金昌壹号 营销策略提案

金昌壹号项目组

前言

经过与贵公司多次沟通，针对本案现状，金昌壹号项目组对哈尔滨市房地产市场状况进行了深度剖析，从而形成本方案。本案营销策划宗旨为挖掘市场机遇，整合优势资源，为项目塑造鲜明个性，为开发商缔造品牌，充分利用优势资源将项目打造成为符合市场发展趋势以及消费者认同并追捧的产品。力争在最短时间内获得最大资金回报率。

PART 1— 市场篇城市发展环境简 述房地产市场发展简述购房行为分析哈尔滨哈西市场分析哈西竞争楼盘分析

PART 2— 定位篇项目基础分析项目 SWOT 分析项目定位目标消费者定位

目录

PART 3— 策略篇营销推广策略品牌推广建议形象传播

PART 4— 产品篇产品业态组合建议项目景观发展建议项目外立面使用建议产品高科技附加值建议项目智能化建议项目物业发展建议

PART 1

市 场 篇 Market articles

城市发展环境简述 Social Development Description

1 、城市背景（特色描述）1 ）地理位置 哈尔滨市坐落在松花江中游，是黑龙江省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心。

2 ）气候资源哈尔滨的夏天气候宜人，绚丽多姿，别具魅力，是消夏避暑的理想地方。哈尔滨冬季寒冷，是中国北部有名的冰城，但冬季漫长的冰封期给哈市民带来了诸多生活不便。

3 ）教育资源教育事业发达，有哈尔滨工业大学、工程大学（前身是哈尔滨军事工程学院）、医科大学、黑龙江大学等国内外闻名的高等学府，有发达完善的普通教育体系，各类教育事业全面发展。

4 ）土地资源及人口环境

哈尔滨市现辖 8 个区、 11 个县（市），总面积 53068 平方公里，其中市区

面积 4272 平方公里；人口 989 万人，其中市区人口 398.96 万人，是全国省辖

市中面积最大的城市，是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中

心。

5 ）旅游资源

哈尔滨冰雪旅游资源丰富，一年一度的冰雪大世界，兆麟公园冰灯展，闻名

世界的亚布力国际滑雪场；以及国家５A级旅游风景区太阳岛公园。

6 ）行政区划

行政区划 土地面积（平方公里）

人口（万人） 行政区划 土地面积（平方

公里）人口（万

人）

道里区 479.2 67.5 双城市 3112 78

道外区 329.5 38.7 巴彦县 3137.7 68.5

南岗区 182.78 80.3 延寿县 3149 25.39

新香坊区 339..5 70.2 木兰县 3600 26

松北区 736.3 19.3 通河县 5675.5 23.6

呼兰区 2612 65 方正县 2969.369 22.6

平房区 93.8 16.5 五常市 7512 104

阿城区 2680 65.5 尚志市 9000 60

宾 县 3844.7 61 依兰县 4616 37

2 、经济发展状况1 ）国内生产总值

最近几年，国内生产总值增幅都是在 10% 以上，应该说增长的速度还是比较快的。相信从随着国家“振兴东北”的计划全面实施，在未来很长的一段时间内，增长势头不会放缓。

2 ）人均收支

5 年来，哈市城镇居民的人均收入和日常消费性支出这两项直接反映人均生活水平的指标都有显著改善。

城镇居民人居收支水平（元 / 年）

从数据来看，农民的生活水平提高速度也非常快速，年均增幅都在 10% 以上，不得不说在新经济形式下农村经济发展焕然一新。

农民人居收支水平（元 / 年）

3 ）居民消费

从上图来看，哈尔滨市这几年的社会零售品销售总额的增长基本是呈平稳增长的态势，年均增幅在 10% 左右，基本与国内生产总值的增长速度持平，表明哈尔滨市居民生活水平发展还是比较令人满意。

社会零售品销售总额增长图（亿元）

2008年消费结构

吃42. 3%

穿18. 5%

用36. 9%其它

2. 3%

2007年消费结构 其它2. 2%

用36. 3%

穿19. 0%

吃42. 5%

2006年消费结构

穿19. 0%

吃42. 6%

用36. 1%

其它2. 3%

2005年消费结构用35. 6%

其它2. 2%

吃43. 2%

穿19. 0%

以上这些特征表明，虽然哈尔滨市的经济有了一些发展，但仍处于温饱阶段，

居民的日常消费开支仍以食品为主，恩格尔系数较高。即使食品消费所占的比

例在缩小，但这个缩小的幅度还很缓慢。

从 2005~2008年哈尔滨市民的消费结构来看，最近几年哈尔滨市民的消费构成几乎都比较固定，特点是：·饮食消费占据了消费组成的半壁江山，但呈逐年略微下降的趋势·其余方面几乎没有变化

哈尔滨市民消费结构

3 、 总体规划2010 年城市实际居住人口规模将达到 394 万人，城市建设用地规模 365k ㎡； 2020 年城市实际居住人口规模 460 万人，城市建设用地规模 458k ㎡。城市空间总体规划发展格局特点为“ 12918” ，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构。

（ 1 ）以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架。（ 2 ）“一主五副”构筑城市公共中心。（ 3 ）形成“五大产业基地”。

1 ）、城市空间发展策略“ 北跃西扩、南延东优、中兴外联。”

2 ）、交通规划城市道路系统规划为“两轴四环十射”。两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街；四环：内环、二环、三环、公路环；十射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路，其中：二环路和新机场路为快速路。

2010 年完成“两轴四环十射”的江南岸城市道路系统骨架。主、次干道面积占城区总用地面积的 12.5%，人均占有道路面积 9.7平方米 / 人，机动车辆达到 51 万辆，按合理服务半径，布置社会公共停车场，社会公共停车场总面积达到 230 万平方米，干道线密度 2.1 公里 / 平方公里，铺装率为 100%。

地铁：轨道交通网络规划由 4 线 1 环共 5条线路和 2条支线构成，总长 143 公里，设 115座车站。

2009 年， 1号线———哈医大二院至哈尔滨南站已经开工建设，

3号线规划清滨路至汽轮机厂（蓝色线）； 2010—2013 年，建设 3号环线（绿色线）；其余的线路为远期建设线路（黄色线）。

综上所述，城市的总体规划和发展方向利于哈西新区的快速发展，

特别是地铁 1#线、西客站的开发建设，更有利于哈西新区房地产

市场的快速发展，带来更多的机遇与挑战。

房地产市场发展简述Real Estate Market Development Brief

1 、商品房市场（二级市场）1 ） 2004~2008 年基本数据

从上表可以看出， 2004年到 2008年哈尔滨房产市场发展较为活跃，各项指标都有明显增幅，其中销售额的增幅最快，表明在这期间房价经历了一次飞跃。随着 2005年国家对房地产的宏观调控，全国一线城市如北京、上海等地市场持续低迷，但哈尔滨整个市场由于处于上升态势，泡沫相对较低，故受波及程度轻微。

2 ）商品房均价走势

从上表可以看出，哈尔滨近几年房地产市场的迅猛发展， 2004 年至

2008 年每年涨幅每平方米都在 400 元以上，即使在 2008年初受到全球经

济危机和国内房地产下滑等因素仍然阻碍不了其增长的势头。

2 、二手房市场（三级市场）哈尔滨的三级市场（存量房市场）同样显示出较大的活力。从三级市场的房源来看，主要是来自于两方面。一类是抛出的次新房，另一类是地理位置较好，户型面积较小的老房子，这两类房源占据了三级市场的主流。可以看出，这两类房源前者由于次新房的品质和新房差不多，而后者因为地段和面积的关系，单价也是居高不下。据省城市社会经济调查队对二手楼市的专项调查显示，今年比去年同期二手房的房价上涨了 10%～ 30% ，目前哈尔滨市场上二手房的报价与新房相差无几；一些学区房的价格甚至高达五六千元，略低于市中心高档住宅区的价位。以上现象的出现，其主要原因是新建商品房面积普遍太大，一般都在建筑面积100 平方米以上，总价过高，超出了普通购买者所能承受的范围，消费者只能退而求其次，选择二手房。可以说正是目前商品房市场中低价位、中小户型住宅的短缺，使这部分购房需求转移到了二手房市场，带来了二手房交易的繁荣。”

3 、近期哈尔滨房产市场简述经历了去年一年的沉寂后，今年 6-9月，哈市商品房市场异常活跃，中低价位占市场成交主导地位，单价万元的豪宅呈增长势头。今年 6月，哈市市民求购住房的需求大幅上涨， 6月供求比达到 1： 0.84 ，创近两年来最高。 6月份，哈市商品住宅市场供应量为 30.23万㎡ ，环比增长为 39.13%；成交量 25.18万㎡ ，成交量明显增加，环比增长为 52.15%。成交均价达 5036.23元/㎡ ，成交总额 12.67亿元，环比增长分别为 4.58%及 38.02%。今年上半年，哈市商品房市场的新项目陆续开盘放量，促进了市场供应与成交表现。下半年楼市或继续走热。6月份，哈市商品住宅成交均价为 5036.23 元 / ㎡ ，环比增长 4.58%。

◎豪宅市场正在形成 在 6月份哈市商品住宅的成交中，单价万元以上商品住宅共成交面积 2148.83㎡ ，

成交总额 2773.95万元，占市场总成交的 2.19%。万元级成交单价仍然由道里区主导。江南万元与江北 8000 元以上单价是哈尔滨豪宅产品的顶级价位，虽然成交量占全部市场份额较小，但是其增长势头已经初现，哈尔滨豪宅市场正在形成。

◎ 4000-6000 元 / ㎡，中等价位是主流 6月哈市商品住宅成交仍然以中等价位 4000-6000元 /㎡为主。香坊区 4000元单价上下的成交量在各区之间表现最为耀眼。与 5月相比， 6月份哈市商品住宅成交均价总体略增 2.07%，除道外区、南岗区、香坊区成交均价均有所回落，其他各区则有不同程度的增长，其中道里区与松北区增长幅度明显。

◎民生住宅需求强劲 近期排在成交榜前五名的住宅，同时包含民生住宅、品质住宅、二环内及二环外项

目；既包含 4000元上下低价位项目，也包含 5000元以上的中高价项目。目前哈尔滨民生类房地产的需求格外强劲。

二、哈尔滨上半年房屋销售价格上涨 2%， 7-9月份房屋销售价格上涨 20% ，供不应求情况陡增，排队抢购的热销现象重新呈现

国家统计局哈尔滨调查队发布上半年哈尔滨市房地产价格走势情况，数据显示，上半年哈尔滨市房屋销售价格上涨 2%。◎高档高层涨幅高 调查显示，上半年各月房屋销售价格指数变动呈波浪式递进态势，波动幅度在 1 个百分点内。◎ 房价波动幅度缩小 数据显示，哈尔滨市二手房成交价格今年先于新建房企稳回升，同比上涨 5.8%，高于新建房 5.6 个百分点。从 1-6月份变动情况看，二手房与新建房价格波动幅度呈逐月缩小态势。

三、总结1 、政策红利恢复消费信心 受全球金融危机影响， 2008年哈尔滨市商品住宅销售比 2007年下降 24.5% 。为启动房地产市场，国家和哈尔滨市相继出台了一系列房地产惠民政策，使市民消费信心得以恢复，市民购房意愿明显增强。今年 1-5月份哈尔滨市商品住宅成交面积为127.3万平方米，比去年同期增长 12.3% 。

2 、刚性需求拉动房价上升 2009年市民购房意愿调查表明，结婚、拆迁、改善环境等自住型刚性需求是 84.7%

的人选择购房的主要动因。随着购房需求的释放，加之外地家庭来哈购房的增加，拉动新建房及二手房价格缓慢上升。

3 、总结： 成本增加推动房价上升 上半年，哈尔滨市建筑安装投资价格、开发前期费用等诸多因素增加了建筑成本，房价上升成必然趋势。此外，还有前期土地价格上涨的滞后影响，调查显示，目前哈尔滨市平均土地购置费占房屋成本的 30%左右，地价上涨是推动房价成本上升的关键所在。

