新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所

蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司

網址： www.tctaa.com.tw ( 詳細請上本網站查閱 )

電話： (02)2920-3016轉 29 聯絡人 : 王先生傳真： (02)2920-3019地址：新北市中和區中和路 358號 5F-1信箱： tct.aa@msa.hinet.net

案號 :96019 中華民國 103年 1 月 8 日

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新北市永和區安樂段 B 案都市更新說明會新北市永和區安樂段 B 案都市更新說明會

第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構，非建商 )

第二階段同意書 : 變更實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所信託銀行 : 第一銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司

第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構，非建商 )

第二階段同意書 : 變更實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所信託銀行 : 第一銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司

主 辦 單 位 : 新北都更建築經理股份有限公司協 辦 單 位 : 本案都市更新促進會籌備會召 集 人 : 王沈霓 電話 :2921-6619

王翠華 電話 :2921-6619 手機 :0921-888-393

諮詢工作站 : 永和區安樂路 198巷 7-1號 1F 電話 :2921-6619

聯 絡 人 : 王世襲 電話 :2923-2761 手機 :0955-955-881

游林秀虾 電話 :2921-7767

張進賢 電話 :2925-8742 手機 :0928-012-266

嚴進升 電話 :2925-2339

李師誠 手機 :0910-660-121

主 辦 單 位 : 新北都更建築經理股份有限公司協 辦 單 位 : 本案都市更新促進會籌備會召 集 人 : 王沈霓 電話 :2921-6619

王翠華 電話 :2921-6619 手機 :0921-888-393

諮詢工作站 : 永和區安樂路 198巷 7-1號 1F 電話 :2921-6619

聯 絡 人 : 王世襲 電話 :2923-2761 手機 :0955-955-881

游林秀虾 電話 :2921-7767

張進賢 電話 :2925-8742 手機 :0928-012-266

嚴進升 電話 :2925-2339

李師誠 手機 :0910-660-121

二階段同意書二階段實施者

經公開招商自辦民營之實施方式

第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積第二階段：公開招商評選營建廠商負責投資興建與保固 ( 依都更條例第 19-1 、第 22 條條變更實施者 )

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新北都更 ( 非建商 ) 二階段 ( 自辦民營 ) 實施方式之十大好處

第第 11 好處好處 :: 獎勵容積越多，地主戶分配越多獎勵容積越多，地主戶分配越多地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第一階段實施者，地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第一階段實施者，提供申請獎勵容提供申請獎勵容積的技術與資金，積的技術與資金，在限縮容積法令發布實施前，先掛號卡位取得獎勵容積在限縮容積法令發布實施前，先掛號卡位取得獎勵容積。。

第第 22 好處好處 :: 地主同意比例越高，營建廠商整合成本越低地主同意比例越高，營建廠商整合成本越低 ,,招招商時地主戶分配條件就越好商時地主戶分配條件就越好參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至同意比例參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至同意比例 90%90% 以上以上，，以能達第以能達第二階段公開招商之標準為最低目標二階段公開招商之標準為最低目標。。越接近越接近 100%100% ，，分配條件越好。分配條件越好。

第第 33 好處好處 :: 住戶之分配有保障坪數住戶之分配有保障坪數預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主作為參考預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主作為參考。。發包後發包後地主戶依分配表地主戶依分配表所分配面積與原建物當層面積之比所分配面積與原建物當層面積之比，於，於 55 樓不足樓不足 1.51.5 倍倍，， 44 樓不足樓不足 1.751.75 倍倍者者，由第二階段實施者營建廠商，由第二階段實施者營建廠商，，編列預算補足之編列預算補足之。。但增補面積之相關稅費，但增補面積之相關稅費，須由接受增補之住戶自行負擔。須由接受增補之住戶自行負擔。

