إعـادة التمـويل الرهني و أثره على المنظومة المالية و المصرفية في الجزائـردراسة حالة

SRHشركة إعادة التمويل الرهني د.عبـد الحميـد غوفي**عمـر طالـب

مركز البحث العلمي و التقني حول المناطق الجافة -باحث ب *الجزائر

جامعة محمد خيضر – بسكرة – الجزائر(جامعة محمد خيضر – بسكرة – الجزائر*تدريسي في

الخالصة :- على ضوء األزمة التي عرفته��ا الجزائ��ر في النص��ف الث��اني من التس��عينات خصوصا في إيجاد التمويل العقاري طويل األجل، و بناء على المعطي��ات الجدي��دة التي ترتكز عليها سياسة اإلص��الحات االقتص��ادية الحالي��ة تم إنش��اء ش��ركة إع��ادة التمويل الرهني وكذا إنشاء شركة ضمان القرض العقاري، م��ع تحوي��ل الص��ندوق الوطني للتوفير و االحتي�اط إلى بن��ك للس��كن، من أج�ل تط�وير التموي��ل الره�ني العقاري في الجزائر. و موازاة مع ذلك ق�امت الس�لطات العمومي�ة باتخ�اذ جمل�ة من اإلجراءات اإلصالحية، على المستوى التشريعي، تمثلت في إص��دار مراس��يم،

، قص��د2006، و إصدار قانون التوري��ق س��نة 2005في إطار قانون المالية لسنة تطوير السوق الرهنية في الجزائر. لكن إلى غاية يومنا هذا، فإننا نالحظ بأن األث��ر المنتظر من هذه اإلصالحات، خاصة ذلك األثر الم��رتقب من إدم��اج ش��ركة إع��ادة التمويل الرهني على مستوى أداء االئتمان، ال يزال غير بارز مقارنة بالصورة التي هو عليها في الدول المتبنية لهذا النموذج. و يعود ذلك إلى حداثة النموذج المتب��نى من جهة و لعدم اإلقبال الواس��ع من قب��ل الوس��طاء الم��اليون على عملي��ة إع��ادة

التمويل الرهني، من جهة أخرى.

Abstract:

At the end of the crisis that Algeria undergoes in the second middle of the nineties, particularly, to find out long term moveable refinancing and accordingly to the new details on which actual economic reforms policy focus, the mortgage refinancing was established, as well as land security loan did, within the changes of national fund of saving and precaution to the housing bank, so that, the mortgage refinancing will be developed in Algeria.

At the same time, the public authorities took vital steps towards reforms at legislative level, that were put into effect by addressing decrees within the frame work of the financing law of 2005, the releasing law in 2006 as well, in order to enhance the mortgage market in Algeria.

Nevertheless, till now, we notice the impact of these reforms particularly, the expected impact of the mortgage refinancing towards trust, is still not operational, in comparison with the aspect in the countries adopting this model.

Due to the fact that the model is new, in one hand, and the lack of the finance stakeholders of operating in the mortgage refinancing as well in the other hand.

تمهيد: إن تحسين مس�توى أداء االئتم��ان المص��رفي و من خالل�ه تحس�ين كف�اءة أسواق رؤوس األموال يعد أم��را ب��الغ األهمي��ة و االعتن��اء ب��ه يع�د ض��رورة ملحة لسالمة و صحة األنظمة المصرفية و المالية، لذا فإننا نج��ده يش��غل ح��يزا كب��يرا من اهتم��ام المنظوم��ة البنكي��ة الدولي��ة و الهيئ��ات الوص��ية

العالمية. يعد إنشاء مؤسسات إعادة التموي��ل الره��ني من بين اآللي��ات و األس��اليب الحديث��ة ال��تي تم التوص��ل إليه��ا في البل��دان المتط��ورة كح��ل لمش��كلة التمويل الطويل األجل بصفة عامة و تمويل قطاع الس��كن بص��فة خاص��ة، بحيث يعد هذا األخ��ير قط��اع اس��تراتيجي ذو أهمي��ة قص��وى في تنش��يط و تفعيل حركة االقتصاد الوطني، و ك��ذا لعج��ز المص��ارف عن تلبي��ة طلب��ات تمويل السكن المرتفعة نظ�را لطبيع�ة الم�وارد المالي�ة ال�تي يغلب عليه�ا

الطابع قص�ير األم�د. إذا ف�إن إع�ادة التموي�ل الره�ني يه�دف إلى تيس�ير ش�روط اإلقراض السكني و معالجة قضية تعدها كل الدول ذات أهمية قصوى سواء أك��ان

ذلك على المستوى االجتماعي أو على المستوى االقتصادي. و لقد لعبت الواليات المتحدة األمريكية في هذا المجال دور الرائد بإنشاء و تطوير أنظمة التمويل الرهني العقاري التي انعكس��ت آثاره��ا إيجاب��ا على تحس��ين أداء االئتم��ان و كف��اءة األس��واق المالي��ة و ك��ذا نم��و قط��اع الس��كن و الس��وق العقارية ، األمر الذي دف��ع بالعدي��د من ال��دول على امت��داد الق��ارات الخمس، م��ع نهاية الثمانينات، إلى اختيار النموذج األمريكي الذي يرتكز على مس��تويين )س��وق

و تع�د الجزائ�ر من بين هات�ه ابتدائية و س��وق ثانوي�ة( للتموي�ل الره�ني العق�اري، الدول التي اختارت مبدئيا النظام األمريكي للقروض العقارية، و ذلك بإنشائها في

ش��ركة مالي��ة متخصص��ة في إع��ادة تموي��ل الق��روض العقاري��ة1997نهاية س��نة الممنوحة لفائدة األسر، من طرف البن��وك و المؤسس��ات المالي��ة، بغ��رض ش��راء سكن جدي��د أو ت��رميم س��كن ق�ديم أو بن��اء س��كن، إال أن ه��ذه الش��ركة تبنت في

ممارستها في البداية الطريقة األوروبية وهذا ألسباب احترازية. بعد قرابة تسع سنوات من الممارس��ة يتعين علين��ا التس��اؤل: م��ا م��دى أث��ر

« في المنظوم��ة المالي��ة الجزائري��ة SRH إدراج شركة إعادة التموي��ل الره��ني » خصوصا على أداء االئتمان البنكي و بصفة أوسع أداء السوق المالية في الجزائر؟ من هذا المنطلق، سنتناول من خالل هذا البحث دراسة المؤسسات المالية إلعادة التمويل الرهني ثم سوق الرهن و القروض المدعمة سنديا، كم��ا س��نتناول كذلك أهم آثار إع�ادة التموي�ل الره�ني كخط�وة أولى، و كخط�وة ثاني��ة أث�ر إدراج

« و آفاق عملية إعادة التموي��ل الره��ني في SRH شركة إعادة التمويل الرهني »الجزائر.

I.:إعادة التمويل الرهني إعادة التمويل الرهني يجدر بنا أوال معرفة مختلفقبل البدء بدراسة ماهية

المف��اهيم االقتص��ادية ال��تي تن��درج تحت��ه ثم الترك��يز على دراس��ة ه��ذا المص��طلحبمختلف مركباته.

