Årsredovisning 2008

2 ÅRSREDOVISNING 2008

”Ägarnas förväntningar är att Graflunds ska inta en stark marknadsposition. Organisationen ska vara kundorienterad, kunskapsrik, kostnadseffektiv och flexibel. Fastighetsport-följen ska utvecklas och skapa värden, både på kort och lång sikt.”

ÅRSREDOVISNING 2008 3

4 VD KOMMENTAR

5 ÅRET SOM GÅTT 2008

6 STRATEGI

8 ÄGARE

9 MEDARBETARE

11 MARKNADSÖVERSIKT

15 MILJÖ OCH ENERGI

18 FINANS

19 ÖVERSIKT

20 EKONOMISK REDOVISNING 1

34 FASTIGHETSFÖRTECKNING

37 REVISIONSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

1) Enbart Graflundskoncernen. Förvaltade bolag ingår ej.

VD KOMMENTAR

ÅRSREDOVISNING 20084

VD HAR ORDET

Fortsatt stark utveckling är en bra sammanfattning av år 2008. Vid halvårsskiftet tillfördes vår förvaltning ytterligare ca 2 200 bostadslägenheter i stockholmsregionen, vilket gör Graflunds till en av de större privata aktörerna i Mellansverige.

De senaste fem åren har förvaltningsvolymen vuxit för varje år. År 2004 var vi 41 medarbetare och förvaltade 3 355 bostadslägenheter i 2 kommuner, Eskilstuna och Strängnäs. 2008 har förvaltningen vuxit till 17 000 bostadslägenheter i 16 kommuner från Linköping i söder till Gävle i norr. Med det nya uppdraget följde också ett antal nya medarbe-tare och tillsammans är vi nu ca 120 personer. Den snabba expansionen har naturligtvis ställt höga krav på organisationen och arbetstempot har för många periodvis varit väldigt högt.

Verksamheten har utvecklats positivt och i enlighet med förväntan. Drift-kostnaderna under 2008 blev lägre än förväntat till stor del tack vare varma vintermånader. Elpriset steg dock kraftigt under året för att mot slutet falla tillbaka men totalt sett ge förväntat utfall. Vakanserna har, med undantag för Östergötland, utvecklats positivt. Hyrorna har höjts något mer än förra året och tillsammans med generellt ökad kostnadsef-fektivitet har detta möjliggjort ett utökat utrymme för underhåll, som är en växande kostnadspost. Nya avtal har tecknats avseende bredbandsan-slutningar. Under 2009 kommer därmed samtliga lägenheter i Graflunds fastighetsbestånd att ha tillgång till bredband, vilket skapar ett mervärde i boendet för våra hyresgäster. Under början av 2008 avslutades också några fastighetsförsäljningar som blivit avtalade under 2007.

Flera faktorer påverkar framtiden för vår verksamhet. En viktig sådan är naturligtvis samhällsekonomin i stort och den kraftiga konjunkturnedgång vi i dagsläget befinner oss i. Frågan är hur denna påverkar hyresmarkna-den. Ses hyresrätten i orostider som ett tydligare alternativ till ägande

eller ser vi även här effekter av minskad konsumtion? En fortsatt positiv befolkningsutveckling i våra orter är också av stor vikt. En tredje är naturligtvis hur bostäderna kommer att hyressättas, inom eller utanför nuvarande bruksvärdesystem. Ytterligare en utmaning är kommande behov av underhåll som berör många av våra lägenheter. Detta gör att vi under år 2009 avsätter ytterligare resurser för att möta detta behov.

Våra hyresgästers trivsel och trygghet är grundläggande för en fortsatt positiv utveckling. På samma sätt som under tidigare år har vi därför genomfört mätningar av kundnöjdheten i våra verksamhetsorter, vilket vi också kommer att göra under 2009. Utfallet av dessa ger oss viktig information om behov och förväntningar som vi tar till oss och verkar för att tillfredsställa.

Avslutningsvis vill jag framhålla det fantastiska arbete, till gagn för våra hyresgäster, som dagligen utförs i vår organisation och som är en grund-läggande förutsättning för Graflunds fortsatt positiva utveckling.

Anders Häggström


ÅRET SOM GÅTT 2008

Nytt förvaltningsuppdrag Vid halvårsskiftet övertog Graflunds förvaltningsansvaret för ytterligare ca 2 200 bostadslägenheter, belägna i Haninge. Förvaltningsvolymen utökades därmed till drygt 17 000 lägenheter. I samband med det nya uppdraget övertogs också befintlig personal.

FastighetsförsäljningarFastigheterna S:t Göran 8 (Strängnäs) samt Vaksamheten 4, Vaksamheten 5 och Skarpskytten 12-13 (Eskilstuna) såldes i februari 2008 till av hyres-gästerna bildade bostadsrättsföreningar.

Fastigheterna Krögaren 4, Priorn 3, Fabriken 7 och Norrtull 5 (Sträng-näs) samt Vagnmakaren 8 (Eskilstuna) såldes under januari till ett privat fastighetsbolag.

LedarskapsutvecklingGraflunds organisation utgörs av en central ledning och administration samt en regional styrning av lokala områdesorganisationer där såväl de regionala som de lokala organisationerna har ett definierat och uttalat ansvar och är starkt flexibla i sin struktur.

Mellanchefer har en viktig roll som kommunikationslänk mellan central ledning och medarbetare. Vi vill att Graflunds verksamhet både på kort och lång sikt skall präglas av vår gemensamma kultur och värdegrund. För detta behöver vi goda chefer. Vi tror att det finns ett mycket viktigt samband mellan ett bra ledarskap, verksamhetens resultat och att hela organisationen styr mot samma mål. Under 2008 har vi därför initierat ett utvecklingsprogram för våra chefer, vilket inte bara syftar till att stärka in-dividen i sitt ledarskap utan också stärka gemenskapen i chefsgruppen.

Konsolidering och framtidsperspektiv Graflunds förvaltningsvolym har under de senaste två-tre åren mer än för-dubblats. En så snabb expansion ställer höga krav på organisationen och omställningarna under denna tid har varit stora och krävt ett stort engage-mang från personalen vad gäller implementering av arbetssätt, processer och rutiner. Ett gemensamt fokus under 2008 har varit att ”få organisationen

att sätta sig” genom att medvetet konsolidera och kvalitetssäkra verksam-heten. Samtidigt har ett omfattande internt arbete lagt grunden för fortsatt utveckling genom ett planerat byte av ekonomi- och affärssystem, vilket ytterligare kommer att modernisera och effektivisera verksamheten.

ProduktutvecklingInom ramen för fokusområdet ”Kund” har fastslagits att Graflunds inte bara skall erbjuda utan också utveckla hyresrätter och därtill hörande tjänster. För att kartlägga intresset hos marknaden vad gäller ett utö-kat utbud av tjänster som är kopplade till själva boendet har under året genomförts en enkätundersökning. Resultatet av undersökningen visade bl a att det finns intresse för olika tjänster i anslutning till in- och utflytt-ning och att många hyresgäster också är intresserade av någon form av lojalitetsprogram som t ex ett förmånskort kopplat till boendet hos Graflunds. Under det kommande året kommer arbetet med utveckla detta att fortsätta.

Premiering av trogna hyresgästerNöjda kunder som bor kvar länge är ett av organisationens mål. Vid årsskiftet 2008/2009 infördes i Linköping ett program, BoPlus, för att premiera trogna hyresgäster, något som sedan tidigare tillämpats i Norr-köping. Fortsatt uppföljning och analys av utfallet avgör om BoPlus skall införas också på flera orter.

Nytt telefonisystem och servicecenterGod tillgänglighet är en del av Graflunds strategi. För att förbättra till-gängligheten har vi under 2008 infört ett nytt telefonisystem. Det nya systemet ger helt ny kontroll över samtalsflöden och gör det möjligt att på ett ändamålsenligt sätt anpassa resurserna efter telefontrafiken. I varje region har också inrättats servicecenter som tar hand om inkommande telefonsamtal och där den uppringande snabbt kan få svar på frågor eller få hjälp att komma till rätt handläggare. Det nya telefonisystemet möjlig-gör också att våra regionala servicecenter kan ge varandra support och avlastning och säkerställer på så sätt en bra hantering av inkommande telefonsamtal.

ÅRET SOM GÅTT 2008

Haninge-uppdragetAvyttringar av fastigheterLedarskapsutvecklingKonsolideringProduktutvecklingBoPlus


STRATEGI

Det finns också en expansionstanke, som successivt förverkligas genom att Graflunds tar förvaltningsansvar för andra fastighets-investeringar som görs inom de fastighetskoncerner som Acta Kapitalförvaltning bygger upp. I början av 2005 tog Graflunds

över förvaltningen av 952 lägenheter i Uppsala och per 1 april 2006 togs förvaltningen av nästan 4 000 lägenheter i Linköping över.

Under 2007 slogs Graflunds organisation samman med systerföretaget Markarydsbostäder. Detta innebar att det samlade beståndet ökade till nästan 15 200 lägenheter med geografisk koncentration på östra mellan-sverige. Nya orter blev bl a Norrköping, Södertälje, Vårby/Fittja, Märsta och Stockholm Norrort. Huvudkontoret placerades hos Graflunds i Eskil-stuna med Anders Häggström som VD för samtliga förvaltade bolag.

Under 2008 tog Graflunds över förvaltningen av 2 270 lägenheter i Ha-ninge och efter detta samt vissa avyttringar under året uppgår det förval-tade bostadsbeståndet till 17 002 lägenheter.

Tänkta orter för eventuell vidare expansion ligger i Mellansverige. Orterna bör ha en stabil tillväxt och varje förvärv i en ny ort ska vara av sådan storlek att det kan bära en lokal organisation.

Gemensamma värderingarGraflunds verksamhet ska präglas av att vi är:

AFFÄRSMÄSSIGAVåra beslut baseras på bedömningar som gör kunderna nöjda och är lönsamma för företagetVarje medarbetare är säljare av varumärket Graflunds

ANSVARSTAGANDEVi håller vad vi lovar och gör det vi säger

Varje medarbetare har ansvar för god service, sina egna arbets- uppgifter och företagets bästaVi ställer upp för varandra och visar varandra respekt

ENGAGERADEVi är aktiva och ligger steget föreVi har en positiv attityd och ser möjligheter och lösningar i stället för problem

LYHÖRDAVi söker lösningar utifrån kundens behov och önskemålVi är lyhörda för varandras behov, åsikter och idéerVi har en öppen inställning till förändringar

Balanced scorecard - styrkortI syfte att överföra strategin till den operativa verksamheten använder Graflunds ett styrkort. För att skapa engagemang i organisationen är det viktigt att i den dagliga verksamheten tydliggöra kopplingen mellan de strategiska och operativa målen.

Grunden till styrkortet ligger i att fastställa de strategiska målen utifrån fokusområdena kund, medarbetare, ekonomi och effektivitet, vilka är särskilt väsentliga för verksamheten. Inom varje fokusområde har fast-ställts ett antal framgångsfaktorer. För att kunna mäta framgång och måluppfyllelse är varje framgångsfaktor kopplad till ett eller flera mått. Målsättningarna revideras årligen i budgetprocessen och förankras i hela organisationen.

Uppföljning görs med ett webbaserat verktyg där processerna och styr-kortet är länkade med varandra. Detta skapar möjlighet att mäta och förbättra processernas effektivitet.

