept som främst riktar sig till affärs-resenärer och turister.

Byggnaden uppfördes 1970 och omvandlades 1976till hotell. Renovering av hotelldelen skedde under1996.

First Express Malmö

Hotellplan, Jönköping, 036-10 00 00




Stora Hotellet är Jönköpings mest kända förstaklass-hotell, beläget i centrala Jönköping. Hotellet är ettklassiskt stadshotell med inriktning mot affärsrese-närer, konferenser och turister. Hotellet har 114 rum,två restauranger, tre barer, konferenslokaler samtbankettsal för 400 personer.

Byggnaden uppfördes 1860, tillbyggdes på 1930-taletoch renoverades delvis 1995.

Provobis Stora Hotellet

Storgatan 17, Luleå, 0920-940 00

Operatör: Max Hotellgrupp AB



Radisson SAS Luleå är Luleås största hotell med 209rum, restaurang, nattklubb och konferens. Hotelletär centralt beläget och riktar in sig på affärsresenärer,turister och konferensgrupper.

Byggnaden uppfördes 1976 och genomgår förnärvarande en omfattande hotellproduktförbättring.

Radisson SAS Luleå

24


First Hotel PlazaVästra Torggatan 2, Karlstad, 054-100 200




Hotellet är beläget centralt i Karlstad. First HotelPlaza är ett av Karlstads populäraste hotell för affärs-resenärer och konferensgäster. Hotellet har 121 rum,två restauranger, pub, nattklubb samt konferens-lokaler och är ett förstaklasshotell.

Byggnaden uppfördes 1929 och tillbyggdes 1991varvid en totalrenovering av fastigheten skedde.

Prästgatan 16, Östersund, 063-12 77 40

Operatör: Vanja Aronsson Hotel AB


Hotellhyresavtal: Resultatbaserat

Radisson SAS Hotel Östersund är ett förstaklassho-tell som riktar sig till affärsresenärer, turister ochkonferensgrupper. Hotellet är beläget i Östersundscentrum och har 177 rum, restaurang, bar, konfe-renslokaler och pool.

Byggnaden uppfördes 1978 och ägs via en bostads-rättsförening. Hotellanläggningen omfattar 8 766kvm och utgör 48 procent av fastighetens totala yta.Pandox äger via andelen i bostadsrättsföreningenendast den del av fastigheten som avser hotellanlägg-ningen och ansvarar enligt avtal med övriga bostads-rättsmedlemmar endast för den andel av föreningensskulder som avser hotellanläggningen.

Radisson SAS HotelÖstersund

Norra Strandgatan 9-11, Karlstad, 054-10 22 20



Hotellhyresavtal: Omsättnings- och resultatbaserat

Scandic Hotel Winn är Värmlands största affärsrese-hotell. Hotellet ligger centralt i Karlstad och har 199rum, restaurang, festvåning, konferenslokaler, relax-avdelning och garage. Scandic Hotel Winn är etthotell som riktar sig till affärsresenärer och konfe-rensgrupper.

Byggnaden uppfördes 1984 och tillbyggdes 1990 .

Scandic Hotel Winn

Sandbäcksgatan 6, Karlstad, 054-18 71 20




Scandic Hotel Karlstad är beläget vid E18 i Karlstad,ca 10 min från centrum. Hotellet har 143 rum, res-taurang och konferenslokaler.

Byggnaden uppfördes 1969 och tillbyggdes i etapper1976 och 1983.

Scandic Hotel Karlstad

25


Stortorget 8-12, Helsingborg, 042-12 01 70

Operatör: Sverigeråd AB



Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg är centraltbeläget vid Stortorget. Hotellet har en klassisk profiloch omfattar 117 rum, restaurang samt barer ochkonferenslokaler. Radisson SAS Grand HotelHelsingborg är ett förstaklasshotell som riktar sig tillaffärsresenärer, turister och konferensgrupper.

Byggnaden uppfördes 1926 och renoverades 1996.

Radisson SAS Grand HotelHelsingborg Storgatan 70-76, Linköping, 013-13 02 00




First Hotel Linköping är ett av Linköpings ledandehotell med 133 rum samt restaurang, bar och konfe-rensytor. Hotellet ligger centralt och är bl a känt försitt omfattande maltwhiskysortiment med över 200sorter.

Byggnaden uppfördes på 1960-talet.

First Hotel Linköping

Östra Storgatan 12, Kristianstad, 044-10 36 00

Operatör: Choice Hotels Scandinavia

Distributör: Choice Hotels


Quality Grand Hotel ligger centralt i Kristianstadnära Stora Torg. Hotellet som är kommunens störstahar 148 rum, konferenslokaler samt en omfattanderestaurang- och nattklubbsverksamhet. Hotelletdrivs sedan mars 1998 av Choice Hotels under varu-namnet Quality, vilket är Choice Hotels varumärkeför fullservicehotell.

Byggnaden är uppförd på 1960-talet samt om- ochtillbyggd i omgångar, senast 1989.

Quality Grand Hotel

Trädgårdsgatan 10, Skövde, 0500-41 07 90




Hotell i klassisk stadshotellstil väl beläget mittemotjärnvägsstationen i centrala Skövde. ProvobisBillingen Plaza är ett fullservicehotell som riktar sigtill affärsresenärer. Hotellet har 106 rum, en omfat-tande restaurangoch nöjesverksamhet samt konfe-renslokaler.

Byggnaden uppfördes 1888 och kompletterades 1939med ett anslutande annex samt påbyggdes med ytter-ligare en våning 1965.

Provobis Billingen Plaza

26


Skolgatan 45, Uppsala, 018-10 20 00

Operatör: Cadhotels AB



Hotell Linné är ett mellanprishotell av god standard.Hotellet ligger centralt i Uppsala och har 116 rum,restaurang och stor konferensverksamhet. I anslut-ning till hotellet äger Pandox också en obebyggdtomt med byggrätt.

Byggnaden är ursprungligen uppförd i slutet av1800-talet men om- och tillbyggd i omgångar, senast1987.

First Hotel Linné

Stora Torget 12, Eslöv, 0413-160 10

Operatör: Hotell och Restaurang Sten Stensson AB

Distributör: Hotellbanken


Hotellet är Eslövs enda hotell och ligger centralt vidStora Torget. Med sina 80 rum och en omfattanderestauration är Sten Stensson Sten Eslövs stadshotell.Eslöv ligger cirka 20 minuters bilväg från Malmö ochLund.

Byggnaden uppfördes 1915 och totalrenoveradesunder 1988.

Hotell Sten Stensson Sten

Strandgatan 12, Mora, 0250-717 50




Hotellet är beläget i Mora centrum och har 140 rum,konferenslokaler, restaurang, bar och pool. FirstHotel Mora är ett mellanklasshotell med inriktningpå affärsresenärer, turister och konferensgrupperHotellmarknaden i Mora omfattar 7 hotell med till-sammans 380 rum. Marknaden kan uppskattas tillcirka 50 000 rumsnätter.

Byggnaderna uppfördes ursprungligen på 1830-taletoch har tillbyggts vid olika tidpunkter, senast 1990.Under 1996-1997 genomfördes en omfattande reno-vering och omprofilering av hotellet.

First Hotel Mora

Dragonvägen 7, Kalmar, 0480-46 93 00




Scandic Hotel Kalmar ligger utmed väg E22 därdenna passerar genom Kalmar. Hotellet har 148hotellrum, restaurang och konferensytor.

Byggnaden är ursprungligen uppförd 1969 och till-byggd i etapper 1970, 1977 och 1986.

Scandic Hotel Kalmar

27


Jannebergsvägen 2, Karlshamn, 0454-166 60




Scandic Hotel Karlshamn är beläget utmed väg E22vid infarten till Karlshamn ca 3 km från centrum.Hotellet har 99 rum, restaurang samt konferenslokaler.Karlshamnsmarknaden omfattar fem anläggningar.Utöver Scandic Hotel kan Hotell Carlshamn med132 rum nämnas.

Byggnaden är uppförd 1969 samt tillbyggd 1972.

Scandic Hotel Karlshamn

Kungsgatan 4, Boden, 0921-558 60

Operatör: AEM Hotell AB

Distributör: Good Morning Hotels


Good Morning Hotel ligger centralt invid järnvägs-stationen i Boden. Hotellet är ett lågprishotell av godstandard. Bodenmarknaden omfattar tre anläggningar,Good Morning Hotel med 51 rum, Hotell Bodensiamed 99 rum och Hotell Standard med 11 rum.

Byggnaden är uppförd 1990.

Good Morning Hotel

Smedsgatan 19, Sandviken, 026-25 40 50

Operatör: Britta och Marco Restaurang AB

Distributör: –


Stadshotellet Princess är Sandvikens ledande hotelloch riktar sig i huvudsak till affärsresenärer. Hotelletligger centralt i Sandviken och omfattar 84 hotellrum,dansrestaurang, två barer samt ett större diskotek.Kungsbergets skidanläggning ligger några kilometerfrån hotellet och det är ca 15 km till centrala Gävle.Sandvikenmarknaden omfattar 3 hotell med en upp-skattad snittbeläggning på 40 procent.

Byggnaden uppfördes 1937 samt om- och tillbyggdesi omgångar, senast 1986.

Stadshotellet Princess

Kyrkogatan 7, Enköping, 0171-290 50




First Hotel Park Astoria, ett mellanklasshotell med134 rum, är Enköpings ledande hotell. De huvud-sakliga målgrupperna är affärsresenärer, konferens-gäster och militärer. Hotellet har restaurang, pub,konferenslokaler och pool. Fram till årsskiftet dåoperatörsbolagets verksamhet togs över av Firstdrevs operatörsbolaget av Pandox i egen regi.Hotellmarknaden i Enköping kan uppskattas till 30 000 rumsnätter.

Byggnaden uppfördes 1950 samt om- och tillbyggdes1984.