مفهوم إعادة التمويل البنكي:-1.1

هو مصدر التمويل الثالث الذي يلجأ إليه البنك )بعد أمواله الخاصة و الودائع التي يحصل عليها من الجمهور( إلعادة تش��كيل س��يولته المت��أثرة ب��القروض ال��تي منحها. وتتم عملي��ة إع�ادة تموي��ل البن��وك بطريق�تين: إع�ادة التموي�ل عن طري��ق

.1إعادة الخصم و إعادة التمويل في السوق النقديةAhmed"وه��و نفس م��ا ي��ذهب إلي��ه Silem" و "J.M Albertini"في

حيث يقص��د بإع�ادة التموي�ل البنكي إع�ادة تش�كيل س��يولةمعجمهما االقتص�ادي، البنوك قصد استطاعتها منح قروض جديدة، سواء من خالل إع��ادة خص��م األوراق

.2المالية التي في حيازتها أو اللجوء إلى السوق النقدية:« le Prêt hypothécaire »مفهوم القرض الرهني -2.1

sûreté »و هو القرض الذي يستند على ضمان حقيقي réelle »،بناي��ة( إال،*، و حسب هذا المعنى فإنه كل قرض عقاري ه��و بالض��رورة ق��رض ره��ني3أرض(

،4أنه ال يمكن عد كل قرض رهني قرضا عقاريا، ألن القرض الرهني أشمل مع��نىو هذا عائد بطبيعة الحال لنوع الرهن.

و ينقسم القرض الرهني إلى عدة أن��واع أهمه��ا: الق��رض الره��ني ذو س��عر فائدة ثابت و متغير، القرض الرهني ذو نص��اب مرتف��ع، الق��رض الره��ني الع��ادي،

القرض القرض الرهني المغلق و المفتوح، القرض الرهني القابل للدفع المسبق،الرهني المجزأ، ... الخ.

مفهوم إعادة التمويل الرهني:-3.1 و يقصد به إعادة تمويل الق��روض الرهني��ة، حيث يس��مح ه�ذا األخ�ير بجم�ع مجم�ل القروض )قرض عقاري، قرض شخصي، قرض لالستهالك( في قرض رهني واح��د

. أي أن عملي�ة5بمعدل فائدة لقرض عقاري و لفترة قد تمتد إلى غاية عشر س�نوات إعادة التمويل الرهني ترتك��ز على إع�ادة تموي��ل محاف��ظ الق��روض الممنوح��ة مقاب��ل ضمانات للش��رائح االجتماعي��ة المحروم��ة من ط�رف الوس��طاء المعتم��دين )ك�البنوك

مثال( الملزم��ون بتق��ديم قائم��ة اس��مية بال��ديون المع��اد تمويله��ا للش��ركات.6)المؤسسات المالية( المختصة في إعادة تمويل القروض الرهينة

1

2

3

*

4

5

6

II.:ظهور مؤسسات إعادة التمويل الرهني لقد تم البدء في إنش��اء المؤسس��ات ال��تي تق��وم بعملي��ات إع��ادة التموي��ل

Secondary » (SMF)الره��ني بظه��ور نظ��ام التس��هيالت المالي��ة Mortgage Facility الذي يقوم على أساس توفير األموال الالزمة من أج��ل و ض��عها تحت »

تصرف السوق العقارية االبتدائية، و يتم ذل��ك عن طري��ق خل��ق مؤسس��ات مالي��ة متخصصة تقوم بإص�دار س��ندات في الس�وق المالي��ة بحيث تس�تعمل مبالغه�ا في إعادة تمويل الحافظات المالية المقدمة من طرف البنوك العقارية أو التجاري��ة. و من هنا أتى التفريق بين المم��ول الرئيس��ي للق��روض )البن��ك( و المم��ول الث��انوي

.7للحافظات المالية )المؤسسة المالية المتخصصة(ظهور مؤسسات إعادة التمويل الرهني في أوروبا:-1.2

بدأ ظهور عمليات إعادة التمويل الره��ني في أوروب��ا أواخ��ر الق��رن الس��ابع عشر و بالتحديد في فرنسا، ألمانيا، إسبانيا، سويسرا و الدول االسكندينافية، بع��د إنشاء و تطوير نظام البنوك العقارية الذي كان يق��وم على ع��دة بن��وك متخصص��ة تعم��ل على منح و إدارة حافظ��ة الق��روض العقاري��ة لتلج��أ فيم��ا بع��د إلى الس��وق المالية إلعادة تمويل هذه القروض عن طريق إصدار س��ندات أو أوراق مالي��ة يتم ش��راؤها ع��ادة من قب��ل المؤسس��ات المالي��ة مث��ل ش��ركات الت��أمين ال��تي تق��وم

باالستثمار على المدى الطويل.

أما فيما يخص ظهور مؤسسات مالية متخصصة، كنم��وذج ح��ديث يق��وم بعملي��ات إعادة التمويل الرهني، فقد كان ذلك في فرنسا بع��د الت��دهور ال��ذي ش��هدته ه��ذه األخيرة في مجال السوق الرهنية العقارية وانهيار كبري��ات بنوكه��ا العقاري��ة، حيث قامت السلطات الفرنسية بإنشاء مؤسسة جدي��دة متخصص��ة ب��رأس م��ال خ��اص

Caisse »( س��ميت ب��� "ص��ندوق إع��ادة التموي��ل الره��ني" 1985)س��نة de Refinancement Hypothécaire : CRH ليقوم بتمويل القروض العقارية و »

إصدار سندات و أوراق مالية عقارية في السوق المالية.

7

الع�������������ائالت)الخواص(

البن�������������وك و

مؤسس�����������ات

االدخ������������ار

السوق الثانوية أو مؤسسات التسهيالت

الم����������������الي�����ة

الق��������روض

األوراق القروضاالدخار

مؤسسات التأمينو المؤسسات

الماليةاألخرى

في س��نةظهور مؤسسات إعادة التمويـل الرهــني في أمريكــا: -2.2 : FHLB » تم إنشاء مؤسس��ة س��ميت بالبن��ك الفي��درالي لتموي��ل الس��كن 1930

federal home loan bank  ��» يعم��ل على نظ��ام التس��هيالت المالي��ة(Secondary Mortgage Facility :SMFلكن يع�د أول ظه�ور للمؤسس�ات ،)

المالية المتخصصة في إعادة التموي��ل الره��ني في الوالي��ات المتح��دة األمريكي��ة، كنموذج متطور لتمويل السكن، منتص��ف الثالثين��ات و ذل��ك بع��د خل��ق مؤسس��تين متخصص��تين في مج��ال ض��مان ال��رهن العق��اري و إص��دار الق��روض الس��كنية المضمونة برهونات عقارية من الدرجة األولى، حيث تمثلت هذه المؤسس��ات في

Federal الجمعي��ة الفيدرالي��ة للس��كن » Home Association »و الجمعي��ة Fannie »الوطني��ة الفيدرالي��ة للس��كن "ف��اني مي" Mae »و لق��د أدى إنش��اء ،

هاتين المؤسستين إلى تحريك نشاط السوق العقارية من��ذ ذل��ك الحين إلى يومن��ا.8هذا

(SMF): نظام التسهيالت المالية 01الشكل رقم(1930)ابتداء من سنة

8

االدخ����������ار

.90المصدر: عبد القادر بلطاس، مرجع سابق، ص

، عرف نشاط السوق1966و خالل مرحلة الستينات، و بالتحديد في بداية سنة المالية العقارية في الواليات المتحدة األمريكية بعض الخلل و الذي يرجع سببه إلى ارتفاع طلب الحكومة على القروض من أجل تمويل الحرب في فيتنام من

جهة، و إلى ارتفاع الطلب على األموال من طرف المؤسسات المالية نتيجة التوسع االقتصادي األمريكي من جهة أخرى، مما استوجب إعادة هيكلة السوق

الثانوية. و بموجب هذا تم إدراج نظام جديد أال و هو نظام السوق العقارية.(SMF)الثانوية الذي جاء ليعوض النظام السابق

