本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。

※18/3期よりセグメント変更を致しました。それに伴い17/3期数値も新セグメントに調整した数値を記載しています。

※賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため、過年度の数値は遡及修正を反映して表示しています。

2018年3月期 決算概要

株式会社レオパレス21

2018年5月

目次

-1-

第1章 レオパレス21について1-1 コア事業のビジネスモデル 41-2-1 レオパレス21の業績推移 51-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト 6

第2章 2018年3月期 実績

2-1 決算ハイライト 82-2-1 業績サマリー （売上高、売上総利益） 92-2-2 業績サマリー （営業利益、純利益） 102-3 セグメント別業績 11

第3章 2019年3月期 計画

3-1 計画 133-2 セグメント別計画 14

第4章 事業概要（賃貸事業）

4-1 賃貸事業の概要 164-2 賃貸事業の各指標 174-3-1 主要指標 （入居率） 184-3-2 主要指標 （属性別契約状況） 194-3-3 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 204-3-4 主要指標 （法人業種別契約戸数） 214-3-5 主要指標 （外国人契約状況） 22

第4章 事業概要（賃貸事業）（続き）

4-4-1 賃貸施策 （店舗拡充） 234-4-2 賃貸施策 （「my DIY」） 244-4-3 賃貸施策 （入居者専用サービス） 254-4-4 賃貸施策 （セキュリティ） 264-4-5 賃貸施策 （ IoT、AI） 274-4-6 賃貸施策 （付帯事業） 284-4-7 賃貸施策 （その他） 29

第5章 事業概要（開発事業）

5-1 開発事業の概要 315-2 開発事業の各指標 325-3-1 主要指標 （契約・売上） 335-3-2 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上） 345-4-1 開発施策 （理想の土地活用） 355-4-2 開発施策 （アパート商品展開） 365-4-3 開発施策 （社会福祉施設） 375-4-4 開発施策 （商業施設） 385-4-5 開発施策 （注文住宅） 395-4-6 開発施策 （不動産開発） 405-4-7 開発施策 （不動産特定共同事業商品） 415-4-8 開発施策 （アフターサービス強化） 42

目次（続き）

-2-

第6章 事業概要（関連事業・国際事業）

6-1 関連事業 （シルバー事業） 446-2 関連事業 （国内ホテル事業） 456-3 関連事業 （リゾート事業） 466-4-1 国際事業 （賃貸事業の海外展開） 476-4-2 国際事業 （サービスアパートメント・オフィス） 486-4-3 国際事業 （その他） 49

第7章 財務戦略

7-1 経営指標 517-2 株主還元 527-3 働き方改革 53

補足1. 補足資料

補足1-1 会社概要 55補足1-2-1 業績 （四半期別） 56補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 57補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数） 58補足1-3-2 指標 （外国人契約状況） 59補足1-3-3 指標 （エリア別管理戸数と入居率） 60補足1-3-4 指標 （築年別入居率） 61補足1-3-5 指標 （契約形態） 62補足1-3-6 指標 （太陽光発電システム） 63

補足1. 補足資料（続き）

補足1-3-7 指標 （「あずみ苑」拠点一覧） 64補足1-4-1 財務 （バランスシート） 65補足1-4-2 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 66補足1-4-3 財務 （キャッシュフロー） 67補足1-4-4 財務 （株主構成） 68

補足2. 中期経営計画「Creative Evolution 2020」補足2-1 中期経営計画の骨子と戦略 70補足2-2 業績計画 71補足2-3 株主還元の基本方針 72

補足3. 市場動向

補足3-1 日本の高齢者人口 74補足3-2 世帯数 75補足3-3 新設住宅着工戸数 76補足3-4 新設住宅着工戸数（貸家） 77補足3-5 賃貸住宅の空き家数と空き家率 78補足3-6 転入転出 79補足3-7 エリア別貸家着工およびレオパレス21竣工数 80補足3-8 サブリース大手エリア別アパート竣工棟数 81補足3-9 外国人留学生 82

第1章 レオパレス21について

1-1：コア事業のビジネスモデル

-4-

単身者向けアパートを中心に建築する「開発事業」、建築したアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。特に、「賃貸事業」が売上高の80％強を占め、安定的な収益が見込めるストック型ビジネスモデルを推進中。

ビジネスモデル

地主様ニーズへの対応

相続税対策・次世代への資産継承

「30年一括借上げシステム」を採用建築から管理・運営を完全サポート

入居者様ニーズへの対応

入居需要の高い三大都市圏を中心に全国展開

家具家電付き・IoT化等、高付加価値の提供仲介手数料不要（当社が直接の貸主）

賃貸事業開発事業

④家賃

収入

地主様 入居者様

②一括

借上

①建築

請負

③転貸

ビジネスモデル（万戸）2018年3月末現在

東北 3.5

中部 8.8

近畿 8.0中国3.9

九州・沖縄5.1

四国 1.5

北陸・甲信越4.0

北海道 1.4

北関東 4.0

管理戸数

単身賃貸住宅の管理戸数日本NO.1（57万戸）

首都圏 16.8

3,345 3,423 3,557 3,790 3,836 3,885 3,9934,106 4,213 4,355 4,472

3,5912,370

1,078 629 533 631 613 741 803 765 858

7,3326,203

4,835 4,582 4,542 4,708 4,832 5,115 5,204 5,308 5,530

501

33

△297 △244

74134 148

210 228 229 245

-200

0

200

400

600

800

-2,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

81%

15%4%

46%49%

5%

営業利益

1-2-1：レオパレス21の業績推移

-5-

売上高 （億円） 営業利益 （億円）

業績推移

リーマンショックによる入居率・貸出家賃の低迷およびローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。中長期的に安定的な収益体質を目指して、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手。前中期経営計画期間で構造改革を完了し、新たな成長分野の基盤構築を推進中。

*17/3（実績）は新セグメントに洗い替え

入居率（期中平均）

09/3期

売上高

19/3期

売上高

賃貸

開発

その他

△300

88.51%

82.25%80.09% 81.16%

82.94%84.58%

86.57% 87.95% 88.53%90.59% 91.50%

80%

95%

09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期（計画）

（計画）

1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト

-6-

業績推移ハイライト

（億円） 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期計画

売上高 7,332 6,203 4,835 4,582 4,542 4,708 4,832 5,115 5,204 5,308 5,530

賃貸 3,345 3,423 3,557 3,790 3,836 3,885 3,993 4,106 4,213 4,355 4,472

開発（請負） 3,591 2,370 1,078 629 533 631 613 741 803 765 858

営業利益 501 △297 △244 33 74 134 148 210 228 229 245

賃貸 △15 △478 △308 40 87 153 205 228 230 260 294

開発（請負） 701 297 118 42 27 29 2 33 57 36 22

純利益* 99 △790 △417 3 133 157 151 196 204 148 150

管理戸数* （千戸） 506 551 571 556 546 549 554 561 568 570 576

入居率* 88.5% 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 84.6% 86.6% 88.0% 88.5% 90.6% 91.5%

契約高 3,378 2,502 803 500 730 811 873 864 928 876 950

リーマンショック前は、建築請負事業（現開発事業）が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとしたビジネスモデルへ転換。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記*管理戸数は、各期の最終月末数値*入居率は各期の平均値*17/3（実績）は新セグメントに洗い替え*賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため過年度の数値は遡及修正を反映済

第2章 2018年3月期 実績

2-1：決算ハイライト

-8-

決算ハイライト

売上高は開発事業における計画未達が影響。また、次年度を見据えた販促関連費用の戦略的投入により、営業利益と経常利益は若干の計画未達となったが、保有資産の売却による税効果で純利益は計画超過。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

（百万円）17/3期実績

18/3期計画

18/3期実績 前期比 計画比

売上高 520,488 540,000 530,840 +10,351 △9,159

売上総利益 92,668 97,000 96,077 +3,409 △922

% 17.8% 18.0% 18.1% +0.3p +0.1p

販管費 69,769 73,500 73,147 +3,377 △352

営業利益 22,898 23,500 22,930 +31 △569

% 4.4% 4.4% 4.3% △0.1p △0.1p

経常利益 22,355 22,500 22,354 △0 △145

% 4.3% 4.2% 4.2% △0.1p ±0p

純利益* 20,401 14,200 14,819 △5,581 +619

通期

実績926

通期

計画970

通期

実績960

800

1,000

通期

実績5,204

通期

計画5,400

通期

実績5,308

4,000

6,000

2-2-1：業績サマリー（売上高、売上総利益）

-9-

売上高 売上総利益

売上高 計画比 △91億円

賃貸事業 +5億円

開発事業 △84億円

売上総利益 計画比 △9億円

賃貸事業 +4億円

開発事業 △18億円

（億円） （億円）

17/3期 18/3期 17/3期 18/3期

通期

実績228

通期

計画235

通期

実績229

200

250通期

実績204

通期

計画142

通期

実績148

0

50

100

150

200

250

2-2-2：業績サマリー（営業利益、純利益）

-10-

純利益* 計画比 +6億円

営業利益 計画比 △5億円

賃貸事業 +10億円

開発事業 △13億円

営業利益 純利益

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

（億円） （億円）

17/3期 18/3期 17/3期 18/3期

（百万円）17/3期実績

18/3期計画

18/3期実績 前期比 計画比

賃貸

売上高 421,342 435,000 435,537 +14,195 +537

売上総利益 70,142 76,000 76,406 +6,264 +406

営業利益 23,009 25,000 26,062 +3,052 +1,062

開発

売上高 80,321 85,000 76,587 △3,734 △8,412

売上総利益 23,124 23,200 21,355 △1,769 △1,844

営業利益 5,786 5,000 3,663 △2,123 △1,336

シルバー

売上高 11,536 12,500 12,807 +1,270 +307

売上総利益 △250 △300 △105 +145 +194

営業利益 △1,667 △1,900 △1,596 +71 +303

ホテル

リゾート・

その他

売上高 7,287 7,500 5,908 △1,379 △1,591

売上総利益 2,989 2,100 2,042 △946 △57

営業利益 △417 △1,500 △846 △428 +653

調整額 営業利益 △3,812 △3,100 △4,353 △540 △1,253

2-3：セグメント別業績

-11-

セグメント別業績

「賃貸事業」は旺盛な法人需要により入居率が好調に推移し、前期比・計画比増収増益となったが、4Qでは次年度を見据えて販促関連費用の戦略的投入を実施。「開発事業」は利益率の向上はできたものの、アパート建築を巡る外的環境の下で建築請負受注が低迷したことから前期比・計画比減収減益。

