Årsredovisning 2006

Graflunds årsredovisning 20062

Innehåll

Graflunds årsredovisning 2006 �

VD har ordet 4

Året som gått 5

Strategi 6

Ägare 8

Medarbetare 9

Uthyrningsläget/marknad 10

Drift och miljö 14

Finans 16

Resultatutveckling och nyckeltal 18

Fastighetsförteckning 32

Revisionsberättelse 34

Verksamhetsåret

2006

Graflunds årsredovisning 2006�

Under våren 2006 gjorde Graflunds entré som ny aktör på bostadsmarknaden

i Linköping. En etablering som i hög grad har påverkat hela organisationen

under året då mycket har handlat om införandet av nya rutiner, arbetssätt

och företagskultur. Även om det fortfarande finns vissa pusselbitar som

behöver falla på plats och vi ska känna att organisationen satt sig ordentligt

så går arbetet i fortsatt positiv riktning.

Något annat som har engagerat de flesta av oss under året har varit arbetet

med vår gemensamma värdegrund. Alla medarbetare har varit engagerade i

detta och det kändes väldigt bra när vi gemensamt i början av oktober kunde

konstatera att vi faktiskt delar fyra väldigt viktiga värderingar som vi vill ska

prägla allt vårt arbete. Att vi i allt vi gör och i våra möten med våra kunder

ska vara Affärsmässiga, Lyhörda, Engagerade och Ansvarstagande är nu

mera något som vi är helt överens om inom Graflunds!

En viss förändring av fastighetsinnehavet har också skett. Under hösten

2006 tog hyresgästerna i en fastighet i Strängnäs initiativ till att bilda en

bostadsrättsförening med uttalat intresse för att förvärva fastigheten.

Graflunds ställde sig positiva till detta och en för bägge parter lyckad affär

kunde genomföras i februari 2007 då fastigheten såldes till den nybildade

föreningen.

VD har ordetI augusti 2006 tillträdde jag som VD för Graflunds och även om jag funnits på annan position i företaget sedan några år tillbaka så kändes det mesta nytt och spännande. Jag ser en stor utmaning i att tillsam-mans med den nya ledningen fortsätta att utveckla företaget.

På initiativ av våra gemensamma ägare påbörjades under slutet av året ett

omfattande arbete som går ut på att slå ihop Graflunds och Markaryds-

bostäders organisationer. Markarydsbostäders fastigheter finns inom sam-

ma geografiska region som Graflunds, dvs Mellansverige, och såväl våra

respektive fastigheter som nuvarande organisationer har många likheter.

Att slå samman de bägge organisationerna ger förutsättningar för att

ytterligare vässa förvaltningen och bredda kompetensen. Den totala fastig-

hetsvolymen kommer att omfatta ca 15 200 bostadslägenheter och den nya

gemensamma organisationen med totalt drygt 100 medarbetare kommer

att vara en av branschens största aktörer på bostadsmarknaden i regionen.

Beslutet är nu fattat att en ny gemensam organisation skall fungera fullt ut

från och med 1 januari 2008 och att verksamheten skall bedrivas under det

gemensamma varumärket Graflunds. Att sjösätta en ny gemensam organisa-

tion, ytterligare stärka varumärket och etablera Graflunds på nya marknader

blir den nya utmaning som är närmast förestående.

Jag vill tacka samtliga medarbetare för en bra arbetsinsats under 2006 och

samtidigt önska oss gemensamt fortsatt lycka till.

Anders Häggström

Graflunds årsredovisning 2006 5

Ny VD

Anders Häggström, tidigare fastighetschef, utsågs i augusti 2006 till ny VD i

Graflunds. I samband med VD-skiftet utsågs också en ny ledningsgrupp där

förutom Anders Häggström också ingår Robert Sandvik, vice VD och ekonomi-

chef samt Anitha Wretling, informations- och kommunikationschef.

Fortsatt expansion

Den 1 april etablerades Graflunds som ny aktör på bostadsmarknaden i

Linköping. Fastigheterna ägs av SPA Skäggetorp AB och Fastighets AB Ost-

brickan och innehåller totalt ca � 900 lägenheter. I förvaltningsuppdraget

ingår också Skäggetorp Köpcentrum som är Linköpings äldsta köpcentra.

Under hösten 2006 beslutade Acta att omstrukturera bostadsförvaltningen

och slå ihop Graflunds och Markarydsbostäder till en gemensam förvalt-

ningsorganisation. Graflunds VD Anders Häggström utsågs att leda den nya

organisationen och förordnades i mitten av januari 2007 till VD också i AB

Markarydsbostäder.

Syftet med organisationsförändringen är att skapa en starkare förvaltnings-

organisation för att ytterligare kunna förbättra arbetet gentemot hyresgäs-

terna. Ett noggrant genomlysningsarbete inleddes i december 2006 för att

lägga grunden för en ny organisation.

Målsättningen är att genomföra sammanslagningen av de båda företagen

till den 1 januari 2008 och samla deras respektive fastighetsbestånd i

Mellansverige under en gemensam intern förvaltningsorganisation. Den

totala förvaltningsvolymen kommer då att uppgå till ca 15 200 bostadslägen-

heter och förvaltningen kommer att bedrivas under varumärket Graflunds.

Ombildning till bostadsrätt i Strängnäs

Under hösten 2006 bildade hyresgästerna i fastigheten Klostret 2 i Strängnäs

en bostadsrättsförening vilket resulterade i att fastigheten som består av 15

lägenheter i februari 2007 såldes till den nybildade bostadsrättsföreningen.

Även fastigheten Åkern 9 i Strängnäs med 6 lägenheter såldes under slutet

av mars till en av hyresgästerna nybildad bostadsrättsförening.

Året som gått

Gemensam värdegrund

Under 2006 genomfördes ett omfattande projekt, som syftade till att arbeta

fram en gemensam värdegrund. Inom ramen för projektet genomfördes bl a

seminarier/workshops där samtliga medarbetare var delaktiga. Resultatet

av projektet blev enighet om fyra grundläggande värderingar, affärsmäs-

sighet, lyhördhet, engagemang och ansvarstagande, vilka skall prägla allt

arbete.

Pay-off

Behovet av att förstärka varumärket för att klargöra vilken verksamhet

Graflunds bedriver blev tydligt i samband med etableringen i Linköping. En

extern konsult anlitades och en idétävling utlystes i organisationen. Resultatet

blev att den välkända logotypen kompletterades med den pay-off som lyder

”Din Bostad – Vår Angelägenhet”.

Miljöarbetet

Det strukturerade miljöarbetet har fortsatt under året med bl a utbyggnaden

av källsortering för 700 hyresgäster i Strängnäs och Mariefred. Utbygg-

naden har skett både genom nybyggnation och upprustning av befintliga

avfallsutrymmen.

Förutom fortsatt arbete med energibesparingar har en av de viktigaste

åtgärderna under året varit att vid upphandlingar ställa krav på entreprenörer

att redovisa sitt miljöarbete och att planera för införlivandet av rutiner hos

vår förvaltning i Linköping. Under 2007 planeras en omorganisation ifrån nya

förutsättningar genom samgåendet med Markarydsbostäder och att få vår

förvaltning i Linköping att involveras fullt ut.


Vision

• Vi ska vara det självklara valet av hyresvärd och upplevas som ett modernt,

effektivt och kundorienterat företag

Affärsidé

• Vi ska i attraktiva boendemiljöer erbjuda, förvalta och utveckla hyresrätter

och därtill hörande tjänster

• Vårt arbete ska präglas av engagemang, ansvarstagande, lyhördhet och

affärsmässighet

• Vårt verksamhetsområde ska vara Mellansverige

• Vår målgrupp är människor som väljer att inte binda tid eller kapital i sitt

boende

Huvuddelen av fastighetsportföljen skall innehålla bostadsfastigheter.

Graflunds skall vara aktiva förvaltare och fastighetsaktörer med god

lokal förankring och fastighetsportföljen ska på respektive ort bestå av bra

lägenheter i rätt läge. Bolaget skall följa de förändringar som sker gällande

regler och upplåtelseformer för den svenska bostadsmarknaden och driva

verksamheten utvecklings- och förändringsbenäget för att på bästa sätt

anpassa verksamheten till nya regelsystem.

Strategi

Graflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder.

Efter en större avyttring av kommersiella fastigheter under 2005 har

Graflunds fastighetsportfölj renodlats och innehåller ca 87 % bostäder.

StrategiDet finns också en expansionstanke, som successivt förverkligas genom att

Graflunds tar förvaltningsansvar för andra fastighetsinvesteringar som görs

inom de fastighetskoncerner som Acta Kapitalförvaltning bygger upp. I början

av 2005 tog Graflunds över förvaltningen av 952 lägenheter i Uppsala och

per 1 april 2006 togs förvaltningen av � 908 lägenheter i Linköping över.

Under 2007 kommer Graflunds organisation att slås samman med systerföre-

taget Markarydsbostäder. Detta innebär att det samlade beståndet ökar

till nästan 15 200 lägenheter med geografisk koncentration i östra Mellan-

sverige. Nya orter blir bl a Norrköping, Södertälje, Vårby/Fittja, Märsta, Bro

och Stockholm Norrort. Huvudkontoret kommer att placeras hos Graflunds

i Eskilstuna med Anders Häggström som VD för samtliga förvaltade bolag.

Inga legala förändringar sker dock i ägarstrukturen.

Tänkta orter för vidare expansion ligger i östra Mellansverige. Orterna bör

ha en stabil tillväxt och varje förvärv i en ny ort ska vara av sådan storlek att

det kan bära en lokal organisation.

Gemensamma värderingar

Under året har vi i projektform arbetat fram en gemensam värdegrund. Den

uttrycks i fyra grundläggande värderingar som ska styra vårt agerande och

förhållningssätt såväl externt som internt.


AFFÄRSMÄSSIGA

• Våra beslut baseras på bedömningar som gör kunderna nöjda och är

lönsamma för företaget

• Varje medarbetare är säljare av varumärket Graflunds

ANSVARSTAGANDE

• Vi håller vad vi lovar och gör det vi säger

• Varje medarbetare har ansvar för god service, sina egna arbetsuppgifter

och företagets bästa

• Vi ställer upp för varandra och visar varandra respekt

ENGAGERADE

• Vi är aktiva och ligger steget före

• Vi har en positiv attityd och ser möjligheter och lösningar i stället för

problem

LYHÖRDA

• Vi söker lösningar utifrån kundens behov och önskemål

• Vi är lyhörda för varandras behov, åsikter och idéer

• Vi har en öppen inställning till förändringar

Balanced scorecard - styrkort

I syfte att överföra den fastlagda strategin på den operativa verk-

samheten använder Graflunds ett sk balanced scorecard. Ett av

motiven till detta är att operationalisera de strategiska målen för

att möjliggöra styrning av den dagliga verksamheten. Ett annat

motiv är att skapa såväl förståelse som engagemang hos hela

organisationen.

