1

2010年房地產發展趨勢分析－從香港、日本與美國經驗看簽訂ECFA

對臺灣房地產之影響

主辦單位：台 灣 綜 合 研 究 院

報 告 人：莊 孟 翰

日 期：2010 年 4 月 27 日

2

台灣經濟成長率預測台灣經濟成長率預測

4.65(4.57)-2.47(-2.47)寶 華 (98.3)4.72(4.39)-1.87(-2.53)主計處 (99.2)

3.5(2.4)-3.0(-4.9)ADB (98.12)

5.5(4.0)-2.5(-3.5)高盛 (99.1)4.9(4.4)-2.7(-2.7)Global Insight (99.2)

4.45-2.57(-4.45)台綜院 (98.12)

4.4(4.3)-1.9(-2.7)花旗 (99.2)

5.5(4.5)-3.4(-5.0)美林 (98.11)3.7(0.0)-4.1(-7.5)IMF (98.10)

4.81(4.21)-2.75(-2.89)台經院 (99.1)4.73-2.46(-3.46)中研院 (98.12)

4.66(4.65)-2.96(-3.72)0.73(註)中經院 (98.12)

97年

經濟成長率

98年 99年

3

領先指標止跌回升

4

全球股市震盪上揚全球股市震盪上揚

5

20062006年以來外資流向各新興市場之資金數量年以來外資流向各新興市場之資金數量

6

M1BM1B年增率續創新高年增率續創新高

黃金交叉 -房、股兩市呈現資金行情

-10.00

-5.00

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

35.00

91年01月

91年03月

91年05月

91年07月

91年09月

91年11月

92年01月

92年03月

92年05月

92年07月

92年09月

92年11月

93年01月

93年03月

93年05月

93年07月

93年09月

93年11月

94年01月

94年03月

94年05月

94年07月

94年09月

94年11月

95年01月

95年03月

95年05月

95年07月

95年09月

95年11月

96年01月

96年03月

96年05月

96年07月

96年09月

96年11月

97年01月

97年03月

97年05月

97年07月

97年09月

97年11月

98年01月

98年03月

98年05月

98年07月

98年09月

98年11月

M1B年增率

M2年增率

黃

金

交

叉

7

股匯市持續揚升股匯市持續揚升

8

外資投資股市累積淨匯入金額略減外資投資股市累積淨匯入金額略減

9

19901990--20082008年全球年全球FDIFDI流入及流入及20092009--20122012年期間的三種型態年期間的三種型態

10

2002-2009年台股加權指數、金融類股與營建類股股價指數對照表資料來源：台灣證券交易所、本研究整理

年度 集中市場加權指數 金融類股 營建類股

2002年 4,452 691 69

2003年 5,891 873 128.8

2004年 6,140 1,049 179.8

2005年 6,518 891 153.1

2006年 7,824 1,060 302

2007年 8,506 938 253.1

2008年 4,591 596 121.4

2008年與2007年比較 -46.03% -36.46% -52.04%

2008年最低點 4,090（2008.11.20.） 468（2008.10.29.） 99.6（2008.10.29.）

2009年12月31日 8,188.11 910 288.0

2009年/2008年漲幅 78.35% 52.69% 137.23%

11

2002-2009年上市營建類股100元以上股價變動對照表資料來源：台灣證券交易所、本研究整理單位：元

年度 皇翔 華固 遠雄 鄉林 長虹 信義房屋

2002年 6.90 6.95 13.00 17.00 11.00 36.50

2003年 18.50 14.65 17.00 15.50 20.70 74.50

2004年 41.50 37.70 26.30 32.50 45.60 78.00

2005年 27.00 36.80 21.35 30.70 34.90 57.00

2006年 72.80 70.30 55.40 66.80 88.20 91.00

2007年 46.25 61.50 80.00 58.70 53.90 70.00

2008年 12.45 34.85 23.95 13.95 26.80 24.20

備註：當日最高價

最高109.0（2008.04.18）

最高141.5（2008.04.18）

最高124.5（2008.04.18）

最高124.0（2007.11.27）

最高111.0（2008.04.18）

最高141.0（2007.07.27）

2009/12/31 61.50 81.40 70.80 37.20 64.90 61.30

2009/2008漲幅 393.98% 133.57% 195.62% 266.67% 142.16% 153.31%

12

美國道瓊指數美國道瓊指數

13

日本日經日本日經 225 225 指數指數

14

香港恆生指數香港恆生指數

15

中國上海綜合指數中國上海綜合指數

16

台灣台灣加權指數台灣台灣加權指數

17

台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線

18

台灣集中市場台灣集中市場金融類股金融類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線

19

