islamic financing stakeholders model (ifsm) for infrastructure projects

حالة تطبيقية : وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة ”أبراج البيت“ عقد الاجارة الموصوفة بالذمة وصفآ يمنع الجهالة والغرر والمعجل قيمتها بين الرطراف المنتفعة لتمويل مشروع

Case Study : King Abdul Aziz Endowment for The Two Holy Mosques “Abraj Al Bait Project”

® all rights reserved for Arriyada center

نموذج الرطراف المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع

Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM)For Infrastructure Projects

Dr.Ibrahim F. Alghofaily د.ابراهيم بن فهد الغفيلي المؤلسس والرئيس التنفيذي لمركز الريادة لللستشارات المالية والقتصادية

Founder & CEO , Arriyada Financial & Economic Consultant Center

شريك وعضو مجلس إدارة شركة اجوار لدارة وتسويق وتطوير العقار Partner & Member of Board of Directors, Jiwar Co.

5th Annual Middle East Rail Opportunities Conference 5 – 6 May , 2014

Riyadh– Saudi Arabia

عناصر المحاضرة:


Islamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT & Concession Infra - Structures Projects

Islamic Financing Products for Projects Phases

Mechanism of Islamic Financing Stakeholders Model For Infra - Structures Projects

The major advantages of the innovated Islamic financing structure model to all Infrastructure project stakeholders

A Success Story CONCLUSION &

RECOMMENDATIONS

اللسلمي التموييييل نموذج شرح في المشارييع فيي المنتفعية للرطراف والتشغيل البناء , المشاركية : عقود

والتسليم والمتياز مع الدولة المنتجات اللسيلمية للتموييل لمراحل

المشروع الى منتفيع مين النقديية التدفقات آليية

آخر لترتيب تمويل انشاء المشاريع. المزايا المتحققة من نموذج الرطراف

المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع.قيصية نيجيييياحالخاتمة والتوصيات

Presentation Contents


الرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةالرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةIslamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT & Islamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT &

Concession Infra - Structures Projects Concession Infra - Structures Projects

الرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةالرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةIslamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT & Islamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT &

Concession Infra - Structures Projects Concession Infra - Structures Projects

الهيئة الحكومية

الممولون والمستثمرونالمطورون والمقاولون

المشغلون و المستأاجرون


مراحل المشروعProject Phases

منتجات التمويلFinancing Products

Lead

Advisory &

Bidding

MGT.

Project Development

Project Construction

Marketing of Assets‘

Operation & Leasing

Short Term Financing

Mid Term Financing

Long Term Financing

Long Term Financing

Tawaruk

Mutajarah

Mudarabah

Bai Alajil

Istisna

Ijarah

Murabah

BUSINESS MODEL FINANCIAL MODEL

فترة التمويلFinancing Period

Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM): Financing Products For PPP, BOT & Concession Infra - Structures Projects

S4

Contractors

S4

Contractors

S1 Infra -

Structures Projects Gov.

Authorities

S1 Infra -

Structures Projects Gov.

Authorities

S2

Developers

S2

Developers

S5Operators

&Utilities Leasers

S5Operators

&Utilities Leasers

S3Financing:

Banks , Institutional

& Individual

Investors

S3Financing:

Banks , Institutional

& Individual

Investors

Lease / PPP Ijarah / Mosharka

payments

Payment

Ijarah / MosharkaPayments

Mechanism of Islamic Financing Stakeholders Model For Infra - Structures Projects

All Rights Reserved for ARRIYADA Center

SPVMudarab

ah

SukuksCas

h

Repayments

Cash

Al istisna

التدفقات النقدية Funds flow from one Stakeholder to other to maintain

continuous cash flows for projects construction.

المزايا المتحققة من نموذج الرطراف المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع.The major advantages of the innovated Islamic financing structure model to all

Infrastructure project stakeholders

اجميع .1 بيين والمخارطير للمكالسيب المتوازن التوزييع الهيئات المسيتثمرة والمنتفعة بالمشروع: الرطراف , المشغلون , المقاولون , المطورون , الحكومية

المستااجرون.

