건설주택포럼 세미나

< 목 차

> I. 한국 . 중국 . 일본 3 국의 비교를 통해본 도시 및 주택시장의 구조변화

II. 한국 주택시장의 구조변화 진단

III. 베이비부머 주거이동 가능성 분석

IV. 시사점 및 대응전략-2-

한국 중국 일본 3 국의 비교

구 분 중국 한국 일본

산업화 수준 초기 성숙기 후기

올림픽 개최 2008 년 1988 년 1964 년

도시화 단계 진입기 안정기 안정기

인구구조 인구증가 조절 저출산 , 인구정체 인구감소

고령화사회 2001 년 2000 년초고령사회 (2026)

1970 년초고령사회 (2006)

주택공급 부족 충족 매우 충분

주택수요 수요 지속증가 수요 안정 수요 감소

주택가격 지속적인 상승( 버블 논란 )

가격 조정기( 버블 논란 )

가격 안정기( 버블 붕괴 경험 )

주택시장구도 공급자 우위 수요자 우위 전환 수요자 우위

한중일 3 국은 산업화 , 도시화 , 인구노령화의 단계에서 서로 다른 상황에 처하여 있음• 한국의 과거 현재 미래를 고찰함으로써 한국 주택산업과 주택시장의 구조변화 예상• 현 주택시장의 수급상황 및 주택가격에 대한 판단과 미래 주택시장의 전망을 연계

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주 : DTZ Korea 발표자료 (McKinsey Global Institute ‘Preparing for China’s Urban

Billion’ 재인용 )

중국의 도시화율은 2020 년 55% 전망 , 도시 가구수는 273 백만 가구로 예상

• 2020 년까지 도시화율이 47% 에서 55% 로 증가• 도시인구는 1.5 억명 증가 , 인구 천만명 규모의 도시가 15 개 생기는 셈• 도시 가구수 증가도 2010 년부터 2020 년 사이에 5,400 만 가구 증가 예상

중국의 도시화와 도시지역의 가구수 증가

인구추이와 도시화율 전망 도시지역의 가구수 증가 예상

자료 : 서울부동산포럼 국제세미나

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주 1) 건설산업 왜 아직도 혁신인가 ?(2010)

2) 통계청 , 국토연구원

국토연구원 , 2050 년 한국의 도시화율 100% 전망 통계청 , 2050 년 인구는 4,234 만명으로 감소 , 도시 가구수는 2,100 만 추정

•2050 년까지 도시화율 100%, 도시인구 및 가구수 증가율은 둔화 •도시지역 가구수 증가는 2020 년까지 연평균 19 만 가구 , 2030 년까지 연평균 12 만 가구로 둔화

한국의 2050 년 전망

21 세기 사회 전망 도시지역의 가구수 증가 예상

20 세기 : 산업화 사회 21 세기 : 지식․정보․생명화 사회

․ 점진적 변화 ( 아날로그 시대 ) ․ 단절적 변화 ( 디지털 시대 )

․ 노동․자본중심의 경쟁력 ⇒ ․ 지식․기술 중심의 경쟁력

․ 양적 가치 중심 ( 생산성 ) ․ 질적 가치 중심 ( 창조성 )

․ 독자적 경쟁력 ․Network 경쟁력

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자료 : http://copanea.com

대도시권 , 도심 역회귀 현상 가속 지방 소도시 , 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역 인기

2002 년 규제완화로 대도시 도심 재개발이 가속되면서 대도시권내 신도시는 인구이탈 심화• 대도시권 신도시는 올드타운화 , 세수감소 , 상권축소 , 버스노선통폐합 , 편의시설 개보수 부진

일본의 초고령사회의 모습

COCO 쇼난다이의 ‘그룹리빙’

