estudio de benchmarking para el distrito de san...

ESTUDIO DE BENCHMARKING PARA EL

DISTRITO DE SAN ISIDRO

ENERO 2016

Somos una empresa que brinda servicios de Consultoría Integral con un sistema innovador y los más

altos estándares de calidad, precio y tiempo. La participación de consultores con experiencia en

diversos sectores económicos nos permite entregar un amplio abanico de servicios que se suman a

nuestra reconocida experiencia en el análisis de inversión inmobiliaria y en la valoración de activos.

En el rubro de Consultoría Inmobiliaria destaca nuestro servicio de análisis de mercado, aplicando las

mejores herramientas de análisis, logrando un servicio en el que destaca la precisión y alcance de la

información que se presenta, mientras se cautela la calidad y tiempo de respuesta según las

necesidades de su proyecto de desarrollo inmobiliario.

Contamos con un selecto grupo de reconocidos profesionales, especialistas en las áreas de

arquitectura, ingeniería, finanzas y derecho, reunidos en torno a esta nueva organización encabezada

por el Ing. Gino Layseca Zoppi, vinculado por más de 15 años al sector inmobiliario como Director

General de empresas de reconocido prestigio a nivel nacional e Internacional

Quienes Somos

MisiónInterpretar y hacernos cargo de las

necesidades de consultoría integral del Perú.

Generando e implementando soluciones

innovadoras a través de nuestra experiencia y

calidad de servicios.

VisiónLíderes a través de nuestra evolución

constante, optimizando la rentabilidad de

nuestras acciones, el crecimiento de nuestros

colaboradores y compromiso con nuestros

clientes.

Servicios

Tasaciones• Valorizaciones de todo tipo de activo

• Inventarios de todo tipo de activo y suministros

Consultoría económica y financiera• Derecho de la competencia

• Derecho Bancario y Seguros

• Derecho concursal

• Derecho tributario

• Finanzas Corporativas

• Fusiones y Adquisiciones

• Propiedad intelectual

• Valorización de empresas, de divisiones, de marcas e

intangibles en general.

• Finanzas corporativas: asesoría en procesos de fusión

y adquisiciones, estructuración de financiamientos.

• Análisis económico-financiero

Consultoría Inmobiliaria• Estudios de factibilidad de proyectos

• Informe de valorización de obra

• Estudios de Mercado (oferta y Demanda)

• Gerencia de Proyectos Inmobiliarios

Quienes Somos

El objetivo general del presente Estudio de Benchmarking es caracterizar el comportamiento del

mercado inmobiliario residencial en San Isidro de modo tal que permita orientar las decisiones de

inversión de nuestro cliente con respecto a su nuevo lanzamiento.

El objetivo específico en función al proyecto sito en el distrito de San Isidro, es realizar un análisis

integral de los proyectos u oferta comparable situados en su área de influencia definida por las avenidas

Arequipa, Javier Prado, Guardia Civil, San Borja Sur, Del Parque Sur y Aramburu; a fin de perfilar el

futuro comportamiento comercial del mismo y tomando en consideración sus principales indicadores de

gestión: ubicación, empresa promotora, empresa constructora, número de departamentos, stock actual,

tipologías, acabados, equipamiento, áreas, precios y entidad que la respalda financieramente; además

de la velocidad de ventas y % de absorción de cada uno.

Objetivo del estudio

Presentación

Resumen Ejecutivo

Conclusiones y Recomendaciones

1. El Mercado Inmobiliario de San Isidro (2009 – 2015)

2. Segmentación por Valores, Superficies y Tipologías

3. Benchmarking del Proyecto

4. Fichas de proyectos

Índice

El Sector Inmobiliario Residencial de Lima Metropolitana muestra el último año un crecimiento del 16.76%

respecto al total de viviendas vendidas el 2014, crecimiento que revierte la tendencia a la baja registrada desde

el 2013, año en el que culminó una etapa de expansion significativamente alta desde el 2010; expansión

impulsada por la sostenida demanda de los sectores emergentes, vinculada a una mejora en sus ingresos y al

dinamismo del crédito hipotecario que creció a tasas por encima del 20% en ese período.

Esta situación se explica por el mejor comportamiento de nuestra economía en 2015 que creció a una tasa de

3.3%, sensible recuperación respecto al 2.4% de avance el año previo, su menor ritmo de expansión desde el

2009. Esta recuperación de nuestra economía el último año fue impulsada principalmente por el aumento de las

actividades primarias en 7.37%, en las que el sector Minería e Hidrocarburos fue el principal protagonista

creciendo a una tasa record de 22.36% en diciembre, su mejor comportamiento desde junio de 2002.

Este crecimiento en la economía nacional incide principalmente en un mayor ritmo de generación de empleo e

influye en la confianza de los actores, especialmente de los consumidores que actúan de modo más liberal. En

este contexto, la actividad inmobiliaria presenta un potencial de crecimiento interesante en el mediano plazo, en

la medida que se verifica un importante déficit de viviendas a nivel nacional -principalmente en Lima

Metropolitana-, una latente demanda efectiva por ellas y una baja penetración del crédito hipotecario, todo ello

sumado a la expectativa de recuperación de la económica nacional.

En este escenario, nuestro cliente tiene en desarrollo un proyecto inmobiliario en el distrito de San Isidro, por lo

cual necesita conocer la dinámica actual del mercado inmobiliario local y realizar una comparativa de su

proyecto para con aquellos que presenten las mismas características generales de formato, oferta tipológica y

precios de venta ubicados en el área de influencia definida; a fin de establecer lineamientos de gestión que

puedan llevar al éxito comercial su propuesta inmobiliaria.

