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LES RÉSEAUXfont de la résistance

Bien installés sur le territoire belge,ils ont déjà fêté leurs 20, voire leurs30 ans de présence chez nous. Etsont toujours bon pied, bon œil.

pp.4 à 8

JEAN

LUCFLEM

AL

PortraitP. 3David Boveroux lanceConstruweb, un site Internetdédié à la construction.

CHRISTIANDE

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Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

ConjonctureP.10Cofinimmo investit dansdeux centres de sportallemands, gérés par Aspria.

En vueP.2La réforme de l’Etat influesur la déclaration fiscale,dont les codes ont changé.

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Cette semaine, la communed’Ixelles sous la loupe.

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Supplément à La Libre Belgique - N°289 - Semaine du 11 au 17 juin 2015

2 EN VUE SEMAINE DU 11 AU 17 JUIN 2015 LIBRE IMMO

AgendaConférences et ateliersForum des agents immobiliers. La sociétéBientôt-Vendu convie les agents immobiliersà un forum le 25 juin prochain, à Uccle(Bruxelles). Le thème ? “Les clés pour réussirsur un marché concurrentiel”.Au programme, trois conférences et sixateliers thématiques. La première conférence,tenue par Marc Jelensperger, gérant deBientôt-Vendu, est consacrée à ce qui achangé sur le marché depuis cinq ans et lesprojections pour 2020. Au cours de laseconde, Jean-David Lepineux, d’OpinionSystem, s’attachera à démontrer commentexploiter les témoignages des clients. Enfin,la troisième conférence, qui verra revenirMarc Jelensperger sur l’estrade, détailleracomment optimiser le budget communication.Les ateliers, au choix, seront quant à euxdédiés aux travaux comme aide à la vente, aurôle et à l’usage d’une vitrine, à la réussite ensolitaire, aux documents à fournir avant lecontrat, au volet financier, et à l’utilité d’unlogiciel de courtage.UDe 9h30 à 16h30. B19 Country club,avenue Van Beever n°19 à 1180 Uccle.Inscriptions : 49 euros TTC (lunch inclus)avant le 10 juin, 59 euros après.

CongrèsTrisannuel. La Fédération des entrepreneursgénéraux de la construction (FEGC) organiseson 31e congrès trisannuel le 19 juin prochain.Il aura pour thème “L’entrepreneur général àl’aube 2025”. La partie académique ducongrès sera suivie d’un souper de gala aupalais des Princes-Évêques de Liège.ULe 19 juin, dès 14h30, au Crowne Plaza,MontSaintMartin n°911 à 4000 Liège.Attention de confirmer sa présence avant le12 juin à l’adresse suivante : fegc[email protected]

“L’objectif est de protéger la position du citoyenet d’optimaliser le fonctionnement du notariat.”

MISE EN PISTE D’UN OMBUDSMAN POUR LE NOTARIATDepuis le 1er juin, un service de médiation pour le notariat a été mis sur pied par la Chambre nationale des

notaires et la Fédération royale du notariat belge. Des plaintes peuvent désormais être adressées à ce nouveauservice par courrier ou via Internet. Elles seront traitées gratuitement endéans 90 jours. Après une phase de

médiation, l’ombudsman prendra alors position et rendra un avis, qui a une valeur morale mais n’est pas liant.Les recommandations peuvent être d’ordre individuel ou structurel. L’ombudsman pour le notariat est reconnupar le SPF Economie, ce qui garantit l’indépendance, l’impartialité, l’expertise, la transparence et l’accessibilité

de ses services. S’il existe un portail pour l’ombudsman, deux médiateurs ont été mandatés pour traiter lesplaintes francophones (Pierre Wuilquot) et néerlandophones (André Michielsens). Pour rappel, la Belgique

compte quelque 1 500 notaires, qui ont conclu plus de 850 000 actes l’année passée. Près de 2,5 millions deBelges se mettent en contact avec un notaire chaque année, pour prendre un avis ou passer un acte. (Belga)

La réforme de l’État pèsesur la déclaration fiscaleQUARANTETROIS BRIQUES DE PLUS quel’an passé, soit un total de 772 codes. La déclaration fiscale 2015 n’a pas peur de gonfler.La recette ? Moins de revenu cadastral maissurtout plus de régional, la faute à la sixièmeréforme de l’État. Les dépenses liées à l’achatet à la location d’une maison ou d’un appartement dépendent désormais des Régions etdu fédéral. La répartition entre les deux risque de ne pas être évidente, même pour lesprofessionnels. “Onva sûrement découvrir deslacunes ou des erreurs, comme à chaque fois”,relativise Guy Ollieuz, associé au cabinetd’expertise comptable et fiscale FMGOPR.

Quels sont les changements en matière de re-venu cadastral ?Le revenu du bien immobilier qu’on occupesoimême ne doit plus être indiqué. Les codes1100, et 2100pour le conjoint, ont par conséquent disparu. Le revenu cadastral de la maison “propre” est maintenant exonéré d’impôt. Les autres biens, détenus comme une seconde résidence ou un appartement mis enlocation, ne sont pas concernés. Attention,seule la partie de l’habitation propre, occupéeà des fins privées ne doit plus être déclarée. Siune partie du logement est louée, elle est soumise à l’impôt fédéral.

C’est la nouveauté majeure instituée par la ré-forme de l’État, la séparation entre la part du fé-déral et celles des entités fédérées.Effectivement, l’État fédéral conserve 75 % delamasse d’impôts tandis que les derniers 25%sont transférés aux Régions. Il s’agit du “fac

teur d’autonomie fiscale”, qui leur permetd’octroyer des réductions d’impôts. En matière de prêt hypothécaire, l’acquisition d’unbien donnera lieu à une réduction pour habitation propre et unique, s’il s’agit du premierachat immobilier. On parlera de réductionpour épargnelogement si vous devenez propriétaire pour la deuxième fois. Les rubriquesdu cadre IX, relatif aux intérêts et aux amortissements en capital d’emprunts et dettes,ont été modifiées dans ce sens dans la déclaration fiscale.

La réduction fiscale a pris la place de la déduc-tion fiscale ?De plus en plus. Avec ceci que la réductiond’impôt se comptabilise à la fin, une fois lecalcul fait, là où la déduction opère dès le début, en diminuant les données de départ. Uneréduction ne permet pas de changer de tranche d’imposition. La réforme de l’État prévoittoutefois que le transfert n’entraîne pas deconséquence négative, qu’aumoins lamesuresoit neutre. Même s’il y a un passage d’unemesure à une autre.

La réforme de l’État n’est pas la seule à induireune modification ?La Belgique met en application un arrêt de

la Cour européenne concernant les revenusimmobiliers de l’étranger. Pour les Belges quipossèdent un immeuble hors du pays, l’administration va désormais appliquer les règlesforfaitaires comme si le bien était situé enBelgique.

Yvan de Smet

D.R.

GUY OLLIEUZAssocié au cabinet d’expertise comptable et fiscale FMG-OPR.

Interview express

2 EN VUE SEMAINE DU 11 AU 17 JUIN 2015 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Une plateforme qui offre des garanties

David Boveroux lance Construweb, une plateforme de référencement en lignepour les entreprises en construction. Son originalité ? Pas de publicité et unoutil de vérification de la bonne santé financière des sociétés recommandées.

“ESTCE QUE TU CONNAIS un bonmaçon ? Peuxtu me conseiller uneentreprise de construction qui netombera pas en faillite ? Quelle est ladifférence entre une fenêtre Velux etune Roto ?” Voici trois questionsparmi d’autres, récurrentes, quiont fait émerger, dans l’esprit deDavid Boveroux, l’idée de Construweb, une plateforme de référencement d’entreprises actives dansle secteur de la construction, qu’ils’agisse d’entrepreneurs, bureauxd’architectes, fabricants de matériaux ou revendeurs/loueurs.

Quatre ans auparavant, en 2011,ce père de deux enfants s’étaitpourtant détaché du secteur en cédant à son frère ses parts dans l’entreprise familiale, spécialisée dans

la vente de matériaux de construction. Et ce, après 15 années passéesà en gérer toute la comptabilité. Unchangement de vie radical, mûrement réfléchi. “C’est une décisionque j’ai prise avec mon épouse. Nousavons tous les deux quitté nosmétiersrespectifs pour consacrer plus detemps à nos enfants”, raconte le Hutois de 42 ans, diplômé d’unehaute école liégeoise en biochimie.

