第十一章 建设用地 通过对建设用地相关内容的学习，学生要求掌握建设用地相关要求及管理规定，熟悉地价及其价值影响因素以及对土地成本构成。

第十一章 建设用地第一节　建设用地的特性和分类第二节　建设用地的取得、转让与丧失第三节 建设用地管理的相关规定

第一节 建设用地的特性和分类建设用地的特性

包括非自然生态利用特性、区位利用特性、逆转的相对困难性等。

建设用地的环境建设用地的分类

根据现行《土地分类》规定，我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地又分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地 8 个二级类。

第十一章 建设用地第一节　建设用地的特性和分类第二节　建设用地的取得、转让与丧失第三节 建设用地管理的相关规定

第二节 建设用地的取得、转让与建设用地的取得

根据我国《房地产管理法》基本方式有两种：出让和划拨。规定，获取国有土地使用权的通过出让方式获取国有土地使用权又可以分成两种具体方式：一是招标、拍卖、挂牌，二是协议出让。建设用地取得的其他方式还包括：租赁和转让等。

取得建设用地的相关费用和相关工作 ( 掌握 ) (一 )征地补偿费用及征地补偿安置相关工作1. 征地补偿费用。建设征用土地费用由以下几个部分

构成： (1) 土地补偿费。 (2) 青苗补偿费。 (3) 地上附着物补偿费。 (4) 安置补助费。

取得建设用地的相关费用和相关工作 ( 掌握 ) (一 )征地补偿费用及征地补偿安置相关工作1. 征地补偿费用。建设征用土地费用由以下几个部分

构成： (5) 新菜地开发建设基金。 (6) 耕地占用税。 (7) 土地管理费。

需指出的是，上述七项费用中，新菜地开发建设基金和耕地占用税应上缴国家财政，不得将其分给被征地单位或个人。

( 一 ) 征地补偿费用及征地补偿安置相关工作2. 征地补偿安置相关工作

(1) 征地补偿安置工作的基本出发点。 (2) 征地补偿标准的确定。 (3) 被征地农民的安置途径。 (4) 耕地占有税、契税减免管理。

① 耕地占用税、契税的减免，实行申报管理制度。 ② 征收机关应指定专人受理、审核减免申报事项。 ③ 耕地占用税、契税的减免管理，实行逐级备案制度。 ④ 减免中违纪违法的处理。 ⑤ 减免管理办法的制定与公示。

( 二 ) 拆迁安置工作及补偿费用 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应

当对被拆迁人给予补偿、安置。1. 拆迁补偿。

(1) 货币补偿。 (2) 产权调换。

2. 搬迁、安置补助费。

( 三 ) 出让金、土地转让金 土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有

权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。

三、建设用地的转让及抵押 ( 熟悉 )(一 )建设用地的转让依法取得的国有土地使用权可以依法转让。转让的条

件：1. 以出让方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。

2. 以划拨方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。

三、建设用地的转让及抵押 ( 熟悉 )(一 )建设用地的转让依法取得的国有土地使用权可以依法转让。转让的条件：

转让的其他规定 建设用地转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用

权取得的方式。 建设用地转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，其土地使用权的

使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

以出让方式取得土地使用权的，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，相应调整土地使用权出让金。

例题 下列说法中不符合国有土地使用权转让规定的是 () 。

A. 支付全部出让金，并取得土地使用权证书B. 属于房屋建设工程完成投资总额的 25% 以上C. 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的

D. 以划拨方式取得的土地使用权转让时可以不需办理出让手续　　

( 二 ) 建设用地的抵押 使用权可以抵押，所有权不能抵押。

四、建设用地的丧失 ( 熟悉 ) 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经

原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

1. 为公共利益需要使用土地的 ; 2. 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 ; 3. 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者

未申请续期或者申请续期未获批准的 ; 4. 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的 ; 5. 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第 (1)项、第 (2)项的规定收回国有土地使用权的，

对土地使用权人应当给予适当补偿。

( 二 )闲置土地的收回 闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批

准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

1. 闲置土地的认定。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地： (1) 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的 ;

(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足 1/3 或者已投资额占总投资额不足 25% ，且未经批准中止开发建设连续满 1 年的 ;

(3) 法律、行政法规规定的其他情形。

( 二 )闲置土地的收回2. 闲置土地处置方案可选择的方式。

(1)延长开发建设时间，但最长不得超过 1 年。 (2) 改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设。 (3) 安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。

( 二 )闲置土地的收回2. 闲置土地处置方案可选择的方式。

(4)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。

(5)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。

(6) 土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

例题建设用地的丧失正常收回的对土地使用权人应当给予

适当补偿的情形有 ( ) 。A: 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满B: 矿场等经核准报废的C: 因单位迁移停止使用原划拨的国有土地的D: 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的

E: 为公共利益需要使用土地的

第十一章 建设用地第一节　建设用地的特性和分类第二节　建设用地的取得、转让与丧失第三节 建设用地管理的相关规定

第三节建设用地管理的相关规定一、城乡规划对房屋建筑和建设用地的限制 (掌握 )

(一 )对建设项目立项的要求 (二 )对建设项目申请用地的要求 (三 )对基础设施和公共服务设施建设用地的使用规定 (四 )对建设工程规划许可的规定 (五 )对乡镇企业，乡村公共设施和公益事业用地申请的规定

(六 )对城市、镇规划区内临时建设用地申请的规定

二、物权法对建设用地使用权的规定(一 )对建设用地使用权的规定(二 )对建设用地使用权设立的规定(三 )对建设用地使用权变更的规定(三 )对建设用地使用权其他事项的规定

住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。

三、土地利用总体规划对建设用地的限制(一 )土地利用总体规划的法律效力

《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

(二 )土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理：

三、土地利用总体规划对建设用地的限制(三 )土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定

1. 具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。

2.能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：

3. 建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。

4. 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理 ;但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

课堂讨论：伴随着我国房地产价格的持

续上涨，社会各界针对房价与地价关系展开了激烈的讨论，房价与地价 ----先有鸡还是先有蛋？