购房行为分析 Purchase behavior analysis

1 、收入与消费分析家庭年总收入分析

从潜在购房者家庭年总收入构成来看，目前哈尔滨市潜在购房者的家庭年总收入基本呈正态分布，峰值出现在 4－ 5.9 万元段，占 21.2%，平均家庭月总收入在 4000元左右；其次是 3－ 3.9 万元段，占 18.0%，平均家庭月总收入接近 3000元，二者合计占 39.2%；其它潜在购房者年总收入较为集中的收入段为 2－ 2.9 万元和 6－ 7.9 万元，各占 13.9%和13.6%。

总体而言，哈尔滨市的购房者家庭有一定购买力，年收入与总房价的比值相对与上海，北京等地要更趋合理。随着哈尔滨市场房价的不断飙升，居住环境适宜、交通便利的郊区或新区产品将进一步受到市场的追捧。

2 、消费习惯分析

哈尔滨市城镇居民的人均收入水平与北方其他城市相差不多，人均年可支配收入约8000元，年储蓄在 1800元左右，年储蓄率在 22% 左右。哈尔滨人在衣着、餐饮、休闲等方面的消费较高，有别于传统的勤俭消费观念，哈尔滨人的虚荣性消费较强，且家庭储蓄额相对较低，这相对于购置房地产这样的大宗商品来说是相当不利的。

3 、房型需求分析根据住宅产品户型面积情况，我们将使用面积 60 平方米以下称为小户型，将在 60 平方

米－ 90 平方米为中户型， 100 平方米以上的为大户型。

【中小户型需求巨大】从哈尔滨 04至 08年户型销售比例看，市场主流仍是中小户型住宅，市场需求也以该户

型为主。特别是市中心区域生活配套齐全，交通便捷的小户型酒店式公寓更加得到消费

者的青睐．随着城市化进程的加快以及外地流动人口的增加，中青年和想落户哈尔滨市

的省内外市人口将逐渐成为购房的一股生力军，过渡性住房消费是他们住房消费的主要

特征，因此 60 平方米以下的中小户型必将出现持续热销的局面。

目前的哈尔滨，购房主力还是工薪族，其对中小户型的需求是最强烈的；提供性价比合

适的户型已成为楼盘制胜的重要法宝之一。受住宅价格的约束，多数购买者的期望购房

面积要求在 50 平米至 120 平米范围内，其中近 55% 的人选择 60 平米 -90 平米。

【大户型、高档住宅需求前景良好】该类物业价格一般在 80万元以上，有这份经济能力的本土消费者目前已基本完成了大户型置业；但由于哈尔滨是黑龙江省省会城市，吸引大批省内外市大批成功人士到哈尔滨置业定居。对哈尔滨同类物业调查分析，约 30% 的购房者来自省内外市。

4 、购房目的分析由于受国家宏观政策调控，投资行为所占比例有所下降。从潜在购房者购买

住房的目的来看，潜在购房者购房主要是为了自己居住， 70% 的潜在购房

者购房是服从于这一目的。给儿女使用的购房目的位列第二，占 16% ，二

者合计占到 86% 。这说明，总体来讲，哈尔滨的房市是由刚性需求支撑的。

值得关注的是，投资行为仅占 14% ，较去年有明显下降，一方面是由于政

府出台的炒房禁令行之有效，有力遏制了过度炒作；

另一方面也是由于

多数投资者认为目

前房价已达到一个

较高的高度，投资

获利空间减小、风

险加大，因而采取

了谨慎入市的态度。0. 00%

30. 00%

60. 00%

90. 00%

购房目的 70. 00% 16. 00% 14. 00%

自己居住 儿女使用 投资

5 、地区选择分析

据抽样调查分析结果，购房者在购买地区意向选择中，首选的还是传统上的老城区；

随着市政府制定计划，规划新区域大规模项目的陆续开发，生活居住配套日趋成熟

受到百姓喜爱，紧随其后，但由于老居住区，区域涵盖广，居住人口较多。按照习

惯，居民更愿意选择自己熟悉的环境居住；并且道里区、南岗口区是哈尔滨市商业

中心区，仍有一部分人们更愿意居住在繁华的闹市区。

小 结：

由此可见，哈尔滨市的商品房本市消费群大部分属于中等收入水平，其消费力水平一般，且购买物业的目的多为自住型，对价格的敏感度高。同时，该部分消费者的购房消费习惯尚不成熟，在购买过程中，以单套总价为主要考量点，出于购买能力的有限性，在房型、面积的选择上，消费者更加偏好房型设计的合理性，并不再一味的注重面积的大小。

哈尔滨哈西市场分析Hassi District Overview

一、哈西概况哈西新区地处哈尔滨市区西南部，是哈尔滨市南端的门户，是城市总体

规划中确定的城市新中心。规划用地范围北起康宁路，南到四环路，东起学

府路，西至京哈铁路线，总用地面积 43.18 平方公里。

黑龙江省最大的铁路货运编组站，哈南铁路编组站从新区中部东西向穿越，将哈

西新区分为南北两部分。北部用地 18.45 平方公里，南部用地 24.73 平方公里

（含哈南铁路编组站用地 1.17平方公里）。

哈西新区现状1 、自然条件。 哈西新区地势起伏较大，最高点海拔 180.1米，最低点海拔 140米，最大高差在 40米左右。何家沟两条支流分别从新区东部和西部穿过。

2 、科技资源。 哈西新区东侧毗邻我市大学科研区，拥有黑龙江大学、哈尔滨医科大学、哈尔滨理工大学、哈尔滨学院、黑龙江省政法干部学院、东方学院等 15所大专院校，以及哈尔滨林业机械研究所、国家工程力学研究所、黑龙江省农业科学院等 10 个省级以上科研院所，可为科技成果的孵化、中试和转化提供较强的技术支持。

3 、城市基础设施 。 域内主干道路学府路与 102 国道、京哈高速公路和城市三环路相连接，是我市重要的城市出入口。西侧有三条铁路专用线，中部有铁路编组站，可提供方便的铁路运输。地铁一号线沿新区东侧的学府路经过，将更加便捷地联系城市其它中心区域。新区北侧康宁路与哈尔滨市城市东西主轴西大直街和埃德蒙顿路相通，可直达商业中心与机场。工电路、哈西大街、学府四道街、长寿路、征仪路等十条骨干道路，为哈西新区的调整改造创造了基础条件。。

4. 产业基础。哈西新区内已建有哈西钢材批发市场、哈西服装面料城、学府书城、哈达果品批发市场、农业科技市场等一批大型专业市场；黑龙江大学软件园、国家数字测绘中心等信息产业基地的建设和华威、光宇、九洲等一批民营科技企业的壮大，对促进高新技术产业的发展起到积极支撑作用。教育产业发展迅速，大学大所向该区域集中和扩张发展的需求比较迫切，黑龙江东方学院已建成投入使用。

5. 开发建设。哈西新区的发展前景引起了社会各界的广泛关注，成为争相投资的热点地区，保利、地泰等开发公司纷纷进入，盛世桃园、颐和家园、鸿朗花园等新型居住区相继开工建设或投入使用。哈尔滨学院扩建工程、黑龙江大学科技园、黑龙江省信息人才培训基地、黑龙江地理信息产业园等扩张发展项目正在积极筹划中。

二、哈西新区发展定位与总体规划 哈西新区是哈尔滨市城市总体规划确定的四个城市副中心之一，规划目标是将

哈西地区建设成为具有世界先进水平、可持续发展、以新经济为特色、多元地

域文化为内涵、生活与就业平衡、环境与自然和谐的城市地区。其规划定位在

空间上保持与老区的联系，功能上与老区相互协调，充分利用该地区毗邻大学

科研院所的资源基础，发挥已有优势，推进传统工业进行产业置换，进而提升

城市功能和新区整体形象，将哈西地区建设成为以文化产业、教育产业、新技

术产业、运动休闲产业和商贸业为主体的、环境良好、适宜居住的绿色城市副

中心。

新区将具有以下功能：（ 1 ）文化艺术中心：通过完整可行的地区复兴计划，对哈西地区逐渐丧失竞争

力的工业遗产资源进行合理的功能置换、整合地区竞争力，发展文化产业，提升

城市北方文化名城的形象，使更新后的哈西地区成为工业城市复兴的典范。

（ 2 ）寒地生态展示中心：通过地区环境更新改善行动和寒地文化资源的整合与

创新，结合冬奥会主题，挖掘哈尔滨冬季文化内涵，构建可持续发展的寒地绿色

生态社区，使哈西新区成为寒地生态文明的重要展示窗口。

（ 3 ）运动休闲中心：通过冬季奥林匹克公园的建设，提升积极向上的人文精

神，强化区域的运动休闲形象。

（ 4 ）技术创新中心：通过新技术产业的发展，推动技术创新，推动新技术产

业的发展。

（ 5 ）教育中心：整合区域和周边教育设施，继续扩大区域高等教育优势，同

时发挥区域基础教育优势，整合资源，新建优质教育资源集中的基础教育中心，

提供完善的教育服务。

（ 6 ）服务中心：发展商贸业，现代服务业，强化区域作为西部中心的服务功

能。

三、哈西新区交通规划四环快速路起到屏蔽过境交通、减轻道路压力的作用。 80米宽主干道的学府路和三环

路，起到组织各部分用地布局的“骨架”要求的作用。新建和改善与哈西大街以西，西

北和西南的道路联系。自学府路进入哈西新区的 5 条主要道路都进行升级，以承载公共

交通和多种交通方式。道路系统有两个主要功能：首先，建立高效率的内部交通组织和

区域联系；其次，引导通向区域焦点的交通流。

以西部边缘椭圆形区（奥林匹克中心）为端点的放射性道路系统构成了北部区的道路格

局。从学府四道街延伸出的林荫大道，是东西向的主轴线，将哈西核心区分成两个几乎

对称的组团。两条相交的主路将组成北部区的道路骨架：（ 1 ）南北向哈西大街：北部区最主要的商业和商务大街，也是南北向联系的主要干道；（ 2 ）西向延伸的学府四道街：景观大道，举行各种文化活动的文化长廊。

四、哈西新区文化空间布局规划

文化已成为世界范围城市复兴的关键，哈西新区作为哈尔滨的老工业基地，有着

传统的工业文化和寒地文化，哈西新区规划借助奥运主题带来的文化整合现有资

源，弘扬地方文化，延续城市文脉，重塑地区精神，鼓励多元化的发展，将能创

造积极的区域文化体验。以自然、生态的环境，作为文化复兴的基底，更新老工

业基地，弘扬北方文化，形成文化复兴的三大主题。

主题一：寒地文化与冬季奥运。汇集并展示一些有价值的世界寒地文化和中国北方

独特的寒地文化，作为一个窗口宣传城市的文化，营销城市。结合冬季景观开展各

种冬季运动，包括传统的、现在的运动，使之形成一种冬季奥运文化以帮助城市的

申办。

主题二：工业遗产。保留部分有价值的工业建筑及设施作为一种工业遗迹，用艺术

的方法是至于现实环境有机融合，延续城市的肌理和文脉，保持城市的记忆。

主题三：生态文化。使用被动式的设计方法，营造一个符合自然循环规律的自然生

态系统。恢复被破坏了的环境，更新对环境不利的土地使用方式。形成一个具有示

范作用的生态场所，培育有发展前途的生态科技产业。

五、“十一五”期间主要预期目标——自兴街、哈西大街、学府四道街等 7 条原有道路拓宽改造及延伸工程，新

建绥化路、宁安路等 3 条城市次干道，形成哈西新区核心区东部网格状路网骨

架，完善与学府路等原有城市区域的交通联系；

—— 新建西安路、西山路、西宁路、奥林匹克大街等 10条城市干道及次干道

路，形成哈西新区核心区西部放射性路网格局，增强内部交通组织及跨区交通

联系；

—— 哈西新区南部生产制造业工业园区路网建设，完善新能源与新材料工业园

区内路网结构，达到为入园企业提供完善基础设施的目标；

—— 基础教育中心一期建设，第 69 中学等省、市基础教育名校入驻；

——启动冬奥中心及冬季奥林匹克公园等公共体育设施建设，同步建设完成全民健身中心；

——完成哈西大街两侧的企业改制、搬迁和净地，完成一工具厂家属区、新型建材家属区等平房区改造，在哈西新区核心区完成 200 万平方米生态住宅建设，同时启动商贸中心建设，完成行政中心一期工程建设；

