СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПОТРЕБЛЕНИЯ И ...2011/04/05 · УДК...

СРАВНИТЕЛЬНЫЙАНАЛИЗ ПОТРЕБЛЕНИЯИ РАСХОДОВВ ЖИЛИЩНОЙСФЕРЕ

Доклад

Н.Б. КосареваТ.Д. ПолидиА.С. ПузановА.А. Туманов

К ХII Международнойнаучной конференциипо проблемам развитияэкономики и общества

5–7 апреля 2011 г.Москва

Издательский домВысшей школы экономикиМосква, 2011

ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИНАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПРИ УЧАСТИИ ВСЕМИРНОГО БАНКАИ МЕЖДУНАРОДНОГО ВАЛЮТНОГО ФОНДА

УДК 332.8(063)ББК 65.441 C75

Сравнительный анализ потребления и расходов в жилищной сфере [Текст] :докл.кXIIМеждунар.науч.конф.Нац.исслед.ун-та«Высшаяшколаэкономики»по проблемам развития экономики и общества, Москва, 5–7 апреля 2011 г. /Н. Б. Косарева (рук. авт. колл.), Т. Д. Полиди, А. С. Пузанов, А. А. Туманов ;Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». М.: Изд. дом Высшей школыэкономики,2011.—56с.—1000экз.—ISBN978-5-7598-0887-9(вобл.).

Работапосвященасравнениюуровняудовлетворенияжилищныхпотребно-стейнаселениявусловиях1989и2009гг.,выявлениюгруппнаселения,которыевыигралиилипроиграливрезультатерадикальныхизменений,произошедшихвжилищнойсфере.Удовлетворениежилищныхпотребностейоцениваетсяпосле-дующимосновнымнаправлениям:фактическийуровеньпотребленияжилищныхблаг, включая уровень обеспеченности общей площадью жилья; возможностиулучшенияжилищныхусловийидинамикаулучшенияжилищныхусловий;це-новаядоступностьприобретенияжильявсобственность,арендыжилья,атакжеоплатыжилищно-коммунальныхуслуг.

УДК332.8(063)ББК65.441

ISBN978-5-7598-0887-9 © КосареваН.Б.,ПолидиТ.Д., ПузановА.С.,ТумановА.А.,2011 © Оформление.Издательскийдом Высшейшколыэкономики,2011

C75

Научное издание

Сравнительный анализ потребления и расходов в жилищной сфере

Подписановпечать28.03.2011.Формат60×881/16.ГарнитураNewtonC.Усл.печ.л.3,4.Уч.-изд.л.2,8.Тираж1000экз.Изд.№1430

Национальныйисследовательскийуниверситет«Высшаяшколаэкономики»125319,Москва,Кочновскийпроезд,3.Тел./факс:(495)772-95-71

ДокладпредставленНациональнымисследовательскимуниверситетом«Высшаяшколаэкономики»

иФондом«Институтэкономикигорода»

Авторскийколлектив:

Косарева Н.Б.,к.э.н.,президентФонда«Институтэкономикигорода»,доценткафедрыэкономикигородаимуниципальногоуправленияНИУВШЭ—

руководительавторскогоколлектива;Полиди Т.Д.,экспертнаправления«Реформывсференедвижимости»

Фонда«Институтэкономикигорода»,стажер-исследовательлабораторииисследованияотраслевыхрынковНИУВШЭ;

Пузанов А.С.,к.г.н.,генеральныйдиректорФонда«Институтэкономикигорода»,доцент,заведующийкафедройэкономикигорода

имуниципальногоуправленияНИУВШЭ;Туманов А.А.,к.э.н.,руководительпроектанаправления«Реформы

всференедвижимости»Фонда«Институтэкономикигорода»,старшийнаучныйсотрудниклабораторииисследованияотраслевыхрынковНИУВШЭ

Содержание

Введение............................................................................................... 4

1.Методологияисследования.............................................................. 6

2.Оценкаизмененияфактическогоуровняпотребленияжилищныхблаг..................................................................................... 9

3.Оценкаизменениявозможностейулучшенияжилищныхусловийидинамикиулучшенияжилищныхусловий............................................................................ 23

4.Оценкаизмененияценовойдоступностижилья:приобретенияжильявсобственность,арендыжильяиоплатыжилищно-коммунальныхуслуг.......................................... 36

Заключение......................................................................................... 48

Приложение1...................................................................................... 51

Приложение2...................................................................................... 53

4

Введение

Настоящаяработапосвященасравнениюуровняудовлетворе-нияжилищныхпотребностейнаселениявусловиях1989и2009гг.Проведение такого сравнения является непростой задачей как ссодержательной,такисметодологическойточкизрения.Инсти-туты удовлетворенияжилищнойпотребности запрошедшийпе-риодизменилиськардинальнымобразом.

Начинаяс1991г.государственнаяжилищнаяполитикавРос-сиидалауникальныйисторическийопытмасштабныхсоциально-экономических преобразований при переходе от социалистиче-ской системы жилищных отношений к рыночной. В советскоевремяжилищнаяполитикабылакрайнецентрализованной:

преобладала государственная собственность в строительстве,•жилищномфондеиуправлениикоммунальнымхозяйством;планированиеифинансированиежилищногостроительствав•основномшлиизединогоцентра;государственные банки редко давалижилищные кредиты, да•и то только на кооперативное и индивидуальное жилищноестроительство;государственные квартиры распределялись бесплатно среди•граждан,признанныхнуждающимисявулучшениижилищныхусловий(«очередников»);государственноежильепродаватьбылонельзя,нопозволялось•обменивать(вбольшинствеслучаевснелегальнойдоплатой);собственные индивидуальные дома разрешалось строить•тольковсельскойместностиивгородахснаселениемменее100тыс.жителей;кооперативное жилищное строительство было относительно•развитотольковсамыхкрупныхгородах;ценынажилищно-коммунальные услугижестко регулирова-•лись.К2009г.встранебылипроведеныосновныереформывжи-

лищной сфере, включая массовую бесплатную приватизациюжилья;сформировандостаточноразвитыйрынокжилья;началоразвиваться ипотечноежилищное кредитование. Тяжело иму-чительно идут реформы в сфере жилищно-коммунального хо-зяйства,втомчислеснижениеразмеровбюджетногодотирова-нияпредоставленияжилищно-коммунальныхуслугиподдержкалишьсемейснаиболеенизкимидоходами,передачауправления

многоквартирными домами объединениям собственников жи-лья и формирование рынка профессиональных управляющихкомпаний.

Представляетсяцелесообразнымоценить,привелилиуказан-ныепреобразованиявконечномитогекповышениюуровняудо-влетворения жилищных потребностей населения; какие группынаселениявыиграли,акакиепроиграливрезультатеэтихпреоб-разований.Вданнойработесделанапопыткадатьответынаэтивопросы.

6

1. Методология исследования

Общимметодологическим подходом в данном исследованииявляетсяоценкаизменениязначенийотдельныхпоказателей,ха-рактеризующихуровеньудовлетворенияжилищныхпотребностейнаселения,запрошедшие20лет.Удовлетворениежилищныхпо-требностейоцениваетсяпоследующимосновнымнаправлениям:

фактический уровень потребления жилищных благ, включая•уровеньжилищнойобеспеченности(housingavailability);возможности улучшения жилищных условий и динамика их•улучшения(housingaccessibility);ценоваядоступностьжилья:приобретенияжильявсобствен-•ность,арендыжильяиоплатыжилищно-коммунальныхуслуг(housingaffordability).Разработкаметодологиисопоставленияотдельныхпоказателей

представляетсобойсамостоятельнуюзадачу,посколькувомногихслучаях простое сравнение статистических данных за указанныегодыне дает ответанапоставленныевопросы, аиногданеобхо-димыеданныеи вовсеотсутствуют.В связи с тем, что за анали-зируемыйпериод в странепроизошли значительныеизменения,сопоставлениепоказателей часто оказываетсяневозможнымкакиз-заизмененияметодологиисборапоказателей,такииз-заин-ституциональныхизменений.

Особуюметодологическуюсложностьпредставляетсобойсрав-нительнаяоценкавозможностейулучшенияжилищныхусловий,посколькузарассматриваемыйпериодпроизошликардинальныеизменениявнабореспособовулучшенияжилищныхусловий.

Проведенноеисследованиеосновывается,впервуюочередь,настатистическихданных,сбориобработкукоторыхосуществляетор-гангосударственнойстатистики(в1989г.—Госкомстат,в2009г.—Росстат), результатах переписи населения 1989 и 2002 гг., данныхвыборочныхобследованийбюджетовдомашниххозяйств.Приот-сутствииданныхиспользовалисьавторскиеэкспертныеоценкинаоснове определенных гипотез, а также экспертные оценки иныхисследователейизпубликацийсоответствующегопериода.Внеко-торыхслучаяхприменялсяметодключей(кейсов),например,приотсутствииинформациидлясравнениянаобщероссийскомуровнерассчитывалисьсопоставимыепоказателидляМосквы.

Вслучаях,когдапрямоесопоставлениепоказателейоказыва-етсяневозможнымиз-заотсутствиясоответствующихинститутов,

7

врамкахданногоисследованияиспользуютсяметодыпостроенияабстрактного(воображаемого)институтасхарактеристикамидей-ствовавшегов1989или2009г.Такойподход,вчастности,приме-нялсяприоценкедолисемей,которыеимелив1989г.возможностьприобрестижильеспомощьюсобственныхизаемныхсредств.

Дляучетаизмененияпокупательнойспособностиденегзапро-шедшие20летстоимостныепоказателианализировалисьпослеихнормировки.Например,анализизменениястоимостиприобрете-нияилиарендыжильяосуществлялипутемсоотнесенияданныхпоказателейсдоходаминаселения.

Существует также проблема прямого сопоставления резуль-татовпереписинаселения1989г.иданныхза2002и2009гг.,по-скольку в 1989 г. учетной единицейявлялась семья, а в 2002 г. ипозднее—домохозяйство.Домохозяйство,вотличиеотсемьи,мо-жетвключатьне тольколиц,объединенныхродственнойсвязью(т.е.семью),ноииныхлиц,ведущихсовместноехозяйство.По-сколькуинформацияотом,какимв1989г.былоразличиемеждусреднимразмеромсемьии домохозяйстваотсутствует,мыбудемсчитать,чтоданныепонятиясовпадают,хотяэтагипотезаитребу-етдальнейшегоуточнения.

Поскольку в 1989 г. еще не существовало открытого рынкакупли-продажи жилья, статистические данные о средней стои-мостиквадратногометражильяотсутствуют.Мыиспользуемэкс-пертныеоценкистоимостиквадратногометражилья,основанные,какправило,наоценкетого,какойбылавеличинадоплатприоб-менахжилья.Впубликацияхотечественныхизарубежныхавторов1980-хгг.1содержитсяцелыйрядтакихоценок,которыенаходят-сявдостаточноузкомдиапазоне,чтоуказываетнаналичиекон-

1 Переведенцев В.Квартирныйвопросиперестройка//Вопросыэкономики.1990.№8;Косарева Н., Пчелинцев О., Ронкин Г.Напутикжилищнойреформе:анализипрогноз//Вопросыэкономики.1990.№8;Колотилкин Б.Квартир-ная плата: хозрасчет и социальная справедливость // Вопросы экономики.1990.№8;Бессонова О.Э.Жилье:Рынокираздача.Новосибирск:ВО«Нау-ка».Сибирскаяиздательскаяфирма,1993;Morton H.W.HousingintheSovietUnion//AcademyofPoliticalScience.1984.Vol.35.No.3.TheSovietUnioninthe1980s.P.69—80;Andreyev A.HousinginU.S.S.R.TodayandTomorrow.Moscow:NovostiPressAgency,1979.P.2—16;Alexeev M.TheEffectofHousingAllocationonSocial Inequality:ASovietPerspective // Journal ofComparativeEconomics.1988.No.12.P.228–234;Treml V.G.EstimatingaPriceIndexforSovietResidentialHousingConstruction.CIRResearchPaperNote.Mar.1986;Alexeev M.V.Marketvs.Rationing:TheCaseofSovietHousing//TheReviewofEconomicsandStatis-tics.MITPress.1988.Vol.70.No.3.August.P.414–420.

сенсуса в экспертном сообществе.Прирасчетахмыиспользова-линаиболеепоздниеповремениоценки,которыеснаибольшимоснованиеммогутбытьотнесенык1989г.

При оценке ценовой доступности приобретенияжилья былатакжепредпринятапопыткавыделитьсферы,гдеужев1989г.су-ществовалирыночныеиквазирыночныеотношения,ипровестисопоставлениядинамикиценовойдоступностипокаждойизэтихсфер. К таким сферам мы отнесли индивидуальное жилищноестроительство,атакжеформальнонелегальный,ноширокорас-пространенныйобменжилья«сдоплатой».

Источникиданныхигипотезы,использованныеприрасчетах,приводятсярядомссоответствующимирезультатамирасчетов.

9

2. Оценка изменения фактического уровня потребления жилищных благ

Сопоставление фактического потребления жилищных благ внастоящемисследованииоснованонаанализе:

динамикиколичественныххарактеристикпотребленияжилья1)(обеспеченностижильем),измеряемыхобщейплощадьюжи-лых помещений, приходящейся на одного человека, а такжечисломжилыхединицна1000человек2;динамикикачественныххарактеристикпотребленияжилья,из-2)меряемыхпоказателямипотребительскихсвойствжилогопоме-щения,включаяуровеньобеспеченностикоммунальнымиуслу-гами,атакжефизическогосостоянияжилогоздания.

Количественные характеристики потребления жилья

За рассматриваемый период обеспеченность общей площадьюжильясущественновозросла—на40%вцеломпоРоссии,втомчис-лена44%вгородскойместности(табл.2.1).ВрезультатеотставаниеРоссиипоэтомупоказателюотразвитыхстрансократилось:в1989г.обеспеченностьобщейплощадьюжильясоставляла26%отобеспе-ченности вСША3 (16,1 и 61,3 кв. м на человека соответственно),ав2009г.—уже32%(22,5и69,7кв.мначеловекасоответственно).

Увеличился показатель не только средней, но и медианнойобеспеченности общей площадью жилья. Последняя составляланемногимболее15кв.мв1989г.иоколо20кв.мв2009г.,т.е.воз-рослапримернона30%.

Внесколькоменьшейстепени—на28%—увеличиласьобе-спеченностьжилымипомещениями(жилымиединицами)врас-четена1000человек,чтообъясняетсясущественнымувеличени-емсреднегоразмеравновьпостроенногожилогопомещения—с57,7кв.мв1989г.4до85,3кв.мв2009г.5

2 Данный показатель является основным индикатором жилищной обеспе-ченности, применяемым в странах Европейского союза и других странах сразвитымирынкамижилья.3 ДанныеUSHousingCensus.4 НародноехозяйствоРСФСРв1990г.М.:Республиканскийинформацион-но-издательскийцентр,1990.С.209.5 Данные Росстата о жилищном строительстве в 2009 г. Публикация наофициальномсайтеРосстата:www.gks.ru.