Presentación

SAN ISIDRO

El distrito de San Isidro es un área continua, densa y 100% urbanizada, ubicada sobre la costa de nuestra

ciudad, perteneciente al denominado Centro Contemporáneo, que presenta una configuración urbana

homogénea y una población mayoritariamente del NSE B (44.9%) pero con un importante presencia de hogares

pertenecientes al NSE A (29%).1

Su perfil urbano viene ganando altura a raíz de la incorporación de un parque residencial de vivienda

multifamiliar dirigido a satisfacer la demanda insatisfecha de sus sectores emergentes, situación favorecida por

el mejor comportamiento de la economía nacional, la conformación de nuevos hogares y la apertura que

ofrecen los bancos para el acceso a la propiedad privada de vivienda vía créditos hipotecarios.

Según fuentes secundarias consultadas,2 el mercado inmobiliario local al 4T2015 lo constituían 33 proyectos

activos, con una oferta disponible de 273 unidades inmobiliarias y un nivel de ventas de 79 unidades que

determinaba, en el último mes del trimestre, una velocidad de ventas de 25.82 Unid./mes y un nivel de

absorción de 7.34%; haciéndolo poseedor del 2.93% del mercado de ventas inmuebles de todo Lima

Metropolitana.

Resumen Ejecutivo

En una perspectiva anual, el número de unidades

disponibles para la venta al cierre del 4T2015 muestra

un ligero incremento tras caer el trimestre anterior, en

un contexto de mayores ingresos de UI en el último

trimestre (57 frente a 26 UI); destacándose el

incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247

UI), por lo que la vocación del distrito sea la de ofertar

productos dirigidos a este NSE. La recuperación en el

ingreso de un mayor número de unidades en el

4T2015 constituye muestra del optimismo de los

desarrolladores para con la plaza.

Indicadores de San Isidro 4T2014 – 4T2015

200169

313

244273

185163

97 92 79

284

132

238

2657

4T2014 1T2015 2T2015 3T2015 4T2015

Stock Disponible Unidades Vendidas Unidades Ingresadas

1 Fuente: NIVELES SOCIOECONÓMICOS 2015. APEIM. Abril de 20152 Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN 4T2015, elaborado por TINSA SA

En una perspectiva trimestral, el número de unidades vendidas pasó de 92 a 79 en el 4T2015, constituyendo un

decrecimiento del 11.13%, además de verificarse un mayor número de unidades disponibles para la venta al

cierre del 4T2015 (273 frente a 244 UI); aumento como consecuencia de la caída en el nivel de ventas y un

mayor ingreso de proyectos y unidades inmobiliarias con respecto al período anterior; destacándose el

incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247 UI).

Se vende menos pero a un mejor precio, el alza registrada (de S/. 6,281 a S/. 6,497), representa un incremento

trimestral de 3.44% en el PP, aunque esto sea reflejo principalmente de la presión al alza por el efecto

cambiario (5.22% incremento del valor del US$ en período).

En resumen, el área, precio y precio unitario promedio del Dpto. distrital es de 145.37 m2, S/. 1’022,000 y

S/. 6,497xm2.

No se observa una particular concentración de proyectos en San Isidro, los mismos que se hallan repartidos por

todo el distrito donde se consolida el sector residencial y donde se encuentra ubicada la población de mayor

nivel socioeconómico de Lima Metropolitana.

En este contexto, nuestro cliente se encuentra lanzando en el distrito de San Isidro un proyecto inmobiliario

multifamiliar: más de 2,000 m2 distribuidos en 7 pisos + azotea:

6 departamentos de 3 dormitorios con 3 baños, 5 flats y un dúplex, con áreas desde 217 m2.

24 estacionamientos, 6 estacionamientos de visita y 18 estacionamientos exclusivos, en 2 sótanos y primer

piso.

Precio promedio de venta del Dpto. así como Precio promedio m2 está por definirse.

La oferta de este nuevo proyecto se dirige a satisfacer la demanda del NSE A.

Resumen Ejecutivo

Para caracterizar el posible futuro comportamiento del nuevo hemos levantado información relevante de 13 de

los 33 proyectos actualmente activos en el distrito, dejando fuera de esta selección aquellos que no se

encontraran dentro del Área de Influencia definida por el cliente.

El análisis comparativo se ha realizado en comparando los proyectos por área, precio promedio y precio unitario

promedio de sus UI, con lo cual segmentamos por NSE; diferenciando los flats de los duplex.

De esta oferta relevante podemos afirmar que:

De los 13 proyectos, 9 se orientan al NSE A* y otros 4 al NSE B*, siendo la oferta conjunta de 168 UI, de los

cuales 109 de ellas corresponden al stock disponible. El nivel de ventas fue de 59 unidades, que

corresponden al 35.12% de la oferta total; con una velocidad de ventas acumulada de 4.2 Unid./mes.

Cuando esta oferta se segmenta según precio promedio de tipologías, de las 109 UI disponibles, 78 se

orientan al NSE A, 30 UI al B y solo 1 UI al C.

El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. de la oferta comparable es de 159 m2, S/. 1’050,833 y

S/. 6,757xm2

11 de los 13 proyectos ofrecen la tipología 3D-3B, asimismo, de las 109 UI disponibles, 45 pertenecen a la

tipología 3D-3B, lo que hace el 41.3% de la oferta disponible.

