pandox Årsredovisning 2008 (sv)

antwerpenBerLInB r Y s s e LK Ö p e n h a M nLondonMontreaLstocKhoLMpa n d o x

R E D O V I S N I N G A V A F F Ä R S V E R K S A M H E T E N 2 0 0 8

R E D O V I S N I N G A V A F F Ä R S V E R K S A M H E T E N 2 0 0 8

B e L G I e nBahaMasKanadadanMarKtYsKLandstorBrItannIen

sVerIGepandox är ett av europas ledande hotellfastighetsbolag. Portföljen är av högsta kvalitet och omfattar 45 hotell med totalt 10 800 rum samt nio operativa verksamheter. hotellen finns i dynamiska hotellmarknader som London, Berlin, Montreal, stockholm, Köpenhamn och Bryssel. Samtliga hotell har starka naturliga lägen och en genomsnittlig storlek på drygt 240 rum. Hotellen opereras i olika driftsformer under välkända varunamn såsom Hilton, Inter Continental, Hyatt, Scandic, Radisson SAS, Clarion, Quality, Elite eller genom oberoende distributitions-kanaler.

Företaget

Framgångsfaktorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Pandox utveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Affärsfilosofi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Strategisk inriktning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Affärsprocesser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Pandoxmodellen i praktiken . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Marknadskommunikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Hotellfastigheterna

Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Finanserna

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Kvartalsdata 2007–2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Crowne Plaza Brussels City Centre, Belgien


Räkenskaper 2008

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . 46

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . 48

Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . 51

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Övrig information

Styrelsens arbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Styrelse och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Ledande befattningshavare och hotelldirektörer . . . . 64

VD summerar året 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Pandox medarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Hotel BLOOM!, Bryssel, Belgien

Hilton Brussels City, Belgien

2008 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox med ökade

intäkter, resultat och kassaflöden. Drivkraften bakom resultatökningen

har – trots en orolig omvärld – varit en god utveckling i de hotellmarknader där

Pandox verkar. Dessutom har de investerings- och förvärvsaktiviteter som

bolaget genomfört de senaste åren givit positiva effekter.

Läs mer av VD-kommen taren på sidan 66.



2 | PAnDOx 2008

pandox

FRAmGånGsFAKTORER

1Kompetens och erfarenhetPandox ägare, styrelse och ledning har lång erfa-renhet av fastighets- och kapitalmarknaden. Bola-gets specialistkompetens omfattar hotellmarknad, hotelldrift, fastigheter, finans och affärsutveckling.

2Genomarbetad och konsekvent strategiPandox har en genomarbetad strategi inom geografi, hotelltyper samt avkastningskrav som konsekvent har följts sedan bolaget bildades.

Flexibel affärsmodell med blandad avtalsstrukturBeroende på de lokala förutsättningarna kan Pandox upprätta hyresavtal, managementavtal eller driva verk-samhet i egen regi under ett franchiseavtal alternativt genom en oberoende distributör, vilket skapar situations-anpassade lösningar där lönsamheten kan maximeras.

3

PAnDOx 2008 | 3

4FörvärvsstrategiPandox förvärvar i huvudsak hotell med en poten-tial som kan materialiseras genom aktiva åtgärder och där bolagets kompetensområden kan nyttjas.

5Portfölj av högsta kvalitet Hotellfastighetsportföljen är en mix av internationella och nationella hotell – samtliga i starka lägen och med en storlek av 240 rum i genomsnitt.

Val av länder och orterPandox etablerar sig i stora hotellmarknader som har en god potential och en stabil efterfrågan.

6

7strategiska allianserpandox söker strategiska allianser med varunamn som har intresse av att etablera samarbete vilket

skapar fördelar för båda parter.

8Stabil lönsamhetPandox har genom åren haft en hög kassaflödes- och värdetillväxt. Kassaflödet har ökat 40 gånger och värdet har ökat 13 gånger sedan starten 1995.

FöretagskulturenPandox har etablerat en informell ledarstil där hög kompetens kombineras med låg byråkrati. Enkelhet, snabbhet, kompetens och synligt ledarskap är ledorden.

9

4 | PAnDOx 2008

PAnDOx UTVECKLInG

Från finanskris till framgångsrikt hotellfastighetsbolag

Bakgrund och historikPandox har sitt ursprung i den svenska finans- och fastighetskrisen i början av

1990-talet. Bolaget bildades 1995 av Skanska och Securum. Uppdraget var

att strukturera ägarnas hotellbestånd samt förbereda detta för försäljning,

vilket också skedde i samband med börsintroduktionen två år senare. Sam-

manlagt sorterades, systematiserades och strukturerades cirka 100 tillgångar

som kom från den svenska och internationella hotell- och turistbranschen.

det är här pandox har sitt ursprung.

den ursprungliga hotellfastighetsportföljenFrån början bestod Pandox av 18 hotellfastigheter och tre mindre operativa

verksamheter. Hotellen var samtliga belägna i Sverige, huvuddelen var små

och låg i svaga lägen vilket gjorde att lönsamheten i koncernen var dålig.

Börsnotering när Pandox introducerades på Stockholmsbörsen 1997 var det första gången

som ett företag med detta affärskoncept noterades i Europa. Bolagets portfölj

värderades till 1,3 Mdr och marknadsvärdet till 520 Mkr och det fick nu 4 000

nya aktie ägare. Efter noteringen expanderade Pandox kraftigt med förvärv av

större hotell i starka lägen samtidigt som de mindre hotellen avyttrades.

Internationalisering år 2000 utökade pandox sin geografiska strategi till att även inkludera norra

Europa. Strategin förverkligades genom förvärvet av Hotellus med 16 hotell-

fastigheter och därmed skapades basen för Pandox internationalisering.

operatörsverksamheten växerI samband med att Pandox expanderat internationellt har den operativa verk-

samheten vuxit, vilket har inneburit en flexiblare affärsmodell och förbättrade

expansionsmöjligheter. Detta har underlättat förvärv av underpresterande

hotell. Vid utgången av 2008 omfattar Pandox operativa verksamhet, inklusive

managementavtal, nio verksamheter med en omsättning på 1,2 Mdr kronor.

Köps ut från börsenÅr 2004 blir Pandox åter privatiserat. Bolaget avregistreras efter ett offentligt

bud och får nya industriella ägare genom Eiendomsspar AS och Sundt AS.

Ledande position i europa Efter privatiseringen ökar transaktionstempot och flera stora hotell förvärvas i

Berlin, Bryssel, Basel, Köpenhamn, Stockholm och malmö. Affärerna stärker

Pandox som en av de ledande hotellfastighets aktörerna i Europa.

expansion till nordamerika Under 2007 fortsatte Pandox internationella expansion med det första för-

värvet i nordamerika. Förvärvet av InterContinental i montreal, med 357 rum,

lade grunden för en selektiv expansion i nordamerika. År 2008 förvärvades

även det 605 rum stora Hyatt Regency montreal och därmed hade Pandox

snabbt fått 1 000 rum i montreal.

rekordresultat och stark ställning2008 blev ännu ett år med rekordresultat. Pandox redovisar ett

förbättrat resultat och stigande lönsamhet.

Nyckeltal, Mkr 2008 2007

Förvaltningsintäkter 872,3 782,2Driftsöverskott 782,7 655,9Intäkter från den operativa verksamheten 1 105,3 788,8Resultat från den operativa verksamheten 20,8 20,6Resultat före skatt 1) 280,4 259,4Kassaflöde 1) 444,5 3891) exklusive engångsposter.

PAnDOx 2008 | 5

Kassaflödet har ökat 40 ggr sedan 1995

Kraftig tillväxt och stabil lönsamhet 1995–2008Pandox kassaflöde har sedan starten 1995 ökat cirka 40 gånger. Detta har åstadkommits genom ett aktivt ägande av befintliga hotell samt genom lönsamma

förvärv. Bolagets hotellfastighetsportfölj är idag värd cirka 13 miljarder kronor vilket innebär att värdet har ökat 13 gånger sedan starten.

Hilton London Docklands, Storbritannien

KASSAFlÖDE FRåN DEN lÖpANDE VERKSAMHETEN ExKluSIVE ENGåNGSpOSTER, MKR

0

100

200

300

400

500

200820072006200520042)20032002200120001)19991998199719961995

1221

53

97

119

228

267 266 272

299 301318

389

445

1) År 2000 förvärvades Hotellus med totalt 16 hotell. 2) Vid halvårsskiftet 2004 såldes tolv hotell, vilket innebar att kassaflödet påverkades negativt med cirka 55 mkr på helårsbasis. Försäljningen gav en realisationsvinst (engångspost) på cirka 500 mkr.

6 | PAnDOx 2008

KnowledgeKunskap inom hela värdetillväxtkedjan – förutsättning för framgång

PAnDOx AFFäRSFILOSOFI

1. Makroekonomi

Aktivitetsnivån (global, regional eller lokal) utgör en viktig

komponent för hur efterfrågan utvecklas på hotellmarkna-

den. Makro påverkar också riktningen i ekonomin vilket

innebär att man kan välja olika tidpunkter att gå in i en

specifik marknad.

2. Hotellkonjunkturcykeln

En del av makroekonomin och kan delas in i fem

olika faser; nedgång, avtagande nedgångstakt,

utplaning, tillväxt och peak. Med kunskap om

mönstret i en hotellkonjunkturcykel kan man

utnyttja den genom att investera i olika geografiska

marknader samt försöka begränsa risken i de

marknader som har sämre utsikter.

3. läge och storlek

Två viktiga faktorer är att hotell har starka naturliga

lägen samt är av rätt storlek för att erhålla kritisk

massa och därmed goda förutsättningar för

lönsamhet.

4. Konkurrens – ny kapacitet – olika marknadspositioner

Varje marknad är unik och det krävs en djup kunskap

om de lokala förhållandena för att skapa en produkt

som ger uthållig lönsamhet.

5. Varunamn

ett starkt varunamn stärker hotellets marknadsposition

och konkurrens i det valda produktsegmentet.

10. Finansiering och skatter

Val av finansiering och legal struktur är nyckelfrågor som

skapar förutsättningar för en stabil värdetillväxt.

9. Avtalsstruktur

Hotellbranschen har många avtalsformer vilket

påverkar hotellets lönsamhet, finansiering och

värdetillväxt. Generellt ska ett avtal innehålla

gemensamma incitament så att parterna strävar

åt samma håll.

6. Driftsfrågor och management

Hotelldrift är komplicerat och kräver hög kompetens,

stor närvaro och bra ledarskap. Ett bra lokalt hotell-

team skapar både nöjda kunder och medarbetare

samt hög lönsamhet.

8. Asset management

Hotellbranchen är kapitalintensiv och det krävs

en specialistkompetens inom både hotell- och

fastighetsverksamhet för att effektivt sköta och

utveckla fastigheterna.

7. Investeringar

att ständigt utveckla ett hotell är en nödvändighet

för att behålla en stark marknadsposition.

utgångspunkter för pandox vision, strategi och val av affärsmodell är värdetillväxtkedjan i en hotellfastighet. Denna kan delas in i tio olika delar.

Radisson SAS Hotel, Malmö, Sverige

PAnDOx 2008 | 7

Quality Hotel Park Södertälje City, Sverige


8 | PAnDOx 2008

pandox vision är att vara ett av världens ledande hotellfastighetsbolag, avseende specialistkompe-tens i både hotell- och fastighetsdrift samt aktivt ägande.

För att visionen ska bli verklighet krävs att bolaget

bibehåller sin specialistkompetens om hur värde-

tillväxtkedjan samverkar och att balansen mellan

internationella och nationella intäkter, varunamn

och hotelltyper består. En annan viktig del är att

ständigt utveckla affärsmodellen i syfte att situa-

tionsanpassat välja den strategi som är bäst med

hänsyn till de lokala förutsättningarna.

Affärsidé och strategiPandox affärsidé är att – baserat på kompetens

inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och

affärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut

hotellfastigheter.

Övergripande målpandox övergripande mål är att genom specialist-

kompetens inom hotell, hotellfastigheter och

affärsutveckling uppnå en optimal avkastning

och värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet.

Specifika mål sätts varje år för driftnetto,

avkastning på eget kapital, värdetillväxtsmål i

befintlig hotellfastighetsportfölj samt soliditet.

målen bryts ned till varje enskilt objekt, vilket blir

vägledande vid investeringsbeslut.

läge och storlek. stora hotell med

starka lägen ökar potentialen och

minskar riskerna samt är attraktiva för

både partners och gäster. Dessa hotell

har en högre likviditet och är enklare

att finansiera.

Affärsläge: samtliga pandox hotell har starka

lägen och i genomsnitt 240 rum, vilket är tre till

fyra gånger större än genomsnittshotellet i Europa.

En typ av tillgång – hotellfastigheter. En hotellfastighet har särdrag som

skiljer den från andra fastighetstyper

vilket kräver specialistkompetens för att

kunna bedriva ett aktivt ägande.

Affärsläge: pandox äger 45 hotell med totalt

10 800 rum. Bolaget har aldrig investerat utanför

sitt kärnområde.

Geografisk marknad. Fokusering mot

en typ av tillgång kräver en bred

geografisk marknad, dels för att skapa

tillväxtförutsättningar och dels för att

kunna utnyttja förändringar i

hotellkonjunkturcykeln.

Affärsläge: Pandox finns för närvarande i åtta

länder varav sverige är den största marknaden.

Stora marknader utanför hemmamarknaden är

Bryssel, Köpenhamn och montreal. Pandox är

representerat på orter som har en mix av nationell

och internationell efterfrågan.

1 2 3

strateGIsK InrIKtnInG

Konsekvent strategi ger stabilitet och riskspridning

hörnstenar i pandox strategi

Sverige, 56%

Internationellt, 44%

Geografisk fördelning, andel hotellrum

Scandic Plaza, Borås, Sverige Hyatt Regency, Montreal, Kanada

PAnDOx 2008 | 9

Affärsmodell. För att maximera

värdeutvecklingen i varje hotell krävs

en flexibel affärsmodell, vilket skapar

möjligheter till en situationsanpassad

strategi.

Affärsläge: pandox har en avtalsstruktur som

omfattar hyres-, management- och franchiseavtal

samt avtal med oberoende aktörer. Störst andel är

hyresavtal som omfattar 74 procent av intäkterna.

Val av varunamn och partners. Varje hotell ska ska ha det bästa möj-

liga varunamn som stärker profilen.

Detta kräver att Pandox har ett brett

nätverk inom nationella och inter-

nationella hotellbolag.

Affärsläge: Pandox arbetar för närvarande

med tolv olika varunamn, varav ett par oberoende

distributionskanaler – alla välkända och etable-

rade, vilket ger en unik position och nätverk.

Hotelltyp. hotellen ska tillhöra det

övre mellan- samt högprissegmentet.

Affärsläge: Portföljen är en mix av

hög- och mellanprishotell. Exempel på

högpris är Intercontinental Montreal, crowne

Plaza Brussels City Centre och Hilton Stockholm

Slussen. mellanprishotellen innefattar många

Scandichotell samt Holiday Inn Brussels Airport.

4 5 6

Omsättningsbaserade avtal, 40%

Övriga fasta avtal, 4%

Fasta hotellavtal, 1%

Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 29%

Managementavtal egen operation, 26%

Avtalsstruktur

First Hotel Grand, Borås, Sverige



10 | PAnDOx 2008

Med utgångspunkt från hur värdetillväxtkedjan ser ut har pandox organiserat verksamheten i fem affärsprocesser.

MarknadsanalysFör att bedöma vilken lönsamhets-potential och därmed hyresbetalnings-förmåga, som finns i ett hotell, görs en marknadsanalys. Den lokala mark-naden identifieras och analyseras med avseende på efterfrågan, konkurrens och utbud idag och i framtiden.

MarknadsstrategiEn strategisk plan fastställs för varje hotellfastighet som baseras på respektive hotellanläggnings specifika förutsättningar, den lokala marknaden och dess placering i hotellkonjunk-turcykeln. Vid upprättandet av den strategiska planen utvärderas fastig-hetens fortsatta användningsområde förutsättningslöst.

LönsamhetsoptimeringDå fastighetens värde påverkas av hotellrörelsens lönsamhet framstår operatören som pandox viktigaste samarbetspartner. För att säkerställa en positiv utveckling av hotellrörelsen och av fastighetsvärdet utvärderas operatören och dess verksamhet kontinuerligt.

AvtalsoptimeringDet optimala kassaflödet i respektive hotellfastighet fördelas sedan mellan operatören, Pandox och övriga berörda parter. Hyresavtalen formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet.

Möjlighet att

förvärva hotell-

fastighet

Handlingsplan

med konkreta

åtgärder

utvärdering

av resp. hotell-

fastighet och

portföljen

Marknadsanalys Marknadsstrategi lönsamhets-

optimering

Avtalsoptimering

Försäljning

i enlighet med strategin

pandoxmodellen

Pandox fem affärsprocesser – för ökat kassaflöde och begränsad risk


MarknadskartläggningFör att skapa kunskap

om marknadens läge och

förändringsmönster.

pandoxmodellenArbetsmetodiken för att

systematiskt utvärdera

varje hotell.

Asset management daglig skötsel och större

investeringar i syfte att

långsiktigt öka värdet på

fastigheterna.

Ekonomisk och finansiell rapporteringHur verksamheten följs

genom uppsatta mål,

utvärderas och värderas.

Marknads- kommunikation

Genomför regelbundet

marknadsaktiviteter mot

sina målgrupper.


PAnDOx 2008 | 11



12 | PAnDOx 2008


Pandox avtalstyper

En hotellfastighets värde styrs i hög grad av hotellavtalets utformning. Syftet är att formulera ett avtal där samtliga inblandade parter ges incitament för att fortlöpande förbättra hotellfastighetens lönsamhet.

Varje fastighet har sina särdragInnan Pandox ingår ett hyresavtal görs en omfat-

tande marknadsanalys som inkluderar kända

marknadsförändringar och olika aktörers konkur-

renskraft på både kort och lång sikt. Olika

modeller tillämpas i avtalen för att begränsa risken

i en fallande marknad samtidigt som Pandox får

del av upp sidan vid en marknadsuppgång. skulle

en operatörs betalningsförmåga försämras har

Pandox både kompetens och kunnande att ta över

hotellrörelsen, vilket också har skett vid flera olika

tillfällen.

Avtalsstrukturpandox aktiva och situationsanpassade ägande

avspeglas i de olika avtalsmodellerna. avtalskon-

struktionen styrs av faktorer som förväntad mark-

nadsutveckling, lokal konkurrens, planerade

investeringar samt val av operatör och distributör.

Genom att blanda olika typer av avtal har Pandox

uppnått en avtalsstruktur som ger ett ökat kassa-

flöde i goda tider samtidigt som Pandox genom

garantihyror är skyddad om marknaden försämras.

Typer av avtalOmsättningsbaseradeOmsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna

till hotellrörelsens försäljning. Denna typ av avtals-

form ger Pandox del av tillväxt, både i marknaden

och i marknadsandelen. För att begränsa risken är

dessa avtal ofta försedda med en minimihyra

(garanti-/golvhyra).

ResultatbaseradeResultatbaserade hotellhyresavtal innebär att

fastig hetsägaren får del av hotelloperatörens drifts-

resultat. Denna avtalstyp har sin utgångspunkt i att

hotellfastighetsägaren har kunskap om ekonomi-

styrningen av operatörsbolaget. även denna typ av

avtal kan ha en minimihyra (garanti-/golvhyra).

Fasta hotellhyresavtalFasta hotellhyresavtal med index kopplad till KPI-

utvecklingen används i mogna marknader och för

väl etablerade hotellprodukter. Fasta hotellhyres-

avtal begränsar såväl avtalsrisk som potential.

ManagementavtalManagementavtal kan närmast liknas med ett

slags agentavtal. Kännetecknade är att hotellfastig-

hetsägaren också äger hotellrörelsen. Genom

managementavtalet uppdras åt en operatör/

manager att driva hotellet för hotellfastighetsäga-

rens räkning. För detta arbete utgår olika ersätt-

ningar till operatören/managern.