10

Таблица 2.1. Динамика обеспеченности жильем в Российской Федерации

Показатель 1989 2009

Средняяобеспеченностьобщейплощадьюжилья,кв.м.начеловека

16,1a 22,5b

вгородскихпоселениях 15,4c 22,1d

всельскихпоселениях 18,0e 23,1f

Обеспеченностьжилымипомещениями,числожилыхединицна1000человек

328g 419h

aНародноехозяйствоРСФСРв1990г.С.211.bРоссиявцифрах—2010г.Табл.7.15.Публикациянаофициальномсайте

Росстата:www.gks.ru.cНародноехозяйствоРСФСРв1990г.С.211.dРоссийскийстатистическийежегодник.2010.Табл.6.37.Публикацияна

официальномсайтеРосстата:www.gks.ru.eНародноехозяйствоРСФСРв1990г.С.211.fРоссийскийстатистическийежегодник.2010.Табл.6.37.g Рассчитано на основе данных Росстата о численности жилых единиц в

1990г.(48,8млнжилыхединиц),количествежилыхединиц,построенныхв1990г.,исреднемуровневыбытияжилыхпомещенийв1980-егг.Расчетпро-веденвпредположении,чточисленностьжилыхединицв1989г.составляла48,5млн.

hРассчитаноподаннымРосстата:форма1-жилфондфедеральногогосудар-ственногостатистическогонаблюдения.

К сожалению, существующая статистика не позволяет рас-считатьобеспеченностьжильемименнодлязанятыхжилыхпо-мещений.Из-заналичияпустующихжилыхпомещений,невы-веденных из состава жилищного фонда, в том числе ветхих иаварийных,общиестатистическиеданныепожилищномуфондувцеломмогутне вполне адекватноотражать сложившуюся си-туацию(вбольшейстепениэтохарактернодлясельскойместно-сти).Мытакженеможемдостовернооценить,увеличиласьилиуменьшилась за рассматриваемый период доля пустующих жи-лыхпомещений, хотяможнопредположить,чтопроцедуравы-воданеиспользуемыхжилыхпомещенийизсоставажилищногофондазамедлилась.Темнеменеефактулучшенияобеспеченно-стижильемнеоспорим.

Следует отметить, что существенным фактором увеличенияобеспеченностижильемврассматриваемыйпериодявилосьумень-шениечисленностинаселенияРоссийскойФедерации,котораяза

11

этотпериодсократиласьс147,7млнчеловек(на1января1990г.)до141,9млнчеловек(на1января2010г.),т.е.на4%.Еслибычис-ленностьнаселенияосталасьнеизменной,топрисуществующемв2009г.жилищномфондесреднийуровеньобеспеченностиобщейплощадьюжильяв2009г.былбыравен21,6кв.мначеловекаи,соответственно,ростобеспеченностипосравнениюс1989г.соста-вилбы34%,ане40%.Такимобразом,увеличениеобеспеченностиобщейплощадьюжильяна15%обусловленоснижениемчислен-ностинаселенияРоссийскойФедерацииина85%—факторами,определившимиростобъемажилищногофондавРоссии.

Как видно из табл. 2.1, среднегодовой прирост обеспеченно-стиобщейплощадьюжильяврассматриваемомпериодесоставил0,32кв.мначеловекав год,в томчисле0,34кв.мначеловекавгодвгородскойместностии0,26кв.мначеловекавгодвсельскойместности.Аналогичныепоказателив1980–1990гг.составлялисо-ответственно0,30кв.мначеловекавгодвсреднемпоРоссии,0,24и0,44кв.мначеловекавгодвгородскойисельскойместностисо-ответственно6.Такимобразом,несмотрянакардинальныеизмене-ния системы институтов обеспечения жильем, произошедшие запоследние20лет,общаядинамикаприростаобеспеченностиобщейплощадьюжильяпрактическинеизменилась.Статистическимож-но говорить о небольшом увеличении среднегодового прироста с0,30до0,32кв.мначеловекавгод,однакосучетомизмененияде-мографическихтенденций(ростчисленностинаселенияна7%—с138,1млндо147,7млнчеловек—в1980–1990гг.исокращениечис-ленностинаселенияна4%впоследующие20лет)можноконстати-роватьснижениесреднегодовогоприростаобеспеченностиобщейплощадьюжильявпериод1989–2009гг.до0,275кв.мначеловекавгодисходяизсопоставимойчисленностинаселения.

Приэтомкардинальнодругимстало соотношениединамикиизмененияобеспеченностиобщейплощадьюжильявгородскойисельскойместностях(еслив1980–1990гг.среднегодовойприроствсельскойместностисущественнопревышалприроствгородскойместности,тов1989–2009гг.—наоборот).Значимоеувеличениесреднегодовогоприростаобеспеченностиобщейплощадьюжильягородскогонаселенияврассматриваемыйпериодпосравнениюспредыдущимдесятилетнимпериодом(с0,24до0,34кв.мначело-векавгод)исокращениесреднегодовогоприростаобеспеченности

6 Рассчитано по данным Росстата, размещенным на официальном сайте:www.gks.ru.

12

общейплощадьюжильясельскогонаселения(с0,44до0,26кв.мначеловекавгод)взначительнойстепенисвязаностем,чтоесливдесятилетие,предшествующеерассматриваемомупериоду,про-изошло существенное увеличение доли городского населения с69%от общейчисленностинаселения в 1979 г. до 73%в 1989 г.,тов1989–2009гг.этадоляоставаласьпрактическинеизменнойнауровне73%.

Общее увеличение обеспеченности общей площадью жильясопровождалосьизменениемдифференциацииобеспеченности.

Следует отметить существенное сокращение крайне низкойобеспеченностиобщейплощадьюжилья:долядомохозяйств,име-ющихменее9кв.мначеловека,уменьшиласьболеечемв3раза—с14,8до4,3%(табл.2.2).

Таблица 2.2. Распределение домашних хозяйств (семей) по обеспеченности общей площадью жилья

Обеспеченность общей площадью жилья, кв. м на человека

Распределение домашних хозяйств (семей), %

1989a 2009b

До9,0 14,8 4,3

9,1–11,0 10,7 6,5

11,1–13,0 11,4 8,2

13,1–15,0 12,5 10,7

15,1–20,0 19,0 21,0

20,1иболее 31,6 49,3

aДанныевыборочногообследованиябюджетовдомашниххозяйств.bДоходы,расходыипотреблениедомашниххозяйствв2009году(поито-

гам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств). Табл. 3.1.ПубликациянаофициальномсайтеРосстата:www.gks.ru.

Группа с крайне низкой обеспеченностью общей площадьюжильяуменьшиласьивотносительномвыражении:долядомаш-ниххозяйств,чьяобеспеченность(врасчетеначеловека)состав-ляетменеечем40%отсреднейобеспеченностизасоответствую-щийгод,снизиласьс6,1до4,3%отчиславсехдомашниххозяйств(табл.2.3).Приэтомдолядомашниххозяйствсобеспеченностьюобщейплощадьюжильяменее 60%от среднего уровня возрослас 18,4 до 21,7%.Такимобразом,при сокращениикрайнихформжилищного«недопотребления»увеличиласьдолясемейсотноси-тельноневысокимуровнемобеспеченностиобщейплощадьюжи-лья—40–60%отсреднегоуровня.

13

Всвоюочередь, долядомашниххозяйств собеспеченностьюобщей площадью жилья, превышающей среднюю более чем на25%,снизиласьзарассматриваемыйпериодс31,5до26,7%.

Одновременно в результате снятия с переходом к рыночнойэкономике существовавших в советскийпериод ограниченийнаплощадьиколичествожилыхединиц,которыемогутнаходитьсявовладенииодноголица,атакжерасширениявозможностейпри-обретенияжильянарыночныхусловияхвозникланебольшаягруп-панаселениясосверхвысокимуровнемпотребленияжилья(более40кв.мначеловека,чтосоставляет178%иболееотсреднерос-сийскогоуровняисоответствуетсреднемуевропейскомууровнюжилищнойобеспеченности).Этоопределилоболеевысокийтемпростасреднейобеспеченностиобщейплощадьюжильяпосравне-ниюсмедианной.В2009 г. доля таких«сверхобеспеченных»до-мохозяйствдостигла10,9%отчиславсехдомохозяйств,приэтомсредидомохозяйствизверхнегодециляраспределенияпоуровнюсреднедушевыхдоходовтакуюобеспеченностьимели30,4%(рас-считаноподаннымПриложения1).

Таблица 2.3. Распределение домашних хозяйств (семей) по относительному уровню обеспеченности общей площадью жильяa

Обеспеченность общей площадью жилья на человека, % от средней

обеспеченности


1989b 2009c

Менее40 6,1 4,3

40–50 5,2 7,5

50–60 7,1 9,9

60–70 8,7 11,2

70–90 19,2 18,6

90–110 13,5 13,5

110–125 8,7 8,3

125иболее 31,5 26,7

aЗначениявовсехдиапазонах,кромекрайних,полученыметодомлинейно-гоинтерполирования.

b Рассчитанона основе данных выборочного обследования бюджетов до-машниххозяйств.

cРассчитанонаосноведанных:Доходы,расходыипотреблениедомашниххозяйствв2009году(поитогамвыборочногообследованиябюджетовдомаш-ниххозяйств).

14

Вцеломдифференциациянаселенияпоуровнюобеспеченно-стиобщейплощадьюжильяв2009г.быламенеезначимой,нежелидифференциацияподоходам:коэффициентдифференциацииподоходамсоставил9,4,апообеспеченностижильем—7,57.

Информация об обеспеченности общей площадью жилья вразрезедецильныхгруппраспределениядомохозяйствпосредне-душевомудоходупосостояниюна2009г.представленавПриложе-нии1.Данныеобаналогичномраспределениина1989г.отсутству-ют.Следуетотметить,чтовлюбомслучаепрямоесопоставлениетакихданныхбылобыневполнекорректным,посколькувусло-вияхплановойэкономикидоступкдополнительнымобъемампо-требленияжильязачастую«замещал»возможностьполученияде-нежныхдоходов.Крометого,в1989г.существеннуюрольигралитеневыедоходы.

Темнеменее в ряде исследованийпоказано, что зависимостьуровняобеспеченностиобщейплощадьюжильяотуровнядоходоввконце1980-хгг.быласущественной.Вчастности,вработеМ.Алек-сеева8 на основе обработки данных социологического обследова-ния составлено уравнение регрессии, характеризующее основныефакторыобеспеченностиобщейплощадьюжильявСССР.Всоставпеременных входят величина официального (социалистического)доходаивеличинанеофициального (неучитываемого)дохода,обепеременныеявляются значимыми.Автороценивает эластичностьобеспеченностиобщейплощадьюжильяподоходу(которыйвклю-чаетобеуказанныекомпоненты)вдиапазонеот0,15(северныере-гионыСССР)до0,30(южныерегионыСССР)9.

Эластичностьобеспеченностиобщейплощадьюжильяподо-ходам,рассчитаннаяподаннымвыборочногообследованиябюд-жетовдомашниххозяйствв2009г.,приведеннымвПриложении1,составляет0,27.

На основании этих исследований можно предположить, чтообеспеченность общей площадью жилья выросла не только всреднем,ноивкаждойиздоходныхгруппдецильногораспределе-ниядомохозяйствпоуровнюсреднедушевыхдоходов.Изданныхтабл.2.1иПриложения1такжевидно,чтообеспеченностьобщейплощадьюжильяв2009г.вкаждойиздоходныхгрупп,заисклю-

7 РассчитанонаосноведанныхРосстатаораспределениинаселенияпораз-меруобщей(полезной)площадижилогопомещениявсреднемнапроживаю-щего:Доходы,расходыипотреблениедомашниххозяйствв2009году.8 Alexeev M.V.Marketvs.Rationing:TheCaseofSovietHousing//TheReviewofEconomicsandStatistics.MITPress.1988.Vol.70.No.3.August.P.414–420.9 Ibid.P.418.

15

чениемгруппыснаиболеенизкимидоходами,превышаетсреднийуровеньобеспеченностив1989г. (внижнемдециле—14,4кв.мпротив15,4кв.мсоответственно).

Некотороепредставлениеодинамикезависимостиобъемовпо-требленияжильяидоходовдаетинформацияпоМосквеза1992г.10и2007г.Еслив1992г.коэффициентдетерминацииR2дляданнойза-висимостисоставлял0,106,тов2007г.—0,188.Разницамеждупер-вымипятымквинтилямираспределенияпосреднедушевымдохо-даммеждутрансформированнымииндексамипотребленияжильяпоплощади11увеличиласьврассматриваемыйпериодс1,19до1,34.

Качественные характеристики потребления жилья

Изменениякачественныххарактеристикпотребляемыхжилищ-ныхблагзарассматриваемыйпериоддостаточнопротиворечивы.

Средние характеристикифизических параметровжилых зда-нийсущественноизменились.Посколькустатистическиеданныеобуровнеизносажилищногофондаидолеветхогоиаварийногожильянеявляютсядостаточнонадежными,дляанализаисполь-зованаинформацияораспределениинаселенияповозрастузани-маемыхжилыхпомещений.

Вцеломвозрастжилыхпомещенийзапрошедшие20летне-много,хотяинесущественно,увеличился.Еслив1989г.медиан-ное домохозяйство по возрасту занимаемогожилого помещенияпроживаловпомещении,построенномв1960 г., т.е. за29летдорассматриваемогогода,тов2009г.соответствующиепоказатели—это1977г.и32года(рассчитаноподаннымтабл.2.4).Приэтом,еслив1989г.толькооколо10%населенияпроживаливпомеще-ниях,построенныхболее40летназад12,тоспустя20летэтадоляувеличиласьпримернодо35%13.

10 Описаниесоциологическогообследования,наоснованииданныхкоторогопроводилисьрасчеты,атакжеосновныерезультатысм.в:Пузанов А.КачествожильявМосквеиегосвязьсресурсамисемей//Вопросыэкономики.1993.№8.С.89–98.11 Описаниетранформированныхиндексовсм.вПриложении2,а такжев:Puzanov A., Tumanov A., Ladygin V., Pankova Ye.HousingConsumptioninRussiaandinMoscow:Transition-PeriodTrends.PreparedfortheENHRConferenceinPrague2009;www.enhr2009.com.12 Точнаяцифра,которуюможнорассчитатьнаосноведанныхтабл.2.3,—11,7%населениявжильестарше37лет.13 Точнаяцифра,которуюможнорассчитатьнаосноведанныхтабл.2.3,—38,2%населениявжильестарше37лет.

16

Таблица 2.4. Распределение населения по возрасту занимаемых жилых помещений

1989a 2009b

Время постройки дома, г.

Доля проживающего населения, %

Время постройки дома, г.

Доля проживающего населения, %

До1918 3,0 До1920 2,5

1918–1940 4,7 1921–1945 4,7

1941–1950 4,01946–1970 31,0

1951–1960 15,0

1961–1970 24,4 1971–1995 44,3

1971–1980 27,0 После1995 17,5

1981–1988 21,9 Нетданных 0,0

aДанныепереписинаселения1989г.C.129.bДанныеРосстата:форма1-жилфондфедеральногогосударственногоста-

тистическогонаблюдения.Табл.41.

Самопосебе«старение»жилищногофонданеозначаетобяза-тельногоухудшенияегофизическихпараметров,однаковсочета-ниисимеющимисяданнымиосниженииобъемовкапитальногоремонта позволяет предположить значимое ухудшение физиче-скиххарактеристикжилыхзданий.

