UNIVERZITET U TRAVNIKUPRAVNI FAKULTET KISELJAK

ZEMLJIŠNE KNJIGE(Seminarski rad)

PREDMET: STVARNO PRAVOMENTOR: Prof. dr. Enes HašićStudenti: Belma Herco – 830/10, smjer: opće pravo

Almira Bašić – 831/10, smjer: opće pravoAmra Balta -- 694/10, smjer: opće pravoImelin Imširović – 535/09, smjer: opće pravoLejla Bahor – 679/10, smjer: opće pravo

KISELJAK, MART 2011.

SADRŽAJ1. UVOD........................................................................................................................................................................................... 2

2. ZEMLJIŠNOKNJIŽNO PRAVO.........................................................................................................................................................3

3. POJAM I FUNKCIJA ZEMLJIŠNIH KNJIGA.......................................................................................................................................3

4. NASTANAK I RAZVOJ KATASTRA I ZEMLJIŠNIH KNJIGA U BOSNI I HERCEGOVINI.........................................................................4

4.2. Donošenje zakona o zemljišnim knjigama i njegova primjena.............................................................................................5

5. SASTAV ZEMLJIŠNE KNJIGE...........................................................................................................................................................7

a) Glavna zemljišna knjiga...........................................................................................................................................................7

aa) Natpis....................................................................................................................................................................................7

bb) List A ili "Popisni list".............................................................................................................................................................7

cc) List B ili "Vlasnički list"...........................................................................................................................................................7

dd) List C ili "Teretni list".............................................................................................................................................................7

b) Registar vlasnika.....................................................................................................................................................................8

c) Registar parcela -.....................................................................................................................................................................8

d) Dnevnik................................................................................................................................................................................... 8

6. VRSTE UPISA U ZEMLJIŠNU KNJIGU..............................................................................................................................................8

Uknjižba......................................................................................................................................................................................8

Predbilježba................................................................................................................................................................................ 9

Zabilježba....................................................................................................................................................................................9

7. PRAVA KOJA SE UPISUJU U ZEMLJIŠNU KNJIGU...........................................................................................................................9

8. POSTUPAK UPISA U ZEMLJIŠNU KNJIGU.....................................................................................................................................10

9. UPIS U ZEMLJIŠNOKNJIŽNI ULOŽAK............................................................................................................................................11

10. UVID U ZEMLJIŠNU KNJIGU, IZDAVANJE I SASTAVLJANJE IZVODA............................................................................................12

11. NAČELA ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG PRAVA......................................................................................................................................12

a) Načelo stvarnosti...................................................................................................................................................................12

b) Načelo upisa..........................................................................................................................................................................12

c) Načelo javnosti......................................................................................................................................................................13

d) Načelo povjerenja.................................................................................................................................................................13

e) Načelo saglasnosti (konsenza)...............................................................................................................................................13

f) Načelo zakonitosti (legalitata)................................................................................................................................................14

g) Načelo prvenstva (prioriteta)................................................................................................................................................14

h) Načelo potpunosti.................................................................................................................................................................14

i) Načelo određenosti (specijaliteta).........................................................................................................................................14

j) Načelo preglednosti...............................................................................................................................................................14

12. ZAKLJUČAK...............................................................................................................................................................................15

13. LITERATURA.............................................................................................................................................................................16

1

1. UVOD

Kako je Bosna i Hercegovina od skora samostalna država, razvoj zemljišno knjižnog prava vezan

je uglavnom za staru državu i SFRJ u čijem je sastavu Bosna i Hercegovina bila sve do 1991.

godine kao jedna od Republika.

U ovom seminarskom radu želimo pokazati važnost zemljišnih knjiga u našoj zemlji. Cilj nam je

prikazati sve karakteristike zemljišnih knjiga te sve ono od čega se zamljišne knjige sastoje.

Na početku rada ukazano je na razvoj zemljišno knjižnog prava kroz istoriju, od postanka pa do

donošenja najnovijih zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini. Taj zakon je

donesen 2003. godine.

Pokušali smo objasniti pojam zemljišne knjige, njenu funkciju, koji su njeni djelovi te sam način

rukovođenja istom. Takođe u radu smo naveli i objasnili načela na kojima počiva čitav sistem

gruntovnice.

Ali i taj se posao dovrši.

Konačno sva zemlja bi premjerena i razgraničena,

sva se šuma obilježi i podijeli.

Seljaci se navikoše da idu u gruntovnicu kao u crkvu ili mehanu.

2

Ivo Andrić, “Rzavski bregovi“

2. ZEMLJIŠNOKNJIŽNO PRAVO

Zemljišnoknjižno pravo u objektivnom smislu je skup pravnih pravila građanskog prava koja

uređuju upisivanje nekretnina, prava na njima u zemljišne knjige, te pravne odnose među ljudima

koji nastaju upisivanjem nekretnina i prava u zemljišne knjige. Pravilima zemljišnoknjižnog

prava uređuje se publiciranje pravnog stanja nekretnina mjerodavnog za pravni promet,

upisivanjem nekretnina i prava na njima u zemljišne knjige. Pravila zemljišnoknjižnog prava

dijele se na materijalno zemljišnoknjižno pravo i postupno zemljišnoknjižno pravo. Ta pravila

kod nas čine cjelinu i uređena su istim propisima. Pravilima zemljišnoknjižnog prava ostvaruje

se pravna sigurnost u pravnom prometu nekretnina i zaštita povjerenja poštenih sticatelja. U

sklopu stvarnog prava, pravilima se uređuju odnosi među ljudima u pogledu nekretnina koje se

upisuju u zemljišne knjige, a koji nastaju upisivanjem nekretnina i prava na njima u zemljišne

knjige. Ova se pravila prepliću sa pravilima brojnih drugih prava .

U osnovne izvore zemljišnoknjižnog prava spadaju: Zakoni o zemljišnim knjigama , Zakon o

stvarnim pravima, Zakon o vlasničkim odnosima, Zakon o katastru nekretnina, Pravilnici o

postupanju sa zemljišnoknjižnim pravima, Pravilnici o elektronsko vođenju zemljišnih knjiga i

dr.

