pandox Årsredovisning 2006 (sv)

P A N D O X R E D O V I S N I N G A V A F F Ä R S V E R K S A M H E T E N Å R 2 0 0 6

06 PANDOX B

US

IN

ES

S

06

Företaget

Året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Hotellfastigheterna

Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Finanserna

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Kvartalsdata 2005–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Innehåll

Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag. Bolaget har specialistkompetens

inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett

aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas goda för

utsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

Läs mer om Pandox affärsidé och strategi på sidan 8.

Pandox affärsutveckling

DEN INTERNATIONELLA VERKSAMHETENPandox affärsutveckling

OPERATÖRSVERKSAMHETEN

10 16

INNEHÅLL

Räkenskaper 2006

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . 48

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . 53

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

Ledande befattningshavare och revisorer . . . . . . . . . . . 66

Pandox Upgrade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2006 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox med hög tillväxt i

intäkter, resultat och kvalitet, vilket har resulterat i en betydande

värdeökning i hotellfastighetsportföljen. Läs mer av VDkommen

taren på sidan 4.

PANDOX B

US

IN

ES

S

Pandox ekonomi

FINANSERNA

3524

Pandox kompetens

MEDARBETARNA

2 PANDOx 2006 PANDOx 2006 3

Rekordår i hotellbranschenDen generella ökningen i hotellbranschen har resulterat i

rekord i både beläggnings och snittprisnivåer, men även

i antalet transaktioner. Den underliggande tillväxten har attra

herat allt fler investerare och konkurrensen har varit hård.

Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter uppgick till 634,9 Mkr (574,0).

För jämförbara enheter var ökningen 9,7 procent jämfört

med föregående år. Koncernens totala omsättning uppgick

till 967,5 Mkr (778,6).

London högre tillväxt än New YorkLondons hotellmarknad

har utvecklats starkt under

året. New York har där

emot slagit i efterfrågetaket

och beläggningen ligger

som föregående år. Rev

PAR steg under 2006 med

18 procent i London, jäm

fört med 13 procent i New

York.

Året i korthet

ResultatResultatet före skatt för 2006, exklusive engångsposter,

uppgick till 226,1 Mkr (222,9). Resultatet efter skatt, inklusive

engångsposter, uppgick till 201,6 Mkr (688,3).

Nyckeltal 2006 2005

Förvaltningsintäkter, Mkr 634,9 574,0

Driftsöverskott, Mkr 523,4 470,2

Resultat före skatt 1), Mkr 226,1 222,9

Resultat efter skatt 2), Mkr 201,6 688,3

Kassaflöde 1), Mkr 317,6 301,4

1) Exklusive engångsposter.2) Inklusive engångsposter.

RedovisningsprinciperPandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning då man som onote

rat bolag inte omfattas av kravet på detta. Pandox tillämpar i sin

redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssed

samt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar.

Rekordstort förvärv i Berlin Under 2006 genomförde Pandox det

största enskilda förvärvet hittills. Hotellet

har 701 rum och ligger mitt i Berlin på

promenadavstånd från det turisttäta

Kurfürstendamm. I förvärvet ingick både

fastighet och operatörsrörelse.

KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive

engångsposter, uppgick till 317,6 Mkr (301,4).


• Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag. Bolaget har specialistkompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas goda förutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

• Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett prioriterat marknadssegment. Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europa samt i utvecklingsregioner i östra Europa.

• Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka hotellägen som city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris och högprissegmenten och vara inriktade mot affärsresenärer och turister.

• De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via välkända varunamn eller dynamiska oberoende distributionskanaler skapar starka marknadspositioner och därmed stabila intäkter.

• Intäkterna skapas genom bland annat rörliga hyresavtal som är relaterade till operatörernas omsättning och resultat, eller genom managementavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att sköta verksamheten eller genom operativ verksamhet som drivs i egen regi. Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de totala kassaflödena och reducera riskerna.

• Bolaget äger vid årsskiftet 38 hotellfastigheter, sex operativa verksamheter samt ett asset managementuppdrag, vilka finns i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas.

Bloom – nytt koncept i BrysselRoyal Crown Hotel i Bryssel förvärvades i slutet

av förra året. Under 2006 har en plan tagits fram

för införandet av hotellets nya strategi och affärs

koncept. Det nya konceptet går under namnet

Bloom. Hela hotellet kommer att renoveras.

Detta arbete påbörjades i oktober 2006 och

beräknas pågå under cirka 2 år.

Kort om Pandox Renodlad affärsidé med fokuserad strategi

Två svenska förvärv Hotellfastigheterna Radisson SAS Hotel Malmö och Scandic Plaza i Borås för

värvades under sommaren. Pandox äger sedan tidigare hotell i båda städerna.

Efter förvärvet av Radisson SAS Hotel Malmö har nu Pandox över 600 rum i cen

trala Malmö samt mer än 1 600 hotellrum i den expansiva Öresundsregionen.

Lågprisflygets effekter Den 14 november genomfördes Pandox nionde

hotellmarknadsdag, även denna gång på Hilton

Stockholm Slussen. Huvudtemat, förutom marknads

trender, var lågprisflyget och dess påverkan på

hotellbranschen. Över 150 personer deltog i arrange

manget. Representanter från lågprisflyg, luftfarts

verk, hotellbranschen och detaljhandeln redovisade

sina synpunkter. John Strickland, BBCs expertkom

mentator och David Leitch från easyJet, bidrog till att

frågorna fick ett internationellt perspektiv.


vd har ordet

Spännande förvärv2006 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox med hög tillväxt i intäkter, resultat och kvalitet, vilket har resulterat i en betydande värdeökning i hotellfastighetsportföljen.

Pandox bildas 1995 och har sedan dess byggt upp

en av de ledande hotellfastighetsportföljerna i

Europa. Bolaget har genomfört transaktioner för

cirka 8 miljarder svenska kronor motsvarande köp/

försäljning av 52 hotell och 14 operativa verksam

heter. Portföljen har vuxit från 17 små hotell av blan

dad kvalitet till 39 stycken av internationell stan

dard, samtliga i starka lägen och positionerade mot

det lönsamma fullservicesegmentet. Den genom

snittliga storleken har ökat från 106 till 228 rum.

Expansionen och kvalitetsutvecklingen har genom

förts med hög resultattillväxt. Kassaflödet har ökat

från minus 10 miljoner kronor, 1995, till cirka 320

miljoner kronor, vilket innebär att hotellfastighets

portföljen vid årsskiftet 06/07 har ett marknads

värde på drygt 10 miljarder. Givet detta har värdetill

växten 10faldigats sedan bolaget bildades.

Efterfrågan i hotellmarknaden har under 2006

fortsatt att förbättras. En god omvärld, hög ekono

misk aktivitetsnivå samt allmänt välstånd har skapat

utmärkta förutsättningar för hotellbranschen. Kom

binationen med ett relativt lågt kapacitetstillskott har

i de flesta marknader skapat hög lönsamhet och

resultaten för 2006 förväntas bli rekordhöga. Stude

rar man nuvarande mönster i hotellkonjunkturcykeln

kännetecknas denna av en god tillväxt både i volym

och i pris. New York som befinner sig längst fram i

konjunkturmönstret har ökat sin RevPAR sedan

våren 2003. Marknadsutvecklingen under året visar

dock på en avtagande tillväxttakt där volymerna

marginellt sjunker och att prisutvecklingen, som i


absoluta tal är på rekordnivå, börjar minska. Det

lutar således mot peak i New York. Frågan är hur

länge man har en förmåga att stanna på nuvarande

nivå? Kanske ser man början på en avmattning?

London som normalt följer New York med 3–6

månaders tidsförskjutning är i en stark tillväxtfas

och ökar i både volym och pris. Liknande mönster

finns i andra större europeiska orter som Berlin,

Amsterdam, Paris och Bryssel. Samma trend finns i

Skandinavien där den underliggande inhemska till

växten har drivit upp efterfrågan i de större städerna

på nivåer som inte ligger långt efter millenniumskif

tet. Generellt är utvecklingsmönstret relativt tydligt.

Priset utvecklas för närvarande snabbare än voly

merna och blir en allt viktigare del av intäktsförbätt

ringarna, av detta följer goda förutsättningar för lön

samhet. Samtidigt indikerar utvecklingstrenden att

konjunkturen går på högvarv. Den vise ställer sig

frågan, hur länge till?

Likviditeten i marknaden slår nya rekord och man

beräknar att transaktioner för cirka 70 miljarder dol

lar gjordes under 2006. Affärerna är ofta finansiellt

drivna och mäklarhusen sätter skickligt ihop stora

hotellfastighetsportföljer som är paketerade så att det

möjliggör finansiell kreativitet. Det har uppstått någon

form av bondmarknad i hotellvärlden, samtidigt vär

deras intäkterna med evig tillväxt och med historiskt

låga avkastningskrav. Intressant är att många av de

nya köparna är finansiella spelare utan industriell

kompetens medan säljarna är aktörer som har lång

historik i hotellmarknaden och är väl insatta i de vill

kor som normalt råder i branschen.

De massiva utförsäljningarna har påverkat utse

endet på avtalsstrukturen i hotellmarknaden. Tren

den går mot att det tecknas allt fler management

avtal. Detta innebär att hotellbolag, som tidigare

ägde och opererade hotellen, numera har reducerat

sin affärsmodell till att endast managera verksam

heterna. Man har mycket skickligt lyckats sälja sina

hotellfastigheter på aggressiva värderingar till icke

industriella aktörer och ändå behålla kontrollen

över tillgångarna med hjälp av operatörsvänliga

managementavtal. Resultaten för aktieägarna har

hittills varit lysande. I de flesta fall har goda reavin

ster skapats samtidigt som man ändå behållit möj

ligheten att dela potentialen med de nya hotell

fastighetsägarna utan att ta några finansiella risker.

Hur länge kan detta pågå?

En fråga som därför blivit allt mer aktuell är

värdet av varunamnen och på vilket sätt de bidrar

till värdetillväxt i hotellfastigheten. Historiskt har de

stora hotellbolagen haft ensamrätt på avancerade

distributionssystem, utvecklade sälj och mark

nadsorganisationer samt varit innehavare av viktiga

nyckelkompetenser. Denna marknadsbild har del

vis förändrats då Internet har skapat billiga distribu

tionsalternativ. Kompetensfördelarna har minskat

genom att fastighetsägarledet skaffat sig egen drifts

och marknadskompetens. Dessutom har kostna

derna för att samarbeta med de flesta internatio

nella hotellbolag ökat. Högre krav på service, pro

dukter och investeringar försöker de vältra över

på ägarna. Slutsatsen blir att den vertikala integra

tionen fortsätter. Aktiva ägare kommer att välja mer

situationsanpassade lösningar. Den historiskt själv

klara åtgärden att förse en hotellfastighet med ett

internationellt varunamn kommer att bli föremål för

allt mera kritisk granskning. Speciellt när samarbe

tet har sin utgångspunkt i operatörsvänliga manage

mentavtal. Det är således viktigare än någonsin att

inneha egen kompetens och arbetsmetodik för att

kunna värdera varunamnets betydelse.

I denna konkurrensutsatta transaktionsvärld har

Pandox de senaste 15 månaderna lyckats genom

föra fem spännande förvärv. Samtliga kännetecknas

av att det finns ett stort behov av aktiva åtgärder och

att hotellen underpresterar på något sätt. Att ta över

dessa verksamheter passar Pandox affärsmodell

och gör att vi kan utnyttja vår specialistkompetens

som krävs i hotell och hotellfastighetsfrågor. Royal

Crown Hotel i Bryssel med 307 rum och Copen

hagen Hotel 27 med 200 rum förvärvades under

hösten 2005 och båda hotellen genomgår för när

varande omfattande investerings och utvecklings

program. Under våren 2006 genomförde vi vårt

största singelförvärv någonsin då Hotel Berlin,

Berlin, adderades till portföljen. Hotellet som är

Scandic Kramer, Malmö


vd har ordet

Städernas förmåga att utveckla och

marknadsföra sig som attraktiva

destinationer har ökat i betydelse och allt

fler politiska system ser fördelarna i att

positionera städerna mot den ökande

efterfrågan av kongresser och konferen

ser, turism, shopping och nöjesliv. Skälen

stavas förbättrade skatteunderlag i flera

led och nya arbetstillfällen. Men det ställer

också krav på städerna att utveckla en

dynamisk utbudssida med kongresshallar,

arenor, olika typer av hotell, bra shopping

och spännande restauranger.

Ett av hindren i många industriellt

präglade länder är kompetensnivån

bland de lokala politikerna. Det krävs för

utom infrastrukturella satsningar också

en förmåga att skapa professionella sam

arbetsformer med det lokala näringslivet.

Hittills har städer som Barcelona,

Köpenhamn, Göteborg och Amsterdam

varit bäst på att utnyttja fördelarna med

destinationsutveckling, men konkurren

sen ökar. I Stockholm planeras för när

varande ett stort kongresscenter i bästa

cityläge samt flera arenor som skulle öka

stadens attraktionskraft väsentligt.

Genomförs planerna kommer hela regio

nen att bli vinnare. I potten ligger tiotusen

tals nya arbetstillfällen.

Destinationsutveckling allt viktigare

Berlins tredje största med sina 701 rum behöver

stärka sin lokala profil och återskapa sin position

som ett av de ledande fullservicehotellen i staden.

Ett omfattande profilprogram där bl a fasaden har

utsmyckats med graffitimålningar är första steget

mot hotellets nya ansikte.

Två svenska välkända hotellfastigheter har

också adderats till portföljen under året – Radisson

SAS Hotel Malmö med 229 rum och välutvecklad

konferensverksamhet förvärvades under somma

ren. Hotellet är i behov av uppgradering. För närva

rande pågår en diskussion med operatören Rezidor

om att skapa samsyn i ett nytt investeringsprogram.

Scandic Plaza i Borås med 135 rum är ett av lands

ortens ledande hotell och det finns goda möjlighe

ter att addera till fler hotellrum. Sammantaget har

under 15månadersperioden genomförts förvärv

för cirka 1,8 miljarder kronor motsvarande fem

hotellfastighetsförvärv och tre operativa verksamhe

ter. Trenden är att fler verksamheter drivs i egen

regi. Skälen är en kombination av de goda kommer

siella förutsättningarna att själv materialisera poten

tialerna i utvecklingsprojekt och bristen på hotellbo

lag som har intresse att träffa hyresavtal eller på

andra sätt vilja dela på riskerna.

I den befintliga portföljen har det också varit hög

aktivitetsnivå under året. Crowne Plaza Brussels

City Centre, som sedan förvärvstillfället i början av

2004 varit föremål för ett omfattande utvecklings

program, är nu klart. Det sista kvartalet 2006 är de

första månaderna, sedan Pandox tog över ägandet,

som hotellet opereras under normala former. Resul

tatet är enastående. Under ledning av hotellets VD

Eric van Dalsum har produkten utvecklats från en

gruppturistprodukt till ett av Bryssels ledande

mötes och affärshotell. Samtliga 354 rum är upp

graderade, dessutom har åtta juniorsviter och en

presidentsvit adderats. Konferens och mötes

kapaciteten har utvecklats så att hotellet samman

lagt kan ta emot 2 500 konferensgäster samtidigt.

En del i möteskonceptet är Balanced Senses där en

speciell avdelning har skapats för att stimulera och

inspirera mötesdeltagarnas sinnen genom lukter,

lugnande färger samt ljud och bilder från naturen

som visas i alla publika utrymmen inklusive toalet

ter. På Hilton London Docklands har utvecklings

programmets andra del genomförts med uppgrade

ring av cirka 100 hotellrum och en del publika ytor.

I Köpenhamn har Scandic Copenhagen med sina

484 rum fått en ny konferens och bankettavdelning

som ökat attraktiviteten i den lokala marknaden och


hotellet är nu ett av Köpenhamns ledande affärs

och konferenshotell. På andra sidan sundet har

Scandic S:t Jörgen fått en betydande ansiktslyftning

med ny lobby, konferensavdelning och fitness cen

ter, vilket stärker hotellet som en av stadens ledande

fullserviceprodukter. Under året har också Radis

son SAS Grand Hotel Helsingborg (under namnänd

ring till Clarion Grand Hotel) genomfört sitt galleria

koncept där ett brett utbud av olika mat och dryck

esprodukter är paketerade i hotellets lobby, vilket

gjort att verksamheten på allvar tagit upp titeln om

Helsingborgs ledande affärs och nöjeshotell. Gen

svaret från marknaden har varit mycket positivt och

under hösten har hotellet presterat bättre än sina

konkurrenter. Elite Park Avenue Hotel i Göteborg är

inne på sin sista investeringsfas som syftar till att

återskapa hotellet till ett av de ledande i Göteborgs

området. Utvecklingsprogrammet som görs i nära

samarbete med operatören startade i början av

2005 och vi räknar med att nästa år tillhöra de tre

ledande hotellen i området i termer av RevPAR

utveckling.

Sammantaget har vi under året investerat 280

miljoner i den befintliga portföljen samt planerat

110 miljoner för de under året förvärvade hotellen.

Utsikterna för 2007 får anses vara goda. Den

globala tillväxten förväntas dämpas men är fortsatt

stark. Risken hänger ihop med utvecklingen i USA

och ränteutvecklingen. Europas nuvarande trend

med bl a ökade investeringar fortsätter, vilket skapar

goda förutsättningar för Skandinavien. De goda

makroförhållandena skapar bra affärsklimat för

hotellbranschen och i huvuddelen av marknaderna

som Pandox är verksam i finns goda förutsättningar

för RevPARtillväxt som sannolikt håller i sig under

hela 2007. Därefter finns en del orosmoln i form av

dämpad ekonomisk aktivitet, mönster i hotellkon

junkturcykeln samt kapacitetstillskott. Resultatet för

2007 förväntas överstiga årets nivå.

Stockholm i februari 2007

Anders Nissen

VD

Utveckling och marknadsföring av destinationer har ökat i betydelse. Städer som

Barcelona, Köpenhamn, Göteborg och Amsterdam har varit framgångsrika i sin

destinationsmarknadsföring.

VM i fotboll i Tyskland och EM i friidrott i Göteborg var två stora publikdragare under

året. Två evenemang som tjänat som marknadsföring av destinationerna.

� pandox 2006 pandox 2006 �

vision, affärsidé, mål och strategier

Ledande och lönsamtPandox huvuduppgift, sett ur ett ägarperspektiv,

är att genom utveckling av kassaflödet i hotellfastig

hetsportföljen kombinerat med lönsamma förvärv

och avyttringar skapa goda förutsättningar för värde

utveckling i bolaget. Med detta som utgångspunkt

har bolagets vision, affärsidé, mål och strategier

formulerats.

VisionPandox vision är att bli det ledande hotellfastighets

bolaget i Europa, avseende specialistkompetens i

både hotell och fastighetsdrift samt aktivt ägande.

AffärsidéPandox affärsidé är att – baserat på kompetens

inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och affärs

utveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut hotell

fastigheter.

En hotellfastighet har specifika särdrag. Värdet

är i högre grad än för till exempel en kontors eller

industrifastighet beroende av verksamhetens

(hyresgästens) lönsamhet. Vidare har hotellfastig

heten i allmänhet endast en hyresgäst – hotellope

ratören. Kassaflödet genereras i hotellfastigheten.

Detta i sin tur ökar kraven på kompetens och insikt

om den underliggande marknaden hos hyresgästen

vilket ställer höga krav på specialistkompetens inom

tre områden: hotell och hotellverksamhet, hotell

fastigheter och affärsutveckling. Bryts affärsidén

ned i sina beståndsdelar kan bolaget välja mellan

följande affärsupplägg:

• Hyresavtal med en part som sköter både verk

samhet och distribution där Pandox roll blir att

medverka till att en strategisk plan tas fram och

att verksamheten utvärderas kontinuerligt via

styrgruppsmöten.

• Hyresavtal med en part som är enbart operatör

och som kompletteras med ett franchiseavtal

med en distributör. Pandox roll blir som ovan,

men kan innebära att bolaget blir mera aktivt

i rena operativa frågor.

