2017ספטמבר

מצגת משקיעיםאדגר השקעות

מ"ופיתוח בע

מידע צופה פני עתיד

2017ביוני30ליוםהרבעוניובדוח2016בדצמבר31ליוםהחברהשלהתקופתיבדוחשנכללמידעעלהמבוססמידעהינוזובמצגתהנכללהמידענתוניםהמצגתכוללת,בנוסף.האמוריםהחברהבדיווחיעיוןמחליףואינוהחברהפרסמהאותםקודמיםודיווחיםמצגותעלוכןא"במגנשפורסםכפי

בדיווחיהכלוליםהנתוניםמתוךלחישובהניתןכזהאו,האמוריםבדיווחיםהנכלליםמהנתוניםשונהבפילוחאו/ובעריכהאו/ובאופןהמוצגיםומידע.החברה

בהוהאמורלמשקיעיםמידעלמסירתורקאךונועדה,כאמורהצעותלקבלתהזמנהאוהחברהשלהערךניירותלרכישתהצעהמהווהאינההמצגתהמיוחדיםלנתוניםבהתאםאישיוייעוץעצמאיתבדיקה,הדעתשיקולאתמחליףואינו,השקעהלכדאיותבאשרהצעהאודעתחוות,המלצה,יעוץאינוכתוצאהלהיגרםהעלוליםכלשהםלהפסדיםאו/ולנזקיםבאחריותתישאלאוהיא,המידעדיוקאו/ולשלמותאחראיתאינההחברה.משקיעכלשל

.במידעמהשימוש

שלואומדניםהערכות,מטרות,תחזיות,היתרבין,כוללכאמורמידע.1968-ח"התשכערךניירותבחוקכהגדרתו,עתידפניצופהמידעכוללתזומצגתוהידועיםהחברהבשליטתואינהוודאיתאינההתממשותםאשר,עתידייםענייניםאולאירועיםהמתייחסים"(החברה)"מ"בעופיתוחהשקעותאדגר

.וודאיבלתיהינוכאמורומידעהתממשות-אילסיכוניכפוףמטבעועתידפניצופהמידע.זומצגתפרסוםלמועדנכוןלחברה

החברהפועלתבההכלכליתבסביבהמהתפתחויותוכןהחברהפעילותאתהמאפייניםסיכוןמגורמיתושפעעתידפניהצופההמידעשלהתממשותו.החברהפעילותעללהשפיעהעשוייםחיצונייםובגורמים

פניצופההמידעשהוצגומאלומהותיתשוניםלהיותעשוייםבעתידהחברהשלבפועלוהישגיהתוצאותיהכי,בזאתמוזהריםזומצגתקוראילפיכך.זובמצגתהמובאהעתיד

אובעדכוןמחויבתאינהוהחברההמצגתפרסוםבמועדהחברהבידיהמצוייםומידענתוניםעלמתבססותעתידפניצופותוהערכותתחזיות,כןכמו.המצגתמועדלאחרשיחולונסיבותאואירועיםשישקפומנתעלכאמורהערכהאו/ותחזיתכלשינוי

יובהר כי החברה אינה מתחייבת לעדכן את המידע הכלול במצגת.

2

3מ"אדגר השקעות ופיתוח בע

מרביתם במרכזי , ר להשכרה"אלפי מ346-כ,נכסים מניבים36.אנטוורפן, ורשה, תל אביב, טורונטו-ערים ראשיות

88%-של כ30.6.2017-שיעור תפוסה ל(בתהליכי שיווקפרוייקטים כולל )

ן בשווי של"נדלמיליארד ש״ח3.4-כ

NOI במחצית הראשונה לשנתח"מיליון ש98-כ2017

דירוג

3.4Bן"שווי נדל

NOI 2017מחציתLTV38%-כן "יחס אשראי בנקאי לנדל

( *LTV)להשקעה

*

**

תפוסות גבוהותפריסה גאוגרפית בשווקים צומחים

דירוג אגרותA3-החוב

.69%-ן להשקעה עומד על כ"ביחס לנדל( ח"כולל אג)כ חוב פיננסי "סה.2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף . תחזית

FFOבעלי מניות

****0

20

40

60

80

2014 2015 2016 2017 2018

שי ונ

לימי

"ח

30.6.20174נכסים מניבים

(.נכס באכלוס)תוספת קומות 360כולל אדגר ( 1(.Cבניין )ן להשקעה בהקמה "לא כולל נדל( 2Adgarהסתיימה תקופת השכירות של הדייר בנכס 2016בחודש אוגוסט .80.1%חלק החברה הינו ( 3 Bit 89%ל שיעור התפוסה בפולין עומד על "בנטרול הנכס הנ. שיפצה את הנכס ופועלת להשכרתוהחברה.