Depuis, le couple a pris un nouveau tournant professionnel, marqué par l’acquisition d’un immeuble dans le centre de Huy. Le rezdechaussée est occupé par unmagasin de cadeaux et de décoration tenu par l’épouse de David Boveroux, Caroline, tandis que lesbureaux de Construweb sont installés au premier étage. “Il y a unan,j’ai décidé de faire le grand saut, retrace l’entrepreneur en herbe. Pour

me différencier de mes concurrents,dont les plateformes en ligne ne donnent, àmon sens, pas assez de garanties au consommateur, je me suis engagé à faire vérifier par un organisme externe la santé financière desentreprises recensées sur Construweb : possession d’un numérod’entreprise, respect des dispositionslégales en matière de TVA….” Autreoriginalité, l’absence, remarquée,de publicité sur le site. “C’est important que le consommateur trouve directement ce dont il a besoin, sansque son regard soit attiré par dessources d’information parasites.”

L’accès au site, d’ores et déjà consultable, est gratuit pour les particuliers. Il est équipé d’une série defonctionnalités intéressantes (mises en ligne au comptegouttesd’ici la fin du mois de juin), tellesque l’envoi d’un devis en ligne ou

la création d’un appel d’offres, laconsultation d’offres d’emploi,l’évaluation des prestataires ou encore la lecture d’éléments d’information et d’actualité sur le secteur.

L’objectif de la plateforme estdouble et ambitieux. “Compte tenude la transparence que permet ce système, nous voulons d’une part sécuriser le consommateur et, d’autre part,augmenter la notoriété des entreprises fiables pour contrecarrer la poignée d’autres, moins bonnes élèves,qui mettent à mal l’ensemble du secteur”, prévient David Boveroux.

Après de longs mois de préparation, ce dernier s’estime prêt. Unetrentaine d’entreprises a déjà réservé une place au sein de Construweb, à des prix oscillant entre275 et 500 euros en fonction dusegment dans lequel elles œuvrent.

Thibault Balthazar

39DES ÉLÈVES PARTICIPENT À LA CRÉATIOND’UN PAVILLON MODULAIRE À BRUXELLES

Fruit du concours passif durable organisé sur deux années scolaires par le Centre deréférence professionnelle bruxellois pour le secteur de la Construction (CDR

Construction), un pavillon modulaire et transportable a été inauguré mercredi sur lesite de Bruxelles Formation, à Forest. Prévu pour rester un an et équipé de sanitaires,

il servira dans un premier temps de salle de formation théorique aux futurschauffeurs bus-car et permettra de développer des formations mécanisées

supplémentaires en construction. Ce projet a mobilisé 39 élèves issus de 7 écolesbruxelloises. Par ailleurs, 8 étudiants en master d’architecture à l’école la Cambre-

Horta, des professeurs et 19 experts accompagnants ont été sollicités. La constructionde ce pavillon de 60m² a représenté plus de 1 000 heures de formation,l’organisation de 4 ateliers thématiques et la mise en place d’un helpdesk

téléphonique. Deux équipes ont dans un premier temps proposé un projet sur based’une partie de maquette à taille réelle. Elles ont ensuite été fusionnées pour réaliser

le projet sélectionné, dont la construction a commencé en janvier 2015. La collaborationentre Bruxelles Formation et le CDR Construction date de 2008, année de création des

Centres de références. Bruxelles Formation proposera en aval des modules deperfectionnement aux jeunes issus des écoles techniques. (Belga)

D.R.

6%DES DROITS D’ENREGISTREMENT

RÉDUITS POUR LE VIAGER ?Le président du Parlement wallon, André Antoine (cdH), a déposé une

proposition de décret visant à rendre plus attractive la vente avec constitutiond’une rente viagère – le viager –, afin de développer les possibilités de

maintien à domicile des personnes âgées, ou de leur garantir des revenussuffisants pour une place dans une maison de repos. Pour ce faire, l’ancien

ministre wallon des Finances propose de généraliser le taux réduit de 6 % dedroits d’enregistrement, de modifier le montant minimum de la base imposableet de ne pas comprendre, parmi les charges à prendre en compte dans la baseimposable, celle qui consiste en l’usufruit du bien cédé. Un autre avantage dece système rendu plus attractif sera de limiter les investissements nécessaires

pour la construction de davantage de places en maisonsde repos, fait valoir André Antoine dans cette

proposition qu’il signe seul. (Belga)

COMMISSIONS OCCULTES : SANCTIONS PÉNALESPOUR LES SYNDICS ET FOURNISSEURS

Les syndics et fournisseurs qui s’adonnent aux commissions occultes pourrontdésormais être poursuivis tant sur le plan disciplinaire que sur le plan pénal par

l’Institut des agents immobiliers (IPI), avertit ce dernier dans un communiqué. Cettemesure s’inscrit dans la volonté d’une meilleure protection des consommateurs. L’IPIa pris cette décision à la suite de trois récents dossiers concrets dans lesquels il étaitquestion de commissions occultes. L’objectif est d’“optimiser la transparence” dans la

relation entre le copropriétaire, le syndic et le fournisseur de biens et services.La décision d’éventuelles poursuites revient au Conseil national de l’IPI. “Un syndic

est en droit de toucher une commission sur des travaux si l’assemblée générale descopropriétaires (AG) en a été informée et a accepté, ou si la commission est prévuecontractuellement”, le contrat ayant été approuvé par l’AG lors de la nominationdu syndic, rappelle le président de l’IPI, Yves Van Ermen. Dans le cas contraire,“on ne peut pas accepter ces pratiques. D’une part, parce que les associations decopropriétaires peuvent être lésées, d’autre part parce qu’il s’agit de concurrence

déloyale à l’égard de syndics qui ne touchent pas de commissions occultes.”L’IPI a entre-temps informé ses syndics membres par courriel.

Leurs fournisseurs seront aussi prévenus par voie de circulaire. (Belga)

D.R.

4 DOSSIER SEMAINE DU 11 AU 17 JUIN 2015 LIBRE IMMO

Des réseauxdans la force de l’âge

Quadras dynamiques, ils viennentde fêter, pour les plus anciensd’entre eux, leurs 43 printemps.

NÉS DE L’AUTRE CÔTÉ DE L’ATLANTIQUE, lesdeux plus gros réseaux d’agences immobilières aumonde partagent la même date anniversaire : 1972.Century 21 voit le jour en Californie, à OrangeCounty; Era (pour Electronic Realty Associates), auMissouri, à Kansas City. Leur destin continue às’entremêler lorsque tous deux partent à la conquête de l’Europe, à cinq ans d’intervalle – 1987pour Century 21, 1993 pour Era. C’est toutefois cedernier qui arrive le premier en Belgique, en 1994,soit un an avant avec son concurrent. Jusqu’à ce queles chemins empruntés, croisés et recroisés, soientréunis, quand le holding américain Realogy en faitl’acquisition en deux années de temps : 1995 pourCentury 21, 1996 pour Era.

Aujourd’hui, Century 21, devenu première forcemondiale, pèse plus de 6 900 agences à travers leglobe (75 pays), dont près de 180 en Belgique. Toutes sont réparties de manière équivalente sur le territoire (100 en Wallonie et à Bruxelles, 77 en Flandre). Ce qui est moins le cas d’Era. A la tête de plusde 2 400 agences à l’international (36 pays), ce dernier a concentré, chez nous, toutes ses forces sur laFlandre. On y recense, en effet, pas de moins de… 87agences, sur les 110 que compte le pays.

Outre les deux géants américains, d’autres réseaux étrangers ont tenté l’aventure belge. A commencer par l’Allemand Engel&Völkers, fondé en1977 à Hambourg. Spécialisé dans la brique hautde gamme, celui qui est à la tête de plus de 550agences réparties dans 39 pays est actif en Belgiquedepuis 2006. Il y chapeaute 27 agences, la pluparten Flandre (13) et le reste en Wallonie (6) et àBruxelles (8). Les groupes d’origine française nesont pas en reste : Laforêt (implanté à Paris en1981, 700 agences en France) a traversé la frontièredès 2010, Emile Garcin (originaire de SaintRémyenProvence, 1963, 23 agences françaises) en 2011.Sans oublier ceux d’influence française, tel Universal, dont l’actionnariat est français et qui est entré

comme une bourrasque sur le marché bruxelloisl’année passée (lire p.6); ou… mixtes, comme Barnes, réseau francoanglais d’agences immobilièresde prestige, installé dans la capitale depuis septembre 2014. A noter que, si les réseaux français et assimilés abordent la Belgique forts d’un soutien important outreQuiévrain, leurs débuts sur le solbelge restent, par comparaison, encore bien timides.