Объемыкапитальногоремонтаснизилисьс32,2млнкв.м14об-щейплощадижилыхпомещенийв1989г.до11,7млнкв.мв1995г.и3,8млнкв.мв2000г.В2001г.указанныеобъемысоставлялиоко-ло5млнкв.мвгод,итолькос2007г.началсязначимыйростобъ-емовкапитальногоремонта,которыйв2009г.составил17,3млнкв.м15.Расчетысвидетельствуют,чтоврезультатеснижениярас-сматриваемого показателя по сравнению с уровнем 1989 г. пло-щадь«неотремонтированного»впериод1990–2009гг.жилищногофондасоставляетоколо440млнкв.м,илиоколо14%жилищногофондаРоссийскойФедерациина2009г.

Длядальнейшегоопределенияинтегральногоиндексадина-мики потребления жилья в расчете на одного человека попро-буемоценитьухудшениекачественныхпараметровпотребленияжилья.

14 НародноехозяйствоРСФСРв1989г.М.:Финансыистатистика,1990.15 ОфициальныйсайтРосстата:www.gks.ru.

17

Вначалеоценимухудшениекачественныхпараметров,связан-ныхсо«старением»жилищногофонда.Предположим,чтосреднийсрок«жизни»жилогопомещениявсуществующемжилищномфондесоставляет75лет16приусловиипроведенияплановыхкапитальныхремонтов.Тогдаежегоднотакоежилоепомещениетеряет1,3%сво-ихпотребительскихсвойств,связанныхсухудшениемфизическиххарактеристикздания,вкоторомонорасположено.Следовательно,увеличениенатригодавозрастажилогопомещения,занимаемогомедианным проживающим, означает ухудшение потребительскихсвойствтакогопомещенияна4%.Резкоезамедлениетемповкапи-тальногоремонтапозволяетпредположить,чтовдействительностиэтоухудшениеврассматриваемомпериодесоставило5%.

В то же время в рассматриваемый период произошло суще-ственноеулучшениепотребительскихсвойствжилищногофондаподвумосновнымнаправлениям:

резкоесокращениечислакоммунальныхквартир;•увеличениедолижилыхпомещений,обеспеченныхосновны-•микоммунальнымиуслугамииудобствами.Долядомашниххозяйств,проживающихвкоммунальныхквар-

тирах,уменьшиласьв3,6раза—с6,1%в1989г.до1,6%в2009г.(табл.2.5).Следуетподчеркнуть,чтоэтапозитивнаядинамикабылаобеспеченаименноразвитиемрыночныхотношенийвжилищнойсфере.Государствонепринималодополнительныхмер,направлен-ныхнастимулированиерасселениякоммунальныхквартир,поми-мотех,чтосуществовалиивзаконодательствесоветскогопериода.Однакопосколькузначительнаячастькоммунальныхквартирна-ходиласьвцентральныхрайонахгородов,привлекательныхсточкизренияспроса,программыпреобразованиякоммунальныхквартирвотдельныеспредоставлениемпроживавшимвнихгражданамдру-гихотдельныхквартир,оказалисьвыгодныдляагентоврынкажи-лья.Как видноиз табл. 2.5, процесс «расселения» коммунальныхквартирзавершилсяк2002г.,ивпоследующиегодыдолядомашниххозяйств,которыепроживаютвкоммунальныхквартирахвгород-скихнаселенныхпунктах,осталасьнатомжеуровне(2%).

16 Даннаяоценкасформированакаксредняямеждусроком«жизни»жилогопомещениявкирпичных,монолитныхдомахидругихдомах«капитальных»серий(более100лет)исроком«жизни»такогопомещениявпанельныхидру-гих типах домов с ограниченным сроком эксплуатации (менее 50 лет).Со-отношениеуказанныхтиповжилыхзданийвжилищномфондеоцененонаосновесуществующихстатистическихданных.

18

Рынокоценивает1кв.мплощадижильявкоммунальнойквар-тиресущественнониже,чеманалогичнуюплощадьвтакойжеквар-тире,являющейсяотдельнымжилымпомещением.Пооценкамспе-циалистоврынканедвижимости17, прирасселениикоммунальнойквартирыценаквадратногометраувеличиваетсяна10%.Поэтомуможноутверждать,чтопроцессрасселениякоммунальныхквартирпривелкувеличениюобъемапотребляемыхжилищныхблаг.

Таблица 2.5. Изменение распределения домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений

Тип занимаемого жилого помещения


1989a 2002b 2009c

Все

го

В г

ород

ских

на

с. п

ункт

ах

В с

ельс

ких

нас.

пун

ктах

Все

го

В г

ород

ских

на

с. п

ункт

ах

В с

ельс

ких

нас.

пун

ктах

Все

го

В г

ород

ских

на

с. п

ункт

ах

В с

ельс

ких

нас.

пун

ктах

Отдельнаяквартира 63,7 66,7 36,9 66,4 77,0 37,0 71,3 86,0 30,8

Коммунальнаяквартира

6,1 7,3 1,5 1,6 2,0 0,4 1,6 2,0 0,5

Общежитие 3,5 6,7 1,6 3,2 4,2 0,7 1,0 1,2 0,7

Отдельныйдом,частьдома

26,7 13,9 55,8 25,9 13,6 59,8 26,1 10,8 68,0

Иное 0 5,4 4,2 2,9 3,2 2,1 0 0 0

aНародноехозяйствоРСФСРв1990г.C.214.bДанныеВсероссийскойпереписинаселения.Т.11.Жилищныеусловияна-

селения.2002.Табл.1.cДоходы,расходыипотреблениедомашниххозяйствв2009году(поитогам

выборочногообследованиябюджетовдомашниххозяйств).Табл.3.1.

Показатель доли проживающих в коммунальной квартирехарактеризует только часть проблемы коммунального заселе-ния.Менее«видимой»еечастьюявляетсяпроблемасовместногопроживаниянесколькихдохомохозяйств,пустьинаходящихсявродственных отношениях. По эскпертным оценкам, сделаннымв конце 1980-х гг.18, действительная доля коммунального заселе-

17 Оценкавице-президентаРоссийскойгильдиириелторовК.Н.Апрелева.18 Косарева Н., Пчелинцев О., Ронкин Г.Напутикжилищнойреформе:ана-лизипрогноз//Вопросыэкономики.1990.№8.С.81.(ОценкаотноситсявцеломкСССР.)

19

ния,учитывающаясложныесемьи,когдаводнойквартиреживутвзрослыелюдидвух, а тои трехпоколений, составлялав стране35%, а в городах—неменее 45%.Оценитьизменение ситуациивопределенноймереможноподаннымВсероссийскойпереписинаселения 2002 г., согласнокоторымдоля совместнопроживаю-щихдомохозяйств составила вцеломпоРоссийскойФедерации8,3%,авгородскихнаселенныхпунктах—10,2%.

Обеспеченность жилых зданий основными коммунальнымиуслугамии удобствами (ванна/души др.) увеличилась за периодна13–23%(табл.2.6).Вчастности,обеспеченностьжилыхзданийуслугами централизованного водоснабжения возросла с 69,6 до78,2% (увеличениена 13%), а обеспеченность услугами горячеговодоснабжения—с53,1до65,3%(увеличениена23%).

Таблица 2.6. Динамика обеспеченности жилых зданий основными коммунальными услугами

Обеспеченность коммунальными

услугами

Доля населения, проживающего в жилых зданиях, %

1989a 2002b 2009c

Всего Город Село Всего Город Село Всего Город Село

Центральнымотоплением

67,4 82,0 27,662,5 79,5 16,2 64,3 80,4 19,8

Отоплениемотиндивидуаль-ныхустановок,котлов

15,2 9,8 30,0 18,9 11,5 39,4

Водопроводом 69,6 84,2 29,9 76,5 89,2 42,0 78,2 89,3 47,3

Канализацией 63,5 79,2 20,5 70,7 85,3 31,1 74,0 87,3 37,2

Горячимводо-снабжением

53,1 68,5 10,8 60,4 77,0 15,4 65,3 80,2 24,2

Газом(в2002г.,в2009г.—сетевымибаллонным)/электроплитой

85,4 88,4 77,5 92,6 94,9 86,6 88,0 91,6 78,3

Ваннойилидушем

58,3 73,5 17,0 66,1 81,3 24,8 67,4 81,7 27,8

aДанныепереписинаселения1989г.C.260.bДанныепереписинаселения2002г.Т.11.Табл.5.cДанныеРосстата:форма1-жилфондфедеральногогосударственногоста-

тистическогонаблюдения.Табл.30.

20

Длядальнейшихрасчетовинтегральногоиндексадинамикипо-требленияжильяврасчетенаодногочеловекапредположим,что:

в рассматриваемый период 18% жилищного фонда (среднее•между крайними значениями прироста обеспеченности поотдельнымвидамкоммунальныхуслуг—от13до23%)былиоснащенывсемиуказаннымивидамиуслугиудобств;обеспечениежилойединицывсемиуказаннымивтабл.2.6ви-•дамиудобствповышаетеепотребительскиекачестваминимумна50%(наосновеэкспертныхоценокростасреднейрыночнойценыжилойединицы).

Интегральный индекс динамики потребления жилья в расчете на одного человека

Вкачествеинтегральногоиндексадинамикипотребленияжи-льяврасчетенаодногочеловекаможнопредложитьпоказатель,характеризующий изменение физического потребления жилья(вквадратныхметрахобщейплощади)сучетомизменениякаче-ственныххарактеристиктакогожилья.

В этом случае общее изменение потребления жилья можноописатьтак:

Дп=Д

площ×Д

изн×(1+Р×Д

рас)×(1+П ×Д

ком),

где Дп — интегральный индекс динамики потребления жилья в

расчетенаодногочеловека;Д

площ—изменениеобщейплощадипотребляемогожилья,оценен-

ноеисходяизмедианногозначенияобеспеченностиобщейпло-щадьюжильяврасчетенаодногочеловека(составляет1,3израс-четаподаннымтабл.2.1);Д

изн—изменениепотребительскихкачествжильявследствиеизме-

ненияфизическиххарактеристикжилищногофонда(оцениваетсяэкспертнонаосноведанныхобизменениимедианногозначенияраспределениянаселенияповозраступостройкижилыхпомеще-ний,атакжединамикиобъемовкапитальногоремонтажилищно-гофонда,экспертнаяоценка—0,95);Р—изменениепотребительскихкачествжильявследствиерассе-лениякоммунальнойквартиры(экспертнаяоценка—0,1);Д

рас—снижениедолидомохозяйств,проживающихвкоммуналь-

ных квартирах (0,045 вследствие уменьшения указанной доли врассматриваемыйпериодс0,061до0,016всехдомохозяйств);

21

П— изменение потребительских качеств жилья вследствие уве-личенияобеспеченностикоммунальнымиуслугамииудобствами(экспертнаяоценка—0,5);Д

ком—доляжилищногофонда,обеспеченногоосновнымикомму-

нальнымиуслугамииудобствамивпериод1989–2009гг.(эксперт-наяоценка—0,18).

Изприведенныхвышерасчетовисформулированныхгипотезследует,чтообщееизменениепотребленияжильяв2009г.посрав-нениюс1989г.,измеренноенаосновепредложенногоиндекса,со-ставляет

Дп=1,3×0,95×(1+0,1×0,045)×(1+0,5×0,18)=

=1,3×0,95×1,0045×1,09=1,35.

Такимобразом,общеепотреблениежильязарассматриваемыйпериодвозрослона35%,чтолишьнесколькобольшеприростаме-дианной обеспеченности общей площадьюжилья (на 30%). Этосвидетельствуетотом,чтодействиефакторов,обусловливающихувеличениеобъемапотребленияжилья,былоболеесущественно,нежели действие факторов, обусловливающих снижение объемапотребленияжилья.Данныйвыводявляетсядостаточноконсерва-тивныминеучитываетулучшениесодержанияжильяинадежно-стипредоставлениякоммунальныхуслуг,произошедшее,согласноэкспертнымоценкам,врассматриваемомпериоде.Ксожалению,влияниеэтихфакторовнеудалосьдостовернооценитьнаосновестатистическихпоказателей.

Выводы

Зарассматриваемыйпериодобеспеченностьнаселенияобщей•площадьюжилья в расчете на человека существенно возрос-ла—на40%вцеломпоРоссии,втомчислена44%вгородскойместности.Увеличился показатель не только средней, но и медианной•обеспеченностиобщейплощадьюжилья—примернона30%.Внесколькоменьшейстепени—на28%—увеличиласьобес-•печенность жилыми помещениями (жилыми единицами) врасчетена1000человек.Увеличение обеспеченности общей площадьюжилья на 15%•обусловлено снижением численности населения РоссийскойФедерацииврассматриваемомпериодеина85%—фактора-ми,определившимиростобъемажилищногофонда.

22

Динамикаприростаобеспеченностиобщейплощадьюжильяв•1989–2009гг.посравнениюспериодом1980–1990гг.практиче-скинеизменилась.Статистическиможноговоритьонебольшомувеличениисреднегодовогоприростас0,30до0,32кв.мначело-векавгод,однакосучетомизменениядемографическихтенден-цийможноконстатироватьснижениесреднегодовогоприростаобеспеченностиобщейплощадьюжильядо0,275кв.мначело-векавгодисходяизсопоставимойчисленностинаселения.Приэтомпроизошлозначимоеувеличениесреднегодовогоприростаобеспеченностиобщейплощадьюжильягородскогонаселения(с0,24до0,34кв.мначеловекавгод)исокращениесреднего-довогоприростаобеспеченностисельскогонаселения(с0,44до0,26кв.мначеловекавгод).Наосновеимеющихсяоценокможносдостаточнойуверенно-•стьюутверждать,чтообеспеченностьобщейплощадьюжильявозросла во всех доходных группах домохозяйств. При этомобеспеченностьобщейплощадьюжильяв2009г.вовсехдоход-ныхгруппах,заисключениемнижнегодециляраспределениянаселенияпосреднедушевымдоходам,превысиласреднерос-сийскийуровеньобеспеченностив1989г.При сокращении крайних форм жилищного «недопотребле-•ния» (менее 40% от среднего уровня обеспеченности общейплощадьюжилья в соответствующем году) увеличилась долясемейсотносительноневысокимуровнемобеспеченности—40–60%отсреднегоуровня.Долядомашниххозяйствсобеспе-ченностьюобщейплощадьюжилья, превышающей среднююболеечемна25%,снизиласьзарассматриваемыйпериодс31,5до26,7%.Качественныехарактеристикипотребляемогожильяулучши-•лисьзасчетувеличениядолижилищногофонда,обеспеченно-гокоммунальнымиуслугамипоотдельнымвидамкоммуналь-ныхуслуг,атакжеуменьшениядоликоммунальныхквартирвжилищномфонде(с6,1до1,6%).Воздействиеэтихфакторовоказалось сильнее влияния ухудшения потребительских ка-чествжилищногофонда,вызванныхегостарениемисокраще-ниемобъемовкапитальногоремонта.Оценка предложенного авторами интегрального индекса ди-•намикипотребленияжилья,учитывающеговсеуказанныеко-личественные и качественные характеристики потребляемогожилья,позволяетговоритьоростеобъемапотребленияжильязарассматриваемыйпериодврасчетенаодногочеловекана35%.