第第 44 好處好處 :: 第一階段地主戶有退場機制第一階段地主戶有退場機制事業計畫核准後三年內事業計畫核准後三年內，，未實際進入第二階段找到營建廠商時，經住戶大會未實際進入第二階段找到營建廠商時，經住戶大會表決同意後表決同意後，，新北都更即停止所有作業。經主管機關催告三個月後不動，本新北都更即停止所有作業。經主管機關催告三個月後不動，本案即被駁回，地主所交同意書即併同失效；新北都更第一階段所支出之任何案即被駁回，地主所交同意書即併同失效；新北都更第一階段所支出之任何費用，均自行吸收，不向地主戶另外收費。費用，均自行吸收，不向地主戶另外收費。

第第 55 好處好處 :: 依本方式執行，原住戶房地增值約可達原有價依本方式執行，原住戶房地增值約可達原有價值之值之 250%~300%250%~300%選定第二階段實施者營建廠商後，新北都更第一階段，協助地主戶依本方式選定第二階段實施者營建廠商後，新北都更第一階段，協助地主戶依本方式執行之服務費執行之服務費 (( 共同負擔總務人事費共同負擔總務人事費 5%5% 中之中之 3%)3%) ，才向得標後之第二階，才向得標後之第二階段營建廠商請領，不向地主戶另外收費。段營建廠商請領，不向地主戶另外收費。

第第 66 好處好處 :: 招商時銷售行情價越高，分配比例也越招商時銷售行情價越高，分配比例也越高高事業計畫核定後事業計畫核定後，依第二階段權利變換前之銷量行情價公開招商，，依第二階段權利變換前之銷量行情價公開招商，確定地主戶之分配比例，地主戶可享受房地產緩步增值之利益。確定地主戶之分配比例，地主戶可享受房地產緩步增值之利益。

第第 77 好處好處 :: 公開招商溢價利益也回饋給地主公開招商溢價利益也回饋給地主地主戶再簽第二次變更實施者同意書地主戶再簽第二次變更實施者同意書 (( 依都更條例第依都更條例第 19-119-1條條、、第第2222

條條 )) ，同意，同意以公開招商方式以公開招商方式，，最後由地主戶 大會投票表決最後由地主戶 大會投票表決選定對選定對地地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與完工後之保固，完工後之保固，地主戶免出資，土地免抵押設定地主戶免出資，土地免抵押設定。。

第第 88 好處好處 :: 地主戶可多元選擇合建或委建地主戶可多元選擇合建或委建全部允建面積全部允建面積，扣除地主合建預擬分配面積及委建面積後，剩餘面，扣除地主合建預擬分配面積及委建面積後，剩餘面積再拿出來公開招商。地主可依自己財務能力，選擇合建或委建，積再拿出來公開招商。地主可依自己財務能力，選擇合建或委建，選擇彈性加大，適合不同地主多元化需求。選擇彈性加大，適合不同地主多元化需求。

第第 99 好處好處 :: 對分配有疑慮者，有公開申訴管道對分配有疑慮者，有公開申訴管道經經三家估價師三家估價師及及都更委員都更委員審核之審核之權利變換法定程序權利變換法定程序，確定各地主之，確定各地主之分配價值與面積分配價值與面積。。對分配有疑慮者對分配有疑慮者，可考量不同觀點，可考量不同觀點，，經第四家估經第四家估價師及都更委員價師及都更委員再次複核確定之再次複核確定之，以達公開，以達公開、、公正公正、、公平之目的。公平之目的。

第第 1010 好處好處 :: 有銀行信託及續建契約，完工有保障有銀行信託及續建契約，完工有保障搭配銀行信託及續建契約，達到安全完工交屋之目標。搭配銀行信託及續建契約，達到安全完工交屋之目標。

第二階段第一階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 ( 自辦 ) 營建廠商：負責投資、興建營建廠商：負責投資、興建，保固 ( 民營 )