)و لق��د تم ك��ذلك خل��ق فك��رة االئتم��ان المتعل��ق ب��القروض العقاري��ة Mortgage Securitization)"مع بداي��ة الس��بعينات و إس��ناده إلى "ف��اني مي

لتصبح أول مؤسسة يسمح لها بإصدار أوراق مالي��ة مؤمن��ة برهون��ات عقاري��ة من 9 �«Mortgage(� MBSالدرجة األولى، حيث س�ميت ه�ذه العملي�ة آن�ذاك ب�� )

Backed Securities » و ك��ان المقص��ود من ورائه��ا جلب أم��وال جدي��دة و ، وضعها تحت تصرف البنوك العقارية عن طريق شراء محافظ عقارية ذات نوعي��ة

رفيعة، أي أقل خطورة. بالتحديد، أقدمت الحكومة األمريكية على إنشاء مؤسسة1970و في سنة

جديدة أخرى تتعامل بالقروض العقارية في الس��وق الثانوي��ة، س��ميت ب��� "فري��ديFreddie ماك" » Mac »تشجيعا منها للقطاع الخ��اص، حيث ك��ان اله��دف من ،

وراء خلقها شراء القروض العقارية التي تصدرها مؤسسات االدخ��ار في الوالي��ات ، و في(MBS)"فريدي ماك" بإص��دار بدأت 1971المتحدة األمريكية. و في سنة

شرعت كذلك بإصدار السندات المؤمنة برهونات عقارية من الدرج��ة1975سنة األولى، ليتم خلق جو من المنافسة على مستوى السوق الثانوية لتداول المحافظ

.10العقارية

9

10

البن������������وك و مؤسسات االدخار

الع�������������ائالت)الخواص(

البن����������وك العق�������ارية

المؤسسات في السوق الثانوية المتخصصةSpécial purpose vehicles )SPV(

شركات التأمين و المؤسسات األخرى

األوراق الماليةاألوراق المالية

األوراق المالية

القروض

القروض

القروض

القروض

االدخار

االدخار

: نظام السوق العقارية الثانوية )ابتداء من سنة02الشكل رقم 1970)

و في خضم ذلك تمت إعادة هيكلة "فاني مي" و اقتراحها للخوصصة و كذا ، ذات طابع حكومي فيدرالي سميت ب��� "ج��اني1986خلق مؤسسة جديدة، سنة

Ginie »مي" Mae »و ذلك بغية تدعيم النشاط ال��ذي ك��انت تق��وم ب��ه "ف��اني ، مي" باإلضافة إلى القيام بتمويل بعض القطاعات اإلستراتيجية الخاصة بالحكوم��ة

الفيدرالية.ــدول-3.2 ــني في ال ــل الره ــادة التموي ــات إع ــور مؤسس ظه

النامية: عرفت العديد من الدول النامية ظهور ه��ذا الن��وع من المؤسس��ات المالي��ة المتخصصة، على غرار ماليزيا، الشيلي و تايالند، و لق��د حققت ه��ذه المؤسس��ات تقدما كبيرا في مجال إعادة التمويل الرهني كنظام ح��ديث س��اهم بق��وة في ح��ل

أزمة السكن لدى هذه الدول.

وال يقتصر األمر على هذه الدول فقط بل هناك دول نامي��ة أخ��رى اعتم��دت هذا النوع من المؤسسات، لكن ال يسعنا المجال لذكر كل هذه التجارب، و نكتفي فقط بالدول التي أشرنا إليها آنفا في سياق الحديث عن النجاح الذي حققته ه��ذه المؤسسات، مع التطرق إلى ظهور أنظمة إعادة التمويل الرهني في دول منطقة

.(les pays de la région MENA)الشرق األوسط و شمال إفريقيا في إطار اإلصالحات التي وضعتها الحكومة الماليزية إلنج��اح عملي��ة تموي��ل

و1986 س��نة « Cagamas »السكن، تم إنشاء مؤسسة إعادة التمويل الرهني التي كانت أهدافها ترمي إلى إعادة تمويل البنوك و المؤسسات المالي��ة و إص��دار سندات في السوق المالية، حيث حققت هذه المؤسس��ة تق��دما معت��برا، بتمويله��ا

.11 من احتياجات المؤسسات المالية من قروض سكنية% 25ألكثر من أما فيما يخص الش��يلي، فلق��د اتخ��ذت الس��لطات الش��يلية بعض الق��رارات

( تدعم المؤسسات المالي��ة المانح��ة للق��روض الس��كنية و ك��ذا خل��ق1991)سنة ضمانات خاصة بها، فضال عن وضع نظام جديد يع��رف ب��القروض المدعم��ة س��نديا

« la titrisation وفر لصناديق المعاشات و شركات التأمين فرص��ة الس��تثمار » .12أموالها بشكل مربح

كما تعد تايالند هي األخ��رى من ال��دول ال�تي أح�رزت تق�دما في ح��ل أزم��ة الس��كن باعتماده��ا على نظ��ام محكم للتموي��ل الره��ني يعتم��د على منح ق��روض سكنية بأسعار فائدة متغيرة أو قابلة للتجدي��د و بأس��عار ثابت��ة، إض��افة إلى إنش��اء

.13سوق ثانوية للرهن العقاري

و يعد إدخال نظام إع��ادة التموي��ل الره��ني في منطق��ة الش��رق األوس��ط و شمال إفريقيا حديث المنشأ، و لقد كانت األردن و تونس من ال��دول الرائ��دة في هذا المجال، إذ ع��رفت أنظم��ة التموي��ل العق��اري فيه��ا أول ظه��ور له��ا م��ع بداي��ة سنوات الثمانين��ات. و تم إتب��اع ه��ذه التجرب��ة من قب��ل المغ��رب، حيث تم إدخ��ال األنظمة الرهنية طويلة األجل في منتصف سنوات الثمانينات. إال أن هذه األنظم��ة

11

12

13

و إيـران و مصـر و لم*ال تزال في طورها االبتدائي بالنس��بة لك��ل من الجزائريتم تطويرها في اليمن.

في بلد واح��د فق��ط من بل��دان ه��ذه المنطق��ة، أال و ه��و األردن، تم تط��وير % من الن��اتج 10نظام تمويل السكن بصفة موس��عة حيث تج��اوز مبل��غ التموي��ل

الداخلي الخام. مع ذلك فإن هذا الرقم ال يعد مرتفعا نسبيا بالنسبة القتصاد ب��ارز. في تونس و األردن و كذا في لبنان و المغرب، ف��إن أنظم��ة التموي��ل العق��اري تم تطويرها إلى ما بعد الطور االبتدائي، إال أنها ال ت��زال بع��د ص��غيرة نس��بيا. في ك��ل هذه الدول، بما في ذلك األردن، فإن أنظمة التمويل العق��اري تحف��ز المجموع�ات ذات الدخل المرتفع و الدخل المتوسط. بالمقابل، ف��إن المجموع��ات ذات ال��دخل الضعيف ليس لها منفذ للحصول على التمويل الره��ني بس��بب ض��عف مس��اهمتها في النظام الشكلي للتمويل، و الطبيعة ال شكلية أو عدم انتظام تدفقات ال��دخول

.14و نقص الضمانات

III.« الديون الرهنية المدعمة سنديا la titrisation :)التوريق( » وهي تقنية من خاللها يتم التن��ازل عن:*تعريف الديون المدعمة سنديا

véhicule مجموعة من الديون )هي في األس��اس ق��روض( إلى معبري��ه مالي��ة »financier ».حيث تمول هي األخرى بإصدارها ألوراق مالية تط��رح في الس��وق ،

.15تشكل هذه األوراق المالية القيمة المقابلة للديون

لك بأنها تقنية لتحويل المخاطر، تساهم في الفعالية المتنامية للنظ��امذتعرف كو .16المالي