3. POJAM I FUNKCIJA ZEMLJIŠNIH KNJIGA

„Zemljišne knjige su javni registri koje vode općinski sudovi. U te se knjige upisuju nekretnine i

stvarna prava na tim nekretninama, te drugi pravni odnosi u svezi s nekretninama.

Zadatak zemljišnih knjiga nije samo u tome da služe jednostavnoj evidenciji nekretnina i

stvarnih prava na njima. Zemljišne knjige trebaju osigurati i zakonom predviđeni način stjecanja

stvarnih prava na nekretninama. Zemljišne knjige omogućuju i pružaju pravnu sigurnost u

prometu nekretnina. Zbog toga se i vode kod sudova“.1

Stvarna prava na nekretninama nisu sama po sebi vidljiva i a prime vista (na prvi pogled)

uočljiva. Zemljišne knjige u neku ruku takva prava čine vidljivima, te se svaki subjekt u prometu

1 (Vedriš, Klarić. 1996: 227)

3

može o tim pravima bez teškoća obavijestiti. Za gruntovnicu jošuvijek vrijedi ona stara parola:

„Gruntovnica treba da bude zrcalo svih stvarnopravnih odnosa koji se tiču nekretnina“.2

Nekretnine, su po samom značenju riječi kao i u opštem shvatanju, nepokretne stvari suprotno

pokretnoj imovini. Za nekretnine se smatraju zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne prostorije kao

posebni dijelovi zgrade i drugi građevinski objekti.

4. NASTANAK I RAZVOJ KATASTRA I ZEMLJIŠNIH KNJIGA U BOSNI

I HERCEGOVINI

Mnogi teoretičari tvrde da su zemljišne knjige slovenskog porijekla, ali postoje i mišljenja da su

zemljišne knjige gremanskog projekla. One su uvedene u Pruskoj 1872. godine, ali tvrdi se da su

zemljišne knjige imale svoje početke još u starom vijeku. To mogu potvrditi činjenicom da su

zabilježeni slučajevi popisivanja zemljišta još u staroj Grčkoj i Egiptu.

Austrija i Njemačka su imale jedan od najboljih sistema javnih registara nepokretnosti u svijetu.

Ove dvije zemlje imaju visok stepen uživanja u pravnoj sigurnosti u oblasti zemljišnih knjiga, jer

ovakav siguran sistem omogućava siguran pravni promet nekretnina.

U vrijeme Jugoslavije je važio onaj zakon koji je stupio na snagu 1931.godine, karkteristike ovog

zakona koji je dijelovao u Jugoslaviji su veoma zanimljive jer su se odlikovale lakim stilom i bili

su veoma jasni i razumljivi. To je bilo veoma bitno jer se mora uzeti u obzir da je tada

stanovništvo veoma malo znalo o zemljišnim knjigama i o načinu rada zemljišnih knjiga, stoga je

i poznato to da su se u istoriji pisali različiti priručnici o tome kako se najlakše snaći prilikom

korištenja zemljišnih knjiga i da bi se uopće razumjeli određeni pojmovi koji preovladavaju u

različitim oblastima zemljišnoknjižnog zakona.

Katastarska i zemljišnoknjižna evidencija nekretnina i prava na nekretninama u Bosni i

Hercegovini datira još od perioda Austrougarske. Od 1880. do 1884. godine došao je prvi

premjer Bosne i Hercegovine. Na osnovu njega su izrađeni katastarski planovi. Ovakav način

donošenja promjena u jednu zemlju značio je veoma važan napredak ne samo na području

zemljišnih knjiga i katastara nego i na drugim različitim područjiima kao što su kultura klasa i

opći razvoj jedne tako nerazvijene zemlje. Jedan ovakav katastar je sadržavao podatke o površini

svake parcele, o katastarskom prihodu i podatak o posjedniku zemljišta.

2 (Vedriš, Klarić. 1996: 227)

4

Osnivanje gruntovnice-zemljišne knjige u Bosni i Hercegovini dešavalo se od 1886. godine pa

sve do 1910. godine nakon uvođenja katastra. U tu knjigu upisivani su podaci o svojinskim i

drugim stvarnopravnim odnosima na nekretninama, također je upisivan i pravni status nekretnina

i eventualni tereti na nekretnini.

Baš kao i danas, ova knjiga se sastojala i od glavne knjige i zbirke isprava, registra parcela,

također sadrži i planove za cijelu katastarsku općinu, spisak kućnih brojeva, abecedni spisak

vlasnika i mnoge druge značajne podatke. Jugoslavija je također prihvatila sistem zemljišnih

knjiga koje je uvela Austrougarska.

U toku drugog svijetskog rata katastar zemljišta je u mnogim krajevima uništen. U Bosni i

Hercegovini zemljišne knjige su potpuno uništene u 19 postojećih općina od ukupno 25 općina

što znaći da su u 4 općine sačuvane zemljišne knjige ali bez postojećih planova.

Sačuvani katastri poslije rata nisu bili uredno vođeni a razlog tome je nedovaljan broj stručnih

kadrova. Također uništene zemljišne knjige nisu obnovljene a one koje su sačuvane nisu uredno

održavane.

Protekom vremena došlo je do obnavljanja katastarskih evidencija a razlog tome je oporezivanje

od poljoprivrede na bazi katastarskog prihoda kao i radi obezbjeđenja podataka za planiranje u

poljoprivredi. Tada je izvršena revizija sačuvanih podataka iz katastara, a za ona područja u

kojim su potpuno uništeni katastarski podaci, na tim područjima su uspostavljeni novi popisni

katastri.

Nakon uspostave novih katastara i osvježenja onih starih, došlo je do saznanja da takva revizija

iako je pozitivna, nije dovoljna za zadovoljnje sve većih potreba za podacima o nekretninama i

podacima o prostoru uopšte. Na osnovu toga u Bosni i Hercegovini se pristupilo novom premjeru

čitave teritorije Republike. Revizija novog premjera pokazala se veoma učinkovitom. Njegovi

podaci služili su za izradu novog katastra zemljišta, za izradu razvojnih i drugih planova, za

razne studije i projektovanje na području poljoprivrede, šumarstva, rudarstva, prometa, za

katastar šuma, voda, puteva instalacija i dr. Do kraja 1983. godine obuhvaćeno je 60% teritorije

ovom novom reformom, a preostali dio je trebao biti završen do 1993. godine.

