不動產投資

CH5 當代不動產投資分析工具 （ PART-2 ）

第 6 組 組員： D9535001 方淑芬 D9535026 吳麗雪 D9535032 張玉成 C9735030 黃雀萍

16. 假設一個案有 10 單位的商場要出租，每單位面積 40 坪，

每單位每月租金為 20 萬元，空屋損失及營運支出占可能 毛收入之 20 ％，銀行要求的債務保障比率（ Debt Coverage Rate,DCR ）為 1.5 ，目前的貸款利率為 5

％， 貸款期限 30 年，採本利均等攤還法，自有資金的需要報 酬率（ Required Rate of Equity ）為 12 ％，假設不

計 稅賦及時間的金錢價值。試問： （ 1 ）銀行願意貸款總額、自有資金價值與資產總價值各為 多少？ （ 2 ）今此個案欲以 2 億元出售，如你是投資者是否會購買 此一個案？原因為何？ （ 3 ）以本案為例，請說明以不動產出租經營收益評估其 投資可行性的方法之優缺點為何？

年利率 5 ％ 月利率 0.4167 ％FV FVA SFF PV PVA MC

月 複利未來值率

複利年金未來值率

複利年金償還基金率

複利償還現值率

複利年金累加現值率

本利均等償還率

360

4.468278 832.320195

0.001201 0.223800 186.273134 0.005368

年利率 5 ％FV FVA SFF PV PVA MC

年 複利未來值率

複利年金未來值率

複利年金償還基金率

複利償還現值率

複利年金累加現值率

本利均等償還率

30 4.431942 66.438848 0.015051 0.231377 15.372451 0.065051

Ans ：（ 1 ）銀行願意貸款總額： ◎ 每年毛收入＝ 20 萬元 ×10×12 ＝ 24,000,000 元 ◎ 每年淨營運收益： 24,000,000 元 ×（ 1 － 20 ％） ＝ 19,200,000 元 ◎ 每年償債支出 19,200,000 元 / 1.5 ＝

12,800,000 元 貸款利率為 5 ％，貸款期限 30 年，採按年本利均等攤還

法：（以財務計算機計算）

∴ 銀行願意貸款總額為 196,767,370元

（如採按月本利均等攤還法， 銀行願意貸款總額為 198,700,450 元）

Ans ： 自有資金價值： 每年營運收益＝ 20 萬元 ×10×12 ＝

24,000,000 元 每年淨營運收益： 24,000,000 元 ×（ 1 － 20

％） ＝ 19,200,000 元 每年償債支出 19,200,000 元 / 1.5 ＝

12,800,000 元 19,200,000 － 12,800,000 ＝ 6,400,000

（元） 自有資金的需要報酬率為 12 ％

∴ 自有資金價值為 6,400,000 / 12 ％ ＝ 53,333,333 （元）

Ans ：

資產總價值＝銀行願意貸款總額＋自有資金價值

＝ 196,767,370 元＋53,333,333 元

＝ 250,100,703 元

（如採按月本利均等攤還法； 資產總價值為 252,033,783 元）

Ans ：

（ 2 ）∵售價 2 億元 < 資產總價值250,100,703 元

（價位合理且偏低） ∴ 可以投資

Ans ：（ 3 ）以不動產出租經營收益評估其投資可行性的方法之優、缺點 如下： 優點： a. 簡單：不須收集太多財務資料，即可對各替代方案進行快速評估

。 b. 快速：可快速分析各替代方案來評估決定是否進一步投資。 缺點為： a. 只做短期（一年）分析，並未考慮時間價值及租金收入變化，且通 膨率亦未考慮，無法反應真實價值。 b. 忽略自有資金之增加部分。 c. 未考慮經營期限問題。 d. 資產總值應以稅後價值反應較為客觀真實。 e. 投資過程之交易成本亦忽略。 f. 不動產增值部分一般未予考慮。

 

17. 何謂預期報酬率 （ Expected of Return ）？ 何謂需要報酬率 （ Exquired Rate of Return ）？ 相關的決策法則為何？

Ans ：（ 1 ）預期報酬率： 一般以報酬率的平均數做為衡量投資對象的預期報酬率，公式為： 1 n n n

ER= Σ Ri 或 ER ＝ Pi Σ Ri

n i =1 i =1

 

