不動產租賃服務產業發展與推動策略

內政部委託研究報告

中華民國九十九年十月

（本報告內容及建議，純屬研究小組意見，不代表本機關意見）

ＰＧ９９０２－０２８３

不動產租賃服務產業發展與推動策略

受委託者：中華民國建築學會

研究主持人：何友鋒教授(朝陽科技大學)

共同主持人：賴碧瑩副教授(國立屏東商業技術學院)

內政部委託研究報告

中華民國九十九年十月

（本報告內容及建議，純屬研究小組意見，不代表本機關意見）

目次

I

目次

表次 ............................................... III

圖次 ............................................... VII

摘要 ................................................ IX

第一章 緒論......................................... 1

第一節 研究緣起.................................... 1

第二節 研究目的與重要性............................ 4

第三節 研究方法及流程.............................. 7

第四節 不動產租賃服務產業界定與研究限制............ 9

第二章 國內不動產租賃服務產業現況分析 .............. 15

第一節 相關文獻回顧............................... 15

第二節 不動產租賃運作方式及業務內容............... 18

第三節 不動產租賃服務業經營概況................... 35

第四節 網路不動產租賃服務產業現況................. 55

第五節 不動產租賃服務產業需求面分析............... 61

第三章 國外不動產租賃服務產業分析 .................. 69

第一節 新加坡不動產租賃產業....................... 69

第二節 澳洲不動產租賃產業......................... 74

第三節 南韓不動產租賃產業......................... 82

第四節 美國不動產租賃產業......................... 94

第五節 國內外不動產租賃現況比較分析.............. 105

第四章 不動產租賃服務產業相關法規分析 ............. 109

第一節 民法規定.................................. 109

第二節 土地法規定................................ 116

第三節 不動產經紀業管理條例...................... 124

第四節 其他相關不動產租賃法令規定................ 126

第五節 小結...................................... 148

不動產租賃服務產業發展與推動策略

II

第五章 不動產租賃服務產業問卷調查 ................. 151 

第一節 問卷設計說明.............................. 151

第二節 問卷調查結果分析.......................... 152

第三節 小結...................................... 174

第六章 不動產租賃服務產業發展課題與推動策略 ....... 175

第一節 不動產租賃服務產業發展利基點.............. 175

第二節 不動產租賃服務產業發展課題................ 179

第三節 不動產租賃服務產業推動策略與制度規範...... 186

第七章 結論與建議................................. 203

第一節 結論...................................... 203

第二節 建議...................................... 211

附錄 .............................................. 217

附錄一 房屋租賃契約書範本 ............................ 217

附錄二 房屋委託租賃契約書範本 ........................ 228

附錄三 香港出租、出租仲介及承租仲介表格............... 236

附錄四 不動產租賃糾紛彙整 ............................ 239

附錄五 新加坡住宅地產法 .............................. 246

附錄六 中國大陸城市房屋租賃管理辦法................... 277

附錄七 不動產租賃服務產業發展與推動策略問卷........... 285

附錄八 第一次工作小組會議議題 ........................ 290

附錄九 第二次工作小組會議議題 ........................ 293

附錄十 第三次工作小組會議議題 ........................ 294

附錄十一 第四次工作小組會議議題........................ 296

附錄十二 期中報告書審查會議............................ 298

附錄十三 座談會會議紀錄................................ 310

附錄十四 期末報告書審查會議............................ 322

附錄十五 物業管理服務業法草案.......................... 335

參考書目 .......................................... 353

表次

III

表次 

表 2-1 託管服務項目..............................................21

表 2-2 經營日租之個案............................................25

表 2-3 各國住宅自有率概況........................................27

表 2-4 歷次戶口及住宅普查之住宅概況統計摘要......................28

表 2-5 2006 年家庭房租支出與所得比例 .............................30

表 2-6 2007 年高雄縣市住宅支出與主要都市比較表 ...................31

表 2-7 臺閩地區住宅所有權與使用權狀況............................32

表 2-8 租賃住宅市場現況-按縣市分.................................32

表 2-9 2008 年~2010 年租賃住宅數量-依縣市分.......................33

表 2-10 歷年租賃住宅市場比率現況..................................34

表 2-11 不動產租賃營業項目登記家數統計分析........................35

表 2-12 各區不動產租賃產業統計-依北中南區分.......................36

表 2-13 不動產租賃產業統計-前 10 名各項統計........................36

表 2-14 公寓大廈管理維護公司概況..................................37

表 2-15 物業管理公司概況..........................................38

表 2-16 仲量聯行不動產管理範疇....................................41

表 2-17 國內外不動產租賃服務產業比較分析..........................42

表 2-18 臺北市縣 2005 年~2008 年分租雅房之平均租金 .................45

表 2-19 臺北市縣 2005 年~2008 年小套房之平均租金 ...................45

表 2-20 臺北市縣 2005 年~2008 年獨立套房之平均租金 .................46

表 2-21 臺北市縣 2005 年~2008 整戶住家之平均租金 ...................46

表 2-22 常見租賃糾紛彙整表........................................48

表 2-23 不動產租賃相關網站........................................55

表 2-24 網路不動產租賃服務產業發展現況............................57

表 2-25 不動產租賃網站刊登資訊之付費方式..........................58

表 2-26 國內不動產租賃服務業者之營業項目..........................59

表 2-27 15 歲以上人口及暫離戶籍所在地人口-按年齡與教育程度分 ......62

表 2-28 臺灣地區人口之遷徙情形....................................63

表 2-29 15 歲以上人口及遷徙人口-按年齡與教育程度分 ................64

表 2-30 歷年大專院校學生人數統計..................................64

不動產租賃服務產業發展與推動策略

IV

表 2-31 歷年 22-40 歲人口之統計....................................65

表 2-32 歷年單身人口及單親人口統計................................65

表 2-33 歷年 65 歲以上人口統計.....................................66

表 2-34 不動產租賃潛在可能需求推估數量............................67

表 2-35 不動產租賃可能供給推估數量................................67

表 2-36 地方法院辦理不動產租賃之公證件數..........................68

表 3-1 新加坡家戶住宅型態........................................69

表 3-2 新加坡 HDB 租金和保證金....................................70

表 3-3 新加坡不動產與商業服務部分概要統計........................72

表 3-4 新加坡 2007 年不動產與商業服務概要.........................73

表 3-5 澳洲住宅自有和承租狀況表..................................75

表 3-6 澳洲承租人所得水準限制....................................77

表 3-7 澳洲 NRAS 住宅計畫消費者價格指數...........................78

表 3-8 澳洲 2004-2008 年租賃和不動產服務統計......................80

表 3-9 韓國租賃家戶發展..........................................83

表 3-10 南韓租賃市場住宅類型......................................84

表 3-11 南韓住宅類型與權屬發展概況................................84

表 3-12 韓國正式部門租賃住宅單元架構..............................85

表 3-13 韓國租賃家戶租賃方式......................................86

表 3-14 韓國家戶移轉住宅方式為月付租金租賃之理由..................90

表 3-15 美國住宅需求計畫之演變....................................99

表 3-16 2009 年紐約郡合理市場租金 ................................103

表 3-17 國外不動產租賃產業比較表.................................106

表 4-1 民法於不動產租賃相關規定綜理表...........................112

表 4-2 土地法於不動產租賃相關規定綜理表.........................121

表 4-3 不動產經紀業管理條例於不動產租賃相關規定綜理表...........124

表 4-4 保全業法於不動產租賃相關規定綜理表.......................126

表 4-5 公寓大廈管理條例於不動產租賃相關規定綜理表...............128

表 4-6 公寓大廈管理服務人管理辦法相關租賃規定綜理表.............130

表 4-7 住宅法草案相關住宅租賃規定綜理表.........................133

表 4-8 其他法令於不動產租賃相關規定綜理表.......................140

表 5-1 問卷調查家數說明.........................................151

表 5-2 基本資料分析.............................................152

表 5-3 公司辦公營業使用面積.....................................153

表次

V

表 5-4 公司廠商員工及其薪資.....................................153

表 5-5 不動產租賃服務產業提供之服務.............................154

表 5-6 不動產租賃案件及營運金額.................................155

表 5-7 不動產租賃產業全年支出與收入狀況.........................155

表 5-8 公司在過去三個月之不動產租賃服務量.......................156

表 5-9 公司在過去三個月之不動產租賃員工人數.....................156