台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線

20

美元美元//新台幣最新匯價新台幣最新匯價

21

美元美元//人民幣最新匯價人民幣最新匯價

22

20082008--20102010年股價總市值年股價總市值

2009年臺灣股市每週末初估整體總市值

-

50,000.00

100,000.00

150,000.00

200,000.00

250,000.00

300,000.00

2005年9月30日

2005年12月30日

2006年3月30日

2006年6月30日

2006年9月30日

2006年12月30日

2007年3月30日

2007年6月30日

2007年9月30日

2007年12月30日

2008年3月30日

2008年6月30日

2008年9月30日

2008年12月30日

2009年3月30日

2009年6月30日

2009年9月30日

2009年12月30日

2010年3月30日

單位：新台幣億

元

23

歷史上三次房地產大泡沫（Property Bubble）

1. 1926年：美國-引發華爾街股市崩盤，導致1930年代大蕭條

2. 1991年：日本-導致長達15年的經濟蕭條

3. 1997年：香港-導致17萬港人淪為百萬「負翁」

24

日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示

1.日本二戰後全力發展出口導向型經濟→1985年，日本成為全世界最大債權國，美國為最大債務國。

－2009年，中國為全世界最大債權國，美國為最大債務國。

2.1985年簽訂「廣場協議」，9月1美元=250日元，1986年9月1美元=153日元，1987年為120日元。

－2010年人民幣升值？

3.日幣大幅升值→地價連續5年呈現15％大幅上漲，同期間GDP年成長約僅5％左右。

－中國房地產價格走勢？

25

日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示

4.1989年住宅用地最高價-東京千代田區，1,200萬日元/平方公尺，當時匯價合9萬美元/平方公尺（約新臺幣每坪981.8萬元）；商業用地最高價－東京銀座，1991年曾創下6,000萬日元/平方公尺的世界記錄，以當時匯價合42萬美元/平方公尺（約新臺幣每坪4,582萬元）。

5.1991至2005年，日本六大城市住宅用地價格平均下跌65%，商用土地價格暴跌87%→失落的十年(lostdecade)。※1989年12月29日，東京股市創下38,915.87點（收盤）之最高紀錄（當日最高為38,957.44點）。2003年4月28日為7,607.88點。※1990年2月10日台灣股價指數高達12,495.34點，惟當年10月1日亦大幅重挫至2,560.47點。

26

日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表年度 商業區 漲跌幅（％） 住宅區 漲跌幅（％） 股價指數 漲跌幅（％）

19851985 128.9 13.17（1985/1984）

83.2 5.5（1985/1984）

13,083（1985/12/27）

13.3（1985/1984

）

1987 222.2 72.38 115.8 39.18 21,564（1987/12/28）

64.83

19891989 394.0 77.32 164.4 41.97 38,915.87（1989/12/29）

80.47

1991 519.4 31.83 223.4 35.89 22,984（1991/12/30

）

-40.94

20052005 67.3 -87.04 77.6 -65.13 16111.43（2005/12/30）

-29.90

2008 99.7 48.14 88.3 13.79 8,859.56（2008/12/30）

-45.01

27

日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖

28

日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖

日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

平均

商業區

住宅區

工業區

西元

商業區趨勢線

住宅區趨勢線

29

香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗

1.1970年代李嘉誠、包玉剛等工商巨擘紛紛投資房地產，香港十大房地產公司先後公開上市，加以日本、東南亞和澳大利亞的資金蜂擁而入，導致房價、地價急劇上升。

2.恆生股價指數：

－1987年12月7日1,950.52點（最高）1,894.9點（收盤）

－1997年8月7日16,820.3點（最高）16,673.3點（收盤）

－2007年10月30日31,958.41點（最高）31,638.22點（收盤）

－2008年10月27日12,736.85點（最高）11,015.84點（收盤）

－2009年3月9日11,927.89點（最高）11,344.58點（收盤）

3.1981年成為僅次於日本的全世界最高房價地區。

4.1984年-1997年，房價年平均成長率超過20%。

5.中環、尖沙咀等中心區域每平方公尺房價高達十幾萬港元，黃金地段寫字樓更高達每平方公尺20萬港元之歷史天價。

30

香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗

6.1990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40％，開發商與個人房貸占銀行貸款總額30％以上。

