不動產投資 -...
TRANSCRIPT
不動產投資
陳淑美博士
國立政治大學地政研究所博士崑山科技大學不動產經營系專任教授崑山科技大學商業管理學院院長考試院高普考試、專技人員考試典試、命題、閱卷委員
06-2050643
引言學不動產投資的目的：
1.投資致富不動產為投資工具之一，增值、保值、節稅、現金流量
2.分散風險不動產證劵化助你成為全球知名地產股東、小額投資、增加財產流通性
3.理財智慧理財須具備專業知識，?Q，簡易、實用、貼近生活簡單計算、清楚的概念、不簡單的知識
4.估價師考試不動產估價師高考、不動產估價師特考科目之一高考：相關科系畢、修過相關課程18學分，考試科目：不動產投資
不動產估價師之應考資格
專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則 (民國 96 年 11 月 02 日 修正)
中華民國國民，得應本考試： 一、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校 不動產估價、不動產與城鄉環境、地政、土地資源、土地管理、不動 產經營、土地管理與開發、建築、資產 (管理 )科學科、系、組、所 畢業，領有畢業證書者。
二、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校 相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，並曾修習不動產估價 (理 論 )或土地估價 (理論 )、不動產估價實務、工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動產（經營）管 理或不動產市場分析或不動產投資（與管理） …..至少六科，每學 科至多採計三學分，合計十八學分以上
民國101年元旦起不動產估價師之應考資格
公立或私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校 畢業，領有畢業證書，曾修習不動產估價（理論）或土地估價（理論 ）及不動產估價實務二學科，及每領域至少一 學科，每一學科三學分，合計六科十八學分以上
（一）不動產法領域相關課程
（二）土地利用領域相關課程
（三）不動產投資與市場領域相關課程
(四）不動產經濟領域相關課程
第一章 房地產投資概論1.了解房地產的意義、特性、生命週期階段、以及可供投資
的產權類型，從房地產本身的特殊性，引導到了解房地產
投資需要特別注意的問題。
2.認清房地產的市場結構、市場特徵、以及市場的問題，尤
其需要注意房地產有別於一般的財貨，致使其市場也不同
於完全競爭市場。
3.了解房地產投資者的種類、投資房地產的重要性、優缺點、
要訣、及未來趨勢，以便於對房地產投資有基本的認知。
一、房地產與不動產的定義及範圍
(一)房地產其意義：1.「房」－房屋建築物2.「地」－土地3.「產」－財產權。
(二)不動產者，謂土地及其定著物或房屋及可移轉之權利；不動產的範圍較房地產更廣義。
專有名詞：Real estateReal propertyPersonal property
二、房地產的特性(投資者應注意？)
１〃不可移動性
２〃異質性
３〃昂貴性
４〃長久性
５〃不可分割性
６〃投資與消費雙重性
三、房地產的生命週期內容與特色投資階段活動內容：資金取得、購地行動、產品定位、規劃設計。特 色：房地產的投資金額龐大，資金週轉的風險性高。
生產階段活動內容：申請建造執照、領照、發包、開工至完工申請使用執照特 色：缺乏標準化產品之生產，難以經由量產的方式降低成本。
交易階段活動內容：銷售或預售活動。特 色：高度專業性且交易金額龐大、手續繁雜。
使用階段活動內容：購屋者開始使用（自住或出租）直到更新的過程。特 色： 耐久性可長達40~50年，維修及管理是重要工作。
Questions:
1.預售屋的生命週期？2.先建後售的生命週期？3.中古屋的生命週期？4.建設公司在哪一階段投資？5.房地產實體投資者在哪一階段投資？6.房地產財務投資者在哪一階段投資？7.各階段的相關行業？8.火車頭產業？9.就業機會？10.產業關聯效果？
四、房地產市場的市場結構
房地產市場的結構屬於壟斷性競爭市場。
其基本特徵是：
1.異質產品
2.進入市場門檻高
3.資訊不健全
4.生產者數目多
5.壟斷性競爭市場的生產者所生產的是類似但不完全
相同的異質性產品，因此廠商對價格具有控制能力。
五、房地產市場的特徵
1.地區性市場
2.私下交易，資訊不易公開
3.市場的供給調整緩慢
4.市場的需求調整亦緩慢
5.市場有景氣循環的現象
6.公共介入性強
六、台灣房地產投資的問題(有何對策？)
1.流通性不足 ，退出市場不易
2.交易成本高 ( High Transaction Costs )
3.產品異質，價格無統一標準
4.缺乏房地產資訊
5.投資金額較大，進入市場門檻高
6.政府介入太多，市場機制不夠健全
七、房地產投資者的種類
房地產開發者( Developer )
建築融資者( Construction Lender )
