Högskolan i Halmstad

Sektionen för Ekonomi och Teknik

Bygg- och fastighetsekonomprogrammet

Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp

Jonas Bengtsson 850127-3554

Gabriel Hjertqvist 880922-2436

Handledare: Sven-Ola Carlsson

Examinator: Gunnar Wramsby

Allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur

innan och efter finanskrisen: en kvantitativ studie

Förord

Detta är en kandidatuppsats i företagsekonomi slutförd under våren 2011 som en del i Bygg-

och fastighetsekonomiprogrammet på Högskolan i Halmstad. Vi vill tacka vår handledare

Sven-Ola Carlsson för gott stöd och bra handledning genom hela arbetet.

Halmstad den 20 mars 2011

Jonas Bengtsson Gabriel Hjertqvist

Sammanfattning

Bakgrund och Problem: Den svenska fastighetsmarknaden kollapsade under 1990-talets

början efter stora förändringar på kreditmarknaden och dess utlåningsregler vilket fick stora

konsekvenser för de svenska fastighetsbolagen. Framförallt ströps tillgången på externt

kapital då långivarna blev mer försiktiga. Finanskrisen med start 2007 påminner mycket om

1990-talets kollaps fast denna gång blev starten i USA med konkursen utav storbanken

Lehman Brothers. Bankerna förfaras nu strypa stora delar av sin utlåning vilket försvårar för

de företag som kräver externt kapital till finansiering. Idag är Sverige inne i en lågkonjunktur

där botten redan är nådd, vi kan därför börja se hur krisen har påverkat de allmänna

fastighetsbolagens kapitalstruktur.

Syfte: Uppsatsens syfte är att beskriva allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur. Vi vill

även undersöka eventuella förändringar inom kapitalstrukturen allmännyttiga fastighetsbolag

har genomfört under finanskrisen, samt påverkan på investeringsviljan.

Teori: Den teoretiska referensramen behandlar till stor del övergripande information om den

svenska fastighetsmarknaden samt hur allmännyttiga bostadsbolag verkar. Vi har även valt

teori vilken förklarar kapitalstruktur samt grundläggande nyckeltalsanalys.

Metod: Uppsatsen bygger på en kvantitativ metod där vi har undersökt 56 stycken svenska

allmännyttiga fastighetsföretag och deras årsredovisningar. Studien har avgränsats till

redovisningar mellan åren 2006 till 2009 för att täcka in stora delar av finanskrisens verkan.

Slutsatser: Studien har gett visst resultat då den visar på ett samband mellan soliditet och

variabler som skiljer sig mellan verksamhetsorterna. Uppsatsen visar på en stigande soliditet

under undersökningsperioder som till viss del förklaras utav minskad belåningsgrad. Den

övergripande investeringsviljan hos fastighetsbolagen har dock blivit starkare under hela

perioden.

Abstract

Background and Problem: The Swedish real estate market collapsed in the early 1990s after

the opening of the credit market. This had implications for the Swedish real estate firms

which were highly leveraged. Primarily it strangled the availability of external capital. The

financial crisis starting in 2007 is very similar to the 1990 collapse accept this time the

occurred in U.S.A. with bankruptcy by Lehman Brothers. Banking procedures have now cut

off much of their lending and makes it difficult for businesses that require external capital to

finance. Today Sweden is going through a recession where the bottom is already reached, we

can begin to see how the crisis has affected the general real estate companies' capital

structure.

Objective: The purpose of this thesis is to describe the public real estate company's capital

structure. We also want to examine possible changes in capital structure of public real estate

companies have implemented during the financial crisis, and the impact on their will for new

investments.

Theory: The theoretical framework deals largely comprehensive information on the Swedish

property market and how public housing appears. We have also chosen theory which explains

the capital structure and fundamental benchmarking.

Method: The essay is a quantitative method which we have examined 56 Swedish public real

estate companies and their financial statements. Study was based on statements from year

2006-2009 to cover much as possible of the financial crisis process.

Conclusions: This study has provided some results which show a correlation between

strength and variables that differ between business locations. The essay shows an increasing

solidity of the survey period, as explained in part out of less leverage. The overall willingness

to invest in real estate has become stronger throughout the period.

Innehållsförteckning

1. Inledning ................................................................................................................................. 1

1.1 Problembakgrund ............................................................................................................. 1

1.2 Problemdiskussion ........................................................................................................... 3

1.3 Syfte ................................................................................................................................. 4

1.4 Definitioner ...................................................................................................................... 4

1.5 Val av litteratur ................................................................................................................. 4

2. Teoretisk referensram ............................................................................................................. 5

2.1 Allmännyttiga fastighetsbolag .......................................................................................... 5

2.2 Självkostnadsprincipen ..................................................................................................... 7

2.3 Ekonomiska ägardirektiv .................................................................................................. 7

2.4 Redovisning i fastighetsbolag samt IAS40 ...................................................................... 8

2.5 Sveriges fastighetsmarknad .............................................................................................. 9

2.6 Ekonomiska nyckeltal .................................................................................................... 11

2.7 Soliditet .......................................................................................................................... 12

2.8 Kassaflöde ...................................................................................................................... 12

2.9 Sammanfattning ............................................................................................................. 13

2.9.1 De allmännyttiga fastighetsbolagen .......................................................................... 13

2.9.2 Fastighetsbolagens kapitalstruktur genom finanskrisen ............................................ 14

2.9.3 Investeringsvilja genom en finanskris ....................................................................... 15

3. Metod ................................................................................................................................... 17

3.1 Strategi för metod ........................................................................................................... 17

3.2 Val av undersökningsobjekt ........................................................................................... 19

3.3 Strategi för empiri .......................................................................................................... 19

3.4 Reliabilitet ...................................................................................................................... 20

3.5 Metod för analys ............................................................................................................. 20

3.6 Regressionsanalys .......................................................................................................... 21

4. Empirisk analys .................................................................................................................... 22

Kommunranking ................................................................................................................... 22

4.1 Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer? ........ 23

Regressionsanalys ................................................................................................................ 25

4.2 Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats under finanskrisen? 26

Regressionsanalys ................................................................................................................ 30

4.3 Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under finanskrisen?

.............................................................................................................................................. 31

4.4 Sammanfattning av analys ............................................................................................. 34

5. Slutsatser .............................................................................................................................. 36

Delfråga A: ”Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens

kapitalstrukturer?” ................................................................................................................ 36

Delfråga B: ”Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats under

finanskrisen?” ....................................................................................................................... 37

Delfråga C: ”Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under

finanskrisen?” ....................................................................................................................... 38

Sammanfattning av slutsatser ............................................................................................... 40

6. Avslutning ............................................................................................................................ 41

6.1 Slutdiskussion ................................................................................................................. 41

6.2 Förslag till vidare studier ................................................................................................ 42

Figur- och tabellförteckning

Figur 1: Spridning soliditet 2009 ............................................................................................. 23 Figur 2: Samband befolkning och soliditet .............................................................................. 24 Figur 3: Samband kommunranking och soliditet ..................................................................... 24 Tabell 1: Regressionsanalys delfråga A ................................................................................... 25 Tabell 2: Hypotesresultat delfråga A ....................................................................................... 25 Figur 4: Medelvärde soliditet 2006-2009 ................................................................................. 26 Tabell 3: Soliditet 2006-2009 ................................................................................................... 27 Figur 5: Ökning i soliditet beroende på kommunranking........................................................ 27 Figur 6: Lån per kvm 2006-2009 ............................................................................................ 28 Tabell 4: Nettoupptag av lån .................................................................................................... 29 Tabell 5: Regressionsanalys delfråga B ................................................................................... 30 Tabell 6: Hypotesresultat delfråga B ........................................................................................ 30 Figur 7: Intäkter och kostnader 2006-2009 ........................ Fel! Bokmärket är inte definierat. Tabell 7: Underhållskostnader per kvm 2006-2009 ................................................................. 31 Tabell 8: Hyresintäkter per kvm 2006-2009 ............................................................................ 32 Tabell 9: Investering ombyggnation per kvm 2006-2009 ........................................................ 33 Tabell 10: Anskaffning/Avyttring fastigheter 2006-2009 ........................................................ 33 Tabell 11: Hypotesresultat delfråga C ...................................................................................... 34

Figur 8: Trender 2006-2009…………………………………………………………………..35

1

1. Inledning

I detta kapitel inleder vi uppsatsen med en bakgrund till vårt problem. Vi diskuterar kring det

valda problemet och förklarar vårt syfte för att till sist beskriva uppsatsens disposition.

1.1 Problembakgrund

Under 1980-talet avreglerades den svenska kreditmarknaden vilket fördubblade bankernas

utlåning då Riksbanken nu inte längre hade inflytande på hur mycket bankerna kunde låna ut.

Problemet var att långivarna fokuserade för mycket på portföljstillväxt istället för att ha

lönsamhet som riktlinje när de gav krediter åt företag. Detta ledde till att ränteskillnaden

mellan bolag med hög risk och låg risk var ytterst liten vilket senare skulle visa sig få

konsekvenser. Följden av detta blev att framförallt fastighetsmarknaden gick på högvarv fram

till kollapsen 1990. (Lybeck, 1994)

1990 började finansbolaget Nyckeln få problem med sina betalningar vilket anses vara

startskottet för den svenska bankkrisen som varade 1990-1994. Krisen uppkom då framförallt

fastighetsbolag vars bransch föregående år präglats av hög tillväxt hade beviljats allt för

generösa kreditlån. När det senare blev lägre tillväxt under 1990 fick bankerna svårt att få

betalt för sina krediter vilket ledde till en stor likviditetskris och en kollaps på den svenska

finansmarknaden (Larsson & Sjögren, 1995).

Bankernas kreditförluster gick från mellan 0,3–0,8 % av deras utlåning innan krisen började

verka 1990 för att jämföra med 1992 års siffror som var 11–18 %. Stora delar av dessa lån

gick till fastighetsförvaltande företag som under 1980-talet präglades av höga vinster men

även en oroväckande låg soliditet. För att få en uppfattning om hur mycket bankerna ökade

sin långivning till fastighetsförvaltande bolag kan nämnas att belåningen per anställd inom

branschen ökade med 500 % mellan åren 1985-1990. Allt detta gjorde att när krisen väl var ett

faktum slog den i mångas mening till som hårdast mot fastighetsbolagen vars ekonomi var illa

skött med stora kreditrisker som ytterligare last (Larsson & Sjögren, 1995).

Dagen kris började på ett sätt liknande den på 1990-talet fast då på den amerikanska

bolånemarknaden. Finansinstituten i Amerika beviljade så kallade subprimelån, en speciell

2

sorts lån som grundar sig på att värdet på fastigheten ska öka och på så sätt ska låntagaren

kunna ta ytterligare lån senare för att betala av sina gamla skulder. Problemet var att lånen

grundade sig på fastigheternas värde istället för kundernas betalningsförmåga och när då

konjunkturen vände och bostadspriserna ansågs vara övervärderade fick allt fler problem att

betala sina bolåneräntor.