El área, precio y precio unitario promedio de esta oferta tipológica de 3D-3B es de 169 m2, S/. 1’090,000 y

S/. 6,746xm2

* Segmentados por precio promedio de Dpto. por proyecto, que para efectos del presente estudio, se considera a las UI

orientadas del NSE A aquellas que superan el S/. 1,001,894, NSE B aquellas entre S/. 507,082 y S/. 1,001,894, NSE C

aquellas entre S/. 275,184 y S/. 507,082,

Resumen Ejecutivo

De esta oferta comparable, 8 proyectos se ubican con frente a avenida y 5 frente a calle. Es una oferta que no

varía significativamente en su propuesta de producto, presentando acabados interiores muy similares y unos

valores agregados recurrentes (Lobby de ingreso, salas de reunión, áreas verdes, zona de parrillas).

El análisis arroja los siguientes resultados para el Dpto. promedio por proyecto:

Los proyectos con los mejores comportamientos son “CALLE 27”, “ORDEN Y LIBERTAD”, “RES. LOS CISNES”

y “EDIF. PARQUE SUR 416”; quienes se colocan en el cuadrante de éxito de mejores velocidades de

colocación y % de absorción a mayores precios.

El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “CALLE 27” es de 154 m2, S/. 1’083,383 y

S/. 7,062xm2

El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “ORDEN Y LIBERTAD” es de 157 m2, S/.

1’113,737 y S/. 6,939xm2

El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “RES. LOS CISNES” es de 135 m2, S/.

902,252 y S/. 6,799xm2

El área, precio y precio unitario promedio del Dpto. del proyecto “EDIF. PARQUE SUR 416” es de 165 m2,

S/. 1´239,823 y S/. 7,468xm2

Con lo que puede afirmarse que la UI promedio exitosa por proyecto es una con un área, precio y precio

unitario promedio de 153 m2, S/. 1´084,799 y S/. 7,067xm2

Resumen Ejecutivo

Por todo lo anteriormente expuesto, estamos en capacidad de concluir que:

El nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento entre 10 y 23 meses si se cumplen los ratios

para el ritmo de colocaciones promedio de 0.6 Unid./mes o el nivel de absorción mensual de 4.23%,

respectivamente; mas, si hacemos la diferenciación por tipología, tendríamos que:

El Dpto. Flat 3D-3B del nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento (05 UI), entre 15 y 17

meses si se cumplen los ratios para el ritmo de colocaciones promedio de 0.33 Unid./mes o el nivel de

absorción mensual de 5.77%, respectivamente.

El Dpto. Duplex 3D-3B del nuevo proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento (01 UI), entre 10

y 14 meses si se cumplen los ratios para el ritmo de colocaciones promedio de 0.1 Unid./mes o el nivel de

absorción mensual de 7.05%, respectivamente.

Es decir, el proyecto podría esperar agotar su Stock de lanzamiento entre 10 y 17 meses si se cumplen los

ratios señalados.



* Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para

adquirir un inmueble.

El promotor puede optar por acercarse a la media de los 13 proyectos de la oferta comparable en el área de

influencia, considerando plantear la disminución del área techada de las unidades inmobiliarias del nuevo

proyecto a fin de acercarlas al promedio y, a la vez, incluir en la propuesta arquitectónica mayores áreas

comunes al Lobby de ingreso que le agreguen valor al conjunto, equiparándose con las áreas comunes de los

proyectos comparables u optar por seguir adelante en su modelo y trazar una estrategia de marketing que

intente posicionar su oferta en base a la exclusividad y lujo de sus acabados interiores y en la amplitud y

generosidad de las áreas de sus unidades.

Sin embargo, sea el camino que elija el promotor, se recomienda no lanzar el proyecto sino hasta el 3T2016, a

fin de observar la dinámica del mercado en el distrito, que como hemos visto, muestra una tendencia a la baja

en sus colocaciones durante el último año pero no una corrección en la sobre oferta inmobiliaria de

departamentos para el nivel de preferencias y demanda efectiva de vivienda de este tipo con precios mayores a

los US$ 200,000.

Hay que precisar que si bien la Demanda Efectiva de los hogares por adquirir un departamento se ha

incrementado el último año, pasando de 105,563 hogares en 2014 a 153,349 hogares demandantes efectivos

de vivienda en Lima Metropolitana el 2015, el grueso de esta demanda se ubica en los rangos de precios de

entre US$ 20,001 y US$ 50,000 (49%) y en el de entre US$ 50,001 y US$ 100,000 (38%), dejando para el

mercado de departamentos mayores a US$ 200,000 apenas 142 hogares demandantes efectivos, cuando en

toda nuestra ciudad existe una oferta de viviendas en este rango de precios de 4,696 unidades!.

I. EL MERCADO INMOBILIARIO DE SAN ISIDRO(2010 – 2015)

La zonificación de San Isidro evidencia el carácter meramente residencial del distrito, cuyo desarrollo comercial y

corporativo se da principalmente en y alrededor de la conjunción de las avenidas Paseo de la República,

República de Panamá y Javier Prado.

Los Usos de Suelo en el Distrito de San Isidro

En una perspectiva quinquenal, al cierre del 4T2015, se observa que las ventas de viviendas en el distrito de

San Isidro vuelven a caer tras la notable recuperación del 4T2014, disminuyendo en 57.30% en el último año, lo

que incide en una baja en su participación (2.93%) en la venta de viviendas en Lima Metropolitana.