Grunden till styrkortet ligger i att fastställa de strategiska målen

utifrån ett antal fokusområden som kan anses särskilt väsentliga

för verksamheten. Inom varje fokusområde har sedan fastställts

ett antal framgångsfaktorer. Slutligen har varje framgångsfaktor

fått ett eller flera mått (se nedan):

Kund Medarbetare och utveckling

Ekonomi Effektivitet

Strategiska mål Graflunds ska vara ”top of mind” på hyresmarknaden. Graflunds ska ha en ledande kundnöjdhet i de orter som vi verkar.

Graflunds företagskultur ska karaktäriseras av en hög att-raktivitet som arbetsgivare samt en utvecklingsoriente-rad organisation.

Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en positiv utveckling av fastig-heternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat.

Graflunds ska med preci-sion leverera produkter av efterfrågad kvalitet på ett resurseffektivt sätt.

Framgångsfaktorer Tillhandahålla attraktiva och flexibla lösningar

Skapa trogna kunder

Enkel kontakt och ett professionellt bemötande

Möjligheter till utveckling

Enkel tillgång till extern och intern information

Tydlig och logisk organi-sation

Kompetenta och motiverade medarbetare

Långsiktigt låga kostnader för reparationer och investeringar

Höga intäkter

Rationell finansförvaltning

Högt driftnetto

Lönsamhetstänkande och kostnadsmedvetenhet

Kundorienterat arbetssätt

Låga mediaförbrukningar

Säkra och effektiva processer

Mått Utformning och planering av lokal/lägenhet

Enkel kontakt

Professionellt bemötande

Omflyttning

Antal utbildningsdagar

Andel tjänster som tillsätts internt

Servrars upptid

Tillgänglighet till intern information

Upplevd tydlighet i organisation

Kompetens och motivation

Andel underhåll som planeras

Investeringar per m2

Underhållskostnader per m2

Bruttohyra per m2

Vakansgrad

Snittränta

Marknadsvärde låneportfölj

Driftnetto

Andelen upphandling genom konkurrens

Försäljning av standardhö-jande åtgärder

Tid för kunden

Mediaförbrukningar per m2

Tid för åtgärda felanmälningar

Andel dokumenterade processer

FokusområdeNivå


Ägare till Graflunds är sedan december 200� Hyresbostäder i Sverige II

AB. Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Acta Kapi-

talförvaltning som är ett oberoende nordiskt kapitalförvaltningsbolag med

verksamhet i Sverige och Norge. Bolaget förvaltar ett kapital om ca 70

miljarder norska kronor per fjärde kvartalet 2006.

ÄgareFastigheter utgör drygt hälften av Acta Kapitalförvaltnings förvaltade till-

gångsmassa.

De fastighetskoncerner där Graflunds ingår som fastighetsägare eller utgör

förvaltare framgår nedan med röd- och vitmarkerade rutor. De vitmarkerade

som har blå ram kommer att ingå i det sammanslagna Graflunds/Markaryds

bostäder successivt under 2007.


Tillökning i familjen

I och med etableringen i Linköping under året utökades ”företagsfamiljen”

och vid årsskiftet hade den samlade organisationen totalt 5� anställda (27

kvinnor och 27 män).

Andelen kvinnliga chefer var 60 %. Av de anställda arbetade 1� med fastig-

hetsskötsel, � med IT, 28 med förvaltning och drift och 10 med ledning och

gemensam administration.

Viss fastighetsskötsel hanteras av extern entreprenör och vakanser har un-

der året till viss del täckts upp av inhyrd arbetskraft.

Hälsoprofil

Under 2006 genomfördes för andra året i följd en hälsoprofilundersökning

för all personal. Resultatet sammanställdes på företagsnivå och ligger till

grund för planering av kommande års aktiviteter, som till exempel den in-

terna stegtävling som äger rum under första halvåret av 2007. Syftet är

självfallet att stimulera till ökad aktivitet. Andra exempel på satsningar som

görs för personalens hälsa och välbefinnande är t ex att man ger ekonomiskt

stöd till gym- och träningskort och tillhandahåller massage.

Inte bara arbete...

Graflunds genomför årliga aktiviteter där all personal samlas för såväl

gemensam kompetenshöjning som för att främja gemenskapen inom

Medarbetare

50-59 år

20 %

40-49 år

25 %

60- år

5 %

20-29 år

21 %

30-39 år

29 %

Åldersfördelning medarbetare

organisationen. Programmet för varje sådan aktivitet följer ett i förväg

bestämt tema. 2006 års tema var ”Värderingar” och den årliga personal-

konferensen blev också finalen på det interna arbete som lett fram till de

fyra gemensamma grundvärderingarna Affärsmässighet, Lyhördhet, Enga-

gemang och Ansvarstagande. Samtidigt introducerades också den sk pay-

off som numera kompletterar logotypen, Din Bostad – Vår Angelägenhet,

och som var resultatet av en kombination av intern tävling och ett uppdrag

åt en reklambyrå.

Utvecklingssamtal

Varje chef genomför årliga utvecklingssamtal med sina medarbetare. Vid

utvecklingssamtalen kommer chef och medarbetare inte bara överens om

vilka ev utbildningsinsatser som kan vara aktuella under det kommande året.

Samtalet är också ett tillfälle att ställa upp andra personliga mål för den

egna utvecklingen.

Jämställdhetsplan och lönekartläggning

Under föregående år genomfördes för första gången en lönekartläggning för

att analysera lönesättningen inom företaget ur ett jämställdhetsperspektiv.

Där det var möjligt att göra jämförelser kunde konstateras att lönerna inom

organisationen kan betraktas som jämställda. Även en jämställdhetsplan

fastställdes och planen, som ska revideras årligen, syftar till att säkerställa

ett kontinuerligt och strukturerat jämställdhetsarbete.


Graflunds bedriver sin verksamhet i ett utvidgat Mälar-dalsområde i expansiva orter med stark befolknings-tillväxt och god näringslivsstruktur. Merparten av fastighetsbeståndet är beläget i orter med universitet eller högskola och har goda kommunikationer med övriga regionen. Geografiskt sträcker sig marknaden från Linköping i söder till Uppsala i norr. Fastighets-portföljen utgörs i huvudsak av bostäder.

Med Graflunds totala bestånd nedan menas såväl det ägda som förvaltade

beståndet. Marknaden har i dessa orter haft en stark utveckling de senaste

åren. Det är framförallt regionförstoringen i Mälardalen samt universitetsor-

ternas utveckling som bidragit till den starka tillväxten. Prognoser för befolk-

ningsutveckling tyder på en fortsatt befolkningstillväxt i samtliga orter.

Utvecklings- och avkastningsmöjligheten för bostadsfastigheter är i hög

grad beroende av ortens utveckling och tillväxt. I de orter Graflunds äger

fastigheter är bostadsvakanserna generellt mycket låga och är i centrala

lägen idag näst intill obefintlig.

Uthyrningsgraden för hela det förvaltade beståndet var vid årsskiftet ca 98 %.

91 % av hyresintäkterna i fastighetsportföljen härrör från bostäder och 9 %

kommersiella lokaler.

Marknads-översikt

Linköping

Linköping är landets femte största kommun och är tillsammans med Norr-

köping landets fjärde största region med över �00 000 invånare. Läget är

centralt mellan de tre övriga storstadsregionerna och väl utbyggd infrastruktur

ger snabba förbindelser till dessa. Med utgångspunkt från regionens kärna

finns inom en radie av ca 20 mil halva landets befolkning. Linköping har

under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv befolknings-

utveckling. De senaste fem åren har Linköpings invånarantal ökat med mer

än � %. 2006 uppgick invånarantalet i Linköping ca 1�9 000. Priserna på

bostadsrätter och villor har ökat kraftigt de senaste fem åren. Nyproduk-

tionen av bostäder är fortsatt hög och de senaste fem åren har över � 000

nya bostäder färdigställts.

Fastighetsbeståndet i Linköping omfattade vid årsskiftet � registerfastig-

heter om �20 588 m2 vilket motsvarar �9 % av Graflunds totala bestånd.

Fastigheterna ligger geografiskt väl samlade med närhet till universitetet och

det expansiva Tornby handelsområde. Av fastigheterna i Linköping utgör ca

92 % bostäder och resterande 8 % utgör lokaler. Efterfrågan på bostäder

är stor i Linköping och det gäller alla storlekar på lägenheter. Främst efter-

frågas bostäder med god standard i centralt läge med närhet till service

och kommunikationer. Bostadsvakanserna i Ryd, som efter förvärvet från


Stångåstaden varit höga, har under 2006 sjunkit kraftigt och uppgår vid

årsskiftet till 2,�%. I Skäggetorp har vakanserna varit höga under flera år

men har minskat något efter aktiv bearbetning. Omflyttningen i Skäggetorp

har minskat successivt under de tre senaste åren. I Ryd och Nygård är om-

flyttningen initialt relativt hög.

Eskilstuna

De senaste åren har Eskilstuna kommun haft en av de starkaste tillväxterna

i landet. Invånarantal, löner och andelen förvärvsarbetande växer snabbare

än riket. Förbindelserna till Stockholm, ett omstrukturerat näringsliv och en

stark och växande högskola har varit viktiga framgångsfaktorer. Eskilstunas

näringslivsstruktur har traditionellt sett dominerats av tillverkningsindustri

vilket också medförde att den strukturomvandling som ägde rum under

1990-talet drabbade Eskilstuna hårt. Strukturomvandlingen och neddrag-

ningarna inom industrisektorn i början av nittiotalet minskade befolknings-

mängden fram till 1999 då utvecklingen vände och befolkningen återigen

ökade. År 2006 växte kommunen för åttonde året i rad till drygt 92 000

invånare. Omvärldens intresse för Eskilstuna har till följd av detta ökat vilket

resulterat i flera nya företagsetableringar under senare år. Starka branscher

som växer snabbt är exempelvis logistik, säkerhet och skydd, fordonsindu-

stri och turism. De senaste åren har även inneburit ett flertal handelsetable-

ringar vilket stärker kommunen som handelscentrum.

Fastighetsbeståndet i Eskilstuna omfattade vid årsskiftet �2 fastigheter

om 18� 0�2 m2, vilket motsvarar 28 % av Graflunds totala bestånd. Det

gör Graflunds till en av de största privata fastighetsägarna i Eskilstuna.

Fastighetsbeståndet i Eskilstuna består huvudsakligen av bostadsfastighe-

ter. 89 % utgörs av bostadsytor medan resterande 11 % består av lokalytor.

