台灣台灣房地房地產泡沫危機與日俱增 · 這一波房價飆漲之主要原因...
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台灣台灣房地產泡沫危機與日俱增房地產泡沫危機與日俱增
主 辦 單 位台 灣 綜 合研究院報 告 人 莊 孟 翰日 期 2011年 3 月 23 日
2-1
當前經濟情勢與高房價問題之形成當前經濟情勢與高房價問題之形成
1GDP2009年1281912819兆元兆元
2010年1420614206兆元兆元
2010年服務業6363工業3506
農 業131
2高經濟成長VS高失業率
3經濟問題VS社會問題
M型社會貧富懸殊－豪宅VS社會住宅
4臺北市房價所得比115倍
5整體住宅政策
－短期抑制房價飆漲-投機炒作
－長期整體住宅政策-社會住宅
2-2
這一波房價飆漲之主要原因這一波房價飆漲之主要原因
1低利率－有史以來最低最長之低利率時期
2資金行情－有史以來最多之氾濫游資錢多為患－華僑台商港資不斷湧進
3遺贈稅大幅調降至10 －有史以來最大之租稅減幅卻未相對提供產業投資機會導致資金大量流入股市房市
4投機炒作
5國產局標售土地－有史以來最高之地價漲幅地價屢創新高助漲房價導致惡性循環
6預期心理－ECFA實施之後陸資將會大舉來台購屋置產－政府政策
2-3
經濟持續穩健成長經濟持續穩健成長
2-4
平均每人平均每人GNPGNP－－根據主計處最新估算2010年台灣平均每人GNP為19188美元
2011年則將突破2萬美元達21394美元
2-5
海外生產比率海外生產比率
2-6
失業率下降失業率下降
2-7
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
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2009年
2010年
0
5000
10000
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20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
當前經濟情勢與高房價問題之形成當前經濟情勢與高房價問題之形成
1GDP2009年1281912819兆元兆元
2010年1420614206兆元兆元
2010年服務業6363工業3506
農 業131
2高經濟成長VS高失業率
3經濟問題VS社會問題
M型社會貧富懸殊－豪宅VS社會住宅
4臺北市房價所得比115倍
5整體住宅政策
－短期抑制房價飆漲-投機炒作
－長期整體住宅政策-社會住宅
2-2
這一波房價飆漲之主要原因這一波房價飆漲之主要原因
1低利率－有史以來最低最長之低利率時期
2資金行情－有史以來最多之氾濫游資錢多為患－華僑台商港資不斷湧進
3遺贈稅大幅調降至10 －有史以來最大之租稅減幅卻未相對提供產業投資機會導致資金大量流入股市房市
4投機炒作
5國產局標售土地－有史以來最高之地價漲幅地價屢創新高助漲房價導致惡性循環
6預期心理－ECFA實施之後陸資將會大舉來台購屋置產－政府政策
2-3
經濟持續穩健成長經濟持續穩健成長
2-4
平均每人平均每人GNPGNP－－根據主計處最新估算2010年台灣平均每人GNP為19188美元
2011年則將突破2萬美元達21394美元
2-5
海外生產比率海外生產比率
2-6
失業率下降失業率下降
2-7
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
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1982年
1983年
1984年
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2004年
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2008年
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2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
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1982年
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2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
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1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
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20000
25000
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35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
這一波房價飆漲之主要原因這一波房價飆漲之主要原因
1低利率－有史以來最低最長之低利率時期
2資金行情－有史以來最多之氾濫游資錢多為患－華僑台商港資不斷湧進
3遺贈稅大幅調降至10 －有史以來最大之租稅減幅卻未相對提供產業投資機會導致資金大量流入股市房市
4投機炒作
5國產局標售土地－有史以來最高之地價漲幅地價屢創新高助漲房價導致惡性循環
6預期心理－ECFA實施之後陸資將會大舉來台購屋置產－政府政策
2-3
經濟持續穩健成長經濟持續穩健成長
2-4
平均每人平均每人GNPGNP－－根據主計處最新估算2010年台灣平均每人GNP為19188美元
2011年則將突破2萬美元達21394美元
2-5
海外生產比率海外生產比率
2-6
失業率下降失業率下降
2-7
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
經濟持續穩健成長經濟持續穩健成長
2-4
平均每人平均每人GNPGNP－－根據主計處最新估算2010年台灣平均每人GNP為19188美元
2011年則將突破2萬美元達21394美元
2-5
海外生產比率海外生產比率
2-6
失業率下降失業率下降
2-7
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
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民國90年
民國91年
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民國93年
民國94年
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民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
平均每人平均每人GNPGNP－－根據主計處最新估算2010年台灣平均每人GNP為19188美元
2011年則將突破2萬美元達21394美元
2-5
海外生產比率海外生產比率
2-6
失業率下降失業率下降
2-7
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
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民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
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民國72年
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建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
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1982年
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1998年
1999年
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2001年
2002年
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2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
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1982年
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2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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1987年
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160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
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000
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35000
1982
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1990
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1994
1996
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2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
海外生產比率海外生產比率
2-6
失業率下降失業率下降
2-7
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
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1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
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2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
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1982年
1983年
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2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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150000
200000
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1987年
1988年
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1991年
1992年
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1995年
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1998年
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0
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20000
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
失業率下降失業率下降
2-7
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
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民國95年
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民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
民國76年
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民國79年
民國80年
民國81年
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民國84年
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民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
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民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-8
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
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民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
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民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
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民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國80年
民國81年
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民國90年
民國91年
民國92年
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民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
OPEC Basket Price20110318 11054USD
2-9
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
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民國72年
民國73年
民國74年
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民國77年
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民國80年
民國81年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
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民國72年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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建造執照 使用執照單位戶
