民國104年10月07日

https://www.youtube.com/watch?v=GsSrsODxKj4https://www.youtube.com/watch?v=GsSrsODxKj4https://www.youtube.com/watch?v=GsSrsODxKj4https://www.youtube.com/watch?v=GsSrsODxKj4https://www.youtube.com/watch?v=GsSrsODxKj4https://www.youtube.com/watch?v=GsSrsODxKj4https://www.youtube.com/watch?v=GsSrsODxKj4

2

壹、計畫緣起

• 本案土地係奉行政院85.2.5 核列「國軍老舊眷村改

建總冊」之待處分土地，得款將挹注國軍老舊眷改計畫基金。

• 配合行政院95年1月25日院臺建字第0950081323號

函核定之「加速推動都市更新方案」中「積極處理閒置或低度使用之公有房地，活化國家資產」之方向，以「永康飛雁新村」為優先更新推動地區。

• 基地鄰近「奇美商圈」，將依都市更新條例辦理開發，以採購方式實施，透過引進民間資金興建、經營，期能復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益，並激發與帶動地區新活力，共創政府、民間企業雙贏。

3

永康區飛雁新村都市更新推動大事記

95.01.25 行政院核定「加速推動都市更新方案」，本案列優先更新推動地區 98.05.27 本府公告編號030及033等2棟建物公告登錄為歷史建築 99.06.29 內政部都市計畫委員會第733次會議審查通過本案主要計畫變更 99.08.03 國防部同意委由本府辦理飛雁新村都市更新之推動 99.12.06 本案都市更新計畫發布實施 100.09.28 行政院公共工程委員會函釋本案適用採購法 102.11.10 委託遠雄建設事業股份有限公司擔任本案都市更新實施者 103.08.14 本案都市計畫細部計畫案公開展覽30天 103.08.20 本案都市更新事業計畫案公開展覽30天 103.09.01 本案都市計畫細部計畫案公開展覽說明會與都市更新事業計畫案公 開展覽公聽會 103.10.21 都市計畫、都市更新及都市設計等委員會專案小組第一次聯席審查 會議 103.11.30 本案都市更新事業計畫聽證會 103.12.15 台灣大學提送疑似遺址試挖掘計畫書 103.12.18 103年度本市都市更新及爭議處理審議會第三次會議-樹木移植原則 104.02.17 遠雄提送樹木移植保護計畫書 104.02.26 第三屆臺南市遺址審議委員會第一次會議-六甲頂疑似遺址試掘計畫審議 104.04~09 開放決策、樹保、量體開發、遺址、登革熱

4

貳、基地發展環境概述 (列為招標文件內容)

一、位置與面積 二、上位計劃 三、歷史建築

四、都市設計規範

5

一、位置與面積

• 臺南市永康區頂安段183等19筆地號，面積約3.52公頃。

• 土地權屬皆為國有(管理機關為國防部總政治作戰局)

砲校開發 創意設計園區

台南應大

飛雁新村 奇美醫院

柴頭港溪沿岸 綠美化串連

南台科大

成功大學

鐵路地下化

6

土地權屬分布

永康區頂安段183地號

等19筆土地

管理機關均為國防部

政治作戰局管理之國

有土地(所有權:中華民

國)

7

都市更新計畫已於99.12.7公告發布實施

都市計畫主要計畫已於99.6.29內政部都市計畫審議委員會第733次會議通過

土地使用

歷史建築變更為公園用地

二、上位計畫

變更內容

原計畫 面積

(公頃) 新計畫

面積 (公頃)

住宅區 (60%；200%)

3.52

商業區 (80%；280%)

2.82

公共

設施用地 (含歷史建築約20%)

0.71

http://album.blog.yam.com/show.php?a=d2028356&f=5733324&i=7181368/http://album.blog.yam.com/show.php?a=d2028356&f=5733324&i=7181378/

8

三、歷史建築 98.5.27由原台南縣政府公告登錄為歷史建築(4,554

㎡)。

文化局已於100.9完成歷史建築廣場景觀工程規劃設計。

歷史建築本體修復與廣場景觀規劃設計與施工等費用由實施者負擔，並由臺南市政府文化局執行。

9

四、都市設計內容

• 細部計畫及都市設計擬定原則

– 已於100年8月4日經100年度臺南市都市設計審議委員會第10次會議審議通過。

• 公共設施設置規定

– 開放性公共設施用地留設

– 基地退縮規定

– 開放空間設置規定

9m

6m

5m

4m 500㎡

500㎡

10

參、徵選方式內容

一、廠商資格

二、履約內容

三、審查作業流程

11

投標廠商可單獨投標或共同投標(異業共同投標廠商家數上限為3家)