表 5-10 不動產租賃服務案件之建築類型.............................156

表 5-11 不動產租賃服務案件之租賃期間.............................157

表 5-12 不動產租賃服務案件該建築物之用途.........................157

表 5-13 不動產租賃服務產業曾遭遇過之困難.........................158

表 5-14 健全不動產租賃服務產業之經營管理策略分析.................158

表 5-15 不動產租賃服務產業常見之租賃糾紛.........................159

表 5-16 國內不動產租賃服務產業認為可能發展之利基點...............160

表 5-17 國內不動產租賃服務產業認為可能發展之利基點-按地區分......161

表 5-18 國內不動產租賃服務產業認為可協助推動之策略...............162

表 5-19 國內不動產租賃服務產業認為可協助推動之策略-按地區分......163

表 5-20 不動產租賃服務產業曾遭遇過的困難交叉分析-按地區分........164

表 5-21 不動產租賃服務產業曾遭遇過的困難交叉分析-按年齡分........165

表 5-22 不動產租賃服務產業曾遭遇過的困難交叉分析-按性別分........166

表 5-23 不動產租賃服務產業曾遭遇過的困難交叉分析-按教育程度分....166

表 5-24 健全不動產租賃服務產業經營管理措施之交叉分析-按地區分....167

表 5-25 健全不動產租賃服務產業經營管理措施之交叉分析-按年齡分....168

表 5-26 健全不動產租賃服務產業經營管理措施之交叉分析-按性別分....169

表 5-27 健全不動產租賃服務產業經營管理措施之交叉分析-按教育程度分170

表 5-28 不動產租賃服務產業常見的租賃糾紛之交叉分析-按地區分......171

表 5-29 不動產租賃服務產業常見的租賃糾紛之交叉分析-按年齡分......171

表 5-30 不動產租賃服務產業常見的租賃糾紛之交叉分析-按性別分......172

表 5-31 不動產租賃服務產業常見的租賃糾紛之交叉分析-按教育程度分..173

表 6-1 不動產租賃資訊網路平台資訊搜集說明.......................187

表 6-2 不動產租賃服務產業證照相關規定...........................189

表 7-1 不動產租賃服務產業推動策略建議...........................212

表 7-2 不動產租賃服務產業推動策略之各年度績效考核表.............214

不動產租賃服務產業發展與推動策略

VI

圖次

VII

圖次

圖 2-1 不動產租賃依標的區分......................................19

圖 2-2 不動產租賃依租賃供給者區分................................20

圖 2-3 不動產租賃依公私部門經營型態區分..........................22

圖 2-4 1994 年-2009 年台灣自有及租賃數量趨勢圖....................28

圖 2-5 1994 年-2009 年台北市、台中市、高雄市自有及租賃數量趨勢圖..29

圖 2-6 臺北市辦公大樓租金分析....................................43

圖 3-1 澳洲主要城市戶家型態比例 2005-2006 年......................74

圖 3-2 澳洲 1995 年-2006 年主要城市房價 ...........................79

圖 3-3 澳洲 1995 年-2006 年 3 間臥室住宅每周租金 ...................79

圖 7-1 不動產租賃服務產業發展課題...............................207

圖 7-2 不動產租賃服務產業發展策略及做法.........................210

不動產租賃服務產業發展與推動策略

摘要

IX

摘要

近幾年雖由於國人居住遷徙、居住觀念改變，租賃市場已較過往進步許多，

根據統計資料顯示，台灣地區租屋率有些微提升，已由 10.1%微升至 11.8%。顯

見租賃市場正在逐步發展當中。但是由於台灣目前的不動產租賃服務產業較不健

全，產業發展有待改善調整。為能有效地推動不動產租賃市場專業化及推動產業

發展，本研究主要研究目的有：1.分析不動產租賃服務業市場發展現況 2.健全

國內不動產租賃服務業發展 3.推動不動產租賃住宅管理及提升不動產租賃市場

專業化。

過去，台灣不動產租賃產業不發達之原因，除了台灣民眾偏好購屋的原因

外，不動產租賃服務產業不發達也有一定關係。由於不動產租賃服務產業不發達

民眾雖然有房子可以出租但礙於管理維護、房屋回收等煩惱因素，因此大多不願

意將手邊閒置的住宅拿到市場租賃給有需要的人。有關不動產租賃服務產業的發

展，經研究分析獲致幾點結論：1.不動產租賃服務市場運作有其結構性盲點 2.

不動產租賃需求者選擇有限 3.中央與地方均欠缺不動產租賃及其相關服務產業

政策。

長久以來，公部門住宅補貼與住宅租稅制度也是以協助購屋，標榜住宅自有

率高達哪一水平作為主要施政目標，欠缺提供租賃住宅政策導引，目前僅有台北

市喊出不動產租賃政策：臺北市發展「住宅租賃」市場，短期提供捷運聯合開發

房舍只租不賣，長期將促使公有出租住宅總量達臺北市住宅存量 5％，及協助物

業管理公司成立，提升出租公有住宅管理品質。其他地方政府與中央均欠缺此一

政策治理觀念。因此，未來各地方政府及中央可以參考此一精神，考慮提升國內

不動產租賃住宅比例，其中三大都會地區租賃住宅佔整體住宅市場存量比例 10%

不動產租賃服務產業發展與推動策略

X

～20%為基本比例。另一方面，住宅法亦應強調住宅租金補貼支出而非強調住宅

購買補貼，實現合宜的社會住宅目標。

除了出租住宅政策不明，我國有關不動產租賃服務產業政策的發展政策也不

明朗，許多支援租賃的服務產業欠缺一套完善地管理政策予以鍊結，形成有利的

支援，讓公私部門均願意將住宅予以出租給需要的民眾，有效地提供給住宅市

場，解決民眾居住需求。

經由相關分析研究後，台灣不動產租賃服務產業發展至今衍生的問題，包

括：1.不動產租賃服務資訊尚未完全透明化 2.不動產租賃服務人員之服務品質

良莠不齊 3.不動產租屋品質普遍不佳欠缺管理 4.不動產租賃服務產業市場發展

的誘因不足 5.不動產租賃業糾紛之排解困難且耗費時間 6.不動產租賃服務產業

發展規模較小，租賃選擇有限 7.經營日租套房問題日益嚴重，衍生管理困擾 8.

欠缺有遠見的不動產租賃服務產業政策 9.中低收入戶及弱勢族群之不動產租賃

需求供給不足 10.學生租屋糾紛及居住安全問題仍待克服 11.都會地區青年人口

之出租住宅需求供給不足 12.租賃住宅之潛在需求量不明 13.不動產租賃服務法

令分散於諸多法令增加管理之複雜度 14.不動產租賃服務產業服務範圍無法界

定且過於廣泛。

綜合來看，不動產租賃服務產業包含仲介業、樓管業、保全業、清潔業及其

他相關支援產業，若有一套健全的不動產租賃服務產業政策，將可使整體不動產

租賃服務產業更為健全發展。是以，推動租賃產業的價值在於提供此一磨合介面

市場，讓市場效率得以提高，再則，因應租賃市場而衍生出來的支援性產業，可

以讓此一市場附加價值提高，不僅讓不動產市場不再侷限於買賣選擇，壓縮一般

民眾所得資源配置在住宅購買，讓民眾可以將所得更多元化配置，使得民眾可以

摘要

XI

享有身為一個人所可以擁有的生活品質、居住品質，而這也正是我國整體住宅政

策制訂所希望達成的總目標。

經過研究分析後，本研究提出建立不動產租賃服務產業之策略，包括：1.

建立資訊平台以提供不動產租賃市場公開資訊 2.推動對從事不動產租賃服務產

業人員之證照管理 3.運用住房管理提昇不動產租賃房屋之住房品質 4.增加不動

產租賃市場之誘因並檢討各種租金補貼措施 5.加強各鄉鎮調解委員之調解功能

及設立簡易法庭 6.擴大國內不動產租賃服務產業發展規模，提供民眾多元選擇

空間 7.制訂或修訂相關法令落實日租經營業者之管理 8.中央與地方政府可制訂

不動產租賃發展政策 9.增加社會住宅租賃供給，解決弱勢族群居住需求 10.保障

學生租屋權益及居住環境之安全性 11.提供青年出租住宅，增加出租住宅數量及

提升租屋品質 12.專案查估不動產租賃住宅需求量以利政策分析之用 13.整合相

關不動產租賃法令規定，短期以增加住宅租賃專章於住宅法草案 14.增列不動產

租賃服務說明於不動產租賃業項目內以利日後管理。

關鍵詞：不動產租賃、不動產租賃服務產業、租賃制度、住宅政策

不動產租賃服務產業發展與推動策略

XII

Abstract

As restrained by the insufficiency of the Government’s regulations and rental

policies and lack of enthusiasm from buyers and sellers to engage in Taiwan’s

residence rental market for a long run, the rental residences available in the market are

mostly the transitional products with inferior quality. Thus, instead of renting, people

have to purchase residences in order to have high residence quality. In this research,

the major purposes are: 1. Analyse the market of property leasing at now; 2. Set up

the regulation for property leasing industry; 3. Promoting the management and

specialization of property leasing industry.

The overall rental residence quality has still been in a poor condition after the

stagnation of the local property leasing industry. This study took the questionnaire to

interview the property leasing industry to understand the problem in rental market.

This paper also generalized the reasons why current property leasing market is

impeded from the dimensions of regulations, markets, management and culture, in

order to lay down a future market development strategy. To guide and help building

management firms upgrade to professional property management firm level, as seen

in foreign countries.

After empirical study, we found that： 1. There is the market gap between

property leasing demand and supply. 2. It is limited choice for those properties leasing

demand. 3. There are no policy in central government and local government. This

research also provides some strategies to deal with those problems. We hope

Taiwan’s rental market can provide high-quality rental management services, improve

摘要

XIII

quality of rental residences, encourage more people to invest in the rental market,

stimulate development of high-quality rental residences.

Keywords：Property lease、Property Leasing industry、Rental regulation, Housing

Policy

第一章緒論

1

第一章 緒論

第一節 研究緣起

根據營建署「住宅狀況調查」資料顯示，2006 年臺灣地區普通住戶按住宅所

有權屬或使用權來源區分，總計有 636 萬戶，其中臺灣地區住宅自有者(含自行

興建、自行購買、繼承或贈與)，計 533 萬戶，占 83.87%最多，其次為租賃者計

77 萬 9 千戶，占 12.25%。住宅自有率由 1993 年之 81.82%提高至 2005 年 83.88%，

提高了 2.06 個百分點。各縣市之住宅自有率，以彰化縣之住宅自有率最高達

94.7%，其次為新竹縣與金門縣，為 94.54%與 93.62%，宜蘭縣、苗栗縣、嘉義縣、

台南縣、花蓮縣及連江縣等縣市之住宅自有率亦在 90%以上；而住宅自有率較低

之縣市則為臺南市、臺北市及高雄市，比率均在 80%以下，其中以臺北市最低，

住宅自有率僅有 75.95%。近幾年臺灣的住宅自有率已有趨緩趨勢，加上經濟流動

的需求、工作地點的頻繁變動及理財觀念的改變，大都會區對臺灣未來租賃住宅

的需求有日漸增加趨勢。

另外，就住宅自有率而言，至 2008 年台灣地區住宅自有率1均維持在 87.36%

左右的比例，此一比率高於美、英、日等已開發國家。雖然高自有住宅率為台灣

重要住宅市場現象，但其實際的經濟含義並非如此，行政院主計處所統計之「住

宅自有率」是指所有權屬登記為「自有」之住宅比率，此項高住宅自有率，除非

無人擁有 2 宅或以上，實際上此一統計數字並無法代表台灣人民真正之居住狀

況，因為如果要瞭解住宅自有率之真正意義，必須瞭解以家戶為本的真正住宅自

1 根據行政院主計處，自有住宅率之定義為「現住房屋所有權屬戶內成員之任何 1 人或其直系親屬者占總戶數比率」。其公式為：自有住宅戶數占全國住宅戶數比率。 根據人口及住宅普查，住宅自有率之定義是指「戶內經常居住之人口對其居住之住宅，擁有其