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오래 살던 지역에서 마지막까지 안심한 생활을 하고 싶다는 바램에서 같이 연구하고 만드는 주거형태 60 대 ~80 대 혈연관계가 없는 여성 고령자들이 적극적으로 자기 생활방식을 고수하며 자유롭게 모여 공동생활 ( 독거 고령자의 경우 여성비율이 높음 . 남성은 부인과 사별후 오래살지 못함 ) 개인공간 대 공용공간 비율이 반씩 되며 휠체어 장치나 고령자에 편리한 미닫이문 등 맞춤형 설계 애완동물도 기를 수 있고 복지시설이나 공동주택과 같은 통제받는 부분이 없음

한국 주택시장의 구조변화

- 향후 주택시장 전망 , 인구구조 변화 , 주택트렌드 변화

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주택시장의 구조변화는 중장기적인 관점에서 주택시장의 양적 . 질적 변화를 예측• 주택투자 및 주택산업은 수요측면에 입각하여 국민생활의 기반으로서 위치 차지• 중장기적으로 세대수 ( 가구수 ) 를 기초로 하는 양적 수요를 충족시키고 , 질적으로도 경제 및 국민생활 수준에 대응한 주거수준이나 주거환경 개선• 물론 단기적으로 공공토목투자처럼 경기안정 내지 경기부양책으로 주택건설촉진정책이 사용될 수도 있음

중장기적인 관점에서 주택의 질적 , 양적 수요에 맞는 주택의 재고 확충 등에 주안점• 경기변동 , 주택구매자금의 조달금리 , 소비자태도 , 주택세제 등의 단기적인 변동요인은 고려하지 않음

주택시장의 구조변화

신축 주택착공호수의 예측 흐름

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주세대수순증

공가증가수

개체 호수(멸실후건축 )

주택 재고 증가

신축 주택착공호수

*주세대수 : 한 거처에 살고 있는 일반세대에서 세입자 세대를 뺀 세대수

증개축 수요의 예측

주택 증개축 수요 ( 리모델링 수요 ) 는 전체 주택재고의 증가와 연관성이 큼

• 증축 비중이 높아지면 인구 증가 등의 요인이 증축 수요에 미치는 영향이 커짐 • 따라서 주택 증개축 수요와 신축주택 착공호수와도 연관성을 가짐

주택시장의 양적 구조변화 관찰

신축 주택착공호수와 증개축 ( 리모델링 )수요 예측을 통해 주택시장 구조변화 추정

인구 및 가구수 증감 , 개체수요가 주요 변수

자료 : ( 재 ) 일본건설경제연구소

( 참고 사례 ) 일본의 신축 주택착공호수 중장기 전망

2000 년 이후 5 년단위 신축주택건설 예측 : 연간 119 만호 -> 103 만호 -> 88 만호 -> 76 만호• 인구 및 세대수 변화는 감소요인으로 작용하나 실제 예측에서 비중 ( 중요도 ) 은 크지 않음• 개체 ( 멸실 후 주택건설 , 재건축 . 재개발사업 등 ) 호수의 영향력이 갈수록 증가

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일본 신축주택 착공호수 전망

자료 : ( 재 ) 일본건설경제연구소

2000~’05 년 세대수순증 요인 32.2% 차지 , 개체호수 요인 61.8% 2016~’20 년 세대수순증 요인 -7.6%, 개체호수 요인 100%

• 멸실을 통한 주택 개체 수요에 대한 파악이 핵심 -> 멸실통계 구축 절실

• 1980 년 이래 대체출산율※ (2.1 명 ) 을 하회하는 낮은 출산율의

영향으로 국내 총인구는 2018 년에 49,340 천명을 정점으로

감소세를 보일 전망

※ 대체출산율 : 인구구조를 유지하기 위해 꼭 필요한 출산율

• 2000 년 ‘고령화 사회’에 진입 , 2018 년에는 14.3% 로 ‘고령사

회’ , 2026 년에는 20.8% 로 ‘초고령사회’에 진입하면서 급속히

고령화가 진행될 전망

• 총인구는 2050 년에는 4,234 만명으로 줄어들 전망 ( 통계청 )

국내인구는 출산율 저하로 총인구수가 감소할 것으로 예상 기대수명의 증가와 베이비부머의 고령인구 편입 등의 요인으로 인구의 고령화가 지속될 것으로 전망

