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５．空き家、空き地活用の実施プログラム

(１)空き家、空き地活用動向

少子高齢化の進行やライフスタイルの変化に伴い、空き家の発生が各地で顕著となっている。空

き家、空き地の増加は地域の活気や防犯性の低下、町並みの崩壊などをもたらすことが懸念され、

早急な対策が求められる。一方で、地域独自の文化や歴史を活かしたまちづくりの重要性が認識さ

れつつある中、空き家、空き地を他地域からの人の呼び込みの受け皿として活用し、まちづくりに

活かそうとする取り組みが広まっている。

全国の空き家、空き地活用事業の一覧

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(２)空き家、空き地を取り巻く利害関係者とニーズ

（ポイント）津屋崎千軒に急増する空き家、空き地対策を地域と

しての問題と考えれば、単に空き家、空き地の所有者と借り手・

買い手のニーズをマッチングするだけでは、問題解決につなが

るとはいえない。

空き家、空き地利活用に関わる利害関係者において、利活用

に対するニーズ及び阻害要因を把握することが必要である。

今回の調査によるヒアリングの結果、それぞれの立場の人々

がどのような思い（期待や不安）を持っているのか、以下のよ

うに整理した。

■空き家、空き地に関わる様々な立場からの見方

①行政・関係機関の立場から

（求めるもの）

・定住化促進による地域維持、地域活性化を図りたい！

・地域経済の活性化、税収の向上を図りたい！

・政策アピール、イメージアップにつなげたい！

（利活用の課題）

●自治体による仲介は利用者にとっては信頼性が高いが、「家屋は個人の所有物である」等

のため自治体は個々の契約に関わることは難しい。

●空き家の活用に際しては、権利者、入居者、宅建・建設業者等の多数の個人・組織が参

画することとなり、行政としての対応が困難（役割分担のシステムがない）

②地域住民の立場から

（求めるもの）

・定住化促進による地域維持を図りたい、良好な町並み景観を維持したい！

・地域コミュニティの向上を図りたい、地域の一体感を創出したい！

・地域に賑わいを取り戻したい、静かな環境を維持したい（矛盾）

・地域活性化を図りたい(就業機会・所得の向上)、地域をアピールしたい！

（利活用の課題）

●本来、人の出入りが少ない地域であるため、地域コミュニティの濃密さが特徴である。

都会からの移住者を負担と感じる場合もある。（事前の情報提供などのサポートが必要）

●家屋は個人の所有物であり、地域としての関与を避けている、都市住民との生活習慣等

の違いによるトラブルを懸念している。

③空き家所有者の立場から

（求めるもの）

・空き家の管理労力を低減したい

・収入に結び付けたい

・地域に協力したい、貢献したい

（利活用の課題）

●時々使用（大半が「盆や正月、法事などのため」）している。

●入居者の人柄・生活習慣等に対する不安がある。

●先祖代々の家屋敷は手放せない。

●周りの人がいろいろ言うのではと心配、入居希望者などとの交渉が負担である。

●設備整備など改築のための費用が必要

図 空き家、空き地に関わる５つの立場

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④地元事業者（建築・不動産関係）の立場から

（求めるもの）

・受注増加、利益確保につなげたい

・自社の広告宣伝・販促につなげたい

・地元企業として社会貢献したい

（利活用の課題）

●円滑な業務遂行のためには、地域リーダーや地域コミュニティとの関係構築が必要

●利用者のニーズに応じたリフォーム・工法研究が必要

⑤借り手、買い手の立場から

（求めるもの）

・空き家を借りたい、購入したい（定住・一時滞在）

・田舎体験をしたい

・安価な宿泊所を利用したい

（利活用の課題）

●家屋所有者などとの交渉が負担

●地域コミュニティについては、住んでみないと分からない（なじめるかが不安）

●購入（賃貸）契約前に体験が出来ない

●ニ地域居住や一時滞在型の利用での、利用期間以外の管理が困難

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(３)空き家の活用用途

空き家の活用用途は、借り手・買い手によって多様な形態が考えられる。また、空き家の立地、規

模・構造、周辺土地利用などによって、適応する活用用途は異なってくる。今回の調査結果や参考事

例研究から活用用途を以下のように分類した。（★印は適応している用途）

借り手・買い手 （利用者）

用途区分

住宅系施設 コミュニティ

施設 福祉施設 文化施設 観光・商業施設

個人

★ 定住用住宅別荘

企業 (事業者)

