İstanbul İlİ, gazİosmanpaŞa İlÇesİ 26/01/2013 gÜn ve … · İstanbul merkezine yakın bir...

İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ

26/01/2013 GÜN VE 28540 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYIMLANAN

SARIGÖL-MERKEZ MAHALLESİ RİSKLİ ALANINA AİT

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

AÇIKLAMA RAPORU

EMİ-AYDOĞDU-BELDE MÜŞTEREK ADİ İŞ ORTAKLIĞI

KASIM, 2015

İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ

26/01/2013 GÜN VE 28540 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYIMLANAN

SARIGÖL-MERKEZ MAHALLESİ RİSKLİ ALANINA AİT

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

AÇIKLAMA RAPORU

SARIGÖL-MERKEZ MAHALLESİ RİSKLİ ALANINA AİT 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU

i

İÇİNDEKİLER 1. BÖLÜM : GİRİŞ...................................................................................................... 1 1.1 Planın Gerekçesi ..................................................................................................................................... 1 1.2 Planın Amacı ........................................................................................................................................... 2 1.3 Plan Sistematiği ...................................................................................................................................... 2 1.4 Rapor Sistematiği ................................................................................................................................... 4

2. BÖLÜM: PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN GENEL BİLGİLER ......................................... 5 2.1 Konum ve Alan Bilgileri .......................................................................................................................... 5 2.3 Tarihçe ................................................................................................................................................... 6 2.4 İklim ve Bitki Örtüsü ............................................................................................................................... 7 2.5 Eğim ve Yükselti ..................................................................................................................................... 7 2.6 Depremsellik .......................................................................................................................................... 8 2.7 Sosyal Yapı ............................................................................................................................................. 8 2.8 Silüet ...................................................................................................................................................... 9

3. BÖLÜM : ANALİZ ÇALIŞMALARI ........................................................................... 11 3.1. Yapısal Analizler .................................................................................................................................. 11 3.1.1. Arazi Kullanımı ................................................................................................................................. 11 3.1.2. Kat Adedi .......................................................................................................................................... 12 3.1.3. Yapı Cinsi .......................................................................................................................................... 14 3.1.4. Yapı Yaşı ........................................................................................................................................... 15 3.1.5. Yapı Kalitesi ...................................................................................................................................... 16 3.1.6. Yapıların Risk Durumu ve Değerlendirmesi ...................................................................................... 17 3.1.7. Doku Analizi ..................................................................................................................................... 20 3.1.8. Mülkiyet Durumu ............................................................................................................................. 21 3.2. Jeolojik Durum .................................................................................................................................... 23 3.3. Yürürlükteki Planlar ............................................................................................................................ 25 3.3.1. 15.06.2009 Tasdik Tarihli 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı ..................................................... 25 3.3.2. 16/11/2015 Tasdik Tarihli Riskli Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı ......................... 27

4. BÖLÜM: SENTEZ ................................................................................................. 30

5. BÖLÜM: KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ.................................................................. 32

6. BÖLÜM: SARIGÖL-MERKEZ MAHALLESİ RİSKLİ ALANI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ........................................................................................................... 36 6.1. Planlama Yaklaşımı ............................................................................................................................. 36 6.2. Plan Kararları ....................................................................................................................................... 37 6.2.1 Konut Alanı ........................................................................................................................................ 37 4.4. Sosyal Altyapı Alanları ......................................................................................................................... 37 4.4.1. Sosyal-Kültürel Tesis Alanı ............................................................................................................... 38 4.4.2. Eğitim Tesisleri Alanı ........................................................................................................................ 38 4.4.2.1. Lise Alanı ....................................................................................................................................... 38 4.4.3. İbadet Alanları .................................................................................................................................. 39 4.4.3.1. Cami .............................................................................................................................................. 39 4.5. Açık ve Yeşil Alanlar ............................................................................................................................ 39 4.5.1. Park ve Yeşil Alanlar ......................................................................................................................... 39 4.6. Enerji Üretim-Dağıtım ve Depolama Alanı .......................................................................................... 40 4.6.1 Trafo Alanı ......................................................................................................................................... 40 4.7. Teknik Altyapı Alanları ........................................................................................................................ 40 4.7.1. Ulaşım .............................................................................................................................................. 40 4.7.1.1. Karayolları ..................................................................................................................................... 40

7. BÖLÜM: DEĞERLENDİRME VE SONUÇ ................................................................. 41

8. BÖLÜM: KURUM GÖRÜŞLERİ .............................................................................. 43

KAYNAKLAR ........................................................................................................... 45


ii

ŞEKİLLER LİSTESİ Şekil 1 : Planlama Alanının Gaziosmanpaşa İlçesi’ndeki Konumu ....................................................... 5

Şekil 2 : Planlama Alanının Yakın Çevresindeki Konumu ..................................................................... 6

Şekil 3 : İstanbul İli, Deprem Haritası .................................................................................................. 8

Şekil 4 : Arazi Kullanımı ..................................................................................................................... 11

Şekil 5 : Kat Adetleri Analizi ............................................................................................................... 13

Şekil 6 : Yapı Cinsi Analizi ................................................................................................................... 14

Şekil 7 : Yapı Yaşı Analizi .................................................................................................................... 15

Şekil 8 : Yapı Kalitesi Analizi ............................................................................................................... 17

Şekil 9 : Risk Analizi ........................................................................................................................... 18

Şekil 10 : Puantaj Analizi ...................................................................................................................... 20

Şekil 11 : Doku Analizi ......................................................................................................................... 21

Şekil 12 : Mülkiyet Durumu ................................................................................................................. 22

Şekil 13 : İstanbul Avrupa Yakası 1/100.000 Ölçekli Genel Jeoloji Haritası ......................................... 23

Şekil 14 : Jeolojik Durum ..................................................................................................................... 24


iii

TABLOLAR LİSTESİ Tablo 1 : Bina Saçak Yükseklikleri ......................................................................................................... 9 Tablo 2 : Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin kotundan farklı ise bina saçak yükseklikleri ............................................................................................... 10 Tablo 3 : Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin koyu değeriyle aynı ise bina saçak yükseklikleri ................................................................................................. 10 Tablo 4 : Puantaj Kriterleri ve Değerleri.............................................................................................. 19 Tablo 5 : Planlama Alanına İlişkin Mülkiyet Verileri ............................................................................ 23 Tablo 6 : 16.11.2015 Tasdik Tarihli Riskli Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Fonksiyonlara Göre Alan Dağılımı .............................................................................................................. 28 Tablo 7 : Sarıgöl-Merkez Mahalleleri Riskli Alanına İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Fonksiyonlara Göre Alan Dağılımı .............................................................................................................. 29 Tablo 8 : Teklif Plana İlişkin Veriler ..................................................................................................... 41 Tablo 9 : 07/08/2006 Tasdik Tarihli U.İ. Planı ve Teklif U. İ. Planı Fonksiyon Dağılımı ....................... 42


iv

GRAFİKLER LİSTESİ Grafik 1 : Arazi Kullanımı ..................................................................................................................... 12 Grafik 2 : Kat Adedi .............................................................................................................................. 13 Grafik 3 : Yapı Cinsi .............................................................................................................................. 15 Grafik 4 : Yapı Yaşı ............................................................................................................................... 16


1

1. BÖLÜM : GİRİŞ

1.1 Planın Gerekçesi

İstanbul, coğrafi yapısı ve tarihiyle bütünleşmiş, aynı zamanda sahip olduğu kent silüeti

ile de dünyanın en özellikli kentlerinden birisi olmuştur. Kentin ayrıcalıklı kimliğini

yansıtan İstanbul’a özgü siluetin nüfus artışı, planlı ve plansız gelişmeler, ulaşım ve sosyal

yapıda yaşanan değişimlerle risk altına girdiği gözlenmektedir. Bu nedenle üç büyük

medeniyetin mekansal izlerini sunan, aynı zamanda doğal ve kültürel dokunun bir

yansıması olan İstanbul silüetinin özgün niteliğinin algılanmasını sağlayacak şekilde

dönüşümünün sağlanması gerekliliği ortaya çıkmaktadır.

1927 yılı Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre 704.825 kişi olan İstanbul nüfusu, 2013 yılı

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre 14.160.467 kişi olmuştur. Aradan

geçen 90 yılda sanayi politikaları doğrultusunda hızla kente göç eden kırsal nüfus,

öncelikli olarak plansız ve altyapısız olarak gecekondular üretmiş, sonraki dönemde imar

afları ile söz konusu gecekondular yasallaştırılarak yap-satçı süreç başlamış ve bugünkü

yeterli mühendislik hizmeti almamış, sağlıksız, güvensiz, ruhsatsız veya ruhsat ve

eklerine aykırı yapılaşma süreci geçirmiş yapı stoku ortaya çıkmıştır. İstanbul’da 1950’li

yıllardan itibaren başlayan ve art arda devam eden göçlerle birlikte gelişim gösteren

Gaziosmanpaşa ilçesinde, yetersiz altyapıya sahip gecekondu alanları ve yap-satçı süreç

ile gelişen apartman yapılarının yoğun olduğu gözlenmektedir.

İstanbul merkezine yakın bir konumda bulunan Gaziosmanpaşa ilçesinin, güneyinde ve

doğusunda Eyüp ilçesi, kuzeyinde TEM otoyolu ile sınırlarının çizildiği Sultangazi ilçesi,

batısında Bayrampaşa ve Esenler ilçeleri bulunmaktadır. Günümüzde TEM Otoyolu ve

bağlantı yollarının bulunması ve İstanbul’un merkezi yerleşimlerine yakın konumda

olması nedeniyle ilçede kırsal karakterde alanlar kalmayıp, tamamı kentsel

kullanımlardan oluşmaktadır. Ancak, bugün Gaziosmanpaşa ilçesi birbirinden farklı

konut dokusuyla, yetersiz sosyal ve teknik altyapısıyla nüfusun ihtiyacına cevap

verememektedir. Bu nedenle ilçenin 433,90 hektarlık kısmı 6306 sayılı Afet Riski

Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alan ilan

edilmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun


2

kapsamında yapılacak planlama çalışmaları ile hem niteliksiz konut stokunun

yenilenmesi, sanayi alanlarının işlevsel dönüşümü, hem plansız çarpık kent dokusunun

sıhhileştirilmesi hem de nüfusun sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarına yönelik donatı

alanlarının oluşturulması daha kısa sürede gerçekleştirileceğinden dolayı yeni bir plan

yapılmıştır.