. تحسين ربحية المطور لن هيكلة التمويل المبتكرة ل 2يدفعها قيد كان التيي التموييل عليى تكلفية تتضمين

المطور للبنوك بإتباع رطرق التمويل التقليدية.

من 3 المنتفعية والرطراف الحكومبية الهيئات تمكيين .لمشاريع والتسيويق والتشغييل والتنفييذ التخطييط كفاءة و بنجاح والمطارات والمترو القطارات

وفاعلية عاليتين


1. IFSM identifies, manages & balances gains and risks among all potential Infra -Structures Development Projects parties: Government Sponsoring Authorities, Developers , Contractors, Investors , Operators & Utilities Leasers.

2. Improve Developer’s Profitability since in Innovated Islamic financing structure will not record the developer to be cost of financing as conventional financing through banks.

3. IFSM enables Infra –Structures Development Projects parties to plan and execute successful construction, operation, and marketing plans in more efficient and effective ways .

المزايا المتحققة من نموذج الرطراف المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع.The major advantages of the innovated Islamic financing structure model to all

Infrastructure project stakeholders

. اعداد عقود واتفاقيات مسبقة بين الهيئات الحكومية 4والممولون والمشغلون المقاولون و والمطورون وفق المشروع لتمويييل المالييي اللتزام وضمان ألسس نموذج العمال والتمويل المبنية على ألسس

وقواعد السوق و وفق مراحل تنفيذ المشروع .

بأموالهم 5 للمضاربييين السييتثمارية منتجات تطوييير .والمستثمرين من الفراد والمؤلسسات .

اللسلمية 6 اللسييتثمارية المؤلسييسات ربحيية زيادة .صكوك بيبيع إلسيلمية إلسيتثمارية منتجات بتطويير من للمسيتثمرين المشروع عناصير انتفاع حقوق

المؤلسسات والفراد.

المنتفعة 7 الرطراف بييين تنتقييل النقدييية .التدفقات بالمشروع بطريقة انسيابية مستمرة لتوفير تمويل

تطوير المشروع.


4. IFSM introduces advance Infra -Structures Development Projects utilities services agreements and establish financing commitments among strategic parties for maintaining consistent funding flows for Infra -Structures projects during construction period

5. Develop Investment Products for Commercial and Retail Investors.

6. Maximize Islamic Investment Institutions’ Profit by developing Islamic Investment Products for Institutional & individuals Investors .

7. Funds Flow from one Stakeholder to other to maintain continuous cash flow for Infrastructure construction.

“1. A Success Story”

تطبيق نموذج الرطراف المنتفعة لتمويل وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة “المكرمة ”أبراج البيت

عقد الاجارة الموصوفة بالذمة وصفآ يمنع الجهالة والغرر والمعجل قيمتها بين الرطراف المنتفعة لتمويل مشروع

The Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM) has Been Implemented Successfully to Finance King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (KAE)”Abraj Albait” which its total built area is 1.5 mil.m2


“ 1 قيصية نيجيييياح .”

عرض مختصر لمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (Abraj Al Bait) project overview


برج الساعةClock Tower

برج المروةMarwa Tower

برج هااجرHajer Tower

برج زمزمZamzam Tower

برج لسارةSara Tower

برج المقامAl-Maqam Towerبرج الصفاSafa Tower



مليون متر مربع1.5المساحة الكلية المنشأة Total Built Up Area 1.5 mil.M2 .Ranking No.1 among Int. Towers Complexes



تعريف ومشروعية عقد الاجارة الموصوفة في الذمة:

تعريف عقد الاجارة:

”بيع منافع مستقبلية بثمن حال“ أو ”هي سلم في المنافع“

أو ”هي إجارة الذمة“

.ل ن المنفعة المستوفاة متعلقة بذمة المؤجر وليست متعينة

________________4: احمد محمد محمود نصار ، ضوابط الجارة في الذمة وتطبيقاتها في تمويل الخدمات في المؤسسات المالية السلمية. ص المصدر



مشروعية الاجارة الموصوفة في الذمة :

ذهب جمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة الى جواز إجارة العين الموصوفة في الذمة وعدوها من باب ).1((السلم في المنافع) فهي مستمدة من مشروعية عقد الجارة وعقد السلم