★

社宅

★

福祉、文化施設

（商用利用）保養所

★

ギャラリー

★

旅館,民宿,店舗 （飲食,物販,土産）

自治組織

★

集会所

★

いきいきサロン

★

工房 （加工施設等）

★

観光案内所

行政

★

ｺﾐｭﾆﾃｨ施設

行政ｻｰﾋﾞｽ施設

(出張所等)

★

福祉施設

★

文化施設

★

観光案内所

なお、活用者の「個人」については、地域住民や流出者をはじめとするＵＪＩターン者のほか、

ＳＯＨＯやテレワークを希望する二地域居住者も含まれる。

このように、活用者によって活用目的やライフスタイル、空き家の活用用途が異なることを踏ま

え、地域の実情に即した借り手・買い手のアプローチを検討するべきである。

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■個人住宅としての活用例

名称：奈良阪の家（国•登録有形文化財）／奈良県奈良市 用途：住宅／個人による運営 文久２年（1862年）に建てられた奈良阪の家は青果問屋、また、住まいとして147年間その家の

人々の暮らしを包み込んできた。まだまだ生命力があり、再生すれば今後100年150年と住み続け

ることの可能な建物である。 当初の町家の持つ様々な価値や魅力を生かし、それらを守り維持しつつ、歴史的景観を活かした町

づくりへの貢献、そして現代の暮らしにとって奥行きのある、豊かで快適な住まいへの実現を目指

して再生された。

■コミュニティ施設としての活用例

名称：為山塾（いさんじゅく）／島根県大田市

用途：コミュニティ施設／石見銀山ロマン株式会社（民間による運営）

昭和30年代の半ばから住む人もいなくなり、空き家になっていた建物には、塵埃が積み重なり、あ

ちこちに老朽化も目立っていた。

2006年より、地域の人たちが集える場所として蘇らせようということで、有志が集まり経年の埃を

拭って再生した。セミナーや古民家体験のワークショップ、コンサート会場等として使われている。

空き家の活用事例

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■文化施設としての活用 名称：吹田歴史文化まちづくりセンター「浜屋敷」／大阪府吹田市 用途：まちづくりセンター／吹田歴史文化まちづくり協会による運営 江戸時代後期に建築された古民家を再生し、その特性を生かすことによって歴史と文化を保存し、文化活