هو أداة مالية مستحدثة تفيد قي��امكما تسمى هذه العملية بالتوريق المصرفي، و مؤسس��ة مالي��ة بحش��د مجموع��ة من ال��ديون المتجانس��ة والمض��مونة كأص��ول، ووضعها في ص��ورة دين واح��د مع��زز ائتماني��ا ثم عرض��ه على الجمه��ور من خالل منشأة متخصصة لالكتتاب في شكل أوراق مالية، تقليال للمخاطر، وضمانا للتدفق

*

14

*

15.16

المستمر للسيولة النقدية للبنك. لذلك يتمث��ل مص��طلح التوري��ق )أو التس��نيد( فيMarketableتحويل القروض إلى أوراق مالية قابلة للت��داول " Securitiesأي "

تحوي��ل ال��ديون من المق��رض األس��اس إلى مقرض��ين آخ��رين. وعلى ذل��ك، تب��دو " أي تنتق��لBridgingالق��روض المص��رفية وكأنه��ا ق��روض مؤقت��ة أو معبري��ه "

القروض عبرها من صيغة القرض المصرفي إلى صيغة األوراق المالية، فباالعتماد على الديون المصرفية القائمة، يمكن خلق أصول مالية جدي��دة، وتوف��ير ت��دفقات نقدية. وتق��وم تكنولوجي��ا التوري��ق أساس��ا على اإلب��داعات المس��تمرة في هيكل��ة الموجودات، وتبويبها بما يساعد على تقييم أدائها من جه��ة، والتموي��ل الالح�ق من

.17جهة أخرى، بهدف تحقيق الدخل، واستبعاد مخاطر اإلفالس االستثمار" مصطلح la titrisationو يطلق البعض اآلخر على عملية "

، بوصفها أداة للرب��ط بين الس��وق المص��رفية والجماعي في الحقوق اآلجلة بين سوق المال، من خالل عمليتين: يناط باألولى إعادة تمويل مانح االئتمان ع��بر نقل أصوله غير السائلة و المتمثلة في محفظة حقوقه على مدين��ه، إلى المنش��أة الوسيطة بطريق حوالة الحق. و تخص الثاني��ة بتف��تيت ه��ذه األص��ول إلى وح��دات

.18تطرحها المنشأة الوسيطة لالكتتاب في صورة صكوك مالية قابلة للتداول و لقد انتقدت تسمية التوريق كونه مصطلح غير جامع ألنه يبرز فقط إح��دى مراحل عملية االستثمار، و هي المرحلة الثانية التي يتم خاللها تحويل الحقوق إلى صكوك مالي��ة، دون األولى ال��تي تتمث��ل في نق��ل محفظ��ة الحق��وق إلى المنش��أة الوسيطة. كما أنه مصطلح غير مانع، إذ أن تجسيد الحق في صورة ورقية ليس��ت قصرا على هذا النظام، بل تمتد إلى الورق��ة التجاري��ة و ف��اتورة "ديلى" و ف��اتورة

نقل الحق القابلة لعمل "بروستو" عن عدم دفعها و غيرها.

و بالنظر إلى التجارب األجنبية، وبالتحديد في البلدان الناطق��ة باللغ��ة اإلنجليزي��ة، فإن الديون الرهنية يبدو بأنها تشكل الدعامة الطبيعية للقروض الرهنية المدعم��ة

.19سنديا

1718

19

la"ونظرا لحافز التأثير اإليجابي لنظام titrisation"الذي أبرزه التط��بيق العملي، قام المشرعون في العديد من الدول إلى مد نطاق تطبيقه خارج القطاع المصرفي. هذا فضال عن أنه يتيح أمام المستثمرين في أسواق الم��ال أداة مالي��ة

جديدة هي صكوك االستثمار الجماعي.IV.آثار عملية إعادة التمويل الرهني على النظــام المصــرفي

و المالي في الجزائر:وضعية اإلقراض الرهني في الجزائر:-1.4

في السابق، كان تمويل السكن مسيرا كلي��ا من ط��رف الص��ندوق الوط��ني و منذ التحرير المالي أصبحت معدالت الفائدة حرة و،( CNEP)للتوفير و االحتياط إلى بنك تجاري. يقوم الصندوق بجم��ع ادخ��ار األس��ر( CNEP )تم تحويل الصندوق

و لألفراد ال��ذين(promoteursفي شكل ودائع و يمنح قروض رهنية للمقاولين )يرغبون في اقتناء سكنات.

إن حافظة قروض المتملكين طويلة األجل ال تمثل سوى مبلغ متواضع يقدر مليار د.ج )أين نجد األجزاء الحديثة جدا فقط هي التي تتوافق مع الرهون(.33ب�

)على الرغم من التحديات اإلستراتيجية التي يتعين عليه مواجهتها، فإن الص��ندوق

CNEP) ملي��ار د.ج(،5 إلى 4 ق��رض ره��ني )11000 استمر في إنت��اج ك��ل س��نة مبجال مدخريه الذين لهم تاريخ طويل.

تع�د س��وق الق�رض العق�اري في حال�ة تن��وع، حيث يتجلى ذل�ك في دخ�ول إلى(CPAمقرض��ين ج��دد إلى الس��احة. إن دخ��ول الق��رض الش��عبي الجزائ��ري )

، بقروض رهنية للمتملكين و المقاولين، جلب العنص��ر1999سوق السكنات سنة األول للمنافسة بالنسبة للصندوق الوط��ني للتوف��ير و االحتي��اط، و ش��كل نموذج��ا

( س��نةBDLمرجعيا بالنسبة لباقي البنوك. و اتب��ع نموذج��ه بن��ك التنمي��ة المحلي��ة ) ، ثم بنكين آخ��رين كب��يرين ينتمي��ان إلى القط��اع العم��ومي، هم��ا: البن��ك2000

( من خالل تق��ديمهماBNA( و البنك الوطني الجزائري )BEAالخارجي الجزائري ) ( للقيام بنفسBADRلمنتجات رهنية. بينما يستعد البنك الفالحي للتنمية الريفية )

الشيء. هناك عدد قليل من البنوك الخاصة قاموا هم كذلك باختراق سوق التموي��ل الرهني، مع العلم أن البنوك الخاصة في الجزائر تعد حديثة النشأة، و هي موجه��ة

نحو تمويل المؤسسات على المدى القصير، إال أن هيكلها األك��ثر مرون��ة يمكن أن.20يمنح لها حافزا مقارن، و مساهمتها ستدعم التطبيقات المجددة التنافسية

تفاقم أزمة التمويل الرهني العقاري في التسعينات:-2.4 لقد تزايد تدخل الدولة في التمويل الرهني العقاري خالل التس�عينات، حيث

، و تم س��داد ج��زء من ه��ذا1995 مليار د.ج م��ع نهاي��ة س��نة 169,33وصل إلى مليار دين��ار( أم��ا الج��زء الب��اقي فق��د91,85المبلغ من طرف الخزينة العمومية )

سدد من طرف الصندوق الوطني للتوفير و االحتياط، أي من مدخرات المواطنين مليار د.ج(.77,48)

إن ه��ذا االرتف��اع المالح��ظ على مس��توى التموي��ل العق��اري يمكن تفس��يرهبالعوامل اآلتية:

اإلسراع في نمط إنجاز السكنات االجتماعية؛-الشروع في مشاريع سكنية جديدة؛-االرتفاع المتزايد ألسعار مواد البناء و ظهور أزمة مواد البناء؛- التخفيض في ف��ترة ال��دفع بالنس��بة لح��االت األش��غال المقدم��ة إلى-