בלגיהקנדהישראל

מספר נכסים

6ר"אלפי משטח להשכרה

8330.6.17תפוסה ליום

92%שווי נכסים בספרים

M1,062ש״ח

מספר נכסים

21ר"שטח להשכרה אלפי מ

12830.6.17תפוסה ליום

89%שווי נכסים בספרים

M1,101ש״ח

מספר נכסים

6ר"שטח להשכרה אלפי מ

10830.6.17תפוסה ליום

83%שווי נכסים בספרים

M1,003ש״ח

מספר נכסים

3ר"שטח להשכרה אלפי מ

2730.6.17תפוסה ליום

90%שווי נכסים בספרים

M188ש״ח

סה״כ3פולין

מספר נכסים

36ר"שטח להשכרה אלפי מ

34630.6.17תפוסה ליום

88%שווי נכסים בספרים

3,354Mש״ח(2)

(1)

5תמצית מבנה הקבוצה

.100%אחרת שיעור ההחזקה הינו צוייןבמידה ולא

.50%ומחזיקות במרבית הנכסים בקנדה בשיעור של 100%השותפויות בקנדה מוחזקות בשיעור של

מ"אדגר השקעות ופיתוח בע

(מגדל19.9%)80.1%

AdgarCanada

Inc

Adgar I&D Belgium

N.V

Poland

Canada

Adgar I&DPoland N.V

Belgium

צוות ניהול מקומי בכל מדינה

לית כספים "סמנכליאת מנור

ל תפעול"סמנכקנטרוביץאיתי

מנהל הפעילותEyal Litwin

מנהל כספיםMichael Mevorach

מנהל תפעולArtur Filipiuk

מנהל הפעילותChris Tambakis

כספיםמנהל Carl Stetler

מכירותמנהל David DeNoble

מנהל הפעילותHerman Wauters

מנהל פיתוח עסקיRon Inger

בלגיה קנדה פולין ישראל

ל"מנכרועי גדיש

מנהל נכסים בישראליניב גבריאל

6

תפעולמנהל Michael Harvey

מנהלת שיווק ויחסי ציבור Jennifer Bowes

25%פולין

34%ישראל

7פריסה מאוזנת בשווקים צומחים

6%בלגיה

35%קנדה

30.6.17ן להשקעה "התפלגות גאוגרפית על פי חלק החברה בשווי הנדל

8פילוח מספר שוכרים לפי שיעור מההכנסות-פריסה רחבה של שוכרים

1%-פחות מ

2%-3%לביטוח' חב-איי.די.איי

Softchoice

3%-5%משרדי ממשלת פולין

5%מעל משרדי ממשלת ישראל

1%-2%Pfizer, Symantec, Link 4,

Bank of Montreal,בלגיהמשרדי ממשלת

21.8%

24.0%24.8%

27.4%

26.3%27.0%

23.4% 23.0%24.2%

28.1%29.0%

24.9% 24.3%

25.5%

20%

21%

22%

23%

24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q2-17

(בניכוי מזומנים )יחס הון למאזן (בניכוי מזומנים )יחס הון למאזן ייחוס הלוואת מגדל להון

58%55%

51%48%

45% 46% 46% 44%

38%

30%

40%

50%

60%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q2-17

יחסים פיננסים

יחס הון למאזן(מזומניםבניכוי)