所有權或繼承權者占總住宅之比率。」

不動產租賃服務產業發展與推動策略

2

有率及家戶擁有宅數的分布，但家戶擁有宅數之統計資訊在台灣並不存在。導致

台灣有些民眾沒有房屋居住，但是住宅自有率卻居高不下，此一現象在都會地區

更是明顯，相較於高住宅自有率下，台灣租賃比例雖然偏低，但是實際賃屋而居

的租賃需求比例則相當地高。

由於租賃住宅市場規模有限，因此相關的服務業如不動產租賃服務產業便因

為經濟規模的不足而不甚發達；租賃住宅市場的服務水準亦無法隨著經濟發展而

提升，市場運作機制也無從發揮。近幾年雖由於國人居住遷徙、居住觀念改變，

租賃住宅市場已較過往進步許多，但是由於台灣目前租賃市場制度的不健全，不

動產租賃服務產業發展尚有待改善調整。

此外，根據營建署 2006 年住宅狀況調查資料顯示，近 5 年內曾遷徙的住戶

比例為 10.9%，其中在曾搬遷的住戶中，以租屋者的比例為最多，達 43.8%。臺

閩地區目前以租押方式居住之住宅，每月平均需負擔之租金為 12,923 元，較 1993

年之 8,560 元增加了 4,364 元，漲幅高達 48.2%，顯見租屋成本較過去沉重許多。

而各縣市中，同樣以台北市所需負擔的租金成本最高，平均每戶租金高達 19,645

元；而最低者為嘉義縣，平均每戶租金為 6,442 元，不到台北市的 1/3。在租賃

擔保金給付方面，需繳交租賃擔保金之住宅占租屋住宅 74.4%，僅 25.6%之租屋

住宅無需繳交租賃擔保金，且租金愈低者，無需繳交租賃擔保金的比例就愈高。

不動產租賃相關的法規因為長久以來著重於自有住宅制度而未曾修訂租賃

相關法規或另訂新法。但是從最新的統計資料顯示，大都會地區不動產租賃需求

頗高，以台北市來看，扣除 76%的住宅自有率尚有 24%的民眾需要不動產租賃。

此一現象乃基於現代社會中家庭與居住區位須因遷徙而不斷調整居住地點，在此

情況下，租賃住宅自有其功能與需求存在。

第一章緒論

3

此外，台灣在 ECFA 題材下，台灣的市場將伴隨著國際人士來台，以及台灣

開放市場趨勢，使得更多人士需要租賃不動產，或是國際性公司來台承租辦公空

間，凡此，皆會促使國內不動產租賃市場發展，然而這項業務在國內尚處於萌芽

階段，亟待開發，對於國際性之不動產租賃服務業而言，國際市場發展正好提供

其介入台灣市場的誘因。鄰近之香港則因租賃市場之蓬勃發展而有其市場規模，

而且也因為香港原為英國殖民屬地，外商公司雲集，因此不動產租賃服務制度亦

較為健全，可為台灣借鏡之處頗多。至於上海地區則囿於外銷商品房2盛行，不動

產租賃價格與房價比例遠較台灣地區為高，因此租賃市場相當地蓬勃，同時大陸

亦早於 1995 年即已制訂城市房屋租賃管理辦法，加強城市房屋租賃管理，維護

不動產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益。

反觀我國，由於不動產租賃市場發展不夠健全，因此欠缺租賃住宅選擇空

間。市場上所提供之不動產多為雅房、套房此一類的選擇，有關家戶需求之租賃

市場並不發達。探究我國不動產租賃市場規模狹小，此與國人不習於租賃有其關

連存在，其次亦與住者有其屋之社會價值觀念有關。由於欠缺租賃的選擇，導致

國人因缺少租賃選擇而以購屋作為唯一的選擇，在所得預算限制下，勢必犧牲其

它消費。

臺灣不動產租賃市場過去因政府政策工具導向以輔助購屋為主，亦減少民眾

其他選擇機會，但因租金報酬率過低（3%-4%）、空餘屋未能轉為租賃、租賃糾紛

頻繁等因素，致不動產租賃市場無法有效推展，且於住宅自有率上升空間有限情

形之下，發展不動產租賃市場，健全租賃市場機制一直是政府近年來欲積極推動

之重點工作，也提供健全不動產市場的另一個思考方向。

2 外銷商品房定義一詞為: 在中國大陸興建之房屋販售給非中國大陸人士稱之。

不動產租賃服務產業發展與推動策略

4

第二節 研究目的與重要性

一、 研究目的

(一) 分析不動產租賃服務業市場發展現況

過去台灣民眾因為欠缺不動產租賃的選擇空間，所以傾向購買不動產，無形

之中民眾因為缺少選擇機會而必須窮其一生為購買房屋，犧牲了其它消費，降低

了個人福利，雖然根據統計資料顯示，國內不動產租賃市場所佔比例不高，卻是

健全住宅市場運作的關鍵之一，國內偏低的不動產租賃率，背後隱含許多結構性

問題必須加以釐清。

(二) 健全國內不動產租賃服務業發展

國內以往政策重於鼓勵消費者購屋，不動產租賃服務產業因市場有限而無法

形成經濟規模，租賃標的物亦多以雅房、套房、店面或辦公室出租為主，租賃住

宅規模有限，於推動不動產租賃服務產業同時，亦應一併建立不動產租賃發展之

相關配套措施，以增加業者投入之誘因。在擴大不動產租賃選擇的同時，無庸置

疑會增加社會福利，任何一個制度的推動，最終的目的是要在不減損它人的福利

下，增加社會整體的福利，因此如何訂立一套完整不動產租賃制度與產業輔導政

策，將是健全不動產租賃服務產業發展之重要關鍵。

(三) 推動不動產租賃住宅管理及提升不動產租賃市場專業化

由於貿易自由化的推展，產品、資本、技術、人才的移動性明顯增加，家戶

在城鄉間甚至跨國間的搬遷增多。台灣簽訂 ECFA 後，進入我國提供服務之外國

人士，其進出及停留我國境內之期間、頻率、人數，將較以往增加甚多，致適合

跨國人口流動的居住供給及需求增加。過去台灣在住宅消費主要在購屋方面，政

府的住宅政策也以鼓勵購屋為主，但是隨著國內社會經濟環境變遷，為健全住宅

第一章緒論

5

市場，增加國內住宅市場多元運作，我國整體住宅政策需要往租賃住宅管理及服

務產業方向推動，藉以提升租賃住宅服務市場專業化。

在推動不動產租賃市場的當下，健全的制度是直接且有效的政策工具，能有

效地增加不動產租賃市場空間，且可以健全市場的發展，例如租賃法規的建立，

可以減少不必要的租賃糾紛；有效的租賃管理業可以增加空屋屋主的出租意願，

減少閒置未用的不動產出租；而租賃管理業的設立可促使目前正處於傳統產業的

建設公司轉型發展，增加建築產業從業人員的工作機會。因此找出適當的租賃服

務機制，是值得他國發展經驗的導入，而這些制度的研究，可供政府主管機關作

為施政依據。

二、 研究計畫重要性

(一) 配合政府整體住宅政策、建立完善租賃制度政策之需

過去台灣的租賃市場僅佔市場規模的不到 15%，遠比英美日等國的 33%為低，

如以 2000 年家庭及住宅普查資料顯示國內市場的空屋總量 123 萬戶（約為住宅

存量 680 萬的 18.23%），因此，行政院在提出如何振興不動產市場景氣時，推動

不動產租賃一事，成為立即可以操作的議題，然這項政策需要政府建立租賃制

度，使得自有住宅者願意將房屋出租，增加租賃供給，解決現階段的空屋與餘屋

問題。

(二) 國內外遷徙頻率增加，不動產租賃需求擴大

此外，根據研究顯示台灣地區的遷徙率有逐年增加的趨勢，以過去 5年的社

會增加率來看，由 2005 年的 0.65%增加至 2009 年的 1.52%，以臺北縣來看，社

會增加率亦大於 10%。此外，大專院校學生也由 40 萬增加至 2009 年的 133 萬。

不動產租賃服務產業發展與推動策略

6

如果遷徙頻繁勢必增加租賃人口，如此一來國內租賃需求勢必更加擴大，讓民眾

對於適當住宅的選擇有更多機會。

(三) 在全球化趨勢下，健全不動產租賃服務業，有助於台灣產業競爭

其次，在面對全球化趨勢下，國內因應工作遷徙及國際人士移動於兩岸三地

所衍生之租屋需求，亟需深入瞭解，提供台灣就業人士不同的居住選擇，是國內

在亟欲引進外資、提供一套合宜的租賃制度以供國內外工作人士租賃使用，也是

本研究所期盼之貢獻。

三、 計畫內容

(一) 探討國內不動產租賃服務業發展、業務內容及運作方式進行評析。

(二) 蒐集國內外不動產租賃服務業相關資訊，並實地訪查不動產租賃服務業

者，以瞭解產業經營概況、發展利基與困境。

(三) 瞭解國外不動產租賃服務業發展概況，並與國內產業現況進行比較分

析，經由國外發展經驗找尋適合國內產業發展模式。

(四) 針對國內不動產租賃相關法制進行整理分析，就推動專業不動產租賃管

理服務業研提法制面建議。

(五) 研究如何擴大國內不動產租賃服務業市場，並研提推動策略與制度規

範，以健全產業管理。

第一章緒論

7

第三節 研究方法及流程

為能達成研究計畫目標達到研究成果，本研究主要的研究方法如下：

一、 研究方法

(一) 資料蒐集：國外不動產租賃產業發展現況資料、不動產租賃產業相關法

令與網路租賃產業發展等資料取得。

(二) 文獻回顧：分析國內外不動產租賃的相關文獻。

(三) 問卷調查：將問卷調查分為兩大類進行研究，一為次級統計分析，為瞭

解不動產租賃服務業的發展現況擬蒐集政府部門相關次級統計資料予

以分析，以瞭解產業發展現況；問卷調查方式，包括電訪、面訪及郵電

訪問。

(四) 統計分析：次級分析及交叉分析。

(五) 座談會：為瞭解各界對不動產租賃服務產業專業化策略之問題以及確立

未來發展的策略，以座談會方式深入探索。

(六) 研擬發展策略：根據現有法令、現況等資訊予以建立相關之課題並分別

提出對策資訊。

不動產租賃服務產業發展與推動策略

8

二、 研究流程

不動產租賃服務產業

研究緣起

相關資料及文獻彙整

國內、外相關研究成果 不動產租賃服務產業調查 不動產租賃服務產業各國

比較(新加坡、南韓、美國、澳洲)