Subprimelånen hade senare finansinstituten paketerat ihop till strukturerade kreditprodukter

tillsammans med lågriskkrediter som senare såldes vidare över finansvärlden i alla led, även

till svenska banker. När bostadsbubblan sprack 2007 blev dessa värdepapper mer eller mindre

värdelösa och de banker som satt på dessa fick svåra problem med stora avskrivningar och

mindre likviditet som följd (Wickman–Parak, 2008).

Investmentbanken Lehman Brothers ansökte 2008 om konkursskydd vilket skapade panik och

minskat förtroende till banksystemet hos investerarna. De flesta investerare flydde istället till

de mer säkra stadspapprena och lämnade bankerna till sitt öde då de ansåg att risken för att

fler banker skulle få problem var överhängande, det uppstod en bankrusning. Bankerna

svarade med att minska sina kapitalflöden och i princip sluta låna ut pengar då deras likvider

inte räckte till för att klara den löpande verksamheten. Den amerikanska staten ansåg att

investmentbanken Lehman Brothers inte hade någon framtid utan lät de gå i konkurs vilket

resulterade i att krisen i mångas mening förvärrades (Krugman, 2009).

Bergqvist (2009) menar på att den glädjeyra som existerade innan krisen kommer resultera i

att villkoren för framförallt fastighetskrediter stramas åt och vi kommer få se en

kreditmarknad där kontantinsatserna kommer bli en mycket större del av säkerheten vid alla

typer av lån. Efter slösa kommer alltid spara, vilket vi nu kommer känna av i en försiktigare

ekonomi.

Den svenska riksbanken säger idag att konjunkturen är på väg uppåt och vi kan förvänta oss

en högre tillväxt de närmsta kommande åren. Reporäntan är idag rekordlåg på 0,25 % vilket

bidrar till att öka på konsumtionen i Sverige, men enligt deras senaste prognos kommer den

höjas till cirka 4 % till år 2013. Detta kommer påverka alla företag, speciellt fastighetsbolag

vars belåning är stor (Riksbanken).

3

1.2 Problemdiskussion

Genom vårt arbete vill vi få mer insikt om hur allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur

påverkas i en kraftig ekonomisk nedgång. Då fastighetsbolag generellt sett har en hög

belåning för att täcka investeringarna är det viktigt med en stabil kapitalstruktur. Med

bakgrund av 1990-talets bankkris i Sverige och den nu avmattade finanskrisen finns tendenser

på att bankerna blir allt hårdare med sina utlåningsvillkor, vilket kan tänkas påverka

fastighetsbolagen negativt. Eller så påverkas inte deras låntagande nämnvärt då kommunerna

kan gå i borgen eller stå för viss belåning åt sitt fastighetsbolag. Därför är det intressant att se

närmare på allmännyttiga fastighetsbolags olika kapitalstrukturer och hur de förändrats under

en pågående finansiell kris när ett tuffare finansiellt klimat råder.

Främst vill vi undersöka hur olika grader av soliditet, kassaflöde samt andra finansiella

nyckeltal påverkas för de allmännyttiga fastighetsbolagen under en kraftig ekonomisk

nedgång. Då en fastighetsmarknad består av olika sorters aktörer med olika förutsättningar har

vi valt att avgränsa oss till allmännyttiga fastighetsbolag vilka främst förvaltar bostäder.

Vår problemformulering blir därför:

Har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur och investeringar förändrats under

finanskrisen?

För att få svar på huvudfrågeställningen ställer vi följande delfrågor:

A. Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer?

B. Hur har de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstruktur förändrats under

finanskrisen?

C. Hur har de allmännyttiga fastighetsbolagens intäkter balanserats med kostnader samt

investeringar under finanskrisen?

4

1.3 Syfte

Uppsatsens syfte är att beskriva allmännyttiga fastighetsbolags soliditet under finanskrisen.

Vi vill även förklara vilka förändringar inom kapitalstrukturen som allmännyttiga

fastighetsbolag möjligen har genomfört under finanskrisen. Vi kommer även att undersöka

om fastighetsbolagens investeringsvilja har förändrats under denna period och om så är fallet

på vilket sätt.

1.4 Definitioner

Finanskrisen: Är i denna uppsats menat att namnge den ekonomiska kris med början 2007

vilket startade med konkursen av amerikanska banken Lehman Brothers. Krisen

intensifierades hösten 2008 och har idag nått sin botten.

Allmännyttigt fastighetsbolag: Med detta menar vi de som preciseras i lagtext såsom

kommunalt allmännyttigt bostadsbolag (Gregow, 2008). I denna uppsats utgår vi ifrån de

kommunägda bostadsbolagen vilka är medlemmar i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag

(SABO). Vi bortser från allmännyttiga bolag som bedriver sin verksamhet i stiftelseform då

dessa inte regleras av kommunallagen.

1.5 Val av litteratur

Valet av litteratur har grundats på sökningar i lokala biblioteksdatabaser såsom HULDA och

Halmstad stadsbibliotekets databas. Även sökningar i Libris har använts för att hitta lämpligt

material, viktiga sökord har varit: Kapitalstruktur, Allmännyttiga bostadsföretag samt

redovisning för bostadsföretag.

För artiklar har ABI INFORM används för sökning, främst för att få tag i källor till de teorier

som beskrivits i böcker. För att få information om den svenska marknaden har tidningar och

hemsidor till myndigheter använts för att få tillförlitlig information.

5

2. Teoretisk referensram

I detta kapitel tar vi upp den teori som behövs för att förstå vad ett allmännyttigt bostadsbolag

är och vilka regler de måste följa. Vi tar även upp teori om den svenska fastighetsmarknaden i

helhet samt grundläggande teori om nyckeltal och hur de används tas upp för att till sist

avsluta med teorier inom kapitalstruktur samt kassaflöde.

2.1 Allmännyttiga fastighetsbolag

Sveriges kommuner har enskilt det övergripande ansvaret för åt sina kommuninvånares

räkning tillgodose att bostäder finns på orten. Under åren efter andra världskriget flyttade

många av Sveriges invånare in till tätorterna från landsbygden vilket resulterade i en stor

bostadsbrist. För att kommunerna skulle klara av detta krävdes offentlig finansiering men ett

initiativtagande från kommunerna att själva bygga och förvalta de planerade fastigheterna.

Bostadsförsörjningslagen tillkom 1947 och blev den första grundstenen till de lagar och praxis

som idag finns som idag främst återfinns i kommunallagen (Lindquist, 2005).

Idag har flera av bostadsförsörjningslagarna avskaffats för att istället ersättas av de paragrafer

i kommunallagen, främst 2 kap. 1§, vilket ger kommunen rätt att engagera sig i kommunala

angelägenheter och det som främjar allmänintresset. Enskilda bidrag till fastighetsägare är

därför inte aktuella idag utan det ses endast tillåtet för kommunerna att själva bedriva

bostadsföretag i olika associationsformer (Lindquist, 2005).

I Sveriges Rikes Lag finns bestämmelser över vad som är ett allmännyttigt fastighetsbolag i

”Lagen om Allmännyttiga bostadsbolag (2002:102)” (LABO) (Gregow, 2008). De

allmännyttiga fastighetsbolagen kallas för kommunala när kommunen innehar det

bestämmande inflytandet över bolaget. Bolaget ska bedriva sin verksamhet utan syfte att

generera vinst, dock kan de till viss del enligt bestämmelser ge utdelning (Gregow, 2008).

Lagen innefattar även vissa restriktioner om hur överlåtelser av aktieposter samt andelar av

dessa bolag får ske. Det krävs tillstånd från Länsstyrelsen i de fall då det handlar om

försäljning av hyreshus. Undantagen är dock när överlåtelsen innebär att egendomen finns

kvar inom kommunens inflytande (Lindquist, 2005).

6

Kommunallagen reglerar vilka beslut landsting, kommuner samt dess medlemmar får ta för att

verka enlig allmänhetens intresse och då inte enbart sociala beslut utan även hur de

allmännyttiga fastighetsbolagen ska sköta den ekonomiska förvaltningen. Bestämmelser

angående den ekonomiska förvaltningen återfinns i kommunallagens (KomL) 8:e kapitel.

”1 § Kommuner och landsting skall ha en god ekonomisk hushållning i sin verksamhet och i

sådan verksamhet som bedrivs genom andra juridiska personer.” (Gregow, 2008)

Bohlin (2007) utvecklar ovanstående lagtext och menar om kommunalägda bolag säljer ut

tillgångar t.ex. ett fastighetsbolag avyttrar en del av sitt fastighetsbestånd, bör detta kapital

användas för amortering av skuld eller en återinvestering inom bolaget. På så sätt säkerställs

skattebetalarnas medel vilket fastighetsbolaget är uppbyggt med. Vidare nämner Bohlin

(2007) självkostnadsprincipen, vilket innebär kommunalägda bolag ska kunna täcka

kostnaderna med dess egna intäkter för att säkerställa en god ekonomisk balans.

”KomL 8:2 § Kommunerna och landsting skall förvalta sina medel på ett sådant sätt att krav

på god avkastning och betryggande säkerhet kan tillgodoses.” (Gregow, 2008)

Bohlin (2007) belyser problematiken kommunalägda bolag har för att följa KomL, 8:2.

Samtidigt som det krävs avkastning på de kommunala medlen kan det inte förvaltas på

tillvägagångssätt vilka är förknippade med risker så som ränteswaps eller annan

spekulationsinriktad handel. Belåning för vidare utlåning av likvida medel åt tredje part får

heller inte förekomma inom ett kommunalt bolag. Möjligheterna för belåning av kommunala

tillgångar finns reglerat i KomL 8:13 vilket förbjuder upplåtelse av panträtt i kommunalägda

egendomar, fasta som lösa, mot erläggande av fordran. Dock har de möjlighet till pantbrev i

fasta egendomar vilket är nödvändigt vid tillfällen då fastigheter anskaffas för att på så sätt ta

över säljarens lån eller vid tillfällen när kommunen avyttrar en fastighet i vilken köparen

behöver ta ut pantbrev innan köpets fullbordan (Bohlin, 2007).

Svensk Byggtjänst (1999) skriver om vinstintresse inom kommunala fastighetsbolag och de

stora målen efter 1990-talets fastighetskris var att höja soliditeten inom de allmännyttiga

fastighetsbolagen. En låg soliditet innebär ökad risk för obeståndskostnader och åtgärdas

genom att fastighetsbolagen genererar vinst vilket talar emot de bestämmelserna om att

allmännyttan ska verka utan vinstintresse.

7

Stark soliditet medför ökade investeringsmöjligheter för fastighetsbolagen samt en teoretisk

möjlighet för hyressänkning då de arbetar med självkostnadsprincipen. Denna princip innebär

att kostnaderna i stort bestämmer hyresnivån för de boende (Svensk Byggtjänst, 1999).

2.2 Självkostnadsprincipen

Den kommunala verksamheten ska enligt kommunallagen ha en övre gräns för prissättning

och avgifter vilket regleras enligt självkostnadsprincipen. Detta innebär kommunala

verksamheter inte medvetet får generera vinst eller dölja beskattning samt att en kommunal

verksamhet inte får ta ut avgifter för på så sätt täcka andra verksamheter än den berörda.