ب ًل بحد ذاتها وأنها تحاز بحيازة أصولها ومصادرها وهي وكذلك ذهب جمهور الفقهاء على أ ن المنافع تعتبر أمواالعيا ن المنتفع بها ، ولهذا جازت المعاوضة عنها بالمال في الجارة بشتى صورها ، كما ذهبوا إلى أ ن

المنافع يجوز ثبوتها دينب ًا في الذمة إذا كانت مثلية أو قابلة ل ن تضبط بالوصف كما هو الشأ ن في العين ول ).2(فرق

______________“.6-5: احمد محمد محمود نصار ،ضوابط الجارة في الذمة وتطبيقاتها في تمويل الخدمات في المؤسسات المالية السلمية ”ص ) المصدر1(“.16: عبدالحكيم بالمهدي - مسائل في إجارة العقار في الذمة ”ص ) المصدر2(



شروط المنفعة :

اشترط الفقهاء في المنفعة شروطب ًا منها:

أ ن تكو ن المنفعة متقومة.الول :أ ن تكو ن معلومة علمب ًا ينفي الجهالة والغرر ول يتم ذلك إل بأمرين:الثاني :.أحدهما العلم بمحل المنفعة . ويكو ن ذلك برؤية العين أو بوصفها للمستأجر وصفب ًا يرفع الجهالة.وثانيهما العلم بمدة الجارة أي تحديد الوقت الذي يسري فيه العقد وتحديد المدة التي تبدأ فيها الجارة

أ ن تكو ن المنفعة مباحة الستيفاء.الثالث :

أل يتضمن استيفاء المنفعة استهل ك العين .الرابع :

أ ن تكو ن المنفعة مقدورة التسليم حسب ًا وشرعب ًا .الخامس :

______________“.18 و 17: عبدالحكيم بالمهدي : مسائل في إجارة العقار في الذمة ”صالمصدر



أهمية عقد الاجارة الموصوفة في الذمة في تمويل مشاريع التطوير العقاري:


عرض مختصر للرطراف المنتفعة بالمشروع وتعريف العقود المنظمة بينهم:


Highlighting KAE Project Innovative

Islamic Financing Model Involving all

Stakeholders (IFMS) Forward Ijarah (Leasing) With Rent

Advance Payments Contract

شرح النموذج المبتكر لهيكلة التمويل اللسلمي

بتطبيق عقد الاجارة الموصوفة بالذمة وصفآ يمنع

الجهالة والغرر ، والمعجل قيمتها بين الرطراف

المنتفعة بمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين

الشريفين بمكة المكرمة

The Islamic instruments(Products) which were implemented in IFSM Model : the Lease Contracts of deferred utilities of assets(Towers Master Leasers & Units End Users) of determined specifications on a definite due date whose delivery will be in a future date for installments prices during towers construction period,(in Fiqh) is titled (Bai Al Manafa Al Muagal Contract).In addition , Venture Capital (Mudarabah Contract) was implemented for Institutional Investors and Skuks was implemented for Individual Investors.

S1 مجموعة بن لدن السعودية (المطور) سنة مع وزارة الشئو ن السلمية 28 متر مربع لمدة 29,400وقع المطور عقد استئجار ارض المشروع التي مساحتها

للتسوق فندقيية ومركزآ أيبراج الوقيف) لنشاء مجميع سيكني وتجاري يضيم سيبعة والوقاف والدعوة والرشاد (الناظير عليى ومصليات ومواقف سيارات. وتدفع المجموعة إيجار الرض سنويا للوزارة بقيمة تصاعدية وللمجموعة حق إعادة التأجير

لعناصر المجمع خلل فترة المتياز.وتعود كامل ملكية المجمع لوقف الحرمين الشريفين بعد انتهاء مدة عقد اليجار.

S1 The Developer: Saudi Bin Laden Group (SBG)

(SBG) has been awarded 28 year lease period contract for development the residential and commercial complex in the land site (29,400 m2) near Holy Mosque in Makkah which will includes seven residential towers, shopping mall and infrastructure. SBG has the master lease for all towers, mall and infrastructure and will sublease towers to Islamic Investment institutions and SBG will grant the lessee security over the concession period (25 years ).