Bostadsfastigheterna ligger alla i centrala lägen.

Året har karaktäriserats av en hög efterfrågan på bostadsmarknaden,

villapriser och bostadsrättspriser har fortsatt att öka. Vakansgraden i bo-

stadsbeståndet har under året legat runt ca 0,5 %. Ytterligare ett tecken

på en stark bostadsmarknad är att omflyttningen har minskat något under

andra kvartalet.


Strängnäs och Mariefred

Strängnäs är en kulturstad med gamla anor. Kommunen har haft en stabil

tillväxttakt sedan början av sjuttiotalet men inflyttningen har de senaste åren

ökat till följd av bl.a snabbare tåg och bättre vägar som förkortat restiderna

inom regionen. Regionen är en utpräglad pendlingsregion. Strängnäs har

idag ca �1 000 invånare. Fastighetsbeståndet i Strängnäs och Mariefred

omfattade vid årsskiftet 27 fastigheter om 76 66� m2 vilket motsvarar 12 %

av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Strängnäs utgör ca 79 %

bostäder och resterande 21 % kommersiella ytor. Efterfrågan på bostäder

är mycket stor i Strängnäsområdet och det gäller särskilt större lägenheter.

Främst efterfrågas bostäder med god standard i centrala lägen med närhet

till service och kommunikationer. Vakanserna i Strängnäs har under år 2006

fortsatt ligga runt 0 %. Omflyttningen har varit svagt stigande på grund av

ett stambytesprojekt i kvarteret Järpen men vände under det sista kvartalet

när projektet avslutats.

Uppsala

Uppsala är en modern universitetsstad med Sveriges äldsta universitet från

1�77. Uppsala har liksom många andra städer omvandlats från att ha varit

en industristad till att nu inhysa högteknologiska företag. Staden är också är

välkänd för sin internationellt orienterade ”kunskapsindustri” med inriktning

mot IT och medicinsk teknik. Uppsala kommun har haft en stark befolknings-

utveckling under hela 1900-talet och är Sveriges fjärde största kommun med

drygt 18� 000 invånare. Med närheten till Stockholm är Uppsala nu mer eller

mindre integrerat i Stor-Stockholms arbetsmarknad. Detta har bl a medfört

att fler än 1� 000 invånare arbetar i Stockholms län. Fastighetsbeståndet i

Uppsala omfattade vid årsskiftet 9 registerfastigheter om 71 177 m2 vilket

motsvarar 11 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Uppsala utgör

ca 91 % bostäder och resterande 9 % kommersiella ytor.

Efterfrågan på bostäder är mycket stor i Uppsala, prisnivån på bostadsrätter

har sjunkit något under 2006 men efterfrågan på hyresrätter är fortsatt

stark. Vakanserna i Valsätra har legat under 0,5 % under 2006. Omflytt-

ningen var i början av året svagt stigande men vände nedåt under sista

kvartalet.

Kundundersökningar visar åt vilket håll vi skall gå

Graflunds arbetar aktivt för att utveckla attraktiva boendemiljöer. Varje år

genomförs en omfattande kundenkät där hyresgästerna får svara på frågor

om hur de trivs i sin bostad och hur de upplever den service som Graflunds

tillhandahåller. Svaren och synpunkterna varierar ofta beroende på ort och

fastighet men gemensamt är att resultatet av enkäten ligger till grund för

kommande års planering av vår verksamhet.

Graflunds årsredovisning 2006 1�

Totalt ägd och förvaltad fastighetsportfölj


Exempel på genomförda miljöåtgärder 2006

Energi

Arbetet med att sänka energianvändningen genom förbättrad styrning och

investeringar i energieffektiv utrustning fortgår kontinuerligt.

Under 2006 har injustering av värmesystemet för 650 lägenheter i Uppsala

gjorts för att minska energianvändningen, vilket motsvarar 70 % av vårt

bestånd på orten.

Ungefär 1 �00 av våra lägenheter i Linköping har en markant högre energi-

användning än det resterande beståndet på grund av det värmesystem som

finns i dessa objekt. Under 2006 byggde vi om cirka 100 av lägenheterna till

ett betydligt energieffektivare system.

Vi har installerat ventilation som värmeväxlar till- och frånluft för cirka 150

lägenheter i Eskilstuna, vilket gör att vi inte behöver tillföra lika mycket en-

ergi för att värma upp ventilationsluften. För att ytterligare minska värme-

läckaget har isoleringen av ett �0-tal balkongpartier förbättrats, även detta

i Eskilstuna.

Vi har med Fastighets AB Ostbrickan i Linköping fått ett objekt med 56 lä-

genheter i Ryd i med individuell mätning av vatten och värme. Just nu testar

vi systemet för att senare kunna introducera det för våra kunder.

Graflunds värmeanvändning minskade under året med 1,5 % jämfört med

föregående år.

Graddagskorrigerat ligger vi på samma förbrukning som förra året men den

varma vintern gjorde att verkligt utfall blev lägre än förra året. De områden

som vi förvaltat en längre tid, dvs Graflunds Byggnads AB och SPA-Skäg-

getorp AB ligger på 1�5kWh/m2, Fastighets AB Ostbrickan, Linköping och

Fastighets AB Linrepan, Uppsala ligger över 200kWh/m2 viket således är en

utmaning som vi lägger stora ansträngningar på att förbättra under 2007

och framåt.

Vår uppvärmning av fastigheterna är till 99,9 % bestående av fjärrvärme som

i vissa fall är kombinerade med värmepumpar. Resterande 0,1 % värms med

olja vilket uppgår till ca 10m�/år

Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Förväntningarna och kraven från samhället och våra kunder bara ökar. Rätt skött innebär miljöarbetet stora möjligheter att få mer nöjda hyresgäster och en bättre ekonomi. Årets insatser har präglats av källsorteringshus och värmeinjusteringar. Vi har också gjort åtgärder för att spara vatten. De flesta av de mål som satts upp för 2006 har uppnåtts. I några fall har arbetet påbörjats, men ännu inte slutförts. Under 2007 kommer arbetet att fortsätta enligt den fastställ-da treårsplanen.

Elanvändningen – i form av fastighetsel – har under 2006 legat på samma

nivå som tidigare. Arbetet med att nå målet om en femprocentig sänkning

2008 jämfört med 2002 kommer att fortsätta under 2007. För att minska

elanvändningen har rörelsestyrd belysning installerats i ett tjugotal trappupp-

gångar i Eskilstuna. Dessutom väljs vid utbyte tryckstyrda fläktar och pumpar.

Vattenanvändning

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga vattenanvändning. Redovisningen per kvadratmeter underlättar jämförelser mellan olika år och möjligheten att analysera effekten av besparingsinsatser.

Drift och miljö


Information och dialog

Under året har vi inventerat presumtiva hyresgäster som kan tänkas bedriva

verksamhet som kan innebära risk för miljöproblem i fastigheterna, för att

försäkra oss om att en lokal alltid lämnas till en ny hyresgäst utan en miljö-

belastning.

Som ett led i att förbättra miljöinformationen har hyresgästträffar genom-

förts under året, bl.a. i frågor som rör avfallshanteringen.

I Årby, Eskilstuna, har vi under året personligen besökt hyresgästerna i 670

lägenheter för att bland annat diskutera källsorteringen.

En viktig åtgärd när det gäller dialog med våra hyresgäster är den årliga

hyresgästenkäten. Genom den får vi kunskap om hyresgästernas inställning

och förväntningar inom bl a miljöområdet. Resultaten ger oss därmed bra

underlag för framtida förbättringar.

I vår kundtidning ”på G” informeras också löpande om vårt miljöarbete.

Under året har vi genomfört en stor miljöutbildningsinsats för våra nya med-

arbetare i Strängnäs, Uppsala och Linköping, och alla nya även i Eskilstuna.

Ungefär �0 medarbetare har fått grundläggande miljöutbildning.

Inköp och byggnation

För att vara säkra på att de material vi bygger in i husen är miljöanpassade

har vi reviderat de administrativa föreskrifterna i samband med upphandling

av byggnation. Vi ställer även krav på redovisning av våra entreprenörers

miljöarbete generellt, i samband med större upphandlingar.

Under året har vi även utvecklat en mall för inventering av miljöskadliga

material i våra fastigheter.

Vatten

Som ett led i Graflunds övergripande målsättning att minska den totala vat-

tenanvändningen fortsätter arbetet med att installera sparventiler, så kall-

lade perlatorer.

Under 2006 installerades vattenperlatorer i ytterligare 700 lägenheter i

Eskilstuna/Strängnäs och i 950 lägenheter i Uppsala.

Under året minskade vattenanvändningen per kvadratmeter med �,1 % jämfört

med föregående år i Eskilstuna/Strängnäs och Uppsala. I Linköping där inga

åtgärder utförts ligger förbrukningen 2 % över 2005 års värde.

Avfall

I Strängnäs och Mariefred har vi under året givit ytterligare 665 lägenheter

möjlighet att källsortera i tolv fraktioner. Anläggningarna togs i bruk runt

årsskiftet. Det betyder att mer än 90 % av våra hyresgäster på dessa orter

nu har tillgång till källsortering. I de kvarvarande tre fastigheterna är det inte

praktiskt genomförbart med källsortering. Sedan tidigare har 90 % av våra

hyresgäster i Eskilstuna och alla hyresgäster i Uppsala utbyggd källsortering.

Att införa möjlighet till källsortering av förpackningar innebär att mängden

hushållsavfall minskar med upp till �0 %.

Värmeanvändning

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga värmeanvändning. Graddagsjustering innebär att utfallet justerats till ett normalår enligt SMHI:s graddagar. Detta ger en möjlighet till en analys av effekter av energibesparingar.

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga elanvändning för fastighetsel. Redovisningen per kvadratmeter underlättar jämförelser mellan olika år och möjligheten att analysera effekterna av besparingsåtgärder.

Elanvändning


Finanspolicy och finansstrategi

Eftersom räntekostnader är den enskilt största kostnaden i resultaträk-

ningen är bolagets finansverksamhet av högsta betydelse. Graflunds har

därför en finanspolicy som är antagen av styrelsen. Finanspolicy och ränte-

bindningsstrategi är starkt sammankopplade genom att finanspolicyn anger

arbetssättet för att löpande hantera och styra låneportföljen. Strategivalet

görs årligen utifrån ett antal simulerade låneportföljer där förväntad ränte-

kostnad, resultat före skatt, räntetäckningsgrad med beräknade osäker-

hetsintervall erhålls för den kommande femårsperioden. Den valda strategin

har sedan ramar för tillåten avvikelse uppåt och nedåt inom respektive rän-

tebindningsintervall. Den verkliga låneportföljen jämförs sedan med norm-

portföljen varje månad för att utvärdera finansavdelningens framgång med

att uppnå förväntat resultat.