7.1990-1997年，房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」。

8.1997至2002年SARS期間，房價跌幅超過65％，房地產和股市總市值共損失約8兆港元，比同期香港的生產總值還多。

9.平均每位投資人損失267萬港元，導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁

31

香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表年度 房價（＄/㎡）

（港島160㎡orabove）

漲跌幅（％）

股價指數 漲跌幅（％）

1990 20,174 -7.25（1990/1989

）

3,024（1990/12/31）

6.61（1990/1989

）

19971997 135,544 571.88 16,820.3（1997/8/7）

456.23

1997Q2 143,462（當年最高價房價）

5.84 15,196.8（1997/6/27）

-9.65

2003Q22003Q2 60,938 -57.52 9,577.12（2003/6/30）

-36.98

2008Q2 187,349（每坪約新台幣258.4萬元）

207.44 22,102.01（2008/6/30）

130.78

2008Q4 146,577 -21.76 14,387.4（2008/12/31）

-34.90

2009.102009.10月月 203,540（每坪約新台幣280.75萬元）

38.36 21,175.88（2009/12/18）

47.18

32

香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160㎡㎡以上以上))平均售價變動趨勢圖平均售價變動趨勢圖

香港歷年私人住宅(160㎡以上)平均售價變動趨勢圖-按季

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

1982年

1983年

1984年

1985年

1986年

1987年

1988年

1989年

1990年

1991年

1992年

1993年

1994年

1995年

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

33

香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160㎡㎡以上以上))平均售價變動趨勢圖平均售價變動趨勢圖

香港歷年私人住宅(160㎡以上)平均售價變動趨勢圖-按季

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

1982年

1983年

1984年

1985年

1986年

1987年

1988年

1989年

1990年

1991年

1992年

1993年

1994年

1995年

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

長期趨勢線

34

香港歷年香港歷年AA級辦公大樓平均售價一覽表級辦公大樓平均售價一覽表

香港歷年A級辦公大樓售價變動趨勢圖

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

上環

中區

灣仔/銅鑼灣

尖沙咀

油麻地/旺角

單位:HKD/㎡

35

香港歷年香港歷年AA級辦公大樓平均租金一覽表級辦公大樓平均租金一覽表

香港歷年A級辦公大樓租金變動趨勢圖

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

700.0

800.0

900.0

1,000.0

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

上環

中區

灣仔/銅鑼灣

尖沙咀

油麻地/旺角

單位:HKD/㎡

36

香港物業售價指數香港物業售價指數

37

美國歷年中位數房價與平均房價變動趨勢圖美國歷年中位數房價與平均房價變動趨勢圖

美國歷年中位數房價與平均房價變動趨勢圖-按年

$0

$50,000

$100,000

$150,000

$200,000

$250,000

$300,000

$350,000

1963196419651966196719681969197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008

時間

平均數

乘冪 (平均

單位：美金

長期趨勢線

長期趨勢線

38

19661966--20092009年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GNPGNP指數、指數、物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表

臺灣歷年每人GNP指數、物價指數與臺北市預售房價指數比較

圖

0.00500.00

1,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.005,000.005,500.006,000.006,500.007,000.007,500.008,000.008,500.009,000.009,500.00

10,000.0010,500.0011,000.0011,500.0012,000.0012,500.0013,000.0013,500.0014,000.0014,500.0015,000.0015,500.0016,000.0016,500.0017,000.0017,500.0018,000.00

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1 982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2 006

2008

每人GNP指數(基期1968年=100)

消費者物價指數(基期1968年=100)

房價指數(基期1966年=100)

39

19661966--20092009年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GNPGNP指數、指數、物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表

臺灣歷年每人GNP指數、物價指數與臺北市預售房價指數比較

圖

0.00500.00

1,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.005,000.005,500.006,000.006,500.007,000.007,500.008,000.008,500.009,000.009,500.00

10,000.0010,500.0011,000.0011,500.0012,000.0012,500.0013,000.0013,500.0014,000.0014,500.0015,000.0015,500.0016,000.0016,500.0017,000.0017,500.0018,000.00

1 96 6

1 968

197 0

1 97 2

1974

197 6

1 97 8

1980

198 2

1 98 4

1986

198 8

1 990

1992

1 99 4

1 996

1998

2 00 0

2 002

2004

2 00 6

2 008

每人GNP指數(基期1968年=100)

消費者物價指數(基期1968年=100)

房價指數(基期1966年=100)

乘冪 (房價指數(基期1966年=100))

