2008 年 台灣商用不動產投資市場回顧

劉學龍董事總經理2009年 1月 7日

全球投資市場遭遇的課題國際經濟低迷

前景不明朗，不知景氣何時觸底？資產價值縮水、企業倒閉或破產危機持續增加

信貸市場緊縮放款的嚴格與緊縮預期將衝擊投資，恐對經濟復甦不利台灣銀行建築貸款餘額今年以來成長率大幅下降

市場流動性差，交易停滯價格認知拉距持續跨國界 (cross-border)交易大幅減少

投資者信心大幅受挫市場負面訊息不斷傳出投資者避險程度高

2008年台灣投資市場回顧

商用不動產交易金額由去年的 1,136億元下滑至今年的 706億元，減少 38%：上半年度受去年買氣熱絡影響，賣方趁勢漫天喊價，市場買氣已轉趨觀望。

下半年度金融風暴後續效應持續擴大，全球投資信心下挫，信貸市場開始緊縮，投資行為更為謹慎。

過去兩年活躍於台灣的外資機構法人與私募基金缺乏追價意願且投資計畫更趨審慎保守，今年度投資交易量大幅減少，僅有 ING購買全球人壽大樓一件外資投資之指標個案，約佔 8.78%。

價格認知差距持續擴大買方等；賣方撐

2008年商用不動產投資類別

主要大型商用不動產交易總金額 -706 億元* 註：統計樣本主要指大型商用不動產 ( 純辦 / 廠辦 / 飯店 / 零售 / 物流 / 倉儲等收益型不動產 ) 成交案金額

17.70%

39.22%

40.10%

2.97%

2008年商用不動產投資類別

零售 純辦 廠辦 其他

715 644

421

62

-

200

400

600

800

1,000

1,200

2007 2008

台幣億元

本土投資金額 外資投資金額

62.96%

37.04%

91.22%

8.78%

2008年商用不動產投資者類別

2008年商用不動產投資者類別 (續 )

遠雄人壽以 135.05 億元居冠 (19.13%) ；其次為新光人壽的 70.84 億元(10.03%)

331.57

67.41 62.00

245.05

0

50

100

150

200

250

300

350

本土壽險業 本土開發商 外資法人 其他

億元

遠雄人壽日期 標的 類型 金額 ( 億元 ) 備註Q3 信義區 A1辦公大樓 預售純辦 129 整棟交易Q4 南港區忠孝東路六段 廠辦 6.05

小計 135.05

新光人壽Q1 美孚亞太通商大樓 純辦 5.26

Q1 松江路辦公室 純辦 2.25

Q2 亞矽科技大樓 廠辦 13 整棟交易Q4 致伸大樓 廠辦 20 整棟交易Q4 大眾電腦大樓 廠辦 30.33 整棟交易小計 70.84

投資列表分拆

日期 投資者 標的 面積 (坪 )

金額 ( 億元 )

備註

Q2私人投資 信義聯勤基地 2,490.49 101.4

新光人壽標售 /元利建設董事長與國泰金副董事長以私人名義得標

Q2AIGGRE

台中市西區後龍段土地 (全國飯店後方 )

1,206.37 10.85 勤美集團售予 AIGGRE

Q2 Citadale 菲力浦新竹廠 ( 竹北 ) 96,605 60

Q2 國泰人壽 台北市中山區長春段二小段土地 795 23.94 國有財產局標售

Q3 富邦人壽 信義計畫區 A10 街廓 1,928 36.77 地上權標售

2008年主要大型土地交易案例

亞洲主要華人城市 A 級辦公大樓租金走勢列表(2006~2009F)

*註： 1. 單位：元 /坪 / 月 2. 單位換算金額會因匯率而受到影響 3. F 表預測值

年度 台北 香港 新加坡 北京 上海 成都 廣州

2006 2,366 8,239 5,535 3,054 3,332 1,277 1,651

2007 2,418 9,513 10,350 3,693 3,780 1,494 2,100

2008Q1 2,432 10,588 11,183 3,822 3,995 1,564 2,091

2008Q2 2,522 10,729 11,253 3,825 4,297 1,589 2,153

2008Q3 2,556 11,091 11,294 4,094 4,464 1,737 2,172

2008Q4 2,503 10,029 10,037 3,888 4,003 1,649 2,154

2009F 2,352 8,709 8,516 3,072 3,069 1,470 1,915

1,000

3,000

5,000

7,000

9,000

11,000

13,000

2006 2007 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009F

台幣元/坪/月

台北 香港 新加坡 北京 上海 成都 廣州

亞洲主要華人城市 A 級辦公大樓租金走勢(2006~2009F)

-21% -25%-8% -24% -31% -15% -11%08Q3~09年跌幅預測

亞洲主要華人城市 A 級辦公大樓售價走勢列表(2006~2009F)

年度 台北 香港 新加坡 北京 上海 成都 廣州

2006 630,626 1,880,883 1,001,444 298,430 505,708 135,084 189,364

2007 674,791 2,248,331 1,701,292 368,465 609,840 151,168 288,237

2008Q1 711,805 2,595,176 1,812,161 385,899 699,051 183,846 325,882

2008Q2 738,146 2,749,721 1,818,273 390,630 708,129 181,164 314,954

2008Q3 740,850 2,835,588 1,824,152 424,571 752,042 194,594 328,026

2008Q4 690,759 2,564,111 1,621,142 378,366 674,359 184,758 318,431

2009F 644,678 2,200,758 1,440,198 336,016 568,709 159,354 283,104

*註： 1. 單位：元 / 坪 2. 單位換算金額會因匯率而受到影響 3. F 表預測值

100,000

600,000

1,100,000

1,600,000

2,100,000

2,600,000

3,100,000

2006 2007 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009F

台幣元/坪

台北 香港 新加坡 北京 上海 成都 廣州

亞洲主要華人城市 A 級辦公大樓售價走勢(2006~2009F)

08Q3~09年跌幅預測

-22% -21%-12% -21% -24% -18% -13%

結論與建議

2009年市場持續盤整，回歸理性訴求，投資機會浮現 2008下半年受金融海嘯影響，賣方庫存與資金壓力負擔已使得價格逐漸回穩，投資交易稍有復甦。

逢低入市，在各項成本 ( 取得成本 / 建造成本 ) 降低時進場佈局，待景氣回穩時將可獲得最大效益。

就價格面說，台灣商用不動產仍具吸引力且市場穩定台北商辦市場在金融風暴所造成的衝擊相對較低 惟買賣雙方對於價格認知歧見仍大

128.36 132.69

259.32

185.66

-

50

100

150

200

250

300

Q1 Q2 Q3 Q4

億元2008年投資金額總計 (依季別)

市場評比投資環境穩定 根據 ULI 所發佈最新的亞

太區不動產趨勢報告表示，台北市投資排名由2008年的第 16 名，上升為 2009年的第 5 名，顯示出投資環境穩定，儘管短期內受金融海嘯影響，但長遠來看商用不動產前景仍樂觀。

結論與建議政策利多因素，可望刺激商用不動產發展

政府擴大公共建設投資 - 愛台 12建設國際招商兩岸大三通效益可望逐漸發酵

288

613

1,136

706

-

200

400

600

800

1,000

1,200

2005 2006 2007 2008

新台幣(億元) 2005~2008年商用不動產投資金額統計

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