STRATEGI 2008

VisionGraflunds - det självklara valet

AffärsidéErbjuda och utveckla bostäder för alla som väljer att hyra istället för att äga

StrategiGraflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder

STRATEGI

Fokusområde Kund Medarbetare och utveckling Ekonomi Effektivitet

Nivå

Strategiska mål Graflunds ska ha en hög kund-nöjdhet och vara ett självklart val på hyresmarknaden.

God företagskultur, arbetsmiljö och utvecklingsorienterad orga-nisation som gör Graflunds till en attraktiv arbetsgivare.

Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en posi-tiv utveckling av fastigheternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat.

Graflunds ska med precision leverera produkter av efter-frågad kvalitet på ett resurs-effektivt sätt.

Framgångsfaktorer Tillhandahålla attraktiva och flexibla lösningar

Skapa trogna kunder

Skapa ett starkt varumärke

Professionellt bemötande

Möjligheter till utveckling

God arbetsmiljö och företags-kultur

Enkel tillgång till extern och intern information

Tydlig och logisk organisation

Kompetenta och motiverade medarbetare

Långsiktigt låga kostnader

Höga intäkter

Högt driftnetto

Lönsamhetstänkande och kostnadsmedvetenhet

Låga mediaförbrukningar

Säkra och effektiva processer

Mått Trivsel i lägenheten

Enkel kontakt

Professionellt bemötande

Omflyttning

Andel tjänster som tillsätts internt

Servrars upptid

Tillgänglighet till intern information

Upplevd tydlighet i organisation

Kompetensutveckling

Värdegrund

Intern service

Psykisk arbetsmiljö

Andel underhåll som planeras

Underhållskostnader per m2

Totala driftkostnader

Vakansgrad

Rabatter per m2

Kreditförluster per m2

Driftnetto

Tid för kunden

Mediaförbrukningar per m2

Tid för åtgärda felanmälningar

Antal uthyrningar

Tid som läggs på förebyggande rondering

Antal besiktningar


ÄGARE

Ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbo-städer i Sverige II AB. Detta bolag utgör del av placeringsom-rådet fastigheter inom Acta Kapitalförvaltning som är ett obe-roende nordiskt kapitalförvaltningsbolag med verksamhet i

Sverige och Norge. Bolaget förvaltar ett kapital om ca 89 miljarder norska kronor per fjärde kvartalet 2008.

Fastigheter utgör drygt hälften av Acta Kapitalförvaltnings förvaltade tillgångsmassa.

De fastighetskoncerner där Graflunds ingår som fastighetsägare eller utgör förvaltare framgår nedan med mörkblå rutor. Graflunds förvaltar förutom nedanstående också 289 lägenheter i Hyresbostäder i Sverige III AB samt Scandic CH i Gävle och Hamngallerian i Gustavsberg.

GRAFLUNDS ÄGARE

Hyresbostäder i Sverige I AB 100 %

Boligutleie Holding I AS (Norge) (>2500 aktieägare i Norge)

~87 %

Hyresfastigheter Holding I AB (Sverige) (>800 aktieägare i Sverige)

~13 %

Malmö I 1 683 lgh

Göteborg 2 115 lgh

Karlstad 892 lgh

Linköping 2 491 lgh

Malmö II 678 lgh

Borås 812 lgh

Botkyrka 780 lgh

Jönköping 220 lgh

Hyresbostäder i Sverige II AB 100 %

Boligutleie Holding II AS (Norge) (>3300 aktieägare i Norge)

~80 %

Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) (>1300 aktieägare i Sverige)

~20 %

Landskrona 788 lgh

Malmö II 867 lgh

Göteborg 891 lgh

Markaryd 767 lgh

Eskilstuna

2 134 lghSträngnäs 749 lgh

Linköping 1 428 lgh

Uppsala 948 lgh

Norrköping1 895 lgh

Södertälje 2 109 lgh

Vårby 695 lgh

Bro540 lgh

Märsta 674 lgh

Haninge 2 270 lgh



MEDARBETARE

MEDARBETARE

OrganisationGraflunds verksamhet är starkt kundorienterad och organisationen är in-delad i tre regioner – affärsområden. Varje region leds av en regionchef, vilka alla sitter i ledningsgruppen och inom varje region finns ett antal förvaltningsområden med områdeschef, förvaltningsassistenter samt fastighetsvärdar. Organisationsstrukturen bidrar till korta beslutsvägar och ett delegerat ledarskap. Fastighetsförvaltning och fastighetsskötsel sköts i de flesta områden med egen personal, vilket gör att de boende har nära till service och skötsel.

Entreprenörer anlitas för viss fastighetsskötsel, bl a markservice, städ-ning och större reparationer. Centralt i organisationen finns funktioner för ekonomi, IT, drift och miljö, information och kommunikation samt HR.

Medarbetarantalet växer än mer Antalet medarbetare har under det gångna året ökat med 15 % till 121 personer. Ökningen är till viss del en följd av det utökade uppdraget i Haninge, men en viss ökning av personalstyrkan därutöver har också skett. Av de anställda var vid årsskiftet 54 kvinnor och 67 män. Andelen män har ökat och har delvis att göra med uppdraget i Haninge, där 10 av 12 medarbetare är män.Andelen kvinnliga chefer har under året minskat något, men är fortfarande hög och utmärkande inom branschen – 44 % (57 %). I ledningsgruppen är 5 av 8 medlemmar kvinnor. Av företagets 121 medarbetare arbetade 36 med fastighetsskötsel, 59 med förvaltning och drift, 14 med ekonomi och redovisning, 4 med IT samt 8 med ledning av företaget. Vi är stolta över att i företaget ha många medarbetare med ursprung från andra länder. Förutom svenska och engelska talas mer än 15 språk i organisationen. Det är en stor tillgång och fördel i kontakten med våra kunder och för trivsel och gemenskap bland medarbetarna.

VD

Stabsfunktioner

Region Mälardalen Region Östergötland Region StorStockholm


MEDARBETARE

Fokus på medarbetarnaMedarbetarna är ett av företagets fyra strategiska fokusområden/mål och med hjälp av det balanserade styrkortet följer vi upp och mäter dessa mål. Under året har bland annat fokusområdet Medarbetare utvecklats i syfte att få en säkrare och mer rättvisande uppföljning.För att företaget ska styras mot vision och mål måste vi ha medarbetare som vet vad de ska göra och som trivs med det de gör. Vi har under året fortsatt arbetet med att implementera företagets värdegrund i verksam-heten. Ansvarstagande, Lyhördhet, Engagemang, Affärsmässighet är våra ledstjärnor som ska hjälpa oss att bli framgångsrika i det vi gör. En grundförutsättning är att ha chefer som ser framåt och som förstår vad som behövs för att nå målen och som kan leda medarbetarna. Under 2008 satsades stort på ledarskapsutveckling och annan kompetensförstärk-ning av chefer. En kontinuerlig utveckling av företagets chefer planeras åren framöver. Kompetensutveckling av övriga medarbetare i organisationen är alltjämt en grundsten i företagets strategi och ett antal olika utbildningsinsatser har genomförts under året, såväl i form av internt erfarenhetsutbyte som med externa resurser. I genomsnitt har varje medarbetare haft tre utbild-ningsdagar under 2008. I de årliga, obligatoriska utvecklingssamtalen diskuteras frågor om allt från arbetsmiljö och nuvarande arbetssituation, till relationer och indivi-duella mål och handlingsplaner. Utvecklingssamtalen följer en gemensam mall och säkerställer att alla medarbetare får möjlighet att ta upp och ventilera viktiga frågor.Resultatet av den medarbetarenkät som genomfördes på senvåren 2008 visar överlag mycket nöjda och motiverade medarbetare, som är väl för-trogna med företagets värdegrund och som ser en ljus framtid för före-taget och för sin egen fortsatta karriär inom företaget. En uppföljning av 2008 års enkät kommer att göras under våren 2009.

Hälsa och friskvårdDet fysiska och psykiska välbefinnandet hos personalen är en förutsätt-ning för ett långsiktigt gott verksamhetsresultat. Detta förutsätter bland annat en god arbetsmiljö. Insatser för att förbättra våra arbetsplatser har gjorts och/eller planeras på flera håll i organisationen, bland annat ombyggnad av vissa kontor och utbyte av kontorsmöbler/utrustning för förbättring ur ett ergonomiskt hänseende. Kartläggning av vår arbetsmiljö i enlighet med Arbetsmiljöverkets regler för ett systematiskt arbetsmiljöarbete samt åtgärder och upprättande av handlingsplaner har fortskridit under året. Samtliga anställda har, i enlighet med företagets hälsopolicy, erbjudits och genomgått en hälsoprofilbedömning i företagshälsovårdens regi. Åt-gärdsprogram för de som önskar samt uppföljning kommer att erbjudas under 2009. Under året har också en utveckling av friskvårdsprogrammet skett och hälsoinspiratörer har utsetts på varje kontor. Hälsoinspiratörernas uppgift är att vara idébank och bollplank till chefer beträffande hälsofrämjande åt-gärder och att delta i utvecklingsarbetet av företagets friskvårdssatsningar i syfte att öka hälsa, motivation och trivsel på våra arbetsplatser.

God medarbetar- och företagskulturUtöver ovannämnda finns flera andra, återkommande aktiviteter för att säkra en god stämning och känsla bland medarbetarna:Jobbrotation mellan såväl kontor, områden som i olika befattningarTvå-dagars kick-off med olika kulturfrämjande temanJul- eller ”efterjul” festerKvartalsmöten i hela organisationenNärvaro från alla befattningsled vid företagsgemensamma projekt och processkartläggningar


MARKNADSÖVERSIKT

MARKNADSÖVERSIKT

Med Graflunds totala bestånd nedan menas såväl det ägda som förvaltade beståndet. Marknaden har i dessa orter haft en stark utveckling de senaste åren. Det är framförallt regionför-storingen i Mälardalen samt universitetsorternas utveckling

som bidragit till den starka tillväxten. Prognoser för befolkningsutveckling tyder på en fortsatt befolkningstillväxt i samtliga orter.Utvecklings- och avkastningsmöjligheten för bostadsfastigheter är i hög grad beroende av ortens utveckling och tillväxt. I de flesta orter Graflunds äger och förvaltar fastigheter är bostadsvakanserna generellt låga och är i centrala lägen idag näst intill obefintlig. 95 % av nettohyresintäkterna i fastighetsportföljen härrör från bostäder och 5 % från kommersiella lokaler.

Den operativa verksamheten har under året prioriterat ett antal fokus-områden med kritiska framgångsfaktorer för att styra verksamheten i enlighet med våra ägares och kunders förväntningar.

Region ÖstergötlandLinköping och Norrköping, samt ett antal omkringliggande orter av olika storlek och karaktär, utgör tillsammans Fjärde Storstadsregionen med nära en halv miljon invånare.Regionen har storstadens fördelar, men inte många av dess nackdelar. Här finns mycket bra kommunikationer till lands, till sjöss och i luften som ger närhet till en stor omvärld. Läget är centralt mellan de tre övriga stor-stadsregionerna och en väl utbyggd infrastruktur ger snabba förbindelser regionerna emellan. Med den planerade snabbjärnvägen Ostlänken kom-mer man att kunna ta sig till Stockholm inom en knapp timme.