Na onim područjima na kojima je izvršen novi katastarski premjer, a istovremeno je sačuvana

stara zemljišna knjiga, postoji neslaganje između zemljišne knjige i katastra. Stanje postojeće

evidencije nekretnina u BiH nastali su u poslijeratnom periodu. Takvo stanje je zahtijevalo

reformu postojećeg sistema evidencije nekretnina i prava na nekretninama. Cilj ovoga je da se

ovakav sistem pojednostavi i osavremeni u skladu sa sadašnjim i budućim potrebama društva.

5

U našem pravnom sistemu katastar nekretnina je novi institut pod kojim se podrazumjeva zbirna

dokumentacija podataka o katastru zemljišta, zgrada i drugih objekata. Također je regulisano da

će u katastar biti upisano etažno vlasništvo, sva zemljišta i zgrade i poslovne cijeline bez obzira

dali se radi o nekretninama koje su u društvenom vlasništvu.

Riješavanja imovinsko pravnih odnosa, provođenje poreske politike, savremenom i racionalnom

prostornom planiranju i uređenju prostora, davanju statističkih podataka za planirano

usmjeravanje privrednog razvoja, pračenju obima i zakonskih granica prava na nekretninama u

svojini građana itd.

4.2. Donošenje zakona o zemljišnim knjigama i njegova primjena

U svim savremenim i razvijenim demokratskim zemljama sve zakone donose Parlament ili

Skupština, a u Bosni i Hercegovini odluku je donio visoki predstavnik 21.10.2002. godine

koristeći se ovlaštenjima iz Dejtonskog sporazuma. Ovim zakonom je zamijenjen zakon o

zemljišnim knjigama iz 1930. godine. Zakoni o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini se

temelje na odredbama preuzetih iz austrijskog vremena kao i novim odredbama koje potiču iz

njemačkog zemljišnoknjižnog prava koji je zahtijevao da na poslovima vezanim za nekretnine

sudjeluju i notari što je novim zakonom i precizirano. Pored notara u zemljišnoknjižnim

poslovima sudjeluju zemljišnoknjižni referenti, sudije, pravnici iz katastarskih ureda koji vrše

stručno usavršavanje.

Zakon o zemljišnim knjigama RS-a usvojila je Narodna skupština Republike Srpske.

Pored zakona donešeni su i slijedeći Pravilnici:

- pravilnici o postupanju u zemljišnoknjižnim stvarima

- pravilnici o elektronskom načinu vođenja zemljišnih knjiga

- pravilnici o obrazovanju i stručnom ispitu za zemljišnoknjižnog referenta

Vođenje zemljišnih knjiga obuhvata različite akcije koje su neophodne da bi zemljišne knjige

pravilno funkcionirale u svakom momentu, odnosno onda kada je to potrebno.

Neke od tih radnji su: nadzor nad vršenjem uvida u zemljišne knjige, provođenje upisa, primanje

zahtijeva, odluka o upisu u zemljišne knjige, upisi u pomoćne registre poput registra vlasnika,

registra parcela i samo arhiviranje u zemljišniknjižnom sudu. Sudovi koji su nadležni za vođenje

zemljišnih knjiga u RS-u su osnovni sudovi, a u FBiH taj zadatak obavljaju općinski sudovi.

6

Pored sudija, funkciju vođenja zemljišnih knjiga obavljaju i zemljišnoknjižni referenti, njegova

ili sudijina odluka predstavlja pravni akt koji je zasnovan na pravilima iz zakona o zemljišnim

knjigama i zakona o vanparničnom postupku.

Obzirom da Zakon o zemljišnim knjigama Federacije Bosne i Hercegovine propisuje da se

zemljišne knjige vode u elektronskoj formi, Federalno ministarstvo pravde kroz Projekt

registracije zemljišta i u saradnji s općinskim sudovima provodi aktivnosti na sustavnoj

digitalizaciji svih zemljišnoknjižnih podataka u Federaciji BiH. U tu svrhu je angažirano i

osoblje za digitalizaciju zemljišnih knjiga i verifikaciju tačnosti unesenih podataka čiji rad se

finansira kreditnim sredstvima Projekta registracije zemljišta, dok verifikaciju digitaliziranih

zemljišnoknjižnih podataka, u skladu s važećim zakonskim propisima, vrše zemljišnoknjižni

referenti. Napredak aktivnosti na poslovima vezanim za sustavnu digitalizaciju zemljišnoknjižnih

podataka se odvija po planiranoj dinamici, tako da je danas u Federaciji Bosne i Hercegovine

digitalizirano više od 900.000 zemljišnoknjižnih uložaka, što predstavlja 92 posto od ukupnog

broja zemljišnoknjižnih uložaka koji će se preuzeti u elektronski vođenu zemljišnu knjigu u

FBiH. O napretku ovih aktivnosti govori i podatak da već danas 20 općinskih sudova s

pripadajućim odjeljenjima, od ukupno 28 općinskih sudova u FBiH, ima u potpunosti

digitaliziranu zemljišnu knjigu.

Sustavna digitalizacija zemljišnih knjiga je doprinijela i smanjenju vremena potrebnog za obradu

zahtjeva, odnosno vremena potrebnog za upis nekretnina i prava na istim u zemljišnu knjigu,

čime je unaprijeđena i sama kvaliteta usluga koje zemljišnoknjižni uredi pružaju građanima i

ostalim korisnicima usluga. Aktivnosti na digitalizaciji zemljišnih knjiga omogućuju i uvođenje

internet pristupa podacima zemljišne knjige, čime će se građanima omogućiti da na brz i

jednostavan način provjere stanje svojih nekretnina u zemljišnoj knjizi te pokrenu aktivnosti na

ažuriranju, čime će se poboljšati opća pravna sigurnost i stvoriti preduvjeti za nesmetan promet

nekretninama. U tom smislu su i mjere koje Federalno ministarstvo pravosuđa provodi kroz

Projekt registracije zemljišta, na okončanju započetih aktivnosti na objedinjavanju

zemljišnoknjižnih podataka za cijelu Federaciju BiH i omogućavanju pristupa podacima putem

interneta svim građanima i ostalim korisnicima usluga zemljišnoknjižnih ureda.