1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı kararları, mekansal planlar yapım

yönetmeliği ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

ve uygulama yönetmeliği dikkate alınarak hazırlanan 16/11/2015 tasdik tarihli 1/5000

ölçekli nazım imar planı doğrultusunda Sarıgöl-Merkez Mahallesi riskli alanına ilişkin

1/1000 ölçekli uygulama imar planı hazırlanmıştır.

1.2 Planın Amacı

24.12.2012 tarihli ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına istinaden 26.01.2013

tarihli ve 28540 sayılı resmi gazetede yayımlanarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki

Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, toplam 393,15 hektarlık alandan

oluşan 11 bölge “Riskli Alan” ilan edilmiştir. 26.01.2013 tarihli ve 28540 sayılı Resmi

Gazetede yayımlanan 393,15 hektar riskli alana dahil olan Sarıgöl-Merkez Mahallesi riskli

alanı 5,83 hektardır. Sarıgöl-Merkez Mahallesi riskli alanında; çarpık kentleşme, kentsel

donatı alanlarının yetersizliği ve çoğunluğu deprem öncesi yapılmış binalardan oluşan

konut stoku ve mülkiyet sorunu nedeniyle, başta olası deprem riski olmak üzere afetlere

karşı hazırlıklı hale getirmek maksadıyla kentsel dönüşüm yapılmaktadır.

1.3 Plan Sistematiği

1.3.1.Riskli Alanlarda Plan Sistematiği

İstanbul’un merkezine yakın konumda bulunan Gaziosmanpaşa İlçesinde

“Gaziosmanpaşa İlçesi İlçe Bütününde Kentsel Dönüşüm Master Planı ve Riskli Alan

Sınırlarında İmar Planlarının Hazırlanması İşi”nin ilk aşaması olan ve mekanın

dönüşümüne ilişkin altlık oluşturan “Mevcut Durum Analizi” tamamlanmış, ilçe

bütününde dönüşüm faaliyetlerine yön verecek temel ilke ve kararların belirlendiği

“Kentsel Dönüşüm Master Planı” çalışması hazırlanmıştır. Söz konusu çalışmanın üçüncü


3

ve son aşaması olan “Uygulama Rehberi” aşamasında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki

Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ilan edilen riskli alanların 1/5000

ölçekli nazım imar planları, 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ve kentsel tasarım fikir

projeleri ile uygulama aşamasında esas alınması gereken temel ilkeleri içeren uygulama

rehberi hazırlanmıştır.

Açıklamalar Bölümü’nde Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı 1/1000 Ölçekli uygulama

İmar Planının sistematiği ile rapor sistematiğine ilişkin bilgiler yer almaktadır.

Planlama Alanının Bulunduğu Gaziosmanpaşa İlçesi Bölümü’nde “Gaziosmanpaşa İlçesi

İlçe Bütününde Kentsel Dönüşüm Master Planı ve Riskli Alan Sınırlarında İmar Planlarının

Hazırlanması İşi”nin ilk aşaması olan “Mevcut Durum Analizi” çalışması kapsamında

yapılan analizler yer almaktadır.

Riskli Alan Bulguları Bölümü’nde Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı sınırları içerisinde

bina ve alan ölçeğinde yapılan analizler yer almaktadır.

Plan Kararları Bölümü’nde hazırlanan planın nüfus, yoğunluk kararları ile ulaşım şeması,

oluşturulan kentsel kullanımlar yer almaktadır.

1.3.2. Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanına Ait Plan Sistematiği

Sahada yapılan tespitler doğrultusunda hazırlanan analiz çalışmaları, Sarıgöl-Merkez

Mahallesi Riskli Alanı planının birinci aşamasını oluşturmaktadır. Yapılan analiz

çalışmalarının değerlendirildiği sentez planlama çalışmasının ikinci aşamasını

oluşturmaktadır. 2. aşamadaki sentez çalışmaları, 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre

Düzeni Planı ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

kapsamında ilan edilen riskli alanların 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları dikkate

alınarak Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı Planına ilişkin nüfus, ulaşım ve kentsel

kullanımlarla ilgili kararlarının yer aldığı 3. aşama kurgulanmıştır. Son olarak plan

kararlarını destekleyen ve plan paftalarında belirtilemeyen hususlar açıklanmış ve plan

notları eklenmiştir.


4

1.4 Rapor Sistematiği

Plan açıklama raporu; birinci kısmında plan raporuna giriş, ikinci kısmında planlama

alanına ilişkin genel bilgiler, üçüncü kısmında analiz çalışmaları, dördüncü kısmında

sentez, beşinci kısmında kentsel dönüşüm süreci, altıncı kısmında Sarıgöl-Merkez

Mahallesi Riskli Alanı 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ilişkin veriler, yedinci

kısmında plana ilişkin değerlendirmeler, sekizinci kısmında kurum görüşleri başlıkları

altında değerlendirilmiştir. Son kısım plan raporunda veri olarak kullanılan girdilerin yer

aldığı kaynakça kısmından oluşmaktadır.

Birinci kısımda planların gerekçesi, planın amacı, plan sistematiği, rapor sistematiğinin

yer aldığı giriş kısmı oluşturulmuştur.

İkinci kısımda konum ve alan bilgileri, tarihçe, iklim ve bitki örtüsü, eğim ve yükselti,

depremsellik, sosyal yapı, silüet başlıkları altında planlama ilişkin genel bilgiler yer

almaktadır.

Üçüncü kısımda saha çalışmaları sonucunda ortaya çıkan verilerin dökümünü kapsayan

analiz çalışmaları yer almaktadır.

Dördüncü kısımda analiz çalışmaları değerlendirilmiştir.

Beşinci kısımda kentsel dönüşüm sürecinin gelişimi hakkında bilgi verilmiştir.

Altıncı kısımda Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanının planlama yaklaşımı ve plan

kararları hakkında bilgi verilmiştir.

Yedinci kısımda plana ilişkin değerlendirmeler yer almaktadır.

Sekizinci kısımda planlama alanını ilgilendiren yetkili kurumların görüşleri alınmıştır.

Kaynakça kısmında plan raporunda kullanılan verilerin hangi kaynaktan alındığı yer

almaktadır.


5

2. BÖLÜM: PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN GENEL BİLGİLER

2.1 Konum ve Alan Bilgileri

Planlama alanı, Gaziosmanpaşa İlçesi’nin güneyinde yer almaktadır. Sarıgöl-Merkez

Mahallesi Riskli Alanı 5,83 ha büyüklüğündedir. Gaziosmanpaşa İlçesinin yüzölçümünün

% 0,49’luk kısmını, 26/01/2013 tarihinde riskli alan ilan edilen alanların %1,47’sini

oluşturmaktadır(Şekil 1).

Şekil 1 : Planlama Alanının Gaziosmanpaşa İlçesi’ndeki Konumu

Kaynak :Emi-Aydoğdu-Belde Müşterek Adi İş Ortaklığı, Gaziosmanpaşa, 2014.

Şekil 2’de planlama alanının konumunun uydu görüntüsü yer almaktadır.


6

Şekil 2 : Planlama Alanının Yakın Çevresindeki Konumu

Kaynak :Emi-Aydoğdu-Belde Müşterek Adi İş Ortaklığı, Gaziosmanpaşa, 2014.

Gaziosmanpaşa İlçesinin tamamı kentsel karakterde olup, kırsal yerleşimi

bulunmamaktadır. Planlama alanı genel yerleşim itibariyle konut kullanımının hâkim

olduğu iskân bölgesidir. Planlama alanını, Eyüp Merkezine bağlayan İslambey

Caddesinden cephe almaktadır.

2.3 Tarihçe

Adını Plevne kahramanı Gazi Osman Paşa’dan alan Gaziosmanpaşa İlçesi’nin yerleşim

tarihi çok eskilere dayanmamaktadır. 1950’lerden önce kırsal yerleşim karakteri

özelliğini taşıyan ilçe, 1950’lerden sonra iskan bölgesi olmaya başlamıştır.

Bugün Gaziosmanpaşa ilçe merkezinin bulunduğu güneydoğudaki topraklar 1950’li

yıllara kadar boş durumda iken günümüzde nüfus bakımından yoğun bir bölge haline

gelmiştir. 1952 yılında devletin Balkan göçmenlerine yaptırdığı evler ile,1960’lı yıllardan


7

itibaren sanayinin Rami ve Eyüp’e kayması sonucunda bugünkü Gaziosmanpaşa ilçesi

ortaya çıkmıştır. Planlama alanında da yerleşim 1960 öncesine dayanmaktadır [1],[2].

2.4 İklim ve Bitki Örtüsü

İstanbul İli’nin kuzey bölümlerinde kuzey rüzgarlarının hakim olduğu ıslak ve nemli iklim

özellikleri, güney bölümlerinde ise sıcak ve kuru iklim özellikleri gözlenmektedir.

Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Akdeniz iklimi özelliği görülen kentte, kışlar ılık ve

yağışlı, yazlar ise sıcak geçmektedir. İstanbul İli genelinde en sıcak aylar Haziran, Temmuz

ve Ağustos, en soğuk aylar ise Aralık, Ocak ve Şubat aylarıdır. Yıl içerisinde hava ve

mevsimlere göre değişiklik gösteren hakim rüzgar yönü kent için kuzey yönüdür. İstanbul

İli sınırları içerisinde yer alan Gaziosmanpaşa ilçesi, İstanbul’un iklim özelliklerinin

görüldüğü bir yerleşimdir.