——完成南部 20 万平方米生产制造业工业园区建设，制氧机厂搬迁企业、环保制氢公司搬迁企业等入驻；

——完成大型物流基地一期建设，钢材市场、粮食市场等进驻。

六、哈西客站２０１１年前竣工投入使用西客站地区将在主要区域建设 5条景观路、 7个特色公园，把哈西客站建设成

都市门户，西客站力争 2011 年前竣工投入使用。

哈尔滨西客站地区规划建设范围东起学府路，西至迎宾路和城乡路，南起四环

路，北至康宁路和车站街，总占地面积约 52.6 平方公里。将按照“以站为主、

站区联动、统筹兼顾、建设新城”的总体原则，构筑以交通枢纽、科技研发、

商贸物流、生态节能型住区为一体，基础设施完善、生态环境优良、产业布局

合理、服务功能配套的现代化城市新区。在空间布局上，以高速铁路为轴线，

西客站南北两侧区域的用地呈对称分布，形成“两心、三线、七片”的空间发

展结构。在交通系统上，以“一心、一廊、五纵、五横”为框架，构建分级有

序、功能明确、高效便捷的综合交通路网体系。在建筑风格上，以现代欧式风

格为主。在生态建设上，充分利用河道和道路绿化空间，在西客站主要区域建

设五条景观路，七个特色公园，形成“一片、两带、五路、七园”的绿化景观。

七、总结

哈西新区作为规划中的绿色城市副中心，将成为哈尔滨重要的区域之一，地理

位置优越，区域内名校汇聚，地铁的开工建设，哈西新客站亦即将开工建设，

基础设施建设将大大改善。哈西新区作为城市副中心的地位，对房地产市场的

发展有极大的促进作用，核心区将建设 200 万平方米的生态住宅。可见，对本

项目的开发建设机遇与挑战同时存在。

哈尔滨哈西竞争楼盘分析Hassi District Overview

一、综述近几年来，随着人们生活水平和对外来新鲜事物接受度的提高，多层住宅供应量的

萎缩，哈尔滨房地产市场上高层住宅慢慢被人们接受，并且出现高层住宅销售率高

于多层住宅的局面。如在销售回落的１月份，哈尔滨市房地产销售价格呈现出“高

层涨、多层降”的特点。 １月份，哈尔滨高层住宅涨幅高于多层住宅。在新建普

通住宅中，高层住宅价格比上年同期上涨０．３％，多层住宅价格比上年同期下降

２．８％，其他住宅价格比上年同期下降０．７％，高层住宅价格涨幅分别高于多

层住宅和其他住宅３．１个百分点和１个百分点。

二、竞争板块划分

三、主要竞品特性分析

1 、哈西主要竞品

※西典家园

物业类型：高层、小高层

物业特征：位于南岗区哈西学府四道街与哈西大街交

汇处，总建为 60多万平方米。社区整体定位为中低端板式高层住宅，绿化和社区未来配套都比较普通。整体风格不突出，不过该项目地理位置较好，南邻欧亚之窗公园，东临服装城学府路，占据哈西核心位置。

物业现状：项目共分五期开发，一期、二期、三期已在 08 年底进户。

去化情况：目前在售的为四期的 6 栋 17层板式高层，总量约为 800多套，全部为 30

—80 平方米的中小户型，销售率较高。售 价：均价为 5400元 /米（建筑面积）

※辰能·溪树庭院 物业类型：花园洋房、高层物业特征：哈西大街 117号，总建筑面积约为 55 万平

方米，该项目为哈西区域在建项目目前唯一一个具有退台式花园洋房和高层相结合的大型项目。小区内有 9000 平方米的会所，引进了著名的健身俱乐部，游泳馆、舞蹈室、乒乓球室、羽毛球馆、美容美体馆、茶室和酒吧等丰富的文化娱乐健身设施，还设立了幼儿教育中心、青少年活动中心及老年活动中心。

客 群：哈西区域中高收入的一、二次置业者营销主题：百年大树 世家公园营销卖点：园林景观、庭院、科技。营销方式：通过样板房的打造，体现体验式营销的优

势

物业特色：项目采用地源制冷系统、全置换式新风系统、天棚柔和式微辐射系统、建筑外围护结构优化系统、同层排水系统。

物业现状：已出外立面售 价：高层 6500 ，花园洋房 8500

※ 西城丽景物业类型：四幢高层物业特征：该项目位于哈西大街与武威路交口处三角地内，由黑龙江明达房地产开发公司开发，为 25

层 4 栋高层住宅组成。项目总建筑面积：74974.84 ㎡，总占地面积： 15294.00 ㎡，绿化率： 32% ，容积率： 4.26 ，停车位： 224 个。项目整体过于拥挤，采光存在一定问题，配套和绿化均一般。 物业现状： 全部结顶。

去化情况：目前大多数房源都已销售完毕，有很多为团购已进入尾盘销售，预计 09 年底交付。

售 价：尾房价格约 5000元 / ㎡左右。

营销方式：普通营销，现房销售。

※金域蓝城

物业类型：多层、高层物业特征：位于南岗区未来规划西客站地区哈西大街 1 号，总用地面积： 109717 ㎡。总

建筑面积： 409845.69 ㎡；容积率： 3.01 ；绿化率： 32% 。共规划 28栋楼，包

括 7 栋公寓、 9 栋 30层住宅、 7 栋多层住宅、 1 栋 25层星级酒店、 238米（ 3 栋

低层）步行商街、 1 栋幼儿园、 1000 ㎡城市广场及一座大型地下停车场。一期 A1 区

总套数： 1933套。项目分三期开发，一期开发 A 区 A1部分高品质大型纯居住区，有

1 栋 28层公寓、 6 栋 30层高层住宅、户型面积为 38~86 ㎡，其中， 47~56 ㎡占

33%， 60~70 ㎡占 7%， 70~86 ㎡以上各占 30%， 1000 ㎡城市广场、一座大

型地下停车场及部分底商。 B 区和 C 区分别规划为酒店商务区和高档公寓区。

物业特色：未来社区计划采用全封闭管理、人车分流设计，一卡通门禁系统、楼宇安全对讲

系统、闭路电视监控系统、窗磁报警系统、停车场出入管理系统等高标准智能安防等设

施。

物业现状：销售中心 9 月中旬开放。目前已发放 VIP卡 500张，可享受 9.8折优惠。

※ 博奥现代城物业类型：多层，高层物业特征：位于南岗区哈西大街与西昌路、武威路、

西宁街和西安路围合处，规划为 50 万

平方米现代化复合社区，占地面积约

18.36 万平方米（包括一条占地 2.38

万平方米的景观绿化带）规划总建筑面

积近 50 万平方米，紧邻未来哈尔滨西

客站、地铁一号线。配套有 3000多㎡

大型多功能会所，大型地下停车场、社

区底商、大型公建配套设施等，目前项

目仍处于拆迁阶段。

物业现状：项目处于仍拆迁阶段。

2 、 哈尔滨其它区域竞品◎道里区

项目名称

开发商 规 模物业类型

内部和周边配套设施目前在售产品面积、分类价格

其 他

爱建滨江国际社区四期

哈尔滨爱达投资

项目总建筑面积： 220 万平方米，住宅： 130 万平方米、写字楼： 20 万平方米、地上商服： 70 万平方米，地下商服： 30 平方米。四期涛园：总建筑面积近 70 万平方米。由浪琴水岸观江高层、海上星SOHO广场、盛世江南、艺品枫景、银钻翡翠、非常男女公寓等组团组成。

高层、公寓

世纪联华超市、百联商场、香格里拉大酒店、报业大厦、新东北影城、各银行配套设施齐全。

“盛世江南”均价约9000

元 / ㎡左右，“银钻翡翠”均价在7800

元 / ㎡左右。户型77~132~

262 ㎡。

壹江南金迈投资

项目规划：设计理念以“人是大宅设计的灵魂”为核心，本着尊重稀缺景观价值，通过空间的优化组合，凸显其“以人为大”的高端住宅品质，层高8 米礼宾大堂，一栋 5 层商服，一栋 32层高层组成。

高层

紧邻爱建社区得世纪联华超市、百联商场、香格里拉大酒店、报业大厦、新东北影城、各银行，周边生活配套齐全。

均价13000

元 / ㎡左右，户型面积132~262

平方米四款房型

一次性 97折

观江国际

黑龙江省高盛投资发展有限公司

项目总建筑面积约 24 万平方米，规划户数 :910户。由 2座 42层、 2 座 39层槽钢型板式超高层、 2 栋 4 层独立商服、 1 层社区会馆和整体地下2 层停车场组成

高层

社区会馆规划有音乐吧、健身中心、台球室、乒乓球室、阅览室、棋牌室。周边世纪联华超市、百联商场、香格里拉大酒店、新东北影城各银行

均价12000-13000 元㎡（建筑面积）户型使用69.87

系数约 1.5 ，户型面积范围 124—149㎡

东建金凯国际

黑龙江东健房地产

总建筑面积： 4.3 万方；以两栋 30层板式高层住宅为主，附 1-5/1-2 的商服，小区配建地下停车位、商服，小区庭院约 2000 平方米

高层临近爱建社区，周边商业配套发达，配套设施较全。

均价 7300元 -7400元 / ㎡，户型区间 31-138 平方米

紫金城哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司

总建筑面积 :36.8 万平方米，社区规模（住宅、酒店式公寓） :12栋板式高层围合而成 ,一期 6 栋景观：围合式坡地花园，主题景观、建筑园林等户型：充分考虑到居者需要，人性化全明设计。

高层医院、中小学、哈尔滨商业大学、大发市场、各大超市

高层起价约6500元 / ㎡（建筑面积），均价约7000 元左右户型使用面积 32~120方

系数约1.57

山水美地

哈尔滨市综合开发建设总公司

建筑面积： 41 万平方米，绿化率： 34% 容积率： 2.05 地上 110 个停车位、地下近700 个停车位

多层、高层

1.6 万平方米的大商业，近 2000 平方米的大型幼儿园，小区中心广场。大中小学校

暂未开盘，预计起价4500元—4600元 /㎡

系数 1.56

恒盛豪庭

哈尔滨阳光滨海置业公司

总建 56.8 万，一期占地面积 :6.3 万㎡，总建筑面积 :15.2 万㎡社区规模（住宅、酒店式公寓） : 一期罗马花园为 8 幢高层公寓(18、 24、 26、 28、 30层）住宅总建面积 :12 万方，得房率 :66%

高层西临湿地公园及体育主题公园，东临市最大的下沉式音乐广场及艺术博物馆

一期户型的设计从建面55—190 平方米不等

价格未定

远大都市明珠

黑龙江远大房地产开发有限公司

总建筑面积约 19 万平方米。社区总户数近 1590户，总居住人口将达到 4000余人。容积率 :2.39 ，绿化率 :31% 车位数 : 地上 554 个

高层 ;小高 ;