7

5. SASTAV ZEMLJIŠNE KNJIGE

Zemljišna knjiga se sastoji od: a) glavne zemljišne knjige, b) registra vlasnika, c) registra parcela

i d) dnevnika.

a) Glavna zemljišna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka. Upisi se vrše u

zemljišnoknjižni uložak. Termin zemljišna knjiga ''grundbuch'' potiče iz 15. vijeka.

Zemljišniknjižni uložak je dio glavne knjige koji se odnosi na jedno zemljišnoknjižno tijelo.

Zemljišnoknjižno tijelo je jedna čestica ili skup čestica koje se nalaze u jednoj katastarskoj

općini i imaju u prometu isti pravni status (položaj).

Čestica ili katastarska parcela je dio zemljišne površine koji je u zemljišnom katastru označen

posebnim brojem (tzv. katastarskim brojem).3

Skup čestica koje čine jedno zemljišnoknjižno tijelo imaju isti pravni status što znači da nije

pojedina čestica, već čitavo zemljišno knjižno tijelo jedinstven objekt jednog pravnog sistema.

Zemljišnoknjižni uložak (zk. ul.) se sastoji od: natpisa (naslova) i tri lista: list A ili popisni list,

list B ili vlasnički list i list C ili teretni list.

aa) U natpisu zemljišnoknjižnog uloška se navodi:

Naziv suda koji vodi zemljišnu knjigu

Katastarska općina

Broj zemljišnoknjižnih uložaka

bb) U list A ili "Popisni list" se unosi:

broj katastarske parcele

naziv (opis) i kultura katastarske parcele

veličina (površina) katastarske parcele

spajanje ili dioba zemljišnoknjižnog tijela

stvarna prava koja su osnovana u korist zemljišno- knjižnog tijela

cc) U list B ili "Vlasnički list" se unosi:

pravni osnov upisa

ime vlasnika zemljišnoknjižnog tijela

3 (Vedriš, Klarić. 1996: 228)

8

ograničenja prava raspolaganja vlasnika zemljišno- knjižnog tijela kao i zabilježbe koje

se tiču vlasništva.

dd) U list C ili "Teretni list" unose se tereti i ograničenja:

pravni osnov upisa

prava koja opterećuju zemljišnoknjižno tijelo i zabilježbe koje se odnose na ta

opterećenja, kao i podaci o nosiocu, odnosno nosiocima prava.

Kod hipoteka i zemljišnih dugova još se dodatno unosi:

hipoteka odnosno zemljišni dug u novčanom iznosu (visina hipoteke odnosno zemljišnog

duga)

kamatna stopa

iznos ostalih sporednih potraživanja u novcu

zabilježbe koje se odnose na hipoteku odnosno zemljišni dug

podaci o pristajanju na neposredno izvršenje

izdavanje pisma zemljišnog duga

Zemljišne knjige se numerišu neprekidnim rednim brojevima u okviru iste katastarske općine. U

okviru glavne knjige se zemljišnoknjižni ulošci numerišu neprekidnim rednim brojevima.

Pored zemljišne knjige, vode se također slijedeći pomoćni registri:

b) Registar vlasnika - u registar vlasnika se upisuje prezime, ime, poštanska adresa, rođeno

ime i datum rođenja vlasnika, kao i katastarska općina i broj zemljišnoknjižnog uloška u koji su

upisane nepokretnosti koje pripadaju vlasniku.

c) Registar parcela - u registar parcela unosi se parcela nakon upisa u odjeljak A sa uputom

na zemljišnoknjižni uložak ili uloške u kojima je ona upisana. Registar parcela se vodi za svaku

katastarsku općinu za koju se vodi i glavna knjiga.

d) Dnevnik - u dnevnik se registruju zahtjevi za upis i dodjeljuju se registarske oznake.

Zemljišne knjige se trajno čuvaju u arhivi suda. Zabranjeno ih je premještati na drugo mjesto,

ukoliko zakon drugačije ne propisuje. Način vođenja arhiva i uvjete koje arhiv mora da ispuni

propisuje minister pravde. Dopušteno je arhiviranje na mikrofilmu ili drugim posebnim

9

tehničkim sredstvima za pohranjivanje podataka, kao dodatna mjera za osiguranje podataka

upisanih u zemljišne knjige i o tome predsjednik suda donosi odgovarajuću naredbu.

6. VRSTE UPISA U ZEMLJIŠNU KNJIGU

Zemljišne knjige (gruntovnica) su javne knjige (registar) stvarnih prava u koje se upisuju

nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na nekretninama te određeni

drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretninama. Zemljišne knjige, izvadci, odnosno ispisi

i prepisi iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se

da zemljišna knjiga (u pravilu) istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta.

One se temelje na podacima katastarskog premjera. U te se knjige upisuju stvarna prava na

zemljištima, druga prava za koja je to zakonom određeno, te činjenice važne za pravni promet, za

koje je to zakonom određeno. Zemljišne knjige vode se ručno ili elektronskom obradom

podataka.

Uvezani zemljišnoknjižni ulošci čine zemljišnu knjigu, koja se vodi po katastarskoj općini. Ona

se sastoji iz jednog ili više čvrstih svezaka za katastarsku općinu.

Nekretnine, su po samom značenju riječi kao i u opštem shvatanju nepokretne stvari suprotno

pokretnoj imovini. Nekretnine se smatraju zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne prostorije kao

posebni dijelovi zgrade i drugi građevinski objekti.

Uknjižba je konačan upis prava na nekretninama, kojim se bezuvjetno stiču, prenose,

ograničavaju ili prestaju prava na nekretninama.

Uknjižba se naziva intabulacijom, kada se knjižno pravo stiče mijenja ili ograničava kao

pozitivna uknjižba.