Fjärde Storstadsregionen är ett starkt flygcentrum, med teknikkompetens i världsklass, med Saab i Linköping och Luftfartsverket i Norrköping. IT är ett annat område där regionen ligger långt framme. Som exempel på stora

privata arbetsgivare kan nämnas: Saab, Siemens Industrial Turbomachinery, Toyota Material Handling, Ericsson, Holmen Paper, Autoliv och Cloetta. Forskning i världsklass bedrivs vid Linköpings Universitet, som har campus i båda städerna, och har drygt 26 000 studenter.

Linköping och Norrköping har under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv befolkningsutveckling. Under året ökade befolk-ningen med 1,1 % och uppgick vid årsskiftet till nästan 142 000 invånare i Linköping och till drygt 128 000 i Norrköping.Konjunkturförsämringen, som under hösten slagit till med stor kraft mot den svenska arbetsmarknaden, gick i Östergötland inledningsvis lång-sammare än för riket som helhet. Östergötland har en förhållandevis stor andel tillverkningsindustri och det är framförallt verkstadsföretag som har stått för den största andelen av varslen. Redan innan höstens snabba försämring på arbetsmarknaden var arbetslösheten i länet relativt hög och i slutet av december var den totala siffran för arbetslösa plus perso-ner i program med aktivitetsstöd ca 5,7 % av befolkningen att jämföras med 4,6 % i övriga riket.

Graflunds fastighetsbestånd i regionen omfattade vid årsskiftet 9 regis-terfastigheter om 455 558 m2 vilket motsvarar ca 35 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Linköping utgör 92 % bostäder och resterande 8 % utgörs av lokaler och i Norrköping är andelen bostäder drygt 97 %.Med undantag för en fastighet i centrala Norrköping ligger fastigheterna i regionen geografiskt väl samlade i de båda städernas ytterområden.

Bostadsvakansen har under sista kvartalet 2008 stigit och här kan man se ett samband med att det under samma period färdigställdes ett rela-tivt stort antal bostäder på den lokala marknaden. Vid årsskiftet uppgick vakansen till 6,7 % i området Skäggetorp i Linköping, som inom beståndet

Graflunds bedriver sin verksamhet i mellansverige i expansiva orter med stark befolknings-

tillväxt och god näringslivsstruktur. Merparten av fastighetsbeståndet är beläget i orter med

universitet eller högskola och har goda kommunikationer med övriga regioner. Geografiskt

sträcker sig marknaden från Linköping i söder till Uppsala i norr. Fastighetsportföljen utgörs i

huvudsak av bostäder.


MARKNADSÖVERSIKT

ligger längst från universitet och Linköpings centrum. I område Ryd, som ligger nära universitetet var vakansen i slutet av året 0,8 %.I Norrköping var vakansen vid årsskiftet ungefär densamma som vid årets början, ca 8,6 %. Det är främst i stadsdelen Hageby, där 63 % av Norrkö-pingsbeståndet är beläget, som vakanserna finns.Omflyttningen visar under året en något stigande trend i regionen och ligger nu på ca 28 % i Linköping och ca 22 % i Norrköping.

Region MälardalenEskilstuna var redan långt tillbaka i tiden en betydande industristad. Idag är det kanske främst dess utmärkta placering i Mälardalen och närheten till Stockholm som gör Eskilstuna till en stad i utveckling och en intres-sant marknad för både boende, handel och företagsetablering. Starka områden inom näringslivet är logistik, säkerhet och skydd, fordonsindu-stri och turism och energi. Eskilstuna kommun har en stark tillväxt med drygt 94 000 invånare och trenden ser fortsatt positiv ut. Strängnäs kommun har haft en stabil tillväxt och har idag knappt 32 000 invånare och befolkningsmängden fortsätter öka. Strängnäs kommun har ett rikt differentierat näringsliv med bioteknisk och högteknologisk produktion, avancerad logistikverksamhet och blomstrande småföreta-gande som viktiga inslag. Uppsala är en modern universitetsstad med Sveriges äldsta universitet från 1477. Arbetsmarknaden i Uppsala domineras av företag inom tjäns-tesektorn med inriktning mot IT och medicinsk teknik. Uppsala kommun är befolkningsmässigt Sveriges fjärde största kommun. Folkmängden har växt varje år sedan 1950-talet och efter en tioårsperiod med något sva-gare befolkningstillväxt växer kommunen återigen kraftigt. Uppsala är nu en av de snabbast växande kommunerna i Sverige

Finanskrisen vi nu befinner oss i har resulterat i att nyföretagandet mins-kar och konkurserna ökar. På arbetsmarknaden noteras redan dystra siffror och varslen ökade kraftigt i slutet av året. Region Mälardalen har en väl fungerande infrastruktur och är en utpräglad pendlingsregion med goda kommunikationer till Stockholm.

Under 2008 har fastighetsbeståndet i regionen minskat efter ett antal försäljningar och omfattade vid årsskiftet 60 fastigheter om ca 290 313 m2, vilket motsvarar 22 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna utgör 90 % bostäder och resterande 10 % lokaler. De flesta bostadsfastighe-terna ligger i centrala lägen med undantag för fastigheterna i Uppsala som ligger geografiskt väl samlade i ett ytterområde. Efterfrågan på bostäder är väldigt hög i hela regionen vilket resulterat i låga vakanser totalt sett under året. Vakansgraden har i regionen pendlat mellan 0 % - 0,7 %. Utvecklingen ser fortsatt god ut med låg vakansgrad i hela regionen, möjligen tenderar vakansgraden att öka främst i Eskilstuna som drabbats hårdast av finanskrisen. Ytterligare ett tecken på en stark bostadsmarknad är att omflyttningen har minskat i regionen med undan-tag för Strängnäs som ökat något.

Region Stor-StockholmStockholms län består av 26 kommuner som tillsammans utgör ett ge-mensamt arbetsmarknadsområde med drygt 1 975 000 invånare, dvs. ca 20 % av Sveriges befolkning. Enbart i Stockholms kommun, som är Sveri-ges största, uppgår befolkningen till drygt 800 000 invånare. Stockholm präglas av att vara rikets huvudstad med huvudsäte för de rikspolitiska institutionerna, riksdagen och för större svenska företag.

Stockholm stod under 2008 emot den globala konjunkturnedgången väl men under sista kvartalet visade flera indikatorer på att marknaden mattades av. Under huvuddelen av året var företagandet högt och såväl omsättning som lönesumma var stigande. På arbetsmarknaden ökade sysselsättningen men samtidigt minskade antalet lediga arbeten och antalet varsel mer än fördubblades gentemot 2007. Stockholmsregionen har jämfört med övriga delar av landet en relativt väl marknadsanpassad ekonomi. Denna svarar för ca 30 % av den nationella tillväxten. Prognoser visar på en fortsatt befolk-ningsökning med cirka 21 000 personer per år fram till 2015.

Storstockholmsmarknaden kan delas in i innerstaden samt området norr respektive söder om centrum. I norr finns till övervägande del

m2

1 400 000

1 200 000

1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000

0

2004 2005 2006 2007 2008


MARKNADSÖVERSIKT

Totalt ägd och förvaltad fastighetsportfölj

LokalerBostäder

34,8 % 12,8 %

10,2 %

8,2 %

7,2 %


MARKNADSÖVERSIKT

tjänsteproducerande företag och i söder en större andel varuprodu-cerande- och distributions/logistikföretag. Fastighetsbeståndet i region Stor-Stockholm utgör ca 43 % av Graflunds totala förvaltningsvolym och består av ca 562 100 m2. Av dessa utgör Märsta/Bro ca 121 500 m2, Botkyrka/Huddinge/Haninge ca 279 300 m2 och Södertälje ca 161 300 m2. Fördelningen mellan bostäder och lokaler är ca 93 % bostäder och ca 7 % lokaler. Bostadsvakanserna i regionens bestånd har stadigt minskat sedan juni 2006 och har under 2008 konstant varit under 0,5 %.

Sigtuna (Märsta) och Upplands-BroInfrastrukturen i norra storstockholmsregionen är väl utbyggd med tåg-förbindelser, större vägar som E4, E18 samt flygplatsen Arlanda. Stock-holm-Arlanda Airport är den största och snabbast växande flygplatsen i Norden. Kommunerna ligger strategiskt placerade mellan Stockholms stad och Uppsala. Företag inom tjänstesektorn dominerar och kommu-nerna rankas högt vad gäller företagsklimat och möjlighet till etablering. Sigtunas befolkning växte år 2008 med 1,5 % och blev i och med detta en av de snabbast växande kommunerna i Stockholms län. Totalt antal invånare var vid årsskiftet 38 372. Upplands Bro växte med hela 2,0 % och hade vid årsskiftet 22 682 invånare.

Huddinge, Haninge och BotkyrkaDessa kommuner ligger mellan Stockholms stad och Nynäshamn/Söder-tälje. Mycket väl utbyggd infrastruktur med E4, riksväg 73 och tågför-bindelser. Kommunerna ligger dessutom geografiskt rätt placerade inför utbyggnaden av Nynäshamns djuphamn, vilket på såväl kort som lång sikt kommer bidra till fler arbetstillfällen. Huddinge har ett rikt näringsliv med över 2 000 aktiva små och medel-stora företag. Framförallt sker utvecklingen i de tre viktiga utvecklings-områdena Flemingsberg/Huddinge centrum, Länna och Kungens Kurva. Det senare är en av Stockholms mest expansiva handelsplatser. En stor arbetsgivare i kommunen är Karolinska universitetssjukhuset och Novum Forskningspark. Kommunen hade vid årsskiftet 94 209 invånare och en befolkningstillväxt om 2,4 %.

Haninge har ett aktivt näringsliv med större tillverknings- och logistik-etableringar såsom Coca Cola, Green Cargo, Bring Frigoscandia m fl. Kommunen arbetar målmedvetet för att vara attraktiva för nyetablering. Jordbro Företagspark är ett av regionens största industriområden. Kung-liga tekniska högskolan och Södertörns högskola är lokaliserade i Haninge centrum. Haninge hade vid årsskiftet 74 968 invånare och en befolknings-tillväxt om 1,0 %. Botkyrka har en anrik historia och från den gamla bruks- och hantverks-traditionen som finns manifesterad vid Tumba Bruk och Alfa Laval, har nya grenar inom teknologi och tillverkning vuxit fram. Näringslivet i Botkyrka domineras av ett par tusen småföretag men har även flera multinationella företag såsom De Laval International AB och Crane AB. Båda industrile-dande inom sina respektive verksamhetsområden. Botkyrka växte under 2008 med 1,2 % och befolkningen uppgick till 80 055 invånare.

Södertälje Södertälje ligger ca 3 mil söder om Stockholms stad och hade vid års-skiftet 84 753 invånare och en befolkningstillväxt under 2008 om 1,1 %. Infrastrukturen är mycket väl ordnad med spårbunden person- och gods-trafik, djuphamn samt direkt anslutning till E4 och E20. Kommunens nä-ringsliv präglas av Scania och Astra Zeneca. Södertälje har under senare år genomfört en av regionens största näringslivssatsningar någonsin och i detta involverat ett stort antal företag med Astra Zeneca i spetsen. I och med denna satsning har kommunen genomfört en övergång från tung industri till mer högteknologisk produktion. Förutom ovanstående bolag finns ca 4 500 företag där detaljhandel samt restaurangrörelse är i majoritet.