安樂 B 案

前言 : 社區總體營造之整合方式 1. 社區整合工作，社區自己作。人人加入志工行列，人人有成就感，人人享用耕耘的美社區整合工作，社區自己作。人人加入志工行列，人人有成就感，人人享用耕耘的美果！果！2.2.把困難的事分階段執行，各盡所能把困難的事分階段執行，各盡所能：： a.a. 地主負責整合，地主負責整合， b.b. 新北都更新北都更協助地主戶，提供協助地主戶，提供都更技術都更技術，負責，負責企劃與申請獎勵面積，企劃與申請獎勵面積， c.c. 建商負責營建投資與保固。建商負責營建投資與保固。3.3.類似於把重劃前個別零碎的土地把重劃前個別零碎的土地 (( 原料原料 )) ，經重劃後成為可整體開發的土地，經重劃後成為可整體開發的土地 (( 半成品半成品 )) ，再公開招商評選營建廠商來投資興建及保固，再公開招商評選營建廠商來投資興建及保固 (( 成品成品 )) ，地主的受益，地主的受益就倍增就倍增

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都市更新的好處

獎勵容積 程序公開 透明

稅賦減免 多數決

申請獎勵容積，折價抵付更新成本，降低地主負擔

稅金減免 :土地增值稅地價稅房屋稅、信託契稅

市府審議監督，公開透明

採多數同意，保障少數權益

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都市更新的好處 - 賦稅減免稅別 減免內容

土地增值稅

1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳2. 地主更新後第一次移轉 減徵 40%3. 未達最小分配單元改領現金者 免徵4. 不參加權利變換領現金補償者 減徵40%

地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年

房屋稅 更新完工後減半徵收二年

契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵 40%

土地增值稅節省範例：原應繳 100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省 50萬，地主選配戶賣出減徵 4 成只繳 30 萬，共可省稅 70萬

過戶營建廠商土地增值稅全免

地主首次賣出減徵40%

地主戶出售才繳納

→預估可提高價值 2~2.5

倍最大好處

區分 地主人數 土地面積 屋主人數 建物面積

自行劃定 2/3 3/4 2/3 3/4

市府劃定 3/5 2/3 3/5 2/3

特別規定 × 4/5 × 4/5

取得最低同意比率

都更條例第 10 條第 2 項：其同意比例已達第 22 條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第 15 條及第 19 條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。

第 22 條規定：

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土地管制要點獎勵

容積移轉

都市更新容積獎勵

法定容積 300%

獎勵項目 申請比率都更獎

勵公益設施 0%

都更容獎 44.26%

容積移轉 40%

土管獎

勵 開放空間 0%

停車獎勵 0%

其他獎勵 8%合計 92.26%

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都市更新的好處 - 容積獎勵效益

1. 坪效： 1 坪土 地=9.86 倍2. 依目前法令可 建至 25 樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減至22 層

使用分區 土地面積(坪 )

容積 容積合計 允建樓層

住宅區法定容積 1081.30 坪 300% 3243.90 坪 可建 13 層

都更等獎勵容積 1081.30 坪

300%×92.26%＝ 276.78%

2992.82 坪 可建 12 層縮減後將成為 9 層

坪數總量 總銷 10658.41虛坪 坪效 : 9.86 倍

總容積6236.72 坪

可建 25 層縮減後將成為 22層

更新後，毎戶約可增值 2.5倍

12 層獎勵容積縮減後將成為 9 層

13 層法定容積

◎104年 7 月 1 日以後，地下室開挖 5 層增加為 6 層

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更新單元差異性

1. 前段臨接 15m 計畫道路，但基地非完整街廓， 地形不完整，建築規劃 及停車效率不佳，工程成本高，容積獎勵較少。2. 後段臨接 6m 現有巷道，基準容積 200％，允建高度受限，獎勵容積少 ， 允建效率不佳。3. 合併整體規劃基地縱深加大，全部規劃平面車位，停車效率佳，配合 建物退縮，建築物才可蓋高，以容納所有獎勵面積，允建坪效高，建 築規劃效率佳，工程成本低。

試算分析表不含 15m 計畫道路 合併更新 (可達 25

層 )分區更新 ( 前段最高 12層 )

分區更新 ( 後段最高 8層 )

允建坪效比較 3× 1.9226 倍 × 1.71＝9.86 倍

前段 3 ×1.4 倍×1.71 ＝7.18 倍 後段 2 ×1.71 倍＝ 3.42 倍

地主分配價值比率 64.19% 64.19% 64.19%

每地坪分倍數 平均 6.33倍 ( 每戶 1 汽車， 1機車 )

