不動產經營管理策略

Chapter 1 經營與管理概論

Chapter1 經營與管理概論

本章提示

1.重點：

※在探討不動產經營管理的基礎概念(意義、功能、理論與市場演化)。

※「不動產」的涵義廣泛，包括市場的、產品的、企業的與制度的多面議題，故「不動產」的探討內容，包含了建物與土地的財產權利制度（市場），建築產品的數量與品質（產品），建築投資的企業經營（企業），以及建築產品的製造與服務（產品）。

Chapter1 經營與管理概論

2.範疇：從生產及銷售建築產品的企業經營觀點，界定「不動產」是一種可以投入要素及運用生產方法來銷售獲利的資源而且產權明確私有，於是學習不動產經營與管理的重點，在於應建構足夠的「知識」及方法，使握有的低價值資源變成高價值的市場資源或產品，同時也應學習如何有效地掌握市場關鍵的「資訊」，以利生產的產品(迎合消費者所好)能夠順利出售獲利，為企業發展持續建構下一次發展的新基礎。

狹義不動產與廣義不動產

更廣義的不動產

1-1不動產經營管理的內涵

一、不動產經營管理的內涵（ㄧ些方向）

（一）探討不動產的經營管理可分為兩個主體或對象：一為企業生存的經營管理；另一為企業握有資源(產品)配置的經營管理。

（二）「不動產經營管理」在狹義上的定義，可稱不動產經營管理：是一門運用經濟學、財務管理與管理學（如組織管理、市場與行銷）的相關知識，以探討不動產企業、產權及其資源產品（含租售的相關服務管理）在經營與管理的相關問題。

1-1不動產經營管理的內涵

一、不動產經營管理的內涵（狹義）（三）不動產經營：張金鶚（1996）由風險與報酬角度

指出，不動產經營非僅指不動產公司或企業之經營，而是擁有不動產的資源與產品後，如何經營該不動產標的以創造利潤，並減少經營失敗導致損失之風險。

（四）不動產管理：張金鶚（1996） 以投資開發者觀點論，不動產管理可包括著購屋的諮詢、購屋的財務管理（包括資金運用、財產的維護及租賃管裡）、銷售及售後服務之諮商與管理活動。不動產管理，消極面可讓建築物保值或減緩貶值，積極面可運用管理方法讓建築物價值不跌反漲或維持穩定報酬率。

1-1不動產經營管理的內涵

二、經營管理之標的物（資源與產品）（一）不動產標的物類型：房屋（房）、土地（地）、產權與制度（產）。金融資源(產權)的運籌能力是企業發展關鍵(如美國二次房貸市場與金融市場)。（二）不動產建築物類型：商業、辦公、工業、渡假中心、主題樂園、公共建築…。（三）不動產相關企業：建築、開發、鑑價、仲介、廣告代銷、地政事務（代書）、大樓管理、保全、網路管理、清潔、宅配、環保工程等。

1-1不動產經營管理的內涵

三、不動產經營管理之目的、功能與內容

（一）經營管理目的(以人的企圖心為主)

1.不動產經營管理最重要目的是能從優良的經營管理中獲取最大現金流量收入。

2.目的二是藉由有效維持不動產本身的品質，營造高級感，使不動產最後賣出階段能獲得較好的售價。

3.目的三是透過第三者取得更佳的知識與知訊，以利分散資本投資的風險(管理要做中學)。

1-1不動產經營管理的內涵(二）經營管理之功能︰發揮該標的物最適利用效率。

1.空間利用計畫提供2.不動產出租行銷3.不動產經營管理4.給投資者的評估建議

（三）經營管理之項目1.住戶(人)的管理服務2.相關行政事務(事)的運作經營3.房屋(物)的管理維護

（四）交易成本的選擇：自我經營管理與委託經營管理1.自我經營管理：當投入的成本小於收益時，可行的。2.委託專業經營管理者：當投入的成本大於收益時，則

委託專業者來經營管理，有助於降低自身投入的成本(時間、體力、資訊取得) 。

1-1不動產經營管理的內涵

（五）專業者經營管理工作內容(評比基礎)1.提供空間使用計畫2.建立房屋維護計畫3.預估經營期間之財務計畫4.房屋廣告出租5.挑選房客6.簽定租約7.房屋維護修理:（1）避免（不要）維修、（2）適當維修、（3）延後維修、（4）緊急維修、（5）日常維修等。8.員工管理9.房客關係10.財務紀錄