Gaziosmanpaşa İlçesine en yakın iki ölçüm istasyonunun (Florya ve Kireçburnu Ölçüm

İstasyonları) verilerine göre yazın sıcaklığın en yüksek olduğu aylar Temmuz ve Ağustos,

kışın sıcaklığın en düşük olduğu aylar Ocak ve Şubat aylarıdır. Yağışlar genellikle sonbahar

mevsiminde yağmur, kış mevsiminde ise kar yağışı şeklinde olmaktadır. Yağışın

maksimum olduğu aylar Kasım ve Aralık aylarıdır [3].

Yapılaşmanın ilçe bütününe yoğun bir şekilde dağılımı sonucu bitki örtüsü ciddi oranda

tahrip olmuştur. Yoğun yerleşim alanlarından oluşan kentte, küçük parklar kentsel yeşil

alanları oluşturmaktadır.

2.5 Eğim ve Yükselti

Gaziosmanpaşa İlçesinin eğim %5-%30 arasında değişmektedir. Planlama alanında ise

eğim %10-%30 arasında değişmektedir. Planlama alanında genellikle eğim %20-%30

arasında değişirken yer yer eğim %30’lara ulaşmaktadır. Planlama alanın batı kesiminde

İslambey Caddesi’ne açılan vadi boyunca eğim %30’dur.

Planlama alanında yükselti 20 metre ile 115 metre aralığında değişmektedir. Yükselti

planlama alanının güneyinden kuzeyine doğru artmaktadır.

Arazi kotları silüet kararlarının doğrultusunda olup yapı yüksekliklerinin belirlenmesinde

en önemli etkendir.


8

2.6 Depremsellik

İstanbul Deprem Bölgeleri Dağılım Haritası Şekil 3’te verilmiştir. Gaziosmanpaşa

İlçesi’nin tamamı 2. derece deprem bölgesi içerisinde yer almaktadır.

Şekil 3 : İstanbul İli, Deprem Haritası

Kaynak : İBB, 2011

2.7 Sosyal Yapı

Planlama alanı sınırları içinde yaşayanlar, genel itibariyle bölgede yerleşimin

başlamasından bu yana ikamet eden hak sahipleridir. Bölgede hakim olan çarpık kent

dokusu ve çevre kalitesinin düşük olması ikinci kuşağın yerleşme ve yaşam alanı olarak

benimsemesine mani olmaktadır. Dolayısıyla hem yaş ortalaması yüksek hem de eğitim

seviyesi düşük bir sosyal yapı mevcuttur. Genel itibariyle Romen, Karadeniz ve balkanlar

kökenli göçmenler ikamet etmektedir [4].


9

2.8 Silüet

13.10.2011 tarih ve 2286 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi meclis kararı ile “İstanbul

silüet ana planı” hazırlanması ve Tarihi Yarımada silüetini etkileyecek ilçelerde yükseklik

sınırlaması getiren çalışmaların yapılmasına karar verilmiştir. Sarıgöl-Merkez Mahallesi

Riskli Alanında yapılacak yapıların ±0.00 kotuna göre maksimum saçak yükseklikleri

Tablo 1’de belirtilen değerlerdir.

Tablo 1 : Bina Saçak Yükseklikleri

MAHALLE 40- 41-70 71-100 101-150 151+

Merkez Mahallesi 45 45 35 35 35

Sarıgöl Mahallesi 60 60 40 20 20

Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 13/01/2012 Tarih ve 173 Sayılı Meclis Kararı ile

12/09/2012 Tarih ve 1823 Sayılı Meclis Kararı

Ayrıca;

1. “13.01.2012 tarih ve 173 sayılı İ.B.B Meclis kararı gereğince plan notu ilavesi

yapılan tablolarda, mahalle bazında, yapının ±0.00 kotu 40’ın altındaki kotlar, 40-

70 arasındaki kotlar, 71-100 arasındaki kotlar, 101-150 arası kotlar ve +150 kotlar

değer aralıklarını ifade etmektedir.

2. Yukarıdaki değer aralıklarında belirtilen maksimum yapı yükseklikleri mahalle

bazında bulunduğu aralığın en üst noktasındaki ±0.00 kotunda geçerlidir.

Mahalle bazında: ±Kotu 40’ın altındaki kotlarda; Uygulama Değeri = 0.5 x (40-Bulunduğu ±0.00 zemin kotu değeri) ±0.00 Kotu 40 ve üstündeki kotlarda;

-Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin kotundan farklı ise:


10

Tablo 2 : Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin

kotundan farklı ise bina saçak yükseklikleri



-Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin

koyu değeriyle aynı ise:

Tablo 3 : Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin

koyu değeriyle aynı ise bina saçak yükseklikleri



formülleri uygulanır. '' denilmektedir.

Uygulamanın yapılacağı ”0” kotu dikkate alınarak yukarıdaki formüllerden uygun olanı

seçilir. Tablo 1’deki bina saçak yüksekliğine, Tablo 2’de veya Tablo 3’te belirtilen

formülden çıkacak sonuç eklenilerek hesaplanır. Bu formül uyarınca Planlama alanının

en yüksek arazi kotu değeri 115 m olup, bu kot seviyesi için hesap edilen maksimum

saçak yüksekliği 34,29 m’dir. En düşük arazi kotu değeri ise 20 m olup, bu kot seviyesi

için hesap edilen maksimum saçak yüksekliği 70 m’dir.


11

3. BÖLÜM : ANALİZ ÇALIŞMALARI

Gaziosmanpaşa İlçesi’nde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi

Hakkından Kanun kapsamında 24.12.2012 tarih ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu

Kararına istinaden 26.01.2013 tarih ve 28540 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak ilan

edilen Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı 5,83 ha büyüklüğündedir.

3.1. Yapısal Analizler

3.1.1. Arazi Kullanımı

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı’na ilişkin arazi kullanım çalışması Şekil 4’te

verilmiştir.

Şekil 4 : Arazi Kullanımı

Kaynak: Alan ve Büro Çalışması, Gaziosmanpaşa, İstanbul, 2014.

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı konut kullanımı yoğunluktadır. Alan içerisindeki

yapılar yeterli mühendislik hizmeti almamış, sağlıksız, güvensiz, ruhsatsız, ekonomik

ömrünü tamamlamış, kent silüetini bozan ve estetik olmayan yapı stokundan


12

oluşmaktadır. Mevcut durumda, alan sınırları içerisinde sosyal donatı alanlarına ilişkin

bir kullanım olmadığı görülmektedir.

Grafik 1 : Arazi Kullanımı


Grafik 1 incelendiğinde alanın %88’inin konut alanı, %2’sinin park olduğu görülmektedir.

Kentsel çalışma alanlarından %1 oranında ticaret alanı yer almaktadır. Park dışında

sosyal donatı alanlarına ilişkin kullanımların olmadığı görülmektedir. Diğer alanlar; yıkık,

harabe, müştemilat vb. gibi yapılar ve boş alanlardan oluşmaktadır.

3.1.2. Kat Adedi

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların kat adetleri Şekil 5’te

verilmiştir.


13

Şekil 5 : Kat Adetleri Analizi


Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların çoğu 1-2 katlıdır. Grafik 2’de

görüldüğü üzere yapıların çoğu 1 ya da 2 katlıdır. %5 oranında da 3 katlı yapıların olduğu

görülmektedir.

Grafik 2 : Kat Adedi



14

3.1.3. Yapı Cinsi

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların cinslerine ilişkin bilgiler Şekil

6’da verilmiştir.

Şekil 6 : Yapı Cinsi Analizi


Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı’nda yer alan yapıların çoğu hazine mülkiyetinde,

plansız ve ruhsatsız yığma yapılardan oluşmaktadır.

Grafik 3’te bölgede yığma ve beton olmak üzere iki tip yapı cinsi kullanıldığı

görülmektedir. Söz konusu alanda %97 oranında yığma, %3 oranında beton malzemeden

yapılma yapılar bulunmaktadır.


15

Grafik 3 : Yapı Cinsi


3.1.4. Yapı Yaşı

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların yaşlarına ilişkin bilgiler Şekil

7’de verilmiştir.

Şekil 7 : Yapı Yaşı Analizi



16

Grafik 4’te Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların %95’inin 1980

öncesi, %5’i ise 1980-2000 yılları arasında yapıldığı görülmektedir.

Grafik 4 : Yapı Yaşı


3.1.5. Yapı Kalitesi

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların kalitesine ilişkin bilgiler Şekil

8’de verilmiştir. Son 30 yıllık dönem içerisinde tapu tahsis belgesi olanlar, parselleri kendi

üzerlerine alamadıkları için yeni bina yapamamışlardır. Bu yüzden yapıların çoğu kötü

niteliktedir.


17

Şekil 8 : Yapı Kalitesi Analizi


Riskli alan sınırları içerisindeki yapılar kötü kalitedeki yapılardan oluşmaktadır.

3.1.6. Yapıların Risk Durumu ve Değerlendirmesi

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların risk durumlarına ilişkin bilgiler

Şekil 9’da verilmiştir.


18

Şekil 9 : Risk Analizi


1999 yılında yaşanan deprem sonrasında Gaziosmanpaşa İlçesi’nde yapılaşmanın

ruhsatlar çerçevesinde yasal olarak yapılmasına dikkat edilmiştir. Risk durumu

değerlendirmesi çalışmasına göre 1999 depremi öncesinde yapılan tüm yapılar riskli

olarak değerlendirilmiştir. Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki yapıların

tamamı 2000 yılı öncesinde yapıldığından riskli olarak kabul edilmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında

ilan edilen riskli alanlardaki yapılar belirlenen kriterler doğrultusunda puanlamaya tabi

tutulmuştur, puantaj kriterleri ve değerleri Tablo 4’te verilmiştir.


19

Tablo 4 : Puantaj Kriterleri ve Değerleri


Belirlenen puantaj kriterlerine göre Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanında yer alan

yapıların değerlendirmesi Şekil 10’da verilmiştir.