不動產租賃服務

問卷調查

不動產租賃服務業專業化座談會

不動產租賃服務業者 不動產租賃專家學者 不動產仲介業者

結論與建議

建構不動產租賃制度及研擬

不動產租賃服務產業規範 推動不動產租賃服務產業發

展及策略

第一章緒論

9

第四節 不動產租賃服務產業界定與研究限制

一、 不動產租賃服務產業名詞界定

由於國內對於不動產租賃服務產業涵蓋的服務業種相當地多，本研究針對不

動產租賃服務產業相關名詞界定內容說明如下：

(一) 不動產租賃業

不動產業係指從事不動產開發、經營及管理等行業均屬之。根據中華民國行

業分類標準，不動產業大分類係指從事不動產開發、經營及管理等行業均屬之。

不動產開發業（凡從事不動產開發、住宅、大樓及其他建設投資興建、租售業務

等行業均屬之）及不動產經營（包括：不動產租售業、不動產經紀業）及相關服

務業（包括：不動產管理業及未分類其他不動產業）。

而根據中華民國經濟部公司行號營業項目3資料顯示，不動產租賃業係指從事

自有不動產之買賣及不動產租賃之行業均屬之。旅館及其他短期或臨時住宿服務

應歸入「住宿服務業」之適當類別。不動產管理業則指從事為他人管理不動產之

行業均屬之。管理係指確保收租金並監督其他服務（維修、保全、清潔）等不動

產運作相關服務之完成。如果是從事維修、保全、清潔等複合式服務應歸入「複

合支援服務業」。而住戶籌組並對內提供服務之大樓管理委員會應歸入「未分類

其他組織」。

至於租賃住宅期間界定，以從事短期或臨時性住宿服務及餐飲服務之行業。

其中對於住宿期間定義係以日或週為基礎，對於以月或年為基礎，如以提供住宿

服務之住宅出租應歸入「不動產租售業」4認定。至於近幾年興起之民宿服務則認

3 依據「中華民國經濟部公司行號營業項目代碼表」，不動產租賃業之營業代碼為 H703100。 4 依據「中華民國行業分類標準」，代碼 6811 不動產租售業：凡從事自有不動產之買賣及不動產租賃之行業均屬之。不涉及增設道路、公共設施等不動產劃分而出售之行業亦歸入本類。

不動產租賃服務產業發展與推動策略

10

定其為「短期住宿服務業」。

依據民法第 421 條對於租賃之定義：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租

與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息

充之。租賃住宅市場中之租賃物即為不動產，由於不動產使用性質不同，因此在

不動產租賃市場可以將依其提供產品使用差異而有所區隔。

(二) 不動產租賃仲介業

根據不動產經紀業管理條例第 4 條規定：「仲介業務指從事不動產買賣、互

易、租賃之居間或代理業務」。因此本文所提及之不動產租賃仲介業是指從事不

動產租賃居間或代理之業務而言。

(三) 不動產租賃管理業

不動產租賃管理業，除提供租屋資訊外，更提供託管及包租等服務，以專業

人員幫助房東（出租人）、房客（承租人）處理後續租賃各項業務，節省彼此時

間與成本。出租時，代理出租人與承租人簽訂租賃契約；租賃期間，向承租人收

取租金、屋況維護、屋內各項家具家電設備損壞叫修；契約終止時，執行承租人

遷出之屋況及設備點交，並結算各類承租人應繳費用；在違約處理時，處理承租

人積欠租金、提前解約等問題保障出租人權益。不動產租賃管理業有別於不動產

租賃仲介業，能在房屋出租過程中，確保出租人之隱私；能為出租人管理承租人、

創造租金長期收益、維護房屋及提昇房屋品質，並提供完整的房屋出租、帳務及

修繕等問題。有關託管、包租之各別定義分述如下：

1. 託管：有別於傳統仲介業的服務，不只將房屋出租，更進一步幫助出租人

處理所有相關出租事務，舉凡簽約、點交、房租收取、屋況維護等完全由

第一章緒論

11

公司負責。託管業務因瞭解租賃市場，較符合投資性出租人需求。

2. 包租：向出租人簽約且由公司給付租金，除負擔一切租屋管理項目外，還

需吸收空屋期間租金損失成本。5

(四) 不動產租賃支援性產業

不動產租賃業主要提供之服務以不動產租賃仲介及不動產租賃管理為主，至

於相關支援性產業則是以提供仲介、管理以外之支援性服務，包括公寓大廈管理

維護公司、物業管理公司、保全業、清潔業、大樓管理公司等。其中以物業管理

公司服務範圍較廣，這些衍生出來的產業主要係支援整個不動產租賃市場而生。

1. 公寓大廈管理維護公司

根據公寓大廈管理條例第 41 條規定：「公寓大廈管理維護公司應經中央主管

機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業」。公寓

大廈管理維護公司的成立之初，是為了解決居民共同生活所衍生出的管理維護問

題，而主要維護的部分是在於公寓大廈的共用部分，對於個人私有部分，一般僅

是提供間接性的支援服務。現行國內公寓大廈管理維護公司，所進行的租賃服務

大多較注重在社區整體管理及安全方面；部分公司會針對建築物進行維護及修

繕、委託不動產租賃等服務。

2. 物業管理公司

根據中華物業管理協會6指出，「物業管理」是針對建築物及社區人、事、物

作維護、管理、經營和營造的服務工作，其前端工作包括有：建築物功能導向、

空間造景、生活功能系數等設計的參與；其後段服務包括有：食、衣、住、行、

5 華昌宜、賴碧瑩（2001），台灣租賃住宅市場之發展與推動，行政院經建會。 6 中華物業管理協會：http://www.chpma.org/big5/index.asp