Eftersom Graflunds numera ingår som en del i en större fastighetskoncern

(se avsnittet ägare) har finansstrategin påverkats genom att ränterisken

hanteras på koncernnivå. Detta innebär att val av normportfölj och strate-

gitester inte gjorts.

Låneportföljen (enbart Graflunds Byggnads AB)

Bolaget är finansierat med ett lån på 1 200 Mkr. Detta lån har lagts med rörlig

ränta fram till december 2006 då räntan så gott som uteslutande är låst med

hjälp av derivat fram till december 2009.

Mot bakgrund av denna räntebindningsstrategi har räntekostnaden varit ex-

tremt låg under 2006 men ökar jämfört med 2006 med ca 20 Mkr under åren

2007 till 2009. Samtidigt är ränterisken nära noll under 2007-2009.

FinansNedan framgår uppgifter om låneportföljen per 2006-12-�1 som kan jäm-

föras mot läget ett år tidigare.

Mkr

160

155

150

145

140

135

130

125

1202007 2008 2009 2010 2011

Beräknad räntekostnadsutveckling i samtliga bolag

Låneportföljen (samtliga bolag)

Totala lånevolymen i samtliga bolag uppgår till 2 7�9 �00 tkr. Beräknad

ränteutveckling för samtliga bolag framgår av nedanstående diagram:

2006-12-31 2005-12-31

Lånevolym (tkr) 1 200 000 1 11� 510

Antal lån: 1 1

Snittränta (momentan): �,88% 2,�6%

Genomsnittlig återstående 2,8� 1,71räntebindningstid: Duration 2,65 1,60

Beräknad räntekostnadsutveckling i samtliga bolag


Bolag Orter Antal Uthyrningsbar yta Hyresintäkter1) Resultat Tax värde

Bostäder Bostäder Lokaler Totalt Bostäder Lokaler Övrigt Totalt efter finans 2)

Graflunds Invest AB Eskilstuna, Strängnäs och Mariefred � �16 225 959 �� 7�7 259 706 17� 916 22 905 5 116 201 9�7 5� 22� 1 010 0�2

Fastighets AB Linrepan Uppsala 952 6� 68� 6 �9� 71 177 5� 012 � �09 1 5�5 58 966 11 �5� 285 880

SPA Skäggetorp AB Linköping 2 �82 179 ��8 22 978 202 �16 12� 065 16 �80 � 016 1�� 61 -18 161 916 ��6

Fastighets AB Ostbrickan Linköping 1 �26 115 117 � 155 118 272 76 162 992 2 168 79 �22 10 �72 519 092

Summa 8 176 585 097 66 �7� 651 �71 �26 155 �� 686 12 8�5 �8� 686 57 888 2 7�1 �50

Fördelning av uthyrningsbar yta efter bolag

1) Utfall 2006 efter vakanser och rabatter2) Resultatet i SPA Skäggetorp AB har belastats med kostnader för refinansiering med 21 051 tkr.

Översikt över Graflunds och förvaltade bolag

Fördelning av uthyrningsbar yta efter ort

Ekonomisk redovisning


Fem år i sammandrag 19

Förvaltningsberättelse 20

Resultaträkning 22

Balansräkning 23

Kassaflödesanalys 25

Redovisningsprinciper 26

Noter 27

Fastighetsförteckning 32

Revisionsberättelse 34

Definitioner 35


RESULTATRÄKNINGAR 2006 2005 2004 2003 2002

Fastighetsförvaltning

Hyresintäkter 201 9�7 2�0 951 259 18� 25� 65� 2�5 517

Driftskostnader -90 195 -105 �62 -116 1�6 -115 278 -11� �68

Fastighetsskatt -5 6�7 -7 01� -8 �9� -8 5�0 -7 28�

Driftnetto 106 105 118 576 134 645 129 845 124 866

Avskrivningar -1� �27 -18 �2� -26 �18 -2� 711 -2� 755

Resultat från fastighetsförvaltningen 91 778 100 15� 108 227 105 1�� 101 111

Övriga rörelseintäkter/kostnader -� 818 �� 101 -� �97 � 69� 57 770

Centrala administrationskostnader -8 55� -10 �26 -15 �56 -1� 97� -11 5��

Rörelseresultat 78 �06 1�2 928 89 �7� 95 85� 1�7 ��8

Räntebidrag 115 162 12� 12� �69

Övriga finansiella intäkter 16 �00 2� 020 �75 7�7 2 215

Ränteskillnadsersättning -�8 001

Räntekostnader -�0 697 -�� 009 -62 292 -69 717 -7� 918

Summa finansiella poster -2� 182 -57 828 -61 79� -68 856 -72 2��

Koncernbidrag 17 670

Resultat före skatt 71 894 75 100 27 581 26 998 75 104

Skatt -20 01� �� 272 -1� 5�7 -5 801 -21 6�2

Resultat efter skatt 51 881 109 372 13 044 21 197 53 472

BALANSRÄKNINGAR 2006 2005 2004 2003 2002

Tillgångar

Fastigheter 986 282 1 006 806 1 �81 518 1 �8� 111 1 �86 2�9

Övriga tillgångar 572 �65 5�2 296 20 01� 18 �85 25 �06

Kassa och bank 5� 071 �8 �57 550 259 11 905 �2 207

Summa tillgångar 1 611 996 1 577 459 1 951 790 1 414 401 1 443 762

Eget kapital och skulder

Eget kapital �28 860 276 978 717 606 15� 56� 178 �65

Avsättningar �0 61� 10 601 �� 87� �0 ��8 2� 5�5

Räntebärande skulder 1 200 000 1 200 000 1 11� 511 1 158 106 1 169 0�2

Ej räntebärande skulder 52 522 89 880 75 800 71 �9� 71 810

Summa eget kapital och skulder 1 611 996 1 577 459 1 951 790 1 414 401 1 443 762

Nyckeltal

Räntetäckningsgrad 2,77 2,75 1,�� 1,�9 2,00

Räntetäckningsgrad exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 2,88 1,7� 1,50 1,�2 1,2�

Soliditet 20,�% 17,6% �6,8% 10,9% 12,�%

Avkastning på eget kapital 2�,�% 27,1% 16,5% 17,5% �2,1%

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 2�,�% 11,6% 18,5% 1�,�% 9,7%

Avkastning på totalt kapital 5,9% 9,9% 6,�% 6,8% 10,�%

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 6,2% 7,2% 6,6% 6,5% 6,�%

Direktavkastning på fastigheternas bokförda värde 10,6% 9,9% 9,7% 9,�% 9,0%

Skuldsättningsgrad �,85 �,70 1,72 8,15 7,09

Snittränta �,�% �,7% 5,�% 5,9% 6,1%

Fem år i sammandrag


Verksamheten

Graflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskilstuna och

Strängnäs.

Beståndet består till 87 % av bostäder och det är också bolagets huvudsak-

liga verksamhetsinriktning.

Förvaltnings- berättelse

Ytor (m2)

Ort Bostäder Lokaler Totalt Andel

Eskilstuna 165 �9� 17 5�9 18� 0�2 70,5 %

Strängnäs & Mariefred 60 �66 16 198 76 66� 29,5 %

Totalt 225 959 33 747 259 706

Andel 87,0 % 1�,0 %

Verksamheten har sedan 2005 också kompletterats med ren fastighetsför-

valtning av bolag inom samma koncern eller systerkoncern.

Under 2005 tog Graflunds över förvaltningen av 952 lägenheter i Uppsala,

som ägs av systerbolaget Fastighets AB Linrepan.

Per 1 april 2006 tog Graflunds över förvaltningen för ytterligare � 908 lägen-

heter i Linköping. Dessa förvaltningsuppdrag innebär ekonomisk förvaltning

och ledning av dessa förvaltade bolag. Detta innebär att Graflunds idag äger

och förvaltar totalt 8 176 lägenheter fördelat på fyra orter.

Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i

dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moderbolaget.

Koncernen

Graflunds Invest AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II

AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm. Boligutleie Holding II AS

upprättar koncernredovisning.

Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 98� 27�

82�, med säte i Oslo, Norge.

Omsättning, resultat och ställning

Koncernens hyresintäkter uppgick till 201 9�7 (2�0 951) tkr och resultat före

skatt uppgick till 71 89� (75 100) tkr. I årets resultat ingår realisationsvinst

från fastighetsförsäljning med 1 28� tkr. Föregående års resultat påver-

kades av motsvarande samt poster av engångskaraktär med 11 20� tkr.

Korrigerat för dessa poster har resultatet före skatt minskat med 17 % mot

föregående år. Detta förklaras främst av det minskade fastighetsbeståndet

efter avyttringarna 2005. Vakanserna minskade från �,1 % för 2005 till 1,� %

för 2006. Vakansgraden för bostäder var 0,58 % (0,6� %) i december mätt

på månadsbasis.

Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Invest AB får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 2006.

Strängnäs & Mariefred

30 %

Fördelning av ytor mellan orter

Eskilstuna

70 %


Koncernens balansräkning har påverkats under året genom att;

• det egna kapitalet har tillförts 51 881 tkr

• den synliga soliditeten uppgår till 20,� % (17,6 % fg år). Övervärden finns i

fastighetsbeståndet varför den justerade soliditeten är högre.

Investeringar

Årets investeringar i fastigheter uppgick till �1 50� (26 91�) tkr och består

bl a av:

• Stambyte i fastigheten Järpen i Strängnäs, 2�,� Mkr

• Anslutning till stadsnät och installation av fastighetsnät, �,� Mkr

• Driftkostnadsbesparande investeringar, 2,7 Mkr

• Byggnation av källsorteringshus, 1,� Mkr

Försäljningar

Fastigheten Ekhovsgärdet 6, innehållande en butikslokal, har avyttrats under

året. Vidare avslutades försäljningen av vår kommersiella fastighetsportfölj

i Eskilstuna och Flen från 2005 med att fastigheten Nålsögat 6 också av-

yttrades.

Miljö

Under 2002 arbetades en miljöpolicy och övergripande miljömål fram. Där-

efter togs detaljerade miljömål och en handlingsplan fram under 200�. 200�

kommunicerades vårt miljöarbete ut både internt och externt.

Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds.

Förväntningarna och kraven från samhället och våra kunder bara ökar. Rätt

skött innebär miljöarbetet stora möjligheter att få mer nöjda hyresgäster

och en bättre ekonomi.

Under 2005 fick drygt tusen av våra hyresgäster i Eskilstuna möjligheter att

lämna sorterat avfall i anslutning till fastigheten.