23

3. Оценка изменения возможностей улучшения жилищных условий

и динамики улучшения жилищных условий

Вконце1980-хгг.основныевозможностиулучшенияжилищ-ныхусловийбылисвязанысполучениемгосударственногожильяпо договору найма. В очередь на получение такого жилья при-нимались граждане, имеющиежилищнуюобеспеченностьменее5–7кв.мжилойплощадиначеловека(нормыпостановкинаучетразличалисьвразныхрегионахиразныхочередях:ведомственной,«исполкомовской» и т.п.). Граждане, работавшие на некоторых«богатых» предприятиях и в «номенклатурных» организациях, атакженекоторыельготныекатегориимоглибытьпринятынаучетприуровнежилищнойобеспеченностидо9кв.мжилойплощадиначеловека.

Граждане,чьяжилищнаяобеспеченностьдажененамногопре-вышаласоответствующуюнормупостановкинаучет,терялидоступкбесплатномугосударственномужилью.Поэкспертнымоценкам,доляграждан,имевшихочевиднуюпотребностьвулучшениижи-лищныхусловий,нонеимевшихвозможностиполучитьжильеотгосударства,составлялаоколо40%населения19.

Длятакихгражданоставалисьследующиевозможностиулуч-шенияжилищныхусловий:

вступлениевжилищно-строительныйкооператив(ЖСК),что•быловозможнолишьдлянебольшойчастиграждан,какправи-ло,проживавшихвкрупныхгородах,даитовосновномтольковпорядкеочередиивслучае,еслиобеспеченностьжилойпло-щадьюнепревышала7–9кв.мнаодногочеловека;строительствоилипокупкаиндивидуальногожилогодома(ин-•дивидуальноежилищноестроительстворазрешалосьтольковсельскойместностиигородахснаселениемменее100тыс.жи-телей);обменгосударственнойквартиры,полученнойподоговорунай-•ма,наквартирубольшегоразмераснелегальной«доплатой».Всвязистем,чторасходынаоплатужилищно-коммунальных

19 Косарева Н., Пчелинцев О., Ронкин Г.Напутикжилищнойреформе:ана-лизипрогноз//Вопросыэкономики.1990.№8.С.81.(ОценкаотноситсявцеломкСССР.)

24

услугсоставлялинебольшуюдолювобщихрасходах(см.раз-дел4.3),семьи,имеющие«излишки»жилойплощади,небылизаинтересованы в снижении объемов потребления жилья20,поэтомуразмерытакогоквазирынкабылиневелики.ВступлениевЖСКиполучениеземельногоучасткадляинди-

видуальногожилищногостроительстваоткрывалодоступкдеше-вымкредитнымресурсамгосударственныхбанков.

К2009г.ужебылиснятывсеограничениянасделкисжилымипомещениямивчастномжилищномфонде,долякоторогозарас-сматриваемыйпериодврезультатебесплатнойприватизациижильямногократноувеличиласьисоставлялав2009г.более84%всегожи-лищногофонда(кэтомумоментубылоприватизировано73%всехжилыхпомещений,подлежащихприватизации).Врезультатежи-лыепомещениясталиобъектамилегальногорыночногооборота.

Были сняты также ограничения доступа к банковскому жи-лищному кредитованию, однако стоимость кредитных ресурсовсталарыночнойидостаточновысокой.

В2009г.институтпостановкигражданнаучетвцеляхпредо-ставленияимжилыхпомещенийподоговорусоциальногонаймасохранился,хотяколичествопредоставляемыхжилыхпомещенийрезкосократилось.Приэтом:

жилыепомещенияпредоставлялисьвосновноморганамимест-•ногосамоуправленияизмуниципальногожилищногофонда;нормыпостановкинаучет(учетныенормы)устанавливалисьв•квадратныхметрахобщейплощадижилогопомещениявдиа-пазонеот 9 до 13кв.мначеловека21, чтопримерно соответ-ствуетучетнымнормамвквадратныхметрахжилойплощади,действовавшимвконце1980-хгг.;срокожиданияпредоставленияуказанныхжилыхпомещений•существенноувеличился(см.табл.3.3).Помимоэтого,внастоящеевремясуществуетинститутсубси-

дирования приобретения жилья отдельными категориями граж-дан. В ряде случаев размер субсидии может покрывать до 100%нормативнойстоимостиприобретаемогожилогопомещения(го-сударственныежилищныесертификатыдляопределенныхкатего-

20 Дажесучетомповышенныхставокитарифовнаоплату«сверхнорматив-ной»площадизанимаемогожилогопомещения.21 Например,вмуниципалитетахЛенинградскойобласти—9–12кв.м,вму-ниципалитетахХабаровскогокрая—11–13кв.м,вМоскве—10кв.мначе-ловека.

25

рийграждан,передкоторымиестьзаконодательноустановленныеобязательства РоссийскойФедерации по обеспечениюжильем),авнекоторыхслучаяхпредоставляютсячастичныесубсидии(на-пример,молодымсемьям).

Оценка изменения возможностей улучшения жилищных условий

Оценкаизменениявозможностейулучшенияжилищныхусло-вийв2009г.посравнениюс1989г.проведенавразрезегруппна-селения,сопоставимыхпоуровнюобеспеченностиобщейплоща-дьюжилья.В табл. 3.1приведеныоценкичисленностии анализвозможностей улучшенияжилищныхусловийдлячетырех такихгруппдомохозяйств.

Некоторуюсложностьпредставляетунификацияпороговуров-ня обеспеченности общей площадьюжилья, дающих основанияпретендоватьнаполучениегосударственногоилимуниципально-гожилья(в1989г.нормыпостановкинаучетисчислялисьвква-дратныхметрахжилойплощади,ав2009г.—вквадратныхметрахобщейплощадижилья).Таблица3.1построенаисходяизнекото-роготипичногосоотношенияжилойплощадииобщейплощади.

Необходимотакжеотметить,чтов2009г.возможностиулуч-шенияжилищныхусловийвкаждойизвыделенныхгруппвзна-чительнойстепениопределялисьуровнемдоходовдомохозяйстввсоответствующей группе.Информация о распределении обеспе-ченностиобщейплощадьюжильявразрезедецильныхдоходныхгрупп, представленная вПриложении 1, была использована дляоценкиразмерагруппдомохозяйств,возможностиулучшенияжи-лищныхусловийкоторыхулучшилисьлибоухудшились.

Каквидноизтабл.3.1,долюдомохозяйств,длякоторыхвоз-можностиулучшенияжилищныхусловийв2009г.ухудшилисьпосравнению с 1989 г.,можнооценитьна уровне 17,5%.Вих чис-ле 7,6%домохозяйств,имеющихуровеньобеспеченностиобщейплощадьюжильяниже10кв.мначеловека,которыепрактическилишились возможности получить государственное или муници-пальноежилье,атакже9,9%домохозяйств,имеющихобеспечен-ностьот10до13кв.мобщейплощадиначеловека,которыепо-теряли хотя бы потенциальную возможность получитьжилье напредприятииилистатьчленомЖСК,нопоуровнюсвоегодоходанемогутприобрестижильенарынке(см.пояснениявтабл.3.1).Длятакихдомохозяйствисключениеранеесуществовавшихвоз-

26

Таблица 3.1. Изменение возможностей улучшения жилищных условий домохозяйств по группам домохозяйств в зависимости от уровня обеспеченности площадью жилья

Характеристика группы

Доля, % Характеристика изменений возможностей улучшения жилищных условий1989 2009

Домохозяйства,имеющиеобеспеченностьдо7кв.мжилойплощади/до10кв.мобщейплощадиначеловека

20,2 7,6 Доля домохозяйств этой группы суще-ственно снизилась, в том числе за счетиспользованиярыночныхвозможностейулучшенияжилищныхусловийвпериодпосле1991г.При этом возможности улучшения жи-лищных условий для оставшихся в дан-ной группе домохозяйств существенноухудшились.Домохозяйства данной группы как в1989г.,такив2009г.сбольшойвероят-ностью могли претендовать на поста-новку в очередь на получение государ-ственного (муниципального) жилья. Ноеслив1989г.среднийсрокпребываниявочередисоставлял7,1года,тов2009г.—19,3года(табл.3.3).В 2009 г. в данной группе, скорее всего,осталисьвосновномдомохозяйства,ко-торыеневсостояниирешитьжилищнуюпроблемунарынке,дажепричастичнойподдержкегосударства.Поэтомудомохо-зяйстваданнойгруппы,скорее,проигра-лиотизменения возможностей улучше-нияжилищныхусловий.

Домохозяйства,имеющиеобеспеченностьот7до9кв.мжилойплощади/от10до13кв.мобщейплощадиначеловека

16,7 11,4 Доля домохозяйств этой группы не-сколько снизилась, в том числе за счетиспользованиярыночныхвозможностейулучшенияжилищныхусловийвпериод1991–2008гг.При этом домохозяйства, оставшиеся вданнойгруппек2009г.,неявляютсяодно-родными.Проигравшимиможносчитатьтех,ктов1989г.имелвозможностьполу-читьгосударственноежильепоместура-ботынапредприятияхиворганизациях,где действовали большие нормы поста-новкинаучет.Посколькувсегов1989г.на учете состояло 25% семей (включаяодиночек),можнооценить,чтовочере-динапредприятияхстояло4,8%всехдо-

27



мохозяйств(25–20,2%домохозяйств,со-ставляющихпервуюгруппув1989г.),или29%домохозяйствданнойгруппы.Крометого,домохозяйстваданнойгруп-пыимелив1989г.возможностьвступле-ниявЖСК.Однаковозможностивступ-лениявкооперативбылиограниченны—в1986г.вочередистояли1,3млнсемейa,т.е. 3,3% всех семей, или 19,8% семейданнойгруппы.К числу проигравших в данной группеможно отнести также домохозяйства,проживавшие в 1989 г. на территориях,гдебылоразрешеноиндивидуальноежи-лищноестроительство(всельскоймест-ности и небольших городах). Такие до-мохозяйства имели возможность братькредит на строительство на достаточновыгодныхусловиях.Однакодоступкта-кому кредитованиюи земельным участ-камдлястроительствабылограничен—в1989г.только84тыс.семей(0,2%всехсе-мей)улучшилижилищныеусловияпутеминдивидуальногожилищногостроитель-ства(см.табл.3.2).Выигравшими в данной группе можносчитать семьи, относящиеся к верхнемудоходномуквинтилюb,которыевнастоя-щее время имеют возможность приоб-рестижильенарынке.Ктакимсемьямв2009 г. принадлежали 0,75% всех семей,или6,6%всехсемейэтойгруппы.

Домохозяйства,имеющиеуровеньобеспеченностивыше13кв.мобщейплощадиначеловека,нонижесреднегоуровняжилищнойобеспеченностивсоответствующем

16,3 39,0 Доля домохозяйств этой группы суще-ственноповысилась,втомчислезасчетиспользованиярыночныхвозможностейулучшенияжилищныхусловийвпериод1991–2008гг.Проигравшихвданнойгруппепрактиче-скинет,посколькув1989г.такиедомохо-зяйстванеимеливозможностейулучше-ния жилищных условий, кроме обменажильясдоплатой.Домохозяйствасдан-нымуровнемжилищнойобеспеченности

Продолжение табл. 3.1

28



году(16,1кв.м.в1989г.и22,5кв.мв2009г.)

неимелидоступакдешевымкредитамнаиндивидуальное жилищное строитель-ствоинавступлениевЖСК.Квыигравшимможноотнестивседомо-хозяйстваверхнегоквинтиляраспределе-нияподоходам.Ктакимдомохозяйствамотносилисьв2009г.около6%всехдомо-хозяйств,или16%домохозяйствданнойгруппы.

Домохозяйства,имеющиеуровеньобеспеченностивышесреднегоуровнявсоответствующемгоду

46,8 42,0 Доля домохозяйств этой группы суще-ственнонеизменилась.Вседомохозяйстваданнойгруппы,име-ющие возможности приобрести жильеза счет собственных и заемных средств(домохозяйства верхнего квинтиля рас-пределенияподоходам),можноотнестик выигравшим. Таких домохозяйств в2009 г.— около 13% всех домохозяйств,илипримерно31%отчисладомохозяйствданнойгруппы.

aБессонова О.Э. Жилье:Рынокираздача.Новосибирск:ВО«Наука».Сибир-скаяиздательскаяфирма,1993.С.95.

bДолянаселениясдоходами,достаточнымидляприобретенияжильянате-кущихусловияхкредитования,составляетприрасчетеисходяизсреднерос-сийскихпоказателей19%(см.табл.4.1,однакоприагрегированиирезультатоврасчетовпосубъектамРоссийскойФедерациисоответствующийсредневзве-шенныйпоказательоказываетсяравным22%.Длядальнейшихрасчетовпри-нятопредположение,чтоприобрестижильенауказанныхусловияхмогутвседомохозяйстваверхнегоквинтиля.

Окончание табл. 3.1

можностейулучшенияжилищныхусловийнебылозамещеновоз-можностьюрешитьжилищнуюпроблемунарынке.

Долюдомохозяйств,которыеполучиливозможностьулучшитьсвоижилищныеусловиянарынке,тогдакакранееонинеимелиникакойвозможности(кромеобменасдоплатой),можнооценитьнауровне20%.Приэтомдолядомохозяйствуказаннойгруппы,укоторыхв2009г.уровеньобеспеченностиобщейплощадьюжильябылнижесреднего,составилаоколо7%отобщегочисладомохо-зяйств.

Такимобразом,долидомохозяйствотчиславсехдомохозяйствв 2009 г., которыевыиграли (20%)илипроиграли (17,5%)отиз-

29

менения возможностей улучшенияжилищных условий по срав-нениюс1989г.,понашимоценкам,примерноодинаковые.Приэтом,однако,необходимосделатьочевидныйвывод,чтовчислепроигравшихвосновномоказалисьдомохозяйстваснизкимуров-немобеспеченностиобщейплощадьюжильяинизкимидоходами,авчислевыигравших—домохозяйствасболеевысокимуровнемобеспеченностиобщейплощадьюжильяиболеевысокимидохо-дами.

Следует отметить, что исходя из приведенных оценок, дляпочти 60% домохозяйств перспективы улучшения жилищныхусловийнеизменились:нив1989г.,нив2009г.длятакихдомо-хозяйствнесуществовалореальныхвозможностейулучшитьжи-лищныеусловия.

Оценка изменения динамики улучшения жилищных условий

Оценкаизменениядинамикиулучшенияжилищныхусловийпроводилась на основе расчетов, результаты которые представ-ленывтабл.3.2.Даннаятаблицапостроенаисходяизпредполо-жения,чтостроительствоновойжилойединицысвязаносулуч-шениемжилищных условий одной семьей, которая в этожилоепомещение вселяется.Кроме того, за счет освобожденияжилыхединиц семьями, въезжающими во вновь построенное жилье, атакже за счет оптимизации использования существующего жи-лищного фонда происходит улучшение жилищных условий приприобретениижильянавторичномрынке,приобменеилименежилыхпомещений.Предполагается,чтокаждаятакаясделкаведеткулучшениюжилищныхусловийоднойсемьи.

Как видноиз табл. 3.2, общее число «улучшенийжилищныхусловий»в2009г.,понашимоценкам,превысилоуровень1989г.почти на 10%, увеличившись с 1812 тыс. до 1991 тыс. Однаковследствие уменьшения среднего размера семьи и сокращениячисласовместнопроживавшихдомохозяйствдолядомохозяйств,улучшившихжилищныеусловиявтечениесоответствующегогода,снизиласьс4,5до3,8%.Вцеломуровеньжилищноймобильности,связаннойсулучшениемжилищныхусловий,следуетпризнатьсо-поставимым.