الصندوق.(: S.R.H) ظهور شركة إعادة التمويل الرهني-3.4

في ضوء األزمة الحادة للسكن التي عرفتها الجزائر في النصف الث��اني من التسعينات، و العجز الكبير في التمويل مع عدم مقدرة الصندوق الوطني للتوف��ير و االحتياط على تلبية الطلب المتزايد لع�دد الوح�دات الس�كنية، إض�افة إلى ع�دم قدرة العائالت من ذوي الدخل المحدود على امتالك سكنات، ك��ان من الض��روري

التفكير في حلول عملية

ناجعة من أجل الخروج من هذه المعض��لة. وبع��د بحث و دراس��ة لمجموع��ة من الحلول م��ع المؤسس��ات المالي��ة الدولي��ة تم التوص��ل إلى ح�ل يقض��ي بخل��ق مؤسسات مالية متخصصة في القروض الرهنية طويلة األجل، فجاء إنشاء ش��ركة

: SRH)إع���ادة التموي���ل الره���ني Société de Refinancement Hypothécaire)( و ش��ركة ض��مان الق��رض العق��اري SGCI : Société de

Garantie du Crédit Immobilier) به��دف تيس��ير ش��روط1997 في سنة ، 20

اإلقراض السكني و حل معض��لة الس��كن ال��تي تعت��بر قض��ية ذات أهمي��ة قص��وى،سواء على المستوى االجتماعي أو على المستوى االقتصادي.

أ- عملية إعادة التمويل الرهني في الجزائر: ترتكز عملية إعادة التمويل الره��ني على مجموع��ة من المب��ادئ، حيث تع��د هذه األخيرة بمثابة شروط عامة ينبغي توفرها للقيام بهذه الوظيفة، حيث نوجزها

:21فيما يليإع��ادة تموي��ل محاف��ظ الق��روض الممنوح��ة مقاب��ل ض��مانات للش��رائح

بتق�ديم قائم�ة المل�زمين*االجتماعية المحروم�ة من ط�رف الوس�طاء المعتم�ديناسمية بالديون المعاد تمويلها لشركة إ.ت.ر.

تشكيل صندوق عقاري من الدرجة األولى، ضمانا لعملية إع��ادة التموي��ل المنجزة من قبل ش.إ.ت.ر أثناء االهتالك أو التعويض المسبق للقروض األصلية.

االحتفاظ بحق الملكية للديون الغير عقارية )الطريقة األوروبية( التي هي في حوزة الحصيلة المالية للوسطاء المعتمدين، وكذا حق التحقق و المراقب��ة من

وجودها المادي في عين المكان المحدد وذلك في أية فترة كانت.،يل��تزم الوس��يط المعتم��د المس��تفيد من عملي��ة إع��ادة التموي��ل الره��ني

بض��مان ال�دفع المنتظم للفوائ�د و األص�ول ح�تى في حال�ة توق�ف المق��ترض عن الدفع المؤقت، أي عكس الطريقة األمريكية فإن الوسطاء المعتم��دين هم ال��ذين

يتحملون المخاطر المرتبطة بمنح القروض الرهنية.إن التحويل لشركة إعادة التمويل الرهني لحق الملكية لل��ديون العقاري��ة

يكون بواسطة عقد بيع ما بين الوسيط المعتمد و ش��ركة إع��ادة التموي��ل الره��ني)الطريقة األمريكية(.

.حسن مسؤولية تسيير القروض للوسيط المعتمدتضمن القروض الممنوح��ة من ط��رف الوس��طاء المعتم��دين بره��ون من

الدرجة األولى، استنادا لعرض التن��وع الجغ��رافي و اتخاذه��ا لمق��اييس وقائي��ة منتقييم األخطار.

سنة.25إن مدة االمتالك القصوى للقروض العقارية ال تتعدى

21.*.

: عملية إعادة التمويل الرهني في الجزائر03الشكل رقم

SRH

BDL

األسرة

Placement institutionnelCompagnies d’assurance

CNREtat

Corporation

المستثمر العقاري

إعادة تمويل القروض ضمانات

قرضرهن العقار

ضمانات

الموثقالعقار تسوية الملكية

SGCI

CNLإعانة

ضمان القروض

قرض

التوريق

ب- طرق إعادة التمويل الرهني: أساسيتين إلعادة تمويل محافظ القروض22تتوافر ش.إ.ت.ر على طريقتين

الرهنية:- إعادة التمويل "مع حق الرجوع":

تبعا لهذه الطريق�ة، فإن�ه بإمك��ان الوس��يط المعتم�د الحص��ول ع�ل المب�الغ المطلوبة إلعادة تمويل القروض التي قدمها في إط��ار تموي��ل الس��كن في ح��دود

% من الض��مانات المقدم��ة ل��ذلك، إال أن الق��روض تبقى ض��من موج��ودات80 الوسيط المعتمد. و يتحمل هذا األخير جميع األخطار المتعلقة بالقروض الممنوحة في إطار تمويل السكن، كما تبقى جميع الرهونات العقاري��ة و التأمين��ات مس��جلة

باسم الوسيط المعتمد.- إعادة التمويل "بدون حق الرجوع":

22

و تبعا لهذه الطريقة، فإنه بإمكان الوسيط المعتمد الحص��ول على المب��الغ المطلوبة في إطار إعادة التمويل للمحاف��ظ العقاري��ة ال��تي تم تمويله��ا في إط��ار القروض السكنية، لكن بع�د إتم�ام تحوي�ل جمي��ع الرهون��ات و الض��مانات األخ��رى باسم شركة إع��ادة التموي��ل الره��ني، أي عكس م��ا هي علي��ه الطريق��ة األولى. و تتحمل بمقتضى ذلك ش.إ.ت.ر جميع األخطار المتعلقة بالديون ال��تي تمت إع��ادة

تمويلها بشرط أن:يتعهد الوسيط المعتمد باالستمرار في إدارة القروض المتنازل عنها لفائ��دة

شركة إعادة التمويل الرهني مقابل عمولة يتم االتفاق عليها بين الطرفين.أن يوق��ع الوس��يط المعتم��د م��ع ش.إ.ت.ر عق��دا يتض��من إدارة و اس��ترداد

المبالغ المستحقة من الزبائن.أن يوقع الوسيط المعتمد مع ش.إ.ت.ر عق�دا يتض��من عملي��ة التن��ازل على

المحافظ العقارية. هذان العقدان يخضعان للتفاوض بين ش.إ.ت.ر و الوسيط المعتمد.

دور السلطات العمومية في تطوير سوق القروض الرهنية:-4.4 تبعا للوضع الراهن، و ما نجم عنه من نقص فادح في الموارد المالية طويلة األجل، أقدمت السلطات الجزائرية على القيام بجمل��ة من اإلج��راءات اإلص��الحية الرامية إلى تطوير السوق الرهنية في الجزائ��ر، حيث تمثلت ه��ذه اإلج��راءات في اتخ��اذ ق��رار بمتابع��ة عم��ل تح��ديث و تس��هيل الحص��ول على الق��رض الره��ني بالمصادقة، تحت تموي��ل للبن��ك ال��دولي، على مش��روع مس��اعدة تقني��ة من أج��ل تطوير القرض الرهني في الجزائر، إضافة إلى س��ن ق��وانين فيم��ا يتعل��ق بتطه��ير العقار و تحرير مهنة التوثيق في الجزائر، و كذا إصدار مراس��يم في إط��ار ق��انون

، تعمل على خلق ج�و مالئم يس��مح بتط��وير الس�وق الرهني��ة.2005المالية لسنة ( المص��ادقة من ط��رف البرلم��ان على مش��روع2006كم��ا تم في ه��ذه الس��نة )

قانون توريق القروض الرهنية الذي يعتبر بمثابة اآللي��ة المنظم��ة للس��وق الرهني��ةالثانوية و بمثابة األداة التي تسمح بتوفير السيولة طويلة األجل.