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高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
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1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
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1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
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1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
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2004年
2005年
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2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
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1982年
1983年
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2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
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150000
200000
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1987年
1988年
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1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
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1997年
1998年
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2000年
2001年
2002年
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2007年
2008年
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0
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10000
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25000
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35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
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30000
35000
1982
1984
1986
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1994
1996
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2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
民國民國6060年至民國年至民國9999年年OPECOPEC油價變動趨勢表油價變動趨勢表
歷年OPEC油價變動趨勢表
14727
34
28
2285
7745
6106
6908
5064
281
2436
2312
276
1868
1228
9445
6108
3605
1748
2029
1686
1553
1633
1841
1866
2226
17311424
18
18
29
2934
32
24
127
1366
12376
12376
11251
5119
259
0
20
40
60
80
100
120
140
160
民國60年
民國62年
民國64年
民國66年
民國68年
民國70年
民國72年
民國74年
民國76年
民國78年
民國80年
民國82年
民國84年
民國86年
民國88年
民國90年
民國92年
民國94年
民國96年
民國97年
民國99年
2-10
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
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1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
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20000
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
日本日經股價指數日本日經股價指數－－66個月個月
2-11
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
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民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
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民國77年
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民國79年
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民國81年
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民國90年
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民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台灣加權股價指數台灣加權股價指數－－66個月個月
2-12
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
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民國72年
民國73年
民國74年
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民國79年
民國80年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
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民國72年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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20000
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民國72年
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建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
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450000
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550000
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650000
民國72年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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民國72年
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民國97年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
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台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
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台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-13
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
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2009年
2010年
0
5000
10000
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20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台灣集中市場台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日線日線
2-14
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
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民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
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民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國84年
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民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
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民國92年
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民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--月線月線
2-15
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國91年
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民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
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民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台灣集中市場台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖--日日線線
2-16
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
流向各新興市場之資金數量流向各新興市場之資金數量
2-17
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
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民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
民國76年
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民國79年
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民國81年
民國82年
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民國84年
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民國86年
民國87年
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民國90年
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民國92年
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民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
M1BM1B年增率屢創新高年增率屢創新高
黃金交叉-房股兩市呈現資金行情
-1000
-500
000
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
91年01月
91年04月
91年07月
91年10月
92年01月
92年04月
92年07月
92年10月
93年01月
93年04月
93年07月
93年10月
94年01月
94年04月
94年07月
94年10月
95年01月
95年04月
95年07月
95年10月
96年01月
96年04月
96年07月
96年10月
97年01月
97年04月
97年07月
97年10月
98年01月
98年04月
98年07月
98年10月
99年01月
99年04月
99年07月
99年10月
M1B年增率
M2年增率
黃
金
交
叉
2-18
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
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民國91年
民國92年
民國93年
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民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
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民國72年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
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民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
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民國80年
民國81年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