Principales indicadores en San Isidro

4T2009 4T2010 4T2011 4T2012 4T2013 4T2014 4T2015

Total Lima 10,328 8,191 14,321 15,054 10,092 8,573 8,967

San Isidro 452 401 269 300 245 200 273

% Part. San Isidro 4.4% 4.9% 1.9% 2.0% 2.4% 2.3% 3.0%

Total Lima 5,077 4,211 5,351 6,474 2,701 2,706 2,693

San Isidro 222 100 153 102 43 185 79

% Part. San Isidro 4.4% 2.4% 2.9% 1.6% 1.6% 6.8% 2.9%

Total Lima 5,388 4,384 4,262 4,900 1,808 2,876 2,802

San Isidro 149 259 62 168 0 284 57

% Part. San Isidro 2.8% 5.9% 1.5% 3.4% 0.0% 9.9% 2.0%

Stock Disponible

Unidades Vendidas

Unidades Ingresadas

4.4%4.9%

1.9% 2.0% 2.4% 2.3%3.0%

4.4%

2.4% 2.9%

1.6% 1.6%

6.8%

2.9%2.8%

5.9%

1.5%

3.4%

0.0%

9.9%

2.0%

4T2009 4T2010 4T2011 4T2012 4T2013 4T2014 4T2015

Stock Disponible Unidades Vendidas Unidades Ingresadas

Unidades Vendidas en 4T2015

Unidades Ingresadas en 4T2015

Total Lima

97.07%

San Isidro2.93%

Total Lima

97.97%

San Isidro2.03%

NSE A

NSE AB

NSE B

206

Unidades Disponibles

247

Precio Prom. (Soles X m2)

38 26

0 0

6,465 6,580

5,283 5,708

3T2015 4T2015 3T2015 4T2015

Los resultados se traducen en menores velocidades de

ventas y absorciones mensuales y mayores precios

promedio, especialmente en el segmento AB (8.04%) y

en menor proporción en el segmentos A (1.78%); sin

embargo, esto es también reflejo de la presión al alza

por efecto cambiario (5.22% incremento del valor del

US$ en el período).

Extensión del Distrito

Población al 20151

N° Proyectos ingresados

N° unidades inmobiliarias disponibles

N° unidades inmobiliarias vendidas

1110 ha

54206 Hab

3

244

92

Velocidad de ventas3

(unid/mes)40.26

% Absorción4 11.98%

Precio promedio(Soles/m2)

6,281

4

273

79

25.82

7.34%

6,497

3T2015 4T2015

N° Proyectos en venta2 29 33

N° Proyectos agotaron stock

0 1

N° unidades inmobiliarias ingresadas

26 57

Con respecto al último trimestre, el número de unidades disponibles para

la venta al cierre del 4T2015 aumentó como consecuencia de la caída en

el nivel de ventas y un mayor ingreso de proyectos y unidades

inmobiliarias con respecto al período anterior; destacándose el

incremento de la oferta para el NSE A (de 206 a 247 UI).

Principales indicadores en San Isidro

1FUENTE: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Perú: Estimaciones y Proyecciones de Población.2 FUENTE: INCOIN 4T2015 3 y 4 Seguin INCOIN 4T2015, Velocidad de ventas y % de Absorción al ultimo mes del trimestre

Evolución reciente de precios de UI en Lima Metropolitana

Los precios de las viviendas mostraron un incremento en la mayor parte de distritos de Lima Metropolitana durante

el último trimestre, influenciado por un incremento en el tipo de cambio que compensó la sostenida caída en ventas

registrada en los primeros tres trimestres del año 2015 de la cual viene recuperándose.

A nivel del distrito de San Isidro, los precios muestran un incremento trimestral de 3.44%.

6,281

6,497

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

BA

RR

AN

CO

SAN

ISID

RO

SAN

BO

RJA

MIR

AFL

OR

ES

LIN

CE

LA M

OLI

NA

SAN

TIA

GO

DE

SUR

CO

JESU

S M

AR

ÍA

SUR

QU

ILLO

MA

GD

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NA

DEL

MA

R

PU

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LIB

RE

SAN

MIG

UEL

LIM

A C

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AD

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CH

OR

RIL

LOS

ATE

LIM

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Y SU

R

P.C

. CA

LLA

O

LIM

A N

OR

TE

CA

RA

BA

YLLO

3T2015 4T2015

II. SEGMENTACIÓN POR VALORES,

SUPERFICIES Y TIPOLOGÍAS

No se observa una particular concentración de proyectos en San Isidro, los mismos que se hallan

repartidos por todo el distrito donde se consolida el sector residencial y donde se encuentra ubicada la

población de mayor nivel socioeconómico de Lima Metropolitana. Este distrito se caracteriza por su

tranquilidad, bajo nivel de violencia, alta consolidación y numeroso equipamiento en parques.

Ubicación de la oferta inmobiliaria en San Isidro

En el Área de Influencia sí se evidencia una particular concentración de proyectos en la Av. Del Parque

Sur, donde encontramos siete de los 13 proyectos levantados.

Ubicación de la oferta inmobiliaria en el Área de Influencia

LOS HERRERILLOS

ORDEN Y LIBERTAD

LOS CISNES

LAS GARZAS ALTAMIRA CARRiQUIRY

Detalle de la concentración de proyectos en el en la Av. Del Parque Sur, donde encontramos siete de los

14 proyectos levantados.