FranchiseavtalI verksamheter som drivs i egen regi kan franchise-

avtal träffas där Pandox får fördel av ett större

system som sköter hotellets över gripande mark-

nadsföring och försäljning.

HyRESAVTAlENS FÖRFAllOSTRuKTuRHyRESINTÄKTER 2008 FÖRDElAT EFTER AVTAlSTypER

Omsättningsbaserade avtal, 40%

Övriga fasta avtal, 4%

Fasta hotellavtal, 1%

Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 29%

Managementavtal egen operation, 26%

År 2009, 4%

År 2011, 2%

År 2010, 3%

År 2012, 2%

År 2013–, 89%

Hotel Berlin, Berlin, Tyskland

PAnDOx 2008 | 13

pandoxModeLLen I praKtIKen

Pandox har under åren utvecklat ett stort antal hotellfastigheter och hotellrörelser. På följande sidor beskrivs några av det senaste årets framgångsrika

ompositioneringar och pågående projekt.

Hotel Berlin, Berlin, Tyskland InterContinental, Montreal, Kanada


14 | PAnDOx 2008

Välkommen till hotel BLooM!En ”success story” i

pandox förvärvade nuvarande Hotel BlOOM! hösten 2005. Hotellet var då i dåligt skick och underpresterade i både intäkter, lönsamhet och kvalitet. Dessutom var det i behov av en större investering.

Hotellet, som byggdes 1976, hade under åren

marknadsförts under flera olika varunamn – men

ingen hade riktigt lyckats positionera hotellet så att

det fått en tillfredställande lönsamhet. Pandox

marknadsanalys visade att området, där hotellet är

beläget, var under omvandling från bostadsområde

med låg standard till att bli en del av det dynamiska

affärsområdet runt Place Rogier. Detta medförde att

en segmentering på allvar startat i området och att

hotellet var positionerat mot ett olönsamt grupp-

segment. Kombinationen låga priser, en för stor

organisation och otidsenlig produkt hade skapat

en katastrofalt dålig lönsamhet. när Pandox tog

över hotellet var det nödvändigt att vidta drastiska

åtgärder. Affärsplanen som beslutades innehöll fyra

huvudpunkter:

Repositionering mot det mer lönsamma affärs-1)

segmentet. För att kunna kompensera det sämre

läget krävdes en särskild karaktär på hotellet,

vilket skapades genom BLOOm!-konceptet.

Nytt management och nytt varunamn.2) hotellet

var i behov av inspiration, vilket började med ett

nytt dynamiskt management som spred en

positiv anda och återskapade stoltheten bland

medarbetarna. Varunamnet mercur var för-

brukat och Pandox valde att positionera hotellet

som ett oberoende hotell samt marknadsföra

det med ett lifestyle-koncept.

hotel BLooM! är ett unikt hotell där samtliga

rum har olika motiv på väggarna på temat

”BLOOm!”. Fresco-målningarna har gjorts av

konststuderande från hela världen. Varje hotell-

rum har en individuell väggmålning inspirerad

Bryssel

PAnDOx 2008 | 15

”Talk of the town”

hotel BLooM! renoverades, uppgraderades

och utvecklades under drygt två år för att stå

helt färdigt under våren 2007. Efter det första

verksamhetsåret är hotellet en klar uppstickare

i Bryssels hotellmarknad. Hotellet har fått flera

utmärkelser, bland annat för bästa design-

hotell. Intäkter och volymer har ökat, vilket gör

att det nu på allvar konkurrerar med de stora

hotellen i staden. Lönsamheten förbättras

successivt, vilket innebär att hotellet redan

efter ett år värderas högre än den ursprungliga

investeringen.

produktutveckling om 13 miljoner euro.3)

hela hotellet har uppgraderats och utveck-

lats i enlighet med BLOOm!-konceptet. En

stor levande lobbyyta med den spännande

restaurangen smoods har skapats. alla rum

är renoverade med individuella frescomotiv.

Konferensavdelningen är uppgraderad i

samma stil som det övriga hotellet och ett

nytt gym och frukostmatsal har tagits fram.

Syftet har varit att skapa en speciell atmosfär

som andas ungdomlig stil som känns friskt

och nytt – vilket ibland står i kontrast till många

internationella hotellbolags produktutbud.

Kompetens och anpassning av organisa- 4)

tionen. För att rädda hotellet var det nödvän-

digt att göra en större anpassning av organ-

isationen. Drygt 50 medarbetare sades upp,

varav huvuddelen av managementgruppen.

Därefter har organisationen selektivt utveck-

lats. Stora utbildningsprogram har genom-

förts för att skapa en ny kultur, vilket har

varit en viktig del av hotellets repositione-

ring.

”Stay away from the ordinary at Hotel Bloom!”

av hotellets namn. ELIA, The European League of

the Institutes of the Arts, har hanterat den artis-

tiska sidan av projektet genom att välja ut de

unga och lovande studenter som utfört väggmål-

ningarna. resultatet är en unik utställning där

alla 305 rum ser olika ut. Varje rum innehåller

också en berättelse om målningen och en

presentation av konst nären.

Bryssel

16 | PAnDOx 2008

Framtidens mötesplats – Hotel Berlin, Berlin

BerlinHotellet som är Berlins tredje största hotell med 701 rum förvärvades av pandox 2006. Marknads -analysen visade att produkten underpresterade i pris, lönsamhet och kvalitet. Dessutom var hotellet i behov av nytt inspirerande ledarskap.

Genomgripande förändringsarbetesedan pandox tog över hotellet har produkten

genomgått en omfattande renovering och reposi-

tionering. Från att ha varit ett turisthotell inriktat

mot gruppresor har hotellet positionerats om mot

det mer lönsamma affärs- konferens- och mötes-

segmentet.

Förändringen har skett både genom manage-

ment- och investeringsåtgärder. när hotellet till-

träddes tillsattes en ny styrelse och ny ledning vilka

aktivt har arbetat med att utveckla hotellets affärs-

plan. Ursprungligen drevs hotellet under varunam-

net Clarion vilket togs bort och hotellet etablerade

det starka lokala namnet hotel Berlin, Berlin.b

PAnDOx 2008 | 17

Tillbaka på toppen

pandox har nu utvecklat hotellets tidigare

ställning som en av Berlins mest kreativa

mötesplatser – med ny spännande mötes-

och konferensavdelning, den senaste

tekniken och en fantastisk anda bland

personal och management.

Befintlig produkt är uppgraderad och

ut ökad genom konvertering av ineffektiva ytor.

Samtliga hotellrum är genomgångna, lobby-

ytor, mat och dryckesutbud har moderniserats

för att möta nya kundkrav. En viktig del av

omprofilieringen är den nya kreativa designen

som möter gästerna vilket stärker hotellet som

en oberoende dynamisk aktör.

Repositioneringen förväntas vara fullt

genomförd 2009 och beräknas kosta cirka

10 miljoner euro.

18 | PAnDOx 2008 Mon

trea

l

Komplett hotell med starkt lägeHyatt Regency montreal är ett av montreals största

hotell med 605 rum av internationell storlek och

standard. Hotellet erbjuder omfattande mötes- och

Fortsatt expansioni Kanadas affärscentrum

under 2008 förvärvade pandox ytterligare ett hotell i Montreal – Hyatt Regency Montreal för motsvarande cirka 371 miljoner svenska kronor. Hyatt Regency är ett av Montreals största hotell. Med förvärvet stärker pandox sin position i Montreal – sedan tidigare äger bolaget InterContinental Montreal, vilket innebär att pandox nu har nästan 1 000 rum i Kanadas näst största stad.

PAnDOx 2008 | 19

konferenslokaler, och innehåller bland annat en

stor bankett- och kongressavdelning med plats

för upp till 1 000 personer. Hyatt Regency er-

bjuder även ett brett mat- och drycktesutbud,

stor pool, gym och spa-avdelning. Hotellet har

ett strategiskt läge i centrala Montreal, mitt i

nöjes- och shoppingdistriktet nära teatrar och

museum med gångavstånd till palais des

Congrès, montreals mäss- och kongresscenter.

Framtidsmarknad

Pandox tog det första klivet till den nord-

amerikanska marknaden i samband med

förvärvet av InterContinental montreal i juli

2007. De höga förväntningarna på den

kanadensiska marknaden har infriats och

med förvärvet av Hyatt Regency montreal

har pandox nått en kritisk massa i

Montreal – vilket är en marknad med

betydande potential.

Samarbetet fortsätter

I samband med förvärvet av Hyatt Regency tog

Pandox över ett managementkontrakt med Hyatt.

Arbetet med att skapa en ny gemensam affärs-

plan pågår. Den första åtgärden blir att upp-

gradera konferens- och bankettsalen som har

plats för 800 gäster. Hotellet har en utvecklings-

potential framst genom sitt goda läge mitt i

montreals nöjesdistrikt. Ett område som är under

stark utveckling och en viktig del stadens fram-

tida profil mot nöjes- och weekend-segmenten.

20 | PAnDOx 2008

mARKnADSKOmmUnIKATIOn

pandox hotellmarknadsdag– en mötesplats för branschen

Regelbunden information om marknadsutveckling och förvärv

när Pandox bildades 1995 startade utgivningen av

ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolaget mot

kapitalmarknaden inför börsintro duktionen. Denna

publikation övergick senare i de publika rapporter

som bolaget skickade ut. Trots att företaget nu är

avnoterat från Stockholmsbörsen fortsätter före-

taget att upprätthålla informationsflödet till dem

som är intresserade av hotell- och hotellfastighets-

marknaden. Därför ges Pandox Upgrade ut regel-

bundet. Under 2008 utkom tre nyhets brev som

behandlade marknadstrender och aktuella svenska

och internationella hotellmarknadsfrågor.

pandox organiserar och arrangerar sedan tolv år tillbaka en hotellmarknadsdag som vänder sig till personer i företagets nätverk – primärt inom hotell- och kapitalmarknaden.Ursprungligen var dagen en kapitalmarknadsträff

där Pandox inviterade aktieägare, journalister,

banker och branschfolk i samband med de

publika rapporterna. när Pandox 2004 åter blev

privatägt beslutade man att hålla fast vid traditio-

nen men nu i en mera seminarieliknande form.

Konferensen, som alltid hålls på Hilton Stockholm

slussen, inleds med en genomgång av hotellmark-

nadstrenderna och går därefter över i att belysa ett

aktuellt ämne. De senaste åren har lågprisflygens

effekter för hotellbranschen diskuterats, hur man

skapar och bygger en destination samt shopping-

turismens effekter på efterfrågan i hotellbran-

schen. Fjolårets seminarium handlade sedvanligt

PAnDOx 2008 | 21

om internationella och nationella hotellmarknad-

strender – nu i en orolig omvärld. det intressanta

ämnet hotel brand profitability diskuterades sedan

genom ett antal internationella experter såsom

mark Wynne Smith, CEO EmEA från Jones Lang

Lasalle hotels och russell Kett, Managing director

på HVS i London. Vidare presenterade Frank

Fiskers, VD på Scandic Hotels, Puneet Chhatwal,

Senior VP & CDO från Rezidor Hotel Group samt

Anders Johansson, managing Director på nordic

Hotels i Stockholm, också sina respektive affärs-

modeller utifrån ämnet.

Det är glädjande att antalet deltagare på Hotell-

marknadsdagen ökar för varje år. I fjol var det full-

satt i hiltons auditorium, vilket också skapar

utmärkta möjligheter för branschen att nätverka.

därmed håller hotellmarknadsdagen på att

utvecklas till en etablerad mötesplats.

Pandox stödjer

Pandox har som policy att aktivt bidra med

gåvor och stöd till organisationer och fören-

ingar som är i behov av hjälp. Vid Pandox

senaste Hotellmarknadsdag gav bolaget en

gåva till behövande i Afrika vilket är ett av

flera bidrag under det gångna året. Att samti-

digt stödja idrott och kultur på hemmaplan är

även det en självklarhet.

Pandox fortsätter att stödja där stöd behövs.

I separata faktafoldrar kommunicerar Pandox sina förvärv

och andra förändringar i hotellfastighetsportföljen.

Välkommen som prenumerant.

Pandox Upgrade är kostnadsfri och kan beställas

från Pandox på telefon 08-506 205 50

eller genom att maila till [email protected]

22 | PAnDOx 2008

MarKnadsÖVersIKt

marknaden – 2008 började i dur och slutade i moll

2008 öppnade starkt. Snittpriserna fortsatte växa till augusti månad. Därefter kom den stora kredit-krisen som ett resultat av att ”sub prime” låneka-rusellen i uSA sprack. Efterdyningarna påverkade hela den globala ekonomin – och även hotellbran-schen. Nu är den stora frågan hur djup lågkon-junkturen kommer att bli och hur länge den kom-mer att vara.

Beläggningen i USA slutade på 60 procent, vilket

är 3 procent lägre jämfört med föregående år. Efter-

frågan på rum har under året minskat med knappt

2 procent. antalet tillgängliga rum har ökat under

perioden med knappt 3 procent och minskningen i

beläggningen 4 procent.

Snittpriserna slutade på 107 us-dollar, motsva-

rande en knapp ökning med 2 procent jämfört med

2007. Ser man hur de olika prissegementen utveck-

lats över året, tappar alla segment i RevPAR jämfört

med föregående år. Största tappet står lyxsegmentet

för. Trenden i samtliga segment är densamma som

riksgenomsnittet med tapp i beläggning jämfört med

föregående år. Snittpriserna stiger fortfarande något,

vilket gör att RevPAR för hela USA landar på –2 pro-

cent jämfört med föregående år.

new York håller ställningarna lite bättre och lig-

ger över genomsnittet. Beläggningen har minskat

svagt medan priserna visar på en viss ökning med

drygt 2 procent för året. Beläggningen slutade på

82 procent och snittpriset på 276 us-dollar.

Första halvåret 2008 var utvecklingen på

den europeiska marknaden fortsatt god med en

RevPAR-ökning på mellan 5 och 15 procent.

Sedan kom vändningen i och med krisen i USA,

som spred sig som en löpeld över världen. I sep-

tember satte den sina tydliga spår, beläggningen i

de större europeiska städerna sjönk kraftigt jämfört

med 2007.

I London och Paris minskade beläggningen

med cirka 5 procent jämfört med året innan. Den

sjunkande trenden höll sedan i sig resten av året.

Beläggningen i London slutade under 2008 på 80

procent vilket motsvarar en minskning med 2 pro-

cent jämfört med föregående år. Snittpriserna

under året har fortsatt att stiga om än i en långsam-

mare takt och ökade med 4 procent för hela året.

RevPAR slutade på 108 pund, vilket är en ökning

med cirka 2 procent jämfört med 2007.

New york och london new York och London är två marknader som bru-

kar följas åt i utvecklingen – men med en viss tids-

förskjutning, där new York i regel först går in i upp-

respektive nedgångsfaser. I år har det dock varit

omvänd ordning. Londons snittpriser började falla

redan under augusti medan new York höll priserna

uppe till och med september. Jämfört med tidigare

toppnivåer runt millennieskiftet ligger new York

hela 69 procent över, medan London ligger 29 pro-

cent över.

Tyskland har klarat den globala nedgången

bättre. Det beror till stor del på att de har en högre

nationell efterfrågan på hotellrum jämfört med

många andra länder. Berlin slutade på 70 procent i

beläggning, vilket är 2 procent lägre än 2007. Snitt-

priserna var 92 euro, vilket var 6 procent högre än

2007. RevPAR i Berlin slutade på 64 euro helåret

2008, en ökning om 4 procent. münchen slutade

2008 med en beläggning om 70 procent, motsva-

rande en minskning på 4 procent, och ökade snitt-

priset med 3 procent.

I övriga Europa upplevde många hotellkedjor

under augusti att både efterfrågan och vinst bör-

jade falla. Beläggningen sjönk i många av de större

städerna. några destinationer, som rom, prag,

Wien och Amsterdam, kände tydligt av den mins-

kade efterfrågan på hotellnätter. Det var framförallt

uteblivna turister från nordamerika och Japan som

orsakade detta. Och hösten innebar ingen förbätt-

ring.

paris har gått något sämre än London och slu-

tar året med en beläggning på 78 procent, vilket är

en knapp minskning med 1 procent jämfört med

föregående år. Pristillväxten är betydligt blygsam-

mare för 2008 än för 2007 och slutar på knappt

2 procent över 2007 med ett snittpris på 241 euro.

RevPAR slutade på 187 euro, vilket är en ökning

med knappt 1 procent jämfört med 2007.

I Bryssel ligger beläggningen något över föregå-

ende år medan snittpriset steg med 4 procent.

I Antwerpen tappade beläggningen 7 procent

medan snittpriset steg med 2 procent. revpar

steg i Bryssel med 5 procent och i Antwerpen sjönk

den med 5 procent.

PAnDOx 2008 | 23

SkandinavienKöpenhamn har liksom London haft hög belägg-

ning under en längre tid och har slagit i taket vad

gäller efterfrågan, vilket minskar tillväxtförutsätt-

ningarna. Internationella gästnätter har stagnerat

och tillväxten är nu mer beroende av nationell

efterfrågan. Köpenhamn har även fått mycket ny

kapacitet på sista tiden, vilket också hämmar

beläggningsutvecklingen. Staden har dock stärkts

av en ökad tillväxt av fritidsresenärer och en för-

bättrad kongressmarknad som kommer från

europa. den största andelen resenärer kommer

från de närmaste grannländerna UK, Sverige och

norge. Spanien och Schweiz står dock för den

största ökningen.

Beläggningen under 2008 var 67 procent i

Köpenhamn, en minskning med 5 procent mot

föregående år. Priserna var 890 danska kronor, vil-

ket motsvarar 5 procents ökning mot föregående år.

den svenska marknaden har under året visat en

fortsatt tillväxt. Trendbrottet för Stockholms hotell-

marknad kom dock i oktober, beläggningen började

då minska och prisuppgången planade ut. hårdast

drabbat blev högprissegmentet som ligger först i

konjunkturcykeln. Trenden är fortsatt nedåtgående.

I samband med prishöjningar och omsegmen-

tering, där cityhotellet väljer allt mer högbetalande

gäster framför mer volymstarka grupper till lägre

pris, pressas de lägre prissegmenten ut ur stock-

holms innerstad. Det femstjärniga segmentet tap-

pade 6 procent i pris under 2008 medan belägg-

ningen ökade med 3 procent. snittpriserna har en

ökande nedgångstakt, medan beläggningen har

en avtagande tillväxttakt.

Beläggningen slutade på 69 procent medan

snittpriset låg på 1 714 kr under 2008.

Göteborg som tidigare klarat nedgångsperioder

bra har en tydligt avtagande tillväxttakt med en

negativ RevPAR utveckling för kvartal fyra. Belägg-

ningen slutade på 74 procent bland stadens fyr-

stjärniga hotell. Detta motsvarar en ökning med 1

procent mot föregående år. Pristillväxten slutade

på en ökning om 2 procent. Mölndal visade

samma mönster under året men uppnådde en

lägre pristillväxt än Göteborg. RevPAR i mölndal

ökade med 2 procent, jämfört med 3 procent i

Göteborg city.

malmö har under året haft en avtagande till-

växttakt i revpar, med en avslutning under kvar-

tal fyra med en beläggning som börjat vika. Snitt-

priset slutade på 881 kr, vilket kan jämföras med

nivån 2007 på 835 kr. RevPAR ökade i malmö

kommun med 6 procent. högprissegmentet inne i

city visar på samma mönster som kommunen.

De svenska regionstäderna är generellt fortsatt

stabila, men trenden visar på avtagande belägg-

ning, vilket kommer att leda till prispress nästa år.

Samtliga marknadsuppgifter för Sverige avser rullande 12 månader, december 2007 till november 2008. Övriga länder och städer avser kalenderåret 2008.

Transaktions-marknaden stannade upp

Efter en stark tillväxt under fem år gick luften ur transaktionsmarknaden under 2008. Trots detta var transaktionsvolymen betydligt högre än under 2002/2003 – en period som till följd av 11 september, Irak-kriget och SARS sjukdomsspridning, fort-farande står för den lägsta aktivitet bran-schen upplevt de senaste tio åren.