• Managementavtal med en part som driver verk

samheten för Pandox räkning. Pandox roll blir

att via styrelsemöten följa och utvärdera verk

samheten samt aktivt delta i utvecklingsfrågor

tillsammans med managementbolaget.

• Pandox driver hotellverksamheten i egen regi.

Pandox roll blir här att via ett lokalt management

organisera den operativa driften och aktivt delta

i utvecklingen av hotellet.

Det första och sista alternativet dominerar men

samtliga samarbetsformer ingår i Pandox verksam

het. Trenden är att egen drift ökar för närvarande

mest vilket delvis hänger ihop med att huvuddelen

av de internationella hotellbolagen inte längre träffar

hyresavtal.

Övergripande målMålet är att genom specifika kunskaper om hotell,

hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå en

optimal avkastning och värdetillväxt i hotellfastig

hetsbeståndet.

Finansiella målMålet för kapitalstrukturen är att koncernen ska ha

en soliditet som uppfyller interna och externa krav

på finansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en

fortsatt expansion. Soliditetsmålet ska löpande prö

vas i syfte att uppnå en optimal avkastning för aktie

ägarna.

StrategiFör att Pandox ska uppnå de mål som har ställts

upp har följande strategier formulerats.

Pandox huvudstrategi är att äga en typ av

fastighet – hotellfastigheter.

Portföljstrategi För att maximera intäkter och kassaflöde koncen

trerar sig Pandox på ett prioriterat, expansivt mark

nadssegment.

Pandox marknadssegment består av hotell

fastigheter i Sverige, stora orter i Europa samt i

utvecklingsregioner i Östeuropa. Hotellfastig

heterna ska vara centralt belägna i naturliga och

starka hotellägen såsom city, flygplatser och mässor.

Hotellen ska tillhöra mellanpris och högprisseg

menten och rikta sig mot affärsresenärer och turis

ter. Det är Pandox bedömning att hotell som ingår

i dessa segment har de bästa förutsättningarna i en

uppåtgående hotellkonjunktur samtidigt som risken

är begränsad i en sämre hotellkonjunktur. Skälen

är att hotellmarknader i stora orter är mer stabila

och har högre tillväxtpotential på grund av högre

attraktionskraft på kapital och människor. Starka

Scandic Copenhagen

� pandox 2006 pandox 2006 �

Under hösten 2005 förvärvade Pandox hotellfastigheten Mermaid Hotel, Köpenhamn, inklusive rätten att driva operatörsverksamheten. Hotellet har 200 rum och är beläget i centrala Köpenhamn, nära Tivoli och shoppinggatan Ströget.

Hotellet – som var stängt vid tiden för till

trädet – hade haft en svag utveckling i flera

år och var i stort behov av uppgradering

och modernisering, t ex vad gäller produkt

kvalitet, design, koncept och logistik. Vid

förvärvet upprättades en aktivitetsplan för

en uppgradering i tre faser.

Förändringsarbetet inleddes dock med

rekryteringen av ny ledning och styrelse

med erfarenhet från så kallade turnaround

cases, samt med ett namnbyte till Copen

hagen Hotel 27. Den första fasen i aktivi

tetsplanen är nu avslutad och omfattade

totalrenovering av 73 hotellrum samt en

mindre uppgradering av lobbyn. Reste

rande hotellrum renoveras under våren

2007. Parallellt ska även lobbyn och intillig

gande restaurang och lounge bar totalreno

veras. Hela utvecklingsprogrammet kostar

drygt 60 miljoner danska kronor och beräk

nas vara klart under våren 2007.

Det nya konceptet inkluderar även en

Absolut Icebar som invigs i april 2007, vilket

ytterligare stärker profilen som ett design

och livsstilshotell. Målet är att skapa ett

av Köpenhamns ledande mellanprishotell

– ”the coolest place in town” – genom

storlek, strategiskt läge samt en tilltalande

design.

lägen är alltid viktigt i hotellbranschen. Storlek på

hotellet ger lönsamhetsfördelar, vilket ökar avkast

ningspotentialen för Pandox.

Strategi för aktivt ägandePandox utnyttjar fokuseringen och kunskapen om

det utvalda marknadssegmentet genom ett aktivt

ägande. Det aktiva ägandet sker situationsanpas

sat både vad gäller åtgärder och samarbetsformer

och har som mål att addera värde via högre kassa

flöde, alternativt begränsa risken. Nedan ges några

exempel på aktivt ägande.

FörvärvPandox har byggt upp en egen kompetens inom

förvärv och förvärvsmetoder. Det innebär att

Pandox analyserar, värderar, förhandlar och ge

nomför samtliga förvärv i egen regi. Det egna arbe

tet skapar djup insikt om förvärven och dess verk

liga potential och risker samt ökar kunskapen om

marknaden.

Val av samarbetspartnersPandox samarbetar med samtliga konkurrenskraf

tiga aktörer där gemensamma samarbetsformer

kan utvecklas och gagna det totala kassaflödet.

Strategiska allianserPandox kan fördjupa samarbetet med prioriterade

partners för att gemensamt förvärva, omstrukturera

eller göra större investeringar.

AvtalsstrukturPandox träffar alla former av hyres och manage

mentavtal för att skapa gemensamma incitament

till gagn för utveckling av det totala kassaflödet.

Egen driftPandox har egen kompetens att driva hotell. I vissa

situationer är denna arbetsform det lönsammaste

och mest effektiva arbetssättet för att utveckla

kassaflödet.

Deltagande i strukturomvandlingenPandox är en aktiv part i den pågående omstruktu

reringen av hotellfastighetsmarknaden. Det inne

bär att Pandox deltar i omstruktureringen via för

värv, avyttring och val av partner.

Kassaflödesdrivande åtgärderPandox har ett situationsanpassat arbetssätt, under

stött av arbetsmetodiken i Pandoxmodellen. Pandox

kan därför aktivt delta i att utveckla och genomföra

kassaflödesdrivande åtgärder tillsammans med

sina partners.

AvyttringPandox renodlar sin portfölj i enlighet med port

följstrategin. Avyttringar görs i huvudsak i egen regi.

”Coolt” förändringsarbete

Copenhagen Hotel 27

10 pandox 2006 pandox 2006 11

Royal Crown Hotel Brussels och dess operatörsrörelse förvärvades under hösten 2005. Hotellet är beläget nära Place Rogier, som gränsar till ett större affärsdistrikt. Området är under stark utveckling med bland annat flera nya stora kontorskomplex.

Hotellfastigheten uppfördes 1976 som ett Hyatt

Regency Hotel och har en total yta om cirka

15 500 kvm.

Det är en fullserviceprodukt med 307 rum och

en stor konferensavdelning med nio konferensrum

på en yta av 1 720 kvm. Hotellet har även restau

rang, frukostmatsal, bar, gym samt garage med cirka

100 platser.

Pandox vision är att via ett nytt affärskoncept

utveckla hotellet till ett av de ledande mellanpris

hotellen i centrala Bryssel. Fokus läggs på mötes

segmentet, men även turistsegmentet prioriteras.

Utvecklingsprogrammet – som går under hotellets

nya namn Bloom – omfattar ny distributionsstrategi,

uppgradering av nuvarande produktutbud, en

omfattande uppgradering av fastighetstekniken

samt en modernisering av organisationen. Investe

ringen beräknas kosta drygt 12 miljoner euro och

väntas ta upp till två år att genomföra.

Det genomgripande renoveringsarbetet har

redan startat med renovering av 110 rum på två

plan. Alla rum får ett individuellt designkoncept

utfört av olika konstnärer. De första rummen kom

mer att vara färdiga i början av 2007 och samtliga

rum beräknas vara klara under sommaren 2008.

I början av 2007 ska även konferensrum och

fasad renoveras. Därefter renoveras resterande delar

– inklusive lobby, bar och restaurang – och hela

hotellet beräknas vara färdigt till sommaren 2008.


DEN INTERNATIONELLA VERKSAMHETEN

10 pandox 2006

Bryssel – mötes och turistsegment i fokus


06

Hilton London Docklands har genomgått ett utvecklingsprogram som omfattade

restaurang, träningslokaler och majoriteten av hotellrummen.

Utvecklingsprogrammet på Royal Crown Hotel i Bryssel går under namnet

Bloom. Det omfattar ny distributionsstrategi, uppgradering av nuvarande pro-

dukt, uppgradering av fastighetsteknik och modernisering av organisationen.

pandox 2006 11

Hilton London Docklands är beläget vid Themsens

strand i tillväxtområdet Docklands mitt emot Canary

Wharf och Tower of London. Hotellet har 365 rum,

restaurang, konferensrum samt spa och fitness

avdelning.

Det byggdes 1991 och består av såväl äldre magasinbygg

nader som nyare byggnader. Det ger en unik design, där

fastigheterna integrerar väl med varandra och den omkring

liggande hamnmiljön.

Hotellet genomgår nu ett omfattande utvecklingspro

gram, som startade 2002 då restaurangen och den intillig

gande baren renoverades. Året därpå renoverades och

uppgraderades träningslokalerna till en LivingWell Health

Club, som är mycket populär, både bland hotellgäster och

externa gäster.

Hittills har 254 hotellrum totalrenoverats. I nästa steg

planeras en renovering av resterande rum samt en upp

gradering av reception och lobby. De 26 konferensrummen

– med en maximal kapacitet på 350 personer – har redan

gjorts om enligt Hiltons möteskoncept. Detta har skapat en

stark mötesprodukt och position i marknaden.

Den totala kostnaden för renoveringen beräknas till cirka

7,5 miljoner pund, inklusive Hiltons del.

London – aktiv utveckling


pandoxmodellen

Hotellfastigheter skiljer sig från andra fastighetstyper och har särdrag som kräver specialistkompetens. Värdetillväxten är komplex och grundar sig på att intäkterna och resultatet påverkas av flera faktorer som bland annat den underliggande hotellmarknaden, val av varunamn, pris och produktsegment, avtalstyp och aktivt ägande. För ett lyckat resultat är det av stor betydelse att hotellen kontinuerligt kartläggs och analyseras med hjälp av en väl utvecklad arbetsmetodik som ger stöd åt beslutsfattandet.

För att behålla och kunna nyttja den kunskap och

erfarenhet som organisationen kontinuerligt ut

vecklar har affärsprocesser och operativa system

utvecklats. De används dagligen och resultaten

dokumenteras. Tydliga och användarvänliga

processer ökar kvaliteten på analys och besluts

fattande samt underlättar kunskapsöverförandet.

Dessutom minskar risken för att förlora viktiga erfa

renheter och kunskaper om nyckelpersoner slutar.

Pandox huvudprocesser är Pandoxmodellen,

Marknadskartläggning och Ekonomisk rapportering.

PandoxmodellenPandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassaflöde

med begränsad risk kallas Pandoxmodellen och är

bolagets viktigaste operativa process. Modellen

omfattar fyra olika steg innan genomförande och

uppföljning. Varje hotellfastighet utvärderas konti

nuerligt i enlighet med de fyra stegen i Pandox

modellen. På samma sätt föregås varje förvärv och

avyttring av en sådan utvärdering. Pandoxmodellens

fyra steg är marknadsanalys, marknadsstrategi,

lönsamhetsoptimering och avtalsoptimering.

(Se bild på motsatta sidan.)

I arbetet med Pandoxmodellen används de

operativa verktyg som är beskrivna nedan under

Marknadskartläggning.

MarknadskartläggningUtgångspunkten för marknadskartläggningen är

att, på basis av aktuell och korrekt marknadsinfor

mation, bestämma nuvarande marknadsläge och

dess trender inom en specifik marknad. Som stöd

används Pandox marknadsinformationssystem,

externa marknadssystem och databaser, research

och analyser samt bolagets nätverk och mediabe

vakning. Sammantaget ger marknadskartläggningen

aktuell och tillförlitlig kunskap om marknaden.

Marknadsinformation• Pandox har ett ITsystem som innehåller hotell

marknadsinformation som beläggningsgrader,

genomsnittliga rumspriser, tillväxttrender samt

historiska jämförelsetal och en målgruppsana

lys. Systemet täcker större delen av Pandox

marknadsområde. Informationen är struktu

rerad efter ort, region samt pris och produkt

segment och uppdateras månatligen.

• Pandox har även tillgång till externa databaser

som innehåller grundinformation om samtliga

hotell inom Pandox marknader. Företaget har

även avtal med olika konsultbolag som kontinu

erligt följer och analyserar framförallt europeiska

och amerikanska hotellmarknader.

NätverkPandox arbetar via externa konsulter och kontakter,

antingen där kompetensen behöver förstärkas eller

för att få tillgång till kompetens som ej finns i före

taget. Detta nätverk är samlat i en databas och upp

delat efter marknad och funktion.

MediebevakningHotellartiklar publicerade i Sverige och utomlands

registreras dagligen.

HotellproduktanalysHotellproduktanalysen är ett verktyg som används

som stöd för att fastställa ett hotells position och

standard jämfört med konkurrenterna.

Manualer för hyres- och managementavtalManualer för hyres och managementavtal ligger till

grund för de olika avtalstyper för hotell som Pandox

tecknar. Verktyget innehåller tydliga ansvarsfördel

ningar och checklistor som stöd för den löpande

verksamheten. Manualen är också ett utmärkt in

strument vid riskbedömning i samband med förvärv.

Hotellvärdering och investeringI Pandox egenutvecklade system utvärderas lön

samheten i en hotellrörelse och därigenom kan

värdet av hotellfastigheten beräknas. Systemet

används vid förvärv och större investeringar.

Ekonomisk rapportering Pandox fokusering mot ökat kassaflöde och opti

mering av avkastningen i hotellfastigheterna förut

sätter en noggrann utvärdering av planerade och

genomförda åtgärder. För att säkerställa detta har

Pandox utvecklat ett system för ekonomisk rappor

tering och uppföljning av målvariabler.

Den ekonomiska rapporteringen utgår från den

årliga budgeten som är uppdelad per hotellfastig

het och följs upp månadsvis på både hotellfastig

hets och koncernnivå. Som en integrerad del av

budgeteringen görs flerårsprognoser som är kopp

lade till de strategiska planerna enligt arbetet med

Pandoxmodellen. Den löpande intäktsrapporte

ringen följer förändringar i hotellmarknaden och

ger ett gott underlag för de kvartalsvisa prognoser

som görs per hotellfastighet och för koncernen.

Sammantaget ger det ekonomiska systemet infor

mation och underlag för att kontinuerligt kunna

bedöma var potential och risker finns i portföljen

och vilka aktiva åtgärder som ska prioriteras.

Ökat kassaflöde med begränsad risk


MarknadsanalysFör att bedöma vilken lönsamhetspotential och därmed hyresbetalningsförmåga, som finns i ett hotell, görs en marknadsanalys. Den lokala marknaden identifieras och analyseras med avseende på efterfrågan, konkurrens och utbud idag och i framtiden.

MarknadsstrategiEn strategisk plan fastställs för varje hotellfastighet som baseras på respektive hotellanläggnings specifika förutsättningar, den lokala marknaden och dess placering i hotellkonjunkturcykeln. Vid upprättandet av den strategiska planen utvärderas fastighetens fortsatta användningsområde förutsättningslöst.

LönsamhetsoptimeringDå fastighetens värde påverkas av hotellrörelsens lönsamhet framstår operatören som Pandox viktigaste samarbetspartner. För att säkerställa en positiv utveckling av hotellrörelsen och av fastighetsvärdet utvärderas operatören och dess verksamhet kontinuerligt.

AvtalsoptimeringDet optimala kassaflödet i respektive hotellfastighet fördelas sedan mellan operatören, Pandox och övriga berörda parter. Hyresavtalen formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet.

Möjlighet att förvärva hotellfastighet

Handlingsplan med konkreta åtgärder

Utvärdering av resp. hotell fastighet och portföljen

Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhetsoptimering

Avtalsoptimering

Försäljning i enlighet med strategin

Pandoxmodellen

Scandic Copenhagen


Avtalstyper – incitament för båda parter

pandoxmodellen

Årets två svenska förvärv

Av årets tre förvärvade hotell ligger två i Sverige. Båda har centrala och starka lägen på respektive marknad.

Radisson SAS Hotel MalmöHotellfastigheten förvärvades efter sommaren med

tillträde 1 september. Radisson SAS Hotel Malmö är

ett av södra Sveriges ledande affärshotell med ett

utmärkt läge i centrala Malmö. Det ligger i samma

fastighet som Caroli köpcentrum med närhet till

affärsdistrikt, övriga shoppingområden och kommu

nikationer.

Malmö är en central del av den dynamiska Öre

sundsregionen. Pandox äger sedan tidigare två hotell

i staden – Scandic S:t Jörgen och Scandic Kramer.

Genom förvärvet av Radisson SAS Hotel stärker

Pandox sin position på marknaden. Utöver Malmö

hotellen äger Pandox även Scandic Star i Lund samt

två hotell i Köpenhamn – Scandic Copenhagen och

Copenhagen Hotel 27.

Specifika särdragVarje hotellhyresavtal är ett resultat av en omfat

tande marknadsanalys som inkluderar marknads

förändringar och olika aktörers konkurrenskraft på

kort och lång sikt.

Olika tekniker begränsar risken i en fallande

marknad samtidigt som Pandox får del av en sti

gande marknad. Skulle operatörens betalnings

förmåga försämras har Pandox kompetens och

förmåga att ta över hotellrörelsen, vilket också

skett vid ett flertal olika tillfällen.

Pandox avtalsstrukturPandox avtalsstruktur speglar det aktiva och situa

tionsanpassade ägandet. Avtalskonstruktionen

styrs av faktorer som förväntad marknadsutveck

ling, lokal konkurrens, planerade investeringar

samt val av operatörer och distributörer. Genom att

kombinera olika avtalstyper har Pandox uppnått en

avtalsstruktur som till 94 procent är rörlig och ger

ökat kassaflöde när marknaden går upp samtidigt

som Pandox genom fasta avtal och garantihyror är

skyddat till 38 procent om marknaden viker.

AvtalstyperOmsättningsbaseradeOmsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna

till hotellrörelsens försäljning. Denna avtalsform

ger Pandox del av tillväxten, både i marknaden

och i marknadsandel. För att begränsa risken är

dessa avtal ofta försedda med en minimihyra

(garanti/golvhyra).

ResultatbaseradeResultatbaserade hotellhyresavtal innebär att

fastighetsägaren får del av hotelloperatörens drifts

resultat. Denna avtalstyp förutsätter att hotellfastig

hetsägaren har kunskap om ekonomistyrning av

operatörsbolaget. Även resultatbaserade hotell

hyresavtal kan förses med en minimihyra (garanti/

golvhyra).

Fasta hotellhyresavtalFasta hotellhyresavtal med index kopplat till KPI

utvecklingen används på mogna marknader och

för väl etablerade hotellprodukter. Fasta hotellhyres

avtal begränsar såväl avtalsrisken som potentialen.

Hotellfastighetens värde styrs i hög utsträckning av hotellhyresavtalets utformning. Att konstruera bra och för båda parter dynamiska hotellhyresavtal är komplicerat. Förutom juridisk kompetens krävs omfattande kunskap om hotellbranschens villkor samt insikt om vad respektive part prioriterar.

Radisson SAS Hotel Malmö


HyRESAVTALEnS FÖRFALLOSTRUKTUR

Tkr

0

100 000

200 000

300 000

400 000

2011–2010200920082007

HyRESinTäKTER 2006 FÖRDELAT

EFTER AVTALSTyPER

Omsättningsbaserade avtal, 48%

Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 32%

Managementavtal egen operation, 14%

Fasta övriga avtal, 4%

Fasta hotellavtal, 2%

Berlin – förvärv stärker positionen

Hotel Berlin, Berlin, inklusive operativ verksamhet, förvärvades under våren 2006 och tillträddes den 1 juni. Hotellet är Berlins tredje största med 701 rum, 18 konferenslokaler samt flera restauranger och barer. Det är en renodlad hotellfastighet i ett centralt läge på promenadavstånd från det turisttäta Kurfürstendamm.