ANALİZ İSMİ DERECELENDİRME PUANTAJ

YAPI DURUMU ANALİZİ

İYİ 0

ORTA 3

KÖTÜ 6

YAPIM CİNSİ ANALİZİ BETONARME 0

YIĞMA 1

YAPIM YILI ANALİZİ

2000 YILI SONRASI 0

1981-1999 2

1980 YILI ÖNCESİ 5

RUHSAT DURUMU

2000 YILI SONRASI RUHSATLI 0

RUHSATA UYGUN OLMAYAN 2

RUHSATI OLMAYAN 6

DEĞERLENDİRME ARALIĞI

0-1-2-3 ÇOK İYİ

4-5-6-7 İYİ

8-9-10-11 ORTA

12-13-14-15 KÖTÜ

16-17-18-19 ÇOK KÖTÜ


20

Şekil 10 : Puantaj Analizi


Belirlenen kriterler doğrultusunda yapılan değerlendirmelere göre Sarıgöl-Merkez

Mahallesi Riskli Alanındaki yapıların tamamı kötü ve çok kötü durumdadır.

3.1.7. Doku Analizi

Planlama alanında eğimin fazla olması sebebiyle organik ada formları görülmektedir.

Eğim sebebiyle yapılar arasındaki bağlantı dik merdivenler ile sağlanmaktır. Organik yapı

adalarda bitişik nizam hakimdir. Yapı taban alanları, ilçe genelinde parsel büyüklükleri ve

yapı fonksiyonlarına bağlı olarak genellikle dardır. İlçe genelindeki gibi planlama alanında

da yapı taban alanları dardır.

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı dokusunu, yapıların riskli alandaki yayılım düzeyini

ve yapı alanlarının tasarımını analiz etmek amacıyla doku analizi çalışması yapılmıştır.

Doku analizi yapılan adanın riskli alan içerisindeki konumu ve doku analizi Şekil 11’de

verilmiştir.


21

Şekil 11 : Doku Analizi


Yapılan doku analizi çalışmasına göre ortalama TAKS=0.32, ortalama KASKS=0.85

değerindedir.

3.1.8. Mülkiyet Durumu

Planlama alanı sınırlarında sadece 1947 ada 1 parsel yer almaktadır. Planlama alanının

mülkiyet durumu Şekil 12’de verilmiştir. 1947 ada 1 parselin 53.078 m2’lik kısmı

Maliye’nin, 57 m2’lik kısmı Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin 443 m2’lik kısmı de şahısların

mülkiyetindedir. 1947 Ada 1 Parsel dışında olup planlama sınırları içerisinde kalan 4,760

m²’lik alan ise kadastral yol ve tescil harici alandan oluşmaktadır.


22

Şekil 12 : Mülkiyet Durumu


Tablo 5 incelendiğinde planlama alanının %99’u Maliye’nin, %1’i şahısların, %0.25’i ise

Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin mülkündedir. Planlama alanında tapulu, tapu tahsis

belgeli ve işgalci olmak üzere üç tür mülk niteliği vardır. Kullanımda alanların çoğu tapu

tahsis belgesine sahiptir. Yapı bazında 15 tane tapulu, 185 tane tapu tahsisli ve 58 tane

işgalci bulunmaktadır. Maliye ve Gaziosmanpaşa Belediyesi mülkiyetindeki bazı alanlar

şahıslar tarafından kullanılmaktadır. Planlama alanında yaklaşık %25 yıkım yapılmıştır ve

hak sahiplerinin %30 ile anlaşma yapılmıştır [4].


23

Tablo 5 : Planlama Alanına İlişkin Mülkiyet Verileri

Ada/Parsel Listesi Malikler Alan Büyüklüğü (m²) Oran (%)

1947/1

Maliye

53,078.44

%99

Gaziosmanpaşa Belediyesi

57.00

%0.25

Şahıs

443.00

%1

Toplam Alan

53,578.44

%100


3.2. Jeolojik Durum

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü tarafından

hazırlanan İstanbul İl Alanının Jeolojisi Raporundaki 1/100.000 ölçekli İstanbul ili jeoloji

haritasında Gaziosmanpaşa ilçesi sınırları içerisinde Trakya formasyonu, Çekmece

formasyonu/Çukurçeşme, Güngören, Bakırköy üyeleri, İstanbul formasyonu/Kıraç üyesi

ve yapay dolgu birimleri yer almaktadır [5]. Şekil 13’te Gaziosmanpaşa İlçesi’nin

bulunduğu İstanbul ili Avrupa yakasına ilişkin genel jeoloji haritası verilmiştir.

Şekil 13 : İstanbul Avrupa Yakası 1/100.000 Ölçekli Genel Jeoloji Haritası

Kaynak : İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, İstanbul İl Alanının Jeolojisi, İstanbul, Aralık,2011


24

Dayk Mühendislik Müşavirlik tarafından hazırlanan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünce 08.10.2013 tarihinde onaylanan imar planına

esas jeolojk-jeoteknik etüt raporuna göre Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı sınırları

içerisinde kalan alanın tamamı yerleşime uygunluk açısından 1/1000 ölçekli yerleşime

uygunluk haritalarında ÖA.5.1 simgesi ile gösterilen önlemli alanlar 5.1. (önlem

alınabilecek nitelikte şişme, oturma açısından sorunlu alanlar)’da kalmaktadır. Jeolojik-

Jeoteknik Etüt Raporu Haritası Şekil 14’te verilmiştir.

Şekil 14 : Jeolojik Durum

Kaynak :Emi-Aydoğdu-Belde Müşterek Adi İş Ortaklığı, Gaziosmanpaşa, Ağustos, 2014.

Önlemli Alanlar 5-1: Önlem Alınabilecek Nitelikte Şisme, Oturma Açısından Sorunlu

Alanlar: Dolgu Alanlar;

- Topografik eğimi % 0-10, dolgu zonu kalınlığı 0-3.0 m arasında değişen, dolgu zonu

altında Trakya formasyonuna ait sarımsı kahve, boz renkli, bol kırıklı ve çatlaklı

grovak ve şeyller bulunan alanlardır.


25

- Bu alanlarda; mevcut durum itibari ile herhangi bir stabilite problemi

gözlenmemiştir. Ancak dolgu zonu kalınlığına ve topografik eğime bağlı olarak

oluşturulacak kazı şevleri gerisinde yaşanabilecek stabilite sorunları, şev stabilite

analizleri yapılarak zemin ve temel etütlerinde ayrıntılı olarak irdelenmeli ve

stabiliteyi sağlayacak mühendislik önlemleri belirlenmelidir.

- Bina temelleri dolgu zonu altındaki Trakya formasyonuna taşıttırılmalıdır. Bu

amaçla dolgu kaldırılmalı veya kazıklı temeller ile bina temelleri alttaki doğal

zemine oturtulmalıdır.

- Bu alanlarda oluşturulacak her türlü kazı ve kazı şevleri uygun projelendirilmiş

istinat yapıları ile korunmalı, gerekli önlemler alınmadan kazı işlemlerine

geçilmemelidir.

- Duyarsızlığa neden olabilecek ve yapı temellerini etkileyebilecek yüzey ve sızıntı

sularının ortamdan uzaklaştırılmasına yönelik uygun drenaj sistemleri yapılmalıdır.

Yapı yüklerinin taşıttırılacağı zemin seviyelerine yönelik şişme, oturma ve taşıma

gücü parametreleri ile kaya birimlerine ait taşıma gücü parametrelerinin parsel

bazlı zemin etütlerinde ayrıntılı olarak irdelenmesi gerekmektedir.

- Gerek duyarsızlığa neden olabilecek gerekse yapı temellerini olumsuz

etkileyebilecek her türlü zemin ve kaya problemlerinin uzman mühendislerce

projelendirilmesi ve bu projeler uygulanarak yapılaşmaya gidilmesi gerekmektedir.

3.3. Yürürlükteki Planlar

3.3.1. 15.06.2009 Tasdik Tarihli 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı

İstanbul’un mekansal gelişiminin ve kalkınmasının sürdürülebilir bir biçimde sağlanması

amacıyla 15.06.2009 tarihinde onaylanan 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı, İstanbul

İli’nin yapısal dönüşüm sürecinden geçirilerek küresel ölçekte güçlenmiş bir kent olması

amacını taşımaktadır [6]. 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nın vizyonu;

Dokuzuncu Kalkınma Planı’ndaki Türkiye vizyonu ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi

Kurumsal Stratejik Planı, TÜBİTAK VE OECD çalışmalarındaki vizyon yaklaşımları

doğrultusunda İstanbul’un kentsel gelişim öncelikleri dikkate alınarak, “Çevresel,

toplumsal ve ekonomik sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda özgün, kültürel ve doğal


26

kimliğini koruyarak gelişen, küresel ölçekte rekabet gücüne sahip, bilgi toplumuna

dönüşen yaşam kalitesi yüksek bir İstanbul’’, bu vizyon doğrultusunda çevre düzeni

planının amacı ise;

“İstanbul’a; sahip olduğu tarihi, kültürel ve doğal kimlik değerleri ile özdeşleşen, kentin

öncelikle kültür ve turizm alanlarındaki üstünlüklerini ön plana çıkartan, çevresel,

ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik ilkelerini mekana yansıtarak yaşam kalitesini

yükselten, ekonomik yapısını bilim ve teknolojiye dayalı ticaret ve hizmet ağırlıklı bir

ekonomiye dönüştüren, etkin ve katılımcı bir kent yönetimi/yönetişimi

yapılandırmasında, kurumsal ve mekansal planlarını verimli bir araç olarak kullanan

küresel ölçekte güçlenmiş bir kent statüsü kazandırmak” olarak belirlenmiştir[7].

İstanbul’u tanımlanan vizyon ve amaca ulaştırmak için hedefler:

1. İstanbul’un küresel düzeyde güçlenmesini sağlamak,

2. Marmara Bölgesi’ndeki yerel potansiyelleri bütüncül bir yaklaşımla harekete

geçirerek, bölgede sürdürülebilir gelişmenin gerçekleştirilmesine öncülük etmek,

3. İstanbul’un mekansal gelişimini, çevresel, ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik

doğrultusunda kentsel işlevsel bütünleşmeyi sağlamak

4. Yaşam kalitesini yükseltmek,

5. Sosyal sermayeyi güçlendirmek,

6. Sürdürülebilir kent yönetim sisteminin geliştirilmesi için gerekli olan yeniden

yapılanmayı sağlamak

olarak belirlenmiştir.