長期趨勢線

40

ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月底簽署ＣＥＰＡ

1.房地產轉趨熱絡，10月份的交易量、值創下2003年以來最佳業績，11月份成交額比2002年同期上升6成。

2.港澳自由行旅遊，大幅增加旅遊住房需求，零售業直接受惠，商鋪交易熱絡。

3.招商引資，為香港引來豪宅買主和寫字樓承租戶。許多企業開始在香港開設分公司或地區總部，甚至到香港辦理投資移民。

41

ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響

4.歐美基金快速進入投資市場。

5.帶動房地產服務領域之發展－估價、規劃、物管、仲介、建築及室內設計等。

6.2003年5月至2008年6月，ABC級商辦指數分別上漲282%、268%、244%。

7.1984年至1997年香港房價年平均增長超過20%，其中1990年至1994年豪宅漲幅更高達6倍，A級辦公樓價格亦高漲2.5倍；香港房價最低谷為2003年SARS時期（2003年6月），相較於1997年高峰時期，累計跌幅達65%，港人財富蒸發2.2兆港元，平均每人損失267萬港元，淪為負資產者高達17萬人。

42

ECFAECFA對台灣經濟之影響對台灣經濟之影響

1.ECFA：台灣加入區域經濟整合的第一步，也是避免產業邊緣化重要的一步。

2.A簽署後台灣經濟成長率約可上升1.65％至1.72％，就業人數可增加26萬至27萬人。

3.台灣對中國（含香港）與東協的出口，占整體出口比重54%，2010年東協與中國貿易零關稅，台灣出口競爭力將大受影響。

4.中國是台灣最大貿易夥伴、最大對外投資地區、最大出口市場、最大順差來源。

43

當前國人對當前國人對ECFAECFA所擔憂之主要危機所擔憂之主要危機

1.經濟成長衰退？

2.失業率持續飆高？

－2008年痛苦指數7.6％（失業4.1％、通膨3.5％）

3.薪資所得逐漸下降？

－34,395元（2008年3月），（35,402元，1997年）

4.貧富差距再度擴大？

－5等分位所得差距6.05倍。20等分位：最富5％為最貧5％的62.1倍（2007年，財稅資料中心）

5.經濟與財稅政策偏重企業利益，導致賦稅收入短絀？

6.國家主權逐漸流失？

7.藉經濟統一，邁向政治統一？

44

ECFAECFA對台灣房地產之影響對台灣房地產之影響

1.2003年至今，臺北市房價漲幅超過50%，香港住宅上漲90%，臺北市房價漲幅略低於香港。臺北市中心房價排名居全球主要城市第43名，香港高居第5名。

2.內湖科技園區廠辦待售面積11萬坪，空置率高達17％，租金下降。

3.與亞洲其他城市相較，台灣商辦租金相對便宜，簽署ECFA後空置率將會迅速改善。

※香港A級商辦5年曾大漲3.83倍。

45

ECFAECFA對台灣房地產之影響對台灣房地產之影響

4.陸客來台觀光、兩岸大三通、一日生活圈形成、陸資來台投資、跨國企業進駐，MOU、ECFA，加以遺贈稅率已調降至10％、一俟經濟復甦，將進一步帶動商用不動產及豪宅需求。

5.每戶總價近四億元的豪宅「文華苑」銷售一空，房地產業者預測，2010年台北市豪宅每坪可能高達200萬元。

46

20102010年影響台灣房地產市場之主要原因年影響台灣房地產市場之主要原因

一、整體市場供需失衡由來已久－建照↓使照↓買賣移轉↓法拍↑二、房價已攀升至歷史新高點（台北縣市最明顯）三、整體預售市場價跌量縮（區隔產品除外）四、豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急、台商回流五、土地標售價格飆漲－土地閉鎖效應、賣方惜售六、消費者購屋能力普遍下降七、交屋高峰期－新成屋快速增加，預期房價下跌八、法拍數量逐漸增加九、預防流動性陷阱十、交屋糾紛逐漸增加十一、政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋

47

台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高

1、87年7月－信義計畫區A2，統一國際，2,917坪，每坪413.6萬元2、87年12月－信義計畫區E2，新光人壽，848坪，每坪571.9萬元3、97年7月－信義計畫區A1，遠雄人壽，1,418坪，每坪698.2萬元4、97年7月－信義計畫區D3部分，幸福人壽，1,093坪，每坪310.0萬元

5、98年1月8日－信義路二段206號，91.05坪，商三(特)，每坪500.80萬元

6、98年7月9日－中華路一段，461.31坪土地，每坪411.87萬元（底價1.1倍）

7、98年7月2日－信義路二段，124.03坪，每坪500.71萬元，124.03坪（底價1.78倍）

8、98年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口，224.46坪，每坪462.85萬元（底價2.46倍）

9、98年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨，每坪地價729萬元，環亞目前計有17個樓層，地上14層、地下3層土地面積1371.64坪、建物面積1萬2826.41坪。

