不動產通行權之研究 何彦陞∗

摘 要 在土地使用中，道路的通行不僅是國民日常生活所必需，其對社會經濟的發展更是不

可或缺，若通行道路之設置有所不妥，致使土地利用發生爭議，勢將影響國設社會與經濟。

因此，道路通行權利之概念，不單只是為了調和個人所有權之利害關係，亦在充分發揮土

地之經濟效用，以促進地盡其利之社會整體利益。是故，道路通行權之公共利益與私有財

產之保障應如何調整，其所涉及之財產權價值為何，其價額如何估算均應有明確之標準。

我國就不動產通行權相關內容之介紹付之闕如，如何進行價值估算亦少有人研究，實有加

以釐清及探究之必要。本文分別就袋地通行權與通行地役權加以探討，分析相關法規

之要件，歸納出影響該等道路通行權價值之因素，以尋求各通行權之估價方法。此

外，並介紹美國估價理論中，以經驗法則與經濟理論分析發展地役權估價之技術，

希望藉此增進估價人員了解經濟因素如何影響地役權的通行權人與供役地所有人

。

關鍵詞：袋地、通行權、地役權

Research The Right of Pass Through Surrounding Region

Hung-Chih Ho

ABSTRCT

In the landuse planning, the right of pass through surrounding region is a requirement

in national daily life, and it is also indispensable to the development of economy. If the

establishment of the general path is not properly, it will cause dispute in the utilization of

the land, it will affect the society and the economy. Therefore, the concept of the right of

pass through surrounding region, is not only for compromising the proprietorship

between individuals, but also display economic utility of lands, promote lands to the best

use for social overall benefit. How to adjust the public interest and the private property

safeguard, how much the property rights value, how does its cost, it should have a clear

standard. In Taiwan, the introduction on the right of way is very scanty, and we need to

inquire it. This article discuss the easement (a right to use another person's real estate for

a specific purpose) and right of region of pouch, analyzes important documents of the

laws and regulations, induces affects of factor of the value of pass right, and seek

estimate method.

∗台北大學不動產與城鄉環境研究所研究生

1

Keywords: Region of pouch, Right of way, Easement.

一、緒論 （一）研究動機與目的

現代社會中，道路的通行不僅是國民日常生活所必需，其對社會經濟的發展更

是有極大之影響，通行道路設置有所不妥，致使土地利用發生爭議，勢將影響工商

榮衰1與國民生活。因此，道路通行權利之概念，不單只是為了調和個人所有權之

利害關係，亦在充分發揮土地之經濟效用，以促進地盡其利之社會整體利益。本文

所稱不動產通行權，係指於不動產上附有為達通行目的之權利。由於實務上道路通

行權形成之背景各異，其法律關係亦有所不同，故衍生出定義混亂與法理模糊之問

題。此外，司法機關與建管主管機關認定通行權之見解不一，致使糾紛迭起、屢滋

困擾。本文認為，通行權涉及公共通行利益與財產權保障，此與通行權之相關法律

規範有密切之關聯，因此，在進行通行權之價值估算時，應明辨各該通行權之法律

意義。綜上可知，欲探究通行權之價值估算，必須先就道路通行權之各種定義加以

釐清，並按相關法規之要件，歸納出影響該等道路通行權價值之因素，再依據估價

理論與方法，尋求各通行權之價值。

基於上述之動機，本文之研究目的如下：

1. 為調和土地利用，達成「地盡其利」之目的。

2. 兼顧土地所有人之財產權保障與公共通行之利益。

3. 釐清各種不動產通行權之法律意義，減少估價人員於評估時之困擾。

4. 試圖找尋不動產通行權價值之各項影響因素，以決定不動產通行權之經濟

價值。

5. 希冀減少估價人員價格決定時因資訊不足而偏離規範程序。

（二）研究範圍與方法

1. 研究範圍

本文對於不動產通行權採狹義之定義，僅涵括民法物權編「袋地通行權」與

「地役權」，不包括事涉公共利益之「公用地役權」；另外，當事人為通行之

目的而締結 之不動產租賃或使用借貸等「債權契約」亦非本文研究範圍。

本文務在求得道路通行權估價方式之建立，探索我國相關規定之法制內容，

1 2005 年 1 月 29 日自由時報第 20 版報載：台北市政府所有之一塊六十多坪的精華土地，位於信義區，該土地中有一塊 1.5 坪之合法私有地，該地主要求市政府給予通行權，法院判決市政府應提供一米寬之道路。若以週遭地價每坪五十萬左右計算，這塊地至少有三千多萬價值。原本市政府打算

標售，如今連出租都會乏人問津。

2

並參酌國外對於相關議題之解決方案，嘗試對應我國制度提出解決之方案。

以下分別說明袋地通行權與地役權：

（1）袋地通行權

袋地通行權，依民法第七八七條之規定，係指土地因與公路無適宜之聯絡，

致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因

此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍

內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之2。由此可知，袋地通行權有價

值認定及償金多寡估算之必要，然而，在估算價值時，應考慮者除了「通行

地因此所受之損害」以及「通行必要之範圍」之外，是否仍有其他因素？

（2）地役權

所謂地役權，依民法第八五一條之規定，係指以他人土地供自己土地便宜之

用之權。依同法第八五四條之規定，地役權人因行使或維持其權利得為必要

之行為，但應擇於供役地損害最少之處所及方法為之。準此可知，地役權應

就地役權之社會機能與地役權通行之特性為出發點，觀察通行地役權之取得

與通行地役權之效力，以定其估價之方式。

至於公用地役權，依司法院大法官解釋第四 00 號係指私有土地而具有公共

用物性質之法律關係，與民法上地役權之概念有間，雖然法無明文，久為我

國實務所承認3。既成道路成立公用地役關係，其要件有三：A.須為不特定之

公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；B.於公眾通行之初，土地所

有權人並無阻止之情事；C.須經歷之年代久遠而未曾中斷。至於依建築法規

及民法等之規定，提供土地作為公眾通行之道路，與因時效而形成之既成道

路不同，非所指之公用地役關係。既成道路若成立公用地役關係，其所有權

人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，

國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償。是以，本文所探究之通行地役權

估價並不包含公用地役權在內。

（三）研究方法

基於上述研究範圍，可知本文通行權估價方式之建立，係以袋地通行權與地役

權為探討對象，本文研究方法將就「公共通行利益與財產權保障」、「通行權之法理」

2由法條觀之，袋地通行權所應探討者有二：1.應於通行必要之範圍內：此部分可依該袋地與周圍地的安定性與發展性等客觀性判斷，此外，亦須就當事人之主觀性觀點來判斷。2.對周圍地造成損害最少之處所及方法：此部分必須考量通行權對周圍地完整性之影響、周圍地地上物之影響、該土地

之使用方式、周圍地價值之損失等因素分析歸納。 3關於公用地役權可參照司法院釋字第四 00 號解釋、釋字第二五五號解釋、行政法院四十五年判字第八號及六十一年判字第四三五號判例。

3

以及「通行權估價方式」等三個面向，參酌相關法制規範，深入分析我國論理上及

實務上所面臨的相關問題，並將其問題類型化，輔以於我國以及外國相關研究，嘗

試比較分析以及歸納其值得借鏡之處。茲將研究方法羅列於下：

1.文獻回顧法

從「公共通行利益與財產權保障」、「通行權之法理」以及「通行權估價方式」

等三個面向相關理論基礎，援引法制規範分析現行法制上對於通行權及其估

價制度相關之問題，並將其內容類型化，以掌握法制規範問題之癥結所在。

2.綜合歸納分析法

深入分析現行法制上對於通行權相關之概念與所重視者為何，進一步分析影

響通行權價值之因素為何，並參酌外國相關研究進行分析，以深入了解其關

鍵之所在，以求得明確的通行權估價方法之實行。

二、袋地通行權 （一）袋地通行權之意義

按民法第七百七十三條規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利

益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除

之。」由此可知，土地所有權人原則上對於其所有物，得自由使用、收益、處分，

並且排除他人之干涉。至於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。例外爲係以

調和利用不動產所產生之衝突，俾發揮其經濟功能為目的，法律設有限制，就其所

有人間規定某程度的權利義務關係。此即為不動產之相鄰關係。準此，不動產相鄰

關係性質上係對所有權之限制，基於法律規定而發生，自應重在不動產利用權人間

之關係，而不應重在不動產所有權之誰屬4。民法第七百八十七條規定之通行權即

屬不動產相鄰關係之一種。民法第七百八十七條第一項規定：「土地因與公路無適

宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行

地因此所受之損害，應支付償金。」論者對本條通行權之名稱有：袋地通行權5、

法定通行權6、必要通行權7、鄰地通行權8等。本文為求便於識別與稱呼，沿用法院

實務之見解，通稱本條通行權為袋地通行權。袋地通行權雖不以登記之公示制度為

必要，但仍屬於憲法所保障之財產權，而有價值估算之必要。

袋地通行權既係不動產相鄰關係之一，適用時即須考量個人財產權保障與社會

4八十四年度台上字第一五○九號判決參照。 5 法院實務見解多採之，如最高法院九十三年台上字第 10 號判決、九十一年台上字第 1846 號判決、九十年度台上字第一六六號判決。 6 溫豐文，論法定通行權，法學研究第八期，頁 49 7 蔡明誠，鄰地之必要通行權，月但法學雜誌第七十三期，頁 10，2001 年 6 月 8 徐士堯，鄰地通行權探析—協商關係與解決途徑的初探，土地問題研究季刊，民 91.06，頁 100-113

