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房地合一：不動產稅制改革

朱澤民2015.3.25

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綱 要

一、資本增益課稅問題

二、我國現行房地交易所得課稅規定及相關問題

三、財政改革方案（初步規劃）及影響衝擊

四、爭議問題

五、結語

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一、資本增益課稅問題

（一） Capital gains 是偶發性所得！（週期性所得 vs.

　　　淨資產增加說）（二）在累進稅制下，長期累積所得在出售年度課徵，會　　　有稅負急劇效果！（三）稅制如何設計： 1. 稅基：如何避免稅負急劇增加？　　　　　　　　　　 2. 稅率：長、短期要否不同？（四）自用房地出售是否優惠？自用房地持有稅（地價稅　　　、房屋稅）是否優惠？

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二、現行房地交易所得課稅規定

（一）土地與房屋分別計算交易所得：（合法避稅！）　　　 1. 自然人：土地為土地增值稅，房屋為個人所得稅　　　　（財產交易所得）。　　　 2. 營利事業：土地為土地增值稅，房屋為營利事業　　　　所得稅（出售房屋利得）。

（二）土地增值稅：屬地方稅，以賣出時點與買入時點土　　　地公告現值（每年 1/1 公告）之差異金額課稅，稅　　　率為 20% 、 30% 及 40% 。

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（三）財產（房屋）交易所得：綜合所得稅，屬國稅，大　　　部分是以設算公式課稅，依地區別不同，按房屋現　　　值之 8% ～ 48% 課稅（房屋評定現值偏低！），稅 率為 0% ～ 45% ）。

（四）營利事業出售房屋：（房屋銷售收入－房屋帳面價　　　值） X17% 。

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問　題

（ 1 ）房地一起出售，只有一個銷售價格，計算稅負時，　　 卻拆成二個稅目課徵，全民一起來試算，以合法避 稅！（ 2 ）公告現值與實際交易價格脫節！同年度買賣不課土 增稅。（ 3 ）成立一人公司：房屋交易所得稅率： 17%

（ 4 ）舉例說明（財政部提供資料）

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租稅負擔率4%

現行稅制缺失

1. 房地交易－土地課徵土地增值稅、房屋課徵所得稅， 稅負偏低

案例：出售持有 8 年房地獲利 207 萬元土地增值稅 3.7 萬元 房屋交易所得稅 5.2 萬元 總稅負 8.9 萬元

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租稅負 擔率2%

現行稅制缺失

2. 同年度內買賣土地不課徵土地增值稅，亦無所得稅

案例：出售持有未滿 1 年房地獲利 104

萬元 土地增值稅 0 元房屋交易所得税 2.3 萬元

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現行稅制缺失

3. 不動產業者運用房地價格比，規避所得稅稅負

案例：不動產業者興建房屋出售，總售價 32 億元，房屋土 地售價比為 34 ： 66 ，獲利 13 億元

土地增值稅 0.75 億元房屋交易所得稅 0.14 億元 總稅負 0.89 億元

租稅負擔率7%

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三、財政部改革規劃（方案）1. 個人出售房地

項目 初步規劃

課稅範圍

•參照特銷稅規範課稅範圍，僅對出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地課徵。

• 105.1.1 起出售持有期間在 2 年以內者，按課

稅所得課 30%

• 105.1.1 起取得並持有超過 2 年者，按課稅所

得課 17% •估計第 1 年納入課稅範圍件數僅為 5,251件，

占全國房屋戶數 974 萬戶之 0.05% ；占每年交易件數 35 萬件之 1.51% 。

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項目 初步規劃

租稅優惠

自用住宅

重購退稅

․ 重購價格高 ( 等 ) 於出售價格：全額抵退稅

․ 重購價格低於出售價格：按售價比例抵退稅

免稅

夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住於該房地連續滿 6 年且無供營業使用或出租、出 售房地總價額在 4 千萬元以下者，免稅。但 6 年內以 1 次為限。

長期持有

出售房屋、房屋及其坐落基地按持有第 3 年起，每年減徵 4% ，最高減徵 80% 。僅持有可供建築之 空地者，減徵率減半。

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項目 初步規劃

課稅稅基

•土地增值稅維持現制，以所得額減公告土地現值漲價總數額，再考量長期持有減徵課稅

• 消除重複課稅，使土地增值稅租稅優惠不受影響

課稅 稅率

居住者

1.105.1.1 起出售持有 2 年以內者： 30% 比例稅率2.105.1.1 起取得且持有逾 2 年者： 17% 比例稅率

非居住者 30% 比例稅率

課稅方式分離課稅，於所有權移轉之次日起算 30 天內申報納稅

盈虧互抵 虧損可在以後 3 年度之房地交易所得扣除

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項目 初步規劃課稅範圍 同個人

受影響 範圍

同個人⟶估計第 1 年納入課稅範圍件數為 1,060件，占全國房屋戶數 974 萬戶之 0.01% ，占每年交易件數 35 萬件之 0.3%

課稅方式 與現制同 ( 併入年度結算申報課稅 )