Principen ska skydda avgiftsbetalaren mot onödiga eller för höga avgifter dock skyddar den

inte mot ineffektivitet eller slöseri. Detta innebär att alla avgifter ska motsvara kostnaderna

vilket krävs för verksamheten, med viss tillåtelse för vinst som förräntning på det investerade

kapitalet (Malmer, 1996)

Självkostnadsprincipen gäller inte för varje enskild del inom verksamheten utan avgifter ska

beräknas för verksamheten i helhet. Det får inte tas ut någon högre avgift på en viss del av

verksamheten utan alla användare ska dela på kostnaderna. För denna princip finns inga

specifika regler utan endast rättspraxis vilket säger att detta även gäller kommunala bolag

såsom fastighetsbolag (Malmer, 1996).

I kommunallagens bestämmelser om hur den ekonomiska förvaltningen ska skötas finns

riktlinjer och krav angående redovisningens utformning. Den kommunala redovisningslagen

säger att årsredovisningen ska klargöra för all kommunal verksamhet vilket bedrivs som ett

aktiebolag och även storleken på kommunens ägarskap (Bohlin, 2007).

2.3 Ekonomiska ägardirektiv

Sveriges kommuner äger merparten av de allmännyttiga fastighetsbolagen dock har de oftast

friheten att agera likt privata aktörer på bostadsmarknaden. Balansgången med att

tillhandahålla bostäder åt kommuninvånarna och samtidigt driva en ekonomisk verksamhet

som ger avkastning har dock varit komplicerat vilket fått Sveriges allmännyttiga

bostadsföretag (SABO) att ge ut riktlinjer om hur ägardirektiven skall utformas. Ägardirektiv

är kommunernas främsta verktyg för att få inflytande i de allmännyttiga fastighetsbolagen och

8

regleras främst i aktiebolagslagen (ABL). Ägardirektivet ska ligga som grund för

verksamheten och ha fastställt en affärsidé’ som båda parterna kommit överrens om där det

klart framgår vilket syfte verksamheten ska bedrivas efter samt vilka förväntningar man

väntas uppfylla som fastighetsbolag. För att inte passivitet skall råda bara för ägardirektiven

är fastställda bör en öppen dialog mellan kommunen och fastighetsbolaget upprätthållas

kontinuerligt där större beslut samt omvärldsfaktorer diskuteras (SABO, 2007)

Förutom ägaride’, fastighetsbolagets inriktning och graden av samordning med kommunen

ska ägardirektivet behandla följande ekonomiska premisser enligt SABO (2007)

Grundläggande krav där stabil ekonomi och affärsmässighet skall råda inom

verksamheten

Utgå från tillämpliga nyckeltal som likviditet och likviditet

Krav på utdelning och avkastning

Större investeringar och hur de skall finansieras

Styrning angående fastighetsbolagets skuldsättning

Med ovan ekonomiska utgångspunkter, aktiebolagslagen, kommunallagen och lagen om

allmännyttiga bostadsbolag i beaktning ska sedan parterna tillsammans redovisa vilka

ekonomiska ägardirektiv som skall gälla för kommunens fastighetsbolag (SABO, 2007)

2.4 Redovisning i fastighetsbolag samt IAS40

Enligt årsredovisningslagen ska företag redovisa sina tillgångar enligt god sed och ge en

rättvisande bild av företaget. Fastigheter i ett bolag ska i del flesta fall redovisas som en

anläggningstillgång, och definieras som en tillgång som är för stadigvarande bruk samt

används inom verksamheten (Fastighetsnytt, 2008).

Redovisningsreglerna i International accountig standard 40 (IAS 40) nämner två sorters

fastigheter: förvaltningsfastigheter samt rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheter definieras

såsom en fastighet som innehas för att generera inkomster i form av hyresintäkter samt

värdestegring oberoende av företagets övriga delar. Rörelsefastighet är en tillgång som till

största delen används för att driva företaget, till exempel en fabrikslokal eller en

kontorsbyggnad för eget bruk (Bengtsson, 2008).

9

Vid redovisning av förvaltningsfastigheter anges anskaffningsvärdet vid förvärvstillfället i

företagets redovisning inklusive kostnaden för köp. Vid senare redovisningstillfällen kan

företaget välja mellan att redovisa anskaffningsvärdet eller det verkliga värdet. Detta värde

definieras såsom det värde som uppkommer vid ett köp/försäljning mellan två parter vars

delade intresse är att åstadkomma en transaktion (Bengtsson, 2008). Detta innebär enligt

Fastighetsnytt (2008) att balansräkningen och resultaträkningen ändras utan effekt på

kassaflödet. På så sätt kan ledningen påverka soliditeten utan att det har tillförts eller tagits

bort något kapital från bolaget.

2.5 Sveriges fastighetsmarknad

Investeringar gjorda i mark, byggnader och anläggningar inom Sverige uppgick år 2008 till

2/3 av Sveriges kapitalstock (Fastighetsnytt, 2008). Då fastigheter och även andra stora

investeringar används som säkerhet vid lån är det viktigt med en stabil fastighetssektor.

Riksbanken har två huvuduppgifter, dels hålla den svenska inflationstakten på 2 % årligen,

dels verka för en stabil finansiell utveckling vilken fastighetssektorn ingår i. För att inte

återigen drabbas av bankkrisen likt den på 90-talet är det viktigt med sund värdering av det

svenska fastighetsbeståndet. Då krisen under 90-talet i stor grad berodde på sjunkande

fastighetspriser vars belåning var hög slog krisen hårt mot svenska banker och vidare inom

det finansiella systemet (Nyberg, 2007).

I Sverige delas fastighetsstocken in i ägarförhållande och vilken typ av verksamhet som

bedrivs. Enligt Fastighetsnytt (2008) fördelades fastighetsbeståndet under årsskiftet

2007/2008 av följande:

Börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 200 miljarder kr.

36 000 stycken privata fastighetsägare med ett fastighetsbestånd värderat till 350

miljarder kr.

Pensions- och försäkringsbolags fastigheter värderat till 130 miljarder kr.

Utländska investerare stod för 270 miljarder av fastighetsbeståndet.

Kommunala sektorns fastighetsbestånd värderades i årsskiftet 2007/2008 till 350

miljarder kr fördelat på cirka 300 aktörer runt om i Sverige.

Totala fastighetsvärdet inom privatsektorn och den kommunala sektorn, tillsammans

kallat den öppna marknaden, blev då i utgången av 2008 drygt 1 300 miljarder kr.

10

Fastighetsmarknaden har flera speciella särdrag som skiljer den från övriga marknader.

Fastigheter är i regel väldigt lägesbestämda, kräver en stor kapitalinsats vid förvärv samt att

de har lång livstid. Detta gör marknaden unik och transaktioner sker oftast väldigt trögrörligt

efter långa överlåtelseprocesser. Statens kontroll av överlåtelser och inteckningar sker genom

registrering vid varje köp, vilket ger en stabil marknad med klara ägarförhållanden

(Fastighetsnytt, 2008).

Statens bostadskreditnämnd (SBK) gjorde 2008 en undersökning på uppdrag av regeringen

med syfte att bland annat undersöka hur fastighetsbolag på svaga marknader ska hantera sin

situation. Deras definition utav svaga marknader är den att fastighetsbolaget i kommunen har

höga vakanser samt dyra underhållskostnader, vilket resulterar i ett dåligt eller negativt

resultat. Detta ger i förlängningen ett lågt marknadsvärde för fastighetsbolagens fastigheter,

därför menar de på att vissa åtgärder kan vidtas för att de ska fungera bättre (SBK, 2008).

Fastigheter som på lång sikt kräver stora resurser samt saknar efterfrågan kan vara

aktuella för rivning.

Fastigheter vars ekonomi är svag kan säljas till privata aktörer vilka möjligtvis kan

sköta förvaltningen bättre.

Effektivisering utav drift samt underhåll för att på det sättet generera ett bättre

kassaflöde.

Ombyggnation utav fastigheter vars standard inte uppfyller hyresgästernas standard

för området.

SBK (2008) menar på att de fastighetsbolag som agerar på svaga marknader ofta befinner sig i

en situation där hög skuldsättning och låg soliditet råder. Riskerna detta medför är att det egna

kapitalets storlek minskas på grund av de allt lägre intäkterna som grundas av en hög

vakansgrad inom verksamhetsorten. Ett alternativ för att öka det egna kapitalet samt sänka

kostnaderna och på så sätt motverka obestånd är att avyttra de mest olönsamma fastigheterna.

11

2.6 Ekonomiska nyckeltal

För att visa hur ett företag har finansierat sin kapitalstruktur används nyckeltal vilka bygger

på den finansiella balansen inom verksamheten. Förenklat visar den finansiella balansen

vilken typ av finansiering som företagets tillgångar är uppbyggt med vilket antingen kan vara

eget kapital eller externt kapital som t.ex. banklån. Är finansieringen inom företaget till stor

grad uppbyggd av externt kapital tillkommer en utgiftspost i form av räntekostnader vilket

inte uppstår om finansieringen enbart består av internt kapital. Problemet är att företags

möjligheter för enbart intern finansiering är synnerligen begränsat samtidigt som en eventuell

aktieutdelning blir en kostnadspost i resultaträkningen. Detta innebär att företag måste

balansera sin kapitalstruktur med såväl eget kapital som externt kapital (Carlson, 2001).

Även om ett företags utveckling är till stor del baserat på egna beslut och åtgärder finns det

även andra bakomliggande orsaker som påverkar företagets utveckling. Specifika drag inom

branschen påverkar alla företag som är verksamma inom densamma. Detta medför att inblick

inom företagets bransch är en viktig del för analysen av nyckeltalen för att sedan kunna

jämföra gjorda värden med normerna som finns inom just den specifika branschen.

Jämförelser kan göras genom följande sätt enligt Hallgren (2002).

Branschnyckeltal. Visar nyckeltal från aktörer vilka verkar inom en specifik bransch.

Statistiska centralbyrån (SCB) sammanför årligen statistik från en mängd olika branscher.

Även årsredovisningar kan sammanställas från företag inom branschen för att ge underlag.

Nackdelen med detta tillvägagångssätt blir att insamlad data bygger på föregående års siffror.

Tidsjämförelser. Bygger på gamla värden, vilket gör att företag kan jämföra de gamla

nyckeltalen med de nya och mer aktuella värdena.

Framdiskuterade börvärden. Företagsledningen sätter upp framtida mål för att på så sätt

sträva efter en hållbar utveckling. Även kommenterade nyckeltal i årsredovisningen hör till

dessa börvärden.

Generella tumregler. Oftast är dessa för missvisande för att kunna vara till någon nytta.

Kassalikviditet = 100 % är den tumregeln som är tämligen användbar.

12

2.7 Soliditet

Ett företags soliditet visar hur stor andel av tillgångarna som är skapade av det egna kapitalet.