أثر ظهور ش.إ.ت.ر على التحكم في المخاطر:-5.5

كن��ا ق��د تطرقن��ا في م��ا س��بق إلى أن عملي��ة إع��ادة التموي��ل الره��ني تتم بطريقتين: "إعادة التمويل مع حق الرجوع" و "إعادة التمويل بدون حق الرجوع"، إال أن عمليات إعادة التمويل الرهني التي تمت منذ ظهور الشركة إلى يومنا ه��ذا كانت على وف��ق الطريق�ة الثاني��ة، أي م��ع ح��ق الرج��وع، ومن ثم ف��إن مخ��اطرة العج��ز عن الس��داد من قب��ل العمالء تتحمله��ا البن��وك المقرض��ة فق��ط. و تطلب ش.إ.ت.ر مقابل المبلغ المعاد تمويله ضمان من البن��ك في ش��كل أوراق مالي��ة و ليس ضمانات حقيقة )رهون(، ألنه وفق هذه الطريقة تكون الره��ون من الدرج��ة األولى مسجلة باسم البنك المقرض. كم��ا تج��در اإلش��ارة إلى أن عملي��ات إع��ادة التمويل الره��ني تتم حالي��ا م��ع بن��ك واح��د فق��ط ه��و بن��ك التنمي��ة المحلي��ة، ه��ذه الوض��عية يمكن أن تفس��ر ب��الظروف الغالب��ة على مس��توى البن��وك و ال��تي تتم��يز باليسر المالي المتنامي. هذه األخيرة قامت باستعمال مواردها الخاصة ع��وض أن تلجأ إلى إعادة التمويل لدى ش.إ.ت.ر. فضال عن ذلك، فإن صعوبات التوظي��ف و ض��عف مع��دالت المردودي��ة المقترح��ة على س��ندات الدول��ة بالمقارن��ة م��ع آج��ال االستحقاق التي تحملها منعت من توظيف فائض الخزينة. أض��ف إلى ذل��ك غي��اب آلية قانونية تتماشى مع التحوالت التي تعرفها الس��وق و اإلص��الحات ال��تي أدخلت

على القطاع المالي، و هذه اآللية تتمثل في توريق القروض الرهنية. سيتم تدعيم الطريق��ة المس��تعملة حالي��ا )حس��ب ال��رئيس الم��دير الع��ام ل� ش.إ.ت.ر( بالطريقة الثانية المتمثلة في إعادة التمويل "من دون حق الرج��وع" و ذلك في مرحلة مستقبلية عندما ستقرر الشركة شراء الديون، و في هذه الحال��ة

فإن الرهون من الدرجة األولى ستسجل باسم ش.إ.ت.ر، و سيتم بموجب هذه الطريقة كذلك تخلص البنوك من

تحمل مخاطر القروض التي ستقوم بمنحها. تج��در اإلش��ارة ك��ذلك، إلى أن��ه في إط��ار عملي��ة إع��ادة التموي��ل ف��إن ك��ل القروض العقاري��ة المؤش��ر عليه��ا حالي��ا هي مض��مونة من ط��رف ش��ركة ض��مان

(، أي أنه بالرغم من استعمال الطريقة األولى في عملي��ةSGCIالقرض العقاري ) إعادة التمويل )مع حق الرجوع( إال أن مخاطرة العج��ز عن الس��داد ال يتم تحمله��ا من قبل البنك لوح��ده ب��ل يتم اقتس��امها في الس��وق من خالل وج��ود مؤسس��ات

كما تعمل سندات ش.إ.ت.ر. 23( SGCIمالية متخصصة في ضمان القروض مثل )23

على تدعيم المراكز المالية للبنوك المرخصة و تساهم في رفع نسبة كفاي��ة رأسالمطلوبة Ratio Cooke - Ratio)المال McDonough) المركزي البنك من

.24% 20حيث أن الوزن الترجيحي لدرجة مخاطر سندات الشركة قد ال تتجاوز أثر ظهور ش.إ.ت.ر على المردودية:-6.5

إلى غاي���ة2000تج���در اإلش���ارة إلى أن ش.إ.ت.ر اس���تطاعت، من���ذ س���نة ، إعادة تمويل بعض محاف��ظ ال��ديون الرهني��ة المقدم��ة من ط��رف31/12/2004

د.ج، حيث أن أكثر من6.741.419.075 من أجل مبلغ إجمالي يقدر ب� BDLبنك .2004 و 2003 % من هذا المبلغ تم تحقيقه سنة 86

السنة مبلغ إعادة التمويل

د.ج معدل إعادة

التمويل199977.000.0008% 200091.130.3717.5% 2001162.031.0447% % 6 إلى 2002658.473.3905 %6 إلى 20033.564.990.3945 %5,5 إلى 20041.862.265.6585

: عمليات إعادة التمويل المنجزة من طرف ش.إ.ت.ر منذ01رقم 2004 إلى 1999

SRH - Bilan et perspectives 1997-2003, P19المصدر: 24

إن ظهور شركة إعادة التمويل الرهني، منذ بداية النش��اط إلى يومن��ا ه��ذا، كان له أثر نسبي على مردودي��ة االئتم��ان، على ال��رغم من ك��ون إص��دار الق��رض

في إطار عملي��ة تجريبي��ة ك��ان له��ا عظيم2003السندي في السوق المالية سنة األث��ر في الس��وق المالي��ة من حيث أنه��ا تع��د أول عملي��ة من نوعه��ا في الجزائ��ر لتموي��ل قط��اع الس��كن عن طري��ق حش��د أم��وال من الس��وق المالي��ة ب��دال على االعتماد المطلق على م��وارد الميزاني��ة، و ه��ذا راج��ع بطبيع��ة الح��ال إلى ع��زوف البنوك عن هذه العملية لألسباب التي عرفناها من جهة و إلى حداث��ة العملي��ة من

جهة أخرى.

أثر ظهور ش.إ.ت.ر على السيولة:-7.5

لقد سمحت عمليات إعادة تمويل محافظ القروض الرهنية بتوفير الس��يولة (، في ك�ل م�رة ك��ان يحت��اج إلى ذل�ك، حيث تمكنتBDLلبن�ك التنمي��ة المحلي��ة )

ملي��ار د.ج لفائ��دة ه��ذا البن��ك في الف��ترة7ش.إ.ت.ر من تموي��ل ق��روض بمبل��غ 5، حيث تتم عملي��ة إع��ادة التموي��ل على ف��ترة 2005 و 2001الممت��دة م��ا بين

سنوات قابلة للتجديد إلى غاية االهتالك النهائي الذي يتواف��ق م��ع ف��ترة الق��روض الممنوح��ة من قب��ل البن��ك للعمالء. و يوض��ح الرس��م البي��اني الم��بين أس��فله

( تطور عمليات إعادة تمويل محافظ القروض الرهنية المنج��زة04)الشكل رقم: من طرف ش.إ.ت.ر، حيث أن عمليات إعادة التمويل هذه عرفت نهج��ا متص��اعدا

.2003مرتبطا بمستوى تطوري لعمليات إعادة التمويل خصوصا في سنة ، فقد عرفت عمليات إعادة التمويل تراجعا مقارن��ة م��ع2004أما عن سنة

، و ه��ذا راج��ع على وج��ه الخص��وص إلى تحق��ق ف��ائض في الس��يولة على2003مستوى السوق النقدية.

