오피스 마켓 리포트2016/02/03 · 위치에서도 적당한 면적이 확보 가능한...

자이맥스 부동산종합연구소

오피스 마켓 리포트 도쿄 2015Q4

2016년 2월 3일

오피스 마켓 리포트 | 도쿄 2015Q4 1 해당 문서의 기재 내용 등은 작성 시점의 것으로 정확성, 완전성을 보증할 수 없습니다.

당사의 사전 허락 없이 복제, 인용, 전송, 배포, 전재 등을 행하지 않도록 부탁드립니다. Copyright © 2016 Xymax Corporation. All rights reserved.

요약

도쿄 23 구 오피스 마켓은 기업의 견실한 바닥수요의 영향으로 타이트한 수급상황이 지속되고 있으나,

신규 임대료 수준의 상승은 완만한 페이스에 머물고 있다. 입지개선, 면적확장, 빌딩 그레이드 업 등

[긍정적]인 이전수요에 매치되는 물건에서는 상승세가 보이는 반면, 매치하지 않는 물건에서는

계속해서 보합 혹은 하락 경향인 것이 이유로 판단된다.

공실률은 4.83%. 전기와 비교하여 0.38 포인트 하락(14 사분기 연속 하락）. 마켓 전체에서 순조롭게

공실이 소화되고 있다. 특히 인기 지역의 대규모 물건에서는 남아있는 공실이 적은 상황이 다.

신규 임대료의 수준을 나타내는 신규 계약 체결 임대료 인덱스는 96. 전기와 비교하여±0. 임대료가

상승한 물건의 비율에서 하락한 물건의 비율을 뺀 계약 체결 임대료 DI 는+18.

신규와 기존 계약 임대료 양쪽을 포함한 지불 임대료 인덱스는 82. 전기와 비교하여±0 으로 변동은

없었다.

평균 렌트프리 월수는 2.6 개월. 전기와 비교하여 0.4 개월 증가. 6 개월 렌트프리를 부여하는 비율은

8.1 포인트 증가한 24.6%. 큰 폭으로 하락한 전기에서 조금 회복하여 전전기와 동일한 수준이

되었다.




공실률

도표 1 은 2011 년부터 도쿄 23 구의 공실률의

추이를 나타낸 것이다. 2015 년 제 4 사분기는

4.83%, 전기 5.21%에서 0.38 포인트 하락했고,

14 사분기 연속으로 하락했다.

업종에 관계없이 기업의 오피스 수요가 견실한

점, 공급량이 한정적인 점에서 마켓 전체의

공실률이 감소하고 있다.

특히, 도심 5 구의 대규모 물건이 인기가 있어

시부야구, 치요다구에서는 공실이 거의 해소되어,

공실이 발생해도 즉시 계약이 체결되는 상황이다.

츄오구, 미나토구, 신주쿠구에서도 대규모 물건의

공실은 급격히 감소하고 있다.

또한, 중소규모에 있어서도 도심 5 구의 편리성이

높아 외관, 내장의 인상이 좋은 물건을 중심으로

순조롭게 공실이 소화되고 있다.

배경에는 기업의 이전 목적이 변화하여, 2008 년

이후 길게 지속된 구조조정을 목적으로 한

소극적인 이전에서 사업확장을 도모하는 긍정적인

이전이 주류가 된 것을 들 수 있다.

긍정적인 이전기업에서는 최근 예정인원의 증가,

사업확장의 영향으로 면적 확장의 필요가

발생하고 있다. 또한, 향후 사업전개, 인재확보의

면에서 기업의 브랜드 강화로 이어질 수 있는

그레이드를 희망하는 경우가 많다. 따라서,

이전후보가 되는 물건에는 적당한 면적, 편리한

입지, 인상이 좋은 외관・내장, 충분한 설비 스펙이

요구되어진다.