Belirlenen amaç ve hedefler doğrultusunda 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni

Planı’nda kent makroformu, sürdürülebilir kentsel gelişme doğrultusunda doğal eşiklerin

ihlal edilmeyerek doğu ve batı eksenlerinde doğrusal bir mekansal düzenlemeye ve

büyümeye imkan verecek nitelikte olacak şekilde belirlenmiştir. İstanbul’un küresel kent

vizyonuna kavuşması aşamasında Gaziosmanpaşa’ya düşen rol çevre düzeni planında

belirtildiği gibi ilçeyi ikinci derece merkez olarak tanımlayacak karma kullanımların yer

almasıdır. Çok merkezli gelişimin sonucu olarak önerilen ikinci derece merkezin

oluşturulmasıyla konut-işyeri mesafesinin ve yolculuk zamanının kısalması, çalışanların


27

rekreasyon ve kişisel gelişim etkinliklerine daha çok vakit ayırması ve kaliteli kentsel

yaşantı sürmeleri sağlanacaktır.

3.3.2. 16/11/2015 Tasdik Tarihli Riskli Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı

İlçede bulunan sanayi alanlarını da kapsayan ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ilan edilen 393,15 ha büyüklüğündeki riskli

alanın yeniden planlanması 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı kararlarının hayata

geçmesi için önem taşımaktadır.

Gaziosmanpaşa İlçesi’nin değişen ve gelişen sürecinin ihtiyaçlarını karşılamak, bölgeye

ait bölgesel-parçacıl mer’i planları tek bir plan çatısı altında toplayarak bütüncül bir plan

oluşturmak için yeni bir plan ihtiyacı doğmuş ve 26/01/2013 Gün ve 28540 Sayılı Resmi

Gazetede Yayımlanan Riskli Alanlara İlişkin Nazım İmar Planı hazırlanmıştır. Tablo 6’da

16/11/2015 onanlı Revizyon Nazım İmar Planı’na ilişkin alan kullanım büyüklükleri

verilmiştir.


28

Tablo 6 : 16.11.2015 Tasdik Tarihli Riskli Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı

Fonksiyonlara Göre Alan Dağılımı

FONKSİYON ALAN (HA) ORAN (%)

KONUT ALANI 114.57 29.14

TİCARET+KONUT AL. 36.76 9.35

TİCARET+TURİZM+KONUT AL. (T1-T2) 33.39 8.49

AKARYAKIT SATIŞ VE SERVİS ALANI 1.19 0.30

ARA TOPLAM 185.92 47.29

İBADET ALANI 6.64 1.69

EĞİTİM ALANI 25.22 6.42

SOSYAL KÜLTÜREL TESİS ALANI 2.93 0.75

SAĞLIK ALANI 5.77 1.47

KAMU HİZMET ALANI 0.26 0.07

BELEDİYE HİZMET ALANI 16.02 4.08

YÜKSEK ÖĞRETİM ALANI 1.01 0.26

SPOR ALANI 6.66 1.69

MEZARLIK ALANI 5.88 1.50

PARK VE YEŞİL ALANLAR 67.55 17.18

ARA TOPLAM 137.95 35.09

KARAYOLU KORUMA ALANI 5.26 1.34

OTOPARK 0.55 0.14

YOLLAR 63.48 16.15

ARA TOPLAM 69.28 17.62

TOPLAM 393.15 100.00


Gaziosmanpaşa ilçe sınırları bütününde hazırlanan 16.11.2015 Tasdik Tarihli Riskli

Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı fonksiyonlara göre alan

dağılımı % 47.29’luk (185.92ha) kısmını imarlı alanlar, % 35.09’luk (137.95 ha) kısmını

donatı alanları, % 17.62’lik kısmı (69.28 ha) diğer alanlardan (yol, otopark vb.)

oluşmaktadır.


ilan edilen riskli alanların 1/5000 ölçekli nazım imar planı kentsel donatı büyüklükleri

incelendiğinde belediye hizmet alanlarının ve kamu hizmet alanlarının büyüklüğü 16.28

ha, kültürel tesis alanlarının büyüklüğü 2.93 ha, sağlık tesisi alanlarının büyüklüğü 5.77

ha, ibadet alanlarının büyüklüğü 6.64 ha, eğitim tesisleri alanlarının toplam büyüklüğü

(kreş, ilköğretim, ortaöğretim tesis alanları dâhil) 25.22 ha, yüksek öğretim alanı


29

büyüklüğü 1.01 ha, spor alanlarının büyüklüğü 6.66 ha ve park alanlarının büyüklüğü

67.55 ha’dır.

16.11.2015 Tasdik Tarihli Riskli Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planından

gelen yoğunluk kararına göre Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanının yoğunluğu brüt

710 kişi/ha’dır.

16.11.2015 Tasdik Tarihli Riskli Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planında

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı 13. Bölge olarak tanımlanmış olup, mekansal

gelişimini ve kentsel işlevsel bütünleşmeyi sağlamak, yaşam kalitesini yükseltmek vb.

amaçları gerçekleştirmek için sosyal-kültürel tesis alanı, cami, eğitim tesisi alanı, park ve

yeşil alanlar ve konut alanı olarak planlanmıştır. Tablo 5’te Sarıgöl-Merkez Mahalleleri

riskli alanına ilişkin 1/5.000 ölçekli nazım imar planı fonksiyonlara göre alan dağılımı yer

almaktadır.

Tablo 7 : Sarıgöl-Merkez Mahalleleri Riskli Alanına İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı

Fonksiyonlara Göre Alan Dağılımı

FONKSİYON ALAN (HA) ORAN (%)

CAMİ 0.16 2.70

KONUT ALANI 3.59 61.93

SOSYAL KÜLTÜREL TESİS ALANI 0.13 2.29

EĞİTİM TESİSİ ALANI 0.69 11.92

PARK VE YEŞİL ALANLAR 0.83 14.36

YOLLAR 0.39 6.72

TOPLAM 5.83 100.00 Kaynak: Alan ve Büro Çalışması, Gaziosmanpaşa, İstanbul, 2015.

Tablo 7 incelendiğinde konut alanı büyüklüğü 3.59 ha, cami alanı büyüklüğü 0.16 ha

sosyal kültürel tesis alanı büyüklüğü 0.13 ha, eğitim alanı büyüklüğü 0.69 ha ve park

alanlarının büyüklüğü 0.83 ha’dır.


30

4. BÖLÜM: SENTEZ

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı, Gaziosmanpaşa kent meydanı ve Eyüp kent

merkezini bağlayan İslambey Caddesi üzerinde konumlanmaktadır. Planlama alanı

sadece İslambey Caddesi’nden cephe almaktadır. Yapılan analiz çalışmalarına göre

planlama alanı yerleşimi 1960’lı yıllar öncesine dayanmaktadır. Planlama alanı genel

yerleşim itibariyle konut kullanımının hâkim olduğu iskân bölgesidir. Bu iskan bölgesinde

çoğunlukla yaş ortalamasının yüksek olduğu kişiler ikamet etmektedir. Eğitim ve gelir

düzeyi düşüktür.

Yapı ve mevcut doku bazında yapılan analiz çalışmalarına göre;

Planlama alanında eğimin fazla olması sebebiyle organik ada formları görülmektedir.

Eğim sebebiyle yapılar arasındaki bağlantı dik merdivenler ile sağlanmaktır. Bu organik

yapıdan ve dik merdivenlerden dolayı bölge içerisinde erişim güçlüğü oluşmaktadır. Risk

durumu değerlendirmesi çalışmasına göre 1999 depremi öncesinde yapılan tüm yapılar

riskli olarak değerlendirilmiştir. Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı içerisindeki

yapıların tamamı 2000 yılı öncesinde yapıldığından alan genel itibariyle riskli olarak kabul

edilmektedir. Riskli alanı oluşturan 1947 ada 1 sayılı parselin %99’u hazine, kalan kısmı

ise Gaziosmanpaşa Belediyesi ve şahıs mülkiyetindedir. Maliye ve Gaziosmanpaşa

Belediyesi mülkiyetindeki bazı alanlar şahıslar tarafından kullanılmaktadır. Planlama

alanının %99’nun hazine mülkünde olması alanda yapıların; imar planlarına ve yasal

mevzuatlara uygun olarak yapılamamasına yol açmakta, bölgede yaşayanlar barınma

ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla, kendi imkanları nispetinde konut üretmektedir.

Bu kapsamda; özelikle tapu tahsis belgesine sahip vatandaşların, tapularını almamış

olması önemli bir sorun olarak ön plana çıkmaktadır. Alanda gerek imar planlarından

gerekse mülkiyet yapısından (alanın maliye hazinesinde olması nedeniyle) kaynaklı

nedenler ile tapu tahsis belgeleri bugüne kadar tapuya dönüştürülememiştir. Bunun

sonucunda plansız ve ruhsatsız yığma yapılarda yaşam devam etmektedir.

Yukarıda değerlendirilen analiz çalışmaları ışığında, 1960’lı yıllar öncesi başlayan plansız

kentleşme ve yoğun nüfus artışı sonucunda; planlama alanının altyapı, ulaşım, birçok

sorun ile karşı karşıya kaldığını göstermektedir. Özellikle 1960’lı yıllar ve sonrasındaki


31

süre zarfında alanda yeterli mühendislik hizmeti almamış, sağlıksız, güvensiz, ruhsatsız,

ekonomik ömrünü tamamlamış, kent silüetini bozan ve estetik olmayan yapı stokunun

oluştuğu görülmektedir. Ayrıca söz konusu alanın tamamı jeolojk-jeoteknik etüt

raporuna göre yerleşime uygunluk açısından önlemli alanlar (önlem alınabilecek nitelikte

şişme, oturma açısından sorunlu alanlar) içerisinde kalmaktadır. Yukarıdaki

açıklamalardan da anlaşılacağı üzere; planlama alanında yaşayan vatandaşlar jeolojik

açıdan önlem alınması gereken bir bölgede niteliksiz yapılarda yaşamaya devam ettikleri

için risk altındadır.