0,00

500 000 000,00

1 000 000 000,00

1 500 000 000,00

2 000 000 000,00

2 500 000 000,00

3 000 000 000,00

3 500 000 000,00

4 000 000 000,00

1999 2000 2001 2002 2003 2004

الشكل رقم 04: تطور عمليات إعادة التمويل الرهني

مبلغ إعادة التمويل الرهني )د.ج(

المصدر:SRH - Bilan et perspectives 1997-2003, P19

SRH – Rapport annuel 2004, P10أثر ظهور ش.إ.ت.ر على حجم القروض:-8.5

إن ع��رض الق��رض الس��كني من ط��رف البن��وك يش��كل أح��د أدوات تنمي��ة القروض الرهنية الموجهة لألسر، في األثناء التي تبرز فيها زيادة عرض الس��كنات كعنص��ر مهيمن من أج��ل تط��وير الس��وق الرهني��ة، كم��ا أن الج��انب العق��اري و

الجوانب القانونية المرتبطة بسندات الملكية تظل هي األخرى مهمة. ملي��ار د.ج7,2يقدر حجم القروض الموزعة من قبل المؤسسات المالية ب�

. و يقدر نصيب ش��ركة2003 مليار د.ج في نهاية 8,7 مقابل 2004مع نهاية سنة مليار د.ج مع نهاية س��نة1,8إعادة التمويل الرهني من حجم القروض الموزعة ب�

. و على ال��رغم من بق��اء2003 ملي��ار د.ج في نهاي��ة س��نة 3,5 مقاب��ل 2004 الظروف النقدية مالئمة و مواتية لتوزيع قروض سليمة، إال أن ارتفاع وتيرة توزي��ع الق��روض الرهني��ة بقيت بطيئ��ة ج��دا، و يرج��ع ه��ذا بطبيع��ة الح��ال إلى المس��توى

الضعيف للجوء البنوك إلى إعادة التمويل لدى ش.إ.ت.ر و هذا لسبب الظرفي��ة االقتص��ادية ال�تي تتس��م بيسر مالي أدى إلى فائض في وفرة الس��يولة، حيث يبقى التموي��ل ال��ذاتي نم��ط

التمويل المهيمن للسكنات، على الرغم من اآلليات المالية التي تم وض��عها ابت��داء(. SGCI – SRH )1997من سنة

% من1,65في الواق��ع إن حجم التموي��ل البنكي للس��كن ال يتج��اوز حالي��ا % من3الناتج الداخلي الخام، في حين نج��د أن إعان��ات الدول��ة للس��كن تق��ارب

الناتج الداخلي الخام، مما يوحي ب��أن حجم التموي��ل البنكي للس��كن يبقى ض��عيفا و أك��ثر،2000جدا، ال سيما و أن االدخار المالي لألسر يشهد نموا قويا منذ س��نة

(. في هذا الجانب، ال يوجد إذن05فهو ذو طبيعة جد مستقرة )أنظر الشكل رقم مشكل التحوي��ل الم��الي بالنس��بة للبن��وك، ل��ذلك فإن��ه لمن الجلي إرس��اء تط��وير الوساطة البنكية، جزئيا، على تط�وير م�دعوم للتموي��ل البنكي للس�كن )الق�روض

ه��و توجي��ه أهمي��ة2009-2005الرهني��ة(. إن اله��دف المنش��ود خالل الس��نوات االدخار المالي لألسر، ذو الطبيعة المستقرة، نحو التمويل طوي��ل األج��ل للس��كن. فضال عن ذلك، فإن التطور المنتظر من نظام التوريق س��يترجم بالنس��بة للبن��وك، من خالل انخف��اض تك��اليف الق��روض، بخل��ق س��لوكات جدي��دة لتعبئ��ة الم��وارد و

سهولة عظمى

المصدر:Évolution économique et monétaire en Algérie,

Banque d’Algérie, Rapport 2004, P104.

0,00

500,00

1 000,00

1 500,00

2 000,00

2 500,00

بماليير د.ج

2000 2001 2002 2003 2004

الشكل رقم 05: تطورات الودائع الثابتة و القروض

الودائع الثابتة القروض الصافية

( و نسبةratio Cookeفيما يخص احترام معايير نسبة القدرة على الوفاء ).25التحويل

آفاق عملية إعادة التمويل الرهني في الجزائر:-9.5 إن عمليات إعادة التمويل الرهني تتم حالي��ا م��ع بن��ك واح��د فق��ط ه��و بن��ك التنمية المحلية. ه��ذه الوض��عية يمكن أن تفس��ر ب��الظروف الغالب��ة على مس��توى البنوك و التي تتميز باليسر المالي المتن��امي. ه��ذه األخ��يرة لج��أت إلى اس��تعمال مواردها الخاصة عوض أن تلجأ إلى إعادة التمويل لدى ش.إ.ت.ر. فضال عن ذلك، فإن صعوبات التوظيف و ضعف معدالت المردودية المقترحة على سندات الدولة بالمقارنة مع آج�ال االس��تحقاق ال�تي تحمله�ا منعت من توظي��ف ف��ائض الخزين�ة. أضف إلى ذلك غياب آلية قانونية تتماش��ى م��ع التح��والت ال��تي تعرفه��ا الس��وق و اإلص��الحات ال��تي أدخلت على القط��اع الم��الي، و ه��ذه اآللي��ة تتمث��ل في توري��ق

القروض الرهنية. يتوق��ع أن2006 ج��انفي 17لكن و بعد المصادقة على قانون التوري��ق في

تعرف السوق الرهنية الثانوية إنطالقة جدية حيث أنه حسب تصريحات المسؤول « فإن العديد من البن��وك أب��دت اس�تعدادا و اهتمام�ا للج�وء إلى SRH األول ل� »

عملية إعادة التمويل الرهني، نذكر من بينها بنك البركة الجزائ��ر و البن��ك األجن��بي« Société Générale .و بنوك أخرى »

خاتمة: يكتسي مستوى تطور القطاع المالي و صحة النظام البنكي أهمية جوهري��ة لبروز السوق الرهنية، و لقد أثبتت التجربة الدولية أن األنظمة المفتوح��ة القائم��ة على آليات السوق هي األداة األفضل لتعبئة االدخار طويل األجل من أجل التمويل الرهني العق�اري. إن تواج�د س��وق رهني�ة غالب�ا م�ا يك�ون مرتب�ط بتقني�ة توري�ق

خاص�ة على الص��عيد المص�رفيالديون الرهني��ة، حيث يمث�ل ه�ذا التوج�ه الملفت ال��دولي، لتحوي��ل الق��روض إلى أوراق مالي��ة قابل��ة للت��داول، أهمي��ة كب��يرة ك��أداة مصرفية حديثة ت��ؤمن الس��يولة ومنح االئتم��ان م��ع خفض حجم مخ��اطر التع��ثر أو اإلفالس، وي��زداد ه�ذا التوج�ه الجدي��د رس�وخا في الممارس��ات المص�رفية تزاي�دا

مناظرا لتوافر العوامل الميسرة لمنح االئتمان.