Plusieurs réseaux belgesEt les Belges, dans tout cela ? Ils ne sont pas en

reste. Le premier réseau natif du pays n’est autreque Trevi, plus que trentenaire et quasi uniformément répandu aux quatre coins du territoire, avecprès de 35 agences ayant pignon sur rue. Suivent,dans de moindres proportions, des réseaux régionaux : Dewaele (1985, 18 agences), Vastgoedservice (2006, 10 agences, sans compter 4 ouverturesprochaines) et Certes (2007, 20 agences) en Flandre; Macnash (1999, 3 agences) et Property Partners (2014, 23 agences) à Bruxelles et en Wallonie,tout comme Cap Sud. L’histoire de ce dernier débute au sein… d’un autre réseau. L’agencemère,waterlootoise, existe depuis 1994, quoique sousune autre bannière que l’actuelle, avant de basculer, en 2006 dans un nouvel ensemble, sous l’impulsion de ses deux courtiers fondateurs. Ils baptisent leur nouveauné en fonction de la directionnouvelle qu’ils veulent lui donner : cap au sud… dela capitale ! En résultent aujourd’hui 10 agences.

Frédérique Masquelier

Le réseau d’agences d’originecalifornienne Century 21 estle plus grand au monde, tanten nombre d’agences qu’entermes de pays couverts.

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450AGENCES EN RÉSEAUD’après notre recensement empirique et noscalculs, la Belgique compte au moins 450 agencesreliées à un réseau, de quelque origine que ce soit.Ce qui peut représenter trois, quatre ou cinq foisplus d’agents selon la taille des équipes decollaborateurs des différents bureaux. L’IPI, lui,ne répertorie pas les agences, mais les agents,au nombre de 9 379 inscrits au 1er janvier 2015.

ERA,un réseau d’agents immobiliers construit il y a 40 ans.L’immobilier c’est, comme pour tout, une affaire de professionnels. Et quand ces professionnels travaillent en réseau, ils bénéfi cient bien sûr de moyens que n’ont pas les agences indépendantes.

ERA est un réseau d’agents immobiliers qui a commencé dans les années 70 aux Etats-Unis. Il compte pas moins de 2300 agences dans le monde dont 110 en Belgique.

500 Belges y travaillent de manière acharnée et passionnée. Et ce ne sont pas que des mots. En effet, selon une étude récente réalisée auprès de nos clients, 97,6% de ceux-ci se déclarent extrêmement satisfaits de nos services.

Vous voulez d’autres chiffres ? En voici un qui devrait vous faire réfl échir : 50% des biens qui nous sont confi és sont vendus dans les 60 jours.

Preuve encore de la confi ance du marché à notre égard : nous sommes un des seuls réseaux à collaborer avec les universités. D’autre part, nous sommes aussi régulièrement consultés par les médias et les journalistes afi n d’exprimer notre avis sur différentes questions relatives à l’immobilier.

Pourquoi ne pas construirevotre avenir chez ERA ?Si vous êtes déjà agent immobilier ou si vous souhaitez le devenir, ERA est probablement le meilleur endroit pour vous épanouir. Vous y bénéfi cierez d’une méthodologie effi cace et d’outils marketing qui vous aideront à trouver la voie de la réussite. De plus, vous pourrez compter sur le soutien de services technologiques hors pair et de formations constantes. De surcroît, votre talent sera au service d’une grande marque ayant pignon sur rue. Vous le constatez, ERA est le tremplin dont vous avez besoin pour réussir professionnellement.

Prenez contact avec nous via www.deveniragentera.be

Postuler chez ERA.ERA est une entreprise en plein développement. Nous recherchons donc des candidats en permanence. Si vous pensez avoir les qualités commerciales et humaines pour vous lancer dans une aventure trépidante et pleine d’avenir, n’hésitez pas à consulter nos offres d’emploi sur era.be. Vous pouvez aussi nous contacter en vous rendant dans une agence ERA muni de votre CV. Nous avons hâte de vous rencontrer.

«Convaincus que l’avenir de l’immobilier était dans la collaboration, nous avons rejoint le réseau d’agences ERA il y a maintenant presque 10 ans. Le résultat fut immédiat : une évolution constante en chiffre d’affaires. Seul ERA propose un réel échange d’informations automatisé ce qui donne un avantage énorme à l’agent immobilier et aux clients.»

« Je travaille chez ERA depuis 6 ans, et je reste persuadée que je suis dans le meilleur des réseaux. J’ai beaucoup appris grâce aux formations et au partage d’expériences entre collègues. Nous travaillons dans une ambiance conviviale et l’accent est toujours mis sur le service impeccable à nos clients. Il suffi t de regarder notre satisfaction client pour se rendre compte que nous faisons de l’immobilier comme beaucoup mais que nous, nous le faisons bien ! Travailler chez ERA signifi e une reconnaissance individuelle, une évolution possible au sein d’une agence ou du réseau. J’ai une grande liberté mais je travaille dur. Si c’était à refaire, je ne changerais rien.»

Fabian Delforge,co-propriétaire et gérant de ERA Topimmo avec des bureaux à Bastogne, Neufchâteau et Arlon.

Aurore Ceulers,négociatrice chez ERA Label Immo avec des bureaux à Huy et à Ans.

PUBLI-REPORTAGE


Réseaux d’agents et non d’agences

Si ce n’est pas l’avenir des réseaux,c’est un nouvel horizon qui s’estouvert. Vaste et flamboyant.

CÉLINE JANSSEN LE RECONNAÎT D’EMBLÉE, sonréseau, lancé officiellement fin 2014, est encoretout petit : 3 agents immobiliers. Mais il deviendragrand, elle en est persuadée, elle qui le voit grossirà 20 d’ici la fin de l’année “en s’appuyant sur un système de parrainage”, et à 1 000 d’ici 5 ans ! Le nomqu’elle a choisi affirme d’ailleurs haut et fort leprogramme qu’elle s’est fixé : “Welkhome”.

Thomas Mesmin manifeste la même confiance :le produit “self”, sur lequel le réseau Cap Sud travaille depuis une année et dont la phase de test de6 mois vient de se clôturer, a de l’avenir. “C’est unbon produit. Le retour que l’on a est excellent”, ditil.

Le principe : recruter non pas des agences immobilières, mais des agents immobiliers indépendants. Qui travailleront de chez eux, “et dans leurvoiture”, sourit Céline Janssen. Les affaires qu’ilsconcluront, avec le support du réseau, leur rapporteront une commission de 80 % pour Welkhome, de 55 ou de 80 %, selon les termes du contrat, pour Cap Sud self, au lieu des 20 à 40 % qu’ilspeuvent espérer en travaillant dans une agenceayant pignon sur rue.

Si le principe de base est identique, la mise enmusique des deux réseaux d’agents diffère.

La charte Welkhome“Je me suis rendue compte, en débutant dans le mé

tier – à plus de 35 ans et après une carrière dans lestélécoms, NdlR – que l’avenir de la profession decourtier se résumait à deux voies, explique CélineJanssen : fonder son agence ou travailler comme indépendant dans une agence existante.” Elle ne rêvaitni de l’une, ni de l’autre et a donc imaginé une formule intermédiaire, où des agents travailleraientensemble et seuls à la fois, indépendants et auto

nomes. “En mettant l’accent non sur le volume maissur les relations privilégiées avec les propriétairesvendeurs, les candidatsacquéreurs et les agents duréseau. En clair : des artisans immobiliers.”

D’où la mise sur pied d’une charte, “très stricte”,“basée sur ce dont les propriétaires ont besoin”, dontles motsclés sont : hyperdisponibilité, compétence et transparence. Et où il est question de partage d’informations (mais pas de commissions), deconflits d’intérêt, de respect des prospects, desuivi, de service de qualité, et, surtout, d’un nombre maximum de biens à gérer. “On s’engage à n’engérer que cinq à la fois, ditelle. Plus ne permettraitpas de bien en maîtriser les dossiers. C’est suffisamment rentable sachant que la vente d’un bien connupeut s’effectuer plus rapidement (2 à 6 semaines aulieu de… 2 à 6mois).”

Welkhome assure ainsi aux propriétaires qu’ilsn’auront qu’un seul agent attitré et, aux candidatsacquéreurs, qu’ils sont tous sur pied d’égalité. “Les biens sont rentrés par des indépendantsautonomes; les candidatsacquéreurs ont accès à tousles biens, mais la vente ne se fera que par l’agent quil’a rentré et qui le connaît.” Il obtient sa commissionau moment de la signature de l’acte et en reverse20 % au réseau, qui prend en charge le logiciel et laplupart des frais publicitaires. Le site Welkhome.be illustre parfaitement cette philosophie :une page par agent; un onglet ‘contact’ renvoyantà leur bureau virtuel respectif; et les biens présentés en commun. “Et l’on sait d’emblée si c’est celuid’Yvette, de Benoît ou de Céline”, conclutelle.