景观方面设计有浅池水系、绚丽花卉等多样的艺术小品，打造立体的、原生态的园区景观。医院，中学、各大超市

起价 5100元 / ㎡左右（建筑面积），均价5800元—6000元 / ㎡（建面）

目前一期基本售完，还有一栋楼近期开盘。二期时间没有确定。系数约 1.57

润园翡翠城

黑龙江省润园房地产开发有限公司

总建筑面积 :38 万方， 项目规划为欧陆风格的楼盘，由 12幢 32层和 2 幢 24层高层建筑组成。

高层

大型超市、商业街、幼儿园，融合了法国古典浪漫主义巴比伦庭院 , 观光电梯入户。 24小时智能化全封闭式管理

户型面积 29㎡ -116 ㎡的精巧尊贵小户到舒适阔绰的 3 房；

价格暂无

新大发国际广场

哈尔滨泰林房地产

建筑面积达到 25 万方。总户数 1200 ，一期主要以高层和多层住宅为主，二期将全面升级改造现有商业及仓储设施。

高层、多层

医院、各大超市、大中小学、各大银行

户型面积约46-89 ㎡；均价 6800—7000 元㎡ 系数约

1.57

◎南岗区

项目名称 开发商 规 模 建筑类别 内部和周边配套设施

目前在售产品面积、分类价

格

悦山国际华盟房地产开发有限

公司

总建筑面积 :43 万方。规划户数 :1674户；容积率 :5.5 ；绿化率 :31.5%

高层商业

公园、医院、中小学、超市各大银行，众多商业配套

户型 39-145 ㎡，均价 7000元 /㎡

盟科视界瑞达房地产开发有限

公司

总建筑面积 :30 万方，容 积 率 3.80 ，绿 化 率 45%

高层商业

公园、医院、中小学、超市、银行

户型 57-126 ㎡，均价 7000元 /㎡

金色莱茵华鸿房地产开发有限

公司

总建筑面积 20 万方。车位总数 :500 车位数 : 地下 500个 ;容积率 :4.02绿化率 :36% 高层 公园、超市、大中小学、医院、

各大银行

户型 83--189 ㎡，均价 9000元 / ㎡（建筑面积）

海富金棕榈

海富万通地产

绿化率 :35% 、总建筑面积 :300000 平方米

社区规模（住宅、酒店式公寓） :30 万平 11栋板式高层

住宅总建面积 :30 平方米

高层商业 公园、大中小学校 户型 30—

145 ㎡，价格暂未

定

华风海城湾

黑龙江华风房地产开发有限

公司

总建筑面积 :88 万平方米社区规模（住宅、酒店式公寓） : 一期四栋 30层高层，一栋１５层，二

期十八栋

高层商服 超市、众多商业配套

户型 64--129 ㎡

（套内建筑面积）

均价6800元 /㎡

◎ 道外区

项目名称

开发商 规 模

建筑类别

内部和周边配套设施

目前在售产品面积、分类价

格

好民居滨江新

城

好民居建设投资发展

总建筑面积 68 万平方米。可视对讲系统到闭路电视保安监控系统；一卡通门禁，从小区入口、单元入口到地下停车场。

高层公寓

社区内配有幼儿园、老年活动中心、社区医院以及三千多平米运动休闲俱乐部，包含乒乓球、羽毛球、壁球、运动器械；周边有超市、大中小学校、银行等商业。

户型 33~100

㎡

均价 6300

元 / ㎡左右

南极国际

南极新城置业

总建筑面积 52 万方。容积率 :4.9 ，绿化率 30% 规划包括：南极国际名优食品城、冷冻水产中心、茶文化中心。

高层

公园、超市、学校、医院健身中心、游泳馆等

户型 44--126

㎡，均价5800-

6000/ ㎡元左右

盟科上和城

哈尔滨盟科上河房地产开发有限公司

占地面积 :60074.4 平方米、总建筑面积 :217553 平方米

规划户数 :1897户、容积率 :3.63 、绿化率 :33%车位数 : 地上 620个 ; 地下 400

个 ;

高层超市、大中小学校、医院、银行、千禧太阳购物广场等

户型 30~127㎡

均价 5000元 / ㎡左右，基本清盘

荣耀上城

黑龙江宝宇房地产开发有限

公司

总建筑面积 :21 万方，容积率 :5.58 、绿化率 :32.56% 。

项目总计六栋住宅，其中 A 栋、B 栋、 C 栋为 31层板式高层， D 栋 8 层带电梯板式洋房，E 栋为 32层板式高层， F 栋为3 层、 6 层、 30层小户型公寓。

高层

会所规划 : 游泳池、健身、洗浴、乒乓球、台球、动感自行车、瑜伽、体操室、客房、休息大厅、餐饮、会客厅、图书室、音乐厅、网吧、棋牌室、儿童乐园等

户型 70—270㎡

已经清盘

◎香坊区（动力）

项目名称 开发商 规模 建筑

类别 内部和周边配套设施

目前在售产品面积、分类价格

祥和家园

隆祥房地产开发有限

公司

总建筑面积 13 万平方米；总户数 :845 、绿化率 :30% 。一期是由 5 栋多层组成，二期由三栋板式高层组成，三期无论从户型品质上还有立面效果上，都突显了项目的高品质生活，由三栋板式高层组成。

高层公寓

大中小学校、医院、银行、母亲广场、公园等

户型30~85㎡均价 4600元 /㎡

泰山领秀

泰山房地产综合开发有限责任公司

总建筑面积 :10 万方、容积率 :3.04 、绿化率 :50% 、景观面积： 2 万平方米。

高层 学校、医院、各大银行等

面积区间：35-75 ㎡，暂时没有价格

中北春城三期

黑龙江中北房地产开发集团有限公司

总建筑面积 :62 万方，规划户数 :2249户、容积率 :3.5 、车位数：地上 460 、地下 300 个。绿化率 :41%三期将分为四区相继开发，以 18层到26层不等的高层板式南北向楼宇为主。

高层IC卡入户系统、部分楼宇住宅电梯直达地下停车场、可视对讲三方联动等智能化设施、保安 24小时巡逻学校、医院、银行等生活配套

户型 24-100㎡均价 6800元 / ㎡左右

阳光绿景

黑龙江恒新房地产开发有限

公司

占地面积 4.3 万多平方米，总户数1602户容积率 :3.5 、绿化率 :40% 。共有 12栋板式 18层住宅组成

高层 公园、医院、各大超市等商业配套

户型 40--88㎡均价 4800元 / ㎡左右

四、 综合结论1 、 发展区位：本案地处哈西新区，该位置目前房地产开发项目较少。从地理位置和区域发展成熟度看，项目如果要拉升价格空间，必须提高档次，无论在产品的品质上、社区的环境上和物业管理服务上，均需树立哈西板块的新标高。2 、户型：在售高层住宅主力户型以三房两厅二卫的 50—135 平米以上为主。供

应较为合理。3 、品质：目前在售项目大多以开发中档品质住宅为主，其中也出现了一些带有异

域风情特色小区，开发商在提升产品品质上已有充分认识，高品质产品，特别是产品力的提升，将会成为下阶段房地产市场的竞争方向。销售情况随着品质高低而变化，品质越高销售越好。4 、价格：各楼盘的销售价格都与楼盘所处地段、楼盘品质、开发商品牌度等成正

比关系。价格攀升速度平稳，比较符合市场规律，但未来随着供应量放大，房价涨幅将趋缓，但会依然保持上升势头。5 、营销：营销模式单一，体验式营销较少。

五、市场总结现阶段哈尔滨房地产市场高层住宅接受程度已经大大提高，同时，随着社会的发展，高层住宅必将成为住宅市场的主力军，对本项目来说是一个重大的机遇点。但是，哈尔滨高层住宅项目供应量大幅增加，也激增了市场的竞争力。如何使本项目在哈西乃至哈尔滨房地产住宅市场中脱颖而出，成为我们要解决的重要问题。

PART 2

定 位 篇 Positioning chapter

项目基础分析Hassi District Overview

1 、 主要经济技术指标

用地面积 82940.4 平方米 总建筑面积 398720.56 平方米

建筑密度 31.69% 容积率 4.03

绿化率 39.89% 总户数 1760户（一期）

地上建筑面积 333830.36 平方米 地下建筑面积 64890.2 平方米

住宅面积 253398.45 平方米 停车数 1800

高层住宅面积 244250.91 平方米 宾馆面积 11119.68 平方米

商业面积 26328.71 平方米 写字楼面积 34724.4 平方米

其他配套设施面积 2316.72 平方米 健身中心面积 5942.4 平方米

2 、项目所处地理位置

3 、项目总平图

4 、户型配比表

5 、地块分析1 ）、 地理位置 项目位于哈尔滨市南岗区学府路 191号哈电影机厂厂区内，其西北侧是哈市大型文化主题公园欧亚之窗，在东北侧是东北名校哈尔滨年第一医科大学和哈市最大的医院哈尔滨市医科大学附属第二医院，南端紧邻的是宇翔大卖场和客车厂，北端紧邻哈药集团制药总厂、服装城、黑龙江大学。

宁安路西段现状 原有建筑

2 ）、交通网络

交通便利，学府路行车路线有 11 、 64 、 67 、 68 、 83 、 87、 104 、 106 、

114 、 203 、 209 、 343等二十余条公交线路经过服装城，车流量大。

3 ）、 金融银行哈尔滨商业银行、工商银行、农业银行、邮政储蓄、建设银行、中国银行。4 ）、教育文化哈尔滨学院、哈尔滨政法学院、哈医大、黑龙江大学、哈尔滨理工大学、黑龙江信息技术职业学院、哈尔滨投资专科学院、哈尔滨财经学校、哈尔滨经济干部管理学院、黑大附中、学府中学、 163 中、 69 联中、永久小学、学府书店、市图书馆。

5 ）购物配套：休闲购物欧亚之窗、哈西综合批发市场、国贸服装城、宇翔装饰材料大卖场、肯德基、德克士、中央红超市、乐买超市等

7）、工业企业：哈药集团制药总厂等。

6 ）、医疗保健： 211医院、医大二院、武警黄金医院、肿瘤医院等。

通过对项目条件及市场现状分析，我们认为：

本项目适合于开发

—— 中端价位、中高端品质全业态综合性楼盘

项目 SWOT分析Project SWOT Analysis

1 、 SWOT分析

针对项目的地块现状，结合哈西房地产市场的供应和需求分析，以及哈西的总体

规划对本项目所处区域的影响，对项目做出如下分析：

项目 SWOT分析矩阵

Strength 优势分析 Weakness劣势分析

S1 ：哈西总体规划中的核心区域S2 ：名校聚集区域哈尔滨学院、哈尔滨政法学院、哈医大、黑龙江大学、哈尔滨理工大学等学校聚集。S3 ：成熟的商业配套项目地处哈西大学城中心，新老城区结合处，交通方便，周边大型超市、医院、学校、银行等配套设施齐全。S4 ：历史传统文化、艺术价值、板块优势项目地块为原电影机场，具有历史意义，文化价值深远。S5 ：地铁大盘 距离 1# 地铁站仅 500米，便捷的交通，出行非常方便。

W1 ：周边环境污染哈药总厂附近，化学污染严重，空气中弥漫制药物的味道。W2 ：区域居住环境复杂原棚户区居住氛围的遗留，形成脏、乱、差的形象。项目地处新老城区结合处，周围建筑有些陈旧、还有部分民房，大多都在改建过程中。经商大多为外来人员，较复杂。W3 ：项目紧邻学府路主干道项目紧邻主干道，污染比较严重。

Opportunity机会分析 Threat威胁分析

O1 ：哈西新区的加速开发建设哈西新区的规划和加速建设，基础设施的快速提升。O2 ：品牌的塑造开发商的首个房地产项目，是品牌、口碑和形象的打造期，能够提高产品的市场期望值。O3 ：政府支持区域市场目前处于发展阶段，区域整体竞争力有助于项目更好的发挥。O4 ：客户对高层住宅接受度提高目标客户对高层住宅的接受程度比前几年大大提高，高层住宅销售量大大提升。