First Hotel Park Astoria

28

Total Varav Taxerings- Tot hyres-

Anläggning Fastighetsbeteckning1 Rum Yta hotell2 kontor butiker övrigt värde intäkter(kvm) (kvm) (kvm) (kvm) (kvm) (Mkr) (Mkr)

StockholmScandic Hotel Slussen, Stockholm Överkikaren 31 T 292 18 416 15 725 2 097 594 176,0Provobis Star Hotel, Sollentuna5 Centrum 12 T 269 18 573 18 573 0 52,4Radisson SAS Arlandia Hotel,Arlanda Benstocken 1:5 T 343 15 260 15 260 0 61,2Scandic Hotel, Upplands-Väsby Vilunda 6:48 150 6 955 6 955 0 17,9First Hotel Royal Star , Älvsjö Herrgården 2 T 103 4 900 4 900 0 13,9

Summa Stockholm 1 157 64 104 61 413 2 097 0 594 321,4 69,0

Göteborg

Radisson SAS Park Avenue, Göteborg Lorensberg 28:4 318 21 998 21 998 0 226,8Hotell Bohème, Göteborg Inom Vallgraven 46:3 52 1 652 1 652 0 10,5

Summa Göteborg 370 23 650 23 650 0 0 0 237,3 37,0

Malmö

Scandic Hotel S:t Jörgen, Malmö S:t Jörgen 11 265 21 485 14 655 4 230 2 600 145,7First Express, Malmö Hamnen 22:2 T 101 8 195 4 161 2 344 1 690 36,0Provobis Hotel Kramer, Malmö Gripen 1 113 6 913 6 373 540 0 52,1

Summa Malmö 479 36 593 25 189 2 344 4 770 4 290 233,8 35,0

Regionstäder

Radisson SAS Hotel, Luleå Tjädern 19 209 12 166 12 166 0 36,9Provobis Stora Hotellet, Jönköping Alhambra 1 114 11 378 9 379 899 1 100 27,9Scandic Hotel Winn, Karlstad Negern 2 199 10 580 10 580 0 57,2Radisson SAS Hotel, Östersund Borgens 3 B 177 8 766 8 766 0 31,8Provobis Billingen Plaza, Skövde Fjolner 7 106 7 743 6 844 899 8,9Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Högvakten 7 117 6 832 5 845 987 0 19,8First Hotel Plaza, Karlstad Höken 1 121 5 907 5 581 326 0 44,2Quality Grand Hotell, Kristianstad Hovrätten 41 148 7 524 7 075 0 449 0 26,5First Hotel, Linköping Elden 9 och 10 133 6 540 6 195 0 145 200 26,1First Hotel Linné, Uppsala Dragarbrunn 4:10 och 4:11 116 5 831 5 831 0 0 0 27,1Scandic Hotel, Karlstad Sandbäcken 1:3 T 143 5 694 5 694 0 0 0 18,5Scandic Hotel, Kalmar Hammaren 4 T 148 5 485 5 485 0 0 0 11,3

Summa Regions- och Universitetsstäder 1 731 94 446 89 441 326 2 480 2 199 336,2 62,5

Övriga orter

First Hotel Mora , Mora Stranden 37:3 140 9 161 7 670 446 1 045 14,0Stadshotellet Princess, Sandviken Grillen 8 84 7 003 5 630 963 0 410 23,2Hotell Sten Stensson Sten, Eslöv Köpmannen 11 80 5 833 4 762 1 071 0 11,1First Hotel Park Astoria, Enköping Centrum 29:5 134 4 600 4 600 0 15,2Scandic Hotel, Karlshamn Stampens Trädgård 2 99 3 335 3 335 0 0 0 4,8Good Morning Hotell, Boden Tor 23 51 1 245 1 245 0 0 0 6,2Summa Övriga orter 588 31 177 27 242 963 1 517 1 455 74,5 15,0

Summa Pandox totalt 4 325 249 970 226 935 5 730 8 767 8 538 1 203,2 218,5

1) T=Tomträtt, B=Bostadsrätt.2) Omfattar hotell-, restaurangoch konferensytor.3) Inklusive inventariehyra.4) Inklusive hotellinventarier.5) Avseende statistikuppgifter redovisas hela fastigheten (100%).

medan redovisningsuppgifter avser Pandox andel (50%).6) Driftsöverskott justerat för under året sålda och köpta fastigheter.7) Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde på fastigheter

och hotellinventarier vid årets slut.

Fastighetsförteckning 1998

Stockholms-området 31%

Göteborgs-området 17%

Malmö-området 16%

Region-städer 29%

Övriga orter 7%

Hyresintäkter per geografiskt område


30

Varav Övr fastig- Tot förvalt- Drift och Drifts- Justerat Bokfört Direkt-

hotell3 kontor butiker övrigt hetsintäkter intäkter Underhåll överskott driftöverskott6 värde4 avkastning7

(Mkr) (Mkr) (Mkr) (Mkr) (Mkr) (Mkr) (Mkr) (Mkr) (Mkr) (Mkr) (%)

62,7 5,5 0,0 0,8 3,9 72,9 -15,5 57,4 56,2 605,8 9,3%

36,9 0,0 0,0 0,1 2,3 39,3 -4,1 35,2 35,2 415,3 8,5%

24,9 3,7 5,0 1,4 4,4 39,4 -8,2 31,2 31,2 303,5 10,3%

58,5 0,6 2,2 1,2 4,1 66,6 -14,7 51,9 59,6 642,4 9,3%

13,5 0,5 0,8 0,2 1,4 16,4 -5,3 11,1 12,4 118,2 10,5%

196,5 10,3 8,0 3,7 16,1 234,6 -47,8 186,8 194,6 2 085,2 9,3%

Hotell 90%

Övrigt 10%

Hotell 91%

Övrigt 9%

Ytor per lokaltypHyresintäkter per lokaltyp


31

1995

Pandox verksamhet startades i januari1995 då Skanska och Securum sam-manförde sju respektive elva hotell-fastigheter i ett gemensamägt bolag.Syftet var att genom fokuserad ochaktiv förvaltning skapa mervärde ifastigheterna. Från starten inleddesarbetet med att utveckla de 18 fastig-heterna som ingick i det nybildadebolaget. Parallellt utvecklades verk-samhetens system och metodik.Under året såldes en icke strategiskfastighet vilket innebar att Pandoxägde 17 hotellfastigheter vid åretsutgång. Egen operatörverksamhetbedrevs i tre av fastigheterna.

1996

Under 1996 vidareutvecklades systemoch metodik till Pandox-modellen.Det aktiva arbetet med förädlingenav hotellfastigheterna fortsatte ochtre icke strategiska fastigheter avytt-rades. I samband med detta avyttra-des även en av Pandox egna opera-törsverksamheter. Under året över-tog Pandox operatörsverksamheten iMora Hotell och drev vid åretsutgång egen operatörsverksamhet itre av koncernens fastigheter.Pandox ägde vid årets utgång 14hotellfastigheter.

1997

En refinansiering av Pandoxkoncer-nens lånestock genomfördes undervåren 1997. Den 23 juni 1997 notera-des Pandox på Stockholms Fondbörs.Ägarna Securum AB och SkanskaAB sålde ut hela respektive störredel av sitt innehav.

Under året förvärvades sju hotell-fastigheter. Det totala förvärvsprisetför de sju hotellfastigheterna uppgicktill 667 Mkr, varav fyra från WASAför 525miljoner. Förvärvet från WASApåverkade inte 1997 års resultat. En

icke strategisk fastighet avyttrades.Den 30 december 1997 träffades

överenskommelse med FastighetsAB Tornet om förvärv av åtta hotell-fastigheter med tillträde i mars 1998.Under hösten träffades hyresavtalmed First Hospitality vilket innebaratt de tog över operatörsverksam-heten i två fastigheter där Pandoxdrev egna operatörsbolag. Efter dennaförändring drev Pandox ett egetoperatörsbolag.

Antalet fastigheter vid 1997 årsutgång uppgick till 20 stycken.

1998

Under januari slutfördes en nyemis-sion riktad till Pandox befintligaaktieägare som ökade Pandox egnakapital med 205 Mkr efter emissions-kostnader. Emissionen var ett led ifinansieringen av förvärvet frånWASA. Den 2 mars tillträdde Pandoxde åtta fastigheter som förvärvatsfrån Tornet. Ekonomisk avräkningskedde den 31 mars vilket innebäratt detta bestånd ingår i resultatetmed nio månader. Den 2 septembertillträddes hotellfastigheten RadissonSAS Luleå. Den sammanlagda för-värvskostnaden för de nio fastighetersom förvärvats 1998 uppgick till 260Mkr. I november ingicks ett avtalom rätt att i januari 1999 förvärvahotellfastigheten Provobis Star HotelLund för ett förvärvspris inklusivetransaktionskostnader på 101 Mkr.Under året har två icke strategiskafastigheter avyttrats, KällhagensWärdshus samt kontorsfastighetenÖverkikaren 19. I december haravtal slutits med First Hospitalityom att gå in som hyresgäst och ope-ratör i Park Astoria Enköping. Dettainnebär att Pandox från årsskiftetinte bedriver någon egen operatörs-verksamhet.

Vid årets slut ägdes 28 fastigheter.

ANALYS

Fyraårsöversikt

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

1998199719961995

Resultat efter skatt

0

5 00

1 000

1 500

2 000

2 500

1998199719961995

Fastigheternas bokförda värde inkl inventarier

0

50

100

150

200

1998199719961995

Driftsöverskott

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

9,5

1998199719961995

Justerad direktavkastning%

Mkr

Mkr

Mkr

Pandox fyra första verksamhetsår kännetecknas av en stark utveck-ling av bolagets resultat- och balansräkning. Pandox har också aktivtdeltagit i strukturomvandlingen av hotellfastighetsbranschen.

32

KONCERNRESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

Mkr 1995 1996 1997 1998

FastighetsverksamhetHyresintäkter 120,1 123,8 140,6 218,5Övriga fastighetsintäkter 6,7 12,4 11,6 16,1

Totala förvaltningsintäkter 126,8 136,2 152,2 234,6

Fastighetskostnader – 24,9 – 30,5 – 31,5 – 47,8

Driftsöverskott 101,9 105,7 120,7 186,8

Avskrivningar1 – 23,2 – 23,9 – 26,0 – 36,0

Resultat fastighetsverksamhet 78,7 81,8 94,7 150,8

OperatörsverksamhetRörelseintäkter 33,7 29,0 41,5 18,5Rörelsekostnader1 – 38,2 – 29,8 – 42,2 – 18,7

Resultat operatörsverksamhet – 4,5 – 0,8 – 0,7 – 0,2

Bruttoresultat 74,2 81,0 94,0 150,6

Administrativa kostnader1 – 17,0 – 15,3 – 17,2 – 19,2Intäkter/kostnader av engångskaraktär – 2,1 0,9 1,0 1,4

Rörelseresultat 55,1 66,6 77,8 132,8

Finansnetto – 69,0 – 69,0 – 50,3 – 71,3

Resultat efter finansiella poster – 13,9 – 2,4 27,5 61,5

Latent skatt 1,9 0,2 – 0,3 0Betald skatt 0 0 0 0Förvärvat resultat – 0,1 — –– ––

Årets resultat – 12,1 – 2,2 27,2 61,5

KONCERNBALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

Mkr, per 31 december 1995 1996 1997 1998

TillgångarFastigheter inklusive hotellinventarier 1 268,2 1 239,5 1 874,3 2 085,2Övriga anläggningstillgångar 19,4 18,5 17,3 16,5Omsättningstillgångar 75,8 25,3 23,7 14,6Likvida medel 27,4 43,7 14,4 82,9

Summa tillgångar 1 390,8 1 327,0 1 929,7 2 199,2

Eget kapital 557,9 555,7 582,9 830,1Räntebärande skulder 785,1 703,7 1 078,3 1 281,8Icke räntebärande skulder 47,8 67,6 268,5 87,3

Summa skulder och eget kapital 1 390,8 1 327,0 1 929,7 2 199,2

1) Planenlig avskrivning av byggnad sker med 1,5 % och uppgick för 1998 till 29,1 Mkr. Avskrivningar i administration ochoperatörsverksamheten uppgick 1998 till 0,5 resp 0,2 Mkr ( 1997 0,4 resp 0,1 Mkr, 1996 0,5 resp 0,3 Mkr och 1995 0,6resp 0,1 Mkr)

ANALYS

33

NYCKELTAL

1995 1996 1997 1998

Fastighetsrelaterade nyckeltalFastigheternas bokförda värde inklusivehotellinventarier, Mkr 1 268,2 1 239,5 1 874,3 2 085,2Totala förvaltningsintäkter, Mkr 126,8 136,2 152,2 234,6Driftsöverskott, Mkr 101,9 105,7 120,7 186,8Justerat driftsöverskott, Mkr 98,8 104,6 169,1 194,6Direktavkastning 1, % 7,8% 8,4% 9,0% 9,3%Direktavkastning 2, % 7,2% 7,9% 8,6% 8,9%

Finansiella nyckeltalRäntetäckningsgrad, ggr 0,84 0,97 1,52 1,82Avkastning på totalt kapital, % 5,5% 5,1% 5,9% 6,6%Avkastning på eget kapital, % neg neg 4,8% 7,6%Soliditet, % 40,1% 41,9% 30,2% 37,7%Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar, Mkr 9,7 22,3 54,0 98,2Investeringar exklusive förvärv, Mkr 49,3 27,3 11,2 22,6Förvärvskostnad fastighet, Mkr 0 0 667 260

Data per aktie (15 000 000 aktier)1

Årets resultat – 1,10 – 0,20 2,47 4,10Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar 0,88 2,02 4,90 6,55Eget kapital per aktie 50,66 50,36 52,93 55,34Utdelning per aktie 1,25 2,002

1) Antalet aktier efter nyemission slutförd under 1998 uppgår till 15 000 000. För 1995, 1996 och 1997 har justering gjorts förfondemissionselementet i nyemissionen. Börskursen 58 kr den 27 november 1997 har använts vid beräkning av data per aktie.2) Styrelsens förslag.