La force du réseau Cap SudLa branche “self” du réseau Cap Sud, gérée par

Thomas Mesmin, est assez similaire. La différencetient surtout au fait qu’elle a été imaginée “par unréseau d’agences qui existe depuis une dizaine d’années. Les futurs agents indépendants pourront nonseulement profiter de ses outils et opportunités, indique le courtier, mais également, un jour peutêtre,s’ils le désirent, créer leur propre agence Cap Sud. Onfacilite en quelque sorte le passage de l’agent àl’agence et on les fidélise.” Leur cible est donc vaste :des jeunes de 25 à 35 ans qui veulent se lancer etdes agents confirmés en mal d’avenir, désireux demettre à profit leur expérience dans la régionqu’ils connaissent, où ils ont leur portefeuilleclients, sans devoir partir de zéro. “La solutionqu’on leur propose est de créer leur propre fonds decommerce avec une structure derrière eux, ditil. Ilstravaillent de chez eux,mais onmet à leur dispositionpanneaux, flyers, programme de gestion… De mêmeque nos bureaux pour recevoir les clients, signer lescompromis ou les baux, etc. Cela leur donne tout leloisir de se concentrer sur leur métier.”“Nous avons reçu plus d’une trentaine de deman

des, ajoute Thomas Mesmin,mais nous sommes trèssélectifs. Les deux agents qui ont participé à la phasetest sont enchantés : ils sont libres et leur volonté deréussir est extraordinaire. Et nous avons sélectionnéet validé 5 à 6 candidats.” Preuve qu’ils sont considérés comme des agents du réseau à part entière,le terme “self” n’est pas inscrit sur leur carte de visite. Seuls leur nom, ceux de Cap Sud et de la commune dans laquelle ils officient prévalent.

Charlotte Mikolajczak

Deux réseaux proposent aux agents immobilierslassés de leur vie professionnelle en solitaire des’associer tout en gardant leur indépendance :Welkhome et Cap Sud.

JEAN

-LUC

FLÉM

AL

Universal en plein redéploiementA l’inverse des autres réseaux, il s’est construit en propre, pas en franchise.

La création du réseau Universal a été fracassante :13 agences ouvertes en un an. La fermeture de 8d’entre elles a fait sourire ses concurrents et lancédes rumeurs d’échec. “D’emblée, ma stratégie a étéd’ouvrir des agences en propre, explique MichaelAbizdid, fondateur du réseau. Des équipes propreset un dynamisme propre avec, au final, un meilleursuivi des clients. En donnant son nom en franchise,on prend le risque de ne pas savoir ce que les agencesvont en faire.” Mais l’homme, Français d’origine,s’est vite rendu compte qu’il n’avait peutêtre passuffisamment pris en compte les particularitésdu marché belge : “D’une part, le fait que la rentabilité est plus forte au sud qu’au nord de Bruxelles, expliquetil. D’autre part, il y a le web, qui, en Belgi

que, dans le domaine immobilier, est un passage bienplus obligé qu’en France.” Il a donc fermé les agences les moins rentables et celles qu’il jugeait êtredes doublons, car trop proches les unes desautres, pour n’en garder que 5 (4 à Bruxelles et 1à Waterloo). “On n’est pas en crise, ni en échec, affirme Michael Abizdid. On s’est adapté au marchébelge et réorganisé autour de pôles qui fonctionnent.C’était une sage décision. En avril et mai, et avecmoins d’agences, on a fait 35 % de chiffre d’affairesde plus que sur les mêmes mois de 2014. Le marchéfinancier l’a bien compris (Universal est coté depuis midécembre, NdlR) : depuis janvier, le titreuniversal.be a pris 40 %”.

C.M.

Des spécialistes locaux au sein d’un réseau 100% intégré !

Entretien avec Jean-François Thibaut– L’un des dirigeants de TRIOR

TRIOR, on commence à vous connaître. Quelle est la nature de votre réseau ?

En deux mots, TRIOR est un groupe immobilier composé d’agences spécialisées en ventes et locations résidentielles dans le Triangle d’Or couvrant Bruxelles et le Brabant wallon.Nous avons aujourd’hui 5 agences : Waterloo, Rixensart, Nivelles, et deux 2 agences à Bruxelles (Louise et Basilique)

Vous présentez TRIOR comme un réseau 100% intégré. Qu’est-ce que cela signifie ?

Le but de notre groupe immobilier est de tisser un réseau d’agences de proximité. Chaque agence est donc le spécialiste local de sa zone, tout en fonctionnant de manière totalement intégrée avec les autres, grâce à un outil informatique centralisé qui permet de partager les informations et la base de données acquéreurs en temps réel entre les 5 agences.

Quels sont les avantages pour vos clients ?

Le fait que notre réseau soit à 100% intégré signifie qu’un candidat acheteur peut, quelle que soit l’agence où il se rend, obtenir les mêmes informations pour l’ensemble de nos biens, que ce soit pour obtenir un descriptif ou programmer directement une visite.

Pour nos clients propriétaires, la pleine collaboration entre les 5 agences a pour effet de leur offrir la garantie d’avoir un interlocuteur unique – de la prise de mandat à la signature de l’acte chez le notaire – et que cet interlocuteur soit la personne la plus à même de vendre leur bien dans les meilleures conditions, puisque chaque agence est spécialiste de son secteur. Il s’agit là d’une synergie qui profite à tous et qui n’entraîne pas de concurrence entre les agences TRIOR.

Merci pour ces explications. Un dernier mot aux lecteurs ?

Chez TRIOR, le conseil tient une grande place. Alors il ne faut jamais hésiter à passer dans une de nos agences ou à nous téléphoner si vous avez la moindre question par rapport à l’immo-bilier. C’est avec plaisir que nous vous aiderons.

Basilique

Louise

Waterloo Rixensart

Nivelles

Lasne

La Hulpe

Braine-l’Alleud

Braine-Le Château

Ittre

Genappe

Wavre

Ottignies-LLN

Court-Saint-

Etienne

Villers-la-Ville

Chastre

Walhain

Chaumont-Gistoux

Grez-Doiceau

Mont-St-Guibert

TRIOR Basilique TRIOR Louise

TRIOR Waterloo TRIOR Rixensart TRIOR Nivelles

Bruxelles Brabant wallon

TRIOR LouiseTRIOR Basilique

Avenue Louise, 267 - 1050 Bruxelles - 02/640.22.35Avenue Van Overbeke, 134 - 1083 Bruxelles - 02/430.37.30

TRIOR RixensartTRIOR WaterlooTRIOR Nivelles

Avenue de Mérode, 4 - 1330 Rixensart - 02/652.50.50Chaussée de Bruxelles, 352 - 1410 Waterloo - 02/354.49.11Rue des Vieilles Prisons, 22bt6 - 1400 Nivelles - 067/490.488

0800 11 4 56 WWW.TRIOR.BE


Entrer dans un réseau“mais… prévoir sa sortie”Comme son équivalent en solitaire,le développement en réseau ases avantages et ses inconvénients.Mais si l’on passe facilementdu premier au second, l’inversen’est pas toujours vrai.

SEUL OU EN RÉSEAU ? L’agent immobilier quilance sa société est confronté au choix difficile degrandir de manière autonome, sans support, oud’intégrer une enseigne commune et déjà bieninstallée dans la profession. Paul Houtart, viceprésident de l’Institut professionnel des agentsimmobiliers (IPI), ne se veut pas “antiréseau”,mais juge néanmoins devoir mettre les amateursen garde. Sur deux points notamment : un, lesagences immobilières en réseau sont, comme lesisolées, toujours juridiquement et financièrementindépendantes; deux, à l’inverse de franchisesclassiques, au sein desquelles les clients s’attendent à retrouver les mêmes produits et les mêmesservices, le réseau immobilier n’est pas le garant

de plus de professionnalisme ou d’une méthodologie de travail bien définie. “On recense autant deplaintes venant d’agences indépendantes qued’agences en réseau”, expliquetil.

Quelle est la proportion d’agences en réseaux ?Quelque 9 000 agents sont agréés IPI, mais je ne

connais pas leur nombre en réseaux; la statistiquen’existe pas comme telle. On constate qu’enmoyenne, les biens proposés en ligne par les réseaux ne sont pas les plus nombreux. Ils sont, aucontraire, souvent le fait de petites agences avecpeu demoyens.