Однако существенно изменилась структура «улучшений жи-лищных условий» и качество этих «улучшений». Если в 1989 г.основным«ресурсом»улучшенияжилищныхусловийсемейбыло

30

Таблица 3.2. Распределение домохозяйств, улучшивших жилищные условия

Показатель

1989 2009

Чис

ло с

емей

, ты

с.

Дол

я от

чис

ла в

сех

сем

ей, %

Дол

я от

чис

ла с

емей

,ул

учш

ивш

их

жил

ищны

е ус

лови

я, %

Чис

ло с

емей

, ты

с.

Дол

я от

чис

ла в

сех

сем

ей, %

Дол

я от

чис

ла с

емей

,ул

учш

ивш

их

жил

ищны

е ус

лови

я, %

Общеечислосемей,улучшившихжилищныеусловия,втомчисле:

1812 4,5 100 1991 3,8 100

индивидуальноежилищноестроительство

84a 0,2 4,6 207b 0,4 10,4

участиевЖСК 66c 0,2 3,6 7d 0,01 0,4

приобретениеилинаемжилыхпомещенийвдомах,построенныхгосударственнымипредприятиямииорганизациями

1016e 2,6 56,1 9f 0,02 0,5

приобретениеилинаемжилыхпомещенийвдомах,построенныхколхозами

55g 0,1 3,0 — — —

приобретениеилинаемжилыхпомещенийвдомах,построенныхорганизациямидругойформысобственности

— — — 479h 0,9 24,1

31

Показатель

1989 2009

Чис

ло с

емей

, ты

с.

Дол

я от

чис

ла в

сех

сем

ей, %

Дол

я от

чис

ла с

емей

,ул

учш

ивш

их

жил

ищны

е ус

лови

я, %

Чис

ло с

емей

, ты

с.

Дол

я от

чис

ла в

сех

сем

ей, %

Дол

я от

чис

ла с

емей

,ул

учш

ивш

их

жил

ищны

е ус

лови

я, %

приобретениежильянавторичномрынке,менаиобменжилыхпомещений

591i 1,5 32,6 1289j 2,5 64,7

aНародноехозяйствоРСФСРв1990г.C.209.bДанныеРосстатаожилищномстроительствев2009г.:www.gks.ru.cРассчитаноподаннымовводежилья:НародноехозяйствоРСФСРв1990г.

C.209,атакжеподаннымосреднейплощадиквартиры:НародноехозяйствоСССРв1989г.C.157.

dРассчитаноподаннымРосстатаожилищномстроительствев2009г.eРассчитаноподаннымовводежилья:НародноехозяйствоРСФСРв1990г.

C.209,атакжеподаннымосреднейплощадиквартиры:НародноехозяйствоСССРв1989г.C.157.

fРассчитаноподаннымРосстатаожилищномстроительствев2009г.gНародноехозяйствоРСФСРв1990г.C.209.hРассчитаноподаннымРосстатаожилищномстроительствев2009г.iРассчитаноподаннымосоотношениисделокпообменужилойплощади

вг.Москвев1989г.иобщегочислажилыхпомещенийвг.Москвенаосновеинформации, представленной руководителемДепартаментажилищной по-литики ижилищногофонда г.МосквыН.В.Федосеевым.Мы распростра-няемданнуюоценкунавесьжилищныйфондРоссийскойФедерации,хотя,по-видимому, в другихнаселенныхпунктах активность квазирынкаобменажилыхпомещенийбыланесколькониже.

jРассчитаноподаннымФРСочислезарегистрированныхдоговоровкупли-продажиименыжильяиданныхобобъемевводажилья.

Окончание табл. 3.2

жилищноестроительствоорганизациямигосударственнойимуни-ципальнойформысобственности(этимбылообусловлено56,1%всех«улучшений»,втомчисле68%всех«улучшений»,связанныхсвселениемвовновьпостроенноежилье),тов2009г.—строитель-ствожильяорганизацияминегосударственнойформысобственно-сти(24,1%всех«улучшений»,втомчисле83%всех«улучшений»,связанныхсвселениемвовновьпостроенноежилье).

32

При этом доля жилья, строительство которого было профи-нансированонаселениемзасчетсобственныхизаемныхсредств,увеличиласьс13,5%в1989г.22донеменее76%в2009г.23

Кардинальноизмениласьрольпервичногоивторичногорын-ковжилья.Еслив1989г.совторичнымрынкомжилья,которыйв тот период был представлен в основном квазирынком обменажилья,былосвязано33%всех«улучшенийжилищныхусловий»,тов2009г.развитиевторичногорынкакупли-продажижилыхпо-мещенийвсочетаниисуменьшениемобъемовжилищногострои-тельствапривелокростудоли«улучшений»,связанныхсисполь-зованиемвторичногорынка,до65%.

Еслив1989г.доля«очередников»средивсехсемей,улучшившихжилищныеусловия,составляла73%(1379тыс.семейиз1812тыс.),тов2009г.—только6,6%(131тыс.семейиз1991тыс.)24.

Такимобразом,долядомашниххозяйств,улучшившихжилищ-ныеусловия«рыночными»способами,в1989г.составила27%,ав2009г.—93,4%.

Доля «очередников» (семей, состоящих на учете в качественуждающихсявжилыхпомещениях)сократиласьзарассматрива-емыйпериодв5раз(табл.3.3)исоставилав2009г.2,8млнсемей.Такоерезкоесокращениеобусловленоследующимифакторами:

приувеличенииобщегоуровняобеспеченностиобщейплоща-•дьюжильянормыпостановкинаучетосталисьвосновномнапрежнемуровне;длительныесрокиожиданияпредоставленияжильяипоявле-•ниеновыхвозможностейулучшенияжилищныхусловий,свя-занныхсразвитиемрынкажилья,вынудилисемьи,имеющиематериальныевозможности,использоватьрыночныемеханиз-мы,чтопривелоких«снятиюсочереди»;длительныесрокиожиданияпредоставленияжилья,по-види-•мому,приводятктому,чтомногиесемьи,имеющиеформаль-ныеоснованиябытьпринятыминаучет,невидятвэтомне-обходимости;

22 Рассчитаноподанным:НародноехозяйствоРСФСРв1990г.С.156–158.23 Рассчитанопо даннымРосстатаиАгентствапоипотечномужилищномукредитованиюкаксуммадолейвводажильяврамкахиндивидуальногожи-лищногостроительствазасчетсобственныхизаемныхсредствиврамкахдо-левого строительства.Даннаяоценка являетсяминимальной,посколькунеучитываетвводжильязасчетсредствграждан,привлеченныхпоинымсхе-мам.24 Рассчитаноподаннымтабл.2.2и2.3.

33

Таблица 3.3. Динамика улучшения жилищных условий семей, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях


Долясемей(включаяодиночек),состоявшихнаучетевкачественуждающихсявполучениижилья,наконецгода,%

25a 5b

Долясемей(включаяодиночек),улучшившихжилищныеусловиявсоответствующемгоду,%отсостоявшихнаучете

14c 5d

Долясемей(включаяодиночек),стоящихнаучетеболее10лет,%отобщегочисластоящихнаучете 0,4e 47,8f

Среднийсрокожиданияжилья,лет 7,1g 19,3h

aНародноехозяйствоРСФСРв1990г.C.213.bРоссийскийстатистическийежегодник.2010.Табл.6.37.cНародноехозяйствоРСФСРв1990г.C.213.dРоссийскийстатистическийежегодник.2010.Табл.6.37.eДанныеБессоновойО.Э.См.:Жилье:рынокираздача.Новосибирск:ВО

«Наука».Сибирскаяиздательскаяфирма,1993.С.124.fРассчитаноподаннымРосстата:форма4-жилфондфедеральногогосудар-

ственногостатистическогонаблюдения.gРассчитаноподанным:НародноехозяйствоРСФСРв1990г.С.213.h Рассчитано по данным: Российский статистический ежегодник. 2010.

Табл.6.37.

врассматриваемыйпериодсмертностьнаселенияпревышала•рождаемость, в результатечегомногие семьипересталибытьнуждающимисявследствиеуменьшениячислачленовсемьи;с2005г.обеспеченностьобщейплощадьюжильянеявляется•единственнымкритериемпризнаниянуждающимисявпредо-ставлениижилогопомещенияподоговорусоциальногонайма;всоответствиисЖилищнымкодексомРоссийскойФедерациинаучетвкачественуждающихсявжилыхпомещенияхставят-ся,какправило25,малоимущиесемьи26.

25 ЖилищныйкодексРоссийскойФедерациидопускаетвозможностьпредо-ставленияжилогопомещенияподоговорусоциальногонаймаинымустанов-леннымфедеральнымзаконом,УказомПрезидентаРоссийскойФедерацииилизакономсубъектаРоссийскойФедерациикатегориямграждан(ст.49).26 Напрактикемалоимущиегражданесоставилитолько31%отчиславсехпри-нятыхнаучетв2009г.(данныеРосстата:форма4-жилфондфедеральногогосу-дарственногостатистическогонаблюдения;см.такжепредыдущуюсноску).

34

Семьи,остающиесявочереди,сегодня,какправило,неимеютиныхвозможностейулучшенияжилищныхусловий.Всвязисот-меченнымувеличениемсроковожиданияпредоставленияжильяположениетакихсемейухудшилосьнаиболеесильно.Вчастности,доля семейиодиночек, стоящихна учете более 10 лет, возрослас0,4до47,8%,внекоторыхсубъектахРоссийскойФедерацииэтадоляприближаетсяк80%отчиславсехочередников.

Однако в целом резкое сокращение содействия государствагражданамвулучшениижилищныхусловийбыловопределеннойстепеникомпенсированоиспользованием возможностей, предо-ставляемыхрынкомжилья,включаявторичныйрынок,чтоприве-локболееэффективномупотреблениюсуществующегожилищно-гофонда.Количествопостроенныхиндивидуальныхжилыхдомовувеличилось более чем в 2,5 раза. Высокие транзакционные из-держки,связанныесобменомжилыхпомещений(включаяобменс доплатой), позволяли использовать этот механизм улучшенияжилищныхусловийнеболеечем1,5%семейежегодно.Рыночныемеханизмыкупли-продажижильяпозволили увеличить этотпо-казательдо2,9%ежегодно.

Выводы по результатам оценки изменения возможностей улучшения жилищных условий

Долидомохозяйств от числа всех домохозяйств в 2009 г., ко-•торые выиграли или проиграли от изменения возможностейулучшенияжилищныхусловийпосравнениюс1989г.,пона-шим оценкам, примерно одинаковые— 20 и 17,5%.В числепроигравших в основном оказались домохозяйства с низкимуровнем обеспеченности общейплощадьюжилья и низкимидоходами,авчислевыигравших—домохозяйствасболеевы-сокимуровнемобеспеченностииболеевысокимидоходами.Приэтомдляпочти60%домохозяйствперспективыулучше-•нияжилищныхусловийнеизменились:нив1989г.,нив2009г.длятакихдомохозяйствнесуществовалореальныхвозможно-стейулучшитьжилищныеусловия.Общее количество семей, ежегодно улучшающих жилищные•условия, и их доля остаются на сопоставимом уровне: 1,8–1,9млнсемей,илиоколо4%семейежегодно.Содействие государства гражданам в улучшении жилищных•условийрезкосократилось:еслив1989г.доля«очередников»средивсехсемей,улучшившихжилищныеусловия,составляла

73%,тов2009г.—только6,6%(131тыс.семейиз1991тыс.се-мей,улучшившихжилищныеусловия).Доля «очередников» (семей, состоящих на учете в качестве•нуждающихся в жилых помещениях) сократилась за рассма-триваемыйпериодв5разисоставилав2009г.2,8млнсемей.Приэтомсреднийсрокожиданияпредоставленияжилогопо-мещенияувеличилсяболеечемв2,5разаидостиг19,3лет.Развитие рынка жилья обеспечило большее количество воз-•можных стратегий улучшения жилищных условий, возмож-ностьлучшегоучетапотребностейипредпочтенийсемейпритакихулучшениях.Резкоесокращениесодействиягосударствагражданамвулучшениижилищныхусловийбыловопределен-нойстепеникомпенсированоиспользованиемвозможностей,предоставляемыхрынкомжилья.Кардинальноизмениласьрольвторичногорынкажильявсоз-•даниивозможностейдляулучшенияжилищныхусловий.Еслив 1989 г. со вторичным рынком жилья, который в тот пери-одбылв основномпредставленквазирынкомобменажилья,былосвязано33%всех«улучшенийжилищныхусловий»,тов2009г.—уже65%.Доля домашних хозяйств, улучшивших жилищные условия•«рыночными»способами,в1989г.составила27%,ав2009г.—93,4%.

36

4. Оценка изменения ценовой доступности жилья: приобретения

жилья в собственность, аренды жилья и оплаты жилищно-коммунальных услуг

4.1. Оценка изменения ценовой доступности приобретения жилья

Запрошедшие20летинститутыприобретенияжильявчаст-ную(индивидуальнуюиликооперативную)собственностьзасчетсредствграждансущественноизменились,норядинститутовяв-ляетсясопоставимым.

Строительство индивидуального жилья. • В 1989 г. населениеимеловозможностьосуществлятьстроительствожильязасвойсчетвсельскойместностиивгородахсчисленностьюнаселе-ниядо100тыс.человек.В2009г.индивидуальноежилищноестроительство (ИЖС) было возможно на любых земельныхучастках,разрешенныевидыиспользованиякоторыхдопуска-юттакойвидстроительства.Приобретение жилья на рынке. • Посравнениюс2009г.в1989г.существовал рынок купли-продажи только индивидуальногожилья.Существовалтакжеполулегальныйквазирынокобменажилья«сдоплатой»,которыйпозволял«приобрести»большеепоплощадижилоепомещение.Участие в ЖСК • .В1989г.данныйспособстроительстважильяиулучшенияжилищныхусловийбылдостаточнопопулярным,однакофактическионбылдоступентолькожителямкрупныхгородов.ВозможностьвступлениявЖСКрегулироваласьго-сударством, которое предоставляло земельные участки длястроительстваидоступкдешевымкредитнымресурсам.Жилищное кредитование • .В 1989 г. воспользоваться заемнымисредствами моглиЖСК и граждане, осуществляющие инди-видуальноежилищноестроительство,ав2009 г.—граждане,имеющие соответствующий уровень доходов и отвечающиеустановленнымтребованиямбанков.Прямоесравнениеценовойдоступностиприобретенияжилья

в1989и2009гг.невозможно,посколькув1989г.ещенесущество-валорынкакупли-продажижильяи,соответственно,отсутствовал

37

такойпоказатель,какрыночнаяценажилья.Поэтомувсеописан-ныенижевариантысопоставленияпоказателейценовойдоступ-ностиприобретенияжильяимеютдостаточноусловныйхарактер,хотяидаютнекотороепредставлениеобизмененииусловий.

Пооценкамисследователей27,стоимость1кв.мжильяприоб-менесдоплатойвконце1980-хгг.составляланеменее300руб.