Utbyggnaden har under 2006 fortsatt med att ge nästan 700 av våra hyres-

gäster i Strängnäs och Mariefred samma möjlighet. Utbyggnaden har skett

både genom nybyggnation och upprustning av befintliga utrymmen.

Den nya organisationen för miljöarbetet som genomfördes under 2005 har

fungerat som avsett och genom att utföra åtgärder ur den för 2006 uppda-

terade miljöhandlingshandlingsplanen har både det praktiska och adminis-

trativa miljöarbetet tagit ytterligare ett steg framåt.

Förutom det fortsatta arbetet med energibesparingar har bland de vikti-

gaste åtgärderna under året varit att vid upphandlingar ställa krav på en-

treprenörer att redovisa sitt miljöarbete och att planera för införlivandet av

rutiner hos vår förvaltning i Linköping.

Utsikter för 2007

Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fort-

satt positiv. Detta bedömer vi leda till en fortsatt stark uthyrningssituation

för våra bostäder.

Två hyresrättsombildningar i Strängnäs pågick över årsskiftet med avslut

under början av 2007.

Dessa ger såväl positiva realisationsvinster som positiv kassaflödespåver-

kan. Arbetet med att se över fastighetsportföljen ytterligare med såväl hy-

resrättsombildningar som vanliga försäljningar fortsätter under 2007.

Under 2007 kommer Graflunds organisation slås samman med systerföre-

taget Markarydsbostäder. Detta innebär att det samlade beståndet ökar till

nästan 15 200 lägenheter med geografisk koncentration på

Mälardalsområdet. Nya orter blir bl a Norrköping, Södertälje, Vårby/Fittja,

Bro, Märsta och Stockholm Norrort.

Huvudkontoret kommer att placeras hos Graflunds i Eskilstuna med Anders

Häggström som VD för samtliga förvaltade bolag. Inga legala förändringar

sker dock i ägarstrukturen.

Fr o m mitten av december 2006 och tre år framåt är 92,5 % av låneportföl-

jen bunden med fast ränta, vilket innebär att räntekostnaden stiger med ca

20 Mkr i jämförelse med 2006. Kostnadseffektiviseringar och förväntningar

om hyreshöjningar kompenserar marginellt.

Finansiering och likviditet

Koncernens likviditet uppgick vid årsskiftet till 5� 071 (�8 �57) tkr. Mätt som

kassalikviditet 1�8,9 % (67,8 %).

Medelräntan för hela låneportföljen var per 2006-12-�1 �,88 % (2,�6 %).

Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserat resultat 222 190 5�9

Årets resultat 12 958 970

Kronor 2�5 1�9 519

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinstmedel

överförs i ny räkning.

Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvaltningsberät-

telse, resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser, redovisningsprin-

ciper samt notanteckningar.

Resultaträkning


RESULTATRÄKNING Koncernen Moderbolaget

2006-01-01- 2005-01-01- 2006-01-01- 2005-01-01-

Belopp i tkr Not -2006-12-31 -2005-12-31 -2006-12-31 -2005-12-31

Fastighetsförvaltningen

Hyresintäkter 201 9�7 2�0 951

Fastighetskostnader

Driftskostnader -65 7�1 -80 �09

Reparationer och underhåll -2� 08� -2� 60�

Fastighetsskatt -5 6�7 -7 01� -1

Tomträttsavgälder - �70 -�50

Driftnetto 106 105 118 576

Avskrivningar byggnad -1� 027 -17 025

Avskrivningar inventarier -1 �00 -1 �98

Resultat fastighetsrörelsen 91 778 100 153 -1

Centrala administrationskostnader -8 55� -10 �26 -57 -68

Övriga rörelseintäkter och kostnader 2 -� 818 �� 101

Rörelseresultat 1 78 406 132 928 -57 -69

Resultat från andelar i koncernföretag 278 165 088

Ränteintäkter 16 �00 2� 020 2

Räntebidrag 115 162

Räntekostnader och liknande resultatposter � -�0 697 -81 010

Resultat efter finansiella poster 54 224 75 100 221 165 021

Bokslutsdispositioner � 17 670 17 670 -60 000

Resultat före skatt 71 894 75 100 17 891 105 021

Skatt 5 -20 01� �� 272 - � 9�2 16 819

ÅRETS RESULTAT 51 881 109 372 12 959 121 840

Balansräkning 1/2

Graflunds årsredovisning 2006 2�

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2006 2005 2006 2005

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 6 986 560 1 002 ��1

Pågående projekt 7 2 722 � �65

Kontorslokaler och inventarier 8 2 6�� 625

Summa materiella anläggningstillgångar 991 915 1 010 431

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i koncernföretag 9 �5� 567 �5� 567

Aktier och andelar i intresseföretag 10 225 225

Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 5

Fordringar hos koncernföretag 1 7�6 1 7�6

Summa finansiella anläggningstillgångar 230 230 355 303 355 303

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 992 145 1 010 661 355 303 355 303

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter 8 271 8 271

Summa exploateringsfastigheter 8 271 8 271

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar � 2�� 5 989

Fordringar hos koncernföretag 5�9 1�2 508 �58 18� 0�6 165 088

Skattefordran uppskjuten skatt 11 2 290

Övriga fordringar � 189 � 976 1

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 9�� 1 7�7 � 5

Summa kortfristiga fordringar 558 509 520 170 183 041 167 383

Kassa och bank 12 5� 071 �8 �57 21 2�

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 619 851 566 798 183 062 167 406

SUMMA TILLGÅNGAR 1 611 996 1 577 459 538 365 522 709

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2006 2005 2006 2005

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 1�

Bundet eget kapital

Aktiekapital, 167 200 aktier 16 720 16 720 16 720 16 720

Kapitalandelsfond 197 197

Bundna reserver 78 ��0 78 ��0 78 ��0 78 ��0

Summa bundet eget kapital 95 247 95 247 95 050 95 050

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 181 7�2 72 �59 222 190 100 �50

Årets resultat 51 881 109 �72 12 959 121 8�0

Summa fritt eget kapital 233 613 181 731 235 149 222 190

SUMMA EGET KAPITAL 328 860 276 978 330 199 317 240

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar för uppskjuten skatt 1� �0 61� 10 601 2 6�2

SUMMA AVSÄTTNINGAR 30 614 10 601 2 642

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 15,17 1 200 000 1 200 000

Övriga skulder 16 10 590 16 061

Summa långfristiga skulder 1 210 590 1 216 061

Kortfristiga skulder

Leverantörskulder 1� 26� 1� 667

Skulder till koncernföretag 205 52� 205 �67

Aktuell skatteskuld 1 68 1 2

Övriga skulder 767 �� 87�

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 26 900 25 210

Summa kortfristiga skulder 41 932 73 819 205 524 205 469

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 611 996 1 577 459 538 365 522 709

POSTER INOM LINJEN

Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar 17 1 2�6 278 1 2�6 278

Summa ställda säkerheter 1 236 278 1 236 278

Ansvarsförbindelser

Borgensförbindelser 1� 000 1� 000 1� 000 1� 000

Summa ansvarsförbindelser 14 000 14 000 14 000 14 000


Balansräkning 2/2


KASSAFLÖDESANALYS Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2006 2005 2006 2005

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 78 �06 1�2 928 -57 -69

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Realisationsvinster/förluster -76 701

Avskrivningar 1� �27 18 �2�

Koncernbidrag 17 670 17 670 -60 000

Skatter

110 403 74 650 17 613 -60 069

Ränteintäkter och liknande resultatposter 16 515 2� 182 278 165 090

Räntekostnader och liknande resultatposter -�0 697 -81 010

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital (A) 86 221 16 822 17 891 105 021

Förändringar av rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar -�8 ��9 -51� 078 -17 9�8 -165 08�

Förändring av kortfristiga skulder -�1 886 1� 080 55 59 15�

Förändring av rörelsekapital (B) -70 225 -498 998 -17 893 -105 930

Kassaflöde från den löpande verksamheten (A+B) 15 996 -482 176 -2 -909

Investeringsverksamheten

Investeringar i fastigheter -29 860 -7 �68

Investeringar i maskiner och inventarier -�08 -1 1�5

Förvärv av finansiella tillgångar -100

Försäljning av materiella anläggningstillgångar �� 57 277 280

Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 165 088

Fusion av dotterföretag 1 007

Kassaflöde från investeringsverksamheten (C) 4 189 433 785 0 907

Kassaflöde efter investeringar (A+B+C) 20 185 -48 391 -2 -2

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 86 �89

Betald utdelning -550 000 -550 000

Mottagen utdelning 550 000

Förändring av övriga fordringar -5 �71

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -5 471 -463 511 0 0

Förändring av likvida medel 14 714 -511 902 -2 -2

Likvida medel vid årets början �8 �57 550 259 2� 25

Förändring av likvida medel 1� 71� -511 902 -2 -2

Likvida medel vid årets slut 12 5� 071 �8 �57 21 2�

Tillgängliga medel vid årets slut 5� 071 �8 �57 2� 2�

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Erlagd ränta -�8 169 -�� 21�

Erhållna räntor och räntebidrag 729 1 5�9 2

Resultat från andelar i koncernföretag 278 165 088

Kassaflödesanalys

Redovisnings- principer


Byggnader 1-20 %

Aktiverade hyresgästanpassningar 5-50 %

Inventarier 10 - �� %

Allmänna redovisningsprinciper

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokfö-

ringsnämnends allmänna råd, förutom vad gäller redovisning av koncernbi-

drag som redovisas i resultaträkningen.

Värderingsprinciper m m

Fordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga

tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat

anges nedan.

Skatt

Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Upp-

skjuten skatt har beräknats utifrån diskripansen mellan skattemässiga och

bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet, samt med hänsyn till i bo-

laget kvarvarande ej utnyttjade förlustavdrag.

Fordringar

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de

beräknas inflyta.

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga

anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd.

Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.

Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter

investeringsåret.

Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader

from 2005 skrivs av med 1 %

Följande avskrivningstider tillämpas:

För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedöm-

ningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-50 %.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisnings-

rådets rekommendation (RR1:00). Koncernredovisningen omfattar

de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar

mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande infly-

tande enligt ÅRL 1:�.

Intresseföretag

Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst

50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den

driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas normalt enligt kapitalan-

delsmetoden.

Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på ak-

tierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföreta-

gens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och

undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som ”Andel i intres-

seföretags resultat” koncernens andel i intresseföretagens resultat efter

finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på

eller upplösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Koncernens

andel i intresseföretagens redovisade skatter ingår i koncernens skattekost-

nader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som

ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som

utgör en del av koncernens bundna egna kapital. Eftersom intressebolaget

Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redo-

visningen inte skett enligt kapitalandelsmetoden för resultat från och med

1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.