En ökning av det egna kapitalet kan ske antingen genom driftöverskott eller om ägarna själva

bidrar med likvida medel. Driftunderskott och utdelning åt ägarna ger en motsatt verkan vilket

leder till minskning av det egna kapitalet. Detta ger oss följande definition:

å

Det egna kapitalet skall i huvudsak kunna ta upp verksamhetens förluster och en hög soliditet

gör företaget bättre rustat för dåliga perioder inom verksamheten. En för låg soliditet leder i

värsta scenario till likvidation av bolaget då det visar på en stor grad av främmande kapital,

vilket ska betalas tillbaka jämte ränta. Nya investerare uppmärksammar företagets låga

soliditet och vill då ha ökad avkastning på insatt kapital då risken är stor (Hallgren, 2002).

Det vanligaste måttet på soliditet är enligt Hallgren (2002) följande:

Kvoten mellan beskattat eget kapital + företagets obeskattade reserver (justerat mot skatt)

genom totalt kapital.

2.8 Kassaflöde

Kassaflödesanalys är tvingande för större aktiebolag, som måste bifoga en sådan i sin

årsredovisning. Detta är till för att visa hur företagets kassaflöden har sett ut under året som

gått, samt hur skuldsättningsgraden har förändrats. En analys ska ge ägare och investerare

tillräcklig information för att förutspå framtida kassaflöde och hur dessa påverkas av

störningar. Analysen ska även visa på sannolikheten för obestånd och hur framtida

avkastningar kan variera vilket inte framgår från årsredovisningens balans- och

resultaträkning (Adolphson, 1998).

13

2.9 Sammanfattning

I denna del av kapitlet sammanfattar vi teorin i tre olika delar vilka speglar våra

frågeställningar i tur och ordning, De är disponerade så att sammanfattningarna följs av en

kort hypotes om hur vi tror utfallet kommer bli samt hur operationaliseringsprocessen sker.

2.9.1 De allmännyttiga fastighetsbolagen

Sveriges fastighetsmarknad uppgår till 2/3 av Sveriges kapitalstock och av detta kontrollerar

kommunala allmännyttiga fastighetsbolag 350 miljarder kronor. Fastigheter är den enskilt

största säkerheten vid kreditgivningar och en stabil fastighetsmarknad är av stor vikt för

låntagare och kreditinstitut. Fastighetsmarknaden påverkas av framförallt fyra variabler:

ekonomisk tillväxten, inflationen, räntenivån samt konjunkturläget.

Allmännyttiga fastighetsbolag särskiljer sig från privata aktörer då de förutom

aktiebolagslagen även regleras utav kommunallagen och lagen om allmännyttiga

bostadsbolag. I huvudsak innebär det att fastighetsbolagen drivs utan vinstsyfte och

möjligheterna för utdelning till ägarna är begränsade. Allmännyttiga fastighetsbolag är även

begränsade vid upptag av lån samt pantsättning av tillgångar vilket komplicerar

finansieringen. Ekonomiska ägardirektiv finns för att klargöra vilken balansgång som ska råda

mellan kommunnyttan och affärsmässigheten i verksamheten.

För att åskådliggöra fastighetsbolags finansiella situation används beräknade nyckeltal vilka

är presenterade i respektive bolags årsredovisning. I alla företag finns de skillnader i

kapitalstruktur, det sättet företaget är uppbyggt med internt och externt kapital, då den

ekonomiska situationen skiljer sig mellan alla bolag. För att mäta denna skillnad och

åskådliggöra företagsstrukturen används framförallt nyckeltalet soliditet som visar hur stor del

av det totala kapitalet som består av företagets egna kapital.

A ”Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer?” har vi

ställt upp följande hypotes:

H1. Det finns ett samband mellan de svenska allmännyttiga fastighetsbolagens

kapitalstrukturer.

14

Eftersom vi i teorin tagit upp att fastighetsbolag som verkar i orter med vikande

befolkningsunderlag har det svårare, med en minskad soliditet till följd. Detta undersöks i vår

empiri genom att testa soliditeten i varje kommun med dess befolkning. Genom att studera

våra undersökningsobjekts olika nyckeltal och årsredovisningar vill vi se hur våra hypoteser

stämmer. Genom soliditetsmåttet kan vi analysera hur de olika bolagens kapitalstruktur skiljer

sig, med viss risk för att de använder olika redovisningsprinciper, samt hur strukturen

förhåller sig till påverkande faktorer såsom antalet invånare och ranking för kommunen.

2.9.2 Fastighetsbolagens kapitalstruktur genom finanskrisen

Kapitalstruktur är sammansättningen av lån och eget kapital ett företag har valt eller måste ha

för att driva sin verksamhet. Sakkunniga inom området har länge förespråkat en generell

höjning av soliditeten inom fastighetsbolag för att undvika obeståndskostnader. Hårda

regleringar och komplicerat regelverk allmännyttan omfattas av försvårar möjligheterna till en

högre soliditet.

Fastighetsmarknaden har under åren kännetecknats av investerare att vara en lönsam marknad

med god avkastning och säkra investeringar. Krisen 1990 slog dock hårt mot fastighetsbolag

med låg soliditet även om vinsterna var stora. Det finns olika rekommendationer för hur

fastigheter ska redovisas, speciellt då IAS 40 har infört nya regler som ger fastighetsägare

möjlighet att redovisa fastigheter till sitt marknadsvärde.

För att besvara andra delfrågan, B ” Hur har de allmännyttiga fastighetsbolagens

kapitalstruktur förändrats under finanskrisen?” har vi ställt upp följande hypoteser:

H2. Soliditeten i svenska allmännyttiga fastighetsbolag har ökat sedan 2006.

Detta då en finanskris skapar instabilitet i marknaden och skapar osäkerhet hos alla aktörer,

speciellt fastighetsbolag då dessa i regel håller en hög skuldsättning. Detta borde även leda till

att skuldsättningen inte fortsätter att öka, vilket leder till en högre soliditet.

H3. Förändringen utav kapitalstruktur är beroende av vissa påverkande faktorer

15

Då det finns ekonomiska skillnader i Sveriges kommuner samt att vakansgraderna är

beroende utav hur attraktiv kommunen är. Detta borde återspeglas i fastighetsbolagens

kapitalstrukturer beroende kommunranking samt befolkningsmängden i kommunen.

Analysen av förändringen av bolagens struktur kommer främst genomföras genom mätning av

historiska data från tidigare årsredovisningar från perioden 2006-2009. Soliditeten är såsom i

föregående delfråga även här det viktigaste nyckeltalet då soliditet är relativt tillförlitligt för

att få en förståelse för företagens kapitalstruktur. Mätning av fastighetsbolagens totala

belåning samt upptag av lån och amortering görs genom att vi ser hur kvoten mellan dessa

förändrats över åren.

2.9.3 Investeringsvilja genom en finanskris

Större aktiebolag ska enligt årsredovisningslagen bifoga en kassaflödesanalys i sin

redovisning som komplement till balans- och resultaträkningen. Denna analys visar mer

utförligt hur företagets likvida medel har förändrats och används under året. Allmännyttiga

bolag har flera restriktioner när de gäller finansiering då de måste följa

självkostnadsprincipen. Det innebär att de varje år balanserar sina intäkter med sina kostnader

och endast med högre kostnader ska de kunna öka sina intäkter. Problem med analys av

årsredovisningar uppkommer då fastighetsföretag redovisar sina fastigheter till ett beräknat

marknadsvärde istället för anskaffningsvärdet. På så sätt kan de skriva upp eller ned

fastigheterna efter marknadsläget utan att det har skett någon ändring i kassaflödena.

Våra hypoteser utgår från att de svenska allmännyttiga fastighetsföretagen sänker sina

kostnader i en lågkonjunktur, för att på det sättet säkerställa att kostnaderna inte överstiger

intäkterna. Eftersom nyanskaffning av fastigheter samt avyttring av fastigheter är snabba sätt

att förändra sin kapitalstruktur vill vi undersöka eventuella förändringar av detta.

För att besvara den tredje delfrågan, C ”Hur har allmännyttiga fastighetsbolags

investeringsvilja förändrats under finanskrisen?” har följande hypoteser tagits fram:

H4. Underhållskostnaderna per kvadratmeter har minskat bland allmännyttiga

fastighetsbolag sedan 2006.

H5. Hyresintäkterna per kvadratmeter har ökat sedan 2006.

16

H6. Allmännyttiga fastighetsbolag har minskat investeringar i ombyggnation sedan

2006.

H7. Nettoanskaffning av fastigheter har minskat i allmännyttiga fastighetsbolag sedan

2006.

Eftersom självkostnadsprincipen är ett huvuddirektiv för allmännyttiga bostadsbolag borde

deras utgifter för underhåll samt nyanskaffning ha viss korrelation med intäkterna under

finanskrisen. Vid analys av denna delfråga kommer vi till skillnad från tidigare frågor utgå

från kassaflödesanalysen i varje enskilt företag. Genom att mäta kassaflödena per

kvadratmeter kan vi se hur investeringsviljan har förändrats under finanskrisen, utan störning

utav skillnader i redovisningsprinciper. För att få en överblick och testa teorin analyserar vi

även korrelationen mellan hyra per kvadratmeter och underhållskostnader per kvadratmeter.

17

3. Metod

Detta kapitel klargör vilka tillvägagångssätt och metodval författarna har valt att använda sig

utav under uppsatsens gång. Även metod för empiri, analys och uppsatsens trovärdighet

diskuteras.

3.1 Strategi för metod

I vår uppsats utgår vi från en deduktiv datainsamling. En strategi som innebär att vi genom

den kunskap som existerar idag tar fram och använder teorier som vi senare testar med vår

empiri. Det som talar för en deduktiv ansats är att det redan finns viss kunskap och artiklar

inom vårt ämne och då lämpar det sig att använda detta tillvägagångssätt (Svenning, 2000).

Det negativa är att vi på det sättet får en förutfattad mening och möjligtvis endast letar efter

den information som getts sedan tidigare. Ett annat alternativ hade varit en induktiv ansats där

vi istället börjar med en empirisk insamling och sedan utvecklar teorier från denna. Detta hade

i vårat fall varit mycket svårt samt inte tillförlitligt då vi inte har kapacitet att undersöka

tillräkligt många allmännyttiga fastighetsbolag (Jacobsen, 2002).

Utformningen kommer att bli extensiv och ytlig i sin utformning för att den ska bli

generaliserbar. Informationen vi kommer få fram ur insamlad data är styrd av de frågor vi

ställer för oss själva och kan därför kännas mindre relevant. En studie som både blir relevant

och generaliserbar kräver stora resurser och blir därför inget vi kan genomföra. (Ibid.)

Ansatsen för oss kommer därför bli att vi går igenom de teorier som finns på området för att

sedan jämföra detta med de fakta vi får fram genom att studera fastighetsbolagens

årsredovisningar. Analysen av detta kommer ge oss svar på om våra hypoteser stämmer eller

inte.