S2 مؤلسسات اللستثمار اللسلمية تعاقدت مؤسسات الستثمار السلمية مع مجموعة بن لد ن السعودية (المطور) لشراء حقوق النتفاع الحصرية لكامل

عامآ وتدفع كامل قيمة اليجار مقدمآ ومقسطآ على أربعة سنوات فترة إنشاء البرج ولها حق 25البرج لكامل فترة المتياز بيع حقوق النتفاع أو تشغيلها للدوار والشقق في البرج.

بداية هيكلة التمويل أصدرت مؤسسات الستثمار السلمية صكو ك مضاربة مشاعة للستثمار في حقوق انتفاع البرجوالمؤسيسات الفراد للمسيتثمرين ثلثة ) S3(ببيعهيا خلل تصيفى المضاربية) صيكو ك :حاملوا المضاربو ن (المسيتثمرو ن

سنوات وفق عقد المضاربة واتفاقية توزيع الرباح لتوفير تدفقات نقدية مبكرة لسداد جزء من أقساط ايجارالبرج للمطور .

اليبرج لمسيتثمرين مؤسيسات وأفراد بييع حقوق النتفاع للدوار والشقيق فيي بدأيت فيي فترة ) S5(و) S4(وتبعيه لكامل المتياز لسداد استثمارات حاملي الصكو ك وأرباحها.

S2 Islamic Investment InstitutionsThe Islamic Investment Institutions as the tower lessee will buy the exclusive rights of the towers for the concession period of 25 years by signing with SBG (Master Lesser), the advance long-term lease contract (Bai Al Manfa Al Muagal ) which is complaint with Sharia Law (Forward Ijarah) .The Islamic Investment Institutions will finance the payments of the advance long-term lease contract (Bai Al Manfa Al Muagal ) value via issuance of 3 years (Mudabarah Sukuks ) sold to the public investors (S3).Follow in the Islamic Investment Institutions sublease floor to corporation investor (S4) & individual investors (S5)


S3 المستثمرون المضاربون التي وقعت مع S2هم المشترو ن لصكو ك المضاربة من الفراد والمؤسسات من المؤسسات السلمية الستثمارية

عقد شراء حقوق النتفاع لكامل البرج (عقد الجارة الموصوفة في الذمة) بالدخول مع المستثمرين الفراد S1المطور والمؤسسات ببيع صكو ك مضاربة مشاعة للستثمار في حقوق انتفاع البرج بعقد مضاربة واتفاقية توزيع الرباح بينهما

)SPV(.وتصفى المضاربة بعد ثلثة سنوات من خلل اليرادات المتحققة من بيع حقوق النتفاع للدوار والشقق

S3 Venture Capital InvestorsThe Islamic Investment Institutions as the tower lessee will enter with institutional & individual investors into a joint venture of agreement to buy the exclusive leasing rights of the tower and sell the whole floors and residential units. The joint venture agreement will provide how the profit will be split between the (special purpose vehicle) which is in this case the Mudabarah Sukuks investors and the Islamic investment institutions from the returns of the sale of exclusive rights of floor and units.


S4 المستثمرون المتااجرون بالدوار:

25هم المستثمرو ن المشترو ن من أفراد ومؤسسات لحقوق النتفاع للدوار (الجارة الموصوفة بالذمة) لكامل فترة المتياز عاما من المؤسسات السلميه الستثمارية التي وقعت عقد شراء حقوق النتفاع لكامل البرج ويدفع المستثمرو ن المتاجرو ن إيجار الدور مقدما ومقسطا على أربعة سنوات فترة إنشاء المشروع ولهم حق إعادة بيع الدوار كاملة أو وحدات سكنية أو

تشغيلها خلل فترة المتياز.

S4 Commercial Investors The Commercial Investors as the floors lessee will buy the exclusive leasing rights of the floors for the concession period of 25 years by signing with The Islamic Investment Institutions (Towers Lessee) Forward Ijarah & they will pay the forward Ijarah to the Islamic investment institutions and they have the right to resale or operate the whole floor or the units through the concession period .