한편, 긍정적 이전 기업에 매칭되는 물건의

공실이 부족해짐에 따라 오피스 찾기를 연기,

중지하는 기업도 일부 발생하고 있다. 레이아웃

변경, 외부창고의 활용, 페이퍼 리스화, 좋은

입지에 채용 목적의 소규모 분활 오피스를

설치하는 등으로 대처하고 있는 것으로 보여진다.

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

5.98% 5.87% 5.50% 5.21% 4.83%

도표１：공실률

공실률

출처 : 자이맥스 부동산종합연구소

2012Q29.27%

2015Q44.83%

0%

2%

4%

6%

8%

10%




작년 말에 자이맥스 종합연구소가 발표한

신규공급량 조사에서는 도쿄 23 구에 있어서의

신규공급량은 임대면적을 기반으로 2016 년 18 만

평, 2017 년 14 만 평, 과거 10 년 평균인 18 만평과

동등 혹은 적은 수준에 머물러 있다. 기업의

오피스 수요가 현재와 같은 수준 정도로

지속된다고 가정하면 당분간은 공실률의

감소경향은 지속될 것으로 생각된다.

*1 오피스 신규 공급량조사 2016（도쿄 23 구・

오사카시）

신규 계약체결 임대료

도표 2 는 신규 계약체결 임대료 인덱스의

추이를 표시한 것이다. 2015 년 제４사분기는 96,

전기96과 비교하여±0으로 변동이 없었다. 공실의

공급은 감소되고 있는 반면, 마켓 전체에서 보면

신규 계약체결 임대료의 상승경향은 완만한

페이스에 머물고 있다.

도표 3 은 규모별 신규 계약체결 임대료

인덱스의 추이를 나타내고 있다. 도쿄 23 구

전체에서는 연면적 5,000 평 미만의 중소규모

물건에서 98, 연면적 5,000 평 이상의 대규모

물건에서 102 로, 양쪽 모두 전기와 비교하여

조금씩 증가하였다.

기업의 긍정적인 이전수요에 매칭되기 쉬운

인기 지역의 대규모 물건에 있어서는, 신규

임대료가 착실히 상승하고 있다. 특히

시부야구에서는 공실 재고가 너무 적어 규모에

관계없이 현저한 상승을 보인다.

한편으로, 중소물건의 신규 임대료 상승의

스피드는 여전히 완만하다. 또한, 긍정적

이전기업에 선택받기 힘든 편리성이 낮은 입지,

외관내장, 스펙의 물건은 규모와 관계없이 보합

혹은 하락경향에 있다.

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

94 92 93 96 96

도표２：신규 계약체결 임대료 인덱스

계약체결 임대료 인덱스


2008Q2161

2010Q1100

2012Q276

2015Q496

60

80

100

120

140

160

180

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

97 94 94 97 98

98 103 100 101 102


도표３：규모별 신규 계약체결 임대료 인덱스

대규모빌딩(연면적5000평 이상)

중소규모빌딩(연면적5000평 미만)

146

79 98

190

76

102

60

80

100

120

140

160

180

200

중소규모빌딩（연면적5000평미만） 대규모빌딩（연면적5000평 이상）




도표 4, 도표 5 는 계약체결 임대료 DI(도쿄 23 구,

도심 3 구)의 추이이다. 2015 년 제 4 분기는

도쿄 23 구에서 [＋18], 도심 3 구에서 [＋13]으로

양쪽 모두 3 기 연속으로 플러스이며, 상승한

물건이 하락한 물건보다 많은 상황이 계속되고

있다.

도쿄 23 구에서 내역을 보면, 상승한 물건의

비율은 약 42％로 전기와 비교하여 4 포인트

늘어났다. 도심의 좋은 입지 대규모 물건에서

상승이 보여지는 한편, 터미널역에서 조금 떨어진

위치에서도 적당한 면적이 확보 가능한 물건에서

상승이 보여지는 등 마켓 회복세가 전체로 영향을

주는 것을 시사하는 케이스도 나오고 있다.