4

公共利益之調和，其主要目的不僅專為調和個人所有之利害關係，且在充分發揮袋

地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益（七十五年台上字第九四七號判例

參照）。通行權之行使，在土地所有人方面，為其所有權之擴張，在鄰地所有人方

面，其所有權則因而受限制（七十八年台抗字第三五五號判例參照）。因此，袋地

（鄰地）所有人之不利益亦應加以調節，於第七百八十七條第二項規定：「前項情

形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」

據此可知，袋地通行權應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方

法，若因此對於通行地發生損害，應支付償金。周圍地所有人既負有容忍通行之義

務，自不得對於行使通行權者主張無權占有（最高法院九十三年台上字第四一一號

判決參照）。

（二）袋地通行權之要件

爲探討因相鄰關係所生權利義務關係以及袋地通行權之價值，即不得不先就袋

地通行權之要件加以分析，茲參考學理與判決分析袋地通行權之要件如下：

1. 通行權人須為土地所有人或其他利用權人

所謂通行權人係指因符合民法第七百八十七條規定，其使用之土地因與公路無

適宜之聯絡，致不能為通常使用之人。此等通行權人之範圍有：

（1）土地所有人

土地所有人係民法第七百八十七條明文規定之通行權人，當然具有主張通行權

主體之適格。如下圖一所示，B 地（袋地）之所有人乙，得向 A 地（鄰地）所

有人甲主張通行權。

公 路

A 地--所有人甲

B 地--所有人乙

圖一 袋地所有人為請求權人 資料來源 本文繪製

（2）地上權人、永佃權人、典權人

依同法第八百三十三條、第八百五十條、第九百十四條之規定準用於地上權

人、永佃權人或典權人間。依此，地上權人、永佃權人、典權人對鄰地所有人

可主張袋地通行權。如下圖二所示，B 地（袋地）之地上權人乙 1 或永佃權人

5

乙 2 或典權人乙 3，均得向 A 地（鄰地）所有人甲主張通行權。

公 路

A 地--所有人甲

B 地--地上權人乙 1

或永佃權人乙 2

或典權人乙 3 圖二 地上權人、永佃權人、典權人為請求權人

資料來源 本文繪製

（3）其他使用權人

其他使用權人（包括承租人、使用借貸人在內）是否亦可主張袋地通行權？學

理上有肯定說與否定說。最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議採肯定

說，學說上亦多採肯定見解9。上述最高法院民事庭會議決議之理由略為：民

事法律未設規定者，除非是立法者刻意的不加以規定之外，即屬於立法疏漏或

嗣後情事變更所形成的立法不備，此情形依民法第一條，得援用習慣或法理為

補充解釋，以求得規範之目的。民法第七百八十七條規定，土地所有權人有袋

地通行權，係為了發揮袋地的利用價值，使地盡其利，以增進社會經濟。所以，

袋地無論由所有權人或其他利用權人使用，周圍地之所有權及其他利用權人均

有容忍其通行之義務。同法第八百三十三條、第八百五十條、第九百十四條的

準用規定，不外本此立法意旨所為一部分例示性質之規定而已，非表示於所有

權以外其他土地利用權人間即無相互通行鄰地之必要而有意不予規定。從而鄰

地通行權，除上述法律已明定適用或準用之情形外，於其他土地利用權人相互

間，亦應援用「相類似案件，應為相同之處理」之法理，為之補充解釋，類推

適用，以求貫徹。因之，似以肯定說為是。此外，物權編修正草案第八百條之

一亦增設承租人準用相鄰關係之明文。如下圖三所示，B地（袋地）之承租人

丙 1 或使用借貸人丙 2，均得向A地（鄰地）所有人甲主張通行權。

9 謝在全，民法物權論上冊，頁 221，2002 年；蔡明誠，前揭文，頁 10；溫豐文，前揭文，頁 50。

6

公 路

A 地--所有人甲

B 地-- 承租人丙 1

或使用借貸人丙 2圖三 其他使用權人為請求權人

資料來源 本文繪製

2. 須土地與公路無適宜之聯絡

（1）無適宜之聯絡

學說上針對「土地與公路無適宜之聯絡」有袋地與準袋地之區分。所謂之袋地

係指土地所有人之土地與公路隔離，全無進出之通路（如圖四）；而準袋地則

指雖有進出之通路，但不適宜者，如費用過高、危險不便致難以闢地通行（如

圖五）。查民法第七百八十七條第一項規定之「土地因與公路無適宜之聯絡」，

似未採袋地與準袋地之觀念，僅以土地與公路無適宜之聯絡為要件。因此，如

有袋地或準袋地情形固然屬之，其他有任何無適宜聯絡之情形均可包括於內10。最高法院五十三年台上字第二九九六號判例亦認為所謂土地與公路無適宜

之聯絡，致不能為通常之使用，其情形不以土地絕對不通公路為限，即土地雖

非絕對不通公路，因其通行困難以致不能為通常之使用時，亦應許其通行周圍

地以至公路。惟如土地嗣後與公路已有適宜之聯絡，而能為通常之使用者，周

圍地所有人自無須繼續容忍其通行，土地所有人不得再主張通行周圍地11。

公 路

A 地--所有人甲

C 地

--所

有人

丙 B 地—所有人乙

D 地

--所

有人

丁

圖四 袋地示意圖 資料來源 本文繪製

10學說亦同此見解，謝在全，前揭書，二二一頁；蔡明誠，前揭文，頁 10；溫豐文，前揭文，頁 53。 11最高法院八十五年台上字第一七八一號判例參照。

7

公 路

A 地--所有人甲

B地—所有人乙

河 道

公 路

圖五 準袋地示意圖 資料來源 本文繪製

（2）公路

本條文所指之公路，非公路法第二條第一款之公路，亦即非指供車輛通行之道

路及其用地範圍內之各項設施，包括國道、省道、縣道、鄉道及專用公路。而

係指公共通行之道路，如道路交通管理處罰條例第三條第一款之指公路、街

道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方。是以公路之判斷，應

以實際上觀察該土地使用是否達供一般公眾通行之狀態。

3. 須土地使用所必要

（1）通常使用之判斷

此係指民法第七百八十七條第一項規定之：「致不能為通常使用者」而言。故

其應考慮土地之位置、面積、地形、地勢、通路寬度、通行場合等因素外，尚

應考量土地之用途以定之。民法第七百八十七條所定之通行權，係為促進袋地

之利用，而令周圍地所有人負容忍通行之義務，為對周圍地所有權所加之限

制。故其通行範圍應以使土地（袋地）得為「通常使用」為已足，不得因通行

權人個人特殊用途、或道路是否整齊美觀之市容考量，而損及周圍地所有人之

利益（最高法院九十二年台上字第一三九九號判決參照）。

（2）通常方法之判斷

有問題者，係所謂「致不能為通常使用」，是否意味著無法依「通常方法」利

用土地？最高法院九十三年台上字第三八號判決主旨略謂：「民法第七百八十

七條第一項所謂土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，其情形不以

土地絕對不通公路為限，即土地雖非絕對不通公路，因其通行困難以致不能為

通常之使用時，亦應許其通行周圍地以至公路（本院五十三年臺上字第二九九

8

六號判例參照）。查上訴人所有三九五之五號等十八筆土地上，現已建有和○水

蓮山莊二千零五十戶等情，為被上訴人所不爭執，而上開二千零五十戶之居民

及附近緊臨土地上之住戶及遊客共同通行之環湖道路，最窄處僅有三‧七公

尺，已不足以供車輛對向行駛，而無安全之顧慮，已難謂無通行困難致不能為

通常使用之情事。」由此可知，晚近法院實務似傾向採「無法通常方法利用土

地」之見解12。另外，最高法院九十年度台上字第五六八號判決略謂：建築技

術規則第二條第一項第四款固係規定「基地內私設通路」之寬度最小標準應在

六公尺以上，但僅基地內之私設通路達到六公尺寬度，而基地外無六公尺寬之