平均 4.61倍 ( 分配機械式車位 )

平均 2.20倍 ( 分配機械式車位 )

合作創造利益

總銷金額： 76.95億 (100%)(共 216 戶－ 5 戶地上物＝ 211戶 )地主 ： 49.39億 (64.19%)(約 135戶 )*地主先選屋，剩餘再公開招商。建商 ： 27.56憶 (35.81%)(約 76戶 )* 容積移轉用地由建商負責購買整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。

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生命共同體的體認

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總項目 項目 費用 備註

工程費用

重建費用

營建工程費 14.99萬 /坪×11877.95坪=178050.47萬 SRC鋼骨鋼筋構造建築設計費 4074.24萬 含其他顧問費管理基金＋工程管理費 394.57+1780.5＝ 2175.07萬外接水電瓦斯 1620萬 216 戶容轉購地 14183.68萬其他 34.06(道路開闢 ) ＋ 906.99(空污費等 ) ＋ 410.42( 標章費 ) ＝

1351.47萬

權利變換費用

都更規劃 + 估價費 950萬房租補貼 7948.8萬 預計發 45 個月合法拆遷補償 1859.73萬其他拆遷補償 + 違佔戶地上物補貼

1740 +428.88＝ 2168.88萬地籍整理費＋其他 432( 地籍整理費 ) ＋ 18.8(土地複丈費 ) ＋ 45(鑽探費 ) ＋ 30(測量費 ) ＝ 525.8

萬貸款利息 + 聯貸管理費 11268.56萬 地主免土地設定抵押稅金 211.99萬

管理費用

總務人事管理費 5%

※1. 第一階段實施者之服務費︰ 3% . ※ 2. 都更促進會行政作業費︰ 0.5%

※3.全體地主之風險管理費 :( 第一預備金 )0.5%. ※ 4. 營建廠商人事總務費用︰ 1.0% 10610.25萬

信託費 (含續建機制 ) 1500.56萬廣告銷售費 12732.3萬12％風險管理費 26917.95萬

共同負擔總費用及占總銷百分比

27.81億－ 0.2582億 ( 地上物委建費 ) ＝ 27.56億 建商分配 : 27.56億

35.81%( 價值比 ) (約 76戶 )

地主分配 : 49.39億比例 : 64.19%( 價值比 ) (約 135戶 )

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都更成本共同負擔支出推估

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公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )

營建費平均銷售

單價

67.91

萬 /P

( 最低底

價 )

70萬 /P72.5

萬 /P75萬 /P

14.99萬 /

坪

( 第二級建

材 )

共同負擔 27.56億 27.56億27.56億27.56億

地主分回坪數

6702.75

坪

6809.90

坪

6930.42

坪

7043.35

坪

地主分回

比例

( 面積比 )

63.74％ 64.76％65.91％66.98％

價值比 64.19％

地主每坪土地( 不含計畫道路

地 )

平均分回倍數

6.20 倍 6.30 倍 6.41 倍 6.51 倍

營建廠商

分回比例

3812.70

坪

3705.55

坪

3585.03

坪

3472.10

坪

營建廠商

分回比例36.26％ 35.24％34.09％33.02％

價值比 35.81％

營建單價分析

樓層 面積(坪 )

單價 金額 (元 )

A,B棟1~25F,B1~B3

10409.20坪 $133,706元 $1,391,773,941.2

0 元

B4719.40

坪$173,818元 (133651元

*130%)$125,044,655.24

元

B5719.40

坪$187,189元 (133651元*140%)

$134,663,474.87元

綠建築 11848.00坪 $3,000.00元 $35,544,000.00

元

智慧型建築 11848.00坪 $3,000.00元 $35,544,000.00

元

減震、制震 11848.00坪 $3,000.00元 $35,544,000.00

元

地下層逆打+ 複層壁

11848.00坪 $1,500.00元 $17,772,000..00

元

合計 11848.00坪

$1,775,886,071.30 元

營建平均單價 $14.99萬 /坪 $149,889.10元 /坪

採用 SRC鋼骨鋼筋混凝土構造，第二級建材，配合申請綠建築黃金級、智慧建築、耐震建築等標章，地下室採基樁逆打及複層壁工法，打造本案為永和地區地標級之高性能住宅社區。