Kundundersökningar visar åt vilket håll vi skall gåGraflunds arbetar aktivt för att utveckla attraktiva boendemiljöer. Varje år genomförs en omfattande kundenkät där hyresgästerna får svara på frågor om hur de trivs i sin bostad och hur de upplever den service som Graflunds tillhandahåller. Svaren och synpunkterna varierar ofta beroende på ort och fastighet men gemensamt är att resultatet av enkäten ligger till grund för kommande års planering av vår verksamhet.

jan-

06fe

b-06

mar

-06

apr-0

6m

aj-0

6ju

n-06

jul-0

6au

g-06

sep-

06ok

t-06

nov-

06de

c-06

jan-

07fe

b-07

mar

-07

apr-0

7m

aj-0

7ju

n-07

jul-0

7au

g-07

sep-

07ok

t-07

nov-

07de

c-07

jan-

08fe

b-08

mar

-08

apr-0

8m

aj-0

8ju

n-08

jul-0

8au

g-08

sep-

08ok

t-08

nov-

08de

c-08

Vakansutveckling bostäder alla regioner

ÖstergötlandStockholmMälardalen

Vakansgrad i %

10,00

9,00

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

MILJÖ OCH ENERGI

MILJÖ OCH ENERGI

Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Graflunds har en

hög ambition med miljöarbetet som är en integrerad och naturlig del av verksamheten och ses

som en förutsättning för att kunna nå företagets mål.

Genom vårt löpande miljöarbete vill vi bidra till en bättre miljö, samtidigt som vi får nöjdare

kunder och ofta även en ekonomisk vinst.

År 2008 stod klimatfrågan, som är en av vår tids största utmaningar, i fokus för miljöarbetet.

Vår främsta miljöpåverkan kommer från energi, vattenförbrukning och avfallshantering och det

är dessa miljöområden som vi under året jobbat mest med.

Vi har även fortsatt arbetet med att förbättra våra transporter, val av drivmedel och fordon

samt användandet av miljöbelastande ämnen, material och metoder.

15ÅRSREDOVISNING 2008

MiljöorganisationGraflunds äger och förvaltar fastigheter med hänsyn till hållbar utveckling, det vill säga med hänsyn till en utveckling som tillgodoser dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov.Under 2008 har en ny miljöorganisation utformats inom Graflunds för att möta behovet i och med att fastighetsbeståndet har vuxit. En ny miljöpolicy har tagits fram och ett miljöledningssystem har utformats.

Miljöpolicyn utgör grunden för det miljöarbete som bedrivs och utifrån den har riktlinjer, mål och handlingsplaner utformats inom ett flertal mil-jöområden. Miljöarbetet och dess planering ska vara en naturlig del i det dagliga arbetet för samtliga medarbetare på Graflunds. En miljöpunkt ska ständigt finnas på mötesdagordningar rakt igenom organisationen. Under året har arbetet med att bedriva ett aktivt miljöarbete fortsatt på flera plan. Vi har arbetat både med den inre och den yttre miljön och


MILJÖ OCH ENERGI

ytterligare förbättringar har uppnåtts inom ett flertal områden. Genom ett nytt uppföljningssystem kommer det att vara lättare att följa och för-bättra utvecklingen inom miljöområdet med syfte att nå uppställda mål och minska miljöbelastningen.

Energi och vattenMedvetenheten hos allmänheten om sambandet mellan energianvänd-ning, utsläpp av växthusgaser och klimatpåverkan ökar.I Sverige går cirka 40 % av den totala energianvändningen åt till att värma upp fastigheter.Graflunds har systematiskt arbetat för låga energiförbrukningar i många år genom att månadsvis följa upp förbrukningar och kontinuerligt rondera tekniska installationer. Samtliga våra fastigheter värms med fjärrvärme som vi anser är ett av de mest miljövänliga alternativen. Detta i kombination gör att Graflunds bidrar till en bättre miljö samtidigt som vi sparar pengar på grund av lägre energikostnader.Ett axplock av energibesparande investeringar under 2008 är:Ombyggnad och injustering av värmesystemet i 360 lägenheter i Nygård i LinköpingFörsök med prognostyrning av uppvärmningen i ett område i Norrköping.Installation av vattenbesparande utrustning i 1 925 lägenheter i Södertälje och FittjaInstallation av lågenergilampor i allmänna utrymmen. Principbeslut är taget på Graflunds att använda lågenergilampor i hela beståndet. Vid utbyte installeras energieffektiva tryckstyrda pumpar och fläktar samt energisnål tvättutrustning.

Totalt har klimatkorrigerad värmeförbrukning under 2008 sänkts med 1,6 % mot 2007. Vattenförbrukningen har under motsvarande tid ökat med 2,7 % över samtliga bolag. Ökningen har skett i de bestånd som vi ännu inte utfört några vattenbesparande åtgärder.Lagen om energideklarering av byggnader har engagerat bolaget under året. Vid 2008 års utgång var 1/3 av beståndet deklarerat och resterande beräknas vara klart till halvårsskiftet 2009. Vi ser med spänning fram mot resultatet och hoppas kunna hitta nya möjligheter till ytterligare minskning av förbrukningar.

Miljöskadliga ämnenI enlighet med lagkravet är hela Graflunds förvaltade fastighetsbestånd nu inventerat med avseende på PCB. Resultatet av dessa inventeringar kom-mer under kommande år att följas upp med saneringar där så behövs.Användningen och förekomsten av miljöskadliga ämnen inom Graflunds ska minimeras och arbetet har fortsatt under 2008.

AvfallEn viktig faktor i miljöarbetet för Graflunds är hanteringen av avfallsfrågan. De flesta av Graflunds fastigheter har fastighetsnära källsortering och vi strävar efter full utbyggnad. Antalet fraktioner varierar efter de lokala för-utsättningar som gäller. Genom införandet av möjligheten att källsortera förpackningar minskar mängden hushållsavfall med upp till 40 %. Förutom att spara vår miljö innebär det en bekvämlighet för hyresgästerna.Under 2008 har vi färdigställt möjligheten till källsortering för 721 hushåll i kvarteret Dörren i Norrköping för att tas i bruk i början av 2009. Inom Graflunds arbetar vi även med information och uppföljning av avfallshan-teringen för att ha väl fungerade källsorteringshus.


MILJÖ OCH ENERGI

213

5

3

23

1

3

14

Fördelning fordon efter miljöklass

Miljöklassade E85 Miljöklassade Bensin Miljöklassade Biogas

Miljöklassade El Miljöklassade Diesel Diesel med partikelfilter

Bensin ej miljöklassade Diesel ej miljöklassade

Fordon maskiner och drivmedelEtt sätt som vi kan minska Graflunds miljöpåverkan är att använda mer miljövänliga drivmedel, fordon, maskiner och transportmedel. Vid an-skaffning av fordon och maskiner väljs om möjligt, i enlighet med våra miljömål, ett miljöanpassat alternativ. Den nuvarande fordonsparken består till 75 % av miljöklassade fordon. Fördelningen redovisas i diagrammet ovan. Information och dialogGraflunds stävar efter att ge information och förutsättningar till våra kun-der så de kan agera på ett miljöanpassat sätt och medverka till att minska den totala miljöbelastningen.Information om Graflunds miljöarbete överlämnas till alla nya kunder vid kontraktsskrivning och i vår kundtidning ”på G” informeras löpande om vårt miljöarbete.En viktig del i dialogen med våra kunder är den årliga hyresgästenkäten. Genom den får vi kunskap om våra kunders inställning inom bl a miljöom-rådet. Resultaten ger oss möjlighet att förbättra vårt miljöarbete i enlighet med våra kunders önskemål.Personalen på Graflunds uppmuntras att använda miljövänliga varor och att minska energiförbrukningen, transporter samt användningen av för-brukningsmaterial.


FINANS

Å ret började med stabila realekonomiska förhållanden, låg arbets-löshet och god tillväxt. Problemet som Riksbanken hade framför sig då stavades "inflation". Inflationsnivån var i januari drygt 3 % och mer problem skymtades i horisonten. I februari höjde Riksbanken

reporäntan med 25 räntepunkter, från 4,00 % till 4,25 %. Vid den tidpunk-ten hade börsen rasat kraftigt sedan toppen i juli 2007 och de konjunktu-rella utsikterna såg allt annat än ljusa ut till följd av den svenska ekonomins internationella exponering samt på grund av den rådande finansiella oron med grund i den amerikanska bostadsmarknaden. Samtidigt hade dock skenande olje- och livsmedelspriser skapat höga inflationsförväntningar, vilket Riksbanken bland annat motiverade sitt beslut med.

I början av året noterades en tvåårig och en tioårig swapränta till 4,20 % respektive 4,60 %. 3-mån Stibor prissattes mellan de två långa räntorna på 4,40 %. Under våren eskalerade turbulensen på de finansiella markna-derna i och med att amerikanska investmentbanken Bear Sterns försattes under statlig kontroll. Under tiden fortsatte inflationen att stiga samtidigt som marknadsräntorna steg. I samband med Riksbankens höjning av repo- räntan i juli med ytterligare 25 räntepunkter till 4,50 % nådde de långa räntorna sin topp. 3-mån Stibor som också hade stigit, om än svagare, fortsatte dock uppåt drivet att förväntningar om ytterligare ageranden från Riksbanken.

Inte många dagar efter att Riksbanken i september ännu en gång höjt repo- räntan med 25 räntepunkter till 4,75 % försattes en annan amerikansk investmentbank, Lehman Brothers, i konkurs. Den finansiella osäkerheten ökade återigen och förtroendet mellan aktörer på de finansiella mark-naderna försämrades kraftigt. Detta ledde till att tillgången på kapital minskade drastisk över hela världen. Trots att de svenska bankerna gene-rerade goda resultat och knappt var exponerade mot de instrument som kunde kopplas till den amerikanska bostadsmarknaden drabbades även dessa av den finansiella krisen då riskaversionen och misstänksamheten påverkade hela banksektorn. I finanskrisens spår tappade den svenska kronan mycket i värde både mot euron och dollarn.

Effekten blev att utlåningsräntor för hushåll och företag steg kraftigt på grund av dyrare finansiering på interbank- och obligationsmarknaden.

3-mån Stibor toppade på 5,60 % och 1-dags Stibor på hela 6,48 %. Likviditetskrisen försvårade dessutom finansieringen för företag, oav-sett deras ekonomiska ställning, vilket medfört minskade investeringar. Parallellt krympte hushållens finansiella tillgångar, drivet av börs- och husprisfall. Den 8 oktober beslutade Riksbanken i en gemensam aktion med andra centralbanker att sänka reporäntan med 50 räntepunkter. Riksbanken genomförde dessutom en rad likviditetsstödjande åtgärder för att lindra effekterna av krisen. Den 23 oktober sänktes reporäntan med ytterligare 50 räntepunkter ned till 3,75 %. Ageranden kom även från regeringen som upprättade en stabilitetsplan med avsikt att garantera interbankmarknaden samt överta och kontrollera eventuella krisbanker.