Noter


Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA �2, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåren 2005 och 2006 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 7�2 tkr (2005: 676 tkr) Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller till de försäkrade. Vid utgången av 2006 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 1��,1 procent (2005 128,5 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräk-nade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR29.

(Alla belopp i kkr) Koncernen Moderbolaget

1 Anställda och personalkostnader 2006 2005 2006 2005

Medelantalet anställda �1 �6

Varav män �9 % 50 %

Löner och ersättningar samt sociala kostnader

Löner och ersättningar 12 ��0 1� 11�

Sociala kostnader 6 157 7 117

Varav pensionskostnader 2 18� 2 ��

Pensionskostnader till styrelse och VD �61 572

Fördelning av lönekostnaden

Styrelse och VD 1 917 1 9�1

varav tantiem 66 �19

Övriga anställda 10 �2� 11 182

varav tantiem 198 2�8

Sjukfrånvaro

Total sjukfrånvaro 0,85 % 0,90 %

Långtidssjukfrånvaro 0,00 % 0,00 %

Sjukfrånvaro män 0,66 % 0,26 %

Sjukfrånvaro kvinnor 0,19 % 0,6� %

Anställda - 29 år 0,0� % 0,0� %

Anställda �0 år - �9 år 0,51 % 0,76 %

Anställda 50 år - 0,�0 % 0,10 %

Ersättning till bolagets revisor

Revisionsuppdrag 101 16�

Andra uppdrag 62 92

Summa 163 255

Koncernen Moderbolaget

2 Övriga rörelseintäkter och kostnader 2006 2005 2006 2005

Resultat från fastighetsförsäljningar 1 28� �9 978

Management Fee -6 102 -6 522

Övrigt -�55

Summa -4 818 43 101


3 Räntekostnader och liknande resultatposter 2006 2005 2006 2005

Räntekostnader -�0 697 -�2 591

Ränteskillnadsersättning -�8 001

Övriga finansiella kostnader -�18

Summa -40 697 -81 010

Moderbolaget

4 Bokslutsdispositioner 2005 2006 2005 2006 2005

Lämnat koncernbidrag 0 -60 000

Erhållet koncernbidrag 17 670 2� 910 0

Summa 17 670 0 23 910 -60 000



5 Skatt på årets resultat 2006 2005 2006 2005

Aktuell skatt

Uppskjuten skatt -20 01� �� 272 -6 679 16 819

Summa -20 013 34 272 -6 679 16 819

6 Byggnader och mark Bokfört värde Taxeringsvärde

Fastigheter 2006 2005 2006 2005

Byggnader 911 92� 92� 2�5 8�8 716 860 9��

Mark 7� 6�6 79 206 161 �16 16� 0�7

Summa 986 560 1 002 441 1 010 032 1 023 990

Koncernen

2006 2005

Ingående anskaffningsvärde 1 177 028 1 5�7 6�1

Inköp �1 50� 26 91�

Avyttringar -�� 5�0 -�97 526

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 173 991 1 177 028

Ingående avskrivningar -181 97� -215 606

Avyttringar 18� 50 ��1

Årets avskrivningar -12 957 -16 809

Utgående ackumulerade avskrivningar -194 748 -181 974

Ingående uppskrivningar 26 962 �5 �7�

Avyttringar -18 070

Årets avskrivningar -295 -��2

Utgående ackumulerade uppskrivningar 26 667 26 962

Ingående nedskrivningar -19 575 -19 800

Årets återföringar 225 225

Utgående ackumulerade nedskrivningar -19 350 -19 575

Utgående planenligt restvärde 986 560 1 002 441

Skattemässigt utnyttjade avskrivningar 228 756 244 992


7 Pågående projekt 2006 2005 2006 2005

Ingående anskaffningsvärde � �65 2� 809

Förändring av pågående projekt -1 6�� -19 ��

Bokfört värde vid årets slut 2 722 4 365


8 Kontorslokaler och inventarier 2006 2005 2006 2005

Ingående anskaffningsvärde 9 175 8 929

Inköp �08 1 1�5

Försäljningar och utrangeringar -899

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 483 9 175

Ingående avskrivningar -5 550 -� 509

Avyttringar �57

Årets avskrivningar -1 �00 -1 �98

Utgående ackumulerade avskrivningar -6 850 -5 550

Utgående planenligt restvärde 2 633 3 625


1) Med justerat eget kapital avses den ägda andelen av företagets egna kapital inkl eget kapitaldelen i obeskattade reserver. Med årets resultat avses ägarandelen av företagets resultat efter skatt inkl eget kapitaldelen i årets förändring av obeskattade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas resultatandelarna från intresseföretag i två poster. Dels resultatet före skatt, inkl eventuella avskrivningar på övervärden, vilket ingår i rörelseresul-tatet och dels andelen i intressföretagens skatt vilken redovisas tillsammans med koncernens skatter. Kapitalandelsfonden för direktägda intresse- företag uppgår till 197 Kkr. Metoden tillämpas inte fr o m 1998 på ovanstående bolag (se avsnitt redovisningsprinciper).


11 Skattefordran uppskjuten skatt 2006 2005 2006 2005

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga

värden på anläggningstillångar -21 000

Ej utnyttjat underskottsavdrag 2� 290

Summa 0 2 290

Moderbolaget

9 Aktier och andelar i dotterföretag 2006 2005

Ingående anskaffningsvärde 278 567 709 �87

Fusion 0 -1 020

Förvärv 0 100

Betald utdelning 0 -550 000

Aktieägartillskott 0 120 000

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 278 567 278 567

Ingående uppskrivningar 75 000 75 000

Utgående ackumulerade uppskrivningar 75 000 75 000

Utgående restvärde 353 567 353 567

Bolag Org nr Säte Antal andelar Andel Bokfört värde

Graflunds Byggnads AB 556065-7��8 Eskilstuna � 000 100,0% �17 �12

Graflunds Byggintressenter KB 916�09-7785 Eskilstuna

Graflunds Byggnads KB 918000-�088 Eskilstuna 7 87,5% �� 200

Graflunds Fastighets AB 5560�5-852� Eskilstuna 1 07� 100,0% 78�

Fastighetsaktiebolaget Friheten 11 556525-�6�5 Eskilstuna 1 000 100,0% 778

Kattgun AB 556�98-�895 Eskilstuna 1 000 100,0% 1��

Bronseri AB 556�98-�9�7 Eskilstuna 1 000 100,0% 260

Graflunds Byggintressenter KB 916�09-7785 Eskilstuna 10 1,0% 1

Graflunds Kommersiella fastigheter 556678-�67� Eskilstuna 100 100,0% 100

Fastighetsbolaget Klozze 2 AB 556701-�021 Eskilstuna

Fastgihetsbolaget Åkern 9 AB 556701-�0�9 Eskilstuna

Summa 353 567


10 Aktier och andelar i intresseföretag 2006 2005 2006 2005

Ingående anskaffningsvärde 28 28

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 28

Ingående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående restvärde 225 225

Bolag/org nr, säte

Justerat eget kapital 1) Andelar / antal i %

Röster / antal i %

Kapitalan- delens värde i koncernen

Bokfört värde hos

modern

AB Fristaden 285 500 500 225

556062-2770, Eskilstuna 50% 50%

Summa 225 0

Graflunds årsredovisning 2006�0


14 Avsättning uppskjuten skatteskuld 2006 2005 2006 2005

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga

värden på anläggningstillgångar 5� �8� �6 �26 21 000

Ej utnyttjat underskottsavdrag -2� 769 -�5 725 -16 611

Summa 30 614 10 601 4 389


15 Långfristiga skulder till kreditinstitut 2006 2005 2006 2005

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 200 000 1 200 000

Summa 1 200 000 1 200 000Räntan är bunden med Swapavtal som vid utgången av 2006 har ett negativt marknadsvärde på 1� 206 Kkr.


16 Övriga skulder 2006 2005 2006 2005

Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna

fastighetsöverlåtelser 10 590 16 061

Summa 10 590 16 061


17 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 2006 2005 2006 2005

Fastighetsinteckningar 1 2�6 278 1 2�6 278

Summa 1 236 278 1 236 278

Koncernen

18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2006 2005

Hyresintäkter 16 761 15 856

Räntekostnader � 651 2 205

Övrigt 5 �88 7 1�9

Summa 26 900 25 210

13 Eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver

Koncernen

Vid årets början 16 720 78 527 181 7�2

Årets resultat 51 881

Vid årets slut 16 720 78 527 233 613

Moderbolaget

Vid årets början 16 720 78 ��0 222 190

Årets resultat 12 959

Vid årets slut 16 720 78 330 235 149

12 Kassa och bank

Av koncernens kassa och bank avser �9 0�� Kkr (0 Kkr) tillgodohavande på koncernkonto. Av moderbolagets kassa och bank avser 21 Kkr (0 Kkr) tillgodohavande på koncernkonto.

Graflunds årsredovisning 2006 �1

Anders HäggströmVD

Anitha WretlingInformations- och kommunikationschef

Robert SandvikVice VD samt ekonomi- och finanschef

Företagsledning

Eskilstuna 2007-0�-10

Anders Häggström, VD Geir Inge Solberg

Graflunds årsredovisning 2006�2

Byggn.år/ Antal Antal Ytor kvm Taxvärde 2006Fastighetsbeteckning Ort Område ombyggn.år Kod lägenh lokaler Bostäder Lokaler Totalt kvm Byggnad Mark Total

Vagnmakaren 8 Eskilstuna Centrum 1967 �25 16 15 1 019 2 51� � 5�2 10 621 2 779 1� �00 Vaksamheten � Eskilstuna Centrum 1929/92 �21 20 6 1 �78 �91 1 769 6 ��7 1 029 7 �76Vaksamheten 5 Eskilstuna Centrum 1991 �21 108 10 7 152 665 7 817 �� 775 � 6�� 8 �18Vaksamheten 8 Eskilstuna Centrum 1987 �21 26 � 2 0�8 � 278 5 �16 21 000 2 8�� 2� 8��Summa Eskilstuna, Centrum 170 �� 11 587 6 8�7 18 �� 71 7�� 11 295 8� 0�8