動の振興と交流の場となって地域の発展に資することを目指している。 吹田の歴史を伝承するとともに、市民の歴史、文化活動振興を図り、個性豊かな地域文化を創造し、ひい

ては歴史、文化のまちづくりに寄与することを目的に平成１５年２月に設立した。

■観光•商業施設としての活用 名称：叶津番所（かのうづばんしょ）／福島県南会津郡只見町

用途：宿泊施設•その他施設／株式会社 ふおくろあ（民間による運営）

叶津番所はかつての会津と越後を結ぶ八十里越の番所跡で、今でも毎日囲炉裏に火をともし、家屋（茅葺

き屋根）の維持管理に心を配っている。

現在は会員制別荘として体験宿泊できるようになっており（自炊のみ）、囲炉裏を囲む昔ながらの体験を

することができる。

名称：亀泉庵（きせんあん）／山梨県北都留郡丹波山村

用途：飲食店舗•ものづくり体験施設•住居（個人による運営）

山間の小さな集落にある築80年以上の古民家を、自らの手で改修した食事処と陶芸工房である。

まずは居住できるだけにして、それからは毎年自らの手で少しずつ補強、改築、改装し、建具、家具、照

明等のリサイクル、リデザインも並行して、本当に安らぐ住空間の実現へ向けて今も進行中である。質素

を旨として、きびしい自然と農的暮らしの煩雑さの中でも美しさを失わない素朴なたたずまいを保ち、田

舎の暮らしを見つめている。

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(４)空き家の利活用に向けた基本方針

空き家、空き地の利活用に向けては、次に掲げる基本方針に基づき、行政（関係機関）、地域住民、

空き家等の所有者、地元事業者等が連携して進めることが必要であると考える。また、基本方針は個々

に独立して取り組むのではなく、状況に応じて一体的または組み合わせにより取り組まれることが重

要である。

方針①．地域ぐるみで空き家、空き地の利活用を図る 空き家、空き地の利活用をまち活性化方策の１つの柱に位置づけ、空き家、空き地問題をま

ちの問題として捉え、地域内に存在するすべての空き家を対象に、地域ぐるみでその対策を検

討することが重要である。

濃密さが特徴である地域コミュニティにおいては、個々人の問題とすると権利者への負担･

責任が大きく、個人対個人の対応ではなく、移住者の受入れ体制を地域ぐるみで担保する仕組

みを構築することで空き家利活用の促進が図られると考えられる。また、地域活性化として考

えることで、まちづくり（郷づくり推進協議会など）活動の活性化も期待される。

●津屋崎千軒においては・・

・「津屋崎地域の地域づくり計画」における位置づけ強化と話合い、情報交換の場づく

りが必要

・各町内（区）での情報把握と支援体制づくりが必要

方針②．信頼できる中間支援組織の確立

貸し手・売り手、借り手・買い手が共に安心できるためには、双方のニーズを把握し、将来

に向けてのアフターケアを踏まえたマッチングを行うことが重要である。そのためには、空き

家の情報の一元管理・提供、不動産、建築リフォーム等の業者との連携など、利活用に関する

相談窓口の一元化を図るため、「貸し手・売り手」と「借り手・買い手」の中間的な立場で支

援する組織＝中間支援組織の構築が必要である。なお、中間支援組織を円滑に運営するには、

地域住民・団体等の参画とともに地域に根ざしたNPO法人などの公的機関の関与、参画が不可

欠である。

●津屋崎千軒においては・・

・「NPO法人」を支援組織としての管理、提供のしくみの構築が必要

・組織作りの下地としての情報収集と管理の実践が必要

方針③．経済的に自立した事業スキームの構築

空き家、空き地の利活用を促進･継続していくためには、貸し手・売り手と借り手・買い手

を含めたすべての利害関係者にとって何らかの利益を与える仕組み（win-win）であることが

必要で、その方法や仕組みを地域が提供することが望ましい。

また、空き家利活用における維持管理のビジネス化、古民家再生技術の工法の開発・継承な

ど、地域活性化に寄与し、かつ経済的に自立した事業スキームを構築することが重要である。

●津屋崎千軒においては・・

・地域住民同士での話し合いの場で空き家の活用方策を検討することが必要

・専門家を含めた、事業計画チームの組織化が必要

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方針④．情報発信 既存住宅ストックとしての空き家、空き地を把握し、空き家、空き地の地図情報管理システ

ムとして一本化し、各組織が活用しやすい情報環境をつくるとともに、都市部住民の空き家希

望者の会員登録、会員への情報発信、モニターツアーの開催など、様々な空き家利活用に関す

る情報発信を行う。

●津屋崎千軒においては・・

・地域と一体となった調査の継続が必要

・イベントや他の情報発信事業と連携した情報発信の取組推進が必要

方針⑤．多様なプログラム（イベント等）の実施 地域住民と空き家利用者（都市住民）との交流を促進するために、農業体験、自然体験を始

め地域の達人や高齢者のスキルを活かした体験など体験プログラムの提供の充実を図る。

また、地域のコミュニティに円滑に溶けこめるように、地域の祭りや行事への積極的な参加

やそれぞれの地域の慣習や考え方等についてのレクチャーを行う。

●津屋崎千軒においては・・

・交流イベント等で空き家、空き地に関する取り組みを含めることが必要

・町並み、古い家屋等をテーマとした取り組みを実施することが必要

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利活用対象空き家・施設等の調査

利活用対象空き家•施設等の整備計画 など

利用対象者／利活用の用途

利活用の条件／利活用対象空き家の選定 など

地域課題の共有／空き家対策の目標

現地調査（空き家分布、建物•土地•立地、上位関連計画等)