한편으로, 하락한 물건도 약 24％(동＋1 포인트)

로 여전히 어느 정도 존재하고 있다. 도심 5 구

이외에서, 입지나 스펙의 면에서 경쟁력이 낮은

물건은 가동률 상승을 우선하기 때문에 임대료를

낮출 수 밖에 없는 상황이다.

오피스빌딩 오너에게 있어서는 최근의 견실한

마켓을 바탕으로한 가동률 상승을 배경으로 신규

임대료 수준을 올릴 수 있는 환경이 만들어졌다.

그러나 오너의 다수는 2008 년 이후 크게 악화된

수익을 적정한 수준까지 되돌리는 것을 우선하여

급격한 상승에 대해 신중한 자세를 견지하고 있다.

또한, 기업의 긍정적 이전에 매칭되지 않는

물건에서의 임대료 상승은 계속 어려워져서,

여전히 보합 혹은 하락경향도 보인다. 이러한

것들이 마켓 전체의 신규 임대료 수준의 상승이

완만한 페이스로 머무르는 배경이 되고 있다고

생각된다.

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

-2 0 11 15 18

도표４：계약체결 임대료DI（도쿄23구）

출처：자이맥스 부동산종합연구소

계약체결 임대료DI

2007Q351

2009Q2-75

2015Q418

-100-75-50-250255075100

-100%-75%-50%-25%

0%25%50%75%

100%

상승한경우(좌축)

하락한경우(좌축)

계약체결 임대료DI（우축）

계약체결 임대료DI（4기 이동평균, 우축）

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

-4 0 8 13 13

도표５：계약체결 임대료DI（도심3구）

계약체결 임대료DI


2007Q356

2009Q2-78

2015Q413

-100-75-50-250255075100

-100%-75%-50%-25%

0%25%50%75%

100%

상승한비율(좌축)

하락한비율(좌축)

계약체결 임대료(우축)

계약체결 임대료DI（4기 이동평균, 우축)




지불 임대료

지불 임대료 인덱스는 신규 임대료와 기존 계약

임대료의 양쪽을 포함한 지불 임대료를 조사

대상으로 하고 있으며, 기업이 오피스에 지불하는

임차료, 오피스빌딩 수익의 시간적 변화를

표시하고 있다. 도표 6 은 2005 년 이후의 추이를

나타내고 있다.

2015 년 제 4 사분기는 82 로 전사분기와

비교하여 ±0 으로 변동은 없었다. (2010 년

제 1 사분기를 100 으로 했을때의 수준). 지불

임대료는 2013 년 제 3 사분기에 바닥을 친 이후,

매우 완만하나 상승경향이 있다.

공실 재고의 감소, 신규 임대료 상승의 영향을

받아 기업은 현재와 같은 정도의 편리성, 같은

그레이드의 오피스 빌딩을 같은 임대료 수준으로

확보하는 것이 이전에 비해 어려워져 가고 있는

중이다.

렌트프리

도표 7 은 신규계약중 렌트프리를 부여한

비율(부여율)과 렌트프리 기간의 평균치(평균

렌트프리 월수)의 추이를 나타낸 것이다.

2015 년 제 4 사분기의 렌트프리 부여율은 어느

구분에서도 증가하여, 전전사분기와 같은 수준이

되었다. 평균 렌트프리 월수에 관해서도 전계약

평균과 렌트프리있는 계약 평균이 양쪽 모두

증가하였고, 전전사분기와 같은 수준이 되었다.

테넌트를 유치하기 위한 인센티브로서의 장기

렌트프리는 줄어들게 되고, 기업이 사무소이전시

[임대료 2 중지불]을 면제하기 위해서의 단기간

렌트프리가 관행이 되고, 주류가 된 것을 알 수

있다.