48

台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高10、98年10月1日－新光人壽以總金額53.68億元（底價3.71倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口1,332.8坪土地，換算土地單價每坪402.75萬元。

11、98年11月23日－國泰金控以29.9億元買下忠孝東路4段22號，位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓；該建物屋齡10年，土地面積282.23坪、建物面積2,295.2坪，如扣除建物每坪造價20萬元，還原換算每坪土地價格高達897萬元。

12、99年1月28日－台北市仁愛路二段116.16坪土地，最後由賴姓民眾得標，得標金額7.89億元，為底價的2.35倍，換算土地單價每坪679.08萬元，為公開標售史上第三高價。

13、99年1月28日－台北市羅斯福路三段87.12坪商三土地，最後由陳姓民眾得標，得標總金額6.27億元，每坪單價719.48萬元，係土地標售史上第一高價。

14、99年2月25日－台北市建國南路一段121.30坪土地，由邱姓民眾以7.31億元得標，換算土地單價高達602.72萬元，為歷年來住宅區土地第二高價。

15、99年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1,715坪土地標售案，開標結果由華固建設以70.28億元得標（底價49.7億元，每坪約290萬元），換算每坪單價高達409.68萬元，溢價41.4％，一般預測未來推案每坪將不低於120萬元。

49

歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表

歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

75年

76年

77年

78年

79年

80年

81年

82年

83年

84年

85年

86年

87年

88年

89年

90年

91年

92年

93年

94年

95年

96年

97年

98年

建造執照

使用執照

黃

金

交

叉

2

容

積率

實施

預

售屋

高

峰點

新

成屋高

峰點黃

金

交

叉

1

黃

金

交

叉

3

50

歷年全省法院拍賣不動產情況趨勢圖歷年全省法院拍賣不動產情況趨勢圖

歷年全省法院拍賣不動產情況統計表

19,81031,460 22,800

36,66148,096 47,755

33,126 26,809 26,768 25,781 28,77917,000 24,000

32,06145,181

66,77780,478

104,645

151,685

194,795

247,131

297,651306,495

271,614

219,151

185,476205,996

220,646224,728

3,059 4,167 5,831 7,60811,599 14,768 15,330

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

民國81年

民國82年

民國83年

民國84年

民國85年

民國86年

民國87年

民國88年

民國89年

民國90年

民國91年

民國92年

民國93年

民國94年

民國95年

民國96年

民國97年

民國98年

拍定數

總案數

51

民國民國8080年至年至9898年住宅建造執照核發戶數與法拍總案數對照表年住宅建造執照核發戶數與法拍總案數對照表

歷年住宅建造執照核發戶數與法拍總案數變動趨勢圖

85,127

56,608

44,88038,635

116,166106,108

70,388

51,180

80 , 478

185 , 476

205 , 996220, 646224 , 728

254,912

223,708 215,002

145,687

102,992

129,604

110,981

64,341

121,652

24,389

104 , 645

151, 685

194 , 795

247 , 131

297, 651306 , 495

271 , 614

219, 151

66, 777

45 , 181

32 , 06124 , 000

17 , 000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

民國81年

民國82年

民國83年

民國84年

民國85年

民國86年

民國87年

民國88年

民國89年

民國90年

民國91年

民國92年

民國93年

民國94年

民國95年

民國96年

民國97年

民國98年

建造執照核發戶數

法拍總案數

52

民國民國8080年至年至9898年住宅買賣移轉戶數與法拍總案數對照表年住宅買賣移轉戶數與法拍總案數對照表

歷年住宅買賣移轉戶數與法拍總案數變動趨勢圖

508,748

450,167

414,594

379,290388,298

185 , 476

224 , 728

320,285

259,494

385,969

371,720

462,577

491,884

466,568

321,165

349,706

418,187434,888385,074

317,434

247 , 131

194 , 795

151 , 685

104 , 645

80, 47866, 777

45 , 18132 , 061

24 , 000

220 , 646

205, 996

306 , 495

297, 651

219 , 151

271 , 614

17 , 000

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

民國81年

民國82年

民國83年

民國84年

民國85年

民國86年

民國87年

民國88年

民國89年

民國90年

民國91年

民國92年

民國93年

民國94年

民國95年

民國96年

民國97年

民國98年

買賣移轉戶數

法拍總案數

53

近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源：住展雜誌

45%-19.75%6,5782009年

42%-11.11%8,1972008年

46%17.96%9,2212007年

49%5.07%7,8172006年

55%14.89%7,4402005年

67%47.62%6,4762004年

79%29.52%4,3872003年

57%-15.58%3,3872002年

40%-16.10%4,0122001年

銷售率推案金額增減幅度

(%)推案金額(億元)