通路接連，則該基地內徒有六公尺寬之通路，仍無法達到為通常之使用，似亦

採相同見解。有謂「致不能為通常使用者」是為利益衡量之問題13。換言之，

必須就袋地所受之利益與周圍地所受到的不利益，二者比較衡量之結果來判

斷。此一見解可資贊同。

4. 須非因土地所有人之任意行為所致

（1）土地所有人之任意行為

若土地與公路無適宜之聯絡，係由於土地所有人之任意行為所造成者，鄰地之

所有人自無容忍其通行之義務。例如土地所有人任意破壞既有通行橋樑，或任

意拋棄原有之通行地役權，致土地無適宜通路，則周圍地所有權人自無忍受其

通行之義務。民法雖未就此定有明文，惟基於利益衡量原則14，通行權係既係

促進土地利用之價值，以增進公共利益，並非僅爲土地所有人之個人私利，為

求明確，物權編修正草案第七百八十七條之一增訂此限制。職是，通行權固屬

鄰地之負擔，但他人仍不得以自己之任意行為加負擔於他人。準此以解，土地

所有人任意拋棄原有之其他土地通行權（如地役權），或破壞原有橋樑、通路

者，皆不得再主張袋地通行權。

（2）因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者

民法第七百八十九條規定：「因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地

者，不通公路土地之所有人，因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人

之所有地。前項情形，有通行權人，無須支付償金。」此一規定之目的係當事

人間已預見土地不通公路之任意行為（如土地一部之讓與或分割），因此，可

以期待當事人事先為合理之解決。如數筆土地同屬一人所有，該所有人得藉由

其中一筆或數筆與公路相通而有適宜之聯絡，但其中之一筆或數筆土地必須藉

助其他通聯之土地否則不能單獨對外通聯時，該同屬一人所有之土地，即不能

12 學說有同此見解者，如溫豐文，前揭文，頁 53。但有反對見解，如謝在全，前揭書，頁 222。 13 劉惠利，鄰地通行權之研究，頁 12，1995 年 14 溫豐文，前揭文，頁 54。

9

自己捨通聯之土地，而反藉由其他周圍地主張其通行權存在。依此情形，土地

所有人，欲通行至公路，僅得通行其後受讓人或讓與人或其他分割人之所有

地。而該有通行權人，無須支付償金。準此而言，土地所有人若將其所有之數

筆土地，分別轉讓數人之情形下，仍應有本條之適用15。

本條所定為無償的通行權，於讓與或分割後之土地繼受人是否亦有適用？可區

分為二種情形：一為因繼承而移轉所有權者，另一為因讓與而移轉所有權者。

在前者中，因繼承而移轉所有權，繼承人概括繼受被繼承人之權利義務，故同

受民法七百八十九條限制16。至於後者，因讓與而移轉所有權，學說與實務有

肯定說與否定說，二說均非無見，多數基於利益衡量與七百八十九條之立法目

的似採肯定見解17。如此一來，由於通行權係無償取得，此種類型之通行權價

值估算即無討論之餘地。

5. 實例說明

袋地通行權之要件說明已如上述，通行權人須為土地所有人或其他利用權人而

其土地與公路無適宜之聯絡，該無適宜之聯絡，非因土地所有人之任意行為所

致，為了土地使用所必要，通行權人得向周圍地要求通行權。為明確解釋袋地

之實際情形，本文以臺灣台北地方法院 84 年訴字第 3243 號案例說明之。

該案例之原告所有之系爭土地現場履勘，沿狹長之系爭第 519 地號之紅色塑膠

樁，由東南往西北方向前行，步行困難，途中有九個塑膠樁，經地政人員確認

其位置均位於系爭第 519 地號上，並經現場測量，該地號土地寬約 2 至 3 米，

其後再往東北方向沿系爭第 520 地號西側轉折處經地政人員指認有一水泥樁，

嗣往西南方向越過系爭第 519 地號，在同地段第 529 地號土地附近往西穿過鐵

絲網北上，沿鐵絲網之人行登山步道前行，行經同地段 506、507、526、524、

504 地號土地，即原告所有系爭第 520、523 地號土地之南、西、北方圍繞之土

地，途經地政人員所確認編號分別為 286、287、288 號水泥樁，續上行經階梯、

涼亭至警察專科學校校區，嗣沿鐵絲網回返原鐵絲網穿越處並仍沿登山步道下

行，行經階梯後仍接至警察專科學校校區。上述途經之鐵絲綱路線均人行登山

步道，上下坡有落差，部分路段落差大，寬約 1 公尺，沿途往原告所有系爭第

520、523 土地望去，該土地及其四周均為相思竹木等樹林，雜草叢生，除該日

所經系爭第 519 地號及鐵絲網路線可徒步外，均未開墾，亦無其餘通路至公路

等情。

綜上，該案例中，原告所有系爭第 520、523 地號土地及其四周土地均為未開 15 最高法院九十二年台上字第一八三三號判決參照。 16 廖蕙玟，法學講座，2004 年 7 月，頁 83。 17謝在全，前揭書，頁 223；溫豐文，前揭文，頁 56。

10

墾之相思竹木等樹林，雜草叢生，原告所有之上開土地除南方毗鄰之寬約 2 至

3 公尺之系爭 519 地號土地得步行通往萬芳路之外，其土地北、西、南方外圍，

越過其他地號土地之外為一寬約 1 公尺之人行登山步道 (即上述鐵絲綱路

線)，上、下行均連接警察專科學校，並無其他通路至公路。又依土地所有權上

所載，原告所有之系爭第 520、523 地號土地地目為旱地，職是，在臺灣台北

地方法院 84 年訴字第 3243 號中，法院判決認為原告所有之系爭第 520、523

地號土地與公路並無適宜之聯絡，致不能就該土地為種植等通常使用，則系爭

第 520、523 地號土地為一袋地。

（三）袋地通行權之價值分析

袋地通行權，對當事人間發生一定之法律效果。袋地通行權人取得通行周圍地

以至道路以及必要時得開設道路之權利。但是於必要範圍內，應擇其周圍地損害最

少之處所及方法為之，並且對於通行地所受之損害應支付償金。然而，償金之內涵

究竟為何，其所包含的判斷重點有哪些，勢必與通行權之內涵相呼應，以下將加以

分析之。

1. 袋地通行權之法律效果

（1）通行周圍地以至公路

袋地必要通行權之土地所有人既得通行周圍地以至公路，其「周圍地」並非僅

指以與不通公路土地直接相毗鄰者為限。如不通公路之土地，與公路之間，有

二筆以上不同所有人之土地相鄰，為達通行公路之目的，亦得主張通行該周圍

地。於此情形，土地所有人祇須對有爭執之相鄰周圍地所有人提起確認通行權

之訴為已足，不以對所有周圍地之所有人均起訴或一同起訴併列被告為必要18。

（2）於必要範圍內，擇其周圍地損害最小之處所及方法為之

袋地通行權之土地所有人具備通行權要件之後，得通行周圍地以至公路，但於

必要範圍內，應擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。於必要情形，有通行

權人得依民法第七百八十八條規定開設道路。準此可知，袋地通行權之通道可

分為非道路通行與道路通行，此區分於通行權之估價自有其必要性。至於定通

行之處所與方法，應參酌社會一般觀念，斟酌附近之地理狀況、相鄰地利害關

係人之得失損益及其他情事，就具體事例加以判斷19。

此外，國有財產局針對民眾因其私有土地對外無適宜之聯絡道路，請求依民法

第七百八十七條規定通行國有財產局管理之國有土地，經勘查認為有通行國有

土地必要，得於申請人具結承諾後，同意其就該國有土地損害最少之處所及方

18 最高法院九十一年台上字第一八四六號判決參照。 19 溫豐文，前皆文，頁 56

11

法取得通行權；至於損害最少之處所及方法，由國有財產局本於權責核處，並

載入切結書內20。關於切結書之內容，規定如下21茲列表一說明之：

表一：國有土地通行權切結書重要內容 重點一 土地僅供通行，不得興建建築物、構造物或施設任何圍障。 重點二 將來通行權人所有土地如有其他通路或國有財產局須收回本案國有土