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民國80年
民國81年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
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民國93年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
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35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
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民國81年
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民國88年
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民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20112011年年11月貨幣準備月貨幣準備M1BM1B及及M2M2增加率增加率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-19
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
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1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
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1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
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2003年
2004年
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2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
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1982年
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2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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1987年
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1991年
1992年
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1995年
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
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1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
歷年中央銀行重貼現率擔保放款率歷年中央銀行重貼現率擔保放款率基準放款利率變動趨勢表基準放款利率變動趨勢表
0000
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
50年12月
52年12月
54年12月
56年12月
58年12月
60年12月
62年12月
64年12月
66年12月
68年12月
70年12月
72年12月
74年12月
76年12月
78年12月
80年12月
82年12月
84年12月
86年12月
88年12月
90年12月
92年12月
94年12月
96年12月
98年12月
99年625
重貼現率
擔保放款融通
基準放款利率
2-20
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
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民國79年
民國80年
民國81年
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民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國81年
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民國90年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20112011年年11月五大銀行新承做放款平均利率月五大銀行新承做放款平均利率資料來源資料來源中央銀行中央銀行
2-21
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
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2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
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2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
主要金融機構存款與消費者購屋貸款主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表及建築貸款餘額統計表單位新台幣億元單位新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90年 201607 2623276 780717 507837
91年 206098 2768188 695283 418809
92年 217469 3038881 690016 420396
93年 232565 3482662 710373 508638
94年 247095 3962936 736213 670132
95年 259420 4352855 805976 846545
96年 262088 4628776 848398 1056878
97年 279779 4708703 815705 1062883
98年 295559 4909558 795508 1025270
99年12月 310894 5165479 668385 1288835
100年1月 311846 5190540 653218 1300995
91-98年增幅 4341 7736 1442 14481
91-99年增幅 5085 8660 -389 20774
91-100年1月增幅
5131 8751 -605 21064
2-22
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
房價泡沫瀕臨警戒線－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係
1購置住宅貸款餘額5兆190540億元2010年GDP為14兆2060億元房貸餘額GDP＝3654
2（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款653218億元）GDP＝4114
3（房貸餘額5兆190540億元＋房屋修繕貸款
653218億元＋建築貸款1300995億元）GDP＝5283
2-23
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
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民國84年
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民國86年
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民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
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2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
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20000
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35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
房價泡沫瀕臨警戒線－房地產業貸款占存放款比重與利率
1房地產業貸款占存款比重
＝7兆144753億元31兆1846億元
＝ 2291
2房地產業貸款占放款比重
＝7兆144753億元20兆2147億元
＝ 3534
3利率3－心理關卡 5－購屋門檻
投報率3-5警戒區3以下風險區
2-24
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
現階段一般民眾預期（或現階段一般民眾預期（或恐懼恐懼））房價還會上漲之主要原因房價還會上漲之主要原因
1美國QE2QE3資金再度湧向新興國家
2南北韓關係緊張國際資金大部分將湧向中國香港新加坡與臺灣
3中國香港打房rarr國際資金大部分將湧向臺灣
4香港人將以CEPA經驗來臺炒房
5就國際房價比較臺灣房價仍偏低
－2010年國際房價排名台北26位惟租金報酬率僅170全球排名倒數第2
6國際油價物價帶動房價上漲模式
油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr
7股市萬點指日可待rarr股市房市相互拉抬效應
2-25
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
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1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
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1995年
1996年
1997年
1998年
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2000年
2001年
2002年
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2004年
2005年
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2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
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2007年
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2009年
2010年
0
5000
10000
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20000
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 年度 每桶原油價格最低至最高(美元) 漲幅
第一次 1973-1974年 1972年每桶259美元1974年每桶11251美元
334
第二次 1979-1980年 1978年每桶127美元1980年每桶32美元
152
第三次 1990年 1989年每桶1731美元1990年每桶2226美元
286
第四次 2005-2010年 2005年每桶5064美元2010年每桶7745美元（20101231每桶8899美元）
（2011318每桶11054美元）
5294
2-26
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國91年
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民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
石油危機與房地產商機石油危機與房地產商機
排序 臺北市房價漲幅
第一次石油危機 18倍
第二次石油危機 121倍
第三次石油危機 -033
第四次石油危機 69472005年4160萬元2010年7050萬元
2-27
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國85年
民國86年
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民國90年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
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民國80年
民國81年
民國82年
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民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
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民國95年
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民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國76年
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民國78年
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民國80年
民國81年
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民國89年
民國90年
民國91年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
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民國80年
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民國91年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
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民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
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民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20102010年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住年全國臺北市新北市與桃園縣人口家庭戶數住宅存量建照執照與使用執照申請量對照表宅存量建照執照與使用執照申請量對照表