Pourquoi rejoindre un réseau d’agences immobiliè-res ?C’est un gage de facilité pour construire sa clientèlerapidement. Depuis une dizaine d’années, lesagences bien établies deviennent de plus en plusgrosses. Elles comptent parfois 20, 30 voire 50 collaborateurs. Les petites agences, de deux ou troispersonnes, ont bien dumal à accéder à la notoriété.Le réseau permet de se rassembler sous une bannière commune.Mais attention, c’est unenotoriétéà double sens. Si vous êtes mécontent d’une location à lamer avec une agence locale en réseau, vous

n’allez probablement pas faire appel à un autreagent appartenant au même réseau lorsque vousdevrez vendre votre maison de l’autre côté dupays. L’amalgame est logique. Vous n’achetez plusune marque quand vous avez eu un mauvais produit. De même, la notoriété peut aussi ne jamaisêtre atteinte parce qu’il y a un confrère encombrant qui ternit l’image du réseau dans la région.

Plus qu’un nom, c’est aussi une plateforme d’échangede clients…L’argument est présenté par les réseaux pour encourager les agents indépendants à y adhérer. Maispour moi, c’est plus de la théorie, même si un systèmede commissions interagents estmis en place.Quand vous cherchez un bien en Ardenne, vousn’allez pas d’emblée consulter votre agent à Liègepour qu’il vous recommande un de ses confrèressur place. Vous vous rendez directement chez unprofessionnel de la région. En revanche, des agentsimmobiliers peuvent se sentir seuls, surtout en dehors des grandes villes. Le réseau permet d’y pallier, notamment en organisant des réunions entreprofessionnels, des séminaires sur les tendances dumarché ou des formations marketing. Les conseilset les points de vue d’autres agences sont deséchanges non négligeables.

Comment adhérer à un réseau ?C’est relativement facile. Certains réseaux demandent une analyse financière de l’agence immobilière candidate, mais les critères ne semblent pastrès stricts. A l’inverse, le réseau leur fournit unplan financier et toute une série de statistiques.

La plupart des réseaux installés en Belgique sontétrangers, comment l’expliquer ?La franchise est une tradition plutôt anglosaxonne. Realogy, le leader de la franchise immobilière, possède notamment Era et Century 21. Cheznous, il y a eu aussi quelques initiatives. Les réseauxfrançais complètent le tableau depuis plusieurs années, mais le succès n’est pas toujours au rendezvous. Je suis toutefois convaincu que l’agent immobilier belge est foncièrement indépendant.

Et pour en sortir ?En général, les contrats se font sur… 100 ans; c’estcourant en immobilier et c’est un des risques.L’autre tient au fait que l’image de l’agence est imprégnée de celle du réseau. En effet, la notoriétén’est pas le seul fait du courtier – dont le nom estgénéralement maintenu, accolé à celui du réseau.Elle tient aussi à la popularité de la structure et, dece fait, ne lui appartient pas entièrement. Si l’agentdécide de faire cavalier seul, il n’est pas sûr que lesclients lui resteront fidèles quand son seul nomoccupera la vitrine, et lorsque le code couleur et toutl’accompagnement auront changé. Les modifications de l’enseigne, des cartes de visite, du papierentête, sans oublier le nouveau site Internet etparfois un autre logiciel de gestion, représententégalement un coût important, qui dissuade la plupart des candidats à la sortie. La perte financière estforte. Casser le contrat est par ailleurs difficile. Leréseau ades juristes habitués à traiter cettematière,mais pas le franchisé. Sans oublier qu’un nouveaumembre du réseau peut s’installer à proximité del’agence et en récupérer la clientèle.

Yvan de SmetJEAN

-LUC

FLÉM

AL

publireportage

Century 21 beneluxBasé sur un concept inédit à l’époque de sa création en 1971, Century 21 est devenu la plus grande organisation immobilière au monde, avec plus de 6 900 agences dans plus de 75 pays. Actif depuis 1995 en Belgique, Century 21 Benelux est également devenu n°1 sur son marché. Sous l’impulsion de ses nouveaux actionnaires, le franchiseur est en train de développer des solutions pour soutenir ses plus de 180 franchisés. Entretien avec le General Manager Stéphane Etchayde sur les objectifs de développement du réseau.

Pouvez-vous rappeler la mission première de Century 21 en Belgique ?la mission de toute agence immobilière

Century 21, sur notre marché principal

actuel – à savoir l’achat/vente de

biens immobiliers résidentiels existants

ou neufs - consiste à fournir des services

d’intermédiation entre un vendeur

offrant un bien sur le marché et un

candidat acquéreur afin de faciliter

une transaction immobilière entre ces

deux parties. Cette mission se réalise

en créant un lien de confiance avec

les deux parties, en étant à leur écoute

afin de bien comprendre leurs besoins

respectifs, en étant très réactif et en leur

apportant des conseils et des services

avisés.

la qualité du service apporté à nos

clients, qu’ils soient vendeurs ou

acquéreurs, et la palette de services

offerts à ces derniers sont des éléments

importants de différenciation auxquels

tout franchisé Century 21 est sensible.

la taille de notre réseau et le nombre

de transactions annuelles réalisées -

plus de 6.000 - font de Century 21 un

acteur du marché immobilier unique en

son genre: en choisissant une agence

Century 21, on bénéficie à la fois de

la puissance, de l’expertise et de la

notoriété du plus grand réseau belge

d’agences immobilières et d’un service

de proximité de grande qualité.

Pouvez-vous rappeler la mission première de Century 21 Benelux ?en tant que franchiseur, notre mission

consiste à offrir à nos franchisés des

services et des produits à haute valeur

ajoutée afin de les aider à remplir

au mieux leur mission auprès de leurs

clients.

il s’agit, entre autres, de fournir des

services de conseil, de formation,

de veille juridique, de veille

de marché, de relations publiques.

il s’agit également de gérer les

campagnes marketing à caractère

national et régional et de conclure des

accords-cadres avec des partenaires

offrant des solutions permettant à nos

franchisés de répondre aux attentes

de leurs clients. un dernier exemple:

la mise à disposition d’une plateforme

technologique complète, intégrée,

moderne, intuitive et répondant

aux besoins de nos franchisés

et de leurs clients.

En tant que nouveau General Manager, quels sont les points d’amélioration que vous avez souhaité mettre en place ? notre objectif est de capitaliser sur

ce qui avait été construit par l’équipe

dirigeante précédente en vingt ans et

de continuer à développer et mettre

à disposition de nos franchisés des

solutions leur permettant d’apporter le

meilleur service possible à leurs clients.

Dans ce cadre, nous avons développé

un plan stratégique pluri-annuel que

nous sommes en train de mettre en

œuvre.

une de nos priorités est le

développement d’un nouveau site web

qui sera mis en ligne dans les prochains

mois.

un autre axe majeur de notre

développement est la refonte de notre

académie de formation afin d’offrir un

panel plus large de formations à nos

franchisés pour répondre au mieux à leurs

besoins et donc à ceux de leurs clients.

nous mettons également l’accent sur le

«marketing du bien immobilier», à savoir

toutes les techniques qui permettent de

mettre un bien immobilier en évidence

afin de le rendre attractif aux yeux des

candidats acquéreurs potentiels (photos

de qualité professionnelle, plans 3D,

reportages vidéo, homestaging, etc…).

enfin, nous nous attelons à la création

d’un centre d’expertise en promotion

immobilière afin de renforcer notre

présence sur ce marché où certains

de nos franchisés sont déjà très

présents. la commercialisation de biens

résidentiels neufs demande en effet

des compétences et une expertise

spécifiques que nous formalisons

actuellement via un programme de

formation et de certification interne.

‘‘Nous offrons à nos franchisés des produits et des services à haute

valeur ajoutée pour les aider à être

encore plus performants. ‘‘

10 CONJONCTURE SEMAINE DU 11 AU 17 JUIN 2015 LIBRE IMMO

Cofinimmo dopée aux sportsLa société immobilière cotée vientd’acheter deux centres de sportAspria situés en Allemagne.

“LE SPORT, C’EST LA SANTÉ.” Un adage que Cofinimmo a intégré… dans son portefeuille immobilier. Première Sir (société immobilière réglementée) du pays, avec un portefeuille de quelque3,2 milliards d’euros, elle vient d’acquérir deuxcentres de sport et de bienêtre situés en Allemagne, à Hambourg et à Hanovre, loués au groupeAspria. Le montant de l’investissement est de53,6 millions d’euros.

Et ces deux centres, c’est dans sa section “soinsde santé” qu’elle les a placés. De quoi la propulserdésormais en tête du portefeuille (42 %), dépassant de peu le segment des bureaux (40 %) qui, iln’y a pas si longtemps (2005), était alors le seulcheval de bataille de Cofinimmo, le solde étantl’immobilier de réseaux de distribution.