*16.6% *17.5%

*28.8% *27.3%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

*17.5%

*27.9%

第3章 2019年3月期 計画

3-1：計画

-13-

計画

（百万円）17/3期実績

18/3期実績

19/3期計画 前期比

売上高 520,488 530,840 553,000 +22,159

売上総利益 92,668 96,077 99,500 +3,422

% 17.8% 18.1% 18.0% △0.1p

販管費 69,769 73,147 75,000 +1,852

営業利益 22,898 22,930 24,500 +1,569

% 4.4% 4.3% 4.4% +0.1p

経常利益 22,355 22,354 24,000 +1,645

% 4.3% 4.2% 4.3% +0.1p

純利益* 20,401 14,819 15,000 +180

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

（百万円）17/3期実績

18/3期実績

19/3期計画 前期比

賃貸

売上高 421,342 435,537 447,200 +11,662

売上総利益 70,142 76,406 82,200 +5,793

営業利益 23,009 26,062 29,400 +3,337

開発

売上高 80,321 76,587 85,800 +9,212

売上総利益 23,124 21,355 20,000 △1,355

営業利益 5,786 3,663 2,200 △1,463

シルバー

売上高 11,536 12,807 14,000 +1,192

売上総利益 △250 △105 500 +605

営業利益 △1,667 △1,596 △1,200 +396

ホテル

リゾート・

その他

売上高 7,287 5,908 6,000 +91

売上総利益 2,989 2,042 1,900 △142

営業利益 △417 △846 △1,700 △853

調整額 営業利益 △3,812 △4,353 △4,200 +153

3-2：セグメント別計画

-14-

セグメント別計画

「賃貸事業」は入居率改善（+1.0p）と付帯収益の増加により前期比増収増益を計画。「開発事業」は不動産開発事業の拡大により増収を目指すが、売上構成の変化に伴う粗利率の低下により前期比減益を計画。「シルバー事業」は施設開設最終年と来期黒字化の基盤づくり。「ホテルリゾート事業」はホテル札幌本館補修工事により前期比減益の計画。

*16.6%

*28.8%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

*17.5%

*27.9%

*18.4%

*23.3%

第4章 事業概要（賃貸事業）

4-1：賃貸事業の概要

-16-

主要指標

入居率

属性別契約状況

属性別契約戸数シェア

法人業種別契約戸数

外国人契約状況

具体的施策

店舗拡充

「my DIY」

入居者専用サービス

セキュリティ

IoT、AI

付帯事業

その他

オーナー様

レオパレス21

賃貸 開発

入居者様

一括

借上げ

建築

請負

家賃

収入貸出

事業概要

（百万円）17/3期実績

18/3期計画

18/3期実績

19/3期計画

売上高 421,342 435,000 435,537 447,200

売上総利益 70,142 76,000 76,406 82,200

営業利益 23,009 25,000 26,062 29,400

管理戸数（期末） 568,739戸 575,800戸 570,672戸 576,000戸

平均入居率 88.53% 89.5% 90.59% 91.5%

直営店舗数（期末） 189店 189店 189店 189店

法人営業課数（期末） 60課 59課 59課 59課

単体従業員数（期末） 3,228名 3,250名 3,247名 3,300名

うち、営業 1,589名 1,600名 1,546名 1,550名

-17-

4-2：賃貸事業の各指標

賃貸事業の各指標

*16.6% *17.5% *17.5% *18.4%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

2015年3月期 2016年3月期 2017年3月期 2018年3月期 2019年3月期

4-3-1：主要指標（入居率）

-18-

入居率推移

※2019年3月期平均入居率目標 91.5%

（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）

長期の賃貸契約により入居期間の長期化と稼動の安定化を実現。2018年3月期の平均入居率は前期比+1.0pの89.5%の計画に対して実績は前期比+2.06pの90.59%と順調に推移。2019年3月期は空室数の減少も考慮し、前期比+1.0pの91.5%を計画。

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 通期平均

15/3期 86.00 86.03 85.96 85.63 85.78 86.33 86.14 86.10 85.69 87.24 88.65 89.29 86.57

16/3期 87.88 87.61 87.59 87.32 87.26 87.70 87.26 87.14 86.89 88.38 89.80 90.53 87.95

17/3期 88.97 88.55 88.60 87.95 87.78 88.31 87.50 87.41 86.97 88.41 90.18 91.66 88.53

18/3期 90.51 90.28 90.55 89.75 89.88 90.21 89.73 89.69 89.44 90.83 92.43 93.72 90.59

92.82%

200

300

400

500

600

0

50

100

150

200

250

300

350

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月

10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

管理戸数（右軸）

契約済戸数（右軸）

4-3-2：主要指標（属性別契約状況）

-19-

属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸）

*数値は各月末時点、詳細はp.58を参照

属性別契約状況推移

法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。①入居者目線での各種施策の展開、②2014年10月に学校法人営業部の発足、③2016年5月にPCR（官公庁等）営業部の発足。

法人（左軸）

個人（左軸）

学生（左軸）

4-3-3：主要指標（属性別契約戸数シェア）

-20-

*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値、詳細はp.58を参照

属性別契約戸数シェア

各企業の採用増と法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに前年同期比増加。

（千戸）

49.5%49.5%49.4%51.3%51.5%51.4%51.1%53.0%53.3%53.3%53.0%54.5%54.8%54.8%54.8%56.4%56.6%56.5%56.5%57.8%

38.2%38.3%38.3%37.3%37.4%37.4%37.6%36.8%36.8%36.8%37.0%36.0%36.0%35.9%35.9%34.6%34.6%34.6%34.5%33.4%

12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1% 11.3% 10.2% 9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0% 8.8% 8.9% 9.0% 8.8%

458 461 461 480 473 476 474 495 488 490 487 509 500 499 493 521 517 515 509 535

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

学生利用戸数 個人利用戸数 法人利用戸数

46,277 47,510 48,913 49,242 50,086

29,105 32,022 34,689 39,510 46,37932,995 35,169 36,911 37,507 38,43839,188 40,878 42,837 45,034 45,15714,956 16,635 17,509 18,150 18,77739,783

44,39848,489

52,92058,29343,968

45,96547,913

51,46051,932

246,272262,577

277,261293,823

309,062

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

4-3-4：主要指標（法人業種別契約戸数）

-21-

（戸）

その他

建設業

飲食業

サービス業

派遣・業務請負

製造業

小売業

前年比

+10.2%

+3.5%

+0.3%

+2.5%

+17.4%

+1.7%

+0.9%

前年比

「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。全国上場企業*の約80%が当社を利用。

法人業種別契約戸数

+6.6% +5.6% +6.0%

*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業

(44,751社)(46,008社)

(47,217社)

(49,229社)(48,609社)

+5.2%

4-3-5：主要指標（外国人契約状況）

-22-

外国籍当社契約戸数 （個人契約のみ）

海外店舗16拠点での送客に加え、国内海外課7拠点等での外国籍社員（単体206名、2018年3月末現在）による母国語対応（7言語）、来日後の生活サポート体制（サービスガイドの配布、コールセンター対応、懇親会）の充実を図る。法人契約入居者の国籍は判明率が65%で、外国籍の利用戸数は約1.6万戸と想定される。外国籍入居者全体は約3.5万戸と契約済み戸数全体の6.5%相当。

（戸）

*詳細はp.59を参照

シンガポール 現地法人 シンガポール

インドネシア 現地法人 ジャカルタ

フィリピン 現地法人 マニラ

ミャンマー 支店 ヤンゴン

カンボジア 現地法人 プノンペン

タイ 現地法人 バンコク、シラチャー

ベトナム 現地法人 ホーチミン、ハノイ

台湾 支店 台北

韓国 支店 プサン、ソウル

中国 現地法人北京、上海、大連、広州

18,848戸（前期比 +19.1%）

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

中国 韓国 台湾 ベトナム タイ その他東南アジア その他

4-4-1：賃貸施策（店舗拡充）

-23-

賃貸店舗推移

海外7店舗を含む直営店とパートナーズで全国をカバー。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による契約アップを図る。国内直営店は2015年3月期に4店舗、2016年3月期に2店舗開設。