區域 總人口 家庭戶數 住宅存量家庭戶數住宅存量差額
建造執照申請量(戶)
家庭戶數住宅存量差額
與建造執照比較
使用執照申請量(戶)
全國 23162123 7937024 7907683 29341 84518 -55177 71875
臺北市 2618772 983237 902799 80438 6843 73595 8244
新北市3897367 1405348 1472574 -67226 13314 -80540 19325
桃園縣2002060 673477 717226 -43749 9578 -53327 5358
2-28
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
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30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
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民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
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1982年
1983年
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2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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100000
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1987年
1988年
1989年
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1991年
1992年
1993年
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1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
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2002年
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2007年
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160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖歷年全國家庭戶數與住宅存量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
4000000450000050000005500000
600000065000007000000
750000080000008500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-29
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
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民國81年
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民國90年
民國91年
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民國93年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
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民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖歷年全國建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺灣地區
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
50000
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150000
200000
250000
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民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-30
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
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25000
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建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
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1600000
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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10000
15000
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25000
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建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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20000
30000
40000
50000
60000
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民國85年
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建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
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民國72年
民國73年
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民國75年
民國76年
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民國90年
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民國97年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市歷年家庭戶數台北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
600000650000700000750000800000850000900000950000
10000001050000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-31
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
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40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
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民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
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1989年
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1991年
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1997年
1998年
1999年
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2001年
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2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
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1982年
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2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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200000
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1987年
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1992年
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0
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-32
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
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民國81年
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民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
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民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
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1995年
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1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
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2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
新北市歷年家庭戶數新北市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
新北市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-33
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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建造執照 使用執照單位戶
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高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
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建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
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150000
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1982年
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2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
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2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
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1987年
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160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
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684 705695 927
2304 31633484
000
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35000
1982
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1986
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1996
1998
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2004
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2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖新北市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
新北市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
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25000
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35000
40000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國77年
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民國80年
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民國88年
民國89年
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民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-34