Доступностьприобретенияжильяможнооцениватьразнымиспособами.Самыйпростой—этосоотношениеценидоходов(ко-эффициентдоступностижилья),рассчитываемоекакотношениесреднейстоимостижилойединицыксовокупномугодовомудохо-дусемьиизтрехчеловек.В2009г.данныйкоэффициент,отражаю-щийчислолет, закотороедоходысемьисоставятстоимостьжи-лойединицы,сталв1,8разабольше,чемв1989г.,т.е.доступностьприобретенияжильяснизилась(табл.4.1).Отмеченноеухудшениесоотношенияценидоходовна80%полученоприиспользованииконсервативной(наименьшей)оценкистоимостижильяв1989г.Прииспользованиисреднихиливерхнихзначенийизимеющего-сядиапазонаоценокрасчетыпоказываютухудшениеуказанногосоотношениявдиапазоне7–35%.Однаковусловиях1989г.этотпоказательприменимтольковотношениистроительстваилипо-купкииндивидуальногожилогодома,вступлениявЖСКилиоб-менажилья«сдоплатой».

Попытаемся представить несколько более частных, но и бо-лееадекватныхоценокизмененияценовойдоступностижильясучетомизмененияфактическойдоступностикредитныхресурсов,атакжеизмененияценовойдоступностинасубрынках,гдесопо-ставлениепоказателей1989и2009гг.являетсянаиболееоправдан-ным.Вкачестветакихсубрынковмывыделяемрынокиндивиду-альногожилищногостроительстваирыноккупли-продажижильяна вторичномрынке (его аналог в 1989 г.—квазирынокобменажилья«сдоплатой»).

Вначале оценим изменение доступности кредитных ресурсов.Сдерживающимфактором при приобретении квартиры вЖСК вусловиях1989г.являласьнеобходимостьнакоплениясбереженийвразмере40%отеестоимости(около6,5тыс.руб.дляприобретенияквартирыплощадью54кв.м)ивыплатыоставшихся60%врамках

27 Переведенцев В.Квартирныйвопросиперестройка//Вопросыэкономи-ки.1990.№8.Приводимоевтекстезначениеявляетсянижнейоценкойавто-ра,которыйоцениваетстоимость1кв.мприобменесдоплатойвдиапазоне300–500руб.(С.76).

38

государственногобанковскогозайма.Аналогичныетребованиясу-ществовалииприиндивидуальномжилищномстроительстве.Оцен-ку достаточности сбережений для улучшенияжилищных условийможнопровестилишьдля1989г.,посколькудля2009г.отсутствуютданныеораспределениивкладовнаселениявкредитныхучрежде-нияхпосуммам.В1989г.припредположениичтоусемьи,имеющей

Таблица 4.1. Изменение показателей ценовой доступности приобретения и строительства жилья


Коэффициентдоступностиприобретенияжилья(общаяплощадь54кв.м),лет

2,6a 4,6b

Коэффициентдоступностииндивидуальногостроительстважилья(площадь100кв.м),лет

3,9c 5,0d

Долядомохозяйств,имеющихвозможностьприобретенияжильяспомощьюсобственныхизаемныхсредств(в2009г.—стандартногожильяразмером54кв.мобщейплощади),%

10e 19,0f

Долядомохозяйств,которымдоступноприобретениедополнительнойкомнатыв18кв.м(обменсдоплатойв1989г.),%

19,3g 57,7h

aРассчитаноподаннымосреднедушевомдоходерабочихислужащих:На-родноехозяйствоРСФСРв1990г.С.32.,атакжеисходяизоценкистоимости1 кв.мжилья (300 руб.) по данным:Переведенцев В.Квартирный вопросиперестройка//Вопросыэкономики.1990.№8.

bРассчитаноИЭГподаннымРосстата.cРассчитанонаосноведанныхо среднейстоимостистроительстважилья

(250руб/кв.мв1981–1985гг.):Переведенцев В. Квартирныйвопросипере-стройка//Вопросыэкономики.1990г.№8,атакжеданныхосреднихдоходахнаселения:НародноехозяйствоРСФСРв1990г.

dРассчитанонаосноведанныхРосстатаосреднейстоимостистроительстважилья(30312руб./кв.м)исреднедушевыхдоходахнаселения.

eОбоснованиерасчетаприведеновтексте.fLTV—70%,платежкдоходу—35%,процентнаяставка—12,9%,срок—

17,9лет.gПрипредположении,чтоукаждойсемьив1989г.былодвавклада(см.сно-

ску28).Долявкладовразмеромболее2,5тыс.руб.в1989г.составляла19,3%.Рассчитаноподанным:НародноехозяйствоСССРв1989г.Всвязисотсут-ствиемболееточныхданныхполагаем,чтотакоераспределениебылоспра-ведливоидляРСФСР.

hПрипредположении,чтоприобретениедополнительнойкомнатыполно-стьюфинансируетсязасчетзаемныхсредств;LTV—100%,платежкдоходу—35%,процентнаяставка—12,9%,срок—17,9лет.

39

достаточныесбережения,всреднембылодвавклада28,каждый—неменее3тыс.руб.,оказывается,чтоменее20%семейимелитакие,достаточныедляпервоначальноговзносасбережения.

Приэтом,какпоказановыше,в1989г.доступкзаемнымсред-ствамимелилишьчленыЖСКиграждане,осуществляющиестро-ительствоиндивидуальногожилогодомавсельскойместностиигородахсчисленностьюнаселенияменее100тыс.человек.Средидомохозяйств,проживающихвтакихместностях,лишь13%29име-лисбережения,достаточныедляоплатыпервоначальноговзносапокредиту(40%отценыжилья,т.е.7тыс.руб.пристроительстведомасреднейплощадью70кв.мистоимостистроительства250руб.за1кв.м)30.В1989г.всельскойместностиигородахснаселениемменее100тыс.человекпроживало54%населенияРСФСР.

Такимобразом,около7%домохозяйствпотенциальноимелив1989г.возможностьпостроитьиндивидуальныйдомспомощьюгосударственногокредита (приэтомреальнаявозможностьбылаограниченадоступомкземельнымучасткамиполучениемразре-шениянастроительство).Ещеоколо3,3%домохозяйств(подан-ным на 1986 г.) имели возможность приобрести жилье в рамкахЖСК31.Соответственно,вцеломв1989г.около10%домохозяйствимелипотенциальнуювозможностьполучитькредитнаучастиевЖСКилинаиндивидуальноежилищноестроительствовслучае,еслиониполучали«доступкчленству»вЖСКилиразрешениепо-строитьиндивидуальныйдом.

В условиях 2009 г. доступ к заемным средствам (ипотечнымкредитам)имелидомохозяйства,которыебыливсостоянииопла-титьпервоначальныйвзноснаполучениекредита(какправило,не менее 30% от стоимости приобретаемого жилого помеще-ния—около840тыс.руб.дляприобретенияквартирыплощадью54кв.м)итекущийдоходкоторыхпозволялимоплачиватьрас-четныймесячныйплатежпокредиту (какправило,банковскийстандарт определения размера такогоплатежа составлялне бо-

28 ОбщееколичествовкладовнаселенияСССРсоставило196млн,т.е.около0,7вкладаначеловекаилидвавкладанасемьюизтрехчеловек.Рассчитаноподанным:НародноехозяйствоСССРв1989г.29 Припредположении,чтораспределениенаселенияпоуровнюсбереженийсоответствуетсреднемупостране.Рассчитаноподанным:Народноехозяй-ствоСССРв1989г.30 Переведенцев В.Квартирныйвопросиперестройка//Вопросыэкономики.1990.№8.31 См.табл.3.1.

40

лее30%месячногодоходасемьи).Наличиеразвитогорынкажи-льяпозволялоподавляющемубольшинству такихдомохозяйстврешатьпроблемыпервоначального взноса за счет продажи ужеимеющегося жилья в собственности, полученного в результатеприватизации.Долядомохозяйств,отвечающихуказаннымтре-бованиямв2009г.,—19%отчиславсехдомохозяйств,т.е.почтив2разавыше,чемв1989г.

Косвенно оценить доступность заемного финансированияможнотакжепоколичествуфактическивыданныхжилищныхкре-дитов.Еслипредположить,чтовсесемьи32,построившиев1989г.индивидуальный жилой дом или получившие квартиру в домеЖСК, пользовались заемными средствами, то количество выда-ваемыхжилищныхкредитоввконце1980-хгодовможнооценитьнауровне150тыс.кредитоввгод.В2009г.быловыдано178,3тыс.жилищныхкредитов.Такимобразом,числосемей,ежегоднополь-зующихсяжилищнымкредитованием,увеличилосьлишьна20%.Приэтомследуетотметить,что2009г.из-зафинансовогокризи-санеявляетсярепрезентативным:количествовыданныхжилищ-ныхкредитовв2009г.сократилосьпочтив3разапосравнениюс2008г.,когдабыловыдано507,3тыс.33жилищныхкредитов.Со-ответственно,в2008г.быловыданов3,4разабольшежилищныхкредитов,чемв1989г.

Оценка доступности строительства индивидуального жильяявляется более простой процедурой, поскольку данный способсуществовалкакв1989г.,такив2009г.Коэффициентдоступно-сти строительства индивидуального жилья площадью 100 кв. м.в1989г.былравен3,9года,ав2009г.—5лет.Этоозначает,чтостроительствоиндивидуальногожильяв2009г.былона28%менеедоступно,чемв1989г.

Наиболее распространенным в 1989 г. способом увеличенияплощадижильябылвариантобменаквартирынабóльшуюсдо-платой.Врыночныхусловияхнасменуданномуспособупришелмеханизмтакназываемых«альтернативныхсделок»,когдаодно-временноосуществлялисьсделкипопродажеодногожильяипри-обретению другого.При таких альтернативных сделках в 2009 г.доплатазаприобретаемоежильебольшейплощадимоглапокры-

32 Поданнымза1989г.овводежилья,150тыс.единицжильябылопостроенонаселением(ИЖС)иЖСК(см.табл.3.2).Такимобразом,около0,4%семейулучшилижилищныеусловияданнымспособом.33 РассчитаноподаннымБанкаРоссии.

41

ватьсякакзасчетимеющихсясбережений,такизасчеткредитныхсредств (в этом случае средства, получаемые от продажижилья,использовалисьвкачествепервоначальноговзносапокредиту).

В1989г.дляобменаквартирынабольшуюсдоплатой(т.е.приприобретениидополнительнойкомнатыплощадью18кв.м)сум-мадоплатысоставлялаоколо5,4тыс.руб.,чтобылодоступнодля19,3%населения34.В2009г.доплатазааналогичнуюдополнитель-нуюкомнату составляла 933,4 тыс. руб.Еслипредположить, чтоона полностью была профинансирована за счет средств ипотеч-ногокредита,товыплатыпотакомукредитув2009г.моглисебепозволить57,7%населения.Такимобразом,ценоваядоступностьприобретения дополнительной комнаты площадью 18 кв. м в2009г.вырослапочтив3разапосравнениюс1989г.

Выводы по результатам оценки ценовой доступности приобретения жилья

Соотношениеценнажильеидоходовнаселенияухудшилось,•однако это ухудшение не является кардинальным. При ис-пользовании консервативных (наименьших) оценок стоимо-стижильяв1989г.расчетыпоказываютухудшениеданногосо-отношенияна80%.Прииспользованиисреднихиливерхнихзначенийизимеющегосядиапазонаоценокрасчетыпоказыва-ютухудшениеуказанногосоотношениявдиапазоне7–35%.Соотношениестоимостистроительстваиндивидуальногожи-•льяидоходовнаселения(прирасчетестоимостистроительстваусловногожилогодомаобщейплощадью100кв.м)ухудшилосьна28%.Приэтомсреднийразмерпостроенноговсоответству-ющемгодуиндивидуальногожилогодомаувеличилсяпочтив2раза—с70,6до135,9кв.м.В 1989 г. подавляющее большинство семейиз группы семей,•имеющихвозможностьвступитьвЖСКилиполучитьземель-ныйучастокдляиндивидуальногожилищногостроительства,обладалидоходами, достаточнымидляосуществленияплате-жей по соответствующим кредитам. Однако необходимостьоплаты первоначального взноса, практически единственным

34 Припредположении,чтоукаждойсемьив1989г.былодвавклада(см.сно-ску28).Долявкладовразмеромболее2,5тыс.руб.в1989г.составляла19,3%.Рассчитаноподанным:НародноехозяйствоСССРв1989г.Всвязисотсут-ствиемболееточныхданныхполагаем,чтотакоераспределениебылоспра-ведливоидляРСФСР.

42

источникомкотороговусловиях1989г.являлисьсбережениянаселения, обусловливала доступность таких кредитов толь-ко для 20% населения, имевшего необходимые сбережения.Вусловиях2009г.резковозросливозможностиоплатыперво-начальноговзносазасчетпродажинаходящегосявсобствен-ностижилогопомещения,полученноговрезультатебесплат-нойприватизациижилья.Долядомохозяйств,имеющихвозможностьприобрестистан-•дартноежильезасчетсобственныхизаемныхсредств,увели-чиласьпочти в 2 раза—с 10 до 19%.Приэтомфактическоечислодомохозяйств,ежегоднополучающихжилищныекреди-ты,возрослолишьнезначительно—количествоежегодновы-даваемыхжилищных кредитов увеличилось за рассматривае-мыйпериодспримерно150тыс.в1989г.до178,3тыс.в2009г.Следуетотметить,чтов2009г.из-зафинансовогокризисако-личество выданных жилищных кредитов сократилось почтив3разапосравнениюс2008г.,когдабыловыдано507,3тыс.жилищныхкредитов.Соответственно,в2008г.быловыданов3,4разабольшежилищныхкредитов,чемв1989г.Долясемей,имеющихвозможностьпереехатьвжилоепоме-•щениесдополнительнойкомнатойплощадью18кв.м(вусло-виях1989г.—черезобменсдоплатойзасчетсбережений,авусловиях2009г.—путемзаключениясделокпокупле-продажежилогопомещенияиполученияипотечногокредита),увели-чиласьпочтив3раза—с19,3до57,7%населения.

4.2. Оценка изменения ценовой доступности аренды жилья

В1989г.институтынаймаиподнаймагосударственногожило-гопомещенияилииндивидуального(частного)жилогодомаофи-циально существовали, однакопредполагалось, чтонаниматель/поднанимательоплачиваеттолькорасходы,связанныессодержа-ниемиремонтомжилогопомещенияипотреблениемкоммуналь-ныхуслуг.Всеостальныеплатежиинтерпретировалиськак«извле-чениенетрудовыхдоходов»ибылинелегальны,хотянапрактикеэтасферажилищныхотношенийконтролироваласьслабо.

К2009 г. сдачажилыхпомещенийвнаемпорыночнымстав-кам стала легальным бизнесом, однако этого нельзя сказать о

43

подавляющем большинстве сделок, поскольку законодательноетребованиеорегистрациидоговоровнайма,какправило,невы-полняется,аналогсдоходовотсдачижильявнаем(подоходныйналог)невыплачивается.Такимобразом,рынокчастнойарендыжильяпо-прежнемунаходитсяв«серой»зоне.По-видимому,этоотноситсяикподнаймужилыхпомещенийвгосударственномимуниципальномжилищномфонде.

Ценовая доступность аренды жилья достаточно однозначноописываетсясоотношениемценыарендынекоторойжилойедини-цы,принятойзастандартную,идоходадомохозяйства.ПосколькунесуществуетдостоверныхагрегированныхнауровнеРоссийскойФедерацииданныхоценеарендыжилья,попытаемсяпровестита-куюоценкудляМосквы.

Расчетыпоказывают(табл.4.2),чтоотносительнаястоимостьарендыжилойединицыплощадью54кв.мвМоскве,измеряемаяспомощьюкоэффициентадоступностиаренды(отношениегодо-войценыарендысопоставимойжилойединицыкгодовомудоходусемьиизтрехчеловек),с1989по2009г.увеличиласьпочтив2раза(с 0,36 до 0,72), что свидетельствует о существенном ухудшенииценовойдоступностиарендыжильянасвободномрынке.