課稅稅基 • 土地增值稅維持現制，以所得額減公告土

地現值漲價總數額課稅 •消除重複課稅，使土地增值稅租稅優惠不受影響

課稅稅率按 17% 稅率課稅；總機構在境外營利事業 30%稅率課稅

盈虧互抵 與現制同，虧損得後抵 10 年

2. 營利事業出售房地

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（一）特種貨物及勞務稅不動產部分停徵，不動產所得稅制健 全透明，有助不動產相關產業健全發展。（二）土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減 除，消除重複課稅，土地增值稅優惠同步轉軌，不受影 響。（三）增加之稅收用於照顧青年、弱勢者及老年人，有助縮減 貧富差距。 1. 提供青年自購住宅貸款利息補貼約 3.4 萬戶，金額 7.5 億元 2. 提供弱勢者租金補貼約 5 萬戶，金額 24 億元 3. 提供長期照護保險費列舉扣除額，約 94 萬申報戶，稅 式支出 10 億元

3. 配套措施

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影響衝擊（財政部資料）

一、影響房屋戶數( 一 )104.12.31 以前購入，持有超過 2 年者不受影響

104.12.31以

前購入，持有 超過 2 年者不 受影響99.96%

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( 二 ) 建立制度逐年緩慢增加

0.06% 0.15% 0.36% 0.72%

99.94% 99.85% 99.64% 99.28%

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1.82% 4.16% 10.04% 20.15%

98.18% 95.84% 89.96% 79.85%

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二、一戶自用住宅 4 千萬元以下者免稅合乎居住

正義

預估影響

105.1.1 以後購入者，持有滿 6 年以上 4 千萬元以下自用住宅一 戶免稅；不符免稅者，亦可重購退稅，一般自用住宅幾乎不受 影響。

100%

80%

60%

40%

20%

0%

免稅 (6 年以上 4 千萬

元以下 )

重購退稅

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三、稅收影響分析單位：新臺幣億元

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單位：新臺幣億元

項目 改制前改制後

第 1 年 第 2 年 第 5 年 第 10 年

所 得 稅

房屋交易所得 ( 舊制 )

13.8 13.65 13.15 11.67 9.22

房地交易所得 ( 新制 )

0 25.75 53 88.88 143.08

特銷稅 29.62 已停徵，改按所得額課稅

總計 43.42 39.4 66.15 100.55 152.3

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　四、增加稅收用於照顧青年、弱勢及老人，改　　　善貧富差距

青年貸款利息補貼 租金補貼 長照保險扣除

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五、自用住宅不受影響，長期持有影響輕微 –自用住宅符合自住 6 年可免稅，如換屋之重購自用住宅 亦可退稅，自用住宅不受影響。 –持有 2 年以上之房地，第 3 年以後稅率降為 17% ，所得尚 可減徵，有助於鼓勵長期持有，對長期持有者影響輕微 。六、對短期投機及豪宅課以較重之稅負，有助縮 短貧富差距 – 2 年內買賣之房地雖由總額改差額課稅，惟稅率提高為 30% ， 第 3 年以後稅率降為 17% ，對短期投機課以較重之 稅負，足 以抑制短期投機。 – 另僅對交易金額在 4 千萬元以下案件提供自用住宅免稅 優惠，高價之豪宅交易無免稅優惠，有助縮短貧富差 距。

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七、導正社會資源分配，使不動產相關產業健全 發展 – 房價過高，不僅民眾無力購屋，亦將使社會資源過度 集中於不動產市場，進而排擠其他產業發展，將造成 社會資源 無法有效利用，影響國家整體發展。 – 特種貨物及勞務稅不動產部分停徵；房地合一計算所 得簡單透明，稅負輕，有助不動產相關產業健全發展 。

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四、爭議問題（營利事業原則按現制課稅）

（一）個人出售房地： 1. 為避免重複課稅：稅基相減？抑或稅額扣抵 ？（土增稅為地方稅） 2. 分離課稅 vs. 合併綜合所得課稅（稅務行政 考量與規避高稅率問題） 3. 比例稅率（ 17% ）？累進稅率？ 4. 長、短期持有稅率： 超過 2 年： 17% ， 2 年以內： 30%

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（二）個人出售房地租稅優惠 1. 自用住宅免稅： 4000 萬以下？ 2000 萬以下？ 2. 長期持有優惠：每年減徵 4% ，最高減徵80% ？ 3. 一定面積以下（坪數）才優惠？