Pandox huvudstrategi är att positionera om

hotellet mot det mera lönsamma mötes och

eventsegmentet. Via ett aktivt ägande ges

den lokala ledningen stöd i arbetet med att

införa effektiva och moderna driftsformer.

Utvecklingsprogrammet beräknas ta 2–3 år

och omfattar investeringar om cirka 7–8 mil

joner euro. Berlins hotellmarknad – som om

fattar cirka 45 000 rum – är välutvecklad och

huvuddelen av de större internationella ope

ratörerna och varunamnen är representerade.

Marknaden har de senaste åren präglats av ett

högt kapacitetstillskott, som påverkat belägg

ningen negativt och pressat priserna. Situa

tionen har dock förbättrats och nu väntas en

stabilare utveckling med förbättrad lönsamhet.

Förvärvet av Hotel Berlin, Berlin, uppfyller

Pandox samtliga förvärvskriterier och hotellet

ligger i en av Europas största och mest intres

santa marknader. Det är Pandox första hotell i

Berlin. Sedan tidigare äger företaget tre hotell

i Tyskland – Hilton Bremen, Hilton Dortmund

och Scandic Lübeck. Med etableringen stär

ker Pandox sin position, som ett av de ledande

hotellfastighetsbolagen i Europa.

ManagementavtalManagementavtal kan närmast liknas vid ett slags

agentavtal. Kännetecknande är att hotellfastighets

ägaren också äger hotellrörelsen.

Genom managementavtalet uppdras åt en

operatör/manager att driva/managera hotellet för

hotellfastighetsägarens räkning – ”manage the

manager”. För detta arbete utgår olika ersätt

ningar till operatören/managern.

Radisson SAS Hotel har 229 rum av internationell

standard, 12 konferensrum, relaxavdelning och

restaurang. Säljare var Wihlborgs Fastigheter AB

och förvärvspriset var 260 miljoner kronor.

Scandic Plaza, BoråsScandic Plaza förvärvades under sommaren med

tillträde den 3 juli. Det är ett av de ledande landsorts

hotellen i Sverige. Scandic Plaza har ett bra läge i

centrala Borås på stadens paradgata, Allégatan.

Den lokala marknaden består av åtta hotell med

knappt 700 rum. Pandox äger sedan tidigare First

Hotel Grand i Borås med 158 rum.

Scandic Plaza har 135 rum, 18 konferensrum,

relaxavdelning och restaurang. I fastigheten finns

det möjlighet att bygga till ytterligare drygt 30 rum.

Förvärvspriset var 136,5 miljoner kronor.

Scandic Plaza Borås


CopEnHaGEn HoTEL 27

Copenhagen Hotel 27 inklusive rätten att driva

operatörsverksamheten förvärvades under 2005.

Sedan övertagandet marknadsförs hotellet via obe

roende distributionskanaler. Strategin är att utveckla

hotellet till ett av de ledande övre mellanprishotellen

i Köpenhamn, vilket görs med hjälp av hotellets

starka läge samt en modern och tilltalande design,

som även inkluderar en Absolut Icebar. Utveck

lingsprogrammet är beräknat till cirka 80 miljoner

danska kronor.

OpERATöRSVERKSAMHETEN

16 pandox 2006

HoTEL BERLIn, BERLIn

Fastigheten och den operativa verksamheten förvärvades våren 2006. Hotellet – som tidigare drevs

av Choice Hotel International som ett Clarionhotell – marknadsförs idag via oberoende distributions

kanaler. Pandox strategi är att positionera om hotellet mot det mer lönsamma mötes och eventseg

mentet samt utveckla effektiva och moderna driftsformer. Utvecklingsprogrammet ska pågå under

2–3 år och kostnaden beräknas till mellan 7 och 8 miljoner euro.

Aktivt ägande

I Pandox nuvarande portfölj ingår sju operativa

verksamheter som beräknas omsätta cirka 575

miljoner kronor under 2007. Strategin är att bygga

upp självständiga bolag där huvuddelen av ansvaret

kan delegeras till respektive bolags styrelse och

ledning. Verksamheterna följs, utvecklas och ana

lyseras genom regelbundna styrelsemöten, där

bolagens styrelser även omfattar externa ledamö

ter. Pandox viktigaste uppgifter är dels att stödja

bolagens affärsprocesser genom tillsättning av

professionella styrelser och ledningar, dels med

verka till att managementsystem och arbetsmetoder

upprättas så att utvecklingspotentialen i respektive

verksamhet kan tillvaratas.

06

RadISSon SaS HoTEL ÖSTERSUnd

Fastigheten förvärvades 1995 och verksamheten

togs över 2004. Hotellet marknadsförs via ett

franchiseavtal med Radisson SAS. Ett handlings

program har genomförts i Pandox regi med syftet

att öka effektiviteten i rörelsen och insatserna har

gett en god resultatförbättring. Ett nytt utvecklings

program om cirka 5 miljoner kronor har startat för

att uppgradera rummen.

pELICan BaY HoTEL & RESoRT

aT LUCaYa

Hotellet är beläget på Grand Bahama island och har 186 rum varav 96 juniorsviter. Verk

samheten marknadsförs som ett resorthotell

via oberoende distributionskanaler. Pandox

har ett asset managementuppdrag, som inne

bär att företaget bistår ägaren Sundt AS med

stöd till bolagets ledning samt i utvecklingen

av verksamheten. Under den första tiden har

ledningen haft fokus på att skapa rutiner och

standarder för den operativa verksamheten.

För närvarande pågår analys och utvärdering

av en eventuell investering i ny konferens

och bankettavdelning.

CRoWnE pLaZa

BRUSSELS CITY CEnTRE

Verksamhet och fastighet förvärvades vid års

skiftet 03/04 och är ett av de ledande affärs

och citymöteshotellen i Bryssel. Hotellet drivs

under ett franchiseavtal med Crowne Plaza,

som är ett av varunamnen i Intercontinental

Group. Distributionen sker via en av världens

mest kraftfulla kanaler – Holidex. Hotellet har

nyligen genomgått en uppgradering och mo

dernisering till ett värde av 13 miljoner euro.

RoYaL CRoWn HoTEL BRUSSELS

Verksamhet och fastighet förvärvades hösten 2005. Sedan Pandox tog över marknadsförs hotellet via

oberoende distributionskanaler. Strategin är att utveckla hotellet till ett av de ledande övre mellanpris

hotellen med fokus mot affärs och mötessegmentet samt även turistsegmentet. Omstruktureringen,

exklusive förvärvskostnaden, beräknas kosta cirka 13,5 miljoner euro.

pandox 2006 17

Hotell Stad Rum Hotelldirektör

Radisson SAS Hotel Östersund Östersund 177 Anders Hallin

Copenhagen Hotel 27 Köpenhamn 200 Jette Schjött, tf***

Crowne Plaza Brussels City Centre Bryssel 354 Eric van Dalsum

Royal Crown Hotel Brussels Bryssel 307 Aldert Schaaphok

Hilton Brussels City* Bryssel 283 Noël de Munck

Hotel Berlin, Berlin Berlin 701 Cornelia Kausch

Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya** Bahamas 186 Magnus Alnebeck

Totalt 2 208

*Managementkontrakt. ** Asset managementavtal, ägs av Sundt AS. ***Ny VD Christopher Alm tillträder i januari 2007.

1� pandox 2006 pandox 2006 1�

marknadsöversikt

2006 var ett rekordår i hotellbranschen. På flera håll översteg marknaden nivåerna under toppåren kring millennieskiftet. Det var en mix av tillväxt i både beläggning och snittpriser under året, även om det mot slutet var snittpriserna som stod för den större delen av tillväxten.

Den amerikanska marknaden har slagit rekord efter

rekord. Under senare delen av 2006 var det snitt

priserna som i huvudsak drog iväg. Beläggningen

började tappa under året och slutade på 63 procent

vilket är i nivå med föregående års beläggning. Rev

PAR steg totalt 7,5 procent och slutade på 62 dollar.

Fritidsresandet utvecklades något svagare under

året.

Beläggningen, som är en funktion av sålda rum

i relation till utbudet av rum, har påverkats av det

låga utbudstillskottet av rum. Utbudstillväxten i USA

har varit lägre än normalt vid en konjunkturupp

gång. Differensen mellan tillväxten i efterfrågan

respektive tillväxten av utbudet av hotellrum har

inte varit så stor sedan 70talet. En begränsad till

växt i utbudet begränsar tillväxten för beläggningen.

I New York steg priset över tio procent och

beläggningen slutade på samma nivå som 2005.

Beläggningen slutade på 83 procent och snittpriset

på 240 dollar. RevPAR för helåret 2006 blev 190

dollar, en ökning om 12,8 procent mot 2005.

EuropaLondon återhämtade sig från terrorattackerna

under 2006. Redan under våren ökade både snitt

priser och beläggning med runt fem procent var

dera och framåt sommaren var tillväxten mot före

gående år ännu mycket högre. Västeuropa – som

står för merparten av besöken – ökade sitt resande,

men även inresandet från Nordamerika steg.

London slutade på 83 procent i beläggning och

118 pund i snittpris – vilket resulterade i en ökning

i RevPAR om 17,5 procent. Tillväxttakten i London

var därmed högre än i New York under 2006.

Även för en stor del av de tyska städerna innebar

året en vändning. Den tyska ekonomin hade ett bra

år 2006 och lade en god grund för tillväxt i hotell

branschen. VM i fotboll som arrangerades i Tysk

land under sommaren, hjälpte också till. Tolv städer

var värdar för matcher under världsmästerskapet.

Arrangemanget hjälpte till att stärka det allmänna

självförtroendet i landet och vidgade det internatio

nella intresset. Enligt the Economist Intelligence

Unit (EIU) har företags och investeringsklimatet

inte varit lika gott sedan landets återförening 1991.

Berlin var bland annat värd för finalmatchen

under fotbollsVM. De gångna årens stora utbuds

tillskott har äntligen mattats av och stadens hotell

marknad började att stärkas under 2006. Belägg

ningen i Berlin var 69 procent och snittpriset 94

euro. RevPAR slutade på 65 euro, motsvarande en

ökning om 17 procent.

I europeiska städer såsom Bryssel och Köpen

hamn har fortfarande beläggningen varit den para

meter som stigit mest under året, hit hör självklart

även London. RevPAR för Bryssel slutade på 72

euro, en ökning om 9,3 procent, medan Köpenhamn

slutade på 591 danska kronor vilket motsvarar en

ökning om 6,9 procent.

Amsterdam, Paris och Berlin hör till de städer

där priset har stigit mer än beläggningen under

året. Amsterdams RevPAR var 109 euro vilket mot

svarar en ökning om 12,5 procent. Paris ökade rela

tivt lika i pris och beläggning och RevPAR slutade

på 149 euro, en ökning om 11,7 procent.

SverigeI Sverige har både beläggning och snittpriser ökat.

Beläggningen slutade på 49 procent och snittpri

serna på 827 kronor. RevPAR ökade med totalt 8

procent under året. Generellt i landet har det varit

ett starkt år, även om det varierar något mellan vilken

parameter som haft den högsta tillväxten.

Göteborg har haft ett mycket bra år. I augusti

genomfördes EM i friidrott i Göteborg, vilket påver

kade staden positivt. Antalet sålda rum slog rekord

under året och beläggningen slutade på 66 procent.

Även priset har slagit nya rekord och ökade till 849

kronor. Malmö ökade också, trots ett starkt år 2005.

Malmö slutade på en beläggning om 65 procent

och på ett snittpris på 777 kronor. RevPAR slutade

på 506 kronor, en ökning om 7 procent mot före

gående år.

Stockholm slutade året på en RevPAR om nära

8 procent över 2005. En ökning i RevPAR som

beror på lika delar tillväxt i beläggning och snittpris.

Strukturen på resenärerna har förändrats och an

delen fritidsresenärer har ökat mot tidigare år, vilket

belastar utvecklingen av snittpriser.

HotellkonjunkturenHotellkonjunkturcykeln är lika i mönster men olika i

tid. Varje stad och destination har en egen bana som

den går igenom med olika hastighet. Hastighet och

läge är beroende av externa faktorer såsom under

liggande ekonomisk aktivitet, mässor, idrottsarrange

mang, internationellt fokus, utveckling i hotellbran

schen etc. Trots att alla städer har en egen place

Rekordår i hotellbranschen Hotel Berlin, Berlin

1� pandox 2006 pandox 2006 1�

I takt med att RevPAR stiger världen över blir även

intresset för hotellfastigheter större och bredare.

Tidigare har hotellfastigheter ansetts vara en risk

fylld investering och traditionella investerare

såsom finansiella institut, private equitybolag

och till och med renodlade fastighetsfonder har

undvikit att investera i hotellfastigheter. I och med

det ökade intresset har konkurrensen om förvär

ven hårdnat och priserna på hotellfastigheter fort

satt att stiga.

Även tillväxten i den underliggande hotell

marknaden har påverkat aktiviteten och prissätt

ningen på hotellfastighetsmarknaden. Många

transaktioner har gjorts under året, både enskilda

förvärv och portföljtransaktioner.

Under 2006 har t ex följande stora portfölj

förvärv gjorts:

• Marriott International och Whitbread har sålt

vidare 46 samägda hotell för 1 miljard pund.

• Kingdom Hotels International och investment

bolaget Colony Capital har tillsammans för

värvat Fairmont Hotels & Resorts. Fairmont

kommer att slås samman med Raffles Hotels

och skapar därmed en sammanlagd portfölj

om 120 lyxhotell i 24 länder.

• The Blackstone Group har förvärvat portföljen

HEBV, inkluderande åtta hotell i Europa, för

650 miljoner euro.

• Morgan Stanley Real Estate Funds har förvär

vat sju stycken hotell med totalt 2 537 rum.

• Private equitybolaget Dubai International

Capital har förvärvat Travelodge för 675 miljo

ner pund av Permira Funds.

• Private equitybolaget Permira har förvärvat

Principal Hotels för 300 miljoner pund.

Även enstaka fastigheter har sålts. Några exempel

är Pandox förvärv av Hotel Berlin med 701 rum

samt Marylebone Warwick Balfours försäljningar av

Marriott Park Lane med 157 rum och det 301 rum

stora London Marriott West India Quay i London.

Aktiviteten i Skandinavien har också varit

ovanligt hög och har ökat det internationella

intresset för de norra delarna av Europa. Rezidor

SAS börsnotering och Hilton Hotels Corporations

beslut att sälja av sin portfölj av Scandichotell,

var några av de mest internationellt uppmärk

sammade händelserna. En annan uppmärksam

mad transaktion var det norska hotellfastighets

bolaget Norgani Hotels förvärv av den finska

hotellportföljen Kapiteeli. Klaraterminalen Stock

holm Klara såldes igen, denna gång till en grupp

finansiella investerare.

Intresset för Östeuropa har fortsatt att öka.

Wenaasgruppen köpte under året Pribaltiyskaya i

S:t Petersburg, vilket kommer att bli Rezidor SAS

andra Park Inn i S:t Petersburg. Finska hotellked

jan Sokos meddelade även en expansion om

ytterligare två hotell i S:t Petersburg och Hilton

Hotels Corporation kommer att öppna sitt första

hotell i Moskva under 2007.

Ökat intresse för transaktionerring kan man dra generella slutsatser om var den

totala hotellkonjunkturen befinner sig – åtminstone

uppdelat i större geografiska områden.

Den nuvarande trenden i hotellbranschen visar

på en generell tillväxt i RevPAR. I större städer drivs

just nu RevPARökningen av stigande snittpriser.

Den här fasen – när beläggningstillväxten mattas

av och priserna istället ökar mer än beläggningen

– brukar man kalla peak. Detta kan vi nu se framför

allt i New York men även i större internationella

städer i Europa. New York som ligger längst fram i

hotellkonjunkturcykeln har under året inte haft någon

tillväxt i beläggning medan priset har stigit starkt med

över tio procent. Staden har slagit i efterfrågetaket,

vilket betyder att utbudet av hotellrum begränsar

ytterligare efterfrågetillväxt. Snittpriset har tagit över

stafettpinnen som den drivande parametern för

ökad RevPAR.

Övriga städer som ligger högt i hotellkonjunktur

cykeln är London och Paris. Även Stockholm och

Göteborg ligger relativt högt medan orter som

Bryssel, Berlin och Oslo har en bit kvar innan top

pen är nådd.

Radisson SAS Hotel Malmö


pRODuKTuTVEcKLINg

Bryssel – attraherar affärssegmentet

20 pandox 2006

Pandox förvärvade Crowne Plaza Brussels City

Centre i slutet av 2003. Hotellet är beläget vid

Place Rogier i centrala Bryssel på promenad

avstånd från turist och shoppingstråken

kring Grand Place. Området gränsar också

till ett större affärsdistrikt som är under stark

utveckling.

Hotellet öppnade 1908 och har genom åren haft

många olika ägare och operatörer. Sedan 1998 har

Intercontinental Hotels ett 20årigt franchiseavtal

för hotellet under Crowne Plazas profil.

Den totala ytan är cirka 28 000 kvm fördelat på

elva våningar. Hotellet är en fullserviceprodukt med

354 rum samt en stor konferens och bankettavdel

ning med 20 konferensrum och en maximal kapa

citet på 600 gäster. Det finns även restaurang,

frukostmatsal, bar samt ett fitness center.

Hotellet har nyligen omprofilerats och total

renoverats. De ursprungliga art nouveaulinjerna

har bevarats och kombineras nu med en avspänd

modern stil, vilket skapat rum och allmänna utrym

men som möter alla krav på bekvämligheter. Från

att tidigare ha varit ett turisthotell fokuseras nu

istället på affärs och mötessegmentet. Renove

ringen har tagit två år och även lett till att hotellet

effektiviserats genom förändring av den så kallade

ytlayouten.

När Pandox tog över hotellet tillsattes ett nytt

management. Samtidigt infördes nya styrformer

och ett nytt bokningssystem applicerades. Därefter

följde en total renovering av samtliga rum och

utveckling av ett nytt konferenscenter – Balanced

Senses Conference Floor. Det är ett nytt koncept

som erbjuder det allra senaste inom mötesteknik

i en inspirerande miljö. Det bygger på att stimulera

och inspirera mötesdeltagarnas sinnen genom

lukter, lugnande färger samt ljud och bilder från

naturen, som visas i alla publika utrymmen.

Genom renovering och uppgradering har Pandox

skapat en högklassig hotellprodukt, som öppnar

möjligheter för en stabil lönsamhetsutveckling.

Den sammanlagda investeringen för att skapa ett

av Bryssels ledande konferenshotell uppskattas till

cirka 13 miljoner euro.

Crowne Plaza Brussels City Centre förvärvades 2003 och har

omprofilerats och totalrenoverats. I renoveringen har de

ursprungliga art nouveau-linjerna bevarats och kombinerats

med en avspänd modern stil.

06

pandox 2006 21


pRODuKTuTVEcKLINg

Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg fanns med

redan när Pandox grundades. Då var det ett klas

siskt stadshotell med 117 rum. Idag – 11 år senare

– är det modernt, fullt av liv och en naturlig mötes

plats i staden.

Pandox ägde även ytterligare ett hotell i Helsing

borg, som förvärvades 2001. Det hette Best Western

Hotel Högvakten och låg vägg i vägg med Radisson

SAS Grand Hotel.

Under 2005 byggdes de två hotellen ihop och

som en del av projektet förändrades även delar av

hotellet. Outnyttjade ytor gjordes om till konferens

rum, frukostmatsalen byggdes ut och modernisera

des samtidigt som rummen renoverades.

En passage öppnades även upp mellan lobbyn

och Pressbyrån och skapade tillsammans med

Waynes Coffee en levande hotellgalleria. Här åter

finns även en lounge, bar och skönhetssalong.

Idag har hotellet 164 rum – inklusive 10 sviter –

tre moderna mötesrum samt gallerian som lockar

in folk från gatan. Den totala investeringen uppgick

till cirka 25 miljoner kronor och gjordes tillsammans

med ägarna av operatörsverksamheten – Kjell och

Karin Jakobsson.