地，而另以其他土地提供通行時，應聽由國有財產局隨時無條件收回本

案國有土地，絕不要求任何補償。 重點三 通行權人願意依照本案國有土地申報地價（即公告地價）年息百分之二

計算支付償金；又土地公告地價調整時，願自調整之月份起照調整後計

算之償金金額繳付，如有遲延，並願依民法第二百二十九條第一項規定，

支付自限繳期限屆滿後至實際繳交日止之遲延利息。 重點四 國有土地因通行權存在，若足以減損其價值（例如售價減少）或造成實

際損害（如拆除圍籬等）時，通行權人願另案就其價值減少或損害部分

支付損害賠償費用。 資料來源：本文整理

在上述之切結書內容，就損害最少之處所及方法，僅就不得興建建築物、構造

物或施設任何圍障加以規定，恐有致生權利義務爭端之虞；實務上對袋地通行

權之紛爭亦多係對通路之選擇有所爭執，究竟如何「擇其周圍地損害最小之處

所及方法」？本文擬以應考量之具體因素說明之，茲分述如下：

A. 周圍地是否已有現存通道可資通行？

B. 是否須開設道路？

C. 通道寬度大小？

D. 通道所經路線為何？

E. 通路是否為通常使用方法可得利用？

F. 通行期間之長短？

G. 是否須拆除周圍地之地上物？

H. 拆除之標的（樹木、建築物）是否可得選擇？

I. 是否產生畸零地？

J. 是否使周圍地之建設發生困難？

K. 周圍地之土地使用類別為何？

20國有財產局八十四年七月十八日臺財產局二第八四○一五九六九號函。 21國有財產局八十五年一月五日臺財產局二第八四○三一三○六號函。

12

L. 周圍地因此所減損之價值數額多寡？

M. 受損害者為個人或國有財產？

由上述可知，選擇其周圍地損害最小之處所及方法所考量之因素甚多，宜就個

案分析，以求當事人間利益衡量之公允。

（3）對於通行地所受損害應支付償金之義務

民法第七百八十七條第一項後段規定，有通行權者，對於通行地因此所受之損

害，雖應支付償金。惟「償金」係指補償土地所有權人不能使用土地之損害，

必於有通行權者，行使其通行權後，始有是項損害之發生，與通行權無對價關

係22。是以償金係供通行之周圍地因此不能使用所受損害之補償，具補償性質，

與侵權行為之損害賠償不同23。就此以觀，上述所提國有財產局之切結書第二

點中，提及償金係依照該國有土地申報地價（即公告地價）年息百分之二計算。

但第四點復提及：若足以減損其價值（例如售價減少）或造成實際損害（如拆

除圍籬等）時，通行權人願另案就其價值減少或損害部分支付損害賠償費用。

此二種金額之支付，性質上似有不同，一為補償土地所有權人不能使用土地損

害之償金；一為因價值減少或損害部分支付損害賠償費用。周圍地所有人可否

併同請求之，不無疑問。本文以為，償金既係供通行之周圍地因此不能使用所

受損害之補償，具補償之性質，於計算時即應加以綜合衡量估算，不得在償金

之外，復請求損害賠償之費用。

此外，袋地通行權人，對於通行地因此所受之損害，雖應支付償金。惟「償金」

係指補償土地所有權人不能使用土地之損害，必於有通行權者，行使其通行權

後，始有是項損害之發生，與通行權無對價關係。因此僅能就供通行之周圍地

所生損害加以估計，不得擴及袋地因此所增加之利益。

2. 實務上計算償金之方法

償金既係補償周圍地所受之損害，其考量之因素自與上述「擇其周圍地損害最

小之處所及方法」之考量相當。以下就實務上針對償金之發放，整理並羅列償

金計算方式與支付方式如下：

甲說：以地租為標準而為陸續之請求（七十一年台灣高等法院台中分院所提

方案之一）。

乙說：以地價為標準，一次請求（七十一年台灣高等法院台中分院所提方案

之二）。

丙說：就具體事實審酌土地所有人所受實際損害為準。支付方式亦按其損害

22 最高法院七十六年台上字第二六四六號判決、最高法院九十年度台上字第五六八號判決參照。 23 謝在全，前揭書，頁 224

13

為繼續性或確定性而有別（七十一年台灣高等法院台中分院所提方案之三；

七十一年廳民一字第 0 七六七號函復台高院採之）。

丁說：依土地法第九十七條規定申報地價年息百分之十計算支付租金（台中

地方法院七十九年簡上字第九號判決採之）。

戊說：鄰地所有權人依民法第七百八十七條、第七百八十八條規定積極主張

對國有土地有通行權存在，係將國有土地提供特定對象使用；且國有土地如

存在有他人之通行權，已影響或限制其所有權或使用權，自以收取償金為

宜。民眾因其私有土地無適宜之對外聯絡道路，請求通行國有土地之對象包

括土地所有權人、地上權人、永佃權人、典權人及其他使用權人，數鄰地權

利人就國有土地同一處所主張通行權，其償金總額仍按該部分國有土地申報

地價年息百分之二計息24（國有財產局採之）。

3. 償金之估算分析

（1）袋地通行權之償金係限定價格

袋地通行權之權利義務關係僅就當事人間發生，亦即僅通行權人（鄰地所有人）

與供通行之周圍地所有人發生法律關係，是以袋地通行權之償金係在限定條件

下形成之價格，依不動產估價技術規則第二條第二款規定，應為「限定價格」。

準此，該對價自不得以一般之市場行情予以衡量，且基於標的特殊性，限定價

格應高於正常價格25。另外，袋地通行權是土地因與公路無適宜之聯絡，致不

能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。故通行權人僅有通行權

限，而只有在必要時，得開設道路。通行權人之使用權限既祇有通行，並無其

他使用之權限，且該通行權非獨占性，通行權人與周圍地所有人皆可通行；因

此，自不得以地租或地價為估價之基礎。

（2）袋地通行權之償金具補償金性質

袋地通行權之償金，非通行之對價，而係補償金；是以須有損害發生始得請求。

準此，償金應就具體事實審酌土地所有人所受實際損害為準。而袋地通行權依

其通行之目的，可能為永久性或暫時性通行權，故支付方式亦按其損害為繼續

性或一次性而有別。若損害為繼續性者，可請求分期按約定時間分次給付；若

損害為一次性，則可請求一次請求給付。此外，若周圍地已有現存通道可資通

行，通行權人即不必再請求開設其他之通路，周圍地所有人即無損害發生，自

不得請求償金；倘若周圍地無現存通道可資通行，通行權人請求開設通路時，

償金之請求自受通道寬度大小、通道所經路線、通行期間之長短的影響。須注

24國有財產局八十七年十月二十六日臺財產局管第八七○二四二七二號函。 25 徐士堯，前揭文，頁 93

14

意者，如果通行權人請求開設通路，將發生拆除周圍地之地上物、產生畸零地、

使周圍地之建設發生困難之情事，自應將此種對周圍地不能整體使用之損害加

以斟酌，而非僅就通路之部分進行損害之計算，否則將使周圍地所有人之權益

遭受過多之損失。準此，袋地通行權之償金，應分為「供通行之通道土地償金」

以及「對周圍地不能整體使用之償金」。

「供通行之通道土地償金」之計收標準得以申報地價為基準，蓋土地使用管

制、土地利用現況等因素均反映於地價，故可以申報地價為計算基礎。另參酌

國有出租基地建有騎樓供公共通行使用者，得就其承租面積中屬騎樓使用之部

分減半計收租金（即按申報地價年息百分之二．五計收租金），有通行權存在

之國有土地，與騎樓類似均通行使用，惟因不及騎樓之使用價值，且考慮償金

非屬放租收益之性質，依國有財產法第八條規定得免徵土地稅，故通行權定期

支付之償金，宜略低於騎樓地租金率，以申報地價年息百分之二計收26。

至於「對周圍地不能整體使用之償金」，則須考慮土地之位置、面積、地形、

地勢、通路寬度、通行場合等因素外，尚應考量土地之用途以定之。須注意的

是，償金之請求應整體考量，若該地綜合考量之結果，有「供通行之通道土地

償金」以及「對周圍地不能整體使用之償金」二種情形，則應合併請求之，非

於償金之外，再另外加上損害賠償費用。

三、通行地役權 （一）通行地役權之意義

1.通行地役權之定義

稱地役權者，依民法第八百五十一條規定，謂以他人土地供自己土地便宜之用

之權，是以地役權係在他人之土地（供役地）上存有負擔，以提高自己土地（需

役地）價值之權利27。由於地役權之內容包羅甚廣，本文所欲探討者僅及於通

行地役權，並不包括建築物之地役權與消極不作為之地役權28。通行地役權係

指為達通行之目的，以他人之土地供自己土地通行便宜所設定之地役權。因

此，通行地役權係存在於他人土地上，並以他人土地供通行之用，為需役地而

存在之物權。

2.通行地役權之特性

26國有財產局八十四年十一月二十一日臺財產局二第八四○二九四七八號函。 27 謝在全，前揭書，頁 508， 28 如採光、眺望地役權，或如美國某些區只能蓋民居，不能蓋商業建築；而某些區只能蓋商業建築，不能蓋民居等之不作為限建地役權。