1-1不動產經營管理的內涵

（六）專業經營管理者挑選與評估

1.實質環境的維修狀況

2.房屋占有率（空屋率）與租金狀況

3.房客的評估意見狀況

4.財務報告的紀錄狀況

5.專業者的學經歷狀況

注意〝品質〞與〝價格〞之間的平衡以物業管理為例

好品質≠高價格 → 品質好≒價格能接受

1-2經營概論一、經營的涵義（一）經營與經營理念企業家設立一企業必有其目的(追求利潤)，此種目的就是企業經營最初或是最本質的經營意義，例如追求市場佔有率、追求利潤成長等。又經營的意義常見諸於創辦者的經營理念，何謂經營理念？嚴格說經營理念之定義並無統一性，將經營理念說成經營目標、經營方針、企業綱領或企業政策之概念也無不可。（二）經營與管理費堯（Fayol, H）的觀點，企業全部經營活動可分為六方面：(1)技術活動(生產、製造、加工)；(2)商業活動(購買、銷售、交換)；(3)財務活動(籌集和最適當地使用資本)；(4)安全活動(保護財產和人員)；(5)會計活動(財產清點、資產負債表、成本、統計等)；(6)管理活動(計畫、組織、領導、協調和控制)。因此，企業經營涉及的活動內容極為廣泛，管理活動僅是前述六大經營活動中的一環，管理主要在透過幾個重要功能(計畫、組織、領導、協調和控制)的發揮，以實現企業的目標。

1-2經營概論二、經營的具體衡量

（一）經濟學的角度：一家企業的經營分析重點，主要在提升營運效率及降低營運成本。

（二）財務管理的角度：經營目的在追求企業價值的最大化。

（三）管理學的角度：經營目的在持續不斷的從事創新與行銷活動。

故透過經濟學、財務管理與管理學的理論基礎與思想的凝聚，可具體化經營者的重點想法。

1-2經營概論

♦討論經營方向與管理手段

♦經營方向：

♦如何知道？學習及發展潛能→適應環境→選擇你想要的（目標）→藉事件燃燒興趣→感受目標浮現（達成目標）…

♦管理手段：

♦自律→不放棄→失敗就向成功者學習→改善方法（思維）→實現新生活的慣性…

1-3管理概論

一、管理的意義

1.「管理」無一個放諸四海皆準且所有人都接受的定義(管理知識知識知識知識由做做做做中學學學學而來)。

2.Drucker：「管理是社會負責製造豐沛資源的一種機制﹙追逐利益與專業分工﹚」 。

Fayol提到管理的內涵包括五個面向：（1）預測和規劃，（2）組織，（3）指揮，（4）控制，（5）協調。

3.隨市場環境快速變遷，管理新思維不斷演變，一些被證明過有效的基本原則或原理，逐漸具體的歸納為管理的專業知識，這些基本原理包括管理的五項傳統功能：規劃、組織、用人、領導、控制等，其中「組織行為」是管理五大功能的主軸，前述五項功能仍是重要的，但在型式上逐漸有所變化。

1-3管理概論二、杜拉克（Drucker,P.F.）對管理意義的詮釋

（一）管理的本質

Drucker曾比喻：「什麼是管理？管理到底要做些什麼事？管理就像是人體的器官，各個器官必須發揮它的功能，故從一具體的企業組織來看，管理的第一個功能就是管理該組織從事的事業；第二個功能是管理管理者；第三個功能是管理員工與工作。」因此，「管理是工作(實踐而來的知識)，是紀律(建立有效率的制度)，也是人的知識發展(藉制度形成約束激勵效果)。」

1-3管理概論

（二）Drucker對管理三個功能進一步詮釋管理的第一個功能：（1）因應企業組織本身需求並非目的，而是如何完成商業運作和結果的手段，故要思考「我們究竟應該從事什麼業務？」，也就是要在市場中建立何種專業？要分工什麼?（2）企業成立之目的，只有一個正確而有效的定義：即是「創造顧客」，也就是讓顧客體認藉由企業分工更能節約自行操作的成本。沒有辦法創造顧客的企業，銷售產品受到決現且生存容易遭到經爭者威脅。