I takt med att oron på penning- och obligationsmarknaden avtog, mins-kade även inflationen markant, främst till följd av fallande energi- och spannmålspriser samt lägre räntor. Oljan föll från 147 $/fatet till som lägst 30 $/fatet och den årliga inflationstakten i december uppgick till 0,9 %. Fokus flyttades snabbt från inflationsbekämpning till lågkonjunk-tur och deflation. Den realekonomiska försvagningen som förväntades komma, kom nu på grund av den finansiella krisen ännu snabbare och kraftigare. De månatliga varslen ökade till nivåer i paritet med krisen i början av 90-talet och marknadsräntorna föll kraftigt på bred front, vilket även aktiemarknaden fortsatte att göra. Riksbankens rekordsänkning av reporäntan med hela 175 räntepunkter ned till 2,00 % i december verifie-rade situationens allvar. Den tioåriga swapräntan föll ned till under 3,00 % och trots att Riksbanken kommunicerade att fler sänkningar inte förvän-tades behövas, indikerade terminsräntorna i slutet av december det mot-satta. 3-mån Stibor noterades den sista handelsdagen på 2,48 %, mer än 3 procentenheter under höstens toppnivå. Differens mellan den tvååriga och tioåriga swapräntan var i slutet av året cirka 150 punkter, vilket är förenligt med räntekurvan i en mogen lågkonjunktur.

Lånestruktur i samtliga bolagTotala lånevolymen i samtliga bolag uppgår till 7 278 Mkr. Samtliga lån har en bunden ränta med varierande löptid som sträcker sig fram till mellan 2009 och 2014. Räntebindningarna är blandat fasta och stigande i räntetrappa. Räntebindning och beräknad snittränta för samtliga bolag framgår av nedanstående diagram:

RÄNTEMARKNADEN 2008

5,00 %

4,90 %

4,80 %

4,70 %

4,60 %

4,50 %

4,40 %

4,30 %

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Snittränta

40,0 %

35,0 %

30,0 %

25,0 %

20,0 %

15,0 %

10,0 %

5,0 %

0,0 %

Rörlig 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Räntebindning

ÖVERSIKT


Uthyrningsbar yta per region

Mälardalen (Eskilstuna, Strängnäs och Uppsala) Östergötland (Linköping, Norrköping) Storstockholm (Södertälje, Vårby, Botkyrka, Märsta, Bro, Norrort, Haninge)

22 %

35 %

43 %

Uthyrningsbar yta per ort

Eskilstuna Norrköping Märsta

Strängnäs Södertälje Bro

Uppsala Botkyrka Haninge

Linköping Vårby Norrort

12 %

5 %

5 %

5 %

12 %

10 %

25 %

2 %13 %

3 %

4 %

4 %

Bolag Orter Antal Uthyrningsbar yta m2 Hyresintäkter1) Resultat Tax värde

Bostäder Bostäder Lokaler Totalt Bostäder Lokaler Övrigt Totalt efter finans 2, 3)

Graflunds Byggnads ABEskilstuna, Strängnäs och Mariefred

2 883 196 645 22 638 219 283 161 971 16 109 5 733 183 813 133 993 1 221 753

Fastighets AB Linrepan Uppsala 948 64 811 6 308 71 119 54 919 4 632 1 506 61 057 7 070 364 672

SPA Skäggetorp AB Linköping 2 491 178 988 23 472 202 460 128 107 14 894 4 832 147 833 20 311 1 397 270

Fastighets AB Ostbrickan Linköping 1 428 115 313 3 404 118 717 80 403 738 2 429 83 570 10 093 789 647

Markarydsbostäder i Norrköping AB Norrköping 1 895 130 954 3 457 134 411 96 995 1 272 2 669 100 936 13 400 695 739

Markarydsbostäder i Stockholm AB Märsta, Bro 1 214 89 839 10 125 99 964 74 076 6 266 2 988 83 330 10 564 504 624

Markarydsbostäder i Södertälje AB Södertälje, Vårby 1 659 114 130 8 521 122 651 102 283 6 595 3 170 112 048 11 879 701 419

Kungskatten Holding AB Södertälje 1 145 84 638 5 005 89 643 80 883 3 724 1 453 86 060 20 082 566 395

Fastighetsbolaget Kullerstensvägen KB Haninge, Jordbro 1 112 76 115 3 302 79 417 70 147 781 1 439 72 367 10 153 392 808

Fastighetsbolaget Sågenvägen KB Haninge, Vendelsö 561 37 120 3 820 40 940 33 567 1 504 930 36 001 6 558 189 361

Fastighetsbolaget Klena KB Haninge, Handen 597 47 568 904 48 472 43 855 641 1 143 45 639 10 204 283 883

Fastighets AB Forbonden Botkyrka 780 56 916 3 170 60 086 48 777 701 1 576 51 054 13 583 296 196

Bostads AB Ekeby

Hässelby, Vallentuna, Åkersbergaoch Järfälla

289 20 390 1 046 21 436 23 334 1 387 212 24 933 -1 665 205 831

Hamngallerian i Gustavsberg AB Värmdö 11 440 11 440 15 815 15 815 2 373 51 000

Hotellfastigheter i Gävle HB Gävle 12 225 12 225 10 080 881 10 961 98 47 400

Summa 17 002 1 213 427 118 837 1 332 264 999 317 85 139 30 961 1 115 417 268 696 7 707 998

1) Utfall 2008 efter vakanser och rabatter2) Resultatet i Graflunds Byggnads AB innehåller realisationsvinster från avyttringar av fastigheter med 65 204 tkr.3) Exklusive upp- eller nedskrivningar av fastigheter.

Översikt över Graflunds och förvaltade bolag


21 FEM ÅR I SAMMANDRAG

22 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR 2008

24 RESULTATRÄKNING

25 BALANSRÄKNING

26 KASSAFLÖDESANALYS

28 REDOVISNINGSPRINCIPER

29 NOTER

34 FASTIGHETSFÖRTECKNING

37 REVISIONSBERÄTTELSE

38 DEFINITIONER

39 LEDNING

”Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en positiv utveckling av fastigheternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat."

EKONOMISK REDOVISNING



FEM ÅR I SAMMANDRAG

RESULTATRÄKNINGAR 2008 2007 2006 2005 2004

Fastighetsförvaltning

Hyresintäkter 182 170 204 987 201 937 230 951 259 184

Driftskostnader -81 773 -85 690 -90 195 -105 362 -116 146

Fastighetsskatt -4 363 -5 030 -5 637 -7 013 -8 393

Driftnetto 96 034 114 267 106 105 118 576 134 645

Avskrivningar -16 610 -15 384 -14 327 -18 423 -26 418

Resultat från fastighetsförvaltningen 79 424 98 883 91 778 100 153 108 227

Övriga rörelseintäkter/kostnader 97 320 18 243 -4 818 43 101 -3 397

Centrala administrationskostnader -13 114 -16 448 -8 554 -10 326 -15 456

Rörelseresultat 163 630 100 678 78 406 132 928 89 374

Räntebidrag 37 88 115 162 124

Övriga finansiella intäkter 38 833 24 432 16 400 23 020 375

Ränteskillnadsersättning -38 001

Räntekostnader -68 507 -59 785 -40 697 -43 009 -62 292

Summa finansiella poster -29 637 -35 265 -24 182 -57 828 -61 793

Koncernbidrag 13 537 17 670

Resultat före skatt 133 993 78 950 71 894 75 100 27 581

Skatt 7 582 -16 404 -20 013 34 272 -14 537

Resultat efter skatt 141 575 62 546 51 881 109 372 13 044

BALANSRÄKNINGAR 2008 2007 2006 2005 2004

Tillgångar

Fastigheter 1 244 560 952 087 986 560 1 006 806 1 381 518

Övriga tillgångar 145 293 604 048 572 365 532 296 20 013

Kassa och bank 41 344 111 316 53 071 38 357 550 259

Summa tillgångar 1 431 197 1 667 451 1 611 996 1 577 459 1 951 790

Eget kapital och skulder

Eget kapital 324 330 391 406 328 860 276 978 717 606

Avsättningar 79 390 47 018 30 614 10 601 44 873

Räntebärande skulder 975 323 1 177 300 1 200 000 1 200 000 1 113 511

Ej räntebärande skulder 52 154 51 727 52 522 89 880 75 800

Summa eget kapital och skulder 1 431 197 1 667 451 1 611 996 1 577 459 1 951 790

Nyckeltal

Räntetäckningsgrad (exkl. koncernintern räntekostnad) 2,96 2,09 2,33 2,75 1,44

Räntetäckningsgrad exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 1,76 1,79 2,45 1,74 1,50

Soliditet 22,7 % 23,5 % 20,4 % 17,6 % 36,8 %

Avkastning på eget kapital 41,3 % 16,7 % 16,5 % 27,1 % 16,5 %

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 11,3 % 12,1 % 18,0 % 11,6 % 18,5 %

Avkastning på totalt kapital 14,1 % 7,5 % 5,9 % 9,9 % 6,4 %

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 7,3 % 6,4 % 6,2 % 7,2 % 6,6 %

Direktavkastning på fastigheternas bokförda värde 7,7 % 11,8 % 10,6 % 9,9 % 9,7 %

Skuldsättningsgrad 3,41 3,26 3,90 4,70 1,72

Snittränta (exkl. koncernintern räntekostnad) 5,0 % 5,0 % 3,4 % 3,7 % 11,0 %


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR 2008


Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Fastighets AB org.nr 556035-8524 får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 2008.

VerksamhetenGraflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskilstuna och Strängnäs. Beståndet består till 89,7 % av bostäder och det är också bolagets huvud-sakliga verksamhetsinriktning.Verksamheten har sedan 2005 kompletterats med ren fastighetsförvalt-ning av bolag inom samma koncern eller systerkoncern.

Under åren 2005-2008 har Graflunds förvaltningsuppdrag utökats med:948 lägenheter i Uppsala (2005) 3 919 lägenheter i Linköping (2006)6 982 lägenheter fördelade på Norrköping, Södertälje, Fittja, Vårby, Märsta, Bro (2007) 2 270 lägenheter i Haninge (2008)

Sammantaget innebär det att Graflunds idag äger och förvaltar totalt 17 002 lägenheter fördelat på tolv orter.

Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moderbolaget. KoncernenGraflunds Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm. Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Oslo, Norge. Boligutleie Holding II AS upprättar koncernredovisning.Under året har Graflunds Fastighets AB förvärvat det tidigare moderbo-laget Graflunds Invest AB varefter detta bolag upplösts i fusion. Detta innebär att Graflunds Fastighets AB numera är moderbolag för Graflunds-koncernen. En följd av fusionen är också att koncernmässiga övervärden från Hyresbostäder i Sverige II AB förts ned till Graflunds Fastighets AB. Samtliga jämförelsetal avser den koncern där Graflunds Invest AB var moderbolag.

Omsättning, resultat och ställningKoncernens hyresintäkter uppgick till 182 170 (204 987) tkr och resul-tat före skatt uppgick till 133 993 (78 950) tkr. I årets resultat ingår realisationsvinst från fastighetsförsäljning med 100 454 (29 869) tkr. Korrigerat för dessa poster har resultatet före skatt minskat med 25,1 % mot föregående år. Detta förklaras i huvudsak av ökade koncerninterna räntekostnader kopplade till fusionen enligt ovan. Rensat för dessa var resultatet i princip oförändrat. Såväl driftnetto som räntekostnader har minskat som en följd av avyttringar av fastigheter under årets första två månader. Vakanserna minskade från 1,0 % för 2007 till 0,6 % för 2008. Vakansgraden för bostäder var 0,15 % (0,14 %) i december mätt på månadsbasis.