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
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民國76年
民國77年
民國78年
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民國81年
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民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
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民國72年
民國73年
民國74年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
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400000
450000
500000
民國72年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
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60000
民國72年
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建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
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650000
民國72年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
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民國72年
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建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
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150000
200000
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1987年
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1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
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1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
桃園縣歷年家庭戶數桃園縣歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
桃園縣
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-35
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國84年
民國85年
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民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
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民國75年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
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50000
60000
民國72年
民國73年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
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民國81年
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民國85年
民國86年
民國87年
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民國89年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
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35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
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民國78年
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民國81年
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民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
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民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖桃園縣歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
桃園縣
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
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25000
30000
35000
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民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
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民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-36
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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30000
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60000
民國72年
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建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
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450000
500000
550000
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650000
民國72年
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家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
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民國72年
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建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
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150000
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1992年
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2000年
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2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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2007年
2008年
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5000
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15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
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684 705695 927
2304 31633484
000
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1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
臺中市歷年家庭戶數臺中市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
臺中市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-37
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
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民國75年
民國76年
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民國78年
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民國80年
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民國95年
民國96年
民國97年
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民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
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民國78年
民國79年
民國80年
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民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
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25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
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民國92年
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民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
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1986年
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1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
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2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
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2007年
2008年
2009年
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0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖台中市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
臺中市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-38
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
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民國86年
民國87年
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民國90年
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民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
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25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
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民國80年
民國81年
民國82年
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民國88年
民國89年
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民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
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2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
高雄市歷年家庭戶數高雄市歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖住宅存量變動趨勢圖
高雄市
歷年家庭戶數住宅存量變動趨勢圖
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
650000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
家庭戶數 住宅存量單位戶
2-39
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖高雄市歷年建造執照與使用執照申請量變動趨勢圖
高雄市
歷年建造執照使用執照申請量變動趨勢圖
0
5000
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35000
民國72年
民國73年