期間

54

歷年住宅建造執照、使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表

-15.74%379,290-10.25%111,183-38.97%70,38897年

2.38%388,298-31.76%75,870-27.29%51,18098年

-4.67%414,59424.24%130,334-12.79%106,07196年

3.51%450,16718.09%123,876-5.16%115,34195年

3.99%434,8888.58%104,9049.59%121,62294年

19.58%418,18718.74%96,61472.49%110,98193年

9.19%349,70630.66%81,36466.54%64,34192年

23.43%320,285-11.46%62,27258.41%38,63591年

-19.20%259,494-50.46%70,329-45.66%24,38990年

增減百分比戶數增減百分比戶數增減百分比戶數

買賣移轉使用執照建造執照年度

55

2000-2009年臺北縣、市預售房價與漲幅統計表

26.67%-50.38%-2009年/2003年

0.93%21.80-1.80%58.802009年

-13.60%21.6012.81%59.902008年

14.68%25.0018.26%53.102007年

12.95%21.807.93%44.902006年

6.04%19.302.09%41.602005年

5.75%18.204.22%40.752004年

2.68%17.216.42%39.102003年

3.65%16.76-2.31%36.742002年

-4.26%16.17-2.49%37.612001年

3.11%16.895.90%38.572000年

增加率（％）臺北縣

（萬元/坪）增加率（％）

臺北市（萬元/坪）

年度

56

民國77至98年臺北市與臺北縣房價漲跌幅趨勢圖

臺北市與臺北縣房價變動趨勢圖

0

10

20

30

40

50

60

70

民國77年

民國78年

民國79年

民國80年

民國81年

民國82年

民國83年

民國84年

民國85年

民國86年

民國87年

民國88年

民國89年

民國90年

民國91年

民國92年

民國93年

民國94年

民國95年

民國96年

民國97年

民國98年

臺北縣平均房價(萬元/坪)

臺北市平均房價(萬元/坪)

57

2008~20092008~2009年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情

－-1.80%58.859.9平均單價

12-18.90%63.478.2士林區

11-16.80%60.773中山區

10-15.30%46.254.6內湖區

9-14.30%41.948.9萬華區

8-9.90%65.372.5中正區

7-4.50%37.939.7文山區

6-1.40%42.242.8北投區

52.50%47.946.7大同區

45.60%52.649.8南港區

39.60%68.562.5松山區

214.90%95.282.8大安區

124.00%83.767.5信義區

漲幅排行2008~2009漲幅.排行

2009年(萬元/坪)

2008年(萬元/坪)

區域

58

民國民國9797至至9898年台北市預售屋行情比較圖年台北市預售屋行情比較圖

68.5

52.647.9

65.3

41.946.2

25.628.7

22

83.7

95.2

42.237.9

26.6 22.9

15.9

26.3

35.4

17

31.9

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

信義區

大安區

松山區

南港區

大同區

北投區

文山區

中正區

萬華區

內湖區

97年 98年

59

9797--9898年臺北縣預售屋房價統計表年臺北縣預售屋房價統計表

0.921.821.6平均價格

-9.616.518.3深坑

-6.82021.4汐止

-4.117.418.1淡水

-2.912.312.6鶯歌

-2.81717.5八里

10-1.131.932.3新店9-0.71717.1泰山

8135.435.1永和71.426.326.2三重

62.815.915.5林口

54.72221蘆洲

44.822.921.8土城

34.926.626.2中和

21328.725.4板橋

116.925.621.9新莊

排名97-98年漲跌幅%98年97年區域

60

9797--9898年臺北縣預售屋房價比較圖年臺北縣預售屋房價比較圖

26.2

21.8 21

35.1

17.1

32.3

25.6

28.7

22

26.2

15.5

25.4

21.9

31.9

17

35.4

26.3

15.9

22.9

26.6

0

5

10

15

20

25

30

35

40

新莊

板橋

中和

土城

蘆洲

林口

三重

永和

泰山

新店

97年 98年

61

2006-2009Q4主要縣市中古屋平均房價對照表

8.38.38.08.07.98.598.57.8888.17.98.688.1高雄市

7.06.16.76.27.36.677.47.17.76.47.276.66.76.7台南市

10.29.18.78.58.99.19.89.29.499.498.58.78.68.6台中市

11.111.111.49.310.29.910.79.29.7910.5108.29.18.18.1新竹縣

12.011.511.310.510.812.311.812.512.511.511.911.