Koncernens balansräkning har påverkats under året genom att; det egna kapitalet har tillförts 141 575 tkr genom årets resultat.den synliga soliditeten uppgår till 22,7 % (23,5 % fg år). Som en effekt av ovan beskriven fusion så har såväl bokfört värde på fastigheter, som eget kapital och balansomslutning påverkats.

InvesteringarÅrets investeringar i fastigheter uppgick till 2 068 (6 754) tkr och består bl a av:Försäljning av tillval (värdehöjande förbättringar i lägenheterna), 1,4 Mkr

Fördelning av ytor mellan orter

Eskilstuna Strängnäs och Mariefred

71,7 %

28,3 %

Ort Bostäder Lokaler Totalt Andel

Eskilstuna 143 957 13 245 157 202 71,7 %

Strängnäs och Mariefred 52 688 9 393 62 081 28,3 %

Totalt 196 645 22 638 219 283

Andel 89,7 % 10,3 %

Ytor (m2)



FörsäljningarNedanstående fastigheter har avyttrats till av hyresgästerna nybildade bostadsrättsföreningar under året:Skarpskytten 12 och 13 (Eskilstuna)Vaksamheten 4 (Eskilstuna) Vaksamheten 5 (Eskilstuna) Sankt Göran 8 (Strängnäs) Fastigheterna Vagnmakaren 8 i Eskilstuna samt Krögaren 4, Priorn 3, Nortull 5 och Fabriken 8 i Strängnäs har avyttrats till privat investerare.

MiljöAtt hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Förväntningarna och kraven från samhället och våra kunder ökar kontinuerligt. Rätt skött innebär miljöarbetet stora möjligheter att få mer nöjda hyresgäster och en bättre ekonomi. 2008 fortsatte Graflunds på inslagen linje genom att utföra åtgärder ur miljöhandlingsplanen.

Alla våra fastigheter värms med fjärrvärme och under året har fortsatt fokus satts på att finjustera energiåtgången för uppvärmning. Tillsam-mans med vattenbesparingsåtgärder har vi på det sättet sänkt energi-kostnaderna och därmed bidragit till en minskad miljöpåverkan.

Under 2008 har vi anlitat en extern konsult som stöd i miljöarbetet. Erfa-renheten är att influenser utifrån ger ett ökat fokus och nya idéer till både ekonomiska vinster och förbättrade möjligheter till en bättre miljö.

Under 2008 har en ny miljöorganisation utformats för att möta behovet i och med att Graflunds fastighetsbestånd har vuxit.

Utsikter för 2009Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fort-satt positiv. Detta bedömer vi leda till en fortsatt stark uthyrningssituation för våra bostäder. Samtidigt befinner vi oss i en djup ekonomisk kris. Även om vi verkar inom en bransch som är relativt konjunkturokänslig kommer vi sannolikt märka av en svårare uthyrningssituation och en tendens till större kre-ditförluster.

Bolagets finansiering utgörs även under 2009 av fast ränta på samma nivå som under 2008.

Finansiering och likviditetKoncernens likviditet uppgick vid årsskiftet till 41 344 (111 316) tkr. Mätt som kassalikviditet 96,5 % (270,6 %).Medelräntan för hela låneportföljen var per 2008-12-31 5,03 % (5,03 %).

Förslag till vinstdispositionTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel (tkr):

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinstmedel överförs i ny räkning.

Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvaltnings-berättelse, resultat- och balansräkningar, kassaflödeanalyser, redovis-ningsprinciper samt notanteckningar.

Balanserat resultat 206 784

Årets resultat 130 665

Kronor 337 449



KONCERNEN MODERBOLAGET

1)

2008 2007 2008 2007

Belopp i tkr Not

Fastighetsförvaltningen

Hyresintäkter 182 170 204 987

Övriga rörelseintäkter 1 124 658 40 386

306 828 245 373

Fastighetskostnader

Underhålls- och driftkostnader 2 -76 265 -79 659 -2

Övriga externa kostnader 3 -12 425 -17 829 -3

Personalkostnader 4 -33 121 -25 934

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -16 610 -15 384

Övriga rörelsekostnader 5 - 4 777 -5 889

Rörelseresultat 163 630 100 678 -5 0

Resultat från finansiella investeringar 0

Ränteintäkter 38 833 24 432 1

Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -68 470 -59 697 -18 200

Resultat från andelar i koncernföretag 193 962

Nedskrivning aktier vid fastighetsavyttringar 7 -80 897

Resultat efter finansiella poster 133 993 65 413 94 861 0

Bokslutsdispositioner 8 13 537

Resultat före skatt 133 993 78 950 94 861 0

Skatt på årets resultat 9 7 582 -16 404 35 804

ÅRETS RESULTAT 141 575 62 546 130 665 0

RESULTATRÄKNING

1) Jämförelseåret avser koncernredovisning för Graflunds Invest AB. Under 2008 har Graflunds Invest AB fusionerats med Graflunds Fastighets AB (se förvaltningsberättelsen).




1)

2008 2007 2008 2007

Belopp i tkr Not

TILLGÅNGAR 10

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 11 1 242 917 951 395

Pågående projekt 12 1 643 692

Kontorslokaler och inventarier 13 2 041 2 725

Summa materiella anläggningstillgångar 1 246 601 954 812

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i dotterbolag 14 672 951

Aktier och andelar i intresseföretag 15 225 225

Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 5

Fordringar hos koncernföretag 134 134

Summa finansiella anläggningstillgångar 230 230 673 085 134

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 246 831 955 042 673 085 134

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter 8 280 8 272

Summa exploateringsfastigheter 8 280 8 272

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 5 606 3 164

Fordringar hos koncerföretag 124 746 583 763 52 642

Aktuell skattefordran 2 379 2 251

Övriga fordringar 1 707 1

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 011 1 936

Summa kortfristiga fordringar 134 742 592 821 52 643

Kassa och bank 16 41 344 111 316 23

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 184 366 712 409 52 666

SUMMA TILLGÅNGAR 1 431 197 1 667 451 725 751 134

BALANSRÄKNING 1/2





1)

Belopp i tkr Not 2008 2007 2008 2007

EGET KAPITAL OCH SKULDER 10

EGET KAPITAL 17

Bundet eget kapital

Aktiekapital, 1 074 aktier 107 16 720 107 107

Kapitalandelsfond 197 197

Bundna reserver 597 78 330 21 22

Summa bundet eget kapital 901 95 247 128 129

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 181 854 233 613 206 784

Årets resultat 141 575 62 546 130 665

Summa fritt eget kapital 323 429 296 159 337 449

SUMMA EGET KAPITAL 324 330 391 406 337 577 129

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar för uppskjuten skatt 18 79 390 47 018 31 890

SUMMA AVSÄTTNINGAR 79 390 47 018 31 890

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 19 975 323 1 177 300

Övriga skulder 20 9 311 10 590

Summa långfristiga skulder 984 634 1 187 890

Kortfristiga skulder

Leverantörskulder 18 518 16 463

Skulder till koncernföretag 630 356 269

Aktuell skatteskuld 4

Övriga skulder 3 003 1 028 6

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 21 322 23 016 5 5

Summa kortfristiga skulder 42 843 41 137 356 284 5

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 431 197 1 667 451 725 751 134

POSTER INOM LINJEN

Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar 22 1 016 451 1 206 800 Inga Inga

Summa ställda säkerheter 1 016 451 1 206 800

Ansvarsförbindelser

Borgensförbindelser Inga Inga Inga Inga

Summa ansvarsförbindelser

BALANSRÄKNING 2/2





1)

Belopp i tkr 2008 2007 2008 2007

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 163 630 100 678 -5 0

Realisationsvinster/förluster -104 282 -29 869

Avskrivningar 16 610 15 384

Koncernbidrag 13 537 48 736

Skatter -4

75 954 99 730 48 731

Resultat från andelar i koncernföretag -80 897

Ränteintäkter och liknande resultatposter 38 833 24 520 1

Räntekostnader och liknande resultatposter -68 470 -59 785 -18 200

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital (A) 46 317 64 465 -50 365 0

Förändringar av rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar 458 205 -34 313 -52 642

Förändring av kortfristiga skulder 1 701 -795 356 275

Förändring av rörelsekapital (B) 459 906 -35 108 303 633 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten (A+B) 506 223 29 357 253 268 0

Investeringsverksamheten

Investeringar i fastigheter -3 019 -4 724

Investeringar i maskiner och inventarier -503 -1 445

Investeringar i dotterföretag -718 240

Försäljning av dotterföretag 193 877 193 962

Försäljning av materiella anläggningstillgångar 160 786 57 757

Fusion av dotterföretag -447 208

Kassaflöde från investeringsverksamheten (C) -367 099 51 588 -253 246 0

Kassaflöde efter investeringar (A+B+C) 139 124 80 945 23 0

Finansieringsverksamheten

Förändring av skulder till kreditinstitut -203 256 -22 700

Lämnade koncernbidrag -5 840

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -209 096 -22 700 0 0

Förändring av likvida medel -69 972 58 245 23 0

Likvida medel vid årets början 111 316 53 071 0 0

Förändring av likvida medel -69 972 58 245 23 0

Likvida medel vid årets slut 16 41 344 111 316 23 0

Tillgängliga medel vid årets slut 41 344 111 316 23 0

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Erlagd ränta -57 884 -44 305

Erhållna räntor och räntebidrag 38 606 24 421 1

Resultat från andelar i koncernföretag 193 962

KASSAFLÖDESANALYS



REDOVISNINGSPRINCIPER


Allmänna redovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bok-föringsnämnends allmänna råd.

Ändrade redovisningsprinciperI årets årsredovisning har vi bytt uppställningsform för resultaträkning-en från funktionsindelad till kostnadsslagsindelad resultaträkning samt genomfört vissa förändringar i uppdelning av föregående års jämförelsetal för erhållande av koncernmässig jämförbarhet. Från och med i år redovisas koncernbidrag över eget kapital.

Värderingsprinciper m mFordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.

SkattKoncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Upp-skjuten skatt har beräknats utifrån diskripansen mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet, samt med hänsyn till i bolaget kvarvarande ej utnyttjade förlustavdrag. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt har ändrats till 26,3 %

FordringarFordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångarAvskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värde-nedgång.

Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investerings-året.

Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader from 2005 skrivs av med 1 %

Följande avskrivningstider tillämpas:Byggnader 1 %Aktiverade hyresgästanpassningar 5-50 %Inventarier 10-33 %

För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedöm-ningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-10 %

Koncernmässig omstrukturering / KoncernredovisningUnder året har Graflunds Fastighets AB förvärvat det tidigare moder-bolaget Graflunds Invest AB varefter detta bolag upplösts i fusion. Detta innebär att Graflunds Fastighets AB numera är moderbolag för Graflunds-koncernen och därmed upprättar koncernredovisning.

Koncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR1:00). Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.

Jämförelseåret avser koncernredovisning för Graflunds Invest AB. Under 2008 har Graflunds Invest AB fusionerats med Graflunds Fastighets AB (se förvaltningsberättelsen).

IntresseföretagAktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas normalt enligt kapital-andelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresse-företagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som "An-del i intresseföretags resultat" koncernens andel i intresseföretagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över- respektive under-värden. Koncernens andel i intresseföretagens redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens bundna egna kapital. Eftersom intressebolaget Fristaden AB fro m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovisningen inte skett enligt kapitalan-delsmetoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.