15

通行地役權既係地役權之一種，自同具有地役權之特性。故地役權之從屬性與

不可分性，亦為通行地役權之特性。

（1）從屬性

地役權雖然為獨立之物權，但由於地役權係為需役地之便宜而取得之權利，故

須從屬於需役地之所有權而存在，不得由需役地分離而讓與或為其他權利之標

的物。民法第八百五十三條規定，「地役權不得由需役地分離而為讓與，或為

其他權利之標的物。」即是地役權從屬性之具體表現。

（2）不可分性

地役權係以他人之土地承受一定之負擔，而提高需役地利用價值之權利，換言

之，地役權係利用供役地以增進需役地之經濟效能29，自係為需役地全部而存

在，準此，地役權之發生與消滅就需役地與供役地而言，均及於全部，不得分

割為數部分或僅為一部分而存在。故需役地經分割者，其地役權依民法第八百

五十六條規定，為各部分之利益，仍為存續。而供役地經分割者，地役權依第

八百五十七條規定，就其各部分，仍為存續。

3.通行地役權與其他相關權利之區別

通行地役權係為達通行之目的而以他人土地供自己土地通行使用。而同為利用

他人土地以供自己使用之權利，尚有地上權、袋地通行權、典權、租賃土地契

約、使用借貸契約。該等使用權利之意義、內涵、權利義務關係皆有所不同，

本文以下就各項權利相異之處，列表（表二）加以比較分析。

表二 通行地役權與其他相關權利之區分表 地上權 袋地通行權 通行地役權 典權 租賃契約 使用借貸契約

意義 以在他人土地上有建築

物，或其他工

作物，或竹木

為目的 而使用其土

地之權。

土地因與公

路無適宜之

聯絡，致不能

為通常使用

者，土地所有

人得通行周

圍地以至公

路。

以他人土地

供自己土地

便宜之用之

權。

支付典價，占

有他人之不

動產，而為使

用及收益之

權。

當事人約

定，一方以物

租與他方使

用收益，他方

支付租金之

契約。

當事人一方以

物交付他方，約

定他方於無償

使用後返還 其物之契約。

意定物權行

為，具對世效

力

法定物權行

為，具對世效

力

意定物權行

為，具對世效

力

意定物權行

為，具對世效

力

債權行為，但

有債權物權

化

債權行為，僅當

事人間生效 權利 性質

獨立物權，非

所有權擴張 相鄰關係，為

所有權的限

制

獨立物權，但

具有從屬性 獨立物權，非

所有權擴張 僅有約定內

容權限 僅有約定內容

權限

29 許仁舉，地役權之理論與登記實務，土地事務月刊 356 期，頁 4

16

權利

獨占 使用他人之

土地係獨占

性。

非獨占性，通

行權人與周

圍地所有人

皆可通行。

非獨占性，地

役權人與供

役地所有人

皆可通行。

使用他人之

土地係獨占

性。

承租人獨占

的利用。 借用人獨占的

使用。

法律

權源 民法第 832 條 民法第 787 條 民法第 851 條民法第 911 條民法第 421 條 民法第 464 條

登記 必須 不須 必須 必須 不須 不須 對價 可約定地租

或無償 非對價， 係補償金

可約定對價

或無償 典價，期滿返

還典權人 租金 無償

期限 從當事人之約定、或當地

習慣

依其通行之

目的，可能為

永久性或暫

時性

學說就得否

約定永久存

續，學說通說

採肯定說。

不得逾 30 年 不得逾 20 年 從當事人之約定。

使用收益權 相鄰權 處分權 優先承買權 工作物取回 建物補償權 物上請求權

通行權 得開設道路

依其目的為

通行權 得為必要之

附隨行為 得為必要之

設置 物上請求權

使用收益權 占有 相鄰權 轉典權 出租權 處分權 留置權 費用求償權 典物取得權

使用收益權

使用權 工作物取回

權利

人之

權利

義務

地租支付 工作物讓售

償金支付 對價支付 維持設置

典價支付 保管典物 分擔風險 負擔稅捐

租金支付 保管義務 債務擔保

保管義務

再處

分 可再讓與地

上權、設定抵

押

不可再處分 不可再處分 得轉讓典權或轉典

若無約定，不

得轉讓租賃

權或轉租

非經同意，不允

許第三人使用

借用物 第 106 條 未規定 第 109 條 第 107 條 第 112 條 未規定 估

價 技 術 規 則 之 規 定

應考慮其用

途、權利存續

期間、支付地

租之有無、權

利讓與之限

制及地上權

設定之空間

位置等因素

估計

應考慮需役地與供役地

之使用情

況、權利存續

期間、地役權

使用性質、民

間習俗等因

素估計之。

應考慮權利

存續期間、權

利讓與之限

制等因素，以

典價為基礎

估計之。

應考慮契約

內容、用途、

租期、租金支

付方式、使用

目的及使用

情形等因素

估計之。

國有

財產

估價

作業

程序

地上權權利

價值之估

算，其有約定

者從其約定

辦理；無約定

未規定 有價值者，按其價值及殘

餘年數計

算；無價值

者，依現行本

典權價值之

估算，以典價

為其價額。

未規定 未規定

17

第十

五點 者，參照遺產

及贈與稅法

施行細則之

規定計算。

局核定申請

通行國有非

公用土地所

收取之償金

標準，及殘餘

存續期間計

算。 資料來源 本文整理

（二）通行地役權之取得

通行地役權之取得，有基於法律行為而發生者，如設定行為（契約和遺囑）以

及讓與行為；亦有基於法律行為以外之原因者，如時效取得地役權與繼承。何人得

為地役權設定之主體？則有爭議。除了需役地之所有人外，需役地之用益物權人（地

上權人、永佃權人、典權人）、需役地之承租人，通說皆肯認其為地役權設定之主

體，物權編修正草案第八百五十一條第二項亦採肯定說。不動產物權，依法律行為

而取得設定、喪失、及變更者，非經登記不生效力，民法七百五十八條定有明文。

我國既係採登記生效要件主義，不論通行地役權之取得原因為何，皆須辦理地役權

登記（土地登記規則第四條第四款）。現今地役權登記實務上應記載之事項有：土

地標示、權利設定範圍、地租、權利價值、權利存續期間等30。此外，土地登記規

則第一百零八條規定，於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、永佃權、地役

權或典權登記時，應提出位置圖。因主張時效完成，申請地上權或地役權登記時，

應提出占有範圍位置圖。前二項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。而土地

登記規則第一百零九條規定，地役權設定登記時，應於供役地他項權利部登記，並

於需役地標示部其他登記事項欄記明供役地之地號。為地役權設定登記時，如需役

地屬於他登記機關管轄，供役地所在地之登記機關應於登記完畢後，檢附供役地登

記用紙他項權利部影本通知他登記機關辦理登記。以下分就各發生原因說明之：

1.基於法律行為而發生者

（1）設定行為

地役權之設定，有基於地役權契約行為者，有基於遺囑者。

（2）讓與行為

依民法第八百五十三條之規定以觀，地役權似得讓與，惟因地役權係為需役地

之便宜而取得之權利，故須從屬於需役地之所有權而存在，不得由需役地分離

而讓與或為其他權利之標的物。故在從屬性之下，地役權之讓與應就需役地共

同為之，至於該讓與行為，依民法第七百六十條之規定，應以書面為之。

2.基於法律行為以外之原因者

30 許仁舉，前揭文，頁 6

18

（1）時效取得地役權

依民法第七百七十二條準用民法第七百六十九條、民法第七百七十條之規定，

地役權亦有時效取得之適用。因此，民法第八百五十二條即規定：地役權以繼

續並表見者為限，因時效而取得。地役權係以他人土地之利用為其目的，而得

直接支配該土地之一種不動產物權，性質上僅為限制他人土地所有權之作用，

而存在於他人所有土地之上，故有繼續並表見利用他人土地之情形，即可因時

效而取得地役權，並不以他人所有未經登記之土地為限31。

占有事實完成時效而取得通行地役權者，固非不可請求地政機關登記為通行地

役權人，但不動產所有人尚無協同請求登記之義務，其未登記為地役權人，尤

不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求32。準此，因時效而取得地

役權登記請求權者，在未為登記前，占有他人之土地，仍屬無正當權源，侵害

他人之權利33。並且未登記為地役權人以前，亦無依民法第八百五十八條準用

民法第七百六十七條規定請求排除侵害之餘地34。

（2）繼承取得

民法七五九條規定：因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已

取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。因此，地役權人死亡時，該

地役權自得由繼承人繼承之，且不待登記而取得，但非經登記，不得處分之。

（三）通行地役權之效力

1.地役權人之權利義務

（1）供役地之使用權

地役權人依地役權之目的取得使用權，通行地役權之目的既係通行之用，故地

役權人享有通行權。有問題者，就地役權之範圍，可否依需役地之需要而當然

增減？地役權之範圍若當事人間有詳細之訂定時，自應以訂定時之登記範圍為

準，不得因當事人依方之需求而當然加以改變。若當事人未有約定者，則應就

地役權設定之目的加以判斷，倘如在通行地役權之目的下，出現需求自然增加

之情形，似可解為地役權之範圍，可依需役地之需要而增減。

（2）得為必要之附隨行為與設置

依民法第八百五十四條，地役權人因行使或維持其權利得為必要之行為，但應

擇於供役地損害最少之處所及方法為之。因此，地役權人於爲達通行目的之範

圍內，應選擇對供役地之損害最少之處所及方法。此之必要行為，非指行使地

31最高法院五十四年台上字第六九八號判例參照。 32最高法院六十八年台上字第二九九四號判例、最高法院六十年台上字第一六七七號判例參照。 33最高法院八十四年度台上字第二五五○號判決參照。 34最高法院判例六十三年台上字第一二三五號參照。