開發投資合夥者( Joint Venture Partner )
資金投資管理者( Managing Equity Investor , or Syndicator )
購屋貸款融資者( Permanent Lender , or Mortgager )
消極權益投資者( Passive Equity Investor )
八、投資房地產的優點及缺點
(一)優點：
1.一種象徵，心理上的滿足2.自我居住使用3.房地產增值4.保值以抵抗通貨膨脹5.安全性高6.槓桿作用 ( Leverage )7.稅賦減免 ( Tax Shelter )8.自我控制權9.分散風險 ( Diversification )10.普遍熟悉的投資管道11.個人偏好
(二)缺點：1.變現力低，流通性不足 ( Illiquid )2.交易成本高 ( High Transaction Costs )3.管理維護麻煩4.房地產貶值5.房地產價值缺乏標準6.房地產法令手續繁雜7.缺乏房地產資訊8.投資金額較大9.政府介入太多10.房地產投資者的形象不佳不願涉入
九、投資房地產的三大要訣
1.時間 ( Timing )
2.區位 ( Location )
3.類型 ( Type )
十、房地產投資的未來趨勢
1.個人投資轉為機構法人之投資
2.單一房地產投資轉為分散風險之投資多種
房地產投資組合
3.國內投資轉為全球性的投資
4.實體的投資轉為財務的投資
十一、設定地上權的投資方式1.地上權的投資是一種土地所有權與使用權分離的投資方式，
地上權人付出一定的代價，可以取得在他人的土地上有建築物、農作物等使用收益的權利。
2.地上權的投資方式，就地主而言，地上權存續期間屆滿可收回土地，仍然可以保有土地的所有權，享受土地的增值，又可以賺取權利金與地租，促進土地的有效利用。
3.對於地上權人而言，可以用低於所有權市價的代價取得長期的地上權，存續期間可以和地主自由約定，所節省的土地成本可以投入企業的經營，資金可以靈活運用。
★案例：太平洋Sogo、君悅飯店、世貿、台北市地上權國宅、地上權住宅
十二、抵押權證券化的發行及投資
1.不動產抵押權證券化也是不動產衍申投資工具之一。不動產抵押，承貸者(金融機構)有流通性不佳的風險。
2.借款人以不動產的產權作為抵押品向金融機構借款，金融機構擁有債權及抵押權，承貸者(金融機構)可以將債權及抵押權透過中介機構的保險、與交由證券商包裝後發行小額的證券，賣給投資者。
3.對於銀行而言，抵押權證券的出售，承貸者(金融機構)即可收回資金，提高流通性。
4.對於市場的投資者而言，藉由不動產抵押證券的保險和公開發行機制，市場的投資者多了一種投資不動產的管道，而且投資的利潤和風險皆有一定的保障。
十三、休閒式渡假村的投資1.目前國內許多休閒式的渡假村採用所有權和使用權分離的方
式經營。
2.不動產開發業者開發休閒渡假旅館，並結合旅館業者經營。為求資金回收與行銷順利，業者將渡假村的使用權以會員卡方式分割出售，購買會員卡的會員有權永久使用渡假村的設施，業者仍保有渡假村的所有權與經營權。另外，又將使用權以時間的向度做切割，購買會員卡的會員一年可以有若干天數的使用權，其餘部分仍歸業者經營收益。
3.對於業者而言，可以賺取營運淨收入以及會員卡出售的收入，較快速的回收資金，保有渡假村的所有權與整體經營權有利於經營管理。
4.對於投資者而言，以較低的資金投資會員權益，可以終生使用，並且權益可以買賣及繼承，不失為另一種房地產投資的產權型態。惟此種投資方式，需要業者永續專業的經營，才不致引發投資糾紛。
★案例：國內悠活、小墾丁；國外會員制渡假村。
★消費糾紛：惡性吸金、業者倒閉、使用率低、退費困難、
經營權換手、會員權益生變。
十四、租賃權（購買及租回）的不動產投資
★民間將不動產的所有權買賣與租賃權結合，發展成另一種不動產的投資工具。不動產的開發業者將商業或旅館型的不動產開發完成後，以所有權共有持分的方式出售給一般的不動產投資者，每個投資者金須付出較少的資金即可購買產權的持分，並有物權的效力。開發業者再以保證回租的方式，提供一定的契約，保障投資者的租金收入，將不動產租回統一經營，經營的利潤除了分配給投資者，若有剩餘，則為業者的現金流量。
租賃權（購買及租回）(一)優點這種投資方式可使開發業者快速出售回收開發的成本，又可以用比較低的代價取得不動產的經營權；對於投資者而言，保證回租的利潤誘因可以增加其投資購買的意願。
(二)缺點但是此種方式的風險非常高，如果開發業者無法有效的經營管理、不動產經營的收入不足以支付投資者的租金，極易引發投資失敗和債務糾紛，甚至在開發業者無法經營後，投資者人數眾多，空有產權持分卻無法統合經營，常造成標的物閒置的情況。
★案例：台北內湖歐洲共同仕場(斯丹達爾百貨商場)、財神酒店
十五、其他房地產相關投資
★不動產證券：富邦一號、彰銀安泰ING全球
不動產化
★停車位
★靈骨塔
★Life estate
作業
蒐集一則不動產投資的新聞，寫摘要及新得。
課外閱讀
★ Brueggeman and Fisher (2005), Real
Estate Finance and Investment,
McGraw Hill. (12th Ed.) pp.1-12.