ANALYS

34

FINANSPOLICY

Det övergripande målet för Pandoxfinansverksamhet är att uppnå lägstamöjliga finansieringskostnad samti-digt som man begränsar sina ränte-och upplåningsrisker. Med ränteriskavses risken att förändringar i ränte-nivån påverkar koncernens resultatnegativt. Med upplåningsrisk avsesrisken att anskaffning av externfinansiering försvåras.

RÄNTERISKER/RÄNTESTRATEGI

Pandox grundläggande målsättning äratt ränteexponeringen skall anpassasså att ökade kostnader till följd avränteförändringar i rimlig omfatt-ning skall hinna kompenseras medhögre intäkter. Därför måste ränte-risken begränsas med hjälp av varie-rande löptider i syfte att skapa enoptimal förfallostruktur och ränte-bindningstid. Den långsiktiga mål-sättningen är att den genomsnittligaräntebindningen för låneportföljenskall matchas med den genomsnittligatidpunkt då hyresavtalen kan påver-kas av en ränteförändring. (0-risken)

METODIK OCH SYSTEM

För att möjliggöra en aktiv uppfölj-ning har Pandox implementerat sys-tem och rutiner för att kontinuerligtfölja och rapportera ränteriskensutveckling.

FINANSIERINGSSTRATEGI

Pandox har för att erhålla flexibilitetoch administrativa fördelar centrali-serat all upplåning till moderbolaget.Målet är att arbeta med långa ramavtalsom ger utrymme för upplåning medvarierande löptider och fastställdamarginaler. För att förlänga ränte-bindningstider användes företrädes-vis derivatinstrument som swapar.

KAPITALSTRUKTUR

Målet för koncernens kapitalstrukturär att soliditeten skall uppgå tillminst 35 procent. Detta för att upp-fylla kravet på finansiell styrka ochpå så sätt möjliggöra en fortsattexpansion.

FINANSIERING

Pandoxkoncernens räntebärandeskulder per 31 december 1998 upp-gick till 1 281,8 Mkr. Låneportföljenhade en genomsnittlig räntebind-ningstid på 2,3 år och den genom-snittliga låneräntan uppgick till 5,85procent. Finansieringen är i sin hel-het upptagen i svenska kronor. Vidsamma tidpunkt uppgick Pandox-koncernens likvida medel till 82,9Mkr. Därutöver fanns outnyttjadcheckräkningskredit om 25 Mkr.

NYEMISSION

Under januari 1998 genomfördes ennyemission i Pandox med företrädes-rätt för Pandox aktieägare. Emissionenfulltecknades vilket innebär att detegna kapitalet ökade med 205 Mkrefter emisssionskostnader. Antal

aktier efter nyemissionen uppgår till15 000 000.

EGET KAPITAL

Pandoxkoncernens redovisade egnakapital enligt balansräkningen den31 december 1998 uppgick till 830,1Mkr, varav 564,5 Mkr var bundeteget kapital och 265,6 Mkr fritt egetkapital.

Pandoxkoncernens kassaflödeföre förändring av rörelsekapital ochinvesteringar uppgick under 1998 till98,2 Mkr.

RÖRELSEKAPITAL

Pandox erhåller hyresintäkter i för-skott och betalar de flesta rörelse-kostnader och räntekostnader iefterskott, varför koncernen normaltsett inte har något rörelsekapital attfinansiera.

Enligt balansräkningen den 31december 1998 uppgick Pandoxräntefria skulder till 87,3 Mkr, varavräntefri revers på 2,5 Mkr och rörelse-skulder på 84,8 Mkr. Omsättnings-tillgångarna exklusive likvida medeluppgick till 14,2 Mkr.

ANALYS

Finansiell översikt

35

Räntebindningsstruktur

Räntebindning till år Lånebelopp Andel % Genomsnitts-Mkr ränta, %

1999 410,8 32 4,532000 182,8 14 6,352001 186,4 14 6,792002 201,8 16 6,852003 150,0 12 6,252004 och senare 150,0 12 5,96

Totalt 1 281,8 100 5,85

Pandox genomsnittliga räntebindningstid är 2,3 år.

HOTELLMARKNADENS UTVECKLING

Pandox resultatutveckling och ut-vecklingen av hotellfastigheternasvärde är beroende av hur hotell-marknaden utvecklas. Hotellmark-nadens utveckling följer relativt välutvecklingen av det ekonomiskaklimatet. Under perioder med högekonomisk aktivitet i den svenskaekonomin ökar normalt såväl affärs-resande som konferensaktivitetermedan en minskning normalt skerunder perioder med låg ekonomiskaktivitet. Det finns sålunda en starkkoppling mellan konjunturutveck-lingen och hotellmarknadens utveck-ling. Se även diagram på sid 17.

Under slutet av 1980-talet bygg-des många nya hotellfastigheter ochen överkapacitet av hotell i Sverigeuppstod. Överkapaciteten kommeratt finnas kvar åtskilliga år även omden successivt minskar i takt medtillväxten i ekonomin och genomviss regional kapacitetsneddragning(t ex i form av konvertering tillannan användning). En viss kapaci-tetsutbyggnad kan dock förväntas –huvudsakligen i de tre storstädernaStockholm, Göteborg och Malmö –främst via konvertering av andraytor till hotellrum samt enstakanybyggnadsprojekt.

HYRESUTVECKLINGEN

Det stora beroendet av utvecklingeni en enda bransch särskiljer Pandoxfrån huvuddelen av de övriga fastig-hetsbolagen i Sverige. Pandox hardessutom valt att ytterligare stärkakopplingen till hyresgästernasekonomiska utveckling genom att iflertalet fall helt eller delvis kopplahyresintäkterna till respektive opera-törs omsättning eller resultat. Av detotala hyresintäkterna 1998 var 64procent rörliga och 36 procent fasta.

Utvecklingen av hyresintäkternaför övriga kommersiella lokaler, detvill säga kontor och butiker, avgörs iförsta hand av det allmänna ekono-miska klimatet samt utbud och efter-frågan på respektive lokaltyp och ort.

AVTALSSTRUKTUR

Pandox har en relativt stor andelrörliga (omsättnings- och resultatba-serade) hyresavtal. Se tabell på sid 11.Avtalstrukturen innebär att Pandox istörre utsträckning än andra fastig-hetsbolag är beroende av den enskildahyresgästens verksamhet.

De beloppsmässigt fyra störstahyresgästerna svarade 1998 för 73procent av de totala hyresintäkternaom 218,5 Mkr.

Större hyresgästers andel av hyresin-täkterna

% 1998

Scandic Hotels 30SAS International Hotels 25Provobis Hotels 10First Hotels 8Övriga hyresgäster (76 st) 27

Totalt 100

Pandox andel rörliga hyresavtal(inklusive avtal med golvhyra) svarade1998 för 64 procent av de totalahyresintäkterna. Av de rörliga hyres-avtalen utgjordes mer än hälften avavtal med golvhyra vilket innebar attendast 30 procent av hyresavtalenvar fullt rörliga nedåt. En förändringav beläggningen respektive dengenomsnittliga rumsintäkten påverkarföljaktligen Pandox olika mycketberoende på riktning.

UTHYRNINGSGRADEN

Den ytmässiga uthyrningsgradenuppgick per 31 december till 99,4procent. De vakanta ytorna, 1 402kvm, avser i sin helhet butiks- ochkontorsytor.

I egenskap av hotellfastighets-ägare har Pandox betydligt färrehyresgäster per fastighet än andramarknadsnoterade fastighetsbolag.

ANALYS

Faktorer som påverkar Pandox

36

Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av ett antal faktorer.Nedan redogörs för de väsentligaste faktorerna.

I händelse av att en hotelloperatör avnågon anledning skulle välja att sägaupp sitt hyresavtal för avflyttningkan Pandox välja att antingen sökaen ny lämplig operatör som hyres-gäst eller att driva hotellrörelsen iegen regi. Med den specifika kunskapsom finns i Pandox om hotellbran-schen bedöms därför risken förvakanta hotellytor som låg ochhanterbar.

För de övriga kommersiella ytorna,som svarar för cirka 9 procent avden totala ytan, har Pandox sammaexponering mot förändringar avutbud och efterfrågan av lokaler somandra fastighetsägare.

MYNDIGHETSBESLUT

Hotellmarknaden kan påverkas avbeslut från myndigheter. Exempel påsådana beslut skulle kunna varaändrade regler för skattemässigbehandling av resetraktamenten ochändrade momsregler generellt ellerför hotelloch restaurangbranschen.Ett sådant beslut är att från och med1 januari 1997 har avdragsrätten förrepresentationsmåltider begränsatsytterligare. Det är ännu för tidigt attbedöma vilka konsekvenser dettakan få för hotelloch restaurang-näringen i Sverige.

FASTIGHETSSKATTEN

Fastighetsskatt för den typ av fastig-heter som Pandox äger utgår från ochmed 1 januari 1996 med 1,0 procentav taxeringsvärdet. Förändringar avskattesatsen eller av taxeringsvärdet,vilket justeras årligen, påverkarPandox resultat. Under 1998 har 62procent av fastighetsskatten vidare-debiteras till hyresgästerna, vilketinnebär att resultateffekten förPandox netto uppgår till 4,3 Mkr.

TOMTRÄTTSAVGÄLDER

Pandox innehar per 31 december1998 åtta fastigheter med tomträtt.Avgälden för dessa beräknas för när-varande så att kommunen erhåller enbedömd skälig realränta på markensuppskattade marknadsvärde. Tomt-rättsavgälden löper vanligen 10 till20 år.

RÄNTELÄGET

Räntekostnaden är Pandox störstaenskilda kostnadspost. En beståendeförändring av räntenivån kommerdärför att påverka Pandox resultat.För att begränsa den finansiella riskenär Pandox genomsnittliga räntebind-ningstid 2,3 år. En ränteförändringfår därför inte fullt genomslag påPandox resultat förrän efter flera år.

KÄNSLIGHETSANALYS

I tabellen nedan åskådliggörs hurPandox resultat påverkas vid enförändring av vissa nyckelfaktorer.