En tydlig trend för 2008 är att avkastnings-

kraven på investeringar har stigit kraftigt. De

största förändringarna har skett i Storbritan-

nien. Den utlösande faktorn är förstås kre-

ditkrisen i USA, men även den försvagade

ekonomin påverkar. I förlängningen är det

den ekonomiska uppbromsningen som

kommer att få den avgörande inverkan på

hur fastighetssektorn kommer att utvecklas

på längre sikt.

I Europa har investeringsnivån under

våren fallit med hela 49 procent jämför med

samma period förra året. Globalt är motsva-

rande siffra hela 76 procent. Avsaknaden av

finansiellt kapital, försvagade ekonomiska

utsikter och en generell osäkerhet är anled-

ningen till denna uppbromsning. Till detta

kommer att när omsättningen är låg på fast-

igheter blir marknaden osäker på vilket som

är det verkliga marknadspriset. Detta har

medfört att försäljningstransaktioner har bli-

vit mycket svårare att genomföra under

2008, då säljare och köpare många gånger

legat långt ifrån varandra vad gäller köpe-

skilling.

Den stora reduceringen i transaktioner

under året har många gånger berott på det

svåra finansiella läge som uppstått på mark-

naden. Bankerna har under 2008 blivit

betydligt mer selektiva och restriktiva i sin

utlåning än tidigare och utlåningen sker till

ett högre pris. Detta har medfört att man

under 2008 haft en avsaknad av större port-

följaffärer, vilket tidigare år varit frekvent före-

kommande. Dock bör nämnas att den totala

transaktionsvolymen under 2008 förväntas

bli ungefär i linje med år 2004/2005, det vill

säga 30–45 Mdr us-dollar. Det är framförallt

hotelloperatörer och private equity som står

för försäljningen av fastigheter.

För att sätta lite perspektiv på den nuva-

rande kreditkrisen bör ändå nämnas att

man ännu inte är tillbaka på 2006 års

nivåer. Detta gör att de flesta investerare

fortfarande ligger på plus i sina innehav.

Hotel Twentyseven, Köpenhamn, Danmark

24 | Pandox 2008

45 hotell med strategiska lägen i Sverige, danmark,

Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien, Bahamas

och Kanada.

hoTellfaST igheTerna

Pandox 2008 | 25

Pandox arbetar med

många olika varumärken – alla välkända och etablerade,

vilket ger en unik position och nätverk.

hoTellfaST igheTerna

26 | Pandox 2008

Anläggning Operatör/VarunamnTyp av avtal Läge

Antal rum Byggår/Tillbyggt

Total yta (kvm)

Varav hotell1)

(kvm)Kontor (kvm)

Butiker (kvm)

Övrigt (kvm)

Förfogande- rätt

Fastighets- beteckning

Taxerings- värde (Mkr)

Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 132,7Hilton Stockholm Slussen Hilton O City 288 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 365,9Scandic Skogshöjd, Södertälje Scandic O Södertälje/Centralt 225 1972/81/87 14 115 14 115 – – – Yxan 8 46,2Scandic Järva Krog, Stockholm Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 77,6Scandic Park, Stockholm Scandic O City 201 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 213,0Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 84,8Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 50,2Quality Hotel Park Södertälje City Pandox/Choice Hotels Scandinavia Fr Södertälje/City 149 1890-talet/1984 10 292 10 110 182 – – Herkules 13 35,6Scandic Upplands Väsby Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 34,6

SuMMA STOcKhOLM 1 875 104 975 97 362 4 984 – 2 629 1 040,6

GöteborgScandic Crown, Göteborg Scandic O City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 170,0Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels Og City 317 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 208,0Scandic Mölndal, Göteborg Scandic O City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 55,2

SuMMA GÖTeBOrG 863 57 378 54 798 – 300 2 280 433,2

ÖresundScandic Copenhagen Scandic O City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 99943-2 –Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic Og City 288 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 222,0Radisson SAS Hotel, Malmö Rezidor/Radisson SAS Og City 229 1971/88 18 969 18 969 Carolus 33 123,0Clarion Collection Hotel Twentyseven Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 200 1913/55/65 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København –Scandic Star, Lund Scandic Og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 102,4Clarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels Scandinavia Og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 8 59,4Scandic Kramer, Malmö Scandic O City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 73,8

SuMMA ÖreSund 1 674 110 701 95 801 – 6 000 8 900 580,6

regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Scandic O City 221 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 50,6Scandic Winn, Karlstad Scandic Og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – Negern 2 49,0Scandic Swania, Trollhättan Scandic O City 198 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 48,5Clarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 176 1978 8 766 8 766 – – – Borgens 6 33,8First Hotel Grand, Borås Utlanda Hotell AB/First Hotels Og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 31,9Scandic Plaza, Borås Scandic Og City 135 1988 10 592 7 961 2 631 Balder 6 62,8Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels Og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 60,6Clarion Hotel Plaza, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Choice Og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 39,6

Scandic Hallandia, Halmstad Scandic O City 1551890-talet/ 1950/75/2007 7 617 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 44,8

Scandic Billingen, Skövde Scandic Og City 107 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 27,6

SuMMA reGiOnSTäder Och ÖVriGA OrTer 1 615 95 475 86 914 2 991 1 326 4 244 449,2

internationellt 2)

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Fr City 354 1910 28 095 28 095 – – – –Holiday Inn Brussels Airport Pandox/InterContinental Fr Flygplats 310 1971 21 072 21 072 Hotel BLOOM!, Bryssel Pandox Io City 305 1976 23 445 23 445 Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 13 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –Scandic Grand Place, Bryssel Scandic O City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –Crowne Plaza Antwerp Pandox/InterContinental Fr Centralt 262 1971 18 340 16 780 1 560 Tomträtt Scandic Antwerp Scandic O Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 41 093 Hilton Bremen Hilton O City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –Hilton Dortmund Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –Scandic Lübeck Scandic O Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –Hilton London Docklands Hilton O Docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –Hyatt Regency, Montreal Hyatt Hotels M Centralt 605 1976 44 148 29 000 – – – – – –InterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Centralt 357 1991 31 091 31 091 Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 1957/63/72 17 800 17 000 800 Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Sundt GB Management/Pandox AM Resort 186 7 983 7 983

SuMMA inTernATiOneLLT 4 820 330 617 303 809 1 560 – 10 100 –

SuMMA PAndOx TOTALT 10 847 699 146 638 684 9 535 7 626 28 153 2 503,6

1) Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund.

O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, Fr = Franchise, AM = Asset Managementavtal

Pandox operatörsverksamhet (hotell i egen regi)

hoTellfaSTigheTerna

Pandox 2008 | 27

PAndOx MArKnAdSSeGMenT

Stockholm antal hotell 9antal rum 1 875förvaltningsintäkter, Mkr 187,9driftsöverskott, Mkr 148,7

Göteborgantal hotell 3antal rum 863förvaltningsintäkter, Mkr 84,5driftsöverskott, Mkr 76,4

Öresundantal hotell 7antal rum 1 674förvaltningsintäkter, Mkr 183,5driftsöverskott, Mkr 150,5

regionstäder och övriga orterantal hotell 10antal rum 1 615förvaltningsintäkter, Mkr 116,7driftsöverskott, Mkr 100,4

internationellt antal hotell 16antal rum 4 820förvaltningsintäkter, Mkr 342,9driftsöverskott, Mkr 306,8

Operatörsverksamhetenantal hotell 9antal rum 3 326rörelseintäkter, Mkr 1 105,3rörelseresultat, Mkr 237,4

Anläggning Operatör/VarunamnTyp av avtal Läge

Antal rum Byggår/Tillbyggt

Total yta (kvm)

Varav hotell1)

(kvm)Kontor (kvm)

Butiker (kvm)

Övrigt (kvm)

Förfogande- rätt

Fastighets- beteckning

Taxerings- värde (Mkr)

Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 132,7Hilton Stockholm Slussen Hilton O City 288 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 365,9Scandic Skogshöjd, Södertälje Scandic O Södertälje/Centralt 225 1972/81/87 14 115 14 115 – – – Yxan 8 46,2Scandic Järva Krog, Stockholm Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 77,6Scandic Park, Stockholm Scandic O City 201 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 213,0Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 84,8Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 50,2Quality Hotel Park Södertälje City Pandox/Choice Hotels Scandinavia Fr Södertälje/City 149 1890-talet/1984 10 292 10 110 182 – – Herkules 13 35,6Scandic Upplands Väsby Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 34,6

SuMMA STOcKhOLM 1 875 104 975 97 362 4 984 – 2 629 1 040,6

GöteborgScandic Crown, Göteborg Scandic O City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 170,0Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels Og City 317 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 208,0Scandic Mölndal, Göteborg Scandic O City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 55,2

SuMMA GÖTeBOrG 863 57 378 54 798 – 300 2 280 433,2

ÖresundScandic Copenhagen Scandic O City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 99943-2 –Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic Og City 288 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 222,0Radisson SAS Hotel, Malmö Rezidor/Radisson SAS Og City 229 1971/88 18 969 18 969 Carolus 33 123,0Clarion Collection Hotel Twentyseven Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 200 1913/55/65 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København –Scandic Star, Lund Scandic Og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 102,4Clarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels Scandinavia Og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 8 59,4Scandic Kramer, Malmö Scandic O City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 73,8

SuMMA ÖreSund 1 674 110 701 95 801 – 6 000 8 900 580,6

regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Scandic O City 221 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 50,6Scandic Winn, Karlstad Scandic Og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – Negern 2 49,0Scandic Swania, Trollhättan Scandic O City 198 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 48,5Clarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 176 1978 8 766 8 766 – – – Borgens 6 33,8First Hotel Grand, Borås Utlanda Hotell AB/First Hotels Og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 31,9Scandic Plaza, Borås Scandic Og City 135 1988 10 592 7 961 2 631 Balder 6 62,8Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels Og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 60,6Clarion Hotel Plaza, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Choice Og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 39,6

Scandic Hallandia, Halmstad Scandic O City 1551890-talet/ 1950/75/2007 7 617 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 44,8

Scandic Billingen, Skövde Scandic Og City 107 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 27,6

SuMMA reGiOnSTäder Och ÖVriGA OrTer 1 615 95 475 86 914 2 991 1 326 4 244 449,2

internationellt 2)

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Fr City 354 1910 28 095 28 095 – – – –Holiday Inn Brussels Airport Pandox/InterContinental Fr Flygplats 310 1971 21 072 21 072 Hotel BLOOM!, Bryssel Pandox Io City 305 1976 23 445 23 445 Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 13 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –Scandic Grand Place, Bryssel Scandic O City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –Crowne Plaza Antwerp Pandox/InterContinental Fr Centralt 262 1971 18 340 16 780 1 560 Tomträtt Scandic Antwerp Scandic O Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 41 093 Hilton Bremen Hilton O City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –Hilton Dortmund Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –Scandic Lübeck Scandic O Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –Hilton London Docklands Hilton O Docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –Hyatt Regency, Montreal Hyatt Hotels M Centralt 605 1976 44 148 29 000 – – – – – –InterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Centralt 357 1991 31 091 31 091 Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 1957/63/72 17 800 17 000 800 Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Sundt GB Management/Pandox AM Resort 186 7 983 7 983

SuMMA inTernATiOneLLT 4 820 330 617 303 809 1 560 – 10 100 –

SuMMA PAndOx TOTALT 10 847 699 146 638 684 9 535 7 626 28 153 2 503,6

1) Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund.

O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, Fr = Franchise, AM = Asset Managementavtal

Pandox operatörsverksamhet (hotell i egen regi)

Andel avtotalt antal rum

31%


17%


15%


8%


44%


15%

28 | Pandox 2008

hoTellfaSTigheTerna

Scandic crown, Göteborg Antal rum: 338 Operatör: Scandic

Scandic upplands Väsby Antal rum: 150 Operatör: Scandic

Mr chip hotel, Kista Antal rum: 150 Operatör: Kista hotell aB

Quality hotel nacka Antal rum: 162 Operatör: Choice hotels Scandinavia/Quality

radisson SAS Arlandia hotel Antal rum: 335 Operatör: rezidor/radisson SaS

Scandic Järva Krog Antal rum: 215 Operatör: Scandic

hilton Stockholm Slussen Antal rum: 288 Operatör: hilton

Scandic Park, Stockholm Antal rum: 201 Operatör: Scandic

Scandic Skogshöjd, Södertälje Antal rum: 225 Operatör: Scandic

Quality hotel Park Södertälje city Antal rum: 149 Operatör: Pandox/Choice hotels Scandinavia

st

oc

kh

olm

st

oc

kh

olm

gö

te

bo

rg

Pandox 2008 | 29

elite Park Avenue hotel, Göteborg Antal rum: 317 Operatör: elite hotels

clarion collection hotel Twentyseven Antal rum: 200 Operatör: Choice hotels Scandinavia/Clarion Collection

Scandic copenhagen Antal rum: 484 Operatör: Scandic

Scandic Mölndal, GöteborgAntal rum: 208 Operatör: Scandic

Scandic Kramer, MalmöAntal rum: 113 Operatör: Scandic

Scandic S:t Jörgen, MalmöAntal rum: 288 Operatör: Scandic

radisson SAS hotel Malmö Antal rum: 229 Operatör: rezidor/radisson SaS

clarion hotel Grand helsingborg Antal rum: 164 Operatör: Choice hotels Scandinavia

Scandic Grand Örebro Antal rum: 221 Operatör: Scandic

Scandic Star Lund Antal rum: 196 Operatör: Scandic

gö

te

bo

rg

ör

es

un

d

ör

es

un

dr

eg

ion

st

äd

er o

ch

öv

rig

a or

te

r

30 | Pandox 2008

hoTellfaSTigheTerna

Scandic Billingen, Skövde Antal rum: 107 Operatör: Scandic

crowne Plaza Brussels city centre Antal rum: 354 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

First hotel Grand Borås Antal rum: 158 Operatör: Västsvenska hotellfastigheter aB/first hotels

Scandic Plaza Borås Antal rum: 135 Operatör: Scandic

elite Stora hotellet Jönköping Antal rum: 135 Operatör: elite hotels

Scandic hallandia halmstad Antal rum: 155 Operatör: Scandic

clarion hotel Grand, Östersund Antal rum: 176 Operatör: Choice hotels Scandinavia

clarion hotel Plaza Karlstad Antal rum: 131 Operatör: Plaza hotell & restaurang i Karlstad aB/Choice

Scandic Winn Karlstad Antal rum: 199 Operatör: Scandic

Scandic Swania Trollhättan Antal rum: 198 Operatör: Scandic

re

gio

ns

tä

de

r oc

h ö

vr

iga o

rt

er

re

gio

ns

tä

de

r oc

h ö

vr

iga o

rt

er

int

er

na

tio

ne

llt

Pandox 2008 | 31

hilton dortmund Antal rum: 190 Operatör: hilton

Scandic Grand Place Bryssel Antal rum: 100 Operatör: Scandic

Scandic Antwerp Antal rum: 204 Operatör: Scandic

hilton Bremen Antal rum: 235 Operatör: hilton

Scandic Lübeck Antal rum: 158 Operatör: Scandic

hilton Brussels city Antal rum: 283 Operatör: Pandox/hilton

hotel Berlin, Berlin Antal rum: 701 Operatör: Pandox

hotel BLOOM!, Bryssel Antal rum: 305 Operatör: Pandox

holiday inn Brussels Airport Antal rum: 310 Operatör: Pandox/holiday inn

crowne Plaza Antwerp Antal rum: 262 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

int

er

na

tio

ne

llt

int

er

na

tio

ne

llt

32 | Pandox 2008

hoTellfaSTigheTerna

hilton London docklands Antal rum: 365 Operatör: hilton

intercontinental Montreal Antal rum: 357 Operatör: Pandox/interContinental hotels

hyatt regency Montreal Antal rum: 605 Operatör: Pandox/hyatt hotels

radisson SAS hotel Basel Antal rum: 205 Operatör: rezidor/radisson SaS

Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama island Antal rum: 186 Operatör: Sundt gB Management/Pandox

int

er

na

tio

ne

llt

Hilton Brussels City, Bryssel, Belgien

Pandox 2008 | 33

FinansernaFinansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Värdering och skattesituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Kvartalsdata 2007–2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Räkenskaper 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . 46

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . . . 51

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

34 | Pandox 2008

Finansiell öVeRsiKT

Finanspolicydet övergripande målet för Pandox finansverksam-

het är att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad

samtidigt som man begränsar sina ränte-, valuta-

och upplåningsrisker . Med ränterisk avses risken att

förändringar i räntenivån påverkar koncernens

resultat negativt . Valutarisk avser risken för negativ

påverkan på koncernens balans- och resultaträk-

ning som en effekt av förändring i svenska kronans

värde och med upplåningsrisk avses risken att

anskaffning av extern finansiering försvåras .

Ränterisker/räntestrategiPandox grundläggande målsättning är att ränte-

exponeringen ska anpassas så att ökade kostnader till

följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska

hinna kompenseras med högre intäkter . därför måste

ränterisken begränsas med hjälp av varierande löpti-

der i syfte att skapa en optimal förfallostruktur och

räntebindningstid . den långsiktiga målsättningen är

att den genomsnittliga räntebindningen för låneport-

följen ska matchas med den genomsnittliga tidpunkt

då hyresintäkterna, baserat på underliggande hyres-

avtal, beräknas kunna påverkas av en ränteföränd-

ring . Räntebindning sker i huvudsak genom teckning

av långa ränteswapar .

Valutarisk/valutariskstrategiPandox är exponerat för valutarisker på grund av att

vissa av koncernens tillgångar är denominerade i

utländsk valuta . Pandox policy är att kurssäkra

huvuddelen av balansexponeringen . detta sker i för-

sta hand genom belåning i respektive lands valuta

samt att kurssäkring görs genom valuta terminer .

Metodik och systemFör att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox

utvecklat och implementerat system och rutiner för

att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskens

utveckling .

FinansieringsstrategiFör att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar

centraliseras upplåningen om möjligt till moderbola-

get . Målet är att arbeta med långa ramavtal som ger

utrymme för upplåning med varierande löptider och

fastställda marginaler . För att förlänga räntebind-

ningstider används företrädesvis derivatinstrument

som ränte swapar .

KapitalstrukturMålet för koncernens kapitalstruktur är att solidite-

ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa krav

på finansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en

fortsatt expansion .

FinansieringPandoxkoncernens räntebärande skulder per

31 december 2008 uppgick till 6 808,6 Mkr

(5 516,8) . låneportföljen har en spridd förfallo-

struktur med en genomsnittlig kapitalbindning på

8,5 år utan finansiella covenants samt en genom-

snittlig räntebindningstid på 1,7 år (1,8) . den

genomsnittliga l åneräntan uppgick till 3,6 procent

(4,9) . Finansieringen av hotellfastigheterna är i

enlighet med finanspolicyn upptagen i respektive

Väl avvägd riskprofil

Hotel Berlin, Berlin, Tyskland

Pandox 2008 | 35

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MKR

Förfall SEK DKK EUR GBP CHF CAD USD Totalt Andel, % Ränta, %2)

2009 1 786,5 137,3 2 062,7 176,2 66,1 – 377,6 4 606,4 67,7 3,42010 250,0 – – – – – – 250,0 3,7 4,82011 125,0 – 30,1 – – 119,0 – 274,1 4,0 4,72012 225,0 – – – 66,1 – – 291,1 4,3 4,02013 75,0 – 437,4 – – – – 512,4 7,5 4,42014 och senare 200,0 146,8 164,0 – 132,2 231,6 – 874,6 12,8 4,0

Totalt 2 661,5 284,1 2 694,2 176,2 264,4 350,6 377,6 6 808,6 100,0 3,6Andel, % 39 4 40 3 4 5 5 100 Genomsnittlig ränta, % 3,7 4,8 3,5 4,7 2,9 4,3 2,9 3,6 Genomsnittlig räntebindningstid, år 1,4 3,6 1,4 0,2 3,8 6,5 0,1 1,7 1) omräknat till svenska kronor .2) Genomsnittlig ränta i procent .

lokal valuta . Vid samma tidpunkt uppgick Pandox-

koncernens likvida medel till 347,7 Mkr (272,8) .

därutöver fanns outnyttjade kreditramar på totalt

1 172,9 Mkr .