인구구조 변화

( 단위 : %)( 단위 : 천명 , %)

고령화 사회

고령 사회

대체출산율

인구 고령화 추이 국내 출산율과 인구추이

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주 : 장래가구추계 , 통계청 , KOSIS 국가통계포털 (www.kosis.kr). 주택보급률 , 국토해양부 (2008)

( 단위 : 천호 , %)

총인구의 감소 전망에도 불구 , 핵가족화 영향으로 가구수는 지속적으로 증가할 전망 ( 통계청 ) 주택공급은 연 50 만호 ( 정부 목표치 ) 수준 유지하여 주택보급률은 2018 년 107.1% 전망 ( 국토해양부 ) 주택수요는 점차 감소 , 2020 년 45 만 1천호 전망 . 1 인 가구 및 고령가구의 비중은 높아질 전망

• 그러나 1인가구 및 노인가구의 경우 ‘유효수요’ 도출이 병행될 필요가 있음 .

정부의 연간 50 만호 주택공급 계획 유지 , 향후 주택수요는 감소하여 안정적인 주택가격 유지 전망 특히 1인 및 고령가구 비중의 증가 등으로 인해 소형주택의 수요는 지속적인 증가세를 보일 것으로 예상

향후 주택시장 전망

( 단위 : 만호 , %)

주택수요 및 1 인가구 비중전망 총가구 및 주택보급률 전망

자료 출처 : 한국주택금융공사-11-

주택 트렌드 변화 (1)

향후 주택의 개념은 소유 , 상속 , 투자에서 거주 중심으로 변화 주택수요는 대형중심에서 중소형 중심으로 변화 예상

주택트렌드 변화

주택 트렌드

변화

주택개념 변화 ( 소유 , 상속 , 투자 거주 )

부동산 투자의 안정성 , 수익성 하락

- 현황 : 주택보급률 상승 , 인구감소 , 고령화 등

- 변화 : 부동산 투자 매력 하락 수요자 중심

베이비붐 세대 은퇴

- 현황 : 전체인구 14.6% 차지

예상 은퇴시기 : 2015 ~ 2020 년

- 변화 : 노후자금 마련 위해 주택 소유욕 감소

저출산 , 고령화 현상

- 현황 : 출산율 1.5 명 (2010 년 기준 )

평균수명 80 세

- 변화 : 노인 스스로 노후 대비

실효성 있는 중소형 주택 주거

1~2 인 가구의 증가

- 현황 : 싱글족 , 1 인 노인 , 이혼가정

- 변화 : 1~2 인 위주의 가구수 증가

소형주택에 대한 수요 증가

주택수요 변화 ( 대형 중 · 소형 )

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주택 트렌드 변화 (2)

신도시 건설 등 신축 주택건설 비중은 감소하고 기존 주택의 개체 ( 재건축재개발 ), 증개축 ( 리모델링 ) 비중

증대

주택관리에 대한 인식 확대로 생애주기비용 (LCC) 차원의 관리 , 에너지효율 및 친환경 인증 등이 활발해질

전망

주택트렌드 변화

주택 트렌드

변화

주택개발 변화 ( 신도시 신축 개체 , 증개축 )

신도시건설 등에 의한 신축 주택공급 퇴조

- 현황 : 대규모 택지개발에 의한 신축 주택건설

- 변화 : 기존 주택의 개체 ( 재건축재개발 ), 증개축 일본의 경우 , 개체수요가 40% 상회

개체 ( 재건축재개발 ) 보다 증개축 선호도 증가

- 현황 : 재건축재개발 개발이익이 리모델링보다 커서 재건축재개발 선호

- 변화 : 일반분양분에 의한 사업성 악화로 재건축재개발 비중 감소 -> 리모델링 선호

주택수명 장기화에 따른 관리의 중요성

- 현황 : 주택관리 소홀 , 시설관리에 치중

주택수명 20~30 년

- 변화 : 체계적 시설관리 및 자산관리

주택수명 50 년 내외 , 장수명주택

등장

기후변화에 따른 지속가능 개발

- 현황 : 에너지저감 , 친환경 인식과 대비

부족

- 변화 : 지속가능개발 , 에너지효율 인증 및

친환경 인증 등을 위한 투자 확대

주택관리 변화 ( 단순 시설관리 체계적 자산관리 )