Mais la santé comme dénominateur communsuffitelle pour intégrer un centre de sport – quitient plus d’un effet de mode – aux côtés des maisons de repos et/ou de soins ? D’autant que le rendement locatif brut de cette opération sportive enAllemagne atteint 7,60 %, alors que celui des maisons de repos tourne autour des 5,50 %, voire endeçà ? “Le modèle d’exploitation d’Aspria est différent, reconnaît JeanÉdouard Carbonnelle, CEO deCofinimmo. Ses revenus viennent d’abonnementsrenouvelables chaque année alors que ceux des maisons de repos sont partagés entre prix de l’hébergement payé par l’occupant et aide de la sécurité sociale. Mais les fondamentaux sont assez similaires :bail de longue durée, obligations de maintenance limitées pour le propriétaire, loyers indexés, localisations ayant un futur… Côté rendement, celui des centres d’Aspria équivaut à celui de nos premières maisons de repos. C’est la concurrence d’autresinstitutionnels qui leur a fait subir une assez fortecompression. Il faut aussi ajouter qu’Aspria a par

ailleurs la capacité de faire évoluer son offre sportives’il le faut, remplaçant ce qui n’est plus à la mode (lesquash d’antan, par exemple) par une activité quil’est (le fitness aujourd’hui). On est donc sur un créneau porteur.”

Morceaux de natureAvec ceci que le foncier, “attractif”, pourrait au

besoin compenser ce que les briques seules n’apporteraient pas ou plus puisqu’il s’agit “de véritables morceaux de ville (et de nature), situés dans ouaux abords d’agglomérations profitant d’une grandezone de chalandise”. “Aspria ajoute de surcroît un aspect social à ses centres avec restaurants et hôtels”,indique encore JeanÉdouard Carbonnelle.

Le groupe Aspria ne lui est pas inconnu puisquela société immobilière est propriétaire des mursdu centre “Royal La Rasante”, à Bruxelles, qu’ellelui loue depuis 2007; lequel, après un premier bail

de 20 ans, en a repris pour 30 ans (renouvellementdu bail signé le 3 juin dernier). Et qu’en 2014, lesdeux groupes ont conclu un accord relatif au développement d’un nouveau centre, toujours àBruxelles, sur le site de Solvay Sport, sous réservede l’obtention des permis nécessaires.

Si la Sir est allée le retrouver en Allemagne, c’estavant tout parce que c’est là qu’Aspria avait desmurs à lui proposer. Autrement dit, pas tant pourprofiter des fondamentaux immobiliers du pays.“En termes géographiques, la stratégie de Cofinimmoest de cibler la Belgique et les pays voisins, conclutson CEO. L’Allemagne est l’un d’eux. Ajoutons qu’enmatière de sport, de fitness plus exactement, l’Allemagne est le pays d’Europe qui présente le taux de pénétration le plus élevé (10 %) avec 7 900 clubs et 8 millions de membres.” La Belgique se contente de6,2 %.

C.M.

Le centre Aspria de Hanovre, acquis par Cofinimmo,a été créé en 2009 et regroupe, sur 10 000m²,salles de remise en forme, piscines, sauna, thermes,terrains de beach volley...

D.R./COF

INIM

MO/AS

PRIA

En bref

Levées de fondsGhelamco Invest a annoncévouloir lever 150 millions d’eurosd’obligations pour “préparer sesfuturs grands projets en Belgique”.Les obligations d’une valeurnominale minimale de100 000 euros seront proposées àdes investisseurs institutionnels et àdes clients ‘private banking’.“Ghelamco Invest SA dispose ainsid’un instrument financier flexiblepour le financement de ses besoins enfonds de roulement et pour sesprojets d’investissements, enparticulier pour une nouvelleexpansion en Belgique avec desprojets ambitieux propres auxgrandes villes”, a précisé le groupequi augmentera, dans la foulée, lecapital de sa filiale Ghelamco InvestSA de 50 millions d’euros. (Belga)

Studio 100 va, pour sa part,émettre des obligations et espère enobtenir entre 40 et 90 millionsd’euros. Cet argent est notammentdestiné à financer la constructiond’un hôtel à proximité du parcd’attractions Plopsaland à La Panne.Les obligations ont un terme de septans et affichent un taux de 3,35 %,soit un rendement net de 2,22 %pour les particuliers. La période desouscription est comprise entre le 5et le 17 juin. (Belga)

Logements vacantsCharleroi. Le nombre de logementspotentiellement inoccupés àCharleroi, évalué sur base d’uneétude inédite de la consommationd’eau et d’énergie, serait de 3 000en seconde analyse et non de plusde 10 000 comme craint

initialement, a indiqué le ministrewallon du Logement, Paul Furlan.Cette vacance représente environ2,7 % du parc de logements. Enjanvier, le ministre avait cité lechiffre de 10 853 logementspotentiellement vacants, avertissantqu’il ne s’agissait encore que d’unevacance supposée, vu la diversitédes situations de vie qui peuventexpliquer une faible consommationd’eau et d’électricité. Unquestionnaire envoyé à unéchantillon de 5 000 propriétairestirés au sort parmi les 10 853adresses identifiées devaitdéterminer les raisons de lavacance. L’objectif est d’étendrecette méthode à l’ensemble duterritoire wallon pour disposer àterme d’un cadastre des logementsvides et mieux faire appliquer lataxe sur les logements inoccupés.

Namur et Seraing font depuis lorsl’objet, elles aussi, d’uneexpérience-pilote. (Belga)

EcoquartierGenappe. Le ministre wallon del’Aménagement du territoire, CarloDi Antonio, a donné son feu vert àl’aménagement d’un nouveauquartier sur le site de l’anciennesucrerie de Genappe, en Brabantwallon. Il a approuvé le rapporturbanistique environnemental,permettant de la sorte auxpromoteurs du projet d’introduireles demandes de permis. Finalisésous la législature précédente, leprojet prendra la forme d’unécoquartier de 290 logements, unecrèche, des espaces verts et la miseà disposition de potagers et devergers collectifs. (Belga)

10 CONJONCTURE SEMAINE DU 11 AU 17 JUIN 2015 LIBRE IMMO 11MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Maison |GrimbergenLe 29 avril dernier, une maison siseSprietmolenstraat n°11 à Grimbergen, enprovince de Brabant flamand, a trouvéacquéreur à 331 201 euros lors d’une séance devente publique unique. Le bien se compose d’unhall d’entrée, un salon-salle à manger, unecuisine, un W.-C., un bureau et un espace derangement au rez-de-chaussée; quatrechambres, une salle de bain et une salle dedouche au 1er étage. Il est assorti d’une vérandaet d’un jardin, et était libre d’occupation aumoment de la vente. Superficie du bien et duterrain : 9 a 14 ca. PEB : 384 kWh/m². Revenucadastral : 2 265 euros.UVente réalisée par Andrée Verhelst, notaireà Grimbergen.

331 201 euros

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Appartement |Watermael-BoitsfortLe 29 avril dernier, lors d’une séance de ventepublique unique, le marteau est tombé à310 000 euros pour un appartement inscrit au2e étage d’un immeuble bordant l’avenue desCailles (n°62), à Watermael-Boitsfort(Bruxelles). Le bien comprend un hall d’entrée,des placards encastrés, un vestiaire, un W.-C.,une salle de bain, trois chambres, une cuisine etun salon. Il possède également une terrasse, unecave et un garage au sous-sol. Il était inoccupéau moment de la vente. Superficie au sol del’immeuble : 7 a 15 ca. PEB : D-, 43 kWh/m²/an.Revenu cadastral : 1 633 euros.UVente réalisée par Olivier et RenaudVerstraete, notaires associés à Bruxelles (1160).

310 000 euros

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Maison |Braine l’AlleudLe 28 avril dernier, une maison sise chemin de laCense, n°21 à Braine l’Alleud, en province deBrabant wallon, a changé de mains pour lasomme de 320 000 euros lors d’une séance devente publique unique. Le bien doit être rénové.Il comprend un hall d’entrée, un W.-C., unecuisine semi-équipée, une chambre avec salle debain privative et un salon-salle à manger avecfeu ouvert au rez-de-chaussée (sur 118 m²); deuxchambres, une salle de douche avec W.-C. et ungrenier au 1er étage (sur 93 m²). L’ensemble estassorti d’un studio (37 m²), un garage (32 m²) etde caves au sous-sol. PEB : 763 kWh/m²/an.Revenu cadastral : 2 288 euros.UVente réalisée par Benoît le Maire, notaireà Lasne.