Eget kapitalPandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt

balansräkningen den 31 december 2008 uppgick

till 2 729,2 Mkr, varav 1 423,7 Mkr var bundet eget

kapital och 1 305,5 Mkr fritt eget kapital .

Pandoxkoncernens kassaflöde före förändring

av rörelsekapital och investeringar samt exklusive

övriga intäkter uppgick under 2008 till 444,5 Mkr

(389,0) .

RörelsekapitalPandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar

de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i

efterskott medan operatörsrörelserna normalt

erhå ller intäkterna i efterskott . sammantaget har

koncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapi-

tal att finansiera .

36 | Pandox 2008

KänsliGheTsanalys

Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsentligaste faktorerna.

HotellmarknadenPandox resultatutveckling och utvecklingen av

hotellfastigheternas värde är beroende av hur

hotellmarknaden utvecklas . hotellmarknadens

utveckling följer väl utvecklingen av det ekono-

miska klimatet .

Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i

ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som

konferensaktiviteter medan en minskning normalt

sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet .

det finns sålunda en stark koppling mellan kon-

junkturutvecklingen (BnP) och hotellmarknadens

utveckling . om utvecklingen av BnP kan följas väl

så är de faktorer som påverkar den lokala hotell-

konjunkturen betydligt mer komplexa . de vikti-

gaste faktorerna för förändringar är; lokala ekono-

miska förhållanden, andel ny hotellkapacitet i

marknaden, hur utvecklad en marknad är avse-

ende varunamn och segment, valutaförändringar

samt speciella händelser av extraordinär karaktär .

Kapacitetstillskottny kapacitet som förs in på en marknad innebär

ökad risk för de lokala aktörerna . Beroende på hur

efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på

hotellrum som en nybyggnation innebär få en

snabb negativ påverkan på beläggning och snitt-

priser . För att hantera denna risk har Pandox byggt

upp ett informationssystem som kontinuerligt kart-

lägger planerade nybyggnationer inom Pandox

marknadsområden . informationen ger en hand-

lingsberedskap och en möjlighet att kunna agera

proaktivt .

AvtalsstrukturPandox har en stor andel rörliga hyresavtal . dessa

svarade 2008 för 94 procent av de totala hyres-

intäkterna .

av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 30

procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att

endast 64 procent av hyresintäkterna var fullt rör-

liga nedåt . en förändring av beläggningen respek-

tive den genomsnittliga rumsintäkten påverkar

följakt ligen Pandox olika mycket beroende på rikt-

ning .

Valet av avtalsform görs med utgångspunkt

från en optimal fördelning av kassaflödet mellan

Pandox och operatören och så att parterna ges

incitament att kontinuerligt förbättra hotell-

fastighetens totala lönsamhet . Faktorer som bland

annat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastig-

hetens läge, marknadssegment och varumärke/

operatör . Pandox strategi att arbeta på ett utvalt

marknadssegment och kombinerat med den

hotellmarknadskompetens och de system som

utvecklats, begränsar Pandox avtalsrisken .

Samarbetspartnersen avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne-

bär att Pandox i större utsträckning än andra fast-

ighetsbolag är beroende av den enskilda hyresgäs-

tens/operatörens verksamhet . Pandox strategi att

aktivt samarbeta med marknadens mest

konkurrens kraftiga och starka operatörer, som

med väletablerade varumärken reducerar både de

operativa och de finansiella riskerna . Pandox

beloppsmässigt största hyresgäster/varumärken

är; scandic, hilton, Radisson sas, elite hotels,

interContinental hotels Group, Choice hotels och

First hotels . sammantaget svarade dessa för 87

procent av hyresintäkterna under 2008 .

Uthyrningsgradenden ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per

31 december till 99,8 procent . de vakanta ytorna,

1 482 kvm, avser i sin helhet butiks- och kontors-

ytor .

om en hotelloperatör av någon anledning

skulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflytt-

ning kan Pandox välja att antingen söka en ny

Faktorer som påverkar Pandox


Pandox 2008 | 37

lämplig operatör som hyresgäst eller att driva

hotellrörelsen i egen regi . Med den specifika kun-

skap som finns i Pandox om hotellbranschen

bedöms därför risken för vakanta hotellytor som

extremt låg .

För de övriga kommersiella ytorna, som svarar

för cirka 6,5 procent av den totala ytan, har

Pandox samma exponering mot förändringar av

utbud och efterfrågan av lokaler som andra fastig-

hetsägare .

Förändrad riskbildhistoriskt har hotell- och hotellfastighetsbran-

schen varit förknippad med hög risk . Marknaden

har dock förändrats markant de senaste åren .

ägandet har professionaliserats med renodlade

bolag som arbetar med fokuserade strategier . hel-

hetssynen och specialistkompetensen har ökat .

Rapportering från publika bolag gör att genomlys-

ningen av och information om marknaden har för-

bättrats avsevärt . andelen etablerade starka varu-

namn med effektiva driftsformer har ökat . För ren-

odlade bolag med egen kompetens inom hotell-

verksamhet, hotellfastigheter och affärsutveckling

och som bedriver ett aktivt ägande är riskbilden

därför betydligt gynnsammare än den varit histo-

riskt .

Myndighetsbesluthotellmarknaden kan påverkas av beslut från

myndigheter . exempel på sådana beslut skulle

kunna vara ändrade regler för skattemässig

behandling av resetraktamenten och ändrade

momsregler generellt eller för hotell- och restau-

rangbranschen specifikt .

FastighetsskattenFastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter

utgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet . Föränd-

ringar av skattesatsen eller av taxeringsvärdet,

vilket justeras årligen, påverkar Pandox resultat .

höjningen får dock en reducerad effekt på Pandox

resultat då många hyresavtal är utformade så att

skatten vidare debiterats på hyresgästen . Fastig-

hetsskatten på de utländska fastigheterna under-

stiger huvudsakligen 1 procent av det bokförda

värdet . Under 2008 har 59 procent av fastighets-

skatten vidaredebiteras till hyresgästerna, vilket

innebär att resultat effekten för Pandox netto upp-

går till 23 Mkr .

TomträttsavgälderPandox har per 31 december 2008 totalt sju fast-

igheter som ägs genom tomträtt . avgälden för

dessa beräknas för närvarande så att en kommun

som normalt äger marken erhåller en bedömd

skälig realränta på markens uppskattade mark-

nadsvärde . Tomträttsavgälden löper vanligen på

10–20 år .

RäntelägetRäntekostnaden är Pandox största enskilda kost-

nadspost . en förändring av räntenivån kommer

därför att påverka Pandox resultat . För att

begränsa den finansiella risken är Pandox genom-

snittliga räntebindningstid 1,7 år . en ränteföränd-

ring får därför inte fullt genomslag på Pandox

resultat förrän efter denna tid .

ValutariskPandox policy är att kurssäkra huvuddelen av

balansexponeringen inklusive det egna kapitalet .

detta genom att finansiera fastigheterna i lokal

valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta-

instrument . Transaktionsexponeringen är begrän-

sad då intäkter och kostnader normalt är i samma

valuta .

Känslighetsanalysi tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox resultat

påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer .

Resultatpåverkan 2008, Mkr

Förändring hyresintäkter Beläggning +5 %-enheter +52,4Beläggning –5 %-enheter –51,0Genomsnittligt rumspris +50 kr +35,0Genomsnittligt rumspris –50 kr –35,0Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–1,6 Förändring andra variablerRänteförändring under året +/–1 %-enhet +/–46,1Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/–68,1Valutakursförändring +/–5 % +/–5,9Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–2,91) siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana medan

dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas .

38 | Pandox 2008

VäRdeRinG oCh sKaTTesiTUaTion

hotellfastighetsbeståndets värde

Bolagets skattesituation

Värdering av hotellfastigheter med dess specifika egenskaper kräver djup kunskap om hotellmarknaden och hotellverksamhet.

KassaflödesvärderingPandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig-

heter enligt en värderingsmodell som baseras på

fastigheternas kassaflöde och som anpassats till de

specifika egenskaperna som hotellfastig heter har .

Beräkning av kassaflödet byggs upp under-

ifrån med utgångspunkt från en prognostiserad

resultaträkning för operatören i respektive fas-

tighet . denna i sin tur bygger på antaganden om

hur den underliggande hotellmarknaden bedöms

kunna utvecklas i termer av beläggning och snitt-

priser samt hur den specifika operatörens motsva-

rande nyckeltal utvecklas i denna marknad . ope-

ratörens utfall och prognos tillsammans med

hyresavtalets utformning ger underlag för att

beräkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsam-

mans med en driftskostnads prognos ger fastighe-

tens kassaflöde . Fastighetens värde beräknas

sedan som nuvärdet för de kommande tio årens

kassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheter-

nas restvärde år tio .

Värderingsmodellen bygger på följande

an taganden .

hyresförändringar under kalkylperioden sker •

med utgångspunkt från de individuella avta-

lens utformning och bakomliggande faktorer .

inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent •

per år under kalkylperioden .

driftskostnaderna antas öka i takt med inflatio-•

nen .

Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta •

med tillägg för en riskpremie baserad på orts-

risk, avtalsrisk och ägandeform .

en intern värdering enligt denna metod av Pandox

44 hotellfastigheter per december 2008 ger ett

värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket

väsentligt överstiger det bokförda värdet . i enlighet

med Redovisningsrådets rekommendation nr 17

har avstämning skett av de enskilda fastigheternas

återvinningsvärde mot det bokförda värdet, varvid

inget behov av nedskrivning har konstaterats .

Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redovisas bokföringsmässigt som anläggningstillgångar. Fastig heternas koncernmässigt bokförda värden per 31 december 2008 uppgick till 8 665,8 Mkr exklusive inventarier, varav koncernmässiga övervärden 1 751,1 Mkr.

Redovisning av uppskjuten skattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekommen-

dation om inkomstskatt (RR 9) . Rekommendatio-

nen innebär i korthet att både uppskjutna skatte-

skulder och skattefordringar tas upp i redovis-

ningen och att förändringar av dessa påverkar

resultaträkningen som uppskjuten skatt .

i Pandoxkoncernens balansräkning per

31 december 2008 ingår en uppskjuten skatte-

skuld med ett nettobelopp om 100,7 Mkr

av seende skillnaden mellan en uppskjuten skatte-

skuld på 335,2 Mkr och en uppskjuten skatte-

fordran på 234,5 Mkr . den uppskjutna skatte-

skulden hänför sig i huvudsak till den beräknade

uppskjutna skatten på skillnaden mellan fastig-

heternas koncernmässigt bokförda värden och det

skattemässiga restvärdet i respektive juridiska

enhet . skillnaden i värde har uppstått som effekt

av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag, så kal-

lade rena substansförvärv, samt skattemässiga

avskrivningar som överskrider de bokförda . skatte-

mässigt avdrag för årlig avskrivning av fastighe-

terna har i regel skett med 3–5 procent av anskaff-

ningskostnaden för byggnaden . detta innebär att

de skattemässiga avskrivningarna överstiger de

bokföringsmässiga och årligen ökar skillnaden

mellan det bokförda och det skattemässiga värdet

på fastigheten . den uppskjutna skatteskulden

avseende substansförvärv har nuvärdeberäknats

utifrån respektive fastighets kortaste bedömda

innehavstid och motsvarar en skattesats om cirka

10 procent i genomsnitt . detta med utgångspunkt

från Redovisningsrådets regel för värdering av

uppskjuten skatt vid så kallade rena substansför-

värv, där hänsyn till skatteeffekten tagits vid kalky-

lering av förvärvspriset . den uppskjutna skatten

avseende skillnaden i bokföringsmässig och

skatte mässig avskrivning beräknas med utgångs-

punkt från gällande skattesats .

den uppskjutna skattefordringen hänför sig i

huvudsak till underskottsavdrag . Vid utgången av

2008 fanns underskottsavdrag på totalt 935 Mkr i

de svenska bolagen . eventuella uppskjutna skatte-

fordringen värderas med utgångspunkt från ett

bedömt möjligt utnyttjande mot framtida skatte-

mässiga vinster och beräknas enligt gällande skat-

tesats . Mot denna bakgrund har inget värde på

underskottsavdrag i utländska bolag tagits upp vid

utgången av 2008 .

Pandox 2008 | 39

deFiniTioneR

definitioner av nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltalDirektavkastning 1Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde

på fastigheter och hotellinventarier vid årets slut .

Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren

beroende på att inventarie hyran ingår i täljaren .

Direktavkastning 2Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrelate-

rad administration i förhållande till fastigheternas

bokförda värde .

DriftsöverskottFörvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och

övriga fastighetskostnader .

Fastighetsrelaterad administrationden del av totala administrationskostnaden som

är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och

utveckling . övriga administrationskostnader avser

central administration och kostnader för upprätt-

hållande av bolagets marknadsnotering .

Justerat driftsöverskott driftsöverskott justerat för under året sålda och

köpta fastigheter .

Totala förvaltningsintäktersumman av hyresintäkter och övriga fastighets-

intäkter .

Finansiella nyckeltalAvkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto och betald skatt

i förhållande till genomsnittligt eget kapital .

Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kost-

nader, i förhållande till genomsnittlig balans-

omslutning .

Räntetäckningsgrad Resultat före skatt minus avskrivningar samt

finansnetto (eBiTda) i förhållande till finansnetto .

Soliditet eget kapital vid årets slut i förhållande till

balansomslutningen .

Hotellmarknadsrelaterade nyckeltalBelagda rumantal sålda rumsnätter under given tidsperiod

som normalt är ett år .

Tillgängliga rumTillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod

som normalt är ett år .

Beläggningsprocentantalet belagda rum dividerat med antalet till-

gängliga rum .

Genomsnittligt rumsprisTotala intäkten för sålda rum genom antalet

belagda rum .

RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet

tillgängliga rum .

Marknadspenetrationdet enskilda hotellets prestation i relation till

marknadens genomsnitt .

GOP nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning,

hyra, finansnetto och skatt .

40 | Pandox 2008

TioåRsöVeRsiKT

Koncernens resultaträkningar i sammandrag

Mkr 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

FastighetsverksamhetHyresintäkter 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 747,5 872,3Övriga fastighetsintäkter 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 34,7 43,2

Totala förvaltningsintäkter4) 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5

Fastighetskostnader –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 –126,3 –132,8

Driftsöverskott 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7

Avskrivningar1), 2) –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 –129,3 –163,8

Resultat fastighetsverksamhet 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 526,6 618,9

OperatörsverksamhetRörelseintäkter – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 788,8 1 105,3Rörelsekostnader1) – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 –768,2 –1 084,5Resultat operatörsverksamhet4) – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 20,6 20,8

Bruttoresultat 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 547,2 639,7

Administrativa kostnader1) –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 –55,4 –64,6Övriga intäkter/realisationsresultat 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9 3,4 6,9

Rörelseresultat 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377 804,7 432,4 495,2 582,0

Finanskostnad av engångskaraktär – – – – – –56,1 – – – –Finansnetto för löpande verksamhet –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 –232,4 –294,7

Resultat efter finansiella poster 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266 262,8 287,3

Uppskjuten skatt3) – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –33,0 –23,5 34,2Skatt –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 –31,4 –9,3 –22,2

Årets resultat 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 230,0 299,31) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr o m 2000 med 1 procent och uppgick för 2008 till 163,8 Mkr . avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2008 till 0,3 Mkr resp 0,0 Mkr (2007 0,3

resp 0,0 Mkr, 2006 0,2 resp 0,0 Mkr, 2005 0,3 resp 0,0 Mkr, 2004 0,3 resp 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp 0,0 Mkr, 2001 0,5 resp 0,0 Mkr, 2000 0,6 resp 0,0 Mkr och 1999 0,7 resp 0,0 Mkr) .2) Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr .3) Bolaget tillämpar fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9) . Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta .4) 2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr .

Pandox 2008 | 41

Koncernens balansräkningar i sammandrag

Mkr, per 31 december 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

TillgångarFastigheter inklusive hotellinventarier 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5Övriga anläggningstillgångar 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 139,0 794,6Omsättningstillgångar 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 223,1 241,2Likvida medel 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 272,8 347,7

Summa tillgångar 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0

Eget kapital och skulderEget kapital 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 2 407,7 2 729,2Uppskjuten skatteskuld – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 352,5 335,2Räntebärande skulder 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 5 516,8 6 808,6Icke räntebärande skulder 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 581,7 723,0

Summa eget kapital och skulder 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0

NyckeltalFastighetsrelaterade nyckeltalFastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5Totala förvaltningsintäkter, Mkr 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5Driftsöverskott, Mkr 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7Justerat driftsöverskott, Mkr1) 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 433,3 561,0 706,4 847,5Direktavkastning 1, %2) 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1 8,6 9,2Direktavkastning 2, % 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2 7,9 8,4 9,0

Finansiella nyckeltalRäntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 2,6 2,6 2,7 2,2 3,2 2,9 2,7 2,5Avkastning på totalt kapital, % 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9 6,1 6,2Avkastning på eget kapital, % 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4 11,0 10,8Soliditet, % 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 27,2 25,8Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 389,0 444,5Investeringar exklusive förvärv, Mkr 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 274,9 269,3Förvärvskostnad fastighet, Mkr 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8 1 063,4 370,91) Till följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005 .2) direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för två förvärvade fastigheter som ej belastades med hyra under 2005 .

42 | Pandox 2008

KVaRTalsdaTa

Kvartalsdata 2007–2008

RESUlTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2007 2008

Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Totala förvaltningsintäkter 165,0 189,5 204,6 223,1 199,6 243,4 220,5 252,0Driftsöverskott 135,5 160,7 174,2 185,5 165,3 209,3 187,7 220,4Resultat fastighetsverksamhet 105,9 129,9 140,4 150,4 128,5 167,8 149,5 173,1Resultat operatörsverksamhet –2,7 9,9 1,2 12,2 –15,8 18,4 8,0 10,2Rörelseresultat 91,0 125,3 127,5 151,4 96,4 170,0 142,6 173,0Finansnetto –49,3 –52,5 –64,2 –66,4 –72,7 –67,7 –74,8 –79,5Resultat efter finansiella poster 41,7 72,8 63,3 85,0 23,7 102,3 67,8 93,5

Resultat efter skatt 32,6 56,8 50,0 90,6 17,2 77,6 51,5 153,0

BAlANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2007 2008

Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec

Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier 7 260,0 7 793,7 8 141,0 8 223,8 8 165,3 8 547,9 8 778,1 9 212,5Övriga anläggningstillgångar 152,9 152,5 152,6 139,0 324,2 466,2 558,6 794,6Omsättningstillgångar 161,9 213,7 221,4 223,1 167,8 231,2 253,7 241,2Likvida medel 229,8 229,2 258,2 272,8 204,7 315,3 428,8 347,7

Summa tillgångar 7 804,6 8 389,1 8 773,2 8 858,7 8 862,0 9 560,6 10 019,2 10 596,0

Eget kapital och skulderEget kapital 2 317,8 2 369,7 2 268,7 2 407,7 2 408,0 2 330,6 2 480,4 2 729,2Uppskjuten skatteskuld 315,6 367,3 369,7 352,5 357,0 370,6 386,6 335,2Räntebärande skulder 4 631,8 5 102,1 5 562,4 5 516,8 5 555,0 6 232,8 6 482,6 6 808,6Icke räntebärande skulder 539,4 550,0 572,3 581,7 542,0 626,6 669,6 723,0

Summa eget kapital och skulder 7 804,6 8 389,1 8 773,2 8 858,7 8 862,0 9 560,6 10 019,2 10 596,0

FASTIGHETSRElATERADE NyCKElTAl

2007 2008

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Direktavkastning 1, % 7,7 8,7 8,7 9,1 8,1 10,1 8,7 9,9

FINANSIEllA NyCKElTAl

2007 2008

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,0 2,5 2,8 1,8 3,1 2,4 2,8Avkastning på totalt kapital, % 4,9 6,4 5,9 6,9 4,1 7,6 6,1 7,2Avkastning på eget kapital, % 7,2 12,3 11,0 13,4 3,7 16,5 11,1 12,1Soliditet, % 29,7 28,2 25,9 27,2 27,0 24,4 24,8 25,8Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 71,3 104,6 97,1 116,0 61,3 143,2 106,0 134,0Investeringar exklusive förvärv, Mkr 79,7 73,2 93,4 28,6 56,8 52,4 84,3 75,8Förvärv av fastighet, Mkr 210,7 332,3 520,4 – – 370,9 – –

Pandox 2008 | 43

Räkenskaper 2008Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2008 uppgick till 915,5 Mkr (782,2). För jämförbara enheter var ökningen 11,4 procent jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning för året uppgick till 1 804,1 Mkr (1 410,7).