Resultatpåverkan

Mkr 1998

Förändring hyresintäkter:

Beläggning + 5 %-enheter + 6,6

Beläggning - 5 %-enheter - 5,1

Genomsnittlig rumsintäkt + 50 kr + 5,6

Genomsnittlig rumsintäkt - 50 kr - 4,6

Övriga kommersiella lokaler +/- 5 %1 +/- 1,1

Förändring andra variabler:

Räntekostnad under året+/- 1 %-enhet -/+ 4,1Genomsnittlig räntekostnad +/- 1 %-enhet1 -/+ 12,8Drift- och underhållskostnader +/- 5 % -/+ 1,5

1) Siffrorna är schabloniserade på så sätt atteffekter av hyresförändringar och förändringar avräntenivåer i tabellen är momentana medan dessaförändringar i verkligheten får effekt först närhyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.

ANALYS

37

BOLAGETS SKATTESITUATION

I Pandoxkoncernen ingår såväl bolagvilka i skatterättslig mening betraktassom fastighetsförvaltande, som bolagvilka i skatterättslig mening ansesbedriva handel med fastigheter.

Innehav av fastigheter och inne-hav av aktier och andelar i fastighets-förvaltande dotterbolag utgör anlägg-ningstillgångar hos ett fastighets-förvaltande bolag. Att tillgångarnaskattemässigt betraktas som anlägg-ningstillgångar medför att skatte-mässigt avdrag för eventuell ned-skrivning inte erhålls förrän förlustenrealiserats. Detta kan exempelvis skei samband med en försäljning till enköpare utanför koncernen. Bedriverdet ägande bolaget i stället handelmed fastigheter betraktas innehav avfastigheter, aktier och andelar i fas-tighetsförvaltande dotterbolag somomsättningstillgångar från skattesyn-punkt. Skattemässigt avdrag erhållsför nedskrivning av fastigheter somutgör omsättningstillgångar redanvid en nedskrivning grundad på envärdering i enlighet med lägsta

värdets princip. En efterföljandevärdeuppgång innebär att nedskriv-ningen måste återföras till beskatt-ning. En sådan återföring höjeromsättningstillgångarnas skatte-mässiga restvärden.

Fastigheternas koncernmässigtbokförda värden per 31 december1998 uppgick till 2 070,1 Mkr exklu-sive inventarier, varav koncernmäs-siga övervärden 513,7 Mkr.

NETTOREDOVISNING AV LATENTSKATT

I Pandoxkoncernens balansräkningper 31 december 1998 ingår i övrigatillgångar ett nettobelopp om 1,5Mkr avseende skillnaden mellan enlatent skattefordran om 75,8 Mkroch en latent skatteskuld om 74,3Mkr. Skattemässigt avdrag för årligavskrivning av fastigheter har i regelskett med 3 procent av anskaffnings-kostnaden för byggnaden. Dettainnebär att de skattemässiga avskriv-ningarna överstiger de bokförings-mässiga, vilket per 31 december 1998givit upphov till en latent skatte-

skuld om 14,9 Mkr. Resterande delav den latenta skatteskulden om 59,4 Mkr avser diskonterat värde avberäknad latent skatteskuld avseendefastigheter ingående i förvärvadebolag. Skulden har värderats utifrånrespektive fastighets kortastebedömda innehavstid och motsvararen skattesats om ca 12 procent igenomsnitt.

Den latenta skattefordran relaterarhuvudsakligen till underskottsavdragfastställda vid 1997 års taxeringar.Resterande del förväntas fastställasvid 1998 års taxering. I koncern-redovisningen har dessa avdragåsatts ett värde motsvarande knappthälften av bruttobeloppet.

Utöver de underskottsavdragsom omfattas av koncernredovis-ningen finns underskottsavdrag ienskilda juridiska personer om ca 36Mkr.

Pandox torde mot bakgrund avovan redovisade förhållanden ejkomma att betala någon skatt underde närmaste åren.

ANALYS

Pandox skattesituation

38

KASSAFLÖDESVÄRDERING

Pandox värderar kontinuerligt samt-liga sina fastigheter enligt en värde-ringsmodell baserad på fastigheternaskassaflöde. Värdet beräknas somnuvärdet av de kommande tio årenskassaflöde med tillägg för nuvärdetav fastigheternas restvärde år tio.Värderingsmodellen bygger på föl-jande antaganden.- Hyresförändringar under kalkyl-

perioden sker med utgångspunktfrån de individuella avtalensutformning och bakomliggandefaktorer.

- Inflationen antas uppgå till i snitt2,0 procent per år under kalkyl-perioden.

- Driftskostnaderna antas öka itakt med inflationen.

- Kalkylräntan uppgår till mellan 7och 12 procent och har beräknatsutifrån realränta med tillägg fören riskpremie baserad på orts-risk, avtalsrisk och ägandeform.

En intern värdering enligt dennametod av Pandox 28 hotellfastigheterper december 1998 ger ett värde sommed god marginal överstiger detbokförda värdet.

AVKASTNINGSVÄRDERING

En avkastningsvärdemodell byggerpå ett för fastighetsbeståndet norma-liserat driftsöverskott dividerat medett avkastningskrav.Det normaliseradedriftsöverskottet belastas med dendel av administrationskostnadernasom är relaterade till förvaltning ochutveckling av fastigheterna.

Det erhållna värdet justeras där-efter med nuvärdet av räntebidrag,

effekterna av bedömd långsiktig ut-hyrningsgrad samt eventuella över-alternativt underhyror.

Pandox har under 1998 inteerhållit något räntebidrag. Uthyr-ningsgraden uppgår vid årsskiftet till99,4 procent. De vakanser som finns(1 402 kvm) hänför sig helt till deicke hotellrelaterade ytorna vilkastår för 9 procent av den totala ytani beståndet. Pandox verksamhet ocharbetsmetodik innebär att en vakansi de hotellrelaterade ytorna i principinte kan uppstå. Det finns därföringet behov att justera för den lång-siktiga uthyrningsgraden. Någraöverhyror bedöms ej heller föreligga.

Normaliserat driftsöverskott

Mkr

Driftsöverskott enligt resultaträkning 1998 186,8

+Justering för köpta fastigheter 9,0

-Justering för sålda fastigheter -1,2

-Fastighetsrelaterad administration -9,2

Normaliserat driftsöverskott, 1998 185,4

Fastighetsbeståndets värde samt sub-stansvärde per aktie vid olika direkt-avkastningskrav framgår av följandediagram. Någon skattebelastning harej beräknats, se avsnittet Pandoxskattesituation.

ANALYS

Fastighetsbeståndets värde

39

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

6,0%

6,4%

6,8%

7,2%

7,6%

8,0%

8,4%

8,8%

9,2%

9,6%

10,0

%

Fastighetsbeståndets värdeMkr

30

60

90

120

150

6,0%

6,4%

6,8%

7,2%

7,6%

8,0%

8,4%

8,8%

9,2%

9,6%

10,0

%

Substansvärde per aktiekr

VERKSAMHETEN

Pandox affärsidé är att äga, utvecklaoch hyra ut hotellfastigheter. Måletär att genom specifika kunskaper omhotellfastigheter, hotellverksamhetoch affärsutveckling uppnå en opti-mal avkastning och värdetillväxt ifastighetsbeståndet.

Pandox Hotellfastigheter AB ärsedan den 23 juni 1997 noterat påStockholms Fondbörs O-lista.

Nyemission med företrädesrättatt teckna för Pandox aktieägaregenomfördes januari 1998. Emissio-nen på 210 Mkr före emissionskost-nader förstärker Pandox egna kapitaloch var ett led i finansieringen avfyra hotellfastigheter förvärvade frånWASA Liv Ömsesidigt i slutet av 1997.

Pandox har under 1998 fortsattutvecklingen av hotellfastighetsport-följen. Under året har totalt niohotellfastigheter tillträtts, avtal omförvärv av ytterligare en ingåtts ochtvå fastigheter har avyttrats.

FASTIGHETSVERKSAMHET

De totala förvaltningsintäkterna för1998 uppgick till 234,6 Mkr (152,2).Driftsöverskottet ökade med 66,1Mkr till 186,8 Mkr (120,7). Jämförtmed 1997 förklaras förändringenfrämst av tillskottet från de under1997 och 1998 förvärvade hotellfas-tigheterna. Den starka hotellkon-junkturen har dessutom resulterat iökade intäkter från omsättnings-

och resultatrelaterade hyresavtal. Iresultatet ingår en engångshyra på0,7 Mkr. Justerat för sålda och köptafastigheter uppgick driftsöverskottettill 194,6 Mkr (169,1). Justeraddirektavkastning för helår 1998 upp-gick till 9,3 procent exklusive admi-nistrativa kostnader.

OPERATÖRSVERKSAMHET

Rörelseintäkterna för perioden upp-gick till 18,5 Mkr (41,5). Resultatefter driftskostnader, avskrivningoch intern hyra uppgår till -0,2 Mkr(-0,7). Kostnader för avvecklingenav operatörsbolaget i Grand HotelKristianstad, som ingick i förvärvetfrån Tornet, har belastat resultatetvilket gör att det sammantagnaresultatet för operatörsverksamhetenblivit negativt.

First Hospitality AB övertog den1 januari 1999 operatörsverksam-heten i Hotell Park Astoria i Enkö-ping. Detta innebär att Pandoxdärefter inte bedriver någon egenoperatörsverksamhet.

RESULTAT

Koncernens resultat efter skatt harförbättrats med 34,3 Mkr vilket gerett resultat på 61,5 Mkr (27,2), förhelåret 1998. Resultatförbättringenförklaras i huvudsak av ett förbättratdriftsöverskott från fastighetsverk-samheten. Upptagande av nya lånför att finansiera förvärvade fastig-

heter har resulterat i ökade ränte-kostnader och försämrat finansnetto.Vidare påverkas resultatet av enengångsintäkt på 3,5 Mkr från för-säljningen av Källhagens Wärdshussamt en engångskostnad avseende enreservering för skattetillägg på 2,1Mkr. Beslutet om skattetillägg haröverklagats. Se not 4.

KASSAFLÖDE

Kassaflöde före förändring av rörelse-kapital och investeringar uppgick1998 till 98,2 Mkr (54,0), motsvarande6,55 kr (4,91) per aktie.

LIKVIDITET OCH FINANSIERING

Finansnettot för året uppgick till -71,3 Mkr (-50,3). Förändringen ären effekt av den ökade upplåningsom skedde i slutet av 1997 samtunder våren 1998 för att finansieranyförvärv av fastigheter.

Koncernens räntebärande skulderden 31 december 1998 uppgick till 1 281,8 Mkr. Låneportföljen har enspridd förfallostruktur med engenomsnittlig räntebindning på 2,3år. Den genomsnittliga låneräntanper 31 december 1998 uppgick till5,85 procent. Fastigheternas belå-ningsgrad var 62 procent.

Soliditeten uppgick till 37,7 procent (30,2 procent).

Disponibla likvida medel inklusi-ve outnyttjad checkkredit på 25 Mkruppgick till 107,9 Mkr.

RÄKENSKAPER

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Pandox HotellfastigheterAB (publ), org nr 556030-7885, får härmed avge årsredovisning ochkoncernredovisning för bolagets fjärde verksamhetsår, 1998.

40

MARKNADEN

Hotellmarknaden i Sverige fortsätteratt utvecklas positivt. Under 1998såldes över 14 miljoner hotellrummotsvarande en beläggning om 46procent. I Pandox prioriterademarknadssegment har tillväxtenunder året varit drygt 6 procent ivolym och beläggningen har ökatfrån 58 till 61 procent.