T1 ：政策调控和金融调息对项目影响T2 ：区域内住宅供应量庞大，竞争压力大T3 ：近几年价格快速上扬，透支了未来的价格空间

2 、Weakness劣势分析与对策W1 ：周边环境污染

思考分析：

哈药总厂紧临本案，容易给客户造成心里阴影。

对应策略：

在营销推广阶段，尽量规避此问题 ,实际销售时，引导客户立足长远，政府

已经开始大力推进工业企业“退二进三”策略，药总迁走只是时间问题，从

而消除客户心理障碍。

W2 ：区域居住环境复杂思考分析：在本案地块西、北侧的棚户区虽然在规划中均已被纳入动迁范围，但动迁的时间点却是一个未知数，区域的整体环境品质也因此而大受影响。对应策略：努力提升项目的内部环境品质，以弥补外部环境短期内的不足，同时考虑在项目的外围设置区间道路，道路两侧种植高大行道树，形成一个隔离屏障。

W3 ：项目紧邻学府路主干道思考分析：本案地块紧临城市主干道学府路，车流量巨大，灰尘、噪音污染严重。对应策略：使用三玻五腔断桥铝合金窗、双中空玻璃等先进技术，以阻隔噪音污染。

3 、 Threat威胁分析与对策T1 ：政策调控和金融调息对项目影响

思考分析：

反复的国家宏观调控在项目常达三年半的开发建设周期中有可能反复上演。

对应策略：

找准市场需求的刚性需求（自住需求），提高产品的性价比，以品质取胜。

T2 ：区域内住宅供应量庞大，竞争压力大思考分析：本案的竞争对手主要来自哈西板块，而哈西板块未来有约 200 万的开发体量。对应策略：准确的产品定位、寻求市场差异化，找准目标客户群，尽量避开与其他项目产生直接竞争的关系。

T3 ：近几年价格快速上扬，透支了未来的价格空间思考分析：近几年来涨幅高，房价快速上扬显然不够理性，房价持续的非理性上涨的结果就是透支未来的价格上涨空间。对应策略：理性判断未来市场价格的走势，产品设计在考虑满足居住需求、提升居住品质的前提下，努力控制总价，提高性价比，增强产品竞争力。

项目定位Project Locations

项目核心定位建议市场定位前应遵循的要点： A、跳出哈尔滨市现有市场竞争格局 B、打破现有的房地产一贯开发模式

市场定位建议：

中国·哈尔滨·首席 COSMO新都市综合体

COSMO ：城市综合体规划模式起源于上世纪的美国。洛克菲勒中心，这个被美国政府称为“国家历史地标”的世界最早的城市综合体，以它对城市生活形态的有效改善及对城市经济的有力推动成为建筑学和规划学中的经典。城市综合体是都市化进程中的创举 ,它的产生解决了一系列城市扩张所带来的负面影响，从而极大地提高城市居民的生活质量。

COSMO于建筑学角度，是多功能的复合体，生活、办公、购物、娱乐，生活方方面面的需要都可在步行极短的距离内完成，从此告别路途奔波之苦。以多形态、多空间的选择，有机的循环体系满足各类都市人群的生活需求，理性的建筑形态蕴含感性的生活方式，构筑多功能、高效率、丰富而统一的 24小时生活品质之城！

定位诠释

定位关键词：

都市、活力、发展、人文、和谐、购物、办公、娱乐、休闲、先进性 ......

COSMO综合体与 HOPSCA综合体

内容 COSMO综合体 HOPSCA综合体 备注

原意 是英文 COSMOPOLITAN的缩写，具有 "国际化、时尚化、都市化“的含义 .

由 HOTEL、 OFFICE、 PARK、 SHOPPINGMALL、 CONVENTION、APARTMENT构成。

起源 起源于上世纪的美国。洛克菲勒中心，这个被美国政府称为“国家历史地标”的世界最早的城市综合体。

20世纪 70年代法国拉德方斯 ,拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。

概念 COSMO于建筑学角度，是多功能的复合体，生活，办公，购物，娱乐，生活方方面面的需要都可在步行极短的距离内完成，从此告别路途奔波之苦。

HOPSCA 是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

关于 COSMO综合体与 HOPSCA综合体的定位思考

COSMO综合体与 HOPSCA综合体内容 COSMO综合体 HOPSCA综合体 备注

业态组合 生活，办公，购物，娱乐，生活方方面面，多形态、多空间的选择，有机的循环体系满足各类都市人群的生活需求

HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能

特征 强调生活便捷性；城市功能复合性、集约性；巨大的社会效应；都市功能平衡性

交通高可达性；建筑、人口高密度，集约性；建筑整体统一性；功能复合性；内部、外部联系完整性；巨大的社会效应

区别 主要解决了一系列城市扩张所带来的负面影响，从而极大地提高城市居民的生活质量。COSMO更加注重生活氛围的营造上。

它具备完整的街区特点，通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。HOPSCA更加注重业态的组合。

COSMO综合体与 HOPSCA综合体内容 COSMO综合体 HOPSCA综合体 备注

生活理念 COSMO倡导了一种充满活力的、和谐的，具有人文化的现代生活方式，能高效的平衡都市生活。

满足人们在生活上各种业态的需求，享受繁华、便捷的都市生活。

发展必然性

城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。COSMO曾对发达国家产生过深远影响，而在中国乃是未来潮流所向。

当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果，将居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能进行规划整合，实现城市土地集约经营效益；

中国发展典范

北京宏源公寓、南昌红谷凯旋、杭州原筑壹号

郑州方圆创世、北京海渔广场、华贸城、大连中心．裕景、上海绿洲雅宾利 .......

COSMO综合体与 HOPSCA综合体内容 COSMO综合体 HOPSCA综合体 备注

结论 单独从综合体的概念来说，并没有本质上的区别，都是指生活，办公，购物，娱乐等场所之间的配套互动，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。

但是， COSMO 在打造高效、便捷生活的同时，更加注重对生活时尚化、邻里和谐化、社区人文化的打造，体现了现代人时尚生活、乐观精神、富有责任感的意义。

HOPSCA更注重社区各种业态的搭配组合，追求业态组合的完善性，注重以街区特点打造项目，实现了与外部城市空间的有机结合，整合城市多种功能。HOPSCA更适合于超大社区的规划。

结合本项目的周边环境、项目体量、业态规划、城市居民认可度等，以及从项目推广概念的新颖度、引领性、前瞻性等方面，我公司认为：

项目整体定位

中国·哈尔滨·首席 COSMO新都市综合体

目标消费者分析Analysis of the target consumer

2 、本案目标消费人群目标客户群的确定是根据项目的市场定位和属地性质来确定的。确定目标客户群更容易在推广中把握准确方和向，提高销售。 （ 1 ）、 主力消费群描述◎目标消费群的来源1) 项目周边的各企事业单位等为主要目标客户群；2) 项目处于哈西新区板块内，区域内中高收入的一、二次置业者是本项目的主要目标客户群；市区内其它区域的中高收入的一、二次置业者是本项目的主要目标客户群。

1 、目标消费人群特征描述他们是【社会中坚力量】他们目前分散在社会各个阶层和各种职位之间，已成为社会的中坚力量，正在成为引领时代的主导力量。

◎目标群体的确定了解发现，确定本项目的购买客户群有相对实力，且注重居住环境，对同一物

业的其他客户也有要求。这些客户的来源主要包括以下几类：1) 企事业单位人员；2) 中高收入一、二次置业者；3) 本地区青年一代的自用型客户；4) 投资型客户。

◎ 客群属性1) 客群主要以哈尔滨地区为主，区域分布集中依次为哈西新区，南岗区，动

力区、道里区，道外区和香坊区2) 客群年龄： 30-50岁为主客群3) 客群学历：以大专以上为主4) 家庭结构：以青中年之家为主5) 行业特征：以私营企业主，中高层领导，公务员等经济收入较高的行业为

主6) 家庭收入：集中在 5-10 万， 10-15 万的客群比例也较大7) 购房看重要素：项目品质是购房的主要看重要素

（ 2 ）、 边缘客户群描述新哈尔滨人：受城市发展趋势的影响，选择到哈市定居，创业的人；

投资客户：资金实力雄厚，长期从事房产投资。主要以市区内投资、省内其

它城市投资客户为主。

PART 3

策 略 篇 Strategy chapter

营销策略应用Marketing Strategy Application

一、 总体营销思路根据项目的工程进度和哈尔滨市场的特性，将项目营销推广的总策略确定为：

概念推广、品质优先、样板展示、营销创新，全程奠定高附加值产品形象，树立项目高品质形象

在营销推广总策略的指导下，根据项目推广节奏，将策略分解如下：

前期充分铺垫和造势、借势推广、品质信息公开化、样板展示

引爆开盘

策略一：前期铺垫和造势ACTION1 ：通过户外广告、公交车广告、候车亭广告等长期媒介来发布项

目相关信息，积累客户；ACTION2 ：设立现场销售中心，推介和展示项目的高品质；

ACTION3 ：在报纸、电视、广播等大众媒介上发布有关项目的相关信息，

例如工程进度、招商信息等；ACTION4 ：建立品质优秀的项目网站，设置 BBS分主题社区论坛，并通过各种渠道推广网址信息；

策略二：借势推广ACTION1 ：在宣传推广上确立项目的哈西新区核心区；

ACTION2 ：利用项目的区位优势，运用户外导示系统和户外广告牌来截

流其他项目的客户；

ACTION3 ：及时收集哈西新区的建设信息及未来美好规划。

策略三：品质信息公开化ACTION1 ：工地开放日——邀请社会各界人士参观项目施工情况，并为施工质

量评分；

ACTION2 ：会所先期建设，作为现场销售中心，并专门开辟一角，陈列项目所

使用的建材，并标明各种建材的生产厂家、生产日期、性能指标等相关信息，以

显示发展商对项目品质的自信；

ACTION3 ：为小区内的各种植被都设计一个标牌，说明该植被的产地、生长习性、对人体健康的益处等信息；

ACTION4 ：公开销售价格，并及时而如实地公布项目的销售情况；

ACTION5 ：发展商总经理接待日——定期开展发展商接待日活动，现场为置业

者答疑，并及时解决问题；

ACTION6 ：包装项目的设计公司或主要设计师，将设计公司的辉煌业绩以及设

计师的设计理念传达给消费者。

策略四：样板展示引爆开盘ACTION2 ：在开盘周期间，举办以“ COSMO样板生活”等系列主题的活动；

ACTION3 ：在开盘周期间落订或签定认购合同的客户可以享受额外的优惠或

折扣。

策略五：其他

1) 开盘结合物业管理顾问公司签约仪式；（提高物业服务）

2) 与周边中学、幼儿园及大学建立战略合作伙伴；（增强教育配套）

3) 设立“置业会”及业主通讯杂志；（强化客户营销）

4) 在售楼部设立媒体沙龙俱乐部；（建立媒体营销）

5) 引入高科技智能化系统，打造新一代智能化家居。（凸现产品优势）

二、 入市时机与条件1 、 入市时机选择的要素1) 工程进度及形象工程进度与形象对销售的促进作用是非常直接的，房地产市场竞争的加剧，理性购买对此的要求是很大的，同时，由于预售条件的限制，亦需工程进度到一定程度。2) 销售期的连续新楼盘的推出过程有预热、升温和爆发几个阶段，一旦推出后，要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩，如果开盘后因较长假期而中断，势必会影响销售速度，造成广告投入的浪费。