民國74年
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
建造執照 使用執照單位戶
2-40
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
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1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
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35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
日本房地產泡沫經驗之啟示日本房地產泡沫經驗之啟示
1日本二戰後全力發展出口導向型經濟rarr1985年日本成為全世界最大債權國美國為最大債務國
－2009年中國為全世界最大債權國美國為最大債務國
21985年簽訂「廣場協議」9月1美元=250日元1986年9月1美元=153日元1987年為120日元
－2010年人民幣升值
3日幣大幅升值rarr地價連續5年呈現15大幅上漲同期間GDP年成長約僅5左右
－中國房地產價格走勢
2-41
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
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1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
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1995年
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1997年
1998年
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2000年
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2002年
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2004年
2005年
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2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
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2002年
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2007年
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2009年
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0
5000
10000
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20000
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表
年度 商業區 漲跌幅（） 住宅區 漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
19851985 1289 1317（19851984）
832 55（19851984）
13083（19851227）
133（19851984）
1987 2222 7238 1158 3918 21564（19871228）
6483
19891989 3940 7732 1644 4197 3891587（19891229）
8047
1991 5194 3183 2234 3589 22984（19911230）
-4094
20052005 673 -8704 776 -6513 1611143（20051230）
-2990
2010 750 1144 776 0 1029263（20101228）
-3612
2-42
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
日本六大地區地價指數變動趨勢圖日本六大地區地價指數變動趨勢圖
日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖
00
1000
2000
3000
4000
5000
6000
19661968
197019721974
19761978
19801982
19841986
198819901992
19941996
19982000
20022004
200620082010
平均
商業區
住宅區
工業區
西元
長期趨勢線
長期趨勢線
2-43
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
中國房地產崩盤時間表中國房地產崩盤時間表
日本 中國
1985年日圓升值 2005年人民幣升值
1986年資金流向房地產 2006年資金流向房地產
1987年房價飆升3倍 2007年房價飆升3倍
1988年房價下降地王拉升房價 2008年房價下降地王拉升房價
1991年房價再次下降房地產崩盤 2011年
2-44
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
香港房市泡沫經驗香港房市泡沫經驗
61990-1997年房地產及相關產業之增加值占香港GDP之40開發商與個人房貸占銀行貸款總額30以上
71990-1997年房地產泡沫和股市泡沫製造了7兆港元的「額外財富」
81997至2002年SARS期間房價跌幅超過65房地產和股市總市值共損失約8兆港元比同期香港的生產總值還多
9平均每位投資人損失267萬港元導致17萬人由百萬「富翁」一夜之間淪為百萬「負翁」
2-45
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
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150000
200000
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1982年
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2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
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1987年
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1991年
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1998年
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表新台幣新台幣港幣港幣＝＝11026393026393（ 20113162011316）
年度 房價（＄）（港島160 or above）
漲跌幅（） 股價指數 漲跌幅（）
1990 20174 -725（19901989）
3024（19901231）
661（19901989）
19971997 135544 57188 168203（199787）
45623
1997Q2 143462（當年最高價房價）
584 151968（1997627） -965
2003Q22003Q2 60938 -5752 957712（2003630） -36982008Q2 187349
（每坪約新台幣2584萬元）20744 2210201（2008630） 13078
2008Q4 146577 -2176 143874（20081231） -34902009 164169
（每坪約新台幣22398萬元）1200 2187250 2025
2010Q42010Q4 202 970（每坪NTD25423萬元）
4144 2303545（20101228）
532
2011120111月月 224 095（每坪NTD28068萬元）
1041 2270088（2011316）
2-46
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
香港歷年私人住宅香港歷年私人住宅(160(160以上以上))平均售價變動平均售價變動趨勢圖趨勢圖
香港歷年私人住宅(160以上)平均售價變動趨勢圖-按季
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2-47
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表--按年按年
香港歷年私人住宅平均售價比較圖 -按年
0
50000
100000
150000
200000
250000
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
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1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
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2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
40
以下
70-9999
160以上
單位HKD
2-48
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
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150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
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2010年
0
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30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
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1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
160以上房價
股價指數
股價指數HKD
2-49
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
香港物業售價指數香港物業售價指數
2-50
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
19661966--20102010年臺灣地區歷年每人年臺灣地區歷年每人GDPGDP指數指數物價指數與臺北市預售房價指數對照表物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖
00050000
100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000750000800000850000900000950000
1000000105000011000001150000120000012500001300000135000014000001450000150000015500001600000165000017000001750000180000018500001900000195000020000002050000
1966
1 96 8
197 0
1972
1974
1 97 6
197 8
1980
1982
1 98 4
1986
1988
1990
1 99 2
199 4
1996
1998
2 00 0
2002
2004
2 006
2 00 8
2010
每人GDP指數(基期1968年=100)
消費者物價指數(基期1968年=100)
房價指數(基期1966年=100)
乘冪 (房價指數(基期1966年=100))
2-51
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20002000至至20102010年臺北市與香港房市比較表年臺北市與香港房市比較表
區域 香港 臺北市
單位 港幣平方公尺 新台幣萬元坪 新台幣萬元坪
2000 84189 11486 3857
2001 67324 9185 3761
2002 61191 8349 3674
2003 76151 10390 3910
2004 100033 13648 4075
2005 138664 18919 4160
2006 114400 15608 4490
2007 177232 24181 5310
2008 136752 18658 5990
2009 184254 25139 5880
2010 Q3 232204 31681 7050
2-52
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20002000至至20102010年臺北市與香港房價趨勢比較圖年臺北市與香港房價趨勢比較圖
7198
101008967
12890
16414
2348922398
3373 3483 3642 3761
5880
10101039
16801648 18702342
2968
2752
3478
5580
31681
20563
15739
9593
11486
1203510579
18493
1277811312
9043
2011
70505990
5310
4490
4160
4075
3910
367438573683336336123362
3014 3534
718
695
684 705695 927
2304 31633484
000
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Q3
香港（港島 160以上）
臺北市
乘冪 (香港（港島 160以上）)
乘冪 (臺北市)
長期趨勢線 長期趨勢線
2-53
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響2003年６月29日簽署ＣＥＰＡ
12003年10月房地產業績直線上升尤其港澳自由行之後旅館住房率大幅提昇零售業店面交易亦逐漸熱絡
2在香港政府積極招商引資不少陸企亦開始在香港成立分公司甚至辦理投資移民等業務
3歐美基金快速湧入導致商辦大樓大幅漲價租金亦隨之大幅調漲並且豪宅價量亦呈現直線上升情況
4對房地產業之影響涵蓋估價規劃物管仲介建築及室內設計等層面
52003年5月至2008年6月ABC級商辦分別上漲282268244
2-54
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
ECFA對臺灣房地產之影響
1最近幾年熱錢不斷湧入導致M1BM2呈現黃金交叉資金行情是否會讓房股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱
2兩岸簽訂MOUECFA之後外需對商用不動產與豪宅市場之影響為何
3臺北市土地取愈來愈不易是否會導致地主不勞而獲坐享其成M型社會貧富不均之現象越來越嚴重政府全力拼經濟如何解決社會問題
4香港簽署CEPA後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之處5臺灣房地產對中國富人之吸引力（1）土地所有權－可傳子傳孫（2）資產配置－分散風險（3）渡假休閒住宅－醫療美容休閒（4）投資移民技術移民
2-55
