колокольников

Консалтинг • Брокеридж • Управление • Геомаркетинг109044, Москва, Крутицкая ул., 9 стр. 2, тел./факс: +7 (495) 981 00 12, www.r-r-g.ru

КОТ как кластер с идеей. Инфраструктурная составляющая – как определить объем и концепцию. Анализ урбанистической составляющей окружения при формировании

концепции КОТ

Консалтинг • Брокеридж • Управление • Геомаркетинг109044, Москва, Крутицкая ул., 9 стр. 2, тел./факс: +7 (495) 981 00 12 www.r-r-g.ru

Тезисы

• - КОТ, как кластер с идеей. Принципы формирования различных кластеров(территориальные, урбанистические, профильные).

• - Инфраструктурная составляющая – как определить объем и концепцию.

• - Анализ урбанистической составляющей окружения при формировании концепции КОТ

Consulting • Geomarketing • Brokerage • Property Management9 Krutitskaya st., building 2, Moscow, Russia, 109044, tel./fax: +7 (495) 981 00 12, www.r-r-g.ru

Определение (2004 год)

Кластер – это территория города, ограниченная естественными и искусственными преградами, имеющая единый этнико-социальный ландшафт.

Основная идея: когда у человека будут созданы все условия для комфортной жизни (социальная инфраструктура, работа, торговля, услуги, общественные зоны, развлечения и т.д.) в его кластере, то он будет минимальное количество раз покидать его границы.

КОТ= урбанистический кластер с идеей


Концепция кластерного деления• Впервые определение географического (территориального) кластера встречается в западной

литературе 70-х – 80-х годов 20 столетия и, по сути, означает сложившийся подрынок (submarket), который формируется на основе транспортной доступности (например, зон охвата – catchment area)

• В 2005 году компания RRG, используя собственный и международный опыт, предприняла первую попытку применении кластерного районирования территории Москвы с целью повышения эффективности проведения консалтинговых и геомаркетинговых исследований;

• В качестве идеолого-теоретической базы концепции кластеров выступили те жизненные ценности человека, которые создают территориальную дифференциацию социально-демографического портрета города и со временем повышают уровень и качество его жизни:– минимизации времени для получения максимального количества потребностей, вызванное транспортными

проблемами городов – желание повышения качества этих потребностей – желание жить и работать в определенной социальной среде

Основная идеей являлся тезис: если для человека будут созданы все условия для комфортной жизни и работы в рамках определенной территориальной единицы, то он будет покидать ее минимальное количество раз.

Аналогичный подход в идеологии градостроения применяется в направлении «Новой урбанистики» (большинство объектов должно находится в 10минутной пешеходной доступности)


2 мегакластера новой Москвы

Нет людей – нет коммерческой недвижимости (и наоборот)


Первый пояс МОЮго-Запад свободен


КОТ. строительство микрорайона в Подмосковье. Создание инфраструктуры.


КЛАСТЕРНЫЙ АНАЛИЗ НАПРАВЛЕНИЯ И ГОРОДА. КОНКУРЕНТНАЯ ЗОНА

8


АНАЛИЗ КОММЕРЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ РАЙОНОВ-АНАЛОГОВ

9

34%

32%

10%

9%

8%

4% 3%

Структура коммерческой недвижимости районов-аналогов по обобщенным товарным группам

Услуги

Продукты питания, алкоголь

Мебель, стройматериалы, товары для дома

Другие товары

Сопутствующие товары

Одежда и обувь

Офисные помещения

Показатель ЗначениеНаселение валовое, чел. 94 010Население на дату анализа, чел. 69 060Доля заселенных площадей 73%Коммерческие площади, кв.м. (доля от общей площади района, %), в т.ч. 49 543 (2,9%)

Арендованные 24 132 (1,3%)

Экспонируемые, в т.ч. 5 619 (0,5%)

Сдается в аренду 5 169

Продается 4 50Неэксплуатируемые помещения свободного назначения, кв.м 19 792 (1,1%)

Текущая обеспеченность коммерческими площадями, кв.м/1000 жителей 349,4

Ключевые показатели районов-аналогов

Наиболее близким аналогом является район в силу сложившейся коммерческой инфраструктуры.Аналог имеет следующие показатели:• Обеспеченность коммерческими площадями – 415 кв.м на 1000 жителей микрорайона;• Стоимость жилой недвижимости – 55,5-88 тыс. руб./кв.м• Ставки аренды комм. помещений на первых этажах жилых домов – 6,7-7,5 тыс. руб./кв.м • Ставки аренды комм. помещений с отдельных зданиях и стилобатах – 9-9,5 тыс. руб./кв.м


10

РАСЧЕТ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ И ОБЕСПЕЧЕННОСТИ

Расчет общей площади объектов коммерческого использования

Типы помещений

Неформатные Форматные

Показатель Размерность ЗначениеСуммарная численность населения в микрорайоне чел. 32 612Торговый центр, арендопригодная площадь кв.м 6 000Стилобаты, арендопригодная площадь кв.м 4 000Суммарная арендопригодная площадь концептуальных торговых помещений кв.м 10 000Обеспеченность района форматной торговлей (стилобаты, торговый центр) кв.м на 1000 чел. 307Обеспеченность района торговыми помещениями на первых этажах жилых домов кв.м на 1000 чел. 400

Суммарная арендопригодная площадь коммерческих помещений на первых этажах жилых домов

кв.м

13 045

Первые этажиТорговый центр

Стилобаты

Обеспеченность коммерческими площадями на первых этажах составит 308 кв.м на 1000 чел.Итоговая обеспеченность = 307 + 308 = 615 кв.м на 1000 чел.Объем всех коммерческих площадей микрорайона = 6 000 (ТЦ) + 4 000 (стилобаты) + 10 045 (первые этажи) = 20 045 кв.м.


11

ПОТЕНЦИАЛ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПОМЕЩЕНИЙ НА 1-ЫХ ЭТАЖАХ ЖИЛЫХ ДОМОВ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ТОРГОВЛИ И УСЛУГ

Параметры, влияющие на привлекательность коммерческих

помещенийРасположение на дороге с наиболее высоким автомобильным трафиком Расположение на дороге первостепенного значения Расположение на дороге второстепенного значения Расположение в центре жилого массива на пересечении пешеходных трафиков

Расположение вблизи объектов инфраструктуры

Детских садов Поликлиники Торгового центра Гаражных комплексов

Расположение в угловой секции Расположение в доме с низкой этажностью (6-этажные дома в 3-й очереди)

Задача созданиеинфраструктуры


КОТ. «Заморженная» часть города = редевелопмент и реновация


Анализ урбанизированной ситуации вокруг кластера ЗИЛ


Концепция развития ЗИЛ

Consulting • Geomarketing • Brokerage • Property Management9 Krutitskaya st., building 2, Moscow, Russia, 109044, tel./fax: +7 (495) 981 00 12, www.r-r-g.ru

Спасибо за внимание

Группа компаний RRGДокладчик:

Колокольников ДенисПредседатель совета директоров

7 (495) 981-00-12 www.rrg.ru

Кластерный подход – эффективный способ создания комфортной городской среды и коммерческой недвижимости

колокольников

Documents