Förvärv under åretI juni förvärvades Hyatt Regency Montreal med 605 rum för 58,5 miljoner kanadensiska dollar vilket motsvaras av 371 Mkr. Pandox har i samband med förvärvet övertagit ett managementavtal med Hyatt Hotels som i nära samarbete med Pandox kommer att driva och utveckla hotellet.

ResultatResultatet före skatt för 2008, exklusive övriga intäkter, uppgick till 280,4 Mkr (259,4). Resultatet efter skatt uppgick till 299,3 Mkr (230,0).

KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive övriga intäkter, uppgick till 444,5 Mkr (389,0).

44 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Pandox AB, org nr 556030-7885, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2008.

Verksamhet och strategiPandox är ett av europas ledande hotellfastighets-

bolag. Bolaget har specialist kompetens inom

hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighets-

drift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande där

väl utvecklade, strategiska planer för varje hotell tas

fram skapas goda förutsättningar för utveckling av

stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för

bolagets ägare.

Pandox strategi är att äga en typ av fastig heter

– hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett

prioriterat marknadssegment.

Pandox ska äga stora hotellfastigheter i sverige,

större orter i europa och nordamerika samt i

utvecklingsregioner i östra europa.

Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i

naturliga, starka hotellägen som city, flygplatser

och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris-

och högprissegmenten och vara inriktade mot

affärsresenärer och turister. de Pandoxägda hotel-

len drivs och marknadsförs av hotellmarknadens

starkaste aktörer som via välkända varunamn eller

dynamiska oberoende distributionskanaler skapar

starka marknadspositioner och därmed stabila

intäkter.

Intäkterna skapas genom bland annat rörliga

hyresavtal som är relaterade till operatörernas

omsättning och resultat, eller genom manage-

mentavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att

sköta verksamheten eller genom operativ verksam-

het som drivs i egen regi. Pandox medverkar oav-

sett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de

totala kassaflödena och reducera riskerna.

Bolaget förvaltar vid årsskiftet 45 hotellfastig-

heter varav ett asset managementuppdrag samt

driver nio operativa verksamheter, Pandox äger och

utvecklar tillgångar i sverige, danmark, Belgien,

Tyskland, schweiz, stor britannien, Kanada och på

Bahamas.

RedovisningsprinciperPandox tillämpar inte IFRs i sin redovisning utan

årsredovisningslagen och god redovisnings sed

samt om inte annat anges Bokförings nämndens

anvisningar. som onoterat bolag omfattas inte

Pandox av kravet på redovisning enligt IFRs.

ÄgarsituationPandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av de

norska bolagen eiendomsspar as och sundt as

genom sitt helägda svenska bolag aPes Holding aB.

RevPAR under press den amerikanska hotellmarknaden, som ligger

först i konjunkturcykeln, började minska sin Rev-

PaR under årets sista kvartal. sammantaget på

helåret ökade dock snittpriserna något medan

beläggningen sjönk med drygt fyra procent, mot-

svarande en RevPaR minskning med 1,9 procent.

de två stora metropolerna new York och London

uppvisade liknande mönster med minskade intäk-

ter under tredje kvartalet, en trend som förstärktes

årets sista kvartal. större marknader i europa upp-

visade en god tillväxt fram till september därefter

gick luften ur marknaden.

Bryssel med stor andel mötestrafik uppvisade

en god tillväxt om drygt 5 procent under rapport

perioden, under fjärde kvartalet planade dock

marknaden ut. Hotellmarknaden i Berlin fortsätter

att växa främst drivet av stor andel inhemsk trafik.

spridningseffekterna från finanskrisen har varit

synliga i skandinavien sedan slutet av sommaren.

Fram till september uppvisade de flesta markna-

derna en tillväxt men fjärde kvartalet visade på tyd-

liga tecken på avmattning i huvudstadsregionerna

och då i synnerhet Köpenhamn. även Göteborg

har drabbats som en följd av de problem näringsli-

vet har i regionen, medan Malmö och svenska

regionstäder varit stabila.

Pandox portfölj kan summera ett bra årI den turbulenta omvärlden har Pandox portfölj

uppvisat en god utveckling. Årets tillväxt skrivs till

17 procent och för jämförbara enheter drygt 11

procent vilket inneburit att huvuddelen av Pandox

hotell har presterat bättre än sina respektive del-

marknader.

I stockholm har Radisson sas arlandia, scan-

dic Uppplands-Väsby och scandic Park haft en

stark utveckling medan Quality Hotel nacka har

följt sin konkurrentgrupp. scandic Mölndal och

scandic Crown i Göteborg har båda presterat

bättre än marknaden medan elite Park avenue

utvecklas i linje med densamma.

Hotellen i Malmö har gått generellt bra och

scandic s:t Jörgens starka trend har bestått.

scandic Köpenhamn har presterat väl i en

marknad som börjat vika avsevärt och har tagit

marknadsandelar.

Liknande mönster har Hilton Bremen och

Hotel Berlin uppvisat vilka har ökat sin RevPaR

med drygt nio respektive fyra procent under året

som en positiv effekt av en ompositionering mot

mötessegmentet. I London har marknaden börjat

svikta men Hilton docklands har utvecklas bättre

är genomsnittet.

Pandox belgiska portfölj fortsätter att utvecklas

bättre än sina konkurrenter. Holiday Inn Brussels

airport har förbättrat sitt snittpris och därmed gett

ett ökat resultat. Crowne Plaza fortsätter att ta

marknadsandelar med sin starka mötesprodukt

och nyrenoverade Hotel BLooM! som utvecklats

till Bryssels ledande lifestyle-hotell har sedan öpp-

ningen i april fått en rivstart.

Montreal som hade en svag start på året har

kommit tillbaka med hjälp av ett antal internatio-

nella möten vilket gett goda effekter för InterConti-

nental som är beläget intill kongresshallen Palais

des Congrais. Hyatt Montreal som haft ett otursfullt

år med en brand i poolområdet (före Pandox över-

tagande) och en strejk har snabbt kommit tillbaka

och levererat resultat enligt uppgjorda planer.

Hotell som haft en negativ utveckling under

året är Crown Plaza antwerpen och scandic ant-

werpen som båda gått sämre än sina konkurrent-

grupper. Båda hotellen är föremål för aktiva åtgär-

der. Park södertälje har haft ett liknande mönster

dock helt beroende på ett uppgraderings- och

renoveringsprogram.

Intäkter och driftsöverskott – Fastighetsverksamhet Förvaltningsintäkterna för året uppgick till 915,5

Mkr (782,2). För jämförbara enheter var föräd-

lingstakten i portföljen drygt +11 procent.

Ökningen har berott på en god underliggande

hotellkonjunktur i samtliga Pandox delmarknader

under årets första tre kvartal, nya avtal med bättre

villkor och att förra årets renoveringsprojekt har

Pandox 2008 | 45

drivits med högre kapacitet. Fastighetskostna-

derna exklusive avskrivningar uppgick till 132,8

Mkr (126,3). Ökningen förklaras huvudsakligen av

förvärv och av högre fastighetsskatt i bolagets bel-

giska portfölj.

driftsöverskottet ökade med 126,8 Mkr till

782,7 Mkr (655,9). För jämförbara enheter ökade

driftsöverskottet med 84 Mkr eller motsvarande

cirka 13 procent. direktavkastningen uppgick för

perioden till 9,2 procent (8,6).

Intäkter och resultat – OperatörsverksamhetIntäkterna från operatörsverksamheten avser de

hotellrörelser som Pandox driver i egen regi eller via

managementavtal. efter avyttringarna under året av

operatörsverksamheterna i Östersund respektive

skogshöjd södertälje uppgick dessa till 9 verksam-

heter samt ett asset managementuppdrag.

Totala intäkter från operatörsverksamheten

uppgick till 1 105,3 Mkr (788,8). operatörsresulta-

tet uppgick till 20,8 Mkr (20,6). det i princip oför-

ändrade resultatet beror på uteblivet resultattill-

skott från de avyttrade operatörsverksamheterna

och att totalrenoveringarna av Quality Park Hotel i

södertälje och Holiday Inn Brussels airport har dri-

vits med reducerad intäktskapacitet under

ombyggnadsperioden.

Resultat Koncernens resultat före skatt och exklusive övriga

intäkter för perioden januari till december 2008

uppgick till 280,4 Mkr (259,4).

Finansiering och kassaflöde Finansnettot för den löpande verksamheten för

perioden januari till december 2008 uppgick till

–294,7 Mkr (–232,4). Koncernens räntebärande

skulder uppgick den 31 december 2008 till

6 808,6 Mkr (5 516,8). Låneportföljen har en

spridd förfallostruktur med en genomsnittlig kapi-

talbindning på 8,5 år utan finansiella covenants

samt en genomsnittlig räntebindningstid på 1,7 år.

den genomsnittliga låneräntan uppgick 31 decem-

ber till 3,6 procent. Finansieringen av det svenska

beståndet har skett i svenska kronor och det

utländska beståndet i allt väsentligt finansieras i

respektive lokal valuta.

disponibla likvida medel inklusive kreditfacili-

teter på sammanlagt 1 172,9 Mkr uppgick till

1 520,6 Mkr (673,3). Kassaflöde före förändring

av rörelsekapital, investeringar och exklusive

övriga intäkter och skatt uppgick till 444,5 Mkr

(389,0).

Investeringar Pandox-koncernens investeringar exklusive för-

värv uppgick under året till 269,3 Mkr (275,1).

Investeringarna avsåg i huvudsak investeringspro-

grammen i Quality Hotel Park i södertälje, Holiday

Inn Brussels airport, Hotel Bloom i Bryssel och

InterContinental Montreal samt produktförbätt-

ringar i ett antal fastigheter. Under året förvärvades

Hyatt Regency Montreal med 605 rum. Förvärvs-

kostnaden uppgick till 58,5 MCad eller motsva-

rande 371 Mkr.

Hotellfastigheternas bokförda värde inklusive

hotellinventarier uppgick till 9 212,5 Mkr (8 223,8).

Hotellfastigheternas marknadsvärden överstiger de

bokförda värdena väsentligen.

Skatt skatteverket har i omprövningsbeslut daterat okto-

ber 2007 höjt taxerad inkomst med totalt 430 Mkr

(motsvarande skatteeffekt 120,4 Mkr) i ett antal

dotterbolag med anledning av under 2005 genom-

förda fastighetsförsäljningar via utländska dotter-

bolag. omprövningsbesluten är överklagade till

länsrätten. ärendena är vilandeförklarade intill

dess att Regeringsrätten meddelar dom i ett annat

(ej relaterat till Pandox) överklagat förhandsbe-

sked. Bolagets uppfattning är att samtliga affärer

och yrkanden genomförts i enlighet med gällande

lagstiftning och mot den bakgrunden har inga

reserver bokats upp i koncernen.

Personalden centrala administrationen uppgick per den 31

december till 18 personer. Uppgifter om medeltal

anställda samt löner och ersättningar lämnas i

not 16.

Styrelsens arbete under 2008Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags-

stämma 2008 bestått av sju ledamöter. Under

2008 har styrelsen hållit fyra ordinarie sammanträ-

den i enlighet med en årlig föredragningsplan. Vid

mötena har extern och intern rapportering av

resultat och ställning samt affärsfrågor behandlats.

andra viktiga frågor som behandlas årligen är

marknadsfrågor, strategifrågor, finansfrågor och

budget.

ModerbolagetFastighetsverksamheten i koncernens fastighets-

ägande bolag administreras genom personal

anställd i moderbolaget, Pandox aB. Kostnaden

för dessa tjänster har fakturerats på dotter bolagen.

Faktureringen under 2008 uppgick till 55,2 Mkr

(46,6). Årets resultat efter skatt uppgick till –161,1

Mkr (–13,1).

Utsikter för 2009Pandox prognos för hotellmarknaden 2009 är att

samtliga kvartal blir sämre än det gångna året.

Värst drabbade blir högprishotell med stor mötes-

kapacitet i stora internationella marknader. Inter-

nationella marknader som London och new York

förväntas minska sin RevPar med mer än 10 pro-

cent medan orter som har stor andel inhemska

gäster kommer att klara sig bättre. I denna oroliga

omvärld kommer Pandox kassaflöde förbli relativt

stabilt som en följd av hög kvalitet på hotellfastig-

hetsbeståndet, positiva effekter av de investerings-

och förvärvsaktiviteter bolaget genomfört de

senaste åren och att den största kostnadsposten,

räntorna, förväntas minska. 2009 ser på förhand

utmanade ut men kommer sannolikt även att

bjuda på många affärsmöjligheter för en aktör som

Pandox.

46 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

Resultaträkning

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

FastighetsverksamhetHyresintäkter not 2, 3 872,3 747,5 – – Övriga fastighetsintäkter 43,2 34,7 – –

Totala förvaltningsintäkter 915,5 782,2 – –

Fastighetskostnader –132,8 –126,3 – –

Driftsöverskott 782,7 655,9 – –

Avskrivningar enligt plan not 4 –163,8 –129,3 – –

Resultat fastighetsverksamhet 618,9 526,6 – –

OperatörsverksamhetRörelseintäkter 1 105,3 788,8 – –Rörelsekostnader –1 084,5 –768,2 – –Rörelseresultat operatörsverksamhet not 2, 16 20,8 20,6 – –

Bruttoresultat 639,7 547,2 – –

Administrativa kostnader not 4, 15, 16 –64,6 –55,4 –59,7 –50,1Övriga intäkter not 5 6,9 3,4 55,2 46,6

Rörelseresultat 582,0 495,2 –4,5 –3,5

Ränteintäkter not 6 12,6 10,0 234,3 174,3Räntekostnader –310,5 –236,3 –279,8 –182,3Övriga finansiella intäkter och kostnader not 6 3,2 –6,1 –168,2 –13,0Finansnetto –294,7 –232,4 –213,7 –21,0

Förändring obeskattade reserver – – – 0,3

Resultat före skatt 287,3 262,8 –218,2 –24,2

Skatt not 7 –22,2 –9,3 – 11,1Uppskjuten skatt not 7 34,2 –23,5 57,1 –

ÅRETS RESULTAT 299,3 230,0 –161,1 –13,1

Specifikation extern omsättning

Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 915,5 782,2 Därav interna hyror –216,7 –160,3 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 1 105,3 788,8

Summa extern omsättning 1 804,1 1 410,7

Pandox 2008 | 47

Kommentarer till resultaträkningen

HyresintäkterHyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,

inventariehyra för hotellinventarier samt lokalhyra

för resterande kommersiella ytor. Hyres intäkterna

för 2008 ökade i förhållande till föregående år och

uppgick till 872,3 Mkr (747,5).

Övriga fastighetsintäkterÖvriga fastighetsintäkter avser utdebiterade kost-

nader för framför allt värme, el och fastighetsskatt.

FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER

Mkr 2008 2007

Ersättning för driftskostnader 9,5 10,6Vidaredebiterad fastighetsskatt 33,7 24,1

Totalt 43,2 34,7

FastighetskostnaderDriftskostnaderdriftskostnader är sådana kostnader som är direkt

hänförliga till driften av fastigheterna såsom till

exempel kostnader för värme, vatten, el och fastig-

hetsskötsel. Kostnaderna brutto redovisas, det vill

säga den del av kostnaderna som vidaredebiteras

till hyresgästerna redo visas som intäkt under

övriga fastighetsintäkter och hela kostnaden redo-

visas bland kostnaderna.

UnderhållskostnaderUnderhållskostnader är kostnader för att vidmakt-

hålla byggnadernas och byggnads inventariernas

standard. Pandox hyresavtal är i flertalet fall kon-

struerade så att hyresgästerna, det vill säga hotell-

operatörerna, svarar för större delen av det inre

underhållet av hotellfastig heterna.

Tomträttsavgäld Totalt sju av Pandox fastigheter innehas med tomt-

rätt. Villkor och löptider för samtliga följer gängse

marknadsvillkor.

FastighetsskattFör Pandox svenska hotellfastigheter utgår

fas tig hetsskatt med 1,0 procent på taxeringsvär-

det. de utländska fastigheterna har varierande

procentsatser och beräkningsgrunder.

Övriga kostnaderInnefattar bland annat kostnader för juridisk kon-

sultation i hyresfrågor, försäkringspremier och

hyreskostnader för externa ytor.

FÖRDELNING FASTIGHETSKOSTNADER

Mkr 2008 2007

Driftskostnader 23,6 20,6Underhållskostnader 33,5 39,4Tomträttsavgäld 12,7 9,7Fastighetsskatt 57,2 49,9Övriga kostnader 5,8 6,7

Totalt 132,8 126,3

Driftsöverskottdriftsöverskottet för 2008 uppgick till 782,7 Mkr,

vilket är en ökning med 126,8 Mkr. Justerad

direktavkastning exklusive administrativa kostna-

der uppgick till 9,2 procent (8,6).

Operatörsverksamhetenden hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastas

redovisningsmässigt med en internhyra. Intern-

hyran är kopplad till operatörsbolagens omsättning

och baseras på vad som bedöms vara marknads-

mässiga villkor. Internhyran kostnadsförs i hotell-

rörelsen och intäktsförs i fastighetsförvaltningen.

Under 2008 förvärvades hotellfastigheten Hyatt

Regency i Montreal. I samband med förvärvet

övertogs ett managementavtal med Hyatt Hotels. I

januari hyrdes fastigheten i Östersund ut till Choice

och i maj träffade Pandox ett avtal med scandic

om den operativa driften av Hotell skogshöjd i

södertälje. därmed ingår nio operativa verksam-

heter i Pandox portfölj i utgången av 2008, varav

sex drivs i egen regi och tre via managementavtal.

Administrativa kostnaderde administrativa kostnaderna avser central

administration samt utländsk hotellfastighetsadmi-

nistration. samtlig personal inom central adminis-

tration är placerad vid kontoret i stockholm. ersätt-

ning till personal och revisorer framgår av not 15

och 16.

48 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

Balansräkning

Kommentarer till balansräkningen

Fastigheter och inventarierUnder året har en hotellfastighet förvärvats.

avskrivningarna avseende fastigheterna uppgick

till 98,6 Mkr (89,0) och årets investeringar till

138,3 Mkr (219,7). Inventariernas bokförda värde

inklusive hotellinventarier uppgick till 547,4 Mkr

(420,8), avskrivningarna till 65,5 Mkr (40,6) och

investeringarna till 131,0 Mkr (55,4).

Huvuddelen av det bokförda värdet på inven-

tarier, 547,4 Mkr, avser merparten hotellinventa-

rier vilka brukas av hotelloperatören. I vissa fall

ingår dessa som en ospecificerad del av hyran, i

andra fall som en separat inventariehyra. då dessa

intäkter ingår i hyresintäkterna inklu derar Pandox

värdet av dessa inventarier i det fastighetsvärde

som används för att beräkna fastigheternas

direktavkastning. Fastigheternas bokförda värde

inklusive hotellinventarier uppgick vid årets slut till

9 212,5 Mkr. Övriga inventarier utgörs av inventa-

rier inom administration på 0,7 Mkr.

Övriga långfristiga fordringaravser långfristig reversfordran samt pantsatt depo-

sition.

Varulageravser lager av förbrukningsvaror i operatörsverk-

samheterna.