Den påbörjade strukturomvand-lingen på hotellfastighetsmarknadenhar fortsatt under 1998 bl a genomde affärer som Pandox gjort, bildan-det av fler hotellfastighetsbolag ochhotellkedjornas starka expansion.

FASTIGHETSBESTÅNDET OCHINVESTERINGAR

Under 1998 har Pandox tillträtt niohotellfastigheter. Den 2 mars till-trädde Pandox de åtta fastighetersom förvärvats från Fastighets ABTornet. Ekonomisk avräkning sked-de slutgiltligen den 31 mars 1998. Ijuli 1998 träffades avtal om förvärvav hotellfastigheten Radisson SASLuleå med tillträdde den 2 septem-ber 1998. Det totala förvärvskostna-den inklusive lagfart för de nio fas-tigheterna uppgår till 260 Mkr.Under året har två icke strategiskafastigheter avyttrats, hotell- ochrestaurangfastigheten KällhagensWärdshus samt kontorsfastighetenÖverkikaren 19. Den sammanlagdaförsäljningslikviden uppgick till 49

Mkr och gav en reavinst på 3,5 Mkr,vilket i sin helhet är relaterat tillKällhagens Wärdshus.

I november 1998 träffades ettavtal som ger Pandox rätt att förvärvahotellfastigheten Provobis Star Hoteli Lund. Förvärvspriset inklusivetransaktionskostnader uppgick tilltotalt 101 Mkr.

Pandox fastighetsbestånd per 31december 1998 exklusive Star HotelLund omfattade 28 hotellfastighetermed sammanlagt 4 325 hotellrumoch en total yta på 249 970 kvm.Fastigheternas bokförda värdeinklusive hotellinventarier uppgicktill 2 085,2 Mkr. Koncernens investe-ringar under perioden uppgick till22,6 Mkr (11,2) vilket i huvudsakavsåg hotellproduktförbättringar iett antal fastigheter.

PERSONAL

Den centrala administrationen uppgårper den 31 december till 11 personer.Utöver denna personal fanns underåret i operatörsbolag 27 personer.Då verksamheten i operatörsbolagetöverlåtits på extern part per den förstajanuari 1999 finns för närvarandeingen personal i operatörsbolaginom koncernen.

Uppgifter om medeltal anställdasamt löner och ersättningar lämnas inot 16.

HÄNDELSER EFTERRAPPORTPERIODEN

Pandox har under januari 1999 ut-nyttjat sin option att förvärva hotell-fastigheten Provobis Star Hotel Lund.Tillträdet skedde den 21 januari 1999med ekonomisk avräkning från års-skiftet. Driftsresultatet från fastighetenkommer att ingå i Pandox resultatunder hela 1999.

UTSIKTER FÖR 1999

Hotellkonjunkturen i Pandox prio-riterade marknadssegment förväntasunder 1999 ligga kvar på 1998 årshöga nivå. Med nuvarande fastig-hetsbestånd bedöms Pandox resultat-förbättring för 1999 uppgå till cirka10 procent.

MODERBOLAGET

Fastighetsverksamheten i koncernensfastighetsägande bolag administrerasgenom personal anställd i moder-bolaget, Pandox Hotellfastigheter AB.Kostnaden för dessa tjänster harfakturerats på dotterbolagen. Faktu-reringen under 1998 uppgick till 18,7(15,6) Mkr. Intäkt av engångskaraktäravser i huvudsak vinst vid försälj-ningar av aktier i dotterbolag. Åretsresultat efter skatt uppgick till 24,0Mkr (-3,6).

RÄKENSKAPER

41

RÄKENSKAPER

ResultaträkningKoncernen Moderbolaget

kkr 1998 1997 1998 1997

FastighetsverksamhetHyresintäkter not 1,2 218 503 140 589 - -Övriga fastighetsintäkter 16 130 11 593 - -Totala förvaltningsintäkter 234 633 152 182 - -Fastighetskostnader -47 856 -31 490 - -

Driftsöverskott 186 777 120 692 - -

Avskrivningar enligt plan not 3 -35 977 -25 974 - -

Resultat fastighetsverksamhet 150 800 94 718 - -

OperatörsverksamhetRörelseintäkter not 1 18 492 41 501 - -Rörelsekostnader not 3 -18 709 -42 226 - -

Rörelseresultat operatörsverksamhet -217 -725 - -

Bruttoresultat 150 583 93 993 - -

Administrativa kostnader not 3 -19 157 -17 236 -17 709 -17 026Intäkter/kostnader av engångskaraktär not 4 1 361 1 026 3 483 2 956Övriga intäkter - - 18 705 15 573

Rörelseresultat 132 787 77 783 4 479 1 503

Ränteintäkter not 5 4 684 2 226 62 241 27 292Räntekostnader -75 446 -52 122 -73 160 -35 448Övriga finansiella intäkter och kostnader -481 -405 -379 -164

Resultat efter finansnetto 61 544 27 482 -6 819 -6 817

Erhållet aktieägartillskott - - - 27 400Lämnat aktieägartillskott - - - -27 264Koncernbidrag - - 30 819 3 095

Resultat före skatt 61 544 27 482 24 000 - 3 586

Skatt not 6 - -311 - -

Årets resultat 61 544 27 171 24 000 -3 586

42

RÄKENSKAPER

HYRESINTÄKTER

Hyresintäkterna avser lokalhyra förhotellytor, inventariehyra för hotell-inventarier samt lokalhyra för reste-rande kommersiella ytor. Hyresin-täkterna för 1998 uppgick till 218,5Mkr (140,6) Ökningen förklarashuvudsakligen av tillskott från fastig-heter förvärvade under 1997 och 1998.Den starka hotellkonjunkturen hardessutom resulterat i ökade hyresin-täkter från omsättnings- och resultat-baserade avtal.

UTHYRNINGSGRAD

De vakanta ytorna uppgick per 31december 1998 till 1 402 kvm, vilketinnebär att den ytmässiga uthyr-ningsgraden var 99,4 procent. Devakanta ytorna hänför sig helt till deicke hotellrelaterade ytorna vilka stårför 9 procent av den totala ytan ibeståndet.

ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER

Övriga fastighetsintäkter avser utde-biterade kostnader för framför alltvärme, el och fastighetsskatt.

Fördelning övriga fastighetsintäkter

Mkr 1998 1997

Ersättning för driftskostnader 9,1 8,0Vidaredebiterad fastighetsskatt 7,0 3,6

Totalt 16,1 11,6

Ersättningen för driftskostnaderuppgår till 62 (63) procent av de totaladriftskostnaderna och till 62 (56) pro-cent av den totala fastighetsskatten.

FASTIGHETSKOSTNADER

Driftkostnader

Driftkostnader är sådana kostnadersom är direkt hänförliga till driftenav fastigheterna såsom t ex kostnaderför värme, vatten, el och fastighets-skötsel. Kostnaderna bruttoredovisas,det vill säga den del av kostnadernasom vidaredebiteras till hyresgästernaredovisas som intäkt under övrigafastighetsintäkter och hela kostnadenredovisas bland kostnaderna.

Underhållskostnader

Underhållskostnader är kostnaderför att vidmakthålla byggnadernasoch byggnadsinventariernas standard.Pandox hyresavtal är i flertalet fallkonstruerade så att hyresgästerna,det vill säga hotelloperatörerna,svarar för större delen av det inreunderhållet av hotellfastigheterna.

Tomträttsavgäld

Totalt sju av Pandox fastigheter inne-has med tomträtt. Villkor och löptiderför samtliga enligt gängse marknads-villkor.

Fastighetsskatt

För hotell, butiker, kontor och lik-nande kommersiella lokaler utgår fr o m 1996 fastighetsskatt med 1,0procent på taxeringsvärdet.

Övriga kostnader

Innefattar bland annat kostnader förjuridisk konsultation i hyresfrågor,försäkringspremier, hyreskostnaderför externa ytor samt revisionsarvode.

Fördelning fastighetskostnader

Mkr 1998 1997

Driftskostnader 14,7 12,8Underhållskostnader 14,4 6,9Tomträttsavgäld 4,4 4,2Fastighetsskatt 11,3 6,4Övriga kostnader 3,1 1,2

Totalt 47,9 31,5

Ökningen i kostnader mellan 1997och 1998 förklaras huvudsakligen avde fastighetsförvärv som skedde islutet av 1997 och början av 1998.

DRIFTSÖVERSKOTT

Driftsöverskottet för 1998 uppgicktill 186,8 Mkr vilket är en ökningmed 66,1 Mkr. Justerad direktavkast-ning exklusive administrativa kostna-der uppgick till 9,3 (9,0) procent.

AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Den planmässiga avskrivningen påbyggnad är 1,5 procent. Inventa-rierna avskrives med mellan 15 och33 procent. Huvudsakligen som eneffekt av förvärv av fastigheter ökade1998 avskrivningen från 26 till 36 Mkr.


Den hotellrörelse som bedrivs i egenregi belastas redovisningsmässigtmed en internhyra. Internhyran ärkopplad till operatörsbolagensomsättning och baseras på vad sombedöms vara marknadsmässiga vill-kor. Internhyran kostnadsförs ihotellrörelsen och intäktsförs i fastig-hetsförvaltningen.

Under 1998 har hotellrörelse iegen regi bedrivits i Hotell ParkAstoria i Enköping. Under 1997bedrevs operatörsrörelse även iHotell Favorit i Malmö och MoraHotell (9 månader). För närvarandebedriver inte Pandox egen operatörs-verksamhet.

ADMINISTRATIVA KOSTNADER

Av de totala administrationskostna-derna för 1997 och 1998 om 17,2respektive 19,2 Mkr avser 9,9 respek-tive 10,0 Mkr kostnader för centraladministration samt upprätthållandeav bolagets marknadsnotering.Resterande 7,3 respektive 9,2 Mkravser kostnader som är relaterade tillförvaltning och utveckling av fastig-heterna. Engångskostnader på 0,9Mkr har belastat 1998.

INTÄKTER/KOSTNADER AVENGÅNGSKARAKTÄR

I detta belopp ingår för 1998 delsreavinst avseende försäljningen avKällhagens Wärdshus med 3,5 Mkrdels reservering för skattetillägg med–2,1 Mkr. Se not 4.

FINANSIELLA INTÄKTER OCHKOSTNADER

Ökningen av årets räntekostnader ären följd av den nyupplåning somskett vid finansiering av nyförvärvadefastigheter.

Se Finansiell översikt sid 35.

SKATTER

På grund av att Pandox har betydan-de underskottsavdrag uppstår ingenskattekostnad avseende årets resultat.

Se Pandox skattesituation sid 38.