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

80 80 81 82 82

도표６：지불 임대료 인덱스

지불 임대료 인덱스


2009Q1105

2013Q377

2015Q482

2010Q1100

60

70

80

90

100

110

120

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

1일이상 64.5% 56.0% 58.5% 53.4% 59.1%

2개월이상 59.7% 53.2% 54.0% 46.6% 50.3%

6개월이상 25.1% 20.4% 25.0% 16.5% 24.6%

전계약 3.1 2.7 2.8 2.2 2.6

FR있는계약 4.8 4.7 4.7 4.2 4.4

도표７：렌트프리

출처：자이맥스부동산종합연구소

부여율

평균FR월수

0 1 2 3 4 5 6 7

0%

20%

40%

60%

80%

100%

부여율(１일이상, 좌축) 부여율(２개월이상, 좌축)

부여율(６개월이상, 좌축) 평균FR월수(전계약, 우축)

평균FR월수（FR있음, 우축)




마켓의 순환

도표 8 은 횡축에 공실률, 종축에 신규 계약체결

임대료 인덱스를 넣어 사분기별로 도표화한

것이다.

도표 상에서는 2001 년 이후 우하향(공실률

상승・임대료 하락)으로 이동하였고,

2003 년부터 2004 년의 정체기를 거쳐 2005 년

이후 좌상향(공실률 저하・임대료 상승)으로

이동하여, 2008 년 이후 다시 우하향(공실률

상승・임대료 하락)으로 이동, 마켓이 순환하면서

추이하는 모습을 관찰 할 수 있다.

오피스 임대 마켓은 회복기로 접어들어, 2015 년

시점에서도 그 경향은 계속되고 있다. 공실률이

착실히 저하되고 있는 한편, 신규 임대료의 상승

스피드는 둔하다. 전회의 순환에서 임대료가

급상승하기 시작한 공실률 수준에 가까워지고

있으나, 마켓의 이원화 진행, 경제의 장래

불투명성도 있어 같은 경향이 될지 예측할 수

없다.