KundfordringarPandox kundfordringar utgörs av hyresfordringar

och kundfordringar i operatörsrörelsen. då hyran

generellt betalas kvartals- eller månads vis i förskott

består utestående belopp vid årsskiftet i huvudsak

av upplupna omsättnings- och resultathyror.

Övriga fordringarKortfristiga fordringar avser exempelvis kostnader

som ska vidaredebiteras på extern part.

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkterInnefattar i huvudsak förutbetalda kostnader för

nästa år som försäkringspremier och hyror.


Mkr 2008 2007 2008 2007

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter not 8 8 665,8 7 803,8 – – Inventarier not 9 547,4 420,8 0,7 0,8

9 213,2 8 224,6 0,7 0,8

Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 3 835,6 3 293,5Övriga aktier och andelar not 11 544,4 – – –Fordringar koncernbolag – – 2 965,5 2 915,4Övriga långfristiga fordringar 15,0 14,9 14,0 13,2

559,4 14,9 6 815,1 6 222,1

Uppskjuten skattefordran 234,5 123,3 57,1 –

Summa anläggningstillgångar 10 007,1 8 362,8 6 872,9 6 222,9

OmsättningstillgångarVarulager 6,5 5,6 – –Kundfordringar 81,0 73,3 – –Skattefordran – 0,2 – – Övriga fordringar 122,6 113,5 5,5 1,5Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 31,1 30,5 1,5 3,3Kassa och bank 347,7 272,8 111,4 75,4

Summa omsättningstillgångar 588,9 495,9 118,4 80,2

SUMMA TILLGÅNGAR 10 596,0 8 858,7 6 991,3 6 303,1

Pandox 2008 | 49

Kassa och bankPandoxkoncernens likviditet hanteras i huvudsak

av moderbolaget genom centralkontostruktur i

bank där likviditeten samlas på ett gemensamt

räntebärande konto. Likviditetsöverskott kan även

placeras som tidsbunden inlåning i bank. I tillägg

till detta har Pandox ej utnyttjade kreditfaciliteter

på totalt 1 172,9 Mkr.

Bundna reserver moderbolagetJustering av ingående balans har skett avseende ej

utnyttjade optioner.

Skulder till kreditinstitut Pandox totala räntebärande skuld den 31

december 2008 uppgick till 6 808,6 Mkr fördelat

på sex kreditgivare och sju valutor. Finansieringen

är i huvudsak upptagen under långfristi ga kredit-

avtal varför huvuddelen av skulden kan betraktas

som långfristig. Räntebindningsmässigt är 4 606,4

Mkr bundet med en löptid under ett år. se avsnittet

Finansiell översikt på sidan 34.

Uppskjuten skatteskuld2008 års uppskjutna skatter är bruttoredo visade.

I avsnittet Pandox skattesituation på sidan 38

lämnas en detaljerad beskrivning.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkterBeloppet avser i huvudsak upplupna räntekost-

nader samt förutbetalda hyror.

Ställda säkerheteravser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka

pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.

AnsvarsförbindelserModerbolagets ansvarsförbindelser avser garantier

till banker avseende dotterbolags låneskulder.


Mkr 2008 2007 2008 2007

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapitalBundet eget kapitalAktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5Bundna reserver 1 050,2 886,8 830,0 830,0

1 423,7 1 260,3 1 203,5 1 203,5

Fritt eget kapitalFria reserver 1 006,2 917,4 219,4 394,4Årets resultat 299,3 230,0 –161,1 –13,1 1 305,5 1 147,4 58,3 381,3

Summa eget kapital 2 729,2 2 407,7 1 261,8 1 584,8

AvsättningarUppskjuten skatteskuld not 7 335,2 352,5 – –Summa avsättningar 335,2 352,5 – –

SkulderSkulder till kreditinstitut not 12 6 808,6 5 516,8 4 559,2 3 894,3Leverantörsskulder 100,1 103,7 23,2 16,4Skulder koncernföretag – – 987,5 767,8Skatteskulder 14,4 7,0 – –Övriga skulder 232,2 269,3 0,1 3,2Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 376,3 201,7 159,5 36,6

Summa skulder 7 531,6 6 098,5 5 729,5 4 718,3

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 596,0 8 858,7 6 991,3 6 303,1

Ställda säkerheter not 14 5 239,2 4 470,3 12,2 12,2Ansvarsförbindelser not 14 2,3 1,3 2 221,6 1 548,6

50 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

Förändringar i eget kapital

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2007 Ingående balans 373,5 840,3 856,9 201,6 2 272,3Vinstdisposition – –0,2 201,8 –201,6 –Utdelning – – –149,4 – –149,4Koncernbidrag – – –2,9 – –2,9Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 46,7 11,0 – 57,7Årets resultat – – – 230,0 230,0

373,5 886,8 917,4 230,0 2 407,7

Koncernen 2008 Ingående balans 373,5 886,8 917,4 230,0 2 407,7Vinstdisposition – – 230,0 –230,0 –Övriga förändringar – –1,9 1,9 – –Utdelning – – –161,9 – –161,9Koncernbidrag – – – – –Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 165,3 18,8 – 184,1Årets resultat – – – 299,3 299,3

373,5 1 050,2 1 006,2 299,3 2 729,2

Moderbolaget 2007Ingående balans 373,5 830,0 523,6 –8,3 1 718,8Vinstdisposition – – –8,3 8,3 –Utdelning – – –149,4 – –149,4Koncernbidrag – – 28,5 – 28,5Årets resultat – – – –13,1 –13,1

373,5 830,0 394,4 –13,1 1 584,8

Moderbolaget 2008Ingående balans 373,5 830,0 394,4 –13,1 1 584,8Vinstdisposition – – –13,1 13,1 –Utdelning – – –161,9 – –161,9Koncernbidrag – – – – –Årets resultat – – – –161,1 –161,1

373,5 830,0 219,4 –161,1 1 261,8

omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på 89,6 (5,4) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. antalet aktier uppgick per 31 december 2008 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.

Pandox 2008 | 51

Kassaflödesanalys

Kommentarer till kassaflödesanalysen


Mkr 2008 2007 2008 2007

Löpande verksamhetResultat före finansiella poster 582,0 495,2 –4,5 –3,5 Avskrivning 164,1 129,6 0,3 0,3Ränteintäkter 12,6 10,0 234,3 174,3Räntekostnader och övriga finansiella kostnader –307,2 –242,4 –467,7 –195,3Betald skatt –14,8 –5,0 0,0 0,0

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 436,7 387,4 –237,6 –24,2

Förändring av rörelsekapitalÖkning/minskning (±) av rörelsefordringar –18,0 21,5 –2,2 –0,5Ökning/minskning (±) av rörelseskulder 45,7 96,3 365,9 241,5

Summa förändring av rörelsekapital 27,7 117,8 363,7 241

Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 464,4 505,2 126,1 216,8

InvesteringsverksamhetInvestering i aktier och andelar –544,4 – –544,8 –624,6Investeringar i fastigheter och inventarier –269,3 –275,1 –0,2 –0,2Förvärv av fastigheter och inventarier –370,9 –1 063,4 – –Försäljning av anläggningstillgångar 1,8 – 2,7 –

Summa investeringar –1 182,8 –1 338,5 –542,3 –624,8

Kassaflöde efter investeringar –718,4 –833,3 –416,2 –408,0

FinansieringsverksamhetFörändring av finansiella anläggningstillgångar – 16,1 –50,9 –350,1Förändring av räntebärande lån 970,9 1 062,7 665,0 930,9Utdelning –161,9 –149,4 –161,9 –149,4

Kassaflöde från finansieringsverksamhet 809,0 929,4 452,2 431,4

Förändring av likvida medel 90,6 96,1 36,0 23,4

Likvida medel vid årets början 272,8 174,1 75,4 52,0Kursdifferens i likvida medel –15,7 2,6 – –Likvida medel vid årets slut 347,7 272,8 111,4 75,4

Förändring likvida medel 90,6 96,1 36,0 23,4

Justerat för övriga intäkter om 6,9 Mkr (3,4) uppgår kassaflödet från den löpande verksamheten till 444,5 Mkr (389,0).

Kassaflödet per aktie ökade till 17,85 kronor (15,62).

52 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

Redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges i enlighet med Bok-föringsnämndens anvisningar. Pandox redovisnings- och värderingsprinciper är för övrigt oförändrade jämfört med föregående år.

Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar samtliga

dotterbolag på bokslutsdagen.

Redovisningen har upprättats enligt Redovis-

ningsrådets rekommendation RR 1:00. Koncern-

redovisningen har upprättats enligt förvärvsmeto-

den, som innebär att tillgångar och skulder överta-

gits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvs-

analys. skillnaden mellan anskaffningsvärde och

förvärvat eget kapital har tillförts byggnader och

mark som övervärde. avskrivning av övervärde

sker enligt samma princip som för fastigheter.

Beräknad uppskjuten skatteskuld avseende kon-

cernmässiga övervärden och beräknad uppskju-

ten skattefordran nettoredovisas som uppskjuten

skatteskuld i balansräkningen.

SkattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekommen-

dation om inkomstskatt (RR 9). Rekommendatio-

nen innebär i korthet att både uppskjutna skatte-

skulder och skattefordringar tas upp i redovis-

ningen och att förändringar av dessa påverkar

resultaträkningen som uppskjuten skatt. den upp-

skjutna skatten avseende skillnaden i bokförings-

mässig och skattemässig avskrivning beräknas

med utgångspunkt från gällande skattesats.

För substansförvärv baseras den uppskjutna

skatte skulden på köpe skillingen och beräknas uti-

från respektive fastighets kortaste bedömda inne-

havstid och motsvarar en skattesats om cirka 10

procent i genomsnitt.

den uppskjutna skattefordringen, hänförlig till

beräknad skattefordran avseende underskottsav-

drag i bolag, värderas med utgångspunkt från ett

bedömt möjligt utnyttjande mot framtida skatte-

mässiga vinster och beräknas enligt gällande

skattesats.

Fastighetsverksamhet Koncernens fastigheter redovisas i balansräk-

ningen som anläggningstillgångar då avsikten med

innehavet är att långsiktigt äga, förvalta och

utveckla fastigheterna.

Operatörsverksamheten den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastas

redovisningsmässigt med en internhyra.

Internhyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baserad på vad som bedöms vara

marknadsmässiga villkor. Internhyran kostnads-

förs i operatörsverksamheten och intäktsförs i

fastig hetsverksamheten.

Materiella anläggningstillgångar Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga direkta

utgifter inklusive projekteringskostnader. Vid

ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter som

innebär förbättring av fastigheterna jämfört med

det ursprungliga skicket.

Utgifter för upprustning till samma skick som

fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej. ett

undantag från denna princip är utgifter för sådana

åtgärder som rubriceras som eftersatt underhåll i

samband med förvärv och hänsyn tagits till detta i

förvärvspriset.

Utgifter för hyresgästanpassningar som innebär

att hyran kan höjas, aktiveras och skrivas av under

hyreskontraktets återstående löptid.

avskrivning enligt plan har beräknats med

följande procentsatser:

%

Byggnader 1,0 Byggnadsinventarier 4–6,7 Markanläggningar 3,5 Inventarier 6,7–33

Pandox 2008 | 53

Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskrivnings-

satsen för byggnad till 1,0 procent. Tidigare

avskrivning uppgick till 1,5 procent.

avskrivning enligt plan beräknas på anskaff-

ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor.

Nedskrivning av anläggningstillgångKoncernens fastigheter värderas kontinuerligt

enligt en intern kassaflödesmodell som också upp-

fyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet i enlig-

het med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket är det

högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjande-

värdet, kontrolleras därvid mot fastigheternas

bokförda värden för att bedöma behov av eventuell

nedskrivning.

LeasingPandox redovisar samtliga leasingavtal som opera-

tionella. Leasingavtalen avser personbilar och kon-

torsmaskiner och är av mindre omfattning och

påverkar därför inte bedömningen av koncernens

resultat och ställning.

IntäkterFörvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt

vidaredebiterade driftskostnader och fastighets-

skatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter och

kostnader redovisas separat i koncernresultat-

räkningen. Hyresintäkterna periodi seras i enlighet

med hyresavtal. detta innebär att förskottshyror

redovisas som förutbetalda hyres intäkter.

Aktier och andelaraktier och andelar i dotter- och dotterdotter bolag

har värderats till anskaffningsvärdet, med undan-

tag för innehav vilka har skrivits ned till bedömt

verkligt marknadsvärde.

Finansiella instrumentRänteswapar används för att förändra underlig-

gande finansiella skulders ränteförfallostruktur.

Intäkter och kostnader avseende ränteswapar net-

toredovisas som räntekostnader periodiserat över

löptiden.

Utländska dotterbolagUtländska dotterbolag räknas om enligt dags-

kursmetoden, vilket innebär att resultaträkningen

räknas om till genomsnittskurs och balans-

räkningen enligt balansdagens kurs. den kurs-

differens som uppstår vid tillämpning av denna

metod förs direkt mot koncernens egna kapital.

Under året förvärvade bolag ingår i koncernen

med belopp avseende tiden efter förvärvet.

Fordringar och skulder i utländsk valutaFordringar och skulder i utländsk valuta omräknas

enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser som

uppstår belastas eller gottskrivs resultatet. när

upplåning sker eller terminskontrakt ingås för att

kurssäkra investeringar i utländska dotter bolag kvit-

tas i koncernen uppkomna kursdifferenser till den

del de motsvaras av differenser vid omräkning av

utländska dotterbolags nettotillgångar.

Övriga fordringar och skulder Fordringar har tagits upp till de belopp varmed de

förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har

tagits upp till nominella värden.

54 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

noter

NOT 1 – SEGMENTSREDOVISNING

Primärt segmentPandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat- och balansräkning.

Sekundärt segmentÅr 2008 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 187,9 84,5 183,5 116,7 342,9 –216,7 698,8Fastighetskostnader –39,3 –8,1 –33,0 –16,3 –36,1 –132,8Driftsöverskott 148,6 76,4 150,5 100,4 306,8 –216,7 566,0

Bokförda värden fastigheter 1 360,5 766,8 1 518,7 834,7 4 731,8 9 212,5

Investeringar 56,7 23,6 9,2 19,8 160,0 269,3Rörelseintäkter operatörsverksamhet 51,6 – 10,4 – 1 043,3 1 105,3Rörelsekostnader operatörsverksamhet –55,1 – –10,6 – –1 018,9 216,7 –867,9Rörelseresultat operatörsverksamhet –3,5 – –0,2 – 24,4 216,7 237,4

År 2007 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 177,1 79,2 160,5 106,8 258,6 –160,3 621,9Fastighetskostnader –41,0 –7,2 –29,3 –15,6 –33,2 –126,3Driftsöverskott 136,1 72 131,2 91,2 225,4 –160,3 495,6

Bokförda värden fastigheter 1 328,5 755,6 1 491,4 825,2 3 823,1 8 223,8

Investeringar 9,4 10,0 85,2 48,1 122,4 275,1Rörelseintäkter operatörsverksamhet 80,4 19,4 45 644,0 788,8Rörelsekostnader operatörsverksamhet –76,4 –25,7 –37,9 –628,2 160,3 –607,9Rörelseresultat operatörsverksamhet 4,0 –6,3 7,1 15,9 160,3 180,91) avser justering av internhyra.

NOT 2 – HYRESINTÄKTERIntäkterna från operatörsverksamheten avser tre verksamheter som drivs genom managementavtal med Hilton, InterContinental respektive Hyatt samt de sex verksamheter som drivs i Pandox egen regi. den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvalt-ningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 216,7 Mkr för 2008 (160,3).

NOT 3 – HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING% 2008 2007

Sverige 54 58Danmark 9 8Storbritannien 5 6Tyskland 12 13Belgien 15 12Schweiz 2 2Kanada 3 1

Summa 100 100

Pandox 2008 | 55

NOT 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLANKoncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

Byggnader –97,8 –87,5 – –Markanläggningar –0,8 –1,5 – – Inventarier –65,5 –40,6 –0,3 –0,3

Summa avskrivningar –164,1 –129,6 –0,3 –0,3

av avskrivningar på totalt 164,1 Mkr är 163,8 Mkr (129,3) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,3 Mkr (0,3) till administration.

NOT 5 – ÖVRIGA INTÄKTERÖvriga intäkter i koncernen på totalt 6,9 Mkr avser ersättning för uthyrning av och försäljning av parkeringsplatser respektive kontorslokaler i Östersund. Övriga intäkter om 3,4 Mkr år 2007 avsåg ersättning för överlåtelse av hyreskontrakt till en ny juridisk enhet. Fastighetsverksamheten i koncernens fastighetsägande bolag administreras genom personal anställd i moderbolaget. Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på dotter bolagen vilken under 2008 uppgick till 55,2 Mkr (46,6).

NOT 6 – RÄNTEINTÄKTER OCH ÖVRIGA FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER MODERBOLAGETModerbolagets ränteintäkter fördelar sig på 230,3 Mkr (172,0) från koncernbolag och 4,0 Mkr (2,3) från övriga. av moderbolagets övriga finansiella intäkter och kostnader om –168,2 Mkr (–13,0) avsåg –167,8 Mkr (–6,8) omvärdering av lån i utländsk valuta till balansdagskurs.

NOT 7 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATTKoncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

Årets uppskjutna skattekostnadUppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –2,9 –18,1 – –Uppskjuten skattekostnad avseende underskottsavdrag 109,9 – 60,0 –Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar –80,0 –5,4 0,8 – Effekt av förändrade skattesatser 7,2 – –3,7 –

Uppskjuten skatt i resultaträkningen 34,2 –23,5 57,1 –

Aktuell skatt i resultaträkningen –22,2 –9,3 – 11,1

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesatsRedovisat resultat före skatt 283,3 262,9 –218,2 –24,2 Skatt enligt gällande skattesats –83,0 –73,6 61,1 6,8Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 0,1 0,1 0,0 0,0Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 52,8 30,6 –0,3 4,3Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 34,9 10,1 – – Effekt av förändrade skattesatser 7,2 – –3,7 –

Redovisad skattekostnad 12,0 –32,8 57,1 11,1

Uppskjutna skattefordringarUnderskottsavdrag 222,5 76,3 56,4 – Övriga uppskjutna skattefordringar 12,0 47,0 0,7 –

Summa uppskjutna skattefordringar 234,5 123,3 57,1 –

Uppskjutna skatteskulderSkillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 335,2 352,5 – – Summa uppskjutna skatteskulder 335,2 352,5 – –

Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –100,7 –229,2 57,1 –

Koncernens nominella skattesats är beräknad till 29,3 procent och i moderbolaget uppgår den till 28 procent. efter beslutad sänkning av inkomtskatten i sverige från 28,0 procent till 26,3 procent från den 1 januari 2009 har koncernens och moderbolagens uppskjutna skatteskulder respektive fordringar räknats om till den nya skattesatsen. effekten är redovisad i under årets uppskjutna skattekostnad. effektiv skatt för koncernen uppgick för 2008 till –4,2 procent (12,5) och i moderbolaget till 26,2 procent (45,9).

56 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

NOT 8 – FASTIGHETERKoncernen

Mkr 2008 2007

Ingående anskaffningsvärde 8 832,1 7 562,4Omklassificerat till inventarier –14,0 –90,7 Förvärv fastigheter 360,5 1 035,0Investeringar 138,3 219,7Försäljningar – – Omräkningsdifferenser balansräkning 567,3 105,7

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 884,2 8 832,1

Ingående avskrivningar –1 028,4 –930,7Försäljningar – –Årets avskrivningar –98,6 –89,0 Omräkningsdifferenser balansräkning –91,4 –8,7

Utgående ackumulerade avskrivningar –1 218,4 –1 028,4

Utgående restvärde 8 665,8 7 803,8

Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 509,4 2 470,4Varav mark 730,6 722,6

Koncernens ingående anskffningsvärden och avskrivningar avseende 2007 har korrigerats på grund av förvärv som tidigare nettoredovisats och som från 2008 bruttoredovisas. effekten av justeringen för ingående anskaffningsvärde uppgår till 230,6 Mkr och för ingående avskrivningar till –230,6 Mkr. Restvärdena har såledas inte påverkats.

