presentatie nima 19 november 2009

Tie Liebe | 19-11-2009 | 1

De projectontwikkelingsmarkt de komende jarenConsequenties voor de branche

Drs. Tie Liebe ASR Vastgoed Ontwikkeling

NIMA Bouw & Vastgoed19 november 2009

Nima Bouw & Vastgoed | 19-11-2009 | 2

De Projectontwikkelingsmarkt

Nieuwbouw en herontwikkeling:

– Woningmarkt

– Kantorenmarkt

– Winkelmarkt

– Bedrijfsruimtemarkt

– Specifiek commercieel vastgoed (parkeergarages, hotels, grootschalige horeca, bioscopen etc.)

– Maatschappelijk vastgoed (zorg, bibliotheken, scholen etc.)


Nieuwbouw Woningmarkt

– Van gemiddeld 2.800 woningen per maand in 2008 naar gemiddeld 1.300 woningen per maand in 2009. In normale tijden 2005-2007 werden tussen de 3.000 en 4.000 woningen per maand verkocht.

– Omzetdaling: van € 1,1 miljard per maand (hoogtij-jaren) naar € 350 miljoen per maand.

Jaarbasis: van € 13 miljard naar € 4,5 miljard.



Problemen huidige koopwoningmarkt

– In de zomer van 2009: te koop 162.000 bestaande en 2.700 nieuwe woningen

– Te koop staande woningen staan gemiddeld 18 maanden te koop. Veel langer dan in de tachtiger jaren.

– Ruimte op de woningmarkt stijgt snel en is groter dan in de tachtiger jaren.

– Koopprijzen van nieuwbouwwoningen zijn structureel te hoog in vergelijking met de bestaande voorraad.

– Het kunstje van de wooncarrierestap, gebaseerd op snelle waardestijging van eigen woningbezit, is voorbij.

– Is er nog een tekort op de koopwoningmarkt? De “comfortkoper” is aan zet.

– Dus toch beland in een niche markt!

Marktsituatie bestaande koopwoningen sinds 1980



Prognose productie



Woningproductie in de komende jaren

Woningbouwproductie zal fors krimpen.

2008: oplevering van 80.000 woningen.

Waarvan: ca. 40.000 koop

ca. 20.000 sociale huur

ca. 10.000 beleggershuur

ca. 9.000 eigen bouwers

2009: Oplevering van ca. 63.000 woningen.

2010-2012: oplevering 43.000 woningen.

Waarvan: ca. 20.000 koop

ca. 15.000 sociale huur

ca. 3.000 beleggershuur

ca. 5.000 eigen bouwers

Voor de ontwikkelingsbranche!

Meer dan halvering van de omzet koopsector: ook door kleinere woningen en lagere prijzen!



Kantoren

Voorraad kantoorruimte in Nederland:

1987 24.8 miljoen m2






In 22 jaar een groei van 22 miljoen m2: gemiddeld 1 miljoen m2 per jaar!

Leegstand eind 2008: 13%, waarvan 87% oudbouw.

Groei van aantal m2 kantoren met time-lag van 1 à 2 jaar sterk afhankelijk van:

– Sterke economische groei.

– Groei werkgelegenheid, specifiek in de dienstensector. 2e helft negentiger jaren: elk jaar 100.000 kantoorbanen erbij.

– Structurele/sterkte vervangingsmarkt; vernieuwing van huisvesting is key-issue!



Nieuwbouw kantoren

Komende 2/3 jaar: dunne markt met afnemende vraag.

TABEL 2 Nieuwbouw kantoorruimte in Nederland

totale nieuwbouw w.v. projectontwikkelaars aandeel projectontwikkelaars1987 845.655 613.620 72,61988 1.290.820 997.420 77,31989 1.331.845 978.690 73,51990 1.528.990 1.307.140 85,51991 1.453.800 1.059.015 72,81992 880.705 635.055 72,11993 661.985 440.080 66,51994 765.460 525.265 68,61995 705.350 462.705 65,61996 909.995 553.180 60,81997 913.075 645.770 70,71998 1.272.530 933.180 73,31999 1.852.215 1.527.495 82,52000 2.080.095 1.760.710 84,62001 1.892.935 1.667.565 88,12002 1.377.880 1.097.770 79,72003 825.190 572.780 69,42004 495.420 320.210 64,62005 683.975 494.160 72,22006 939.300 687.135 73,22007 962.995 701.050 72,82008 681.800 443.675 65,1

2009E 450.000 296.160 65,8

Bron: drs. R.L. Bak



Nieuwbouw kantoren

Tekst



Toekomstige vraag/productie kantoren

– Omzet naar historisch laagterecord de komende jaren.