3) 其他准备工作就绪

售楼处、形象墙、样板房、看楼通道等现场形象的完善，楼书、折页、海报等宣

传手段的准备就绪，销售文件、按揭手续、预售许可证等的办理，前期的客户积

累，等等后勤工作是开盘入市的良好基础。

4) 考虑相关楼盘的竞争

考虑到竞争楼盘的推广及面市时间，本项目各方面进度均不宜过迟，以免客户流

失严重，同时本案面市时间亦不可过早，避免造成市场调节的被动。

5) 项目与发展商对资金回笼的要求

考虑到项目成本的回收对项目利润和工程资金的影响，应在其他条件允许的范围

内尽早销售，回笼资金，以求项目利润的最大化与风险最小化的平衡。

2 、入市时机的选择考虑入市时机选择的各项要素、内部认购和开盘的基本条件，结合目前的工程进

度和竞争市场条件，认为：

本项目在 2009 年底公开亮相， 2010年 5 月内部认购， 2010年 8 月份正式开

盘。

二、 推广阶段划分根据以上总体营销战略的思路，将推广节奏划分以下几个阶段：

推广阶段 时间 工作目的

入市准备期 9 月 -10月 前期准备工作，项目形象设计方案确定

形象导入期 11月－ 2010年4月 树立市场形象，销售人员进场接受咨询，积累客户

内部认购期 2010年 5 月 第一批诚意客户定金收取

开盘 8 月 迅速占领市场，开盘、回款

热销期 9 月 - 最大化销售成果

备注： 2010年 7 月取得预售许可证

主题一

地铁站， 40 万平 COSMO 新都市综合体

传播渠道：户外、报纸、网络、电视、广播、公交、销售物料等时间： 2009 年 11~2010年 4月

入市准备期

以首席 COSMO新都市综合体概念面市，以 COSMO 的概念让市场猜想。

第一阶段

软文炒作

概念先入为主，炒热概念，形成市场影响力，聚拢市场关注

主题

COSMO新都市综合体现身东北 东北首个 COSMO新都市综合体落户冰城

金昌壹号产品新闻发布会

PR活动 :

活动时间： 10年 3月末或 4月初

活动地点：市内五星级酒店

邀请对象：政府官员、新闻媒体、业内专家等

活动内容：

1. 东北首个 COSMO新都市综合体落户哈尔滨新闻发布会；

2.金昌壹号项目整体规划理念新闻发布会。

经过一段时间的客户积累后，进行内部认购仪式。可结合产品推介会来进行。

第二阶段 内部认购

主题

金昌壹号 VIP卡限量申领

传播渠道：户外、报纸、网络、电视、广播、形象楼书、产品说明会时间： 2010年 7月

金昌壹号 COSMO新品说明鉴赏会

PR 活动：

活动时间： 10年 7月活动地点：星级酒店邀请对象：政府官员、新闻媒体、业内专家、诚意客户等活动内容：1.金昌壹号产品鉴赏会；2. 专业建筑师、业界专家点评讲解 COSMO综合体特色；

对前期意向客户进行集中释放，树立项目良好的市场口碑和品牌形象。

第三阶段 开盘

主题：

金昌壹号首映暨 COSMO 体验

传播渠道：户外、报纸、电视、广播、网络、开盘现场包装时间： 2010年 8月

金昌壹号首映仪式暨 COSMO体验

PR 活动：

活动时间： 10年 8月

活动地点：星级酒店或销售现场

邀请对象：政府官员、新闻媒体、诚意客户等

活动内容：

1.金昌壹号一期产品选房活动；

2 、可结合冷餐等形式进行。

品牌推广建议Advertising development proposal

广告形象主题

地铁站·40 万平 COSMO新都市综合体

销售中心现场包装建议

通过售楼接待中心的良好形象包装和内部温馨、高贵的氛围营造、外部大气、

显眼的包装，树立项目良好的形象，彰显项目高品质感，强化客户的购买信

心：

◎销售中心装修

◎现场形象包装

◎现场气氛营造

◎现场人员包装

◎现场形象包装

形象墙

接待台

导视系统

警示条

门头

◎现场气氛营造

导示牌

路旗

广告牌

◎现场人员包装

人员服装统一

现场胸章佩戴

推广媒介优化组合建议

在推广渠道的选择上，将采用多种媒介优化组合的方式，使目标

客户群的认知途径得到有效互补，以迅速提升项目的市场认知度

和形象：

◎户外广告

◎纸媒广告

◎网络广告

◎电视广播

◎直投媒体

◎公交车体

推广媒介优化组合暨媒体价格参考媒介形式 媒体参考 价格参考 备注

户外广告

沿学府路北起哈达南至福顺尚都路两侧路灯杆

项目学府路前过街天桥两侧广告牌

学府路与保健路交汇处，医大二院斜对面楼顶位置

南岗区与动力经济商业中心位置

南岗区中心红博广场转盘道、北方剧场楼顶、国际饭店

纸媒广告新晚报

生活报

哈尔滨日报

沿学府路北起哈达市场南至福顺尚都路两侧路灯杆；学府路过街天桥两侧广告牌

该路灯杆建议优先选择学府路慢车道与快车道之间两侧的位置（人行道的大树有遮挡，不考虑），该位置比较明显，开车经过的都能看到，建议制作为刀旗和灯箱。如果考虑到费用等因素，最少也要选择从本地块电影机位置到学府三道街附近。（设置时间建议为 2 年）

路灯刀旗或灯箱电影机附近过街天桥广告牌

学府路与保健路交汇处，医大二院斜对面楼顶位置广告牌

该位置为学府路与保健路交汇处，此位置车流和人流都较多，而且距离本项目比较近，楼顶非常醒目，设置较大的广告牌较好。（设置时间建议为 1--2年）

学府路与保健路交汇处，医大二院斜对面楼顶位置巨幅广告牌

南岗区与动力经济商业中心位置楼顶广告牌

该位置首选为乐松广场转盘道附近，动力松雷购物中心楼顶巨幅广告牌，该位置非常醒目受众面广，从动力区（香坊区）三大动力路和哈平路自西至东行驶都能看到，本身乐松广场、家乐福附近也是最为繁华的商业中心，具有人流多车流多特点。因此建议动力松雷楼顶广告牌优先考虑。使用时间建议 2 年。

乐松广场转盘道附近，动力松雷购物中心楼顶巨幅广告牌

南岗区商业中心建议优先考虑红博广场转盘道、北方剧场楼顶、国际饭店旁等位置

该位置是哈尔滨最繁华的商业中心位置，人流和车流密度最大，也是中高收入阶层经常出入的主商业区。具有传播广、收效快等特点。建议使用时限 2 年。

红博广 场转盘道北方剧场楼顶广告牌

红博广场转盘道电力大楼楼顶广告牌

红博广 场转盘道、国际饭店旁广告牌

以下是建议次选位置西大直街东起和兴路西至学府路路段两侧路灯

西大直街和兴路至电表厂路段路灯杆

哈 平路过街天桥广告牌

省政府转盘道附近楼顶广告牌

文 昌桥上单立柱广告牌

推广媒介优化组合暨媒体价格参考广电广告 交通广播 根据时段及时长而定

小盛选房 根据时段及时长而定都市房苑 根据时段及时长而定

直投广告 邮递直投

杂志直投公交车体 根据线路而定短信发送、网络媒体

以上媒介将对发行效果进行及时的跟踪、评估，并将适时的进行媒介组合的优

化调整，达成效果的最大化、成本最小化。

销售物料组合建议

依据实际应用的需要，进行相关 VI延展方面的制作，树立项目良

好形象；以不同的物料组合，展示项目产品和核心卖点；根据不

同营销活动的需要，制作相关活动物料和活动礼品：

◎包装物料

◎宣传物料

◎SP活动礼品

◎包装物料名片信封信纸便签纸杯胸牌门牌光盘档案袋手提袋VIP卡样板间提示牌样板房户型牌

◎宣传物料折页

海报

DM派单

户型单张

楼书

会员章程

◎SP 活动礼品烟灰缸钥匙扣雨伞文化衫帽子

营销推广费用预算

根据市场规律，项目宣传推广费用为总销售额的 1%~2%。

本案作为 40万平的中等规模性盘，其营销推广费用应占总销售额的 0.8%左右，本

案预计总销售额 25亿元，即按照 0.8%的营销推广费用计算，项目全程营销

推广费用约为 1600万元（ 25亿元 X 80% X 0.8% = 1600万元）（本营

销推广费用不含销售中心、样板间等装修费用）

备注：此营销推广费用不含商业部分。

金昌壹号全程营销推广费用预算表媒体形式 预算比例 费用预算 预算额 备注户外广告 40% 40% X 1600万元 640万元

此部

分费

用不

含商

业部

分

纸媒媒体 25% 25% X 1600万元 400万元

广电媒体 3% 3.0% X 1600万元 48万元

直投媒体 1.5% 1.5% X 1600万元 24万元

短信媒体 0.5% 0.5% X 1600万元 8 万元

其余媒体 10% 10% X 1600万元 160万元

物料印刷 5% 5.0% X 1600万元 80万元

售楼处包装 1% 1.0% X 1600万元 16万元

SP活动及礼品 6% 6.0% X 1600万元 96万元

不可预知费用 % 8.0% X 1600万元 128万元

总计： 1600 万元

金昌壹号年度营销推广费用预算表年度 媒介 预算比例 预算额 备注

2009 年 10月 ~2009 年 12月 户外、印刷物料、售楼处包装

10% 160 此部

分费

用不

含商

业部

分

2010年 1月 ~2010年 12月 纸媒、广电、直投、短信、P活动等

30% 480

2011年 1月 ~2011年 12月 户外、印刷物料、售楼处包装、纸媒、广电、直投、短信、 P活动等

35% 560

2012年 1月 ~2012年 12月 纸媒、广电、直投、短信、P活动等

15% 240

总计： 1600万元 灵活调配费用： 10% X 1600万元 =160万元

形象传播Image Communication

LOGO释义：LOGO整体创意源于案名“金昌壹号”“金昌地产”，通过将“昌”字进行创意，形成“壹”，同时也是楼的形状，将项目案名及地产属性体现得淋漓尽致。LOGO结合项目简约、现代的建筑风格，对 LOGO进行色彩的变化，更具质感，彰显项目的高品质。结合对“金昌壹号”进行字体的变化，与 LOGO完美融合，形成一体。由“昌”字演变而来的“壹”，也可以看做由两个“曰”和“昌”组合而成，也即“日昇昌”，寓意着日日昌盛祥瑞，兴盛康乐，并将“日”“昌”进行线条的质感变化，形成飘带的感觉，寓意着生活、事业蒸蒸日上和积极向上的生活姿态。案名及 LOGO与项目定位“首席” COSMO综合体相吻合，易于树立项目高品质形象，同时， LOGO整体简洁、大气，便于后期的推广和传播。

资料链接》》》“日昇昌”也是我国清代首创的票号第一家，誉为“天下第一号”，在此工作、生活之人，需经过有身份的士绅介绍，因此，也被认为是一件很荣耀的事。

金昌壹号 LOGO 标准使用法

金昌壹号标准色及辅助色使用

延展方案二

PART 4

项 目 篇 Positioning chapter

产品业态组合建议 Products Development proposal

根据项目市场定位，作为哈尔滨首席 COSMO新都市综合体，项目在业态的布局和搭

配上，充分诠释出 COSMO综合体的核心概念，将居住、办公、购物、公寓、会所等

产品形态和谐搭配，体现出城市功能的复合性，以多形态、多空间的选择，有机的循

环体系满足各类都市人群的生活需求。

COSMO综合体业态组合

1 、品质高层

品质高层将是本案的主要业态规划，同时也将是本案的主要产品类型。

品质高层针对目标群较广，将通过户型等相关设计，打造出先进的舒适性产品，并通过产品的规划，使之成为哈尔滨的创新性产品，引领哈尔滨高层居住像新时代迈进。

因此，高层全明户型、空中花园的打造，将使得项目高层产品超越其余竞争项目，成为创新型、乃至独创产品。

高层全明户型、空中花园

2 、风尚公寓

风尚公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，具有“自用 "和“投资 "两大功效，但

其本质仍然是小户型精装住宅。

风尚小户型公寓全家居式公寓空间，具有居家的格局和良好的居住功能，厅、卧室、

厨房和卫生间，可实行订单式精装修，打造比较个人化的环境和家居化布局。再加上

提供酒店式家居服务，以提升项目的品质和形象。

与 2000年以前毛坯房盛行相反，公寓已经得到越来越多购房者的认可，以万科为代

表的公寓型产品已经走向成熟。

风尚公寓吸引懒人和忙人由于风尚公寓具有“自用”和”投资”两大功效，与传统的住宅相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加人性化。吸收了传统住宅与精装公寓的长处，因此，备受投资人士以及年轻人士的青睐。