Ubicación de la oferta inmobiliaria en el Área de Influencia

CALLE 33

CALLE 27

PARQUE SUR 385

PARQUE SUR 416 LA COMARCA

MIRADOR II

PARQUE SUR 490

Oferta Comparable al proyecto

Para efectos de comparación, se ha definido como oferta relevante de análisis a aquellos proyectos ubicados

en el área de influencia del nuevo proyecto. En ese sentido, los proyectos circunscritos al área señalada suman

13, éstos son:

A

B

PISOS

Stock

Inicial

Stock

Actual

1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B

EDIFICIO ALTAMIRA 7 12 12 X X X X 180.7 1,156,575 6,583

EDIFICIO CALLE 27 7 18 4 X X X X X X 154.2 1,083,383 7,062

EDIFICIO CARRIQUIRY 714 7 6 6 X 226.2 ND ND

EDIFICIO PARQUE SUR 416 7 14 6 X X X 164.8 1,239,823 7,468

EDIFICIO PARQUE SUR 490 8 19 19 X X X X X 167.8 1,145,616 6,997

EL MIRADOR II 7 14 14 X X X 150.3 ND ND

LA COMARCA 7 9 9 X X X X 169.3 1,033,766 6,334

LOS HERRERILLOS 3 3 2 X X 196.0 1,494,757 7,626

ORDEN Y LIBERTAD 133 4 13 8 X X X 157.2 1,113,737 6,939

EDIFICIO CALLE 33 7 21 20 X X X X X X 158.2 974,995 6,308

EDIFICIO PARQUE SUR 385 7 12 1 X X X X 139.0 817,971 5,926

PROYECTO LAS GARZAS 5 6 6 X X 140.2 919,100 6,658

RESIDENCIAL LOS CISNES 7 21 2 X X X X X 134.7 902,252 6,799

S/ - M2NOMBRE PROYECTO N° Dptos. TIPOLOGÍA AREA

PROM.

(m2)

PRECIO S/.

III. BENCHMARKING DEL PROYECTO

EDIFICIO

ALTAMIRA

EDIFICIO CALLE

27

EDIFICIO CALLE

33

EDIFICIO

PARQUE SUR

385

EDIFICIO

PARQUE SUR

416

EDIFICIO

PARQUE SUR

490

EL MIRADOR II LA COMARCA LOS

HERRERILLOS

ORDEN Y

LIBERTAD 133

PROYECTO LAS

GARZAS

RESIDENCIAL

LOS CISNES

EDIFICIO

CARRIQUIRY

714

PROMEDIO

OFERTA

COMP.

GENERALIDADES DEL PROYECTO

PROMOTOR AKROS

CONSTRUCTORA

ACTUAL

INMOBILIARIA

ACTUAL

INMOBILIARIA

MI INMOBILIARIA ARES

INMOBILIARIA

DIZENG REMCORP CREATIVA ARANGO GALEÓN MIDEPARTAMENT

O GRUPO

INMOBILIARIO

EITAL

EDIFICACIONES

LA VENTUROSA

S.A.

-

DIRECCIÓN PABLO

CARRIQUIRRY 370

AV. PARQUE DEL

SUR 480

PARQUE SUR 406 AV. DEL PARQUE

SUR 385

AV PARQUE SUR

416

AV. DEL PARQUE

SUR 490

AV. DEL PARQUE

SUR 442

PARQUE SUR 450 LOS HERRERILLOS

140

CA. ORDEN Y

LIBERTAD 133

CALLE LAS

GARZAS CDRA. 1

CALLE LOS

CISNES

AV. PABLO

CARRIQUIRY 710-

714

-

N° PISOS 7 7 7 7 7 8 7 7 3 4 5 7 7 6

N° DPTOS. OFERTADOS 12 18 21 12 14 19 14 9 3 13 6 21 6 13

N° COCHERAS 34 46 42 21 49 43 32 32 6 26 12 45 24 32

N° COCHERAS / N° DPTOS. 2.8 2.6 2.0 1.8 3.5 2.3 2.3 3.6 2.0 2.0 2.0 2.1 4.0 2.5

N° ASCENSORES 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

TIEMPO DE VENTAS EN MESES 12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0 10

FECHA DE ENTREGA feb-16 ago-17 mar-17 oct-14 feb-16 may-17 sep-17 jul-17 feb-16 dic-16 may-16 sep-15 -

ESTADO DE LA OBRA Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Pre-v enta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-v enta -

DEPARTAMENTOS


N° DPTOS. VENDIDOS 0 14 1 11 8 0 0 0 1 5 0 19 0 5

N° DPTOS. DISPONIBLES 12 4 20 1 6 19 14 9 2 8 6 2 6 8

% VENTAS DPTOS. 0.0% 77.8% 4.8% 91.7% 57.1% 0.0% 0.0% 0.0% 33.3% 38.5% 0.0% 90.5% 0.0% 30.3%

VENTAS MENSUALES 0.0 1.3 0.1 0.5 0.5 0.0 0.0 0.0 0.1 1.0 0.0 0.8 0.0 0.3

ABSORCIÓN (%) 0.0 6.9 0.3 3.9 3.8 0.0 0.0 3.3 7.5 0.0 3.9 2.7

AREA PROMEDIO POR DPTO. 181 154 158 139 165 168 150 169 196 157 140 135 226 159

PRECIO (INC. IGV S/.) 1,156,575 1,083,383 974,995 817,971 1,239,823 1,145,616 ND 1,033,766 1,494,757 1,113,737 919,100 902,252 ND 1,050,833