19

役權之行為，而係為達地役權目的或實現其權利內容，所須為之必要附隨行為35。此附隨行為包括單純之行為以及設置必要之工作物。

（3）得行使所有權物上請求權

民法第七百六十七條規定：「所有人對於無臣占有或侵奪其所有物者，得請求

返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請

求防止之。」；另依同法第八百五十八條規定，此物上請求權之規定於地役權

準用之。據此，地役權人得行使所有權物上請求權。民法第七百六十七條之規

定中，包含所有物返還請求權、所有物除去妨害請求權、所有物妨害防止請求

權，學說就地役權人可否準用「所有物返還請求權」有所爭議，本文不擬細究，

至少可知地役權人就所有物除去妨害請求權、所有物妨害防止請求權具有正當

權源得以主張他人妨害其地役權者，得請求除去之，有妨害其地役權之虞者，

得請求防止之。

（4）維持設置之義務

地役權人得為必要之附隨行為與設置，以達地役權目的。是以因行使權利而為

設置者，依民法第八百五十五條第一項，自有維持其設置之義務。

2.供役地所有人之權利義務

（1）容忍及不作為之義務

地役權之存在，不在調節土地之所有，而在調節土地之利用為主要機能，以提

高需役地現在或將來土地之利用價值，於地役權之設定目的範圍內，自可利用

該供役地之全部，苟與供役地所有人之利用相衝突時，應認地役權人有優先使

用之原則，否則即無法達地役權之目的，致其行使之方法、範圍、程序應依地

役權設定契約之內容以決定之36。地役權存在之目的，係以供役地供需役地便

宜之用，所謂便宜係指方便利益或便利相宜而言。故需役地之地役權人，自有

使用供役地之權利，而供役地所有權人於地役權目的範圍內，即有容忍及不作

為之義務。

（2）設置之使用權與維持設置費用之分擔義務

依民法第八百五十五條第二項可知，供役地所有人，得使用前項之設置，但有

礙地役權之行使者，不在此限。若供役地所有人使用地役權人所為之設置，應

按其受益之程度，分擔維持其設置之費用（民法第八百五十五條第三項）。

（3）供役地使用場所與方法變更之請求權

設定地役權時，雖定有行使地役權之處所或方法，惟供役地所有人或地役權人

35 謝在全，前揭書，頁 529 36臺灣高等法院臺南分院八十四年度重上字第四三號裁定。

20

認為有變更之必要者，是否有請求變更地役權行使場所或方法之權利？現行法

未有明文，學者通說採肯定見解，民法物權編修正草案第八百五十五條之一亦

採肯定說。因此，基於誠信原則，如其變更不甚妨礙地役權人或供役\地所有人

權利之行使，應無不許之理37。

（4）對價請求權

通行地役權之利用，其對價可能是有償或是無償。若通行地役權之設定，有支

付對價之約定者，供役地所有人即得請求對價。

（四）通行地役權之價值分析

1.我國通行地役權之估算方式

通行地役權之利用，其對價可能是有償或是無償。若通行地役權之設定，有支

付對價之約定者，供役地所有人即得請求對價。該對價即可作為通行地役權之

權利價額。地役權既係調節土地之利用為主要機能，以提高需役地現在或將來

土地之利用價值，準此，通行地役權之權利價額，必須考量供役地的損害程度

以及需役地因此所增加價值之程度。此部份與袋地通行權有很大的不同。袋地

通行權依民法第七百八十七條第一項後段規定，有通行權者，對於通行地因此

所受之損害，雖應支付償金。惟「償金」係指補償土地所有權人不能使用土地

之損害，必於有通行權者，行使其通行權後，始有是項損害之發生，與通行權

無對價關係。因此僅能就供通行之周圍地所生損害加以估計，不得擴及袋地因

此所增加之利益。至於通行地役權之估價，則可考量供役地的損害程度以及需

役地因此所增加價值之程度。論者有謂估計地役權價格，應從設定地役權之

後，考量地役權對需役地利用之貢獻程度以及對供意義土地利用之妨礙程度，

其見解頗值贊同38。

在法律規範中，對於地役權之估算加以規定者，有不動產估價技術規則與國有

財產估價作業程序。在不動產估價技術規則第七章關於權利估價之規定，權利

估價，指地上權、典權、永佃權、地役權、耕作權、抵押權、租賃權及容積移

轉與權利變換之估價（第一百零四條）。權利估價，應考慮契約內容、權利存

續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響

權利價值之因素估計之（第一百零五條）。至於地役權估價，應考慮需役地與

供役地之使用情況、權利存續期間、地役權使用性質、民間習俗等因素估計之

（第一百零九條）。

另外，依中華民國九十二年十一月七日財政部國有財產局台財產局估字第

37 民法物權編修正草案第八百五十五條之一修正理由。 38 林英彥，不動產估價第十版，頁 237，

21

0920033060 號令所修正之「國有財產估價作業程序」，其中第十五點關於國

有權利之第三項規定：地役權價值之估算，其有價值者，按其價值及殘餘年數

計算；無價值者，依現行本局核定申請通行國有非公用土地所收取之償金標

準，及殘餘存續期間計算。

至於學說上，學者有以設定實例比較法為地役權之估價方法。所謂之設定實例

比較法，係先收集近鄰地區及同一供需圈內蒐集通行地役權之設定實例，再判

定設定通行地役權之代價占該地役權設定地設定在當時之素地價格之比率，並

就對象不動產設定通行地役權之契約內容、宗地條件等個別因素加以比較考量

後，決定通行地役權權利價值占素地價格之比率，再以此比率乘對象地為素地

狀態時之正常價格，即可得通行地役權之價格39。

2.美國關於地役權估價方式

美國之估價理論在估計地役權經驗法則（rule of thumb），常建立在虛擬費用單一價值（所有權）土地分配的固定比例上。此估價方法係為了解決設定實例比

較法之估價方式中，常發生難以找尋部分適當比較案例之困境。為處理此等無

法避免之狀況，美國估價人員建立一套經驗法則40（rule of thumb）。在相關文獻中，估價人員有使用幾何方程式以計算百分率並用於估計飛機航空地役權者

（Hall and Beation,1965）。另外，公用事業公司提供費用利益在受影響面積之土地價值之 10﹪至 15﹪，以取得一個暫時性之地役權（Pattison,1986）；至於景色地役權價值估算方式中，有一套傳統之建立基礎，它係以基本地產價值之

百分比率表示之（Sutte,1966；Williams and Davis,1968）。固定比率之選擇會減少內部之寬度範圍；有研究顯示出價格估算在暫時的或是永久的價格範圍是 0﹪到 100﹪，若在負擔地產的要求代替代表費用單一利益，將會有優勢（Corey,1989）。一般而言，地役權價值會比費用利益更低。地役權之估計，即直接以供役地所包含之平方呎數來估價，該經驗法則時常建立在基本費用（所

有權）權益的價值百分比上。例如，地役權之價值是用虛擬費用單純利潤在供

役地上被設定負擔的細長區塊的 25%41。此一比例，係自 1950 年代的早期已經被使用。若政府單位有一個通過私人土地之地役權，若購買完全長條土地之市

場價格是 4000 元，則地役權估計應為： 0.25×＄4000＝1000 元。

美國之估價理論中，亦有運用議價理論及賽局理論發展地役權估價技術者42。

39 林英彥，前揭書，頁 232 40 rule of thumb，又稱為拇指法則、慣性規則。十九世紀，英國與美國多數地方都有不成文的「拇

指法」，准許男人得以鞭打老婆，在經驗上，只要鞭子的粗細不超過拇指，都可以被接受。所以延伸

成經驗上的法則，皆稱為拇指法則。 41 1.Munneke and Trefzger，Nonlinear Effects in Easement Valuation，Journal of Real Estate Research，volume 16.Number 2.1998 42 Joseph W. Trefzger、Henry J. Munneke，Valuing Easements：A Simple Bargaining Framework，1996，

22

可增進估價人員了解經濟因素如何影響地役權的通行權人與供役地所有人。若

地役權人因取得通行地役權連接其土地，將使其價值增高，地役權估算價值（或

收入補償的測量）將無法真正反映出市場供給面的競爭本質。在這些情形下應

該有一個相對高的價值估算。因此，該技術可協助估價人員建立一個合理之價

值範圍。

在 Joseph 和 Henry 的假設一個案例如圖六。O 係土地 o 之所有人，土地 o 係近公用道路之土地，該公路被提升為多線道的交通要道，致使 O 無法直接開車到該道路。倘若沒有地役權來通行鄰近土地，該土地價值勢必減損。根據經濟理