1-3管理概論

（二）Drucker對管理三個功能的進一步詮釋

管理的第二個功能：

（1）即管理者務必實行「目標管理」，運用制度將人的動機導入ㄧ致的目標上。

（2）「經理人的工作應以某項任務為出發點，以期達到公司的目標，故應該讓績效目標來領導和控制每位經理人，而不僅是老闆。」

注意!自發性管理與計畫性管理之差別？及相互結合運用的效率。

1-3管理概論

管理的第三個功能：（1）人類不僅想要工作，且希望從工作中的學習來獲取成就感，因而才「需要」工作，故對員工的要求為：1.認真工作。2.願意接受變革（思想影響行為→行為影響結果）。」（2）管理者應將員工當作「全人」看待，管理他們，除了要訓練他們的手能做，更要激勵與影響他們的心和腦的成長。（3）管理不僅是「管理」個人，更需要「領導」個人的成長，目標是讓每位員工的長處和知識得到良好的發揮。

1-3管理概論三、管理的五大功能(這是區別管理活動的指標)

1.規劃工作（Planning）

2.組織工作（Organizing）

3.用人工作（Staffing）

4.領導工作（Leading）

5.控制工作（Controlling）

管理的功能僅是為方便認識管理與學習管理而加管理的功能僅是為方便認識管理與學習管理而加管理的功能僅是為方便認識管理與學習管理而加管理的功能僅是為方便認識管理與學習管理而加以分類以分類以分類以分類。。。。因為各管理功能間是重疊的因為各管理功能間是重疊的因為各管理功能間是重疊的因為各管理功能間是重疊的，，，，實在是很實在是很實在是很實在是很難清楚區分純粹的計畫難清楚區分純粹的計畫難清楚區分純粹的計畫難清楚區分純粹的計畫、、、、組織組織組織組織、、、、用人用人用人用人、、、、指導或控指導或控指導或控指導或控制制制制，，，，許多經理人都身兼此五種工作許多經理人都身兼此五種工作許多經理人都身兼此五種工作許多經理人都身兼此五種工作。。。。

1-3管理概論

四、管理的階層(Webber研究，怎樣的組織架構是有效率的?)

1.高階層管理：這一階層的管理人員負責設定企業的目標（也應為集體目標的成敗負責），也決定為達成企業目標所必須採取的行動及企業資源分配。

2.中階層管理：中階管理階層人員負責執行並達成組織目標（應為集體效率負責），同時也需擬定部門目標及為達成組織目標所應採取的行動與方案。

3.監督階層管理：監督管理階層人員主要是管理生產或提供組織的產品或服務的作業員工（應為個體效率負責） ，基層的監督管理階層往往在生產工作的成本效率與產品良率上，具有重要影響。

1-3管理概論

五、管理者的角色(如何分工較有效率？關注在各自專業利益的分工上)1.人際關係方面，計掛名首腦、領導者、聯絡者三種。

2.資訊方面，計資訊收受者、傳播者、發言人三種。

3.決策方面，計企業家、問題處理者、資源分配者、談判者四種。

至於經理人的角色是什麼呢？Williams及Johnson指出，各種階層的經理人應清楚認知，是你的工作內容將你造就成一名經理人，而不是你的工作職銜(頭銜)。

許多成功經理人往往是許多成功經理人往往是許多成功經理人往往是許多成功經理人往往是『『『『到了那裡後到了那裡後到了那裡後到了那裡後,,,,才知道我可以做才知道我可以做才知道我可以做才知道我可以做到到到到，，，，且已是經理了且已是經理了且已是經理了且已是經理了』』』』

1-3管理概論

六、管理的技巧（不同階層之間效率的協調如何發揮）1.觀念性技巧：深入瞭解組織中各部門間及各部門與整體組織間之關係。諸如決策、計畫、執行與組織功能效率等特殊的管理活動最需要觀念性技巧。2.人際關係技巧：深入瞭解員工以及如何與員工和睦相處，在技巧上，人際關係的磨合常需要藉助於許多非正式場合來互動。3.技術性技巧：指完成某一特定管理工作所需的技術。在技巧上，建立具有誘因的制度來促進訊息分享與相互學習是重要的。實務上，各種管理技巧彼此之間關係密切，以致於在運用上很難區別開始於何種技巧，結束於哪一種技巧，但是人際關係技巧是重要關鍵。