511.310.811.110.6新竹市

10.29.89.18.58.79.49.18.98.48.79.48.39.29.28.98.5桃園縣

24.023.420.219.319.821.322.62220.92121.62120.720.319.719.2台北縣

41.836.729.728.329.132.437.235.93536.83635.

735.532.83130台北市

2009Q42009Q32009Q22009Q12008Q42008Q32008Q22008Q12007Q42007Q32007Q22007

Q1

2006Q42006Q 32006Q

22006Q

1縣市

62

2006-2009Q4主要縣市中古屋平均房價對照表

2006-2008Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

2006Q1

2006Q2

2006Q3

2006Q4

2007Q1

2007Q2

2007Q3

2007Q4

2008Q1

2008Q2

2008Q3

2008Q4

2009Q1

2009Q2

2009Q3

2009Q4

台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市

63

台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表

-12.45%5,2794,622北投區

-12.15%4,1983,688中正區

-7.54%2,4792,292大同區

-7.04%5,5145,126士林區

-0.43%9,9139,870中山區

1.98%3,3293,395萬華區

3.24%8,5688,846內湖區

7.07%6,9707,463大安區

7.61%4,8255,192信義區

13.36%4,2814,853松山區

14.37%2,7273,119南港區

-0.78%64,11263,611臺北市

年增減率2008買賣移轉棟數(棟)2009買賣移轉棟數(棟)行政區

64

從馬斯洛(Maslow)需要層級金字塔圖探討房地產區隔產品之利基點

(自我發展與自我實現)

(自尊、被肯定、地位)

(歸屬感、愛)

(安全、保障)

(飢餓、口渴)

自我實現需要

受尊重需要

社會需要

安全需要

生理需要

豪宅

高級住宅

一般住宅

高層次需要(精神需要)

低層次需要(物質需要)

社會住宅

65

臺灣工業化的經驗：雁行理論

農產品 (50年代)

重工業 (70年代)

輕工業 (60年代)

資訊工業 ( 80年代)

半導體工業 (90年代)

生物科技與奈米科技( 2000-2010)

66

兩岸關係與房地產相互投資

．辦公大樓 ．工業區

．廠辦大樓 ．科學園區

．商務中心 ．老人住宅

．商務旅館 ．休閒住宅

．商務套房 ．店面、商場、倉儲

．出租住宅 ．REIT

67

歷次調查全台對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖歷次調查全台對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖

68

歷次調查台北市對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖歷次調查台北市對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖

69

歷次調查台北縣對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖歷次調查台北縣對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖

70

未來一年房價看法未來一年房價看法--台北市歷年台北市歷年

71

未來一年房價看法未來一年房價看法--台北縣歷年台北縣歷年

72

2009Q32009Q3及及201014201014全台民眾認為何時是進場購屋最佳時機全台民眾認為何時是進場購屋最佳時機

73

大台北地區房市景氣動向訊號

74

當前房地產市場最值得重視的十五大議題（一）

一、這一波之房地產景氣究竟是V、U、L型或W型走勢？二、M1B、M2呈現黃金交叉，其資金效應對房、股兩市之影響如何？

三、股市、房市不斷飆漲，經濟略為好轉，其對房地產市場未來走勢之影響如何？

四、當前房地產市場所呈現的是否為經濟學家所常提到的「非理性繁榮」陷阱？

五、房地產一向都是以內需為主，是否可藉由外需以提振經濟，其間應考慮之影響因素為何？

六、當前社會輿論對於房地產市場供給面與需求面之看法相當分歧，其因何在？

七、「供需法則」與「人為炒作」經常混淆不清－在正常經濟發展過程應如何導正市場正確觀念？

八、兩岸簽訂MOU、ECFA後，對台灣與中國房地產市場之影響為何？

75

當前房地產市場最值得重視的十五大議（二）

九、開放大陸企業來臺投資，其對商用不動產之影響為何？

十、中國「海西經濟區」對臺灣高科技之技術、人才與資金之影響如何？臺灣之競爭優勢是否會逐漸喪失？

十一、台商回台上市對國內房地產市場究竟是利多還是利空？

十二、政府全力拼經濟，卻未兼顧社會面問題之解決，其對房地產市場之影響為何？

十三、臺北市土地取得愈來愈不易，是否會導致地主不勞而獲、坐享其成，M型社會貧富不均之現象越來越嚴重？

十四、各國政府為救經濟而大量發行鈔票，是否潛藏通貨膨脹之隱憂？

十五、美、日、港之房地產發展經驗有何值得借鏡之處？

76

台灣房價是否有泡沫破滅危機？在正常情況下，合理房價之主要評估原則為：1、房價/所得＞3至5倍？2、房貸本息＞家庭收入1/3？3、房貸餘額/GDP＞40％？4、年租金：房價＜1：20？（一般正常之年投資報酬率為5％）5、房價↑VS.租金↓？6、房價漲幅＞GDP成長率？7、房價短期漲幅＞30％？8、投資性需求＞20％？9、開工率＞銷售率？10、空屋率＞10％至15％？現階段房價無泡沫破滅之危機，卻有超額供給之隱憂，