直営店 パートナーズ 合計

北海道 9 2 11

東北 15 6 21

北関東 14 5 19

首都圏 49 34 83

北陸・甲信越 13 8 21

中部 24 16 40

近畿 25 14 39

中国 11 10 21

四国 5 5 10

九州・沖縄 17 18 35

国内 182 118 300

海外 7 0 7

合計（前期比）

189

（±0）

118

（△1）

307

（△1）

2018年3月末現在

* 海外不動産を仲介・紹介する拠点は除く（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー、フィリピン、インドネシア、シンガポール）

0

50

100

150

200

250

300

350

400

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

（店舗数）

直営店 パートナーズ

4-4-2：賃貸施策（「my DIY」）

-24-

無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・落書きもOK壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない柄物を含む100種類以上の壁紙男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と比較し女性が多い

2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「my DIY」をスタート。2018年3月末現在で39,594件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、カスタマイズに関するセミナーも実施。今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。

「my DIY」 累計契約件数

（契約件数）

各種コンテストを開催

壁面アートコンテスト最優秀賞・優秀賞作品を実際のモデルルーム壁面にペイント 「鹿児島らしい部屋」 3者コラボ企画

第一工業大学の学生がサンゲツの素材を使ってレオパレス21の部屋に施工

「リノベパーティ」企画あまりお金をかけずに友達と一緒に施工した部屋に入居するセルフリノベーション企画を実施

*2016年10月より「お部屋カスタマイズ」は「my DIY」に名称変更

39,594件

0

10,000

20,000

30,000

40,000

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

4-4-3：賃貸施策（入居者専用サービス）

-25-

入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。2017年10月より自社ブランドのクレジットカードを発行し、賃料決済も可能。

入居者専用サイト MY PAGE （2013年4月開始）

Tカードプラス（レオパレスメンバー）

レオパレスオンラインショッピング生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト、レオパレス専用商品も販売

MY PAGE （入居者専用サイト）

STBデバイス「Life Stick（ライフスティック）」

AndroidTV搭載STBデバイス「Life Stick」の導入により、2002年から提供しているインターネットサービス「LEONET」の機能を拡充

2017年10月1日より自社ブランドのクレジットカードを発行

発行数 5,330件月額賃料の決済が可能

不動産業界で唯一「Tポイント」が貯まるクレジットカード

4-4-4：賃貸施策（セキュリティ）

-26-

セキュリティシステム 設置

2012年より大手警備会社との提携によるセキュリティシステムおよび防犯カメラの設置を推進。2017年6月に「防犯優良賃貸」の認定を取得。

大手警備会社2社との業務提携

各種センサーにより侵入者を感知するほか、火災監視や非常通報も標準装備

女性の入居率向上が見込める

法人の寮･社宅ニーズの取込み強化（大企業はセキュリティ重視）

18/3期実績

累計 設置率

セキュリティシステム 戸数 16,955 296,564 52.0%

防犯カメラ 棟数 2,555 12,778 35.1%

「防犯優良賃貸」の認定を取得

基幹商品である「ミランダ」「クレイノ」が設計・施工・管理の方法などが防犯優良賃貸としての要件を満たしていることを審査、認定され取得

顔認証システム

賃貸物件初*の顔認証システムのみでの開錠を実現*当社調べ

瞬時に顔を検出・認証し、自動ドアのオートロックを開錠 「LOVIE 麻布十番」

「LOVIE銀座東」に設置

4-4-5：賃貸施策（IoT、AI）

-27-

Leo Remocon

スマートフォンから遠隔で家電の操作が可能例：外出先からエアコン操作

新築全住居に標準装備（2016年10月完成物件より）設置戸数 7,883戸（設置率約95%）

入居者向けサービス拡大のため、従来のインターネットサービスの機能を拡充し、家電操作やドア開施錠が可能になるIoT化を実施。2018年1月契約物件からAIスピーカーを搭載したスマートステーション端末を標準装備。

Leo Lock

「攻めのIT経営銘柄2017」に選定

スマートフォンでの施錠や施錠確認が可能

鍵のシリンダー交換や受け渡しが不要

新築全住居に標準装備（2017年10月完成物件より）設置戸数 1,383戸（設置率 100%）

「賃貸契約電子化」「賃貸住宅のIoT化」が評価経済産業省と東京証券取引所が選定

AI活用

AIを活用した賃料査定システムを導入、立地条件や周辺情報、その他外部要因などから最適な賃料を算出 （全国の物件を対象にするシステムは業界初）

Web・スマホアプリ上で音声または文字入力でのチャット形式による物件探しが可能な「レオパレスAIカウンター」運用開始コールセンターに音声認識ソリューションを導入、AIによるFAQ検索でオペレーター支援を実施

4-4-6：賃貸施策（付帯事業）

-28-

屋根借り太陽光発電事業（2013年12月開始）

18/3期実績

設置棟数 4,494 棟

発電容量 67.1 MW

発電量 78,189 MWh

賃料債務保証事業 （2007年4月開始）

プラザ賃貸管理保証株式会社

少額短期保険事業 （2006年9月開始）

あすか少額短期保険株式会社火災保険ではカバーしきれない家財や、残存物の取り片付け費用等、ニッチな分野の保険をご提供することで入居者の生活をサポート

*「屋根借り」を含む太陽光発電関連の取り組みはp.63を参照

社宅代行事業 （2006年9月開始）

株式会社レオパレス・リーシング

レオパレス物件を含め、全国160万戸以上の物件探しから契約・家賃支払い、解約精算と全ての業務を代行

家賃や共益費、原状回復費等の債務を保証することで誰もが入居しやすい環境を提供

賃貸事業の周辺業務や管理物件の競争力向上・収益力向上をグループ内で実施。

社宅代行受託 6万戸前期比 +11.9％

保有契約数 31万件前期比 ±0%

保証件数 18万件前期比 +2.4%

4-4-7：賃貸施策（その他）

-29-

オープン型宅配便ロッカー 「PUDOステーション」

誰でもつかえる宅配便ロッカーを業界で初めて賃貸物件に設置

入居者に加え、近隣住民の利便性向上を通じて地域貢献を図る

設置台数56棟、不動産業界における設置数は当社が半分を占める

民泊物件

東京都大田区の自社物件をリニューアルし、初となる民泊物件の提供を開始

運営は楽天LIFULL STAY提携を通じて得たノウハウを今後の高収益商品の開発等につなげる

物件名 レオパレス蓮沼第1

所在地東京都大田区西蒲田6-9-10JR蒲田駅徒歩13分東急池上線 蓮沼駅徒歩5分

レオパレスクレイノサンシティ八王子

レオパレスクレイノセレッソパルシーⅡ

民泊特区である東京都大田区で民泊物件の提供を開始。その他、オープン型宅配便ロッカー「PUDOステーション」の設置を推進。

第5章 事業概要（開発事業）

5-1：開発事業の概要

-31-

オーナー様

レオパレス21

賃貸 開発

入居者様

一括

借上げ

建築

請負

家賃

収入貸出

事業概要

指標

開発・売上状況

エリア別建築請負支店数、竣工売上

具体的施策

理想の土地活用

アパート商品展開

社会福祉施設

商業施設

注文住宅

不動産開発

不動産特定共同事業商品

アフターサービス強化

（百万円）17/3期実績

18/3期計画

18/3期実績

19/3期計画

売上高 80,321 85,000 76,587 85,800

売上総利益 23,124 23,200 21,355 20,000

営業利益 5,786 5,000 3,663 2,200

契約高 92,852 92,000 87,628 95,000

建築請負 87,592 85,000 75,905 75,000

不動産開発 5,260 7,000 11,722 20,000

支店数（期末） 60支店 60支店 60支店 59支店

単体従業員数（期末） 1,469名 1,500名 1,450名 1,550名

うち、営業 566名 570名 530名 550名

5-2：開発事業の各指標

-32-

開発事業の各指標

*28.8% *27.3% *27.9% *23.3%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え、不動産開発の契約高＝売上高

建築請負 不動産開発

5-3-1：主要指標（契約・売上）

-33-

大都市圏限定での受注活動に伴う競合激化。アパート建築やアパートローンを巡るマスコミ報道もあり、総契約高は前期比・計画比マイナス。建築請負受注残も前期比△5.1%。一方、不動産特定共同事業商品や子会社での不動産開発は計画を大幅に超過。

総契約高

16/3期 17/3期 18/3期

契約・売上

*契約高には解約が含まれていない

（億円）16/3期 17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期

建築請負受注（棟） 236棟 229棟 223棟 404棟 990棟 244棟 254棟 243棟 217棟 958棟 214棟 222棟 204棟 232棟 872棟