須符合都市更新條例第9條與第14條規定，可擔任都市更新實

施者之機構，並實施都市更新事業之國內依公司法設立之股份有限公司。

須具備都市計畫技師、土木技師及開業建築師之廠商。

一、廠商資格

身分類別 廠商資格

代表廠商

(主要部分)

國內依公司法設立之股份有限公司(依都市更新條例第9條與第14條規定，可擔任都市更新實施者之機構，並實施都市更新事業)

專業分包

(或共同投

標)廠商

都市計畫

技師(擇一)

1.都市計畫技師事務所

2.依工程技術顧問公司管理條例成立之具有工程技術顧問登記證之顧問公司(營業範圍之技師科別已涵蓋都市計畫技師)

建築師 開業之建築師事務所

土木技師

(擇一)

1.土木技師事務所

2.依工程技術顧問公司管理條例成立之具有工程技術顧問登記證之顧問公司(營業範圍之技師科別已涵蓋土木技師)

12

二、履約內容

類別 項目 工作內容

規劃設計

自行擬定細部計畫及更新事

業計畫

考量更新開發需求，自行擬定都市計畫細部計畫及都市更新事業計畫，依法提送委員會審議並經機關核定後，據以辦理更新事業，並至少劃設2,511㎡之公共設施用地且應盡量平均分配於中華路兩側街廓內供兩里居民使用。

施工

地上物拆遷 更新計畫地區範圍內地上物需由得標廠商負責拆遷工程及負擔相關拆遷費用

公共設施用地開闢

1.細部計畫負擔回饋之公共設施：應由實施者負責工程規劃設計與施工

2.慈恩五村圍牆綠美化工程及其管理員室興建工程：慈恩五村圍牆(包

含北側更新地區間圍牆及南側中正南路52巷間約200m寬圍牆)綠美化

工程及其管理員室(以不得超過原管理室樓層與面積為原則)應由實施

者負責工程規劃設計與施工，並需經國防部軍備局同意後，據以執行。

事業計畫興闢 實施者應興辦事業計畫之規劃設計與施工

費用負擔

公設用地興闢與修復費用

主要計畫公園用地暨歷史建築本體修復：費用由實施者負擔，並由臺南市政府文化局執行。(3500萬元)

專案管理費用 辦理本案專案管理費用：費用由實施者負擔，並由機關另案委託辦理。(600萬元)

公告底價 15億8388萬750元 (決標金額：20億9000萬元)

13

三、審查作業流程

第一階段資格審查

檢核其資格文件及基本條件為主

開發能力及資本則納入第二階段規格審查階段加以管控。

第二階段規格審查—都更開發計畫書

評比申請人提交之「都更開發計畫書」

以團隊履歷、籌資及實際經驗為要項 經出席委員人數超過1/2評定75分以上，且總平均不低於審查標準所定75分及格分數之廠商，方得進行契約價金之開標

第三階段價格評審—比價

評比申請人底價

選出最優申請人(價高者得標)，辦理簽約 由遠雄建設事業(股)有限公司與漢生建設(股)有限公司進行比價

備具投資資訊或辦理說明會

成立審查委員會/工作小組

公告

申請人領件

書面資格審查

選出合格申請人

通知合格申請人參與 更新開發計畫書審查會議

選出具開能力與資本 之合格申請人

通知合格申請人參與議價

議約與簽約

準備

公告

簽約

第一階段 資格審查

第三階段 價格審查

第二階段 規格審查

14

契

約

價

金

2,000萬

600萬 +

300萬 +

土地價值20% 土地價值10%

簽約

本府都更事業計畫核定公告實施

本府核發第一批建築與雜項執照

廠商第一批建築執照之開工

都市更新事業計畫完成(

含工程)

30天

180天 廠商提出都更事業及細部計畫申請審議

30天 廠商提出第一批建造執照申請

120天 廠商取得本案全部建物之建築使用執照

6年 廠商完成都市計畫樁位測定及其成果

60天 機關通知，公共設施用地興闢

30天

(土地交付) 土地價值70%

30天

(

如採分期開發，得延長二年)