43

Kommentarer till koncernresultaträkningen

Koncernen Moderbolagetkkr 1998-12-31 1997-12-31 1998-12-31 1997-12-31

TillgångarAnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarFastigheter not 7 2 070 054 1 856 421 - -Inventarier not 8 16 466 19 029 962 1 154

2 086 520 1 875 450 962 1 154Finansiella anläggningstillgångarAktier och andelar i dotterbolag not 10 - - 829 637 829 067Fordringar koncernbolag - - 482 536 198 035Latent skattefordran not 6 1 489 1 489 - -Övriga långfristiga fordringar 13 677 14 670 - -

15 166 16 159 1 312 173 1 027 102

Summa anläggningstillgångar 2 101 686 1 891 609 1 313 135 1 028 256

OmsättningstillgångarVarulager 171 218 - -Kundfordringar not 9 6 002 6 643 - -Fordringar koncernbolag - - 683 169 544 254Skattefordran - 294 - 301Övriga fordringar 3 294 5 299 22 2 138Förutbetalda kostnaderoch upplupna intäkter 5 107 11 258 1 736 6 619

14 574 23 712 684 927 553 312

Kassa och bank 82 979 14 386 73 042 9 484

Summa omsättningstillgångar 97 553 38 098 757 969 562 796

Summa tillgångar 2 199 239 1 929 707 2 071 104 1 591 052

Eget kapital och skulder

Eget kapital not 11Bundet eget kapitalAktiekapital 225 000 150 000 225 000 150 000Bundna reserver 339 514 210 020 339 454 210 000

564 514 360 020 564 454 360 000

Fritt eget kapitalFria reserver 204 083 195 702 187 100 209 436Årets resultat 61 544 27 171 24 000 -3 586

265 627 222 873 211 100 205 850

Summa eget kapital 830 141 582 893 775 554 565 850

SkulderSkulder till kreditinstitut not 12 1 281 839 1 078 306 1 259 300 1 008 350Förlagslån - - - -Leverantörsskulder 16 076 7 404 15 604 6 974Skulder koncernbolag - - - -Övriga skulder not 13 12 786 218 273 587 241Upplupna kostnaderoch förutbetalda intäkter not 14 58 397 42 831 20 059 9 637

Summa skulder 1 369 098 1 346 814 1 295 550 1 025 202

Summa eget kapital och skulder 2 199 239 1 929 707 2 071 104 1 591 052

Ställda panter not 15 1 307 320 1 084 200 - -Ansvarsförbindelser not 15 110 - 680 47 000

RÄKENSKAPER

Balansräkning

44

FASTIGHETER OCH INVENTARIER

Det bokförda värdet på fastigheternaexklusive hotellinventarier har nettoökat med 213,7 Mkr till 2 070,1 Mkr.Förvärv av fastigheter har under åretgjorts för 259,7 Mkr. Till detta kom-mer aktiverade lagfartsavgifter avse-ende fastigheter förvärvade i slutetav 1997 på 11,0 Mkr, försäljning avfastighet till ett bokfört värde av 45,4 Mkr, årets avskrivning 29,9 Mkrsamt årets investeringar om 18,3 Mkr.Inventariernas bokförda värde harnetto minskat till 16,5 ( 19,0) Mkr dåavskrivningen överstiger nyinveste-ringarna. Investering i inventarieruppgick till 4,3 Mkr 1998.

Huvuddelen av det bokfördavärdet på inventarier, 15,1 Mkr avserhotellinventarier vilka brukas avhotelloperatören. I vissa fall ingårdessa som en ospecificerad del avhyran, i andra fall som en separatinventariehyra. Då dessa intäkteringår i hyresintäkterna inkluderarPandox värdet av dessa inventarier idet fastighetsvärde som används föratt beräkna fastigheternas direkt-avkastning. Fastigheternas bokfördavärde inklusive hotellinventarieruppgick vid årets slut till 2 085,2Mkr. Övriga inventarier utgörs avinventarier i moderbolaget på 1,3Mkr

LATENT SKATTEFORDRAN

Posten utgör nettot av en latentskattefordran på 75,8 Mkr och enlatent skatteskuld på 74,3 Mkr. Iavsnittet Pandox skattesituation påsid 38 lämnas en detaljerad beskriv-ning.

ÖVRIGA LÅNGFRISTIGAFORDRINGAR

Avser i huvudsak en förutbetaldtomträttsavgäld. Fordran är ränte-bärande och amortering sker genomavräkning mot den årliga tomträtts-avgälden. Kostnaden för tomträtts-avgälden periodiseras årsvis och haringen likviditetseffekt.

VARULAGER

Avser lager av förbrukningsvaror ieget operatörsbolag. I samband medatt operatörsverksamheten överlätspå extern part per 1 januari 1999avyttrades även varulagret.

KUNDFORDRINGAR

Pandox kundfordringar utgörs nor-malt till sin helhet av hyresfordringar.Då hyran generellt betalas kvartals-eller månadsvis i förskott bestårutestående belopp vid årsskiftet ihuvudsak av upplupna omsättnings-och resultathyror.

ÖVRIGA FORDRINGAR

Kortfristiga fordringar avser exem-pelvis kostnader som skall vidare-debiteras på extern part.

FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCHUPPLUPNA INTÄKTER

Innefattar i huvudsak förutbetaldakostnader för nästa år som försäk-ringspremier och hyror.

KASSA OCH BANK

Pandoxkoncernens likviditet hanterasav moderbolaget genom central-konto i bank. Utöver tidsbundenplacering i bank på 35 Mkr varlikviditeten placerad på räntebärandetransaktionskonto i bank. I tilläggtill detta har Pandox en icke utnytt-jad checkräkningskredit på 25 Mkr.

EGET KAPITAL

Nyemissionen som slutfördes ijanuari 1998 tillförde ett eget kapitalpå 205 Mkr efter avdrag för emis-sionskostnader. Beloppet fördelas på aktiekapitalökning med 75 Mkroch ökning av bundna medel med130 Mkr. Antalet aktier ökade med 5 miljoner till 15 miljoner.

SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Pandox totala räntebärande skuldden 31 december 1998 uppgick till 1 281,8 Mkr fördelat på 5 kredit-givare. Finansiering är i huvudsakupptagen under långfristiga kredit-

avtal varför i princip hela skuldenkan betraktas som lång. Räntebind-ningmässigt är 410 Mkr bundet meden löptid under ett år. Se avsnittetFinansiell översikt sid 35.

LEVERANTÖRSSKULDER

Skulder till leverantörer har ökat ijämförelse med föregående år bero-ende på en ökad kostnadsmassa. Itillägg till detta slutfördes ett antalinvesteringsprojekt i slutet av åretvilket gav en större volym leveran-törsskulder än normalt.

ÖVRIGA SKULDER

I utgående balansen år 1997 ingicken räntefri skuld på 210 Mkr vilketvar en del av finansieringen av de 4fastigheter som förvärvades frånWasa per den 30 december 1997.Skulden löstes februari 1998 i sam-band med att Pandox erhöll nyemis-sionslikviden. I balansen ingår ävennettoskuld för moms.

UPPLUPNA KOSTNADER OCHFÖRUTBETALDA INTÄKTER

Beloppet avser i huvudsak upplupnaräntekostnader samt förutbetaldahyror. Se not 14.

STÄLLDA PANTER

Avser i sin helhet pantbrev i fastig-het vilka pantsatts till kreditinstitutsom säkerhet för lån.

ANSVARSFÖRBINDELSER

I huvudsak garantiförbindelse tillVPC.

RÄKENSKAPER

45

Kommentarer till koncernbalansräkningen

RÄKENSKAPER

FinansieringsanalysKoncernen Moderbolaget

kkr 1998 1997 1998 1997Resultat efter finansiella poster 61 544 27 482 -6 819 -6 817Avskrivningar 36 705 26 541 562 419

Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar 98 249 54 023 -6 257 -6 398

Förändring av rörelsekapitalKortfristiga ej räntebärande fordringar 9 138 1 607 -131 615 -480 812Kortfristiga ej räntebärande skulder -181 249 200 887 19 398 -381 277Summa förändring av rörelsekapital -172 111 202 494 -112 217 -862 089

Kassaflöde före investeringar -73 862 256 517 -118 474 -868 487

Investeringar Investering i aktier och andelar - - -570 102 860Investeringar i inventarier -4 309 -4 816 -370 -579Investeringar i fastigheter -288 949 -675 078 - -Försäljning av anläggningstillgångar 45 483 18 373 - -Summa investeringar -247 775 -661 521 -940 102 281

Kassaflöde efter investeringar -321 637 -405 004 -119 414 -766 206

Extern finansieringFörändring av finansiella anläggningstillgångar 993 1 137 -284 501 -66 694Förändring av räntebärande skulder 203 533 374 590 250 950 798 350Nyemission 204 454 - 204 454 -Utdelning -18 750 - -18 750 -Koncernbidrag - - 30 819 3 095Aktieägartillskott - - - 136

Summa extern finansiering 390 230 375 727 182 972 734 887

Förändring av likvida medel 68 593 -29 277 63 558 -31 319

46

Kommentarer till koncernens finansieringsanalys

KASSAFLÖDE FÖRE FÖRÄNDRINGARAV RÖRELSEKAPITAL OCH INVESTE-RINGAR

Årets kassaflöde från rörelsen upp-gick till 98, 2 (54,0) Mkr vilket är enökning med 44,2 Mkr.

Resultatet har inte belastas mednågon skatt då Pandox har utnyttjatdel av fastställda underskottsdrag.

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL

Den stora förändringen av rörelse-kapitalet förklaras av det räntefria lånpå 210 Mkr som ingick i 1997 årsutgående balans för övriga skulder.Lånet löstes i februari 1998 medlikviden från nyemissionen.

INVESTERINGAR

Pandoxkoncernens investeringarexklusive förvärv av fastigheter upp-gick under 1998 till 22,6 (11,2) Mkr.

Pandox fastigheter bedöms ihuvudsak vara i gott skick, varförinvesteringsbehovet i första handavser hotellproduktinvesteringar föratt uppgradera hotellprodukten. Iflertalet fall har Pandox dessutomavtalat med hotelloperatörerna omatt dessa ansvarar för hela eller delarav det inre underhållet av hotellan-läggningarna. I samband med om-förhandling av hyresavtal kan docken gemensam investering i uppgrade-ring av hotellprodukten vara enkomponent i det nya hyresavtalet.

Se även kommentarer under

rubriken Fastigheter och inventarierpå sid 45.

EXTERN FINANSIERING

Förändringen under året har sin för-klaring i hur de stora förvärv somgjorts i slutet av 1997 och under 1998finansierades. Utöver nyupplåning ibank på netto 203,5 Mkr tillfördenyemissionen i januari 204,5 Mkrefter emissionskostnader vilket inne-bär att den externa finansieringenökade med 408 Mkr under 1998.Utdelning till aktieägarna har underårets gjorts med 18,8 Mkr.

FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL

Kassa och bank har ökat med 68,5Mkr från 14,4 Mkr till 82,9 Mkr.

47

Redovisningsprinciper

ÅRSREDOVISNINGSLAGEN

Årsredovisningen är upprättad ienlighet med årsredovisningslagenoch god redovisningssed.

KONCERNREDOVISNING

Koncernredovisningen omfattar samt-liga dotterbolag på bokslutsdagen.

Redovisningen har upprättatsenligt Redovisningsrådets rekommen-dation RR1:96. Koncernredovisningenhar upprättats enligt förvärvsmetoden,som innebär att tillgångar och skulderövertagits till marknadsvärde enligtupprättad förvärvsanalys. Skillnadenmellan anskaffningsvärde och förvär-vat eget kapital har tillförts byggnaderoch mark som övervärde. Avskriv-ning av övervärde sker enligt sammaprincip som för fastigheter. Beräk-nade latenta skatteskulder avseendekoncernmässiga övervärden ochberäknad latent skattefordran netto-redovisas som latent skattefordran ibalansräkningen.