320 000 euros

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: FrédériqueMasquelier. - 02/211.28.28 - [email protected] Illustrations: Etienne Scholasse.Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van deWoestyne. Rédacteurs en chef adjoints:Xavier Ducarme et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]

LES PAPETERIESDE GENVALEquilis – Rixensart

Cela fait de nombreusesannées que l’on parle desPapeteries de Genval, àRixensart. Et le projet évoluebien. À grands pas même.Enfin !, diront certains. Il estvrai que le site de 8 hectaresest abandonné depuis 1980.C’est cette année-là quecessent en effet, après 70 ans,les activités de cetteentreprise spécialisée dans laproduction de papiersd’emballage, de papiers peints et de Balatum.En 2009, le développeur Equilis acquiert cet ancien site industriel. Son projet :des immeubles résidentiels et des commerces répartis autour d’une place, ainsiqu’une résidence pour personnes âgées. En septembre 2012, le permis pour ledéveloppement d’une première phase est délivré. Une phase qui, aujourd’hui,est en voie d’achèvement. Le premier propriétaire s’est d’ailleurs vu remettre lesclés de son logement, lors d’un événement qui a rassemblé les principauxacteurs du projet et les autorités de la commune.Sur les 128 appartements que compte cette première phase, 124 ont déjà trouvéacquéreur. “Certains vont y habiter tout de suite, d’autres y voient un placementqu’ils occuperont peut-être plus tard. C’est rassurant de savoir où l’on habitera sansdoute un jour”, note Christophe Hendrix, de l’Immobilière Hendrix, l’un desagents immobiliers chargés de la promotion du projet. “Nous avons des cas où

trois générations d’une même famille – grands-parents, parents et enfants – ontacheté un appartement sur le site”, précise Grégory Schulte, de Trevi Venturi,également chargé des ventes.Le site a été conçu autour d’une place. Des commerces sont prévus aux rez-de-chaussée. Avec une mixité d’offre – pharmacie, optique, alimentation, textile… –,en vue de créer un véritable village dans le village. Côté architectural, c’est ladominante blanche qui a été privilégiée. “Nous sommes au fond d’une vallée. Ilfallait apporter de la lumière”, précise l’Atelier d’Architecture de Genval,concepteur, avec DDS&Partners, du projet.Alors que la première phase s’achève, la précommercialisation de la deuxième acommencé. Le taux de réservation dépasse les 40 %. Le permis devrait êtredélivré cet été et les travaux, commencer en septembre. Au menu : 97appartements et des commerces. Une troisième phase est à l’ordre du jour.(So.B.)

Le projetde la semaine

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12 ZOOM SUR SEMAINE DU 11 AU 17 JUIN 2015 LIBRE IMMO

sactions au cours de l’année écoulée. Ensuite, parce que l’offre ixelloise en appartements de seconde main est actuellement l’une des plus abondantes de la capitale. Ce prix de référence reste inférieur à ce-lui d’Uccle (350.000 €) et Woluwe-St-Pierre, qui pla-fonne à 390.000 €. De manière géné-rale, le prix au m² pour un apparte-ment moyen sur le marché secondaire se situe à 2000-2300 €/m², et jusqu’à 2.500 € dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3.000-3.500 €, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jar-dins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8.000 €/m²… Les appartements 2 chambres présentent des prix variant de 190.000 à 300.000 € pour des biens en très bon état, avec un prix moyen de 259.600 € (superficie moyenne de 120m².)

La qualité de l’immobilier du quartier des étangs et des hôtels particuliers bordés de jardins fait d’Ixelles un lieu privilégié où

résident 40 % d’étrangers, originaires pour la majorité de pays européens, tandis que les ‘‘ex-tra-Européens’’ habitent davantage le nord de la place Flagey. Ixelles est en quelque sorte un concentré de la diversité bruxelloise. Plus d’un Ixellois sur trois est en effet étranger, sans pour autant que la géographie de la commune en porte la marque, tant les populations sont imbriquées.Par effet de glissement, des quartiers considérés auparavant comme moins porteurs bénéficient désormais de la proximité de ceux qui sont les plus prisés. Une hausse des prix contagieuse qui a même entraîné le quartier de Matongé dans son sillage au cours de ces dernières années. L’intervention des autorités publiques a aussi joué son rôle. Le contrat de quartier qui a rha-billé le quartier Malibran a ainsi contribué à la hausse des prix de son bâti. Seul le segment des villas s’est en quelque sorte effondré, avec une absence quasi totale de transactions ces quatre dernières années.

Recul des maisons

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en 10 ans (336%). Une hausse quasi ininterrom-pue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. Avec un prix de référence de 695.000 € en 2013, la mai-son ixelloise était largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait d’assez loin, avec un prix de référence de 595.000 €. Mais cette demande, toujours mieux

Stabilité du neuf

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est de 3400 euros/m², ce qui porte le prix d’un appartement 2 chambres d’une superficie de 80m² à 272.000 €, hors TVA et frais. Par rapport aux montants de vente demandés en 2013, ce prix est resté globalement stable en 2014, même si les montants de commercialisation de cer-taines promotions ont été légèrement modifiés à la hausse ou à la baisse (- 1,5%) en fonction de l’offre concurrentielle ou de la demande. Outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure de la construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet de demander un loyer supé-rieur. Par ailleurs, les frais de rénovation et d’entre-

tien à charge du pro-priétaire d’un appar-tement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des pers-pectives de plus-va-

lues qui sont aussi plus prometteuses. Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la future résidence Cond’Or dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, juste au-dessus de la galerie éponyme. Déjà à la vente, les 76 luxueux appartements de 62 à 314m², répartis sur 9 étages, devraient être livrés à partir de la rentrée 2016, à des prix au m² qui atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10.000 €.

informée, a aussi ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de 14% pour ramener leur prix de référence à 600.000 €, derrière Woluwe-St-Pierre ainsi que Uccle, qui remporte cette fois la palme de la commune bruxelloise la plus chère sur ce segment.

Statu quo des appartements

Du côté des appartements d’occasion, dans ce segment où Bruxelles fait le gros de son mar-ché depuis quelques années, Ixelles affiche pour 2014 un prix de référence quasi identique à ce-lui de l’année précédente, ne reculant que d’un petit pourcent pour un prix de référence fixé à 336.700 €. En 2013, ce prix était de 340.000 €, soit une hausse d’environ 10% par rapport à 2012. Deux raisons expliquent que ce segment n’a pas suivi la même pente correctrice que celui des maisons. D’abord parce que la demande y est plus importante. Avec 748 actes de vente, Ixelles est en effet l’une des trois communes bruxelloises, avec Uccle et Bruxelles-Ville, à avoir enregistré le plus grand nombre de tran-

Moyennes

Maison : 600 000 €Appartement (120m²) : 259 600 €Location appartement : 985 €Appartement neuf : 3400 €/m²

Ixelles : le retour à la réalitéSur le segment des maisons, Ixelles avait pris la tête des communes les plus chères de la Capitale en 2013. L’année écoulée a mis le holà en ramenant les maisons à des prix plus conformes à la ré alité du marché.

IXELLES – quartier Molière

A proximité immédiate de la place Brugmann, jolie maison lumineuse de ± 300m² de l’architecte Nisoli, offrant une façade de caractère. Hall d’entrée, toilette invités et vestiaire marbre, 2 bu-reaux (possibilité profession. libérale), accès à la terrasse et jardin sud, living et salle à manger (feu ouvert), cuisine équipée, terrasse, 3 chambres, salle de bains, salle de douche. Grenier aména-geable. Caves. Coup de cœur. PEB E+. CO2/49kg/m²/an.

Réf 8068

02/ 644 05 050475/ 555 953 - 0475/ 622 598www.louiseproperties.be

Maison d’exception de ± 700m² sise sur 5,61 ares. 5 à 7 chambres, 6 salles d’eau, terrasse de ± 120m², jardin S/E, garage 5 voitures... Convient pour famille, profession libérale, ambassade, ... ref 036/28600

ixelles – quartier molière / place brugmann

02/ 346 33 55 - www.lecobel.be

Magnifique maison de caractère de ± 300m² avec terrasse, jardin et garage. Superbes matériaux d’ori-gine. Vaste hall d’entrée (marbre), belles réceptions avec cheminée marbre, cuisine éq., 4 chambres, 2 bureaux, 2 sdb, dressing. ref 036/28637

ixelles – quartier tenbosch


02/ 673 40 20www.demaurissens.be

Au cœur d’un square prestigieux, magnifique appartement (1930) de 120m² rénové en 2012 avec des finitions haut de gamme. Living 40m² plein sud avec feu ouvert, cuisine surper équipée, 2 chambres & dressing, salle de bains avec douche à l’italienne, hall d’entrée avec office, buanderie. Possibi-lité de location d’un garage box dans l’immeuble. PEB D+ 160kwhep/m²/an. 395.000 €

ixelles

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12 ZOOM SUR SEMAINE DU 11 AU 17 JUIN 2015 LIBRE IMMO 13IXELLESPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

sactions au cours de l’année écoulée. Ensuite, parce que l’offre ixelloise en appartements de seconde main est actuellement l’une des plus abondantes de la capitale. Ce prix de référence reste inférieur à ce-lui d’Uccle (350.000 €) et Woluwe-St-Pierre, qui pla-fonne à 390.000 €. De manière géné-rale, le prix au m² pour un apparte-ment moyen sur le marché secondaire se situe à 2000-2300 €/m², et jusqu’à 2.500 € dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3.000-3.500 €, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jar-dins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8.000 €/m²… Les appartements 2 chambres présentent des prix variant de 190.000 à 300.000 € pour des biens en très bon état, avec un prix moyen de 259.600 € (superficie moyenne de 120m².)