1,200萬

330天 240天

行政作業時間

履約時程與契約價金

六 甲 頂 疑 似 遺 址 確 認

15

促進閒置土地再利用

創造都市「好望角」

都市更新效益（1/4）

更新前

更新後

1.原屬國防部眷改閒置土地得以再利用 2.國有土地+市政府+民間實施者 三贏

16

協助負擔史蹟公園相關工程費用

提供3,500萬元規劃設計監造及

工程費用，供史蹟公園廣場景觀

工程及其歷史建築本體修復

公共設施規劃興闢

(政府無償取得20%公設土地及開闢費)

都市更新效益（2/4）

好望角廣場

鄰里兒童公園 藝術大道

17

延續飛雁新村歷史意義

(因為更新案，歷史建築及空間紋理

得以保留)

都市更新效益（3/4）

18

提供戶外活動休憩空間

鄰地環境改善（慈恩五村）

高綠覆率、友善建築環境設計

都市更新效益（4/4）

19

肆、都市計畫內容(草案)

一、主要計畫審定內容 二、擬定都市更新計畫內容

二、擬定細部計畫內容

20

99.6.29內政部都市計畫委員會733次會決議內容摘要：

本案尚須另擬細部計畫，後續應俟臺南縣都市計畫委員會審議通過細

部計畫，以及都市更新事業計畫審議通過後，再檢具變更主要計畫書、

圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如需調整本會決議文者，則再提

會討論

變更內容 附帶條件

原計畫 (公頃)

新計畫 (公頃)

由實施者另行擬定細部計畫，並至少劃設2511㎡之公共設施用地（合計為百分之二十之公共設施）。且為符合公平正義原則，上述百分之二十之公共設施回饋應盡量平均分配於中華路兩側街廓內供兩里居民使用

住宅區 (3.53 )

商業區 (3.07 )

公園用地 (0.46 )

一、主要計畫審定內容

21

二、擬定都市更新計畫內容 99年12月6日「擬定永康市飛雁新

村都市更新地區都市更新計畫案」

公告在案（原臺南縣政府府城都字

第0990311876A號函）

開發方式：由於本更新地區(飛雁

新村)之權屬單純，且該土地奉行

政院 85.2.5 核列「國軍老舊眷村

改建總冊」。「都市更新事業範圍

內國有土地處理原則」之用詞定義

可知，本更新地區屬於大面積之國

有土地，又依該原則第八條本更新

單元之處理方式可採權利變換、標

售、讓售、領取現金補償或權利金

等方式，故本更新單元將採標售方

式實施。(更新計畫內容)

本更新單元採附款式標售方式實施

，已於102年完成招商作業

22

三、擬定細部計畫內容_草案

項目 面積

(公頃)

比例

(%)

第一種商業區 2.8132 79.93

公共設施

公園用地 0.4554 12.94

（細）廣場用地 0.0470 1.34

（細）鄰里公園

兼兒童遊樂場

用地

0.1171 3.33

（細）廣場

兼停車場用地 0.0870 2.47

小計 0.7065 20.07

合 計 3.5197 100.00

土地使用計畫

23

伍、都市更新事業內容(草案)

一、處理方式及區段劃分 二、原有地上物處理 三、申請容積獎勵內容 四、設計規劃說明

24

開發構想

臺南市永康區飛雁新村都市更新

史蹟共存

空間共享

環境共生

宏觀面—城市之共享 中觀面—社區之共享 微觀面—家戶之共享

強化歷史建築與公共空間使用關係

幽靜、歷史感、自然場所感、生活、文化環境共同編織

綠 ˙ 水 ˙ 風 ˙ 光

史蹟共存 成功案例：臺南市吳園

空間共享 環境共生

25

劃定更新單元

本更新地區雖為中華路切割

成南、北兩塊基地，但考量

中華路已完全開闢且基地權

屬均為國防部政治作戰局管

理之國有土地；又周邊可建

築土地多已開發完成，致本

更新地區實屬完整之土地坵

塊，故依更新地區範圍全數

劃為一處更新單元

26

一、處理方式及區段劃分

重建

• 第一種商業區採分期分區開發

• 公共設施用地（2,511㎡）由實施者開闢

整建

• 為主要計畫劃設之公園用地

• 由實施者負擔歷史建物本體修復及廣場

景觀之規劃設計與施工費用，並由臺南

市政府文化局執行

處理方式

第一期

第二期

第三期

遠雄建設事業股份有限公司

實施者

27

二、原有地上物處理

保留

030棟、033棟：歷史建物

031棟：依103年1月17日

協調會結論，予以保留

拆除

其餘已廢棄使用部分均為

1層樓磚造構造，面積約

3,846.92㎡，由實施者負

責拆除

031棟

030棟(歷)