1-3管理概論

七、管理系統建構管理系統，主要目的在了解各種影響因素之間的因影響因素之間的因影響因素之間的因影響因素之間的因果關係果關係果關係果關係，，，，形成模式形成模式形成模式形成模式，同時也有助於預測未來的可能情預測未來的可能情預測未來的可能情預測未來的可能情況況況況，模擬幾種可能的情境，建構預擬的彈性對策。1.輸入子系統2.規劃子系統3.執行子系統4.成果評估子系統5.矯正程序子系統6.輸出子系統訊息的不確定性→模糊理論、複雜理論、混沌理論（不確定中的規律、軌跡及連結）

1-4 管理思潮與企業演化一、管理學的緣起1.在管理思想的發展歷史過程，管理學的理論相當龐雜，以致哈羅德．孔茲（Harold Koonz，1961）曾出版名為「管理理論叢林」一書，將各學派思想進行分類研究，並指出各學派主要分歧與連結關係。

2.管理學之所有存在如此多元，卻又無法用一個統一的管理理論來相互解釋管理流派的存在，唯一的解釋只能是，這些流派是從不同的角度來研究管理，每個學派都側重於管理的某個方面，對管理的真正本質問題未能深入且正確的探討（管理就像各自協調合作的機制）。

3.工業革命帶來大量的公司興起，許多公司必需面對大量生產的「工廠制度」應如何建立及有效運作，如勞動力的專業分工，原料的取得與安排，而管理的知識就在工廠制度運作的許多問題中，逐漸的累積並成為專業。

1-4 管理思潮與企業演化二二二二、、、、管理思想的演進管理思想的演進管理思想的演進管理思想的演進（（（（一一一一））））科學管理理論時期科學管理理論時期科學管理理論時期科學管理理論時期﹙﹙﹙﹙1900190019001900年年年年~1930~1930~1930~1930年年年年﹚﹚﹚﹚1.科學管理學派：強調藉由規劃、標準化及客觀分析、合理分工來提高工作效率，而非聽由工人或領班依自己喜好或工作經驗來決定。此時期主要代表人物：泰勒、吉爾博斯、甘特等。2.管理程序學派：此派企圖建立一些可普遍應用於較高管理階層的工作原則與管理要素。主要是由法國學者費堯（Fayol, H.）依據組織、領導、用人、控制等原則，提出名為管理程序或管理功能的理論。3.層級結構學派：此學派重要人物首推德國社會學家韋伯，韋伯為了保證技術效能而努力探索理想的組織安排與架構，他認為層級組織係反應現代社會需要的產物，所謂層級組織建立於理性和法規上的職權，組織成員各因其所在地位，依法取得某種權威，在其位者憑藉這種權威發號施令，傳遞正式的資訊，並形成層級結構。

1-4 管理思潮與企業演化

♦ 1862~1913年，美國大型公司開始崛起，因為鐵路來了，製造業及零售業也開始發展。

♦ 1850~1950，大型公司也在英國、德國及日本興起。

1-4 管理思潮與企業演化

（（（（二二二二））））行為與管理科學理論時期行為與管理科學理論時期行為與管理科學理論時期行為與管理科學理論時期（（（（1930193019301930年年年年~1950~1950~1950~1950年年年年））））

1.行為學派：此學派係針對「人」的行為進行研究，研究主要集中於組織心理、人格、工作與權威等關係上，並結合社會學、心理學、人類學等行為科學來探討組中員工的動機、滿足、群體需要、激勵、歸屬感、效率等重要課題，以利提升工作效率。

2.管理科學派：第一次世界大戰後，基於軍事作業演習及後方補給的作業過程，逐漸衍生出運用大量數學的管理理論。管理科學和科學管理都是針對如何提升效率，主張以科學方法：尤其是數量方法來解決管理問題。管理科學學派應用新的數量技術，尤其是作業研究和電算機。管理科學學派的興起，讓當時需多的企業與政府開始相信，管理是科學的也是可信的。

1-4 管理思潮與企業演化

（（（（三三三三））））行銷管理與多角化理論時期行銷管理與多角化理論時期行銷管理與多角化理論時期行銷管理與多角化理論時期（（（（1946194619461946年年年年~1960~1960~1960~1960年年年年））））