不動產租賃服務產業發展與推動策略

12

育、樂、生、老、病、死等許多生活所需，以至於資產管理及物業金融服務是一

種多元化、科學化、全方位、數位化、多功能化的永續服務。

物業管理可分為 3 類：第 1 類：建築物與環境的使用管理與維護、第 2 類：

生活與商業支援服務、第 3 類：資產管理。由此可知，物業管理所涵蓋的服務範

圍相當廣泛。

3. 保全業

保全業之業務範圍經營，可依其型態區分 5 項：(1)電子保全(又稱系統保全)、

(2)駐衛保全、(3)運送保全、(4)人身保全、(5)其他保全。

保全業法第 15 條：「保全業應負責監督所僱用之保全人員，並防範其侵害委

任人權益。保全業於其保全人員因執行職務不法侵害委任人之權益時，與行為人

負無過失之連帶損害賠償責任」。

4. 清潔服務業

清潔服務業屬於物業服務業中的一個專項服務業別，目前住宅及建築物清潔

服務即屬清潔服務業的範疇，舉凡大樓外牆及招牌清洗、水塔清潔、室內辦公環

境整潔維護等均屬之。

(五) 不動產租賃服務產業

本研究對於不動產租賃服務產業之研究界定，係採取最廣義的概念，詳見下

面圖示說明。舉凡以從事不動產租賃服務之範圍均屬之，包括不動產租賃業、不

動產租賃仲介業、不動產租賃管理業及不動產租賃支援性產業。不動產租賃服務

業之期間係以年或月為基礎，如果僅是暫時的租賃服務行為則非為不動產租賃服

務產業之服務範疇。

第一章緒論

13

不動產租賃仲介業 不動產租賃管理業 不動產租賃支援性產業

不動產租賃服務產業

不動產租賃業

二、 不動產租賃服務產業研究範圍與限制

住宅發展雖應尊重住宅市場供需功能，但因住宅為民眾生活主要必需品，基

於福利與資源利用之觀點，政府仍宜適當地干預，透過政策與策略的合理應用及

健全，匡正住宅市場機能之不足及提升居住之品質。本研究之總體目標在於推動

不動產租賃服務產業發展，讓有屋者願意將其房屋提供到市場，市場上有完善地

管理服務居間機構提供租賃服務，給予需要租賃的民眾居住使用。

有關我國整體住宅政策源自民國 88 年 4 月之住宅法草案，惟當時因遲遲未

獲共識，行政院經濟建設委員會於民國 90 年 3 月召開相關會議獲致決議，暫緩

推動本法立法，先行推動訂定整體住宅政策。當時之「整體住宅政策」以建立合

理住宅補貼機制、健全住宅市場及提昇居住品質方向為主，後在民國 93 年核定

「社會福利政策綱領」，爰再予修正，至民國 94 年 5 月 24 日核定，有關「整體

住宅政策」之政策目標為：「基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民

間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼與社會住宅

的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國

民，擁有適居且有尊嚴的居住環境」。實施方案目標有 3，目標 1：健全住宅市場、

目標 2：建立公平效率之住宅補貼制度、目標 3：提升居住品質。

衡諸前述，如何提升居住品質為住宅政策目標之一，而提供民眾居住空間除

不動產租賃服務產業發展與推動策略

14

了可以經由購買居住空間的方式外，如何提供另一種選擇以住宅租賃方式，則是

本研究希望達成，在此一前提下，雖然租賃標的非常地廣泛，不論是土地或是一

般的房屋皆有。而且不動產依使用性質可區分為住宅類與非住宅類。土地使用也

可區分為一般建築使用、工業使用、耕作使用及其他用途。但是因為研究經費、

人力及時間限制，同時為配合「整體住宅政策」之政策目標，本研究不動產租賃

範圍對於土地租賃、廠房、購物商場將不在本次研究範圍，研究範圍將以住宅使

用之不動產租賃為主要研究項目。

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

15

第二章 國內不動產租賃服務產業現況分析

第一節 相關文獻回顧

國內有關不動產租賃市場研究與已開發國家相較，無論在研究數量與內容均

有明顯地不足，這與過去國內側重自有住宅市場而忽略租賃市場有極大關連。國

外文獻中針對住宅租買行為進行研究，如：Boehm(1981)、Zorn(1988)、Ioannides

and Kan(1996)、Kan(1999)、Kan(2000)均以探討家戶遷徙對住宅租買選擇之影

響，Follain(1982)、Goodman(1988)、Seko(1991)、Haurin，Hendershott ＆

Kim(1994)則分析預期資本利得對租買選擇之關係，Rosen(1979)、Rosen ＆

Rosen(1980)、Rosen ＆ Eakin(1984)、謝文盛、林素菁(2000)則是以探討稅賦

與租買選擇之關係為主。Stevens(1979)、Jones(1990)、Haurin(1991)指出所得

穩定性與住宅租買選擇之關係。此外，薛立敏、陳琇里(1998)探討租屋與自有住

宅家戶在消費支出的差異。Mills ＆ Hamilton(1994)認為房租應反映屋主持有

資產的成本(cost of capital)。屋主的持有成本包括貸款利息(i)、預期通貨膨

脹(π)、稅賦(T)、折舊費用(d)以及管理維護費用(e)，至於持有住宅期間的平

均預期資本利得率(g)則是持有成本的減項。從 Mills 的文章中可以得知，自有

住宅成本項目遠高於租金價格水準。究竟國內租金水準與自有住宅成本的長期均

衡關係如何？過去相關文獻並未針對此一部分探究之。此與李如君（1997）曾就

台北市住宅租金水準進行實證分析，以研究台北市租金水準有異。此外，過去有

關於住宅需求研究文獻頗多，多以探討住宅需求彈性大小為之；如：Polinsky &

Ellwood(1979)，林祖嘉、林素菁（1994）的研究均以估算住宅的需求彈性。其

中林祖嘉、林素菁（1994）將住宅市場區分為租買 2個次市場分別估計其住宅需

不動產租賃服務產業發展與推動策略

16

求彈性，與過去國內研究住宅需求彈性未區隔租賃或是購買市場有別。另外陳彥

仲(1997)對台灣地區期望住宅需求彈性分析指出，台北市及省轄市之租屋市場及

購屋市場彼此間具有極大之差異。

這幾年文獻則基於整個社經環境變遷，開始陸續有相關的承租住宅補貼研

究，例如：住宅補貼社會福利效果，Büchel ＆ Hoesli(1995)在檢討日內瓦

(Geneva)補貼體系的效用，一方面分析受補貼的承租戶與未受補貼的租金是否有

差別訂價的問題；另一方面則研究當考量租金稅收時，受補貼單元的擁有者是否

會處於不利的情況。因而比較有補貼與無補貼住宅市場中的租金與租金稅收，且

另比較整體市場與兩個次市場中影響租金的變數，發現受補貼與未受補貼單元確

實存在差別訂價的現象，且此補貼體系會影響各住宅屬性的特徵價格。另外，受

補貼單元的擁有者並不會因此而處於不利條件，故日內瓦的補貼體系皆符合供給

與需求的目標。

陳彥仲、薛立敏(2000)蒐集國內租屋市場現況資料，藉各都會區之租金指數

了解不同區域的房租水準差異，並探討房租與房價間之關係，其指出國內租賃住

宅市場不發達之因素有：(1)租金報酬率偏低；(2)傳統觀念與政府政策皆以鼓勵

自有住宅為主；(3)租賃相關法令對租賃雙方之權利義務規範並非對等。因此，

針對健全租賃住宅市場之機制提出政策性建議，其中包含租賃住宅補貼、租賃住

宅管理以及相關法令之修正等。

華昌宜、賴碧瑩(2001)蒐集及分析國內外出租市場，並探討台灣租賃住宅市

場之發展課題與政策分析。建議應將台灣租賃住宅提升至住宅總量 20%，且都市

內之租賃住宅不少於住宅總量之 25%；並應整合各種有關住宅租賃法令，研擬頒

布不動產租賃法，提出種種相關住宅政策議題。石振弘(2001)以租屋市場為核

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

17

心，透過跨國、官方及非官方資料的蒐集比較，並以實際訪談與市場調查，詳述

台灣住宅市場的歷史及現況，並分析台灣為何朝高住宅自有社會發展以及推動台

灣租屋市場發展之機制為何。提出台灣租屋市場目前有其他發展潛力與變動契

機，其中特別指出北台灣與中南台灣的租屋市場在推動機制上並不相同。曾義權

(2002)比較國外市場經驗，發現專業租屋企業7影響租賃住宅市場發展甚劇，而台

灣專業租屋企業由於數量較少、發展規模過小、企業限制條件太多等等因素，故

難以發揮其正常市場力量，導致國內租屋市場供給來源有限。

Laferr è re & Le Blanc(2004)以法國統計學會(French Institute of

Statistics(INSEE))之季租金調查報告(The Quarterly Rent Survey)建立租金

水準的特徵模型，將租金取對數與住宅及出租人屬性建立函數模型，且分別控制

住宅屬性及租期長度，以解釋兩者造成之影響，發現有受補助租戶之租金有提升

的趨勢。其次，在特定住宅水準下直接觀察租金變化，發現當新租戶得到住宅津

貼時租金增加更快，證明短期出租人會獲得部分補助金。然此篇文章將所有可用

變數皆放入模型中，似乎只在找尋變數的相關性，而非考慮因果關係，旨在探討

新租戶受住宅津貼與租金補助後，將造成正面影響效應，對其租金有所成長。

綜合言之，過去不動產租賃相關文獻，有的文獻由租賃需求探討，涉及租屋

成本、稅賦及法令議題；有的文獻由租賃供給分析，研究範圍包括專業租屋產業，

不動產租賃市場擴大等。這些研究主要以不動產租賃為研究主軸，本研究則將以

不動產租賃為主，擴及到不動產租賃服務產業範圍。

7 曾義權、華昌宜(2002)，尋找台灣住宅市場中潛藏的鍊節－專業租屋企業

不動產租賃服務產業發展與推動策略

18

第二節 不動產租賃運作方式及業務內容

國內租賃住宅市場不發達，使得相關產業環境與條件發展不成熟。但在國內

不動產租賃市場運作體系中，較具專業特質的行業，如不動產租賃管理業更是處

於萌芽階段，私部門目前開始注意租賃住宅市場之發展潛力。但目前經營管理服

務仍為不動產租賃市場最缺乏之企業類型，一般散戶出租人不易接受此一觀念多

習以自行租賃為之，因此不動產租賃管理業在國內發展尚未成熟，連帶地不動產

租賃服務產業發展並不發達。

不動產租賃運作方式主要有租賃標的提供者(不動產租賃供給者)，標的物需

求者(不動產租賃需求者)，以及服務不動產租賃之仲介業者、不動產租賃管理業、

及不動產租賃支援性產業等，我們將逐一針對這些運作人力、業務內容予以說明

之。

一、 不動產租賃市場運作方式

(一) 不動產租賃供給

不動產租賃住宅的供給可以從不同面向解讀，因為供給標的物不同可以有不

同的市場產生。也可以從供給者本身研析，相對於國外的專業出租住宅經營體

系，國內以小型出租人供給結構為主，很明顯的缺乏規模經濟與長期經營的基

礎，一方面造成不動產租賃市場的不易管理，而且就發展不動產租賃市場的目標

來看，專業經營是未來不可缺乏的機制。

目前不動產租賃市場運作體系中，較具專業特質的應屬租賃仲介與租屋資訊

提供，而且隨著住宅市場的不景氣，許多仲介業開始重視租賃仲介服務的經營，

同時因為網際網路的普及也讓租屋資訊的供需行為更加多元。

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

19

1. 依標的區分之供給

由於國內租賃市場，有些承租者以承租素地，例如：經濟部工業局之工業用

地出租8，即為典型的例子。另外民間也有不少是以出租土地供承租者使用的情

形。至於一般建地如果有出租行為，多為臨時性出租使用，地主希望等待日後土

地增值而生。

不動產依使用性質可區分為住宅類與非住宅類。住宅類則可以包括：銀髮住

宅、住宅大樓、學生宿舍或其他(如套房、雅房出租)。至於非住宅類則有辦公大

樓、商場、旅館、廠房及日租旅館等出租行為。土地使用也可區分為一般建築使

用、工業使用、耕作使用及其他用途。

圖2-1 不動產租賃依標的區分

8 台灣工業用地供給與服務資訊網：http://idbpark.moeaidb.gov.tw/index.asp

不動產租賃依標的區分

不動產租賃服務產業發展與推動策略

20

2. 依不動產租賃供給者區分之供給

如以不動產租賃供給者來區分則可以從開發商角度分析，一般開發商如果以

開發收益型不動產為其營業型態，則可以區分為個人或是公司型態。一般個人可

能是自行擔任出租人角色，也可能委託不動產租賃服務業負責出租行為(如圖

2-2)。如果是公司型態經營，則公司也可能委託給專業租賃業負責或是公司成立

相關部門負責不動產租賃行為。

圖2-2 不動產租賃依租賃供給者區分

(1) 代租

代租由仲介個人或公司代出租人刊登廣告、帶承租人看房屋、收取訂金，並

協助出租人承租人相約簽約，並向出租人或承租人其中一方，或向出租人承租人

兩方收取等同 1 個月租金的仲介費用，例如永慶房屋、信義房屋及中信房屋。

(2) 託管

不動產開發商

一般個人 公司

委託經營 自行經營 委託經營 自行經營

不動產租賃

服務業

個人型態房東 不動產租賃

服務業

公司型態房東

出售房屋給個人 開發商擁有之地產

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

21

託管為代替出租人處理所有租屋勞務工作，除了代租所提供的服務外，舉凡

出租前的廣告、仲介經紀人帶看服務；出租時的簽約、點交；租賃期間收取、催

繳租金與屋況維護（如油漆粉刷、水電維修、室內裝潢、房屋清潔）；租約終止

的點交與結算費用；以及處理違約事項，若需訴訟則由出租人付費。「託管」所

提供之服務項目，詳見表 2-1 說明。

表2-1. 託管服務項目 租賃階段 服務項目

出租時

1.代理出租人與承租人簽定租賃契約

2.執行承租人遷入之屋況及設備點交

3.結算並代辦出租人空屋期間應繳之水電、瓦斯、管理等費

用

4.代購物品(生活用品、家具、家電等)