NOTER (Alla belopp i tkr)


1 Övriga rörelseintäkter Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Förvaltningsarvode 22 559 9 844

Övriga 1 645 673

Resultat från fastighetsavyttringar 100 454 29 869

Summa 124 658 40 386

2 Underhålls- och driftkostnader Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Underhåll -21 767 -23 423 -2

Drift -49 767 -50 836

Fastighetskatt -4 360 -5 030

Tomträttsavgäld -371 -370

Summa -76 265 -79 659 -2

3 Övriga externa kostnader Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Revisionsuppdrag -690 -334

Andra uppdrag 0 0

Summa -690 -334

4 Anställda och personalkostnader Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Medelantalet anställda 52 42

Varav män 51 % 50 %

Löner och ersättningar samt sociala kostnader

Löner och ersättningar 20 804 12 978

Sociala kostnader 9 131 7 615

Varav pensionskostnader 2 582 2 346

Pensionskostnader till styrelse och VD 417 572

Fördelning av lönekostnaden

Styrelse och VD 1 584 1 368

varav tantiem 264 360

Övriga anställda 19 220 11 610

varav tantiem 384 306

Sjukfrånvaro

Total sjukfrånvaro 1,87 % 1,00 %

Långtidssjukfrånvaro 0,00 % 0,00 %

Sjukfrånvaro män 0,85 % 0,48 %

Sjukfrånvaro kvinnor 1,02 % 0,52 %

Anställda - 29 år 0,49 % 0,06 %

Anställda 30 år - 49 år 1,13 % 0,74 %

Anställda 50 år - 0,25 % 0,20 %

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåren 2007 och 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en av-giftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 733 tkr (2007: 725 tkr) Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller till de försäkrade. Vid utgången av 2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112 % (2007 152 %). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvär-det på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkrings tekniska beräkningsantagan-den, vilka inte överensstämmer med RR29.


NOTER

5 Övriga rörelsekostnader Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Management fee -4 777 -5 889

Summa -4 777 -5 889

6 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Räntekostnader -50 128 -59 372

Räntebidrag 37 88

Övriga finansiella kostnader -18 200 -413

Koncernintern räntekostnad -18 200

Summa -68 470 -59 697 -18 200

7 Nedskrivning aktier vid fastighetsavyttringar Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Nedskrivningar aktier -80 897

Summa -80 897

8 Bokslutsdispositioner Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Erhållet koncernbidrag 13 537

Summa 13 537

9 Skatt på årets resultat Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Uppskjuten skatt 7 578 -16 404

Justering av skatt avseende föregående år 4

Summa 7 582 -16 404

10 Redovisning av fusion

Redovisning av fusionRedovisning av genomförd fusion har skett i enhet med BFNAR 1999:1. Koncernvärdemetoden har tillämpats varvid uppskjuten skatt vid förvärvet beräknats till 12 %.Graflunds Invest AB (org.nr 556263-2488) har 2008-05-29 fusionerats in i moderbolaget Graflunds Fastighets AB (org.nr 556035-8524). Nettoomsättningen för det överlåtande bolaget, Graflunds Invest AB (org.nr 556263-2488) var för perioden 080101-080529 0 tkr och rörelsresultatet för samma period var 0 tkr.Dessa uppgifter redovisas i det övertagande bolagets resultaträkning. Redovisad nettoomsättning avser således omsättningen för perioden 080101-081231.Nedan redovisas tillgångar och skulder i det överlåtande bolaget, Graflunds Invest AB (org.nr 556263-2488) per 080529 i tkr:

Anläggningstillgångar: Omsättningstillgångar: Eget kapital: Avsättningar: Långfristiga skulder: Kortfristiga skulder:

198 583217 441376 26712 450

027 307

11 Byggnader och mark Bokfört värde Taxeringsvärde

Fastigheter 2008 2007 2008 2007

Byggnader 1 180 475 876 759 863 817 1 140 516

Mark 62 442 74 636 178 318 356 098

Summa 1 242 917 951 395 1 042 135 1 496 614



NOTER

Koncernen

2008 2007

Ingående anskaffningsvärde 1 150 983 1 173 991

Övertaget koncernmässigt övervärde vid fusion 486 795

Inköp 2 068 6 754

Omklassificering

Avyttringar -220 011 -29 762

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 419 835 1 150 983

Ingående avskrivningar -206 835 -194 748

Övertagna koncernmässiga avskrivningar på övervärden -12 426

Avyttringar 50 519 1 874

Årets avskrivningar -15 353 -13 961

Utgående ackumulerade avskrivningar -184 095 -206 835

Ingående uppskrivningar 26 372 26 667

Årets avskrivningar -295 -295

Utgående ackumulerade uppskrivningar 26 077 26 372

Ingående nedskrivningar -19 125 -19 350

Årets återföringar 225 225

Utgående ackumulerade nedskrivningar -18 900 -19 125

Utgående planenligt restvärde 1 242 917 951 395

Skattemässigt utnyttjade avskrivningar 199 092 245 395

12 Pågående projekt Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Ingående anskaffningsvärde 692 2 722

Förändring av pågående projekt 951 -2 030

Bokfört värde vid årets slut 1 643 692

13 Kontorslokaler och inventarier Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Ingående anskaffningsvärde 10 928 9 483

Inköp 503 1 445

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11 431 10 928

Ingående avskrivningar -8 203 -6 850

Årets avskrivningar -1 187 -1 353

Utgående ackumulerade avskrivningar -9 390 -8 203

Utgående planenligt restvärde 2 041 2 725

14 Aktier och andelar i dotterföretag Moderbolaget

2008 2007

Ingående anskaffningsvärde 0 0

Fusion 672 951 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 672 951 0



Bolag Org nr Säte Antal andelar Andel Bokfört värde

Graflunds Byggnads AB 556065-7438 Eskilstuna 4 000 100,0 % 671 680

Fastighetsaktiebolaget Friheten 11 556525-4645 Eskilstuna 1 000 100,0 % 778

Kattgun AB 556498-4895 Eskilstuna 1 000 100,0 % 133

Bronseri AB 556498-4937 Eskilstuna 1 000 100,0 % 260

Graflunds Kommersiella Fastigheter AB 556678-4673 Eskilstuna 100 100,0 % 100

Summa 672 951

15 Aktier och andelar i intresseföretag Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Ingående anskaffningsvärde 28 28

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 28

Ingående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående restvärde 225 225

Bolag/org nr, säte Justerat eget kapital 1)Andelar /

antali %

Röster /antal

i %

Kapitalandelens värde i koncernen

Bokfört värde hosmodern

AB Fristaden 592 500 225

556062-2770, Eskilstuna 50 %

Summa 225 0

1) Med justerat eget kapital avses den ägda andelen av företagets egna kapital inkl eget kapitaldelen i obeskattade reserver. Med årets resultat avses ägarandelen av företagets resultat efter skatt inkl eget kapitaldelen i årets förändring av obeskattade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas resultatandelarna från intresseföretag i två poster. Dels resultatet före skatt, inkl eventuella avskrivningar på övervärden, vilket ingår i rörelseresultatet och dels andelen i intressföretagens skatt vilken redovisas tillsammans med koncernens skatter. Kapitalandelsfonden för direktägda intresse- företag uppgår till 225 Kkr. Metoden tillämpas inte fr o m 1998 på ovanstående bolag (se avsnitt redovisningsprinciper).

16 Kassa och bank

Av koncernens kassa och bank avser 35 296 tkr (107 778 tkr) tillgodohavande på koncernkonto. Av moderbolagets kassa och bank avser 22 tkr (0 tkr) tillgodohavande på koncernkonto.

17 Eget kapital

Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver

Koncernens

Vid årets början 16 720 78 527 296 159

Fusion -16 613 -77 733 -110 100

Koncernbidrag -4 205


Vid årets slut 107 794 323 429

Moderbolaget

Vid årets början 107 21 0

Fusion 206 784


Vid årets slut 107 21 337 449

18 Avsättning uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden på anläggningstillgångar 79 440 55 618 31 890

Ej utnyttjat underskottsavdrag -50 -8 600

79 390 47 018 31 890 0

NOTER



NOTER


19 Långfristiga skulder till kreditinstitut Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 975 323 1 177 300

Summa 975 323 1 177 300

Räntan är bunden med swapavtal som vid utgången av 2008 har ett negativt marknadsvärde på 28 350 tkr.

20 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna fastighetsöverlåtelser 9 311 10 590

Summa 9 311 10 590

21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Hyresintäkter 10 866 12 746

Räntekostnader 4 757 4 762

Övrigt 5 699 5 508

Summa 21 322 23 016

22 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Koncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Fastighetsinteckningar 1 016 451 1 206 800

Summa 1 016 451 1 206 800


FASTIGHETSFÖRTECKNING


Bostäder Lokaler Totalt Taxvärde 2008 (TSEK)