ER ：預期報酬率， R i ：個別樣本報酬率， n ：樣本數， Pi ：個別樣

本發生機率。 評估不同投資個案之報酬率，應考量不同風險及發生機率，而衡量出未來 之可能報酬率，由於此投資報酬尚未發生，所以稱預期報酬率。

（ 2 ）需要報酬率： 需要報酬率為投資者考量實際要求的最低利潤、通貨 膨脹的損失、以及風險的損失： (a) 最低實際利潤：投資者所需要的最低實際利潤。 (b) 通貨膨脹的貼水：投資過程中因通貨膨脹可能產生 的投資損失，所需要的利潤補償。 (c) 風險貼水：投資過程中因投資所可能產生的各種風 險損失 ，所需要的利潤補償。 將以上三者相加之後，即為投資者的需要報酬率。

（ 3 ）報酬率決策法則： 投資者利用報酬率進行下列三項步驟，即可判斷投 資方案是否可行 ： (a) 估計投資者期望投資報酬率 (b) 設定投資者的需要報酬率時，同時考慮可能之風險 (c) 比較期望報酬率與需要報酬率之大小。 假設 ROI ＝預期投資報酬率， RROI ＝需要報酬率 當 ROI ≥ RROI 則進行投資！ 當 ROI < RROI 則放棄投資！

19. 何謂總資金報酬率 （ Rate Return on Investment , ROI

）？ 何謂內部報酬率 （ Internal Rate of Return,IRR ）？ 就投資分析而言，各有何缺點？

Ans ：

（ 1 ）總資金報酬率（ ROI ），即以營運淨收益除以總投資金額，所得之報酬率。

（ 2 ）內部報酬率 (IRR) ，其實就是一個投資計畫的整體報酬率；即當淨現值（ NPV ）等 於零之折現率。

若 IRR> 必要報酬率，表投資計畫可行 ( 此時

NPV>0) IRR< 必要報酬率，表拒絕投資計畫 ( 此時

NPV<0) IRR ＝必要報酬率，視執行者態度及客 觀環境而定 ( 此時 NPV=0)

（ 3 ）投資分析而言，採用上述二種方法之缺點： 總資金報酬率（ ROI ）： 缺點： （ a ） .未考慮投資期間之現金流量，容易產生資金缺 口 ，影響營運。 （ b ） .未考慮貨幣時間價值，未作折現分析。 （ c ） .只瞭解總資金報酬率，而不能瞭解自有資金報酬 率。 內部報酬率 (IRR) ： 缺點： （ a ） .未考慮到回收的資金可再投資的報酬率。 （ b ） .計算結果可能不只一個，亦可能無解。 （ c ） .無法從互斥計畫中，選出一個使股東財富極大化 的投資方案。 

20. 何謂敏感性分析？該分析有

何缺點？模擬分析如何改進 之？

Ans ： （ 1 ）敏感度分析： 探討在其他條件不變之前提下，某一

變數變動某一幅度對評估結果（如金額或

報酬率等）之影響程度。

（ 2 ）缺點： a. 容易忽略變數間之相互關係。 b. 多個變數如同時變動，若無法全

盤考量，評估結果將會不正確。

Ans ：（ 3 ）模擬分析改進方法： 要做敏感性分析，須先找出所有的變數，以

及各變數對投資案所產生的影響程度；並可用一些過去的資料，然後用統計方法導出模型，或做一些假設，導出各種狀況可能產生哪些變數的同時變動，經全盤考量後，評估出正確結果。

21. （ 1 ）已知下列三個方案為互斥，又知每年現金流 量一致，請問應採用哪一種方案？（資金成 本＝ 10 ％） 方案 原始投資 life IRR A $23,220 3 14

％ B $19,990 6 13

％ C $58,890 10 11

％ （ 2 ）又若上述三方案為獨立，請問應該投資在哪一 （些）方案？

Ans ： （ 1 ）以連續重置法計算：

方案 原始投資 life

IRR 每年現金流量 連續重置年限

連續重置後 IRR

A $23,22

0

3 14

％

$10,000 30 43.06 ％

B $19,99

0

6 13

％

$5,000 30 24.98 ％

C $58,89

0

10 11

％

$10,000 30 16.82 ％

每年現金流量：以 X 表示

A 案： X X X ＋ ＋ ＝ 23,220 （ 1 ＋ 14 ％） （ 1 ＋ 14 ％） 2 （ 1 ＋ 14 ％） 3

 

X ≒ 10,000 B 案： X ≒ 5,000 C 案： X ≒ 10,000

∵ 三個方案之 IRR 均大於資金成本（ 10 ％） ∴若三個方案為互斥，則應選擇A 案

（ 2 ）

∵ 三個方案之 IRR 均大於資金成本 （ 10 ％） ∴若三個方案互為獨立，且資金足夠

投資，則 A 、 B 、 C 三案皆可投資

！