Uknjižba se naziva ekstrabulacijom kada uknjižbom knjižno pravo prestaje odnosno kada se

knjižno pravo briše iz zemljišne knjige kao negativna uknjižba. Pravni učnici uknjižbe sastoje se

u bezuvjetnom i konačnom sticanju, prijenosu, ograničenju ili prestanku knjižnih prava u onom

opsegu i sadržaju kako su upisana. Pravni učinci uknjižbe nisu ni na koji način i ničim uvjetovani

niti su vremenski ograničeni.

Da bi se provela uknjižba moraju biti ispunjene sve pretpostavke za provedbu svakog

zemljišnoknjižnog upisa. Uknjižba se vrši na temelju pravnih isprava, na temelju javnih isprava.

Da bi se uknjižba provela na temelju navedenih isprava, potrebno je da se podnesenu sudu u

originalu ili ovjerenoj kopiji.

10

Predbilježba je uvjetni, privremena i upis prava na nekretninama kojim se sticanje, prijenos,

ograničenje ili prestanak prava postiže naknadnim opravdanjem. Upis predbilježbe služi

uslovnom sticanju ili gubljenju prava. Predbilježba se prije svega može knjižiti kada ugovor

odgovara opštim ali ne i zemljišno knjižnim zahtjevima. Predbilježba služi osiguranju rang

pozicije. Ova vrsta predbilježbe predstavlja tradicionalno pravo koje potiče iz austrijskog prava.

Predbilježba regulisana na ovaj način je i prije stupanja na snagu novog zakona postojala i u

zakonu o zemljišnim knjigama iz 1930. godine kao i u zakoniku o zemljišnim knjigama Austrije.

Pravni učinci predbilježbe sastoje se u sticanju, gubitku i ograničenju ili prijenosu knjižnih

prava, ali pod uvjetom naknadnog opravdanja. Predbilježbom nastaju isti pravni učinci kao

uknjižbom ali su oni uvjetovani naknadnim opravdanjem, jer u času kada je bio podnesen

prijedlog za upis nisu bile ispunjene sve pretpostavke nužne za upis uknjižbe. Predbilježba će se

opravdati naknadnim ispunjenjem svih onih pretpostavki za uknjižbu, koje su nedostajale u

podnošenju prijedloga za upis. Za upis predbilježbe moraju se ispuniti sve pretpostavke, koje se

moraju ispuniti za upis svakog zemljišnoknjižnog upisa. Predbilježbe se uvode na temelju

privatnih isprava, i na temelju javnih isprava. Da bi se provela, predbilježba prije svega mora

imati svoje opravdanje.

Zabilježba je upis određenih okolnosti i činjenica koje su od uticaja na raspolaganje

nekretninama. Zabilježba se može odnositi na lične odnose kao što su maloljetnost, stavljanje

pod starateljstvo, produženje roditeljskog prava ali i na druge činjenice kao što su otvaranje

stečaja, postojanje spora, postupak eksproprijacije, prvenstveni red, prinudna uprava i dr.

Zabilježba ostalih činjenica, pored navedenog dovode do posebnog pravnog djelovanja. Ovdje se

ubrajaju: zabilježbe o rangu, prepisu, simultana hipoteka, postojanje spora, dodjela pri licitaciji.

Ona ima funkciju upozorenja na treća lica koja vrše uvid u zemljišne knjige i niko se ne može

pozivati na nepoznavanje ovih upisa i njihovih pravnih dejstava.

7. PRAVA KOJA SE UPISUJU U ZEMLJIŠNU KNJIGU

U zemljišnu knjigu upisuju se slijedeća prava :

vlasništvo, suvlasništvo i zajedničko vlasništvo

hipoteka i zemljišni dug

sudsko založno pravo, nadzaložno pravo

pravo dugoročnog najma i zakupa, pravo preče kupovine i pravo otkupa

11

stvarne služnosti

plodouživanje

stvarni tereti

Svi upisi prava s izuzetkom vlasništva vrše se u zemljišnoknjižni uložak zemljišta koje se

opterećuje. Stvarna prava na tuđoj stvari, koja pripadaju svakom pojedinom vlasniku

zemljišnoknjižnog tijela se na zahtjev vlasnika zemljišnoknjižnog tijela upisuju i u zemljišno-

knjižnom ulošku njegovog zemljišnoknjižnog tijela. Zemljište može biti opterećeno na taj način

da onome u čiju korist se vrši opterećenje pripada pravo da na ili ispod površine zemljišta ima

građevinu, a to pravo se može otuđiti ili naslijediti (pravo korištenja).

8. POSTUPAK UPISA U ZEMLJIŠNU KNJIGU

Upis se vrši na osnovu rješenja o upisu, koje donosi zemljišnoknjižni referent. Rješenje o upisu

se odnosi na zahtjev za upis. Zemljišna knjiga se vodi na jednom od službenih jezika u Bosni i

Hercegovini. Zahtjev je primljen u zemljišnoknjižni ured kada je podnesen nadležnom

zemljišnoknjižnom referentu ureda i kada on odgovara uvjetima navedenim u zakonu. Nadležni

zemljišnoknjižni referent stavlja na podneseni zahtjev zabilješku o datumu i vremenu njegovog

pristizanja i potpisuje ga. Zahtjevi koji su pristigli poštom istog dana smatraće se da su stigli

istovremeno i bit će upisani u dnevnu knjigu kao posljednji pristigli tog dana. Zemljišnoknjižni

ured će na traženje podnosioca zahtjeva izdati potvrdu o prijemu zahtjeva. Ako je podnošeno

više zahtjeva koji se odnose na isto pravo, tada se ne smije izvršiti upis na osnovu kasnije

podnesenog zahtjeva prije nego što se izvrši upis na osnovu ranije podnesenog zahtjeva. Zahtjevi

ili molbe za upis ili ispravku u zemljišnoj knjizi koji se odnose na investicije rješavaju se po

hitnom postupku, ukoliko se priloži uvjerenje nadležne agencije za privatizaciju kojim se

obrazlaže hitnost te investicije. Odluka agencije za privatizaciju je obavezujuća.