Med en blandning av gammalt och nytt har opera

tören tillsammans med Pandox skapat ett inbju

dande hotell, attraktivt både för övernattande gäster

och bofasta helsingborgare på jakt efter en stunds

avkoppling eller en social träff med vänner eller

affärsbekanta.

22 pandox 2006

Helsingborg – en lyckad blandning av gammalt och nytt

Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg Elite Park Avenue Hotel

06 Elite Park Avenue Hotel har under de två senaste

åren genomgått en totalrenovering och har återtagit

sin forna plats som ett av Sveriges bästa hotell.

Hotellet byggdes 1950 och blev snabbt ett av

landets ledande hotell. Pandox förvärvade fastig

heten 1997 och hotellet drevs då under varumärket

Radisson SAS. Under 1990talet gjordes en större

renovering. Hotellet tappade dock i attraktivitet

under senare delen av 1990talet och 2005 överläts

operatörsverksamheten till Elite Hotels of Sweden.

När det nya avtalet tecknades gjordes samtidigt

en gemensam framtidsplan med operatören.

Målet var att återskapa hotellets tidigare starka

position, både på den lokala Göteborgsmarknaden

och på den svenska hotellmarknaden i stort.

Utvecklingen och moderniseringen är nu snart

klar. Den har kostat cirka 100 miljoner kronor och

genomförts i nära samarbete mellan Pandox och

Elite. Hotellet har byggts om och har idag 291 rum,

restaurang, pub och konferens. Som en del av pro

jektet har den så kallade ytlayouten förändrats.

Antalet dubbelrum har utökats för att kunna dra

nytta av Göteborgs starka fritidsmarknad. Tio nya

rum att tillkommit och av dagens 291 rum är 42

sviter. Samtliga rum och badrum har renoverats

och restaurangytorna har moderniserats och fått

nya koncept. Elite Hotels egen franchise – The

Bishop’s Arms – har fått en pub i huset, som upp

skattas av såväl hotellgäster som flanörer på

Kungsportsavenyn. Restaurangen Park Aveny Café

– som strax efter öppnandet utsågs till ”Årets

affärskrog” i Dagens Industri – bidrar också till att

ge hotellet en ny och modernare profil.

pandox 2006 23

Göteborg – återigen ett av Sveriges ledande hotell


Anders Nissen, verkställande direktör, född 1957.Anders har en gedigen bakgrund från hotellbranschen. Totalt har han snart varit verksam i branschen i drygt 20 år. Han har bland annat operativ erfarenhet från arbetet som hotelldirektör och från ledande befattningar inom hotelloperatören Resos koncernledning. I början av 1993 anställdes Anders som verkställande direktör för Securum Hotel & Turism AB och ledde arbetet med att strukturera Securums hotellengagemang. Anders var en av initiativtagarna till Pandox bildande och har varit bolagets verkställande direktör sedan starten 1995.

Anders Hallin, hotelldirektör och affärsområdeschef, född 1962. Anders är både hotelldirektör på Radisson SAS Hotel Östersund och affärsområdeschef. Han har en gedigen erfarenhet från hotellbranschen och kommer närmast från Mora Hotell.

Anette Österberg, analytiker, född 1975. Anette är utbildad civilekonom från European Business School i London. Hon har dessutom studerat bland annat fastighetsvärdering på KTH. Efter utbildningen arbetade Anette med Corporate Finance på Deloitte & Touche. Hon anställdes på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med förvärv, marknadsanalys, marknadskommunikation och beslutsstöd åt affärsområdescheferna.

Ann-Sophie Forsmark, fastighetsredovisning, född 1971. AnnSophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddarstaden AB, Marco Polo och Fritidsresor. AnnSophie arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

Erik Hvesser, affärsområdeschef, född 1969. Erik är utbildad Diplomekonom från Handelshögskolan i Oslo. Erik kom till Pandox hösten 2006 från befattningen som asset manager på Norgani ASA. Han har 15 års operativ erfarenhet från hotellbranschen, bland annat som hotelldirektör, affärsområdeschef, business controller samt olika ledande befattningar i Hilton/Scandics svenska ledning. Erik ansvarar för majoriteten av Pandox svenska hotellfastighetsportfölj.

Folke Holmqvist, fastighetschef Sverige, född 1943. Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhet från entreprenadbranschen samt fem år som verkställande direktör för ett hotellbolag. 1993 tillträdde Folke som fastighetschef på Securum Hotel & Turism AB och var med vid bildandet av Pandox. Han har varit projektansvarig för flera stora ombyggnadsprojekt. Som fastighetschef för de svenska fastigheterna arbetar Folke nära de tre affärsområdescheferna.

medarbetarna

Kunskap

Folke HolmqvistSalme olsson

anders nissen

Ulrika norrbrink

nils Lindberg

Jill Jansson

Jonas pettersson

ann-Sophie Forsmark

Lars Häggström

Josefin nilsson


Jill Jansson, VDassistent, född 1952. Jill kom till Pandox i september 2005 och arbetar som VDassistent, vilket innebär olika supportuppgifter till styrelse och ledning i bolaget samt intern och extern kommunikation, bl a årsredovisning. Jill kommer närmast från Ventelo Sverige AB och har bl a arbetat i koncernfunktionen på Pharmacia.

Jonas Pettersson, controller, född 1971 är utbildad civilekonom vid Stockholms Universitet och har även studerat vid KTH till elektroingenjör. Han har tidigare arbetat med Corporate Finance på Deloitte & Touche och Nordea Securities och kommer senast från en tjänst som koncerncontroller på industriföretaget DeLaval. Jonas anställdes som controller på Pandox under hösten 2005. Jonas har bl a under sin tid i Pandox byggt upp de operativa systemen, som under de senaste åren vuxit kraftigt och som innebär att verksamheterna på ett enkelt och analytiskt sätt kan följas.

Josefin Bergqvist, analytiker, född 1974. Josefin har en magisterexamen i hotelledarskap från Griffith University i Australien samt en magisterexamen i fastighetsekonomi från KTH. Josefin har tidigare arbetat på CBRE Hotels i London som analytiker samt operativt för Marriott International. Josefin arbetar på Pandox sedan augusti 2006.

Josefin Nilsson, receptionist, född 1983. Josefin har tillsammans med VDs assistent ansvar för kontorets dagliga funktion. Hon har arbetat på företaget sedan september 2006.

Lars Häggström, affärsområdeschef och fastighetschef Utland, född 1954. Lars är utbildad ingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen med tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998 var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels samt fastighetschef på Hotellus International från 1998 till 2000 när Pandox förvärvade bolaget. Lars har affärsområdesansvar för huvuddelen av de utländska hotellen samt för flera större svenska fastigheter. Lars har bland annat ansvarat för omprofileringen av fem Hiltonhotell, utvecklingen av Crowne Plaza Brussels City Centre, Hilton Brussels City samt den pågående renoveringen av Elite Park Avenue Hotel.

Louise Ceder, fastighetssupport, född 1970. Louise arbetar med fastighetssupport och har det senaste året bl a tagit fram en ny webbsida för rapportering och uppföljning. Louise rapporterar till våra affärsområdeschefer och har arbetat på Pandox sedan år 2000.

Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Mikaels ansvarsområde omfattar elva stora hotellprojekt, bl a utvecklingen av Hotel Berlin, Berlin och Copenhagen Hotel 27 där han också sitter i styrelserna. Mikael har en gedigen bakgrund från hotellbranschen med 20 års erfarenhet som hotelldirektör och affärsområdeschef i bl a London och Stockholm. Innan Mikael kom till Pandox i början av 2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar för Accor Hotels nordiska verksamhet.

Nils Lindberg, ekonomi och finansdirektör, född 1947. Nils har lång erfarenhet från arbete med ekonomi och finansfrågor inom industri och bank. Han har arbetat som controller och treasurer för Dow Chemical Nordic Region. Vidare har han varit bankdirektör på Nordbanken och affärsansvarig inom Securum Finans. Nils anställdes på Pandox i mitten av 1995 och ansvarar för ekonomi och finansfrågor i koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyrning och rapportering samt koncernens finansiering.

Salme Olsson, fastighetsredovisning, född 1944. Salme har ekonomisk utbildning från bland annat Stockholms Universitet. Hon kom till Pandox 1995 efter att tidigare arbetat inom Beijerkoncernen och AEG. Salme arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

Ulrika Norrbrink, fastighetsredovisning, född 1966. Ulrika kom till Pandox i mars 2006 efter att tidigare arbetat på Power Hemelektronik AB, Proact IT Sweden AB och Lars Gullstedts Fastigheter AB. Ulrika arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

– ger framgång

Anette Österberg

Erik Hvesser

Josefin Bergqvist

anders Hallin

Mikael planell

anette Österberg

Louise Ceder


39 hotell med strategiska lägen i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas.

Hotellfastighe terna

Scandic Plaza Borås


Hotellfastighe terna

Copenhagen Hotel 27

Copenhagen Hotel 27

Hotel Berlin, Berlin


hotellfastigheterna

Anläggning Operatör/VarunamnTyp av avtal Läge

Antal rum Byggår/Tillbyggt

Total yta (kvm)

Varav hotell1)

(kvm)kontor (kvm)

butiker (kvm)

övrigt (kvm)

Förfogande- rätt

Fastighets- beteckning

Taxerings- värde (Mkr)

Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 92,0

Hilton Stockholm Slussen Hilton/Hilton O City 288 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 345,0

Scandic Järva Krog, Stockholm Hilton/Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 57,4

Scandic Park, Stockholm Hilton/Scandic O City 198 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 174,0

Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 90,4

Scandic Upplands Väsby Hilton/Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 27,6

Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 64,1

SuMMA STOckhOLM 1 498 80 568 73 137 4 802 – 2 629 850,5 GöteborgScandic Crown, Göteborg Hilton/Scandic O City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 191,0

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels/Elite Og City 291 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 289,0

Scandic Mölndal, Göteborg Hilton/Scandic O City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 61,8

SuMMA GöTeBOrG 837 57 378 54 798 – 300 2 280 541,8 öresundScandic Copenhagen Hilton/Scandic O City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 99943-2 –

Scandic S:t Jörgen, Malmö Hilton/Scandic Og City 265 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 120,0

Radisson SAS Hotel, Malmö Rezidor/Radisson SAS Og City 229 1971/88 18 969 18 969 Carolus 32 N/A

Copenhagen Hotel 27 Pandox Io City 200 1913/55/65 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København 136

Scandic Star, Lund Hilton/Scandic Og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 77,4

Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Sverigeråd AB/Radisson SAS Og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 1+7 55,6

Scandic Kramer, Malmö Hilton/Scandic O City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 47,8

SuMMA öreSund 1 651 110 701 95 801 – 6 000 8 900 300,8 regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Hilton/Scandic O City 219 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 40,6

Scandic Winn, Karlstad Hilton/Scandic Og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – Negern 2 38,6

Scandic Swania, Trollhättan Hilton/Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 46,6

Radisson SAS Hotel, Östersund Pandox/Radisson SAS Io City 177 1978 8 766 8 766 – – – Borgens 3 33,8

First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 36,8

Scandic Plaza, Borås Hilton/Scandic O City 135 1988 10 592 7 961 2 631 Balder 6 62,4

Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels/Elite Og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 44,6

Scandic Hallandia, Halmstad Hilton/Scandic O City 130 1890-talet/50/75 7 617 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 35,7

Radisson SAS Plaza Hotel, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS Og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 28,6

Scandic Billingen, Skövde Hilton/Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 21,2

SuMMA reGiOnSTäder Och öVriGA OrTer 1 586 95 475 86 914 2 991 1 326 4 244 388,9

internationellt 2)

Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 41 093

Hilton London Docklands Hilton/Hilton O Docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Io City 354 1910 28 095 28 095 – – – –

Royal Crown Hotel Brussels Pandox Io City 307 1976 15 530 15 530

Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 13 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –

Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 1957/63/72 17 800 17 000 800

Scandic Grand Place, Bryssel Hilton/Scandic O City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –

Scandic Antwerpen Hilton/Scandic O Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –

Hilton Bremen Hilton/Hilton O City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –

Hilton Dortmund Hilton/Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –

Scandic Lübeck Hilton/Scandic O Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –

Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya, Freeport, Grand Bahama Island Sundt GB Management AM Resort 186 7 983 7 983

SuMMA inTernATiOneLLT 3 288 208 051 197 951 – – 10 100 –

SuMMA PAndOx TOTALT 8 860 552 173 508 601 7 793 7 626 28 153 2 082,0

1) Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund. O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, AM = Asset Managementavtal

Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi)


Anläggning Operatör/VarunamnTyp av avtal Läge

Antal rum Byggår/Tillbyggt

Total yta (kvm)

Varav hotell1)

(kvm)kontor (kvm)

butiker (kvm)

övrigt (kvm)

Förfogande- rätt

Fastighets- beteckning

Taxerings- värde (Mkr)

Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 92,0

Hilton Stockholm Slussen Hilton/Hilton O City 288 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 345,0

Scandic Järva Krog, Stockholm Hilton/Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 57,4

Scandic Park, Stockholm Hilton/Scandic O City 198 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 174,0

Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 90,4

Scandic Upplands Väsby Hilton/Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 27,6

Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 64,1

SuMMA STOckhOLM 1 498 80 568 73 137 4 802 – 2 629 850,5 GöteborgScandic Crown, Göteborg Hilton/Scandic O City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 191,0

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels/Elite Og City 291 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 289,0

Scandic Mölndal, Göteborg Hilton/Scandic O City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 61,8

SuMMA GöTeBOrG 837 57 378 54 798 – 300 2 280 541,8 öresundScandic Copenhagen Hilton/Scandic O City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 99943-2 –

Scandic S:t Jörgen, Malmö Hilton/Scandic Og City 265 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 120,0

Radisson SAS Hotel, Malmö Rezidor/Radisson SAS Og City 229 1971/88 18 969 18 969 Carolus 32 N/A

Copenhagen Hotel 27 Pandox Io City 200 1913/55/65 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København 136

Scandic Star, Lund Hilton/Scandic Og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 77,4

Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Sverigeråd AB/Radisson SAS Og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 1+7 55,6

Scandic Kramer, Malmö Hilton/Scandic O City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 47,8

SuMMA öreSund 1 651 110 701 95 801 – 6 000 8 900 300,8 regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Hilton/Scandic O City 219 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 40,6

Scandic Winn, Karlstad Hilton/Scandic Og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – Negern 2 38,6

Scandic Swania, Trollhättan Hilton/Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 46,6

Radisson SAS Hotel, Östersund Pandox/Radisson SAS Io City 177 1978 8 766 8 766 – – – Borgens 3 33,8

First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 36,8

Scandic Plaza, Borås Hilton/Scandic O City 135 1988 10 592 7 961 2 631 Balder 6 62,4

Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels/Elite Og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 44,6

Scandic Hallandia, Halmstad Hilton/Scandic O City 130 1890-talet/50/75 7 617 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 35,7

Radisson SAS Plaza Hotel, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS Og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 28,6

Scandic Billingen, Skövde Hilton/Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 21,2

SuMMA reGiOnSTäder Och öVriGA OrTer 1 586 95 475 86 914 2 991 1 326 4 244 388,9

internationellt 2)

Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 41 093

Hilton London Docklands Hilton/Hilton O Docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Io City 354 1910 28 095 28 095 – – – –

Royal Crown Hotel Brussels Pandox Io City 307 1976 15 530 15 530

Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 13 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –

Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 1957/63/72 17 800 17 000 800

Scandic Grand Place, Bryssel Hilton/Scandic O City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –

Scandic Antwerpen Hilton/Scandic O Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –

Hilton Bremen Hilton/Hilton O City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –

Hilton Dortmund Hilton/Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –

Scandic Lübeck Hilton/Scandic O Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –

Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya, Freeport, Grand Bahama Island Sundt GB Management AM Resort 186 7 983 7 983

SuMMA inTernATiOneLLT 3 288 208 051 197 951 – – 10 100 –

SuMMA PAndOx TOTALT 8 860 552 173 508 601 7 793 7 626 28 153 2 082,0

1) Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund. O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, AM = Asset Managementavtal

Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi)

Andel av totalt antal rum

17%

PANDOX MARKNADSSEGMENT

Stockholm

Antal hotel 7 Antal rum 1 500 Förvaltningsintäkter, Mkr 144,4 Driftsöverskott, Mkr 114,6

Göteborg

Antal hotel 3 Antal rum 837 Förvaltningsintäkter, Mkr 76,5 Driftsöverskott, Mkr 67,6

öresund


regionstäder och övriga orter

Antal hotel 10 Antal rum 1 586 Förvaltningsintäkter, Mkr 92,5Driftsöverskott, Mkr 76,8

internationellt


Operatörsverksamheten

Antal hotel 7 Antal rum 2 208 Rörelseintäkter, Mkr 420,0 Rörelseresultat, Mkr 99,7


25%


19%


9%


37%


18%

30 pandox 2006

Scandic crown, Göteborg Antal rum: 338 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic upplands Väsby Antal rum: 150 Operatör: Hilton/Scandic

Mr chip hotel, kista Antal rum: 150 Operatör: Kista Hotell AB

Quality hotel nacka Antal rum: 162 Operatör: Choice Hotels Scandinavia/Quality

elite Park Avenue hotel, Göteborg Antal rum: 291 Operatör: Elite Hotels/Elite

radisson SAS Arlandia hotel Antal rum: 335 Operatör: Rezidor/Radisson SAS

Scandic Järva krog Antal rum: 215 Operatör: Hilton/Scandic

hilton Stockholm Slussen Antal rum: 288 Operatör: Hilton/Hilton

Scandic Park, Stockholm Antal rum: 198 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic Mölndal Antal rum: 208 Operatör: Hilton/Scandic

hotellfastigheterna

pandox 2006 31

copenhagen hotel 27 Antal rum: 200 Operatör: Pandox

Scandic copenhagen Antal rum: 484 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic kramer Antal rum: 113 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic S:t Jörgen Antal rum: 265 Operatör: Hilton/Scandic

radisson SAS hotel Malmö Antal rum: 229 Operatör: Rezidor/Radisson SAS

radisson SAS Grand hotel helsingborg Antal rum: 164 Operatör: Sverigeråd AB/Radisson SAS

Scandic Grand örebro Antal rum: 219 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic Winn karlstad Antal rum: 199 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic Swania Trollhättan Antal rum: 196 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic Star Lund Antal rum: 196 Operatör: Hilton/Scandic


hilton London docklands Antal rum: 365 Operatör: Hilton/Hilton

Scandic Billingen Antal rum: 106 Operatör: Hilton/Scandic

hotel Berlin, Berlin Antal rum: 701 Operatör: Pandox

radisson SAS Plaza hotel karlstad Antal rum: 131 Operatör: Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS

crowne Plaza Brussels city centre Antal rum: 354 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

First hotel Grand Borås Antal rum: 158 Operatör: Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel

Scandic Plaza Borås Antal rum: 135 Operatör: Hilton/Scandic

elite Stora hotellet Jönköping Antal rum: 135 Operatör: Elite Hotels/Elite

Scandia hallandia halmstad Antal rum: 130 Operatör: Hilton/Scandic

radisson SAS hotel östersund Antal rum: 177 Operatör: Pandox/Radisson SAS

hotellfastigheterna


radisson SAS hotel Basel Antal rum: 205 Operatör: Rezidor/Radisson SAS

hilton Brussels city Antal rum: 283 Operatör: Pandox/Hilton

royal crown hotel Brussels Antal rum: 307 Operatör: Pandox

hilton dortmund Antal rum: 190 Operatör: Hilton/Hilton

Scandic Grand Place Bryssel Antal rum: 100 Operatör: Hilton/Scandic

Scandic Antwerpen Antal rum: 204 Operatör: Hilton/Scandic

hilton Bremen Antal rum: 235 Operatör: Hilton/Hilton

Scandic Lübeck Antal rum: 158 Operatör: Hilton/Scandic

Pelican Bay hotel & resort at Lucaya, Freeport Antal rum: 186 Operatör: Sundt GB Management


Scandic Copenhagen


Finanserna

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Kvartalsdata 2005–2006 . . . . . . . . . . . . . . 43

Räkenskaper 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 48

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 50

Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 52

Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . 53

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 54

noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63


Väl avvägd riskprofilFinanspolicyDet övergripande målet för Pandox finansverksam-

het är att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad

samtidigt som man begränsar sina ränte-, valuta-

och upplåningsrisker. Med ränterisk avses risken

att förändringar i räntenivån påverkar koncernens

resultat negativt. Valutarisk avser risken för negativ

påverkan på koncernens balans- och resultaträkning

som en effekt av förändring i svenska kronans värde

och med upplåningsrisk avses risken att anskaffning

av extern finansiering försvåras.