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베이비부머 주거이동 가능성 분석 - 베이비부머 대상 설문 결과를 중심으로

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베이비부머 은퇴

노인인구와 기대수명이 증가하고 노후대비가 부족한 세대 ( 베이비부머 ) 들의 은퇴가 시작됨에 따라 주택연금 (역모기지 ) 의 공급은 지속적으로 증가할 것으로 예상

베이비붐 (55~63 년생 /728만명 ) 세대가 주택연금에 가입

가능

한국 주택연금 3 개년 실적 및 향후 추이 ( 건수 ) 미국 HECM 판매실적 ( 건수 )

주택연금은 상품출시 이후 3 년 이내에 3,000 건 돌파

TV광고 , 신문 등 홍보 , 제도 개선을 통해 주택연금 활성화에 주력하여 지속적인 상승 추세

주택연금 이용자 평균 73 세 , 주택가격 275 백만원

미국은 1990 년 역모기지 (HECM) 도입 3 년 동안 1,565 건 취급에 불과

2002 년 이후 급증하는 추세를 보였으나 , ’07 년도 이후 증가세는 급격히 둔화

미국 HECM 이용자 평균 73 세 , 주택가격 317 백만원 (1,120원 /U$)

자료 출처 : 한국주택금융공사-15-

주 : Aging and the Life course(2002), pp. 263-265

미국의 경우 , 55 세 이상 노인가구의 자가보유율은 전체 평균보다 높은 편이며 85 세 이상에서도 지속됨

유교적 전통이 강한 일본과 한국의 경우에도 자녀의 노부모부양률이 급격히 낮아짐• 고령인구의 증가 및 노인가구의 급증

한국 노인가구의 자가보유율은 부족한 노후대책에도 불구하고 평균 자가보유율에 비해 높은 수준을 유지할 것으로 예상

•자녀의 노부모부양률의 급속한 저하 및 주택연금 ( 역모기지 ) 의 활용

노인가구의 주택보유 및 거주패턴

미국 노인가구의 자가보유율 일본과 한국의 자녀의 노부모 부양률

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자료 : 신한은행 (2010.5)

한국의 베이비부머들은 소득이 높을수록 , 현 거주주택의 규모가 클수록 자가보유 지속율이 높음

• 소득이 증가할수록 현 주택에 계속 거주하겠다는 응답이 일관성있게 높아지고 있음• 주택규모가 클수록 현 주택에 계속 거주하겠다는 응답이 높아지고 있으나 , 다만 , 41-50 평형의 주택거주자들은 상대적으로 낮고 대신 규모 축소 /이사 비중이 높은 편임

베이비부머 주거이동 가능성 (1)

소득별 자가보유 지속율 현주거주택규모별 자가보유 지속율

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자료 : 신한은행 (2010.5)

한국의 베이비부머들의 선호도가 가장 큰 주택규모 유형은 26-35 평형대 은퇴후 거주지역은 현 거주지역에서 벗어나지 않으려는 경향을 보임

• 주택규모에서 41-50 평형과 50 평 초과에서는 선호도 크게 감소 반면 21-30 평형은 선호도 크게 증가 • 은퇴 후 거주선호 지역에 대한 종합 평가는 신도시 > 전원주택 > 경기지역 > 한강변 > 강남 순• 은퇴 후 투자유망 지역에 대한 종합 평가는 한강변 > 강남 > 경기지역 > 전원주택 > 신도시 순

베이비부머 주거이동 가능성 (2)

은퇴 후 거주선호 주택규모 은퇴 후 거주선호 지역

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시사점 및 대응전략

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요인별 주요 내용

주택트렌드주택

트렌드• 투자 ( 소유 ) 의 개념에서 거주로 개념

변화

• 대형 주택규모에서 중소형 주택규모로 수요 변화

거시경제환경

거시경제환경

• New Normal 시대 :