Podnosilac zahtjeva može zemljišnoknjižnom uredu podnositi isprave, kojima dopunjava

zahtjev, sve do okončanja obrade zahtjeva. Isprave kojima se dopunjava zahtjev se primaju i

registriraju redom koji je određen u zakonu. Ukoliko se zahtijevanom upisu suprotstavlja neki

nedostatak, koji se može otkloniti, nadležni zemljišnoknjižni referent određuje rok za otklanjanje

nedostataka, koji ne može biti kraći od 15 dana. Ako po isteku pomenutog roka podnosilac

12

zahtjeva nije otklonio nedostatak, nadležni referent zemljišnoknjižnog ureda donosi rješenje

kojim odbacuje zahtjev.

Kod provjere zahtjeva za upis nadležni zemljišnoknjižni referent ispituje:

1) da li su podneseni potrebni dokumenti u propisanoj formi

2) da li su dokumenti (isprave) identični sa stanjem u zemljišnoj knjizi

3) da li postoji odobrenje iz člana 41. stav 1. (Upis u zemljišnu knjigu je dozvoljen samo uz

saglasnost osobe koja je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisana u zemljišnu knjigu kao nositelj

prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi, mijenja, ograničava ili briše.)

Rješenje o upisu, odnosno odbacivanju, sadrži:

naziv i sjedište suda

broj rješenja, mjesto i datum donošenja rješenja

tekst upisa, kao i uputu na zemljišnoknjižni uložak, na odjeljak i kolonu gdje se upis

obavlja;

razlog i pravni osnov rješenja

pouku o pravnom lijeku

potpis zemljišnoknjižnog referenta

Rješenje o upisu dostavlja se podnosiocu zahtjeva ili njegovom zastupniku, osobi na čijoj se

nekretnini neko pravo prenosi, opterećuje, ograničava ili ukida, kao i osobi protiv koje je

provedena zabilježba. Dokumenti koje je podnio podnosilac zahtjeva, vraćaju se na njegov

zahtjev po pravosnažnosti rješenja u slučaju povlačenja ili odbacivanja zahtjeva.

9. UPIS U ZEMLJIŠNOKNJIŽNI ULOŽAK

Upis u zemljišnoknjižni uložak sadrži:

1. datum upisa

2. tekst upisa

3. potpis zemljišnoknjižnog referenta koji je donio rješenje o upisu

Tekst upisa sadrži:

13

1. uputu na isprave i dokumenta na osnovu kojih se sadržaj stvarnog prava preciznije

dokazuje

2. sadržaj upisanog stvarnog prava, ime nosioca prava i ostale podatke o osobi nosioca

prava koje predviđa zakon

3. uputu na rang u slučaju da je istog dana u istom zemljišnoknjižnom ulošku izvršeno više

upisa

Upisi u zemljišnoknjižni uložak numeriraju se po redoslijedu njihovog sprovođenja. Izmjene i

brisanja upisa dobijaju vlastite brojeve upisa sa uputom jednih na druge u zabilježbama. Upisi

treba da budu jasni i bez skraćenica, izuzimajući skraćenice koje se uobičajeno koriste.

Prepravljanje izvršenog upisa nije dozvoljeno.

Upis predbilježbe vrši se tamo gdje treba da se izvrši konačni upis predbilježbenog prava.

Ukoliko se u jedan odjeljak zemljišnoknjižnog uloška vrši više upisa, oni imaju rang redoslijeda

svog upisivanja. Ukoliko se vrši više upisa u različite odjeljke u različito vrijeme istog dana, oni

imaju isti rang, ukoliko se ne vrši upis koji se tome suprotstavlja. Zainteresirana lica mogu

odrediti drugačije redoslijed. Takvo drugačije određenje se upisuje u zemljišnu knjigu.

Suvlasništvo se upisuje po udjelima određenim s obzirom na cjelinu, izraženim razlomkom.

Ukoliko isprave na osnovu kojih se vrši upis ne pokazuju koji udio u pravu pripada svakoj osobi,

smatra se da pravo pripada osobama u jednakim dijelovima. Zajedničko vlasništvo upisuje se u

korist i na ime svih zajedničkih vlasnika, s naznakom da se radi o zajedničkom vlasništvu.

Ukoliko je više zemljišnoknjižnih tijela opterećeno istim stvarnim pravom, u svakom

zemljišnoknjižnom ulošku će se naznačiti opterećena zemljišnoknjižna tijela. Isto vrijedi kada se

sa pravom koje već postoji na jednom zemljišnoknjižnom tijelu naknadno optereti drugo

zemljišnoknjižno tijelo, ili kada se pri prijenosu jednog dijela zemljišnoknjižnog tijela u drugi

dio zemljišne knjige sa njim prenosi i stvarno pravo koje ga opterećuje.

10. UVID U ZEMLJIŠNU KNJIGU, IZDAVANJE I SASTAVLJANJE

IZVODA

Uvid u zemljišne knjige, pripadajuće akte, isprave i pomoćne isprave je slobodan uz prisustvo

službene osobe iz zemljišnoknjižnog ureda, ako posebnim zakonom za pojedine podatke nije

drugačije određeno.

14

Svaka osoba, u skladu sa članom 77. Zakona o zemljišnim knjigama Federacije Bosne i

Hercegovine ("Službene novine Federacije BiH", br. 19/03 i 54/04) , može nakon plaćanja takse

dobiti zemljišnoknjižne izvode.

Zemljišnoknjižni izvod mora sadržavati sve važeće upise iz odgovarajućeg odjeljka

zemljišnoknjižnog uloška. Izdavanje izvoda o pojedinačnim upisima zahtijeva pečatom

potvrđenu naznaku. U naznaci se navodi predmet pojedinačnog upisa i potvrđuje da nema daljih

upisa u zemljišnoknjižnom ulošku koji se odnose na njega. Ako podosilac zahtjeva želi ili ako se

izvod sačinjava fotokopiranjem, onda taj izvod može sadržavati i izbrisane upise. Nakon

podnošenja zahtjeva, izvod potpisuje zemljišno-knjižni referent i pečatom potvrđuje njegovu

vjerodostojnost sa datumom izdavanja zemljišnoknjižnog izvoda.