（億円） 207 213 188 254 864 224 218 223 209 875 192 186 176 203 759

請負受注残（億円） 668 651 654 663 663 726 719 744 673 673 697 680 687 639 639

不動産開発（億円） - - - - - - 7 12 32 52 5 7 14 89 117

売上高 （億円） 154 199 161 226 741 143 207 171 280 803 144 175 145 299 765

207 224 192 213 218 186 188 223 176 254 209 203

0 0 5 0 7

7 0 12

14

0 32 89

0

100

200

300

1Q 2Q 3Q 4Q

（億円）

5-3-2：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）

-34-

全国 59支店 （2018年5月現在）うち9支店は開発支店（非アパート専門支店）

大阪府 4支店（1）京都府 1支店兵庫県 2支店

東京都 20支店（2）神奈川県 8支店（1）埼玉県 8支店（2）千葉県 3支店（2）

三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。また、将来の人口動態から一部支店を非アパート（社会福祉施設、商業施設等）専門支店に転換。

建築請負支店数 一括借上アパート完工棟数 （18/3期）

全国の一括借上アパート完工棟数（566棟）のうち、首都圏が56.0%（17/3期 55.2%）、三大都市圏が77.6%（同 76.8%)を占める

*2018年4月に1支店閉鎖（仙台第2）

首都圏 39支店

東北 2支店（仙台・郡山）

中部 4支店(愛知県）

近畿 7支店中国 2支店（岡山県、広島県）

九州・沖縄 5支店（1）（福岡県・沖縄県）

四国 0支店

北陸・甲信越0支店

北海道 0支店

北関東 0支店

首都圏

317 棟

近畿

79 棟

九州･沖縄

59 棟

中部

43 棟

中国

32 棟

東北

20 棟

その他

16 棟（ ）内は開発支店数

5-4-1：開発施策（理想の土地活用）

-35-

高齢者施設アパート

増加する高齢者に対応し、土地オーナー様と介護事業者様を結ぶマッチング事業を展開。

多様化する入居者ニーズに合ったアパート商品を提案。アパートは一括借上し、賃貸管理業務を一貫して行う。

注文住宅 店舗・商業施設

ロードサイドや駅周辺に外食チェーン、コンビニ、ドラッグストア等を建築。賃貸併用や自宅兼用の複合建築も提案。

自由設計の専用住宅や、自宅の一部に賃貸住宅を併せ家賃収入が得られる賃貸併用住宅を建築。

レオパレス21が提案する土地活用

空地・空室管理、売却サポートなど、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。その他

理想の土地活用

レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。

5-4-2：開発施策（アパート商品展開）

-36-

「MIRANDA（ミランダ）」 「CLEINO（クレイノ）」

2015年5月より、新たな賃貸住宅ブランド「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」を立ち上げ。異なる2つのブランドコンセプトを展開することで、競争力強化と入居者イメージの一新を図る。また、遮音性能を大幅に向上させた「ノンサウンドシステム」を標準仕様として採用。

コンセプトは、「Plain（シンプル）」

住む人のアイディア次第で、それぞれの「スタイルを描ける」、可変性の高いプレイン型賃貸住宅ブランド

コンセプトは、「Decorative（装飾的）」

新しい発想がつまった、独自の付加価値を備えた空間提案型賃貸住宅ブランド

遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」

防音配水管

排水騒音対策として防音配水管を採用。排水騒音が通常のVU管に比べて平均15dB低減、「図書館や深夜の郊外」並みの静けさを実現。

ノンサウンドフロア

上階から下の階に伝わる衝撃音を低減。従来より2ランク～3ランク遮音性能が向上。

高遮音界壁

隣戸間の壁構造を見直し、遮音性能を高め、木造でTLD-45、鉄骨でTLD-50の遮音等級を実現。

15dB低減

木造V仕様1/3に低減

木造

TLD-45

鉄骨標準

1/3に低減

鉄骨造

TLD-50

鉄骨造木造 (オプション仕様-V)

鉄骨造木造

5-4-3：開発施策（社会福祉施設）

-37-

2012年3月期よりアパート以外の事業用建物の建築請負を開始。社会福祉施設の分野では、高齢者施設が大多数を占めるが、保育施設等の多様化を図る。

有料老人ホーム（東京都世田谷区）

デイサービス（埼玉県川越市）

有料老人ホーム（東京都世田谷区）

有料老人ホーム（東京都国分寺市）

高齢者施設 保育施設等

施設名 ベネッセ国分寺保育園

所在地 東京都国分寺市

施設名

社会福祉法人県央福祉会

障害グループホーム カーサ柳橋

障害児童発達支援事業放課後等デイサービス

所在地 神奈川県大和市

5-4-4：開発施策（商業施設）

-38-

2012年3月期よりアパート以外の事業用建物の建築請負を開始。土地オーナー様とのビジネスマッチングを展開し、多業種との取組みが活発化。また、単独仕様でなく複合建築物が拡大。

商業施設

コンビニ店舗（大阪府大阪市）外食チェーン店舗（東京都足立区）

施設名

田中長ビル

・田中屋奈良漬店

・ホテル「相鉄フレッサイン京都四条烏丸」

所在地 京都市下京区

施設名

レオネクスト砧プレミア

・アパート

・まいばすけっと

所在地 東京都世田谷区

5-4-5：開発施策（注文住宅）

-39-

木曾ひのきを用いた注文住宅（もりぞう）

2015年3月に子会社化した株式会社もりぞうが展開する木曾ひのきを用いた注文住宅のほか、レオパレス21が展開するSE構法「○○」の家を販売。もりぞうは2018年6月に13番目となる「大宮北モデルハウス」をオープン予定。

「○○」の家

SE構法により間仕切りの無い大空間や大型の採光窓等、自由設計が可能

変わる間取りにより家族構成の変化にも対応

5-4-6：開発施策（不動産開発）

-40-

東京・名古屋・福岡の都心部で自社開発事業を展開するライフリビング株式会社が2016年7月に傘下に加わる。

4階建てRCデザイナーズマンション「ブランシェシリーズ」

デザイン性と機能性を重視した50坪前後の狭小地や変形地にも効率的に建築できるコンパクトな賃貸マンション

10mで4階建てが可能となる「TEN-FOUR CUBE工法」（特許取得済み）を採用

通常10mの建物高さにおいて、一般的な工法では3階までとなるところを、独自の工法により4階建てのマンションを実現。当工法によるワンフロア分の居住スペースの拡大により、賃料収入が33%アップ。特に3階建てでは容積率を消化しきれない場合など効果的。

5-4-7：開発施策（不動産特定共同事業商品）

-41-

都内の賃貸マンション「LOVIE」を対象に不動産特定共同事業商品の募集を開始。「LOVIE麻布十番」および「LOVIE文京音羽」の2棟を投資対象不動産とした『第一号任意組合』の組成が2017年12月18日に完了、「LOVIE銀座東」を投資対象不動産とした『第二号任意組合』の組成が2018年3月8日に完了。

少額から投資が可能な不動産小口化商品

実物不動産同様に相続税の節税効果が期待できる

募集総額第一号：24億6千万円

運用期間 15年第二号：14億円

募集総口数第一号：2,460口

収益分配金年2回(1月および7月)

第二号：1,400口

申込単位 1口100万円単位

最低出資額 500万円（5口） 財産管理報告 年1回(2月15日)

不動産特定共同事業商品

LOVIE麻布十番

LOVIE文京音羽

LOVIE銀座東

5-4-8：開発施策（アフターサービス強化）

-42-

他社との差別化を図るべく、あらゆる資産運用をサポートする新サービス「ライフステージサポート」を展開。また、お客様の資産承継のサポート、およびコンサルティングサービス強化を目的にレオパレス信託株式会社を設立。

「ライフステージサポート」

レオパレス21の本業であるアパート経営だけでなく、生命保険、株式、預金等のあらゆる資産運用を丸ごとサポート

金融機関、司法書士、保険会社、弁護士、税理士等と連携

契約・竣工後も定期訪問を通じてサービスや情報の案内、ライフプランの提示等、オーナー様の要望をヒアリング

レオパレス信託株式会社設立

お客様へのスムーズな資産承継のサポート、およびコンサルティングサービス強化を目的にレオパレス信託株式会社を設立

2018年5月に金融庁より「運用型信託会社」の免許を取得 （不動産業界で2社目）土地信託や不動産管理信託を中心に取り扱う

商号 レオパレス信託株式会社

所在地 東京都中野区中央二丁目

資本金 3億円

事業内容 運用型不動産信託業

主な取扱い業務

1. 土地信託2. 不動産管理信託3. 上記に係わるコンサルティング業務

営業開始日 2018年7月2日（予定）

第6章 事業概要（関連事業・国際事業）

6-1：関連事業（シルバー事業）

-44-

*有料老人ホーム等にはグループホームを含む、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

シルバー事業

シルバー事業を成長戦略事業と位置付け、日本社会の高齢化に対応すべく施設数の増加と運営の安定化を図る計画。2018年4月1日時点で83施設。量の拡大（今期+4施設の開設）とともに原価のコントロールにより採算を確保する方針。