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資金規劃 新屋選配 續建機制 安全配套資金規劃 總更新成本約 25.12億籌措如下 ( 不含風險管理費2.69億 )◎ 銀行建築融資約 60% : 15.07億 (借款人為營建廠商 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 10.05億 ( 配合續建機制 )

資金規劃 總更新成本約 25.12億籌措如下 ( 不含風險管理費2.69億 )◎ 銀行建築融資約 60% : 15.07億 (借款人為營建廠商 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 10.05億 ( 配合續建機制 )新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選。停車位 : 每戶選配 1 汽車 1 機車位為原則◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配，多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎找補以 1 戶為限，且找補金額以不超過最小分配單元價值為原則。◎地主戶先預擬選屋 (選配價值約 64.19% ，戶數約 135戶 ) ，剩餘房屋 (剩餘價值約 35.81% ，

戶數約 76 戶 ) 再拿出來公開招商。

新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選。停車位 : 每戶選配 1 汽車 1 機車位為原則◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配，多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎找補以 1 戶為限，且找補金額以不超過最小分配單元價值為原則。◎地主戶先預擬選屋 (選配價值約 64.19% ，戶數約 135戶 ) ，剩餘房屋 (剩餘價值約 35.81% ，

戶數約 76 戶 ) 再拿出來公開招商。安全配套 : 信託 + 續建機制◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響◎ 續建機制 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

安全配套 : 信託 + 續建機制◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響◎ 續建機制 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

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ㄧ、房租補貼1-1. 秀安街五樓公寓住宅

房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F 作住宅等使用，每坪 1400元； 2F 以上住戶，每坪 800元

1-2. 秀安街四樓公寓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F 作住宅等使用，每坪 1400元； 2F 以上住戶，每坪 800元

1-3. 安樂路 198巷四樓公寓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F 作住宅等使用，每坪 1400元； 2F 以上住戶，每坪 800元

各戶房租補貼及地主其他補貼( 以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準 )

二、其他補貼1. 增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依 實測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼 3 萬元（含租金補貼），住宅使用者每坪補 貼 3 萬元 ( 含租金補貼 ) ，雨棚使用者每

坪補 貼 1 萬元（含租金補貼）；地下室未登記 建物之使用權每坪補貼 3 萬元（含租金補 貼）等。

2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前 5 年內有新裝 潢之建物，另補償裝修費，補償金額認列 由建物所有權人提出相關證明及裝潢費收 據、發票依 5 年耐用年數提列折舊計算其 殘值。

3. 房屋拆遷補償費： 依合法建物 每坪 1 萬，於權利變換計畫

核 定發佈日起十五日內發給之。

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◎ ◎ 個人個人 :: 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬

樓梯

◎ ◎ 整體效益整體效益 :: 建築面積縮減，規劃綠地集中，環境

優良

◎ ◎ 建物性能提升建物性能提升：：第二級建材第二級建材、 SRC鋼骨鋼筋混凝

土、

制震減震、綠建築、智慧建築、地

下室逆打基樁及複層壁工法

◎ ◎ 利益價值利益價值 :: 新屋價值倍增 ( 各戶約增值 2.5倍 )

◎ ◎ 車停地下室車停地下室 :: 每戶 1 汽車 1 機車位，地上環境優

◎ ◎ 優質管理優質管理 :: 安全守護，公用設施多，活動方便

◎ ◎ 每月管理基金收入每月管理基金收入： 20汽車×0.4萬+165 機車

×0.03

萬+96 自行車 ×0.015萬=14.39

萬

◎◎ 大小公設比＝大小公設比＝ 331.90%1.90%

◎◎私有面積比＝私有面積比＝ 68.10%68.10%

◎ ◎ 更新後建物高度更新後建物高度：：

1F ： 420cm 地下一層：

380cm

2F～ 25F ： 340cm 地下二層：

340cm

地下三～四層： 320cm

都市更新效益

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