KLYVNINGSMETODEN

Fastigheten Radisson SAS HotelÖstersund ägs som en andel i enbostadsrättsförening. Den ekonomis-ka konstruktionen av ägandet kanjämföras med en joint venture i vil-ken varje delägare uppbär sina egnakostnader och intäkter. Mot denna

bakgrund har fastigheten konsolide-rats enligt klyvningsmetoden.

FASTIGHETSVERKSAMHET

Koncernens fastigheter redovisas ibalansräkningen som anläggningstill-gångar då avsikten med innehavet äratt långsiktigt äga, förvalta ochutveckla fastigheterna.


Den hotellrörelse som bedrivs i egenregi belastas redovisningsmässigtmed en internhyra. Internhyran ärkopplad till operatörsbolagens om-sättning och baserad på vad sombedöms vara marknadsmässiga villkor.Internhyran kostnadsförs i operatörs-verksamheten och intäktsförs i fastig-hetsverksamheten.

MATERIELLAANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Vid ny- eller tillbyggnad aktiverassamtliga direkta utgifter inklusiveprojekteringsutgifter.

Vid ombyggnad aktiveras sådanadirekta utgifter som innebär förbätt-ring av fastigheterna jämfört med detursprungliga skicket.

Utgifter för upprustning tillsamma skick som fastigheten ursprung-ligen haft aktiveras ej. Ett undantagfrån denna princip är utgifter för

sådana åtgärder som rubriceras someftersatt underhåll i samband medförvärv och hänsyn tagits till detta iförvärvspriset.

Utgifter för hyresanpassningarsom innebär att hyran kan höjasaktiveras och skrivs av under hyres-kontraktets återstående löptid.

Avskrivning enligt plan har be-räknats med följande procentsatser.

Byggnader 1,5%Markanläggning 3,5%Inventarier 6,7-33%

Avskrivning enligt plan beräknas påanskaffningsvärdet.

AKTIER OCH ANDELAR

Aktier och andelar i dotter- ochdotterdotterbolag har värderats tillanskaffningsvärdet, med undantagför innehav vilka har skrivits ned tillbedömt marknadsvärde.

ÖVRIGA FORDRINGAR OCHSKULDER

Fordringar har tagits upp till debelopp varmed de förväntas inflyta.Övriga tillgångar och skulder hartagits upp till nominella värden.Skulder i utländsk valuta finns ej.

RÄKENSKAPER

NOT 1

I en av koncernens fastigheter drevs under 1998 hotellverksamheten av ett helägt operatörsbolag. Den hyra och ersätt-ning för övriga lokalkostnader som hotelloperatörsbolaget erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de harinte eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskottoch operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle hyresintäkter, övriga fastighetsintäkter respek-tive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 3 409 kkr för 1998 (9 491 kkr).

NOT 2 HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING

1998 1997

Stockholm 31% 41%Göteborg 17% 1%Malmö 16% 26%Regionstäder 29% 27%Övriga orter 7% 5%

100% 100%

NOT 3 ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN (KKR)

Koncernen Moderbolaget1998 1997 1998 1997

Byggnader -29 077 -19 581 -Markanläggningar -811 -816 -Inventarier -6 817 -6 144 -562 -419

Summa avskrivningar -36 705 -26 541 -562 -419

Av avskrivningar på totalt 36 705 kkr är 35 977 kkr (25 974) hänförliga till fastighetsverksamheten, operatörsverksam-heten 166 kkr (148) samt administration 562 kkr (419).

NOT 4 INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄR

Utöver reavinst på 3,5 Mkr avseende försäljningen av Källhagens Wärdshus ingår i posten en kostnad för skattetillägg.Skattemyndigheten har beslutat underkänna ett dotterbolags yrkade underskottsavdrag på 21,5 Mkr avseendeinkomståret 1997 samt dessutom påfört bolaget ett skattetillägg på 2,1 Mkr. Underskottet har ej utnyttjats i 1997 årsbokslut och kommer att kunna utnyttjas i kommande bokslut. Kostnaden för skattetillägget på 2,1 Mkr har reserveratsi bokslutet för 1998. Beslutet är överklagat.

NOT 5 RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGET

Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 57 974 Kkr från koncernbolag och 4 267 Kkr från övriga.

NOT 6 LATENT SKATTEFORDRAN OCH BETALD SKATT

Fordran utgör ett nettobelopp mellan latenta skattefordringar och latenta skatteskulder enligt nedan (kkr):Se även redovisning under avsnittet Pandox skattesituation på sidan 38.

1998 1997

Latent skattefordran hänförlig till beräknade respektive fastställda underskottsavdrag 75 781 70 000Latenta skatteskulder avseende förvärvade övervärden i fastigheter -59 418 -59 418Latenta skatteskulder hänförliga till skattemässiga avskrivningar som överstiger avskrivningar enligt plan -14 874 -9 093

1 489 1 489Årets skattekostnadBetald skatt - -Förändring latent skatt - -311

RÄKENSKAPER

Noter

48

RÄKENSKAPER

49

NOT 7 FASTIGHETER

Koncernenkkr 1998 1997

Ingående anskaffningsvärde 2 002 207 1 344 293Investeringar, förvärv fastigheter 270 654 668 702Övriga investeringar 18 295 6 376Försäljningar -50 851 -17 164Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 240 305 2 002 207

Ingående avskrivningar -145 786 -125 862Försäljningar 5 423 473Årets avskrivningar -29 888 -20 397Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -170 251 -145 786Utgående restvärde 2 070 054 1 856 421Taxeringsvärde 1 203 288 949 377Varav mark 159 956 117 738

I anskaffningsvärdet för byggnad, mark och inventarier ingår värdet av bolagets hotellfastighet i Östersund som ägsgenom en andel på 47,56 procent av bostadsrättsföreningen Borgens.

NOT 8 INVENTARIER

Koncernen Moderbolagetkkr 1998 1997 1998 1997

Ingående anskaffningsvärde 44 506 43 207 1 986 1 407Investeringar 7 714 4 816 370 579Försäljningar -4 052 -3 517 - -Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 48 168 44 506 2 356 1 986

Ingående avskrivningar -25 477 -21 168 -832 -413Försäljningar 592 1 835 - -Årets avskrivningar -6 817 -6 144 -562 -419Utgående ackumulerade avskrivningar -31 702 -25 477 -1 394 -832

Utgående restvärde 16 466 19 029 962 1 154

NOT 9 KUNDFORDRINGAR

Den tvist med en operatör rörande beräkningen av den omsättningsbara hyran som ett av Pandox dotterbolag varitpart i har under året lösts. Utfallet av uppgörelsen har ingen påverkan på Pandox resultat 1998 och har endast enmarginell effekt på det framtida resultatet.

NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG

kkr Antal Nom. Andel BokförtModerbolaget Org nr Säte aktier Värde % värdeHotab Förvaltning AB 556475-5592 Stockholm 1 000 100 100 285 050Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm 550 550 100 434 429Fastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 Stockholm 1 000 100 100 37 267Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm 1 000 100 100 100Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473-6329 Stockholm 1 000 100 100 15 877Hotab 11 AB 556473-6303 Stockholm 1 000 100 100 2 261Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm 1 000 100 100 103Fastighets AB Mora Hotell 556475-9370 Stockholm 1 000 100 100 7 647Mora Hotell AB 556475-9461 Stockholm 1 000 100 100 130Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm 1 000 100 100 30 108Nya P.A. Hotell AB 556495-0078 Stockholm 1 000 100 100 227Pandox Hotel Management AB 556469-9782 Stockholm 1 000 100 100 100Malmö Favorit Hotell AB 556475-9446 Stockholm 1 000 100 100 100Grand Hotell i Kristianstad AB 556515-9216 Stockholm 1 000 100 100 610KB Lorensberg 49:2 916833-3269 Göteborg 100 15 628

829 637KoncernenArlanda Flyghotell KB 916500-8021 Stockholm 100 100KB Sjöstjärnan 916850-4554 Göteborg 100 20 259Utkiken KB 916611-7755 Stockholm 100 6 528

Under året har Grand Hotell i Kristianstad AB förvärvats (100 kkr). Bolaget har dessutom tillförts ett villkorataktieägartillskott på 510 kkr. Hotab 22 AB har avyttrats (100 kkr). Nya P.A. Hotell AB har tillförts ett villkorataktieägartillskott på 60 Kkr.

NOT 11 EGET KAPITAL

kkr Aktie kapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat TotaltKoncernenVid årets ingång 150 000 210 020 195 702 27 171 582 893Vinstdisposition - 40 8 381 -8 421 0Nyemission 75 000 129 454 204 454Utdelning -18 750 -18 750Årets resultat - - - 61 544 61 544

225 000 339 514 204 083 61 544 830 141

kkr Aktiekapital Överkursfond Reservfond Balanserad vinst Årets resultat TotaltModerbolagetVid årets ingång 150 000 210 000 209 436 -3 586 565 850Vinstdisposition - - -3 586 3 586 0Nyemission 75 000 129 454 204 454Utdelning -18 750 -18 750Årets resultat - - 24 000 24 000

225 000 129 454 210 000 187 100 24 000 775 554

Antalet aktier uppgick per 31 december 1998 till 15 000 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kro-nor per aktie.

NOT 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Koncernen Moderbolaget1998 1997 1998 1997

Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 31 195 47 000 31 195 -Skulder som förfaller mellan ett till fyra år frånbalansdagen 1 250 644 581 306 1 228 105 558 350Skulder som förfaller senare än fem år från balansdagen - 450 000 - 450 000

Summa 1 281 839 1 078 306 1 259 300 1 008 350

RÄKENSKAPER

50

NOT 13 ÖVRIGA SKULDER

I balansen för 1998 ingår räntefritt lån uppgående till 2 500 kkr (212 500 kkr).

NOT 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen Moderbolagetkkr 1998 1997 1998 1997

Förutbetalda hyror 25 939 19 870 – –Upplupna räntekostnader 17 653 8 170 17 524 7 822Fastighetsskatt 7 374 5 959 – –Övrigt 7 431 8 832 2 535 1 815

Totalt 58 397 42 831 20 059 9 637

NOT 15 STÄLLDA PANTER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER

Koncernen Moderbolagetkkr 1998 1997 1998 1997Ställda panter

Fastighetsinteckningar 1 307 320 1 084 200 – –Ansvarsförbindelser 110 – 680Borgen dotterbolag – – – 47 000

NOT 16 PERSONAL

Koncernen ModerbolagetMedeltal anställda 1998 1997 1998 1997

Män 11 22 7 7Kvinnor 27 55 4 4

Totalt 38 77 11 11

Löner och ersättningar Koncernen Moderbolagetkkr 1998 1997 1998 1997

Styrelsen och verkställande direktören 2 581 1 801 1 622 1 523Övriga anställda 10 252 15 997 5 255 4 524

Totalt 12 833 17 798 6 877 6 047

Sociala kostnader

Styrelsen och verkställande direktören 976 603 536 513Övriga anställda 3 449 5 492 1 736 1 619Totalt 4 425 6 095 2 272 2 132

Varav pensionskostnader

Styrelsen och verkställande direktören 194 163 194 141Övriga anställda 1 382 1 136 1 117 696

Totalt 1 576 1 299 1 311 837

ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsens arvode uppgick till 500 kkr, varav till styrelsens ordförande och övriga ledamöter 100 kkr vardera.Styrelsens vice ordförande har inte uttagit sitt styrelsearvode varför netto 400 Kkr har utbetalats. Till vice ordförandehar de tidigare ägarna, VF Holding AB och Skanska AB betalat konsultarvode om 1 705 kkr avseende arbete medaffärsutveckling och finansiella frågor.