（百万円）17/3期実績

18/3期計画

18/3期実績

19/3期計画前期比 計画比

シルバー

売上高 11,536 12,500 12,807 +1,270 +307 14,000

売上総利益 △250 △300 △105 +145 +194 500

営業利益 △1,667 △1,900 △1,596 +71 +303 △1,200

期末開所数 76施設 83施設 83施設 +7施設 ±0施設 87施設

デイサービス稼働率 72.5% 71.1% 72.8% +0.3p +1.7p 73.3%

ショートステイ稼働率 87.6% 85.0% 90.2% +2.6p +5.2p 92.2%

有料老人ホーム等稼働率 93.0% 91.7% 88.8% △4.2p △2.9p 98.8%

6-2：関連事業（国内ホテル事業）

-45-

国内ホテル事業

ホテルレオパレス仙台

ホテルレオパレス札幌

ホテルレオパレス博多

賃貸事業での取引法人への利用促進から稼働率が向上。札幌は10月に新館をオープンし、客室数が86室から195室と倍増。前中期経営計画期間中に旭川・新潟・四日市・岡山を売却し、札幌・仙台・名古屋・福岡（博多）の4ホテル（総客室数542室）を運営。

（百万円）17/3期実績

18/3期計画

18/3期実績

19/3期計画前期比 計画比

国内ホテル

売上高 1,914 1,860 1,811 △103 △52 2,000

営業利益 △55 △250 △198 △142 +46 △850

減価償却費 241 280 281 +39 +1 400

稼働率 84.4% 86.4% 84.1% △0.2p △2.2p 84.7%

ホテルレオパレス名古屋

6-3：関連事業（リゾート事業）

-46-

*レオパレスグアムは単体PL、通期は1月-12月リゾート（グアム）事業

8 月の北朝鮮によるミサイル発射報道により、特に日本からのグアム渡航者数が大幅に減少し、稼働率・損益に影響した。一方、レオパレスホテルのメダリオンルームはJTBのホテルグレードにおいて最高ランクの「Lグレード」に認定された。

レオパレスリゾート レオパレスリゾート カントリークラブ

（百万円）2016/12期実績

2017/12期計画

2017/12期実績

2018/12期計画前期比 計画比

レオパレスグアム

売上高 5,184 5,580 5,085 △98 △492 5,300

営業利益 △32 40 △261 △228 △301 40

減価償却費 900 1,000 976 +76 △25 1,000

Leopalace Resort 稼働率 55.9% 56.9% 50.7% △5.2p △6.2p 55.9%

グアム入島者数（人） 1,535,518 - 1,543,990 +8,472 - -

うち、日本人渡航者数（人） 745,680 - 620,547 △125,133 - -

メダリオンルーム

6-4-1：国際事業（賃貸事業の海外展開）

-47-

日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や日系企業向けの現地不動産仲介・紹介業を開始。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。

賃貸事業の海外展開 （16拠点）

中国 北京、上海、大連、広州

韓国 プサン、ソウル

台湾 台北

タイ バンコク、シラチャー

ベトナム ホーチミン、ハノイ

カンボジア プノンペン

ミャンマー ヤンゴン

フィリピン マニラ

インドネシア ジャカルタ

シンガポール シンガポール

■レオパレス21の海外支店・現地法人

韓国合弁会社 「ウリレオPMC」韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立

韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供

2018年3月末現在で1,429戸の管理を受託（2017年3月末比+311戸）

日本国内物件を紹介・契約する拠点

現地不動産を紹介する拠点

両事業を展開する拠点

ソウル

投資案件の情報収集・調査

外国人に日本国内物件を紹介

従来

日本人・日系企業に現地不動産を仲介・紹介

サービスアパートメント、サービスオフィスなどの事業展開を促進

今後の展開

*会計セグメントは「賃貸事業」

ハノイ

マニラ（マカティ）

プノンペン

シラチャー

ヤンゴンサービスオフィス

サービスアパートメント

種別 場所 運営開始時期 部屋数

サービスアパートメント

タイ（シラチャー郡） 2015年10月 地上8階、72部屋

ベトナム（ハノイ市） 2016年8月 地上10階、56部屋

カンボジア（プノンペン特別市） 2017年12月 地下1階地上14階、56部屋

サービスオフィス

フィリピン（マカティ市） 2015年11月 46部屋

ミャンマー（ヤンゴン市） 2016年4月 15部屋

韓国（ソウル市） 2018年5月 20部屋

6-4-2：国際事業（サービスアパートメント・オフィス）

-48-

サービスアパートメント・オフィス 拠点一覧

日本国内物件紹介および現地不動産仲介・紹介の他、サービスアパートメント事業（3棟184部屋）およびサービスオフィス事業（3拠点81部屋）を展開中。

タイ（サービスアパートメント）居室

フィリピン（サービスオフィス）ミーティングスペース

ハノイ（サービスアパートメント）リビングルーム

カンボジア（サービスアパートメント）

外観

ソウル

*会計セグメントは「賃貸事業」

6-4-3：国際事業（その他）

-49-

リロケーションマネジメント事業 外国人技能実習生の受け入れ

サービスアパートメントの運営に加え、日本・海外間の人事異動をワンストップでトータルにサポートするエンプラスを子会社化。日本国内の職人不足に対応すべく、ベトナムおよび日本政府が推進している外国人技能実習制度に協力し、協力工務店による技能実習生の受け入れをサポート。2015年7月末より74名を各現場に配置済み。

外国人技能実習制度に協力し、ベトナムでの実技研修および日本語・専門用語研修の後、各現場に配置

2018年3月末現在で74名雇用（契約済）（7/1に直接雇用で16名入社）

実技研修

エンプラス株式会社をグループ会社化

日本⇔海外間の人事異動に関連するあらゆるサポートをワンストップでご提供

5年で対応企業250社、対応人数10,000名を目指すエンプラスサービスモデル

語学研修

工務店での作業

*会計セグメントは「賃貸事業」

第7章 財務戦略

7-1：経営指標

© Leopalace21 Corporation. All Rights Reserved.-51-

ROIC

調整後ROE

調整後EPS成長率

自己資本比率

8%～10%

12%維持

10%前後

最低40%確保

2020年3月期（計画）

ROIC：保有資産の見直しにより改善を図る※ROIC = 税引き後営業利益÷ （期首期末平均有利子負債＋期首期末平均純資産）

調整後ROE： 繰延税金資産の取崩しが見込まれるため正常収益による資本効率を検討

※調整後ROE = （当期純利益+法人税等調整額）÷ 期首期末平均純資産

調整後EPS成長率： のれん償却費や法人税等調整額等の一時的な要因を除外した税引き後経常利益により、資本効率のある成長性を検討※調整後EPS成長率 = （税引き後経常利益+のれん償却費）÷発行済株式数

7.5%

9.0%

4.3%

47.3%

2018年3月期（実績）

7-2：株主還元

© Leopalace21 Corporation. All Rights Reserved.-52-

配当予想

16/3期 実績 17/3期 実績 18/3期 予定 19/3期 予想

中間配当 0.00円 10.00円 10.00円 10.00円

期末配当 10.00円 12.00円 12.00円 12.00円

年間配当（合計） 10.00円 22.00円 22.00円 22.00円

配当金総額 2,628百万円 5,783百万円 5,546百万円 5,500百万円

配当性向 13.4% 28.3% 37.9% 37.0%

自社株買い - - 7,999百万円 8,000百万円

総還元性向 13.4% 28.3% 92.3% 90.3%

自社株買い

2018年5月11日に2期連続の自社株買いを発表

取得株式数 上限830万株 （発行済株式数の3.28%）

取得価額 上限80億円

期間 2018年5月14日から2019年3月29日

（参考） 2018年3月期の取組み

自社株買い取得株式数 1,076万株 （発行済株式数の4.08%）取得価額 7,999百万円取得期間 2017年5月16日から年8月31日

自社株消却金庫株消却 400万株 （2017年6月15日）自社株買い消却 1,076万株（2017年10月31日）

31.7% 33.0%

70.1% 72.2% 74.1%

0%

50%

100%

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

137 137 113144

177

1 03

5

80

1.1% 2.9%

25.5%

0%

10%

20%

30%

0

100

200

300

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

育休取得者（女性） 育休取得者（男性） 男性育休取得率

27.9 27.8

22.4 20.0 18.3

11.3%9.1%

8.0% 7.1% 8.1%

0%

10%

20%

0

10

20

30

40

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期時間外労働時間（月平均） 離職率（全社）

7-3：働き方改革

© Leopalace21 Corporation. All Rights Reserved.-53-

時間外労働時間と離職率 育休取得状況

有休取得率 外部評価

（時間） （時間）

補足1 補足資料

主なグループ会社 （2018年5月11日現在）

補足1-1：会社概要

-55-

会社名 株式会社レオパレス21 設立 1973年8月17日資本金 752億8,236万円代表者 代表取締役社長 深山 英世

事業内容アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、

ブロードバンド通信事業、介護事業他

従業員数 連結 7,690名単体 6,494名

発行可能株式総数 500,000,000株発行済株式総数 252,682,515株株主数 44,404名（2018年3月末現在）

会社データ （2018年3月末現在）

株主構成 （2018年3月末現在）

Leopalace Guam Co.リゾート事業

ホテル

リゾート・

その他事業

あすか少額短期保険

入居者家財保険

レオパレス・スマイル

特例子会社

レオパレス・パワー

発電事業

シルバー

事業

レオパレス・リーシング

社宅代行

プラザ賃貸管理保証

家賃保証

ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ（上海）有限公司

入居者斡旋

ウリレオPMC韓国 賃貸管理

PT. LeopalaceDuasatu Realty

インドネシア 不動産事業

Leopalace21 (Thailand) CO., LTD.