Uppsatsens utformning är en blandning av en intensiv och en extensiv utformning, Den

extensiva uppsatsen präglas av många respondenter och få variabler. Medans den intensiva

uppsatsen är djupgående inom bolagens kapitalstruktur och belyser en stor mängd frågor för

ett visst problem. Vi har gjort denna blandning, dock mestadels extensiv, då vi vill ha en

18

uppsats som är högt generaliserbar för allmännyttiga bolag inom den svenska

fastighetsmarknaden samtidigt den blir relevant för frågeställningen (Jacobsen, 2002).

För att få en överblick över uppsatsens ämnesområden valde vi att genomföra en kort intervju

med kreditchefen på Swedbank. På detta sätt fick vi information om hur kreditgivningen går

till väga för ett fastighetsbolag men informationen vi fick är inte relevant för denna uppsats.

Den genomförda intervjun tas därför inte upp. Dock hjälpte intervjun oss på vägen mot vår

nuvarande frågeställning.

Vi har valt en kvantitativ metod för denna uppsats. Den kvantitativa metoden syftar till att

hitta generaliserbara regelbundenheter i främst större undersökningar med många

respondenter. Metoden ska beskriva kausalitet, relationen mellan orsak och verkan, i vår

uppsats relationen mellan en finansiell kris och kapitalstrukturen i fastighetsbolag (Svensson

& Teorell, 2007).

En kvantitativ uppsats blir externt giltigt och avgränsad till endast de frågorna vi vill belysa,

det positiva med denna metod är att den beskriver vår problemformulering exakt, det blir inga

utsvävningar mot andra områden. Nackdelen med metoden är att undersökningen kommer bli

väldigt ytlig och vi kommer inte ha plats att ta in några djupare vinklar på problemet.

Eftersom det sedan tidigare finns viss forskning i ämnet, men det saknas kvantitativa studier,

blir vår studie ett bra komplement till dessa. Vi kommer endast studera sekundärdata och då

belysa de fakta vi själva väljer. Risken finns då att vi ser till fel siffror och tolkar dessa så att

vi inte mäter de vi egentligen vill mäta. Detta undviker vi genom den operationalisering av

nyckeltalen vi genomfört i teorikapitlets sammanfattning (Jacobsen, 2002).

19

3.2 Val av undersökningsobjekt

Undersökningsobjekten är valda företag över hela Sverige vilka är medlemmar i Sveriges

Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) för att säkerställa deras position som allmännyttiga.

Undersökningen har utförts med 56 st. företag i varierande storlek och från kommuner inom

de större delarna av Sverige, från Lulebo i norr till Trelleborgshem i söder. Vi har använt oss

av ett stratifierat urval där man sedan tidigare haft en viss kunskap om populationen och

därför kan dela in dessa i olika kategorier för att få ett bättre urval. Oftast används då en

stratifieringsvariabel för att få en säkrare uppfattning av den egentliga populationen (Berg,

1978). Avgränsning har gjorts till allmännyttiga fastighetsbolag vars årsredovisning för 2009

års räkenskaper fanns tillgängligt vid datainsamlingen, vilket gör urvalet mer tillförlitligt. Vi

har använt oss utav ett utarbetat verktyg vilket mäter de ekonomiska förutsättningarna i varje

enskild kommun, kallat kommunranking. Med detta anser vi därför att vårt urval kommer

spegla den riktiga populationen på ett lämpligt sätt och att empirin blir lämplig för vårt syfte.

3.3 Strategi för empiri

Den empiriska studien började efter operationaliseringsprocessen där studiens nyckeltal

preciserades (bilaga 1). Därefter fastslogs vilka aktuella allmännyttiga fastighetsbolag som var

lämpade till undersökningen (Bilaga 3). Samtliga undersökningsobjekts årsredovisningar

mellan år 2006 till 2009 samlades in från respektive bolags hemsida eller vid behov

kompletterades data från www.affärsdata.se. All insamlad data från varje bolag behandlades

samt antecknades i exceldokument vilket empirin sedan baserades på (bilaga 2). Denna

användes dock inte i sin helhet vid analysen utan endast utvald data användes. Nästa steg blev

att sammanställa undersökningsobjektens data till enbart ett dokument. Dessa data överfördes

senare till statistikprogrammet SPSS där våra hypoteser testades och analyserades.

20

3.4 Reliabilitet

En uppsats vars innehåll är reliabelt kan göras om senare och ge samma slutsatser. Reliabilitet

är när uppsatsen är replikerbar med samma sorts data. Vår uppsats bedöms ha en hög grad av

tillförlitlighet då vi använder nyckeltal och data som kontrollerats tidigare samt att dessa är

beräknade enligt standardmetoder. De siffror vi använder har inte uppskattats utan baseras på

en stabil grund på detta sätt utsätts uppsatsen inte för någon skevhet utan är exakt i valet av

nyckeltal. Vi vet dock inte om informationen vi har tillgänglig är helt exakt då

redovisningsmetoder inom varje bolag kan skilja sig åt och fel kan därför uppstå (Ruane,

2006).

3.5 Metod för analys

Denna uppsats presenteras genom både en univariat analys och bivariat analys. Detta då den

information vi kommer att få ska kunna behandlas på ett korrekt sätt, för att på så sätt undvika

feltolkningar eller missvisningar (Jacobsen, 2002).

En analys av kvantitativ data genomförs lättast genom att presentera frågor och fördelningen

på svaren var för sig. Detta kallas för univariat analys och presenterar tabeller och diagram för

att lättast illustrera frågorna. Proportionerna mäts i procent samt att medelvärde, median och

medeltal mäts för att visa fördelningen. Det typiska svaret eller fallet visas då i varje fråga och

är sedan analyserbart. Ytterligare undersökningar av standardavvikelse visar hur de olika

värdena avviker från denna standard (ibid.).

Ett viktigt sätt att beskriva sambandet mellan olika faktorer vid en kvantitativ undersökning är

att beräkna korrelation vilket kallas för bivariat analys. Detta visa om det finns något samband

mellan två variabler och går då att åskådliggöra med hjälp av ett spridningsdiagram. Analysen

ser även hur dessa variabler samvarierar . Effekten av sambandet kan vara: negativt, värdena

minskar i samma förhållande till varandra. Eller det kan vara positivt då värdet på variablerna

ökar i samma förhållande till varandra (Ruane, 2006).

Dispositionen för vårt analyskapitel domineras av tabeller för att illustrera

undersökningsobjektens olika nyckeltal för att senare se deras korrelation till varandra

använder vi SPSS och olika tester i detta program.

21

3.6 Regressionsanalys

För att analysera de data vi samlat in till vår uppsats har vi valt regressionsanalys som

hjälpmedel. Regression och korrelation är enligt Aronsson (1999) väldigt lika, då korrelation

är styrkan i sambandet mellan två variabler. Sambandet förklaras genom formeln y=a+b*x.

Y sägs vara den beroende variabeln och x den oberoende, a är då konstant vilket talar om

kurvans skärning utav y-axeln. B säger hur mycket y förändras då x förändras ett, alltså

linjens lutning.

Med detta samband kan vi förutsäga y om vi har x, vilket görs med en regressionsanalys. Då

korrelationen anger hur bra vår förutsägelse blir skapar en hög korrelation en bättre

förutsägelse av y. En korrelation på +1 eller -1 ger en perfekt förutsägelse av y, vilket då gör

att en korrelation på 0 är det motsatta (Aronsson, 1999).

22

4. Empirisk analys

Denna del av uppsatsen ska redogöra för de empiriska data författarna har fått fram genom

att analysera de valda företagens årsredovisningar under räkenskapsåren 2006-2009.

Kapitlet börjar med en förklaring om kommunranking för att sedan fortsätta med delfrågorna

och dess hypoteser.

Kommunranking

I vår undersökning har vi använt oss av 56 st. allmännyttiga fastighetsföretag utspridda över

Sverige. För att få en rättvis fördelning samt förklara varför det finns skillnader mellan olika

kommuner använder vi oss utav variabeln kommunranking. Denna ranking har en skala på 1

till 5 där en etta symboliserar ett väldigt bra företagsklimat samt goda ekonomiska

förutsättningar inom kommunen och en femma indikerar på ogynnsamma förutsättningar

(datscha.se). Vi har, vilket diagrammet visar, valt allmännyttiga fastighetsbolag i kommuner

med olika ranking men inriktat oss på den mittersta delen av skalan.

23

4.1 Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens

kapitalstrukturer?

För att undersöka ovan nämnda frågeställning har vi utformat hypoteserna 1-2 med

tillhörande nollhypoteser. Därefter följer resultaten av gjorda analyser för att därefter anta

eller förkasta hypoteserna,

H1. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och

befolkningsmängden i verksamhetsorten.

H0. Det finns inget samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och

befolkningsmängden i verksamhetsorten.

H2. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och

kommunranking.

H0. Det finns inget samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och

kommunranking.

Figur 1: Spridning soliditet 2009

Vid analys av undersökningsobjekten fann vi att medelvärde för soliditeten är 23,1 % samt en

median på 18 %. Standardavvikelsen uppgår till 16,5 % vilket illustreras utav normalkurvan i

figur 1.

24

Figur 2: Samband befolkning och soliditet

Figur 2 visar soliditeten i förhållande till befolkningsmängden i verksamhetsorten. För att

åskådliggöra hur sambandet mellan dessa föreligger har vi infogat en trendlinje.

Figur 3: Samband kommunranking och soliditet

Figur 3 visar soliditeten i förhållande till kommunranking samt dess fördelning. För att

åskådliggöra hur sambandet mellan dessa föreligger har vi infogat en trendlinje.

I tusental

25

Regressionsanalys

Vi har i vår regressionsanalys för hypotes 1 antagit soliditeten beroende variabel och

befolkningsmängden i verksamhetsorten som oberoende variabel. Förklarandegraden för vår

regressionsanalys uppgår till 40,8 % och visar att 40,8 % av vår analys kan förklaras av det

linjära sambandet. Den oberoende variabeln visar på ett positivt samband. Signifikansnivån är

< 0,05 och vi kan förkasta vår nollhypotes om att det inte finns något samband mellan

variablerna.

Vi har i vår regressionsanalys för hypotes 2 antagit soliditeten beroende variabel och

kommunrankingen som oberoende variabel. Förklarandegraden för vår regressionsanalys

uppgår till 29,6 % och visar att 29,6 % av vår analys kan förklaras av det linjära sambandet.

Den oberoende variabeln visar på ett negativt samband. Signifikansnivån är < 0,05 och vi kan

förkasta vår nollhypotes om att det inte finns något samband mellan variablerna.

Hypotes

H1. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och

befolkningsmängden i verksamhetsorten.

Antar

H2. Det finns samband mellan allmännyttiga fastighetsbolags soliditet och

kommunranking.

Antar

Tabell 2: Hypotesresultat delfråga A

Hypotes

Beroende

Variabel Oberoende Variabel R^2 B Signifikans

H1 Soliditet Befolkningsmängd 2009 0,408 0,00007 0,00

H2 Soliditet Kommunranking 2009 0,296 -7,86 0,00

Tabell 1: Regressionsanalys delfråga A

26

4.2 Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats under

finanskrisen?