Таблица 4.2. Ценовая доступность рыночной аренды жилья в Москве


Ценамесячнойарендыквартирыплощадью54кв.мвсреднейзонег.Москвы,руб.

200a 36300b

Совокупныйгодовойдоходсемьиизтрехчеловек,руб.

6600c 605500d

Коэффициентдоступностиаренды 0,36 0,72aБелкина Т.Жилищнаястатистикаиположениевжилищномсекторе//Во-

просыэкономики.1993.№7.C.62.bКризисунарынкежильяполгода:какизмениласьстоимостьарендывМо-

скве.2009:http://www.realestate.ru/event.aspx?id=282cРассчитаноподанным:НародноехозяйствоРСФСРв1990г.C.13.dРассчитаноподаннымРосстата.

Выводы по результатам оценки изменения ценовой доступности аренды жилья

Ценовая доступность аренды жилья на свободном рынке за•рассматриваемый период существенно ухудшилась: отноше-

44

ниегодовойстоимостиарендысопоставимойжилойединицыкгодовомудоходусемьиизтрехчеловекувеличилосьпочтив2раза(с0,36до0,72).Возможности оценкиценовой доступности арендыжильяна•свободномрынкеограниченывсвязистем,чтоэтотсегментрынка,какв1989г.,такив2009г.,находитсявтакназываемой«серойзоне».

4.3. Оценка изменения ценовой доступности оплаты жилищно-коммунальных услуг

Государственная политика установления цен на жилищно-коммунальныеуслуги(ЖКУ)вплановойэкономикеопределяласьпринципомобеспечениянизкогоуровняцен,доступногодлявсехслоевнаселения.Какподчеркивалосьврядеисследований, этотпринципвыдерживалсядалеконевезде;вчастности,вЖСКиин-дивидуальномфондеэксплуатационныерасходы,связанныессо-держаниемжилья,былив6–8развыше.Инымисловамми,40%населениястраныоплачивалосодержаниежильяпополнойстои-мости,неполучаяпреимуществвыбора,которыедаетрынок35.Од-накоосновнаячастьжилищно-коммунальныхрасходовнаселения(около3/4всехрасходов)связанасоплатойкоммунальныхуслуг,поэтомувцеломжилищно-коммунальныерасходынаходилисьнадостаточнонизкомуровне.Увеличениестоимостипредоставленияжилищно-коммунальныхуслугвтакойситуациивелокростубюд-жетныхрасходов,расходовжилищныхорганизацийминистерствиведомств,чтоявилосьоднойизпричинфинансовогокрахасо-ветскойэкономики.

К 2009 г. был в основном завершен переход к возмещениютекущих расходов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальныхуслуг,засчетсредствпотребителей,доляплатежейкоторых составила 93% от общего уровня расходов36. При этомоколо8%наименееобеспеченныхдомохозяйствполучалив2009г.субсидиинаоплатужилогопомещенияикоммунальныхуслуг,что

35 Косарева Н., Пчелинцев О., Ронкин Г.Напутикжилищнойреформе:анализипрогноз//Вопросыэкономики.1990.№8.36 Данные Росстата: форма 22-ЖКХфедерального государственного стати-стическогонаблюденияза2009г.

45

позволялоимоплачиватьжилищно-коммунальныеуслугивпре-делахсоциальнойнормыплощадижилогопомещения,затрачиваянеболеедопустимойдолисобственныхдоходов(максимальнодо-пустимаядолярасходовгражданнаоплатужильяикоммунальныхуслуг устанавливается субъектамиРоссийскойФедерациив диа-пазонеот10до22%совокупногодоходасемьи).

Таблица4.3показываетдостаточноочевиднуювданномкон-текстетенденциюксущественному—почтина2/3—увеличению

Таблица 4.3. Изменение бремени жилищно-коммунальных расходов населения


ДолярасходовнаоплатуЖКУвденежныхрасходахисбереженияхдомохозяйстваa,%

2,6b 4,3c

ДолярасходовнаоплатуЖКУврасходахдомохозяйстванапокупкутоваровиоплатууслуг,%

3,6 6,2

ДолярасходовнаоплатуЖКУприпроживаниидомохозяйстваизтрехчеловеквквартиреплощадью54кв.м,обеспеченнойполнымнаборомкоммунальныхуслуг,%отдоходовдомохозяйства,рассчитанныхисходяизсреднедушевыхдоходов

6,1 6,9

ДолярасходовнаоплатуЖКУприпроживаниидомохозяйстваизтрехчеловеквквартиреплощадью54кв.м,обеспеченнойполнымнаборомкоммунальныхуслуг,%отдоходовдомохозяйства,складывающихсяиззаработнойплатыдвухчленовдомохозяйства,рассчитанныхисходяизсреднегоуровнязаработнойплаты

6,4 9,4

ДолярасходовнаоплатуЖКУприпроживанииодинокогопенсионеравквартиреплощадью33кв.м,обеспеченнойполнымнаборомкоммунальныхуслуг,%отсреднегоразмерапенсии

22,9 34,5

a Формулировка показателя относится к 2009 г. В 1989 г. рассчитано каквзвешенноепочисленностисемейрабочихислужащихисемейколхозниковсреднеезначениепоказателей:«Изсовокупногодоходасемейрабочихислу-жащих израсходовано на оплату квартир, коммунальных услуг, содержаниесобственныхдомов»—2,7%и«Изсовокупногодоходасемейколхозниковиз-расходованонаоплатуквартир,коммунальныхуслуг,содержаниесобствен-ныхдомов»—2,2%.

bНародноехозяйствоРСФСРв1990г.C.133,134.cДанныеРосстатаобаланседенежныхдоходовирасходовнаселенияРос-

сийскойФедерации.Рассчитанокакдолярасходовнаоплатужильяикомму-нальныхуслугврасходахнапокупкутоваровиоплатууслуг.

46

долижилищно-коммунальныхплатежейвобщихрасходахдомо-хозяйствиболеечемна70%врасходахдомохозяйствнапокупкутоваровиоплатууслуг.

Однакоприведенныеданныенепозволяютвполноймереоце-нитьизменениетяжестибременижилищно-коммунальныхплате-жей.Здесьнеучитываютсяизменениеобеспеченностижилищно-коммунальными услугами, произошедшее за последние 20 лет,наличиельготисубсидий,атакжеряддругихфакторов.Наконец,точность отражения жилищно-коммунальных расходов при ста-тистическом учете структурыпотребительских расходов домохо-зяйстввызываетопределенныесомнения.

Более точным, на наш взгляд, является расчет долижилищно-коммунальных платежей, привязанный к некоторойстандартной квартире, обеспеченной сопоставимым наборомжилищно-коммунальных услуг.На основе расчетов, проведен-ных В. Колотилкиным, можно оценить величину жилищно-коммунальныхрасходоввстандартнойквартире,обеспеченнойвсемивидамикоммунальныхуслугв1989г.науровне7,38руб.на1кв.мвгод,или61,5коп.вмесяц37.Аналогичныйпоказательдля 2009 г. можно оценить исходя из установленной величиныстандартапредельнойстоимостиЖКУна1кв.мобщейплощадижилья38,которыйрассчитываетсяизсреднихставокитарифоввжиломпомещении,обеспеченномвсемивидамикоммунальныхуслуг.В2009г.данныйпоказательсоставил64,6руб.на1кв.мобщейплощадижилогопомещениявмесяц.

Такимобразом,средниерасходыпооплатеЖКУвусловнойквартиреплощадью54 кв.м, обеспеченной стандартнымнабо-ромкоммунальныхуслуг, составляли33,2руб. вмесяцв 1989 г.и3488руб.вмесяцв2009г.Еслипредположить,чтовквартирепроживает домохозяйство из трех человек со среднедушевымидоходами182,7руб.начеловекав1989г.и16818руб.в2009г.,тодоляжилищно-коммунальныхрасходоввдоходахтакогодо-

37 Колотилкин В.Квартирнаяплата:хозрасчетисоциальнаясправедливость//Вопросы экономики. 1990. № 8. Автор рассчитывает оценивает величинужилищно-коммунальныхрасходовнауровне10,5руб.накв.мвгод.Однакоонвключаетврасходызатратынателефон,антеннуидр.Мыпровелианало-гичныйрасчетпоуслугам,которыевнастоящеевремяотносятсякжилищно-коммунальным.38 ПостановлениеПравительстваРФот18декабря2008г.№960«Офедераль-ныхстандартахоплатыжилогопомещенияикоммунальныхуслугна2009–2011годы».

47

мохозяйствасоставит6,1%в1989г.и6,9%в2009г.,т.е.длятакойсемьионаувеличиласьтолькона13%.

Если провести аналогичные расчеты для домохозяйства изтрехчеловек,вкоторомисточникомдоходадвухчленовдомохо-зяйстваявляетсязарплатанауровнесреднейпостране(258,6руб.в1989г.39и18637,5руб.в2009г.),атретийчлендомохозяйства—иждивенец, то соответствующие показатели доли жилищно-коммунальныхплатежейврасходахсоставят6,4%в1989г.и9,4%в2009г.Бремяжилищно-коммунальныхрасходовдлятакойсемьивозрослона47%.

Сопоставим также бремя жилищно-коммунальных расходоводинокогопенсионера,проживающеговоднокомнатнойкварти-реплощадью33кв.м,обеспеченнойстандартнымнаборомком-мунальныхуслуг,иполучающегосреднююпенсию40.В1989г.та-койпенсионертратилнаоплатуЖКУвэтойквартире22,9%своейпенсии,ав2009г.—34,5%,т.е.в1,5разабольше,чемв1989г.

Выводы по результатам оценки изменения ценовой доступности оплаты жилищно-коммунальных услуг

Долярасходовнаоплатужилищно-коммунальныхуслугврас-•ходахдомохозяйствв2009г.увеличиласьпримернона2/3отуровня1989г.Такойроствзначительнойстепенисвязансуве-личением обеспеченности общей площадьюжилья и комму-нальнымиуслугами.Оценка расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг•за сопоставимую жилую единицу показывает, что бремяжилищно-коммунальныхплатежейувеличилосьврассматри-ваемомпериодетолькона13%.Втожевремядлязначительнойчастинаселения,основнымисточниковдоходовкоторогояв-ляютсязарплатыипенсии,долярасходовнаоплатужилищно-коммунальныхуслугзасопоставимуюквартирувырослапри-мернов1,5раза.

39 Средняязарплатарабочихислужащих.40 В1989г.—88,7руб.(данныепоСССР),в2009г.—6177,4руб.

48

Заключение

Несмотря на кардинальные изменения системы институтовжилищнойсферы,включаяинститутыобеспеченияжильемнасе-ления,произошедшиезапоследние20лет,атакжерезкоеумень-шениемасштабовучастиягосударствавжилищнойсфере,включаясферу финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунальногохозяйства,многиесопоставимыеключевыепара-метры, характеризующие функционирование жилищной сферыи потребления жилья населением, изменились несущественно.Вчастности:

сохранилась тенденция к увеличению обеспеченности насе-•ленияобщейплощадьюжилья,приэтомдинамикаприростатакойобеспеченностипрактическинеизменилась;общеечислосемей,ежегодноулучшающихжилищныеусловия•иихдоляостаютсянасопоставимомуровне:1,8–1,9млн,илиоколо4%семейежегодно;соотношениестоимостииндивидуальногожилищногострои-•тельстваи доходовнаселения (прирасчете стоимости строи-тельства условногожилого дома общей площадью 100 кв. м)ухудшилосьтолькона28%.Приэтом,однако,следуетучиты-вать,чтосреднийразмерпостроенноговсоответствующемгодуиндивидуальногожилогодомаувеличилсяпочтив2раза—с70,6кв.мв1989г.до135,9кв.мв2009г.;фактическое число семей, ежегодно получающих доступ к•жилищному кредитованию, возросло лишь незначительно—спримерно150тыс.до178,3тыс.кредитоввгод41;несмотря на практически полное прекращение дотирования•текущих издержек, связанных с предоставлением жилищно-коммунальныхуслуг,долярасходовнаоплатуЖКУврасходахдомохозяйствувеличиласьлишьна2/3отуровня1989г.;такойроствзначительнойстепенибылсвязансувеличениемколи-чества потребляемых коммунальных услуг и занимаемой об-щейплощадижилья.

41 Приэтомследуетотметить,чтоиз-зафинансовогокризисав2009г.количе-ствовыданныхжилищныхкредитовсократилосьпочтив3разапосравнениюс2008г.,когдабыловыдано507,3тыс.жилищныхкредитов.Соответственно,количествожилищныхкредитов,выданныхв2008г.,превышаетколичествотакихкредитов,выданныхв1989г.,в3,4раза.

49

Такоеположениеделобъясняетсятем,чтоврассматриваемыйпериодразвитиерыночныхотношенийвжилищнойсфересмоглов значительнойстепенизаместить«уход»изданнойсферыгосу-дарства.

Развитиерынкажильяиснятиеспереходомкрыночнойэко-номике существовавших в советский период ограничений обес-печило большее количество возможных стратегий улучшенияжилищныхусловий,атакжелучшийучетпотребностейипредпоч-тенийсемейпритакихулучшениях.

Расширениевозможностивыбора,безусловно,впервуюоче-редь, связано с увеличением количества собственников жилыхпомещений (в первую очередь, в результате бесплатной прива-тизациижилья),имеющихполныйнаборправпораспоряжениюсвоим имуществом. Однако следует учитывать, что ранее нани-матели жилья в государственном и муниципальном жилищномфондеобладали(ивзначительнойстепенипродолжаютобладать)весьмаширокимнаборомправ,врядеслучаевприближающихсякхарактеристикамправсобственности.

Резкое падение объемов жилищного строительства (к нача-лу2000-хгг.объемыснизилисьболеечемв2разапосравнениюс1989г.идонастоящеговремениневосстановились)былоком-пенсированолучшимиспользованиемвозможностей,предостав-ляемыхвторичнымрынкомжилья,резкийтолчокразвитиюкото-ромудалоснятиевсехограниченийнаколичествожилыхединицвсобственности.Этопривелокболееэффективномупотреблениюсуществующегожилищногофонда.Если в 1989 г. со вторичнымрынкомжилья,которыйвтотпериодбылвосновномпредставленквазирынкомобменажилья,былосвязано33%всех«улучшений»жилищныхусловий,тов2009г.—уже65%.

Крометого,снятиеограниченийнаприобретениеземельныхучастковвсобственностьинаиндивидуальноежилищноестрои-тельствосоздалоусловиядлярезкогоувеличениятакогостроитель-ства,адлямногихсемей—дляизменениясамогообразажизни.

Неменееважнымфакторомсущественногорасширениявоз-можностейвыбораприреализациижилищныхстратегийявляетсяпереходотквазирыночныхкполноценнымрыночнымотношени-ям:жильесталопредметомлегальногорыночногооборота.Еслив 1989 г. будущий наниматель жилого помещения мог выбиратьмеждутремя-четырьмя«смотровымиордерами»либонескольки-мивариантами«цепочек»обмена/обменасдоплатой,тосегоднядлясобственникапрактическинетограниченийповыборужилья,

50

выставленного на продажу на первичном или вторичном рынке(атакжепоучастиювпроектахдолевогостроительстважилья).