タイ 不動産仲介・紹介

賃貸事業

LEOPALACE21 VIETNAM CO., LTD.

ベトナム 不動産仲介・紹介

Leopalace21(Cambodia) Co., Ltd.

カンボジア 不動産仲介・紹介

ウイングメイト

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

アズ・ライフケア

シルバー事業

もりぞう

戸建注文住宅

開発事業

LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.

フィリピン 不動産紹介

ライフリビング

不動産開発

Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.

投資コンサルティング事業

エンプラス

リロケーションマネジメント

国際事業*

個人・その他13.89%

事業法人・その他の法人2.44%

外国法人等58.29%

金融機関23.43%

金融商品取引業者1.72%

自己名義株式0.22%

レオパレス信託

土地信託・不動産管理信託

*国際事業の会計セグメントは「賃貸事業」

補足1-2-1：業績（四半期別）

-56-

四半期別

（百万円）

1Q4月-6月

2Q7月-9月

3Q10月-12月

4Q1月-3月

18/3期実績

19/3期計画

18/3期実績

19/3期計画

18/3期実績

19/3期計画

18/3期実績

19/3期計画

売上高 128,450 128,900 130,289 131,500 126,780 133,700 145,319 158,900

賃貸 109,145 111,500 108,294 111,000 107,550 111,100 110,547 113,600

開発 14,476 12,400 17,548 15,600 14,566 17,600 29,996 40,200

シルバー 3,084 3,300 3,209 3,500 3,253 3,600 3,259 3,600

ホテルリゾート・

その他1,745 1,700 1,237 1,400 1,409 1,400 1,515 1,500

営業利益 6,957 4,000 7,029 5,200 4,776 5,300 4,166 10,000

賃貸 8,206 7,700 7,852 7,100 6,699 7,400 3,303 7,200

開発 84 △1,200 890 △400 △86 △700 2,775 4,500

シルバー △471 △600 △274 △200 △379 △200 △470 △200

ホテルリゾート・

その他197 △900 △365 △300 △403 △200 △273 △300

*17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）

-57-

単体及び主要子会社

（百万円）17/3期実績

18/3期計画

18/3期実績 前期比 計画比

レオパレス21売上高 499,218 510,000 505,849 +6,630 △4,151

営業利益 21,704 21,500 21,347 △356 △153

レオパレス・リーシング（社宅代行）

売上高 1,572 1,870 1,781 +209 △89営業利益 363 470 482 +119 +12

プラザ賃貸管理保証（家賃保証）

売上高 4,278 4,450 4,493 +215 +43営業利益 51 150 295 +243 +145

あすか少額短期保険（入居者家財保険）

売上高 1,736 1,820 1,611 △125 △209営業利益 298 350 70 △228 △280

レオパレス・パワー（屋根借り発電）

売上高 2,868 2,730 2,905 +36 +175営業利益 303 430 601 +298 +171

もりぞう（注文住宅）

売上高 4,428 4,950 4,768 +339 △182営業利益 143 130 196 +53 +66

ライフリビング（不動産開発）

売上高 5,755 8,030 8,318 +2,562 +288営業利益 847 830 1,063 +216 +233

ウイングメイト（旅行代理）

売上高 2,544 3,140 2,978 +434 △162営業利益 △ 42 1 △ 51 △9 △52

補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）

-58-

属性別契約戸数

*入居率は各期（通期、四半期）の平均値、*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値

16/3期 17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

管理戸数（戸） 557,017 558,457 560,076 561,961 564,378 565,228 567,008 568,739 570,842 570,802 569,289 570,672

A. 契約済戸数（戸） 487,900 489,771 486,626 508,720 500,045 499,143 493,144 521,298 516,886 514,946 509,172 534,847

期中平均入居率 87.7％ 87.4％ 87.1％89.6％

(通期88.0%)

88.7% 88.0% 87.3%90.1%(通期

88.5%)90.5% 89.95% 89.62%

93.72%(通期

90.59%)

B. 内 法人契約戸数（戸） 259,923 260,978 257,751 277,261 273,908 273,516 270,022 293,824 292,581 291,085 287,629 309,062

法人シェア （B／A） 53.3% 53.3% 53.0% 54.5% 54.8% 54.8% 54.8% 56.4% 56.6% 56.5% 56.5% 57.8%

C. 内 個人契約戸数（戸） 179,748 180,335 179,883 183,008 179,785 179,393 177,076 180,617 178,802 178,016 175,872 178,643

個人シェア （C／A） 36.8% 36.8% 37.0% 36.0% 36.0% 35.9% 35.9% 34.6% 34.6% 34.6% 34.5% 33.4%

D. 内 学生契約戸数（戸） 48,229 48,458 48,992 48,451 46,352 46,234 46,046 46,857 45,503 45,845 45,671 47,142

学生シェア （D／A） 9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0% 8.8% 8.9% 9.0% 8.8%

社有アパート416棟（4,218戸）の売却（最終決済は2017年10月末）により管理戸数の増加は微増に留まる。

補足1-3-2：指標（外国人契約状況）

-59-

国籍別外国人契約戸数（個人契約のみ）

*数値は各期間の最終月末時点

個人の外国籍契約数は契約済戸数全体の3.5%（個人･学生契約の8.3%）、また属性は学生59%、社会人41%。2位のベトナムが続伸。法人の外国籍契約数約1.6万戸を加えると外国籍入居者全体は3.5万戸超と契約済み戸数全体の6.5%相当。

（戸）

16/3期 17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

中国 6,320 6,336 6,446 6,627 6,056 6,027 5,879 6,490 6,224 6,534 6,512 7,048

韓国 1,322 1,349 1,438 1,447 1,412 1,415 1,424 1,479 1,459 1,478 1,512 1,594

台湾 706 760 826 949 913 920 918 951 899 873 946 1,005

東南アジア 2,750 2,876 2,987 3,116 3,067 3,194 3,140 3,708 3,875 4,307 4,646 5,339

内 ベトナム 1,886 1,947 2,063 2,142 2,097 2,186 2,136 2,604 2,773 3,166 3,478 4,028

その他 2,388 2,506 2,633 2,874 2,820 2,885 2,951 3,199 3,230 3,356 3,536 3,862

内 北米 496 499 528 567 547 560 562 610 600 620 620 657

外国人合計 13,486 13,827 14,330 15,013 14,268 14,441 14,312 15,827 15,687 16,548 17,152 18,848

補足1-3-3：指標（エリア別管理戸数と入居率）

-60-

エリア別管理戸数（千戸）と入居率

（千戸、%）

17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率 前期比

北海道 14 86% 14 86% 14 82% 14 85% 14 89% 14 89% 14 84% 14 87% +2p

東北 35 93% 35 94% 35 92% 35 94% 35 94% 35 93% 35 92% 35 95% +1p

北関東 40 83% 40 83% 41 82% 41 87% 41 87% 41 87% 40 86% 40 91% +3p

首都圏 163 89% 164 88% 165 87% 166 93% 167 90% 168 88% 168 88% 168 94% +2p

北陸・甲信越 41 86% 41 86% 41 85% 41 90% 41 91% 41 92% 40 90% 40 93% +3p

中部 88 88% 88 88% 88 87% 88 91% 88 90% 88 91% 88 91% 88 95% +3p

近畿 80 88% 80 88% 80 86% 81 91% 81 90% 80 90% 80 89% 80 94% +2p

中国 39 91% 39 92% 39 90% 39 94% 39 93% 39 91% 39 90% 39 93% △1p

四国 15 87% 15 86% 15 85% 15 90% 15 89% 15 91% 15 88% 15 92% +2p

九州・沖縄 50 91% 50 91% 50 90% 50 94% 51 94% 51 93% 51 92% 51 96% +2p

合計 564 89% 565 88% 567 87% 569 92% 571 91% 571 90% 569 89% 571 94% +2p

入居率97%超の都道府県は、岩手、福島、福井、愛知、三重、鳥取、熊本、沖縄。（2018年3月末時点）

90.5%

96.9%

92.6%

89.1%

85.8%

83.5%

91.7%

96.3%

93.2%91.2%

88.9%86.9%

93.7%

97.5%

94.6% 93.8%92.3%

89.5%

70%

80%

90%

100%

全体 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15-20年 築20年以上

2016/3 2017/3 2018/3

補足1-3-4：指標（築年別入居率）

-61-

築年別入居率（期末現在）

104(23%)

114(24%)

94(20%)

79(17%)

68(14%)

58(12%)

52(10%)

52(10%)

48(9%)

357 365 370 384 412 438 457 469 487

462 478 464 463 480 495 509 521 535

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

（千戸）

賃貸契約 マンスリー

補足1-3-5：指標（契約形態）

-62-

契約形態別入居戸数 2種類の契約形態

長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。

首都圏4,368

中部2,506

近畿

1,654

北関東1,203

九州・沖縄

1,174

中国961

東北454

その他

675

オーナー様投資 屋根借り（SPC型等） 屋根借り（レオパレス21グループ）

補足1-3-6：指標（太陽光発電システム）

-63-

2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2018年3月末現在で12,995棟（設置可能棟数の約59%）への設置が完了。2013年12月からは屋根借り太陽光発電事業を開始。