033棟(歷)

建築物

28

三、申請容積獎勵內容_草案 擬申請容積獎勵項目 申請獎勵額度（㎡） 占法定容積百分比（％）

一、更新建築容積獎勵

△F3更新時程獎勵 7,877 10.00

△F7規劃設計之獎勵

△F7-1縮減建蔽率 7,089 9.00

△F7-2實際開挖率低於法令開挖率 7,877 10.00

△F7-6規劃夜間照明設施或公共藝術、街道家具

4,726 6.00 △F7-7建築量體、色彩、造型、座落與環境調合

△F7-8提供綠美化

△F7小計（依法定上限20％核算） 15,754 20.00

△F8綠建築設計之獎勵

取得綠建築候選證書及通過率建築分級評估銀

級以上 4,726 6.00

△F9更新單元規模之獎勵

△F9-1完整街廓 11,815 15.00

△F9-2更新單元規模

△F9小計 11,815 15.00

更新容獎合計（依法定上限50％核算） 39,385 50.00

二、容積移轉 31,508 40.00

三、其他獎勵 15,754 20.00

總 計 86,647 110.00

可建容積率= 法定容積率 280%×2.1=588%

29

沿街步道式開放空間

供公眾使用開放空間

廣場式開放空間範圍

第三期

第一期

第二期

29

開放空間

中華路兩側留設相

呼應之開放空間

全區臨周邊基地留

設開放空間，降低

壓迫感

開放空間回饋周邊

社區，並便於連接

史蹟公園

四、設計規劃說明(1/2)

30

量體計畫

以相鄰基地與歷史

古蹟之都市紋理配

置建築物

三期開發基地建蔽

率分別為35.47%、

31.98%、42.58%

以創造最大之開放

空間為原則

30

A棟 26F

B棟 25F

C棟 25F

A棟 28F

C棟 29F

B棟 29F

D棟 28F

E棟 28F

A棟 28F

B棟 28F

C棟 28F

第三期

第一期

第二期

四、設計規劃說明(2/2)

31

街角廣場 在基地街角留設廣

場，堤供行人聚集與等待空間。

32

街角廣場

於基地街角留設廣

場，提供行人聚集

與等待空間

32

第三期

第一期

第二期 人行動線

結合公共設施及開放

空間配置，規劃人行

步道動線，以形成完

善之步行系統

人行動線

自行車動線

住戶內部動線

住戶出入口

第三期

第一期

第二期

四、設計規劃說明

33

五、公共設施興修、改善計畫（1/2）

12M南台街

一期

三期

二期

8M中正南路52巷

A

E

B

C

D D區：史蹟公園

‧4,760㎡ ‧由實施者提供規劃設計監造及工程費用共3,500萬元

B區：藝術大道

‧870㎡ ‧串連一、二期開發街廓及通往歷史建築之重要路徑

C區：鄰里兒童公園

‧1,171㎡ ‧提供籃球場及兒童遊戲空間使用

A區：好望角廣場

‧470㎡ ‧提供休憩、聚會之角落

34

五、公共設施興修、改善計畫（2/2）

E區：慈恩五村之管理員室興建、既有圍牆綠美化及其他衍生工程

慈恩五村

鄰公園及兒童遊樂場用地設置側門

留設資源回收場

管理員室興建 南側鄰8m計畫道路依建築線退縮留設1M人行道

圍牆設計，含原有停車棚因圍牆工程施工損壞復原

慈恩五村管理員室模擬示意

35

七、財務計畫

都市更新實施經費 137億元

管理費用

22.58億元

76.06%

3.03%

16.43%

工程費用

104.54億元

0.37%公設費用

0.51億元

稅捐

5.47億元 3.98% 貸款利息

4.16億元

0.04%專管費用

0.06億元

0.09%都更費用

0.13億元

土地取得成本 20.9億元

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量體配置示意_草案

第一期 第二期

第三期

37

陸、目前遭遇議題

一、開發區內樹木移植 二、開發量體對地區之衝擊 三、遺址挖掘及古蹟再利用

38

一、開發區內樹木移植

辦理情形

遠雄建設事業股份有限公司

辦理單位

• 103.09.30 遠雄檢送本案樹木移植需求資料至本局(261株，其中181 株區外捐贈)