租賃期間 1.向承租人收取、催繳租金並匯入出租人之帳戶

2.屋況維護、屋內各項家具、家電、水電設備損壞叫修

契約終止 1.執行承租人遷出之屋況及設備點交

2.結算承租人應繳費用（水電、瓦斯、管理等費用）

違約處理

1.處理承租人積欠租金、提前解約、不告而別等問題以保障

出租人權益

2.存證信函免費撰寫郵寄（不含法律訴訟服務）

託管優點：

1.出租人自始至終都不必出面，保有個人絕對的隱私權。

2.提供出租人「完整的房屋、出租、帳務及維繕紀錄」。

資料來源：本研究自行整理

(3) 包租

包租指屋主將房屋直接租給租屋經理公司；包租者與出租人簽約，租金由租

屋經理公司先行給予出租人，並收取每月 4 至 5 成租金，其餘出租服務皆由租屋

經理公司負責並自行負擔費用，其須自行承擔空屋期間租金損失成本(待租期間未

收取之取金收入)、維繕成本、租金下滑風險、以及出租管理成本。例如全方位物

不動產租賃服務產業發展與推動策略

22

經營型態

私部門 公部門

專業式租賃住宅 個別租賃住宅

商務型住宅

學生型住宅

銀髮住宅

雅房

套房

整層出租

透天住宅

出租國宅 出租住宅：青年住宅出租、單身

住宅出租等

業管理有限公司。

3. 依公私部門經營型態區分之供給

如果依據公私部門經營型態區分，不動產租賃之供給可以區分為公部門之出

租國宅或出租住宅(青年住宅出租及單身住宅出租等)，或是私部門之專業式住宅

出租或是個別雅房、套房、透天住宅之出租(如圖 2-3)。

圖2-3 不動產租賃依公私部門經營型態區分

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

23

(二) 不動產租賃之特殊發展－日租

高鐵開通後，高雄出現新的商機「日租套房」。地點位在高雄地標 85 大樓，

佈置了一間又一間各式風格的套房，成功搶佔飯店住宿市場。根據表 2-2 資料顯

示，高雄市目前經營日租型態的個案約有 102 家，日租價錢約為 800-1,500 元上

下。高雄市的 85 大樓是台北以外的台灣最高樓，經營日租屋的業者超過 30 家，

提供各類套房逾 100 戶，由於價位較同樣位於 85 大樓的金典飯店便宜，因此吸

引不少背包客入住。

高雄的日租套房，以 85 大樓最受歡迎，

而「諾貝爾」大樓居次，兩者都有高樓景觀

的優勢，皆可遠眺港口、街景或是摩天輪；

而知名的愛河邊也有不少業者經營日租套

房。日租套房的風格相當多元，包含印度風、

華麗風，可愛風等令人眼花撩亂，而因為競爭激烈的關係，設備都相當齊全，42

吋電漿電視與網路、冰箱只是基本配備，更有日租業者提供 WII 遊戲機或是 DVD

播放器等設備。

85 大樓的日租套房分布於 12 樓至 35

樓，36 樓以上為 5 星級的金典飯店。每個經

營日租的業者擁有數量不一的套房及坪數

不一的套房，搭配峇里島風、地中海風、西

班牙風、紐約風等裝潢，可單人住宿，也可

家庭同住。同樣是位於 85 大樓，金典飯店

標準房最低 2,800 元，但日租屋每日租金最低僅約 800 元，最高約 3,000 元，多

日連租還有折扣，吸引不少背包客及旅遊之消費者。其與金典飯店相比較，不但

不動產租賃服務產業發展與推動策略

24

價格與服務差別較多，客源亦不同。

短期租屋類似國外 home stay，在背包客盛行下十分常見。不過，在台灣需求

增加主要還是受到金融海嘯，導致觀光客及商務人士越來越精打細算。短期租屋

比旅館、甚至民宿都便宜，單純只提供空間

居住。現在陸客經商來台人數多，若只停留

個 3、5 天，住飯店太貴就會選擇住短期租

屋；或當有商展時，商務人士暴增，在五星

級飯店沒有增加下，短期租屋也成為承租人

退而求其次的最佳選擇。

旅遊勝地「台中市逢甲商圈」，經營業者

為了吸引觀光客入住，打出低價策略，當紅

的「日租套房」，以獨特裝潢取勝，假日之住

宿率幾乎達 9 成以上。比照國際青年旅館房

型，鎖定背包客，入住 1 人平均只要 600 元。

逛逢甲商圈品嚐小吃美食，光是假日就吸引

超過 10 萬的觀光人潮。從逢甲夜市走路 3 分鐘，就可以有地方住，每晚最低只

要 600 元。在逢甲商圈，吸引背包客入住，主要以這種「日租套房」經營模式較

多。藉著網路行銷，吸引年輕網路族主動上門。

目前發展的短期租屋市場，以觀光客及

商務人士佔大多數。所以提供短租服務的地

點，必須考量要以這些觀光及商務人士常出

現的地方才有發展前景。由於短租需負責家

具清理、被單送洗等雜事工作和支出，以及前

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

25

承租人走了至下個承租人來之間的空窗期成本，租金收入要扣掉雜項支出和所增

加的成本後，才是真實的實收金額。

根據表 2-2 資料顯示，台中目前經營日租的個案約有 102 家，日租價錢約為

600-1,200 元不等，是相類似旅館房租的一半，在台中的旅遊市場形成一個獨特的

市場。甚至有業者提供行程安排、旅遊諮

詢、機車出租資訊及免費接駁等多項服

務，進退房時間大約與一般飯店相同。此

種經營型態，已經吸引不少消費者上門體

驗。

表2-2. 經營日租之個案

地區別 日租個案

高雄

蓮園小築、戀之宿、璞臻小館、阿曼的家、樂活 MOMO 高雄愛河、夢想小

屋、Sam 的家、真愛高雄、DoReMi 的家、希冀之屋、猪寶寶的窩、高雄時

尚精品會館、喜樂好室、吉娃娃住宿、幸福 1936、小笠原、真樂園、巷

子內、星光海畔、高雄商旅溫馨小站、玩色主義、高雄民宿樂、旅遊星、

愛河之星、海洋會館、民宿風 777 驛站、幸福野花園、雪梨館、城市驛棧、

意竟、愛戀歐鄉、Chibiya No.39、愛屋、旅人家、美麗島客棧、臻愛天

河、日光時尚、奇異鳥樂園、異國假期、禾風居、JIM'S HOUSE、海的溫

度、情人歐鄉、舒慢田園鄉村風‧旅宿、綠光水畔、愛之屋、沐夏名宿、

柴山卡布里 villa、河西七號、85 大樓-85 會館、85 大樓-85 藍海、85 大

樓-加霏日租套房、85 大樓-森林綠光、85 大樓-卡哇咿、85 大樓-小蝶的

窩、85 大樓-小歇、85 大樓-旅人假期、85 大樓-99 海景假期、85 大樓-

星空之旅、85 大樓-溫馨小窩、85 大樓-85 陽光、85 大樓-85 聚星、85 大

樓-85 碼頭、85 大樓-元氣小屋、85 大樓-閣樓住宿、85 大樓-85 宜家、

85 大樓-米果的家、85 大樓-水岸 85、85 大樓-Our House、85 大樓-85 光

廊、85 大樓-85 美安、85 大樓-85 香榭、85 大樓-以馬內利、85 大樓-家

家小屋、85 大樓-幸福驛站、85 大樓-戀戀 85、85 大樓-85Walker、85 大

樓-幸福角落、85 大樓-戀戀高雄、85 大樓-海景美屋、85 大樓-觀海小鎮、

85 大樓-寶貝熊的家、85 大樓-85 日租中心、85 大樓-悅淳居、85 大樓-

甜心小屋、85 大樓-小布日租屋、85 大樓-85 涵館、85 瑪斯提設計旅店、

85 大樓-哈拿客棧、85 大樓-85 商旅、85 大樓-85NY、85 大樓-彩色窩、

不動產租賃服務產業發展與推動策略

26

85 大樓-歐典風情、85 大樓-小白兔的窩、85 大樓-85 新宿、85 大樓-綿

羊海、85 大樓-85 海角、85 大樓-85 天空、85 大樓-85 上城、85 大樓-汪

汪小窩、85 大樓-85 水格印象、85 大樓-希臘風情

台中

愛戀逢甲、巴黎公寓、妮的家六星級小豪宅、世界之心國際商旅會館、

背包築日租逢甲館、Annie House、美國男孩、Love Travel 愛旅行、