PRECIO DPTO. SOLES/m2 6,583 7,062 6,308 5,926 7,468 6,997 ND 6,334 7,626 6,939 6,658 6,799 ND 6,757

PRECIO COCHERA SOLES 43,000 76,750 45,000 ND 43,000 ND ND 43,000 45,000 ND 39,000 43,000 ND 47,219

TOTAL TIPOLOGÍAS

Oferta Comparable

EDIFICIO

ALTAMIRA

EDIFICIO CALLE

27

EDIFICIO CALLE

33

EDIFICIO

PARQUE SUR

385

EDIFICIO

PARQUE SUR

416

EDIFICIO

PARQUE SUR

490


HERRERILLOS

ORDEN Y

LIBERTAD 133

PROYECTO LAS

GARZAS

RESIDENCIAL

LOS CISNES

EDIFICIO

CARRIQUIRY

714

PROMEDIO

OFERTA

COMP.

GENERALIDADES DEL PROYECTO

PROMOTOR AKROS

CONSTRUCTORA

ACTUAL

INMOBILIARIA

ACTUAL

INMOBILIARIA

MI INMOBILIARIA ARES

INMOBILIARIA

DIZENG REMCORP CREATIVA ARANGO GALEÓN MIDEPARTAMENT

O GRUPO

INMOBILIARIO

EITAL

EDIFICACIONES

LA VENTUROSA

S.A.

-

DIRECCIÓN PABLO

CARRIQUIRRY 370

AV. PARQUE DEL

SUR 480

PARQUE SUR 406 AV. DEL PARQUE

SUR 385

AV PARQUE SUR

416

AV. DEL PARQUE

SUR 490

AV. DEL PARQUE

SUR 442

PARQUE SUR 450 LOS HERRERILLOS

140

CA. ORDEN Y

LIBERTAD 133

CALLE LAS

GARZAS CDRA. 1

CALLE LOS

CISNES

AV. PABLO

CARRIQUIRY 710-

714

-

N° PISOS 7 7 7 7 7 8 7 7 3 4 5 7 7 6


N° COCHERAS 34 46 42 21 49 43 32 32 6 26 12 45 24 32

N° COCHERAS / N° DPTOS. 2.8 2.6 2.0 1.8 3.5 2.3 2.3 3.6 2.0 2.0 2.0 2.1 4.0 2.5

N° ASCENSORES 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

TIEMPO DE VENTAS EN MESES 12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0 10

FECHA DE ENTREGA feb-16 ago-17 mar-17 oct-14 feb-16 may-17 sep-17 jul-17 feb-16 dic-16 may-16 sep-15 -

ESTADO DE LA OBRA Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-v enta Pre-v enta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-v enta -

DEPARTAMENTOS

N° DPTOS. OFERTADOS 2 6 6 11 2 2 7 3 5 5

N° DPTOS. VENDIDOS 1 0 4 0 0 0 3 0 0 1

N° DPTOS. DISPONIBLES 1 6 2 11 2 2 4 3 5 4

% VENTAS DPTOS. 50.0% 0.0% 66.7% 0.0% 0.0% 0.0% 42.9% 0.0% 0.0% 17.7%

VENTAS MENSUALES 0.1 0.0 0.3 0.0 0.0 0.0 0.6 0.0 0.0 0.1

ABSORCIÓN (%) 4.5 0.0 4.4 0.0 0.0 0.0 8.4 0.0 2.2

AREA PROMEDIO POR DPTO. 146 149 156 155 110 156 157 160 217 160

PRECIO (INC. IGV S/.) 938,500 929,983 1,104,203 1,122,994 749,150 1,185,500 1,006,859 1,009,867 1,035,435

PRECIO DPTO. SOLES/m2 6,450 6,262 7,097 7,267 6,822 7,624 6,347 6,390 6,807

PRECIO COCHERA SOLES 90,000 45,000 43,000 43,000 45,000 39,000 50,833

N° DPTOS. OFERTADOS 1 4 1 2 2 1 2

N° DPTOS. VENDIDOS 0 0 1 1 0 0 0

N° DPTOS. DISPONIBLES 1 4 0 1 2 1 2

% VENTAS DPTOS. 0.0% 0.0% 100.0% 50.0% 0.0% 0.0% 25.0%

VENTAS MENSUALES 0.0 0.00 0.04 0.20 0.00 0.00 0.04

ABSORCIÓN (%) 0.0 0.0 4.3 9.8 0.0 2.8

AREA PROMEDIO POR DPTO. 322 200 130 236 144 272 208

PRECIO (INC. IGV S/.) 1,766,400 1,165,075 652,203 1,976,100 989,000 1,300,910

PRECIO DPTO. SOLES/m2 5,486 6,018 5,017 8,373 6,868 6,506

PRECIO COCHERA SOLES 43,000 45,000 39,000 42,333

FL

AT

SD

ÚP

LE

X

TIPOLOGÍA 3D-3B

Oferta Comparable

1D-2B 1D-3B 2D-1B 2D-2B 2D-3B 2D-4B 3D-3B 3D-4B 3D-5B 4D-4B 6D-5B A B C

TIPOLOGÍAS NSE

Stock Inicial 168 10 6 1 3 24 4 55 60 1 3 1 99 67 2

Unidades Disponibles 109 7 6 1 1 16 3 45 27 1 2 0 78 30 1

Unidades Vendidas 59 3 0 0 2 8 1 10 33 0 1 1 21 37 1

Velocidad de ventas

total (unid./mes)4.2 0.3 0.0 0.0 0.2 0.6 0.0 1.2 1.8 0.0 0.0 0.1 1.7 2.5 0.0

N° Proyectos

ofertantes13 6 4 1 2 8 4 11 9 1 1 1 13 9 2

Área Ocupada prom. 159 94 124 91 110 145 188 169 164 204 244 277 182 128 71.3

Precio prom. (Miles S/.) 1,051 678 804 571 870 976 1,216 1,090 1,075 1,839 1,486 2,113 1,265 815 497.3

Precio prom.