Parsel üzerindeki yapılar işgalcilere ait olup, az sayıda arsa tapusuna sahip hak sahipleri

de mevcuttur. Alan üzerinde hak sahibi olarak tanımlanan işgalcilerin var olan mülkiyet

problemi dolayısıyla yapıların yenileme imkânı bulunmamaktadır. Ayrıca var olan

mülkiyet problemi donatı alanlarının uygulanamamasına, ulaşım ve altyapının yetersiz

olmasına neden olmakta ve olası afet ve acil durumlarda müdahaleyi güçleştirmektedir.

Aynı zamanda planlama alanının gerekli altyapı hizmetleri alamamasına sebep

olmaktadır. Yetersiz ulaşım ve altyapıdan kaynaklanan sorunların güvenlik ve asayiş

problemlerine yol açtığı gözlenmiştir.

Saha çalışmalarına, 15.06.2009 Tasdik Tarihli 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı

kararlarına ve 16.11.2015 Tasdik Tarihli Riskli Alanlara İlişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar

Planı kararlarına uygun olarak;

- Konut alanı olarak planlanan kısımda riskli alanda yaşayan hak sahiplerinin

mülkiyet ve sağlıklı konut problemi çözülmesi gerekmektedir.

- Doğal afet (deprem, toprak kayması vb.) risklerine karşı dayanıklı, kontrol

edilebilir ve riskleri minimize edebilecek mekânsal ve teknik düzenlemelerin

gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

- Kentsel yaşam standartlarının yükseltilerek sağlıklı, modern ve işlevsel kent

mekânları oluşturabilmek üzere açık ve yeşil alanlar başta olmak üzere tüm

kentsel donatıların niteliksel ve niceliksel olarak artırılması gerekmektedir.

- Kentsel yaşam kalitesini yakından ilgilendiren ulaşım fonksiyonunun çevresel ve

insani merkezli olarak niteliklerinin artırılması gerekmektedir.


32

5. BÖLÜM: KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

24.12.2012 tarihli ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına istinaden 26.01.2013

tarihli ve 28540 sayılı resmi gazetede yayımlanarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki

Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında “Riskli Alan” ilan edilmiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde 2010 yılında yapılan değişiklikle,

belediyelere, “belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları,

teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı

alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi

ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla

kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilme” yetkisi verilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun kabulü ile

kentsel dönüşüm uygulamalarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ ve belediyeler

yetkili kılınmıştır. 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri

Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kentsel dönüşüm konusunda Çevre ve Şehircilik

Bakanlığı’na, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirmesi halinde de belediyelere

yetki vermektedir.

Uygulama sürecinin tek elden yürütülebilmesi adına ilan edilen toplam 393 ha alana

sahip riskli alanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 06/03/2013 tarih ve 944 sayılı oluru

ile 10/07/2013 tarih ve 3960 sayılı makam oluru doğrultusunda Gaziosmanpaşa

Belediyesi yetkilendirilmiştir.

Gaziosmanpaşa Belediye Meclisi’nin Nisan 2013/42 sayılı kararı ve Temmuz 2014/55

Sayılı kararına istinaden de Gaziosmanpaşa Belediyesi’ne devredilen yetkiler

doğrultusunda çalışmak üzere; Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı ve GOPAŞ

(Gaziosmanpaşa İnşaat Yatırım Taahhüt İşlemleri Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi) ile

protokoller imzalanmış ve GOPAŞ’a müşavirlik görevi verilmiştir.

Buna müteakiben 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında

Kanun Uygulama İşlemleri başlığı altındaki 6. Maddesinin 12. bendi doğrultusunda riskli

alan ilan edilen alanlarda uygulama imar planı, kentsel tasarım projesi ve imar


33

uygulaması işlemleri de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 02/09/2015 tarih ve 14757 sayılı

yazısı ile Gaziosmanpaşa Belediyesi yetkilendirilmiştir.

Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı’nın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan aldığı bu yetki

devri doğrultusunda; Gaziosmanpaşa sınırları içerisinde, kullanım ömrünü doldurmuş

niteliksiz konut alanlarının, yasal mevzuata aykırı bir şekilde gelişmiş alanların,

halihazırda kaçak yapılaşmalarla kullanılmaz halde olan donatı alanlarının, yeterli en

kesite sahip olmayan yollar nedeni ile erişilebilirliği azalan alanların ve işlevsiz kalmış

fonksiyon alanlarının bulunduğu bölgeler öncelikli olmak üzere sürdürülebilirlik ilkesi

kapsamında sağlıklı yaşam alanları oluşturulması ve hayat kalitesinin arttırılmasıyla

kentsel mekânın yenilenmesi hedeflenmektedir.

Kentsel dönüşüm süreci parsel ölçeğinde ve yapı bazında yürütülebileceği gibi kentsel

mekânın tamamında topyekûn bir dönüşüm süreci olarak da yürütülebilir. Bu noktada

iki seçenek arasında yapılacak karşılaştırmada; parsel ölçeğinde ve yapı bazında

yapılacak dönüşüm çalışmaları ile yalnızca yapıların yenileneceği ancak mekânda yer

alan diğer sorunların devam edeceği görülmektedir. Ancak kent ölçeğinde bütüncül bir

şekilde yürütülecek olan bir dönüşüm süreci ile kentin altyapısından, ulaşımına ve donatı

alanlarına kadar tamamen yenilenmesi sağlanabilecektir.

Gaziosmanpaşa İlçesinde altyapısı tamamlanmış, sosyal donatılarıyla modern bir yapıya

kavuşmuş yeni binalar ve sosyal konutları ile herkesin huzur ve refah içinde mahalle

sıcaklığında komşularıyla bir arada yaşayacağı, metro, tramvay, teleferik, otobüs gibi

toplu ulaşım imkânları ile bisiklet yolları, yürüyüş yolları, “park et-devam et” sistemi ile

hem spor yapan hem eğlenebileceği hem de hedefe en kısa sürede ulaşabileceği, işi ile

evi arasındaki mesafelerin kısaldığı, birçok yere konforlu bir biçimde ulaşabileceği ve

tarihi de içinde amfi tiyatro, yüzme havuzu, spor alanları, açık havuzlar, hayvanat

bahçesi, yöresel pazarları, eğlence mekânları ile sosyal ve kültürel aktiviteleri barındıran

vadi projeleri, parkları, meydanları, çocuk bahçeleri, kapalı ve açık otoparklar, ilkokuldan

üniversiteye kadar her türlü eğitim imkânının sunulduğu mekanların oluşması ve kentsel

dönüşümü sağlıklı bir şekilde tamamlamak amacıyla çalışmalara başlanmıştır.

Kentlerde hayata geçirilen projeler, kamuoyu ile yeterince paylaşıldığı ve görüş

alışverişinde bulunulduğu ölçüde destek almaktadır. Bu katılımcı planlama anlayışının


34

gereğidir. Katılımcı planlama anlayışı: yerel halkın çeşitli müzakere ortamlarında yer

almasıyla ya da anket yapımı vb. uygulamalarla yerel halkı ilgilendirecek projelerle ilgili

yerel halkın görüşlerinin ve düşüncelerinin değerlendirilebileceği ve yaşamlarını

sürdürdükleri mekanların oluşumunda etki edecek kararları yönlendirmelerini içerir.

Görüşme uzlaşma ve protokol çalışmalarını yürütmek, sürece ilişkin halkı bilgilendirme

görevini kentsel dönüşüm ofisleri yapmaktadır. Bu kapsamda; hak sahipleri ile görüşme

uzlaşma ve protokol çalışmalarını yürütmek, sürece ilişkin halkı bilgilendirmek

maksadıyla hem 775 sayılı yasa kapsamında hem de 6306 sayılı yasa kapsamında, 2012

yılı haziran ayından itibaren saha ofisleri açılmıştır. Toplam 5 adet saha ofisi, halkı süreç

hakkında bilgilendirme ve halkla görüşmelerin yapılmasının yanı sıra arazide hak

sahipliliği tespit çalışmalarını da yapmaktadır.

Gaziosmanpaşa İlçe sınırları içerisinde riskli alan olarak ilan edilen alanlarda

yaşayanların ve çalışanların fiziksel-sosyal çevre sorunları hakkındaki düşüncelerini ve

kentsel dönüşüm süreci farkındalığının ölçülmesi ise “Mevcut Durum Analizi” kısmında

yapılan anket çalışmaları ile ölçülmüştür. Yapılan bu anketlerin sonuçlarına göre

paydaşların görüşleri planlama aşamasında değerlendirilerek kentsel dönüşüm sürecinin

sağlıklı, şeffaf ve katılımcı bir şekilde yürütülmesine olanak sağlamıştır. Katılımın

gerçekleştirilmesiyle, hak sahiplerinin projeyi sahiplenmesi ve beraberinde güven ortamı

oluşmasına; böylece kentsel dönüşüm projesine destek olunması sağlanacaktır.

Gaziosmanpaşa Belediyesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan aldığı yetkiler

doğrultusunda; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

kapsamında riskli alan ilan edilen yerlere ilişkin olarak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı,

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, Kentsel Tasarım Projeleri ile mevcut durum

analizlerinin yapılmasını ve gerek riskli alan sınırları içerisinde gerekse riskli alan sınırları

dışında kalan ilçenin tamamına yönelik Kentsel Dönüşüm Master Planı’nın yapılmasını

içermekte olan “Gaziosmanpaşa İlçesi İlçe Bütününde Kentsel Dönüşüm Master Planı ve

Riskli Alan Sınırlarında İmar Planlarının Hazırlanması İşi” ihalesi yapılmıştır.