Ränterisker/räntestrategiPandox grundläggande målsättning är att ränte-

exponeringen ska anpassas så att ökade kostnader

till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska

hinna kompenseras med högre intäkter. Därför

måste ränterisken begränsas med hjälp av varie-

rande löptider i syfte att skapa en optimal förfallo-

struktur och räntebindningstid. Den långsiktiga

målsättningen är att den genomsnittliga räntebind-

ningen för låneportföljen ska matchas med den

genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat

på underliggande hyresavtal, beräknas kunna på-

verkas av en ränteförändring.

Valutarisk/valutariskstrategiPandox är exponerat för valutarisker på grund av

att vissa av koncernens tillgångar är denominerade

i utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkra

huvuddelen av balansexponeringen. Detta sker

i första hand genom belåning i respektive lands

valuta samt att kurssäkring görs genom valuta-

terminer.

Metodik och systemFör att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox

utvecklat och implementerat system och rutiner för

att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskens

utveckling.

FinansieringsstrategiFör att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar

centraliseras upplåningen om möjligt till moderbo-

laget. Målet är att arbeta med långa ramavtal som

ger utrymme för upplåning med varierande löptider

och fastställda marginaler. För att förlänga ränte-

bindningstider används företrädesvis derivatinstru-

ment som ränteswapar.

KapitalstrukturMålet för koncernens kapitalstruktur är att solidite-

ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa krav

på finansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en

fortsatt expansion.

FinansieringPandoxkoncernens räntebärande skulder per 31

december 2006 uppgick till 4 398,5 Mkr (3 165,3).

Låneportföljen hade en genomsnittlig räntebind-

ningstid på 2,9 år (3,8) och den genomsnittliga

låneräntan uppgick till 4,3 procent (4,1). Finansie-

ringen av hotellfastigheterna är i enlighet med

finanspolicyn upptagen i respektive lokal valuta.

Vid samma tidpunkt uppgick Pandoxkoncernens

likvida medel till 174,1 Mkr (236,4). Därutöver

finansiell översikt

Elite Stora Hotellet Jönköping


RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MKR

Förfall SEK DKK EUR GBP CHF Totalt Andel, % Ränta, %2)

2007 1 094,3 – 933,1 220,2 50,7 2 298,3 52,3 4,2

2008 100,0 162,7 – – – 262,7 6,0 4,8

2009 125,0 – – – – 125,0 2,8 4,6

2010 250,0 – – – – 250,0 5,7 4,8

2011 125,0 – 32,3 – – 157,3 3,6 5,1

2012 och senare 500,0 121,4 531,8 – 152,0 1 305,2 29,7 4,1

Totalt 2 194,3 284,1 1 497,2 220,2 202,7 4 398,5 100,0 4,3

Andel, % 50 6 34 5 5 100

Genomsnittlig ränta, % 4,3 3,9 4,2 6,1 2,6 4,3

Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 4,6 3,2 0,2 5,3 2,9

1) Omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent.

fanns outnyttjad checkräkningskredit om 25 Mkr

(100) samt outnyttjade kreditramar på totalt 476 Mkr.

Eget kapitalPandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt

balansräkningen den 31 december 2006 uppgick

till 2 272,3 Mkr, varav 1 213,8 Mkr var bundet eget

kapital och 1 058,5 Mkr fritt eget kapital.

Pandoxkoncernens kassaflöde före förändring

av rörelsekapital och investeringar samt exklusive

engångsintäkter uppgick under 2006 till 317,6 Mkr

(301,4).

RörelsekapitalPandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar

de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i

efterskott, varför koncernen normalt sett inte har

något rörelsekapital att finansiera.


Faktorer som påverkar Pandox

Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsentligaste faktorerna.

HotellmarknadenPandox resultatutveckling och utvecklingen av

hotellfastigheternas värde är beroende av hur hotell-

marknaden utvecklas. Hotellmarknadens utveckling

följer väl utvecklingen av det ekonomiska klimatet.

Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i

ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som

konferensaktiviteter medan en minskning normalt

sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.

Det finns sålunda en stark koppling mellan kon-

junkturutvecklingen (BNP) och hotellmarknadens

utveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas väl

så är de faktorer som påverkar den lokala hotell-

konjunkturen betydligt mer komplexa. De viktigaste

faktorerna för förändringar är; lokala ekonomiska

förhållanden, andel ny hotellkapacitet i marknaden,

hur utvecklad en marknad är avseende varunamn

och segment, valutaförändringar samt speciella

händelser av extraordinär karaktär.

KapacitetstillskottNy kapacitet som förs in på en marknad innebär

ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur

efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på

hotellrum som en nybyggnation innebär få en snabb

negativ påverkan på beläggning och snittpriser. För

att hantera denna risk har Pandox byggt upp ett

informationssystem som kontinuerligt kartlägger

planerade nybyggnationer inom Pandox marknads-

områden. Informationen ger en handlingsbered-

skap och en möjlighet att kunna agera proaktivt.

AvtalsstrukturPandox har en stor andel rörliga (omsättnings- och

resultatbaserade) hyresavtal. Dessa svarade 2006

för 94 procent av de totala hyresintäkterna.

Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 32

procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att

endast 62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga

nedåt. En förändring av beläggningen respektive

den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följakt-

ligen Pandox olika mycket beroende på riktning.

Valet av avtalsform görs med utgångspunkt från

en optimal fördelning av kassaflödet mellan Pandox

och operatören och så att parterna ges incitament

att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala

lönsamhet. Faktorer som bland annat påverkar

risken i rörliga avtal är hotellfastighetens läge,

marknadssegment och varumärke/operatör.

Pandox strategi att arbeta på ett utvalt marknads-

segment och kombinerat med den hotellmark-

nadskompetens och de system som utvecklats,

begränsar Pandox avtalsrisken.

SamarbetspartnersEn avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne-

bär att Pandox i större utsträckning än andra fastig-

hetsbolag är beroende av den enskilda hyresgäs-

tens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att

aktivt samarbeta med marknadens mest konkurrens-

kraftiga och starka operatörer, som med väletable-

rade varumärken reducerar både de operativa och

de finansiella riskerna i detta beroende. Pandox

beloppsmässigt största hyresgäster/varumärken är;

Scandic, Hilton, Radisson SAS, Elite Hotels,

Crowne Plaza, Choice Hotels och First Hotels.

Sammantaget svarade dessa för över 91 procent

av hyresintäkterna under 2006.

UthyrningsgradenDen ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per 31

december till 99 procent. De vakanta ytorna, 3 333

kvm, avser i sin helhet butiks- och kontorsytor.

Om en hotelloperatör av någon anledning skulle

välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttning kan

Pandox välja att antingen söka en ny lämplig ope-

ratör som hyresgäst eller att driva hotellrörelsen i

känslighetsanalys

Crowne Plaza Brussels City Centre


RESULTATPÅVERKAN 2006

Mkr

Förändring hyresintäkter

Beläggning +5 %-enheter +41,6

Beläggning –5 %-enheter –41,5

Genomsnittligt rumspris +50 kr +31,3

Genomsnittligt rumspris –50 kr –31,0

Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–1,3

Förändring andra variabler

Ränteförändring under året +/–1 %-enhet +/–23,1

Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/–44,0

Valutakursförändring +/–5 % +/–5,5

Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–5,91) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana medan

dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.

egen regi. Med den specifika kunskap som finns i

Pandox om hotellbranschen bedöms därför risken

för vakanta hotellytor som extremt låg.

För de övriga kommersiella ytorna, som svarar

för cirka 8 procent av den totala ytan, har Pandox

samma exponering mot förändringar av utbud och

efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare.

Förändrad riskbildHistoriskt har hotell- och hotellfastighetsbranschen

varit förknippad med hög risk. Marknaden har dock

förändrats markant de senaste åren. Ägandet har

professionaliserats med renodlade bolag som arbe-

tar med fokuserade strategier. Helhetssynen och

specialistkompetensen har ökat. Rapportering från

publika bolag gör att genomlysningen av och infor-

mation om marknaden har förbättrats avsevärt.

Andelen etablerade starka varunamn med effektiva

driftsformer har ökat. För renodlade bolag med

egen kompetens inom hotellverksamhet, hotell-

fastigheter och affärsutveckling och som bedriver

ett aktivt ägande är riskbilden därför betydligt gynn-

sammare än den varit historiskt.

MyndighetsbeslutHotellmarknaden kan påverkas av beslut från myn-

digheter. Exempel på sådana beslut skulle kunna

vara ändrade regler för skattemässig behandling av

resetraktamenten och ändrade momsregler generellt

eller för hotell- och restaurangbranschen specifikt.

FastighetsskattenFastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter utgår

med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringar

av skattesatsen eller av taxeringsvärdet, vilket jus-

teras årligen, påverkar Pandox resultat. Höjningen

får dock en reducerad effekt på Pandox resultat då

många hyresavtal är utformade så att skatten vidare-

debiteras på hyresgästen. Fastighetsskatten på de

utländska fastigheterna understiger huvudsakligen

1 procent av det bokförda värdet. Under 2006 har

45 procent av fastighetsskatten vidaredebiteras till

hyresgästerna, vilket innebär att resultateffekten för

Pandox netto uppgår till 24 Mkr.

TomträttsavgälderPandox har per 31 december 2006 totalt sex fastig-

heter som ägs genom tomträtt. Avgälden för dessa

beräknas för närvarande så att en kommun som

normalt äger marken erhåller en bedömd skälig

realränta på markens uppskattade marknadsvärde.

Tomträttsavgälden löper vanligen på 10–20 år.

RäntelägetRäntekostnaden är Pandox största enskilda kost-

nadspost. En bestående förändring av räntenivån

kommer därför att påverka Pandox resultat. För att

begränsa den finansiella risken är Pandox genom-

snittliga räntebindningstid 2,9 år. En ränteförändring

får därför inte fullt genomslag på Pandox resultat

förrän efter flera år.

ValutariskPandox policy är att kurssäkra huvuddelen av

balansexponeringen inklusive det egna kapitalet.

Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal

valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta-

instrument. Transaktionsexponeringen är begrän-

sad då intäkter och kostnader normalt är i samma

valuta.

KänslighetsanalysI tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox resultat

påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer.


Hotellfastighetsbeståndets värde

Bolagets skattesituation

Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redovisas bokföringsmässigt som anläggningstillgångar. Fastigheternas koncernmässigt bokförda värden per 31 december 2006 uppgick till 6 631,8 Mkr exklusive inventarier, varav koncernmässiga övervärden 1 164,8 Mkr.

Redovisning av uppskjuten skattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-

mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekommen-

dationen innebär i korthet att både uppskjutna

skatteskulder och skattefordringar tas upp i redo-

visningen och att förändringar av dessa påverkar

resultaträkningen som uppskjuten skatt.

I Pandoxkoncernens balansräkning per

31 december 2006 ingår en uppskjuten skatte-

skuld med ett nettobelopp om 159,0 Mkr

avseende skillnaden mellan en uppskjuten

skatteskuld på 279,7 Mkr och en uppskjuten

skattefordran på 120,7 Mkr. Den uppskjutna

skatteskulden hänför sig i huvudsak till den

beräknade uppskjutna skatten på skillnaden

mellan fastigheternas koncernmässigt bokförda

värden och det skattemässiga restvärdet i res-

pektive juridiska enhet. Skillnaden i värde har

uppstått som effekt av övervärde vid förvärv av

fastighet i bolag, så kallade rena substansförvärv,

samt skattemässiga avskrivningar som överskri-

der de bokförda. Skattemässigt avdrag för årlig

avskrivning av fastigheterna har i regel skett med

värdering och skatter

Värdering av hotellfastigheter med dess specifika egenskaper kräver djup kunskap om hotellmarknaden och hotellverksamhet.

KassaflödesvärderingPandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig-

heter enligt en värderingsmodell som baseras på

fastigheternas kassaflöde och som anpassats till

de specifika egenskaperna som hotellfastigheter

har.

Beräkning av kassaflödet byggs upp underifrån

med utgångspunkt från en prognostiserad resultat-

räkning för operatören i respektive fastighet. Denna

i sin tur bygger på antaganden om hur den under-

liggande hotellmarknaden bedöms kunna utveck-

las i termer av beläggning och snittpriser samt hur

den specifika operatörens motsvarande nyckeltal

utvecklas i denna marknad. Operatörens utfall och

prognos tillsammans med hyresavtalets utformning

ger underlag för att beräkna fastighetens hyresin-

täkter, vilket tillsammans med en driftskostnads-

prognos ger fastighetens kassaflöde. Fastighetens

värde beräknas sedan som nuvärdet för de kom-

mande tio årens kassaflöde med tillägg av nuvärdet

av fastigheternas restvärde år tio.

Värderingsmodellen bygger på följande anta-

ganden.

• Hyresförändringar under kalkylperioden sker

med utgångspunkt från de individuella avtalens

utformning och bakomliggande faktorer.

• Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent per

år under kalkylperioden.

• Driftskostnaderna antas öka i takt med inflationen.

• Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta med

tillägg för en riskpremie baserad på ortsrisk, av-

talsrisk och ägandeform.

En intern värdering enligt denna metod av Pandox

38 hotellfastigheter per december 2006 ger ett

värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket

väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighet

med Redovisningsrådets rekommendation nr 17

har avstämning skett av de enskilda fastigheternas

återvinningsvärde mot det bokförda värdet, varvid

inget behov av nedskrivning har konstaterats.

Crowne Plaza Brussels City Centre


Definitioner av nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltalDirektavkastning 1Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde

på fastigheter och hotellinventarier vid årets slut.

Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren

beroende på att inventariehyran ingår i täljaren.

Direktavkastning 2Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrelaterad

administration i förhållande till fastigheternas bok-

förda värde.

DriftsöverskottFörvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och

övriga fastighetskostnader.

Fastighetsrelaterad administrationDen del av totala administrationskostnaden som

är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och

utveckling. Övriga administrationskostnader avser

central administration och kostnader för upprätt-

hållande av bolagets marknadsnotering.

Justerat driftsöverskott Driftsöverskott justerat för under året sålda och

köpta fastigheter.

Totala förvaltningsintäkterSumman av hyresintäkter och övriga fastighets-

intäkter.

Finansiella nyckeltalAvkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto och betald skatt

i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kost-

nader, i förhållande till genomsnittlig balans-

omslutning.

Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto exklusive engångsposter

med återläggning av räntekostnader, dividerat med

räntekostnader.

Soliditet Eget kapital vid årets slut i förhållande till

balansomslutningen.

Hotellmarknadsrelaterade nyckeltalBelagda rumAntal sålda rumsnätter under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Tillgängliga rumTillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod

som normalt är ett år.

BeläggningsprocentAntalet belagda rum dividerat med antalet till-

gängliga rum.

Genomsnittligt rumsprisTotala intäkten för sålda rum genom antalet

belagda rum.

RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet

tillgängliga rum.

MarknadspenetrationDet enskilda hotellets prestation i relation till

marknadens genomsnitt.

GOP Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning,

hyra, finansnetto och skatt.

definitioner

3–5 procent av anskaffningskostnaden för bygg-

naden. Detta innebär att de skattemässiga avskriv-

ningarna överstiger de bokföringsmässiga och

årligen ökar skillnaden mellan det bokförda och

det skattemässiga värdet på fastigheten. Den upp-

skjutna skatteskulden avseende substansförvärv

före 2004 har nuvärdeberäknats utifrån respektive

fastighets kortaste bedömda innehavstid och mot-

svarar en skattesats om cirka 10 procent i genom-

snitt. Detta med utgångspunkt från Redovisnings-

rådets regel för värdering av uppskjuten skatt vid

så kallade rena substansförvärv, där hänsyn till

skatteeffekten tagits vid kalkylering av förvärvspri-

set. Den uppskjutna skatten avseende skillnaden

i bokföringsmässig och skattemässig avskrivning

beräknas med utgångspunkt från gällande skatte-

sats.

Den uppskjutna skattefordringen hänför sig i

huvudsak till underskottsavdrag samt skattemäs-

siga övervärden avseende kommanditbolag. Vid

utgången av 2006 fanns underskottsavdrag på

totalt 272 Mkr i de svenska bolagen. Eventuella

uppskjutna skattefordringen värderas med

utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande

mot framtida skattemässiga vinster och beräknas

enligt gällande skattesats. Mot denna bakgrund

har inget värde på underskottsavdrag i utländska

bolag tagits upp vid utgången av 2006.


Koncernens resultaträkningar i sammandrag

Mkr 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Fastighetsverksamhet

Hyresintäkter 140,6 218,5 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0

Övriga fastighetsintäkter 11,6 16,1 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9

Totala förvaltningsintäkter4) 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9

Fastighetskostnader –31,5 –47,8 –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5

Driftsöverskott 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4

Avskrivningar1), 2) –26,0 –36,0 –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3

Resultat fastighetsverksamhet 94,7 150,8 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1

Operatörsverksamhet

Rörelseintäkter 41,5 18,5 – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0

Rörelsekostnader1) –42,2 –18,7 – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7

Resultat operatörsverksamhet4) –0,7 –0,2 – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3

Bruttoresultat 94,0 150,6 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4

Administrativa kostnader1) –17,2 –19,2 –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9

Intäkter/kostnader av engångskaraktär 1,0 1,4 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9

Rörelseresultat 77,8 132,8 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377,0 804,7 432,4

Finanskostnad av engångskaraktär – – – – – – – –56,1 – –

Finansnetto för löpande verksamhet –50,3 –71,3 –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4

Resultat efter finansiella poster 27,5 61,5 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266,0

Uppskjuten skatt3) –0,3 – – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –65,2

Betald skatt – – –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 0,8

Förvärvat resultat – – – – – – – – – –

Årets resultat 27,2 61,5 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6

1) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr o m 2000 med 1 procent och uppgick för 2006 till 91,3 Mkr. Avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2006 till 0,2 resp 0,0 Mkr (2005 0,3 resp 0,0 Mkr, 2004 0,3 resp 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp 0,0 Mkr, 2001 0,5 resp 0,0 Mkr, 2000 0,6 resp 0,0 Mkr, 1999 0,7 resp 0,0 Mkr, 1998 0,5 resp 0,2 Mkr och 1997 0,4 resp 0,1 Mkr).

2) Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr (1998 26,5 Mkr och 1997 19,6 Mkr).3) Bolaget tillämpar fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta.4) 2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr.

tioårsöversikt


Koncernens balansräkningar i sammandrag

Mkr, per 31 december 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Tillgångar

Fastigheter inklusive hotellinventarier 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5

Övriga anläggningstillgångar 17,3 16,5 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8

Omsättningstillgångar 23,7 14,6 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4

Likvida medel 14,4 82,9 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1

Summa tillgångar 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8

Eget kapital och skulder

Eget kapital 582,9 830,1 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3

Uppskjuten skatteskuld – – – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7

Räntebärande skulder 1 078,3 1 281,8 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5

Icke räntebärande skulder 268,5 87,3 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3

Summa eget kapital och skulder 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8

Nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5

Totala förvaltningsintäkter, Mkr 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9

Driftsöverskott, Mkr 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4

Justerat driftsöverskott, Mkr 1) 169,1 194,6 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 433,3 561,0

Direktavkastning 1, % 2) 9,0 9,3 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1

Direktavkastning 2, % 8,6 8,9 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2 7,9

Finansiella nyckeltal

Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,8 2,0 2,2 2,2 2,3 2,3 2,6 2,63) 2,4

Avkastning på totalt kapital, % 5,9 6,6 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9

Avkastning på eget kapital, % 4,8 7,6 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4

Soliditet, % 30,2 37,7 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6

Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 53,0 96,8 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6

Investeringar exklusive förvärv, Mkr 11,2 22,6 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6

Förvärvskostnad fastighet, Mkr 667,0 260,0 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8

1) Till följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005.2) Direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för två förvärvade fastigheter som ej belastades med hyra under 2005.3) Exklusive engångsintäkt till följd av fastighetsförsäljningar.