意向調査（対象は以下の通り）

・貸し手、売り手 --- 現所有者

・借り手、買い手 --- 将来、利用希望者

・地域住民、地域組織 など STEP3.土地利用の構想

→法規制、土地利用計画など

STEP2.基礎的調査

→現地調査•意向調査など

STEP4.空き家等整備の計画

STEP5.空き家利活用の計画

STEP1.組織の設置検討

→自治組織/協議会組織など

専門家、アドバイザーの参画（必要に応じて）

(５) 空き家の利活用に向けた検討手順

空き家、空き地の利活用に向けては、概ね次の手順により検討を進めるが、立地条件、空き家の数、

物件の状況（間取り、老朽度、外観等）など、状況に応じて手順や手法を選択する必要がある。

また、検討組織が最終的に推進組織・体制＝中間支援組織に移行することが最も理想的であるが、た

とえ別組織となる場合でも密接な連携が不可欠である。

（例）空き家検討協議会

・定期的に協議会を開催し、都市住民の受入れをはじめ地

域活性化施策の検討、取り組みを行う。（写真は他地域

事例）

STEP7.推進組織、体制の構築

→体制、役割分担の明確化作業、地道な協議

STEP6.活用可能性調査•事業化手法の検討

→資金計画、事業制度、年次スケジュールの立案など

整備の必要なし

整備の必要あり

すぐに実行

Ａ事前検討段階

Ｂ構想・計画段階

Ｃ実践段階

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(６) 空き家の利活用に向けた関係者の役割

空き家の有効な利活用を進めるためには、空き家問題に関わるすべて関係者のニーズを把握、調整

しながら、すべての関係者にメリットがある空き家の利活用を模索することが必要となる。

同時に、それぞれの関係者の役割を明確に示し実行していくことで、空き家利活用の持続的な体制

を構築する。

空き家は個人資産であるため、空き家利活用を推進するためには、所有者はもちろん、地域住民や

地域事業者などの理解と意識高揚が重要である。また、農山村地域やその近郊の空き家の多くは建築

年代が古く、特有の落ち着いた景観要素を有している。このため、伝統的な工法による古民家再生技

術の継承に加え、そのための資金の確保や各種支援の構築が望まれる。

さらに、関係者間のニーズを調整しながら、所有者と活用者のマッチングを進めるためには、中間

支援組織が重要な役割を担うこととなる。

＜中間支援組織の役割＞

地域住民、地域企業などのニーズを踏まえ、貸し手・売り手と借り手・買い手のマッチングを推進

する中間支援を行う。

●空き家情報の提供、空き家利活用に関する窓口の一元化

●関係者ニーズの把握、調整 --- ニーズのマッチング

●関係者との連携、調整役

●市場調査、空き家改修等のコンサルティング、フォローアップ など

【中間支援組織を中心とした関係図 】

賃借、工事契約

・登記等

ニーズの

伝達・調整

ニーズの 伝達・調整

ニーズの

伝達・調整

情報提供

(⑥が)調整

連携

※空き家の譲渡

※空き家の譲渡

連携

賃借、工事契約・登記等

連携

①行政・関係機関

(市・商工会等)

②地域住民

(自治会等)

③空き家所有者

(貸し手・売り手)

⑥中間支援組織(NPO 等)

○利害関係者調整、マッチング

○建築・景観等の専門家の参画

⑤借り手・買い手

(個人・企業・各種団体等)