Buna göre söz konusu iş;

Riskli alanlar içerisinde mevcut duruma ilişkin tüm bilgi ve belgelerin derlenerek mevcut

durumun tespit edildiği, alana ilişkin tüm verilerin işlenmiş olduğu ve analitik olarak


35

değerlendirildiği analiz-sentez paftalarından ve araştırma raporundan oluşan “Mevcut

Durum Analizi” hazırlanması,

Gaziosmanpaşa İlçe bütününe ilişkin amaç, hedef ve stratejiler doğrultusunda belirlenen

planlama eylemlerinin/faaliyetlerin/projelerin gerçekleşeceği mekânların belirlenerek

alan kullanım kararlarının verildiği, önceliklerinin belirlendiği, yapılacak uygulamalara

yönelik yöntem ve metodolojinin (dönüşüm modelinin) ve uygulama araçlarının

belirlendiği “Kentsel Dönüşüm Master Planı” hazırlanması,

Kentsel Dönüşüm Master Planı kapsamında yürütülecek çalışmaların kısa vadede hayata

geçirilmesi amacıyla, ilgili kurum ve kuruluşların uygulama aşamasında nasıl ve ne

şekilde yer alacaklarına ilişkin görev ve sorumluluk tanımlarının yapıldığı, yapılan

çalışmaların yürürlükteki mevzuata uygun hale getirilerek 1/5000 ölçekli Nazım İmar

Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının hazırlandığı, etaplama alanlarının ve

riskli alanların kavramsal fikir projeleri (kentsel tasarım projeleri) ile desteklendiği

“Uygulama Rehberi” hazırlanması,

Hazırlanan dönüşüm master plan kapsamında öngörülen tüm sürece ilişkin maliyetin

analiz edildiği, örgütlenme ve finansman modelinin açıklanması işidir.

“Mevcut Durum Analizi ”ne ilişkin verilerin yer aldığı çalışmalar tamamlandıktan sonra

ilçe bütününde ”Kentsel Dönüşüm Master Planı” hazırlanmıştır. Hazırlanan Kentsel

Dönüşüm Master Planına göre 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı yapılmıştır. Söz konusu

Uygulama Rehberi aşaması kapsamında ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan gerekli

görüşler alınarak hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 16.11.2015 tarihinde Çevre

ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanarak yürürlüğe girmiş ve 16.11.2015-18.12.2015

tarihinde askıya çıkarılmıştır.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının doğrultusunda Sarıgöl-Merkez Mahallesi riskli

alanına ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlanmıştır.


36

6. BÖLÜM: SARIGÖL-MERKEZ MAHALLESİ RİSKLİ ALANI 1/1000 ÖLÇEKLİ

UYGULAMA İMAR PLANI

6.1. Planlama Yaklaşımı

Planlama alanı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki

Kanun kapsamında Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin teklifi ile 24.12.2012 Tarih ve 2012-

4099 sayılı Bakanlar Kurulu kararı doğrultusunda 26.01.2013 gün ve 28540 sayılı Resmi

Gazetede yayımlanarak Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alan ilan edilmiştir.

Planlama alanı 09.04.2015 onanlı 26.01.2013 Gün ve 28540 Sayılı Resmi Gazetede

Yayımlanan Riskli Alanlara İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı kararlarında 13. Bölge

olarak tanımlanmış olup, söz konusu plana göre plan onama sınırları üzerinden 715 ki/ha

yoğunluk değerine sahiptir.

09.04.2015 tasdik tarihli 26.01.2013 Gün ve 28540 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan

Riskli Alanlara İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına yapılan itirazlar ve açılan

davalarda iddia edilen hususlar değerlendirilerek hazırlanan 26.01.2013 Gün ve 28540

Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Riskli Alanlara İlişkin 1/5000 Ölçekli Revizyon Nazım

İmar Planı 16.11.2015 tarihinde yürürlüğe girerek 19.11.2015 tarihinde İstanbul Çevre

ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nde askıya çıkarılmıştır.

16/11/2015 tasdik tarihli “İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi,26.01.2013 Gün ve 28540

Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Riskli Alanlara İlişkin 1/5000 Ölçekli Revizyon Nazım

İmar Planı”nda planlama alanının yoğunluğu brüt 710 ki/ha olarak belirlenmiştir.

Yoğunluk değeri hesap edilirken konut alanında yaşayacak olan nüfus dikkate alınarak

hesap edilmiştir.

Planlama alanı için 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’nda belirlenen E:2.48 E:1.90 olup

emsal hesabı plan onama sınırları üzerinden yapılacaktır.

Konut alanlarındaki inşaat alanının tamamının konut olarak iskân edileceği ve kişi başına

35 m² konut alanı kullanacağı kabulünden hareketle teklif imar planının kapasite nüfusu

4.134 3.167 kişi olarak hesaplanmıştır.


37

26.01.2013 gün ve 28540 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak Gaziosmanpaşa ilçe

sınırlarında riskli alan ilan edilen 393,15 hektarlık alanlara bütüncül bir planlama

yaklaşımı 1/5000 ölçekli nazım imar planı hazırlanmıştır. Donatı alanlarının dağılımı,

erişim mesafeleri ve büyüklükleri 16/11/2015 tasdik tarihli nazım imar planı ile

belirlenmiştir. Dolayısıyla her bir 1/1000 ölçekli planlama bölgesinin donatılarının ve

ihtiyaçlarının kendi içinde değerlendirilmesi yerine üst ölçekli nazım imar planı

doğrultusunda çevresi ile beraber değerlendirilmesi gerekmektedir.

6.2. Plan Kararları

6.2.1 Konut Alanı

Planlama alanında 31,598 m² büyüklüğünde konut alanı planlanmıştır. Konut alanlarında

“mahreç aldığı yola cepheli binaların zemin katları ile açığa çıkan bodrum katlarında ve

ada içlerinde 2 katı geçmeyen bağımsız yapı olarak emsale karşılık gelen katlar alanının

%10’nunu geçmemek şartıyla ticaret yapılabilir.” plan notu bulunmaktadır.

4.4. Sosyal Altyapı Alanları

Konut alanlarında yaşayan ve çalışan nüfusun ihtiyacı olan tesislerin yer alacağı

alanlardır. Planlama alanı üzerinde dengeli dağılımı konusunda çaba gösterilmiş olup

erişme mesafeleri yeterlidir. Planlama alanı içerisinde mevcutta var olmayan fakat

ihtiyaç duyulan donatı olarak 1 adet 6,001 m² büyüklüğünde lise alanı, 1,564 m²

büyüklüğünde 1 adet cami alanı, 1 adet 1,327 m² büyüklüğünde sosyal-kültürel tesis ve

173 m² büyüklüğünde 1 adet trafo alanı planlanmıştır.

16/11/2015 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli revizyon nazım imar planı ve hazırlanan 1/1000

ölçekli uygulama imar planı, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Ek2 tablosunun

(Kentsel, Sosyal ve Teknik Altyapı) altında yer alan açıklamalar bölümü 10. Maddesinde

“6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca

yapılacak planlarda, plan kararı ile tayin edilen standartlar ve gösterimler, planda veya

ilgili yönetmeliğinde tayin edilmemiş ise gerekli görülmesi halinde bu standartlar

uygulanır” [8]. ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun

Uygulama Yönetmeliğinde altıncı bölümde yer alan planlama kısmında 18. Maddenin 2.


38

Fıkrasında b bendinde “Riskli alan ve rezerv yapı alanındaki uygulamalarda

faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür

ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek

görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar

ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir” [9].

Hükümleri uyarınca alanda yaşayacak nüfusa ilişkin donatı standartlarını kendisi tayin etmektedir.

Donatı alanlarda imar planı değişikliği yapılmadan yeraltı ve yerüstü trafolar yapılabilir.

4.4.1. Sosyal-Kültürel Tesis Alanı

Planlama alanında 1,327 m² büyüklüğünde 1 adet sosyal-kültürel tesis alanı

planlanmıştır. Kişi başı sosyal kültürel tesis alanı miktarı 0,32 0,42 m2’dir. Sosyal-kültürel

tesis alanlarının altında yol tarafındaki çekme mesafelerini korumak ve açığa çıkmamak

koşulu ile bölge ve genel otopark kapsamında kapalı otoparklar düzenlenebilir. Bu

alanlar gerektiğinde sığınak olarak kullanılabilir.

4.4.2. Eğitim Tesisleri Alanı

07/08/2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yer alan eğitim

alanlarının önemli bir kısmı mülkiyet vb. problemlerden dolayı uygulanamamıştır. Eğitim

birimlerinin özel parseller üzerinde yer alması ve bu alanların kamulaştırılması için

gereken bütçelerin oluşturulmasındaki zorluklar, kentsel dönüşüm uygulamaları

sırasında bölgede yaşayan ruhsatlı kat mülkiyetli hak sahiplerinden tapu tahsisliye kadar;

hatta işgalciye kadar tüm hak sahiplerinin tespit edilerek haklarının kendilerine

verilmesini sağlayacaktır. Haklarının kendilerine verilmesi neticesinde ayrılan diğer

donatı alanları gibi okul alanlarının da mülkiyet probleminin çözülmesine imkan

sağlayacak ve üzerinde yapılacak tesisin proje kapsamında imal edilerek kente

kazandırılmasına yol açacaktır.

4.4.2.1. Lise Alanı

Planlama alanında 6,001 m² büyüklüğünde lise alanı planlanmıştır. Kişi başı lise alanı

miktarı 1,45 1,89 m2’dir. Bölgesel genel otopark yapılması kararı kapsamında diğer sosyal


39

ve teknik altyapı alanlarında olduğu gibi lise alanının bodrum katlarında da çekme

mesafeleri içerisinde kalmak, tesisin otopark ihtiyacından ayrı planlanmak ve giriş-

çıkışları ayırmak şartı ile otopark yapılabilir.

4.4.3. İbadet Alanları

4.4.3.1. Cami

Planlama alanında toplam 1,564 m² büyüklüğünde 1 adet cami alanı planlanmıştır. Kişi

başı cami alanı miktarı 0,38 0,49 m2’dir. Cami alanlarının altında yol tarafındaki çekme

mesafelerini korumak ve açığa çıkmamak koşulu ile bölge ve genel otopark kapsamında

kapalı otoparklar düzenlenebilir. Bu alanlar gerektiğinde sığınak olarak kullanılabilir.

Cami alanlarında; minare yüksekliği için İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin silüet

kararları şartı aranmaz.