25

إن المساهمة الحالي��ة للنظ��ام المص��رفي الجزائ��ري في التموي��ل العق��اري % من االحتياجات المعبر عنه��ا س��نويا.10)باإلعانة أو من دون اإلعانة( ال تتجاوز

هذه المساهمة تبقى بعيدة ألن تكون مرضية بالنظر إلى القدرات الخفية في ظل وكال��ة بنكي��ة ممت��دة120000النظام البنكي، حيث أن ه��ذا النظ��ام يحت��وي على

على التراب الوطني و التي ينبغي من المفروض أن تساهم في التمويل العق��اري من االحتياجات الحالية، أي ما يتناسب مع تمويل س�نوي% 60بنسبة ال تقل عن

سكن صادر عن القطاع البنكي.60000يعادل بالطبع هناك كوابح قانونية، تقنية و مالية من أج��ل بل��وغ ه��ذا اله��دف، لكن المش��كل الحقيقي يبقى في مس��توى الوظيف��ة البنكي��ة أو المعرف��ة في مج��ال التمويل العقاري و ما له من أثر إيجابي على تحسين أداء االئتمان البنكي، خاص��ة م��ع ظه��ور ش��ركة إع��ادة التموي��ل الره��ني و م��ا يمكن أن تقدم��ه للبن��وك و المؤسسات المالية األخرى من حوافز، كتحويل المخاطر و ضمان السيولة طويلة

األجل و كذا توفير مصادر جديدة للدخل.

قائمــة المراجـع:باللغة العربية:أ- التوريق العقاري كأحد آليات تفعيل قانون التمويل العقاري، بنك-1

.2003اإلسكندرية، النشرة االقتصادية، المجلد الخامس والثالثون، الطبعة الرابعة، ديوان المطبوعاتالطاهر لطرش، تقنيات البنوك، -2

. 2005الجامعية، الجزائر، عبد القادر بلطاس، االقتصاد المالي و المصرفي "السياسات و التقنيات-3

الحديثة في تمويل السكن"، ديوان المطبوعات الجامعية، الجزائر، بدونسنة طبع.

االستثمار الجماعي في الحقوق اآلجلة-التوريق، دار الفكرهشام فضلى، -4.2004الجامعي، اإلسكندرية

ب- باللغة الفرنسية:1- Ahmed Silem, Jean-Marie Albertini, Lexique d’économie, 6 ème édition, Ed

DALLOZ, Paris, 1999.

2- Anne Benoit-Moury et al, Chronique de droit à l'usage du notariat, 1ère

édition, Ed Larcier, Belgique, 1999.

3- Deep. A et D. Domanski: « Marchés immobiliers et croissance

économique : enseignements de la vague de refinancements aux États-Unis »,

Rapport trimestriel BRI, septembre 2002.

4- Évolution économique et monétaire en Algérie, Banque d’Algérie, rapport

2004.

5- Guide pratique pour le refinancement des crédits au logement, SRH-SPA.

6- Kamel CHEHRIT, Techniques et pratiques bancaires - financières et

boursières, Ed G.A.L, Alger, 2003.

7- La Banque Mondiale, La performance macroéconomique et sectorielle des

politiques du logement dans des pays de la région MENA, étude comparative :

Algérie, Egypte, Iran, Jordanie, Liban, Maroc, Tunisie et Yémen, Avril 2005.

8- Les condition de refinancement du crédit hypothécaire et modalité de suivi,

guide pratique, SRH-DTI, Octobre 2003.

9- Michel Rouach et Gérard Naulleau, Le contrôle de gestion bancaire et

financier, 4ème édition, Ed Revue Banque, Paris, 2002.

10- Nicolas JACHIET et al, Rapport d’enquête sur l’hypothèque et le crédit

hypothécaire, Ministère de l’Économie, des finances et de l’industrie, France, 24

novembre 2004.

11- Projet d’assistance technique pour le développement du crédit hypothécaire

en Algérie, Rapport de la banque mondiale N° 21446-Al, 5 juin 2002.

12- Robert FERRANDIER et Vincent KOEN, Marché de capitaux et

techniques financières, 4e édition, Ed ECONOMICA, Paris, 1997.

13- SRH - Bilan et perspectives 1997-2003.

14- SRH – Rapport annuel 2004.

الهوام ـــــشقـائمة الطبعة الرابعة، ديوان المطبوعات، تقنيات البنوكالطاهر لطرش، .1

. 219-218، ص ص 2005الجامعية، الجزائر، 2. Ahmed Silem, Jean-Marie Albertini, Lexique d’économie, 6 ème édition,

Ed DALLOZ, Paris, P523.3. Ahmed Silem, Jean-Marie Albertini, op.cit, P182. et Nicolas JACHIET et

al, Rapport d’enquête sur l’hypothèque et le crédit hypothécaire, Ministère de l’Économie, des finances et de l’industrie, France, 24 novembre 2004, P5. et Kamel CHEHRIT, Techniques et pratiques bancaires - financières et boursières, Ed G.A.L, Alger, 2003, P152.

في غالبية الدول يعتبر القرض العقاري قرض رهني، ماعدا في* فرنسا فإنه قد ال يكون بالضرورة كذلك، فهناك قروض ذات مبالغ

ضئيلة تمنح بدون ضمانات.4. Nicolas JACHIET et al, op.cit, P5.5. www.schl.ca6. www.schl.ca7. Les conditions de refinancement du crédit hypothécaire et modalité

de suivi, Guide SRH-DTI, Alger, octobre 2003, P1. االقتصاد المالي و المصرفي "السياسات وعبد القادر بلطاس، .8

، ديوان المطبوعات الجامعية،التقنيات الحديثة في تمويل السكن".89الجزائر، بدون سنة طبع، ص

.128عبد القادر بلطاس، مرجع سابق، ص .9.129، مرجع سابق، ص عبد القادر بلطاس .10 .130المرجع، ص نفس .11.30 ص ، مرجع سابق،عبد القادر بلطاس .12.29، ص المرجعنفس .13.31، ص المرجعنفس .14

تجدر اإلشارة إلى أن نظام التمويل الرهني العقاري المتبع في* الجزائر مقتبس من النظام األمريكي على غرار باقي دول

. منطقةالشرق األوسط و شمال إفريقيا

15. La Banque Mondiale,F La performance macroéconomique et sectorielle des politiques du logement dans des pays de la région MENA, étude comparative : Algérie, Egypte, Iran, Jordanie, Liban, Maroc, Tunisie et Yémen, Avril 2005, PP21-22.

هناك مصطلح آخر يطلق على هذه العملية خاصة في بلدان* أو"التوريق"ب� « la titrisation » المشرق العربي حيث تعرف

"التسنيد".

16. Anne Benoit-Moury et al, Chronique de droit à l'usage du notariat, 1ère

édition, Ed Larcier, Belgique, 1999, P228.17. Robert FERRANDIER et Vincent KOEN, Marché de capitaux et

techniques financières, 4e édition, Ed ECONOMICA, Paris 1997, P170.18. http://www.tashreaat.com, http://www.qanoun.net

فضلى، .19 - هشام الفكر دار التوريق، اآلجلة الحقوق في الجماعي االستثماراإلسكندرية ص 2004الجامعي، ،6 .

20. Robert FERRANDIER et Vincent KOEN, op.cit, P164. 21. Les condition de refinancement du crédit hypothécaire et modalité de

suivi, guide pratique, SRH-DTI, Octobre 2003, P 6. يتمثل الوسطاء المعتمدون في البنوك و المؤسسات المالية*

.المعتمدة قانونيا من قبل شركة إعادة التمويل الرهني22. Guide pratique pour le refinancement des crédits au logement, SRH-

SPA, PP7-8.23. SRH - Bilan et perspectives 1997-2003, PPP14-15-16.

.72عبد القادر بلطاس، مرجع سابق، ص .2425. Évolution économique et monétaire en Algérie,

Banque d’Algérie, rapport 2004, PP80-104.

Sites Internet:1- http: //www.schl.ca

2- http://www.economic-research.bnpparibas.com

3- http://www.us.moheet.com

4- http://www.banque-france.fr

5- http://www.lesechos.fr

6- http://www.qanoun.net

7- http://www.tashreaat.com

8- http://www.univ-orleans.fr