För att undersöka ovan nämnda fråga har vi utformat hypoteserna 3-5 med tillhörande

nollhypoteser. Därefter följer resultaten av gjorda analyser för att därefter anta eller förkasta

hypoteserna.

H3. Det finns en uppåtgående trend i allmännyttiga fastighetsbolags soliditet sedan

2006.

H0. Det finns ingen trend i allmännyttiga fastighetsbolags soliditet sedan 2006.

Figur 4: Medelvärde soliditet 2006-2009

Vi har i vår analys utav soliditeten år 2006-2009 för alla 56 st. undersökningsobjekt funnit ett

medelvärde på 22,2 % samt en median på 16,7 %. vilket illustreras i figur 4 där vi även har

lagt in en trendlinje för bättre förståelse.

27

Soliditet 2006 Soliditet 2007 Soliditet 2008 Soliditet 2009

Godkända 56 56 56 56

Saknade 0 0 0 0

Medelvärde 20,8 21,9 22,5 23,1

Median 14,5 15 16,8 18

Standardavvikelse 16,5 17,1 16,6 16,5

Tabell 3: Soliditet 2006-2009

Vid vidare undersökning av medelvärde samt median för soliditeten för varje enskilt år fann

vi att dessa har ökat sedan 2006 med 11 %, eller 2,3 procentenheter. Standardavvikelsen visar

på en fördelning där de flesta undersökningsobjektens soliditet befinner sig under

medelvärdet. Tabell 3 visar även på en jämn standardavvikelse över alla åren. Vi förkastar H0

och antar H3 då en uppåtgående trend i soliditeten finns.

H4. Det finns olikheter i förändring utav soliditet hos allmännyttiga fastighetsbolag

beroende på kommunranking i verksamhetsorten.

H0. Det finns inga olikheter i förändringar utav soliditet hos allmännyttiga

fastighetsbolag beroende på kommunranking i verksamhetsorten

Figur 5: Ökning i soliditet beroende på kommunranking

Vidare studie av undersökningsobjektens förändring i soliditet ser vi en viss skillnad beroende

på kommunranking. Vid beräkning användes medelvärdet av förändringen hos varje enskilt

fastighetsbolag under perioden 2006 - 2009. Medelvärdet av förändringen inom varje kategori

28

(1-5) utmynnade i figur 5. Då det finns en viss brist av undersökningsobjekt i kategori fem

anser vi att dessa beräkningar inte är helt tillförlitliga. Vi förkastar H4 och antar H0 då

kommunranking inte har påverkan på soliditetens förändring.

H5. Allmännyttiga fastighetsbolag har sedan 2006 minskat sin totala belåning per

kvadratmeter.

H0. Allmännyttiga fastighetsbolag har sedan 2006 ingen förändring i sin totala

belåning per kvadratmeter.

Figur 6: Lån per kvm 2006-2009

Då kapitalstruktur har direkt samband med graden av externt kapital vill vi i figur 6 illustrera

den totala belåningen inom fastighetsbolagen i förhållande till uthyrbar yta. Vi ser en

minskning under perioden med 1,65 %, eller 57 kronor per kvadratmeter. För beräkning

användes medelvärde av varje fastighetsbolags belåning per kvadratmeter, vilket sedan gav ett

medelvärde för studiens alla undersökningsobjekt.

29

2006 2007 2008 2009

Upptag 29 27 25 31

Ej upptag 27 29 31 25

Summa upptag av lån (tkr) 12212750 11088873 16177331 14226632

Amorterat 50 43 41 36

Ej amorterat 6 13 15 20

Summa amortering (tkr) 14361757 13343931 14667219 14092618

Nettoupptag -14,96 % -16,90 % 10,30 % 0,95 %

Stibor (%) 2,31 % 3,60 % 4,36 % 0,68 %

Tabell 4: Nettoupptag av lån

Vid granskning av fastighetsbolagens upptag av lån samt amortering valde vi att summera

storleksbeloppen av alla gjorda upptag samt amorteringen under respektive år för att se hur

dessa förhåller sig till varandra. Upptag och amorterat i tabell 4 visar antalet fastighetsbolag

vilka under respektive år valt att ta upp nya lån såväl som amorterat och antalet som har

avstått. Vi ser en skillnad från 2006 där amorteringsgraden är 14,6 % mer än upptag av lån till

en övergående trend att istället ta upp nya lån 2009. Vi förkastar H0 och antar H5 då

nettoupptaget av lån minskat under perioden 2006-2009 samtidigt visar figur 6 i föregående

sida trenden på en mindre skuldsättning under samma mätningsperiod.

30

Regressionsanalys

Vi har genomfört en enkel linjär regressionsanalys där förändring i soliditet antagits till

beroende variabel och följande till oberoende variabler: kommunranking, lån per

kvadratmeter, upptag av lån per kvadratmeter och amortering per kvadratmeter. Detta för att

se om det finns något samband mellan variablerna. Mätningen gav en förklarandegrad på 7,3

% samt signifikanser > 5 % vilket innebär att inga samband finns.

Hypotes

H3. Det finns en uppåtgående trend i allmännyttiga fastighetsbolags soliditet

sedan 2006. Antar

H4. Det finns olikheter i förändring utav soliditet hos allmännyttiga

fastighetsbolag beroende på kommunranking i verksamhetsorten. Förkastar

H5. Allmännyttiga fastighetsbolag har sedan 2006 minskat sin totala belåning

per kvadratmeter. Antar

Tabell 6: Hypotesresultat delfråga B

Hypotes Beroende Variabel Oberoende Variabel R^2 B Signifikans

Förändring soliditet 0,073 0,016 0,903

H4

H5

H5

H5

Kommunranking

Lån per kvm

Upptag av lån per kvm

Amortering per kvm

0,023

0,017

-0,309

0,27

0,521

0,409

0,162

0,208

Tabell 5: Regressionsanalys delfråga B

31

4.3 Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under

finanskrisen?

För att undersöka ovan nämnda ställda fråga har vi utformat hypoteserna 6-9 med tillhörande

nollhypoteser. Därefter följer resultaten av gjorda analyser för att därefter anta eller förkasta

hypoteserna.

Undersökningsresultat av fastighetsbolagens investeringsvilja under perioden 2006-2009

åskådliggörs i figur 7. Alla undersökta variabler visar på en ökning under den ekonomiska

krisen. Dessa variabler beskrivs nedan mer ingående och visar även på spridningen mellan

undersökningsobjekten.

H6. Underhåll per kvadratmeter har minskat bland allmännyttiga fastighetsbolag sedan

2006.

H0. Underhåll per kvadratmeter har inte påverkats bland allmännyttiga

fastighetsbolag sedan 2006.

Underhåll per

kvm 2006

Underhåll per

kvm 2007

Underhåll per

kvm 2008

Underhåll per

kvm 2009

Godkända 51 50 52 54

Saknade 5 6 4 2

Medelvärde (kr) 185,1 194,2 194,3 206,8

Median (kr) 159,1 168,8 173,4 180,7

Standardavvikelse (kr) 105,6 106,0 103,0 111,5

Tabell 7: Underhållskostnader per kvm 2006-2009

Figur 7: Intäkter och kostnader 2006-2009

32

För att jämföra fastighetsbolagens kostnader på underhållssidan har uträkning gjorts där

underhållskostnaderna för varje år har satts i proportion till årets uthyrningsbara yta. Tabell 7

visar en ökning av underhållskostnaderna per kvadratmeter på 11,7 % eller 21,7 kr.

Standardavvikelsen visar ett jämt värde över alla år. Avsaknaden av vissa

undersökningsobjekt beror på att uthyrningsbar yta för dessa ej fanns att tillgå. Då en ökning

av underhållskostnaderna har uppkommit under perioden 2006-2009 förkastar vi H6 och antar

H0.

H7. Hyresintäkterna per kvadratmeter har ökat sedan 2006

H0. Hyresintäkterna per kvadratmeter har inte påverkats sedan 2006

Fastighetsbolagens hyresintäkter för varje enskilda år har satts i proportion till årets

uthyrningsbara yta. Tabell 8 visar en ökning av hyresintäkterna per kvadratmeter med 11 %

vilket ger en intäktsökning på 80,1 kr under perioden 2006-2009. Vi förkastar H0 och antar

H7 då intäkterna i form av hyra ökat.

Hyresintäkter

per kvm 2006

Hyresintäkter

per kvm 2007

Hyresintäkter per

kvm 2008

Hyresintäkter per

kvm 2009

Godkända 51 50 52 53

Saknade 5 6 4 3

Medelvärde (kr) 725,7 747,2 742,9 805,8

Median (kr) 797,7 820,6 825,3 865,6

Standardavvikelse (kr) 253,2 256,9 311,4 246,2

Tabell 8: Hyresintäkter per kvm 2006-2009

33

H8. Allmännyttiga fastighetsbolag har minskat sina investeringar i ombyggnation

sedan 2006.

H0. Allmännyttiga fastighetsbolag har inte minskat sina investeringar i ombyggnation

sedan 2006.

Investering

ombyggnation

per kvm 2006

Investering

ombyggnation

per kvm 2007

Investering

ombyggnation per

kvm 2008

Investering

ombyggnation per

kvm 2009

Godkända

43 43 43 44

Saknade

13 13 13 12

Medelvärde (kr)

94,9 115,6 139,4 148,6

Median (kr)

41,2 80,1 91,4 106,9

Standardavvikelse (kr)

122,0 103,7 152,2 158,1 Tabell 9: Investering ombyggnation per kvm 2006-2009

Även en jämförelse mellan respektive års investeringar i ombyggnation har genomförts.

Ombyggnation uttryckt i kronor i förhållande till årets uthyrningsbar yta ger ett överskådligt

nyckeltal vilket visar en ökning år 2006 till 2009 på 56,6 % eller 53,7 kronor per

kvadratmeter. H8 förkastas och vi antar H0 då fastighetsbolagen ökat sina investeringar i

ombyggnation.

H9. Nettoanskaffning av fastigheter har minskat i allmännyttiga fastighetsbolag sedan

2006.

H0. Nettoanskaffning av fastigheter har inte minskat i allmännyttiga fastighetsbolag

sedan 2006.

2006 2007 2008 2009

Anskaffat 41 41 40 42

Ej anskaffat 15 15 16 14

Anskaffning (tkr) 2715193 3209182 3352129 4038201

Avyttrat 22 23 26 27

Ej avyttrat 34 33 30 2

Avyttring (tkr) 724152 1766338 772416 401263

Nettoanskaffning 275 % 82 % 334 % 906 %

Stibor 2,31 % 3,60 % 4,36 % 0,68 %

Tabell 10: Anskaffning/Avyttring fastigheter 2006-2009

34

Anskaffade fastigheter samt avyttrade fastigheter presenteras i tusentals kronor och baseras på

undersökningsobjekt vilka har genomfört en förändring i sitt fastighetsbestånd.

Nettoanskaffningen är positiv varje år vilket tyder på en ökad investeringsvilja. H9 förkastas

och H0 antas

Hypotes

H6. Underhåll per kvadratmeter har minskat bland allmännyttiga

fastighetsbolag sedan 2006.