NOT 9 – INVENTARIERKoncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

Ingående anskaffningsvärde 907,6 718,4 3,4 3,2Omklassificerat från fastigheter 14,0 90,7 – – Förvärv inventarier 10,3 28,4 – – Investeringar 131,0 55,4 0,2 0,2Försäljningar/utrangeringar –3,5 – – – Omräkningsdifferenser balansräkning 107,0 14,7 – –

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 166,4 907,6 3,6 3,4

Ingående avskrivningar –486,7 –441,8 –2,6 –2,3 Försäljningar/utrangeringar 1,7 – – – Årets avskrivningar –65,5 –40,6 –0,3 –0,3 Omräkningsdifferenser balansräkning –68,5 –4,3 – –

Utgående ackumulerade avskrivningar –619,0 –486,7 –2,9 –2,6

Utgående restvärde 547,4 420,8 0,7 0,8

Koncernens ingående anskffningsvärden och avskrivningar avseende 2007 har korrigerats på grund av förvärv som tidigare nettoredovisats och som från 2008 bruttoredovisas. effekten av justeringen för ingående anskaffningsvärde uppgår till 305,7 Mkr och för ingående avskrivningar till –305,7 Mkr. Restvärdena har såledas inte påverkats.

Pandox 2008 | 57

NOT 10 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG

Org. nr SäteAntal aktier

Nom. värde (kr) Andel (%)

Bokfört värde (Mkr)

ModerbolagetHotab Förvaltnings AB 556475-5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm 550 100 100 304,7Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473-6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Mora Hotell 556475-9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm 1 000 100 100 4,0Pandox Hotel Management AB 556469-9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1Malmö Favorit Hotell AB 556475-9446 Stockholm 1 000 100 100 0,1Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm 10 000 100 100 68,3Fastighets AB Porpur 556349-8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm 1 000 100 100 61,5Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm 6 506 100 100 10,0Hotell Värmdövägen 84 AB 556286-4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3Hotellus International AB 556030-2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2KB Lorensberg 49:2 916833-3269 Göteborg – – 100 0,0Hotellus Östersund AB 556367-3697 Stockholm 1 000 100 100 3,0Ademrac Holding 1 AB 556683-3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4Ademrac Holding 2 AB 556683-3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6Ademrac AB 556426-2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4Le Nouveau Palace SA 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4Convention Hotel International AG 270.3.001.168-3 Basel 14 000 – 100 6,2Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 604,2Hotel Bloom SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 65,9Pandox Belgium SA 0890.427.732 Bryssel 100 000 – 100 471,6Pandox i Malmö AB 556704-3723 Stockholm 100 000 100 100 142,0Ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm 100 000 100 100 39,8Pandox i Ryssland AB 556706-8316 Stockholm 100 000 100 100 0,1

Summa Pandox AB 3 835,6

Org. nr Säte

Koncernen Arlanda Flyghotell KB 916500-8021 StockholmFastighetsbolaget Utkiken KB 916611-7755 StockholmFastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 StockholmHotellus Nordic AB 556554-6594 StockholmHotellus Järva Krog AB 556351-7365 StockholmHotellus Mölndal AB 556554-6636 StockholmBioeffect AB 556244-5030 StockholmVestervold KB 916631-9534 StockholmPandox Mellansverige AB 556745-4656 StockholmSkogshöjd Handels & Fastighets AB 556066-0432 StockholmPark-Statt Hotell i Södertälje AB 556465-5529 SödertäljeHotellus Belgium NV – Belgien

Grand Hotel Brussels NV – Belgien

Org. nr Säte

Town Hotel SA – BelgienHolcro NV – BelgienHotellus Suomi OY – FinlandHotellus Nord OY – FinlandEuro Lifim BV – HollandHotellus Europe BV – HollandPandox Holland BV – HollandPandox Holland 2 BV – HollandHotellus Luxemburg Sarl – LuxemburgHotellus Deutschland GmbH – TysklandAtlantis GmbH – TysklandPandox Berlin GmbH – TysklandHotellus Canada Holdings Inc – KanadaHotellus Montreal Holdings Inc – Kanada

58 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

NOT 11 – ÖVRIGA AKTIER OCH ANDELARÖvriga aktier och andelar om 544,4 Mkr avser en strukturerad finansiell produkt baserad på en amerikansk hotellfastighetsfond (HosT Hotels & Resorts Inc). anskaffningskostnaden är garanterad medan uppsidan är begränsad till 75 procent av eventuell kursvinst vid försäljning.

NOT 12 – SKULDER TILL KREDITINSTITUTKoncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 877,8 338,2 877,8 335,0Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 1 181,4 1 271,5 815,8 993,0Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 4 749,4 3 907,1 2 865,7 2 566,3

Summa 6 808,6 5 516,8 4 559,3 3 894,3

NOT 13 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTERKoncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

Förutbetalda hyror 61,0 50,9 – –Upplupna räntekostnader 28,8 30,0 20,5 18,2Fastighetsskatt 4,7 5,1 – –Orealiserade hedgeresultat 126,8 5,0 126,7 5,0

Övrigt 155,0 110,7 12,3 13,4

Summa 376,3 201,7 159,5 36,6

NOT 14 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSERKoncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut Fastighetsinteckningar 5 208,2 4 433,0 – – Pantsatt deposition 31,0 37,3 12,2 12,2Ansvarsförbindelser 2,3 1,3 2 221,6 1 548,6

NOT 15 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORERKoncernen Moderbolaget

Mkr 2008 2007 2008 2007

KPMG Revisionsuppdrag 2,8 2,9 0,9 0,7Andra uppdrag 1,6 0,4 – –

SET Revisionsbyrå Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga Andra uppdrag 0,2 0,2 – –

Summa 4,7 3,6 1,0 0,8

Pandox 2008 | 59

NOT 16 – PERSONALKoncernen Moderbolaget

2008 2007 2008 2007

Medeltal anställdaMän 534 379 8 7Kvinnor 555 392 9 9

Totalt 1 089 771 17 16

Varav anställda i Sverige 61 120 17 16Varav anställda i Belgien 432 331 – – Varav anställda i Tyskland 219 205 – –Varav anställda i Danmark – 14 – –Varav anställda i Kanada 377 101 – –

Styrelse och ledande befattninghavareMän 11 11 10 10Kvinnor 2 1 2 1

Totalt 13 12 12 11

Löner och ersättningar, MkrStyrelsen och verkställande direktörenLöner och ersättningar 5,6 5,6 5,6 5,6Sociala kostnader 1,4 1,3 1,4 1,3Pensionskostnader 0,8 0,8 0,8 0,8

Totalt 7,8 7,7 7,8 7,7

Övriga anställdaLöner och ersättningar 283,1 217,1 16,0 15,4Sociala kostnader 62,8 53,1 3,9 3,4Pensionskostnader 10,0 6,5 5,5 2,0

Totalt 355,9 276,7 25,4 20,8

Löner och ersättningar per land, MkrSverigeStyrelsen och verkställande direktören 7,8 7,7 7,8 7,7Övriga anställda 37,7 64,2 25,4 20,8

Belgien övriga anställda 168,5 116,9 – –Tyskland övriga anställda 52,2 50,4 – –Danmark övriga anställda – 9,6 – –Kanada övriga anställda 97,5 35,6 – –

Totalt 363,7 284,4 33,2 28,5

Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Hotel BLooM!, Holiday Inn Brussels airport, Crowne Plaza antwerp och Hilton Brussels City. Personal anställd i Tyskland avser Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avser InterContinental Montreal och Hyatt Regency Montreal (6 månader).

Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för verk-ställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.

sjukfrånvaron i moderbolaget uppgick till 0,9 procent 2008.

60 | Pandox 2008

RäKensKaPeR

Vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserat resultat 219 454 931 kr

Årets resultat –161 076 959 kr

58 377 972 kr

styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning till aktieägare,

0,0 kr per aktie 0 kr

Överföres i ny räkning 58 377 972 kr

58 377 972 kr

stockholm den 10 februari 2009

Christian Ringnes Ordförande

Leiv Askvig Christian Sundt Olaf Gauslå

Bengt Kjell Helene Sundt Mats Wäppling

Anders Nissen Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och

koncernredovisning har avgivits den 11 februari 2009.

Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Pandox 2008 | 61

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i

Pandox aB för år 2008. Årsredovisningen och koncernredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 44–60.

det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredo-

viningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovis-

ningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i sverige. det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög

men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. en

revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår

också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelse-

fulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt

att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. som underlag för vårt uttalande om ansvars-

frihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-

ställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på

annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig

grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av

bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar

vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvars-

frihet för räkenskapsåret.

stockholm den 11 februari 2009

Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

62 | Pandox 2008

Styrelse och revisorer

Styrelsens arbete

I ett internationellt hotellfastighetsbolag som

Pandox är kompetens och erfarenhet från

följande områden viktiga:

hotellverksamhet och hotellmarknad•

finansiering•

fastigheter och fastighetsbranschen•

affärsutveckling•

varumärkesstrategier •

utveckling av internationella företag.•

Pandox styrelse, som består av sju ledamöter, har

bred erfarenhet och kunskap från dessa områden.

ArbetsordningStyrelsen har antagit en arbetsordning för sitt

arbete och en instruktion till verkställande

direktören samt givit ledningen en instruktion

beträffande rapportering. Pandox styrelse faststäl-

ler och dokumenterar årligen bolagets mål och

strategi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt

en finanspolicy, en attest- och beslutsordning samt

en särskild strategi för förvärvsfrågor.

Pandox styrelse har årligen fyra ordinarie

styrelse möten. Sammanträdena följer en årlig före-

dragningsplan med teman och beslutspunkter. Vid

mötena behandlas extern och intern rapportering

av resultat och ställning samt affärsfrågor. Årligen

behandlas dessutom marknadsfrågor, strategi-

frågor och budget. Styrelsematerialet sänds ut cirka

en vecka i förväg. Bolagets revisorer deltar minst

en gång per år för att lämna en redogörelse för sin

revision samt genomgång av bolagets interna

kontrollsystem.

Utöver den löpande revisionen har revisorerna

under året på styrelsens uppdrag genomfört en

spe ciell granskning av större hyresavtal.

CHRISTIAN RINGNES, Född 1954

ordförandeVerkställande direktör i Eiendomsspar aS. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i nSV-Invest aS, Sundt aS, dermanor aS, Mini Bottle Gallery aS och Foreningen Byfolk oslo Sentrum. Styrelseledamot i Schibsted aSa, Thor Corporation aS, nationaltheatret (vice ord förande) och oslo By’s Råd for By arkitektur.

LEIV ASKVIG, Född 1957

Verkställande direktör i Sundt aS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:Styreleseordförande i Imarex aSa, Fjellkraft och alfarveg aS.Styrelseledamot i Eiendomsspar aS, Skips aS Tudor och agder oPS Vegselskap aS.

OLAF GAUSLÅ, Född 1961

Finansdirektör i Eiendomsspar aS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

BENGT KJELL, Född 1954

Executive Vice President, Head of Invest-ments, aB Industrivärden. Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996.

Övriga styrelseuppdrag:Styrelseordförande i Kungsleden aB och Indu trade aB. Styrelseledamot i Skanska aB, Höganäs aB, Munters aB, Helsing-borgs dagblad aB och Skånska Bygg-varor aB.

Pandox 2008 | 63

CHRISTIAN SUNDT, Född 1977

Styrelseledamot i Sundt aS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.

Övriga styrelseuppdrag:Ägare och styrelseordförande i Sundt Christian Gruner aS. Styrelsemedlem i Sundt air Holding aS, Sundt Sepa aS, Sundt Helene aS, Sundt air aS, Sundt Eiendom II aS, Sundt Eiendom I aS.

HELENE SUNDT, Född 1979

Styrelseledamot i Sundt aS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.

Övriga styrelseuppdrag:Ägare och styrelseordförande i Sundt Helene aS. Styrelseordförande i dronningen Eiendom aS, Lanternen Eiendom aS. Styrelsemedlem i Sundt Sepa aS, Sundt Christian Gruner aS.

MATS WÄPPLING, Född 1956

Vd och Koncernchef i SWECo aB.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2003.

Övriga styrelseuppdrag:Styrelseledamot i SWECo aB och Castellum aB.

Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska in formation. Granskningen utmyn-nar i en revisions berättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed.

PER GUSTAFSSON, Född 1959

auktoriserad revisor

KPMG

WILLARD MÖLLER, Född 1943

auktoriserad revisor

SET Revisionsbyrå aB

Scandic Hallandia, Halmstad, Sverige

64 | Pandox 2008

Ledande befattningshavare

Hotelldirektörer i operatörsverksamheten

MAGNUS ALNEBÄCK, Född 1964

anställd sedan 2005. Bakgrund: Examen från SHM-Les Roches, Schweiz. Har arbetat för Intercontinental, Cunard, Radisson/SaS och Forte Hotels i Schweiz och London. Hotelldirektör för Ladera Resort, St. Lucia 1996–2004. Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama IslandAntal rum: 186Operatör: Sundt GB Management/Pandox

CORNELIA KAUSCH, Född 1962

anställd sedan 2006.Bakgrund: Examen från Lausanne Hotel Mana-gement School. Lång erfarenhet av hotelldrift och personalledning. Har haft ett flertal ledande be-fattningar inom accor Germany, Louvre Hotels Paris, InterContinental Hotels Germany och Corinthia Hotels International. Hotel Berlin, Berlin, Tyskland Antal rum: 701 Operatör: Pandox

ANDERS HALLIN, Född 1962

anställd sedan 2003. Bakgrund: Har haft hotelldirektörsbefattningar i Sverige sedan 1992 inom Reso, Scandic, Vildmarks hotellet, First, RadissonSaS, Best Western och Quality Hotels.Quality Hotel Park Södertälje City, SverigeAntal rum: 149Operatör: Pandox/Choice Hotels Scandinavia

PATRICK CAPPA, Född 1967

anställd sedan 2008. Bakgrund: Har i mer än sex år jobbat inom Hyatt hotels och kommer närmast från the Park Hyatt Toronto. Även erfaren-het från ett flertal andra hotellkedjor i Kanada. Hyatt Regency, Montreal, Kanada Antal rum: 605 Operatör: Pandox/Hyatt

BERNARD CHÊNEVERT, Född 1969

anställd sedan 2008. Bakgrund: Examen från L’École d’hôtellerie i Lausanne. Mer än 15 års erfarenhet från hotell-branschen och har bland annat arbetat med repositionering av hotell. Ledde W Montréal till utmärkelsen Hotel of the Year Worldwide 2007. InterContinental, Montreal, KanadaAntal rum: 357 Operatör: Pandox/InterContinental Hotels

Pandox 2008 | 65

ANDERS NISSEN, Född 1957

Verkställande direktöranställd sedan 1995

LIIA NÕU, Född 1965

Vice President och CFoanställd sedan 2007

LARS HÄGGSTRÖM, Född 1954

Vice President asset Management och affärsområdeschefanställd sedan 2000

MIKAEL PLANELL, Född 1960

affärsområdeschef anställd sedan 2005

ALDERT SCHAAPHOK, Född 1959

director operationsanställd sedan 2004

ERIK HVESSER, Född 1969

affärsområdeschefanställd sedan 2006

Från vänster: Anders Nissen, Lars Häggström, Mikael Planell, Erik Hvesser, Liia Nõu och Aldert Schaaphok.

ERIC VAN DALSUM, Född 1962

anställd sedan 2004. Bakgrund: Examen från Lausanne Hotel Manage-ment School.Har haft ett flertal ledande befatt-ningar på stora hotell världen över inom Hilton, Shangri-La Hotels & Resorts och Radisson SaS. Under Erics ledning fick Crowne Plaza i Bryssel år 2007 utmärkelsen Hotel of the Year IHG Hotels Group EMEa. Crowne Plaza Brussels City Centre, Belgien Antal rum: 354 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

CHRISTEL CABANIER, Född 1970

anställd sedan 2008.Bakgrund: Lång erfarenhet från ett flertal hotell i antwerpen. Började som receptionist och blev redan vid 25 års ålder den yngsta hotelldirektören i Belgien. Christel är även en känd TV-profil i Belgien.Hotel BLOOM! Bryssel, Belgien Antal rum: 305 Operatör: Pandox

CHARLES BOELEN, Född 1968

anställd sedan 2007. Bakgrund: Kom till Intercontinental Group och Crowne Plaza Brussels ”Le Palace” år 2001. dessförinnan tio år inom Hilton International i Belgien, nederländerna och Frankrike.Holiday Inn Brussels Airport, BelgienAntal rum: 310Operatör: Pandox/Holiday Inn

HANS WILS, Född 1959

anställd sedan 2009. Bakgrund: Lång branscherfarenhet från Marriott, Golden Tulip och accor. Har sedan 2001 arbetat för Sofitel och kom-mer närmast från Lafayette Square i Washington dC, USa. Crowne Plaza Antwerpen, BelgienAntal rum: 262 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

KATHARINA SCHLAIPFER, Född 1974

anställd sedan 2008. Bakgrund: Har arbetat på ett flertal Hiltonhotell i bland anna t Tyskland, Frankrike och Belgien. Kommer närmast från Hilton Molino Stucky Venice i Italien där hon arbetat med affärs utveckling. Hilton Brussels City, BelgienAntal rum: 283 Operatör: Pandox/Hilton

Se sidorna 69–70 för en närmare presentation av ledande befattningshavare.

66 | Pandox 2008

2008 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox med ökade intäkter, resultat och kassaflöden. Hyresintäkterna förbättrades med 133 Mkr till 915 Mkr och resultatet ökade till 280 Mkr. Kassaflödet stärktes till 445 Mkr vilket var en förbättring med 10 procent. Drivkraften bakom resultatökningen har – trots en orolig omvärld – varit en god utveckling i de hotellmarknader där Pandox verkar. Dessutom har de investerings- och förvärvsaktiviteter som bolaget genomfört de senaste åren givit positiva effekter.

Året som helhet kännetecknades av en stark inled-

ning med hög tillväxt i det genomsnittliga rumspri-

set, vilket dock successivt försämrades under

tredje kvartalet. den lägre aktivitetsnivån till följd

av den globala finansiella oron minskade efterfrå-

gan snabbt. Värst drabbat var högprissegmentet i

stora internationella marknader.

Mönstret i hotellkonjunkturcykeln blev under

året gradvis sämre. Efterfrågan i London och new

York, justerat för engångsevents, började minska i

ingången av kvartal tre – och denna negativa trend

förstärktes under fjärde kvartalet. då dessa mark-

nader ligger tidigt i konjunkturcykeln var det en

klar indikation på att en bred nedgång i Europa

skulle komma, vilket sedan också inträffade med

viss fördröjning. I Skandinaven som har en stor

andel inhemsk efterfrågan startade nedgången i

storstäderna under oktober, medan regionstä-

derna förblev stabila året ut.

Expansion på ny marknadPandox som är en av Europas ledande hotellfastig-

hetsbolag har det senaste åren utvecklat sin geo-

grafiska strategi och genomfört två spännande för-

värv i nordamerika. InterContinental, Montreal

med 357 rum förvärvades under 2007 och under

fjolåret införlivades Hyatt Regency, Montreal med

605 rum. Transaktionerna har skapat en god bas

för en fortsatt selektiv expansion i Kanada och

USa.

Pandox nuvarande portfölj omfattar 45 hotell,

nio egna operativa verksamheter med totalt 10

800 rum belägna i Sverige, danmark, Tyskland,

Belgien, Schweiz, England, Kanada och Bahamas.

affärsmodellen är att via ett aktivt ägande välja

mellan fyra olika strategier beroende på de lokala

förutsättningarna. dels kan hotellverksamheten

hyras ut till en operatör där Pandox kvarstår som

en strategisk part. alternativt kan vi ingå ett mana-

gementavtal där någon annan sköter den dagliga

verksamheten. när det krävs stora förändringar,

som omfattande investeringar ofta kopplat till repo-

sitionering av hotellen, föredrar vi oftast att driva

verksamheterna i egen regi. detta kan ske under

ett franchiseavtal eller genom en oberoende distri-

butionskanal. För närvarande arbetar Pandox med

många olika varunamn, samtliga välkända och

etablerade – vilket gör att bolaget har en unik posi-

tion och nätverk i hotellmarknaden.