Till VD har för 1998 utgått en lön och övriga förmåner om 1 224 kkr. För VD finns pensionsutfästelse inomramen för allmän pensionsplan typ ITP med 65 års pensionsålder.

För VD gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gälleren uppsägningstid om 6 månader.

För övriga nyckelpersoner finns pensionsutfästelse inom ramen för allmän pensionsplan. För dessa gäller en upp-sägningstid om 12 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6månader.

RÄKENSKAPER

51

KONCERNEN

Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria vinstmedel till 265 627 kkr. Överföring till bundnafonder föreslås med 68 kkr.

MODERBOLAGET

Till bolagsstämmans förfogande står:

Balanserat resultat 187 099 815 kr

Årets resultat 23 997 497 kr

211 097 312 kr

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning till aktieägare,

2,00 kr per aktie 30 000 000 kr

Överföres i ny räkning 181 097 312 kr

211 097 312 kr

Stockholm den 18 februari 1999

Mats Mared Bengt Kjell Paul Lederhausen

ordförande

Kai Ringenson Mats G Ringesten Anders Nissen

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning

har avgivits den 19 februari 1999

Ulf Egenäs Anders Scherman

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

RÄKENSKAPER

Förslag till vinstdisposition

52

Till bolagsstämman i Pandox Hotellfastigheter AB (publ) org. nr 556030-7885.Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och räkenskaperna samt

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Pandox Hotellfastigheter AB (publ)för år 1998.

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand-lingarna och förvaltningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncern-redovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad förvissa oss om att årsredovisningen ochkoncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska etturval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I enrevision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställandedirektörens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredo-visningen. Vi har granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för attkunna bedöma om någon av styrelseledamöterna eller verkställande direktören är ersätt-ningsskyldig mot bolaget eller på annat sätt har handlat i strid mot aktiebolagslagen,årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grundför våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo-visningslagen, varför vi tillstyrker

att resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen fastställs och

att vinsten i moderbolaget disponeras enligt förslaget i förvaltningsberättelsen.

Styrelseledamöterna och verkställande direktören har inte vidtagit någon åtgärd eller gjortsig skyldiga till någon försummelse som enligt vår bedömning kan föranleda ersättnings-skyldighet mot bolaget, varför vi tillstyrker

att styrelsens ledamöter och verkställande direktören beviljas ansvarsfrihet förräkenskapsåret.

Stockholm den 19 februari 1999

Ulf Egenäs Anders SchermanAuktoriserad revisor Auktoriserad revisor

RÄKENSKAPER

Revisionsberättelse

53

Mats Mared, född 1944. Ordförande.Verkställande direktör i Drott AB.Ledamot sedan 1995. Övriga styrelse-uppdrag: Drott AB, Fastighets ABNorrporten och AB Piren. Innehav iPandox: 1 000 aktier.

Bengt Kjell, född 1954. Arbetandevice ordförande. Partner i NavetAffärsutveckling AB. Ledamot sedan1996. Övriga styrelseuppdrag: HoistInternational AB, Kungsleden AB,och Franska Däckimporten AB. Inne-hav i Pandox: 10 000 aktier samt köp-optioner motsvarande 22 200 aktier.

Paul Lederhausen, född 1936.Direktör. Ledamot sedan 1998.Övriga styrelseuppdrag: Ordförandei Svenska McDonalds AB och leda-mot i Polarn och Pyret AB. Innehavi Pandox: 10 000 aktier.

Kai Ringenson, född 1950.Executive vice president Wyndham/Arcadian Int Ltd, Patriot Europe adivision of Patriot AmericanHospitality. Ledamot sedan 1995.Övriga styrelseuppdrag: ConranRestaurant Ltd. Innehav i Pandox:750 aktier.

Mats G Ringesten, född 1950.Partner i Neuman & Nydahl HB.Ledamot sedan 1997. Övriga styrelse-uppdrag: Biora AB, Viking SewingMachines AB, Pharmacia & UpjohnDiagnostics AB och Volvo Techno-logy Transfer AB. Innehav i Pandox:750 aktier.

STYRELSENS ARBETE

Pandox styrelse är sammansatt ochdimensionerad för att aktivt ocheffektivt stödja ledningen i utveck-lingen av företaget och för att kunnafölja och kontrollera verksamheten.

I ett börsnoterat företag somPandox är kompetens och erfarenhetfrån följande områden av stor vikt:- kunskap om hotellverksamhet

och hotellmarknaden- kunskap om fastigheter och

fastighetsbranschen- erfarenhet från arbete i börs-

noterade företag- kunskap och erfarenhet inom

affärsutveckling- kunskap om finansiering

I Pandox styrelse finns en bred erfa-renhet och kunskap från alla dessaområden. Därutöver är det viktigtatt styrelseledamöterna har högintegritet, är intresserade av bolagetsverksamhet, lönsamhetsorienteradeoch beredda att arbeta för samtligaaktieägares bästa.

Pandox styrelse har förutomkonstituerade sammanträde sexstyrelsemöten inplanerade. Styrelse-materialet utsändes ca en vecka i för-väg. Bolagets revisorer deltar minsten gång per år för att lämna en redo-görelse kring årets revision samtderas genomgång av bolagets internakontrollsystem. Styrelsens sekreterareär jur kand Kjell Sollbe, tidigarechefsjurist på Securum Finans AB.

Styrelsen har antagit en arbetsord-ning för sitt arbete och en instruk-tion till verkställande direktörensamt givit ledningen en rapporte-ringsinstruktion. Vidare har styrelsenantagit en finanspolicy som underlagför arbetet med upptagande avkrediter, val av kredittider och ränte-bindningstider m m.

Styrelse

54

Anders Nissen, född 1957.Verkställande direktör. Anställdsedan 1995. Innehav i Pandox: 1 500aktier samt köpoptioner motsvarande22 200 aktier.

Nils Lindberg, född 1947. Ekonomi-och finansdirektör. Anställd sedan1995. Innehav i Pandox: 1 150 aktiersamt köpoptioner motsvarande 8 880 aktier.

Ledande befattningshavare

55

Revisorer

Ulf Egenäs, född 1938. Auktoriserad revisor. Deliotte & Touche AB.

Anders Scherman, född 1944.Auktoriserad revisor.Ernst & Young AB

FASTIGHETSRELATERADE

Totala förvaltningsintäkter

Summan av hyresintäkter och övrigafastighetsintäkter.

Driftsöverskott

Förvaltningsintäkter minus drifts-och underhållskostnader, fastighets-skatt, tomträttsavgäld och övrigafastighetskostnader.

Justerat driftsöverskott

Driftsöverskott justerat för underåret sålda och köpta fastigheter.

Direktavkastning 1

Justerat driftsöverskott i relation tillbokfört värde på fastigheter ochhotellinventarier vid årets slut.Bokfört värde på hotellinventarieringår i nämnaren beroende på attinventariehyran ingår i täljaren.

Direktavkastning 2

Justerat driftsöverskott inklusivefastighetsrelaterad administration iförhållande till fastigheternas bok-förda värde.

Fastighetsrelaterad administration

Den del av totala administrations-kostnaden som är direkt knuten tillfastigheternas förvaltning och utveck-ling. Övriga administrationskostnaderavser central administration ochkostnader för upprätthållande avbolagets marknadsnotering.

FINANSIELLA

Räntetäckningsgrad

Resultat efter finansnetto plus finan-siella kostnader, i förhållande tillfinansiella kostnader.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansnetto och betaldskatt i förhållande till genomsnittligteget kapital. Det genomsnittliga egnakapitalet för 1997 har justerats förgenomförd nyemission.

Avkastning på totalt kapital

Resultat efter finansnetto plus finan-siella kostnader, i förhållande tillgenomsnittlig balansomslutning. Vidberäkning av genomsnittlig balans-omslutning för december 1997 ingårej fastigheter förvärvade från WASA(525 Mkr) med tillträde den 30december 1997.

Soliditet

Eget kapital vid årets slut i förhål-lande till balansomslutningen.

HOTELLMARKNADSRELATERADE

Belagda rum

Antal sålda rumsnätter under giventidsperiod som normalt är ett år.

Tillgängliga rum

Tillgänglig rumskapacitet under giventidsperiod som normalt är ett år.

Beläggningsprocent

Antalet belagda rum dividerat medantalet tillgängliga rum.

Genomsnittligt rumspris

Totala intäkten för sålda rum genomantalet belagda rum.

REVPAR (Genomsnittlig intäkt pertillgängligt rum)

Totala intäkten för sålda rum divide-rat med antalet tillgängliga rum.

Marknadspenetration

Det enskilda hotellets beläggning irelation till marknadens genomsnitt.

GOP

Nettovinst i hotelloperatörsföretagföre avskrivning, hyra, finansnettooch skatt.

56

Definitioner

Välkommen till Pandoxbolagsstämma i Stockholm den 25 mars 1999

TID OCH PLATS

Ordinarie bolagsstämma 1999 äger rum torsdagen den 25 mars 1999 kl. 17.00 påHotel Scandic Slussen, Auditoriet, Gullgränd 8 i Stockholm.

ANMÄLAN M M

Aktieägare som önskar delta i bolagsstämman skall;dels vara införd i den av Värdepapperscentralen VPC AB (VPC) förda aktieboken

senast måndagen den 15 mars.dels ha anmält sig till bolagsstämman senast fredagen den 19 mars kl 12.00 under

adress Pandox Hotellfastigheter AB, Box 5364, 102 49 Stockholm eller pertelefon 08-506 205 50. Vid anmälan uppges namn, person- och telefon-nummer samt aktieinnehav.

Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade, måste för att äga rätt att deltagai bolagsstämman, begära att tillfälligt föras in i aktieboken hos VPC. Aktieägaremåste underrätta förvaltaren härom i god tid före måndagen den 15 mars 1999. Ominnehavare av aktie avser företrädas av ombud skall till ombudet utfärdas skriftligfullmakt. Fullmakten skall insändas före bolagsstämman tillsammans med registre-ringsbevis för juridisk person.

UTDELNING

Styrelsen föreslår att utdelning för år 1998 lämnas med 2,00 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslår styrelsen fredagen den 30 mars 1999.

Beslutar bolagsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma attutsändas av VPC måndagen den 8 april 1999.


AVTALSOPTIMERING

Pandox Hotellfastigheter AB (publ), Box 5364, 102 49 Stockholm

TEL: 08-506 205 50, FAX: 08-506 20 70

INTERNET: www.pandox.se E-POST: [email protected]

P A N D O XH o t e l l f a s t i g h e t e r A B

MARKNADSSTRATEGI

MARKNADSANALYS

HOTELLFASTIGHET

Pandox Hotellfastigheter ABÅrsredovisning 1998

Pandox Hotellfastigheter AB

• Innehållsförteckning

• Presentation av företaget

• Sammanfattning av 1998

• Nyckeltal

• Förvaltningsberättelse

• Resultaträkning

• Balansräkning

• Finansieringsanalys

• Noter

• Aktien

Huvudmeny HUGIN 1999. All rights reserved

rsredovisning 990220 (page 1)reports.huginonline.com/hugin/754383.pdfvisionen är att pandox skall...

Documents