(Soles/m2)6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976

COMP.

1/

109

7 61 1

16

3

45

27

1 2 0

78

30

1

59

3 0 0 28

1

10

33

0 1 1

21

37

1

Unidades Disponibles

Unidades Vendidas

Relación del stock inicial y actual, según TIPOLOGÍAS y NSE

La oferta comparable al nuevo proyecto presenta un stock disponible de 45 UI de la tipología 3D-3B (41.3%).

Nótese, sin embargo, que es la tipología 3D-4B la que más se ha vendido, presentando un precio/m2 de S/.

6,618 (el quinto precio promedio más bajo de la oferta).

1/ COMPARABLES: Comprende los proyectos comparables, incluyendo EDIFICIO CARRIQUIRY 714 (13 proyectos en total)


TIPOLOGÍAS NSE

Stock Inicial 168 10 6 1 3 24 4 55 60 1 3 1 99 67 2



Velocidad de ventas

total (unid./mes)4.2 0.3 0.0 0.0 0.2 0.6 0.0 1.2 1.8 0.0 0.0 0.1 1.7 2.5 0.0

N° Proyectos

ofertantes13 6 4 1 2 8 4 11 9 1 1 1 13 9 2



Precio prom.

(Soles/m2)6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976

COMP.

1/

159

94124

91110

145

188169 164

204244

277

182

128

71

1,051

678804

571

870976

1,2161,090 1,075

1,839

1,486

2,113

1,265

815

497

Mill

ares

Área Ocupada prom.

Precio prom. (Miles S/.)

Área promedio vs precio promedio, según TIPOLOGÍAS y NSE

El área promedio de los departamentos de la tipología 3D-3B de la oferta comparable asciende a 169 m2 y se

ofertan a S/. 1’090 mil. Compárese al área promedio general de 159 m2 ofertado a S/. 1’051 mil y al área promedio

de los Dptos. del NSE A de 182 m2 ofertados a S/. 1’265 mil.



TIPOLOGÍAS NSE

Stock Inicial 168 10 6 1 3 24 4 55 60 1 3 1 99 67 2



Velocidad de ventas

total (unid./mes)4.2 0.3 0.0 0.0 0.2 0.6 0.0 1.2 1.8 0.0 0.0 0.1 1.7 2.5 0.0

N° Proyectos

ofertantes13 6 4 1 2 8 4 11 9 1 1 1 13 9 2



Precio prom.

(Soles/m2)6,757 7,130 6,315 6,273 7,939 6,842 6,617 6,746 6,618 9,019 6,137 7,629 6,999 6,464 6,976

COMP.

1/

159

94124

91 110145

188 169 164204

244277

182

128

71

6,7577,130

6,315 6,273

7,939

6,842 6,617 6,746 6,618

9,019

6,137

7,6296,999

6,4646,976

Área Ocupada prom.

Precio prom. (Soles/m2)

Área promedio vs precio promedio por m2, según TIPOLOGÍAS y NSE

El área promedio de los departamentos de la tipología 3D-3B de la oferta comparable asciende a 169 m2 y se

ofertan a S/. 6,746xm2. Compárese al área promedio general de 159 m2 ofertado a S/. 6,757xm2 y al área

promedio de los Dptos. del NSE A de 182 m2 ofertados a S/. 6,999xm2.


EDIFICIO

ALTAMIRA

EDIFICIO

CALLE 27

EDIFICIO

CALLE 33

EDIFICIO

PARQUE SUR

385

EDIFICIO

PARQUE SUR

416

EDIFICIO

PARQUE SUR

490


HERRERILLOS

ORDEN Y

LIBERTAD 133

PROYECTO

LAS GARZAS

RESIDENCIAL

LOS CISNES

EDIFICIO

CARRIQUIRY

714

PROMEDIO

OFERTA

COMP.

12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0

Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Entrega Inmediata Entrega Inmediata En Construcción Pre-venta Pre-venta Entrega Inmediata En Construcción En Construcción Entrega Inmediata Pre-venta

181

154 158

139

165 168 150

169

196

157 140 135

226

159

Benchmarking: Áreas promedio por Departamentos

Se observa claramente que el área promedio de la oferta del nuevo proyecto, se encuentra por sobre los 159

m2 del promedio de la oferta comparable.

Promedio .

Total Tipologías

Meses en Vta.

Estado

EDIFICIO

ALTAMIRA

EDIFICIO

CALLE 27

EDIFICIO

CALLE 33

EDIFICIO

PARQUE SUR

385

EDIFICIO

PARQUE SUR

416

EDIFICIO

PARQUE SUR

490


HERRERILLOS

ORDEN Y

LIBERTAD 133

PROYECTO

LAS GARZAS

RESIDENCIAL

LOS CISNES

EDIFICIO

CARRIQUIRY

714

PROMEDIO

OFERTA

COMP.