太陽光発電事業への取り組み

取組み 開始時期 17/3期時点 18/3期時点

1. オーナー様投資による太陽光パネル設置（請負） 2011年3月 7,236棟 （94.0MW） 7,245棟 （90.9MW）

2. 屋根借り太陽光発電事業 2012年9月 5,751棟 （88.4MW） 5,750棟 （91.6MW）

a. SPC型等提携事業 2013年2月 1,256棟 （24.5MW） 1,256棟 （24.5MW）

b. レオパレス21グループによる発電事業 2013年12月 4,495棟 （63.9MW） 4,494棟 （67.1MW）

3. 遊休地を活用したメガソーラー（請負） 2013年9月 千葉県富里市 （1.7MW） 千葉県富里市 （1.7MW）

合計： 12,987棟 （182.4MW） 12,995棟 （182.5MW）

（累計棟数）

エリア別

（棟数）

0

5,000

10,000

15,000

15/3期 1Q 3Q 16/3期 1Q 3Q 17/3期 1Q 3Q 18/3期 1Q 3Q

補足1-3-7：指標（「あずみ苑」拠点一覧）

-64-

介護施設「あずみ苑」 83拠点一覧 （2018年5月1日現在）

（拠点数）東京都

神奈川県

千葉県

埼玉県

栃木県

茨城県

群馬県

岐阜県

愛知県

静岡県

合計

介護付有料老人ホームを含む拠点

1 1 1 3 2 8

住宅型有料老人ホームを含む拠点

1 5 2 2 2 1 13

デイサービス及びショートステイ

4 2 13 18 4 6 4 3 4 2 60

グループホーム 1 1 2

合計 6 4 20 23 8 8 5 3 4 2 83

★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

◆ 介護付有料老人ホーム、ショートステイ

■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス

● 介護付有料老人ホーム

★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

● 住宅型有料老人ホーム

○ グループホーム

▲ デイサービス、ショートステイ

● デイサービス

◆ ショートステイ

凡例

2014年11月に子会社アズ･ライフケア運営による施設第1号「あずみ苑木更津」が開所し、以降は子会社を通じて施設数を拡大。2018年3月期は7施設を開所、2019年3月期は4施設の開所により、今中期経営計画では87施設の拠点計画。

*あずみ苑静岡：2018年7月オープン予定*あずみ苑水戸：2018年8月オープン予定*あずみ苑磐田：2018年9月オープン予定*あずみ苑厚木：2018年12月オープン予定

*▲*磐田

▲水戸*

▲ 厚木*

補足1-4-1：財務（バランスシート）

-65-

（百万円） 17/3期末 18/3期末

資産

現金及び預金 104,432 106,543

売掛金 6,547 7,626

完成工事未収入金 2,355 1,957

販売用不動産（仕掛含む） 2,271 3,523

前払費用 2,827 3,544

繰延税金資産（短期） 8,636 8,494

流動資産 133,786 138,661

建物及び構築物 41,827 42,705

機械装置及び運搬具 14,206 12,547

土地 80,388 63,638

リース資産 13,652 16,028

無形固定資産 11,642 10,988

長期前払費用 3,820 3,831

繰延税金資産（長期） 17,486 18,268

固定資産 203,489 198,156

繰延資産 552 440

資産合計 337,828 337,257

（百万円） 17/3期末 18/3期末

負債

社債・借入金（短期） 5,229 6,930リース債務（短期） 4,647 5,960

工事未払金 12,186 9,283前受金 40,003 39,964

流動負債 97,524 100,212

社債・借入金（長期） 29,302 28,712リース債務（長期） 10,739 12,226

空室損失引当金 3,183 3,044長期預り敷金保証金 7,152 6,989

長期前受金 16,614 15,853固定負債 81,433 77,606

負債合計 178,958 177,819

純資産

資本金 75,282 75,282

資本剰余金 45,235 45,235

利益剰余金 39,923 37,839純資産合計 158,870 159,438

自己資本比率 47.0% 47.2%

バランスシート

2017年3月期比で資産の部が△5億円（現金預金+21億円、リース資産+23億円、土地△167億円、販売用不動産・投資有価証券+67億円）、負債の部が△11億円（社債・借入金・リース債務+39億円、工事未払金△29億円、退職給付に係る債務△39億円）、純資産が+5億円（純利益148億円、配当△56億円、自社株買い△80億円）。

356401

345 356

752

880

1,044 1,065

△0.32 △0.33

△0.44 △0.45

-0.60

-0.40

-0.20

0.00

0.20

0.40

0

200

400

600

800

1,000

1,200

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

（倍）（億円）

有利子負債 現預金 NDEレシオ

補足1-4-2：財務（現預金と有利子負債残高の推移）

-66-

NDEレシオ

*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本*有利子負債は借入金と社債のみでリース債務を含まず

982

917

800

1,000

現金及び現金同等物

期末残高

△201

4

264

△140△86

275

-300

-200

-100

0

100

200

300

財務活動による

キャッシュフロー

投資活動による

キャッシュフロー

営業活動による

キャッシュフロー

補足1-4-3：財務（キャッシュフロー）

-67-

キャッシュフロー

（億円） （億円）

・税金等調整前当期純利益 +151億円・減価償却費・のれん償却費 +122億円・減損損失 +75億円・退職給付に係る負債の減少 △37億円・仕入債務の減少 △11億円・販売用不動産の増加 △9億円・法人税等の支払 △19億円

・社債・借入返済 △64億円・リース債務返済 △67億円・配当金の支払 △56億円・自社株取得 △80億円

・固定資産売却収入 +141億円・固定資産取得 △98億円・投資有価証券取得 △59億円

（定期預金82億円）

17/3期通期 18/3期通期

補足1-4-4：財務（株主構成）

-68-

株主構成

*株式数ベース

外国法人等（58.3%）、信託銀行（21.5%）と機関投資家が79.8%。

13/3期 13/9期 14/3期 14/9期 15/3期 15/9期 16/3期 16/9期 17/3期 17/9期 18/3期個人・その他 27.5% 19.8% 20.7% 17.1% 16.7% 18.3% 16.6% 15.3% 20.5% 14.3% 13.9%外国法人等 42.8% 48.6% 49.1% 46.8% 50.7% 55.3% 54.6% 55.3% 49.7% 55.1% 58.3%信託銀行 12.8% 17.5% 17.6% 23.6% 23.2% 17.6% 21.0% 21.5% 21.5% 20.2% 21.5%信託銀行以外の金融機関 3.6% 2.5% 1.7% 1.9% 1.9% 1.9% 2.1% 2.1% 2.0% 1.7% 2.0%事業法人・その他の法人 7.8% 7.8% 6.9% 6.6% 2.5% 2.6% 2.4% 2.4% 2.6% 2.5% 2.4%金融商品取引業者 3.5% 1.7% 2.4% 2.3% 3.4% 2.5% 1.7% 1.7% 1.9% 1.9% 1.7%自己名義株式 2.1% 2.1% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 4.3% 0.2%

0%

50%

100%

補足2 中期経営計画「Creative Evolution 2020」（2018年3月期～2020年3月期）

補足2-1：中期経営計画の骨子と戦略

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基本方針

企業価値の更なる向上に資するコア事業の継続的成長と成長分野の基盤構築

事業戦略（キャッシュフロー創出による価値創造）

コア事業･･･ 物件供給と管理運営のバランス、集中化と多様化

成長事業･･･ 人口減を見据えた注力事業（シルバー事業・国際事業）黒字化達成

財務戦略（バランスシート・マネジメントによる価値創造）

ROIC（投下資本利益率）を主要指標として導入

保有資産の見直し（「資産と資本の効率経営」）

株主還元の充実

-70-

補足2-2：業績計画

© Leopalace21 Corporation. All Rights Reserved.-71-

2018/3期（計 画）

2018/3期（実 績）

2019/3期※5

（計 画）2020/3期（計 画）

売 上 高 5,400億円 5,308億円 5,530億円 5,750億円

営 業 利 益 235億円 229億円 245億円 260億円

当 期 純 利 益 225 億円 148 億円 150 億円 160 億円

調整後当期純利益※1 142億円 142億円 190億円 200億円

R O I C※2 － 7.5% 8% 8%～10%

調 整 後 R O E※3 － 9.0% 11% 12%維持

入 居 率※4 89.5% 90.6% 91.5% 91.5%～

契 約 高 920 億円 839 億円 950 億円 970 億円

当社グループでは計画期間において繰延税金資産の取崩を見込んでおり、経営指標は一時的な損益を除外した正常収益により測ることとします。

※1 調整後当期純利益：当期純利益に法人税等調整額を加減算

※2 ROIC（投下資本利益率）：税引き後営業利益（NOPLAT）／（期首期末平均有利子負債＋期首期末平均純資産）

※3 調整後ROE：調整後当期純利益／期首期末平均純資産

※4 入居率は各期平均入居率

※5 2019/3期（計画）は当初計画から変更

最低 50%

補足2-3：株主還元の基本方針

© Leopalace21 Corporation. All Rights Reserved.-72-

自社株買い

財務戦略に掲げた「資産と資本の効率経営」に基づく機動的資本政策

「保有資産の売却によるCF」を源泉

2018年3月期の取組み：

総還元性向

総還元性向の導入

取得株式数 1,076万株 （発行済株式数の4.08%）

取得価額 7,999百万円

金庫株消却 400万株 （2017年6月15日）

自社株買い消却 1,076万株 （2017年10月31日）

2017年3月期 総還元性向 28.3% （配当性向 28.3%）2018年3月期 総還元性向 92.3% （配当性向 37.9%）2019年3月期（予想） 総還元性向 90%超 （配当性向 35%超）