Nybyggaren 10 Eskilstuna Norr 1978 �20 61 � � 786 551 5 ��7 17 7�9 � 26� 21 002Serganten 8 Eskilstuna Norr 19�7/87 �20 18 1 1 088 90 1 178 � 1�2 655 � 797 Nålsticket 2 Eskilstuna Norr 199� �20 78 � � 1�0 2 065 6 195 �� 00 � �1� �6 71�Nybyggaren 11 Eskilstuna Norr 1979 �20 86 8 6 �2� �2� 6 8�6 22 988 � 088 27 076Nybyggaren 12 Eskilstuna Norr 1981 �20 56 1 � 876 16 � 892 1� 612 2 �22 16 0��Nybyggaren 9 Eskilstuna Norr 1981 �20 60 � � 292 225 � 517 1� 771 2 682 17 �5�Näbbmusen � Eskilstuna Norr 19�0/1975 �20 28 2 1 89� 10 1 90� 6 011 1 186 7 197Näbbmusen 8 Eskilstuna Norr 1956 �20 �8 1 2 61� 5�9 � 16� 7 98� 1 897 9 881Näbbmusen 6 Eskilstuna Norr 1952 �20 1� 2 1 02� 167 1 191 � 10� 668 � 772Summa Eskilstuna, Norr ��9 25 �0 127 � 096 �� 22� 12� 751 20 175 1�� 926

Fäktaren 1 Eskilstuna Nyfors 1979 �20 25 1 2 07� 92 2 166 6 271 1 209 7 �80 Friheten 5 Eskilstuna Nyfors 19�5/86 �20 25 1 1 685 150 1 8�5 5 096 9�7 6 0��Flintan 1� Eskilstuna Nyfors 1978 �20 �0 � 2 �20 80 2 500 8 �82 1 �61 9 8��Fäktaren � Eskilstuna Nyfors 1961/9� �21 20 6 1 �98 1 ��9 2 8�7 6 9�6 1 �87 8 ��Fäktaren � Eskilstuna Nyfors 1955/9� �20 22 � 1 526 10� 1 629 5 5�0 926 6 �66Fäktaren 5 Eskilstuna Nyfors 1955/80 �20 15 1 06� 1 06� � 551 598 � 1�9Fäktaren 6 Eskilstuna Nyfors 1958 �20 �0 1 1 6�� 7� 1 706 � 670 987 5 657Friheten 11 Eskilstuna Nyfors 197� �21 �05 �6 16 078 1 725 17 80� 52 �09 9 760 62 069Fakiren 7 Eskilstuna Nyfors 1970 �20 176 2 10 �16 107 10 �2� �2 �25 5 76� �8 088Favören 1 Eskilstuna Nyfors 1975 �20 82 � � 66� 26� � 927 15 060 2 7�� 17 80�Summa Eskilstuna, Nyfors 7�0 56 �2 957 � 9�� 6 900 1�0 250 25 782 166 0�2

Skarpskytten 12 Eskilstuna Söder 198� �20 80 7 6 00� 200 6 20� 20 �88 � �76 2� 86�Skarpskytten 1� Eskilstuna Söder 198� �20 6 515 515 2 152 289 2 ��1Summa Eskilstuna, Söder 86 7 6 518 200 6 718 22 6�0 � 665 26 �05

Venus 10 Eskilstuna Venus 1990 �20 27 2 1 7�5 128 1 87� 7 570 1 0�� 8 60�Venus 11 Eskilstuna Venus 1985 �20 80 � 5 70� 16 5 720 20 80� � 21� 2� 017Venus 12 Eskilstuna Venus 1986 �20 67 1 � 770 �5 � 805 17 66� 2 699 20 �6�Venus 8 Eskilstuna Venus 1929/82 �20 18 1 1 07� �0 1 11� � 808 62� � ��1Venus 9 Eskilstuna Venus 1929/82 �21 10 � 5�7 286 82� 2 ��9 �10 2 759Summa Eskilstuna, Venus 202 10 1� 8�0 505 1� ��5 52 195 7 978 60 17�

Navigatören 2 Eskilstuna Årby 196� �20 80 � 5 �8� 1�0 5 62� 1� 722 � 127 17 8�9Navigatören � Eskilstuna Årby 196� �20 80 6 5 50� 101 5 60� 1� 9�8 � 166 18 11�Notarien 7 Eskilstuna Årby 1965 �20 160 1� 12 ��0 1�0 12 �80 �0 070 6 98� �7 05�Notarien 8 Eskilstuna Årby 1966 �20 56 2 � 92� 111 5 0�5 10 90� 2 816 1� 720Notarien 9 Eskilstuna Årby 1966 �20 10� � 7 �18 25 7 �� 17 807 � 179 21 986Notarien 11 Eskilstuna Årby 1966 �20 10� 12 7 �17 �62 7 779 19 �50 � 28� 2� 7��Notarien 12 Eskilstuna Årby 1966 �20 10� 9 8 2�2 �19 8 561 22 �57 � 781 27 2�8Summa Eskilstuna, Årby 687 50 51 �28 1 198 52 526 1�0 �58 29 ��7 159 695

Forsbomsvreten 16 Eskilstuna Övre Nyfors 196� �20 2� � 1 789 66 1 855 � 587 1 006 5 59�Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Övre Nyfors 196� �20 12 1 888 20 908 � 5�9 �99 � 0�8Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Övre Nyfors 196� �20 12 2 876 92 968 2 720 �92 � 212Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Övre Nyfors 1968 �21 �8 8 � 96� �02 � �65 12 656 2 ��1 1� 997Frimuraren 8 Eskilstuna Övre Nyfors 1991 �20 21 � 1 6�0 180 1 810 6 820 917 7 7�7Summa Eskilstuna, Övre Nyfors 117 17 9 1�6 760 9 906 �0 ��2 5 255 �5 587

Summa Eskilstuna 2 �51 199 165 �9� 17 5�9 18� 0�2 571 269 10� �87 67� 756

Fastighetsförteckning

Graflunds årsredovisning 2006 ��


Vagnmakaren 8 Eskilstuna Centrum 1967 �25 16 15 1 019 2 51� � 5�2 10 621 2 779 1� �00 Vaksamheten � Eskilstuna Centrum 1929/92 �21 20 6 1 �78 �91 1 769 6 ��7 1 029 7 �76Vaksamheten 5 Eskilstuna Centrum 1991 �21 108 10 7 152 665 7 817 �� 775 � 6�� 8 �18Vaksamheten 8 Eskilstuna Centrum 1987 �21 26 � 2 0�8 � 278 5 �16 21 000 2 8�� 2� 8��Summa Eskilstuna, Centrum 170 �� 11 587 6 8�7 18 �� 71 7�� 11 295 8� 0�8

Nybyggaren 10 Eskilstuna Norr 1978 �20 61 � � 786 551 5 ��7 17 7�9 � 26� 21 002Serganten 8 Eskilstuna Norr 19�7/87 �20 18 1 1 088 90 1 178 � 1�2 655 � 797 Nålsticket 2 Eskilstuna Norr 199� �20 78 � � 1�0 2 065 6 195 �� 00 � �1� �6 71�Nybyggaren 11 Eskilstuna Norr 1979 �20 86 8 6 �2� �2� 6 8�6 22 988 � 088 27 076Nybyggaren 12 Eskilstuna Norr 1981 �20 56 1 � 876 16 � 892 1� 612 2 �22 16 0��Nybyggaren 9 Eskilstuna Norr 1981 �20 60 � � 292 225 � 517 1� 771 2 682 17 �5�Näbbmusen � Eskilstuna Norr 19�0/1975 �20 28 2 1 89� 10 1 90� 6 011 1 186 7 197Näbbmusen 8 Eskilstuna Norr 1956 �20 �8 1 2 61� 5�9 � 16� 7 98� 1 897 9 881Näbbmusen 6 Eskilstuna Norr 1952 �20 1� 2 1 02� 167 1 191 � 10� 668 � 772Summa Eskilstuna, Norr ��9 25 �0 127 � 096 �� 22� 12� 751 20 175 1�� 926

Fäktaren 1 Eskilstuna Nyfors 1979 �20 25 1 2 07� 92 2 166 6 271 1 209 7 �80 Friheten 5 Eskilstuna Nyfors 19�5/86 �20 25 1 1 685 150 1 8�5 5 096 9�7 6 0��Flintan 1� Eskilstuna Nyfors 1978 �20 �0 � 2 �20 80 2 500 8 �82 1 �61 9 8��Fäktaren � Eskilstuna Nyfors 1961/9� �21 20 6 1 �98 1 ��9 2 8�7 6 9�6 1 �87 8 ��Fäktaren � Eskilstuna Nyfors 1955/9� �20 22 � 1 526 10� 1 629 5 5�0 926 6 �66Fäktaren 5 Eskilstuna Nyfors 1955/80 �20 15 1 06� 1 06� � 551 598 � 1�9Fäktaren 6 Eskilstuna Nyfors 1958 �20 �0 1 1 6�� 7� 1 706 � 670 987 5 657Friheten 11 Eskilstuna Nyfors 197� �21 �05 �6 16 078 1 725 17 80� 52 �09 9 760 62 069Fakiren 7 Eskilstuna Nyfors 1970 �20 176 2 10 �16 107 10 �2� �2 �25 5 76� �8 088Favören 1 Eskilstuna Nyfors 1975 �20 82 � � 66� 26� � 927 15 060 2 7�� 17 80�Summa Eskilstuna, Nyfors 7�0 56 �2 957 � 9�� 6 900 1�0 250 25 782 166 0�2

Skarpskytten 12 Eskilstuna Söder 198� �20 80 7 6 00� 200 6 20� 20 �88 � �76 2� 86�Skarpskytten 1� Eskilstuna Söder 198� �20 6 515 515 2 152 289 2 ��1Summa Eskilstuna, Söder 86 7 6 518 200 6 718 22 6�0 � 665 26 �05

Venus 10 Eskilstuna Venus 1990 �20 27 2 1 7�5 128 1 87� 7 570 1 0�� 8 60�Venus 11 Eskilstuna Venus 1985 �20 80 � 5 70� 16 5 720 20 80� � 21� 2� 017Venus 12 Eskilstuna Venus 1986 �20 67 1 � 770 �5 � 805 17 66� 2 699 20 �6�Venus 8 Eskilstuna Venus 1929/82 �20 18 1 1 07� �0 1 11� � 808 62� � ��1Venus 9 Eskilstuna Venus 1929/82 �21 10 � 5�7 286 82� 2 ��9 �10 2 759Summa Eskilstuna, Venus 202 10 1� 8�0 505 1� ��5 52 195 7 978 60 17�

Navigatören 2 Eskilstuna Årby 196� �20 80 � 5 �8� 1�0 5 62� 1� 722 � 127 17 8�9Navigatören � Eskilstuna Årby 196� �20 80 6 5 50� 101 5 60� 1� 9�8 � 166 18 11�Notarien 7 Eskilstuna Årby 1965 �20 160 1� 12 ��0 1�0 12 �80 �0 070 6 98� �7 05�Notarien 8 Eskilstuna Årby 1966 �20 56 2 � 92� 111 5 0�5 10 90� 2 816 1� 720Notarien 9 Eskilstuna Årby 1966 �20 10� � 7 �18 25 7 �� 17 807 � 179 21 986Notarien 11 Eskilstuna Årby 1966 �20 10� 12 7 �17 �62 7 779 19 �50 � 28� 2� 7��Notarien 12 Eskilstuna Årby 1966 �20 10� 9 8 2�2 �19 8 561 22 �57 � 781 27 2�8Summa Eskilstuna, Årby 687 50 51 �28 1 198 52 526 1�0 �58 29 ��7 159 695