44 pandox 2006

Kvartalsdata 2005–2006

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2005 2006

Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Totala förvaltningsintäkter 140,5 157,5 135,5 140,5 134,3 154,8 161,8 184,0

Driftsöverskott 113,4 128,2 113,9 114,6 110,3 129,3 134,0 149,7

Resultat fastighetsverksamhet 93,9 108,1 95,9 94,4 89,2 109,0 109,0 124,8

Resultat operatörsverksamhet 1,3 6,1 0,9 2,5 –4,1 7,9 4,9 3,6

Rörelseresultat 85,4 104,2 528,8 86,2 83,5 114,2 120,6 114,0

Finansnetto –33,4 –35,7 –35,4 –33,0 –34,4 –37,2 –46,7 –48,1

Resultat efter finansiella poster 52,0 68,5 493,4 53,2 49,1 77,0 73,9 65,9

Resultat efter skatt 41,4 54,5 494,7 97,6 38,5 64,7 56,4 42,0

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2005 2006

Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec

Tillgångar

Fastigheter inklusive hotellinventarier 5 573,3 5 665,9 5 281,9 5 477,5 5 499,5 6 438,7 6 924,2 6 907,5

Övriga anläggningstillgångar 6,4 6,4 7,1 113,7 113,8 126,5 148,0 172,8

Omsättningstillgångar 62,1 86,9 64,8 201,7 190,5 162,6 175,0 174,4

Likvida medel 202,6 131,9 90,6 236,4 266,2 226,4 186,5 174,1

Summa tillgångar 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8

Eget kapital och skulder

Eget kapital 1 963,9 1 899,7 2 017,2 2 307,7 2 345,0 2 273,8 2 331,1 2 272,3

Uppskjuten skatteskuld 195,0 209,0 164,0 208,5 218,9 235,0 263,3 279,7

Räntebärande skulder 3 462,8 3 546,7 3 039,1 3 165,3 3 148,3 4 084,0 4 450,1 4 398,5

Icke räntebärande skulder 222,7 235,7 224,1 347,8 357,8 361,4 389,2 478,3

Summa eget kapital och skulder 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8

FASTIGHETSRELATERADE NyCKELTAL

2005 2006

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Direktavkastning 1, % 8,7 8,5 8,5 8,5 8,0 8,1 7,9 8,1

FINANSIELLA NyCKELTAL

2005 2006

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,8 2,7 2,6 2,4 2,8 2,3 2,4

Avkastning på totalt kapital, % 6,6 6,7 6,4 14,2 5,5 6,1 5,5 5,9

Avkastning på eget kapital, % 11,9 11,6 10,6 32,5 6,6 10,1 12,0 10,4

Soliditet, % 33,6 32,2 40,1 38,3 38,6 32,7 31,4 30,6

Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 71,5 88,7 69,0 72,2 62,2 87,0 77,9 90,3

Investeringar exkl förvärv, Mkr 38,3 47,4 36,9 42,5 63,0 65,6 85,4 68,6

Förvärv av fastighet, Mkr 277,0 – – 384,3 – 916,4 411,4 –

kvartalsdata

pandox 2006 45

Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2006 uppgick till 634,9 Mkr (574,0). För jämförbara enheter var ökningen 9,7 procent jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning för året uppgick till 967,5 Mkr (778,6).

Förvärv under åretUnder året har tre hotellfastigheter förvärvats. I juni förvärva-des fastigheten och operatörsrörelsen Hotel Berlin, Berlin, med 701 rum. I juli förvärvades Scandic Plaza i Borås med 135 rum och under hösten förvärvades Radisson SAS Hotel Malmö med 229 rum. Sammanlagt förvärvspris för hotellen uppgick till drygt 1,3 miljarder kronor.

ResultatResultatet före skatt för 2006, exklusive engångsposter, upp-gick till 226,1 Mkr (222,9). Resultatet efter skatt, inklusive engångsposter, uppgick till 201,6 Mkr (688,3).

KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive engångsposter, uppgick till 317,6 Mkr (301,4).

Räkenskaper 2006


Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Pandox AB, org nr 556030-7885, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhets-året 2006.

Verksamhet och strategiPandox är ett av Europas ledande hotellfastig-

hetsbolag. Bolaget har specialistkompetens

inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotell-

fastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett

aktivt ägande där välutvecklade, strategiska

planer för varje hotell tas fram skapas goda för-

utsättningar för utveckling av stabila kassaflöden

och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

Pandox strategi är att äga en typ av fastig-

heter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks

genom ett prioriterat marknadssegment.

Pandox ska äga stora hotellfastigheter i

Sverige, större orter i Europa samt i utveck-

lingsregioner i östra Europa.

Hotellfastigheterna ska vara centralt be-

lägna i naturliga, starka hotellägen som city,

flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra

övre mellanpris- och högprissegmenten och

vara inriktade mot affärsresenärer och turister.

De Pandoxägda hotellen drivs och marknads-

förs av hotellmarknadens starkaste aktörer som

via välkända varunamn eller dynamiska obero-

ende distributionskanaler skapar starka mark-

nadspositioner och därmed stabila intäkter.

Intäkterna skapas genom bland annat rör-

liga hyresavtal som är relaterade till operatörer-

nas omsättning och resultat, eller genom

managementavtal där Pandox ger annan part

i uppdrag att sköta verksamheten eller genom

operativ verksamhet som drivs i egen regi.

Pandox medverkar oavsett driftsform via ett

aktivt ägande till att öka de totala kassaflödena

och reducera riskerna.

Bolaget äger vid årsskiftet 38 hotellfastig-

heter, sex operativa verksamheter och har

dessutom ett asset managementuppdrag.

Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige,

Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Stor-

britannien och på Bahamas.

RedovisningsprinciperPandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning

utan årsredovisningslagen och god redovisnings-

sed samt om inte annat anges Bokförings-

nämndens anvisningar. Som onoterat bolag

omfattas inte Pandox av kravet på redovisning

enligt IFRS.

ÄgarsituationPandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av de

norska bolagen Eiendomsspar AS och Sundt

AS genom sitt helägda svenska bolag APES

Holding AB.

Tillväxttakten i USA minskarTillväxttakten i den amerikanska ekonomin har

under året minskat, delvis som en följd av

minskad privat konsumtion och stagnerande

huspriser. Dollarn väntas på kort sikt förbli svag

mot euron. Den amerikanska hotellmarknaden

som haft en RevPAR-ökning tre år i följd upp-

visar fortsatt en god tillväxt, speciellt med ett

förbättrat snittpris. New York som ligger främst

i denna konjunkturcykel upplevde ännu ett

rekordår med en RevPAR-tillväxt på drygt 12

procent. Trenden visar på en viss avmattning i

beläggning och en avtagande tillväxttakt i priset.

God tillväxt i EuropaEuropa uppvisar generellt en god utveckling

med både tillväxt i beläggning och snittpriser i

de större städerna. Under året ökade RevPAR

med ca 9 procent. Efterfrågan i Bryssel utveck-

lades bättre än föregående år med en ökning

om 9 procent. Motsvarande siffra för London

var 17 procent. För Berlin, som i år haft drag-

hjälp från bland annat fotbolls-VM, har RevPAR

ökat med 19 procent. Andra marknader med

positiv trend är Frankfurt och Paris som ökade

med 5 procent respektive 13 procent.

Sverige uppvisar fortsatt en god tillväxttakt

(+8 procent). Till skillnad från 2005 är det

framför allt priset som driver RevPAR. Stock-

holm har haft ett mycket starkt hotellår motsva-

rande rikets tillväxttakt. Trenden är att priset

har en större betydelse för intäktsförbättringar.

Göteborg ökade med 11 procent under 2006

och Malmö uppvisade en tillväxt om 7 procent.

Båda orterna ligger på historiska rekordnivåer.

Bra avslutning på året för Pandox fastigheterPandox Stockholmshotell följer liknande möns-

ter och presterar i linje med eller bättre än

marknaden. Huvuddelen av utvecklings- och

renoveringsprogrammet i Elite Park Avenue

Hotel i Göteborg har nu slutförts, vilket bidragit

positivt till intäkterna då kapacitet var uttagen

under föregående år.

Hyran på Scandic S:t Jörgen har minskat

tillfälligt, helt hänförligt till det renoverings- och

utvecklingsprogram som görs i fastigheten.

Scandic Kramer fortsätter att utvecklas bättre i

en stark Malmömarknad. Scandic Copenhagen

har trots att man genomgått en större renove-

ring av hotellets bankett- och konferensprodukt

ökat sina intäkter mellan åren. Copenhagen

Hotel 27 genomgår för närvarande en total-

renovering där etapp ett är slutförd med drygt

70 nya rum i drift. Den nya hotellprodukten har

blivit väl mottagen av marknaden. Etapp två av

renoveringen har påbörjats och beräknas av-

slutas i början av sommaren 2007. De tyska

hotellen hade en bra utveckling bland annat

tack vare fotbolls-VM.

Hilton Docklands tappade något gentemot

marknaden på grund av ökad konkurrens från

framför allt två nya Hiltonhotell i närområdet.

Dessutom har hotellet genomgått en större

renovering där 118 rum har varit uttagna under

två månader.

Hotellmarknaden i Bryssel utvecklas väl

med tillväxt i både beläggning och pris jämfört

med föregående år. Crowne Plaza Brussels City

Centre fortsätter att utvecklas bra trots att hotel-

let renoverats under året. Hilton Brussels City

presterar väl i marknaden huvudsakligen på

grund av god volymtillväxt. Pandox hotell i Ant-

werpen tappar något i förhållande till markna-

den och Scandic Grand Place ligger bättre till

än marknaden.

Intäkter och driftsöverskott – Fastighetsverksamhet Förvaltningsintäkterna för året uppgick till

634,9 Mkr (574,0). För jämförbara enheter var

förädlingstakten i portföljen +9,7 procent trots

att flera stora renoveringsprojekt pågår i port-

följen. Ökningen beror på en god underlig-

gande hotellkonjunktur i samtliga Pandox del-

räkenskaper


marknader, nya avtal med bättre villkor och att

förra årets två stora renoveringsprojekt nu ope-

rerar till en högre kapacitet. Fastighetskostna-

derna exklusive avskrivningar uppgick till

111,5 Mkr (103,8).

Driftsöverskottet ökade med 53,2 Mkr till

523,4 Mkr (470,2). För jämförbara enheter

ökade driftsöverskottet med 46,7 Mkr. Justerad

direktavkastning före administrativa kostnader

uppgick för perioden till 8,1 procent (8,5).

Intäkter och resultat – OperatörsverksamhetIntäkterna från operatörsverksamheten avser

verksamheten i Hilton Brussels City som drivs

genom ett managementavtal med Hilton samt

de fem verksamheter som drivs i Pandox egen

regi, Crowne Plaza Brussels City Centre, Royal

Crown Hotel Brussels, Radisson SAS Hotel

Östersund, Copenhagen Hotel 27 samt Hotel

Berlin, Berlin, vilket ingår från juni månad.

Totala intäkterna från operatörsverksamheten

för året uppgick till 420,0 Mkr (250,2) och

operatörsresultatet ökade med 1,5 Mkr till

12,3 Mkr (10,8).

Resultat Koncernens resultat före skatt och exklusive

engångsposter för 2006 uppgick till 226,1 Mkr

(222,9). För jämförbara enheter ökade resultatet

med ca 23 Mkr. Resultatet efter skatt inklusive

engångsintäkter uppgick till 201,6 Mkr.

Finansiering och kassaflöde Finansnettot för den löpande verksamheten för

perioden januari till december 2006 uppgick till

–166,4 Mkr (–137,4). Koncernens räntebä-

rande skulder uppgick den 31 december 2006

till 4 398,5 Mkr (3 165,3). Låneportföljen har

en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig

räntebindningstid på 2,9 år (3,8). Den genom-

snittliga låneräntan uppgick 31 december till

4,3 procent (4,1). Finansieringen av det svenska

beståndet har skett i svenska kronor och det

utländska beståndet i allt väsentligt finansieras

i respektive lokal valuta. Disponibla likvida medel

inklusive outnyttjad checkkredit och kredit-

faciliteter på sammanlagt 501,4 Mkr uppgick

till 675,5 Mkr (992,0). Kassaflöde före föränd-

ring av rörelsekapital, investeringar och exklu-

sive engångsposter och skatt förbättrades med

16,2 Mkr och uppgick till 317,6 Mkr (301,4).

Investeringar Pandoxkoncernens investeringar exklusive för-

värv uppgick under året till 282,6 Mkr (165,1).

Investeringarna avsåg i huvudsak investerings-

programmen i Crowne Plaza i Bryssel, Elite

Park Avenue i Göteborg, Scandic S:t Jörgen i

Malmö, Scandic Hallandia i Halmstad, Scandic

Copenhagen och Copenhagen Hotel 27 samt

produktförbättringar i ett antal fastigheter.

Hotellfastigheternas bokförda värde inklusive

hotellinventarier uppgick till 6 907,5 Mkr

(5 477,5).

I juni 2006 förvärvade Pandox hotellfastig-

heten och operatörsrörelsen i Hotel Berlin, Berlin

med 701 rum till en förvärvskostnad om cirka

100 MEUR. Under juli månad förvärvades fast-

igheten Scandic Plaza i Borås med 135 hotell-

rum till en förvärvskostnad om 138 Mkr. Fastig-

heten Radisson SAS i Malmö med 229 rum

förvärvades i september till en förvärvskostnad

om 260 Mkr.

Asset managementPandox har ett asset management uppdrag

sedan 2005 att bistå ägaren Sundt AS samt att

vara ett stöd till ledningen på Hotel Pelican Bay

på Grand Bahama Island. Hotellet, som har

186 rum, varav 90 sviter, har haft en positiv ut-

veckling och tagit marknadsandelar under det

gångna året.

PersonalDen centrala administrationen uppgick per den

31 december till 15 personer. Uppgifter om

medeltal anställda samt löner och ersättningar

lämnas i not 15.

Styrelsens arbete under 2006Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags-

stämma 2006 bestått av sex ledamöter. Under

2006 har styrelsen hållit ett konstituerande

sammanträde och fyra ordinarie sammanträ-

den i enlighet med en årlig föredragningsplan.

Vid mötena har extern och intern rapportering

av resultat och ställning samt affärsfrågor be-

handlats. Andra viktiga frågor som behandlas

årligen är marknadsfrågor, strategifrågor,

finansfrågor och budget.

ModerbolagetFastighetsverksamheten i koncernens fastig-

hetsägande bolag administreras genom perso-

nal anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kost-

naden för dessa tjänster har fakturerats på

dotterbolagen. Faktureringen under 2006 upp-

gick till 38,2 Mkr (30,8). Årets resultat efter

skatt uppgick till –8,3 Mkr (609,6).

Utsikter för 2007Den goda omvärlden med ökad aktivitetsnivå

förväntas att fortsätta under 2007 vilket kom-

mer att ge ökad efterfrågan i hotellbranschen.

Även resultatet kommer generellt att förbättras

till följd av begränsat kapacitetstillskott och

möjlighet till ökade priser. Likviditeten i hotell-

fastighetsmarknaden bedöms förbli hög trots

risk för stigande räntor. I denna goda marknads-

bild har Pandox en stark position vilket väntas

resultera i ökade intäkter och förbättrat resultat

jämfört med 2006 och dessutom goda möjlig-

heter till att fortsätta göra lönsamma förvärv.


Resultaträkning

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

Fastighetsverksamhet

Hyresintäkter not 2, 3 605,0 548,8 – –

Övriga fastighetsintäkter 29,9 25,2 – –

Totala förvaltningsintäkter 634,9 574,0 – –

Fastighetskostnader –111,5 –103,8 – –

Driftsöverskott 523,4 470,2 – –

Avskrivningar enligt plan not 4 –91,3 –78,2 – –

Resultat fastighetsverksamhet 432,1 392,0 – –

Operatörsverksamhet

Rörelseintäkter 420,0 250,2 – –

Rörelsekostnader –407,7 –239,4 – –

Rörelseresultat operatörsverksamhet not 2, 15 12,3 10,8 – –

Bruttoresultat 444,4 402,8 – –

Administrativa kostnader not 4, 14, 15 –51,9 –42,5 –48,5 –42,1

Övriga intäkter – – 38,2 30,8

Rörelseresultat 392,5 360,3 –10,3 –11,3

Ränteintäkter not 6 4,2 6,8 116,0 67,7

Räntekostnader –167,8 –139,8 –146,4 –114,4

Utdelning från dotterbolag – – 1,5 700,0

Övriga finansiella intäkter och kostnader –2,8 –4,4 9,2 –20,2

Intäkt av engångskaraktär not 5 39,9 444,4 18,5 5,8

Finansnetto –126,5 307,0 –1,2 638,9

Aktieägartillskott – – – –38,0

Resultat före skatt 266,0 667,3 –11,5 589,6

Skatt not 7 0,8 –15,8 – –

Uppskjuten skatt not 7 –65,2 36,8 3,2 20,0

ÅRETS RESULTAT 201,6 688,3 –8,3 609,6

Specifikation extern omsättning

Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 634,9 574,0

Därav interna hyror –87,4 –45,6

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 420,0 250,2

Summa extern omsättning 967,5 778,6

räkenskaper


Kommentarer till resultaträkningen

Hyresintäkter Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,

inventariehyra för hotellinventarier samt lokal-

hyra för resterande kommersiella ytor. Hyres-

intäkterna för 2006 ökade i förhållande till före-

gående år och uppgick till 605,0 Mkr (548,8).

Övriga fastighetsintäkter Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade

kostnader för framför allt värme, el och fastig-

hetsskatt.

FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER

Mkr 2006 2005

Ersättning för driftskostnader 9,9 9,2

Vidaredebiterad fastighetsskatt 20,0 16,0

Totalt 29,9 25,2

Fastighetskostnader DriftskostnaderDriftskostnader är sådana kostnader som är

direkt hänförliga till driften av fastigheterna

såsom till exempel kostnader för värme, vatten,

el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto-

redovisas, det vill säga den del av kostnaderna

som vidaredebiteras till hyresgästerna redo-

visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter

och hela kostnaden redovisas bland kostna-

derna.

UnderhållskostnaderUnderhållskostnader är kostnader för att

vidmakthålla byggnadernas och byggnads-

inventariernas standard. Pandox hyresavtal är

i flertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,

det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större

delen av det inre underhållet av hotellfastig-

heterna.

Tomträttsavgäld Totalt 6 av Pandox fastigheter innehas med

tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer

gängse marknadsvillkor.

FastighetsskattFör Pandox svenska hotellfastigheter utgår

fastighetsskatt med 1,0 procent på taxerings-

värdet. De utländska fastigheterna har varie-

rande procentsatser och beräkningsgrunder.

Övriga kostnaderInnefattar bland annat kostnader för juridisk

konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier

och hyreskostnader för externa ytor.

FÖRDELNING FASTIGHETSKOSTNADER

Mkr 2006 2005

Driftskostnader 20,7 18,9

Underhållskostnader 35,7 29,5

Tomträttsavgäld 6,3 7,0

Fastighetsskatt 44,1 41,1

Övriga kostnader 4,7 7,3

Totalt 111,5 103,8

.

Driftsöverskott Driftsöverskottet för 2006 uppgick till 523,4

Mkr, vilket är en ökning med 53,2 Mkr. Juste-

rad direktavkastning exklusive administrativa

kostnader uppgick till 8,1 procent (8,5).