4.5. Açık ve Yeşil Alanlar

4.5.1. Park ve Yeşil Alanlar

Planlama alanında 5,843 m² büyüklüğünde park ve yeşil alan planlanmıştır. Kişi başı yeşil

alan miktarı 1,41 1,84 m2’dir. Park alanları riskli alanın batı kesiminde İslambey

Caddesi’ne açılan vadi boyunca planlanmıştır.

Park alanı içinde; Park ve Bahçeler Müdürlüğü, Ulaşım Daire Başkanlığı vb. kurumların

uygun görüşleri alınmak koşulu ile zemin altlarında; ağaç ve bitki yaşamının

sürdürülebileceği en az 0.50 m toprak derinliği bırakılarak bölge ve genel otopark

kapsamında kapalı otoparklar düzenlenebilir.

Doğal zemin kodları değiştirilmeyecek biçimde, olağanüstü durumlarda sığınak alanı,

diğer zamanlarda ise Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu (UTK) kararıyla kamuya ait

"Zemin Altı Katlı Otopark" olarak kullanılmak üzere düzenlemeler yapılabilir.


40

4.6. Enerji Üretim-Dağıtım ve Depolama Alanı

4.6.1 Trafo Alanı

Park alanları içerisinde planlama alanını ihtiyacını karşılaşama yönelik 173 m²

büyüklüğünde 1 adet trafo alanı planlanmıştır.

4.7. Teknik Altyapı Alanları

Elektrik, doğalgaz, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon, haberleşme, drenaj ve arıtım

gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile yollar, genel açık veya kapalı otopark

kullanımları yer almaktadır.

4.7.1. Ulaşım

İlçe geneli ulaşım sistemi, planlama alanı ulaşım sistemi ile ilişkilendirilerek planlama

alanı içerisinde yol kademelenmesi oluşturulmuştur ve ulaşım aksları genel itibariyle

eğime uygun olarak planlanmıştır. Planlama alanı içerisinde ulaşım, karayolları ile

sağlanmaktadır.

Mevcutta var olan Topkapı-Habipler Tramvayının durağına olan uzaklığı yaklaşık 1,5

km’dir. Planlama alanının, uygulama projesi çalışmaları devam eden Kazlıçeşme-

Söğütlüçeşme Metrosuna uzaklığı yaklaşık 600 m’dir.

4.7.1.1. Karayolları

Planlama alanının güneyinden İslambey Caddesine bağlantı kuran yol, 20 metre en

kesitinde planlanmıştır ve 3. derece kent içi yoldur. Planlama alanının çevresiyle

bağlantısını ise 12 ve 10 metre genişliğindeki yollar ile sağlanmaktadır.


41

7. BÖLÜM: DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

1/1000 ölçekli teklif uygulama imar planının fonksiyonların alan dağılımına göre alanın

% 54.16’sını konut alanı, % 25.26’sını sosyal kamusal tesisler ile açık ve yeşil alanlar, %

20.58’ini ise yol gibi kullanımlardan oluşmaktadır.

Tablo 8’de 07/08/2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve teklif imar

planına ait genel arazi kullanımı verileri gösterilmektedir.

Tablo 8 : Teklif Plana İlişkin Veriler

TEKLİF PLAN

İNŞAAT ALANI (KONUT) 144.678 110.842 m²

İNŞAAT ALANI (TİCARET) 0

TOPLAM İNŞAAT ALANI 144.678 110.842 m²

NÜFUS 4.134 3.167 Kişi

EMSAL (BRÜT) 2,48 1.90

NÜFUS YOĞUNLUĞU(BRÜT) 710 543 Kişi/ha

Kaynak: Emi-Aydoğdu-Belde Müşterek Adi İş Ortaklığı, Gaziosmanpaşa, 2015.

Tablo 9’da 07/08/2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planında ve teklif imar

planında yer alan fonksiyonların alan dağılımı ve oranlarına dair karşılaştırılması

gösterilmektedir.


42

Tablo 9 : 07/08/2006 Tasdik Tarihli U.İ. Planı ve Teklif U. İ. Planı Fonksiyon Dağılımı

FONKSİYON

07/08/2006 TASDİK TARİHLİ İMAR PLANI

TEKLİF PLAN

ALAN (M2) ORAN (%) ALAN (M2) ORAN (%)

KONUT VE TİCARET ALANI

KONUT ALANI - - 31,598 54.16

DONATI ALANLARI

LİSE ALANI 6.067 10.40 6,001 10.29

SOSYAL KÜLTÜREL TESİS ALANI

- - 1,327 2.27

CAMİ - - 1,564 2.68

PARK VE YEŞİL ALANLAR

39.844 68.30 5,843 10.02

ARA TOPLAM 45.911 78.70 14,733 25.26

DİĞER ALANLAR

TRAFO ALANI - - 173 0.30

YOL ALANI 12.428 21.30 11,832 20.28

ARA TOPLAM 12.428 21.30 12,005 20.58

GENEL TOPLAM 58.338 100.00 58.338 58,338

Kaynak: Emi-Aydoğdu-Belde Müşterek Adi İş Ortaklığı, Gaziosmanpaşa, 2015.

Sarıgöl-Merkez Mahallesi Riskli Alanı, Gaziosmanpaşa kent meydanı ve Eyüp kent

merkezini bağlayan İslambey Caddesi üzerinde konumlanmaktadır. Riskli alanı oluşturan

1947 ada 1 sayılı parselin %99’u hazine, kalan kısmı ise Gaziosmanpaşa Belediyesi ve

şahıs mülkiyetindedir. Parsel üzerindeki yapılar işgalcilere ait olup, sembolik değerlerde

arsa tapusuna sahip hak sahipleri de mevcuttur. Alan üzerinde hak sahibi olarak

tanımlanan işgalcilerin var olan mülkiyet problemi dolayısıyla yapılarını yenileme

imkânının bulunmaması, hazinenin de üzerindeki işgallerden dolayı arsa için tasarrufta

bulunamaması sebebiyle imar planı çalışması sırasında parselin bir kısmı konut alanı,

trafo, cami, sosyal-kültürel tesis alanı, park ve lise alanı olarak planlanmıştır.

Konut alanı olarak planlanan kısımda riskli alanda yaşayan hak sahiplerinin mülkiyet ve

sağlıklı konut problemi çözülmüş olacak, ayrıca üretilen konutlardan bir miktarını ilçe

genelinde riskli alan dışındaki bölgelerden imar hakkı kısıtlanan, hazine mülkü işgali vb.

nedenlerle mülkiyet problemi yaşayan hak sahiplerine transfer yoluyla verilecektir.


43

8. BÖLÜM: KURUM GÖRÜŞLERİ


ilan edilen riskli alanlar için 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama

imar planları öncesi ilgili 38 kurumun görüşleri alınmıştır. Görüşler neticesinde

hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na sunulmuştur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tekrar 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı kurum

görüşleri alınmıştır. 09/04/2015 tarihinde onaylanan söz konusu 1/5000 Ölçekli Nazım

İmar Planı’nın onayını mütekabilen hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı için

ise 28 adet kurumdan görüş alınmıştır.

İlgili Kurumlar;

*İstanbul Valiliği

- Defterdarlık Milli Emlak Dairesi Başkanlığı Avrupa Yakası Milli Emlak Müdürlüğü

- İl Sağlık Müdürlüğü

- İl Milli Eğitim Müdürlüğü

- İl Müftülüğü

- Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü

*Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Karayolları Genel Müdürlüğü 1. Bölge

Müdürlüğü

*Kültür ve Turizm Bakanlığı

- İstanbul 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü

- Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü

*Orman ve Su İşleri Bakanlığı

- Meteoroloji Genel Müdürlüğü 1. Bölge Müdürlüğü

- Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü

*Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı

- TEİAŞ Genel Müdürlüğü 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü

- BOTAŞ Doğalgaz İşletmeleri Genel Müdürlüğü


44

*İstanbul Büyükşehir Belediyesi

- Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü

- İmar ve Şehircilik Daire Başkalığı Şehir Planlama Müdürlüğü

- Etüd ve Projeler Daire Başkanlığı Üst Yapı Projeler Müdürlüğü

- Raylı Sistem Daire Başkanlığı Avrupa Yakası Raylı Sistem Müdürlüğü

- Park Bahçe ve Yeşil Alanlar Daire Başkanlığı Avrupa Yakası Park ve Bahçeler

Müdürlüğü

- Kültür Varlıkları Daire Başkanlığı

- Mezarlıklar Daire Başkanlığı Mezarlıklar Destek Hizmet Müdürlüğü

- İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı Şehir Planlama Müdürlüğü

- Deprem Risk Yönetim ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Deprem ve Zemin

İnceleme Müdürlüğü

- Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğü

- Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Emlak Müdürlüğü

- Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Mesken Müdürlüğü

- İtfaiye Daire Başkanlığı Avrupa Yakası İtfaiye Müdürlüğü

- Kaynak Geliştirme ve İştirakler Daire Başkanlığı İştirakler Koordinasyon

Müdürlüğü

- İETT Genel Müdürlüğü

- İSKİ Genel Müdürlüğü


45

KAYNAKLAR

[1] Dünden Bugüne İstanbul Ansiklopedisi, II, III, IV, V, VII Ciltleri, 1994

[2] İstanbul Kültür ve Sanat Ansiklopedisi, III.Cilt, 1982

[3]2008-2009 İstanbul Çevre Durum Raporu

[4] Gaziosmanpaşa Belediyesi, Kentsel Dönüşüm Şefliği Saha Çalışmaları

[5] İstanbul İl Alanının Jeolojisi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Deprem ve Zemin

İnceleme Müdürlüğü, İstanbul, Aralık, 2011

[6]http://www.ibb.gov.tr/

[7] 15.06.2009 Tasdik Tarihli 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Açıklama Raporu

[8] Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği

[9] Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama

Yönetmeliği

http://www.ibb.gov.tr/

İstanbul İlİ, gazİosmanpaŞa İlÇesİ 26/01/2013 gÜn ve … · İstanbul merkezine yakın bir...

Documents