Fastighet Kommun Antal m2 Antal m2 m2 Garage/Ppl Byggnad Mark Totalt

Vaksamheten 8 Eskilstuna 29 2 101 3 3 278 5 379 121 24 600 5 863 30 463

Nybyggaren 10 Eskilstuna 61 4 786 3 551 5 337 49 25 430 8 029 33 459

Serganten 8 Eskilstuna 18 1 088 1 90 1 178 4 5 339 1 356 6 695

Nålsticket 2 Eskilstuna 78 4 130 3 2 065 6 195 45 35 000 6 390 41 390


Nybyggaren 12 Eskilstuna 56 3 876 3 876 20 023 6 200 26 223


Fäktaren 1 Eskilstuna 25 2 074 1 92 2 166 8 277 2 527 10 804

Friheten 5 Eskilstuna 25 1 685 1 150 1 835 7 559 2 000 9 559

Flintan 14 Eskilstuna 40 2 420 3 80 2 500 44 10 956 2 873 13 829

Fäktaren 3 Eskilstuna 20 1 498 6 1 349 2 847 9 408 2 749 12 157

Fäktaren 4 Eskilstuna 22 1 526 3 103 1 629 7 740 1 956 9 696

Fäktaren 5 Eskilstuna 15 1 064 1 064 4 956 1 263 6 219

Fäktaren 6 Eskilstuna 30 1 633 1 73 1 706 6 6 439 2 040 8 479

Friheten 11 Eskilstuna 305 16 078 35 1 575 17 653 145 69 200 20 141 89 341

Fakiren 7 Eskilstuna 176 10 316 4 120 10 436 65 41 346 12 272 53 618

Favören 1 Eskilstuna 82 4 663 3 264 4 927 50 19 494 5 496 24 990

Venus 10 Eskilstuna 27 1 745 2 128 1 873 56 9 608 2 163 11 771

Venus 11 Eskilstuna 80 5 704 3 16 5 720 27 011 6 611 33 622



Venus 9 Eskilstuna 10 537 3 286 823 3 057 801 3 858

Navigatören 2 Eskilstuna 80 5 484 5 160 5 644 33 18 367 6 428 24 795

Navigatören 3 Eskilstuna 80 5 503 8 137 5 640 36 19 193 6 472 25 665

Notarien 7 Eskilstuna 160 12 340 17 174 12 514 32 40 591 14 856 55 447

Notarien 8 Eskilstuna 56 4 924 5 133 5 057 16 100 5 879 21 979



Notarien 12 Eskilstuna 103 8 242 15 462 8 704 67 27 438 9 829 37 267

Forsbomsvreten 16 Eskilstuna 24 1 789 3 66 1 855 12 5 571 2 124 7 695

Forsbomsvreten 20 Eskilstuna 12 888 2 25 913 4 458 1 054 5 512

Forsbomsvreten 21 Eskilstuna 12 876 3 92 968 4 3 421 1 040 4 461

Forsbomsvreten 22 Eskilstuna 48 3 963 9 407 4 370 55 15 880 4 890 20 770

Frimuraren 8 Eskilstuna 21 1 630 3 180 1 810 17 8 556 2 010 10 566

Bonden 12 Strängnäs 61 3 854 12 267 4 121 105 23 084 8 152 31 236

Bonden 13 Strängnäs 12 911 1 2 326 3 237 13 600 3 094 16 694

Bonden 14 Strängnäs 28 1 749 8 2 731 4 480 21 200 6 821 28 021

Åkern 16 Strängnäs 30 2 297 5 306 2 603 13 118 4 993 18 111

Trevnaden 1 Strängnäs 66 4 145 13 513 4 658 60 27 230 6 518 33 748

Trevnaden 2 Strängnäs 76 5 765 7 571 6 336 35 081 8 966 44 047

Läraren 11 Strängnäs 42 2 910 10 512 3 422 56 18 470 4 578 23 048

Åkern 1 Strängnäs 16 1 015 1 155 1 170 68 5 919 2 157 8 076

Åkern 3 Strängnäs 42 3 116 2 92 3 208 18 472 6 704 25 176

Åkern 5 Strängnäs 18 1 308 1 160 1 468 7 614 2 779 10 393

Järpen 1 Strängnäs 54 3 638 10 1 245 4 883 183 18 096 6 443 24 539

Järpen 3 Strängnäs 54 3 437 4 119 3 556 15 162 5 057 20 219

Järpen 4 Strängnäs 54 3 642 3 24 3 666 15 604 5 400 21 004

Ekhovsgärdet 1 Mariefred 76 5 029 3 81 5 110 79 13 752 5 961 19 713

Ekhovsgärdet 2 Mariefred 22 1 476 1 476 16 025 7 072 23 097

Ekhovsgärdet 3 Mariefred 30 2 487 5 51 2 538 12 400 4 972 17 372

Ekhovsgärdet 4 Mariefred 24 2 034 2 034 10 000 4 066 14 066

Ekhovsgärdet 5 Mariefred 28 2 318 7 235 2 553 12 154 4 790 16 944

Skönsta 1 Mariefred 16 1 557 1 5 1 562 16 8 818 3 116 11 934

Summa Graflunds 2 883 196 645 275 22 638 219 283 1 498 932 746 289 007 1 221 753





Sjöboden 1 Södertälje 340 26 802 3 108 26 910 735 125 130 30 909 156 039

Fäboden 3 Södertälje 224 16 866 3 152 17 018 106 443 21 129 127 572

Hemmanet 4 Södertälje 188 11 700 14 2 954 14 654 74 604 17 770 92 374

Gården 2 Södertälje 393 29 270 13 1 791 31 061 326 153 193 37 217 190 410

Summa Kungskatten Holding AB 1 145 84 638 33 5 005 89 643 1 061 459 370 107 025 566 395

Kalvsvik 11:1084 Haninge 162 10 582 20 510 11 092 123 43 267 12 516 55 783

Kalvsvik 11:23 Haninge 228 16 827 47 1 466 18 293 284 66 200 20 516 86 716




Vendelsö 3:114 Haninge 453 31 269 55 3 536 34 805 508 123 104 37 842 160 946

Vendelsö 3:1075 Haninge 108 5 851 10 284 6 135 90 21 413 7 002 28 415

Söderbymalm 7:51 Haninge 597 47 568 10 904 48 472 638 233 994 49 889 283 883

Summa Haninge 2 270 160 803 175 8 026 168 829 2 240 682 159 183 893 866 052

Valsätra 33:1 Uppsala 304 21 234 91 2 369 23 603 397 96 400 25 205 121 605

Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala 167 12 319 63 339 12 658 169 49 379 13 866 63 245

Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala 174 11 808 46 680 12 488 162 53 652 13 607 67 259

Valsätra 36:1 Uppsala 303 19 450 42 2 920 22 370 5 85 200 22 663 107 863

Valsätra 36:1 Uppsala 130 130

Valsätra 36:4 Uppsala 3 461 889 4 350

Valsätra 36:5 Uppsala 220 220

Summa Fastighets AB Linrepan 948 64 811 242 6 308 71 119 733 288 092 76 580 364 672

Gulsparven 2 Linköping 540 42 705 81 2 251 44 956 535 219 110 69 568 288 678

Ostbrickan 2 Linköping 888 72 608 47 1 153 73 761 852 380 743 120 226 500 969

Summa Fastighets AB Ostbrickan 1 428 115 313 128 3 404 118 717 1 387 599 853 189 794 789 647

Gråsparven 2 Linköping 2 108 155 378 53 1 303 156 681 1 538 874 260 259 044 1 133 304

Guldfisken 10 Linköping 66 20 965 20 965 183 70 000 18 200 88 200

Guldfisken 11 Linköping

Guldfisken 9 Linköping 383 23 610 9 1 204 24 814 159 135 400 40 366 175 766

Summa SPA Skäggetorp AB 2 491 178 988 128 23 472 202 460 1 880 1 079 660 317 610 1 397 270

Forbonden 1 Botkyrka 264 20 155 5 575 20 730 115 79 377 21 085 100 462

Forbonden 2 Botkyrka 246 17 520 20 1 971 19 491 81 82 123 21 870 103 993

Forbonden 3 Botkyrka 270 19 241 9 624 19 865 90 72 761 18 980 91 741

Summa Fastighets AB Forbonden 780 56 916 34 3 170 60 086 286 234 261 61 935 296 196

Skuggviolen 1 Hässelby 96 7 649 2 6 7 655 63 56 000 21 000 77 000

Vallentuna Ekeby 2:274 Vallentuna 64 3 992 3 992 27 000 5 600 32 600

Runö 7:62 Österåker 57 5 355 5 355 30 22 592 19 323 41 915

Viksjö 2:595 Järfälla 72 3 394 3 1 040 4 434 47 674 6 642 54 316

Summa Bostads AB Ekeby 289 20 390 5 1 046 21 436 93 153 266 52 565 205 831

Valvet 1 Norrköping 367 20 641 0 0 20 641 155 84 400 21 492 105 892

Dörren 12 & 14 Norrköping 721 46 873 8 526 47 399 670 191 629 49 592 241 221

Röken 22 Norrköping 116 8 956 7 1 994 10 950 97 42 549 11 583 54 132

Porten 16 Norrköping 469 36 264 5 609 36 873 443 154 479 38 396 192 875

Plysaren 13 Norrköping 222 18 220 4 328 18 548 186 81 248 20 371 101 619

Märsta 1:167 Sigtuna 362 23 791 26 2 920 26 711 261 107 064 34 192 141 256

Valsta 3:8 Sigtuna 312 25 536 34 4 697 30 233 255 104 989 32 713 137 702



Finnsta 1:11-1:12 Bro 187 13 348 7 500 13 848 201 54 219 16 440 70 659

Finnsta 1:14-1:17 Bro 353 27 164 11 745 27 909 383 116 639 35 787 152 426

Finnsta 1:13 Bro 0 0 9 1 263 1 263 1 713 868 2 581

Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge 695 47 215 45 3 717 50 932 401 192 351 56 455 248 806

”Wasagårdarna”: Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje 596 41 880 0 0 41 880 445 208 910 51 941 260 851

Ängsgröen 1 & 3 Södertälje 0 0 15 4 302 4 302 33 19 000 3 505 22 505

Vårbrodden 2 Södertälje 0 0 0 0 0 1 178 46 224

Grindstugan 1 Södertälje 131 8 804 4 242 9 046 79 48 330 10 295 58 625

Topasen 6 Södertälje 237 16 231 2 260 16 491 155 89 907 20 501 110 408

Summa Markarydsbostäder 4 768 334 923 177 22 103 357 026 3 765 1 497 605 404 177 1 901 782

Norr 20:6 Gävle 0 0 2 12 225 12 225 42 000 5 400 47 400

Summa Hotellfastigheter i Gävle HB 0 0 2 12 225 12 225 0 42 000 5 400 47 400

Gustavsberg 1:179 Värmdö 0 0 17 11 440 11 440 40 000 11 000 51 000

Summa Hamngallerian i Gustavsberg AB 0 0 17 11 440 11 440 0 40 000 11 000 51 000

Summa ägda fastigheter 2 883 196 645 275 22 638 219 283 1 498 932 746 289 007 1 221 753

Summa ägda och förvaltade fastigheter 17 002 1 213 427 1 216 118 837 1 332 264 12 943 6 009 012 1 698 986 7 707 998

Ägda exploateringsfastigheter Tomtareal

Nålsticket 1 Eskilstuna 3 011 2 285 2 285

Nålsögat 3 Eskilstuna 22 432 2 691 2 691

Hällby-Ökna 1:46 Eskilstuna 6 820 238 238

Sättra Krog 1:3 Mariefred 38 772 249 249

Risevid 1:8 Vagnhärad 66 507 1 236 1 236

Summa ägda exploaterings-fastigheter 137 542 27 183 121 685



Eskilstuna 2009-04-10

Martin Bruck Anders Häggström

Verkställande direktör


REVISIONSBERÄTTELSE

REVISIONSBERÄTTELSETill årsstämman i Graflunds Fastighets ABOrganisationsnummer 556035-8524

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokfö-ringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Graflunds Fastighets AB för räkenskapsåret 2008-01-01 – 2008-12-31. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 22-39. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsre-dovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och kon-cernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det inne-bär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernre-dovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisnings-principerna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt ut-talande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om styrelseledamoten eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om styrelseledamoten eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräk-ningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moder-bolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Eskilstuna 2009-04-10

Owe SvedbergAuktoriserad revisor

Hans BjerkeAuktoriserad revisor

38 ÅRSREDOVISNING 2008

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapitalResultat efter skatt i % av genomsnittligt eget kapital.

BruttohyresintäktHyresintäkt plus hyresvärde för vakanta ytor.

Centrala administrationskostnaderKostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen. Hit räknas kostnader för bolagets ledning, stabsfunktioner, ekonomifunktion och styrelse.

DirektavkastningFastigheternas driftnetto delat med fastigheternas bokförda värde.

DriftnettoHyresintäkter minus fastigheternas driftkostnader (ej avskrivningar, rän-tekostnader eller centrala administrationskostnader).

HyresintäkterDebiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastig-hetsskatt.

DEFINITIONER

RäntetäckningsgradResultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finan-siella kostnader.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

SoliditetRedovisat eget kapital i relation till redovisade tillgångar vid räkenskaps-årets utgång.

VakansgradRedovisad vakansgrad är den ekonomiska och utgörs av hyresvärde på ej uthyrda ytor delat med bruttohyresintäkten.


Övre raden från vänster: Lena Gerhardsson Regionchef Östergötland, Carina Sporrong Regionchef Mälardalen, Marie Persson HR-chef,

Robert Sandvik Vice VD och finanschef, Johan Ericson Regionchef Stor-Stockholm

Nedre raden från vänster: Carina Palm Ekonomichef, Anders Häggström VD, Anitha Wretling Informations- och kommunikationschef

LEDNING

LEDNING

Huvudkontor Box 154631 03 EskilstunaTelefon 016 15 35 00Fax 016 12 89 01E-post [email protected]

09XX

Årsredovisning 2008

Documents