Stabil värdetillväxt i balanserad portföljPandox bildades 1995 och har sedan dess genom-

fört transaktioner för drygt 10 Mdr kronor motsva-

rande köp och försäljning av cirka 100 hotellfastig-

heter eller operativa verksamheter. affärsutveck-

lingen har genomförts med strategin att förvärva

underpresterande hotell där Pandox med sin spe-

cialistkompetens kan utveckla både hotell- och

fastighetsverksamhet genom aktiva åtgärder och

därmed skapa ökade kassaflöden och värdetill-

växt. I en god omvärld har Pandox intäkter, resul-

tat, kassaflöde och värde ökat kraftigt sedan star-

ten. Portföljens ursprungliga värde var knappt en

miljard svenska kronor, vilket har förbättrats 13

gånger. Kassaflödet som var negativt när bolaget

startade har genom aktivt arbete utvecklats till 445

Framgång och stabilitet i en turbulent omvärld

Vd SUMMERaR ÅRET 2008


Pandox 2008 | 67

Mkr. Idag är hotellfastighetsportföljen av högsta

kvalitet. Intäkterna kommer från internationella

marknader med hög dynamik som London, Brys-

sel, Berlin, Stockholm och Montreal samt natio-

nella marknader i Skandinavien och Tyskland,

vilka ofta erbjuder stabila kassaflöden. Samtliga

Pandox hotell har starka, naturliga lägen och är

stora fullserviceprodukter med 240 rum i genom-

snitt. detta skapar en kritisk massa som blir attrak-

tiv för samarbetspartners och underlättar rekryte-

ring av kompetenta ledningsteam.

avtalsmixen består till 74 procent av intäkter

från rörliga hyresavtal samt till 26 procent av verk-

samhet som drivs i egen regi, detta inklusive

managementavtal. Hotellen marknadsförs genom

starka distributionskanaler som är en mix av inter-

nationella varunamn med hög profil och inhemska

varunamn som främst riktar sig till mellanpris-

marknaden. Således har Pandox en god balans

mellan global och inhemsk efterfrågan vilket

begränsar riskerna.

Framgångsrika förändringsprojektStuderar vi specifikt de Pandoxägda hotellen finns

det många spännande produkter. Crowne Plaza

Brussels City Centre som förvärvades 2004 är

idag, efter en total renovering, ett av Bryssels

ledande affärs- och möteshotell. Hotellet har blivit

tilldelat flera internationella utmärkelser, bland

annat det prestigefulla The IHG Group awards. I

samma marknad har vi utvecklat en unik produkt

– Hotel BLooM!, som redan anses vara Bryssels

bästa lifestyle hotell. Hotel Berlin, Berlin har sedan

förvärvet 2006 genomgått en omfattande repositio-

nering, vilket nu börjar ge resultat. Hotelldirektören

Cornelia Kausch och hennes team gör ett fantas-

tiskt arbete med att utveckla det 701 rum stora

fullservicehotellet med hjälp av ny grafisk profil,

spännande kreativ design och en utökad och upp-

graderad mötesprodukt. Utvecklingen har skapat

en anda i hotellet som genomsyrar alla anställda

och varenda kvadratmeter. I Montreal pågår arbe-

tet med att repositionera InterContinental, vilket

görs i nära samarbete med deras amerikanska

team. Hotellet kommer att byta profil och få en mer

europeisk touch – mer boutiquestil än traditionellt

affärshotell. På Pandox andra hotell i Kanada,

Hyatt Regency, har arbetet med en framtida affärs-

plan startat. Första steget är att uppgradera hotel-

lets stora kongressavdelning, med plats för 800

gäster, för att stärka hotellets profil mot det lön-

samma mötessegmentet.

Även i Sverige, där vi oftast har hyresavtal,

finns det många goda exempel på hotell som

utvecklats väl under 2008. Elite Park aveny är nu

återskapat som ett av de ledande hotellen i Göte-

borg och den nya produkten med fler rum, större

F&B-utbud och ett spa är av högsta klass. Samma

sak gäller för Scandic Crown i Göteborg där lobby,

bar och mötesavdelning håller internationell stan-

dard. En imponerande resultatutveckling har skett

i Radisson SaS arlandia där nytt management har

lyckats stärka hotellet mot konferensmarknaden

och nått historiskt höga intäktsnivåer. Quality Park

Hotel, Södertälje är också väl värt ett besök. Hotel-

let som Pandox driver i egen regi har hämtat inspi-

ration från internationella miljöer och fört dessa till

”The heart of Södertälje” – utan tvekan södra

Stockholms läckraste hotell.

Låt mig i detta sammanhang få rikta mig

internt och tacka alla professionella medarbetare

för ett imponerande arbete under 2008. Pandox

lilla organisation med 18 personer arbetar snabbt

och effektivt i små projektteam, oftast tillsammans

med personer från vårt välutvecklade nätverk.

arbetsformerna är obyråkratiska, informella och

med höga krav på att genomföra ambitiösa hand-

lingsplaner. Resultaten är imponerande och mäng-

68 | Pandox 2008

den projekt som genomförs är enastående. I

samma anda verkar Pandox styrelse och ägare,

vilket skapar en terränggående organisation med

målet att alltid vilja vara bäst. det är en stor ära att

få vara del av detta vinnande team.

Bland årets höjdpunkter är alltid de operativa

mötena där vi inviterar representanter från våra

egna verksamheter samt ett urval av våra partner-

hotell. det senaste året har tre sammankomster

genomförts i syfte att öka handlingsberedskapen

inför sämre tider. Intäktsstrategier i en föränderlig

omvärld, hur man skapar en flexibel kostnads-

massa samt vilket ledarskap som är mest fram-

gångsrikt i tuffare tider, är ämnen som har varit

föremål för djupgående diskussioner och analyser.

Sammankomsterna är organiserade i en interaktiv

och prestigelös miljö och sjuder av energi där kun-

skap och kunskapsdelning står i fokus.

FramtidsutsikterPandox prognos inför 2008 var att vi skulle se en

avtagande tillväxttakt som under slutet på året ris-

kerade att plana ut. Vi vet nu att detta har inträffat,

vilket innebär att en längre nedgångsperiod har

startat. Vid senaste lågkonjunkturen i början på

2000-talet tog det mellan 2–2,5 år mellan topp och

botten. Med dagens tillgängliga information finns

det ingenting som tyder på att den pågående ner-

gångsfasen blir kortare. En kritisk fråga som måste

lösas före en återhämtning är återställandet av ett

fungerande banksystem. Erfarenheter visar att det

tar cirka tre år för sådana operationer. antar vi att

problemen i de finansiella systemen startade hös-

ten 2007 borde dessa vara över under 2010 och

därifrån ska den ekonomiska aktivitetsnivån åter

starta som skapar efterfrågan till hotellnäringen.

drar man ut trenden bör samtliga kvartal nästa år

bli sämre än 2008 och det finns risk att 2010 blir

sämre ändå.

Inför nästa år prognostiserar Pandox drygt 10

procent nedgång i RevPar i London och new York.

Större orter i Europa som Paris, Berlin, Bryssel och

amsterdam förväntas minska sin RevPar mellan

5–10 procent. Liknande mönster antas i de Skan-

dinaviska huvudstäderna, medan marknader som

har hög andel inhemsk trafik kommer att klara sig

bättre.

Stockholm, februari 2009

anders nissen

Verkställande direktör

några reflektioner över aktuella framtidsfrågor

Ny branschstruktur Likviditeten i hotellmarknaden exploderade i bör-

jan av 2000-talet. det var främst finansiella aktörer

utan industriell kompetens som började investera i

hotellmarknaden. drivkraften var ofta att få del av

den förväntade värdetillväxt som skapas när

avkastningskraven minskar som följd av lägre rän-

tor. Värderingarna var oftast byggda på aggressiva

intäktsprognoser i kombination med hög belå-

ningsgrad och kreativ finansiering. detta innebar

att affärer kunde genomföras med låg andel eget

kapital. Strategin kan vara kortsiktigt attraktiv men

också riskfylld. när intäkterna minskar, vilket är

normalt i cykliska branscher som hotell, rasar lön-

samheten och saknas då egen hotellkompetens är

riskerna de dubbla. Bankerna, som varit välvilliga

kreditgivare i goda tider noterar utvecklingen, blir

oroliga och kräver omförhandling av kreditvillkoren

vilket ytterligare pressar bolagen. Lite elakt kan

man säga att affärsupplägget byggde på att köpa

och sälja i rätt tid med låg andel eget insatt kapital.

denna spekulativa period är nu över för denna

gång. nu tar arbetet vid att sortera upp de senaste

årens förvärvsrally. Industriella bolag med goda

finanser kommer att erbjudas förvärvsmöjligheter,

när de portföljer som förvärvades till överpris måste

avyttras helt eller delvis. det är Pandox ambition

att vara aktiv när dessa nya strukturer ska formas.

Hur lönsamt är varunamnet?En annan frågeställning som lär bli aktuell att dis-

kutera framöver är brand profitability, vilket är en

kombination av varumärkenas profil och identitet,

hur väl hanteras de och vilken avkastning skapar

de för investerarna. de senaste årens välvilliga

omvärld och överflöd av riskkapital har gjort det

enkelt för hotellbolag att expandera via sina varu-

namn. I en värld med passiva finansiella investe-

rare utan egen hotellkompetens har de kunnat

träffa ensidiga managementavtal utan motkrav.

Filosofin har ofta varit att brand awareness och

brand profitability är samma sak. den förestående

lågkonjunkturen, med lägre efterfrågan, kan

komma att sätta frågan på sin spets. Tänk om de

stora hotellbolagens varumärkesstrategier inte

fungerar i ett sämre marknadsläge. Vad händer då

med hotellens affärsmodeller? de bygger ju på att

någon annan tar hela risken och ansvarar för

investeringen i tron om att hotellbolagets överläg-

senhet ska innebära en god avkastning. Vid

Pandox hotellmarknadsdag 2008 belyste vi dessa

frågor. aktörer som arbetar med hyresavtal (Scan-

dic), managementavtal (Rezidor), franchiseavtal

(Rezidor) och oberoende distributionskanaler

(Hotel nordic Light / nordic Sea i Stockholm) del-

tog och argumenterade för sin modell. Vi kan dra

tre slutsatser från dagen:

1. det finns ett lågt samband mellan brand

awareness och brand profitability.

2. de stora bolagen tycks dela denna upp-

fattning eftersom de avstår från att ingå

avtal med resultatdelning, trots att det

skulle innebära högre intäkter givet att

deras affärsmodeller fungerar.

3. En bra hotelledning är den enskilt viktigast

komponenten för god lönsamhet och

viktigare än att ha ett välkänt varunamn.

PS.

Pandox medarbetare

1

2

3

4

5

6 7 8 9

A

B C

D

E

1. Josefin Bergqvist, analytiker, född 1974. Josefin har en magisterexamen i hotelledarskap från Griffith University i australien samt en magisterexamen i fast-ighetsekonomi från KTH. Josefin har tidigare arbetat på CBRE Hotels i London som analytiker samt operativt för Marriott International. Josefin arbetar på Pandox sedan augusti 2006 och är ledamot i några av bolagets internationella operativa styrelser.

2. Nils Lindberg, Senior advisor, född 1947. nils har lång karriär i Pandox och tidigare ansvarat för ekonomi och finans frågor. Sedan två år har han själv valt att övergå i en råd givarfunktion inom koncernen. nils har tidigare arbetat som controller och treasurer för dow Chemical nordic Region. Vidare har han varit bank-direktör på nordbanken samt direktör inom Securum. nils anställdes på Pandox våren 1995.

3. Ann-Sophie Forsmark, Fastighetsredovisning, född 1971. ann-Sophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddarstaden aB, Marco Polo och Fritidsresor. ann-Sophie arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

4. Jonas Törner, Controller, född 1971. Är utbildad civil-ekonom vid Stockholms Universitet och har även studerat vid KTH till elektro ingenjör. Han har tidigare arbetat med Corporate Finance på deloitte och på nordea Securities och kommer senast från en tjänst som koncern controller på industriföretaget deLaval. Jonas anställdes som controller på Pandox under hösten 2005. Jonas har bl a under sin tid på Pandox arbetat med att förbättra Pandox rapporteringsstruktur, uppföljning av de operativa verksamheterna samt ut-vecklat Pandox värderingsmodell för hotellfastigheter.

5. Folke Holmqvist, Fastighetschef Sverige, född 1943. Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhet från entreprenadbranschen samt fem år som verk- ställande direktör för ett hotellbolag. 1993 tillträdde Folke som fastig hetschef på Securum Hotel & Turism aB och var med vid bildandet av Pandox. Han har varit projektansvarig för flera stora ombyggnadsprojekt. Som fastighetschef för de svenska fastigheterna arbetar Folke nära de tre affärs områdescheferna.

6. Anette Paulsson, analytiker, född 1975. anette är ut-bildad civilekonom från European Business School i London. Hon har dessutom studerat bland annat fastig-hetsvärdering på KTH. Efter utbildningen arbetade anette med Corporate Finance på deloitte. Hon anställ-des på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med marknadsanalys, marknadskommunikation, beslutsstöd åt affärsområdescheferna och förvärv.

7. Marie Sivertzen, Fastighetsredovisning, född 1957. Marie kom till Pandox i oktober 2007 efter att närmast arbetat på Pfizer aB via Manpower. Hon har även arbetat på Investor aB i 15 år och Ponsus Pharma aB. Marie arbetar nu på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

8. Anders Nissen, Verkställande direktör, född 1957.anders har en gedigen bakgrund från hotell- och hotell-fastighetsbranschen, med en erfarenhet i drygt 25 år. Han startade sin karriär som hotelldirektör och avancerade till olika ledande befattningar inom hotell-operatören Resos koncernledning. I början av 1993 anställdes anders som verkställande direktör för Securum Hotel & Turism aB och ledde arbetet med att strukturera Securums hotell engage mang. anders var en av initiativ tagarna till Pandox bildande och har varit bolagets verkställande direktör sedan starten 1995.

9. Annelie Sundström Aguilar, Vd-assistent, född 1974. annelie började sin anställning hos Pandox i septem-ber 2008. Hennes ansvarsområden omfattar support till Vd, styrelse och ledning. I övrigt håller annelie i företagets externa kommunikation som framtagandet av Årsredovisning, Upgrade samt koordinering av företagets årliga Hotellmarknadsdag. annelie har lång erfarenhet av administration och kommer närmast från Morgan Stanley.

10. Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Gedigen bakgrund i hotellbranschen med mer än 20 års erfarenhet som hotelldirektör, operativ chef i bland annat London, Benelux och Stockholm. Mikael ansvarar för flera av Pandox största hotell såsom Hotel Berlin, Berlin som är Tysklands femte största hotell med 701 rum. Innan Mikael kom till Pandox i början av 2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar för accor Hotels nordiska verksamhet.

Framtidens humankapital:

A. Simon B. Clara C. Ruben D. Elliot E. Jordan

Corporate dog, Enzo

10

11 12 13

14 15

16

17

19

18

G

HF

11. Michaela Borg, analytiker, född 1968. Michaela är utbildad civilekonom inom matematik & statistik vid Karlstads Högskola och har även två MBa från Stock-holms Universitet inom organisation, ledarskap och entreprenörskap. Hon har tidigare bl.a. arbetat inom service management på Coor Service Management. Michaela arbetar på Pandox sedan september 2008 med marknadsanalys, marknadskommunikation, be-slutsstöd åt affärsområdescheferna och förvärv.

12. Josefin Nilsson, Receptionist, född 1983. Josefin har tillsammans med Vds assistent ansvar för konto-rets dagliga funktion. Hon har arbetat på företaget sedan september 2006. Josefin har tidigare arbetat med service inom resebranschen.

13. Liia Nõu, Vice President och CFo, född 1965. Liia anställdes 2007 och ansvarar för ekonomi- och finans-frågor i koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomi-styrning och rapportering, koncernens finansiering samt förvärv. Liia är civilekonom utbildad på Handelshög- skolan i Stockholm och kommer närmast från GE Money Bank aB där hon arbetade som nordisk CFo. CFo har hon också varit på bl a Song networks, Tele2, Icon Medialab och även arbetat på Kuwait Petroleum och american Express.

14. Ulrika Norrbrink, Fastighetsredovisning, född 1966. Ulrika kom till Pandox i mars 2006 efter att tidigare arbetat på Expert Stormarknad aB, Proact IT Sweden aB och Lars Gullstedts Fastigheter aB. Ulrika arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

15. Erik Hvesser, affärsområdeschef, född 1969. Erik är utbildad diplomekonom från Handelshögskolan i oslo. Erik kom till Pandox hösten 2006 från befattningen som

asset manager på norgani aSa. Han har 15 års opera-tiv erfarenhet från hotellbranschen, bland annat som hotelldirektör, affärsområdeschef, business controller samt olika ledande befattningar i Hilton/Scandics svenska ledning. Erik ansvarar för majoriteten av Pandox svenska hotellfastighetsportfölj.

16. Aldert Schaaphok, director operations, baserad i Belgien, född 1959. aldert har en gedigen erfarenhet av operativ drift och konceptutveckling och har bland annat varit hotelldirektör för fullservicehotell i Holland, Belgien och Tyskland. Innan han började på Pandox var han Regional director operations och Vice President opera-tions på dorint Hotels & Resorts aG. aldert har på konsultbasis varit engagerad i Pandox sedan januari 2004 och ansvarar för bolagets operativa verksamheter i Belgien och Montreal. dessutom är han styrelseledamot i Hotel Berlin, Berlin.

17. Louise Ceder, Fastighetssupport, född 1970. Louise arbetar med fastighetssupport och har det senaste året bl a tagit fram en ny webbsida för rapportering och uppföljning. Louise rapporterar till våra affärsområdes-chefer och har arbetat på Pandox sedan år 2000.

18. Stefan Kornhammar, Fastighetschef, född 1960. Stefan är ingenjör och har 25 års erfarenhet från konsultbranschen, var av 15 år som egen företagare. Stefan har sedan 1993 arbetat som konsult åt Securum Hotell & Turism och Pandox. Han har varit projekt-ledare för flera stora ombyggnadsprojekt för bland annat Radisson SaS, novatel och Scandic samt senaste ombyggnaden av Elite Park avenue i Göteborg. Stefan anställdes som fastighetschef på Pandox hösten 2008 med ansvarar för danmark samt fastigheterna i södra Sverige.

19. Lars Häggström, Vice President asset Management och affärsområdeschef, född 1954. Lars är utbildad ingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen med tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998 var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels. 1998–2000 VP Building & Technology på Hotellus International och när Pandox förvärvade bolaget 2000 började Lars som affärsområdeschef på Pandox. Lars innehar nu positionen som VP på med ansvar för företagets samtliga fastighetsfrågor och utvecklings-projekt. dessutom har han ansvaret för ett antal av bolagets internationella hotell.

Framtidens humankapital: F. Hedda G. nils H. Emma

FaKTa oM Pandox MEdaRBETaRE anTaL 18ÅLdER ToTaLT

845 MEd SaMManLaGT

359 ÅR InoM YRKET anTaL BaRn 36 CoRPoRaTE doGS

6Läs om Pandox samlade kompetens

bakom fliken.

antwerpenBerLInB r Y s s e LK Ö p e n h a M nLondonMontreaLstocKhoLMpa n d o xpandox aB, Box 5364, 102 49 stockholm

Besöksadress: Grev Turegatan 44 • Tel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70

www.pandox.se • E-post: [email protected] • Org nr: 556030-7885

Produktion: P

andox/n3 Kom

munikation. Foto: U

lf Blom

berg, m fl. Tryck: Jernström

Offset, Stockholm

2009.

pandox Årsredovisning 2008 (sv)

Real Estate