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市房價走勢台北市房價走勢新北市新北市房地產如何定位房地產如何定位
1台北市逐漸國際化＋ECFA利多
－高房價走勢
2台北市房價是否開出「國際盤」
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安信義區－台北市－台灣
3台北市與香港為何房價uarr 投資報酬率darr
4新北市房地產如何定位新北市房地產如何定位
2-56
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
2011年影響台灣房地產市場之主要原因
一整體市場供需失衡由來已久（台北市除外）
二房價已攀升至歷史新高點（新北市最明顯）
三整體預售市場價漲量增（區隔產品）
四豪宅價格再創新高－都市更新緩不濟急台商回流
五土地價格飆漲－土地閉鎖效應賣方惜售
六地主與散戶亦爭相搶進七消費者購屋能力普遍下降
八交屋高峰期－新成屋快速增加預期房價再漲
九預防流動性陷阱
十政府政策扮演重要角色－開放陸資來台購屋
2-57
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20112011年房價最關鍵的一年年房價最關鍵的一年
11建商為何建商為何大量推案大量推案－住展雜誌預估－住展雜誌預估1414兆元兆元
22投資者投資者居高思危居高思危獲利了結獲利了結
33ECFAECFA利多出盡利多出盡
44利率利率uarruarr－－跨越心理門檻跨越心理門檻
55政策打壓政策打壓－－力道愈來愈強力道愈來愈強
1120112011年中是否為這一波最高峰年中是否為這一波最高峰2201122011年底立委選舉－政策利多年底立委選舉－政策利多
3201232012總統大選－政策利多總統大選－政策利多
2-58
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
捷運三環三線捷運三環三線
2-59
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
捷運三環三線捷運三環三線
2-60
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高187年7月－信義計畫區A2統一國際2917坪每坪4136萬元
287年12月－信義計畫區E2新光人壽848坪每坪5719萬元
397年7月－信義計畫區A1遠雄人壽1418坪每坪6982萬元
497年7月－信義計畫區D3部分幸福人壽1093坪每坪3100萬元
598年1月8日－信義路二段206號9105坪商三(特)每坪50080萬元
698年7月9日－中華路一段46131坪土地每坪41187萬元（底價11倍）
798年7月2日－信義路二段12403坪每坪50071萬元12403坪（底價178倍）
898年7月30日－台北市杭州南路與仁愛路口22446坪每坪46285萬元（底價246倍）
2-61
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高998年8月13日－富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨每坪地價729萬元環亞目前計有17個樓層地上14層地下3層土地面積137164坪建物面積1萬282641坪
1098年10月1日－新光人壽以總金額5368億元（底價371倍）高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口13328坪土地換算土地單價每坪40275萬元
1198年11月23日－國泰金控以299億元買下忠孝東路4段22號位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓該建物屋齡10年土地面積28223坪建物面積22952坪如扣除建物每坪造價20萬元還原換算每坪土地價格高達897萬元
1299年1月28日－台北市仁愛路二段11616坪土地最後由賴姓民眾得標得標金額789億元為底價的235倍換算土地單價每坪67908萬元為公開標售史上第三高價
1399年1月28日－台北市羅斯福路三段8712坪商三土地最後由陳姓民眾得標得標總金額627億元每坪單價71948萬元係土地標售史上第一高價
2-62
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高
1499年2月25日－台北市建國南路一段12130坪土地由邱姓民眾以731億元得標換算土地單價高達60272萬元為歷年來住宅區土地第二高價
1599年3月17日備受矚目的天母聖道兒童之家1715坪土地標售案開標結果由華固建設以7028億元得標（底價497億元每坪約290萬元）換算每坪單價高達40968萬元溢價414一般預測未來推案每坪將不低於120萬元
1699年6月14日皇家季節酒店以每坪52922萬元總價1823億元標購新光人壽寶慶路商四土地面積34450坪創中華路最高地價
1799年7月13日西寧大樓以總價96988億元標脫成為西區新地王－土地面積15639坪若以土地面積換算每坪單價62013萬若單純以商四土地面積15337坪計算每坪單價高達63238萬元
2-63
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市土地價格屢創新高台北市土地價格屢創新高1899年8月11日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6000萬元得標換算土地價格每坪約833萬元再創北市西區土地行情天價
1999年9月24日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心商業區土地其中位於新莊副都心站出口旁的444地號由史恩實業得標總金額為1389億元換算每坪單價高達23222萬元創下區域新天價
2099年9月28日台北市敦南派出所BOT案日勝生集團以1189億元高價得標溢價92
2199年10月1日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段231-1號面積16168坪的店面結果由深具陸資色彩的名錶商－亨得利集團以9億500元得標換算回每坪單價為55666萬元溢價率高達2379
2299年10月17日兆隆投資以每坪170萬元購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓（30樓）149坪創下台北市商辦新高價
2-64
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市指標豪宅房價一覽表台北市指標豪宅房價一覽表資料來源住展雜誌資料來源住展雜誌
區 域 案 名 預售價格（萬元坪）
目前成屋成交價格（萬元坪）
漲跌幅（）
推出時間
信義區 信義富邦 73 180 146 1998年
信義區 信義之星 90 180 100 2000年
中山區 輕井澤 60 150 150 2000年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 2001年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 2002年
中山區 帝景水花園 65 140 115 2002年
信義區 御之苑 85 180 112 2003年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 2005年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 2006年
大安區 勤美樸真 130 200 53 2007年
信義區 台北信義 140 170 21 2009年
2-65
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表資料來源住展雜誌
期間推案金額(億元)
推案金額增減幅度()
銷售率
2001年 4012 -1610 40
2002年 3387 -1558 57
2003年 4387 2952 79
2004年 6476 4762 67
2005年 7440 1489 55
2006年 7817 507 49
2007年 9221 1796 46
2008年 8197 -1111 42
2009年 6578 -1975 45
2010年 8400 2770
2-66
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
歷年住宅建造執照使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表
年度建造執照 使用執照 買賣移轉
戶數 增減百分比 戶數 增減百分比 戶數 增減百分比
90年 24389 -4566 70329 -5046 259494 -1920
91年 38635 5841 62272 -1146 320285 2343
92年 64341 6654 81364 3066 349706 919
93年 110981 7249 96614 1874 418187 1958
94年 121622 959 104904 858 434888 399
95年 115341 -516 123876 1809 450167 351
96年 106071 -1279 130334 2424 414594 -467
97年 70388 -3897 111183 -1025 379290 -1574
98年 51180 -2729 75870 -3176 388298 238
99年 84518 6514 71875 -527 406689 474
2-67
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
民國民國7575--9999年臺北市新北市預售房價統計表年臺北市新北市預售房價統計表
2-68
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
民國民國7575--9999年臺北縣市預售房價趨勢圖年臺北縣市預售房價趨勢圖
臺北縣市預售房價變動趨勢圖
4490
7050
1706 1744 1788 1767 1737 1689 1676786
1127
2304
3373
3014
33623163
3534
3612
3484 3463 36423761 3910
4160
5310
4075
36743857
36833363
5990
5760
567493
1712 1667 1794 1781 17371638 1617 1721 2180
2770
2160
21302500
1930
1272
1820
0
10
20
30
40
50
60
70
80
民國75年
民國76年
民國77年
民國78年
民國79年
民國80年
民國81年
民國82年
民國83年
民國84年
民國85年
民國86年
民國87年
民國88年
民國89年
民國90年
民國91年
民國92年
民國93年
民國94年
民國95年
民國96年
民國97年
民國98年
民國99年
臺北市
臺北縣
單位萬元坪
2-69
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
9797--9999年台北市各行政區預售屋行情年台北市各行政區預售屋行情
2-70
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
民國民國9797--9999年新北市各行政區預售屋行情年新北市各行政區預售屋行情
2-71
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
台北市各區域買賣移轉棟數統計表台北市各區域買賣移轉棟數統計表
行政區 2009買賣移轉棟數(棟) 2008買賣移轉棟數(棟)年增減率
臺北市 63611 64112 -078
南港區 3119 2727 1437
松山區 4853 4281 1336
信義區 5192 4825 761
大安區 7463 6970 707
內湖區 8846 8568 324
萬華區 3395 3329 198
中山區 9870 9913 -043
士林區 5126 5514 -704
大同區 2292 2479 -754
中正區 3688 4198 -1215
北投區 4622 5279 -1245
2-72
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20112011年年22月台北市各行政區域最低與最高房價比較表月台北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
松山區 3 75-110110
信義區 4 75-110
大安區 9 98-126
中山區 21 68-190
中正區 9 68-125
大同區 11 45-95
萬華區 6 485-77
文山區 26 42-80
南港區 10 68-90
內湖區 33 51-110
士林區 15 40-135
北投區 14 38-105
合計 161
2-73
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20112011年年22月新北市各行政區域最低與最高房價比較表月新北市各行政區域最低與最高房價比較表資料來源資料來源整理自住展雜誌整理自住展雜誌 日期日期20112011年年22月月
區域 個案數量 最低與最高房價（萬元）
萬里 1 125
板橋 14 27-90
汐止 17 165-40
深坑 3 27-43
新店 26 26-71
永和 9 50-63
中和 11 30-55
土城 5 29-40
三峽 8 19-30
樹林 6 23-30
鶯歌 4 11-195
三重 13 33-57
新莊 25 50-70
泰山 3 295-38
林口 42 22-40
蘆洲 8 35-47
五股 3 26-27
八里 9 168-24
淡水 28 15-65
合計235 2-74
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
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4500
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2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
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全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
9292--9898年各都會區預售單價比較表年各都會區預售單價比較表資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理資料來源國泰建設政大台灣房地產研究中心本研究整理
年度 全國 台北市 台北縣 桃竹地區
台中都會區
台南高雄都會區
92年 1590 3477 1576 1166 1221 1003
93年 1662 3596 1598 1027 1408 1027
94年 1623 3695 1632 1766 1305 1022
95年 1833 4397 1902 1308 1400 1137
96年 2073 5542 2245 1353 1566 1176
97年 2124 6458 2376 1501 1494 1290
98年 2147 6309 2411 1557 1592 1408
98年與92年比較（漲幅）
3503 8145 5298 3353 3039 4038
2-75
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價對照表縣市年季
2006
Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008
Q3
2008Q4
2009
Q1
2009Q2
2009Q3