Förkastar

H7. Hyresintäkterna per kvadratmeter har ökat sedan 2006 Antar

H8. Allmännyttiga fastighetsbolag har minskat investeringar i ombyggnation

sedan 2006.

Förkastar

H9. Nettoanskaffning av fastigheter har minskat i allmännyttiga

fastighetsbolag sedan 2006.

Förkastar

Tabell 11: Hypotesresultat delfråga C

4.4 Sammanfattning av analys

För att enkelt få perspektiv över all bearbetad information återges i detta underkapitel en

sammanfattning av vad analysarbetet resulterade i för de tre delfrågorna vi ställde.

Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens kapitalstrukturer?

Våra regressionsanalyser påvisar att kommunrankingen så väl som antalet invånare i

verksamhetsorten har ett samband med fastighetsbolagens soliditet.

Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats under finanskrisen?

Kommunrankingen visade sig inte ha någon betydelse på förändringen av

undersökningsobjektens soliditet. Dock kunde vi urskilja en uppåtgående trend av soliditeten

och även visade det sig fastighetsbolagens lån per kvm minskat under hela

undersökningsperioden vilket illustreras i figur 8. Vi jämförde även nettoupptagen av lån åren

emellan och det visade sig skuldsättningen var som högst år 2008 (+10,3 %) för att sedan

sjunka till under 1 % år 2009.

35

Figur 8: Trender 2006-2009

Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats under finanskrisen?

Figur 8 visar hur underhållskostnaderna och hyresintäkterna följts åt under åren vilket säger

emot vår hypotes om att fastighetsbolagen skulle minskat sina kostnader.

Dock stämmer hypotesen om att hyresintäkterna ökat då trenden är uppåtgående. Trenden för

investeringar gällande ombyggnation har ökat kraftigt för varje år vilket helt talar emot vår

hypotes om en mer försiktigare investeringsvilja. Vi gjorde även en analys på

nettoanskaffningen genom att jämföra respektive års totala anskaffningsvärden med det totala

värdet på avyttringarna. År 2007 ökade totala anskaffningsvärdet med 82 % jämfört med

gjorda avyttringar för att sedan vara som högst 2009 med 906 %.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2006 2007 2008 2009

Investering/m²

Soliditet

Underhåll/m²

Hyresintäkter/m²

Lån/m²

36

5. Slutsatser

I detta kapitel sammanförs vår empiriska analys med den teori vi valt att ta upp. Vi drar

slutsatser utifrån uppsatsens resultat för att besvara våra delfrågor med hjälp av teorin.

Delfråga A: ”Finns det likheter mellan de allmännyttiga fastighetsbolagens

kapitalstrukturer?”

Företags kapitalstruktur beskrivs förenklat med finansiella nyckeltal. Olika företag är

uppbyggda på olika sätt beroende på andelen eget kapital, tillgångar samt externt kapital

(Carlson, 2001). Ett företags soliditet visar hur stor del av det totala kapitalet som är uppbyggt

av eget kapital. Det egna kapitalet är i sin tur till för att täcka upp eventuella förluster samt

göra företaget bättre rustat för dåliga tider (Jacobsen, 2001). Enligt vår studie har vi kommit

fram till att allmännyttiga fastighetsbolags soliditet har ett medelvärde på 23,1 % vid en

standardavvikelse på 16,5 %. Detta innebär att majoriteten av de undersökta

fastighetsbolagens hade soliditet inom intervallet 6,6 - 39,6 % år 2009. Vår studie visar på att

allmänna fastighetsbolag väljer en låg soliditet, dock förekommer en viss spridning. Detta

innebär att en låg soliditet inom branschen jämfört med normen inte ger problem vid en

finansiell kris.

Svenska allmännyttiga fastighetsbolags verksamhet regleras utav kommunallagen 8:e kapitlet.

Denna lag säger att bolagen ska ha en bra avkastning men även bedriva verksamheten med en

betryggande säkerhet (Gregow, 2008). Även då viss avkastning krävs får inte

förvaltningsstrategin vara förenad med allt för stora risker (Bohlin, 2007). De allmännyttiga

fastighetsbolagen har enligt vår regressionsanalys i delfråga A olika soliditet beroende på

kommunrankingen i verksamhetsorten, det finns ett negativ samband mellan soliditet och

kommunranking. Till skillnad från teorin har de fastighetsbolag med bäst förutsättningar i

kommunen en högre soliditet, då de borde ha mindre risker inom verksamheten än kommuner

med sämre förutsättningar. Slutsatsen blir att de allmännyttiga fastighetsbolagen inte väljer

eller kan välja sin grad på soliditet i förhållande till de ekonomiska förutsättningarna i

verksamhetsorten. Det finns dock en viss marginal för felberäkningar i vår uppsats då vi ej

sett huruvida vilken redovisningsmetod fastighetsbolagen använt sig av.

37

Vi ser i vår regressionsanalys för delfråga A att sambandet mellan allmännyttiga

fastighetsbolags soliditet och kommuninvånare är positivt, soliditeten i fastighetsbolag som

agerar i en ort med fler invånare är högre än i orter med mindre invånare. Enligt teorin borde

ett fastighetsbolag i en kommun med fler invånare vara större och därför hålla en lägre

soliditet. Empirin talar emot teorin då SKB menar att orter med vikande befolkningsunderlag

brukar hålla en lägre soliditet då dessa i svåra tider är mer beroende utav högre skuldsättning

för att klara sig (SKB, 2008).

I vår analys av delfråga A ser vi att soliditeten har ett samband med de påverkande faktorerna

kommunranking och befolkningsmängd i verksamhetsorten. Studiens slutsats blir att det inte

finns några likheter mellan fastighetsbolagens kapitalstruktur utan att den skiljer sig mellan

företagen.

Delfråga B: ”Hur har allmännyttiga fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats

under finanskrisen?”

Vid undersökningen av fastighetsbolagens förändring av soliditeten under perioden 2006-200

9 ser vi en uppåtgående trend. Medelvärdet 2006 var 20,8 % och 2009 låg medelvärdet för

undersökningsobjekten s soliditet på 23,1 %. Efter 90-talets kris förespråkar Svensk

Byggtjänst (1999) en högre soliditet hos fastighetsbolagen för att på så sätt undvika

obeståndskostnader i framtida ekonomiska nergångar, vilket är i linje med vår undersökning

även om ökning är marginell.

Vi undersökte även om förändringen i soliditet kunde bero på kommunrankingen vilket visade

sig inte ha något samband. Eftersom fastighetsbolagens förutsättningar beror på mer än den

ekonomiska situationen inom kommunen kan inga slutsatser dras om hur förändringen skett

beroende på kommunrankingen. Det ser i analysen ut som ett visst samband då kategori 5

skiljer sig mycket från resterande kategorier detta är dock en missvisning då

undersökningsobjekten är för få för att en slutsats skall kunna dras.

För att öka sin soliditet minskar man lättast sitt externa kapital och på det sättet ökar det egna

kapitalet i förhållande till det totala kapitalet (Jacobsen, 2001). Då det på senare år har

38

tillkommit nya regler för hur fasta tillgångar redovisas kan en ökning eller minskning i

soliditet ske utan en förändring i kassaflöde. En fastighet kan redovisas till olika värden

beroende på om marknadsvärdet har fått en bestående förändring under det året, vilket leder

till en förändring i totala kapitalet (Fastighetsnytt, 2008).

Vi ser i vår studie att belåningen per kvadratmeter har minskat sedan 2006 med 1,65 % (-57

kr). Soliditeten har under denna period ökat med 11 % vilket tyder på denna förändring beror

på fler faktorer än bara minskning av totala lån. Vid undersökning av låneupptagningen samt

amorteringen bland undersökningsobjekten ser vi en förändring från åren innan finanskrisen.

2006 samt 2007 amorterade fastighetsbolagen mer än de tog upp nya lån till att 2008 och

2009 ta upp fler lån i förhållande till amorteringarna. Resultatet synes inte ha något samband

med respektive års räntor vars läge har förändrats drastiskt den senaste tiden. Eftersom

upptagen av lån har övervägt amorteringarna blir slutsatsen att fastighetsbolagen har ökat sin

soliditet men inte genom amortering.

Från våra resultat från delfråga B om hur fastighetsbolagens kapitalstruktur har förändrats kan

vi endast dra vissa slutsatser då det sannolikt finns fler faktorer än de vi undersökt som har

förändrat bolagens struktur. Studien säger att de allmännyttiga fastighetsbolagen har ökat sin

soliditet sedan 2006 fast varför den har ökat är svårt att besvara. En del av ökningen har

kommit från den minskade belåningen men övriga orsaker samt omständigheter kan ej

besvaras med denna studie.

Delfråga C: ”Hur har allmännyttiga fastighetsbolags investeringsvilja förändrats

under finanskrisen?”

Kommunala fastighetsbolag ska agera enligt självkostnadsprincipen, vilket innebär att de inte

medvetet ska fastställa sina avgifter så att vinst uppkommer. Kostnaderna såsom underhåll

samt vissa investeringar ska balanseras med vinsterna över längre tid. Detta ger

fastighetsbolagets hyresgäster och kunder ett skydd mot för höga avgifter men inte mot

onödiga kostnader inom verksamheten (Malmer, 1996)

39

Vid studie av delfråga C har uppsatsen visat en likartad ökning på både hyresintäkter (+11,7

%) och underhållskostnader (+11 %) för undersökningsobjekten. Denna ökning kan förklaras

då fastighetsbolagen balanserar kostnaderna mot intäkterna för att på det sättet undvika

onödigt stora vinster. Hyresintäkterna har ökat sedan 2006 dock stagnerade ökningen mellan

2007 och 2008 vilket var de åren då finanskrisen var som djupast. I undersökningen har även

fastighetsbolagens lokaler ingått i den totala uthyrbara ytan. Detta kan till viss del förklara

nedgången i intäkter under denna period då lokalhyror är mer konjunkturkänsliga. Vi kan

genom denna del av undersökningen dra slutsatsen att de allmännyttiga fastighetsbolagen har

balanserat sina intäkter med kostnader enligt självkostnadsprincipen. Eftersom intäkterna ökar

i samma grad som kostnaderna finns inget extra utrymme för investeringar med det kapital

intäktsökningen genererat.

Uppsatsen visar en ökning för investeringar i ombyggnation och nyproduktion sedan 2006 på

56,6 %. Denna ökning är mycket högre än de ändringar som skett på intäkts- samt

kostnadssidan vilket visar på att externt kapital möjligtvis använts för finansiering. Det som

talar emot att externt kapital använts är den ökade soliditeten vilket innebär att det externa

kapitalet borde ha minskat. Vid analys av hur anskaffning samt avyttring av fastigheter har

varierat sedan finanskrisens början ser vi en övervägande grad av inköp i förhållande till

försäljning. En viss minskning i anskaffning har noterats under 2007 jämfört med storleken på

avyttringen men är fortfarande hög med sina +82 %.