• 103.11.19 農業局召開「飛雁新村樹木移植案及建置樹木交換 平台會議」-確認移植至永康二王公墓 • 103.12.18 103年度本市都市更新及爭議處理審議會第三次會 議-樹木移植原則

• 104.02.17 遠雄提送樹木移植保護計畫書

• 104.03.17 檢送樹木移植保護計畫書修正意見予遠雄

• 104. 遠雄檢送樹木移植保護計畫書修正至本局

39

二、開發量體對地區之衝擊

辦理情形

辦理單位

• 103.08.13 都市計畫細部計畫公開展覽30天

• 103.08.20 都市更新事業計畫公開展覽30天

• 103.09.01 本案都市計畫細部計畫公展說明會及更新事業計畫公展公聽會

• 103.09.12 遠雄檢送本案計畫書圖辦理都市設計審議申請

• 103.10.21 召開都市計畫、都市更新及都市設計專案小組聯席審查會議

• 103.11.21 遠雄提送本案都市計畫細部計畫及更新事業計畫(修正)至本局

• 103.11.30 都市更新事業計畫聽證會

• 104. 本局函請遠雄將樹木移植計畫及疑似遺址試挖掘計畫等內容納入

都市計畫細部計畫及都市更新事業計畫(修正)補充參考、本府交通

局進行其建築物交通影響評估審議

遠雄建設事業股份有限公司

40

• 開發量體(交通衝擊)係更新事業計

畫內容須待臺南市都市更新審議委員會討論

人行動線

自行車動線

住戶內部動線

住戶出入口

第三期

第一期

第二期

二、開發量體對地區之衝擊

規劃內容(遠雄建議草案)

41

三、遺址挖掘及古蹟再利用-遺址挖掘(1/2)

辦理情形

臺灣大學 陳有貝副教授

發掘單位

1.修正後通過。 2.原則同意採行方案1之區域性圍籬，圍籬形式須以穿透性，不涉及下挖，且 不影響教育推廣為主；試掘坑周圍亦須設置方案2之坑位圍籬，以維護安全； 其餘事項仍依委員意見進行修正、補充，並統一由發掘者提送修正之試掘 計畫，待主管機關審查通過後，方可進行試掘。

• 103.11.12 遠雄檢送本案「樹木移植考古監看作業說明」至文資處報核 • 103.11.25 文資處同意備查遠雄提報「樹木移植考古監看作業說明」 • 103.12.15 臺灣大學提送疑似遺址試挖掘計畫書 • 104.02.26 第三屆臺南市遺址審議委員會第一次會議-飛雁新村疑似六甲頂遺址試 掘計畫審議案(修正後通過) • 104.03.03 文資處函退遠雄先前提報之「樹木移植考古監看作業說明」 • 104.04.10 遠雄檢送本案試掘計畫之教育推廣補充說明及圍籬設置計畫至 文資處 • 104.04.17 第三屆臺南市遺址審議委員會第二次會議-教育推廣補充說明及 圍籬設置計畫 104.06~09 遺址挖掘

42

三、遺址挖掘及古蹟再利用-遺址挖掘(2/2)

規劃內容(台大及遠雄建議草案)

• 試挖掘計畫 – 12個考古探坑(2m*2m)及40

個人工鑽探孔

– 3個月挖掘，2個月製作成果

• 圍籬設置型式 – 基地全區

– 考古探坑

43

三、遺址挖掘及古蹟再利用-古蹟再利用

辦理情形

劉金昌建築師事務所

辦理單位

• 103.08.07 文資處召開「歷史建築永康飛雁新村傳原通訊所修復暨廣場景 觀工程規劃設計監造」期初審查會議 • 103.11.06 文資處召開「歷史建築永康飛雁新村傳原通訊所修復暨廣場景 觀工程規劃設計監造」期中審查會議 • 104.03.19 文資處召開「歷史建築永康飛雁新村傳原通訊所修復暨廣場景 觀工程規劃設計監造」期末報告暨建築管理土地使用消防安全 因應計畫審查會議」(修正後通過)

規劃內容(劉金昌建築師事務所建議草案)

• 再利用計畫 – 030棟：圖書館永康分館

– 033棟：店鋪(販賣咖啡)

– 031棟：靜態展示、會議場所或工作室

圖書館永康分館

店鋪

靜態展示、會議 場所或工作室

44

簡報結束‧敬請指導