TOMER、凱撒假期套房、精武路套房、Smart Life、Annbelle 安娜 Room、

薇閣小棧、設計師的家、2F、歡喜文心、蘋果假期日租套房、三姨小

窩、歌德蘿莉、輝哥的私侶行館、白色戀人、太空艙、曉嫻寶貝屋、

逢甲香草天空、台中逢甲半 tone 調、ESR 逢甲、逢甲音樂屋日租套房、

安徒生、黑色幽默、旅元素、逢甲美宿館、優遊逢甲 yoyo、DENNY、C'est

La Vie、小漁夢想家、塞維亞時尚精品套房、逢甲 city、午後慵懶的

廊道、逢甲 EZGO、逢甲 591、心戀逢甲日租套房、愛上尤希卡、愛上

逢甲奾境、158 之旅、馨宿、逢甲易宿家、City、兔寶寶、芬芳園、kiki

princess、city 逢甲、二月山家、逢甲 Enjoy 發現幸福、逢甲玫瑰園、

愛上逢甲寶寶、東海之窗、逢甲溫馨小築、BuBuZi 大坑、愛上逢甲 99、

逢甲.com、詩欣的家、逢甲貓貓屋、Happy go、天使短期套房、精誠

民宿 I'Love、Feng Chia 逢庭居、逢甲 MiCaSa、羅馬假期、逢甲小徑、

樂遊、Miranda 米蘭達 House、Urban Hostel/背包築、享樂精品、逢

甲之星、愛屋閤 I'Love、萊茵堡、神祕國度、亞美的家、Q 妞的窩、

北歐鄉村風、日居、逢甲新宿浪漫童話屋、夏卡、FASHION、甜心窩、

ROOM70、Ken's House、Happy Times、apple 蘋果假期、彩繪星空、

flower's house、玫瑰屋浪漫精品、逢甲小屋、逢甲 Blog、卡薩台中、

愛旅行、陶樂絲花園、魔法天空、東海阮的厝、國民館、心悅逢甲 資料來源：短期租屋網、高雄民宿住宿網、大台中觀光旅遊網、台中日租套房

、奇集集分類廣告網、奇摩拍賣

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

27

二、 租賃住宅市場比率

台灣的住宅自有率至 2008 年達 87%以上，高於已發展國家美國 67%、澳洲

70%、日本 62%，詳見表 2-3，成為政府住宅政策成效的一種表徵，然而此一現象

的實際含義並非完全符合經濟發展意涵。此由觀察居住福利卓越而房價與所得比

率較低之美國情況可以得知。美國住宅自有率過大多維持在 66%~69%之間，但是

仍有大量租屋提供選擇乃基於現代社會中家庭與居住區位須不斷調整而使遷徙

頻繁所致。

表2-3. 各國住宅自有率概況

國家 1994 年 2004 年 2008 年

新加坡 90.2% 93.0% 90.1%

中華民國 82.5% 86.8% 87.36%

南韓 50.9% 54.2% -

澳洲 70.1% 70.3% 70%

美國 64.2% 69.0% 67.8%

加拿大 62.2% 65.2% -

日本 59.8% 61.2% 62.1%

荷蘭 44.1% 49.8% -

註：上表係根據網路各國提供之住宅自有率相關資料歸納而得，年度差距並無特別意義，本研究

僅就現有資料處理之。

資料來源：內政部營建署，其他各國資料來自各國統計網站

台灣租賃住宅市場發展，主要以都會地區較為活躍，市場上所供應之租賃住

宅多限於雅房、套房之類，無法滿足各類家戶之不同需求。房價水準雖遠高於房

租標準，但人民為了尋找安穩的居住空間與追求不動產資產增值，所以不得不減

衣縮食以購置住宅為家庭第一目標。再加上人民基於過去不動產增值之經驗，有

能力者更再購置第 2、第 3屋，使得台灣地區住宅自有率達 87%。根據表 2-4，戶

口及住宅普查之住宅概況統計資料顯示，台灣住宅單位從 1966 年至 2000 年間增

加了 400 多萬住宅單位數，住宅自有率從 1966 年的 66.2%不斷攀升至 2000 年的

不動產租賃服務產業發展與推動策略

28

82.5%，空屋率亦從 1966 年的 1.4%提升至 2000 年的 17.6%。

表2-4. 歷次戶口及住宅普查之住宅概況統計摘要

項目 單位 1966 年 1970 年 1975 年 1980 年 1990 年 2000 年

１住宅單位數 萬/宅 229 262 306 366 507 697

２住戶數 萬/戶 227 262 307 373 494 648

４平均戶量 人/戶 5.7 5.5 5.3 4.8 4.0 3.4

５住宅自有率 % 66.2 66.1 70.1 79.1 78.5 82.5

６空屋率 % 1.4 - - 13.1 13.3 17.6

註：1970 年及 1975 年為抽樣調查 資料來源：2000 年臺閩地區戶口及住宅普查報告

根據圖 2-4 資料顯示，1994 年台灣之住宅自有數量為 459 萬戶，住宅自有

率達 82.52%；租賃數量為 97 萬戶9，其租賃比率為 17.48%。至 2009 年住宅自有

數量已高達 675 萬戶，住宅自有率為 87.89%，租賃數量為 93 萬戶，租賃比率為

12.11%。由此表可得知，台灣近 15 年間住宅自有數量增加了 216 萬戶，租賃數

量則減少了 4萬多戶。

圖2-4 1994 年-2009 年台灣自有及租賃數量趨勢圖

資料來源：行政院主計處家庭收支調查及本研究整理

9 註：本研究假設租賃數量計算為住宅總戶數 5,567,351-自有戶數 4,594,178=租賃數量 973,173

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

29

根據圖 2-5 資料顯示，台灣主要地區於 1994 年至 2009 年間住宅自有數量及

租賃數量的變化，以台北來看，至 2009 年住宅自有數量增加 15 萬戶，租賃數量

減少 2萬戶；台中近 15 年間住宅自有數量亦增加 14 萬戶，租賃數量減少 2千戶

左右。此外，高雄於 2009 年之住宅自有數量接近 50 萬戶，較過去 15 年前增加

18 萬戶。本研究進一步發現，台北市、台中市及高雄市近 15 年間住宅自有率之

變動，以高雄市增加較多 10.16%、台中市其次 9.42%、台北增加比率較少為 5.65%。

圖2-5 1994 年-2009 年台北市、台中市、高雄市自有及租賃數量趨勢圖

資料來源：行政院主計處家庭收支調查及本研究整理

行政院主計處發布之「家庭所得收支調查報告」資料分析，各縣市房地租（含

水費）支出佔所得比以臺北市近 2 成最高，而高雄市及高雄縣則分別佔 13.79%

及 14.75%。而國內目前租金補貼金額為每戶每月 3,600 元，其補貼金額佔租金比

亦為臺北市最低，而高雄市及高雄縣則分別為 26.91%及 35.57%。當僅計算所得

最低 20%家戶之負擔狀況時，臺北市高達 47.51%，高雄市與高雄縣則為 32.79%

不動產租賃服務產業發展與推動策略

30

及 35.08%，以每月補貼 3,600 元計算，所得最低 20%家戶在接受補貼後，高雄地

區的租金所得比已低於 30%以下。詳見表 2-5。

表2-5. 2006 年家庭房租支出與所得比例

縣市

名稱

房地租及

水費

全體家戶

可支配所

得

租金

所得比

補貼金額

佔租金比

推估所得最低

20%家戶之房租

所得比

所得最低 20%

家戶補貼後

租金所得比

臺北縣 1.3 7.7 17.74% 21.81% 42.18% 32.98%

臺北市 2.1 10.5 19.98% 14.27% 47.51% 40.73%

高雄市 1.1 8.0 13.79% 26.91% 32.79% 23.97%

高雄縣 0.8 5.7 14.75% 35.57% 35.08% 22.60%

臺中市 1.3 8.0 16.61% 22.36% 39.49% 30.65%

全國 1.2 7.6 15.97% 24.69% 37.97% 28.59%

註：1.單位(萬元)