פיננסייחס חוב*LTV-להשקעה

9

חוב בנקאי כנגד נכסים משועבדים*(

(במיליוני ש״ח)אגרות חוב

ח"קרן אגפרעונות

הריאליתירידה בריביתח"האגעל הממוצעת

10

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

5.5%

6.0%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

יתרת אגרות החוב ריבית ריאלית

120

66

150 150

227 227 227

143 143

-

100

200

300

400

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

11(ח"מיליוני ש)30.6.2017דוחות ליום -נתונים עיקריים

31.12.16 30.6.16 30.6.17 נתונים ליום

261 151 204 מזומנים וניירות ערך

3,489 3,492 3,467 ן בהקמה"ן להשקעה ונדל"נדל

3,912 3,799 3,892 סך הנכסים

562 418 313 התחייבויות שוטפות

2,510 2,547 2,685 א"התחייבויות אחרות לז

840 834 894 הון

796 790 847 הון מיוחס לבעלי המניות

1-12/2016 1-6/2016 1-6/2017 נתונים לתקופה

221.5 110.8 108.7 הכנסות מהשכרת נכסים

204.1 101.5 98.0 NOI

168.8 84.2 79.9 EBITDA

42.4 1.5 62.9 רווח נקי

39.8 (0.8) 61.0 מיוחס לבעלי מניות( הפסד)רווח נקי

.ח"ש' מ42-הכנסת מס חד פעמית של כ, 1/2017ברבעון , רשמה החברה, לאור זאת(. 26.5%)על מנת להתאימה לשיעור מס החברות בקנדה , למסעודכנה העתודה , קנדיתמנאמנות קנדית לחברה , בקנדהבגין שינוי מבנה האחזקה *(

12(במיליוני ש״ח)NOI-צמיחה ב

.2014נוספים בחודש ינואר 25%-ו2012ממרבית הנכסים בקנדה בחודש מאי 25%לאחר מכירת * (.30.6.17-חידוש חוזים ולפי שערי חליפין ל,הנחות לגבי אכלוסכולל)C-ו Aבניינים 360אדגרופרוייקטAPWשל הנכס לאחר אכלוס מלא **

2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף

105

124

146

167173 171 174

(* 190 192

(* 173

186

204

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 NOI

עתידי

250)**

FFO 13לפי רבעונים-לבעלי המניות

10.8

9.8

10.6

11.7 12.5

14.0

15.2 15.0

14.0

15.1

5.0

7.0

9.0

11.0

13.0

15.0

17.0

Q1.15 Q2.15 Q3.15 Q4.15 Q1.16 Q2.16 Q3.16 Q4.16 Q1.17 Q2.17

שי ונ

לימי

"ח

14(ח"במיליוני ש)ריאלי FFOתחזית

שינוייםהשפעתללא.שיווקבתהליךופרוייקטיםקיימיםנכסיםלגביאכלוסהנחותכולל*(שינוייםבעקבותהמימוןבהוצאותושינויחליפיןבשערישינוייםדוגמת,נוספיםאפשרייםבמקרהירידהגםכמו)נוספיםחדשיםנכסיםמרכישתFFOכוללאינו,כןכמו.הריביתבשיעורי