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
台北市
30 31 328
355
357 36 368 35 359 372 324 291 283 297 367 418 442 502 447 499
新北市
192
197
203
207 21 216 21 209 22 226 213 198 193 202 234 240 257 294 276 299
桃園縣
85 89 92 92 83 94 87 84 89 91 94 87 85 91 98 102 94 104 94 107
新竹市
106
111
108
113
115 119 115 125 125 118 123 108 105 113 115 120 126 130 121 125
新竹縣
81 81 91 82 10 105 9 97 92 107 99 102 93 114 111 111 102 105 114 120
台中市
86 86 87 85 9 94 9 94 92 98 91 89 85 87 91 102 98 101 100 108
台南市
67 67 66 7 72 64 77 71 74 7 66 73 62 67 61 70 65 74 75 70
高雄市
81 8 86 79 81 8 8 78 85 9 85 79 80 80 83 83 90 94 88 94
2-76
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
1500
2500
3500
4500
5500
2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
20062006--2010Q42010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
2006-2010Q4主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖
-500
500
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2006 Q1
2006 Q2
2006 Q3
2006 Q4
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
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2009 Q4
2010 Q1
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2010 Q4
台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市
2-77
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
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75年
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78年
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80年
81年
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84年
85年
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94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
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2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
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叉
1
黃
金
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3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
全臺中古屋每坪低於全臺中古屋每坪低於1010萬的縣市萬的縣市資料來源永慶房仲集團資料來源永慶房仲集團
縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪) 縣市 縣轄市住宅行情
(萬元坪)
屏東縣 屏東市 41 彰化縣 斗六市 64臺南縣 新化鎮 43 臺中縣 大里市 64花蓮縣 花蓮市 47 苗栗縣 頭份鎮 67臺南縣 永康市 47 臺中縣 豐原市 69臺南縣 新營市 51 桃園縣 中壢市 73南投縣 埔里鎮 53 宜蘭縣 宜蘭市 74臺中縣 太平市 54 苗栗縣 竹南鎮 78南投縣 草屯鎮 56 桃園縣 平鎮市 79彰化縣 彰化市 59 宜蘭縣 羅東鎮 81
高雄縣 鳳山市 60 桃園縣 桃園市 87
桃園縣 八德市 63 註不含一樓成交單價
2-78
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
叉
2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
交
叉
1
黃
金
交
叉
3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表
歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
75年
76年
77年
78年
79年
80年
81年
82年
83年
84年
85年
86年
87年
88年
89年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
建造執照
使用執照
黃
金
交
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2
容
積率
實施
預
售屋
高
峰點
新成
屋高
峰點黃
金
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叉
1
黃
金
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3
2-79
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
年度 總人口(a)與前期比較(b)
家庭戶數(c)
與前期比較(d)
住宅存量 (a)(c) (b)(d)
民國75年 19454610 － 4489300 － 4655852 4 －
民國80年 20556842 1102232 5191898 702598 5118743 396 157
民國85年 21471448 914606 5982213 790315 5896421 359 116
民國90年 22339739 868291 6782168 799955 7061405 329 109
民國95年 22790250 450511 7364396 582228 7531797 309 077
民國96年 22958360 168110 7512449 148053 7659486 306 114
民國97年 23037031 78671 7655772 143323 7767913 301 055
民國98年 23119772 82741 7 805834 150062 7841302 296 055
民國99年 23162123 42351 7937024 131190 7907683 292 032
2-80
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
19701970年與年與20562056年人口結構圖比較年人口結構圖比較
2-81
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
現階段陸資對台灣房地產之影響現階段陸資對台灣房地產之影響
1旅館（含建築用地）店面商辦員工宿舍渡假休閒住宅（別墅）hellip
2高級住宅豪宅
-所有權（永久性）-傳子傳孫
-資產配置-分散風險
3投資移民技術移民
亨得利鐘錶公司以每坪55666萬元高價購買忠孝東路四段店面
旅遊業建構一條龍服務-積極購併旅館或建地
2-82
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
199年全國低收入家庭共計112200戶低收入戶佔總戶數比率141低收入人數共計273361戶低收入人數佔總人數比率118
身心障礙人數1076293人占總人口比例465臺北市低收入家庭17810戶
身心障礙人數114664人新北市低收入家庭15171戶
身心障礙人數139711人2100年2月65歲以上老年人口共計2489796人占總人
口23164457人之1075臺北市 332130人新北市 323624人
2-83
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
19811981--20102010年出生人口結婚與離婚對數比較年出生人口結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚結婚
1981 414069 327947 167496 14884 889
1986 309230 195257 145854 223851535
1991 321932 204526 162972 28298
1736
1996 325545 168002 169424 358752118
2001 260354 128896 170515 56538
3316
2006 204459 106144 142669 645404524
2010 166886 42351 138819 58115 4186
2-84
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
社會住宅－中繼住宅社會住宅－中繼住宅
1名稱－Social Housing 社會住宅
－Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權只租不售）
－Affordable Housing 合宜住宅
2中繼住宅或低收入家庭殘障人士老人住宅
3混居或產品區隔
2-85
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
房價高漲弱勢族群與社會住宅房價高漲弱勢族群與社會住宅
1全台社會住宅僅有6397戶占住宅總量僅008
2台北市社會住宅比例為064新北市002高雄市（合併後）為003
3先進國家新加坡的社會住宅比率87高房價的香港更高達29荷蘭34英國20丹麥19芬蘭18瑞典18歐盟平均14美國62日本606
4配合都市計畫變更市地重劃都市更新聯合開發取得社會住宅用地藉以幫助弱勢族群
2-86
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1遏抑房價不合理上漲應由消費面與生產面同時並進俾徹底消彌投機歪風
2勿讓「油價uarrrarr物價uarrrarr房價uarr」之通膨模式重演
3積極建構容積回饋機制
4加速興建社會住宅
5避免資產泡沫引發系統性風險
2-87
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
應儘速建構容積回饋機制應儘速建構容積回饋機制
1容積獎勵應有節制一則避免地方政府行政命令牴觸中央法令（都市更新條例）再則避免陷入「房價uarrrarr地價uarrrarr房價uarr」之相互拉抬效應而導致房價螺旋式上漲之惡性循環
2運用公權力就申請容積（公共財）獎勵之都更個案建立容積回饋機制（例如回饋5-10）
2運用容積移轉方式變現以「專款專用」方式挹注於社會住宅
3亦可利用地目變更例如工業區變更為住宅區或商業區要求容積回饋
2-88
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1這一波台北市縣部分地區個案投資客高達五六成因此應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3促使北中南各地區之現成大量空屋餘屋釋出以供出租一則免除大量資金與資
產之閒置再則可將其他郊區土地例如A7等列為儲備以備不時之需
2-89
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
建構土地儲備制度建構土地儲備制度
就長期而言可考慮模仿香港模式再加以改良建構長期性以公共利益為前提之土地儲備制度例如新市鎮開發時即應保留部分土地供興建平價住宅或社會住宅之用
2-90
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
建議事項建議事項一北中南區域均衡發展1重視產業結構變化（（9999年年GDPGDP1420614206兆元兆元））
-99Q1農業126工業3506服務業6682
-98年農業131工業3101服務業6363
2深入探討ECFA對各產業之影響
3政府應重視北中南區域均衡發展
4積極發展北中南三大科學園區
5積極開發工業用地
-「006688專案」rarr「0022446688專案」-增加就業機會
6積極建構北中南都會區生活圈
7積極建構北中南都會區交通網絡-台鐵高鐵捷運
8台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
-積極塑造成為台北信義計畫區
9積極推動都市更新
10都市意象-增加觀光收益提升國家競爭力
2-91
建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
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敬請指教
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建議事項建議事項
二二推動推動社會住宅社會住宅－－各國經驗各國經驗有何值得參採之處有何值得參採之處1新加坡（1）廣建國宅（組屋）運用中央公積金-CPF儲蓄rarr購屋1955年建立（2）宣揚東方價值儒家價值強調三代同堂觀念（在宅老化）
2香港公屋土地儲備制度3日本東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4歐洲各國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能
（2）以廣義的住宅合作社觀念廣義的住宅合作社觀念發揮互助合作之功能5美國（1）除老人住宅之外住宅合作社亦發揮相當之功能（2）老人住宅＋保險＋社會福利
2-92
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
敬請指教
2-95
建議事項建議事項
三三政府應政府應如何建構完備的社會住宅體系如何建構完備的社會住宅體系
1鼓勵非營利組織非營利組織（NPO）參予例如慈善機構運用捐贈之資金支援社會住宅體系之建構
2鼓勵住宅合作社住宅合作社參與都市更新都市更新
3建立建立容積獎勵回饋制度容積獎勵回饋制度
－運用公權力就申請容積容積（（公共財公共財））獎勵之都更都更個案個案建立容積回饋制度容積回饋制度（例如回饋5-10）再運
用容積移轉容積移轉方式變現以補社會住宅資金之不足
4利用地目變更地目變更要求容積回饋容積回饋再運用容積移轉容積移轉方式變
現以補社會住宅資金之不足
2-93
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
報告結束
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2-95
未來影響房地產走勢之主要因素
1政府政策
2資金行情
房地產市場景氣過熱
是否潛藏隱憂
2-94
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2-95