補足3 市場動向

8490

9499

105112

117121 124 126 127 128 128 127 125 123 119

115111

106102

9793

88

1.3 1.5 1.7 1.9 2.1 2.5 3.1 3.9 4.8

5.7 7.1

9.1 11.0

12.7

14.9 17.8

19.2 19.6

20.2 21.4

23.7 25.1 25.7 25.5

0

5

10

15

20

25

30

0

50

100

150

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 2065

補足3-1：日本の高齢者人口

-74-

日本の高齢者人口

*内閣府平成29年版 「高齢社会白書」

国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の地域別将来推計人口平成30（2018）年推計」によると、総人口は2015年の1億2,709万人が、2045年には1億642万人に減少（△2,067万人、△16.2%）するが、東京都は人口を維持し、首都圏の減少率は6%と集中化が進行。また、生産年齢人口（15歳～64歳）も772万人（2015年）から558万人（2045年）に減少し、少子高齢化が加速。

（百万人） （％）

0～14歳 15～64歳 65～74歳 75歳以上 不詳 75歳以上割合

2,178 2,060 2,021 2,009 1,879 1,781 1,681 1,584

2,971 2,999 2,987 2,830 2,795 2,705 2,558 2,429

5,444 6,745 7,157 7,479 7,774 7,809 7,577 6,968

1,8982,287

2,884 3,067 2,812 2,913 3,343 3,8411,967

2,6933,369

3,958 4,700 5,045 5,075 5,122

14,457

16,785

18,41819,342 19,960 20,254 20,233 19,944

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2005 2010 2015 2020（予）

2025（予）

2030（予）

2035（予）

2040（予）

25歳未満 25歳～34歳 35歳～64歳65歳～74歳 75歳以上

14,457 16,785 18,418 19,342 19,960 20,254 20,233 19,944

9,63710,269

10,758 11,101 11,203 11,138 10,960 10,715

14,64614,474

14,342 14,134 13,693 13,118 12,465 11,824

4,1124,535

4,770 5,020 5,137 5,141 5,074 4,9246,2125,779

5,044 4,510 4,123 3,833 3,583 3,35049,063

51,842 53,332 54,107 54,116 53,484 52,31550,757

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2005 2010 2015 2020（予）

2025（予）

2030（予）

2035（予）

2040（予）

その他 ひとり親と子 夫婦と子 夫婦のみ 単独世帯

(29.5%)(32.4%)(34.5%)(38.7%)(37.9%)(36.9%)(35.7%) (39.3%)

補足3-2：世帯数

-75-

家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単身世帯数の将来推計

総世帯数は減少の見通しだが、単身世帯数は今後も増える予想。当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は1,000-1,200万世帯と今後20年近く横ばいの見通し。

*平成30年（2018年）国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」および総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

（千世帯） （千世帯）

1,663 1,673 1,665

1,343

1,420

1,5101,561

1,485

1,630

1,341

1,1801,226 1,213

1,173 1,146 1,174 1,1931,249

1,285

1,036 1,039

775819 841

893

987

880921

974 946

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

（千戸）

貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅

補足3-3：新設住宅着工戸数

-76-

年度別 新設住宅着工戸数

リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加しているが、前年度比△2.8%。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

①消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）

1996年度： 前年度比 +9.8%1997年度： 前年度比 △17.7%

①

②

②消費税 5%⇒8% （2014年4月1日）

2013年度： 前年度比 +10.5%2014年度： 前年度比 △10.8%

前年比

給与住宅 △6.2%

持家 △3.3%

分譲一戸建て +0.7%

分譲マンション △3.6%

貸家 △4.0%

240 262 274178 186 149 117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117

60 39 31 31 36 48 61 76 79

842 821767

582

687652

574 564616

516

444 426 418442 455 459 467

518 538

431 445

311 292 290321

370 358384

427 410

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

30㎡以下 30㎡以上

補足3-4：新設住宅着工戸数（貸家）

-77-

年度別 新設住宅着工戸数 貸家

2017年度の貸家の新設着工戸数は前年度比△4.0%とマイナスだが、30㎡以下は+3.1%と好調。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

（千戸）前年比

30㎡以上 △5.5%

30㎡以下 +3.1%

補足3-5：賃貸住宅の空き家数と空き家率

-78-

エリア別の空き家率

*平成25年度（2013年度）総務省「住宅・土地統計調査」より

日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。

16.8%17.3%

18.0%18.8%

17.7%

18.8% 19.1%19.6%

17.0%

20.6%

23.3%

22.2%

10%

15%

20%

25%

1998 2003 2008 2013

首都圏 3大都市圏 その他

1,834

2,336 2,619

3,520

3,978

4,4764,601

12.4%

14.3% 14.3% 17.4%18.8%

20.1% 20.0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013

（千戸）賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 空き家率（右軸）

日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移

補足3-6：転入転出

-79-

三大都市圏 転入超過数 （△は転出超過）

*総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

三大都市圏では人口の転入超過が続いており、当社は賃貸需要が高い当エリアを中心にアパートを供給。

当社支店展開エリア 転入超過数 （△は転出超過）

*首都圏除く

（人） 建築請負支店数

2015年 2016年 2017年

東京都 20 84,231（89%）

74,324（93%）

73,124（95%）

埼玉県 8 18,077 21,702 22,181

神奈川県 8 17,276 16,093 17,514

千葉県 3 8,039 13,163 12,711

首都圏 39 127,623（78%）

125,282（78%）

125,530（80%）

愛知県 4 10,518 8,968 5,710

大阪府 4 906 404 1,136

京都府 1 △638 △1,028 △1,428

兵庫県 2 △7,366 △6,305 △5,947

三大都市圏 50 131,043 127,321 125,001*カッコ内は20-39歳の転入超過構成比

（人）建築請負支店数 2015年 2016年 2017年

仙台市 2 1,140 615 1,399

名古屋市 3 6,252 5,934 3,750

京都市 1 917 △121 △1,385

大阪市 3 11,076 8,846 9,453

神戸市 1 △396 △550 △2,168

岡山市 1 △162 △667 △1,268

広島市 1 289 119 △359

福岡市 4 7,680 7,287 6,986

補足3-7：エリア別貸家着工およびレオパレス21竣工数

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（戸） 2015年度 2016年度 2017年度

北海道 19,539 21,810 21,052

東北 27,082 26,587 24,138

北関東 18,473 19,824 17,265

首都圏 134,912 153,742 148,557

北陸・甲信越 13,794 17,629 16,185

中部 37,711 40,915 39,736

近畿 54,153 59,866 58,442

中国 17,610 19,819 20,551

四国 7,267 8,789 9,097

九州・沖縄 53,137 58,294 55,332

全国 383,678 427,275 410,355

（戸） 2015年度 2016年度 2017年度

北海道 0 0 0

東北 633 352 258

北関東 264 346 220

首都圏 4,007 4,267 3,797

北陸・甲信越 64 58 24

中部 708 536 521

近畿 1,267 1,146 963

中国 575 450 456

四国 94 166 24

九州・沖縄 986 843 928

全国 8,598 8,164 7,191

*国土交通省「新設住宅着工統計」および社内資料

エリア別 貸家新設住宅着工戸数 エリア別 レオパレス21竣工戸数

貸家の供給増は全国的現象だが、当社は三大都市圏中心（前年度72.9%）。

補足3-8：サブリース大手 エリア別アパート竣工棟数（2016年度実績）

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(棟)

A社 B社 C社レオパレス21

*株式会社住宅産業研究所「’17住宅メーカーの競争力分析」

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

レオパレス21 A社 B社 C社

3大都市圏中心部 3大都市圏その他 その他

（首都圏+愛知県+京阪神） （愛知県・京阪神を除く近畿・中部）

74%3%23% 38%

12%

50%

44%

8%

48%

60%

6%34%

首都圏 中部①（愛知県） 近畿①（京阪神） 中部②（愛知県以外） 近畿②（京阪神以外）

中国・四国 九州・沖縄 北海道・東北 北関東・北陸・甲信越

補足3-9：外国人留学生

-82-

外国人留学生数の推移

*独立行政法人日本学生支援機構(JASSO)「平成29年度外国人留学生在籍状況調査結果」より

外国人留学生の在籍人数は年々増加傾向。2015年度は13.1％増、2016年度は14.8％増、2017年度は11.6％増。うち、民間宿舎・アパートを利用している留学生は75%強と、今後も賃貸需要が見込める。

留学生宿舎の状況 （2017年5月現在）

外国人留学生のうち、75%強が民間宿舎・アパートを利用（+24,704人）

公的宿舎は公益法人･学校等が設置する留学生宿舎・一般学生寮等

163,697 161,848 161,145

184,155

208,379

239,287

267,042

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

（人）

民間宿舎・アパート205,15976.8%

公的宿舎61,88323.2%