.2שקףראהעתידפניצופהמידעלעניין.(נכסיםמכירתשל

FFO ריאלי*

201865-70תחזית לשנת

201760-65תחזית לשנת

1-12/201656.8

1-12/201542.7

ישראל

16נכסים בישראל

א"ת, 2השלושה ' רח-360אדגר א"ת, 2השלושה ' רח-360אדגר ת"פ, 35אפעל ' רח-מגדל אדגר

A 360אדגר -פרויקטים בתהליכי שיווק

תוספת בנייה של ר"מ21,240

2015תחילת אכלוס מאי . קייםעל בניין

שיעור שיווק 95%

NOIש״חM26-27-כ

באכלוס מלאצפוי

2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף *

*

17

C 360אדגר

תל אביב, C 360אדגר , רח׳ השלושה-פרויקט בביצוע

בנייןהקמת ר"מאלפי 17-כ

360של משרדים בסמוך לבניין אדגר

הקמהעלות ש״חM150-כ

(לא כולל קרקע ומימון)להסתיים לקראתצפויה הבנייה

2018סוף שנת

NOIש״חM19-20-כ

מלאצפוי באכלוס

שיווק 32%הושכרו

גרמניהלהשכרה לשגרירות מהשטחים

18

2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף *

360Bאדגר

360Aאדגר

*

הדמיה

פתח תקוה33אפעל זכויות בנייה

ר"אלפי מ20-כ-לכהחברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה

ר"אלפי מ40

19ת"פ, 33אפעל -פרויקטים בתכנון

הדמיה

פולין

21פולין, נכסים בוורשה

4.5 km

2.7 km

פולין, נכסים בוורשה

Adgar Park West

Adgar Wave

BMW

Adgar Plaza

Adgar Bit

Adgar Park West 23-פולין

לאחר השיפוץ

במועד הרכישה

לאחר השיפוץ

במועד הרכישה

חללי עבודה משותפים- Brain Embassy

APW-בשטח השכרהר"מאלפי 3-כ

הרחבת הפעילותר"מאלפי 2.4-כ

בנכס נוסף

החברה בוחנת הרחבת בתחום זההפעילות

24

25פולין, APW-פרויקטים בתכנון

APW- בנייןD , פוליןהיתר בנייה לבניין משרדים נוסף של

ר"מאלפי 8-כAPWעל הקרקע בסמוך לבניין

הדמיה

קנדה

27קנדה , מפת הנכסים של החברה בטורנטו

55 York St

350 Burnhamthorpe Rd W

9050 Yonge St

1 Richmond St W

365 Bay St

170 University Ave

800 Bay St

120 Bloor St E

1881 Yonge St

1867 Yonge St

110 Eglinton Ave E

40 Eglinton Ave E

75 Eglinton Ave E

40 Holly St

300-306 Town Centre

2&20 Atlantic Ave159/173 Dufferin St

161 Liberty St

2 Fraser Ave

42 Fraser Ave

7-15 Fraser Ave

30 Fraser Ave

365 Bay St

Portfolio -Toronto Downtown28

1 Richmond St W

55 York St800 Bay St170 University Ave

120 Bloor St E

75 Eglinton Ave E40 Eglinton Ave E

110 Eglinton Ave E 1881 Yonge St

Portfolio -Toronto Midtown29

1867 Yonge St 40 Holly St

350 Burnhamthorpe Rd W, Mississauga

300-306 Town Centre Blvd, Markham

9050 Yonge St, Richmond Hill

Portfolio-Suburban (בקרבה לצירי תחבורה ראשיים)30

Exhibition

GO Station

South

Liberty Trail

Liberty Village Portfolio31

עם שותף מקומיאלפי מ״ר 38-כ

להשכרה עלשטח קרקע של

ר"אלפי מ41-כ

חלק החברהאלפי מ״ר 24-כ

להשכרה עלשטח קרקע של

ר"אלפי מ22-כ

ייעוד מחדש של האזור הנוכחי

של לשימוש מעורב ותעסוקה מגורים

Liberty Village Portfolio32

161 Liberty

159/173 Dufferin St

2 Fraser Ave

7/15 Fraser Ave2 & 20 Atlantic Ave

2 Fraser33( Liberty Village)קנדה

שיפוץ מבנה בשטחלהשכרה של

ר"מאלפי 10-כ(50%חלק החברה בנכס )

שיעור השיווק

95%NOI

M 1.4–כדולר קנדי

צפוי בסיום האכלוס

2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף *

*

110 Eglinton ,34טורונטו קנדה

שיתוף פעולה עם בעל הקרקע הסמוכה

והגדלת לאיחוד חלקות זכויות בנייה

(50%חלק החברה בנכס )

הדמיה

7-15 Fraser - Liberty Village35

ר "אלפי מ23-בניית כנוספים על הקרקע

הפנויה(50%חלק החברה בנכס )

הדמיה

בלגיה

37נכסים בבלגיה

Veldkant 39 2550, KontichPlantin en Meretuslei 12 2000, AntwerpenItalielei 120-124, Antwerpen (Theater building)

38סיכום

סל נכסים מניבים איכותי במרכזי ערים

פריסה מאוזנת בשווקים צומחים

FFO-שיפור בפרמטרים התפעוליים וצמיחה ב

ניהול באמצעות צוות ניהול מקצועי מקומי

תוספת הכנסות מהותית מנכסים קיימים

שותפים אסטרטגייםהרחבת הפעילות באמצעות צירוף

תפוסה גבוהה במגמת עלייה

גמישות פיננסית

תודה