而作为本案来说，由于项目地处哈医大二院和周边众多大学附近，且项目地块缺少高品质的小户型公寓，因此，将为本案提供难得的机会，以打造以投资型为主的小户型风尚公寓。

小户型风尚公寓

3 、商务酒店（写字楼）

根据不同的商务人群层次提供的有针对性的服务。商务酒店具备了品位、舒适、时

尚，含有许多资讯等元素。

商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店。与度假者相比，商务客对于

酒店的选择更挑剔，但同时也愿意为服务支付高价格。度假者希望的是在酒店找到

家的感觉，追求的是“宾至如归”，而对于日理万机的商务客来说，酒店还要有宴

会厅、会议室和商务中心。

参考品牌： JW万豪酒店

商务酒店为社区引入酒店式物业服务提供支持与传统的物业相比，酒店式物业更加深得业主的青睐，借鉴豪华酒店的服务及

管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务、 24

小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。酒店式服务融合了酒店式星级服务和家庭

式温馨服务，服务内容更多，更加人性化。

商务大酒店

4 、都市主题会所

以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。随着社会的发展

和人民生活水平的提高，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时尚。在这种大

环境下，会所已成为众人所关注的热点。

社区会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全

性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

本案会所（俱乐部）建议

1 ） 建议在绿色标注处为社区配套会

所，此处如做商业，利用率不高。

2 ）可做两大主题会所。即运动主题会

所 和文化主题会所。

◎运动主题会所：图书室、棋牌室、

健身房、乒乓球室或桌球室等。

◎文化主题会所。

主题会所建议

5 、商业配套

社区配套商业策划从主要城市及区域规划、项目及其周边居民 /企业需求、本区域商

业供应等角度出发，着重在于确定配套商业的体量 / 业态规划，以最大满足项目及其

周边居民 /企业日常生活 / 商务消费为目标。

在充分的市场调研基础上，考虑消费人群、入住周期等，在地块内确定配置的最合

理商业体量、推荐引入的业种业态，避免过多商业投入，导致无效投资。

本案商业配套规划发展建议

根据项目位置、周边区域商业现状，以及区域未来发展配套需求，建议规划进行以下商服： 示意图→

按照位置划分可以将学府路商服（以下简称 A 商服）和宁安北路商服（以下简称 B 商服）及 C 栋商服（以下简称 C 商服）分别划分为不同类型的经营业态。 A 商服（楼顶无住宅）位于学府路一侧（前面有原有高层遮挡），根据 A\B\C\D 商服的位置规划为四个区域， A 商服规划为非扰民商业区， B商服规划为多功能商业区， C 商服规划为大中型商业区， D 栋商服可以按照正常的规划设计。

A商服

B商服C商服

D商服

学府路项目周边商业调查分析

调查日期： 2009年 9 月 24日至 9 月 26日；调查范围：北起学府路服装城，南至学府路电影机厂道路两侧；调查对象：抽样调查沿街商业业主、工商户；调查执行：金昌壹号销售部调查目的：通过对本区域商业业主走访调查，进行调查问卷的填写，汇总数据初步得出该 区域主要商业及业主未来投资心态和投资意愿等信息，从而为本项目未来商业 定位规划提供参考，以降低开发商未来营销风险。规划设计合理，符合未来客 户群体的商业产品，从而完成良好的销售业绩。调查问卷数量： 200份

商业调查问卷主要数据图分析

0. 00%

10. 00%

20. 00%

30. 00%

40. 00%

50. 00%

年龄划分 9. 00% 19. 00% 30. 00% 11. 50% 0. 15 0. 155 0

2万 2 -5万万

5 -10万万

20 -万50万

50 -万100万

100 -万200万

200万以上0. 00%

10. 00%

20. 00%

30. 00%

40. 00%

50. 00%

年龄划分 5. 50% 36. 50% 32. 00% 26. 00% 0. 00%

25以下 26 -35岁 岁 35 -45岁 岁 46 -60岁 岁 60岁以上

被调查者年龄划分被调查者年龄划分 未来计划投入资金统计未来计划投入资金统计

0. 00%

10. 00%

20. 00%

30. 00%

40. 00%

50. 00%

面积划分 43. 50% 43. 00% 13. 00% 0. 50%50 —80㎡ ㎡ 80 —100㎡ ㎡ 100 —200㎡ ㎡ 200㎡以上

未来想购买商服面积范围统计未来想购买商服面积范围统计

0. 00%

10. 00%

20. 00%

30. 00%

40. 00%

50. 00%

商服形式 59. 00% 18. 00% 1. 50% 21. 50%

临街一层 一拖二商服 一拖三商服 室内摊床或室内商铺

感兴趣商服的格局形式感兴趣商服的格局形式

调查问卷初步结论

目前周边经营的业主对面积较小商服普遍兴趣浓厚，对于面积超过 100 平方米（使用面积）的商服普遍觉得总价较难以承受，中小经营业主比较多是目前哈西和学府路商业的主要特点。

有意向购买商服客户群，对于商服总价多为 50万 --100万以下大多数能接受，对于总价达到100万以上或者更高的商服普遍感觉无法承担。对 50 平方米以下的小商铺或者小商服比较认可和欢迎，有较高的需求度。

学府路此路段商业多为租赁经营，租金根据面积大多为 3—10万元 /年不等，采用租赁的消费群体大多数未来有选择贷款购买商服的想法。

对于电影机厂区域未来比较看好，但目前还难以决定是否肯定能购买，多表示只要价格合理，面积适中可以考虑购买或租赁。主要希望能够提供有特色和符合期待面积的小型商服。

未来对于地铁通车后的商服带动比较看好，希望多采用小面积商铺来进行规划设计，多考虑未来客户的承受能力。对于一拖二或者以上形式商业担心投资风险，很多希望社区建成后考察后再考虑过来投资或者经营。

对于电影机厂区域商业氛围不太认可，普遍喜欢服装城和大学城、医大二院周边。对于本项目区域商业认可度低，对于以前宇翔大卖场经营较差负面方面有一定的心理影响。

对于本项目商服区分的定位建议

A商服两层总使用面积约 6300㎡，进深约 27米，总开间约 117㎡，面积较大，不适于一拖二式的独立商服销售。建议改 A商服规划设计为每层中间有走廊，将商铺分割为东向和西向，东向 9米开间一个，西向朝向社区院内 4.5米开间进行分割，每层配备公用的卫生间。最终定位为优先满足社区和周边生活的配套型商业定位。从而化解原设计面积过大等劣势。面积控制在东朝向为每层单套约为 108㎡，西向朝向社区内的约为 54㎡。下图↓

长约 117米

开间约 9 米

A 商服经营模式范围

服装养护、干洗店； 专业擦鞋店； 熟食副食店、连锁食品店； 蛋糕店； 宠物用品、宠物医院； 复印、打字服务社； 综合缴费服务部； 影音租赁社； 24小时便利店； 美容美发； 小型餐饮店； 诊所； 幼儿园；

一层建议经营门类

A 商服经营模式范围

肉类店铺； 蔬菜水果店； 海鲜水产品店； 粮油店； 干调店； 面食类； 副食品区； 服装、家纺类店铺； 日用商品类店铺； 建材、装饰材料店； 饮料茶叶店； 布艺床上用品； 医药保健品店；

二层建议经营门类

A 商服未来格局综合考虑建议

考虑到未来会有一部分客户需求一拖二商服，所以建议设计和施工时综合考虑此因素。如是否可以将朝东商服一层与二层之间预留楼梯孔洞，每层独立办理产权，如果客户需要一拖二，那可以分别买入上下两套。如果只想要楼上两套，楼下一套也可以自由购买。此种设计和产权设定，未来能起到灵活满足客户选择上的自由性需求。也是销售商服风险降低。

B 商服未来定位规划建议

方案一：根据距离医大二院较近的地理优势，设计定位为医疗器械药品批发零售广场。整合哈尔滨现有的道外区靖宇街、哈站前医疗器械和医药业态，设计合理的面积（不需要太大面积，一般在 50 —㎡ 200㎡之间）。提供良好的经营环境，打造成为学府路周边最大的此类行业的综合广场，医大二周边本身就有哈药药品超市等众多药房，总体是比较分散的。且医疗器械类品种不齐全， B 商服定位优势是充分利用医大二院地理优势和充裕的患者资源。格局设计可以一层为面积稍大， 100㎡ --200㎡之间，二层采用 50㎡

—

100㎡之间设计。

方案二：利用学府路丰富的学校学生资源，可规划定位为大型文教用品批发交易中心。学府路学校大约不下十几所，仅黑龙江大学、理工大学等学生资源非常丰富，预计有近十几万的学生需要经常外出购买文教用品，鉴于未来服装城的部分改造（原有的文教批发摊位受到影响），本项目可以借此打造综合文教批发兼零售的大型综合市场。吸引哈市道外景阳街文教市场、道里曼哈顿文教、学府路服装城等原有经营业主前来入住购买。面积设计为多以中小面积为主的经营格局，总价较低，客户购此类商服和铺位压力不大。

B 商服未来定位规划建议

方案三：学府路名校林立，为哈尔滨最大的学府区域，这里成为培养人才的摇篮，借助这里浓厚的文化氛围，在这里建立一个一站式教育基地，可以在哈市一鸣惊人。该模式为一站式整合国内和本市的各个教育机构资源，最低限度的降低了以往家长苦于在各个培训机构和补习班奔波之苦，也开创了全新的高效率教育模式。

B 商服未来定位规划建议

一站式教育基地经营模式为：早教中心：面对孕妇及新生儿妈妈，从胎教开始，实行早教训练，学龄对象 0—2岁。双语幼儿园：为学前班，基础教育，学龄对象 2—6岁。学生课外辅导班：面对小学生、中学生、高中生，以课外辅导为主，学龄对象 6—18岁。特长班：面对学生，以音、体、美科为主，小语种和武术、跆拳道班、舞蹈班都可以设立其中， 学龄对象： 6—40岁（可以涵盖成人班）成人教育：可以开设成人再教育班、 EMBA、MBA班，为许多成人开设夜大或周末学习班，成为 继续教育基地。中、老年大学：面对中老年人，开设美术、武术、跆拳道、音乐、舞蹈、瑜伽等科目，是中老年 人生活丰富多彩。

C 商服未来格局综合考虑建议

该商服紧邻学府路，规划为 4 层大型商业，根据项目周边无大型商业体的现状，未来建议优先考虑大型商业经营，如本市知名的大型超市“家乐福、沃尔玛、大润发、好又多、华联等”，根据此格局特点应提前与几家超市

进行沟通，可以预先按照对方要求进行改良和设计。该商服应配备有齐全的内部配套设施，如独立一层的餐饮区、休闲区等。

D 商服未来格局综合考虑建议

D 商服门前未来将规划为宁安路，也属于通往哈西及环线的重要通道，因此只建议原设计单套面积过大，改为使用面积 157㎡ -341㎡，较之原来设计的 312㎡ --475㎡化解了较大的销售风险。下图为原来设计图纸方案一套分为两套，最小开间为 5.5米左右。图↓

产品景观发展建议 Landscape development proposal

一、 硬件建议1 、 景观◎下沉式采光地下室（车库）建议

传统的地下车库往往会给人带来阴暗潮湿的感觉，下沉式采光地下室结合绿化采光井解决了这一问题。充分利用小区绿化带地下空间设置车库，可以在下沉位置种植草坪、鲜花和小型树苗，从而使车库完全居于绿化带之下，车库下沉后可完全将自然光线导入地下，中间会有气流的贯通作用，把潮湿空气和尾气排出，不仅解决了地下车库的采光问题，同时下沉式地下采光空间也可以成为项目的一道风景。车库表面绿化能与周边绿化带完全融为一体。充分利用绿化带地下空间改造或兴建的新型式车库，目前国内尚未普遍采用。该类车库设计新颖、独特、巧妙，且实用性强！

◎ 保留电影机厂工业元素在哈西新区的总体规划中提到“工业复兴”，即保留有历史意义的工业遗迹。

同时，电影机厂具有浓厚的艺术气息，因此建议保留代表电影机厂的工业元素。

◎在中心景观区域设置电影文化景观小品 .