④地元事業者

●建築事業者

・調査/設計/改築

・改装/設備

●不動産事業者

(評価・契約等)

ルール 整

備

基盤整備

連携

連携

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空き家の利活用を促進するため、各主体のニーズ・阻害要因を踏まえ、主体ごとの利活用促進に向け

た方策並びに役割・効果を把握し、地域ぐるみによる空き家利活用のための枠組みを検討していくもの

とする。

【空き家の利活用方策、役割と効果】

行政・関係機関など

Ａ．空き家活用方策

○自治体が参画する公的な中間支援組織(空き家バンクなど)設立し、信頼性を高める。

○中間支援組織は、空き家活用に関係する各組織と連携し、権利者•入居者双方のマッチングを行えるものとする。

○空き家活用による一時滞在と定住促進システムの確立を図る。

Ｂ．期待される役割

①相談•調整(窓口設置) ②中間支援組織への参画および連携

③政策立案、補助事業等の検討 ④広報活動

Ｃ．期待できる効果

①地域の活性化 ②流入人口の増加 ③定住化の促進 ④税収の増加

⑤雇用の場の創出 ⑥政策の高評化 ⑦イメージアップ

地域住民

Ａ．空き家活用方策

○空き家利活用を個人の問題とせず、地域を維持し、活性化していくという長期的視野に立ったメリットの啓発

により所有者の意識を変えていく。

○個人対個人でなく、地域対移住者の受け入れ態勢を地域ぐるみで担保する仕組みを構築する。

○都市住民と地域住民が気軽に話し合える雰囲気づくり•場づくりを行う。

○地域環境の管理の一環として、空き家の管理等を地域ビジネスとして考える。

Ｂ．期待される役割

①空き家の調査(物件整理) ②受け入れ体制の構築 ③空き家所有者との交渉・調整

④郷づくり協議会等での活動 ⑤空き家等の代行管理（ビジネス）

Ｃ．期待できる効果

①コミュニティの維持・向上 ②定住化の促進 ③地域内消費の向上 ④賑わいの創出

⑤地域景観の維持・保全 ⑥就業機会の増加 ⑦地域負担の軽減

空き家所有者

Ａ．空き家活用方策

○週単位の利用や、お試し期間中のモニターハウス的な利用サービスを提供する。

○空き家利活用に際しての修繕及び改修に対する相談が受けられる。

○中間支援組織による安心なマッチング・フォローを受ける。

Ｂ．期待される役割

①空き家の貸し付けまたは売却 ②町並み保存

Ｃ．期待できる効果

①収入確保(賃借料 または 売却料) ②管理労力の低減 ③地域活性化への貢献

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地元事業者（建築不動産関係）

Ａ．空き家活用方策

○中間支援組織と連携し、宅建業者や建築•リフォーム業者などでの情報の共有•提供を図る。

○単に空き家を仲介するのではなく、「暮らし」の仲介事業と考えることが求められる。アフターケア、フォロー

アップを図る。

○中間支援組織と連携し、地域との密接な関係、情報の共有•提供を図る。

Ｂ．期待される役割

①リフォーム事業 ②住宅建設事業 ③物件紹介

Ｃ．期待できる効果

①対価(事業収入) ②業務実績 ③地元への社会貢献

借り手・買い手

Ａ．空き家活用方策

○中間支援組織を窓口として相談できる。

○中間支援組織より、予備知識としての地域の慣習や雰囲気等の提供を受ける。

○モニターハウスの設置により、週末等に体験できる。

○空き家買収だけでなく、リース、一時滞在、体験など、利用形態に応じた提供を受けることができる体制の確

立を図る。

Ｂ．期待される役割

①空き家貸借又は購入 ②地域特性の習得 ③地域コミュニティへの理解と協力(まちづくりへの参画)

Ｃ．期待できる効果

①多自然・歴史・文化の享受 ②田舎暮らし体験 ③低予算での一時滞在(充実した余暇)

④ライフスタイルの転換 ⑤住宅・事業拠点の確保