Forsbomsvreten 16 Eskilstuna Övre Nyfors 196� �20 2� � 1 789 66 1 855 � 587 1 006 5 59�Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Övre Nyfors 196� �20 12 1 888 20 908 � 5�9 �99 � 0�8Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Övre Nyfors 196� �20 12 2 876 92 968 2 720 �92 � 212Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Övre Nyfors 1968 �21 �8 8 � 96� �02 � �65 12 656 2 ��1 1� 997Frimuraren 8 Eskilstuna Övre Nyfors 1991 �20 21 � 1 6�0 180 1 810 6 820 917 7 7�7Summa Eskilstuna, Övre Nyfors 117 17 9 1�6 760 9 906 �0 ��2 5 255 �5 587

Summa Eskilstuna 2 �51 199 165 �9� 17 5�9 18� 0�2 571 269 10� �87 67� 756

Krögaren � Strängnäs Centrum 197�/88 �21 19 9 1 21� 2 �69 � 58� 10 999 2 59� 1� 59�Klostret 2 Strängnäs Centrum 197� �21 15 1 90� 7� 977 � 661 9�8 � 609Priorn � Strängnäs Centrum 197�/9� �21 27 � 1 �72 812 2 28� 8 052 1 959 10 011Bonden 12 Strängnäs Centrum 1976 �21 61 12 � 85� 267 � 121 18 695 � 90� 22 599Bonden 1� Strängnäs Centrum 1977 �25 12 1 911 2 �26 � 2�7 10 520 1 520 12 0�0Bonden 1� Strängnäs Centrum 1977 �21 28 7 1 7�9 2 686 � ��5 15 600 � �52 19 052Norrtull 5 Strängnäs Centrum 1929/6� �21 1 � 2�0 885 1 115 � �92 761 5 25�Åkern 16 Strängnäs Centrum 1977 �20 �0 5 2 297 �06 2 60� 9 865 2 ��9 12 20�S:t Göran 8 Strängnäs Centrum 1992 �20 �8 11 � �76 1 �7� � 850 25 800 � 176 29 976Trevnaden 1 Strängnäs Centrum 1985 �21 66 12 � 1�5 506 � 651 18 289 � 229 21 518Trevnaden 2 Strängnäs Centrum 198� �21 76 7 5 765 571 6 ��6 2� 15� � ��5 28 599Läraren 11 Strängnäs Centrum 1986 �21 �2 9 2 910 512 � �22 12 598 2 267 1� 865Fabriken 7 Strängnäs Centrum 19�0/52 82� 2 1 25� 1 25� � 5�6 �98 5 0��Åkern 1 Strängnäs Centrum 1980 �20 16 1 1 015 155 1 170 � 60� 1 015 5 618Åkern � Strängnäs Centrum 1979 �20 �2 2 � 116 92 � 208 1� 070 � 171 17 2�1Åkern 5 Strängnäs Centrum 1979 �20 18 1 1 �08 160 1 �68 5 767 1 �08 7 075Åkern 9 Strängnäs Centrum 1929/82 �20 6 1 582 80 662 2 562 582 � 1��Summa Strängnäs, Centrum 507 88 �� 8�8 1� 526 �9 �7� 19� 26� �8 168 2�2 ��1

Järpen 1 Strängnäs Järpen 1966 �21 5� 10 � 6�8 1 2�5 � 88� 12 706 � 0�0 15 7�6Järpen � Strängnäs Järpen 1966 �20 5� � � ��7 10� � 5�0 10 781 2 596 1� �77Järpen � Strängnäs Järpen 1970 �20 5� 2 � 6�2 2� � 666 11 6�� 2 7�1 1� �75Summa Strängnäs, Järpen 162 15 10 717 1 �72 12 089 �5 1�1 8 �57 �� 88

Ekhovsgärdet 1 Strängnäs Mariefred 1972/7�/88 �20 76 2 5 029 66 5 095 9 160 2 2�8 11 �98Ekhovsgärdet 2 Strängnäs Mariefred 197�/7� �20 22 1 1 �76 15 1 �91 10 91� 2 6�7 1� 560Ekhovsgärdet � Strängnäs Mariefred 1978/79 �20 �0 1 2 �87 15 2 502 8 ��1 1 872 10 20�Ekhovsgärdet � Strängnäs Mariefred 1978/80 �20 2� 2 0�� 2 0�� 6 868 1 529 8 �97Ekhovsgärdet 5 Strängnäs Mariefred 1980 �21 28 � 2 �18 199 2 517 7 16� 1 8�5 9 008Skönsta 1 Strängnäs Mariefred 1988 �21 16 1 1 557 5 1 562 5 618 1 17� 6 791Summa Strängnäs, Mariefred 196 8 1� 901 �00 15 201 �8 05� 11 �0� 59 �57

Summa Strängnäs och Mariefred 865 111 60 �66 16 198 76 66� 277 ��7 57 829 ��5 276

Totalt ägda fastigheter � �16 �10 225 959 �� 7�7 259 706 8�8 716 161 �16 1 010 0�2


Förvaltade fastigheter Fastighets AB Linrepan

Valsätra ��:1 Uppsala Valsätra 1970 �20 �07 90 21 1�8 2 �56 2� �9� 70 000 2� 781 9� 781Valsätra 19:1, ��:1 Uppsala Valsätra 1969 �20 168 62 12 287 �� 12 6�1 �8 02� 1� 1�6 51 159 Valsätra ��:�, �0:1 Uppsala Valsätra 1970 �20 17� �7 11 808 625 12 �� 6 ��0 12 ��6 �8 876Valsätra �6:1 Uppsala Valsätra 1971 �20 �0� �6 19 �50 � 169 22 619 66 200 22 0�� 88 2��Valsätra �6:1 Uppsala Valsätra arrendetomt �10 9� 9� Valsätra �6:� Uppsala Valsätra 1971 �20 0 2 669 889 � 558 Valsätra �6:5 Uppsala Valsätra obebyggd �10 178 178Summa Uppsala, Valsätra 952 2�5 6� 68� 6 �9� 71 177 21� �22 72 558 285 880

SPA Skäggetorp AB

Gråsparven 2 Linköping Skäggetorp 197� �20 2 099 19� 155 728 829 156 557 551 987 168 259 720 2�6 Guldfisken 9 Linköping Skäggetorp 197� �20 �8� 70 2� 610 22 1�9 �5 759 157 000 �9 200 196 200Summa Linköping, Skäggetorp 2 �82 26� 179 ��8 22 978 202 �16 708 987 207 �59 916 ��6

Fastighets AB Ostbrickan

Gulsparven 2 Linköping Skäggetorp 1967 �20 5�0 206 �2 705 1 91� �� 619 1�� 26� �8 65� 192 918Ostbrickan 2 Linköping Ryd 1968/70/71 �20 886 60 72 �12 1 2�1 7� 65� 2�2 0�9 8� 1�5 �26 17�Summa Linköping, 1 �26 266 115 117 � 155 118 272 �86 �0� 1�2 789 519 092Skäggetorp/Ryd

Totalt förvaltade fastigheter � 860 775 �59 1�8 �2 627 �91 765 1 �08 612 �12 806 1 721 �18

Totalt ägda och förvaltade 8 176 085 585 097 66 �7� 651 �71 2 157 �28 57� 122 2 7�1 �50fastigheter

Ägda Exploateringsfastigheter Tomtarealm2

Nålsticket 1 Eskilstuna �10 � 011 0 1 665 1 665Nålsögat � Eskilstuna ��2 22 ��2 0 2 691 2 691Hällby-Ökna 1:�6 Eskilstuna 220 6 820 0 2�8 2�8Sättra Krog 1:� Mariefred �10 �8 772 0 11� 11�Flensby 6:98 Flen 220 1 820 0 175 175Risevid 1:8 Vagnhärad �50 66 507 0 659 659Summa 1�9 �62 0 5 5�1 5 5�1

Graflunds årsredovisning 2006��

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Graflunds

Invest AB för räkenskapsåret 2006-01-01–2006-12-�1. Det är styrelsen och

verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och

förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss

om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval

av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär

att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut

säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen

inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska

ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshand-

lingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och

styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem

samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrel-

sen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovis-

ningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade

informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat

väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma

om styrelseledamoten eller verkställande direktören är ersättningsskyldig

mot bolaget. Vi har även granskat om styrelseledamoten eller verkställande

direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-

visningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig

grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets

och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed

i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräk-

ningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbola-

get enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret

Eskilstuna 2007-0�–10

Owe Svedberg Hans Bjerke

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Till årsstämman i Graflunds Invest ABOrg.nr 556263-2488

Revisionsberättelse

Graflunds årsredovisning 2006 �5

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt i % av genomsnittligt eget kapital.

Bruttohyresintäkt

Hyresintäkt plus hyresvärde för vakanta ytor.

Centrala administrationskostnader

Kostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen. Hit

räknas kostnader för bolagets ledning, stabsfunktioner, ekonomifunktion

och styrelse.

Direktavkastning

Fastigheternas driftnetto delat med fastigheternas bokförda värde.

Driftnetto

Hyresintäkter minus fastigheternas driftkostnader (ej avskrivningar, ränte-

kostnader eller centrala administrationskostnader).

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighets-

skatt.

Räntetäckningsgrad

Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella

kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

Soliditet

Redovisat eget kapital i relation till redovisade tillgångar vid räkenskaps-

årets utgång.

Vakansgrad

Redovisad vakansgrad är den ekonomiska och utgörs av hyresvärde på ej

uthyrda ytor delat med bruttohyresintäkten.

Definitioner

Eskilstuna Huvudkontor

och lokalkontor

Rademachergatan 1

6�2 20 Eskilstuna

Telefon 016 – 15 �5 00

Fax 016 – 12 89 01

E-post [email protected]

Linköping Lokalkontor

Skäggetorp Centrum

Box 9109

580 09 Linköping

Telefon 01� – 17 00 00

Fax 01� – 17 65 ��


Strängnäs Lokalkontor

Storgatan 1�

6�5 �1 Strängnäs

Telefon 0152 – 227 70

Fax 0152 – 101 60


Uppsala Lokalkontor

Bandstolsvägen � B

756 �8 Uppsala

Telefon 018 – 27 87 90

Fax 018 – 25 87 50


Gra

fisk

form

:

Årsredovisning 2006

Documents