論邏輯，需役地所有人取得通行地役權的價值估計，不應該直接以供役地所包

含之平方呎數來估價，此利益是賸餘價值之要求。如果利用通行權而橫過供役

地所增加需役地的價值比該地役權的付費價格還高，則該地役權就需役地所有

人而言，創造了一個賸餘價值。

此外，假使考慮通過成本的不同以及維持繼續通行的花費，一個較小的地役權

比起較大的地役權，對需役地所有人或許會更有價值。是以聚焦在供役地的虛

擬費用利潤價值的估價方法，對取得通行該地權利的需役地所有人而言，將無

法正確地測量出其價值。在這範圍有一個供給面的效用（在這範圍內鄰地所有

人希望去限制他們的土地被別人使用的總數），需役地的大小可以在估算相關

連的地役權時扮演更重要的角色。

新建道路 新建道路 舊有道路

p 地

s 地

地役權通道

o 地

地役權通道

t 地

q 地

地役

權通

道

地役

權通

道

r 地

u 地

圖六 地役權假設案例

資料來源：整理自 Joseph W. Trefzger、Henry J. Munneke，1996

23

（1）在議價時，發生雙邊獨占之情形

所謂的雙邊獨占（Bilateral Monopoly）：簡單的說，就是買、賣雙方都是一個

人，換言之，特定的資源只有一個購買者，也只有一個出售者。最典型之案

例係雇主與工會關係。雇主是一個獨買者，（勞動價格的決定者，要增加勞

工必須要提高薪資，雇主面對的是整個勞動市場的供給曲線）而工會代表所

有的會員來談判，故工會變成一個獨賣者。以下嘗試以雙邊獨占之觀點，進

一步闡釋通行地役權當事人間之關係。

在圖 6 中，Joseph 和 Henry 假設 O 有 P、Q、R、S 等四個鄰居之土地亦鄰接

在公共道路。四個鄰居之土地大小、形狀相同。同時另外假設，只有 S 之土

地供提供適當範圍予 O 通行地役權。S 與其獨占性地點，設易於到達 O 之土

地，則可自 O 取得高價值之價額。舉例而言，若 O 之土地有通道可以到達

公共道路時，土地將賣得 23000 元，但是它必然會因為無通道而減損價格，

所以 O 至多願意付 23000 元來確保通行地役權之取得。若假設實質上地役權

支付價格為 2000 元，則 O 會支出 21000 元給 S。需注意者，即使 O 支出 20900

元而取得至公路的通道，其可能會以 23000 元賣出土地 o，而仍有純利 100

元；但若是沒有通行地役權，該土地將無價值，且 O 之淨得將是零。

撇開 O 之通行權要求，S 沒有其他方法獲得此利益。因此，該二位土地所有

人，都持有某程度的獨占權力，此即雙邊獨占，最後將決定於個別的協議力

量，或許可以假設 O 與 S 會在地役權市場價格中，平分「合作剩餘」

（cooperative surplus）。合作剩餘可以被定義為：透過私人間的協同而增加價

值的產生。經由將資源移轉至更有價值的使用者所創出的價值，稱為「合作

剩餘」。雙方在協商過程所遇到的障礙，是如何分配合作剩餘。雙方可能的

結果：不合作解決或合作解決。若假設地役權的價值是無益的（或許是位於

供役地 s 之一部分且對 S 之地上物等有形資產未有明顯之影響），它的價值

是微少的數額，則可以計算合作剩餘是 O 之保留價格（即是 O 有意願支出

之自發性交易事項的最大值），減去 S 之保留價格（就是 S 所可以自發性接

受的最小值）。如果 O 之保留價格是 21000 元而 S 是 1000 元，則自合作而提

升的剩餘是 20000 元。在私人擁有最佳的利益或掌握稀有的協議力量時，該

私人活動的自發性事項可用經濟理論解釋，且期待該均衡點是 10000 元，也

就是合作剩餘一半，將會被加強至較低保留價格上（或是等價物品，從較高

的保留價格扣除）。這個解答可以歸納如下：假設 V0 代表 O 的保留價格，

V1 代表不方便的消極價格，也就是當通行地役權穿越該鄰近土地時，其所

有人所受損害。VL 代表的是那些所有人實際上較低的損害（如 VL= V1 若

該所有人的地產被選擇當供役地時，就成為 VL=0），而 n 是賣家組成獨占地

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位的個體之數量（n=1 在目前的案例中是潛在的銷售者）。我們可以計算應付

地役權供給者的價格，在雙邊獨占的思考下，是：

（V0－V1）/2n ＋ VL （1）

在例子中，V0 是 21000 元，而且 V1= VL 是 1000 元，因此 O 有理由去支付：

（$21000－$1000）/2 1 ‧ ＋$1000 ＝ $11000

對 S 以及估價人員而言，通行地役權的市價依這個想法可以是 11000 元。

（2）串通多數的銷售者 Colluding Multiple Sellers

現在假設另一情形，土地 p、q、r、以及 s 可全部供給適當之地役權，在這些土地的大小與形狀的邊界上。另外再假設每個鄰近土地所有人面對相同之無益

價值 1000 元，則有一個情況會被特徵化，就是完全資訊的賽局。沒有一個鄰居可掌握大於 O 之協議力量，但是如果 P、Q、R、S 等人串通，他們可以分享獨占的利益多於先前 S 一個人。該結果會牽連著參與者單獨的協議力量，惟最佳之估價，係給土地被設定地役權者 1000 元後，剩餘的 20000 元之銷售者 50﹪之集體平均分享。因此，O 若選擇與其他鄰居之一人比起與單獨一個鄰居而言，將會沒有利益。這種串通的情況像之前的例子中，雙邊獨占之雙方中，O在一方，而潛在串通的寡占群體則在另一方。假設該地役權將會通過 R 的土地r，根據方程式（1），現在 n＝4 而非 n＝1，三位被設定地役權之串通者個人（VL=0者）將會得到合作剩餘團體全部一半的四分之一：

（$21000－$1000）/（2×4 ） ＋0 ＝ $2500

至於 R，供役地的所有人（VL=＄1000 者），將獲得：

（$21000－$1000）/（2×4 ） ＋1000 ＝ $3500

像這樣的假設交易事項很有可能會影響 O 支付 11000 元給 R，也就是 R 得 3500元，其他每人各得 2500 元。

事實上串通的情形應屬少見，市場價格的估價可以合理期待在下列的情形才會

有串通的情形：（1）所牽涉在內的人都可以估計其他人的狀況；（2）潛在銷售者的群體是小型而且有凝聚力的，合作將很難被外人所證明，若是該合作失

敗，在一些情形下可能會被科以處罰。（3）可變動價格得以客觀測量。在較早的雙邊獨占案例中，若是串通是可能發生的，對 O 來說是有理由支付 11000 元來取得通行地役權，而且一個估價人員也可以在這種想法之下，對地役權的估

價為 11000 元。

（3）潛在串通的威脅 Threat of Potential Collusion

只有在公平嚴謹之考慮下，可以期待在目前的多數潛在銷售者雙邊獨占估價的

結果。考量一個極端例子，若 O 有理由擔心該團體會著手操控並去實現串通的

25

效果而不必面對檢舉或是法律制裁，然則該潛在的團體之凝聚力過小，以致於

無法為了他人而犧牲自己立即性的利益。在這種情況下，O 將證明該提供地役權人之合作剩餘的個人 1/n 分數之分享會增加到該串通的團體中，加上因不便利賠償的挪用，以及一個微小的高價值 α指數：

（V0－V1）/2n ＋ VL ＋ α （2）

在圖 6 中，O 相信鄰人團體可以潛在的串通，O 可與 Q 購買地役權而支出 3500元+α，一個比 3500 元還多一點點 Q 可以接受，若是真的串通發生。除非 Q 缺乏理性，Q 將會同意該交易事項，因為在串通者中協議力量是相同的，若 Q 在串通者間成為真正提供地役權之人，Q 將會接受比 3500 元+α更少。後者的結果較有可能被實現：（1）鄰人團體相對較小的且串通者間可以估算其他人之狀況；（2）V0 和 V1 之價值變動在方程式（2）中是輕易而客觀可測的；（3）該團體沒有凝聚力而且沒有刑罰對無串通的銷售者。在這種想法下，估價人員最