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（三）專款專用 vs. 統收統支 1. 專款專用： 優點：較易獲得好感？容易被接受？ 缺點：不是經費相對不夠，就是相對太多！ 2. 統收統支： 優點：資源往效益（效率）高方向使用 缺點：容易造成財政幻覺作用（四）日出條款

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結　語1. 財政部已走出第一步，但受外力干擾，有太多妥協。2. 宋史食貨志：“…終宋之世，供億既多，調度不繼，勢不得 已，徵求於民；謀國者處乎其間，又多伐異而黨同，易動而 輕變。殊不知大國之制用，如巨商之理財，不求近效而貴遠 利。宋臣於一事之行，初議不審，行之未幾，即區區然較其 失得，尋議廢格，後之所議未有愈於前，其後數人者，又復 訾之於前，使上之為君者莫之適從，下之為民者無從信守… 世謂儒者論議多於事功…”

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簡報完畢敬請指教

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現行我國房地合一所得稅制個人課稅規劃方案與各國相關規定比較規範 稅率

日出條款或

稅制變動相關優惠自用住宅免稅條款 長期優惠

現行規劃方案

2 年以內：

30%

超過 2 年：

17%

1.104 年 12 月 31 日以前取得且持有期間 2

年以內之房地；2.105 年 1 月 1 日以後取得房地。

夫妻及未成年子女出售自用住宅總價額在 4 千萬元以下者免稅，6 年內以 1次為限。

持有第 3 年起每年減徵 4% ，最高減徵 80% ，僅持有可供建築之空地者，減徵率減半。

各國相關課稅

規定

1.美國：1 年以下合併申報稅率

10%~39.6

%

超過 1 年0 、 15% 、

20%

2. 日本：國稅稅率 5

年以下30% ；超過 5 年15% 。

3.英國：18% 、 28

% 。

1. 日本： 1969 年實施資本利得稅原為短期措施，規範出售 1968 年 12月 31 日以前取得不動產之利得，屬於長期資本利得適用優惠稅率，其後取得者（ 1969 年至 1975 年）之出售利得為短期利得，後改為現行常態稅制。

2.韓國： (1)1974 年：對部分土地及建築物 (適用於首爾、釜山及其他特定區域 )按實價課所得稅；

(2)2004 年：將持有 3 戶以上房屋之家戶納入實價課稅；

(3)2006 年：擴大至持有 2 戶以上房屋之家戶及對非商業用土地按實價課稅；

(4)2007 年：全面按實價課徵不動產之交易所得稅，取代政府評定價值。

3.英國： 1965 年開徵， 1982 年 3月 31 日前購入，可按 1982 年 3月 31 日不動產之公平價值或原始成本，兩者取較有利的作為成本。

4.澳洲：自 1985 年 9月 20 日起課徵資本利得稅，該日以後取得之資產納入課稅範圍。

1.美國：出售主要住宅前 5 年，擁有所有權 2 年以上，且居住該住宅 2 年以上者定額免稅。

2. 日本：出售自用住宅特別扣除額 3,000 萬日圓 (約新臺幣810 萬元 ) 。

3.韓國：持有 1 戶超有 2 年，金額在 9 億韓圜 (約新臺幣2,700 萬元 ) 以下免稅。

4.英國：處分自用住宅面積不超過 5,000平方公尺免稅。

5. 法國：處分主要住宅 1 戶者免稅。

6.德國：處分持有 3 年以上自用住宅免稅。

 

1. 日本：超過 5 年可享特別扣除額 1,000 萬日圓 (約新臺幣 270 萬元 ) 。

2.韓國：(1) 持有滿 3 年開始扣除

10% ，滿 4 年再扣除2% ，滿 5 年以上逐年扣除3% ，滿 10 年共扣除30% 。

(2) 僅持有 1 戶房屋者，持有滿3 年扣除 24% ， 4 年以上逐年扣除 8% ，滿 10 年共扣除 80% 。

3. 法國：持有超過 5 年但未滿22 年，每年資本利得減徵6% ，滿 22 年減徵 4% ，即持有滿 22 年資本利得免稅。

4.德國：持有 10 年以上免稅。

 

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規範 稅率日出條款或

稅制變動相關優惠自用住宅免稅條款 長期優惠

說明

 

規劃方案稅率與主要國家比較並不輕。

1.澳洲亦有日出條款。2. 日本 1969 年開徵資本利得稅，對於實施以前取

得不動產出售適用優惠稅率。3.韓國採漸進推動實價課稅， 1974 年對部分房地

之出售課稅，俟 2007 年始全面課稅。4.英國 1982 年資本利得稅制變動，對稅制變動前取得不動產之成本認定給予優惠。

5. 稅制改革為減少衝擊並順利推動，尚難一次到位，各國亦多採循序漸進，逐步邁入正常稅制。

各國對自用住宅出售多有優惠規定

各國對長期持有者有不同之優惠規定