2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4

5.98% 5.87% 5.50% 5.21% 4.83%

94 92 93 96 96

도표８：마켓 순환

계약체결 임대료 인덱스

출처：자이맥스 부동산종합연구소(2011년3월 이전의 공실률은 대기업임대중개회사의 데이터를 토대로 계산한 것을 접속）

공실률

60

80

100

120

140

160

180

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

2001Q1

2008Q2

2003Q2

2012Q2

2015Q4




참고

주소 준공

치요다구 2015-10

치요다구 2015-11

미나토구 2015-11

다이토구 2015-12우에노이스트타워 히가시우에노2－16－1지상25층/지하1층 불명

출처 : 각사 공표자료를 토대로 자이맥스 부동산종합연구소 작성

도표９：주요 준공 빌딩（Q4, 2015）

빌딩명

오오테마치타워・JX빌딩

대실면적

12,800평

층수

지상22층/지하5층

주거표시

오오테마치1－1－2

지상13층 시바5－37－8 5,400평스미토모부동산미타빌딩

철강빌딩 지상26층/지하3층 마루노우치1－8－2 15,465평

기업명 이전원/주소 이전처/주소 이전시기 이전이유 임차면적

일본카 솔루션즈 시반스N관, S관/미나토구 아키하바라UDX/치요다구 2015년11월 불명 1,453평

동방아연 마루가시와빌딩/중앙구 철강빌딩/치요다구 2016년1월 집약 393평

ACCESS자사빌딩/치바시, 스미토모부동산사루각쵸빌딩/치요다구

대동빌딩/치요다구 2016년1월입지개선/

집약600평

JALUXI・S빌딩, 하버원빌딩/시나가와

구시나가와시즌테라스/미나토구 2016년3월 입지개선 1,000평

파이오니아 자사빌딩/가와사키시분쿄그린코트센터오피스/분쿄구 등 도내 7개소 2016년3월

자사빌딩매각

2,045평＋

MX모바일링카스미가세키빌딩/치요다구,아카사카가든시티/미나토구

토요스포레시아/코토구 2016년3월 집약 1,000평

도표10：주요 오피스 이전정보（Q4, 2015）

출처：각사 공표 자료를 토대로 자이맥스 부동산종합연구소 작성, 면적은 추정치




개요

마켓에 있어서 임대면적 중공실면적이 점하는 비율

연면적이나 건축연도 등 임대료에 영향을 주는 요인을통계적 수법에 따라 품질 조정한 계약체결 임대료 기반의 오피스 임대료지수

계약체결 임대료가 상승한물건과 하락한 물건의 수를비교하는 것으로 계약체결임대료의 변동을 나타내는지표

신규 임대료와 계속 임대료의 양쪽을 포함한 지불 임대료의 시계열변화를 나타내는지표

계약개시일과 임대료발생일의 타임래그의 분포상황과평균

의미・의의 마켓의 수요와 공급의 밸런스

계약체결 임대료의 수준 계약체결 임대료의 변동 방향성

기업이 지불하고 있는 임차료의 수준

계약체결 임대료 단가에는나타나지 않는 마켓의 상황

용도

지역 도쿄23구 도쿄23구 도쿄23구/도심3구 도쿄23구 도쿄23구

규모 전규모 전규모/대규모/중소규모 전규모 전규모 전규모

공표빈도

데이터원

자이맥스가 독자적으로 수집한 공실모집구획과 물건 데이터

자이맥스가 독자적으로 수집한 계약체결 기반의 임대료(공익비포함)

자이맥스가 독자적으로 수집한 계약체결 기반의 임대료(공익비포함)

자이맥스 수탁물건에 있어서의 테넌트 계약 데이터

자이맥스 수탁물건에 있어서의 계약체결 데이터

최근사분기의사용데이터수

28,086동 1,227건 1,047건 4,158건 171건

산출방법

・공실률

＝공실면적÷임대면적

・공실면적：

조사 시점에 있어서 준공이완료된 물건의 모집중 공실구획의 면적 합계

・임대면적：

조사시점에 있어서 준공이완료된 물건의 임대대상이되는 면적※임대면적이 공표되어있지않은 물건은 쿄토대학대학원공학연구과건축학전공 카토나오키연구실과 공동연구 결과에서 도출한 계산식을 사용하여 연면적으로 추산

① 수집한 계약체결 데이터

를 토대로 입지・연면적・건

축연도・설비・계약체결 시

점 등을 변수로 한 계약체결임대료를 설명하는 [접속형헤드닉 모델(중복추정기간＝５사분기)]을 구축.② ①에서 구축한 모델에 표준적인 빌딩의 속성치를 대입하는 것으로 사분기별 계약체결 임대료를 추정.③ ②로 추정한 계약체결 임대료의 기준시점(2010년 제1사분기)을 100으로 했을 때의 값을 신규 계약체결 임대료 인덱스로 하고 있다.

※이에 따라 입지・규모・건

축연도・설비 등 각 변수의

영향을 조정한 계약체결 임대료의 시간적 변화를 나타낼 수 있다.

①건물별로 반년간의 계약체결 임대료 단가와 비교하여,[상승] [거치] [하락]에 대해 각각 동 수를 카운트.② ①에서 [상승]의 비율,[하락]의 비율을 계산③ ②에서 구한[상승]의 비율에서 [하락]의 비율을 뺀수치가 계약체열 임대료DI

（디퓨젼・인덱스）라고 한

다.

① 계약서・각서 단위로 축

적된 테넌트 계약 데이터에서 테넌트 단위의 임대료 단가를 집계② ①의 지불 임대료를 입지

・연면적・건축연도・설비

・계약체결 시점 등으로 설

명한 [접속형 헤드닉 모델(중복추정기간＝５사분기)]을 구축.③ ②에서 구축한 모델에 표준적인 빌딩의 속성치를 대입하여 사분기별 지불 임대료를 추정.④ ③에서 추정한 지불 임대료의 기준시점(2010년 제1사분기)를 100으로 했을 때의 값을 지불 임대료 인덱스라고 한다.※이에 따라 샘플의 교체, 노후화의 영향을 조정하고 있다.