11. NAČELA ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG PRAVA

U pravnim pravilima zemljišnoknjižnog prava došla su do izražaja stanovita načela na kojima je

zasnovan čitav institut gruntovnice, to su:

a) Načelo stvarnosti određuje što je predmet upisa u zemljišne knjige. Predmet upisa u

zemljišne knjige su nekretnine, stvarna prava na njima i druga prava i činjenice. Nekretnine koje

nisu sposobne biti objektom stvarnih prava u pravilu se ne upisuju u zemljišnu knjigu (npr. opšta

dobra osim ako je na njima osnovana koncesija).

U zemljišnu se knjigu upisuju sva stvarna prava (vlasništvo, služnosti, založno pravo, pravo

građenja i stvarnoga tereta), ali i neka obvezna prava (npr. prvokupnje, najma, zakupa i

koncesije).

Pokretnine se ne upisuju u zemljišne knjige. Za neke od njih, kao što su brodovi i avioni, vode se

određeni registri ili upisnici koji imaju sličnu funkciju kao zemljišne knjige za nekretnine.4

b) Načelo upisa određuje djelovanje upisa na stjecanje, promjenu, prijenos i prestanak

knjižnih prava. Kad se stvarna prava stiču, prenose, ograničavaju ili ukidaju na temelju pravnog

posla upis u zemljišnu knjigu jedna je od materijalnopravnih pretpostavki derivativnoga sticanja.

Upis u zemljišnu knjigu je modus sticanja, konstituiranja određenog prava. Nasuprot tome, kad

je do sticanja, ograničavanja ili prestanka stvarnogprava došlo na temelju odluke suda, drugog

tijela, zakonom ili nasljeđivanjem upis u zemljišnu knjigu samo je deklaratornoga, publicitetnoga

4 (Vedriš, Klarić. 1996: 231)

15

značenja (načelo upisa u relativnom smislu). Upis obveznih prava također je deklarativan. Tada

je sticatelj stvarnog prava ovlašten ishoditi upis stečenog prava u glavnu knjigu. Upis je neistinit

(nevaljan) i ne proizvodi učinke kada nisu ispunjene sve materijalne i postupovne pretpostavke

za valjan upis (npr. upis je različit od stvarnog stanja u pogledu nositelja, sadržaja, opsega ili

prvenstvenog reda.

c) Načelo javnosti znači da su zemljišne knjige javne, jer je njihov sadržaj svima dostupan, a

uvid u njih svima slobodan (načelo javnosti u formalnom smislu). Načelo javnosti znači i to da

zemljišne knjige, ispisi, izvatci i prijepisi uživaju javnu vjeru u pogledu potpunosti i istinitosti,

valjanosti svoga sadržaja i imaju dokaznu snagu javnih isprava (načelo javnosti u materijalnom

smislu). Postoji potpuna sloboda uvida u zemljišne knjige za što nije potrebno dokazati pravni

interes. Može se ostvariti lično ili preko zastupnika, neposrednim uvidom ili preko izvatka. U

pogledu poznavanja zemljišnoknjižnoga stanja vrijedi neoboriva predmnjeva tako da se nitko ne

može pozivati da mu nije bilo poznato ili nije moglo biti poznato stanje u zemljišnim knjigama.

Na nepotpunost zemljišnih knjiga može utjecati neupisivanje stvarnopravnih promjena, a na

istinitost provedba nevaljanih upisa. Pošteni stjecalac ako je postupao u dobroj vjeri i upisao

svoje pravo u zemljišnu knjigu na temelju valjane pravne osnove bit će zaštićen u pogledu

stjecanja knjižnog prava.

d) Načelo povjerenja štiti poštene sticatelje koji su postupili s povjerenjem u potpunost i

istinitost zemljišnoknjižnog stanja kad je zemljišnoknjižno stanje različito od stvarnog, istinskog

pravnog stanja nekretnina. Ono djeluje u dva smjera, negativnom kao načelo povjerenja u

potpunost i pozitivnom kao načelo povjerenja u istinotost. Pravni učinci načela povjerenja u

potpunost nastaju kada je zemljišnoknjižno stanje nepo jer u zemljišnoj knjizi nisu upisana sva

prava i pravne činjenice u pogledu određenih nekretnina koje inače mogu biti predmet upisa u

zemljišnu knjigu. Pravni učinci načela povjerenja u istinistost nastaju kada se zemljišnoknjižno

stanje razlikuje od vanknjižnog stanja zbog toga što je u zemljišnoj knjizi kao nosilac prava

upisana osoba koja to zapravo nije jer je upis proveden u njezinu korist nevaljan i neistinit.

Pravni učinci načela povjerenja i načela upisa međusobno se dopunjuju i uvjetovani su jedno

drugim.

e) Načelo saglasnosti (konsenza) određuje da se upisi u zemljišne knjige mogu provoditi

samo uz obostranu saglasnost osobe koja upisom stječe pravo i osobe čije se pravo ograničava,

prenosi na drugoga ili ukida. Osoba koja stječe pravo već podnošenjem prijedloga za upis dala je

svoju saglasnost. Osoba čije se pravo ograničava ili prestaje svoj pristanak za upis daje u klauzuli

16

intabulandi - izričitoj i strogo formalnoj izjavi kojom se pristaje na ograničavanje, opterećivanje,

ukidanje ili prenošenje prava na drugu osobu. Načelo saglasnosti osim što određuje koje su

materijalne pretpostavke upisa u zemljišnu knjigu utiče i na postupanje suda prilikom

odlučivanja o prijedlogu za upis. Samo iznimno zemljišnoknjižni sud može po službenoj

dužnosti provesti neki upis bez obzira na volju zainteresovanih strana i mora dopustiti i provesti

zahtjevani upis ako su za njegovu provedbu ispunjene sve pretpostavke.5

f) Načelo zakonitosti (legalitata) određuje da je zemljišnoknjižni sud dužan po službenoj

dužnosti ispitati postoje li sve zakonske pretpostavke za upis u zemljišne knjige.