◎其余景观建议 .

建筑立面建议

Facades by the proposed

外立面建议

外立面建议现代建筑风格，如图所示：

产品高科技附加值建议

High-tech use of the proposed

申请国家康居住宅示范工程

65%/75%建筑节能

太阳能热水系统采用集中集热水箱入户的方式

24小时户式中央新风系统

卫生间采用同层排水

技术和产品生化垃圾处理系统

供热系统节能技术分户循环分户计量分室控温

标准化整体厨房卫生间技术

厨房 BPS-M型复合式住垂直集中排烟系统

65%/75%建筑节能

建筑保温节能系统国家康居住宅示范工程

24小时户式中央新风系统

国家康居住宅示范工程

标准化整体厨房卫生间技术

国家康居住宅示范工程

隔音降噪系统

隔音降噪系统

国家康居住宅示范工程

恒温采暖控制系统

• 在散热器进口安装散热器恒温阀，每个房间每组散热器配置一个恒温阀，散热器恒温阀通过内置感温包感知室内温度，控制散热器进水流量，从而达到分室控温节能舒适的目的。

• 恒温阀功能特点• K型恒头可使室温在 6-26℃ 范围内调节• 恒温头内置液体感温包 ,控制稳定 ,执行力强• 阀门内置的温控阀芯由双层 EPDM密封圈密封 ,确保阀芯在无水状态下工作 ,防止泄露 ,堵塞和腐蚀

• 温控阀芯内置超强复位弹簧 ,防止阀门在长期关闭后发生阻塞

• 阀体由炮铜精致铸造而成 , 含铜量 83%, 高耐腐蚀 ,阻力小噪音低

• 阀芯可带压更换 ,便于维护• 阀体配有活接头 ,球面硬密封方式密封 ,精度高 ,可靠

性高• 恒温头配有温度限位装置 , 且印有温度设定说明 ,便于

用户使用

国家康居住宅示范工程

热计量电子式分配表

• 技术性能特点• 选用欧洲进口电子式热分配表 ,由对应于暖气片的传感器和对应于室温的传感器及处理器组成 ,两个传感器之间的温度差与暖气散热的热量成正比 .暖气开的越长 ,阀门开的越大 ,消耗的热量就越多 . 热分配表储存与显示的数值就越高 .

• 性能特点 : 1) 对整体耗热费用按各家使用量进行合理分摊 ,体

现公平 ; 2) 内置长效电池 ,使其寿命可达十年以上 ,中间不必校准和维护 ;

3)德国进口产品质量可靠 ;

国家康居住宅示范工程

分室控温系统

• 是对单个房间进行温度控制的多功能温

控单元 , 它安装在单个房间内 ,与房间

内地暖回路的同水管相连接 ,整个温控

盒嵌入式安装的房间的墙体上 ,外型美

观 ,易于调节 .分室控温可实现每个房

间的独立温度控制 , 配置 K型恒温头可

使室温在 6-28范围内调节 ,大大提高

室内舒适度和调控的灵活性 ,恒温头内

置液体感温包 ,控制稳定 ,执行力强 .

无需外界电源 ,完全自力式比例调节 ,

调节精度和稳定性更高 .

国家康居住宅示范工程

智能控制

• 家中的照明、地热、电视、热水器等家电均可通过万能遥控器在任意房间内进行控制，亦可通过远程登录网络、电话，随时随地浏览、查询和遥控家中的可控制设备，时刻体验家尽在咫尺，生活尽在掌握的安全感。

• 以前在科幻电影中才出现的情景即可在 XX 业主的家中得以实现。

国家康居住宅示范工程

同层排水系统

同层排水技术或称为上排水敷设方式，其特点是排水横管 在楼板下敷设，卫生

器具排水管不穿越楼板，只有排水立管穿越楼板，管道的维护和检修在设置卫

生器具的同层进 行，不需要到下一层去清通排堵，不干扰下层住户。

产品智能化建议

Intelligent suggestions

智能化建议1 ） 智能化配套的建议原则符合楼盘定位、符合人性化，为住户提供便利、快捷、舒适的居住环境。项目作为中高端项目，除具备基本的智能化配套外，在某些方面可作一定提升以形成本项目的智能化配套亮点。

2 ） 本项目建议亮点◎ 智能化家居操作系统A ：信息家电系统 ① 通过安装室内智能终端——液晶触摸屏，业主可以实现对智能家居系统 (人体感应、

中央吸尘、自动门等）的操作和控制；② 可查询由小区控制中心发出的关于业主交纳水、电、物业管理等费用的通知③ 可及时获取控制中心发送的社区公告、业主活动等便利信息……B：远程控制及感应系统 通过安装窗户感应器，系统可自动关闭窗户。如下雨天忘记关窗户，小孩走到窗户旁……

◎ 智能一卡通系统智能一卡通是智能化系统与经过身份确认的指定 IC卡相结合的产物。它是以 IC卡为介体，实现对智能化系统操控的一种方式。 A ：数字门禁系统 ① 车辆进出、单元门、电梯门、入户门实现一卡通行功能。② 系统将通过感应业主身上携带的授权 IC卡确认业主身份，然后自动打开门锁，方便业主进入，达到一卡通行。 B：电梯身份认证功能 ① 利用授权的 IC卡，住户在刷单元门时，电梯认证业主身份，轻轻降落等候业主，向业主开放所在的楼层。② 在特定的时间段，如深夜，回家的老人、儿童以及女性业主将被直接送达家中，此时电梯在运行过程中不理会其他楼层呼叫，确保他们的安全。 C：会所消费管理 ① 实现业主在小区会所内的消费管理

◎ 智能化安防系统A ：电子巡更系统 记录和管理巡逻人员的巡逻时间和路线，提高小区安保管理效率，从管理上保证业主的安全性。 B：住区周界防范报警系统 在小区周围设置红外线微波探测装置，发现非法入侵者后自动向安保中心报警，显示具体路段和方位，并在安保中心计算机上自动记录报警信息。C：闭路电视监控系统 通过在小区出入口、各个路段、楼宇进出口、电梯、过道、消防通道、停车场（停车库）、供水供电等重点部位以及小区死角等地区安装摄像头， 24小时监控小区内的异常动向 。D：楼宇访客对讲门禁系统 安装具有电控门锁的安全防盗门和可视对讲式门禁系统；同时可视门铃系统与安防人员对讲机相连，可在房间内部直接联系到物业管理。

E ：家庭安防报警系统 ① 在住户室内及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。② 当室内发生煤气泄露、火灾或可疑进入者时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到安保中心。F ：背景音响及紧急广播系统 小区内设置有线广播系统，以备在必要或紧急情况下进行广播。G ：车辆出入管理系统 通过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道记录和显示车辆停留时间。◎多媒体信息通讯系统A ：住区设置智能化内部局域网，提供并管理宽带网、有线电视、中视网等公网的接入。

B：在小区局部，如大堂、公共休闲活动区域配置无线网络，以方便业主随时上网

3 ）智能化配套（住户室内）配置表系统分类 设备名称 标准配置 可选配置

智能住宅控制台

家庭网络型智能控制终端——液晶触摸屏

★

对讲呼叫及门禁信息终端

住户门口机 ★进口电子门锁 ★

信息家电 家庭 VRV 主机控制（控制家庭中央新风系统，同时支持远程控制和信息查

询）

★

窗户智能控制 窗户感应器 ★网络信息设备 PC移动终端WEB PAD/无线 AP ★

背景音乐 背景音乐系统 ★户内安全监控 户内被动红外 ★

煤气泄露探测器 ★火灾报警探测器 ★紧急按纽 ★

家庭综合布线 家庭弱电箱 ★

物业发展建议

Property development proposal

软件建议1 、 物业管理

聘请知名物业管理顾问公司提前参与项目的开发和物业队伍的组建，可邀

请知名物业管理公司进行管理。同时，为方便业主享受本项目所提供的相

应服务，提升项目的品质感和服务质量，特制定以下相关服务内容以供参

考。

12

开设棋类活动场所 可定期举行比赛

13

义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动

14

天气、地理类、社区类信息、商业信息咨询服务

15

精选商家服务，小区签约精选商家，定期向业主发放相关信息，同时给予业主消费优惠，精选商家范围：金融业、服务业、商业、教育等

16

租车服务

◎无偿服务项目

编号

项目内容 备注

1 代寄、代领邮件2 代订报刊、杂志3 临时代为保管小件物品4 无偿配备急救箱、急救药品5 代购车船票6 代办旅游手续7 电话留言服务8 协办喜事庆典9 代购代送礼品、鲜花

10 提供图书阅览 可成立图书室

11 组织各种展销活动

编号 项目内容

1 墙面改造

2 铺贴普通地砖

3 洗手盆安装

4 坐厕安装

5 安装抽油烟机

6 安装分体式空调

7 安装热水器

8 安装吊灯

9 家用电器检查、小修

10 换门锁

11 更换、检修开关、插座

12 空调加氟利昂

◎有偿服务项目 13 修门、配锁

14 查线、换线（电路）15 换镇流器16 清洗排风扇17 清洗抽油烟机18 清洗空调过滤网19 安装音响与家用电器20 安装灯具、门铃、厨

柜（不含材料）21 修理、更换电表、水

表等（不含材料）22 修理、更换水阀、龙

头、软管等（不含材料）

23 修理洗手盆、洗菜盆下水管（不含材料）

24 修理窗帘、拉窗等（不含材料）

25 疏通下水管道

26 修理家具配件（不含材料）

27 木地板打蜡28 钟点工29 INTERNET电脑培训30 其他医疗项目31 传真32 打字33 复印34 洗车、租车服务35 代租房屋36 24小时常规家政服务 经业主同意后，

由专人为业主提供保洁、家电维修等常规性家政服务，解除雇用保姆的烦恼

37 业主社团。根据业主兴趣，配合组建体育类、文化类业主联谊社团

活动自费

38 业主沙龙根据业主需求，及配合节假日，长期举办沙龙性活动

自费参与

39 一般性私人保安服务，根据国家相关规定，及业主需求，为业主提供接送类保安服务

收费

40

家庭代管服务为业主提供短期离家期间，家政清洁、绿植护理等服务

41 代购服务 根据业主要求，为业主代购非贵重物品

42 租赁服务中心 为业主提供专业租赁代理，实现物业保值、增值

43 家庭看护服务 为业主提供非医疗性家庭看护服务

44 卫星闭路电视 按实收取

2 、 会所管理

建议对会所的管理纳入物业管理的工作内容中，作用为：

◎会所管理纳入专业物业管理中，提升了会所的服务水平。

◎会所营运的所得可以补贴物业，提高物业的积极性。

结束语

CONCLUDING REMARK

经过前期大量的市场研究及深度剖析，通过对“金昌壹号”项目营销企划方案的制定，我们有充足的信心和能力，如期完成项目预定销售目标，更加有信心，通过专业协作，将“金昌壹号”打造成为哈尔滨的典范之作！