行銷管理興起主要是因需多美國企業開始重視銷售的相關問題，不過當時行銷管理主要偏重於行銷通路方面，包括批發與零售的配置。後來，除了重視行銷與顧客需求外，此時期的美日兩國企業也意識到景氣循環所帶來的經營危機，開始進行多角化投資與發展，並形成集團企業來強化競爭力。

1-4 管理思潮與企業演化

♦ 1913~1975年，管理資本主義勝利。

♦自由市場資本主義勝過計劃經濟的共產主義。

♦專業經理人上台。

♦企業帝國主義興起。

1-4 管理思潮與企業演化（（（（四四四四））））系統與權變理論時期系統與權變理論時期系統與權變理論時期系統與權變理論時期（（（（1960196019601960年年年年））））

1.系統觀念學派：系統學派強調組織與企業是環境中的一個系統，相互關連、相互依賴並影響。

2.權變學派：權變學派又稱情境學派，其強調經理人只要確知其所處的環境需求特性，可採因勢利導的權變管理原則。

（（（（五五五五））））策略管理理論時期策略管理理論時期策略管理理論時期策略管理理論時期（（（（1960~19701960~19701960~19701960~1970））））

此時期因產業環境變動劇烈，企業逐漸重視外在環境變動對企業內部產生的影響，因而衍生策略管理理論，高階管理者被要求必須能夠制定策略以突破現狀，應付競爭者，並針對產業環境、競爭對手、顧客、供應商及自身組織優勢劣勢進行分析，進而形成策略經營單位。

1-4 管理思潮與企業演化

（（（（六六六六））））競爭挑戰與企業重組時期競爭挑戰與企業重組時期競爭挑戰與企業重組時期競爭挑戰與企業重組時期（（（（1972~19881972~19881972~19881972~1988））））

此時期美國企業因前一段時期擴張過速，出現成本上升與生產力降低的情況，反觀日本企業因重視人力資源管理，如終身雇用及年資制度，使得員工具有高度向心力，而發展成功且獨特的「企業文化」，造就企業的蓬勃發展。此外日本各種品質管控方式和標準，如統計品管（SQC）、品質控制（TQC）、全面品管（TQM）等，使得日本產品行銷超越歐美企業。在日本領先的這二十年間，美國大型企業為了提升競爭力，紛紛進行組織縮減、組織再造等企業整合與重組的工程，同時為了及時回應市場顧客需求，第一線的基層員工被直接賦與更大的權利，高階經理單位則負責支援，管理工作逐漸走向「沒有管理的管理」。

1-4 管理思潮與企業演化

♦ 1975~2002年，企業發展出現矛盾爭議。

♦國營事業興起。

♦企業細分化、扁平化。

♦美國矽谷典範出現。

♦跨國企業快速發展。

1-4 管理思潮與企業演化﹙﹙﹙﹙七七七七﹚﹚﹚﹚全球化發展與知識經濟理論時期全球化發展與知識經濟理論時期全球化發展與知識經濟理論時期全球化發展與知識經濟理論時期（（（（1988~1988~1988~1988~迄今迄今迄今迄今））））

全球化發展是基於資源（社會資源＋自然資源）在空間上的差異，因而使某些地區（國際之間）在生產某種產品上具有比較利益（如技術、勞動成本、資金成本），因而導致企業生產成本降低。(世界是平的世界是平的世界是平的世界是平的????世界各國與世界各國與世界各國與世界各國與中國毒奶事件中國毒奶事件中國毒奶事件中國毒奶事件)

企業全球化趨勢讓美國企業專注於掌握市場、強化網路行銷與通路整合、重視顧客需求及不斷研發創新，而不必將資源投入在生產設備、作業方法、土地及勞動成本。知識經濟觀點，讓美國企業不再依賴泰勒式的科學管理以管理並執行勞力密集的工作，而將知識運用在了解顧客、競爭者、企業內部需求及創新活動上，而創造新一波以知識為基礎的新經濟發展模式。

1-4 管理思潮與企業演化

♦ 1850~2002年後，超大型跨國公司出現。

♦跨國公司自成ㄧ個王國(國家的色彩逐漸變淡)。

♦多元文化的跨國公司出現。

♦雀巢公司(Nestle):法國、英國、瑞士、中國東莞、日本、台灣。

♦亞洲與中國市場崛起。