合理的估算地役權市價將是小量超過 3500 元的價格。

（4）潛在串通的缺乏 Absence of potential collusion

如果 O 可以確定其鄰居不會串通，則每一個鄰居可以個別的處理。因為不只一個鄰地適合通行到公路，若鄰居沒有統一他們的效用，那將不會有獨占利益。

在這種情形下，O 有一個單方的獨占力量，每一個鄰居想獲得額外的價值都必須和 O 交涉，O 在潛在供役地所有人間享有競爭利益。該均衡之結果對每個提供地役權給 O 的鄰居賣價為（V1＋α）＝（＄1000＋α），亦即是大於 1000 元無益價格的邊際總數。理由是：一個微小的利益比無利益還好，而且任何潛在

的銷售者報價太高，會擔心其他人以低價賣出。當鄰近 o 地的鄰地所有人數量變多且較沒有凝聚力時，最適之地役權估算市價將是些微大於 1000 元。

（5）銷售者保留價格不同之模型適用 Applying the Model When Sellers’

Reservation Prices Differ

在圖 6 之中顯示出每一個潛在地役權通道是相同長度和平方呎數，且該供役地比例大小相同。故似乎不會發生額外的供給面收益；因此可推論所有鄰居會考

量在其土地上負擔的相同壞處。然而相同大小的潛在地役權是否對不同的土地

所有人會有不同的無益價格？在此情形下，任何嘗試串通者將可能會很快的被

破壞，而且 O 僅會購買鄰居中要價最低的地役權。若 P、Q、R、S 各自面對因素而有不同的無益價格 1000 元、1200 元、1400 元、1600 元（例如他們住家或是其他實體資產在該土地上）。包含 O 最可能會購買 P 的地役權，其價格會略少於第二提供者 Q 的 1200 元（因為 P 會堅持接受 1000 元的無益基礎的保留價格，加上 O 因為更換 Q 成為 P 所有省下的部分）。該結果也可預期若潛在的供役地所有人不同無益價格的上升非因特有之因素，而係因為供役地是不同的長

形距離（最短的地役權將最小化該從屬土地所有人之負擔，而最大化需役地的

26

利益，至於最長之地役權則相反，是以可期待最小之地役權會以＄1200－α而購得）。

然而若是相較潛在供役地所有人之無益價格，不會直接影響到潛在地役權的不

同大小，O 會試圖最大化其剩餘純利。若考慮在不同的獨有因素 P、Q、R、S面對個別的無益價格 1000 元、1200 元、1400 元、1600 元，甚至 P 地產提供最長的地役權而 S 地產提供最小的地役權。若這四個鄰居彼此互相競爭，O 可以期待支出稍高於 1600 元而從 S 取得地役權，低於 1600 元從 R 取得地役權（因為 R 堅持接受 1400 無益基礎的保留價格，加上 O 因為更換 S 成為 R 所有省下的部分），低於 1400 元從 Q 取得地役權，低於 1200 元從 P 取得地役權。更進一步假設 O 的期待價格（除了法定的和實質上的改善價格外，似可認為不同之穿越和保留價格關係於 s 土地的最短的潛在地役權）將會是穿越 s 土地的地役權 2000 元，穿越 r 土地的地役權 2500 元，穿越 q 土地的地役權 3000 元，穿越p 土地的地役權 3500 元，該剩餘對 O 而言是可利用的（若對微小價格相異 α是 50 元）。

在這個想法的闡示下，O 選擇最短的地役權，雖然購買最高之價格的必需財產權利，因為聯合存下的價格，可以使地役權完整並且維持，當然，最小的地役

權的選擇不是一個普通的解答，該結果在任何個別案例將反映這個特別價格和

利益數量。

3.通行地役權價值分析

通行地役權係指為達通行之目的，以他人之土地供自己土地通行便宜所設定之

地役權。因此，通行地役權係存在於他人土地上，並以他人土地供通行之用，

以提高自己土地（需役地）價值之權利，為需役地而存在之物權。因此，通行

地役權之估價，主要係在針對供役地上之地役權，也就是權利價值之估算，而

非供役地本身或需役地本身土地之價值估算。此外，通行地役權既有從屬性與

不可分性，地役權之讓與應就需役地共同為之，亦即供役地移轉所有權時，地

役權亦會隨同移轉，不論何人取得這個權利都可對從屬的供役地主張利益。此

在通行地役權之估價是為重要之問題。我國設定通行地役權之案例並不普遍，

欲以設定案例之比較方式求得地役權之估價，實有其困難，除非在該標的之附

近地區有多個通行地役權之近期的設定實例可資參考。我國地役權係屬意定物

權行為，具對世效力；因此，除了依其目的為通行權、得為必要之附隨行為與

設置之權利之外，更可以對第三人主張物上請求權，其權限不可謂不大。因此，

在對價之估算上，應考量供役地的損害程度以及需役地因此所增加價值之程

度。由於供役地的損害程度包括：「通行道路之損害」與「供役地不能整體開

發之損害」，所考量之估價因素即不能僅有通路部分。因此，以基本地產的價

27

值之百分比率（如 25﹪）來表示，似有欠週延。

至於通行地役權之法定估價方式，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記

狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估

計之。尤其是不動產估價技術規則第一百零九條之規定，地役權估價，應考慮

需役地與供役地之使用情況、權利存續期間、地役權使用性質、民間習俗等因

素估計之。此外，亦建議先就供役地是否已有現存通道可資通行、開設道路及

相關設置與否以及通道寬度大小、所經路線加以檢討，蓋通道與相關設置之開

設勢將影響供役地之使用以及整體開發，故需就供役地之實質損害加以衡量。

又由於地役權係意定物權行為，當事人必須就地役權之內容、方式、期間等權

利義務關係加以約定，因此通行地役權之利用，有支付對價之約定者，該對價

即可作為通行地役權之權利價額。該價額既為當事人衡量其經濟效益後之結

果，亦即該價額係當事人對自己的生定目標，自己的滿足，「自我利益」

（self--interest）的理性的、最大限度的追求者，考量交易成本後所決定之價額。

若以交易成本考量通行地役權之協商方式，高交易成本原因之一是交易當事人

數量衆多。然而，在雙邊獨占的情形中，如果雙邊獨占是當事人雙方皆無更好

的交易條件可供選擇，在雙方都願選擇之協商方式以及花費更高的訴訟成本之

間，存在著一個價格差。由於確認該價格差之成本可能過高，故雙方當事人可

能在此價格差的幅度之中，進行討價還價，因此將花費大量的時間和資源來進

行協商。事實上，當事人之任一方，都會希望獨佔更大部分之潛在利潤，若是

可以使這種潛在性價值最大化，是雙邊獨占情形中最讓當事人期盼的結果，但

此結果並非經常發生。一般情況下，雙方當事人將會以雙方都可以接受的價格

來進行協商。此種雙邊獨占之情形，僅改變了當事人之相對財富，對於社會總

財富增長無任何之幫助。但是，若交易成本提高到相當程度時，雙方當事人寧

願放棄交易，交易將不會發生。在這種情況下，社會損失就等同於被放棄的交

易的價值。

四、結論 近年來，我國正面臨國際經貿自由化與區域經濟整合的情勢，國內政經發展與社會

結構丕變，土地使用亦日趨複雜；又土地為不可再生之資源，其具有固定性、不動

性、永續性以及儲備國家建設發展用地之特性，爲使土地達到有效率之利用，除了

個人所有權利害關係之外，更應兼顧社會之整體利益。在土地使用中，道路的通行

不僅是國民日常生活所必需，其對社會經濟的發展更是扮演重要之角色，若通行道

路之不適當，必使土地利用發生爭議，如此一來，國家社會與經濟定受影響。

28

道路通行權利之概念，不單只是為了調和個人所有權之利害關係，亦在充分發揮土

地之經濟效用，以促進地盡其利之社會利益。本文認為，通行權之價值估算，必須

先就通行權之法律上定義加以釐清，以避免實務上道路通行權形成之背景各異，造

成定義混亂與法理模糊之問題。由於民法就通行權之規定，有袋地通行權與通行地

役權，因此，本文就相關法規之要件加以分析，歸納出影響該等道路通行權價值之

因素，以尋求各通行權之估價方法。由於袋地通行權與通行地役權之定義不同，估

價人員必須就各種不動產通行權之意義，有明確的認識，以減少估價人員於評估時

之困擾。

另外，由於通行權本在調和土地間之利用關係，促進物盡其用、地盡其利的社

會整體利益，然而，在實際運作之下，常常耗費相當大之交易成本。該交易成本有

私人間產生之成本以及公部門之成本。此外，於自行協商、調解或訴訟之期間，該

土地處於低度，甚至無法利用時，此土地無法利用之成本最為龐大。

因此，估計人員在面對通行權估價時，需思考在社會整體利益與個人利益之間

如何取得平衡，建議估價人員以民法相關條文為中心，觀察民法對於袋地通行權與

通行地役權之法律效果規定。而通行權價值之影響因素，亦受到法律效果限制，估

價時必須注意及之，以防止當事人間權利義務之爭執，並減少當事人之交易成本。

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