12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0


1,156,575 1,083,383

974,995

817,971

1,239,823 1,145,616

-

1,033,766

1,494,757

1,113,737

919,100 902,252

-

1,050,833

Benchmarking: Precio promedio por Departamentos

Se presentan los precios promedio de los Dptos. de la oferta comparable, donde se han promediado los datos

de los proyectos que muestran información.

Total Tipologías

Meses en Vta.

Estado

Promedio .

NDND

EDIFICIO

ALTAMIRA

EDIFICIO

CALLE 27

EDIFICIO

CALLE 33

EDIFICIO

PARQUE SUR

385

EDIFICIO

PARQUE SUR

416

EDIFICIO

PARQUE SUR

490


HERRERILLOS

ORDEN Y

LIBERTAD 133

PROYECTO

LAS GARZAS

RESIDENCIAL

LOS CISNES

EDIFICIO

CARRIQUIRY

714

PROMEDIO

OFERTA

COMP.

12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0


6,583 7,062

6,308 5,926

7,468 6,997

-

6,334

7,626 6,939

6,658 6,799

-

6,757

Benchmarking: Precio promedio Soles/m2 por Departamentos

Se presentan los precios unitarios promedio de los Dptos. de la oferta comparable, donde se han promediado

los datos de los proyectos que muestran información.

Total Tipologías

Meses en Vta.

Estado

Promedio .

NDND

EDIFICIO

ALTAMIRA

EDIFICIO

CALLE 27

EDIFICIO

CALLE 33

EDIFICIO

PARQUE SUR

385

EDIFICIO

PARQUE SUR

416

EDIFICIO

PARQUE SUR

490


HERRERILLOS

ORDEN Y

LIBERTAD 133

PROYECTO

LAS GARZAS

RESIDENCIAL

LOS CISNES

EDIFICIO

CARRIQUIRY

714

PROMEDIO

OFERTA

COMP.

12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0


12

18

21

12 14

19

14

9

3

13

6

21

6

13 12

4

20

1

6

19

14

9

2

8 6

2

6

8

Stock Inicial Stock Actual

Benchmarking: Relación del stock inicial y actual

Meses en Vta.

Estado

El nuevo proyecto presenta un stock inicial de 6 UI, stock por debajo de las 13 UI del promedio de la oferta

comparable y notoriamente por debajo de las 21 UI que poseen los proyectos EDIFICIO CALLE 33 y

RESIDENCIAL LOS CISNES, que son los más grandes de la muestra.

Total Tipologías

EDIFICIO

ALTAMIRA

EDIFICIO

CALLE 27

EDIFICIO

CALLE 33

EDIFICIO

PARQUE SUR

385

EDIFICIO

PARQUE SUR

416

EDIFICIO

PARQUE SUR

490


HERRERILLOS

ORDEN Y

LIBERTAD 133

PROYECTO

LAS GARZAS

RESIDENCIAL

LOS CISNES

EDIFICIO

CARRIQUIRY

714

PROMEDIO

OFERTA

COMP.

12 11 16 23 15 5 0 1 10 5 10 23 0


-

1.3

0.1 0.5 0.5

- - - 0.1

1.0

-

0.8

-0.3

-

6.9

0.3

3.9 3.8

- - -

3.3

7.5

-

3.9

-

2.7

Velocidad de Vtas. (Unid. x Mes) Nivel de Absorción (%)

Benchmarking: Velocidad de Ventas y Absorción

Se observa que el proyecto que mejor velocidad de colocación presenta es “CALLE 27” con 1.3 UI/mes,

mientras que aquellos con mayores absorciones son los proyectos “ORDEN Y LIBERTAD” y “CALLE 27” con

7.5 y 6.9% mensual respectivamente.

Total Tipologías

Meses en Vta.

Estado

Rendimiento por Cuadrante (Velocidad Ventas Vs. Precio por m2)

Los proyectos exitosos resultan ser “CALLE 27”, “ORDEN Y LIBERTAD”, “LOS CISNES” y “PARQUE SUR

416”, dado que colocan sus unidades a un buen ritmo mensual y un precio sobre el promedio.

En Const.

Entrega Inm.

Pre-venta

Total Tipologías

S/. 6,757

0.32

EDIF. CALLE 27

EDIF. CALLE 33

EDIF. PQ. SUR 385 EDIF. PQ. SUR 416

LOS HERRERILLOS

ORDEN Y LIBERTAD 133

RES. LOS CISNES

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000

Ve

locid

ad

de

Ve

nta

s (

un

id.

/ m

es)

Soles / m2

Rendimiento por Cuadrante (Absorción Vs. Precio por m2)

En esta comparativa destacan nuevamente los proyectos “CALLE 27”, “ORDEN Y LIBERTAD”, “LOS CISNES”

y “PARQUE SUR 416”, además de “LOS HERRERILLOS”, al combinar niveles altos de absorción a precios por

encima del promedio de la oferta comparable.

En Const.

Entrega Inm.

Pre-venta

Total Tipologías

S/. 6,757

2.70

EDIF. CALLE 27

EDIF. CALLE 33

EDIF. PQ. SUR 385EDIF. PQ. SUR 416

LOS HERRERILLOS

ORDEN Y LIBERTAD 133

RES. LOS CISNES

0

1

2

3

4

5

6

7

8

5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000

Niv

el d

e A

bso

rció

n (%

)

Soles / m2

estudio de benchmarking para el distrito de san...

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