Zemljišnoknjižni sud treba provjeriti: a) postoje li zapreke upisu, b) da li su osobe protiv kojih se

zahtijeva upis sposobne raspolagati predmetom upisa, c) proizlazi li utemeljenost upisa iz

sadržaja podnesenih isprava, d) imaju li isprave oblik koji se zahtijeva.

g) Načelo prvenstva (prioriteta) uređuje pravne učinke upisa prema drugim upisima

ovisno o vremenskom redoslijedu kojim su upisi provedeni. Prvenstveni red upisa u zemljišnu

knjigu utvrđuje se prema času u kojem je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis.

Ranije podnesen prijedlog za upis ima ranije, bolje mjesto u prvenstvenom redu od prijedloga

koji je podnesen kasnije (prior tempore potior iure).Ako je zemljišnoknjižnom sudu istodobno

stiglo više prijedloga za upis, upisana prava imat će isti prvenstveni red. Do promjene

prvenstvenoga reda može doći samim brisanjem prava koje je bilo na ranijem, boljem mjestu u

redu prvenstva. Tada se pravo koje je bilo iza njega odmah pomiče unaprijed. Druga je

mogućnost da nosioci knjižnih prava sporazumno, temeljem pravnoga posla, promijene

prvenstveni red (radi se o ustupu ili cesiji prvenstvenog reda).

h) Načelo potpunosti - zemljišne knjige pružaju prikaz cjelokupnoga stanja u pogledu

određene nekretnine. U zemljišne knjige treba upisivati sve podatke o nekretninama i pravima na

njima koji su važni za pravno stanje nekretnina mjerodavno za pravni promet nekretnina.

Provedbom zemljišnoknjižnih upisa o nekretninama , o nosiocima stvarnih prava na

nekretninama, ličnim ograničenjima i raspolaganju nekretninama, ograničenjima prava

vlasništva, o tuđim stvarnim pravima na nekretninama i i nosiocima tih prava postoji vidljivo,

potpuno i načelno tačno pravno stanje nekretnina bitno za pravni promet. Upravo zbog toge je u

pravnom prometu nekretnina ostvariti pravnu sigurnost. Da bi se ostvarilo načelo potpunosti,

sadržaj upisa u zemljišne knjige mora biti tačno određen i nedvosmislen a upisi se moraju

5 (Vedriš, Klarić. 1996: 232)

17

provoditi na način koji omogućava da se u svako doba može lako utvrditi cjelokupno pravno

stanje nekretnine.

i) Načelo određenosti (specijaliteta) zahtijeva da svaki upis u zemljišne knjige bude

samostalna i potpuno određena pravna cjelina, odnosno da sadržaj upisa bude potpuno određen.

Upisi moraju biti potpuno određeni u pogledu pojedine nekretnine i u pogledu vrste upisa.

Provedbom zemljišnoknjižnog upisa o nekretninama i nositeljima i nosiocima stvarnih prava na

nekretninama, osobnim ograničenjima u raspolaganju nekretninama, ograničenjima prava

vlasništva, o tuđim stvarnim pravima na nekretninama i nosiocima tih prava postoje vidljivo,

potpuno i načelno tačno pravno stanje nekretnina bitno za pravni promet. Da bi se ostvarilo

načelo potpunosti, sadržaj upisa u zemljišne knjige mora biti tačno određen nedvosmislen a upisi

se moraju provoditi na način koji omogućuje da se u svako doba može utvrditi cjelokupno

pravno stanje nekretnine. Svako sticanje, prenošenje, ograničenje ili gubitak prava provodi se

zasebnim upisom i zbog njega se provodi zaseban zemljišnoknjižni postupak.6

j) Načelo preglednosti određuje da zemljišne knjige moraju biti uređene tako da se iz njih

može lako i brzo saznati cjelokupno pravno stanje upisanih nekretnina. To se ostvaruje podjelom

zemljišne knjige na dijelove i tzv. sustavom dvoknjiženja (u glavnoj knjizi i zbirci isprava).

Posebno značenje za ostvarenje načela preglednosti imaju zbirke katastarskih planova, popisi

zemljišnoknjižnih čestica, imenici i zapisnici. Uz to pravilima zemljišnoknjižnog prava posebno

je uređen i sadržaj upisa te način njihove provedbe čime se postiže da su upisi pregledni, jasni i

nedvosmisleni.

6 (Vedriš, Klarić, Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb, 1996, 232 str.)

18

12. ZAKLJUČAK

U radu smo pokušali objasniti bitna razdoblja u kojima je nastao pojam zemljišnih knjiga a zatim

i primjenu istih kroz cijelu istoriju.

Danas imamo bolju administraciju, adekvatnije usluge za građanstvo i bolju organizaciju rada.

Taj trend se nastavlja i u budućnosti jer je cilj sigurna i brza usluga zemljišnoknjižnih ureda,

koji trebaju konstantno biti na usluzi građanima. Cilj je da zemljišna knjiga bude dostupna

građanima i na internetu, a sve zbog sigurne i brze usluge zemljišnoknjižnih ureda koji trebaju

biti dostupni za sve građane u svakom vremenu.

Cilj pisanja ovog rada je uglavnom saznanje o značaju i razvoju zemljišnih knjiga na području

naše zemlje, pa smo u sklopu toga, rad započeli pisanjem o razvoju zemljišnih knjiga od samih

početaka pa sve do danas, gdje smo naveli značaj i cilj zemljišnoknjižnog prava, kao i nedostatke

zbog nedonošenja zakona za cijelu teritoriju BiH.

Takođe, u ovom radu smo se trudili objasniti sam pojam zemljišne knjige, njene djelove, vrste i

prava koja se upisuju. Naveli smo i načela na kojima se zasniva čitav sistem gruntovnice.

19

13. LITERATURA

1. Vedriš, Klarić, Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb, 1996.

14.03.’11. / 10:00 h;

2. Zakon o zemljišnim knjigama

15.03.’11. / 11:00 h

3. www.zkk.ba

16.03.’11. / 12:00 h

4. www.apeiron-uni.eu

16.03.’11. / 14:00 h

5. www.pravosudje.ba

17.03.’11. / 14:00 h

20