Крометого,реальныйвыборжилогопомещениясобственни-комоказалвлияниенакачествопредложениянапервичномрынкежилья, которое в большей степени учитывает предпочтения по-требителей,апереходкпредоставлениюжилищно-коммунальныхуслуг за счет потребителей приводит к улучшению качестважилищно-коммунальногообслуживания(привсехсохраняющих-сянедостаткахвданнойсфере).

Переход к рыночным процентным ставкам жилищного кре-дитованиябыл«компенсирован»расширениемдоступакжилищ-ному кредитованию для всех категорий семей (а не только по-лучивших земельный участок для индивидуального жилищногостроительства либо вступивших вЖСК), а также возможностьюиспользоватьпродажузанимаемогожилогопомещениядляопла-тыпервоначальноговзносапокредиту.

Средний срок ожидания предоставления жилого помещениядля семей, состоящих сегодняна учете вкачественуждающихсявжилых помещениях, увеличился более чем в 2,5 раза и достиг19,3лет.Однакодолясемей,состоящихнатакомучете,сократи-ласьврассматриваемыйпериодв5раз;этоозначает,чтобольшин-ство семейданнойкатегориинашливозможность улучшитьжи-лищныеусловиябезпомощигосударства.

В то же время переход к рыночным отношениям не привелпока к качественному улучшению ситуации вжилищной сфере.Перспективыулучшенияжилищных условийнеизменились дляпочти60%домохозяйств:нив 1989 г.,нив 2009 г. для такихдо-мохозяйств не существовало реальных возможностей улучшитьсвоижилищныеусловия;приэтомколичествовыигравшихипро-игравших в результате перехода к рыночным отношением пока,понашимоценкам,оказалосьпримерноравным.Такжеразвитиерыночныхотношенийнепривелопокакувеличениюжилищноймобильности населения. Кроме того, для собственников жилыхпомещений в многоквартирных домах, несмотря на повышениеихрасходовнаоплатужилищно-коммунальныхуслуг,покаещенапрактикеневполноймерепредоставленывозможностиреальногоконтролязатакимирасходамиипринятиямерпоповышениюихэффективности,притомчтоформальновсеправовыеоснованиядлясамостоятельногоуправлениямногоквартирнымидомамису-ществуют.

51

Приложен

ие1

Ра

сп

ре

де

ле

ни

е д

ом

аш

ни

х хо

зяй

ств

(с

ем

ей

) в

200

9 г.

п

о д

ес

яти

пр

оц

ен

тны

м (

де

ци

льн

ым

) гр

упп

ам

на

се

ле

ни

я*

Пок

азат

ель

Пер

вая

Вто

рая

Трет

ьяЧ

етве

ртая

Пят

аяШ

еста

яС

едьм

аяВ

осьм

аяД

евят

аяД

есят

ая

Рас

пред

елен

ие д

омаш

них

хозя

йств

:по

фор

мам

соб

стве

ннос

ти

зани

мае

мог

о ж

илья

:

го

суда

рств

енное

им

униципал

ьное

19

,316

,415

,814

,313

,712

,313

,212

,612

,312

,0

ча

стное

,ЖСК

78,5

81,1

82,8

84,2

85,1

86,7

85,4

86,1

85,9

86,9

др

угиесо

бств

енники

0,7

0,5

0,3

0,3

0,4

0,3

0,6

0,5

0,5

0,4

по т

ипам

зан

имае

мы

х ж

илы

х по

мещ

ений

:

вот

дель

ной

ква

ртире

63,4

66,8

70,2

70,1

73,4

72,7

71,7

76,7

71,8

73,1

вко

ммун

альн

ойква

ртире

2,6

2,2

1,9

2,2

1,9

1,4

0,8

1,0

1,5

1,2

воб

щеж

ити

и

1,5

1,9

1,0

1,1

0,7

0,8

0,7

0,8

1,3

0,8

вот

дель

ном

дом

е,

вча

стидом

а32

,529

,126

,926

,524

,025

,226

,821

,525

,525

,0

вдр

угом

жили

ще

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

по ч

ислу

зан

имае

мы

х ж

илы

х ко

мна

т:

1ко

мнат

а14

,413

,414

,113

,914

,211

,511

,79,4

13,8

15,0

2ко

мнат

ы

43,5

41,3

40,5

41,6

38,4

34,2

34,0

36,9

36,1

42,2

в

том

числ

еи

золи

рова

нные

26,6

26,1

26,8

28,8

26,7

23,7

24,4

27,9

27,3

33,9

52

Пок

азат

ель

Пер

вая

Вто

рая

Трет

ьяЧ

етве

ртая

Пят

аяШ

еста

яС

едьм

аяВ

осьм

аяД

евят

аяД

есят

ая

3ибол

ееком

нат

42

,045

,445

,344

,547

,454

,254

,353

,750

,142

,8втом

числ

еизо

лиро

ванные

17,6

20,4

21,3

21,3

21,9

23,9

29,7

30,7

28,6

22,7

по р

азм

еру

общ

ей (

поле

зной

) пл

ощад

и ж

илог

о по

мещ

ения

в

сред

нем

на

прож

иваю

щег

о:

до

9,0кв.м

13

,99,1

5,7

4,2

3,6

3,6

3,5

1,7

1,2

0,9

от

9,1до11

,0кв.м

15

,29,6

8,3

6,5

7,2

6,3

7,0

4,1

3,4

1,8

от

11,1до

13,0кв

.м

14,6

11,8

10,6

8,5

9,4

7,9

10,0

9,8

3,2

1,7

от

13,1до

15,0кв

.м

13,1

14,5

12,1

11,1

10,1

13,4

12,0

9,7

6,1

8,5

от

15,1до

20,0кв

.м

19,4

22,5

22,8

22,8

21,7

23,2

23,4

23,1

21,1

13,1

от

20,1до

25,0кв

.м

10,9

13,0

15,3

16,9

14,4

14,7

13,6

17,1

17,5

15,2

от

25,1до

30,0кв

.м

5,0

7,0

8,4

9,8

9,1

8,5

7,9

8,2

12,3

10,4

от

30,1до

40,0кв

.м

4,6

6,7

8,9

9,6

11,5

10,0

9,3

13,6

17,4

17,9

от

40,1ибол

еекв.м

3,3

5,9

7,8

10,4

12,9

12,3

13,3

12,8

17,9

30,4

Чис

ло л

иц, п

рихо

дящ

ихся

на

100

ком

нат

151,6

134,1

124,9

118,0

117,0

116,1

117,1

108,6

92,2

82,6

Раз

мер

общ

ей п

лощ

ади

жил

ого

пом

ещен

ия,

вср

еднем

напро

жива

ющего,кв.м

14,4

16,4

17,8

19,2

19,2

19,6

19,5

21,7

24,7

28,2

*Дох

оды,ра

сход

ыипот

ребл

ениедо

маш

ниххо

зяйст

вв20

09год

у(п

оито

гамвыбо

рочн

огооб

след

ован

иябю

джет

ов

домаш

ниххо

зяйст

в).Т

абл.3.1.П

убли

кациянаоф

ициал

ьном

сай

теРос

стат

а:w

ww.gks.ru.

Око

нчан

ие п

рило

жен

ия 1

53

Приложение2

Тенденции изменения потребления жилья в Москве в период перехода к рыночным отношениям

в жилищной сфере

В начале 1990-х гг. мы попытались на примереМосквы «за-мерить»ситуациювмоментпереходакрыночнымотношениямвжилищнойсфере42.Намибылвыявленсущественный,нокрайненевысокийуровеньсвязимеждуресурсамисемейипотреблени-ем жилья. Было сделано предположение, что складывающаясяситуация обусловлена наличием огромного неудовлетворенногоспросасосторонывысокодоходныхгруппнаселения,которыйвобозримомбудущемспособенпоглощатьбольшуючастьпредло-женияжилья,существенноограничиваявозможностиулучшенияжилищныхусловийдругимикатегориями.

Дляанализаиспользоваласьинформация,перекодированнаявсопоставимыечастныеиндексыкачества,которыеслужилиосно-войдляпоследующегоконструированиясинтетическихиндексов.Всеиндексыимеютградациюот1(низшийуровенькачества)до5(высшийуровенькачества).

Всегобылоразработанотрииндексакачестважилья:показа-тельобщегоколичествакомнатвжилойединице,ееобщаяпло-щадьисинтетическийиндекссубудобств.

Подсчет синтетического индекса субудобств велся по прин-ципуналичиявжильеследующихудобств:ваннойилидушевой;электричества(жилоепомещениесчиталосьоборудованнымэлек-тричеством,еслионоподключенокэлектросетиивпомещенииимеласьэлектропроводка); водопровода (жилоепомещениесчи-талосьоборудованнымводопроводом,есливнутридомаимеласьраспределительная сеть водопровода, в которую вода поступаетцентрализованно из водопровода или артезианской скважиныкруглыйгод);канализации;квартирноготелефона.Дляполучениясинтетического индекса субудобств (I_subud) данные о наличииудобств былипредставленыв виде дамми-переменныхи сумми-рованы.

Непрерывные переменные приводились к трансформиро-ванныминдексамследующимобразом:определялисьминималь-

42 Пузанов А.КачествожильявМосквеиегосвязьсресурсамисемей//Во-просыэкономики.1993.№7.

54

ноеимаксимальноезначения(VARmin

иVARmax

соответственно),по-слечегорешалисьуравнения

1=A×VARmin

+В;5=A×VAR

max+В.

Наконец, синтетический индекс был разработан на основеимеющихсячастных.

Социально-экономическиепараметрысемейбылиопределеныследующимобразом.Всесемьибылиподразделенынапятьквин-тилейвсоответствиисихсемейнымдоходом.Выделялисьтакжеследующие типы семей: пенсионеры (все члены семьи старше55лет),одинокие(семьиизодногоилидвухчеловек,средикото-рыхнетнидетей,нипенсионеров),родителисдетьми(нетпенси-онеров,иестьпокрайнеймереодинребенокдо18лет),взрослыесродителями(нетдетей,средичленовсемьиестьипенсионеры,инаходящиесявтрудоспособномвозрасте),атакжесложныесемьи.Комбинацияраспределенияпоуровнюдоходаипотипусемьипо-зволилавыделить10основныхсемейныхгрупп.

Быловыделенонесколькогруппдомохозяйств.Пенсионеры • .Всечленыдомохозяйствастарше55лет.Одинокие • . Количество членов домохозяйства не превышаетдвухчеловек,вдомохозяйствеотсутствуютлицадетского(мо-ложе18лет)ипенсионного(старше55лет)возрастов.Взрослые с детьми • .Вдомохозяйствеотсутствуютлицапенси-онного(старше55лет)возрастаиестьхотябыодинребенок(возрастменее18лет).Взрослые с родителями • .Вдомохозяйствеотсутствуютлицадет-ского(моложе18лет)возрастаиестьхотябыодинчленпенси-онного(старше55лет)возраста.Остальные • (или Сложные семьи). Все остальные домохозяй-ства.Впоследствиинекоторыегруппыдомохозяйствбыливторично

поделенынаравныечастипокритериюразмераобщегосемейно-годохода:болееобеспеченные(БО),среднеобеспеченные(СО)именееобеспеченные(МО).Соответственноисходяизуровнядо-ходаболееилименеемедианного,быливыделеныболееименееобеспеченные «пенсионеры»; более, средне-именее обеспечен-ные«взрослыесдетьми»;болееименееобеспеченные«взрослыесродителями»;болееименееобеспеченные«остальные».

Сравнение результатов поМоскве за 1992 и 2007 гг. показы-вает,чторасслоениевжилищнойобеспеченностивзависимости

55

отуровнядоходовзапрошедшийпериодсущественноусилилось(табл.П1).Потреблениежилья(поплощади)впервомквинтилеснизилосьтакжевабсолютномвыражении.

Таблица П1. Средние значения индекса площади жилья по Москве

КвинтильИндекс площади жилья

1992 2007

Среднее 2,22 2,25

1 2,02 1,89

2 2,11 2,14

3 2,22 2,25

4 2,37 2,4

5 2,42 2,59

Уравнение множественной регрессии показывает существен-ный рост зависимости потребления жилья от дохода и принад-лежностиктойилиинойсоциально-демографическойгруппезапоследние15лет(табл.П2).Особеннопримечательноизменениеположениякатегории«взрослыесродителями—болееобеспечен-ные».Еслив 1992 г.потреблениеимижилья (поплощади)былониже,чемусреднеобеспеченныхидажемалообеспеченныхпред-ставителейданнойкатегории(иэтобылоединственноеисключе-ниеиззакономерности,согласнокоторойвкаждойизсоциально-демографическихгруппдомохозяйствасболеевысокимидоходамиимеют более высокий уровень потребления жилья), то к 2007 г.восстановилась рыночная закономерность. Более того, семьиданнойкатегориивышлинапервоеместопопотреблениюжильясредивсехтиповсемей.Вместестемдомохозяйстваизкатегории«взрослые с детьми»—менее обеспеченныеи среднеобеспечен-ные(принадлежащиекнижнимдвумтерциямподоходу)—внаи-большейстепениухудшилисвоеположениеотносительнодругихсоциально-профессиональных групп. Относительно ухудшилосьтакже положение категории «остальные», куда входят, в первуюочередь,сложныесемьи.

Дифференциация потребления жилья в зависимости отуровня доходов произошла во всех выделенных социально-демографических группах. Так, если в 1992 г. более обеспечен-ныесемьипенсионеровпотреблялина8%большежилья,нежелисемьименееобеспеченных,тов2007г.разницавыросладо13%.

Вкатегориях«взрослыесдетьми»и«остальные»соответствующийпоказательувеличилсяс11до21%.

Таблица П2. Средние значения по Москве — площадь жилья (средний индекс и доля по группе от среднего значения индекса за соответствующий год)


Среднее значение 2,22 2,25

Коэффициент детерминации R2 0,106 0,188

ПенсионерыМО,% 80,2 83,34

ПенсионерыБО,% 86,5 93,89

ВзрослыесдетьмиМО,% 106,3 95,51

ВзрослыесдетьмиСО,% 106,8 102,74

ВзрослыесдетьмиБО,% 101,8 116,68

ВзрослыесродителямиМО,% 92,3 100,58

ВзрослыесродителямиБО,% 102,7 113,24

ОстальныеМО,% 104,5 92,78

ОстальныеБО,% 115,8 112,33

Одинокие,% 91,9 99,12

Приведенные данные позволяют сделать вывод, что степеньдетерминированностипотребленияжильяпоказателямидоходаииныххарактеристикдомохозяйстввМосквесущественноувели-чилась. За рассматриваемыйпериод значительная часть домохо-зяйств,оказавшихсявверхнихдоходныхгруппах,смоглиобеспе-читьсебесоответствующийуровеньпотребленияжилья.Посколькувэтотпериодпредложениеновогожильянарынкенаходилосьнаневысокомуровне,можнопредположить,чтоперераспределениесуществующегожилищногофондамежду различными группаминаселениянавторичномрынке,включаямежпоколенныетранс-ферты,шлооченьактивно.Внаиболеетрудномположениисточ-ки зрения доступности жилья на рынке оказываются молодыесемьи со среднимиинизкими доходами (категории «взрослые сдетьми»—менее обеспеченныеи среднеобеспеченные), а такжесложныесемьи.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПОТРЕБЛЕНИЯ И ...2011/04/05 · УДК...

Documents