– Veel negatieve indicatoren op korte termijn:Afname kantoorwerkgelegenheid

Nauwelijks economische groei

Veel bestaand slecht aanbod

Maatschappelijke druk op nieuwbouw

– Echter, er zijn ook positieve indicatoren:Structurele veranderingen in het bedrijfsleven leiden tot nieuwe vraag

Internationaal karakter dienstensector

Vraag naar nieuwe kantoorconcepten

Duurzaamheid zet door, dus meer nieuwe gebouwen

De drive naar nieuwbouw (vervangingsmarkt!)



TABEL 4 De top-15 kantorenontwikkelaars in Nederland 1999-2008 (m2)

Eurocommerce 673.000

OVG Projectontwikkeling 301.000

Multi Vastgoed 262.000

G&S Vastgoed 252.000

ING Vastgoedontwikkeling 214.000

Bouwfonds 197.000

Amstelland Vastgoed 191.000

Burgfonds 128.000

Schiphol Real Estate 120.000

Blauwhoed 109.000

Maeyveld 105.000William Properties 102.000

HBG Vastgoed 94.000LSI Project Invest 92.000NS Vastgoed 84.000


Bron: drs. R.L. Bak


Bedrijfsruimtemarkt

– Totale voorraad ca. 100 miljoen m2



Bedrijfsruimtemarkt



BedrijfsruimtemarktEnkele kenmerken– Zeer conjunctuurgevoelig.

– In goede jaren sterke groei van aantal m2. Tussen 6-8 miljoen m2 rond 2.000. Gemiddeld 4-5 miljoen m2.

– Voor projectontwikkelaars groot belang MKB-sector (kleinschalige objecten) en logistieke sector.

– Marktaandeel ontwikkelaars kan de komende jaren groeien naar 10%-20%. Gezonde vraag en krapte op deelmarkten.

– Ook veel aanbod: gebouwen 7,5 miljoen m2 en terreinen 30.000ha.

– Veel bouwvergunningen.

– Markt zal terugvallen naar 4-5 miljoen m2 per jaar.



WinkelmarktVoorraadGroei ca. 2.800.000 m² in 7 jaar = ca. 400.000 m² per jaar



Toekomstige vraag / productieOmzet



WinkelmarktEnkele kenmerken– Grote planvoorraad ca. 3.8 miljoen m2.

Slechts ca. 10% daarvan komt in jaarproductie.

– In omzet klein marktsegment, echter hoge toegevoegde waarde.

– Sterk afhankelijk van bevolkingsgroei en consumentenbestedingen.

– In Nederland zeer gedifferentieerd beeld; lokaal overaanbod en tekorten. Hiërarchie van steden is veranderd. Grote concentraties winnen.

– Krapte op deelmarkten.

– Sterke dynamiek retailers.

– De perfecte binnenstad bestaat niet.

– Herontwikkeling blijft nodig.

– Alleen behoefte aan A1-projecten.



Positionering van ontwikkelingsmarkten op basis van bouwomzet!



Consequenties voor de branche

– Grote omzetdalingen in alle marktsegmenten de komende jaren.

– Ook op langere termijn substantieel lagere omzetten in de branche.

– Ontwikkelingsbedrijven worden substantieel kleiner.

– Er zullen bedrijven verdwijnen/failliet gaan.

– Binnen financiële concerns: discussie over rol vastgoed binnen het concern.

– Terug naar de basis:

A. veel meer markt- en klant/gebruikergericht. Van supply-led development naar demand-led development.

B. Veel meer aandacht voor vastgoedconcepten. Van procesgericht naar contentgericht. Jonge generatie is teveel opgeleid met kunstjes (rekenmodellen etc.).

C. Regel de financiering van de projecten.



Consequenties voor de branche

– Breng focus aan in de activiteiten:

Welke marktsegmenten en waar?

Nieuwbouw en/of herontwikkeling.

Heeft het project toegevoegde waarde op de langere termijn?

– Sector is overgeorganiseerd. Gooi de bureaucratie overboord: slanker/efficiënter.

– De marktsituatie vraagt om noodzakelijke aanpassingen van het Business Model. Elk marktsegment heeft zijn eigen succesformules. Leer van de voorbeelden!

– Bedrijven moeten uitgezette strategie en met name operationalisering veel strikter bewaken. Teveel consensuscultuur en “pappen en nathouden”.

– De uitdaging is, om een goede balans te vinden tussen het bestuurders- en ondernemersmodel.

– Er zal een nieuwe hiërarchie in de branche ontstaan. Dit vraagt om nieuw leiderschap (Cultuur, ondernemerszin, lat hoog voor mensen, eigen initiatief en ruimte, duidelijke doelen en focus, competitive teams).