OperatörsverksamhetenDen hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

Internhyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baseras på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. Internhyran

kostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförs

i fastighetsförvaltningen. Under 2005 förvärva-

des två hotellfastigheter med rätten att driva

operatörsverksamhet; Copenhagen Hotel 27

och Royal Crown Hotel i Bryssel. I ingången av

2006 såldes operatörsverksamheten Mora

Hotell och i början av juni förvärvades Hotel

Berlin, Berlin. Därmed ingår i Pandox portfölj

sex operativa verksamheter, varav fem drivs i

egen regi och ett via ett managementavtal med

Hilton. Operatörsverksamheten i Copenhagen

Hotel 27 i Köpenhamn har inte belastats med

internhyra under 2006.

Administrativa kostnader De administrativa kostnaderna avser central

administration samt utländsk hotellfastighets-

administration. Samtlig personal inom central

administration är placerad vid kontoret i Stock-

holm. Ersättning till personal och revisorer

framgår av not 14 och 15.

.


Balansräkning


Mkr 2006 2005 2006 2005

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Fastigheter not 8 6 631,8 5 324,1 – –

Inventarier not 9 276,5 153,9 0,9 0,5

6 908,3 5 478,0 0,9 0,5

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 2 668,9 2 482,7

Fordringar koncernbolag – – 2 566,0 2 548,0

Övriga långfristiga fordringar 35,1 6,3 12,5 48,2

35,1 6,3 5 247,4 5 079,4

Uppskjuten skattefordran 120,7 106,9 – –

Summa anläggningstillgångar 7 064,1 5 591,2 5 248,3 5 079,4

Omsättningstillgångar

Varulager 2,2 1,6 – –

Kundfordringar 62,9 11,5 – –

Skattefordran 4,2 – – –

Övriga fordringar 86,1 85,2 1,6 3,8

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19,1 55,7 2,8 2,2

Övriga aktier & andelar 16,1 47,8 – –

Kassa och bank 174,1 236,4 52,0 161,7

Summa omsättningstillgångar 364,7 438,1 56,4 167,6

SUMMA TILLGÅNGAR 7 428,8 6 029,3 5 304,7 5 247,1

Kommentarer till balansräkningen

Fastigheter och inventarierUnder året har tre hotellfastigheter förvärvats.

Avskrivningarna avseende fastigheterna upp-

gick till 62,7 Mkr (61,6) och årets investeringar

till 219,2 Mkr (125,1). Inventariernas bokförda

värde inklusive hotellinventarier uppgick till

276,5 Mkr (153,9), avskrivningarna till 28,8

Mkr (16,6) och investeringarna till 63,4 Mkr

(40,0).

Huvuddelen av det bokförda värdet på

inventarier, 276,5 Mkr, avser merpaten hotell-

inventarier vilka brukas av hotelloperatören. I

vissa fall ingår dessa som en ospecificerad del

av hyran, i andra fall som en separat inventarie-

hyra. Då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna

inkluderar Pandox värdet av dessa inventarier i

det fastighetsvärde som används för att beräkna

fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas

bokförda värde inklusive hotellinventarier upp-

gick vid årets slut till 6 907,4 Mkr. Övriga inven-

tarier utgörs av inventarier inom administration

på 0,9 Mkr.

Övriga långfristiga fordringarAvser långfristig reversfordran samt pantsatt

deposition.

VarulagerAvser lager av förbrukningsvaror i operatörs-

verksamheterna.

KundfordringarPandox kundfordringar utgörs av hyresford-

ringar och kundfordringar i operatörsrörelsen.

Då hyran generellt betalas kvartals- eller

månadsvis i förskott består utestående belopp

vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsätt-

nings- och resultathyror.

Övriga fordringarKortfristiga fordringar avser exempelvis kostna-

der som ska vidaredebiteras på extern part.

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkterInnefattar i huvudsak förutbetalda kostnader

för nästa år som försäkringspremier och hyror.

räkenskaper



Mkr 2006 2005 2006 2005

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5

Bundna reserver 840,3 848,5 830,0 830,0

1 213,8 1 222,0 1 203,5 1 203,5

Fritt eget kapital

Fria reserver 856,9 397,4 523,6 64,6

Årets resultat 201,6 688,3 –8,3 609,6

1 058,5 1 085,7 515,3 674,2

Summa eget kapital 2 272,3 2 307,7 1 718,8 1 877,7

Obeskattade reserver

Periodiseringsfond 2004 – – 0,3 0,3

– – 0,3 0,3

Skulder

Skulder till kreditinstitut not 11 4 398,5 3 165,3 2 963,3 2 360,2

Leverantörsskulder 88,1 66,5 15,6 19,6

Skulder koncernföretag – – 578,8 959,7

Uppskjuten skatteskuld not 7 279,7 208,5 – –

Skatteskulder 3,9 0,6 – 0,3

Övriga skulder 234,8 104,0 2,3 0,8

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 12 151,5 176,7 25,6 28,5

Summa skulder 5 156,5 3 721,6 3 585,6 3 369,3

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 428,8 6 029,3 5 304,7 5 247,1

Ställda säkerheter not 13 4 099,9 3 508,4 12,2 6,2

Ansvarsförbindelser not 13 – – 1 344,2 685,6

Kassa och bankPandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud-

sak av moderbolaget genom centralkontostruk-

tur i bank där likviditeten samlas på ett gemen-

samt räntebärande konto. Likviditetsöverskott

kan även placeras som tidsbunden inlåning

i bank. I tillägg till detta har Pandox en icke

utnyttjad checkräkningskredit på 25 Mkr och

kreditfaciliteter på totalt 476 Mkr.

Bundna reserver moderbolagetJustering av ingående balans har skett avse-

ende ej utnyttjade optioner.

Skulder till kreditinstitut Pandox totala räntebärande skuld den 31

december 2006 uppgick till 4 398,5 Mkr förde-

lat på tio kreditgivare och fem valutor. Finansie-

ringen är i huvudsak upptagen under långfristiga

kreditavtal varför huvuddelen av skulden kan

betraktas som långfristig. Räntebindningmäs-

sigt är 2 298 Mkr bundet med en löptid under

ett år. Se avsnittet Finansiell översikt sid. 37.

Uppskjuten skatteskuld2006 års uppskjutna skatter är bruttoredo-

visade. I avsnittet Pandox skattesituation på

sid. 57 lämnas en detaljerad beskrivning.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkterBeloppet avser i huvudsak upplupna ränte-

kostnader samt förutbetalda hyror.

Ställda säkerheterAvser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka

pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.

AnsvarsförbindelserModerbolagets ansvarsförbindelser avser

garantier till banker avseende dotterbolags-

låneskulder.


Förändringar i eget kapital

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2005

Ingående balans 373,5 842,1 582,7 124,7 1 923,0

Vinstdisposition – – 124,7 –124,7 0,0

Utdelning – – –273,9 – –273,9

Koncernbidrag – – –44,7 – –44,7

Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 6,4 8,6 – 15,0

Årets resultat – – – 688,3 688,3

373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2006

Ingående balans 373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7

Vinstdisposition – 0,7 687,6 –688,3 0,0

Utdelning – – –137,0 – –137,0

Koncernbidrag – – –82,8 – –82,8

Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – –8,9 –8,3 – –17,2

Årets resultat – – – 201,6 201,6

373,5 840,3 856,9 201,6 2 272,3

Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Moderbolaget 2005

Ingående balans 373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 1 490,5

Vinstdisposition – – – 0,1 –0,1 0,0

Utdelning – – – –273,9 – –273,9

Koncernbidrag – – – 51,5 – 51,5

Årets resultat – – – – 609,6 609,6

373,5 620,0 210,0 64,6 609,6 1 877,7

Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Moderbolaget 2006

Ingående balans 373,5 620,0 210,0 64,6 609,6 1 877,7

Vinstdisposition – – – 609,6 –609,6 0,0

Utdelning – – – –137,0 – –137,0

Koncernbidrag – – – –13,6 – –13,6

Årets resultat – – – – –8,3 –8,3

373,5 620,0 210,0 523,6 –8,3 1 718,8

Omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på 10,0 (–10,9) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. Antalet aktier uppgick per 31 december 2006 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.

räkenskaper


Kassaflödesanalys


Mkr 2006 2005 2006 2005

Löpande verksamhet

Resultat före finansiella poster 392,5 360,3 –10,3 –11,2

Avskrivning 91,5 78,5 0,2 0,3

Realisationsresultat på sålda anläggningstillgångar 39,9 444,4 18,5 5,8

Ränteintäkter 4,2 6,8 116,0 67,7

Räntekostnader och övriga finansiella kostnader –148,1 –186,6 –137,2 –134,7

Betald skatt 0,8 –15,8 0,0 0,0

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 380,8 687,6 –12,8 –72,1

Förändring av rörelsekapital

Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar –58,0 –95,3 1,6 –3,0

Ökning/minskning (±) av rörelseskulder 34,6 99,2 –386,9 923,5

Summa förändring av rörelsekapital –23,4 3,9 –385,3 920,5

Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 357,4 691,5 –398,1 848,4

Investeringsverksamhet

Investering i aktier och andelar – –65,5 –186,3 –598,7

Investeringar i fastigheter och inventarier –282,5 –165,1 –0,6 –0,3

Förvärv av fastigheter och inventarier –1 327,7 –661,2 – –

Försäljning av anläggningstillgångar 0,5 609,1 0,1 1,9

Summa investeringar –1 609,7 –282,7 –186,8 –597,1

Kassaflöde efter investeringar –1 252,3 408,8 –584,9 251,3

Finansieringsverksamhet

Förändring av finansiella anläggningstillgångar 31,6 – 17,8 –168,2

Förändring av räntebärande lån 1 298,1 44,9 603,7 –441,3

Utdelning –137,0 –273,9 –124,0 497,6

Utdelning via koncernbidrag – – – –

Kassaflöde från finansieringsverksamhet 1 192,7 –229,0 497,5 –111,9

Förändring av likvida medel –59,6 179,8 –87,4 139,4

Likvida medel vid årets början 236,4 58,0 139,4 22,3

Kursdifferens i likvida medel –2,7 –1,4 – –

Likvida medel vid årets slut 174,1 236,4 52,0 161,7

Förändring likvida medel –59,6 179,8 –87,4 139,4

Justerat för en engångsintäkt om 39,9 Mkr uppgår kassaflödet från den löpande verksamheten

till 317,6 Mkr (301,4). Kassaflödet per aktie ökade till 12,76 kronor (12,10).

Kommentarer till kassaflödesanalysen


Redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges i enlighet med Bokföringsnämndens anvisningar. Pandox redovisnings- och värderings-principer är för övrigt oförändrade jämfört med föregående år.

Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar samtliga

dotterbolag på bokslutsdagen.

Redovisningen har upprättats enligt Redo-

visningsrådets rekommendation RR 1:00.

Koncernredovisningen har upprättats enligt för-

värvsmetoden, som innebär att tillgångar och

skulder övertagits till marknadsvärde enligt

upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan

anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital

har tillförts byggnader och mark som över-

värde. Avskrivning av övervärde sker enligt

samma princip som för fastigheter. Beräknad

uppskjuten skatteskuld avseende koncern-

mässiga övervärden och beräknad uppskjuten

skattefordran nettoredovisas som uppskjuten

skatteskuld i balansräkningen.

SkattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-

mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekom-

mendationen innebär i korthet att både upp-

skjutna skatteskulder och skattefordringar tas

upp i redovisningen och att förändringar av

dessa påverkar resultaträkningen som upp-

skjuten skatt. Den uppskjutna skatten avse-

ende skillnaden i bokföringsmässig och

skattemässig avskrivning beräknas med ut-

gångspunkt från gällande skattesats.

För förvärv före 2004 baseras dock den

uppskjutna skatteskulden avseende substans-

förvärv på köpeskillingen och beräknas utifrån

respektive fastighets kortaste bedömda inne-

havstid och motsvarar en skattesats om cirka

10 procent i genomsnitt.

Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig

till beräknad skattefordran avseende under-

skottsavdrag i bolag, värderas med utgångs-

punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot

framtida skattemässiga vinster och beräknas

enligt gällande skattesats.

Fastighetsverksamhet Koncernens fastigheter redovisas i balansräk-

ningen som anläggningstillgångar då avsikten

med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta

och utveckla fastigheterna.

Operatörsverksamheten Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

Internhyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baserad på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. Internhyran

kostnadsförs i operatörsverksamheten och

intäktsförs i fastighetsverksamheten.

Materiella anläggningstillgångar Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga

direkta utgifter inklusive projekteringskostnader.

Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter

som innebär förbättring av fastigheterna jäm-

fört med det ursprungliga skicket.

Utgifter för upprustning till samma skick

som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej.

Ett undantag från denna princip är utgifter för

sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt

underhåll i samband med förvärv och hänsyn

tagits till detta i förvärvspriset.

räkenskaper


Utgifter för hyresgästanpassningar som

innebär att hyran kan höjas aktiveras och skrivs

av under hyreskontraktets återstående löptid.

Avskrivning enligt plan har beräknats med

följande procentsatser.

%

Byggnader 1,0

Byggnadsinventarier 4–6,7

Markanläggningar 3,5

Inventarier 6,7–33

Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskriv-

ningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidi-

gare avskrivning uppgick till 1,5 procent.

Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff-

ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor.

Nedskrivning av anläggningstillgångKoncernens fastigheter värderas kontinuerligt

enligt en intern kassaflödesmodell som också

uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet

i enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket

är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och

nyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastig-

heternas bokförda värden för att bedöma behov

av eventuell nedskrivning.

LeasingPandox redovisar samtliga leasingavtal som

operationella. Leasingavtalen avser personbilar

och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt-

ning och påverkar därför inte bedömningen av

koncernens resultat och ställning.

IntäkterFörvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt

vidaredebiterade driftskostnader och fastighets-

skatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter

och kostnader redovisas separat i koncernre-

sultaträkningen. Hyresintäkterna periodiseras

i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att för-

skottshyror redovisas som förutbetalda hyres-

intäkter.

Aktier och andelarAktier och andelar i dotter- och dotterdotter-

bolag har värderats till anskaffningsvärdet, med

undantag för innehav vilka har skrivits ned till

bedömt verkligt marknadsvärde.

Finansiella instrumentRänteswapar används för att förändra underlig-

gande finansiella skulders ränteförfallostruktur.

Intäkter och kostnader avseende ränteswapar

nettoredovisas som räntekostnader periodiserat

över löptiden.

Utländska dotterbolagUtländska dotterbolag räknas om enligt dags-

kursmetoden, vilket innebär att resultaträk-

ningen räknas om till genomsnittskurs och

balansräkningen enligt balansdagens kurs.

Den kursdifferens som uppstår vid tillämpning

av denna metod förs direkt mot koncernens

egna kapital. Under året förvärvade bolag ingår

i koncernen med belopp avseende tiden efter

förvärvet.

Fordringar och skulder i utländsk valutaFordringar och skulder i utländsk valuta omräk-

nas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser

som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet.

När upplåning sker eller terminskontrakt ingås

för att kurssäkra investeringar i utländska dotter-

bolag kvittas i koncernen uppkomna kursdiffe-

renser till den del de motsvaras av differenser

vid omräkning av utländska dotterbolags netto-

tillgångar.

Övriga fordringar och skulder Fordringar har tagits upp till de belopp varmed

de förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder

har tagits upp till nominella värden.


NoterNOT 1 – SEGMENTSREDOVISNING

Primärt segment

Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat- och balansräkning.

Sekundärt segment

År 2006 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 144,4 76,5 125,4 92,5 196,1 –87,4 547,5

Fastighetskostnader –29,8 –8,9 –28,6 –15,7 –28,5 –111,5

Driftsöverskott 114,6 67,6 96,8 76,8 167,6 –87,4 436,0

Bokförda värden fastigheter 1 130,6 757,8 1 417,3 786,2 2 815,6 6 907,5

Investeringar 8,2 24,2 112,6 42,3 95,3 282,6

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 17,8 42,2 360,0 420,0

Rörelsekostnader operatörsverksamhet –23,0 –36,2 –348,5 87,4 –320,3

Rörelseresultat operatörsverksamhet –5,2 6,0 11,5 87,4 99,7

År 2005 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 147,7 58,8 114,5 109,0 143,9 –45,61) 528,4

Fastighetskostnader –27,7 –8,4 –23,5 –19,0 –25,0 –103,7

Driftsöverskott 120,1 50,3 91,0 90,0 118,9 –45,6 424,7

Bokförda värden fastigheter 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 929,2 5 477,5

Investeringar 39,6 53,1 12,1 9,9 50,3 165,1

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 66,1 184,1 250,2

Rörelsekostnader operatörsverksamhet –59,1 –180,2 45,6 –193,7

Rörelseresultat operatörsverksamhet 7,0 3,9 45,6 56,4 1) Avser justering av internhyra.

NOT 2 – HYRESINTÄKTER

Intäkterna från operatörsverksamheten avser verksamhet som drivs genom ett managementavtal med Hilton samt de fem verksamheter som drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 87,4 Mkr för 2006 (45,6).

NOT 3 – HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING

% 2006 2005

Sverige 60 65

Danmark 8 9

Storbritannien 7 7

Tyskland 12 7

Belgien 10 9

Schweiz 3 3

Summa 100 100

räkenskaper


NOT 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLANKoncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

Byggnader –61,9 –60,7 – –

Markanläggningar –0,8 –0,9 – –

Inventarier –28,8 –16,6 –0,2 –0,3

Summa avskrivningar –91,5 –78,2 –0,2 –0,3

Av avskrivningar på totalt 91,5 Mkr är 91,3 Mkr (78,2) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,2 Mkr (0,3) till administration.

NOT 5 – INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄR

Engångsintäkter i koncernen på totalt 39,9 Mkr avser 28,9 Mkr reavinst från försäljning av fastighetstillgångar, 10,3 Mkr försäljning av aktier och 0,7 Mkr övriga engångs-intäkter.

NOT 6 – RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGET

Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 114,3 Mkr från koncernbolag och 1,7 Mkr från övriga.