Slutsatsen av detta blir att investeringsviljan inte har påverkats nämnbart av finanskrisen då de

allmännyttiga fastighetsbolagen under perioden fortsatt investera mer. Dock finns ingen

förklaring till hur detta har påverkat kapitalstrukturen då uppsatsen inte pekar på något

samband mellan gjorda investeringar och balansen mellan intäkter och kostnader.

40

Sammanfattning av slutsatser

Studien har påvisat följande för de allmännyttiga fastighetsbolagen:

Det finns ett samband mellan fastighetsbolagens soliditet och kommunranking samt

befolkningsmängd i verksamhetsorten.

Fastighetsbolagen tillsammans har sedan 2006 ökat sin soliditet med 2,3

procentenheter.

Det finns inget samband mellan ökningen i soliditet och övriga variabler.

Belåningen per kvadratmeter (-57 kr/kvm) för fastighetsbolagen har minskat sedan

2006 vilket till viss del förklarar den ökade soliditeten.

Nettoupptaget av lånen visar på en ökning av upptagna lån under de senaste två åren

vilket talar emot en ökad soliditet.

Hyresintäkterna (+11,7 %) har balanserats med underhållskostnaderna (+11 %) sedan

2006. Dock har vissa avvikelser noterats under 2007

Investeringar i ombyggnation samt nyproduktion (+56,6 %) har sedan 2006 ökat mer

än övriga variabler.

Nettoupptaget av nya lån visar på en ökning sedan 2006, vilket talar för att externt

kapital har använts vid investeringar men emot den ökade soliditeten.

Det finns sannolikt fler variabler än den uppsatsen tar upp vilket kan ha påverkat

kapitalstrukturen. Troligtvis skillnader i redovisningsprinciper bl.a. IAS 40 principer

om marknadsvärde.

41

6. Avslutning

Den avslutande delen behandlar våra egna tankar kring problemet samt hur fortsatta studier

kan göras.

6.1 Slutdiskussion

Denna undersökning har utmynnat i vissa slutsatser dock kan vi se att området är mycket

komplext vilket gör att en enkel undersökning som denna inte kan visa på alla orsaker till

förändringarna inom kapitalstrukturen som skett under finanskrisen. Litteratur eller uppgifter

om vilken kapitalstruktur som är optimal för allmännyttiga fastighetsbolag är svårt att finna då

majoriteten av dessa behandlar privata bolag. Externt kapital har en större inverkan på privata

bolags kapitalstruktur än de allmännyttigas där kommunen kan och ofta är långivare.

Studiens resultat visar på en förändring i kapitalstrukturen och investeringsviljan för

undersökningsobjekten sedan 2006. Dock är förändringar en självklarhet inom alla marknader

när de finansiella systemen gungar till och i värsta fall totalt brakar samman. De allmännyttiga

fastighetsbolagen vars belåning är stor förväntade vi oss en restriktivare hållning av. Istället

visar de på en ökning av sina investeringar och uppvisar en högre soliditet än året innan

finanskrisen. Var i Sverige de allmännyttiga fastighetsbolagen är verksamma visade sig ha

betydelse för kapitalstrukturen då allmännyttiga fastighetsbolag i kommuner med bäst

ekonomiska förutsättningar ökat sin soliditet i större grad än de med mindre bra

förutsättningar. De ekonomiska ägardirektiven respektive kommun och dess fastighetsbolag

beslutar om skiljer sig sannerligen åt för de 56 undersökningsobjekten vi analyserat. Hur

balansgången är mellan kommunnyttan och affärsmässigheten inom verksamheten har

betydelse för vilken möjlighet de har att påverka sin kapitalstruktur.

Dock vill vi poängtera att data tagen från 224 årsredovisningar fördelat på 56 bolag inte

säkerställer att samma redovisningsprinciper har använts inom bolagen. De data vi valt plocka

ut till undersökningen anser vi vara bra ämnade för beskådning om hur kapitalstruktur samt

investeringsvilja förändrats inom ett fastighetsbolag. Diskussion kan dock tas om alternativa

metoder för mätning, vilka möjligtvis kunnat användas bättre än de vi redovisat.

42

6.2 Förslag till vidare studier

Då finanskrisen är väldigt nära inpå uppkom problem med att hitta information om dess

inverkan. De allmännyttiga fastighetsbolagens årsredovisningar för 2009 års bokslut visade

sig komma ut relativt sent, vilket försvårade datainsamlingen. En liknande kvantitativ

undersökning fast under ett senare skede och med ett större tidsintervall skulle förklara hur

krisen påverkade de allmännyttiga fastighetsbolagen på ett längre perspektiv. Även en studie

av de privata fastighetsbolagen vars riskåtagande är större, skulle säkerligen ge större

inverkningar på kapitalstrukturen än för de kommunala och på så sätt ge större utslag än nyss

gjorda studie. En djupgående kvalitativstudie angående fastighetsbolags möjligheter till

upptag av lån för nyinvesteringar och även räntedifferenser mot låntagaren orsakat under en

finanskris anser vi kunnat bli ytterst intressant.

43

Källförteckning

Adolphson, Johan (1998). Kassaflödesanalys: styrning, redovisning, analys. 1. uppl. Malmö:

Liber ekonomi

Affärsdata. Hemsida. Online 2010-03-08. http://affarsdata.se/info.php?foretag

Allmännyttan på tröskeln till det nya: inspiration från Storbritannien. SABOs

sommaruniversitet 1999. (1999). Stockholm: Svensk byggtjänst

Aronsson, Åke (1999). SPSS: en introduktion till basmodulen: [version 9 för Windows

95/98/NT]. Lund: Studentlitteratur

Bengtsson, Bengt (2008). Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och

efter införandet av IAS 40. Diss. Åbo : Åbo akademi, 2008

Berg, Sven, Ek, Lars & Körner, Svante (1978). Deskriptiv statistik. Lund: Studentlitt.

Bergkvist, Lars-Georg (2009). Från bostadsbubbla till finanskris. Stockholm:

Utrikespolitiska institutet

Bohlin, Alf (2007). Kommunalrättens grunder. 5 uppl. Stockholm: Norstedts Juridik

Carlson, Mikael (2001). Att arbeta med företagsanalys: analysmetoder för att upptäcka

varningssignaler och styra mot uppställda mål. 6., [rev.] uppl. Malmö: Liber ekonomi

Datscha. Hemsida. Online 2010-03-05. http://www.datscha.com/1/sv/start/start.php

Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. 10. uppl. (2008).

Stockholm: Fastighetsnytt

Gregow, Torkel (2008). Sveriges rikes lag 2008. 128. uppl. Norstedts Juridik AB

Hallgren, Örjan (2002). Finansiell strategi och styrning. 8., [rev.] uppl. Helsingborg:

Ekonomibok

44

Jacobsen, Dag Ingvar (2002). Vad, hur och varför: om metodval i företagsekonomi och andra

samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: Studentlitteratur

Krugman, Paul (2009). Krisen: orsaker, verkan, åtgärder. Stockholm: Leopard

Larsson, Mats & Sjögren, Hans (1995). Vägen till och från bankkrisen: svenska

banksystemets förändring 1969-94. Stockholm: Carlsson

Lindquist, Ulf (2005). Kommunala befogenheter: en redogörelse för kommuners och

landstings allmänna befogenheter enligt lag och rättspraxis. 6., [rev.] uppl. Stockholm:

Norstedts juridik

Lybeck, Johan A. (1994). Facit av finanskrisen. 1. uppl. Stockholm: SNS (Studieförb.

Näringsliv och samhälle)

Malmer, Stellan (1996). Kommunal prissättning mot bakgrund av självkostnadsprincipen: en

problemanalys. Göteborg: BAS

Nyberg, Lars. Vice riksbankchef – Tal – Utvecklingen på fastighetsmarknaden.

2007-05-30

Riksbanken. Pressmeddelande. 2010-02-11.

Ruane, Janet M. (2006). A och O i forskningsmetodik: en vägledning i samhällsvetenskaplig

forskning. Lund: Studentlitteratur

Statens bostadskreditnämnd (2008.) Bostadsföretag på orter med vikande

befolkningsunderlag.

Svenning, Conny (2000). Metodboken: [samhällsvetenskaplig metod och metodutveckling] :

[klassiska och nya metoder i IT-samhället]. 4., omarb. uppl. Eslöv: Lorentz

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (2007). Ägardirektiv: en handledning: SABO

Teorell, Jan & Svensson, Torsten (2007). Att fråga och att svara: samhällsvetenskaplig

metod. 1. uppl. Stockholm: Liber

45

Wickman-Parak, Barbro. Vice riksbanschef – Tal. Finanskrisen ur ett centralbanksperspektiv.

2008-11-12

46

Bilaga 1 – Operationaliseringsprocess

47

Bilaga 2 - Nyckeltalsmall

48

Företagsnamn/kommun/kommunranking

AB Bostäder Borås Borås 2 Allbohus Fastighets AB Alvesta 4

Bollnäsbostäder Bollnäs 4

Bostaden Umeå Umeå 2 Bostäder i Lidköping Lidköping 3

Bromöllahem Bromölla 4

Bärkehus Smedjebacken 4 Eidar Trollhättan 3

Eksjöbostäder Eksjö 3

Familjebostäder i Göteborg Göteborg 1 Framtiden AB Göteborg 1

Gamlabyn AB Avesta 4 Gotlandshem Visby 4

Gårdstens Bostäder Angered 1

Göteborgs stads aktiebostadsbolag Göteborg 1 Hallstahem Hallstahammar 4

Hammaröbostäder Hammarö 4

HFAB Halmstad 2 Hjällbobostaden Hjällbo 1

Karlshamnsbostäder Karlshamn 4

Karlskrona Hem Karlskrona 3 KBAB Karlstad 2

KKB Fastigheter Kävlinge 3

Kristinehamns bostads AB Kristinehamn 4 Köpings bostads AB Köping 3

Leifab Lilla edet 4

Lulebo Luleå 3 Lunds kommuns fastigheter Lund 1

LyBo Lyksele 4

Marks Bostads AB Mark 4 Mitthem Sundsvall 2

MKB Malmö 2

Mönsterås bostäder Mönsterås 4 Nordmalingshus Nordmaling 5

Nynäshamnsbostäder Nynäshamn 3

Perstorpsbostäder Perstorp 4 Pitebo Piteå 3

Poseidon Göteborg 1

Sollentuna hem Sollentuna 2 Stenungsundshem Stenungsund 2

Stubo Ulricehamn 4

Stångåstaden Linköping 2 Svalövsfastigheter Svalöv 4

Tanumsbostäder Tanum 4

Timråbo Timrå 4 TOP Bostäder Gällivare 4

Torshälla fastighet Torshälla 3

tramemobostäder Tranemo 4 Trelleborgshem Trelleborg 3

Tunabyggen Borlänge 3

Uppsalahem Uppsala 1 ViBo Vilhelmina 5

Vimarhem Vimmerby 4

Vänersborgsbostäder Vänersborg 4 Vätterhem Jönköping 1

Övikshem Örnsköldsvik 3

Bilaga 3 - Undersökningsobjekt