當前建築產業應格外留意流動性風險。

77

這一波房價飆漲之主要原因這一波房價飆漲之主要原因1.低利率－有史以來最低、最長之低利率時期2.資金行情－有史以來最多之氾濫游資，錢多為患－華僑、台商、港資不斷湧進

3.遺贈稅大幅調降至10％ －有史以來最大之租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市

4.投機炒作5.國產局摽售土地－有史以來最高之地價漲幅，地價屢創新高，助漲房價，導致惡性循環

6.政府放任－經濟欠佳，放任股市、房市炒作，以美化數據

7.預期心理－ECFA即將簽署，陸資將會大舉來台購屋置產？

78

可能之壓抑措施可能之壓抑措施

1.房貸利率↑－惟囿於全球低利率與外貿之實際現況，仍有相當之困難性，目前僅可能針對豪宅酌予加碼

2.房貸比例↓－尤其是第二戶，非自用住宅

3.存款準備率↑－可視實際需要彈性運用

4.選擇性信用管制措施－建商土融、建融↓

5.增加持有成本－調高第二戶之房屋稅、地價稅

6.課徵空地稅－提高空地之持有成本，惟囿於土地徵收之困難性，實施不易

7.財產總歸戶－針對三戶以上，追查購屋資金來源

8.課徵資本利得稅（capital gain）－雖為釜底抽薪之計，惟囿於當前政經情勢，實施上難上加難

79

結論：

1、長期趨勢－住宅存量＞家庭戶數，近年建造執照↓.使用執照↓.買賣移轉↑（微幅）.法拍總案量↑

因此，未來2至3年除區隔市場外，U型谷底將會愈來愈明顯。

2、兩岸關係改善，遺贈稅已大幅調降至10％，是否已出現資金行情？此可由商用不動產是否漸趨活絡，以及大安區與信義計畫區之高級住宅或豪宅之市場走勢加以觀察。

80

結論：

3、就人口分布角度加以探討，

－北部地區人口佔台灣總人口比率44.34％，家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率45.94％。

－台北市、縣人口佔台灣總人口比率28.03％，家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率30.03％。

－未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主，其中又以人口較為密集、交通建設較為完備、高所得人口較為集中的台北縣市為主，其次為桃竹地區，並且又以捷運沿線為主軸。

－至於台中市、高雄市則與區隔產品、台商回流息息相關。

81

結論：4、預售市場長期以來均以北台灣為主，其中又以台北縣、市之價量變化最受矚目，其次為桃園、新竹，惟最近已逐漸呈現「量縮價跌」之趨勢。

5、新成屋之存量將會隨著交屋高峰期而呈現價跌量增趨勢，其中又以近年郊區大量推案地區最為明顯，至於中古屋則是在房價逐漸調降至符合購買力之合理價位後將會逐漸恢復市場買氣。

6、整體市場景氣雖呈急遽下降又迅即反彈趨勢，惟銷售情況仍需視個案之地段區位、產品區隔與產品價格是否相襯而定，而更值得重視的是，未來消費者購屋不只是選擇地段區位、產品品質，亦將愈來愈重視品牌價值與生活品質之提升。

82

建議事項建議事項1.重視產業結構變化-98Q3農業1.41％、工業31.64％、服務業66.95％-97年農業1.84％、工業28.20％、服務業69.97％

2.深入探討ECFA對各產業之影響3.政府應重視北、中、南區域均衡發展4.積極發展中、南部科學園區5.積極開發工業用地-「006688專案」→「0022446688專案」-增加就業機會

6.積極建構大台北、台中、高雄都會區生活圈7.積極建構大台北、台中、高雄都會區交通網絡-台鐵、高鐵、捷運、公車

8.台中七期重劃區、高雄美術館附近產品區隔要明顯-積極塑造成為台北信義計畫區

9.積極推動都市更新10.都市意象-增加觀光收益，提升國家競爭力

83

未來影響房地產走勢之主要因素

1、政府政策？

2、資金行情？

房地產市場景氣過熱？

是否潛藏隱憂？

84

報告結束

敬請指教