NOT 7 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATTKoncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

Årets uppskjutna skattekostnad

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –43,0 6,7 – –

Uppskjuten skatt avseende koncernbidrag –32,2 –17,4 3,2 20,0

Uppskjuten skatteintäkt avseende förvärvade underskottsavdrag – 58,5 – –

Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar 10,0 –11,0 – –

Uppskjuten skatt i resultaträkningen –65,2 36,8 3,2 20,0

Aktuell skatt i resultaträkningen 0,8 –15,8 – –

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28%

Redovisat koncernresultat före skatt 266,0 667,3 –11,5 589,5

Skatt enligt gällande skattesats 28% –74,5 –186,9 3,2 –165,1

Förvärvade underskottsavdrag – 58,5 – –

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 0,1 108,4 0,4 196,0

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 0,1 17,2 –0,4 –10,9

Skatteeffekt av koncernbidrag – 17,4 – –

Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 9,9 6,4 – –

Redovisad skattekostnad –64,4 21,0 3,2 20,0

Uppskjutna skattefordringar

Underskottsavdrag 76,3 76,3 – –

Övriga temporära skillnader – 24,4 – –

Övriga uppskjutna skattefordringar 44,4 6,2 – –

Summa uppskjutna skattefordringar 120,7 106,9 – –

Uppskjutna skatteskulder

Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 279,7 204,1 – –

Övriga uppskjutna skatteskulder – 4,4 – –

Summa uppskjutna skatteskulder 279,7 208,5 – –

Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –159,0 –101,6 – –


NOT 8 – FASTIGHETER

Koncernen

Mkr 2006 2005

Ingående anskaffningsvärde 5 959,6 5 697,6

Omklassificerat till inventarier –53,9 –

Förvärv fastigheter 1 298,9 717,5

Investeringar 219,2 125,1

Försäljningar – –658,0

Omräkningsdifferenser balansräkning –92,0 77,4

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 331,8 5 959,6

Ingående avskrivningar –635,4 –533,7

Förvärvade ackumulerade avskrivningar –11,7 –83,9

Försäljningar – 49,4

Årets avskrivningar –62,7 –61,6

Omräkningsdifferenser balansräkning 9,8 –5,6

Utgående ackumulerade avskrivningar –700,0 –635,4

Utgående restvärde 6 631,8 5 324,1

Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 073,5 2 019,6

Varav mark 765,9 750,1

NOT 9 – INVENTARIERKoncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

Ingående anskaffningsvärde 262,2 168,3 2,6 2,3

Omklassificerat från fastigheter 53,9 – – –

Förvärv inventarier 44,8 60,4 – –

Investeringar 63,4 40,0 0,6 0,3

Försäljningar/utrangeringar –1,4 –10,6 – –

Omräkningsdifferenser balansräkning –10,2 4,1 – –

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 412,7 262,2 3,2 2,6

Ingående avskrivningar –108,3 –68,9 –2,1 –1,8

Försäljningar/utrangeringar 0,9 10,1 – –

Förvärvade ackumulerade avskrivningar –4,2 –32,7 – –

Årets avskrivningar –28,8 –16,6 –0,2 –0,3

Omräkningsdifferenser balansräkning 4,2 –0,2 – –

Utgående ackumulerade avskrivningar –136,2 –108,3 –2,3 –2,1

Utgående restvärde 276,5 153,9 0,9 0,5

räkenskaper


NOT 10 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG

Mkr Org. nr SäteAntal aktier

Nom. värde

Andel %

Bokfört värde

Moderbolaget

Hotab Förvaltnings AB 556475–5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1

Pandox Förvaltning AB 556097–0815 Stockholm 550 100 100 304,7

Hotab 6 AB 556473–6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473–6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9

Pandox Fastighets AB 556473–6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Fastighets AB Mora Hotell 556475–9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7

Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469–4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1

Nya P.A. Hotell AB 556495–0078 Stockholm 1 000 100 100 0,2

Pandox Hotel Management AB 556469–9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Malmö Favorit Hotell AB 556475–9446 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Grand Hotell i Kristianstad AB 556515–9216 Stockholm 10 000 100 100 0,6

Fastighets AB Porpur 556349–8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1

Pandox i Halmstad AB 556549–8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7

Pandox i Borås AB 556528–0160 Stockholm 1 000 100 100 45,3

Hotell Värmdövägen 84 AB 556286–4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3

Hotellus International AB 556030–2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2

KB Lorensberg 49:2 916833–3269 Göteborg – – 100 0,0

Pandox i Östersund AB 556466–1352 Stockholm 1 000 100 100 2,7

Ademrac Holding 1 AB 556683–3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4

Ademrac Holding 2 AB 556683–3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6

Ademrac AB 556426–2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4

Le Nouveau Palace S.A. 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4

Convention Hotel International AG 270.3.001.168–3 Basel 14 000 – 100 6,2

Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 0,6

Royal Crown Plaza SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 65,9

Pandox i Malmö AB 556704–3723 Stockholm 100 000 100 100 142,0

Ypsilon Hotell AB 556481–4134 Stockholm 100 000 100 100 46,3

Pandox i Ryssland AB 556706–8316 Stockholm 100 000 100 100 0,1

Summa Pandox AB 2 668,9

Org. nr Säte

Koncernen

Arlanda Flyghotell KB 916500–8021 Stockholm

Fastighetsbolaget Utkiken KB 916611–7755 Stockholm

Fastighets AB Hotell Kramer 556473–6402 Stockholm

Grand i Borås Fastighets AB 556030–7083 Stockholm

Hotellus Nordic AB 556554–6594 Stockholm

Hotellus Järva Krog AB 556351–7365 Stockholm

Hotellus Mölndal AB 556554–6636 Stockholm

Bioeffect AB 556244–5030 Stockholm

Vestervold KB 916631–9534 Stockholm

Förvaltningsbolaget Hotel Grand i Örebro KB 969622–8197 Stockholm

KB Sjöstjärnan Fastighetsförvaltning 916850–4554 Göteborg

Hotellus Belgium NV – Belgien

Grand Hotel Brussels NV – Belgien

Town Hotel SA – Belgien

Hotellus Suomi OY – Finland

Hotellus Nord OY – Finland

Euro Lifim BV – Holland

Bru Hotels Holding BV – Holland

Hotellus Europa BV – Holland

Bru Hotels BV – Holland

Hotellus Deutschland GmbH – Tyskland

Atlantis GmbH – Tyskland

Pandox Berlin GmbH – Tyskland


NOT 11 – SKULDER TILL KREDITINSTITUT Koncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 308,5 223,2 204,1 208,5

Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 844,5 2 452,6 576,2 2 151,7

Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 3 245,5 489,5 2 183,0

Summa 4 398,5 3 165,3 2 963,3 2 360,2

NOT 12 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

Förutbetalda hyror 57,0 40,2 – –

Upplupna räntekostnader 19,0 11,9 15,6 8,5

Fastighetsskatt 2,0 3,3 – –

Övrigt 73,5 121,3 10,0 20,0

Summa 151,5 176,7 25,6 28,5

NOT 13 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Koncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 4 051,3 3 454,4 – –

Pantsatt deposition 48,6 54,0 12,2 6,2

Ansvarsförbindelser – – 1 344,2 685,6

NOT 14 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget

Mkr 2006 2005 2006 2005

KPMG

Revisionsuppdrag 2,0 1,4 0,6 0,8

Andra uppdrag 0,3 0,1 – 0,1

SET Revisionsbyrå

Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga

Andra uppdrag 0,1 0,4 0,1 0,2

Summa 2,5 2,0 0,8 1,2

räkenskaper


NOT 15 – PERSONAL Koncernen Moderbolaget

2006 2005 2006 2005

Medeltal anställda

Män 213 141 8 7

Kvinnor 226 154 6 7

Totalt 439 295 14 14

Varav anställda i Sverige 56 90 14 14

Varav anställda i Belgien 256 203 – –

Varav anställda i Tyskland 110 – – –

Varav anställda i Danmark 17 2 – –

Löner och ersättningar, Mkr

Styrelsen och verkställande direktören

Löner och ersättningar 5,2 5,2 5,2 5,2

Sociala kostnader 1,9 1,9 1,9 1,9

Pensionskostnader 0,8 0,8 0,8 0,8

Totalt 7,9 7,9 7,9 7,9

Övriga anställda

Löner och ersättningar 126,5 76,4 13,0 10,1

Sociala kostnader 25,5 22,9 2,8 2,8

Pensionskostnader 4,5 3,1 2,4 1,8

Totalt 156,5 102,4 18,2 14,7

Löner och ersättningar per land, Mkr

Sverige

Styrelsen och verkställande direktören 7,9 7,9 7,9 7,9

Övriga anställda 32,8 38,6 18,2 14,7

Belgien övriga anställda 88,4 63,8 – –

Tyskland övriga anställda 25,9 – – –

Danmark övriga anställda 9,4 – – –

Totalt 164,4 110,3 26,1 21,6

Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Royal Crown Hotel Brussels och Hilton Brussels City. Personal anställd i Danmark avser Copenhagen Hotel 27 i Köpenhamn och i Tyskland avser Hotel Berlin, Berlin.

Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.

Uppgifter om sjukfrånvaro redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori.


Vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserat resultat 523 668 837 kr

Årets resultat –8 311 146 kr

515 357 691 kr

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning till aktieägare,

6,00 kr per aktie 149 400 000 kr

Överföres i ny räkning 365 957 691 kr

515 357 691 kr

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på

storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Stockholm den 14 februari 2007

Christian Ringnes

Ordförande Leiv Askvig Olaf Gauslå

Bengt Kjell Björn-Åke Wilsenius Mats Wäppling

Anders Nissen

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och

koncernredovisning har avgivits den 15 februari 2007.

Per Gustafsson Willard Möller

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

räkenskaper


Revisionsberättelse

Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885.

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning i Pandox AB för år 2006. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand-

lingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av

vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen

för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna.

I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av

dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och kon-

cernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och för-

hållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig

mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i

strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för

våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en

rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvalt-

ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncer-

nen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 15 februari 2007

Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor


pandox styrning

Styrelsens arbete

I ett internationellt hotellfastighetsbolag som

Pandox är kompetens och erfarenhet från

följande områden viktiga:

• hotellverksamhet och hotellmarknad

• finansiering

• fastigheter och fastighetsbranschen

• affärsutveckling

• varumärkesstrategier

• utveckling av internationella företag.

Pandox styrelse, som består av sex ledamöter, har

bred erfarenhet och kunskap från dessa områden.

ArbetsordningStyrelsen har antagit en arbetsordning för sitt

arbete och en instruktion till verkställande

direktören samt givit ledningen en instruktion be-

träffande rapportering. Pandox styrelse fastställer

och dokumenterar årligen bolagets mål och stra-

tegi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt en

finanspolicy, en attest- och beslutsordning samt en

särskild strategi för förvärvsfrågor.

Pandox styrelse har årligen fem ordinarie styrelse-

möten. Utöver ordinarie styrelsemöten har under

året hållits två extra styrelsemöten för att behandla

affärsfrågor.

Sammanträdena följer en årlig föredragnings-

plan med teman och beslutspunkter. Vid mötena

behandlas extern och intern rapportering av resultat

och ställning samt affärsfrågor. Årligen behandlas

dessutom marknadsfrågor, strategifrågor och bud-

get. Styrelsematerialet sänds ut cirka en vecka i för-

väg. Bolagets revisorer deltar minst en gång per år

för att lämna en redogörelse för sin revision samt

genomgång av bolagets interna kontrollsystem.

Utöver den löpande revisionen har revisorerna

under året på styrelsens uppdrag genomfört en

speciell granskning av större hyresavtal. Enligt

uppdraget ska under en treårsperiod samtliga

avtal granskas enligt ett rullande schema.


OLAF GAUSLÅ

Född 1961

Finansdirektör i Eiendomsspar AS.

Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

LEIV ASKVIG

Född 1957

Verkställande direktör i Sundt AS.


Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseordförande i Imarex NOS ASA och

Fjellkraft AS. Vice ordförande i Verdipapir-

sentralen ASA.

CHRISTIAN RINGNES, ORDFÖRANDE

Född 1954

Verkställande direktör i Eiendomsspar AS.



Styrelseordförande i NSV-Invest AS och

Mini Bottle Gallery AS.

Styrelseledamot i Schibsted ASA, Norsk Scania

AS, Sundt AS och Nationaltheatret (vice ordfö-

rande).

MATS WÄPPLING

Född 1956

VD och Koncernchef i SWECO AB.



Styrelseledamot i SWECO AB.

BJÖRN-ÅKE WILSENIUS

Född 1944



Styrelseordförande i BDB Bankernas Depå AB.

Styrelseledamot i Bergen Energi AB och

Finansiell ID-teknik BID AB.

BENGT KJELL

Född 1954

Executive Vice President, Head of Invest-

ments, Industrivärden AB.



Styrelseordförande i Kungsleden AB och Indu-

trade AB. Styrelseledamot i Helsingborgs Dag-

blad AB, Isaberg Rapid AB, Munters AB och

Höganäs AB.

Styrelseledamöter

Pandox styrelse är sammansatt och dimensionerad för att fastställa och genomföra bolagets mål och strategi, aktivt och effektivt stödja ledningen i utvecklingen av företaget samt för att kunna följa och kontrollera verksamheten.

pandox styrning


pandox styrning

Ledande befattningshavare

Ledningen ansvarar för den löpande verksamheten och är ansvarig inför styrelsen för framtagande och genomförande av strategier och handlingsplaner samt att uppställda mål uppfylls. Övergripande planering, personalutveckling och fortlöpande kontakter med kapitalmarknaden är andra ansvarsområden.

Revisorer

Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska information. Granskningen utmynnar i en revisions-berättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed.

Per GustafssonFödd 1959

Auktoriserad revisor

KPMG

Willard MöllerFödd 1943

Auktoriserad revisor

SET Revisionsbyrå AB

NILS LINDBERG

Född 1947

Ekonomi- och finansdirektör

Anställd sedan 1995

ANDERS NISSEN

Född 1957

Verkställande direktör

Anställd sedan 1995


Ett nyhetsbrev om hotellbranschen

pandox upgrade

När Pandox bildades 1995 startade utgivningen

av ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolaget

mot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen.

Denna publikation övergick senare i de publika

rapporter som bolaget skickade ut. Trots att före-

taget nu är avnoterat från Stockholmsbörsen fort-

sätter vi att upprätthålla informationsflödet

till dem som är intresserade av hotell- och

hotellfastighetsmarknaden. Därför ges Pandox

Upgrade ut regelbundet. Under 2006 utkom tre

nyhetsbrev som behandlade marknadstrender

och aktuella svenska och internationella hotell-

marknadsfrågor.

Välkommen som prenumerant. Pandox

Upgrade är kostnadsfri och kan beställas

från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller

[email protected]

NR

2 •

20

06

P A N D O XMARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX

ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Sommarens stora sportevenemangstärker hotellmarknadenRapport från årets stora hotellkonferens

Framtidens hotellrum är skräddarsydda

PA N D O XMARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX

ETT AV EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Känn dig som hemma – Lifestylehotellen välkomnarLondon i stark tillväxt

NR

3 • 2

006

Marknadsinformation från Pandox

�

Marknadsinformation från Pandox

�

Fokus på branschen

Fortsattstark utveckling

under 2006Även 2006 ser ut att nå rekordni-våer. New York ligger kvar på en hög nivå. Samtidigt är London åter på fötter och stiger nu med bra fart. Uppstickaren Wien toppar ranking-listan över världens mest populära mötesstäder. RevPAR i den österri-kiska huvudstaden stiger i takt med övriga storstäder i Europa.

Trots de redan höga nivåerna fortsät-ter den amerikanska marknaden att stiga. Drygt en femtedel av ökningen i sålda rum kommer från hotell med både fritids- och affärsresenärer. Snittpriserna ligger drygt 7 procent över YTD augusti 200�, medan beläggningen ligger knappt 2 procent över föregående år. I New York fortsät-

ter priserna att stiga i snabb takt. Beläggningen däremot ligger i nivå med 200�. YTD augusti ligger snitt-priserna nästan 13 procent över samma period föregående år. Affärs-resenärerna ökar mot föregående år medan utvecklingen bland fritidsrese-närerna är något svagare. Det höga bensinpriset, prisfallet på den privata fastighetsmarknaden och den höga belåningen bidrar till den här utveck-lingen.

London har återtagit platsen som den mest dynamiska staden i Europa. Tappet efter terrordåden förra som-maren har nu hämtas tillbaka och både beläggning och snittpriser ökar. Juli månad ökade drygt 30 procent mot 200� och raderar ut tappet om

� procent mellan 200� och 200�.Utländska besökare fortsätter att öka. Västeuropa – som står för merparten av besöksfrekvensen – ökar sitt resande, men även inresandet från Nordamerika stiger. Londons RevPAR YTD augusti ligger mer än 16 procent över 200� och når därmed en högre tillväxttakt än New York för tillfället.

Expansiva grannar ger fördel Wien Wien har blivit en stark knutpunkt i Europa. Staden har blivit en naturlig länk mellan Öst- och Västeuropa. Det finns naturliga kontaktytor mellan de närliggande länderna och österrikarna har en förståelse för sina grannar som andra länder kanske saknar. För andra året i rad har International Con-

gress and Convention Association (ICCA) dessutom rankat Wien som den mest populära staden för interna-tionella möten. På andra plats kom Singapore och på tredje plats en annan stark destination – Barcelona. Wien attraherar även fritidsresenärer och därmed fylls hela veckorna för hotellen. Snittpriserna är fortfarande relativt låga. Beläggningen låg YTD augusti på 73 procent efter en ökning om drygt � procent mot föregående år. Snittpriserna steg något mer och bidrog till en RevPAR-ökning om drygt 10 procent.

VM i fotboll påverkade stora delar av Tyskland. På det hela taget var det en positiv effekt som bidrog till att stärka självförtroendet hos tyskarna

och den tyska ekonomin. Enligt the Economist Intelligence Unit (EIU) har företags- och investeringsklimatet inte varit lika gott sedan landets återfören-ing 1991.

Den tyska hotellmarknaden drivs i huvudsak av lokal efterfrågan. VM i fotboll stärkte landets internationella profil och ger förhoppningsvis fler utländska turister i framtiden. De städer som var värdar för de olika matcherna tappade dock i konferens-segmentet under perioden. För att undvika besvär – eller för att det helt enkelt saknades hotellrum – valde många att tidigarelägga eller skjuta upp sina konferenser. Detta påver-kade F&B-intäkterna negativt under den tid VM pågick.

I Berlin YTD augusti låg belägg-ningen �,� procent över föregående år medan priserna var drygt 16 procent över. I Düsseldorf – som inte påverka-des direkt av VM i fotboll – låg belägg-ningen –2,2 procent mot föregående år och ARR 6,8 procent över. Bremen var heller inte värd för någon fotbollsmatch och slutade på drygt 12 procents tillväxt i RevPAR. Det berodde både på stig-ande beläggning och på en ökning i snittpriserna. Även i övriga europeiska storstäder är det en generell ökning i beläggning och snittpriser.

Bra tillväxt i Sverige Även de skandinaviska marknaderna utvecklas väl. Oslo fortsätter i ett bra tempo och ligger mer än 10 procent

över föregående år på rullande 12 månader. Stockholm city ligger på samma nivå medan de norra föror-terna ligger något bättre till. Även de södra förorterna har äntligen tagit fart och har nu den bästa tillväxten. I det femstjärniga segmentet ligger sålda rum på nästan exakt samma nivå som toppåret 2000. Snittpriserna ligger dock fortfarande cirka 10 procent under detta toppår.

Även de ledande konferenshotel-len visar på ungefär samma kraft i tillväxten som hotellen i storstäderna. Gruppen ligger ungefär som snittet för Sverige med RevPAR 8 till 9 procent över föregående år. Beläggningen ligger dock en bra bit ifrån toppåren.

Göteborg city har tack vare EM i fri-idrott slagit rekord i antal sålda rum. På rullande 12 månader ligger efter-frågan drygt 3 procent över det bästa året. Innan sommaren låg snittpri-serna ett par procent över föregående år, men har nu pressats upp ytterli-gare genom idrottsarrangemanget.

Tillväxttakten i RevPAR i Malmö minskar, men ligger fortfarande på starka 10 procent över föregående år på rullande 12 månader. Både snitt-priser och beläggning ökar.

Plats Stad Antal möten

1 Wien 129

2 Singapore 12�

3 Barcelona 116

� Berlin 100

� Hong Kong 9�

6 Paris 91

7 Amsterdam 82

8 Budapest 77

Seoul 77

10 Stockholm 72

MESt PoPulärA StädErnA för intErnAtionEllA MötEn(iCCA rAnking 2005)

Staden som binder samman Öst- och Västeuropa – Wien – leder rankingen över världens mest populära städer för möten. Andra starka europeiska städer är Barcelona, som fått lämna förstaplatsen för en tredjeplats, följt av Berlin på fjärde plats.

Både beläggning och snittpriser stiger i de större svenska städerna. Göteborg har en historiskt hög nivå på efterfrågan men staden har även ökat i utbudet varför effekten på beläggningen inte blir lika stor. Snittpriserna har ökat rejält tack vare EM i friidrott.

tillväxt i SvErigE Ytd*

London har återhämtat sig från terrorattackerna för drygt ett år sedan. Tillväxten i RevPAR per månad mer än raderar ut föregående års fall. Tillväxten är nu högre än i New York.

tillväxt i revPAr, nEW York vs london 2006

London

New York

%

05

10152025303540

maj juni juli augustiapril

Beläggning

ARR

%

012345678

Göteborg MalmöStockholm

Förklaringar:ARR: Snittpris. RevPAR: Intäkt per tillgängligt rum. YTD: Year to date.

* YTD augusti jämfört med föregående år.

Hilton London Docklands

produktion: pandox/n3prenör. Foto: Ulf Blomberg, Scanpix. Tryck: Wassberg + Skotte Tryckeri.

68 pandox 2006

Hotel Berlin, Berlin

Pandox AB, Box 5364, 102 49 Stockholm

Tel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70 • www.pandox.se • E-post: [email protected]

Org nr: 556030-7885