2.最低 20%所得家戶之可支配所得係以全國最低 20%所得家戶所得數值佔全部家戶可支配所

得之 42%，推估各縣市之可支配所得。

3.租金補貼金額為每戶每月 0.36 萬元。

4.整理自行政院主計處，家庭所得收支調查報告。

資料來源：內政部營建署，「最低居住水準訂定與實施作業」案（97.12）

觀察高雄市縣與其他縣市住宅支出情況差異參見表 2-6，高雄市 2007 年每戶

家庭每年於房地租支出為 137,700 元，佔可支配所得 14.05%；高雄縣之房地租及

水費為 101,127 元，佔可支配所得 12.77%。相對北部縣市，高雄縣市房地租相對

低廉，且考量所得因素後，家庭之住宅支出負擔相對較輕。可見臺北都會區之高

房價造成該區家庭於住宅之花費較高，對於住宅租金補貼自然有較多需求。

每月租金補貼 3,600 元後，高雄市及高雄縣的住宅支出佔可支配所得比例可

望分別下降至 9.64%及 7.31%，住宅支出負擔均降至所得 10%以下，更顯低廉；所

得最低 20%家戶原本住宅支出負擔較重，受補貼後住宅支出與所得比例分別降至

22.50%及 20.09%，均不及一般以所得 1/4 至 1/3 作為合理住宅負擔的標準，因此，

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

31

就高雄市縣 2007 年的房地租及家庭所得而言，3,600 元的租金補貼金額較其他縣

市充裕，此主要是因為高雄縣市房價相較其他縣市低廉所致。

表2-6. 2007 年高雄縣市住宅支出與主要都市比較表

高雄市 高雄縣 台北市 臺北縣 台中市

房地租及水費（萬元） 13.7 10.1 25.3 16.2 16.6

可支配所得（萬元） 98.0 79.1 128.7 91.2 104.9

消費支出（萬元） 73.9 51.7 96.3 75.1 80.8

房地租及水費佔可支配所得比例（%） 14.05 12.77 19.72 17.78 15.87

補貼後房地租及水費佔可支配所得比

例（%） 9.64 7.31 16.37 13.05 11.75

推估最低 20%家戶之房地租佔所得比

例（%） 32.79 35.08 47.51 42.18 39.49

推估補貼後最低 20%家戶之房地租佔

所得比例（%） 22.50 20.09 39.43 30.95 29.24

資料來源：行政院主計處 2007 年家庭收支調查

從表 2-7 顯示，1986 年至 2005 年間，租用住宅之變動率有逐年增加現象，

其中以 1988 年達到最高，當時國內不動產市場正值景氣時期，房價也相對地偏

高，顯然租賃住宅市場榮枯與不動產景氣有些相關存在，平均來說根據調查台灣

採取租用方式的比例，大多維持在 10%-12%之間。另外根據表 2-8 資料得知，台

南市租賃比例最高，高達 13%，此結果可能與台南地區有許多大學相關，因此租

賃人口龐大，再加上南科設置在附近也可能有一定的影響，故台南市之租賃比率

較高；相對於高雄來說，房價相對較低，故高雄市居民均以購買房屋為主，因此

租賃住宅比率較低。

不動產租賃服務產業發展與推動策略

32

表2-7. 臺閩地區住宅所有權與使用權狀況

總計(萬/宅) 自行興建 自行購買 繼承或贈與 租用 配住 其他

1986 年 439 - 78.75 - 11.41 5.48 4.36

1987 年 452 - 79.15 - 11.83 5.03 3.99

1988 年 464 - 79.15 - 12.37 4.35 4.13

1989 年 489 - 79.86 - 11.93 4.36 3.85

1993 年 538 - 81.82 - 10.12 3.6 4.46

2005 年 637 21.46 49.74 12.70 12.24 2.64 1.22

註：1993 年之前的調查，在自有住宅方面並無分類，因此接歸類於「自行購買」一項。

資料來源：內政部營建署 2006 年「住宅狀況調查報告」

表2-8. 租賃住宅市場現況-按縣市分

區域別 自有 租賃 配住

台北市 86.40 11.59 2.01

高雄市 86.50 7.90 5.60

台中市 84.82 11.55 3.62

台南市 83.47 13.22 3.31

資料來源：內政部營建署，2008 單位：(%)

從根據內政部營建署住宅 e 化網資料顯示，2008 年不動產租賃比率總計為

8.37%，其中以台南市之不動產租賃比率最高占 13.22%；住宅存量從 2008 年的

776 萬宅至 2010 年住宅存量已達 785 萬宅。本研究欲進一步了解整體租賃住宅數

量為何，以不動產租賃比率乘以現有之住宅存量，得到之結果，2008 年總計有

65 萬宅，到了 2010 年租賃住宅數量增加了 7 千宅，由此可知，對於未來之不動

產租賃需求將會不斷的增加，故發展不動產租賃服務產業亦是重要之關鍵。詳見

表 2-9。

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

33

表2-9. 2008 年~2010 年租賃住宅數量-依縣市分

住宅存量(宅) 租賃數量(宅) 區域別 租賃

2008 年 2009 年 2010 年 2008 年 2009 年 2010 年

總計 8.37% 7,767,945 7,838,643 7,851,407 650,177 656,094 657,163

台北市 9.99% 887,715 894,550 897,210 88,683 89,366 89,631

高雄市 7.90% 576,274 580,410 581,315 45,526 45,852 45,924

台灣省 7.20% 6,287,241 6,346,573 6,355,637 452,681 456,953 457,606

台北縣 11.59% 1,427,662 1,454,010 1,457,934 165,466 168,520 168,975

宜蘭縣 4.33% 151,646 152,593 152,945 6,566 6,607 6,623

桃園縣 6.91% 703,714 713,138 713,844 48,627 49,278 49,327

新竹縣 3.69% 150,234 153,196 153,336 5,544 5,653 5,658

苗栗縣 1.59% 160,026 161,019 161,152 2,544 2,560 2,562

台中縣 11.42% 461,138 463,411 463,915 52,662 52,922 52,979

彰化縣 4.23% 373,708 374,677 374,842 15,808 15,849 15,856

南投縣 4.32% 157,337 157,654 157,757 6,797 6,811 6,815

雲林縣 3.89% 196,586 197,331 197,685 7,647 7,676 7,690

嘉義縣 1.82% 160,591 160,975 161,241 2,923 2,930 2,935

台南縣 4.87% 341,425 342,529 342,906 16,627 16,681 16,700

高雄縣 7.85% 399,629 401,231 402,188 31,371 31,497 31,572

屏東縣 7.50% 264,509 264,960 265,045 19,838 19,872 19,878

台東縣 8.61% 71,513 71,724 71,795 6,157 6,175 6,182

花蓮縣 8.86% 118,811 119,128 119,229 10,527 10,555 10,564

澎湖縣 4.06% 27,769 27,976 28,041 1,127 1,136 1,138

基隆市 8.69% 155,017 156,513 156,608 13,471 13,601 13,609

新竹市 7.21% 145,676 148,641 148,740 10,503 10,717 10,724

台中市 11.55% 445,429 450,400 450,691 51,447 52,021 52,055

嘉義市 9.60% 99,058 99,276 99,268 9,510 9,530 9,530

台南市 13.22% 275,763 276,191 276,598 36,456 36,512 36,566

福建省 － 16,715 17,110 17,119 － － －

金門縣 － 14,559 14,953 14,962 － － －

連江縣 － 2,156 2,157 2,160 － － － 註：總計為臺北市、高雄市、臺灣省、福建省之總和

資料來源：內政部營建署住宅 e化網，租賃比率為 2008 年內政部營建署之資料。

不動產租賃服務產業發展與推動策略

34

從表 2-10 顯示，台灣的住宅自有率從 2001 年的 85.64%，至 2008 年上升至

87.36%，其租賃住宅市場比率以 2001 年為最高佔 8.69%，在 2002 年到 2006 年間

其租賃的比率曾下降到 7.26%，2007 年才增加至 7.89%，2008 年租賃比率為

8.37%，顯示台灣存在著租賃住宅市場的需求，只是比率相較於其他國家有偏低

現象，此亦為不動產租賃市場一直沒有發揮其平衡自有住宅市場的原因。

表2-10. 歷年租賃住宅市場比率現況

年期 自有 增加率 租賃 增加率 配住&其他 增加率

2001 85.64 - 8.69 - 5.63 -

2002 85.40 -0.24 8.72 0.03 5.85 0.22

2003 85.11 -0.29 8.52 -0.20 6.37 0.52

2004 86.80 1.69 8.08 -0.44 5.12 -1.25

2005 87.33 0.53 7.77 -0.31 4.91 -0.21

2006 87.83 0.50 7.26 -0.51 4.90 -0.01

2007 88.14 0.31 7.89 0.63 3.96 -0.94

2008 87.36 -0.78 8.37 0.48 4.26 0.03

資料來源：內政部營建署、本研究整理 單位：(%)

第二章國內不動產租賃服務業現況分析

35

第三節 不動產租賃服務業經營概況

一、 國內不動產租賃服務產業概述

本研究根據經濟部商業司提供之公司登記資料，將公司營業項目登記有不動

產租賃業予以統計分析，目前國內有辦理不動產租賃登記的家數有 13,173 家(詳

如表 2-11)，資本額平均值為 2,000 萬元，最大值為 110 億元，最小值 1 萬元，

中位數為 500 萬元；年資平均 7年，年資最久 61 年，中位數10為 4 年，顯示其差

距極大。公司之商業登記以北區最多，其資本額平均值與南區的資本額平均值差

距不大，北、中、南 3區的年資平均值皆為 7年。

表 2-12 係依表 2-11 所篩選出的結果登記有不動產租賃之公司，根據本研究

過濾後，篩選實際具有從事不動產租賃之商家約有 6,366 家。家數方面，北區佔

多數(4,307 家)、中區次之(1,088 家)；而資本額平均值則係以南區最大(3,329

萬)、北區次之(3,227 萬)；年資方面，北中南平均值約為 7 年，僅東部&離島平

均為 5年。

表 2-13 係將北、中、南 3 區內以資本額的多寡篩選出的前 10 名，由該表可

看出北區的資本額與其他 2區的資本額差距頗大，但其年資平均有都 20 年以上，

分別為北區 27 年、中區 22 年、南區 30 年。

表2-11. 不動產租賃營業項目登記家數統計分析

地區 家數 資本額平均值 年資平均值

北 9,107 8,502 7.4

中 2,159 2,912 7.3

南 1,907 8,440 7.6

總數 13,173

註：資本額平均值單位為萬元。

資料來源：2010 年 4 月經濟部商業司之公司登記資料及本研究整理

10 中位數係指將數據按大小順序排列起來,形成一個數列,居於數列中間位置的那個數據。

不動產租賃服務產業發展與推動策略

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表2-12. 各區不動產租賃產業統計-依北中南區分

地區 家數 資本額平均值 年資平均值 資本額中位數 年資中位數

北 4,307 3,227 6.7 500 4

中 1,088 1,746 6.9 352 4

南 971 3,329 7.0 500 4

東&離島 83 1,197 5.4 200 4

註：資本額平均值及資本額中位數單位為萬元。

資料來源：2010 年 4 月經濟部商業司之公司登記資料及本研究整理

表2-13. 不動產租賃產業統計-前 10 名各項統計

資本額平均值 年資平均值 資本額中位數

北 2,433,897 26.8 1,338,074

中 211,166 22.0 147,500

南 1,230,977 29.6 307,018

註：資本額平均值及資本額中位數單位為萬元。

資料來源：2010 年 4 月經濟部商業司之公司登記資料及本研究整理

根據內政部營建署(建築管理組)資料顯示，2007 年公寓大廈管理維護公司有

518 家，事務管理人員有 1,092 人、技術服務人員有 1,955 人。至 2010 年 6 月，

公寓大廈管理維護公司增加了 69 家，