La qualité de l’immobilier du quartier des étangs et des hôtels particuliers bordés de jardins fait d’Ixelles un lieu privilégié où

résident 40 % d’étrangers, originaires pour la majorité de pays européens, tandis que les ‘‘ex-tra-Européens’’ habitent davantage le nord de la place Flagey. Ixelles est en quelque sorte un concentré de la diversité bruxelloise. Plus d’un Ixellois sur trois est en effet étranger, sans pour autant que la géographie de la commune en porte la marque, tant les populations sont imbriquées.Par effet de glissement, des quartiers considérés auparavant comme moins porteurs bénéficient désormais de la proximité de ceux qui sont les plus prisés. Une hausse des prix contagieuse qui a même entraîné le quartier de Matongé dans son sillage au cours de ces dernières années. L’intervention des autorités publiques a aussi joué son rôle. Le contrat de quartier qui a rha-billé le quartier Malibran a ainsi contribué à la hausse des prix de son bâti. Seul le segment des villas s’est en quelque sorte effondré, avec une absence quasi totale de transactions ces quatre dernières années.

Recul des maisons

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en 10 ans (336%). Une hausse quasi ininterrom-pue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. Avec un prix de référence de 695.000 € en 2013, la mai-son ixelloise était largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait d’assez loin, avec un prix de référence de 595.000 €. Mais cette demande, toujours mieux

Stabilité du neuf

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est de 3400 euros/m², ce qui porte le prix d’un appartement 2 chambres d’une superficie de 80m² à 272.000 €, hors TVA et frais. Par rapport aux montants de vente demandés en 2013, ce prix est resté globalement stable en 2014, même si les montants de commercialisation de cer-taines promotions ont été légèrement modifiés à la hausse ou à la baisse (- 1,5%) en fonction de l’offre concurrentielle ou de la demande. Outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure de la construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet de demander un loyer supé-rieur. Par ailleurs, les frais de rénovation et d’entre-

tien à charge du pro-priétaire d’un appar-tement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des pers-pectives de plus-va-

lues qui sont aussi plus prometteuses. Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la future résidence Cond’Or dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, juste au-dessus de la galerie éponyme. Déjà à la vente, les 76 luxueux appartements de 62 à 314m², répartis sur 9 étages, devraient être livrés à partir de la rentrée 2016, à des prix au m² qui atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10.000 €.

informée, a aussi ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de 14% pour ramener leur prix de référence à 600.000 €, derrière Woluwe-St-Pierre ainsi que Uccle, qui remporte cette fois la palme de la commune bruxelloise la plus chère sur ce segment.

Statu quo des appartements

Du côté des appartements d’occasion, dans ce segment où Bruxelles fait le gros de son mar-ché depuis quelques années, Ixelles affiche pour 2014 un prix de référence quasi identique à ce-lui de l’année précédente, ne reculant que d’un petit pourcent pour un prix de référence fixé à 336.700 €. En 2013, ce prix était de 340.000 €, soit une hausse d’environ 10% par rapport à 2012. Deux raisons expliquent que ce segment n’a pas suivi la même pente correctrice que celui des maisons. D’abord parce que la demande y est plus importante. Avec 748 actes de vente, Ixelles est en effet l’une des trois communes bruxelloises, avec Uccle et Bruxelles-Ville, à avoir enregistré le plus grand nombre de tran-

Moyennes

Maison : 600 000 €Appartement (120m²) : 259 600 €Location appartement : 985 €Appartement neuf : 3400 €/m²

Ixelles : le retour à la réalitéSur le segment des maisons, Ixelles avait pris la tête des communes les plus chères de la Capitale en 2013. L’année écoulée a mis le holà en ramenant les maisons à des prix plus conformes à la ré alité du marché.

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ixelles

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Proche Bois de la Cambre, au 7e étage d’un immeuble élégant de standing, appartement ± 240m² avec ter-rasse arrière de 33m² S/O. Très belles réceptions, cuisine avec coin à déj. suite des maîtres (ch., dressing, sdb, wc sép.), 2 chambres avec sdb/sdd. Cave. Porte blindée. Jardin à jouis-sance commune. Possibilité de 2 emplacements de parking cou-verts en suppl. PEB C+. Réf 8105


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Très lumineuse maison bourgeoise (faç. 8m) de ± 250m² avec très beau jar-din orienté S/O (terrain de 3a 70ca), proche transports (mé-tro Hankar), et commerces. Possibilité profession libérale. Spacieux hall d’entrée, grand séjour donnant accès à la ter-rasse, cuisine, 4 chambres, salle de bains, bureau, grand garage, 2 caves et chaufferie. Réf 8139


Magnifique maison de maître de carac-tere ayant gardé ses éléments d’origine, de ± 520m² sur 5 niveaux (hors s-s.) avec ascenseur. Jardin et 3 terrasses sud. Composée de : 150m² d’espace polyva-lent ou bureaux au rez. Aux 1er & 2e ét. : 2x105m². Très Belles receptions avec gde terrasse. Au 3e et au dernier ét.: 95 et 65m² avec terrasse. Permis d’urbanisme pour 3 lots. Très bonne maison et bien sûr égale-ment pour famille & profession libérale ! Peb en cours. Libre. 1 100 000 €

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Dans un petit immeuble classique avec ascenseur et desservant 1 appartement par étage, bel appartement spacieux de ± 130m² à rénover au 1er étage. 3 chambres, salle de bains. Cave. Possibilité acquisi-tion d’un garage/box. Petite copropriété ! Peb en cours. Libre à l’acte. Bon Inves-tissement. 285 000 €

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chambre. Balcon à l’avant et terrasseà l’arrière. Première occupation aprèsrénovation totale. A voir absolument !PRIX : 375.000€.

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bRaine-l’alleud – Sept FontaineS

Ravissante propriété de charme sur un très beau terrain vallonné de 55 ares, grâce à sa situation dominante la grande terrasse de la piscine et toutes les pièces principales jouissent d’une superbe vue. Elégantes réceptions, vaste cuisine super équipée, 7 chambres, 5 salles de bains. Garage 2 voitures + studio séparé. Peb en cours.

uccle – Lycée FrançaiS

Dans quartier stratégique, villa de caractère, ± 450m² hab., revisitée dans un style contemporain zen, sise sur un joli terrain vallonné jouissant d’un harmonieux en-vironnement de verdure. Grande réception, cuisine hyper éq., 4 ch., 4 bains, poss. d’aménager un appart. séparé, garage 4 voitures. Peb C+: 20 kgCO2/m²/an.

uccle – prince d’orange

Dans un très luxueux complexe conçu par l’architecte M. Corbiau, doté de magni-fiques jardins, somptueux appartement penthouse, 2e étage, ± 220m² + terrasses exceptionnelles de 150m², aménagées en jardin suspendu. Gde réception, cuisine super éq., 2 chambres + bureau, 2 bains, garage 3 voitures. Peb en cours.

teRvuRen – HoogvorSta

Belle propriété de charme, sise sur un magnifique terrain de ± 40 ares (éventuelle-ment lotissable). Belles réceptions s’ouvrant sur une vaste terrasse, grande cuisine super équipée, 7 chambres, 4 bains. Garage 3 voitures + car port, belle concierge-rie indépendante (3 chambres). Peb en cours.

ixelleS – Jardin du roy

Face au jardin du Roy dans immeuble classique 1970, très bel appartement au 4e

étage, de ± 180m² + jolie terrasse ± 15m², vue superbe sur les jardins. Salon, salle à manger, cuisine USA, 3 chambres, dressingroom, 3 salles de bains. Terrasses. Garage 2 voitures. Cave. studio au rez (chambre + salle de douche). Peb en cours.

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