S5 المستثمرون الفراد المنتفعون بالوحدات السكنية :

المؤسيسات السلميه بالذمية) للوحدات السيكنية من المشترو ن لحقوق النتفاع (الجارة الموصيوفة المسيتثمرو ن الفراد هيم المتاجرو ن (S2السيتثمارية ( المسيتثمرو ن أيو (S4 المتياز فترة لكاميل المنتفعو ن 25) الفراد المستثمرو ن ويدفيع عاميا

السيكنية مقدميا ومقسيطا عليى أربعية سينوات فترة إنشاء اليبرج ولهيم حق إعادة بيع حقوق النتفاع للوحدات إيجار الوحدات السكنية أو تشغيلها أو النتفاع بها خلل فترة المتياز.

S5 Retail InvestorsThe Retail Investors as the units lessee will buy the exclusive leasing rights of the units for the concession period of 25 years by signing (Forward Ijarah) with the Islamic investment institutions or Floors lessee. S5 will pay the forward Ijarah to the floor lessee and they have the right to resale or operate the units for the concession period .


S4Commerci

al Investors

Floors

S4Commerci

al Investors

Floors

S1SBGThe

Developer

S1SBGThe

Developer

S2Islamic

Investment Institutions

S2Islamic

Investment Institutions

S5Retail

Investors Residential

Units Owners

S5Retail

Investors Residential

Units Owners

S3Venture Capital

Investors

S3Venture Capital

Investors

SPVMudarab

ah

Sukuks

Sub –Lease of lease rights of the towers

Semi –annualSub – Lease payments

Cash

Annual payments

Cash

Sub-lease of lease rights

Floors of

payments

Sub-leaseof lease rights of Residential

units

payments

Bai Al Manfa Al Muagal

آلية التدفقات النقدية من منتفع الى آخر لترتيب تمويل انشاء البراج.


Funds flow from one Stakeholder to other to maintain continuous cash flows for tower construction.

“2. A Success Story”

المشاركة بين الدولة و القطاع الخاصPPP: Public – Private – Partnership

مشروع تطوير مطار المير محمد بن عبدالعزيز بالمدينه المنوره

Prince Mohammed Bin Abdullaziz Airport project, Madinah


“ 2 قيصية نيجيييياح .”


: CONCLUSION & RECOMMENDATIONSالخاتمة والتوصيات:

توقع ازدياد مشاريع تطوير شبكة القطارات والمترووالمطارات و اللسكان الميسر خلل السنوات القادمة

لتلبية الطلب المتزايد لخدمات هذه المشاريع.

المبتكرة اللسلمي التموييل هيكلية تطيبيق إمكانيية اللسكان و التحتيية البنيية تطويير مشارييع لتموييل

الميسر.

Infrastructure projects: Airport, Railways, Metros and Affordable Housing in KSA are booming in the coming years to meet the increase demand of the services of these projects.

Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM) is applicable to Infrastructure & Affordable Housing Projects.

لسوق إنشاء السيعودية الماليية السيوق هيئية عليى الصكوك وتداول وتملييك لصييدار متكامليية ثانوي اللسلمية ميع إصيدار لوائيح منظمية تتضمين المعايير وتملكها الصييكوك لصييدار الشرعييية والضوابييط ملكية (صيكوك المختلفية: أنواعهيا وفيق وتداولهيا العيان ، صكوك المنافع ، صكوك إاجارة الخدمات ، صكوك المضاربة ، صكوك المشاركة ، صكوك السلم) حيث أنه من المتوقع أن تزداد أهمية لسوق الصكوك لتمويل إصييدارها فييي الطلييب بتزايييد اللسييلمية توليد ومشارييع واللسيكان التحتيية البنيية المشارييع من عليهيا الطليب زيادة ميع ، المياه وتحليية الطاقية المستثمرين كأداة الستثمارية إلسلمية آمنة وذلك على

مدى السنوات القادمة.

Saudi Capital Market (CMA) must enhance low

cost financing of Infrastructure & Affordable

Housing Projects through securitization of

the equity of Infrastructure & Affordable

Housing Projects.

islamic financing stakeholders model (ifsm) for infrastructure projects

Business