・렌트프리 기간：

계약 개시일과 임대료 발생일 사이의 일수

・렌트프리 부여율：

신규계약(관내확장・재계약

등을 제외한 신규 입주 계약)중 임대료 면제 기간이 있는계약의 비율

・평균 렌트프리 월수(전계

약)：임대료 면제 기간이 없는 경우도 포함한 모든 계약서의기간 단순평균

・평균 렌트플기 월수(FR있

는 계약)：임대료 면제 기간이 있는 경우, 그 기간의 단순평균※ 공익비 포함 임대료를 설정한 상태에서, 일정기간 임대료를 공익비 상당액 혹은그에 가까운 금액으로 감액하는 조치를 한 계약도 있으나, 이것은 본 조사에 포함하지 않는다.

오피스빌딩

사분기

조사개요

공실률 계약체결 임대료DI신규 계약체결 임대료

인덱스

렌트프리 부여율・평균월수

지불 임대료인덱스




부록：자이맥스 부동산종합연구소의 연구조사(2015 년 11 월～2016 년 1 월)

[오피스 피라미드 2016] （2016.1.29）

・오피스 빌딩을 대규모와 중소규모로 나누어 건축연도별 재고량(임대면적, 동수)를 비교한 [오피스 피라미드

2016]이 공표되었다.

・평균 건축연도수는 중소규모 빌딩이 28.4 년, 대규모 빌딩이 22.0 년, 중소규모빌딩에 있어서는 특히 고령화되고

있다.

[오피스 신규 공급량 조사 2016(도쿄 23 구・오사카시）]（2015.12.24）

・도쿄 23 구 향후 4 년간의 연평균 공급량은 18.6 만 평으로 과거 10 년의 연평균을 상회할것으로 예상된다. 특히

2018 년 및 2019 년은 대규모물건의 공급이 각각 연 20 만평을 넘어설 예정이다.

・오사카시 향후 4 년간의 연평균 공급량은 1.7 만 평으로 과거 10 년의 연평균 3.0 만평의 반정도가 될 전망이다.

[오피스 테넌트 전력량조사（2015 년 9 월 까지）]（2015.12.09）

・2015 년 하계(7～9 월)의 오피스 테넌트 전력량은 38.5kWh/평, 전년 동기의 41.0kWh/평 보다 6.1%감소했다.

[오피스빌딩 에너지 소비량 및 비용 조사（2015 년 9 월 까지）]（2015.12.09）

・에너지 소비량：2011 년 이후 계속되어 온 수준에서 보합.

・에너지 단가：2015 년 3 월을 경계로 하락경향으로 바뀌어, 전회 조사(2015 년 6 월까지)에서 4pt 감소

・에너지 비용：단가 하락에 따라 비용도 감소하여, 전회 조사(2015 년 6 월까지)에서 3pt 감소

[빌딩 오너의 실태조사]（2015.11.26）

・빌딩 오너의 90%가 50 세 이상, 임대부동산 1~2 물건 보유가 60%

・70% 이상의 빌딩 오너는 향후 임대 빌딩 사업에 불안함을 느끼고, 연령에 따라 과제가 다르다.

・향후에도 계속 사용할 방침의 빌딩 오너가 반수 이상

[업무형태와 오피스 이용에 대한 앙케이트 조사 2015]（2015.11.18）

・근년 IT(정보기술)의 진화에 따라 모바일 워크의 도입 등, 기업의 업무형태가 변화하고 있다. 장소나 시간에

구애받지 않는 다양한 업무형태의 도입이 진행되면, 기업의 오피스 입지나 사용방법에는 어떠한 변화가 요구될

것인가. 이번에 업무형태와 오피스 이용에 대한 실태, 또한 향후 중장기적(3~5 년정도)인 의향과 그것에 대한

장애요인 등에 대해 전국의 기업을 대상으로 조사하여, 결과를 리포트에 정리했다.

리포트에 관한 문의：


[email protected]

mailto:[email protected]

오피스 마켓 리포트2016/02/03 · 위치에서도 적당한 면적이 확보 가능한...

Documents