저성장 , 저소비 , 고실업

• 청년 일자리 부족 및 비정규직화

도시화 추세

도시화 추세

• 저출산 고령화 현상의 가속

• 베이비부머의 주거이동 가능성인구구조

변화인구구조

변화

• 안정기에 진입 , 도시인구 증가세 둔화

• 공공기관 지방이전

주택시장 구조변화의 요인 분석과 유사 경험을 가진 선진사례를 통해 시사점을 도출

시 사 점

• 산업화 , 도시화 , 인구고령화에서 우리보다 앞선 경험을 갖고 있는 일본에 주목

도심지 역회귀 현상 주목

도심지 세대교류형주택 , 그룹리빙 등

• 인구구조의 변화 :

주택수요의 감소시대 도래 인구고령화 , 중소형 주택 공급 확대

• 베이비부머의 주거이동 가능성 :

한계소득계층일수록 주거이동 가능성 큼

현 거주지에 대한 선호가 높음

• 저출산 , 고령화와 청년실업으로 소비감소 및 잠재성장률 둔화

시사점

녹색성장녹색성장

• 지속가능한 도시 및 부동산개발

• 에너지 저감기술 및 친환경 인증 등 강화

• 탄소펀드 및 탄소배출권 거래 활성화

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실버 선진국들의 사례 검토를 통해 미래에 대한 예측과 대비책 마련

주택수요 감소시대에 맞는 주택산업 개편

성장과 보존의 균형 : 체계적인 주택재고 관리 , 친환경 /에너지 관련 투자 확대

방향

대응전략 (1)

국가 차원의 대응

실버 세대를 위한 주택정책

• 현 주택에 거주할 수 있도록 개호시설 확충

• 주택연금 ( 역모기지 ) 활성화를 통한 노인주거 안정

• 농어촌의 노후주택 및 독거노인의 생활에 대한 체계적 관리

• 도심지 대중교통 접근이 용이한 지역에 주거서비스 공급

신축 , 개체 위주의 주택공급 정책을 증개축 위주의 정책으로 전환

• 증개축 ( 리모델링 ) 수요에 대한 예측 및 리모델링에 용이한 건축기술 적용 강화

주택관리 실태에 대한 통계 구축 및 증개축 비용의 확보

• 아파트 등 공동주택에 대한 주거환경통계 구축

• 주택수명 장기화 및 장기수선충당금 비축 강화

주택관련 각종 인증제도의 공신력 확보 및 관리

• 인증 부여하는 데 그치지 않고 지속적인 관리 . 통제를 통해 자산가치증식으로 연계되도록 유도

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대응전략 (2)

산업 차원의 대응

주택시장의 구조 및 패러다임 변화에 대한 인지

• 저출산 , 고령사회 , 인구감소시대에 따른 주택수요 감소에 대한 인식

• 유효수요의 중요성 인식과 세부적인 시장분석

• 주택사업의 비중 감소에 따른 조직 슬림화 및 사업다각화

생산 및 사업방식의 변화

• 다품종 소량생산 시스템

다양한 평면구조 , 다세대거주 아파트 , 세대교류형 주택 , 장수명주택 등

• 분양사업 위주의 구조에서 분양과 임대를 겸한 사업구조 전환 모색

증개축 수요 확대에 대한 준비

• 증개축 ( 리모델링 ) 수요 예측 및 수요증가에 대비한 기술 축적

리모델링에 용이한 건축기술 개발

• 자사에서 시공한 아파트 등의 증개축 공사 수주 확대

주택시설관리에 대한 노하우 및 기술 강화를 통한 부동산자산관리 전문화

주택관련 각종 인증 확보 및 기술 개발

• 인증 확보를 위한 노력 및 마케팅 전략과의 연계

• 새로운 에너지 저감기술 및 친환경기술 개발 선점

감사합니다-23-

[ 메모 ]